Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 PENENTUAN HARGA SEWA … · Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 1 ......

Makalah Tugas Akhir, Juni 2011

1

PENENTUAN HARGA SEWA RUANG KAPAS KRAMPUNG PLAZA (KAZA)

Ajeng IswahyuningtyasJurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh November

ABSTRAK : Pembangunan pusat perbelanjaan atau plasa merupakan alternatif dalampemenuhan kebutuhan masyarakat Kota Surabaya, salah satunya adalah pembangunan Kapas KrampungPlasa. Aspek pengelolaan pada Kapas Krampung Plasa merupakan salah satu hal yang sangat pentingtermasuk penentuan harga sewa, karena penerimaan dari sewa ini akan membiayai pengelolaan plasa itusendiri.

Proses penetapan harga sewa ruang dilakukan dengan menggunakan dua pendekatan yang pertama faktorinternal dengan menganalisa biaya tetap dan biaya variable dan yang kedua faktor eksternal denganmembuat kurva permintaan melalui survey kuisioner kepada para penyewa dan penyewa plasa sejenis.

Hasil dari penelitian ini berupa harga sewa sebesar Rp. 1.010.000/unit/bulan dengan unit yang ditawarkan32 m2 sebesar Rp. 31.600/m2/bulan dihitung dengan perhitungan kurva biaya dan kurva permintaan.

Kata kunci : Harga Sewa, Biaya , Kurva Permintaan

PRICING OF KAPAS KRAMPUNG PLAZA (KAZA)

ABSTRACT : Construction of the shopping mall or plaza is a great alternative in meeting theneeds of the Surabaya people, one of which is the construction of Cotton Krampung Plaza. Managementaspects of the Kapas Krampung Plasa is one very important thing, including the determination of rentalrates, because the revenue from this lease will finance the management of the plaza it self.

The process for setting pricing is done by using the first two approaches by analyzing the internal factorsfixed costs and variable costs and the second external factors to make the demand curve through a surveyquestionnaire to tenants and tenant plaza similar.

The results of this study in the form of rental price of IDR 1.010.000/unit/month with units being offered32 m2 for IDR 31.600 / m2/month calculated by the calculation of cost curves and demand curves.

Key words: Pricing, Cost, Demand Curve


2

PENDAHULUANLatar Belakang

Perkembangan suatu kota selalu berubahdikarenakan semakin meningkatnya jumlahpenduduk Indonesia terutama kota-kota besarseperti Surabaya. Semakin besar jumlahpenduduk Surabaya maka semakin besar pulakebutuhan pada setiap individu.

Kebutuhan tersebut meliputi kebutuhanprimer dan kebutuhan sekunder, makadibutuhkan suatu sarana untuk mendapatkannya.Hal tersebut membuat suatu Insatasi terkaitmemiliki gagasan untuk menjawab persoalandiatas. Diperlukan adanya tempat perbelanjaanyang menjual semua kebutuhan masyarakat,yang meliputi kebutuhan primer ataupunsekunder. Selain itu lokasi tempat perbelanjaanharuslah strategis, dekat dengan aktivitasperkantoran Surabaya.

Maka muncul suatu ide untukmendirikan suatu tempat perbelanjaan di daerahpusat kota Surabaya yaitu ‘Kapas KrampungPlaza (KAZA)’ yang ditujukan pada masyarakatkalangan bawah serta menengah. Hal tersebutditinjau karena daerah Kapas Krampung sendirimerupakan daerah padat penduduk yang rata-rata menengah ke bawah. Sebelum dibangunKAZA merupakan Pasar Traditional KapasKrampung, sehingga orang yang dulunyabekerja di pasar traditional sekarang masih dapatbekerja kembali di KAZA.

KAZA berlokasi tepatnya di Jl. KapasKrampung No. 45 Surabaya, memiliki luasbangunan ± 25.092 m2 dan stan yang disewakan± 2.050 unit. KAZA terdiri dari lantai basementdan 3 lantai mall diatasnya. Lantai basementdigunakan sebagai pengganti pasar traditionalterdahulu yang telah diperbaharui. Lantai I-IVadalah mall, departemen store, serta food court.Jadi masyarakat dapat memenuhi kebutuhannyadi KAZA.

KAZA telah beroperasi selama ± 4 - 5tahun namun tidak begitu banyak pengunjungyang datang dikarenakan sedikitnya pengusahayang menyewa stan KAZA. Padahal KAZAsendiri memiliki Mr Token Gamezone, ‘Giant’supermarket, Sukasuka Karaoke, StrawberryAsesoris dan food court branded lainnya sepertiD’Cost, Cimo-Cimi, Hoka – Hoka Bento, dll.Hal tersebut belum membuat minat pengunjunguntuk datang serta para pegusaha untuk

menyewa stan dan berdagang di KAZA. Selainitu plasa ini bertempat di daerah perkotaansangat padat penduduk yang rata-rata penduduksekitar berekonomi menengah kebawah, jadimasyarakat sekitar sendiri enggan untukberbelanja di KAZA, mereka lebih memilihpasar traditional yang berada di lantai Basementdaripada plasa seperti KAZA yang beradadiatasnya. Salah satu penyebab sepinyapengunjung yang diduga adalah penetapantingkat harga yang tidak bersaing dengan plasa –plasa sejenis seperti DTC, ITC, PGS, dll.

Jadi faktor – faktor penyebab yangdiduga membuat KAZA sepi pengunjung yaituyang telah disebutkan diatas seperti lokasiKAZA yang padat penduduk dan rata – ratapenduduknya pada tingkat ekonomi ke bawah,jadi walaupun KAZA sendiri telah menyediakanfood court branded ataupun departement storebagi masyarakat sekitar itu tidak berpengaruhdan dirasa tidak begitu perlu dalam memenuhikebutuhannya. Selain itu terdapat faktor lainyang menyebabkan KAZA sepi pengunjungmungkin strategi pemasaran yang kurang tepatsehingga berdampak pada kalah persaingandengan plasa – plasa sejenis. Harga bersaingdirasa sangat perlu untuk menarik minat parapengusaha untuk menyewa stan di KAZA,karena dengan banyaknya stan yang disewamaka nilai pendapatan akan dapat bertambah.

Stan KAZA terdiri dari berbagai macamtipe, pada setiap tipe memiliki Harga SewaRuang berbeda-beda. Dalam Tugas Akhir iniakan membahas bagaimana menentukan HargaSewa ruangan /m2. Harga Sewa Ruanganberfungsi sebagai patokan bagi para pengusahayang akan menyewa stan di KAZA. Daerahsekitar yang sebagian besar masyarakatnyamenengah kebawah, maka diharapkan nilai yangdihasilkan dapat sesuai dengan keadaan sekitar.Harga sewa ruangan yang di dalamnya dianalisadengan Faktor Biaya yaitu Biaya Tetap danVariable. Semua aspek biaya tersebut akandihitung dan dianalisa dengan menggunakan duapersamaan yaitu persamaan biaya dengan caramenganalisa biaya dan dengan persamaanpermintaan dengan survey quisioner.


3

TINJAUAN PUSTAKA

Properti Komersial RetailPengertian properti atau definisi properti adalaharta berupa tanah dan bangunan serta sarana danprasaranan yang merupakan bagian yang tidakterpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yangdimaksudkan. Beberapa artikel dan bukumungkin juga medefinisikan properti sebagaihak untuk memiliki sebidang tanah danmemanfaatkan apa saja yang ada didalamnyasehingga menjadi sebuah asset. Jenis propertidapat dikelompokkan menjadi 5 bagian yaitu :1. Perumahan2. Bangunan Komersil3. Bangunan Industri4. Pertanian/Perkebunan5. TanahDisini property yang akan ditinjau adalahBangunan Komersil atau Plasa.

Sedangkan Retail sendiri menurutGilbert (2003) adalah semua usaha bisnis ygscara langsung mengarahkan kemampuanpemasarannya untuk memuaskan konsumenakhir berdasarkan organisasi penjualan barangdan jasa sebagai inti dari distribusi.

Retail dapat diklasifikasikan dalambanyak cara sebagai contoh Retail dapatdikelompokkan sesuai dengan aktivitaspenjualan barang, yaitu :1. Retail Kecil

Bisnis retail kecil digambarkan sebagairetailer yang berpenghasilan dibawah $500 pertahun. Pemilik retail pada umumnyabertanggung jawab penuh terhadap seluruhpenjualan dan manajemen. Biasanya kebanyakanpemilik toko pada bisnis retail kecil ini dimilikisecara individu (Individual Proprietorship)2. Retail Besar

Saat ini retail besar dimiliki olehorganisasi besar seperti Departemen Store –Chain organization (Organisasi Berantai),Supermarket, Catalog Store, Warehouse, Outletdan Online Store (Toko Online).DepartemenStore merupakan salah satu dari retailer besardimana menawarkan berbagai macam jenisproduk/barang tingkat harga dan kenyamanandalam berbelanja.

Pengertian HargaHarga adalah suatu nilai tukar dari

produk barang maupun jasa yang dinyatakandalam satuan moneter (Mulyadi, 2009). Hargaterbentuk dari kompetensi produk untukmemenuhi tujuan antara penjual produsen dankonsumen. Produsen memandang harga adalahsebagai nilai barang yang mampu memberikanmanfaat keuntungan diatas biaya produksinya.Sedangkan konsumen memandang harga adalahsebagai nilai barang yang mampu memberikanmanfaat atas pemenuhan kebutuhannya dankeinginannya (Kotler, 1998).

Perubahan harga tidaklah tanpa batas,dimana dibatasi oleh permintaan (demand),biaya (cost), dan persaingan (competition).Perubahan yang terjadi tidak melebihi batasterendah dari biaya yang ditanggung produsen.Perubahan harga terjadi tidak akan melebihibatas terendah dari biaya yang ditanggungprodusen. Kebijakan oenetapan harga olehmanajemen idealnya memastikan pemulihan(recovery) atas semua biaya dan mencapai labab,dalam kondisi yang sesulit apapun. Penetapanharga sewa yang menguntungkan memerlukanpertimbangan atas biaya, selain itu permintaanjuga merupakan faktor penentu dalam penetapanharga, (Carter dan Usry, 2004). Penetapan hargadalam kaitannya dengan tariff dapat ditentukanmelalui pendekata biaya dari sisi pengelola atauprodusen dan permintaan dari sisi konsumen,kemudian sebagai kombinasi kedua pendekatanmarginal (Subaidah, 2007) Konsep lain menurutKotler dan Amstrong (1995), keputusanpenetapan haga yang diambil sangat dipengaruhifaktor – faktor internal dan eksternal lingkunganperusahaan, secara ringkas seperti disajikandalam gambar berikut :


4

Gb. 1 Faktor yang Mempengaruhi Penetapan Harga(Kotler dan Amstrong, 1995)

Strategi Penetapan Harga

Terdapat beberapa metode dalam menentukanharga, yaitu :a. Gross margin pricing

Metode ini pada umumnya digunakanoleh perusahaan dagang, yaitu perusahaan yangtidak membuat sendiri produknya tetapimendapatkan dari pemasok kemudianmenjualnya. Penentuan harga dilakukan denganmenambahkan presentase tertentu (mark up)diatas harga pokok produk yang dibeli. Mark updilakukan untuk menutupi biaya operasi danlaba yang diinginkan (Mahmudi, 2010)b. Full Cost Pricing

Metode ini dengan mempertimbangkanseluruh jenis biaya baik biaya tetap maupunbiaya variabel untuk menghasilkan barang ataujasa. Harga jual ditetapkan dengan menghitungsemua biaya produksi ditambah biaya presentasidan keuntungan (Kotler, 1998).c. Direct Cost Pricing

Metode ini umumnya ditetapkan padaproduk yang diproduksi tetapi melebihi dayaserap pasar, karena over produksi atau bisa jugamemanfaatkan kapasitas yang menganggur.Produk tersebut dipasarkan pada pasar yangberbeda dengan tidak merusak pasaran produk dipasar bebas. Penetapan harga jual hanyamemperhitungkan biaya variabel saja(Mahmudi, 2010).d. Time and Material Pricing

Metode ini banyak digunkan padaperusahaan jasa, seperti perusahaan servicekendaraan, notaris, konsultan dan lainsebagainya. Penetapan harga jual tarif pelayananatau harga jual ditentukan dari upah tenaga kerjalangsung, biaya bahan baku dan bahan penolongyang digunakan untuk menghasilkan pelayanan

ditambah dengan margin tertentu untukmemperoleh laba (Mahmudi, 2010).e. Subsidized Cost Pricing

penentuan harga jual produk barang ataupelayanan dengan mempertimbangkan seluruhbiaya dikurangi subsidi yang diberikan (Noor.2007). Hal tersebut misalnya penentuan hargajual pelayanan kereta api kelas ekonomi, bahanbakar minyak (BBM), Pupuk pertanian, listrikdan lain sebagainya.f. Target Profit Pricing

Target profit pricing menggunakankonsep bagan titik impas (break even chart)dimana memperlihatkan biaya total (total cost)yang diharapkan pada tingkat volume penjualanyang berbeda-beda. Metode ini perusahaan dapatmenetukan harga dimana akan diperoleh titikimpas atau laba yang diinginkan (Kotler danAmstrong, 1995).g. Marginal Pricing

Menurut Mahmudi (2010), harga jualatau tariff yang dipungut harus sama denganbiaya untuk melayani tambahan konsumen(Marginal cost). Lebih lanjut Noor (2007),menyatakan pendekatan marginal dapatdigunakan sebagai dasar harga jual, denganmenyamakan antara marginal cost (MC) denganmarginal revenue (MR).

Organisasi sector public memilikikarakter yang berbeda dengan bisnis yaitu tidaksepenuhnya mengejar laba (non profit motive)tetapi memaksimalkan pelayanan public (Noor,2007). Sedangkan sektor bisnis salah satu tujuanmemaksimalkan laba perusahaan. Organisasisektor public dalam memberikan pelayanan yangberkualitas diperlukan biaya dalam operasi danpemeliharaannya, dimana pada dasarnya tidakmengejar laba tetapi memulihkan biaya (costrecovery) untuk operasi pemeliharaan dalam

Faktor Internala. Sasaran pemasaranb. Strategi bauran pemasaranc. Biaya

d. Pertimbangan Organisasi

KeputusanHarga

Faktor Eksternala. Sifat pasar dan permintaanb. Persainganc. Faktor lingkungan lain

(ekonomi, pedagang,pemerintah)


5

pelayanan. Dalam bahasa cost recovery inidikaitkan dengan pendekatan biaya melaluianalisa titik impas. Prinsip cost recovery-nya

mempertimbangkan sebagai pengguna untukmeminimkan timbulnya akses negative(Mahmudi, 2010).

Biaya Tetap dan Biaya VariablePenentuan harga pelayanan berkaitan

erat dengan informasi tentang biaya untukmenghasilkan pelayanan, dimana struktur biayamerupakan hal yang penting untuk menentukanharga sewa. Struktur biaya dimaksud adalahkomposisi antara biaya tetap dan variable(Mahmudi, 2010). Suatu biaya muncul karenaadanya suatu aktivitas, sehingga untukmenentukan biaya dalam pengelolaan pasarperlu diidentifikasikan aktifitas yangmenyebabkan biaya yang disebut “cost driver”.

Menurut Carter dan Usry (2004),klasifikasi biaya terdiri dari biaya tetap danbiaya variable. Biaya tetap adalah biaya yangsecara total tidak berubah saat aktifitasmeningkat atau menurun, biaya variable adalahbiaya yang secara total meningkat secaraproporsional terhadap penurunan dalam aktifitas.Kemudian Noor (2007), menyebutkanpengelompokan biaya berdasarkan karakteristik

jumlahnya dikelompokkan menjadi, biaya tetapdan biaya variable. Biaya tetap adalah biayayang jumlah totalnya tetap tidak dipengaruhioleh besar kecilnya output, misalnya biaya sew,gaji karyawan, biaya bunga, dan biaya tetaplainnya. Biaya Variable adalah biaya yangjumlahnya berubah sesuai dengan perubahantingkat /volume produksi, missal biaya bahanbaku, biaya energy, komisi penjualan, upahtenaga kerja.

Jadi biaya dalam operasi danpemeliharaan dalam pelayanan pasar adalahbiaya yang berhubungan dengan jumlah unitfasilitas yang digunakan pedagang. Penjumlahanantara biaya tetap dan biaya variable akanmenghasilkan biya total (Gaspersz, 2003), atauapabila digambarkan dalam persamaan adalah

Gambar 2 Grafik Biaya ProduksiSumber : Pujawan Nyoman (2009 : 133)

TC = TFC + TVC

Dimana :TC = Biaya TotalTFC = Biaya Tetap TotalTVC = Biaya Variable Total

TC = TFC + TVC

TVC

TFC

volume

biaya


6

Penetapan Harga Berdasarkan Permintaan

Harga ditentukan oleh kekuatan permintaan dipasar. Permintan adalah keinginan akan produkyang spesifik yang didukung oleh kemampuandan kesedihan untuk membelinya. Makin rendahharga suatu produk, maka jumlah yang dimintaakan semakin besar kalau faktor lainnya sama.Hubungan antara berbagai alternative hargaakibat permintaannya ditunjukkan dalam kurvapermintaan (Kotler, 1998). Kurva yangmenghubungkan jumlah produk yang dimintadisebut kurva permintaan.

Dalam mengukur kurva permintaandalam usaha penetapan harga digunakanbeberapa metode. Menurut Koyler (1998),terdapat tiga metode, yaitu :1. Melibatkan analisis secara statistic atas data

harga, kuantitas yang terjual, dan faktor –faktor lain untuk memperkirakanhubungannya. Data yang dianalisis dapatbersifat longitudinal (dari waktu ke waktu)atau cross-sectional (berbagai lokasi padasaat yang sama).

2. Melakukan eksperimen harga, dimanasecara mengenakan harga dalam berbagai

wilayah yang serupa dan melihat bagaimanapenjualan berpengaruh.

3. Meminta pembeli untuk menyatakanbeberapa unit yang akan mereka beli padaberbagai harga yang diusulkan.Menurut Arsyad (2008), metode untuk

menaksir permintaan dapat dibagi menjadi dua,yaitu :

1. Metode LangsungMetode yang melibatkan konsumen denganmenanyakan secar langsung apa yangmereka lakukan jika terjadi dalamperubahan variable tertentu. Misalnyamelalui wawancara, survey, pasar simulasidan eksperimen terkendali.

2. Metode Tidak LangsungMetode yang dilakukan berdasarkan datayang telah dikumpulkan dan kemudiandilakukan upaya – upaya untuk menemukanhubungan – hubungan statistic antaravariable. Teknik korelasi sederhana dananalisa regresi berganda merupakan metodeyang paling sering digunakan untukmenemukan hubungan – hubungan tersebut.

Penelitian TerdahuluPenelitian yang berkaitan dengan topik

penetapan harga sewa plaza atau perbelanjaantelah dilakukan oleh beberapa peneliti, namunmemiliki perbedaan dengan penelitian ini yangdapat dilihat pada table berikut ini :

Tabel Penelitian Terdahulu

NamaPenulis

JudulPenelitian

Metode

Oktarina(2004)

PenentuanHarga SewaRuangGolden CityMall

Menghitung analisa hargadengan menggunakancara akutansi yaitumengkakulasi biaya –biaya selama kurunbeberapa tahun sertadidukung dengan analisapermintaan.

Nuri PenentuanHarga Sewa

Menghitung analisa biayadengan menggunakan

(2008) Ruang PasarAtum Mall

cara akutansi dan dengancara pendekatan.

Luhsia(2008)

PenentuanHarga SewaRuang CityOfTommorow(CITO)

Menghitung analisa biayadengan menggunakancara pendekatan laludikalkulasi sampai dengan5 tahun berikutnya apakahmasih menerima laba atautidak

Ajeng(2011)

PenentuanHarga SewaRuang KapasKrampunPlaza(KAZA)

Menghitung analisa biayadengan menggunakanpendekatan dan analisapermintaan lalu keduanyadigabungkan denganpersamaan MC=MR


7

METODOLOGI

Diagram Alir Penelitian

PERUMUSAN MASALAHMenetapkan Harga Sewa Ruang KAZA dari analisis biaya dananalisa permintaan

STUDI PUSTAKA1. Properti Komersial Retail1. Konsep Harga2. Strategi Penetapan Harga3. Metode Penetapan Harga Berdasarkan Biaya dan Permintaan

Pengumpulan Data

Sekunder

LATAR BELAKANG1. Tidak adanya peminat/pengusaha untuk membuka stan di

KAZA2. Menentukan harga sewa ruang KAZA /m2 /bulan

Pengumpulan Data

Primer

Peramalan Biaya :1. Biaya Tetap2. Biaya Variable

Menyebarkan Kuisioner

Taksiran Permintaan

Taksiran Biaya

Penetapan Harga

Pembahasan

Kesimpulan dan Saran


8

ANALISA DAN PEMBAHASAN

Perhitungan Biaya TetapPada proyek Kapas Krampung Plaza ini biayatetap yang akan diidentifikasi adalah sebagaiberikut : biaya konstruksi, biaya telpon kantor,biaya gaji pegawai, biaya listrik (pompa, AC,penerangan luar, transportasi vertikal plasa,lampu koridor + lobby), biaya air (KM kantor,tangki pemadam kebakaran, kran taman).

Besaran dari biaya – biaya tersebut sifatnyatetap, dan tidak tergantung pada volume unityang disewakan.

Setelah memperinci dan menghitungbiaya – biaya yang merupakan biaya tetap akandigabungkan menjadi satu sehingga akandiketahui biaya tetap Kapas Krampung plasa.

No Uraian Sub Total

(Rp)

Total

(Rp)

1 Biaya Konstruksi 27.339,474

2 Biaya Telepon 1.123.324

3 Gaji Pegawai 180.000.000

4 Listrik 244.481.226

Pompa 3.332.240

AC 176.055.000

Lift 16.848.040

Escalator 9.738.080

Lampu 38.786.550

5 Air 2.384.500

KM Kantor 912.000

Kran Tanaman 1.140.000

Pemadam Kebakaran 332.500

6 Retribusi Sampah dari TPS ke TPA

1.000.000

TOTAL 884.317.574

(Sumber : data olahan, 2011 Biaya Tetap KAZA)


9

Grafik Fix Cost

Perhitungan Biaya VariablePada proyek Kapas Krampung Plaza ini

biaya tetap yang akan diidentifikasi adalahsebagai berikut : biaya listrik (lampu setiapstan), biaya keamanan, biaya kebersihan, biayaprugas parkir, biaya air KM pengunjung.Besaran dari biaya – biaya tersebut sifatnya

tidak tetap, dan tergantung pada volume unityang disewakan

Setelah memperinci dan menghitungbiaya – biaya yang merupakan biaya tidak tetapatau variable cost akan digabungkan menjadisatu sehingga akan diketahui biaya tetap KapasKrampung plasa.

Lt. Listrik

(Rp)

Air

(Rp)

Keamanan

(Rp)

Kebersihan

(Rp)

Parkir

(Rp)

Total

(Rp)

1 17.203.296 1.818.750 6.000.000 6.000.000 4.000.000 35.022.046

2 10.733.184 3.637.500 12.000.000 12.000.000 8.000.000 46.370.684

3 10.733.184 5.456.250 18.000.000 18.000.000 12.000.000 64.189.434

4 10.733.184 7.275.000 24.000.000 24.000.000 16.000.000 82.008.184

5 10.733.184 9.093.750 30.000.000 30.000.000 20.000.000 99.826.934

(Sumber : data olahan, 2011 Biaya Variable KAZA)

Grafik Variable Cost


10

Perhtungan Biaya TotalRekapitulasi biaya total merupakan penjumlahan dari biaya tetap dan biaya variable. Untuk rekapitulasibiaya total dapat ditabelkan seperti pada tabel berikut :

Lantai Fix Cost

(Rp)

Variable Cost

(Rp)

Total Cost

(Rp)

1 884.317.573,96 35.022.046,00 919.339.619,96

2 884.317.573,96 46.370.684,00 930.688.257,96

3 884.317.573,96 64.189.434,00 948.507.007,96

4 884.317.573,96 82.008.184,00 966.325.757,96

5 884.317.573,96 99.826.934,00 984.144.507,96

(Sumber : data olahan, 2011 Total Biaya KAZA)

Grafik Total Cost

KURVA PERMINTAAN

Untuk mengetahui harga permintaan, yaitudengan cara menyebarkan kuisioner kepada 35orang responden yang dapat mewakili targetpasar sewa tempat pada KAZA. Kuisionertersebut berisikan beberapa pertanyaanketersediaan tingkatan harga sewa. Terdapatbeberapa harga pada kuisioner tersebut, mulai

harga yang terendah yaitu Rp.200.000/Unit/Bulan sampai dengan harga yangtermahal yaitu Rp. 450.000/Unit/Bulan. Denganluasan stan yang ditawarkan adalah 32 m2. Dasardata dari kuisioner tersebut dijadikan acuanuntuk membuat kurva permintaan. Adapuncontoh kuisioner dapat dilihat pada lampiran.

Berdasarkan data tersebut di atas dapat dibuatsuatu kurva permintaan, yang menggambarkanhubungan antara tingkat harga yang ditetapkan

dengan tingkat permintaan yang dihasilkan.Setiap jawaban telah ditentukan probabilitasuntuk pembelian nyata. (Arsyad, 2000)


11

Tabel Kuantitas Jawaban

No Harga SatuanJumlah Responden Kuantitas

(a) (b) (c) (d) (e) (f) Prob (unit)

1 450,000 /unit/bln 18 11 3 2 0 1 0 5.60

2 400,000 /unit/bln 9 12 10 2 1 1 0.2 9.40

3 350,000 /unit/bln 8 6 7 9 4 1 0.4 13.60

4 300,000 /unit/bln 4 4 5 7 11 4 0.6 19.80

5 250,000 /unit/bln 3 2 6 3 8 13 0.8 24.00

6 200,000 /unit/bln 0 0 7 4 3 21 1 28.60

Kurva permintaan seperti pada gambar di bawah ini menunjukkan hubungan antara kuantitasyang diharapkan dengan tingkat harga yang ditetapkan.

Grafik Kurva Permintaan

Dari kurva permintaan tersebut di atas diperolehpersamaan regresi, yaitu :

P = 502.811 + 10.563 QUntuk menetapkan harga dengan menggunakantaksiran kurva permintaan terlebih dahulumencari nilai Q (Unit) pada saat MR = MC.MR (marginal return) adalah perubahanpendapatan untuk perubahab satu unit yangterjual, dimana MR mempunyai intersep yangsama dengan kurva permintaan dan berslope duakali lebih besar dari permintaan (Arsyad, 2000)MR = 502.811 + 10.563 Q .................. unit

Sedangkan MC adalah perubahan biaya yangdisebabkan perubahan satu unit yang terjual.Karena diketahui persamaan biaya pengelolaanadalah persamaan linier, maka MC = biaya total(total cost).

Perhitungan Untuk Unit StanMR = MC502.811 + 10.563 Q = 2.929,2Maka akan didapatkan nilai Q = 24. Denganmemasukkan kembali nilai Q pada persamaantaksiran kurva permintaan, maka diperoleh :


12

P = 502.811 + 10.563 QP = Rp. 1.009.835P = Rp. 1.010.000/unit/bulan

Jadi harga sewa stan pada Kapas KrampungPlaza yang harus dibayar penyewa adalah Rp.

1.010.000/unit/bulan dengan unit yangditawarkan 32 m2 akan menghasilkan harga Rp.31.600/m2/bulan

KESIMPULAN DAN SARAN

KesimpulanDari proses analisa yang telah dilakukan, makadapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :1. Dari hasil analisa biaya pada unit stan Kapas

Krampung Plaza diperoleh persamaanregresi, yaitu :P = 900.000.000 + 2.929,2 Q

2. Dari hasil analisa permintaan pada unit stanKapas Krampung Plaza diperoleh persamaanregresi, yaitu :P = 502.811 + 10.563 Q

3. Harga sewa unit stan Kapas KrampungPlaza berdasarkan kurva permintaan dankurva biaya adalah sebesar Rp.

1.010.000/unit/bulan dengan stan yangditawarkn 32 m2 jadi sebesar Rp.31.600/m2/bulan.

SaranBerdasarkan proses analisa pada tugas akhir ini,terdapat beberapa saran yang dapat diberikanuntuk pengembangan lebih lanjut, antara lain :1. Macam – macam biaya untuk jenis biaya

tetap maupun biaya variabel tidak tersedia,maka dilakukan sejumlah pendekatan untukmengetahui nilai dari setiap biaya tersebut.

2. Jumlah responden yang disurvey harusdalam jumlah yang lebih banyak, agartaksiran kurva permintaan yang dihasilkanbenar – benar mempresentasikan kondisisebenarnya di masyarakat sebagai targetpasar.

DAFTAR PUSTAKA

Aliludin, Arson. (2006). EkonomiTeknik. Jakarta : Raja Grafindo Persada.

Arsyad, L. 2008. Ekonomi ManjerialEkonomi Mikro Terapan untuk MaanjemenBisnis, Edisi Keempat. Yogyakarta : BPFEYogyakarta

Carter, W.K dan Usry, M.F. 2004.Akuntansi Biaya (terjemahan), Edisi 13.Jakarta : Salemba Empat.

Gaspersz, V. 2003. EkonomiManajerial, Pembuatan Keputusan Bisnis,Cetakan ke-5. Jakarta: Penerbit PT.GramediaPustaka Utama.

Kotler, P dan Amstrong, G. 1995. Dasar– Dasar Pemasaran (terjemahan). Jakarta:Penerbit Erlangga.

Kotler, P. 1998. ManajemenPemasaran, Analisis, Perencanaan,Implementasi dan Kontrol (terjemahan).Jakarta: Prenhalindo.

Nasution, Hakim, Arman. 2006.Manajemen Pemasaran untuk Engineering.Jakarta : Andi.

Pujawan, I.N. 2009. Ekonomi Teknik.Surabaya : Guna Widya.

Poerbo, Hartono. (1989). TeknoEkonomi Bangunan Bertingkat Banyak.Jakarta : Djambatan

Supranto, J. (2001). Teknik RisetPemasaran dan Ramalan Penjualan. Jakarta :Rineka Cipta.

Soeharto, I. 2002. Manajemen Proyekdari Konseptual hingga Operasional. Jakarta :Erlangga.

Tanggoro, Dwi. (2004). UtilitasBangunan. Jakarta : Universitas Indonesia (UI-Press)

Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 PENENTUAN HARGA SEWA … · Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 1 ......

Documents

Transcript of Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 PENENTUAN HARGA SEWA … · Makalah Tugas Akhir, Juni 2011 1 ......