ANALISA PENENTUAN HARGA SEWA RUANG GRAND CITY SURABAYA

Oleh:Rudy Arbai

3107 100 554

Grand CitySurabaya

Grand City terletak di jalan Gubeng Pojok Surabaya merupakan bangunan milik PT`Hardayawidya Graha yang terdiri dari Mall dan Convention Hall

Grand City berdiri ditanah seluas ±.4.5 hektare dan terdiri dari 5 lantai

Latar Belakang

• Aspek pengelolaan Grand City dalam hal pembiayaan operasional gedung itu sendiri dan modal yang dikeluarkan untuk investasi dapat kembali sesuai dengan rencana .rencana .

• Perlu analisa yang tepat dalam penetapan harga sewa dimana faktor internal yang mempengaruhi adalah faktor biaya .

• Berapa besarnya biaya tetap dan biaya tidak tetap dalam pengelolaan Grand City?

• Berapa besarnya harga sewa ruang per m²

Perumusan Masalah

• Berapa besarnya harga sewa ruang per m² untuk tiap – tiap jenis ruang tenant mall dan ruang convention hall?

• Mengetahui besarnya biaya tetap dan biaya tidak tetap dalam pengelolaan Grand City.

• Mengetahui berapa harga sewa ruang per m²

Maksud dan Tujuan

• Mengetahui berapa harga sewa ruang per m² untuk tiap – tiap jenis tenant mall dan convention hall.

• Dasar perhitungan terbatas pada penetapan harga sewa dengan metode Break Even Point (BEP).

• Hasil perhitungan penetapan harga sewa adalah harga sewa ruang rata – rata per m²

Batasan Permasalahan

adalah harga sewa ruang rata – rata per m² per jenis tenant mall dan convention hall.

• Ruang lingkup pembahasan berkisar pada ruang yang disewakan.

• Biaya yang dihitung adalah biaya tetap dan biaya tidak tetap.

Faktor Eksternal

1. Sifat pasar dan permintaan

2. Penawaran pesaing

3. Faktor-faktor lingkungan lain

Yang mempengaruhi penetapan harga

Faktor Internal

1. Tujuan pemasaran

2. Strategi bauran pemasaran

3. Biaya 3. Faktor-faktor lingkungan lain(pemerintah, ekonomi, penjual)

3. Biaya

4. Pertimbangan organisasi

Biaya yaitu jumlah uang yang dikeluarkan dalam melakukan suatupengadaan atau pembuatan suatu property.

Faktor Internal yang ditinjau pada Tugas Akhir ini

Menurut Soeharto (1997:216), biaya operasi produksi dapatdikelompokkan menjadi dua yaitu :a. Biaya Tetapa. Biaya Tetap

meskipun jumlah produk yang dihasilkan mengalamipeningkatan atau penurunan, pengeluaran untuk butir-butirini jumlahnya tetap.

b. Biaya variabelberhubungan erat dengan tingkat produksi.

Biaya tetap pada Grand City

1. Biaya Investasi Awala. Biaya perencanaan konstruksib. Biaya perijinanc. Biaya pembangunand. Biaya pengembangan infrastrukture. Overhead lapangan

2. Biaya Energi Operasional2. Biaya Energi Operasionala. Biaya listrik ACb. Biaya listrik pompa airc. Biaya listrik CCTVd. Biaya listrik alat angkute. Biaya listrik ruang koridorf. Biaya listrik ruang service dan lain - laing. Biaya listrik tempat parkir h. Biaya listrik luar gedung

Biaya tetap pada Grand City

3. Biaya Operasional Selain Energia. Biaya gaji karyawan pengelolahb. Biaya telepon manajemenc. Biaya aird. Biaya kebersihane. Biaya promosif. Pajakf. Pajak

4. Biaya Perawatan

Biaya tidak tetap pada Grand City

1. Biaya variabel Malla. Biaya listrik untuk pencahayaan ruang tersewa

2. Biaya variabel Convention Halla. Biaya listrik untuk pencahayaan ruang tersewab. Service Charge

Break Even Point (BEP) adalah suatu keadaan, dimana jumlah pengeluaran (biaya) dan jumlah penerimaan (pendapatan) sama besarnya, pada umumnya, setelah titik break event point(BEP) dicapai, maka selanjutnya adalah keuntungan, dimana pendapatan akan selalu lebih besar dari biaya. Dalam hal ini BEP selalu digambarkan dengan grafik Dalam hal ini BEP selalu digambarkan dengan grafik dan merupakan titik potong antara harga jual dan total biaya. (Asiyanto, 2002:134)

Perhitungan Biaya pada Grand City

Total dari biaya-biaya tersebut kemudian dicari nilai annualnya sehingga didapatkan masing-masing biaya, yaitu biaya tetap dan biaya variabel.

Kemudian biaya tersebut dimasukkan kedalam Kemudian biaya tersebut dimasukkan kedalam metode break even point sehingga didapatkan harga sewa pada titik impas.

Annual PaymentAnnual Payment

( )( )

−++=

1i1

i1iPA

n

n

atau A = P (A/P, i%, n)

( )( )

+−+=ni1

1i1AP

i

n

atau P = A (P/A, i%, n)

A = Annual ValueP = Present Valuei = Suku Bungan = Waktu yang Ditinjau

Analisa BEPAnalisa BEP

P = Q

VCxQFC )(+

P =Q

VCxQ

Q

FC +

TR = TCQ x P = FC + (VC x Q)

P = VCQ

FC +

P = Harga FC = Biaya TetapVC = Biaya VariabelQ = Luas yang Disewakan

Bagan Alur Metodologi Penelitian

Perumusan Masalah

Studi Literatur

Pengumpulan Data

Latar Belakang

1. Data biaya investasi2. Data tarif dasar listrik dan tarif

dasar air3. Data gambar4. Konsep pengelolaan

Analisa beban biaya mall

aa

Analisa beban biaya convention hall

Didapatkan besar biaya tetap dan biaya tidak tetap

aa

Analisa break even point

Didapatkan harga sewa per m2

(overall)

Harga sewa convention hall

Klasifikasi jenis ruang tenant

Mall

Kesimpulan dan Saran

Analisa sensitivitas

Harga sewa tiap jenis ruang

Biaya Pengelolaan Grand City

1 Biaya Perencanaan 22.289.335.067Rp 2 Biaya Perijinan

- Biaya Perijinan IMB 24.220.664.820Rp - Biaya AMDAL 948.514.959Rp

3 Biaya Pembangunan - Biaya Cut & Fill Setempat 1.408.401.000Rp - Biaya Jalan Konstruksi 335.333.571Rp - Biaya Land Clearing 392.819.327Rp

Biaya ProyekNo Uraian Pekerjaan

A. Biaya Investasi Awal

C. Biaya Operasional Selain Energi :

Biaya Listrik Biaya Listrik Biaya Listrik Biaya Lis trik Biaya Listrik Biaya ListrikVariabel Mall/bln Variabel CH/bln Variabel Mall/m²/bln Variabel CH/m²/bln Variabel Mal l/m²/thn Variabel CH/m²/tahn

2009 1.218.400.893Rp 165.625.916Rp 17.388Rp 17.388Rp 208.656Rp 208.656Rp 2010 1.523.001.116Rp 207.032.396Rp 21.735Rp 21.735Rp 260.820Rp 260.820Rp 2011 1.523.001.116Rp 207.032.396Rp 21.735Rp 21.735Rp 260.820Rp 260.820Rp 2012 1.523.001.116Rp 207.032.396Rp 21.735Rp 21.735Rp 260.820Rp 260.820Rp 2013 1.523.001.116Rp 207.032.396Rp 21.735Rp 21.735Rp 260.820Rp 260.820Rp 2014 1.523.001.116Rp 207.032.396Rp 21.735Rp 21.735Rp 260.820Rp 260.820Rp

Tahun

- Biaya Konstruksi Fisik 1.114.466.753.353Rp 4 Biaya Pengembangan Infrastruktur 24.134.436.187Rp 5 Overhead Lapangan 11.803.741.716Rp

1.200.000.000.000Rp TOTAL

Biaya Listrik Biaya Listrik Tetap/bulan Tetap/tahun

2009 5.912.435.291Rp 70.894.451.291Rp 2010 7.390.544.114Rp 88.618.064.114Rp 2011 7.390.544.114Rp 88.618.064.114Rp 2012 7.390.544.114Rp 88.618.064.114Rp 2013 7.390.544.114Rp 88.618.064.114Rp 2014 7.390.544.114Rp 88.618.064.114Rp

Tahun

Tahun Gaji Karyawan / bulan Gaji Karyawan / tahun2009 293.900.000,00Rp 3.526.800.000Rp 2010 321.912.698,27Rp 3.862.952.379Rp 2011 352.595.390,64Rp 4.231.144.688Rp 2012 386.202.564,14Rp 4.634.430.770Rp 2013 423.012.961,90Rp 5.076.155.543Rp 2014 463.331.895,09Rp 5.559.982.741Rp

B.. Biaya Operasional Energi 2009 - 2014:

C.1 Biaya gaji Karyawan 2009 - 2014

Tahun Biaya Telepon / bulan Biaya Telepon / tahun2009 3.000.000,00Rp 36.000.000Rp 2010 3.141.000,00Rp 37.692.000Rp 2011 3.141.000,00Rp 37.692.000Rp 2012 3.141.000,00Rp 37.692.000Rp 2013 3.141.000,00Rp 37.692.000Rp 2014 3.141.000,00Rp 37.692.000Rp

C.2 Biaya Telepon Tahun 2009 - 2014

Tahun Biaya Air / bulan Biaya Air / tahun2009 93,574,500Rp 1,122,894,000Rp 2010 114,815,912Rp 1,377,790,938Rp 2011 114,815,912Rp 1,377,790,938Rp

C.3 Biaya Air Tahun 2009 - 2014

C.5 Pajak Tahun 2009 – 2014 besarnya tetapRp 1.920.000.000 per bulan

c.7 Service charge Tahun 2009 - 2014

Biaya Promosi Biaya Promosi/bulan /tahun

2009 231,267,250.0Rp 2,775,207,000Rp 2010 236,206,761.0Rp 2,834,481,132Rp 2011 239,275,030.2Rp 2,871,300,363Rp 2012 242,635,747.6Rp 2,911,628,971Rp 2013 246,316,787.3Rp 2,955,801,448Rp 2014 250,348,680.7Rp 3,004,184,168Rp

Tahun

Service Charge Service Charge

C.6 Biaya promosi Tahun 2009 - 2014

2011 114,815,912Rp 1,377,790,938Rp 2012 114,815,912Rp 1,377,790,938Rp 2013 114,815,912Rp 1,377,790,938Rp 2014 114,815,912Rp 1,377,790,938Rp

C.4 Biaya Kebersihan Tahun 2009 - 2014

Tahun Biaya Kebersihan / bulan Biaya Kebersihan / tahun2009 2.198.000,00Rp 26.376.000Rp 2010 2.198.000,00Rp 26.376.000Rp 2011 2.198.000,00Rp 26.376.000Rp 2012 2.198.000,00Rp 26.376.000Rp 2013 2.198.000,00Rp 26.376.000Rp 2014 2.198.000,00Rp 26.376.000Rp

Service Charge Service Chargem²/bulan m²/tahun

2009 24,279Rp 291,351Rp 2010 24,798Rp 297,574Rp 2011 25,120Rp 301,439Rp 2012 25,473Rp 305,673Rp 2013 25,859Rp 310,311Rp 2014 26,282Rp 315,390Rp

Tahun

D. Biaya perawatan 2009 - 2014:Tahun Biaya Perawatan/bln Biaya Perawatan/thn2009 305,272,770.00Rp 3,663,273,240Rp 2010 374,569,688.79Rp 4,494,836,265Rp 2011 374,569,688.79Rp 4,494,836,265Rp 2012 374,569,688.79Rp 4,494,836,265Rp 2013 374,569,688.79Rp 4,494,836,265Rp 2014 374,569,688.79Rp 4,494,836,265Rp

Rekapitulasi Biaya

i = 9.24%

1 Tahun Ke 0 1 2 3 4 52 Investasi Awal 1,200,000,000,000Rp 3 Biaya Listrik 88,618,064,114Rp 88,618,064,114Rp 88,618,064,114Rp 88,618,064,114Rp 88,618,064,114Rp 4 Gaji Karyawan 3,862,952,379Rp 4,231,144,688Rp 4,634,430,770Rp 5,076,155,543Rp 5,559,982,741Rp 5 Biaya Telepon 37,692,000Rp 37,692,000Rp 37,692,000Rp 37,692,000Rp 37,692,000Rp

No Keterangan 2009 2013 20142010 2011 2012

Rekapitulasi Biaya TetapRekapitulasi Biaya Tetap

5 Biaya Telepon 37,692,000Rp 37,692,000Rp 37,692,000Rp 37,692,000Rp 37,692,000Rp 6 Biaya Air 1,377,790,938Rp 1,377,790,938Rp 1,377,790,938Rp 1,377,790,938Rp 1,377,790,938Rp 7 Biaya Kebersihan 26,376,000Rp 26,376,000Rp 26,376,000Rp 26,376,000Rp 26,376,000Rp 8 Biaya Promosi 530,481,132Rp 567,300,363Rp 607,628,971Rp 651,801,448Rp 700,184,168Rp 9 Biaya Perawatan 700,235,094Rp 748,836,479Rp 802,070,241Rp 860,377,911Rp 924,243,102Rp 10 Pajak 23,040,000,000Rp 23,040,000,000Rp 23,040,000,000Rp 23,040,000,000Rp 23,040,000,000Rp 11 Cash Flow 1,200,000,000,000Rp 118,193,591,657Rp 118,647,204,581Rp 119,144,053,034Rp 119,688,257,954Rp 120,284,333,063Rp 12 DF 1.000 1.0924 1.1933 1.3035 1.4238 1.555413 DCF 1,200,000,000,000Rp 108,200,219,394Rp 99,431,944,547Rp 91,406,062,971Rp 84,059,807,441Rp 77,335,717,762Rp

PV Rp 1,660,433,752,115 AV =PV(A/P;9,24%;60) Rp 154,126,668,649

i = 9.24%

1 Tahun Ke 0 1 2 3 4 52 Biaya listrik

ruang komersil3 Cash Flow 0 208,656 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 4 DF 1.000 1.0924 1.1933 1.3035 1.4238 1.55545 DCF 0 191,014 QRp 218,579 QRp 200,098 QRp 183,180 QRp 167,692 QRp

AV =PV(A/P;9,24%;60) Rp 89,163 Q

260,820 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp 0

PV Rp 960,563 Q

208,656 QRp 260,820 QRp

20132010 20142011 2012No Keterangan 2009

Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap MallMall

Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap Convention HallConvention Hall

i = 9.24%

1 Tahun Ke 0 1 2 3 4 52 Biaya listrik

ruang komersil3 Service Charge 0 297,574 QRp 301,439 QRp 305,673 QRp 310,311 QRp 315,390 QRp 4 Cash Flow 0 506,230 QRp 562,259 QRp 566,493 QRp 571,131 QRp 576,210 QRp 5 DF 1.000 1.0924 1.1933 1.3035 1.4238 1.55546 DCF 0 463,428 QRp 471,200 QRp 434,608 QRp 401,118 QRp 370,469 QRp

AV =PV(A/P;9,24%;60) Rp 198,718 Q

260,820 QRp 260,820 QRp

PV Rp 2,140,822 Q

0 208,656 QRp 260,820 QRp 260,820 QRp

2011 2012 2013 2014No Keterangan 2009 2010

Identifikasi Biaya

Dari hasil perhitungan biaya yang telah dilakukan, diperoleh besarnya biaya tetap (FC) sebesar Rp 154.126.668.649 per tahun dan biaya tidak tetap (VC) mall sebesar Rp 89.163 Q /tahun/m² dan biaya tidak tetap (VC) convention hall sebesar Rp 198.718 Q /tahun/m², kemudian biaya – biaya tersebut dijumlahkan untuk mendapatkan biaya total pengeluaran Grand City. Biaya total tersebut adalah :

Biaya total = Total biaya tetap + (Total biaya tidak tetap x Q)= Rp 154.126.668.649.+ { (Rp 89.163 x Qmall ) + (Rp

198.718 x Qconvention hall )}

Identifikasi Pendapatan

Untuk membiayai semua jenis pengeluaran pada Grand City dibutuhkan suatu pendapatan yang didapatkan dari harga sewa dikalikan dengan variabel tertentu, dalam hal ini adalah luas unit tersewa. Luas total ruang Grand City yang dapat disewakan sebesar 79.597 m² sedangkan luas unit yang dapat disewakan sebagai mall sebesar 70.071 m² dan luas ruang yang dapat disewakan sebagai convention hall sebesar 9.525 m². Tingkat hunian/occupancy rate terhadap luasan yang dapat disewakan Tingkat hunian/occupancy rate terhadap luasan yang dapat disewakan juga mempengaruhi pendapatan. Berdasarkan data dari PT. Procon Indah tingkat hunian retail surabaya pada tahun 2009 sebesar 80%, sedangkan tingkat hunian untuk convention hall berdasarkan tingkat hunian gedung sejenis yaitu sebesar 50%. Jadi besar pendapatan Grand City adalah :

Pendapatan = Harga sewa x Luasan tersewaPendapatan = (Harga sewa mall x Qmall) + (Harga sewa x

Qconvention hall)Pendapatan = (P x70.071x80%) + (P x 9.525 x50%))

Penetapan Harga SewaPenetapan harga sewa didapatkan melalui analisa break even point dimanajumlah pengeluaran (biaya) dan jumlah penerimaan (pendapatan) samabesarnya.

Harga Sewa pada titik impas Mall :P x70.071x80% = Rp 154.126.668.649.+ (Rp 89.163 x Qmall)

70.071%80

)071.70%80( 89.163 Rp

70.071%80

668.649)Rp154.126.%88(

x

xx

x

xP +=

P = Rp 2.508.686 per tahun / m2

P = Rp 209.057 per bulan / m2

Harga Sewa pada titik impas onvention Hall :P x 9.525 x50% = Rp 154.126.668.649.+ (Rp 198.718 x Qconvention hall)

525.9%50

)525.9%50(198.718. Rp

525.9%50

8.649)154.126.66 Rp%12(

x

xx

x

xP +=

P = Rp 4.082.102 per tahun / m2

P = Rp 340.175 per bulan / m2

P = Rp 11.339 per hari / m2

KesimpulanBerdasarkan hasil perhitungan yang telah dilakukan pada bab sebelumnya,maka dapat disimpulkan :1. Hasil dari analisa biaya yang telah dilakukan pada Grand City, didapat biaya

tetap dan biaya variabel mall serta biaya variabel convention hall yaituBiaya Tetap (FC) = Rp 154.126.668.649 per tahunBiaya Variabel Mall (VC) = Rp 89.163 Q per tahun/m²Biaya Variabel Convention Hall (VC) = Rp 198.718 Q per tahun/m².Untuk besarnya biaya tetap sebesar Rp 154.126.668.649 adalah biaya yang dikeluarkan untuk biaya investasi, biaya gaji karyawan pengelola, yang dikeluarkan untuk biaya investasi, biaya gaji karyawan pengelola, biaya telepon kantor manajemen, biaya listrik, biaya air, biaya kebersihan, biaya promosi, biaya perawatan. Sedangkan biaya variabel/tidak tetap untuk mall sebesar Rp 89.163 Q per tahun per m² yang dikeluarkan untuk biaya listrik ruang tenant mall. Sedangkan biaya variabel/tidak tetap untuk convention hall sebesar Rp 198.718 Q per tahun per m² yang dikeluarkan biaya listrik ruang convention hall dan service charge

2. Harga sewa ruang Mall Grand City pada titik impas dengan tingkat hunian/Occupancy Rate sebesar 80% adalah Rp 209.057 per bulan/m², sedangkan harga sewa ruang convention hall Grand City pada titik impas dengan tingkat hunian/Occupancy Rate sebesar 50% adalah Rp 11.339 per hari/ m². Harga sewa tersebut merupakan harga sewa dasar rata – rata ruangan.

Saran

1. Dalam Tugas Akhir ini, faktor yang ditinjau dalam menetapkan harga sewa ruang hanya berdasarkan pada faktor internal saja yakni faktor biaya, namun dalam kenyataannya faktor – faktor eksternal juga berpengaruh terhadap perubahan harga sewa tersebut. Pembahasan untuk menentukan harga sewa ruang akan lebih baik lagi jika perhitungan harga sewa tersebut dilakukan dengan meninjau beberapa faktor lain yang mempunyai pengaruh pada keputusan penentuan harga

2. Ketidaklengkapan data mengakibatkan penetapan klasifikasi ruang tanant 2. Ketidaklengkapan data mengakibatkan penetapan klasifikasi ruang tanant mall dan penetapan perbedaan harga sewa untuk masing – masing tipe ruang tenant mall terbatas dan kurang mendekati kenyataan. Untuk itu dalam penelitian lebih lanjut dibutuhkan data tentang standart khusus mengenai perbandingan prosentase harga sewa tiap jenis tenant yang bertujuan untuk memudahkan dalam menganalisa harga sewa .

SEKIAN DAN TERIMAKASIHSEKIAN DAN TERIMAKASIHSEKIAN DAN TERIMAKASIHSEKIAN DAN TERIMAKASIH