i

IMPLEMENTASI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PERDESAAN

PERKOTAAN (PBB-P2) DAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN (BPHTB) DI KABUPATEN KLATEN SETELAH

BERLAKUNYA UU NO 28 TAHUN 2009

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister

Program Magister Kenotariatan

Oleh:

ARDHI SATRIA KINASIH

NIM S351508003

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2017

ii

iii

iv

v

MOTTO

يا أيها الذين آمنوا إذا قيل لكم تفسحوا في المجالس

فافسحوا لكم وإذا قيل انشزوا فانشزوا يرفع للا يفسح للا

بم الذين آمنوا ا منكم والذين أوتوا العلم درجات وللا

تعملون خبير

Wahai orang-orang yang beriman! Apabila dikatakan kepadamu, “berilah

kelapangan di dalam majelis-majelis,” maka lapangkanlah, niscaya Allah akan

memberikan kelapangan untukmu. Dan apabila dikatakan, “Berdirilah kamu,”

maka berdirilah, niscaya Allah akan mengangkat (derajat) orang-orang yang

beriman diantara kamu dan orang-orang yang berilmu pengetahuan beberapa

derajat. Dan Allah Maha mengetahui apa yang kamu kerjakan.

(Al-Mujadillah:11)

I would rather trust and regret than doubt and regret

(Aku lebih baik percaya kemudian menyesal daripada ragu kemudian menyesal)

- Kirigaya Kazuto

Nothing will be achieved if you do nothing

(Tidak akan ada yang tercapai jika kamu tidak melakukan apapun)

- Ardhi Satria K.

vi

PERSEMBAHAN

Tesis ini, penulis persembahkan kepada :

1. Bapak dan Ibu tercinta, Sunarso B.Sc., SE., M.Si dan Dra. Sri Sundari M.Pd

yang telah mendidik dengan kasih sayang dan membesarkan dengan penuh

kesabaran serta memberikan dukungan semangat kepada penulis hingga bisa

terselesaikannya karya tulis ini.

2. Kakakku, Purnaming Wulan H.N., SE.

3. Sahabat-sahabatku.

4. Almamaterku, Almamater Fakultas Hukum dan Magister Kenotariatan

Universitas Sebelas Maret.

vii

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb,

Dengan mengucapkan puji dan syukur Alhamdulillah penulis panjatkan

kehadirat Allah SWT atas berkat, rahmat, taufik dan hidayah-Nya, penyusunan

tesis yang berjudul: IMPLEMENTASI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

PERDESAAN PERKOTAAN (PBB-P2) DAN PAJAK BEA PEROLEHAN HAK

ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DI KABUPATEN KLATEN

SETELAH BERLAKUNYA UU NO.28 TAHUN 2009 dapat diselesaikan dengan

baik.

Penulis menyadari bahwa dalam proses penulisan tesis ini banyak

mengalami kendala, namun berkat bantuan, bimbingan, kerjasama dari berbagai

pihak dan berkah dari Allah SWT sehingga kendala-kendala yang dihadapi

tersebut dapat diatasi. Untuk itu penulis menyampaikan ucapan terima kasih dan

penghargaan sebesar-besarnya kepada :

1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas

Maret;

2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum

Universitas Sebelas Maret;

3. Bapak Burhanudin Harahap. S.H., M.H., M.Si., Ph.D., selaku Ketua Program

Studi Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret;

4. Bapak Dr. Djoko Wahju Winarno, S.H., M.S., selaku pembimbing yang telah

dengan sabar, tekun, tulus dan ikhlas meluangkan waktu, tenaga dan pikiran

memberikan bimbingan, motivasi, arahan, dan saran-saran yang sangat

berharga kepada penulis selama menyusun tesis ini;

5. Bapak Drajad Uripno, S.H., M.H., selaku dosen pembanding yang telah

memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;

viii

6. Bapak Aris Pramana., S.E., M.M., selaku Kepala Subbidang Pendataan dan

Penilaian Pendapatan Asli Daerah yang merupakan bagian dari Badan

Pengelolaan Keuangan Daerah (BPKD) Kabupaten Klaten yang telah

membantu penulis untuk memperoleh data dan menjawab pertanyaan yang di ajukan

oleh penulis;

7. Ibu Yuliani Asmorowati, S.H., Sp.N., selaku Notaris/PPAT di Kabupaten Klaten dan

juga menjabat sebagai Bendahara IPPAT Kabupaten Klaten yang telah banyak

memberikan Ilmu mengenai Notaris/PPAT serta masukan-masukan yang sangat

berharga dalam penulisan tesis ini;

8. Ibu Sri Hartanti, S.H., selaku Notaris/PPAT di Kabupaten Klaten yang telah

memberikan gambaran mengenai pelaksanaan pembayaran BPHTB dan fenomena-

fenomena dalam pembayaran pajak BPHTB di Kabupaten Klaten yang sangat

berguna untuk penulisan tesis ini;

9. Bapak Sugiarto, S.H., selaku Notaris/PPAT senior di Kabupaten Klaten dan juga

menjabat sebagai Ketua Pengwil INI Jawa Tengah yang telah banyak memberikan

ilmu mengenai dunia Kenotariatan dan PPAT yang sangat berguna untuk penulisan

tesis ini;

10. Segenap Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sebelas

Maret yang telah mendidik dan memberikan ilmu pengetahuan;

11. Segenap Bapak dan Ibu Karyawan Magister Kenotariatan Universitas Sebelas

Maret yang telah memberikan pelayanan terbaiknya bagi kelangsungan studi

penulis;

12. Keluargaku tercinta: Ayah Sunarso, B.Sc, SE, M.Si, Ibu Dra. Sri Sundari,

M.Pd, dan Kakakku Purnaming Wulan H.N., SE yang sangat banyak

memberikan bantuan moril, material, arahan, dan selalu mendoakan

keberhasilan dan keselamatan selama menempuh pendidikan;

13. Teman-teman Kelas A Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret

angkatan VII: Pak Kholiq, Citra, Damai, Dicky, Dimas, Dwi, Ivan, Nike,

Riris, Rizki, vani, Hendy, Endra, Nanda, Novi, Mas Priyo, Aldo, Farel,

Tommy, dan Wendy, terima kasih untuk dua tahun ini belajar bersama,

berbagi ilmu, berbagi pengalaman, suka, duka, semoga setelah ini kita semua

ix

menjadi Notaris yang taat pada peraturan-peraturan, dilancarkan rezekinya

dan diberkahi oleh Allah SWT;

14. Keluarga Besar Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret yang telah

memberikan kesempatan untuk saling berbagi ilmu dan semoga silaturahmi

selalu terjaga diantara kita;

15. Sahabat-sahabat seperjuanganku Photo Hunter: Adlan Fakhrusy Hakim, S.H.,

Galih Priyono, S.H., Ovy Suhartiwy, S.H., Ricky Setiawan, S.H., semoga

cita-cita sesuai dengan passion kita masing-masing segera dapat tercapai dan

terima kasih atas semuanya yang telah kita lalui bersama tidak terasa waktu

berjalan begitu cepat tanpa kita sadari;

16. Sahabat-sahabat baikku UMS Hukum angkatan 2010: Nurhuda Adi Setiawan,

S.H., Joko Mulyono, S.H., Andhika Della Permana Putra, S.H., terima kasih

telah berbagi ilmu pengetahuan baik dalam praktek maupun teori dan

memberikan dukungan kepada penulis dalam menempuh pendidikan di

Magister Kenotariatan ini semoga tali silaturahmi kita terus terjalin dan terus

berbagi ilmu dan pengalaman tanpa lelah;

17. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebut satu persatu yang telah

membantu dalam penyelesaian penulisan tesis ini.

Akhirnya, dengan segala kerendahan hati penulis menyadari masih

banyak terdapat kekurangan-kekurangan, sehingga penulis mengharapkan adanya

saran dan kritik yang bersifat membangun demi kesempurnaan tesis ini.

Wassalaamu’alaikum Wr. Wb.

Surakarta, 25 Juli 2017

Penulis

Ardhi Satria Kinasih

x

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ........................................................................................ i

HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ............................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN TESIS .............................................................. iii

HALAMAN PERNYATAAN .......................................................................... iv

MOTO .............................................................................................................. v

PERSEMBAHAN ............................................................................................ vi

KATA PENGANTAR ...................................................................................... vii

DAFTAR ISI .................................................................................................... x

DAFTAR TABEL ............................................................................................ xii

DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ xiii

ABSTRAK ........................................................................................................ xiv

ABSTRACT ..................................................................................................... xv

BAB I : PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah ......................................................................... 1

B. Perumusan Masalah ................................................................................ 6

C. Tujuan Penelitian ................................................................................... 6

D. Manfaat Penelitian..................................................................................

BAB II : LANDASAN TEORI

A. Tinjauan Pustaka .................................................................................... 8

1. Tinjauan Desentralisasi dan Otonomi Daerah.................................... 8

2. Tinjauan mengenai Kebijakan Publik................................................ 14

a) Definisi Kebijakan Publik ........................................................... 14

b) Implementasi Kebijakan Publik .................................................. 17

3. Tinjauan mengenai Pajak Daerah ...................................................... 20

4. Tinjauan mengenai Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan Perkotaan 25

a) Pemungutan PBB-P2 oleh Pemerintah Pusat ............................... 25

b) Pemungutan PBB-P2 berdasarkan UU No.28/2009 tentang PDRD 30

xi

5. Tinjauan mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan .... 36

a) BPHTB oleh Pemerintah Pusat ................................................... 36

b) BPHTB berdasarkan UU No.28/2009 tentang PDRD .................. 45

B. Landasan Teori ....................................................................................... 49

1. Teori Kepastian Hukum .................................................................... 49

2. Teori Bekerjanya Hukum .................................................................. 50

C. Kerangka Berpikir .................................................................................. 52

D. Penelitian yang relevan ........................................................................... 53

BAB III : METODE PENELITIAN ................................................................ 54

A. Jenis penelitian ....................................................................................... 54

B. Lokasi penelitian .................................................................................... 55

C. Jenis dan sumber data ............................................................................. 55

D. Teknik pengumpulan data....................................................................... 57

E. Metode analisis data ............................................................................... 58

BAB IV : HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ............................... 59

A. Hasil Penelitian ...................................................................................... 59

1. Diskripsi Lokasi Penelitian .............................................................. 59

2. Diskripsi BPKD Kabupaten Klaten .................................................. 61

B. Pembahasan ............................................................................................ 71

1. Implementasi PBB-P2 dan BPHTB di Kabupaten Klaten setelah

berlakunya UU No. 28 tahun 2009 ................................................... 71

2. Kendala dalam pemungutan Pajak Bumi dan Bagunan sektor

Perdesaan Perkotaan (PBB-P2) dan Pajak Bea Perolehan Hak atas

Tanah dan Bagunan (BPHTB) di Kabupaten Klaten ......................... 100

3. Upaya-upaya dalam mengoptimalkan pemungutan Pajak Bumi dan

Bagunan sektor Perdesaan Perkotaan (PBB-P2) dan Pajak Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan Bagunan (BPHTB) di Kabupaten

Klaten .............................................................................................. 107

BAB V : PENUTUP ......................................................................................... 112

A. Kesimpulan ............................................................................................ 112

B. Implikasi ................................................................................................ 113

C. Saran ..................................................................................................... 114

DAFTAR PUSTAKA

xii

DAFTAR TABEL

Tabel 1: Tarif pajak BPHTB berdasarkan Undang-undang No.20 Tahun 2000 Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan .......................................................... 41

Tabel 2: Perbedaan tarif BPHTB pada Undang-undang No.20 Tahun 2000 tentang

Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dengan Undang-undang No.28

Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah .................................... 48

Tabel 3: Daftar nama Kecamatan, luas wilayah, dan jumlah desa di Kabupaten

Klaten ................................................................................................................ 59

Tabel 4: Data Pegawai Badan Pengelolaan Keuangan Daerah (BPKD) Kabupaten

Klaten bidang pendapatan asli daerah tahun 2017 .............................................. 66

Tabel 5: Daftar Anggaran (target) dan Realisasi (capaian) Pajak Bumi dan

Bangunan sektor perdesaan perkotaan (PBB-P2) di Kabupaten Klaten tahun

anggaran 2013-2016........................................................................................... 77

Tabel 6: Daftar Anggaran (target) dan Realisasi (capaian) Bea Perolehan Hak atas

Tanah dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Klaten tahun anggaran 2011-2016 99

xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1: Kerangka Berpikir ............................................................................ 52

Gambar 2: Bagan Organisasi Badan Pengelolaan Keuangan Daerah Kabupaten

Klaten ................................................................................................................ 63

xiv

ABSTRAK

Ardhi Satria Kinasih. S351508003. 2017. IMPLEMENTASI PAJAK BUMI

DAN BANGUNAN PERDESAAN PERKOTAAN (PBB-P2) DAN BEA

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB) DI

KABUPATEN KLATEN SETELAH BERLAKUNYA UU NO.28 TAHUN

2009. Tesis: Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas

Sebelas Maret.

Tujuan penelitian untuk mengetahui dan menganalisis bagaimana

implementasi pemungutan PBB-P2 dan BPHTB di Kabupaten Klaten setelah

berlakunya UU No.28 tahun 2009, kendala-kendala dan upaya-upaya yang

dilakukan dalam memaksimalkan pemungutannya.

Metode penelitian yang digunakan untuk mencapai tujuan penelitian

hukum ini menggunakan metode pendekatan yuridis empiris. Teknik analisis data

menggunakan pendekatan yang bersifat empiris dengan metode analisis deskriptif.

Dalam implementasi PBB-P2 di lapangan BPKD menempatkan satu

mantri pajak pada setiap kecamatan di Kabupaten Klaten untuk mengkoordinir

pemungutan pajak daerah yang dilakukan oleh bayan atau kadus, namun masih

terdapat kendala-kendala dalam pemungutannya meliputi kurangnya kesadaran

wajib pajak dan data peninggalan pusat yang rancu. Dalam implementasi BPHTB

wajib pajak diharuskan untuk menghadap ke BPKD dalam penentuan harga

transaksi yang akan dilakukan oleh para pihak dan baru akan dilakukan validasi

apabila sudah sesuai dengan ketentuan BPKD. Penentuan harga transaksi jual beli

dalam pembayaran BPHTB oleh BPKD tidak memiliki dasar hukum dan

mengabaikan asas personalitas.

Kata kunci: implementasi, PBB-P2, BPHTB

xv

ABSTRACT

Ardhi Satria Kinasih. S351508003. 2017. IMPLEMENTATION OF EARTH

AND BUILDING TAX URBAN RURAL SECTOR AND LAND AND

BUILDING TRANSFER DUTY AT KLATEN DISTRICT AFTER

ENACTMENT OF LAW NUM.28 OF 2009. Thesis: Master of Notary

Program Sebelas Maret University.

The purpose of research is for finding and analyze how the

implementation of PBB-P2 and BPHTB collections in Klaten Regency after the

enactment of Law No.28 of 2009, constraints and efforts made in maximizing its

collection.

Research methodology used to achieve research objectives this law uses

the approach juridical empiric. Technique of data analysis using empirical

approach with descriptive analysis method.

In the implementation of PBB-P2, BPKD placed a tax orderly in each sub-

district of Klaten regency to coordinate the local tax collection conducted by

parakeet or Hamlet heads, but there are still obstacles in the collection include

the lack of awareness of taxpayers, and the data of the central heritage is

ambiguous. In the implementation of BPHTB, the taxpayer is required to face the

BPKD in determining the price of the transaction to be performed by the parties

and will only be validation if it is accordance with the provisions of BPKD.The

determination of the price of sale and purchase transactions in BPHTB payments

by BPKD has no legal basis and neglects the personality principles.

Keywords: implementation, earth and building tax urban rural sector, land and

building transfer duty