HAK TANGGUNGANHAK TANGGUNGAN

HAK TANGGUNGANHAK TANGGUNGAN

Jaminan kebendaan yg diperjanjikanJaminan kebendaan yg diperjanjikan Obyek : berupa tanahObyek : berupa tanah Merupakan perjanjian accesoirMerupakan perjanjian accesoir

DEFINISI HAK TANGGUNGANDEFINISI HAK TANGGUNGAN

Pasal 1 butir 1 UU No. 4 Tahun 1996Pasal 1 butir 1 UU No. 4 Tahun 1996

Hak jaminan yg dibebankan pada hak Hak jaminan yg dibebankan pada hak atas tanah sbgmana diatur dlm UU No. 5 atas tanah sbgmana diatur dlm UU No. 5 Tahun 1960 ttg Peraturan Dasar Pokok-Tahun 1960 ttg Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tdk berikut Pokok Agraria, berikut atau tdk berikut benda2 lain yg merup. suatu kesatuan dng benda2 lain yg merup. suatu kesatuan dng tanah itu, unt pelunasan utang tertentu, tanah itu, unt pelunasan utang tertentu, yg memberikan kedudukan yg diutamakan yg memberikan kedudukan yg diutamakan kpd kreditor tertentu thd kreditor2 lain. kpd kreditor tertentu thd kreditor2 lain.

HAK TANGGUNGAN pada dasarnya HAK TANGGUNGAN pada dasarnya merupakan bentuk jaminan merupakan bentuk jaminan pelunasan utang dng hak didahulu-pelunasan utang dng hak didahulu-kan, dengan obyek jaminan berupa kan, dengan obyek jaminan berupa hak-hak atas tanah yang diatur di hak-hak atas tanah yang diatur di dalam UUPAdalam UUPA

OBYEK HAK TANGGUNGANOBYEK HAK TANGGUNGAN

Pasal 4 UUHTPasal 4 UUHT

- Hak Milik- Hak Milik

- Hak Guna Usaha- Hak Guna Usaha

- Hak Guna Bangunan- Hak Guna Bangunan

- Hak Pakai Atas Tanah Negara- Hak Pakai Atas Tanah Negara

- Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik - Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik

Pasal 27 UUHT :Pasal 27 UUHT : Rumah Susun dan Hak Milik atas satuan Rumah Susun dan Hak Milik atas satuan

Rumah Susun dapat dijaminkan dng Rumah Susun dapat dijaminkan dng pranata Hak Tanggunganpranata Hak Tanggungan

UU No 42 Th 1999 ttg Jaminan FidusiaUU No 42 Th 1999 ttg Jaminan Fidusia

Rumah Susun dan hak milik atas satuan Rumah Susun dan hak milik atas satuan rumah susun merupakan obyek jaminan rumah susun merupakan obyek jaminan fidusiafidusia

PEMBERI HAK TANGGUNGANPEMBERI HAK TANGGUNGAN

Pasal 8 UUHT :Pasal 8 UUHT : Orang perorangan atau badan hukum Orang perorangan atau badan hukum

yang memp kewenangan unt melakukan yang memp kewenangan unt melakukan perbuatan hukum thd obyek Hak perbuatan hukum thd obyek Hak Tanggungan yang bersangkutanTanggungan yang bersangkutan

Kewenangan unt melakukan perbuatan Kewenangan unt melakukan perbuatan hukum thd obyek Hak Tanggungan harus hukum thd obyek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan dilakukan

PEMEGANG HAK TANGGUNGANPEMEGANG HAK TANGGUNGAN

Pasal 9 UUHTPasal 9 UUHT

Orang perorangan atau badan Orang perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutangpihak yang berpiutang

Kewenangan unt melakukan perbuatan Kewenangan unt melakukan perbuatan hukum thd obyek Hak Tanggungan :hukum thd obyek Hak Tanggungan :

Sebagai pemilik/pemegang hakSebagai pemilik/pemegang hak Sebagai penerima kuasa Sebagai penerima kuasa

PEMBEBANAN HAK TANGGUNGANPEMBEBANAN HAK TANGGUNGANDENGAN SURAT KUASADENGAN SURAT KUASA

Pasal 15 UUHT :Pasal 15 UUHT : Surat Kuasa Membebankan Hak Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan wajib dibuat dng akta notaris Tanggungan wajib dibuat dng akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi syarat :atau akta PPAT dan memenuhi syarat :

a. tdk memuat kuasa unt melakukan a. tdk memuat kuasa unt melakukan perbuatan hk lain drpd membeban-kan perbuatan hk lain drpd membeban-kan Hak TanggunganHak Tanggungan

b. tdk memuat kuasa substitusib. tdk memuat kuasa substitusi c. mencantumkan scr jelas oby HT, jumlah c. mencantumkan scr jelas oby HT, jumlah

utang dan nama serta identitas kreditor-utang dan nama serta identitas kreditor-nya, nama dan identitas debitor apabila nya, nama dan identitas debitor apabila dibitor bukan pemberi Hak Tanggungandibitor bukan pemberi Hak Tanggungan

SKMHT tdk dapat ditarik kembali atau tdk SKMHT tdk dapat ditarik kembali atau tdk dpt berakhir oleh sebab apa pun kecuali dpt berakhir oleh sebab apa pun kecuali karena kuasa tsb telah dilaksanakan atau karena kuasa tsb telah dilaksanakan atau karena habis jangka waktunya.karena habis jangka waktunya.

SKMHT mengenai hak atas tanah yg sudah SKMHT mengenai hak atas tanah yg sudah terdaftar wajib diikuti dng pembuatan Akta terdaftar wajib diikuti dng pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat2nya Pemberian Hak Tanggungan selambat2nya 1 bulan sete-lah diberikan1 bulan sete-lah diberikan

------- mengenai hak atas tanah yang ------- mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ------------ selambat2nya 3 belum terdaftar ------------ selambat2nya 3 bulan setelah diberikan bulan setelah diberikan

Ketentuan mengenai batas waktu pembuatan Ketentuan mengenai batas waktu pembuatan APHT tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan APHT tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan unt menjamin kredit tertentu :unt menjamin kredit tertentu :

- Kredit kpd KUD- Kredit kpd KUD - Kredit Usaha Tani- Kredit Usaha Tani - Kredit Koperasi Primer- Kredit Koperasi Primer - Kredit Pemilikan Rumah (lt <200m2 dan lb < - Kredit Pemilikan Rumah (lt <200m2 dan lb <

70m2)70m2) - Kredit produktif < rp. 50 juta- Kredit produktif < rp. 50 juta

---------------- SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya perjanjian pokokperjanjian pokok

Bagaimana jika pemberi Hak Bagaimana jika pemberi Hak Tanggungan adalah anak di bawah Tanggungan adalah anak di bawah umur ? (tanah yang dibebani HT milik umur ? (tanah yang dibebani HT milik anak di bawah umur)anak di bawah umur)

SIFAT HAK TANGGUNGANSIFAT HAK TANGGUNGAN

a.a. Bersifat memaksa (dwingenrecht)Bersifat memaksa (dwingenrecht) Lihat ketentuan pasal 6, 12, 13 dan 14 UUHTLihat ketentuan pasal 6, 12, 13 dan 14 UUHTb. Dapat beralih atau dipindahkanb. Dapat beralih atau dipindahkan Lihat pasal 16 UUHTLihat pasal 16 UUHT““jika piutang yg dijamin dng HT beralih krn cessie, jika piutang yg dijamin dng HT beralih krn cessie,

subrogasi, pewarisan dan sebab lain, HT tsb ikut subrogasi, pewarisan dan sebab lain, HT tsb ikut beralih krn hukum kpd kreditor baru”beralih krn hukum kpd kreditor baru”

BAGAIMANA JIKA PIUTANG YG DIJAMIN HT BAGAIMANA JIKA PIUTANG YG DIJAMIN HT BERALIH KRN NOVASI ?BERALIH KRN NOVASI ?

c. Bersifat individualiteitc. Bersifat individualiteit Lihat pasal 5 UUHTLihat pasal 5 UUHT

““suatu obyek HT dpt dibebani dng suatu obyek HT dpt dibebani dng lebih dari satu HT guna menjamin lebih dari satu HT guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang”pelunasan lebih dari satu utang”

masing-masing Hak Tanggungan tsb masing-masing Hak Tanggungan tsb berdiri sendiriberdiri sendiri

d. Bersifat totaliteitd. Bersifat totaliteit

e. Tidak dpt dipisah2 (onsplitbaarheid)e. Tidak dpt dipisah2 (onsplitbaarheid)

f. Bersifat berjenjangf. Bersifat berjenjang

g. Harus diumumkang. Harus diumumkan

h. Mengikuti bendanya (droit de suite)h. Mengikuti bendanya (droit de suite)

i. Bersifat mendahului (droit de i. Bersifat mendahului (droit de preferent)preferent)

PEMBERIAN DAN PENDAFTARANPEMBERIAN DAN PENDAFTARANHAK TANGGUNGANHAK TANGGUNGAN

Pasal 10 UUHTPasal 10 UUHT Pemberian HT didahului dng janji unt Pemberian HT didahului dng janji unt

memberikan HT sebagai jaminan memberikan HT sebagai jaminan pelunasan utang tertentupelunasan utang tertentu

Pemberian HT dilakukan dng Pemberian HT dilakukan dng pembuatan Akta Pemberian Hak pembuatan Akta Pemberian Hak TanggunganTanggungan

Pasal 11 UUHT Pasal 11 UUHT Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib

memuat :memuat :a.a. Nama dan identitas pemegang dan Nama dan identitas pemegang dan

pemberi Hak Tanggunganpemberi Hak Tanggunganb.b. Domisili pihak-pihakDomisili pihak-pihakc.c. Penunjukan scr jelas utang atau utang2 Penunjukan scr jelas utang atau utang2

yg dijaminyg dijamind.d. Nilai tanggunganNilai tanggungane.e. Uraian yg jelas mengenai obyek HTUraian yg jelas mengenai obyek HT

Di dalam APHT dapat dicantumkan janji-Di dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji…………..janji…………..

Janji-janji yg dapat dimuat dlm APHT tdk diatur scr Janji-janji yg dapat dimuat dlm APHT tdk diatur scr limitatif, artinya para pihak dpt memperjanjikan limitatif, artinya para pihak dpt memperjanjikan hal-hal diluar ketentuan pasal 11 UUHT.hal-hal diluar ketentuan pasal 11 UUHT.

DAPATKAH PEMBERI HT MENJANJIKAN UNT DAPATKAH PEMBERI HT MENJANJIKAN UNT MENYERAHKAN PEMELIHARAAN OBY HT KPD MENYERAHKAN PEMELIHARAAN OBY HT KPD PEMEGANG HT? APAKONSEKUENSI DR HAL TSB ?PEMEGANG HT? APAKONSEKUENSI DR HAL TSB ?

Pasal 12 UUHTPasal 12 UUHT Janji yg memberikan kewenangan Janji yg memberikan kewenangan

kpd pemegang HT unt memiliki oby kpd pemegang HT unt memiliki oby HT apabila debitor cidera janji, batal HT apabila debitor cidera janji, batal demi hukum.demi hukum.

MENGAPA DEMIKIAN ?MENGAPA DEMIKIAN ?

Pasal 13 UUHTPasal 13 UUHT Pemberian HT wajib didaftarkan pada Kantor Pemberian HT wajib didaftarkan pada Kantor

PertanahanPertanahan Selambat2nya 7 hari kerja setelah Selambat2nya 7 hari kerja setelah

penandatanganan APHT, PPAT wajib mengirimkan penandatanganan APHT, PPAT wajib mengirimkan APHT ybs beserta warkat lain yg diperlukan APHT ybs beserta warkat lain yg diperlukan kepada Kantor Pertanahankepada Kantor Pertanahan

Pendaftaran HT dilakukan oleh Kantor Pertanahan Pendaftaran HT dilakukan oleh Kantor Pertanahan dng membuatkan buku tanah HT dan dng membuatkan buku tanah HT dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yg menjadi obyek HT serta menyalin catatan tsb yg menjadi obyek HT serta menyalin catatan tsb pd sertifikat hak atas tanah ybs.pd sertifikat hak atas tanah ybs.

Tanggal buku tanah HT adalah tgl Tanggal buku tanah HT adalah tgl hari ke tujuh setelah penerimaan scr hari ke tujuh setelah penerimaan scr lengkap surat2 yg diperlukan bagi lengkap surat2 yg diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ke tujuh pendaftarannya dan jika hari ke tujuh jatuh pada hari libur, buku tanah ybs jatuh pada hari libur, buku tanah ybs diberi tgl hari kerja berikutnya.diberi tgl hari kerja berikutnya.

HT lahir pada hari tgl buku tanah HT HT lahir pada hari tgl buku tanah HT

Pasal 14 UUHTPasal 14 UUHT Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan

sebagai tanda bukti adanya HTsebagai tanda bukti adanya HT Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah “DEMI Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah “DEMI

KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan

eksekutorial yg sama dng putus-an pengadilan yg telah eksekutorial yg sama dng putus-an pengadilan yg telah mempunyai kekuatan hukum tetap.mempunyai kekuatan hukum tetap.

Sertifikat hak atas tanah yg telah dibubuhi catat-an Sertifikat hak atas tanah yg telah dibubuhi catat-an pembebanan HT dikembalikan kpd pemegang hak atas pembebanan HT dikembalikan kpd pemegang hak atas tanah ybs, kecuali diperjanjikan laintanah ybs, kecuali diperjanjikan lain

Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kpd pemegang HTSertifikat Hak Tanggungan diserahkan kpd pemegang HT

Proses pembebanan Hak Tanggungan Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui 2 tahap dilaksanakan melalui 2 tahap kegiatan :kegiatan :

a.a. Tahap pemberian Hak TanggunganTahap pemberian Hak Tanggungan Pembuatan APHT oleh PPATPembuatan APHT oleh PPAT

b. Tahap pendaftaran oleh Kantor b. Tahap pendaftaran oleh Kantor Pertanahan yg merupakan saat Pertanahan yg merupakan saat lahirnya HT yg dibebankan.lahirnya HT yg dibebankan.

Perubahan hak/peningkatan hak, Perubahan hak/peningkatan hak, pemecahan, pemisahan dan pemecahan, pemisahan dan penggabungan hak atas tanah -penggabungan hak atas tanah - Hak Tanggungan hapus demi hukumHak Tanggungan hapus demi hukum

Harus dibuat APHT baru, didaftarkan Harus dibuat APHT baru, didaftarkan dan dikeluarkan Sertifikat Hak dan dikeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan baruTanggungan baru

EKSEKUSI HAK TANGGUNGANEKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Dasar hukum : pasal 20 UUHTDasar hukum : pasal 20 UUHT

- Parate eksekusi (pasal 6 UUHT)Parate eksekusi (pasal 6 UUHT)- Titel eksekutorial (pasal 14(2) UUHT)Titel eksekutorial (pasal 14(2) UUHT)- Penjualan suka relaPenjualan suka rela

HAPUSNYA HAK TANGGUNGANHAPUSNYA HAK TANGGUNGAN

Pasal 18 UUHTPasal 18 UUHT HT hapus krn hal-hal sbb:HT hapus krn hal-hal sbb:

a.a. Hapusnya utang yg dijamin dng HTHapusnya utang yg dijamin dng HT

b.b. Dilepaskannya HT oleh pemegang HTDilepaskannya HT oleh pemegang HT

c.c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan negeriperingkat oleh Ketua Pengadilan negeri

d.d. Hapusnya hak atas tanah yg dibebani HT Hapusnya hak atas tanah yg dibebani HT

PENCORETAN HAK TANGGUNGANPENCORETAN HAK TANGGUNGAN

Pasal 22 UUHTPasal 22 UUHT Setelah HT hapus, Kantor Pertanahan Setelah HT hapus, Kantor Pertanahan

mencoret catatan HT tsb pada buku mencoret catatan HT tsb pada buku tanah hak atas tanah dan tanah hak atas tanah dan sertifikatnyasertifikatnya

Sertifikat Hak Tanggungan ybs Sertifikat Hak Tanggungan ybs ditarik bersama2 buku tanah HT ditarik bersama2 buku tanah HT dinyatakan tidak berlaku lagi oleh dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor PertanahanKantor Pertanahan