Kelompok V

TUGAS EKONOMI TEKNIK

FEASIBILITY STUDYINVESTASI PEMBANGUNAN KOS-KOSAN

PUTRI DI JALAN MANYAR SAKTI

DISUSUN OLEH :

1. Amalia Mastura2. Ferry Virgiawan3. Jaya Alexander4. M. Hari Bhakti5. Ratika Usman

FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS RIAU

2010

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kata “Ekonomi” diambil dari bahasa Yunani kuno (Greek), yang maknanya

adalah “mengatur urusan rumah tangga”, dimana anggota keluaga yang mampu, ikut

terlibat dalam menghasilkan barang-barang berharga dan membantu memberikan

jasa, lalu seluruh anggota keluarga yang ada, ikut menikmati apa yang mereka

peroleh. Kemudian populasinya semakin banyak dalam rumah-rumah, lalu menjadi

suatu kelompok (community) yang diperintah oleh suatu negara.

Karena itu, yang dimaksud dengan kata “ekonomi” di sini bukanlah makna

bahasa, yang berarti hemat, juga bukan berarti kekayaan. Akan tetapi yang dimaksud

disini semata-mata adalah makna istilah untuk suatu sebutan tertentu, yaitu kegiatan

mengatur urusan harta kekayaan. Baik yang menyangkut kegiatan memperbanyak

jumlah kekayaan serta maupun menjaga pengadaannya.

Meskipun ilmu ekonomi dan sistem ekonomi masing-masing membahas tentang

ekonomi, akan tetapi ilmu ekonomi dan sistem ekonomi adalah dua hal yang sangat

berbeda sama sekali. Sistem ekonomi tidak dibedakan berdasarkan banyak dan

sedikitnya kekayaan, bahkan sama sekali tidak terpengaruh oleh kekayaan. Sebab

banyak dan sedikitnya kekayaan tersebut dari sisi manapun tidak akan mempengaruhi

bentuk system ekonomi.

Dewasa ini teknologi telah berkembang pesat sehingga dalam prakteknya untuk

mewujudkan suatu kebutuhan manusia akan dihadapkan dengan berbagai pilihan.

Pilihan tersebut biasa dalam bentuk desain atau rencana, prosedur, metode, material,

Ekonomi Teknik

waktu dan lainnya. Karena setiap pilihan alternatif akan berdampak langsung kepada

pemakaian sumber daya, dimana sumber daya itu sendiri semakin sulit dan mahal.

Maka seyogyanya pemilihan alternatif harus didasarkan pada prinsip-prinsip efisiensi

dan efektivitas dari pemanfaatan sumber daya itu sendiri. Prinsip ini akan lebih

menjadi penting lagi bila persoalannya berkaitan dengan penerapan kegiatan

keteknikan (engineering), dimana pada umumnya akan melibatkan biaya awal

(investasi) yang relatif besar dan berdampak langsung dalam kebutuhan biaya

operasional dan perawatan jangka panjangnya.

Untuk mengatasi permasalahan tersebut dibutuhkan suatu criteria dan indicator

penilaian yang tepat dan relevan sehingga jawaban yang dihasilkan objektif dan

rasional. Untuk pertanyaan yang bersifat teknis pada dasarnya perlu dijawab dengan

criteria dan indikator teknis melalui suatu evaluasi teknis, namun pada akhirnya

keputusan-keputusan teknis dapat dikonversikan menjadi criteria-kriteria ekonomis

melalui beberapa analisa-analisa.

1.2 Permasalahan

Dewasa ini teknologi telah berkembang pesat sehingga dalam prakteknya untuk

mewujudkan suatu kebutuhan manusia akan dihadapkan dengan berbagai pilihan.

Pilihan tersebut bias dalam bentuk desain atau rencana, prosedur, metode, material,

waktu dan lainnya. Karena setiap pilihan alternatif akan berdampak langsung kepada

pemakaian sumber daya, dimana sumber daya itu sendiri semakin sulit dan mahal.

Maka seyogyanya pemilihan alternatif harus didasarkan pada prinsip-prinsip efisiensi

dan efektivitas dari pemanfaatan sumber daya itu sendiri dan harus dilakukan analisa-

analisa untuk memperoleh efisiensi ekonomis.

1.3 Tujuan

Adapun tujuan dari penulisan makalah ini adalah untuk melakukan analisa-

analisa pada suatu kegiatan ekonomi yang berkaitan dengan teknik yang meliputi:

1. Analisis Sensitivitas

2. Analisis Break-Even Point Investasi

3. Analisis Resiko

Ekonomi Teknik

BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana dampak

parameter-parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah

karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur investasi, sehingga perubahan

tersebut hasilnya akan berpengaruh secara signifikan pada keputusan yang telah

diambil. Contoh perhitungan biaya investasi: Biaya ini telah diperoleh melalui

pengumpulan dan pengolahan data-data yang relevan untuk itu (tentu saja

berdasarkan hasil prediksi normal terhadap trend pertumbuhan biaya), namun selama

proses evaluasi sampai implementasi fisik silaksanakan kemungkinan terjadinya

perubahan kondisi dan fluktuasi harga yang besar diluar perkiraan dapat saja terjadi.

Pertanyaan yang muncul setalah itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi

harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi

yang telah diambil sebelumnya? Batasan nilai-nilai perubahan/fluktuasi tersebut yang

akan mampu mengubah kembali keputusan sebelumnya disebut dengan tingkat

sensitivitas dari suatu parameter benda uji. Oleh karena itu, dengan diketahuinya

nilai-nilai sensitivitas dari masing-masing parameter suatu investasi memungkinkan

dilakukannya tindakan-tindakan antisipatif dilapangan dengan tepat.

Parameter-parameter investasi yang memerlukan analisis sensitivitas anatara

lain:

Investasi

Benefit/Pendapatan

Biaya/Pengeluaran

Suku Bunga (i)

Analisa sensitivitas umumnya mengandung asumsi bahwa hanya satu parameter

saja yang berubah (variabel), sedangkan parameter yang lainnya diasumsikan relative

tetap dalam satu persamaan analisis. Untuk mengetahui sensitivitas parameter yang

lainnya, maka diperlukan persamaan kedua, ketiga dan seterusnya.

Ekonomi Teknik

Jika analisis sensitivitas dikenakan pada dua atau lebih parameter sekaligus,

dimana akan terdapat dua atau lebih variabel, penyelesaiannya dapat dilakukan

dengan metode persamaan dinamis, mungkin dalam bentuk program dinamis atau

program simulasi komputer. Sementara itu jika parameter yang ditinjau dalam bentuk

variabel satu demi satu dengan asumsi parameter yang lain bersifat konstan, maka

masalahnya dapat diselesaikan dengan persamaan sederhana biasa.

Analisis sensitivitas dapat ditinjau atas dua perspektif, berikut.

a. Sensitivitas terhadap dirinya sendiri, yaitu sensitivitas pada kondisi break

even point (titik pulang pokok), yaitu saat NPV = 0, atau AE = 0, atau

b. Sensitivitas terhadap alternatif lain, biasanya ditemukan jika terdapat n

alternatif yang harus dipilih salah satunya untuk dilaksanakan.

2.2 Analisis Break-Even Point Investasi

Pembangunan fasilitas sebenarnya tidak perlu dilakukan sekaligus dalam

kapasitas maksimum (full capacity), mungkin saja dapat dilakukan seiring dengan

kebutuhan aktual dari produksi. Dimana kebutuhan produksi aktual biasanya akan

mengikuti perilaku pertumbuhan pasar (product life cycle). Pada awalnya kebutuhan

aktual produksi masih relatif kecil yang kemudian akan meningkat secara bertahap

sampai ditemukan kebutuhan maksimal. Jika peningkatan kebutuhan aktual yang

maksimum akan dicapai dalam waktu yang relatif singkat, pilihan untuk membangun

fasilitas produksi full capacity tentu menjadi pilihan terbaik. Namun, jika kejadian

sebaliknya, kebutuhan akan full capacity masih cukup lama mempertimbangkan

pembangunan fisik, fasilitas secara bertahap tentu dapat dijadikan salah satu

pertimbangan yang rasional. Hal ini tentu dapat meningkatkan produktivitas dari

investasi itu sendiri, dimana akan berkurang jumlah investasi yang harus ditanamkan

dari awal kegiatan, berkurang biaya operasional dan perawatan vasilitas, dan biaya

tidak akan produktif lainnya.

Untuk mengetahui pada kondisi bagaimana pembangunan fasilitas investasi

perlu dilakukan sekaligus atau perlu dilakukan secara bertahap, dan kalau bertahap

Ekonomi Teknik

kapan tahap-tahapan tersebut sebaiknya dilakukan, sehingga akan menghasilkan suatu

investasi yang optimal dan produktif, maka melalui analisis break even investasi ini

sebagian dari pertanyaan-pertanyaan tersebut akan dapat dijawab. Untuk itu, analisis

break even point menjadi penting untuk dipahami dalam rangka melakukan analisis

yang lebih mendalam terhadap suatu rencana investasi.

Ekonomi Teknik

BAB III

PERMASALAHAN

Contoh Kasus:

Suatu proyek investasi pembangunan kos-kosan putri di Jalan Manyar Sakti,

dengan satu tahap (full capacity) yang mempunyai luas tanah 400m2 . Harga tanah

permeternya adalah Rp.600.000,-. Biaya pembangunan gedung dan pagar

menghabiskan biaya sebesar Rp.600.000.000,-. Biaya pekerja dan keselamatan kerja

selama proses pengerjaan gedung adalah 90.000.000,-. Dan biaya penimbunan

halaman tanah, pemasangan listrik, sumur bor, terali besi, fasilitas kamar tidur dan

kamar mandi, IMB sebesar 150.000.000,-. Biaya operasi dan perawatan fasilitas

selama 10 tahun sebesar 70.000.000,-. Pemasukan yang diperoleh dari fasilitas yang

telah selesai perbulannya dengan pemakaian efisien kamar sebanyak 90% adalah

9.000.000,-.

Penyelesaian

3.1 Analisis Sensitivitas

Dari soal diatas, cash flow tahap pertama sebagai berikut:

Cash Flow

Investasi

Annual Benefit

Annual Cost

Nilai Sisa

Umur Investasi

Suku Bunga (i)

1,15 miliar

24 juta/bulan

70 juta

0

10 tahun

8 %

Jika yang akan dianalisis sensitivitas investasinya:

Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau

NPV = -I + Ab(P/A,i,n) + S(P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)

0 = -I + 288(P/A,8,10) + 0(P/F,8,10) – 70(P/A,8,10)

Ekonomi Teknik

0 = -I + 288(6,710081) + 0(0,46319) – 70(6,710081)

0 = -I + 1194,39

I = Rp. 1,462,79 juta atau Rp. 1,46279 miliar

Artinya investasi sensitif pada nilai Rp. 1,46279 miliar, dimana jika biaya

investasi meningkat dari Rp. 1,15 miliar sampai Rp. 1,46 miliar investasinya

masih tetap layak, namun jika kenaikan telah melampaui range, maka

investasi dimaksud tidak layak lagi.

Jika yang akan dianalisis sensitivitas benefitnya:



0 = -1462 + Ab(P/A,8,10) + 0(P/F,8,10) – 70(P/A,8,10)

0 = -1462 + Ab(6,710081) + 0(0,46319) – 70(6,710081)

0 = 6,710081 Ab – 1931,7

Ab = Rp. 287,88 juta

Artinya Annual Benefit akan sensitif pada angka Rp. 287,88 juta, jika

realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut, maka investasi menjadi

tidak feasibel lagi. Jadi, penurunan benefit hanya dibenarkan sampai angka

Rp. 287,88 juta tersebut.

Jika yang akan dianalisis sensitivitas operasional costnya:



0 = -1462 + 288(P/A,8,10) + 0(P/F,8,10) – Ac(P/A,8,10)

0 = -1462 + 288(6,710081) + 0(0,46319) – Ac(6,710081)

0 = 470,5– 6,710081 Ac

Ac = Rp. 70 juta

Ekonomi Teknik

Artinya operasional cost akan sensitif pada nilai Rp. 70 juta, apabila

peningkatan biaya operasional melebihiangka diatas, investasi yang

sebelumnya feasible akan berubah menjadi tidak feasible lagi.

Jika yang akan dianalisis sensitivitas suku bunga (i):

Dengan coba-coba masukkan nilai “i” dicari nilai NPV mendekati nol.



i = 6%

NPV = -1462 + 288(P/A,6,10) + 0(P/F,6,10) – 70(P/A,6,10)

NPV = -1462 + 288(9,10123) + 0() – 70(9,10123)

NPV = Rp. 522,06 juta

i = 8%

NPV = -1462 + 288(P/A,8,10) + 0(P/F,8,10) – 70(P/A,8,10)

NPV = -1462 + 288(6,710081) + 0(6,710081) – 70(6,71081)

NPV = Rp. 0,7 juta

i = 10%

NPV = -1462 + 288(P/A,10,10) + 0(P/F,10,10) – 70(P/A,10,10)

NPV = -1462 + 288(6,144567) + 0(0,4665) – 70(6,144567)

NPV = - Rp. 122,484 juta

i = 8% + 0,01%

Ekonomi Teknik

i = 8,01%

Jadi, investasi akan sensitif pada kenaikan suku bunga melebihi nilai 8,01%.

3.2 Analisis Break-Even Point Investasi

Karena faktor yang lain diasumsikan relatif sama, maka yang perlu mendapat

perhatian cukup biaya investasi saja, yaitu:

PWCA dari metode satu tahap adalah 1,462 miliar rupiah.

PWCB dua tahap konstruksi adalah:

PWCB = I1 + I2 (P/F,i,n)

= 0,9 + 1,7 (P/F,8,n)

Jika n = 8 PWCB = 0,9 + 1,7 (0,5403) = Rp. 1,482 miliar




Metode A akan sensitif terhadap metode B, jika PWCA = PWCB, dimana PWCB akan

sama jika I2 berada antara n = 8 dan 10 tahun yang akan datang.

Jika diinterpolasikan akan diperoleh:

= 16,14 tahun = 16 tahun

Alternatif sensitif pada umur proyek 16 tahun.

Ekonomi Teknik

n

Rp.

BEPFull Capacity

Dua Tahap3

2,5

2

1,5

1

0,5

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20

GRAFIK BEP

BAB IV

PENUTUP

4.1 Kesimpulan

1. Analisis sensitivitas dibutuhkan dalam rangka mengetahui sejauh mana

dampak parameter-parameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya

boleh berubah karena adanya faktor situasi dan kondisi selama umur

investasi, sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh secara

signifikan pada keputusan yang telah diambil.

2. Untuk mengetahui pada kondisi bahaimana pembangunan fasilitas investasi

perlu dilakukan sekaligus atau perlu dilakukan secara bertahap, dan kalau

bertahap kapan tahap-tahapan tersebut sebaiknya dilakukan, sehingga akan

menghasilkan suatu investasi yang optimal dan produktif, maka melalui

analisis break even investasi pertanyaan-pertanyaan tersebut akan dapat

dijawab.

3. Analisa resiko dibutuhkan dalam mengukur nilai kemungkinan suatu

alternatif yang menyimpang dari nilai yang diharapkan.

4.2 Saran

Untuk mengatasi permasalahan dalam mencari alternatif suatu kegiatan

ekonomi dibutuhkan suatu kriteria dan indikator penilaian yang tepat dan relevan

sehingga jawaban yang dihasilkan objektif dan rasional. Untuk pertanyaan yang

bersifat teknis pada dasarnya perlu dijawab dengan criteria dan indikator teknis

melalui suati evaluasi teknis.

Ekonomi Teknik

DAFTAR PUSTAKA

Drs. M. Giatman, MSIE, 2006. EKONOMI TEKNIK, Jakarta; Raja Grafindo

Persada

Ekonomi Teknik

GAMBAR

Ekonomi Teknik

Kelompok V

Documents

Transcript of Kelompok V