ING. UGGERO A L P Uniﬁ cato C TECNICO DEL TRIBUNALE DI … · 2013-10-14 · 2 ING. RUGGERO...

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ING. RUGGERO RUGGIERO

ARBITRO DI LAVORI PUBBLICI

CONSULENTE TECNICO DEL TRIBUNALE DI ROMA

STUDIO IN ROMA 00136 - VIALE TITO LIVIO, 59 - [email protected]

TEL. 06.3534.6553 FAX 06.233.238.512 mobile 335.60.28.244

TRIBUNALE DI ISERNIA

Sezione Fallimentare

Ill.mo G.D. Dott.ssa Valeria BATTISTA

Ill.mo Commissario Giudiziale Dott. Stefano SAJEVA

Riferimento: Concordato Preventivo n. 1/2013

M.C. Group Molise Conglomerati S.p.A. di Venafro (IS),

in liquidazione

Oggetto: Relazione sintetica del C.T.U. circa la valutazione dei beni mobili

ed immobili

Il sottoscritto Ing. Ruggero RUGGIERO - iscritto all’Albo Professionale degli Ingegneri della

Provincia di Roma al n. 12983 - è stato nominato C.T.U. dalla S.V. Ill.ma in data 16 agosto

2013, con il mandato di effettuare la stima dei beni mobili ed immobili relativi al Con-

cordato in riferimento; l' Ill.mo Commissario Giudiziale ha quindi formulato i Quesiti

ponendoli al C.T.U., così in sintesi:

- identifi chi i beni immobili; ne verifi chi la proprietà, il possesso e la provenienza;

- identifi chi gli impianti tecnologici presenti nei diversi Compendi industriali;

- identifi chi i beni mobili; ne verifi chi la proprietà ed il possesso;

- determini il valore commerciale di ciascun bene mobile ed immobile rinvenuto.

L'inizio delle operazioni peritali ha avuto quindi luogo il 16 agosto 2013; a séguito delle

attività di ricognizione dei beni mobili ed immobili, il sottoscritto ha fi nalmente redatto

la seguente perizia tecnico-economica.

INDICE

Pag. 2 1. Oggetto della C.T.U.

Pag. 9 2. L'inventario dei beni concordatari

Pag.15 3. La valutazione dei beni concordatari

Pag.21 4. Conclusioni

Pag.23 5. Allegati

Contributo

Unifi cato

ASSOLTO

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1. OGGETTO DELLA C.T.U.

Formano oggetto della presente valutazione i beni mobili ed immobili della

Società proponente in epigrafe, così meglio organizzati nei seguenti n. 26 Lotti :

Abitazioni civili

Lotti A, B, C e D - Complesso immobiliare in Venafro (IS), via Anfi teatro

nn. cc. 15 e 27 , composto da n. 3 Appartamenti e n. 1 Magazzino;

Lotto E - Complesso immobiliare in Venafro (IS), via Redenzione n.c. 36,

composto da n. 5 Appartamenti;

Lotto F - Autorimessa in Venafro (IS), via Campania s.n.c.;

Lotto G - Complesso immobiliare in Venafro (IS), via Amico da Venafro

nn.cc. 41, 43 e 45 , composto da n. 3 Appartamenti e n. 1 Magazzino;

Lotto L - Villino di campagna in Venafro (IS), Foglio 39 partt. 87 e 468 .

Terreni edifi cabili

Lotto H - Terreni in Venafro (IS), Foglio 30 partt. 245, 85, 92, 245 , 24, 70

ed 89 ; Foglio 38 part. 224 , 293 e 294 ;

Lotto I - Terreni in Montaquila (IS), Foglio 22 partt. 260, 305, 306, 307,

330, 331 e 343 .

Terreni agricoli

Lotto J - Terreni in Venafro (IS), Foglio 39 partt. 301 e 467 ;

Lotto K - Terreni in Venafro (IS), Foglio 39 partt. 295 e 316 ;

Lotto M - Terreno in Venafro (IS), Foglio 11 part. 313 ;

Lotto N - Terreni in Montaquila (IS), Foglio 10 partt. 241, 242, 243 e 244 ;

Lotto O - Terreni in Presenzano (CE), Foglio 9 partt. 49, 50 e 52 ;

Lotto X - Terreni in Filignano (IS), Foglio 47, partt. 130, 131, 132, 136, 680,

681, 682, 683 e 685 ;

Lotto Y - Terreno in Capriati a Volturno (CE), Foglio 1 part. 27 .

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Complessi industriali, con fabbricati

Lotto P - ex Complesso industriale in Venafro (IS), loc. Torciniello - Pro-

duzione di calcestruzzo;

Lotto Q - Complesso industriale in Pozzilli (IS), loc. Acqua Sulfurea - Pro-

duzione di calcestruzzo, con frantumazione inerti;

Lotto R - ex Complesso industriale in Santa Maria del Molise (IS), loc. S.

Antonio - Produzione di calcestruzzo;

Lotto S - ex Complesso industriale in Sant'Elia Fiumerapido (FR), loc.

Ponte Nuovo - Produzione di calcestruzzo;

Lotto T - ex Complesso industriale in Villa Santa Lucia (FR), loc. Zona

Industriale - Produzione di calcestruzzo;

Lotto U - Complesso industriale in San Vittore del Lazio (FR), loc. San

Cesareo - Produzione di calcestruzzo;

Lotto V - Complesso industriale in Presenzano (CE), loc. San Pratole - Pro-

duzione di calcestruzzo, con frantumazione inerti;

Lotto W - Complesso industriale in Venafro (IS), loc. Integlia - Produzione

di calcestruzzo e materiali bituminosi.

Macchine operatrici

Lotto Z - Macchine operatrici.

Tutto quanto sopra rientra nella proprietà della M.C. Group S.p.A. con sede

in Venafro (IS) in liquidazione , C.F. 01733570160 , ad eccezione del Lotto

Y , che riguarda invece un diritto di enfi teusi, per altro affrancabile senza oneri.

Si precisa che lo scrivente C.T.U. ha adottato - laddove necessario - il criterio

della comoda divisibilità per formare specifi ci sub-Lotti, in particolare separando

le unità immobiliari dotate di autonomia funzionale.

In caso di alienazione e laddove necessario, dette unità andranno certo opportu-

namente frazionate ovvero fuse ed accatastate separatamente.

Al contrario, in alcuni casi i Lotti sono stati aggregati in macro-Lotti per formare

complessi funzionalmente organici.

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SUCCESSIONE STORICA DELLE DIVERSE COMPONENTI

SOCIETARIE DELLA M.C. GROUP S.p.A.

Con delibere del 29.12.1990 - fi nalizzate alla fusione avvenuta con atto di fusione per incorporazione

ricevuto dal Notaio VENTRIGLIA in data 14 ottobre 1991, Repertorio n.17847, registrato a Isernia

il 4 novembre 1991 al n.1490, ivi trascritto il 28 novembre 1991 ai n.ri 4861/4278, ed iscritto in

data 30 ottobre 1991 presso la cancelleria del Tribunale di Isernia,

la Società "FI.M.INVEST - a r.l." e la Società "FONDERSUD - a r.l." furono

incorporate dalla Società "SAL FINANZ - a r.l.", con sede in Venafro.

Con delibere del 19.9.1991 e 20.9.1991 - fi nalizzate alla fusione avvenuta con atto di fusione per

incorporazione ricevuto dal Notaio Michele CONTI di Isernia in data 28 dicembre 1991, Repertorio

n.29957, registrato a Isernia il 30 dicembre 1991 al n.1829, depositato presso la cancelleria del

Tribunale di Isernia in data 30 dicembre 1991, annotato ai n.ri 470/850/870 del registro delle Società,

la Società "SO.GE.CA. Società Gestione Cave a r.l.", con sede in Venafro, incorporò

le Società "PATRICIELLO CONGLOMERATI - a r.l.", con sede in Venafro e

"BETON ICOP Inerti Conglomerati Presenzano s.r.l.", con sede in Venafro;

Con delibere del 29.7.1994 - fi nalizzate alla fusione avvenuta con atto di fusione per incorporazione

ricevuto dal Notaio VENTRIGLIA in data 14 dicembre 1994, Repertorio n.26400, registrato a Isernia

il 2 gennaio 1995 al n.4 ed iscritto in data 29 dicembre 1994 presso la cancelleria del Tribunale di

Isernia,

la Società "SAL FINANZ - a r.l." fu incorporata nella Società "SO.GE.CA. Società

Gestione Cave a r.l.", con sede in Venafro, e si trasformò in Società per Azioni,

assumendo la nuova denominazione "SO.GE.CA. S.p.A.", con sede in Venafro,

con codice fi scale: 01733570160;

Con atto notaio VENTRIGLIA rep. n. 31727 del 30.12.1996 avviene per altro la

fusione per incorporazione delle Società RICCI - a r.l., Società ITALCAL - a r.l.

e Società SVI - a r.l. nella Società BETONCAVE - a r.l.

Con verbale di assemblea straordinaria, rogito VENTRIGLIA in data 25 ottobre 1999, Repertorio

n.38302, registrato a Isernia il 15 novembre 1999 al n.1574, ed iscritto in data 29 novembre 1999

nel Registro Imprese di Isernia,

la Società "SO.GE.CA. S.p.A." deliberò il cambio di denominazione sociale in

"M.C. GROUP MOLISE CONGLOMERATI S.p.A.".

Con atto notaio VENTRIGLIA rep. n. 48434 del 22.12.2003 avviene la fusione per

incorporazione della Società BETONCAVE - a r.l. nella "M.C. GROUP MOLISE

CONGLOMERATI S.p.A.".

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1.a Formulazione del quesito

Ricevuto dall'Ill.mo Commissario Giudiziale Dott. Stefano SAJEVA in data

16 agosto 2013, il quesito che lo scrivente dovrà risolvere riguarda in sostanza

l’attribuzione del più probabile valore di mercato al compendio industriale qui in

stima. La formulazione pertinente del Quesito è ad ogni modo la seguente:

BENI IMMOBILI

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Con riferimento alla suddetta lista dei beni immobili, ma non limitatamente ad essa,

presa visione dei luoghi, assunte le necessarie informazioni, autorizzandolo all'uopo ad

acquisire presso gli uffi ci pubblici copia degli atti e dei documenti esistenti, nonché ad

effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se necessario richiedendo al Giudice Delegato

autorizzazione ad avvalersi della forza pubblica per accedere agli immobili appartenenti

al soggetto proponente eventualmente nelle disponibilità di Terzi, predisponga il C.T.U.

separati Rapporti di Valutazione, ciascuno dedicato ai diversi immobili di cui alla lista

suddetta, organizzati per singoli Lotti autonomamente alienabili, riportando le risposte ai

seguenti Quesiti:

1) Esamini il C.T.U. i contenuti della Certifi cazione notarile ipocatastale ventennale relativa

agli immobili de quo - che verrà approntata dal Dott. Antonio MASTROBERARDINO,

Notaio in Pescara, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale cessione

a Terzi, oltre ad acquisire la relativa planimetria catastale del bene.

Confronti gli esiti della suddetta Certifi cazione notarile con le risultanze degli accessi

fi sici da espletare sugli immobili e - qualora rilevi variazioni o cambi d'uso - accerti il C.T.U.

se è già stata presentata agli uffi ci competenti domanda di variazione catastale.

Evidenzi il C.T.U. se gravino su ciascun bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli,

precisando se pignoramenti o ipoteche siano stati iscritti o trascritti in data successiva alla

domanda di concordato; se del caso, ne indichi il C.T.U. gli estremi.

2) Identifi chi quindi il C.T.U. esattamente i beni di proprietà del soggetto proponente,

descrivendoli, ed indicandone i dati catastali; ne verifi chi la proprietà in capo allo stesso al

momento della domanda di concordato e l'esatta provenienza.

Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita del cèspite, in particolare

indicando la tipologia dei beni e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al

fi ne di consentire l'immediata percezione di interesse all'acquisto (es. superfi cie, destinazione

d'uso, anno di costruzione, stato di conservazione, vicinanza del terreno ad infrastrutture

pubbliche e private, accessibilità dalle strade pubbliche, ecc ).

Alleghi a ciascun elaborato peritale almeno tre fotografi e interne del bene immobile ed

una esterna.

3) Per i fabbricati, riferisca il C.T.U. circa le pratiche edilizie svolte relative all'immobile,

accerti la regolarità dello stesso sotto il profi lo urbanistico ed, in caso di esistenza di opere

abusive, indichi l'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e successivi

condoni (L.326/2003), assumendo le opportune informazioni presso gli uffi ci comunali

competenti.

Per i terreni, riferisca il C.T.U. circa la attuale destinazione d’uso relativa all'immobile,

eventualmente acquisendo l’apposito Certifi cato di Destinazione Urbanistica.

4) Relazioni il C.T.U. sullo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da

terzi ed a che titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affi tto o locazione,

verifi chi la data di registrazione, quale sia il canone praticato e la scadenza del contratto, la

data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fi ssata o lo stato della

causa eventualmente in corso per il rilascio.

5) Accerti il C.T.U. se ciascun bene risulti in comproprietà al momento della domanda di

concordato, specifi cando altresì i nominativi dei comproprietari, precisando le loro quote

di proprietà sui beni ed il valore commerciale della quota del soggetto proponente.

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6) Qualora i beni sìano in proprietà indivisa, dica il C.T.U. se essi siano comodamente

divisibili, fornendo altresì la valutazione della sola quota dell'immobile appartenente al

soggetto proponente, tenendo conto della maggior diffi coltà di vendita per le quote indivise;

precisi infi ne se sia possibile e conveniente la vendita frazionata del compendio.

7) Determini fi nalmente il C.T.U. il valore commerciale dei beni immobili, tenendo conto

di tutti i dati acquisiti, indicando distintamente ed in separati paragrafi i criteri di stima

utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima; esponendo altresì in forma

tabellare il calcolo delle superfi ci per ciascun immobile, con indicazione della superfi cie

commerciale, del valore unitario al mq, del valore totale; esponendo infi ne analiticamente

gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta

per lo stato d'uso e manutenzione, e per lo stato di possesso.

BENI MOBILI

segue ....

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.... continua

Con riferimento alla suddetta lista dei beni mobili, ma non limitatamente ad essa,

presa visione dei beni, assunte le necessarie informazioni, autorizzandolo all'uopo ad

acquisire presso gli uffi ci pubblici copia degli atti e dei documenti esistenti, nonché ad

effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se necessario richiedendo al Giudice Delegato

autorizzazione ad avvalersi della forza pubblica per accedere ai beni appartenenti al soggetto

proponente eventualmente nelle disponibilità di Terzi, predisponga il C.T.U. l’inventario

dei beni mobili ed un unico Rapporto di Valutazione, riportando la risposta al seguente

Quesito:

1) Determini il C.T.U. il valore commerciale dei beni mobili, tenendo conto di tutti i dati

acquisiti, indicando distintamente ed in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti

delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti

e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso

e manutenzione, e per lo stato di possesso.

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2. L’INVENTARIO DEI BENI CONCORDATARI

Lo scrivente C.T.U. ha operato nell’ambito dello specifi co mandato ricevuto dalla

S.V. Ill.ma ed ha proceduto in autonomìa alla redazione dell’inventario sia dei

beni mobili (macchine operatrici ed autovetture), nonché dei beni immobili.

Nel corso delle operazioni di ricognizione sul campo dei beni mobili ed immobili,

come elencati e comunque posti alla base dei beni dichiarati disponibili ai fi ni del

Concordato in riferimento, sono emersi diversi vincoli e gravami , che attual-

mente limitano la piena disponibilità di alcuni dei suddetti beni, nonché diverse

ambiguità ed imprecisioni circa la natura e consistenza di detti beni.

L’inventario fi sico dei beni mobili (macchine operatrici ed autovetture) - eseguito

dallo scrivente C.T.U. - si evince dall'All. 1.

La ricognizione ipocatastale dei beni immobili - eseguita dal Notaio Antonio

MASTRO-BERARDINO di Pescara - si evince invece dall'All. 2, ed è stata così

assunta dallo scrivente C.T.U., salvo alcune integrazioni.

Segue ora la rassegna delle suddette problematiche fi nora emerse.

L' intera proprietà di cui ai Lotti A, B, C e D era stata qualifi cata dalla M.C. Group

come civili abitazioni , per altro senza evidenziare alcuna problematica; nel corso

dei sopralluoghi effettuati dallo scrivente C.T.U., è invece emerso quanto segue:

• per quanto attiene i Lotti A e B , si è riscontrata la permanenza dell'allaccio

del gas per la produzione dei cibi - come pure sono stati conservati i locali

da adibire a cucina; è stato pertanto considerato reversibile il cambiamento

abusivo della destinazione d'uso: da appartamento ad uffi cio - già invece

rilevato de facto nel 2012 ;

il valore dei Lotti A e B è comunque di molto inferiore a quello dichia-

rato ai fi ni concordatari, in quanto il Lotto A presenta ingentissimi danni

da umidità, dovuta a diffuse infi ltrazioni riconducibili alla carente imper-

meabilizzazione dei terrazzi del Lotto B, che andrà per altro ripristinata a

titolo oneroso;

• il Lotto C è fi nalmente libero dalla locazione sine titulo - già rilevata nel

2012, e quindi il suo valore non sconta più alcuna penalità;

• in merito al Lotto D , è stata fi nalmente riscontrata la chiusura dell' aper-

tura abusiva sull'adiacente proprietà di Terzi - già rilevata nel 2012, con

conseguente messa in pristino dei confi ni originari.

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L' intera proprietà di cui al Lotto E era stata dichiarata dalla M.C. Group a valore

nullo , per altro senza evidenziare alcuna problematica ; nel corso degli accerta-

menti effettuati dallo scrivente C.T.U., é emerso invece che le Unità Immobiliari

facenti parte del Complesso immobiliare di cui al Lotto E - già oggetto di una

iniziativa di ricostruzione post-terremoto del 1984, fi nanziata con fondi pubbli-

ci europei (PEU) - hanno tutte superato fi n da ottobre 2012 il relativo collaudo

tecnico-amministrativo fi nale e sono ora pertanto alienabili a fronte di rilevan-

tissimi cosrrispettivi !

Ma c'é di più: nel corso dei sopralluoghi effettuati dallo scrivente C.T.U., si

è invece rinvenuto un anomalo accatastamento - per altro NON allegato alla

suddetta domanda - per lo meno "approssimativo", nel quale:

• in merito al sub-Lotto E2 :

• la planimetrìa rifl ette lo stato di fatto riscontrato, in quanto è rappresentata

la incorporazione abusiva di un'adiacente proprietà di Terzi (int.6, ser-

vizio igienico) - mai comunque interessati, senza per altro aver operato

alcun sezionamento degli impianti (idrico, termico ed elettrico);

questo abuso NON è stato segnalato all'atto della Domanda, ma appare

comunque risolubile incardinando un giudizio di uso capione;

• in merito al sub-Lotto E3 :

• anche qui la planimetrìa rifl ette lo stato di fatto riscontrato, in quanto è

rappresentata la incorporazione abusiva di un'adiacente proprietà di Terzi

(int. 8, servizio igienico) - mai comunque interessati, senza per altro

aver operato alcun sezionamento degli impianti (idrico, termico ed elettrico);



• per quanto attiene il sub-Lotto E4 , questo appartamento risulta accata-

stato a nome di uno dei soci della M.C. Group (che se ne è addirittura

attribuita la proprietà !), ed è altresì associato ad una particella diversa (la

182) da quella "naturale" (la 179), cui invece appartengono gli altri quattro

appartamenti !

Ad ogni modo, quanto appena riferito ha una rilevanza soltanto ai fi ni fi scali,

a nulla rilevando ai fi ni della proprietà, il cui titolo è della M.C. Group.

• anche in questo caso la planimetrìa rifl ette lo stato di fatto riscontrato, in

quanto è rappresentata la incorporazione abusiva di adiacenti proprietà

di Terzi - mai comunque interessati, senza per altro aver operato alcun

sezionamento degli impianti (idrico, termico ed elettrico);



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• l'appartamento di cui al sub-Lotto E5 mancherebbe addirittura del servi-

zio igienico, pregiudicando la sua abitabilità; in realtà, esistono soluzioni

tecnologiche (bagno chimico, tipo Sanitrix) per ovviare a detta lacuna, ma non

vi è alcun cenno in planimetrìa.

L' intera proprietà di cui al Lotto G era stata dichiarata dalla M.C. Group a valore

nullo , per altro senza evidenziare alcuna problematica ; nel corso degli accerta-

menti effettuati dallo scrivente C.T.U., si è invece riscontrata l'ineffi cacia della

"Proposta irrevocabile di donazione" del 14.3.2011, in favore della "Fondazione

Vincenzo e Mimosa Patriciello srl", per altro mai trascritta; il Complesso immobi-

liare di cui al Lotto G è pertanto alienabile a fronte del corrispettivo ritraibile

a fronte del cantiere ormai interrotto.

Nulla di tutto ciò è stato però segnalato all'atto della Domanda.

L' intera proprietà dei terreni di cui al Lotto J è stata concessa a Terzi in virtù di

un contratto di locazione con scadenza 2016, per altro regolarmente registrato;

questo vincolo locativo NON era però emerso all'atto della Domanda.

L' intera proprietà dei terreni di cui al Lotto K è stata concessa a Terzi in virtù di

un contratto di locazione con scadenza 2016, per altro regolarmente registrato;

questo vincolo locativo NON era però emerso all'atto della Domanda.

L' intera proprietà dei terreni di cui al Lotto X (Terreni in Filignano (IS), Foglio 47, partt.

130, 131, 132, 136, 680, 681, 682, 683 e 685) NON era emersa all'atto della Domanda:

in virtù degli accertamenti effettuati, lo scrivente C.T.U. ha quindi provveduto

d'uffi cio ad inserirla nell'attivo concordatario.

Il diritto di enfi teusi (per altro affrancabile senza oneri!) del terreno di cui al Lotto

Y (Terreno in Capriati a Volturno (CE), Foglio 1 part. 27) NON era emerso all'atto della

Domanda: in virtù degli accertamenti effettuati, lo scrivente C.T.U. ha quindi

provveduto d'uffi cio ad inserirlo nell'attivo concordatario.

Per quanto attiene il Complesso industriale in Venafro, (IS), loc. Torciniello di

cui al Lotto P , la M.C. Group non aveva evidenziato alcuna problematica; nel

corso dei sopralluoghi e degli accertamenti effettuati dallo scrivente C.T.U., si è

invece riscontrato come il Capannone in c.a. lamenti la impermeabilizzazione

del tetto da rifare, in quanto si manifestano infi ltrazioni meteoriche; è appena il

caso di precisare che il Lotto P ha così subito un deprezzamento signifi cativo

rispetto al valore dichiarato ai fi ni della Domanda concordataria.

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Per quanto attiene il Complesso industriale in Pozzilli (IS), loc. Acqua Sulfurea

di cui al Lotto Q , la M.C. Group non aveva evidenziato alcune problematiche;

nel corso dei sopralluoghi e degli accertamenti effettuati dallo scrivente C.T.U.,

si è invece riscontrato come l'intero compendio industriale di cui al Lotto Q è

oggetto di :

• affi tto di ramo d'azienda, con scadenza 2014; questo vincolo può esse-

re comunque rescisso in 30 giorni senza alcuna penale, e quindi NON

rileva ai fi ni della diminuzione del valore concordatario.

Per quanto attiene il Complesso industriale in Santa Maria del Molise (IS),

loc. S. Antonio di cui al Lotto R , la M.C. Group non aveva evidenziato alcuna

problematica; nel corso dei sopralluoghi effettuati dallo scrivente C.T.U., si è

invece riscontrato lo sconfi namento sulla zona "verde di rispetto" - di assoluta

inutilizzabilità privata - di una parte rilevante (circa mq. 1.628) del complesso

industriale, giusto in corrispondenza di alcuni componenti (cancello di ingresso,

piazzale di manovra, lavaggio autobetoniere).

Una particella (la n. 381, mq. 5.160) è di proprietà della M.C. Group, ma non è

stata ANCORA trascritta; questa circostanza NON è emersa all'atto della Domanda,

eppure detto terreno ha un valore di Euro 113,520,00 .

Per quanto attiene il Complesso industriale in San Vittore del Lazio (FR), loc.

San Cesareo di cui al Lotto U , la M.C. Group nel 2012 aveva proposto un va-

lore di Euro 180.000,00 per una rilevante quantità (mc. 15.000) di un materiale,

purtroppo non classifi cato in alcun modo da M.C. Group, e che quindi sfuggiva

ad una possibile valutazione. Ora la quantità si è quasi raddoppiata (!), mentre il

valore preteso si è dimezzato ...

Per quanto attiene il Complesso industriale in Presenzano (CE), loc. San Pratole

di cui al Lotto V , la M.C. Group non aveva evidenziato alcuna problematica; nel

corso degli accertamenti effettuati dallo scrivente C.T.U., si sono invece riscontrate

le richieste di sfratto esecutivo per morosità da parte di quasi tutti i proprietari

locatari dei terreni.

Gran parte dei beni di cui al Lotto V è infatti oggetto di rilevanti limitazioni circa

la piena disponibilità OPERATIVA, in quanto le aree più produttive (in particolare

TUTTE quelle su cui poggiano gli impianti) NON sono di proprietà della MC

Group, bensì da questa condotte in locazione, ed ora - causa morosità - risultano

TUTTE oggetto di richiesta sfratto.

Da ultimo, occorre sottolineare che sia i fabbricati che gli impianti di cui al Lotto V

che ricadono nei terreni condotti in locazioni sono potenzialmente esposti al

principio di accessione.

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Per quanto attiene il Complesso industriale in Venafro (IS), loc. Integlia di cui

al Lotto W , la M.C. Group non aveva evidenziato alcuna problematica; nel corso

dei sopralluoghi e degli accertamenti effettuati dallo scrivente C.T.U., si è invece

riscontrato quanto segue:

• parte del compendio industriale di cui al Lotto W è oggetto di rilevanti

limitazioni della piena disponibilità, tutte in favore della "IMPREDIL srl",

che ne riducono di conseguenza il valore dichiarato ai fi ni concordatari:

• cessione di ramo d'azienda del 2010 degli impianti di bitumaggio (il

migliore) e di frantumazione inerti, con una serie di servitù implicite su

alcuni céspiti del Lotto W (accesso, pesa, deposito inerti, parcheggio,

uffi ci, centrale ENEL);

• l'intero compendio industriale di cui al Lotto W è oggetto di affi tto di

ramo d'azienda, con scadenza 2014; questo vincolo può essere comunque

rescisso in 30 giorni senza alcuna penale, e quindi NON rileva ai fi ni della

diminuzione del valore concordatario.

Per quanto attiene le Macchine operatrici di cui al Lotto Z , la M.C. Group non

aveva evidenziato alcuna problematica; nel corso dei sopralluoghi e degli accer-

tamenti effettuati dallo scrivente C.T.U., si è invece riscontrato quanto segue:

• n. 6 macchine NON sono state rinvenute sul totale di n. 53 , tutte con valore

dichiarato positivo nel 2012, complessivamente pari ad Euro 152.000,00 ;

• n. 1 macchina è stata rinvenuta senza motore;

• n. 5 macchine risultano locate ed in uso presso Terzi - in un caso sine titulo

in una Regione diversa (presso un cantiere a Montemarciano, Ancona), nonostante

il fermo amministrativo imposto da Equitalia;

• n. 30 macchine targate NON risultano essere state sottoposte a revisione e

quindi NON possono più circolare sulle strade pubbliche .

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Precisazioni ed esclusioni

Per alcune delle problematiche fi nora esposte e nell'attesa di una loro eventuale

risoluzione defi nitiva, il corrispondente valore è stato temporaneamente estromes-

so dall'attivo concordatario, ed è riportato in evidenza analitica nella successiva

Tabella 3.1, così disponibile per le eventuali considerazioni di opportunità.

Per quanto attiene il Complesso industriale in San Vittore del Lazio (FR), loc.

San Cesareo di cui al Lotto U , la M.C. Group aveva proposto nel 2012 un valore

di Euro 180.000,00 per un materiale indicato quale "fresato", preteso in rilevante

quantità (mc. 15.000).

Nel corso dei sopralluoghi effettuati dallo scrivente C.T.U., si sono effettivamente

riscontrate diverse grandi scorte in cumuli di inerti (mc. 25.560), purtroppo solo

due giorni fa (!) classifi cati da M.C. Group.

L'indicazione proposta ("fresato d'asfalto") è comunque troppo generica, priva per

altro dei dettagli di inventario del volume preteso (ad es: bolle di ingresso e di uscita);

non si dispone di analisi anti-inquinamento, che andranno pertanto predisposte;

il fresato è in forma compatta e molto dura, e richiederà quindi una frantumazione

nella granulometria più opportuna, con lavaggio e vagliatura.

Si è già detto che n. 6 macchine (sul totale di n. 53) NON sono state rinvenute,

tutte con valore dichiarato positivo nel 2012, complessivamente pari ad Euro

152.000,00 ; per quanto attiene i beni NON rinvenuti, la M.C. Group non ha fornito

alcun giustifi cativo documentale: lo scrivente C.T.U. ha pertanto assunto la loro

esclusione dal portafoglio dei beni concordatari, rinviando ad un momento suc-

cessivo - e comunque su richiesta della S.V. Ill.ma - la loro eventuale valutazione.

Alcuni beni mobili (n. 4 autobetoniere, immatricolate nel 2008) - in uso alla socie-

tà proponente - sono in realtà oggetto di contratto di leasing; poiché mancavano

diverse rate - ed alcune di queste sembrano essere scadute ed impagate - alla maturazione

del riscatto fi nale, lo scrivente C.T.U. ha assunto la loro esclusione dal portafo-

glio dei beni concordatari, rinviando ad un momento successivo - e comunque su

richiesta della S.V. Ill.ma - la loro eventuale valutazione.

Sembra infatti un mero esercizio fi nanziario la proiezione di un ipotetico riscatto

fi nale anticipato - opzione di costo certo, che richiede lo stanziamento di rilevanti

fondi e che comunque la società concedente potrebbe rifi utare - ed una succes-

siva vendita sul mercato dell'usato - di ricavo incerto, ad un prezzo che invece

(certamente) sconterebbe la contingenza sfavorevole di mercato.

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3. LA VALUTAZIONE DEI BENI CONCORDATARI

Iniziate subito dopo il conferimento dell'incarico del 16 agosto 2013, le opera-

zioni peritali hanno ricompreso nei mesi di agosto e settembre 2013 diversi e

molteplici sopralluoghi presso le diverse unità immobiliari de quibus ed hanno

altresì richiesto diversi e molteplici accessi presso i pubblici uffi ci, quali: RR.II.,

Catasto, Uffi cio Tecnico dei vari Comuni interessati.

Lo scrivente C.T.U. ha quindi determinato il valore più probabile di mercato dei

beni mobili ed immobili , nello stato di fatto e di diritto in cui essi ora si

trovano, così aggregati per categoria:

• Abitazioni civili

• Terreni edifi cabili

• Terreni agricoli

• Complessi industriali, con fabbricati

• Macchine operatrici

La validità delle stima del valore attuale è novanta (90) giorni a decorrere dalla data di deposito.

Il dettaglio di stima per ciascun Lotto è riportato in uno specifi co Rapporto di

Valutazione (da All. 3 ad All. 25), ciascuno corredato dai propri Allegati.

Per comodità di fruizione, dalla pag. 16 alla pag. 20 viene ora riportata la Tab.3.1,

che rappresenta il Quadro Sinottico delle valutazioni effettuate dal C.T.U.

Nella Tab. 3.1 ciascun Lotto ricade in una certa Tipologia, e ne viene altresì

indicata:

• la Pretesa Originaria (cioè il valore accreditato da M.C. Group in sede

della presente domanda di concordato);

• la consistenza accertata dal C.T.U.;

• il valore unitario (nel caso degli immobili);

• il valore ammesso dal C.T.U.; in altri termini: il corrispettivo ritrai-

bile ora dalla vendita di quel particolare Lotto sul libero merca-

to;

• Note del C.T.U.; in questa sezione, si ritrovano le problematiche emerse

in virtù degli accertamenti esperiti dal C.T.U., anche nel corso dei

sopralluoghi; in particolare, per quei beni la cui vendita è attual-

mente condizionata al ribasso a causa di specifi ci inibitori, ne

viene indicato il valore di stima temporaneamente "estromesso", in

modo che la rimozione defi nitiva dell'inibitore possa far confl uire il

corrispondente valore di stima nell'attivo concordatario.





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Tab. 3.1 - La valutazione dei beni concordatari

Quadro sinottico

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Quadro sinottico

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Quadro sinottico

pag. 3 di 5





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Quadro sinottico

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Quadro sinottico

pag. 5 di 5

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4. CONCLUSIONI

A séguito dell'analisi economica, tecnica e normativa effettuata nella presente

perizia, si riporta qui di séguito il valore più probabile di mercato dei beni mobili

ed immobili costituenti l'attivo concordatario, determinato nello stato di fatto

e di diritto in cui essi ora si trovano, così aggregati per categoria:

Abitazioni civili Euro 1.507.892,70

Terreni edifi cabili Euro 1.011.386,92

Terreni agricoli Euro 310.774,03

Complessi industriali, con fabbricati Euro 4.887.672,44

Macchine operatrici Euro 736.850,00

Si ottiene allora un valore complessivo pari ad:

Euro 8.454.576,09

(Euro ottomilioniquattrocentocinquantaquattromilacinquecentosettantasei/09).

Nell'ipotesi invece che vengano rimossi TUTTI i vincoli ed i gravami che

attualmente limitano la piena disponibilità di alcuni dei suddetti beni, nonché le

ambiguità emerse in relazione ad alcuni beni dichiarati pienamente disponibili,

così si aggiornano i totali aggregati per categoria:

Abitazioni civili Euro 1.507.892,70

Terreni edifi cabili Euro 1.011.386,92

Terreni agricoli Euro 310.774,03

Complessi industriali, con fabbricati Euro 5.081.263,57

Macchine operatrici Euro 753.350,00

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Si ottiene allora un valore complessivo aggiornato pari ad:

Euro 8.664.667,22

(Euro ottomilioniseicentosessantaquattromilaseicentosessantasette/22).

****

Tanto riferisce e giudica il sottoscritto in questa sua relazione a completa evasione del

ricevuto incarico; rimanendo disponibile ad eventuali chiarimenti, si fi rma.

Con osservanza.

Isernia, 17 settembre 2013

Il Consulente Tecnico di Uffi cio

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5. ALLEGATI

1 - Inventario fi sico dei beni mobili

2 - Certifi cazione notarile ipocatastale ventennale

3 - Rapporto di Valutazione dei Lotti A, B, C e D , con Allegati

4 - Rapporto di Valutazione del Lotto E , con Allegati

5 - Rapporto di Valutazione del Lotto F , con Allegati

6 - Rapporto di Valutazione del Lotto G , con Allegati

7 - Rapporto di Valutazione del Lotto L , con Allegati

8 - Rapporto di Valutazione del Lotto H , con Allegati

9 - Rapporto di Valutazione del Lotto I , con Allegati

10 - Rapporto di Valutazione del Lotto J , con Allegati

11 - Rapporto di Valutazione del Lotto K , con Allegati

12 - Rapporto di Valutazione del Lotto M , con Allegati

13 - Rapporto di Valutazione del Lotto N , con Allegati

14 - Rapporto di Valutazione del Lotto O , con Allegati

15 - Rapporto di Valutazione del Lotto X , con Allegati

16 - Rapporto di Valutazione del Lotto Y , con Allegati

17 - Rapporto di Valutazione del Lotto P , con Allegati

18 - Rapporto di Valutazione del Lotto Q , con Allegati

19 - Rapporto di Valutazione del Lotto R , con Allegati

20 - Rapporto di Valutazione del Lotto S , con Allegati

21 - Rapporto di Valutazione del Lotto T , con Allegati

22 - Rapporto di Valutazione del Lotto U , con Allegati

23 - Rapporto di Valutazione del Lotto V , con Allegati

24 - Rapporto di Valutazione del Lotto W , con Allegati

25 - Rapporto di Valutazione del Lotto Z , con Allegati

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