EVALUASI HARGA SEWA RUMAH SUSUN SEWA BERDASARKAN METODE...

22
EVALUASI HARGA SEWA RUMAH SUSUN SEWA BERDASARKAN METODE PELAKSANAAN KONSTRUKSI KONVENSIONAL DAN PRACETAK (Studi Kasus : Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta) Nestika Smita Srimaya Binus University, Jakarta, DKI Jakarta, Indonesia Abstrak Rumah susun dibangun untuk mengatasi kekurangan kebutuhan rumah, mencegah konversi lahan dan mengurangi kemacetan kota. Rumah susun sewa diperuntukan untuk golongan menengah ke bawah, maka dari itu harus dibangun dengan biaya yang relatif terjangkau bagi masyarakat dan masih memenuhi spesifikasi yang disyaratkan. Untuk membangun rusunawa yang terjangkau diperlukan efisiensi biaya baik dari bahan bangunan maupun metode pelaksanaan (konvensional atau pracetak) Rumah Susun Sewa Rempoa berlokasi di Jakarta. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui nilai efisiensi biaya pembangunan atau invesatasi awal antara metode konvensional dan metode pracetak, menghitung harga sewa berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal, menghitung besarnya biaya pengelolaan (operasional dan pemeliharaan), menetapkan harga sewa minimal berdasarkan perhitungan Rancangan Anggaran Biaya (RAB) metode konvensional dan metode pracetak serta menghitung harga sewa minimum dari RAB tersebut. Perhitungan satuan biaya pembangunan pracetak mengacu kepada (RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung"). Biaya investasi awal dihitung dari biaya pembangunan gedung baik dengan metode konvensional maupun pracetak. Biaya pengelolaan dihitung dari

Transcript of EVALUASI HARGA SEWA RUMAH SUSUN SEWA BERDASARKAN METODE...

EVALUASI HARGA SEWA RUMAH SUSUN SEWA BERDASARKAN METODE

PELAKSANAAN KONSTRUKSI KONVENSIONAL DAN PRACETAK

(Studi Kasus : Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta)

Nestika Smita Srimaya Binus University, Jakarta, DKI Jakarta, Indonesia

Abstrak

Rumah susun dibangun untuk mengatasi kekurangan kebutuhan rumah, mencegah konversi

lahan dan mengurangi kemacetan kota. Rumah susun sewa diperuntukan untuk golongan

menengah ke bawah, maka dari itu harus dibangun dengan biaya yang relatif terjangkau bagi

masyarakat dan masih memenuhi spesifikasi yang disyaratkan. Untuk membangun rusunawa

yang terjangkau diperlukan efisiensi biaya baik dari bahan bangunan maupun metode

pelaksanaan (konvensional atau pracetak) Rumah Susun Sewa Rempoa berlokasi di Jakarta.

Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui nilai efisiensi biaya pembangunan atau invesatasi

awal antara metode konvensional dan metode pracetak, menghitung harga sewa berdasarkan

biaya pembangunan atau investasi awal, menghitung besarnya biaya pengelolaan (operasional

dan pemeliharaan), menetapkan harga sewa minimal berdasarkan perhitungan Rancangan

Anggaran Biaya (RAB) metode konvensional dan metode pracetak serta menghitung harga

sewa minimum dari RAB tersebut. Perhitungan satuan biaya pembangunan pracetak mengacu

kepada (RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk

Konstruksi Bangunan Gedung"). Biaya investasi awal dihitung dari biaya pembangunan

gedung baik dengan metode konvensional maupun pracetak. Biaya pengelolaan dihitung dari

biaya pengelolaan dan pemeliharaan rutin serta biaya pemeliharaan dan perbaikkan berkala.

Berdasarkan hasil perhitungan dengan menggunakan metode pelaksanaan pracetak

berdasarkan harga struktur lebih efisien 10,25 % dibandingkan dengan metode konvensional

dan efisiensi berdasarkan biaya keseluruhan adalah 3,28 %. Harga sewa minimum Rumah

Susun Sewa Rempoa Jakarta yang direkomendasikan sebesar (berdasarkan investasi awal dan

biaya pengelolaan) adalah sebesar Rp. 1.578.655,45 untuk tipe 24 dan Rp. 2.367.983,17

untuk tipe 36.

Kata Kunci : Evaluasi, Harga Sewa, Pracetak, Rusunawa

1. Pendahuluan

Dengan terus bertambahnya jumlah penduduk khususnya di Jakarta bagian Barat

membuat daya tampung kota ini dalam melayani penduduk yang ada semakin lama semakin

berkurang. Keterbatasan lahan dan tingginya permintaan tempat tinggal menyebabkan harga

tempat tinggal di Jakarta sangat mahal, dan hal ini tidak dibarengi dengan ketersediaan rumah

landet house karena keterbatasan lahan. Sehingga masih banyak penduduk terutama golongan

penduduk yang berpenghasilan rendah dan penduduk yang berpenghasilan menengah masih

belum memiliki tempat tinggal tetap sebagai salah satu kebutuhan primer karena keterbatasan

lahan tersebut. Untuk itu diperlukan bangunan rumah dalam bentuk vertical house untuk

mengatasi pemenuhan kebutuhan rumah dan keterbatasan lahan. Selain karena keterbatasan

lahan dan tingginya permintaan, pembangunan vertical house merupakan gerakan moral

kepada seluruh elemen bangsa untuk bersama-sama bertanggung jawab dan mengupayakan

percepatan penyediaan rumah yang layak huni terutama bagi penduduk berpenghasilan

rendah. Vertical house dapat dalam bentuk rumah susun sewa (rusunawa) dan rumah susun

milik (rusunami) atau apartemen.

Dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal di tengah kota bagi para penduduk

Jakarta, maka Pemerintah DKI Jakarta melaksanakan pembangunan rumah susun sewa, salah

satunya adalah Rumah Susun Sewa Rempoa yang berlokasi di Rempoa, Jakarta. Selain untuk

memenuhi kebutuhan tempat tinggal bagi para penduduk Jakarta, pembangunan rumah susun

sederhana sewa di perkotaan, mengatasi kekurangan kebutuhan rumah, mencegah konversi

lahan dan mendekatkan masyarakat untuk tinggal di dekat lokasi kerja sehingga dapat

mengurangi kemacetan kota.

Adapun biaya tinggal yang harus ditanggung oleh penghuni di rumah susun sewa

yaitu terdiri dari harga sewa dan biaya tambahan lainnya yang akan dibebankan kepada

penghuni setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan dan biaya operasional). Besar harga

sewa pada rumah susun sewa dipengaruhi oleh biaya konstruksi. Selain itu terdapat juga

biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan biaya wajib yang sangat mempengaruhi besarnya

biaya yang harus dibayar oleh penghuni rumah susun sewa setiap bulannya.

Maka dari itu, penelitian ini dilakukan untuk mengetahui sudah sesuaikah harga sewa

yang sudah ditetapkan saat ini pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta terhadap masyarakat

berpenghasilan menengah ke bawah. Penelitian ini juga dilakukan untuk mangetahui

besarnya biaya pengelolaan dan biaya operasional untuk Rusunawa Prototype 10 Lantai Tipe

24 dan Tipe 36. Selain itu, peneliti mencoba menyajikan bagaimana agar dengan anggaran

yang dapat ditekan sedemikian hingga namun mutu bangunan yang dihasilkan tetap pada

standar yang berlaku. Salah satu cara yang dilakukan adalah dengan menggunakan konstruksi

pracetak, konstruksi pracetak adalah suatu konstruksi bangunan yang komponen

bangunannya difabrikasi atau dicetak terlebih dahulu di pabrik atau di lapangan, lalu disusun

di lapangan untuk membentuk suatu kesatuan bangunan gedung dan proses pembuatan

komponen dapat dilakukan dengan kontrol kualitas yang baik. Sedangkan konstruksi

konvensional adalah suatu sistem pembangunan yang seluruh komponen bangunannya dicor

di lapangan atau di tempat proyek (cast in situ). Untuk produksi pracetak dapat dilakukan di

site ataupun di plant/pabrik. Jika di site/di lapangan diperlukan lahan percetakkan atau

casting area tetapi jika dilakukan di pabrik tidak memerlukan lahan tetapi membutuhkan

transportasi pengangkutan. Untuk konstruksi pracetak pelaksanaan lebih cepat dibandingkan

konstruksi konvensional karena proses produksi dapat dilakukan bersamaan dengan

pelaksanaan struktur bawah. Kecepatan pemasangan/erection perlantai pada pracetak lebih

cepat dibandingkan dengan proses pengecoran struktur perlantai pada konvensional. Untuk

pekerjaan arsitektur pada konstruksi pracetak dapat dilakukan setelah lantai di atasnya

terpasang (arsitektur lantai satu dikerjakan saat struktur lantai dua berjalan), sedangkan pada

konstruksi konvensional arsitektur belum bisa dilakukan apabila perancah belum dibongkar.

2. METODOLOGI

2.1. Pendekatan Penelitian

Adapun rencana tahapan penelitian yang akan dilakukan adalah sebagai berikut:

a. Penentuan lokasi penelitian, dimana pada penelitian ini diambil studi kasus proyek

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta.

b. Peninjauan pustaka yang akan digunakan acuan untuk mengevaluasi penetapan harga

sewa pada proyek Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta dan sebagai acuan penulisan.

c. Menganalisis harga sewa (biaya konstruksi) dan biaya tambahan lainnya yang akan

dibebankan kepada penghuni setiap bulannya (seperti biaya pengelolaan).

d. Membuat kesimpulan dan saran dari penelitian.

Tahap penelitian yang dilakukan secara garis besar dapat dilihat pada bagan alir

seperti yang ditunjukkan pada gambar berikut ini:

Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian Secara Umum

2.2. Desain Penelitian

Desain penelitian yang dilakukan untuk mencapai tujuan yang sebagaimana telah

disebutkan pada bab 1, yaitu untuk menghitung nilai efisiensi biaya pembangunan antara

metode konvensional dan pracetak, untuk menghitung harga sewa berdasarkan biaya

pembangunan atau investasi awal, menghitung berapa besar biaya pengelolaan tiap bulannya

(biaya operasional dan biaya pemeliharaan), menetapkan harga sewa paling minimal pada

Penentuan lokasi penelitian

Identifikasi masalah

Tinjauan pustaka/studi literatur

Pengumpulan data

Analisa dan pembahasan

Kesimpulan dan Saran

Evaluasi penetapan harga sewa

Mulai

Selesai

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan dua metode serta merekomendasikan harga

sewa paling minimal pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta.

Data yang diperlukan untuk mempermudah menghitung efisiensi dan harga sewa

berdasarkan biaya pembangunan atau investasi awal adalah RAB dari kedua metode tersebut

dimana data-data RABnya terdiri dari jurnal harga keseluruhan, perhitungan volume

komponen bangunan, gambar desain dari bangunan, RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga

Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung". Dan untuk

menghitung besar biaya pengelolaan (biaya operasional dan pemeliharaan), menghitung

harga sewa minimal adalah data komponen gedung, tarif dasar listrik dan air di Jakarta, data

inflasi, data estimasi biaya pengelolaan (biaya operasional dan pemeliharaan) serta data rata-

rata pemekain air per orang per hari. Semua data tersebut didapatkan dari data sekunder dan

tinjauan kepustakaan.

Metode analisa yang digunakan adalah estimasi biaya bangunan atau investasi awal,

estimasi biaya pengelolaan yaitu bagian dari komponen biaya dalam siklus hidup bangunan

gedung rumah susun sewa dan perhitungan harga sewa. Hasil yang didapat dari semua

perhitungan adalah nilai efisiensi antara perhitungan dengan menggunakan metode

konvensional dan metode pracetak serta harga sewa paling minimal.

2.3. Tahap Penelitian

Untuk mencapai tujuan penelitian, maka kerangka kerja penelitian dituangkan dalam

tahapan-tahapan proses penelitian yang dapat dijelaskan sebagai berikut :

a. Merumuskan latar belakang dilakukannya penelitian.

b. Identifikasi masalah, dilakukan untuk mengumpulkan permasalahan-permaslahan yang

mendukung untuk dilakukannya penelitian.

c. Merumuskan tujuan penelitian, yang berkaitan dengan metode analisis yang harus

digunakan untuk mencapai tujuan penelitian.

d. Studi literatur untuk memahami secara baik, peraturan-peraturan serta teori dasar tentang

bagaimana menghitung efisiensi dan menentukan harga sewa rumah susun sewa.

e. Mengumpulkan data-data baik data sekunder maupun data primer yang diperlukan dalam

penelitian.

f. Melakukan pengolahan data dan analisa yang merupakan bagian pokok dalam penelitian

dengan menggunakan metode yang tepat sehingga dapat dicapai tujuan dari penelitian.

g. Membuat kesimpulan dan saran kebijakan penentuan metode pembangunan serta

penentuan harga sewa minimal dari hasil pengolahan dan analisa, yang nantinya dapat

berguna sebagai bahan pertimbangan bagi penentuan kebijakan dalam menentukan

metode pembangunan dan kebijakan penetapan harga sewa rumah susun sewa.

2.4. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data pada penelitian proyek Rumah Susun Sewa Rempoa

Jakarta ini menggunakan pengumpulan data primer dan data sekunder dan studi kepustakaan.

Data-data yang diperlukan diperoleh dengan cara mengambil data langsung ke lapangan

untuk data primer yang berhubungan langsung dengan pelaksanaan proyek yang diperoleh

dari survei harga rumah susun sederhana sewa dari pihak pengembang, sedangkan data

sekunder diperoleh dengan cara mencari informasi dari media internet dan media lainnya.

Studi kepustakaan yaitu pengumpulan data dengan cara mengkaji dan memahami berbagai

bahan bacaan yang berhubungan dengan penelitian, serta memahami catatan serta tulisan

ilmiah yang berhubungan dengan penelitian yang dilakukan.

2.5. Metode Penelitian

Berdasarkan tujuan dari penelitian, metode analisa yang dilakukan dalam menghitung

efisiensi dari metode pembangunan konvensional dan metode pracetak, serta menentukan

harga sewa minimal dari rumah susun sewa adalah sebagai berikut :

a. Untuk mengetahui besarnya efisiensi pada biaya pembangunan atau investasi awal pada

metode konvensional dan pracetak didasarkan pada besarnya perhitungan nilai RAB dari

kedua metode. Dalam menghitung RAB dapat menggunakan SNI sebagai acuan

perhitungan.

Tahapan perhitungan besarnya efisiensi, yaitu :

- Melakukan perhitungan volume dari setiap komponen bangunan.

- Melakukan perhitungan rekapitulasi harga satuan yang kemudian akan digunakan

untuk menghitung harga keseluruhan dari seluruh volume komponen bangunan.

- Estimasi biaya yang akhirnya mendapatkan harga biaya pembangunan atau investasi

awal dari pembangunan kedua metode

- Menghitung nilai efisiensi dari biaya pembangunan atau investasi awal antara metode

konvensional dan metode pracetak.

b. Untuk menentukan besarnya harga sewa minimal didasarkan pada biaya-biaya

keseluruhan yang dihitung yaitu biaya pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya

operasional dan biaya pemeliharaan) dari rumah susun. Tahapan perhitungan biaya

pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan), yaitu :

- Melakukan inventaris komponen bangunan dan fasilitas bersama yang memerlukan

pemeliharaan baik secara rutin maupun berkala.

- Melakukan estimasi biaya energi, biaya operasional, biaya pemeliharaan dan

perbaikkan serta biaya penggantian komponen bangunan yang merupakan bagian dari

komponen biaya siklus hidup rumah susun sewa. Biaya-biaya dihitung berdasarkan

waktu pengeluarannya.

- Karena adanya perbedaan waktu pengeluaran perhitungan total biaya dilakukan

dengan pendekatan metode nilai sekarang PW (present worth method).

- Perhitungan harga sewa minimal didasarkan dari biaya keseluruhan yaitu biaya

pembangunan dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan).

2.6. Menetapkan Harga Sewa

Untuk menetapkan harga sewa yang paling minimal dari beberapa harga sewa

berdasarkan dari beberapa variabel penetapan harga sewa, metode yang dilakukan adalah

sebagai berikut :

a. Batas minimum harga sewa didasarkan pada biaya keseluruhan yaitu biaya pembangunan

dan biaya pengelolaan (biaya operasional dan biaya pemeliharaan).

b. Apabila batas minimum harga sewa tidak sesuai dengan sasaran penghuni rumah susun,

maka perlu dicari alternatif solusi.

5. Kesimpulan

Dari hasil analisa dan perhitungan RAB konstruksi serta perhitungan biaya

pengelolaan pada pembangunana Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berdasarkan metode

pelaksanaan, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :

1. Pembangunan dengan menggunakan metode pelaksanaan metode pracetak berdasarkan

harga struktur lebih efisien 10,25 % dibandingkan dari metode konvensional.

2. Pembangunan dengan menggunakan metode pelaksanaan metode pracetak berdasarkan

harga keseluruhan lebih efisien 3,28 % dibandingkan dari metode konvensional.

3. Besarnya harga sewa yang ditetapkan berdasarkan biaya investasi Rumah Susun Sewa

Rempoa Jakarta adalah sebesar :

a. Harga sewa rumah susun per bulan metode konvensional :

- Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.100.854,60

- Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.651.281,89

b. Harga sewa rumah susun per bulan metode pracetak :

- Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.064.692,34

- Tipe 36 adalah sebesar Rp. 1.597.038,51

4. Besarnya biaya pengelolaan yang dibebankan tiap bulan kepada penghuni Rumah Susun

Sewa Rempoa Jakarta per bulan metode konvensional dan pracetak adalah sebesar :

- Tipe 24 adalah sebesar Rp. 513.963,11

- Tipe 36 adalah sebesar Rp. 770.944,66

5. Besarnya harga sewa yang ditetapkan berdasarkan biaya investasi dan biaya pengelolaan

Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta adalah sebesar :

c. Harga sewa rumah susun per bulan metode konvensional :

- Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.614.817,70

- Tipe 36 adalah sebesar Rp. 2.422.226,56

d. Harga sewa rumah susun per bulan metode pracetak :

- Tipe 24 adalah sebesar Rp. 1.578.655,45

- Tipe 36 adalah sebesar Rp. 2.367.983,17

6. Rekomendasi harga sewa minimum Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta menggunakan

metode pracetak adalah yaitu Rp. 1.578.655,45 untuk tipe 24 dan Rp. 2.367.983,17 untuk

tipe 36.

DAFTAR PUSTAKA

[1] Eddy Erwan Nopianoor S.Si, MP. 2012. Geliat Ekonomi Kelas Menengah. Diperoleh

05-03-2012 / dari http://kalsel.bps.go.id/

[2] Gray, Clive., Lien K. Subur, Payaman Simanjuntak, P.F.L. Maspaitella, & R.C.G.

Varley. (1992). Pengantar Evaluasi Proyek, Edisi Kedua. PT Gramedia Pustaka Utama,

Jakarta.

[3] Juwana, J.S. (2005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta.

[4] Kadariah. 1988. Evaluasi Proyek (Analisa Ekonomis), Edisi Kedua. Fakultas Ekonomi

Universitas Indonesia, Jakarta.

[5] Kirk, SJ and Alphonse J, Dell’Isola (1995), Life Cycle Costing for Design

Professionals, Mc Graw Hill Inc, New York.

[6] Kodoatie, Robert J. (1995). Analisis Ekonomi Teknik. Andi Yogyakarta, Yogyakarta.

Pilcher, Roy. Principles Of Construction Management. Edisi Ketiga.

[7] Purbo, Hartono (1998), Teknologi Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Cetakan

Ketiga, Djambatan, Jakarta.

[8] RSNI Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi

bangunan gedung, Badan Standarisasi Nasional.

[9] SNI Analisa Biaya Konstruksi (ABK) Bangunan Gedung Dan Perumahan, contoh

analisa harga satuan pekerjaan konvensional, Badan Standarisasi Nasional.

[10] Soeharto, Ir.Iman. (1997). Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai

Operasional. Erlangga, Jakarta.

 

EVALUATION APARTMENT HOUSE RENT RENTAL RATES BASED ON CONVENTIONAL

METHODS OF CONSTRUCTION AND PRECAST (Cases study : Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta)

Nestika Smita Srimaya Binus University, Jakarta, DKI Jakarta, Indonesia

Abstract

Flats built to overcome the shortage of housing needs, preventing the conversion of land and

reducing urban congestion. Rental flats allocated to the lower middle class, so it must be built

with a relatively affordable cost to society and still meet the required specification. To build

the required affordable Rusunawa good cost efficiency of building materials and methods of

operation (conventional or precast) Rempoa Rental Flats are located in Jakarta. The study

was conducted to determine the efficiency of the construction cost or initial invesatasi

between conventional methods and precast method, calculate the rental price is based on the

cost of construction or initial investment, calculating the cost of management (operations and

maintenance), set a minimum rent calculation is based on the Draft Budget (RAB )

conventional method and the method of precast and calculate the minimum rental price of the

RAB. Calculation of unit cost of construction of precast refers to (RSNI, "Tata Cara

Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung").

Initial investment cost is calculated from the cost of building either by conventional methods

or prefabricated. Management fee is calculated from the cost of management and routine

maintenance and periodic maintenance and repair. Based on calculations using the method of

implementation of the preprinted price structure more efficient by 10.25% compared with the

conventional method based on cost and overall efficiency is 3.28%. Minimum rents Rental

Flats for Rempoa Jakarta recommended (based on initial investment and management costs)

amounted to Rp. 1,578,655.45 for Type 24 and Rp. 2,367,983.17 for type 36.

Keywords: Evaluation, Rent, Preprints, Rusunawa

1. Preliminary  

With the continuous increase of population, especially in the western part of Jakarta to

the city's capacity to serve the existing population progressively diminished. Limited land and

high demand for housing causing housing prices in Jakarta is very expensive, and it is not

coupled with the availability of home landet house due to limited land. Consequently, many

residents, especially low-income population groups and middle-income population still has

no permanent place of residence as one of the primary needs due to limited land. This

requires building a house in the form of vertical house to address the needs of homes and land

constraints. In addition to its limited land and high demand, construction of house is vertical

movement of the moral to all elements of the nation to jointly responsible and work towards

accelerating the provision of decent homes occupied primarily for low-income residents.

Vertical house to rent in the form of flats (Rusunawa) and owned flats (rusunami) or

apartments.

In meeting the housing needs in the city center for the residents of Jakarta, the Jakarta

administration carry out the construction of rental flats, one of which is Rempoa Rent Flats

located in Rempoa, Jakarta. In addition to meeting the housing needs for the residents of

Jakarta, a simple construction of rental flats in urban areas, address the shortage of housing

needs, prevent conversion of land and bring people to live near work sites so as to reduce

urban congestion.

As for living expenses to be borne by the residents in the apartment lease that is

comprised of rental rates and fees which will be charged to residents each month (such as

management fees and operating expenses). Large rents on leases of flats affected by the

construction cost. In addition there is also the operational costs, maintenance costs, and

expenses must greatly affect the amount of fees to be paid by residents of the apartment rent

each month.

Therefore, this study has been conducted to determine sesuaikah rents that have been

defined at this time in Jakarta Rempoa Rental Flats to lower middle income people. The

research was also conducted to mangetahui the cost of management and operational costs for

Rusunawa Prototype 10 Floor Type 24 and Type 36. In addition, the researchers tried to

present how the budget could be reduced such that the resulting building, but the quality

remains the applicable standard. One way is by using precast construction, precast

construction is a construction of the building components fabricated or printed first in the

factory or in the field, then arranged on the ground to form a union building and component

manufacturing process can be done with quality control is good. While conventional

construction is a development system throughout the building components casted on the

ground or in the project (cast in situ). For the production of precast can be done at site or in

the plant / factory. If the site / land required field percetakkan or casting area, but if done at

the factory but it does not require land freight transport needs. For precast construction

execution is faster than conventional construction because of the production process can be

conducted simultaneously with the implementation of the structure. Speed of installation /

erection of precast perlantai on faster than the casting process perlantai the conventional

structure. To work on the architectural precast construction can be done after the floor is

installed on it (the architecture is done when the structure first floor second floor walk),

whereas in conventional construction architecture can not be done if the scaffold has not been

dismantled.

2. Methodology

2.1. The Research Approach

The plan stages of research to be conducted are as follows:

a. Determining the location of the study, which was taken on the case study research project

Flats Rent Rempoa Jakarta.

b. A review of literature that will be used to evaluate the pricing benchmark rent on Rent

Flats project Rempoa Jakarta and reference writing.

c. Analyze the rental price (construction costs) and other additional costs will be charged to

residents each month (such as management fees).

d. Make conclusions and recommendations of the study.

Phase of research carried out in general can be seen in the flow chart as shown in the

image below :

Figure 3.1 Flowchart of General Studies

2.2. Research Design

Design studies conducted to achieve the goals as mentioned in Chapter 1, which is to

calculate the efficiency of the construction cost between conventional and precast method, to

calculate the rental price is based on the cost of construction or initial investment, calculate

how large a monthly management fee (operating cost and maintenance costs), sets the

minimum rents in Jakarta Rempoa Flats rent is based on two methods, and recommend the

most minimal rents on rent Flats Rempoa Jakarta.

Data necessary to calculate the efficiency and ease rental prices based on cost of

construction or initial investment is the RAB of the two methods where the data consist of the

Penentuan lokasi penelitian

Identifikasi masalah

Tinjauan pustaka/studi literatur

Pengumpulan data

Analisa dan pembahasan

Kesimpulan dan Saran

Evaluasi penetapan harga sewa

Mulai

Selesai

journal RABnya overall price, the calculation of the volume of building components, design

drawings of the building, RSNI, "Procedure for Calculation of Rates unit of Work Precast

Concrete Building Construction. "And to calculate the cost of management (operational and

maintenance costs), calculate the minimum rental price is the data component of the building,

electricity and water tariffs in Jakarta, inflation data, the estimated cost of data management

(operational and maintenance costs) and average data pemekain water per person per day. All

data was obtained from secondary data and literature review.

Analysis method used is the estimated cost of construction or initial investment, the

estimated cost of management is part of the cost component in the life cycle of building rental

apartments and rent calculations. The results of all calculations is the value of the efficiency

of calculations using the conventional method and the method of precast and at minimal

rents.

2.3. Stage Research

To achieve the objectives of the study, the research framework outlined in the

research process steps which can be explained as follows:Merumuskan latar belakang

dilakukannya penelitian.

a. Problem identification, problem-made to collect permaslahan support for doing research.

b. Formulate research objectives, relating to methods of analysis should be used to achieve

the objectives of the study.

c. Literature study to understand better, the rules and the basic theory of how to calculate

and determine the efficiency of the apartment lease rents.

d. Collecting data on both secondary data and primary data required in the study.

e. Perform data processing and analysis is an essential part in the study by using appropriate

methods so as to achieve the purpose of the study.

f. Make conclusions and policy advice as well as the determination of the construction

method of determining rent a minimum of processing and analyzing the results, which

will be useful as a material consideration in determining policy for the determination of

method development and pricing policies lease rental flats.

2.4. Data Collection Techniques

Data collection techniques in research projects Rempoa Jakarta Rent Flats uses

primary data collection and secondary data and literature study. The necessary data is

obtained by taking the data directly to the field for the primary data that are directly related to

the implementation of projects derived from price surveys simple flats rent from the

developer, while the secondary data obtained by the media seeking information from internet

and other media. Literature study that data collection by reviewing and understanding the

literature related to research and understand the notes and scientific papers related to the

research conducted.

2.5. Research Methods

Based on the objectives of the study, methods of analysis carried out in calculating the

efficiency of conventional construction methods and pre-printing method, and determine the

minimum rental price of the apartment lease are as follows:

a. To know the size of the efficiency at the cost of construction or initial investment in the

conventional method based on the magnitude and precast RAB value calculation of both

methods. In calculating the RAB can be used as reference computation SNI.

Stage of the calculation of efficiency, namely:

- Perform the calculation of the volume of each component of the building.

- Perform the calculation of unit price recapitulation which will then be used to

calculate the overall price of the entire volume of building components.

- Estimated cost to finally get the price of the initial investment cost of construction or

development of these two methods.

- Calculating the value of the efficiency of the construction cost or initial investment

between the conventional method and the method of precast.

b. To determine the minimal amount of the rental price is based on the overall costs are

calculated the cost of development and management costs (operating costs and

maintenance costs) from the apartment. Stage of the calculation of management costs

(operating costs and maintenance costs), namely:

- Conduct an inventory of building components and shared facilities that require regular

maintenance and periodic either.

- To estimate the energy costs, operating costs, maintenance costs and repair and

replacement costs of building components that are part of the component life cycle

cost rental flats. These costs are calculated based on the period of expenditure.

- Because of differences in spending time with the calculation of total cost is the

present value method approach PW (present worth method).

- Calculation of minimum rents based on the overall cost of the construction costs and

management costs (operating costs and maintenance costs).

2.6. Setting the Rental Price

To establish the most minimal rents of some of the rental price is based on several

variables rental pricing, the methods are as follows:

a. Minimum rental rates are based on the overall cost is the cost of development and

management costs (operating costs and maintenance costs).

b. If the minimum rental price does not match the target apartment dwellers, it is necessary

to find alternative solutions.

5. Conclusions

From the analysis and calculation of the RAB calculation of the cost of construction

and management on Rent Flats pembangunana Rempoa Jakarta based on the method of

implementation, it can be concluded as follows:

1. Construction using precast method based on the method of implementation is more

efficient pricing structure of 10.25% compared to conventional methods.

2. Construction using precast method based on the method of implementation is more

efficient overall price of 3.28% compared to conventional methods.

3. The amount of rent set by Rent Flats investment costs amounted Rempoa Jakarta:

a. Apartment rents per month conventional methods:

- Type 24 is Rp. 1.100.854,60

- Type 36 is Rp. 1.651.281,89

b. Apartment rents per month precast method:

- Type 24 is Rp. 1.064.692,34

- Type 36 is Rp. 1.597.038,51

4. The amount of rent determined by the cost of managing Rempoa Jakarta Flats Rent per

month and precast conventional method is:

- Type 24 is Rp. 513.963,11

- Type 36 is Rp. 770.944,66

5. Based on the calculation of rents Flats Rent is calculated based on the Jakarta Rempoa

construction costs and management costs amounted to:

a. Apartment rents per month conventional methods:

- Type 24 is Rp. 1,614,817.70

- Type 36 is Rp. 2.422.226,56

b. Apartment rents per month precast method:

- Type 24 is Rp. 1.578.655,45

- Type 36 is Rp. 2.367.983,17

6. Recommended minimum rental Rent Flats Rempoa Jakarta using precast method is Rp.

1,578,655.45 for Type 24 and Rp. 2,367,983.17 for type 36.

BIBLIOGRAPHY

[1] Eddy Erwan Nopianoor S.Si, MP. 2012. Geliat Ekonomi Kelas Menengah. Diperoleh

05-03-2012 / dari http://kalsel.bps.go.id/

[2] Gray, Clive., Lien K. Subur, Payaman Simanjuntak, P.F.L. Maspaitella, & R.C.G.

Varley. (1992). Pengantar Evaluasi Proyek, Edisi Kedua. PT Gramedia Pustaka Utama,

Jakarta.

[3] Juwana, J.S. (2005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta.

[4] Kadariah. 1988. Evaluasi Proyek (Analisa Ekonomis), Edisi Kedua. Fakultas Ekonomi

Universitas Indonesia, Jakarta.

[5] Kirk, SJ and Alphonse J, Dell’Isola (1995), Life Cycle Costing for Design

Professionals, Mc Graw Hill Inc, New York.

[6] Kodoatie, Robert J. (1995). Analisis Ekonomi Teknik. Andi Yogyakarta, Yogyakarta.

Pilcher, Roy. Principles Of Construction Management. Edisi Ketiga.

[7] Purbo, Hartono (1998), Teknologi Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Cetakan

Ketiga, Djambatan, Jakarta.

[8] RSNI Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi

bangunan gedung, Badan Standarisasi Nasional.

[9] SNI Analisa Biaya Konstruksi (ABK) Bangunan Gedung Dan Perumahan, contoh

analisa harga satuan pekerjaan konvensional, Badan Standarisasi Nasional.

[10] Soeharto, Ir.Iman. (1997). Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai

Operasional. Erlangga, Jakarta.