JURNAL

PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH ABSENTEE (KARENA

JUAL-BELI) DALAM MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI

KECAMATAN GAMBUT KABUPATEN BANJAR

PROVINSI KALIMANTAN SELATAN

Diajukan oleh :

Berlian Elisabeth Tumanggor

NPM : 120510865

Program Studi : Ilmu Hukum

Program Kekhususan : Hukum Pertanahan dan Lingkungan Hidup

UNIVERSITAS ATMA JAYA YOGYAKARTA

FAKULTAS HUKUM

2016

itu UUPA

atasmaka dilakukan pendaftaran

tanah oleh Pemerintah untuk seluruhWilayah Republik Indonesia. J(epastianhukum yang dimaksud adalah kepastianmeliputi data fisik dan data yuridis.

Berlian Elisabeth Tumanggor

Abstract

Fakultas Hukum, Universitas Atma Jaya YogyakartaBerlian.3a@gmail.com

PERALIHAN HAKMILIKATAS TANAHABSENTEE (KARENA JUAL-BELI)DALAM MEWUJUDKAN KEPASTIAN HUKUM DI KECAMATAN GAMBUT

KABUPATEN BANJARPROVINSI KALIMANTAN SELATAN

The title of this research was "THE TRANSITION OF OWNERSHIP RIGHTS ABSENTEELAND (SELL BUY TRANSACTION) IN MAKING CERTAINTY OF LAW IN GAMBUTSUBDISTRICT OF BANJAR DISTRICT SOUTH KALIMANTAN PROVINCE", with theformulationof the problem is how the transition of ownership rights of absentee land (sell buy transaction) inGambut Subdistrict of Banjar District and whether the transition of ownership rights of absenteeland (sell buy transaction) in Gambut Subdistrict of Banjar District has been providing legalcertainty. The Objective of this research is to know, how the transition absentee ownership rightsover land (sell buy transaction) in Gambut Subdistrict of Banjar District and to determine whetherthe transition of ownership rights of absentee land (sell buy transaction) in Gambut Subdistrict ofBanjar District has been providing legal certainty. Results of this research is that the transition ofownership of absentee land (for selling) in Gambut Subdistrict of Banjar District· the majority qfrespondents (75%) had done before PPAT The deed ofsale is conducted in the presence ofPPAT, ithas a function as evidence ofa legal act and as one of the requirements for the registration processrights transferring it to the local Land Office while (25%) of respondents transition qfownership qfabsentee land has been made before a Notary and are already realizing the legal certainty becausemost have to register transfer ofrights to land at the local Land Office that obtained the certificate ofland rights.

Keywords: 1I-'J4,(ln0J4Y11 .JE. .....~,,. .. ll-lJI' on

1. PENDAHULUAN

Agraria IndonesiaPertama,Djambatan,Jakarta, hlm.304

ayat (2) ditentukan bahwa pendaftarantersebut merupakan alat pembuktian yangkuat mengenai terjadi, peralihan, hapus danpembebanan hak milik.

Berdasarkan pelaksanaan dariPasal 19 UUPA, maka pemerintahmengeluarkan suatu peraturan mengenaipendaftaran tanah yang diatur dalamPeraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun1997.

Di dalam Pasal 37 ayat (1 )Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun1997 di tentukan bahwa :

Peralihan hak atas tanah dan hak milikatas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibahpemasukkan dalam perusahaan danperbuatan hukum pemindahan haklainnya , kecuali pemindahan hakmelalui lelang hanya dapat didaftarkanjika dibuktikan dengan akta yangdibuat oleh PPAT yang berwenangmenurut ketentuan peraturanperundang-undangan yang berlaku.

Ketentuan tersebut menjelaskanbahwa peralihan hak atas tanah (jual-belihak milik atas tanah) dapat didaftarkannamun harus dibuktikan dengan aktePPAT. Sehubungan dengan ketentuan

tanah10

merupakan induk dati hak atas tanahlainnya dan dapat dibebani hak atas tanahlainnyakecuali hak guna usaha, sedangkanhak milik bersifat terpenuh ialah wewenangyang diberikan kepada pemegang hak milikdidalam menggunakan tanahnya lebih luasdan salah satunya adalah tanah untukpertanian. "Terkuat dan terpenuh" dalampengertian hak milik bukan dimaksudkansebagai hak yang mutlak, tak terbatas dantidak dapat diganggu-gugat sebagaimanahak eigendom sebelum UUPA lahir. Akantetapi, kata "terkuat dan terpenuh" dalampengertian hak milik dimaksudkan untukmembedakan hak milik dengan hak-hakatas tanah lainnya, seperti hak guna usaha,hak guna bangunan, hak pakai dan lain­lain. Meskipun pemegang hak milik bebasmemperlakukan hak miliknya, akan tetapibersifat tidak mutlakl

. Selanjutnya dalamPasal 20 ayat UUPA , menentukanbahwa:

"Hak dapat beralihdialihkan kepada pihak lain".

Maksudnya adalah hak milikdapat beralih yaitu berpindahnya hak milikdikarena terjadi peristiwa hukum sepertipemegang hak milik atas tanah meninggaldunia sedangkan hak milik dapat dialihkan

arti bahwa berpindah

1 Jayadi '-.:,........... hlll"l.

Mengurus Tanah Rumah serta segalaperizinannya,buku pintar,Yogyakarta,hlm.14.

yang bersangkutan, karena pemilik tanahakan tempat tinggal di daerah penghasil.3

Dalam prakteknya pemilikantanah pertanian di luar wilayah Kecamatanmasih terjadi khususnya di KecamatanGambut ,Kabupaten Banjar, ProvinsiKalimantan Selatan. Pemilik tanahabsentee diluar kecamatan bahkan diluarKabupaten dengan tanah pertaniannya.Kecamatan Gambut merupakan kecamatanyang terluas di Kabupaten Banjar ProvinsiKalimantan Selatan dan memilik luas lahanpertanian 9.080 Ha dan jenis tanahnyaadalah tanah gambut sehingga sangat lahsubur untuk pertanian. Namun tidakdidukung dengan sarana dan prasaranayang memadai seperti jalan, listrik , airminum , sekolah , pasar dan lainsebagainya sehingga beberapa orang yangsemula tinggal di Kecamatan· Gambut danmemiliki tanah pertanian memilik untukpindah ke Kabupaten di sekitar KecamatanGambut yang sarana prasananya ·lebihlengkap dan memadai.

Dengan majunya perkembanganzaman sekarang ini, selaras dengankemajuan transportasi dan komunikasiyang memudahkan untuk dapatmengakses tanah pertanian dengan cepatantar kecamatan bahkan antar kabupatensehingga memberikan kemudahanmenggarap tanah pertanian tersebutdengqn baik meskipun tidak

satu Ir.o"""n-rY\n1"rl"t"l rf,pnl"T'.:ln

METODE

Ketentuan tersebutmelarang

orang

Dilarang untuk melakukan semuabentuk memindahkan hak barn atastanah pertanian yang mengakibatkanpemilik tanah yang bersangkutanmemiliki bidang tanah diluarKecamatan di mana ia bertempattinggal.

Pasal 3 ayat (1) PP No. 224 tahun 1961yang menetukan sebagai berikut:

Pemilikan tanah pertanian yangbertempat tinggal diluar kecamatantempat letaknya, dalam jangka waktu6 bulan wajib mengalihkan hak atastanahnya kepada orang lain diKecamatan tempat letak tanah itu ataupindah ke Kecamatan letak tanahtersebut

Terdapat beberapa ketentuan­ketentuan yang diatur dalam pasal tersebutyaitu bahwa tanah pertanian tersebut wajibdikerjakan dan diusahakan sendiri secaraaktif maka dari itu pemilik tanah pertaniantersebut waj ib mengalihkan hak atas tanahkepada orang lain di Kecamatan tempatletak tanah atau pindah ke Kecamatan tanahtersebut

Selanjutnya Pasal PP No. 41menetukan:

3 Boedi Harsono, Hukum Agraria IndonesiaBagian Pertama, Djambatan,Jakarta, Him 305

wawancaradengan

membatasi

mengajukanpertanyaan secara

terpimpinmemperhatikannarasumber dan

2.

mengajukan nt:3"t"'1"-:ln"-:l-::u"',

6) Peraturan PemerintahNomor 4 Tahun 1977tentang PemilikanTanah Pertaniansecara Guntai(Absentee) Bagi ParaPensiunan PegawaiNegeri

7) PMNAlKBPN Nomor3 Tahun 1997 TentangKetentuanPelaksanaan PeraturanPemerintah Nomor 24Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah

8) Peraturan PemerintahNomor 37 Tahun 1998jo PeraturanPemerintah Nomor 24Tahun 2016 TentangPeraturan JabatanPejabat AktaTanah.

b. Bahan hukum sekunder :Bahan hukum

sekunder adalah bahanhukum yang memberikanpenjelasan mengenai bahanhukum primer yang berupapendapat hukum, buku­buku, hasil penelitian.

C. Metode pengumpulan dataMetode pengumpulan

yang dilakukan dengan cara :1.

PeraturanNomorTentangTanah.

Dasar

sekunder terdiri atas bahan hukumprimer sebagai data utama dan-bahan hukum sekunder.

B. Sumber data:1. Data Primer

Data primer adalahdata yang diperoleh secaralangsung dari respondensebagai data utamanya.

2. Data sekunder terdiri dari :a. Bahan hukum primer

Bahan hukum primeryang digunakan dalampenelitian ini adalah bahanyang bersifat mengikatberupa peraturanperundang-undangan yangterkait dengan peralihanhak milik atas tanahabsentee (karena jual beli)dalam mewujudkankepastian hukumKecamatan GambutKabupaten BanjarKalimantan Selatan, yaitu :1) Undang-Undang

Dasar 1945, Pasal 33ayat 3.

2) Undang-UndangNomor 5 Tahun 1960

Peraturan

suatusuatuyang

yangcara yangsuatu De]lgt~tatlua,n

yang sifatnya khusus kemudianditarik secara umum

G. DataData

Sampel adalah bagiandari populasi, sampel dalampenelitian ini adalah pemiliktanah absentee di KecamatanGambut Kabupaten Banjar.Sampel yang diambil yaitu10% pemilik tanah absentee.Dari 200 pemilik tanahabsentee yang sudah memilikisertipikat di KecamatanGambut pada tahun 2015,maka sample yang diambildalam penelitian ini yaitu 20orang pemilik tanah absenteeyang sudah bersertipikat diKecamatan Gambut.

F. Responden dan Narasumber1. Responden

Responden dalam penelitianini adalah 20 orang pemiliktanah absentee yangmelakukan peralihan hak milikkarena jual beli di kecamatanGambut Kabupaten BanjarProvinsi Kalimantan Selatan.

2. NarasumberNarasumber dalam penelitianini adalah :a) Kepala Badan Pusat

Statistik KabupatenBanjarKepalaPertanahanBanjarCamat Kecamatan

2.

aspek dari masalah yang ditelitimelalui pedoman wawancara.

3.. Studi kepustakaan yaitu suatucara untuk mencari,mengumpulkan danmempelajari buku-buku,literatur, karya ilmiah danperaturan perundang­undangan yang berkaitandengan masalah yang diteliti.

D. Lokasi PenelitianLokasi yang menjadi

tempat penelitian yaitu diKecamatan Gambut KabupatenBanjar Provinsi Kalimatan Selatan.

E. Populasi dan sample1. Populasi

Populasi adalahkeseluruhan obyek penelitianyang terdiri dari manusia,benda-benda, hewan-hewan,tumbuhan, gejala-gejala atauperistiwa sebagai sumber datayangtertentu dalam suatupenelitian.4 Populasi yangditeliti yaitu pemilik tanahabsentee yang beradaKecamatanGambut.Berdasarkan hasilwawancara

4 Soerjono Soekamto,1984,Pengantar PenelitianHukum,UI,hlm.173-174

Pertanahan Kabupaten Banjar.selesai melakukan

sertipikat , makadilaksanakan akad

KTP yangberdomisiliKecamatanGambutUang seharga tanahyang

Sertipikat asIi hakmilik atas tanahtersebutKTP suami danistriKartu keluargaSurat PBB tanahtersebut

b. Pihak Pembeli menyiapkan

2) Setelah Penjual dan Pembelisepakat dengan harga tanah ,dan pembeli telah melihat datafisik dan data yuridis tanahyang menjadi objekkesepakatan dan melihat batas- batasnya, maka penjual danKepala Desa pergi ke PPATsetempat yaitu PPAT wilayahKabupaten Banjar untukmelakukan proses peralihanjual belie

3) Pada saat proses peralihan jualbeli PPAT wajib menjelaskankelengkapan dan syarat akadjual-beli kepada penjual danpembeli yaitu :a. Pihak Penjual menyiapkan

menawarkanpembelibertempatKecamatan Gambut.

3. BASIL DAN PEMBAHASANBerdasarkan hasil penelitian

p-eralihan hak milik atas tanahabsentee (karena jual beli) diKecamatan Gambut, dari dua puluhorang responden , lima belas orangresponden (75%) melakukanperalihan hak milik atas tanahabsentee (karena jual beli) melaluiakta jual beli di hadapan PPAT dantelah melakukan pendaftaranperalihan hak milik atas tanah.Sedangkan lima responden (25%)melakukan peralihan hak milik atastanah absentee (karena jual beli)melalui perjanjian jual belie Semuaresponden sudah memilikisertipikat hak milik atas tanah.Sebagian besar responden bekerjasebagai wiraswasta yang jugabekerja sebagai petani untukmemenuhi kebutuhan hidupmereka. Lima belas respondenyang memiliki sertipikatyang berstatus tanah absentee ,menyadari bahwa kepemilikantanah absentee melanggar Pasal 3PP No.224 Tahun 1961 Jo.Pasal 3dPP 41 Tahun 1964 , sehinggaresponden memilih untuk menjual

orang yang

mewujudkan

harga tanah "'...,.1.,...., .......... _ ...

biaya neJmbiua1tan D~][IllllA~lll

beli dan surat me:Olu,aI

Pihak Penjual mempersiapkan :Membawa KTP aslidan fotokopi KTP(Suami dan Istri)Membawa KartuKeluarga asli danfotokopi KartuKeluargaSertipikat tanah yangmau dijual

a) Pihakmempersiapkan :

Membawa KTP aslidan fotokopiMembawa uang hargatanah yang disepakati.

Kemudian setelahseluruh syarat terpenuhi , parapihak menghadap ke Notarisuntuk menjelaskan bahwa parapihak mau melakukan perjanjianjual beli. Kemudia Notaris akanmenulis semua hal yang perlu

kewajiban para

sehingga sudahkepastian hukum.

Berikut merupakanlangkah-langkah Lima orangresponden (25%) memperolehtanah dengan cara jual-beli melaluiperjanjian jual-beli dan akta bawahtangan di hadapan Notaris dengansyarat-syaratnya sebagai berikut :

PBB

jual beli. Penjualmenandatangani dengan

,persetujuan suami atau istri.Sedangkan pembeli cukupdengan tandatangan sendiri.Setelah pembeli membayarlunas seluruh harga tanahtersebut maka PPATmengeluarkan akta jual beliatas tanah tersebut.

6) Pembeli dan penjual masing­masing akan dikenakan pajak.Penjual di kenakan pajaksebesar 5% x harga penjualantanah dan pembeli dikenakanpajak sebesar (harga tanah ­Rp 60.000.000,- x 5 %)Selanjutnya pembeli pergi keKantor Pertanahan KabupatenBanjar di Martapura untukmelakukan proses pendaftaranperalihan hak/balik namasertipikat hak milik atas tanahtersebut dengan syarat-syaratsebagai berikut :

Surat permohonanKTPSertipikat hakmilik atas tanahtersebut

pendaftaranatas tanah dan

memperoleh sertipikat dan' L)\.f.lU.l..l.I.~

tidak ada keberatan dari pihak ke 3

F

PPAT tersebut mempunyaifungsi sebagai bukti telahterjadi perbuatan hukum dansebagai salah satu syarat untukproses pendaftaran peralihanhak nya ke Kantor Pertanahansetempat sedangkan 5responden (25%) respondenperalihan hak milik atas tanahabsentee baru dilakukandihadapan Notaris.

b. Peralihan hak milik atas tanahabsentee (karena jual ·beli) diKecamatan Gambut sudahmewujudkan kepastian hukumkarena sebagian besar telahmelakukan pendaftaranperalihan hak milik atas tanahdi Kantor Pertanahan setempatsehingga di peroleh sertipikathak milik atas tanah tentangpendaftaran tanah. Meskipunmasih ada (25%) belummelaksanakan pendaftaranperalihan hak milik atastanah absentee.

5. REFERENSIJayadi Setiabudi,2013,Panduan

lengkap Mengurus TanahRumah serta segalaperizinannya,buku

biayanya tergantungkesepakatan dari para pihak.

Berdasarkan hasil penelitian,maka lima belas responden(75%) sudah melakukanpendaftaran peralihan hak milikatas tanah dan sudahmemperoleh sertipikat danselama tidak ada keberatan daripihak ketiga sehinggamewujudkan kepastian hukum.Sedangkan lima responden(25%) yang telah melakukanperjanjian jual beli dihadapanNotaris, belum melaksanakanpendaftaran peralihan hak milikatas tanah absentee. Hal tersebutdisebabkan kurangnyapengetahuan mengenaipendaftaran peralihan hak milikatas tanah absentee dan tidakmampu untuk membayar biaya­biaya peralihan hak milikseperti biaya akta jual beli ,biaya pajak bumi dan bangunan,biaya pajak pembelian,biaya pendaftaran/ balik nama.

4. KESIMPULANBerdasarkan hasil penelitian

dapat disimpulkan bahwa :a. atas