Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 310 (SPI 310 ... · 1.1 Mesin dan peralatan (yang...

Ekspos Draf

Standar Penilaian Indonesia 310

(SPI 310)

Penilaian Mesin dan Peralatan

Dipublikasikan tanggal : 21 Desember 2018

Masukan dan/atau tanggapan atas Ekspos Draf ini diharapkan selambat-lambatnya tanggal 21 Maret 2019

dapat diterima secara tertulis ke KPSPI – MAPPI melalui email: [email protected] atau dikirim langsung ke

sekretariat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan; Ph.:

+622122783000, 22783111

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) Kantor Pusat MAPPI, 18 Office Park 3rd Floor Suit F, Jln. TB Simatupang Kav.18, Jakarta Selatan;

Telepon: +622122783000, 22783111

Email: [email protected]; [email protected] Website: http://www.mappi.or.id

mailto:[email protected]



Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 310 (SPI 310) 1

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 310

(SPI 310) Penilaian Mesin dan Peralatan

Standar ini hendaknya dibaca dalam konteks sesuai dengan pernyataan yang tercantum dalam Pendahuluan maupun

dalam Konsep dan Prinsip Umum Penilaian

1.0 Pendahuluan

1.1 Mesin dan peralatan (yang dikategorikan sebagai jenis personal properti) merupakan aset berwujud yang umumnya dimiliki oleh entitas untuk digunakan dalam pembuatan/produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain atau untuk tujuan administratif dan diharapkan akan digunakan selama jangka waktu tertentu.

1.2 Untuk sewa mesin dan peralatan, dimana hak untuk menggunakan bagian dari mesin dan peralatan (seperti hak yang timbul dari sewa) akan mengikuti pedoman standar ini. Harus diperhatikan bahwa "hak untuk menggunakan" aset bisa memiliki masa manfaat yang berbeda dari umur ekonomi (yang memperhitungkan pemeliharaan preventif dan prediktif) mesin dan peralatan itu sendiri, dalam keadaan seperti itu lama umur ekonomi harus dinyatakan.

1.3 Aset dengan penggunaan tertinggi dan terbaik yang "digunakan" sebagai bagian dari kelompok aset harus dinilai dengan menggunakan asumsi yang konsisten. Kecuali untuk aset yang merupakan bagian dari sistem tetapi dapat dipisahkan dari sistem utamanya (aset individual), maka bagian tersebut dapat dinilai secara terpisah, dengan asumsi yang konsisten sebagai aset individual. Hal ini juga berlaku untuk bagian-bagian sistem lainnya.

1.4 Aset takberwujud berada di luar klasifikasi aset mesin dan peralatan. Tetapi aset takberwujud dapat mempengaruhi nilai aset mesin dan peralatan. Misalnya, nilai cetakan (patterns dan dies) sering tidak dapat dipisahkan dengan hak kekayaan intelektual terkait. Perangkat lunak operasi, data teknis, arsip produksi dan hak patent merupakan contoh lain dari aset takberwujud yang dapat mempengaruhi nilai mesin dan peralatan, tergantung apakah aset tersebut termasuk dalam unit penilaian atau tidak. Dalam proses penilaian, perlu pertimbangan masuk tidaknya aset takberwujud dan dampaknya terhadap hasil penilaian mesin dan peralatan. Dalam hal ada komponen aset tidak berwujud, Penilai harus mengikuti SPI 320 - Penilaian Aset Takberwujud.

1.5 Mesin dan peralatan secara umum dikategorikan sebagai aset berwujud. Persyaratan Penilaian untuk Pelaporan Keuangan tercakup di dalam SPI 201. Standar Teknis ini merupakan tambahan informasi untuk membantu aplikasi dari Standar Penilaian Indonesia untuk aset berupa mesin dan peralatan.

1.6 Aset berupa mesin dan peralatan memiliki karakteristik khusus yang berbeda dengan real properti secara umum, dengan demikian pendekatan penilaian yang diterapkan serta pelaporannya pun dapat berbeda. Mesin dan peralatan pada umumnya dapat dipindahkan atau direlokasi dan mempunyai penyusutan yang lebih besar dibandingkan dengan real properti. Mesin dan peralatan yang sama dapat memiliki nilai yang berbeda, tergantung apakah mesin dan peralatan tersebut dinilai sebagai bagian dari satu kesatuan unit operasi atau sebagai unit individual untuk dipertukarkan, baik ditempat (in-situ) atau dipindahkan (ex-situ).

2.0 Ruang Lingkup

2.1 Standar ini terkait dengan Lingkup Penugasan, Implementasi dan Pelaporan Penilaian untuk mesin dan peralatan.

2.2 Standar ini membahas prinsip dan dasar penilaian, serta aplikasi pendekatan dalam penilaian mesin dan peralatan.


Beberapa Standar Teknis dan Pedoman Penilaian yang terkait dengan penilaian mesin dan peralatan yaitu:

SPI 320 - Penilaian Aset Takberwujud

SPI 330 - Penilaian Bisnis

PPI 07 - Penilaian Personal Properti

PPI 08 - Pendekatan Biaya untuk Aset Berwujud

PPI 12 – Inspeksi dan Hal yang Dipertimbangkan

2.3 Standar ini berlaku bagi penilaian mesin dan peralatan pada sektor swasta maupun sektor publik.

2.4 Penilaian mesin dan peralatan sering diperlukan untuk tujuan yang berbeda termasuk pelaporan keuangan, sewa guna usaha, penjaminan utang, penghapusan, perpajakan, proses litigasi dan kepailitan.

3.0 Definisi

3.1 Mesin dan peralatan adalah aset berwujud selain dari “realty”, dimana;

a) Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan termasuk konstruksi bangunan pendukung mesin, mesin-mesin (al. mesin individual atau sekumpulan mesin, perlengkapan dagang dan pengembangan/penambahan oleh penyewa), serta kategori aset lainnya yang sejenis.

b) Aset berwujud, yang;

1. Dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan

2. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.

Kategori Mesin dan Peralatan:

Pabrik (Plant) Aset yang terintegrasi/melekat tak terpisahkan dengan aset lainnya, dan dapat meliputi bangunan-bangunan khusus, mesin-mesin dan peralatan.

Mesin (Machinery) Mesin-mesin individual atau sekumpulan mesin-mesin. Mesin merupakan suatu perangkat yang digunakan untuk suatu proses tertentu dalam kaitannya dengan suatu operasi perusahaan atau bisnis.

Peralatan (Equipment) Aset-aset lain yang digunakan untuk membantu operasi perusahaan atau bisnis.

4.0 Hubungan Dengan Standar Akuntansi

4.1 Di dalam PSAK 16, mesin dan peralatan dapat dicantumkan dalam laporan keuangan perusahaan sebagai biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset atau sebagai nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai yang terjadi setelah tanggal revaluasi. Nilai Wajar dari mesin dan peralatan pada umumnya merupakan Nilai Pasar yang ditentukan oleh Penilai. Aset berupa mesin dan peralatan, bersama dengan aset tetap lainnya diatur di dalam PSAK 14 - Persediaan, PSAK 30 - Sewa, PSAK 48 - Penurunan Nilai Aset, PSAK 22 - Kombinasi Bisnis, PSAK 58 - Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan dan PSAK 68 Pengukuran Nilai Wajar.

4.2 Di dalam SPI 201 Penilaian untuk Pelaporan Keuangan diuraikan penilaian dan pelaporan penilaian yang diperlukan sesuai aturan PSAK yang terkait dengan hal-hal tersebut di atas.

4.3 Pendekatan penilaian dan asumsi yang digunakan dalam penilaian mesin dan peralatan untuk


tujuan pelaporan keuangan dapat berbeda apabila tujuannya berbeda. Perbedaan tersebut harus dinyatakan jika nilai untuk tujuan yang lain dilaporkan. Asumsi penilaian yang berbeda mungkin sesuai dengan yang ada di PSAK, sehingga penting bagi Penilai untuk memahami persyaratan dasar standar terkait, dan mendiskusikan asumsi tersebut dengan Pemberi Tugas sebelum melaksanakan penilaian.

5.0 Penerapan Teknis

5.1 Lingkup Penugasan

a) Untuk memenuhi persyaratan identifikasi aset atau liabilitas dalam SPI 103 butir 5.3.a).4, harus dipertimbangkan sejauh mana mesin dan peralatan yang akan dinilai melekat atau terintegrasi dengan aset lainnya. Sebagai contoh:

1. aset dapat secara permanen melekat pada tanah dan tidak dapat dipindahkan tanpa dilakukan pembongkaran, baik aset atau struktur atau bangunan di sekitarnya,

2. mesin individual dapat menjadi bagian dari suatu instalasi produksi terintegrasi, dimana fungsinya tergantung dari aset lainnya.

3. aset dapat diklasifikasikan sebagai komponen dari real properti (misal, sistim pemanas, ventilasi dan pengkondisian udara (HVAC).

Dalam kondisi demikian, perlu diklarifikasi yang termasuk atau tidak termasuk dalam Penilaian. Asumsi khusus yang berkaitan dengan ketersediaan aset pelengkap juga harus dinyatakan (lihat butir c) dibawah).

b) Mesin dan peralatan yang merupakan bagian dari sistim pelayanan suatu bangunan, umumnya terintegrasi dengan bangunan dan setelah terpasang tidak dapat dipisahkan dari bangunan. Umumnya mesin dan peralatan akan menjadi bagian dari real properti. Contoh; mesin dan peralatan dengan fungsi utama sebagai pemasok listrik, gas, pemanas, pendingin atau ventilasi untuk bangunan dan peralatan seperti elevator.

Untuk tujuan penilaian yang mengharuskan mesin dan peralatan dinilai terpisah, maka pada lingkup penugasan harus dinyatakan bahwa nilai mesin dan peralatan biasanya termasuk dalam real properti dan mungkin tidak dapat dipisahkan. Pada penugasan penilaian yang berbeda, dimana real properti dan aset berupa mesin dan peralatan berada di lokasi yang sama, perlu kehati-hatian untuk menghindari penghilangan atau penghitungan ganda.

c) Karena umumnya mesin dan peralatan mempunyai sifat beragam dan dapat dipindahkan, diperlukan asumsi tambahan untuk menjelaskan situasi dan keadaan di mana aset dinilai. Untuk memenuhi SPI 103 butir 5.3.a).11 maka asumsi yang diperlukan harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan. Contoh asumsi untuk situasi yang berbeda antara lain:

mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) dan sebagai bagian dari bisnis yang beroperasi,

mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi dengan asumsi bisnis belum berproduksi,

mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi dengan asumsi bisnis sudah berhenti,

mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan, di tempat (in-situ) tetapi dengan asumsi penjualan paksa (lihat SPI 102),

mesin dan peralatan dinilai sebagai barang individual untuk dipindah (ex-situ) dari lokasi saat ini.

Dalam beberapa keadaan, diperlukan untuk membuat asumsi lebih dari satu, misalnya untuk menggambarkan dampak dari penghentian suatu bisnis atau penghentian operasi dari mesin dan peralatan.


5.2 Implementasi

Dalam melaksanakan penilaian mesin dan peralatan sebagai satu kesatuan unit kerja atau individual, data inspeksi objek penilaian dapat mencakup nama objek, merek, buatan, tipe/model, tahun pembuatan, kapasitas, dan spesifikasi penting lainnya.

Untuk mesin dan peralatan tipikal dalam jumlah banyak, inspeksi dapat dilakukan secara sampling dan dinyatakan secara jelas dalam Lingkup Penugasan dan Laporan Penilaian.

Apabila Penilai memiliki keterbatasan dalam melakukan pemeriksaan sehingga mengurangi tingkat kedalaman investigasi, maka hal ini harus diungkapkan dalam Lingkup Penugasan dan Laporan Penilaian.

5.3 Pelaporan Penilaian

Selain persyaratan minimum di SPI 105 Pelaporan Penilaian, laporan penilaian mesin dan peralatan harus menyertakan referensi yang tepat untuk hal-hal yang dibahas dalam lingkup penugasan diatas. Laporan ini juga harus menyertakan pendapat tentang pengaruh pada nilai yang dilaporkan dari setiap aset berwujud atau tidak berwujud yang dikecualikan dari rencana transaksi aktual atau yang diasumsikan, misalnya perangkat lunak operasi untuk mesin atau perpanjangan hak untuk menempati tanah dimana aset berada.

5.4 Sesuai dengan SPI 101 dan SPI 102, penilai harus memilih dasar nilai yang tepat ketika saat menilai mesin dan peralatan.

a) Menggunakan dasar nilai yang sesuai dengan premis nilai (lihat SPI 102 butir 6.24 s/d 6.28) sangat penting dalam penilaian mesin dan peralatan karena perbedaan nilai dapat dinyatakan, tergantung mesin dan peralatan dinilai dengan premis "dalam penggunaan", likuidasi secara teratur atau jual paksa (lihat 102 butir 6.6). Pada umumnya nilai mesin dan peralatan sangat sensitif terhadap premis nilai yang berbeda.

b) Contoh kondisi likuidasi paksa adalah di mana aset harus dipindah dari suatu properti dalam jangka waktu yang tidak memenuhi waktu pemasaran yang wajar karena sewa properti dihentikan. Dampak dari kondisi tersebut pada nilai membutuhkan pertimbangan yang cermat. Untuk memberi pendapat atas nilai, perlu dipertimbangkan setiap alternatif penjualan dari lokasi saat ini, seperti kegunaan dan biaya memindahkan aset ke lokasi lain untuk dijual dalam batas waktu yang tersedia dan penurunan nilai karena memindahkan aset dari lokasi kerjanya.

5.5 Pada penilaian mesin dan peralatan umumnya membutuhkan pertimbangan atas berbagai faktor yang berkaitan dengan aset yang dinilai, lingkungan, serta potensi fisik, fungsional dan ekonomi. Mencakup adanya keterbatasan sumber bahan baku, usia bangunan yang terbatas atau masa penggunaan tanah dan bangunan yang terbatas dari suatu pabrik, restriksi pemerintah atau dampak lingkungan, serta potensi ekonomi yang terkait aset yang dinilai yang dapat berpengaruh pada nilai mesin dan peralatan.

Penilai mesin dan peralatan umumnya harus memeriksa aset untuk memastikan kondisi mesin dan juga menentukan apakah informasi yang diberikan terkait dengan aset yang dinilai dapat digunakan. Faktor-faktor tersebut harus diperhitungkan oleh Penilai dan asumsi-asumsi yang diperlukan harus dibuat.

Contoh faktor-faktor yang mungkin perlu dipertimbangkan sebagai berikut:

a) Aset:

1. spesifikasi teknis aset,

2. sisa masa manfaat ekonomi atau efektif, mempertimbangkan pemeliharaan preventif dan prediktif,

3. kondisi aset, termasuk historis pemeliharaan,

4. setiap keusangan fungsional, fisik dan teknologi,

5. jika aset tidak dinilai di lokasi saat ini, biaya pembongkaran dan pemindahan, serta semua biaya yang terkait dengan aset di tempat semula seperti biaya instalasi dan biaya re-


commissioning dari asset sampai kondisi optimalnya,

6. untuk mesin dan peralatan yang digunakan untuk tujuan sewa, opsi pembaharuan sewa dan kemungkinan lain pada akhir masa sewa,

7. hilangnya potensi aset pelengkap, misalnya umur operasional suatu mesin dapat dibatasi oleh jangka waktu sewa bangunan di mana aset berada,

8. biaya tambahan yang terkait dengan peralatan tambahan, transportasi, instalasi, commissioning, dan lainnya,

9. dalam kasus di mana biaya historis tidak tersedia untuk mesin dan peralatan, yang mungkin terdapat pada mesin yang sedang dalam masa konstruksi , Penilai dapat mengambil referensi dari Kontrak Engineering, Procurement, Construction ("EPC").

b) Lingkungan:

1. lokasi dalam kaitannya dengan sumber bahan baku dan pasar untuk hasil produksi. Kesesuaian lokasi dapat mempengaruhi terbatasnya masa manfaat, misalnya bahan baku yang terbatas atau permintaan hanya bersifat sementara,

2. dampak dari lingkungan atau undang-undang lainnya yang membatasi penggunaan atau membebankan tambahan biaya operasi atau decommissioning.

3. zat radioaktif yang mungkin ada pada mesin dan peralatan tertentu, memiliki dampak yang berbahaya jika tidak digunakan atau tidak dibuang secara tepat. Ini akan berdampak besar pada pertimbangan biaya dan lingkungan,

4. limbah beracun berupa kimia dalam bentuk padat, cair atau gas harus disimpan atau dibuang secara profesional. Ini sangat penting untuk semua pabrik industri, dan

5. lisensi untuk mengoperasikan mesin-mesin tertentu di negara tertentu mungkin dibatasi.

c) Ekonomi:

1. profitabilitas aktual atau potensial dari aset berdasarkan perbandingan biaya operasi dengan penghasilan atau potensi pendapatan (lihat SPI 330),

2. permintaan atas hasil produksi dari pabrik terkait dengan faktor ekonomi makro dan mikro dapat berdampak pada permintaan, dan

3. potensi penggunaan aset yang lebih optimal daripada penggunaan saat ini (penggunaan tertinggi dan terbaik).

5.6 Penilaian mesin dan peralatan harus mencerminkan dampak dari semua bentuk keusangan nilai.

5.7 Mesin dan peralatan produksi dapat diklasifikasikan sebagai properti khusus, karena keunikan dari sifat dan disain khusus, konfigurasi atau hal lainnya, serta jarang dijual di pasar, kecuali sebagai bagian dari satu kesatuan unit operasi atau kegiatan usaha/badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagiannya.

5.8 Mesin dan peralatan individual dapat bertambah atau berkurang nilainya secara fungsional atau ekonomi bila digabungkan dengan aset lain, atau memiliki Nilai Khusus untuk pembeli dengan kepentingan khusus.

5.9 Di dalam penilaian mesin dan peralatan, Penilai harus mengemukakan dan menyatakan asumsi-asumsi tambahan bila diperlukan, dengan tidak mengabaikan karakteristik aset dan tujuan penilaian.

Asumsi-asumsi tersebut dapat meliputi kondisi bisnis dimana mesin dan peralatan saat ini digunakan, atau terkait dengan komponen individual yang tergabung dengan aset lain.

Pada aset sektor publik, asumsi yang ekuivalen dengan bisnis yang berjalan adalah aset dapat terus digunakan sebagai fasilitas/layanan publik yang memadai.

5.10 Aset berupa mesin dan peralatan sangat terpengaruh dengan kondisi aset lainnya. Sebagai contoh, mesin dan peralatan harus dijual dalam waktu yang terbatas sehingga jangka waktu pemasaran tidak


memadai, karena pemilik aset harus menyerahkan tanah dan bangunannya.

Jika kondisi tersebut diperkirakan akan terjadi, Penilai perlu memberikan saran atas nilai yang dapat diantisipasi/diterima. Sebelum menetapkan hal tersebut Penilai perlu mengetahui kondisi pembatas bagi penjual dan memahami konsekuensi penjual bila tidak berhasil menjual aset dalam jangka waktu yang ditetapkan, sebagai contoh, aset tersebut mungkin terkait dengan suatu denda atau penalti keuangan tertentu. Mungkin perlu dipertimbangkan suatu alternatif penjualan lain, sebagai contoh, cara dan biaya memindahkan aset kelokasi lain untuk dijual.

Tanpa pengetahuan yang memadai atau kondisi yang dapat diantisipasi, Penilai tidak bisa memberi pendapat yang tepat sehingga hasil transaksi tidak memenuhi Nilai Pasar.

Karena itu asumsi mengenai kejadian suatu transaksi dalam kondisi dijual paksa seharusnya dipertimbangkan dengan hati-hati dan ditetapkan dengan jelas.

5.11 Dalam penilaian mesin dan peralatan perlu dipertimbangkan pendekatan yang paling tepat digunakan untuk mengestimasi Nilai Pasar.

Ketiga pendekatan yang dijelaskan dalam SPI semuanya dapat diterapkan pada penilaian mesin dan peralatan tergantung pada sifat aset, informasi yang tersedia, serta fakta dan keadaan pada saat penilaian.

Sesuai dengan KPUP butir 14.0, satu atau lebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan dalam proses penilaian mesin dan peralatan.

Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan data transaksi atau penawaran mesin dan peralatan yang identik atau sebanding, jika ada perbedaan perlu dilakukan penyesuaian.

Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan mesin dan peralatan yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi.

Pendekatan Biaya mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti mesin dan peralatan yang merupakan replika atau substitusi dari mesin dan peralatan yang dinilai, serta mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. Untuk mesin dan peralatan yang sudah digunakan, perlu memperhitungkan estimasi depresiasi.

5.12 Pendekatan Pasar umumnya digunakan untuk jenis mesin dan peralatan yang homogen, misalnya kendaraan bermotor dan beberapa jenis peralatan kantor atau mesin industri, karena tersedia data penjualan/penawaran untuk aset serupa.

Tetapi banyak jenis mesin dan peralatan khusus dimana data penjualan/penawaran tidak tersedia, dalam keadaan seperti ini mungkin tepat untuk menggunakan pendekatan pendapatan atau pendekatan biaya untuk penilaian.

Teknik penyesuaian yang umum digunakan didalam penilaian mesin dan peralatan pada Pendekatan Pasar;

a) Teknik Penyesuaian Langsung (Direct Match)

Teknik ini menetapkan nilai berdasar penyesuaian langsung dari data pembanding yang identik terhadap aset yang dinilai. Faktor yang dapat mempengaruhi nilai antara lain mencakup jangka waktu pemakaian, kondisi aset dan lokasi penjualan.

b) Teknik Penyesuaian Perbandingan (Comparable Match)

Teknik ini menetapkan nilai berdasar penyesuaian atas data yang sebanding, menggunakan data spesifikasi (al. kapasitas dan ukuran) sebagai dasar perbandingan.

Teknik ini lebih subyektif dibanding Teknik Penyesuaian Langsung, karena membutuhkan penyesuaian tambahan (misalnya, karena ada perbedaan merk yang diminati berbeda oleh pelaku pasar).

c) Teknik Persentase Biaya (Percent of Cost)

Teknik ini menggunakan beberapa perbandingan harga jual pasar dengan biaya pengganti


baru dari data yang sebanding. Dengan data pembanding yang cukup, dapat dianalisis dan diperoleh hubungan antara harga pasar, umur/kondisi, biaya pengganti baru.

Perlu perhatian dalam menggunakan teknik ini, karena perbandingan yang dilakukan dipengaruhi oleh jenis, ukuran, umur dan kondisi dari data pembanding sesuai dengan minat pelaku pasar.

5.13 Pendekatan Pendapatan untuk penilaian mesin dan peralatan dapat digunakan ketika arus kas spesifik dapat diidentifikasi untuk aset atau sekelompok aset pelengkap, misalnya sekelompok aset merupakan mesin produksi yang beroperasi untuk menghasilkan suatu produk yang dapat dipasarkan. Beberapa arus kas mungkin mengandung aset takberwujud dan sulit dipisahkan dari kontribusi arus kas mesin dan peralatan. Penggunaan pendekatan pendapatan umumnya tidak praktis untuk kebanyakan aset individual mesin atau peralatan; tetapi dapat digunakan untuk mengetahui keberadaan dan besarnya keusangan ekonomi dari suatu aset atau kelompok aset.

Ketika pendekatan pendapatan digunakan untuk menilai mesin dan peralatan, harus dipertimbangkan arus kas yang diharapkan akan dihasilkan selama masa manfaat serta nilai aset pada akhir masa manfaat. Perhatian harus dilakukan ketika mesin dan peralatan dinilai dengan pendekatan pendapatan, untuk memastikan bahwa unsur nilai yang berkaitan dengan aset takberwujud, goodwill dan kontribusi aset lainnya dikecualikan (lihat SPI 320 Penilaian Aset Takberwujud).

a) Beberapa aplikasi pendekatan pendapatan yang dapat dilakukan;

1. Pendekatan pendapatan dapat diaplikasi untuk mesin dan peralatan, bila terdapat pasar sewa yang terukur dan dapat diatribusikan kepada aset yang dinilai.

2. Pendekatan Pendapatan dapat diaplikasi untuk menilai sekelompok aset atau mesin individual yang digunakan bersama untuk menghasilkan produk/jasa dan secara keseluruhan menghasilkan aliran pendapatan, seperti instalasi pembangkit tenaga listrik atau pabrik dengan sistim maklun.

3. Pendapatan yang dapat diatribusikan kepada mesin dan peralatan yang dinilai, dapat juga diperoleh dari data pembanding yang generik atau harga pokok produksi ditambah tingkat balikan normal.

b) Metode pendekatan pendapatan yang biasa digunakan dalam penilaian mesin dan peralatan adalah metode kapitalisasi langsung dan metode diskonto arus kas (DCF).

1. Metode Kapitalisasi Langsung mengukur nilai dengan membagi aliran pendapatan yang konstan dengan tingkat kapitalisasi, perubahan dalam pertumbuhan tercermin dalam tingkat kapitalisasi. Metode ini diaplikasikan untuk mesin dan peralatan yang masih memiliki sisa umur ekonomi relatif lama.

Proyeksi pendapatan dibuat dengan menganalisa pasar yang relevan untuk mengidentifikasi data sewa/pendapatan dari mesin dan peralatan yang sebanding. Penyesuaian yang dilakukan antara lain untuk faktor waktu (kondisi pasar), lokasi, ukuran, dan umur penggunaan.

Tingkat kapitalisasi dapat dihitung dengan membagi sewa/pendapatan dengan harga jual/penawaran mesin yang sebanding.

2. Metode DCF diterapkan dengan memproyeksikan pendapatan secara periodik dan mengestimasi nilai terminal aset pada akhir masa proyeksi, yang didiskontokan ke nilai kini dengan menggunakan tingkat diskonto. Terkait dengan potensi pendapatan, perlu memperhatikan sisa umur ekonomi dari mesin dan peralatan yang dinilai, serta tingkat risiko dan ketidakpastian yang ada.

c) Faktor kesulitan dalam melakukan penilaian mesin/peralatan dengan menggunakan pendekatan pendapatan, antara lain:

1. Potensi pendapatan untuk sebagian besar aset mesin dan peralatan tidak dapat dipisahkan dari pendapatan bisnis secara keseluruhan, dan umumnya informasi biaya operasional pendukung yang diperlukan tidak tersedia.


2. Mengestimasi tingkat balikan/diskonto yang langsung dapat diaplikasikan terhadap aset mesin dan peralatan yang akan dinilai.

Mesin dan peralatan pada umumnya bukan merupakan aset yang likuid, setiap mesin atau fasilitas industri memiliki keunikan dan data pembanding di pasar jarang/terbatas.

Mesin dan peralatan yang spesifik dengan teknologi khusus, biasanya mempunyai tingkat resiko yang lebih tinggi dari pada mesin dan peralatan yang umum digunakan.

d) Sumber tingkat balikan yang ideal adalah dari para investor yang berpartisipasi dalam transaksi sejenis di pasar, tetapi informasi ini umumnya sulit diperoleh sehingga perlu diaplikasikan sejumlah metode tidak langsung untuk mengestimasi tingkat balikan/diskonto yang akan digunakan sebagaimana dimaksud dalam SPI 106 butir 6.4.dd)

5.14 Pendekatan Biaya umumnya digunakan untuk penilaian mesin dan peralatan, terutama untuk aset individual yang khusus atau fasilitas penggunaan khusus.

a) Langkah pertama dengan mengestimasi biaya pasar untuk mengganti objek aset, dengan mengacu pada batas bawah dari biaya pengganti atau biaya reproduksi. Biaya pengganti adalah biaya untuk memperoleh aset alternatif dengan utilitas yang setara, dapat berupa aset ekuivalen modern dengan fungsi yang sama; atau biaya reproduksi dari replika yang sesuai dengan objek aset.

Penyesuaian untuk biaya pengganti harus dirancang untuk menghasilkan biaya yang sama dengan aset ekuivalen modern berdasarkan kapasitas produksi dan kegunaannya.

Setelah diperoleh biaya pengganti, nilai harus disesuaikan karena dampak penyusutan fisik, keusangan fungsional, teknologi dan ekonomi (lihat SPI 106 Pendekatan dan Metode Penilaian butir 6.8).

b) Biaya aktual dari entitas untuk akuisisi atau membangun aset dapat digunakan sebagai biaya pengganti suatu aset dalam keadaan tertentu. Tetapi sebelum menggunakan informasi biaya historis tersebut, penilai harus mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut:

1. Waktu perolehan historis: Biaya aktual dari entitas mungkin tidak relevan, atau mungkin perlu disesuaikan dengan inflasi/indeks yang ekuivalen dengan tanggal penilaian, karena perolehan tidak terjadi pada tanggal penilaian dan terjadi perubahan harga pasar, inflasi/deflasi atau faktor lainnya.

2. Dasar Nilai: Perhatian harus diambil saat memperhitungkan biaya atau margin laba dari pasar tertentu, karena mungkin tidak merupakan yang dibayar oleh pelaku pasar pada umumnya. Penilai juga harus mempertimbangkan kemungkinan bahwa biaya entitas yang terjadi mungkin tidak bersifat historis karena kebijakan akuntansi sebelumnya atau pembelian aset mesin dan peralatan bekas. Umumnya biaya pengganti suatu aset diperoleh dengan cara menerapkan metode trending terhadap biaya historis dengan menggunakan indeks yang sesuai.

3. Biaya spesifik: Penilai harus mempertimbangkan semua biaya yang signifikan telah dimasukkan dan apakah biaya tersebut berkontribusi pada nilai aset dan untuk beberapa dasar nilai, sejumlah margin laba atas biaya yang dikeluarkan mungkin sudah sesuai.

4. Komponen non-pasar: Setiap biaya, diskon atau rabat yang dikeluarkan atau tersedia untuk pelaku pasar yang khas harus dikecualikan.

c) Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost/DRC) adalah metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk memperoleh indikasi nilai dengan mengurangkan Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan.

d) Biaya Reproduksi Baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.

e) Biaya Pengganti Baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang


setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.

f) Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dapat dihitung dengan mempertimbangkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan suatu properti, antara lain meliputi biaya perencanaan, perijinan serta biaya profesional lainnya, biaya material, biaya enjinering, pengadaan dan manajemen konstruksi/ pengawasan, biaya pondasi dan instalasi/konstruksi, biaya transportasi, biaya asuransi, bea masuk, pajak yang tidak bisa dikreditkan dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya akibat penundaan waktu dan biaya lembur.

g) Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi/Pengganti Baru;

1. Metode Detail (Detail Method

Metode untuk memperoleh Biaya Pengganti Baru dengan cara menghitung biaya komponen dari mesin dan peralatan, mencakup biaya langsung maupun tidak langsung yang wajar. Metode ini dikenal juga sebagai Summation Method.

2. Metode Trending (Trending Method)

Metode untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan dengan menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historis (historical cost) yang diukur sesuai pasar, dengan merubah biaya masa lalu menjadi indikasi biaya reproduksi per tanggal penilaian.

3. Metode Cost to Capacity

Metode untuk mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dari mesin dan peralatan dengan mengacu pada biaya mesin serupa dengan kapasitas yang berbeda.

Hubungan antara biaya dan kapasitas sering tidak linier, sehingga bentuk penyesuaian eksponensial mungkin diperlukan.

Metode Cost to Capacity umumnya menggunakan salah satu dari dua cara berikut:

a. untuk mengestimasi biaya pengganti aset dengan kapasitas tertentu, di mana biaya pengganti aset dengan kapasitas yang berbeda diketahui (seperti kapasitas dua objek aset dapat diganti dengan aset tunggal yang biayanya diketahui), atau

b. untuk mengestimasi biaya pengganti aset ekuivalen modern dengan kapasitas yang sesuai dengan kebutuhan permintaan dimana objek aset memiliki kapasitas berlebih (sebagai ukuran kurangnya utilitas akan disesuaikan sebagai keusangan ekonomi).

Metode ini hanya dapat digunakan sebagai metode pemeriksaan kecuali ada mesin pembanding dengan kapasitas yang didesain sama, dan berada dalam wilayah geografis yang sama.

Dalam hal estimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dengan metode yang lain tidak dimungkinkan/terbatas, maka metode cost to capacity dapat digunakan dengan memberikan justifikasi dan dinyatakan di dalam laporan.

4. Metode lainnya.

Metode lainya yang dapat digunakan, seperti engineering method untuk mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dari suatu fasilitas industri atau mesin individual, antara lain;

a. The Lang Factor Method, metode untuk mengestimasi biaya suatu fasilitas industri dengan cara mengalikan suatu biaya komponen industri dengan multiplier factor.

b. The Hand Factor Method, metode untuk mengestimasi biaya mesin dan peralatan terinstalasi dengan cara mengalikan biaya dasar mesin dan peralatan dengan multiplier factor.

h) Penyusutan


Penyusutan untuk mesin dan peralatan yang sudah digunakan, mencakup penyusutan fisik, keusangan fungsional/teknis dan keusangan ekonomi, bila ada.

1. Penyusutan fisik Penyusutan fisik adalah hilangnya nilai atau kegunaan dari properti karena penggunaan atau berkurangnya usia penggunaan, disebabkan keausan, kerusakan, kelelahan bahan dan faktor-faktor yang sejenis. Untuk menentukan besar penyusutan fisik digunakan beberapa metode, yaitu:

a. Metode Observasi (Observation Method); besar penyusutan ditentukan dalam bentuk persentase, diperoleh penilai berdasarkan pengalaman yang dimilikinya, dengan melakukan pengamatan atas kondisi obyek penilaian dibandingkan dengan mesin dan peralatan yang masih baru.

b. Metode Use/Total Use; mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan analisis penggunaan/pemakaian dari mesin dan peralatan dibandingkan dengan total masa manfaat.

c. Metode Age/Life; mengestimasi penyusutan fisik berdasarkan umur efektif obyek penilaian dibandingkan dengan umur ekonomi mesin dan peralatan.

d. Metode Pengukuran Mata Uang (Direct Dollar Measurement); metode ini diaplikasikan dengan menganalisa besar penyusutan yang dapat diperbaiki (curable) dengan mengestimasi dalam satuan mata uang.

2. Keusangan Fungsional/Teknis Keusangan yang disebabkan adanya kemajuan teknologi yang mempunyai efisiensi lebih baik, atau karena perencanaan (design) yang kurang baik. Faktor keusangan fungsional mengakibatkan terjadinya kenaikan biaya modal dan biaya operasional.

3. Keusangan Ekonomi Keusangan yang disebabkan adanya faktor eksternal, mencakup perubahan kondisi ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan. Faktor tersebut antara lain disebabkan oleh peningkatan biaya bahan baku, tenaga kerja atau utilitas; menurunnya permintaan atas produk, meningkatnya persaingan, ketersediaan pembiayaan, perubahan peruntukan.

i) Biaya Reproduksi/Pengganti Baru dan penyusutan diperoleh dari hasil analisis sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

Estimasi nilai diperoleh dari biaya reproduksi/pengganti baru dikurangkan dengan penyusutan fisik, keusangan fungsional dan ekonomi yang terjadi pada obyek penilaian, sebesar penyusutan yang diperoleh untuk aset alternatif.

j) Kriteria utama dari mesin dan peralatan adalah kegunaannya; biasanya diukur dari kapasitas produksi yang merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang dihasilkan.

Estimasi biaya baru mesin dan peralatan yang melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai, dapat melibatkan estimasi penyusutan yang mencakup keusangan fungsional/teknis.

Faktor eksternal seperti ekonomi, lingkungan, sosial dan politik, dapat menyebabkan turunnya kinerja aset untuk jangka waktu yang tidak pasti. Ketidakpastian kegunaan mesin dan peralatan akan mengakibatkan terjadinya perubahan baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. Dalam situasi demikian perlu untuk mengevaluasi harapan pasar akan lamanya/ berakhirnya situasi tersebut.

5.15 Faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar mesin dan peralatan antara lain;

a) Biaya instalasi dan persiapan operasi (commissioning) bila mesin dan peralatan dinilai in-situ ;

b) Bila dinilai untuk dipindahkan, perlu diperhitungkan biaya pembongkaran. Untuk kepentingan khusus, Penilai dapat diminta menghitung biaya pemindahan, biaya pemasangan kembali di tempat lain dan biaya asuransi, serta pihak mana yang akan menanggung biaya-biaya tersebut. Dalam beberapa hal, jumlah biaya-biaya tersebut cukup besar, oleh karena itu


Penilai perlu mengklarifikasi dengan pemberi tugas tentang asumsi komponen biaya tersebut.

5.16 Pertimbangan khusus untuk mesin dan peralatan

Bagian berikut membahas sejumlah topik yang relevan dengan penilaian mesin dan peralatan.

a) Pengaturan Pembiayaan

1. Umumnya nilai suatu aset tidak bergantung pada bagaimana aset tersebut dibiayai. Tetapi dalam beberapa keadaan, bagaimana mesin dan peralatan dibiayai dan keberlangsungan pembiayaan perlu dipertimbangkan dalam penilaian.

2. Mesin dan peralatan yang terikat perjanjian sewa atau pembiayaan, tidak dapat dijual tanpa dibayar sisa saldo utangnya kepada pemberi pinjaman/pemberi sewaan sesuai dengan perjanjian pembiayaan. Jumlah pembayaran dapat melebihi/lebih kecil dari nilai aset yang tidak terikat suatu perjanjian. Tergantung pada tujuan penilaian, mungkin tepat untuk mengidentifikasi aset yang terikat perjanjian dan melaporkan nilainya secara terpisah dari aset yang tidak terikat perjanjian.

3. Mesin dan peralatan yang terikat sewa operasi merupakan milik pihak ketiga dan tidak termasuk dalam penilaian aset bagi penyewa, sesuai dengan isi dari perjanjian sewa. Tetapi aset tersebut mungkin perlu dicatat, karena keberadaannya dapat mempengaruhi nilai aset yang dimiliki dan digunakan penyewa. Penilai harus meminta informasi apakah aset terikat dengan perjanjian sewa operasi, sewa pembiayaan atau pinjaman, atau pinjaman dengan jaminan lainnya. Dalam hal ini tujuan penilaian akan menentukan dasar dan metodologi penilaian yang akan digunakan.

b) Alokasi nilai

1. Penilaian mesin dan peralatan untuk tujuan pelaporan keuangan, alokasi nilai satuan pada daftar aset dapat dilakukan bila jumlah aset sesuai dengan yang tercantum pada laporan penilaian. Untuk penilaian atas satu kesatuan unit kerja, alokasi nilai satuan pada daftar aset dilakukan secara proposional dan tidak merupakan dasar nilai, sebaiknya hal ini dikomunikasikan dengan pemberi tugas.

2. Pekerjaan alokasi nilai satuan pada daftar aset tidak merupakan pekerjaan penilaian, tetapi termasuk SPI 350 Jasa Konsultansi dan laporannya disampaikan secara terpisah.

6.0 Syarat Pengungkapan

6.1 Persyaratan untuk Pelaporan Penilaian harus merujuk kepada SPI 105 – Pelaporan Penilaian.

6.2 Selain merujuk persyaratan minimum dalam SPI 105 - Pelaporan Penilaian, laporan penilaian mesin dan peralatan dapat mencakup referensi seperti pada butir 5.1 sampai 5.3 di atas.

6.3 Dalam laporan penilaian perlu disampaikan informasi tentang hal-hal yang mempengaruhi nilai antara lain pengenaan pajak atas aset.

7.0 Kutipan dan Tanggal Berlaku

7.1 Standar ini dapat dikutip sebagai SPI 310 - Penilaian Mesin dan Peralatan.

7.2 SPI 310 ini ditetapkan pada tanggal …………………… dan mulai berlaku secara efektif pada tanggal …………………….

Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 310 (SPI 310 ... · 1.1 Mesin dan peralatan (yang...

Documents

Transcript of Ekspos Draf Standar Penilaian Indonesia 310 (SPI 310 ... · 1.1 Mesin dan peralatan (yang...