Islamic Home Financing dengan al-Bay’ Bithaman Ajil dan Musharakah Mutanaqisah

Islamic Home Financing dengan

al-Bay’ Bithaman Ajil danMusharakah Mutanaqisah

Antika P. SaljiRatih Astrini

Shanty Debora

HOME FINANCING

Pembiayaan Perumahan adalah suatu proses

memperoleh dana untuk membiayai pemenuhan

kepemilikan tempat tinggal

METODE HOME FINANCINGConventional Interest-

BasedDilarang Islam karena mengandung Riba’

Islamic Home Financingal-Bay’ Bithaman Ajil (BBA)

Musharakah Mutanaqisah Partnership (MMP)

ISLAMIC HOME FINANCINGal-Bay’ Bithaman Ajil (BBA)• Murabahah

(buy-and-sell) principle

• Diterapkan di Malaysia, Indonesia, BruneiMusharakah

Mutanaqisah Partnership (MMP)• Musharakah

(partnership) contract and Ijarah (rental) contract

• Diterapkan di Negara Timur Tengah, US, Kanada, UK, dan Australia

2 kontrak untuk membiayai kepemilikan asset:

HOME FINANCING DI INDONESIA

KPR Syariah

KPR Konvension

al

Bank

Nasabah

Developer

Developer

Bank

Nasabah

al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) Contract

Al-Bay Bithaman Ajil (BBA) adalah kontrak penjualan yang memberikan

benefit kepada pembeli atas pembayaran berjangka

Pertukaran komoditas dilakukan secara langsung, namun harga

penjualan (beserta laba) dibayarkan secara cicilan, sepanjang waktu yang

ditentukan


BBA masih menjadi

kontroversi di seluruh dunia,

terutama di Timur Tengah,

mengenai legalitasnya

Perhitungan BBA sama dengan perhitungan

utang-piutang pada sistem

bunga konvensional

Tingkat profit yang

diberlakukan oleh bank syariah bergantung pada

tingkat bunga pasar

al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) ContractIwad’

Ghorm / risiko

Ikhtiar / usaha

Daman / kewajiban

Contoh Pendanaan al-Bay Bithaman Ajil (BBA)

Seorang nasabah ingin membeli rumah seharga RM200,000. Nasabah tersebut membayarkan down payment sebesar 10% (RM 20,000) dan 90% sisany (RM 180,000) dibayarkan dengan menggunakan Kontrak BBA.

Tingkat profit tahunan yang dibebankan bank adalah 10% per tahun dan durasi dari pembiayaan adalah 20 tahun.


Bank Syariah pertama-tama membeli rumah tersebut seharga RM180,000 dan menjual kembali ke nasabah dengan tambahan profit

Pembayaran dilakukan dengan cicilan selama 20 tahun

Bank Syariah menetapkan pembayaran cicilan setiap bulan sebesar RM 1,737.04 dan total pembayaran selama 240 bulan adalah RM 416,889.35

Perbedaan antara RM 416,889.35 dan harga asli RM 180,000, yakni RM236,889.35 adalah total profit yang diperoleh bank syariah atas transaksi ini


Musharakah Mutanaqisah

Partnership (MMP) Contract

MMP adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset, dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara akan menambah hak kepemilikan pihak yang lain



Konsep Musharakah

Konsep Ijarah



Contoh Pendanaan Musharakah Mutanaqisah Partnership (MMP)

Seorang nasabah ingin membeli sebuah rumah seharga RM200,000. Asumsikan kembali bahwa pelanggan hanya sanggup membayar 10% dari harga rumah (RM20,000), sedangkan financier (pihak yang memberi dana) menempatkan dana sisa 90% (RM180,000).

Rata-rata biaya sewa untuk jenis perumahan yang sama secara lokal disetujui sebesar RM1,000 per bulan.

Pelanggan setuju untuk menambah RM289.58 per bulan dengan tujuan untuk melunasi porsi kreditur dalam waktu 20 tahun.

Hal ini akan menghasilkan total pembayaran bulanan sebesar RM1,289.58



Beberapa Contoh dan Model Home Financing di Dunia

Isla

mic

Cooperative Housing

Corporation

Shared Ownership Scheme

(S.O.S)Ijarah and Musharakah Mutanaqisah Models

LARIBA Finance

House in Pasadena,

California

and the

Guidance Financial Group in Reston,

Virginia

Islamic Cooperative Housing Corporation

Membeli saham di single-

equity poolSetelah

mencukupi, Co-Op

membeli rumah yang

dapat ditinggali

Anggota harus meningkatkan

jumlah kepemilikanny

a dengan menginvestasikan uangnya di saham Co-

Op

Sementara itu, harga

sewanya turun dengan

proporsi yang sama sampai

waktu pembayaran

habis

Shared Ownership Scheme (S.O.S)

Based on the Ijarah (rental) mechanism

Very flexible and equitable to both parties

The monthly repayment includes :• a rent portion

• a buy-back of additional share of the houseSewa dibayar oleh pemilik saham dari

rumah yang dimiliki perusahaan

Seiring dengan meningkatnya bagian /

saham dari kepemilikan akan rumah tiap bulan, harga sewa ikut

menurun

LARIBA Finance House

LARIBA and the prospective homeowner that establishes jointly negotiated maximum monthly payments Based on the property’s sale price and fair rental value in a lease-to-purchase (LTP) with declining equity based on the Ijara Wa Iqtina Musharakah conceptLTP allows customers to build equity through monthly payments that combine principal with rent.

LARIBA Finance HouseThe rental component is a function of a fair rental value of the property as determined by both the company and home buyer’s research on rental values in the area of the financed propertyThe home buyer pays a percentage of the fair rental value based on the equity share of the company

Free from riba and in a Shari’ah-compliant utilizes the Musharakah Mutanaqisah concept. The customer agrees to pay the monthly payment There are two financial institutions that have adopted the Musharakah Mutanaqisah model in the United Kingdom and Ireland, i.e. the Lloyds TSB and Bristol & West

Perbedaan

BBA Contract

dan

MMP Contract

Perbedaan MMP BBA1. Kontrak Ada 2 kontrak

terpisah : Musharakah dan Ijarah

Konsep Murabahah

2. Hubungan antara harga jual dan harga pasar

Selalu merefleksikan harga pasar dan harga sewa juga ditentukan dari harga sewa pasar

Tidak merefleksikan karena ada mark-up yang banyak

3. Nilai return Perusahan financer tidak harus diikat oleh fixed profit rate, bisa direvisi secara periodik untuk menggambarkan pasar

Berdasarkan harga jual yang fixed.

Perbedaan MMP BBA4. Liquidity Risk

ManagementBisa di-manage dengan lebih baik

Tidak fleksibel karena fixed-rate sebagai profit rate adalah konstan sepanjang kontrak

5. Balance of Financing

Balance tidak akan bisa lebih besar dari harga asli rumah

Selalu berbeda dengan MMP. Rebates untuk pelunasan awal tidak secara spesifik diatur dalam kontrak

6. Kemampuan konsumen memiliki properti

Merupakan struktur pembiayaan yang lebih fleksibel karena konsumen bisa memiliki properti lebih awal

Tidak fleksibel karena harus ada rebates bila ingin melunasi lebih cepat

Perbedaan MMP BBA7. Bila terjadi

defaultMenyebabkan ekuitas financer konstan dan kemudian menyebabkan porsi harga sewa yang lebih tinggi bila kemudian membayar

Penalti bisa di-challenge

8. Opini masa kini Dianggap sebagai Shariah Compliant, konsep home financing yang sesuai dengan Shariah Islam

Dianggap sama saja dengan utang konvensional, dengan kelemahan untuk early redemption

9. Penerimaan dan penggunaan

Diterima dan digunakan secara internasional sebagai yang sesuai dengan Shariah

Diterima secara dominan di Asia Timur seperti Malaysia, Indonesia, Brunei, dll.

KesimpulanBBA vs MMP Contracts dalam Home Financing

untuk menghindari mortgages --> kebangkrutan

MMP lebih baik dari Konvensional dan BBA

MMP internasional sementara BBA hanya

di Timur

MMP dapat menghindari riba

secara total, mengurangi harga rumah dan durasi

pembayaran

Konsep rental rate MMP sangat baik & lebih fleksibel bagi bank

Bagi masyarakat, MMP membawa stabilitas

ekonomi

Islamic Home Financing dengan al-Bay’ Bithaman Ajil dan Musharakah Mutanaqisah

Documents

Transcript of Islamic Home Financing dengan al-Bay’ Bithaman Ajil dan Musharakah Mutanaqisah