BELAJAR JADI DEVELOPER DENGAN CARA NYANTAI

PELAJARAN DASAR :- Koefisien dasar bangunan ( KDB )  60% : 40% ada yang bisa menjelaskan ?- Ambil brosur rumah sederhana harga jual 55 jt, amati spesifikasinya dancari tahu berapa borongan/m2 ( bahan + upah + fee ) bila diborongkan ke kontraktor. Jangan malu tanya ke mandor atau siapapun yang tahu

aku coba bantu kasih penjelasan secara garis besarnya :( dan ini tidak harus berurutan dikerjakan )

1. lakukan cma ( comparative market analysis ) lakukan perbandingan apple to apple terhadap kompetitor yang ada di sekitar lokasi anda mulai dari desain rumah,spesifikasi bangunan,fasilitas rumah, harga jual dll setelah data dapat mungkin dari 3 lokasi perumahan kompetitor maka tentukan milik anda supaya bersaing dengan kompetitor.

2. cek ke pemda setempat untuk kdb ( koefisien dasar bangunan ) dan cek juga ijin peruntukkannya serta biaya perijinannya mulai dari ijin prinsip, hgb induk, imb induk dll

3. cek harga borongan ke kontraktor setempat, cek juga biaya2 koordinasi setempat

4. cek juga harga tanah mentah anda yang berlaku disana

5. setelah semua data mentah anda dapati maka buatkan budgeting/rab ( rencana anggaran biaya ) untuk lokasi yang ada miliki

BIASANYA BUDGETING TERDIRI DARI

- biaya perijinan- biaya konstruksi bangunan rumah- biaya sarana dan prasarana ( jalan utama, jalan lingkungan, saluran, pagar cluster, pos jaga, taman, trafo gantung/gardu, jaringan listrik dll )- biaya promosi,marketing,gaji karyawan, adm dll ( biaya operasional + overhead )- pajak penjualan bangunan 5% dari harga jual rumah excl. ppn 10%buat secara detail dan usaha dalam rab (rencana anggaran biaya) biaya tak terduga maximum 3% dari total rabcek apakah layak profit yang ada terima ???? kalo tidak layak maka harga jual perlu dinaikkan atau biaya2 lainnya dikurangi...kalo harga jual dinaikkan ? bagaimana harga jual pesaing...kalo anda yang paling mahal dari pesaing terdekat anda maka susah anda menjual produk andadan kalo biaya2 lain anda kurangi maka kualitas berkurang dan ini tentu kurang menjual dimata konsumen

kalo profitnya menurut anda layak maka anda harus menentukan dana awal untuk

memenuhi 2 kriteria berikut ini :1. layak legalistas2. layak tampil

1. layak legalitasanda membuat perseroan terbatas ( PT ) baru, buat ijin prinsip ( lebih jelasnya anda tanya ke pemda setempat ) untuk lokasi yang anda miliki, pajak2,

2. layak tampilcoba lakukan pematangan lahan, gerbang masuk, pos jaga, taman depan, jalan utama, rumah contoh, pagar cluster, promosi, marketing

kalo dana awal tsb anda sanggup penuhi maka- baiknya ada ukur ulang lokasi anda- buatkan site plannya yang jelas sesuai desain arsitek- ajukan ijin prinsip dan ijin lainnya sebatas supaya anda bisa maju- sebelum ijin disetujui anda sebaiknya mempersiapkan desain tapak,desain rumahdesain lainnya, rencana promosi/marketing/penjualanjangan lupa untuk merekrut orang2 yang berdedikasi dan jujur- selebihnya anda yang aktif....

yang pernah ikut kursus bisnis properti dan atau memiliki sertifikat tolong jawab pertanyaan ini :

- berapa harga borongan rumah sederhana standard / m2 dan upah borongannya per meter persegi  ?

- berapa harga borongan rumah re ( real estate ) standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

- berapa harga borongan rumah tingkat re standard /m2 dan upah borongannya/m2 ?

kalo anda bisa menjawab seluruhnya maka saya akan ajukan lagi pertanyaan yang berikutnya ?

- darimanakah asalnya harga borongan tsb ? bisakah dianalisa ? dan bagaimana cara menganalisanya secara detail untuk masing2 jenis rumah tsb diatas ??

- untuk anda yang ingin tahu tentang prosedur KPR rumah dan syarat2nya serta biaya proses kpr, gampang tinggal ke bank dan pura2 jadi developer yang ingin kerjasama kpr dengan bank yang bersangkutan ( buat mou )

- untuk anda yang ingin tahu prosedur pembelian rumah ke developer dan syarat2 apa saja yang diperlukan, gampang tinggal datang aja ke kantor marketing developer dengan percaya diri dan tanya se-detail detailnya tentang cara pembayaran, apa itu SPR, PPJB dan minta contoh salinannya,AJB,BPHTB dan perhitungannya

- untuk anda yang ingin tahu ijin apa saja yang diperlukan untuk menjadi developer dan biaya2 serta waktunya, gampang tinggal datang ke kelurahan/kecamatan/pemda/kantor bpn setempat dan agan harus pd dan pura2 jadi developer baru minta harga resminya...lalu biarkan calo2 pada datang dan tanyakan biaya perijinannya untuk jalur cepatnya krn harga resmi yang didapat biasanya tidak terpakai

ini semua untuk yang serius mau jadi developer....dan dan tolong dicoba dicoba...

contoh satu kasus yang mantan big bos gw terapkan ( kira2 alurnya ) :- rencana bangun rumah sederhana- cari pemilik tanah atau perantara yang punya info tanah yang mau kerjasama- target lokasi : bekasi....demand rumah sederhana banyak- target harga tanah mentah max. 80rb/m2- ketemu perantara dan dipertemukan dengan pemilik tanah- negoisasi dengan pemilik tanah, beberkan bisnis plan kita yang jelas dan menarik

- deal harga tanah mentah 70rb/m2 dengan return of investmen 50% per tahun jadi nanti pemilik tanah terima uangnya = ( 70rb/m2+50%x70rb/m2)x50.000 m2 dan ternyata pemilik tanah   beserta keluarga punya tanah 50.000 m2 ( 5 ha ) dengan pola pembayaran dicicil selama 4x   selama masa perjanjian kontrak untuk pengembangan lahan 5 ha - asumsikan selesai dalam 1   thn pembayaran 1 dibayarkan sejumlah 100-150 jt saat perjanjian ditandatangani dan surat   tanah pemilik diserahkan ke kita didepan notaris dan kita serahkan ke notaris

- untuk sementara minta ke pemilik tanah surat kuasa bahwa tanah tsb dikuasakan ke kita untuk  dikembangkan

- sempurnakan lagi cash flow,bisnis plan dan adakan comparative market analysis yang sifatnya   apple to apple dengan kompetitor sekitar dan tentukan dana awal untuk memenuhi 2 kriteria

yaitu : layak legalitas dan layak tampil...dianalisa dana awal cukup dgn 1 milyar bayangkan kalo  kita beli semua tuh tanah yang 50.000 m2 maka butuh modal 3,5 milyar belum termasuk ijin2  dsb wah...

- bosku mencari investor club yang kebanyakan teman2nya lalu undang teman2nya di  cafe/restoran yang menyediakan ruang meeting dan presentasikan bisnis plan....investor setuju  dengan roi ( return on investment ) 60% per tahun dari dana yang ditempatkan

- buat perjanjian terpisah antara pihak management dengan land owner dan antara pihak   management dengan investor - penuhi 2 kriteria yang diatas

1. layak legalitas...buatkan pt baru bila perlu, buat ijin prinsip dan ijin2 lainnya yang bisa

perumahan itu maju, ukur ulang tanah tsb, buat site plan ( untuk lebih jelasnya lebih baik tanya pemda/bpn setempat )

2. layak tampil...lakukan cut n fill/pematangan lahan, buat gerbang masuk dan pos jaga dan taman depan,jalan utama,rumah contoh bila perlu pagar cluster yach jangan 100% untuk yang ini - hire marketing yang pengalaman menjual rumah sederhana atau .....

untuk anda yang serius mau bisnis properti/developer tolong lakukan hal ini :

- buat kartu nama yang cukup keren dan pampang nama anda dengan jabatan direktur...buatkan nama perumahannya dan logonya...lalu jiwai...he..he..he..visualisasikan...he...he...mantap...deh   anda kelihatannya..weleh gw bisa bayangkan

- tanya2 ke bank soal kpr...bilang aje kita mau kerjasama KPR- tanya2 ke kelurahan/kecamatan/pemda/bpn soal perijinan dan biayanya- tanya2 ke kontraktor untuk borongan rumah ambil aja brosur rumah yang sudah ada- tanya2 lagi...amati lagi dll- kumpulkan semua data sebanyak2nya karena ini yang terjadi di lapangan

SAMBUNGAN

- cari tanah yang mau kerjasama luas min 3500 sampai berapa aja yang penting harus kerjasama

- pemilik tanah ok mau kerjasama...kasih uang muka berapa..negoisasimisal lahan 5 ha kerjasama hrg tanah mentah 70rb/m2 total 3,5 milyar mantan bosku nego dan deal uang panjar 500 jt..ini uang panjar max yang mantan bosku berikan untuk kelas semacam ini

- nego dgn pemilik tanah masalah return of investment ( roi )...setuju di angka 50% per tahun..setuju juga pengembalian pokok + roi misal dalam 1 tahun

- lakukan cma,budgeting,bisnis plan,forecast cash flow,desain....wah..ini cukup alot..banyak pihak yang terlibat tapi tetap mantan bosku yang mengkoordinir....selesai semua

- undang investor,kebanyakan teman2 atau kenalan dari bos ku atau juga dari siapapun yang tahu informasi tentang investasi ini...lakukan presentasi..tanya jawab...bla..bla..investor setuju dengan roi misal 50%/tahun dari total dana yang ditempatkan...investor setuju kapan menyetor dananya...

- mantan bosku beserta orang yang mendapatkan nich tanah bertindak sebagai management dari developer tsb...and land owner dan investor boleh dibilang sebagai pengawas atau dewan

komisaris

- buatkan perjanjian tertulis......semua setuju- pemilik tanah menyerahkan semua sertifikat tanahnya dan investor mengumpulkan dana awal yang dibutuhkan- panggil konsultan surveyor, konsultan perijinan,konsultan arsitek,marketing,bentuk tim proyek dll- pasi layak legalitas ok...segera mulai layak tampil...- promosi......juga undang semua agen/broker properti secara resmi kemukakan product knowledge dll....persiapan...persiapan...- GRAND OPENING......GRAND OPENING....JUALAN...JUALAN....- DST...DST...DST...

tim pencari lahan/proyek- tim pembebasan,land risk aquisition- tim perijinan- investor club- tim arsitek- tim surveyor- tim keuangan,akuntansi,pajak- tim legal- tim security- tim marketing,promosi ...bisa kerja sama dengan para broker properti- tim proyek ( project manager,site manager,supervisor dll )- dan tim lainnya

( BATAS WAKTU 1-2 BULAN )- TEKADKAN BULAT MAU MULAI BELAJAR PROPERTI DAN MAU MULAI BISNIS PROPERTI

- BUAT KARTU NAMA YANG KEREN..CANTUMKAN NAMA AANDA MASING-MASING DENGAN JABATAN : DIREKTUR...BUATKAN LOGO PERUSAHAAN DAN LOGO TUH PERUMAHAN YANG ANDA INGINKAN..BUAT YANG MENARIK ..CANTUMKAN NO HP ANDA AJA DAN JUGA ALAMAT PERUSAHAAN..JADI DECH ANDA DEVELOPER FIKTIF

- AJAK TEMAN YANG JUGA MAU MAJU SEPERTI ANDA KARENA BIASANYA BERDUA LEBIH AFDOL UNTUK TUGAS-TUGAS DIBAWAH INI :

- POKOKNYA SEBELUM ANDA BERKUNJUNG...COBA PAKAI PAKAIAN YANG MENDUKUNG BAHWA ANDA ITU DEVELOPER..MULAI DARI SEPATU YANG MENGKILAP,RAMBUT RAPI,WANGI,LENGAN PANJANG DIGULUNG,BAWA AGENDA KEREN,TARUH BOLPEN YANG KELIATAN MEWAH WALAUPUN BELINYA CUMA 15RB,PURA2 AGAK SIBUK AJA TAPI JANGAN TERLALU SIBUK TERIMA TELEPON "YA ADA APA" "HMM..HMM" "100 JT YACH..OK NANTI SAYA PIKIR2"... ...WALAUPUN ANDA DATANGNYA PAKAI BIS,MOTOR,MOBIL

- DATANGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI MISAL RAY WHITE DAN 21ST CENTURY YANG JAUH DARI RUMAH ANDA DENGAN PERCAYA DIRI ( BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI ) PURA-PURANYA ANDA MAU JUAL RUMAH...TANYA AJA SEMUA SELUK BELUK CARA JUAL RUMAH MELALUI BROKER...SYARAT ADM YANG DIPERLUKAN,PPJB,BPHTB,AJB, DLL ANDA AMATI CARANYA MEREKA MELAYANI ANDA....INI DARI SISI BROKER

- DATANGI LAGI 2 LOKASI AGEN PROPERTI YANG JAUH DARI RUMAH ANDA (BERTINDAK SEBAGAI PRIBADI)..PURA-PURANYA MAU BELI RUMAH...TANYA AJA LAGI SELUK BELUK CARA BELI RUMAH BLA...BLA..BLA...

- DATANG KE KANTOR MARKETING DEVELOPER..BAIK YANG JUAL RUMAH RSH, RE ( REAL ESTATE ) STANDAR,KELAS MENENGAH,KELAS ATAS...DATANGI KIRA2 5-10 LOKASI PERUMAHAN..SAAT PERTAMA KALI ANDA DATANG MEMANG CANGGUNG DAN BINGUNG MAU NANYA APA DAN MULAI DARI MANA..PERCAYA DIRI AJA ...TANYA AJA SEMUA TENTANG LUAS PERUMAHAN, FASILITAS ,SPESIFIKASI BANGUNAN, HARGA, CARA PEMBAYARAN ,TAHAPAN-TAHAPAN YANG HARUS ANDA LAKUKAN SEBAGAI PEMBELI..LIHAT RUMAH CONTOH ...KELILINGI TUH PERUMAHAN...BILA PERLU FOTO2..TANYA AJA  SEBANYAK-BANYAKNYA...AMATI CARA MEREKA MELAYANI ANDA...INI DARI SISI DEVELOPER AMBIL SEMUA BROSUR BERIKUT PRICE LIST NYA...BUATKAN DATABASENYA MISAL

PERUMAHAN ATIPE RUMAH YANG ADA ( LT/LB )HARGA JUAL...CASH KERAS...CASH BERTAHAP...HARGA KPR DAN DP NYASPESIFIKASI BANGUNANFASILITAS SOSIAL DAN FASILITAS UMUMNYA DAN LAIN LAINBANDINGKAN DENGAN PERUMAHAN LAINNYA...INGAT APPLE TO APPLE...MAKSUDNYA BANDINGKAN DENGAN YANG SEJENISMISAL ...YACH KALO KAMBING HRS DIBANDINGKAN JUGA DENGAN KAMBINGJANGAN DIBANDING DENGAN KEBO..KALO TIPE 22/60 JANGAN DIBANDINGKAN DENGAN TIPE 60/150 GITU DECH

- UNTUK MENGETAHUI PERIJINAN..PROSES DAN BIAYANYA..COBA DATANGI 3 KANTOR PEMDA DAN BPN SETEMPAT ( BERTINDAK SEBAGAI DEVELOPER )...MISAL DI BEKASI,DEPOK,BOGOR...TANYA-TANYA AJA  SYARAT-SYARAT UNTUK PERIJINAN PERUMAHAN BARU...TANYA-TANYA AJA ...PERTAMA TAMA LIHAT LIHAT DULU..TANYA2 SEKELILING SEBELUM TANYA YANG KE RESMI GITU...BILA PERLU AJAK MAKAN SIANG ATAU NGOPI NGOPI TUH ORANG YANG BISA KASIH KITA INFO....SIAPKAN MODAL ...GW JAMIN JAUH LEBIH MURAH BIAYANYA DIBANDING ANDA IKUT KURSUS/SEMINAR BISNIS PROPERTI

- DATANGI KANTOR PLN SETEMPAT...TANYA-TANYA MASALAH PERIJINAN KELISTRIKAN..JUGA WAKTU DAN BIAYA...ADA AJA TUH CALO DISANA..BAHKAN ORANG DALAM PLN SENDIRI BORONGIN SENDIRI UNTUK JARINGAN LISTRIK + GARDU DI PERUMAHAN..CARI TAHU PROSEDURNYA..SAAT PB ( PEMASANGAN BARU ), JUGA PDR ( PENYAMBUNGAN DARURAT ) DLL

- DATANGI ANTARA 5-10 BANK YANG KIRA2 LAGI HOT MEMBIAYAI KPR..MISAL BTN,PERMATA,NIAGA,MANDIRI,BNI DLL BAIK YANG BERSIFAT KONVESIONAL MAUPUN YANG SYARIAH...PURA-PURANYA ANDA MAU KERJA SAMA PEMBIAYAAN KPR DENGAN BANK TERSEBUT...BUAT MOU/PERJANJIAN..TANYA SYARAT-SYARAT ( MOU ) NYA...SYARAT2 DARI KONSUMEN YANG MAU KPR DARI BANK BERSANGKUTAN..MAXIMUM NILAI KPR...PERSENTASE UANG YANG CAIR SAAT KONSUMEN MELAKUKAN AKAD APA 60%ATAU 70% ATAU 80% DARI NILAI KPR YANG DISETUJUI...LALU SAAT BAST ( BERITA ACARA SERAH TERIMA ) PERTAMA RUMAH DARI DEVELOPER KE KONSUMEN ( INI ADA DOKUMENNYA ) DAN SETELAH DIBUATKAN SI ( STANDING INSTRUCTION ) BERAPA PERSEN DANA YANG CAIR DARI NILAI KPR APA 10% ATAU 20% ATAU 30%...LALU UANG JAMINAN YANG DITAHAN BANK BERAPA PERSEN YANG BISA DICAIRKAN SAAT BAST KEDUA DILAKUKAN ANDA TANYA AJA...LEBIH BAIK SEBELUM KE BANK TANYA2 SAMA ORANG2 YANG MENGETAHUI TENTANG INI

- DATANGI KANTOR PPAT...TANYA2 AJA- DATANGI NOTARIS....- SEARCH KONSULTAN ARSITEK...TANYA2 WAKTU DAN BIAYA UNTUK DESAIN PERUMAHAN..MULAI DARI MAKET...TOPOGRAFI...DESAIN RUMAH+DENAH+TAMPAK+POTONGAN...SITE PLAN...BLOK PLAN...DLL- LAKUKAN HAL YANG SAMA KEKONTRAKTOR BANGUNAN RUMAHKONTRAKTOR BANGUNAN RUKOKONTRAKTOR TAMANKONTRAKTOR SARANA ( PERKERASAN JALAN,SALURAN,KANSTIN )KONTRAKTOR TANAH/URUGANSUPLIER BAHAN BANGUNANEVEN ORGANIZER, WAKTU DAN BIAYA KALO MAU ADAKAN OPEN HOUSE....GATHERING..GRAND OPENING...ATAU ACARA APA KEK..KUNJUNGI PROYEK YANG SEDANG BERJALAN SAAT ISTIRAHAT...COBA MAKAN DI WARUNG TEMPAT TUKANG DAN KENEK MAKAN...AJAK BICARA..TANYA SIAPA MANDORNYA...KETEMUIN MANDORNYA..PURA2 ANDA ADA PROYEK PERUMAHAN..TANYA2 WAKTU DAN UPAH BORONGAN UNTUK RUMAH ATAU RUKO..

info yang diperlukan untuk beli  tanah

Yang paling penting datanya lengkap ya.misal untuk tanah:

Luas tanahLuas BangunanDimensi tanahHadap mana tanah ituKeunggulan dan kelemahan (mesti survey lokasi)Harga berapa penawarannyacontact person pemilikdan kalo memungkinkan minta FOTOCOPY SERTIFIKAT agar sewaktu waktu ada calon pembeli yang minat bisa lihat.

Fokus utama tentu masih pada tanah yang sudah melakukan negosiasi.

SEBAGIAN BESAR BANK AKAN MENOLAK MEMBERIKAN KPR JIKA RUMAH YANG DIJUAL MASIH DALAM STATUS TERSEWA OLEH PIHAK LAIN.( tanya - jawab)

PERTANYAAAN

1. kalau kita mau beli kontrakan dengan fasilitas KPR dengan jaminan sertifikat kontrakan tersebut, biasanya sertifikatnya dibaliknamakan dulu nggak ya ke pembeli?? atau sertifikat

atas nama penjual langsung dipegang sama bank???

2. Jika sertifikat atas nama penjual langsung dipegang sama bank, mungkin nggak nanti penjual mengaku-ngaku bahwa sertifikatnya hilang dan mengurus lagi yang baru di BPN??

3. kalau kita membeli property melalui KPR, khan bank akan menilai aset yang akan dijaminkan, misalnya rumah setelah dinilai bank nilainya 500 juta, kemudian dari situ bank akan memberikan limit KPR biasanya berapa persen?? 80% dari nilai asetkah atau berapa?? saya dengar kalau BTN nilainya 70% dari aset.

4. Berkaitan dengan nomor 3, katakanlah limit kreditnya 80% atau 400 juta. berarti kita boleh ngambil KPR senilai 400 juta atau bank melihat dulu kemampuan membayar kita??? misalnya dari gaji suami dan istri ya???

5. Khan kasus diatas saya beli kontrakan ya, apakah potensi pendapatan dari kontrakan yang mau saya beli tersebut bisa ditambahkan dalam struktur pendapatan per bulan saya sehingga bisa menajadi bahan pertimbangan bank untuk mengevaluasi kemampuan membayar saya?? Otomatis kemampuan membayar keuangan saya meningkat khan dengan pendapatan kontrakan tersebut...

6. bagaiamana ya untuk menilai suatu property ?? anda tahu nggak caranya ?? sistem apa yang dipakai bank untuk menilai aset sehingga hasil akhirnya menentukkan nilai KPR yang dapat diberikan?? Kuantitatifnya bagaimana??

MOHON PENCERAHANNYA YA...TERIMAKASIH BANYAK SEBELUMNYAsemoga penjelasan yang diberikan menjadi ladang amal yang tak terputus pahalanya kelak di hari akhir...amin...

JAWABAN

1. Maksudnya mungkin bukan beli kontrakan. yang benar adalah beli rumah yang sedang dikontrak oleh orang , gitu ya maksudnya? kalo IYA,kayaknya ngga semua BANK mau membiayai rumah yang ada pengontraknya.sebab bank memberikan KPR adalah PRIORITAS untuk pemakai LANGSUNG JADI BUKAN INVESTOR ATAU DIJADIKAN BISNIS GITU.

Kalo anda sekarang punya rumah, dan kebetulan anda masih dalam cicilan KPR dan rumah itu mau anda sewakan, MAKA ANDA HARUS MINTA SURAT IJIN MENYEWAKAN RUMAH ITU KE BANK. TANPA SURAT INI, NOTARIS NGGA BAKALAN MAU BIKIN PERJANJIAN SEWA-MENYEWA RESMI----------------KECUALI ANDA SEWAKAN DIBAWAH TANGAN (diam-diam tanpa sepengetahuan bank dan surat perjanjian sewa intern antara anda dengan penyewa saja yang tau).

Jika anda mau mengajukan KPR rumah yang sedang dikontrak orang, coba aja, siapa tau BANK ada kelonggaran saat ini, tapi sepengetahuan saya SEBAGIAN BESAR BANK TIDAK MAU.

2.NGGA MUNGKIN kayaknya. Kalo sertifikat udah dipegang BANK. penjual Tidak akan bisa membuat sertifikat lagi di BPN. TIDAK SEGAMPANG ITU MEMBUAT SERTIFIKAT BARU APALAGI ALASANNYA HILANG, WAH MESTI URUS SURAT DULU DARI KEPOLISIAN, LALU ADA PROSES LAGI DARI BPN, Cek sana cek sini. Karena BPN juga ngga sembarangan mencetak sertifikat (takutnya sertifikat ganda).

3. Penilaian Bank kisarannya sepeti yang anda sebutkan. dengan asumsi sisanya adalah DP yang anda bayarkan ke penjual. TAPI jika ternyata harga JADI rumah yang anda beli adalah 550 JUTA, maka selisih DP ditambah dengan selisih HARGA JADI RUMAH akan menjadi TOTAL DP SEMUA YANG HARUS BRO SIAPKAN.

Misal: Harga JADI 550 Juta.Apraisal BANK 500 Juta. (syarat DP adalah 20% , maka NILAI KREDIT YANG KELUAR ADALAH 400 JUTA(80% dari 500 JUta))JADI TOTAL DP YANG HARUS DIBAYAR:550 juta dikurangi 400 JUTA = 150 JUTA.

Begitu sich kurang lebih perhitungannya.

4. Ya , PASTI, walaupun bisa keluar 400 juta, tapi kalo keuangan kita tidak memadai untuk mengangsur sebesar itu , maka pemberian kpr akan menyesuaikan kemampuan keuangan anda. dan efeknya TENTUNYA ADALAH anda harus mengeluarkan DP yang lebih banyak

5. TIDAK BISA , KARENA PENJELASAN YANG SUDAH SAYA JELASKAN PADA POIN NO.1, BAHWA SEBAGIAN BESAR BANK AKAN MENOLAK MEMBERIKAN KPR JIKA RUMAH YANG DIJUAL MASIH DALAM STATUS TERSEWA OLEH PIHAK LAIN.

6. ADA ILMUNYA SICH, ILMU APPRAISAL. ADA SEKOLAHNYA JUGA, Ada berbagai macam pendekatan untuk menilai aset property. tapi kita sebagai orang awam dan sebagain besar broker akan menggunakan METODE DATA PEMBANDING, artinya kita akan menilai harga dari suatu rumah berdasarkan atas kesamaan data dengan rumah lain yang di jual pada lokasi yang sejenis.MINIMAL 3 rumah pembanding untuk bisa menganalisa bahwa rumah yang sedang anda incar sesuai dengan harga pasar atau tidak.

yang perlu diingat adalah kesamaan spesifikasinya:Luas tanah-usahakan samaLuas Bangunan-usahakan samaKualitas lantai-keramik, marmer, granit atau granitileKualitas bangunan secara umum-rusak, siap huni, perlu renovasi sedikit row jalan- lebar jalan yang diukur dari pagar kita sampai ke pagar tetangga depan kita LOKASI-HARUS SAMA, uasahakan dalam satu cluster, atau paling tidak SATU KAWASAN YANG

BERDEKATAN.

misal: ALAM SUTRA-SERPONG. banyak cluster, dari cluster yang harga rumah 700 jutaan, atau cluster yang harga 1 milyar- an. kalo menilai yang 700 jutaan usahakan pada range harga segitu. jangan dibandingkan dengan yang 1 Mdan lain-lain.

TAPI DARIPADA PUSING MIKIR HAL DIATAS, KALO MAU CEPET, ya cari tau harga pasaran tanah di daerah itu. kalo dah ketemu tinggal hitung saja. ini contohnya:

anda mengincar rumah , di CITRALAND , cluster X, harga jual 1 M, luas tanah 200m , Bangunan 180m, lantai keramik. plafond GYPSUM, 2 lantai, siap huni, row 10m,owner beli dari developer dan belum ditempati sama sekali, udah kosong 2 tahun. hanya perlu cat aja agar nampak baru lagi. maka cara supaya tau apakah harganya masuk pasaran tidak, gunakan cara gampang dibawah ini saja.

Misal di CITRALAND-Cluster X. harga pasaran tanah 3 juta per m.(harus anda ketahui. berburulah data ini dari broker, kenalan anda yang tinggal di sekitar rumah itu, cari info dari rumah yang dijual di sekitar itu yang laen , atau dari iklan baris di koran).

maka 3 juta x 200 = 600 JUTA-TANAHBangunan Sesui spek diatas dan dibawah 5 tahun - termasuk baru maka harga per m 2,5 juta x 180 =450 juta (maks untuk spek keramik dan baru)TOTAL HARGA MAKS 1,050MTOTAL HARGA MIN 960 juta ( 2juta x 180= 360 juta + hrg tanah 600 Juta)Dibawah 960 juta--------MURAH!!!DIATAS 1,050 M----------KEMAHALAN. NEGO-NEGO lagi aja dengan owner.

poin penting dari hitungan diatas adalah HARGA TANAH PER M. sedangkan harga BANGUNAN PER m bisa anda sesuaikan dengan kualitas bangunan yang sudah anda liat. Karena dia termasuk kategori perumahan kelas menengah atas harga bangunan bisa masuk 2 juta per m ke atas.

jika rumah dengan kondisi lebih dari 5 tahun, harga per meter , berkisar 1,5 jutaan-2 juta.

Jika rumah mewah dengan lantai GRANIT or MARMER (marmer IMPORT YA-EX.ITALY). Harga per meter bisa 3 jutaan -3,5 jutaan.

Ya gitu deh hitung bodoh-bodohan, dan gampang-gampangan. saya sering pake cara begini. untuk menganalisa cepat harga rumah itu kemahalan atau tidak. dengan pegalaman anda akan bisa cepat menilai kualitas bangunan rumah sehingga harga per m banguan bisa anda input dengan mudah. butuh latihan dan sering-sering aja kalo liat rumah hitung-hitung,. dan sering CURHAT DENGAN TEMAN KONTRAKTOR, TANYA BERAPA PER Meter  DIA KENAKAN UNTUK BANGUN RUMAH DENGAN KUALITAS keramik, marmer atau granit, gitu

TANYA JAWAB TENTANG TRANSAKSI JUAL - BELI RUMAH

Rencana ane mau beli rumah plus kontrakan di dalamnya, lokasinya di jakarta selatan. Dibandingkan dengan sekitarnya rumah tersebut relatif lebih murah, karena dengan luas tanah 330 m2 penjualnya minta 375 juta. Lokasi tidak banjir, namun yang menjadi kendala:

1. surat rumah tersebut masih girik,dan nama diatas surat tersebut telah meninggal 4 bulan yang lalu.Almarhum tidak punya anak kandung dan suami. Nah yang berniat menjual rumah tersebut adalah saudara2 almarhum setelah ada musyawarah keluarga. Sebenarnya almarhum punya anak angkat tapi belum berumur 17 tahun. Nah untuk kasus seperti ini, sah nggak jika transaksi jual beli dilakukan dengan saudara almarhum??

2. Mungkin nggak girik yang atas nama almarhum dinaikkan statusnya ke SHM?? kalau mungkin harus atas nama siapa??

3. Sebenarnya saya mau beli rumah tersebut dengan menggunakan fasilitas KPR namun terkendala suratnya mash girik, jadi kan harus dinaikkan statusnya dulu ke shm. Nah prosesnya bagaimana???

4. Secara Return on investment masuk nggak ya jika pendapatan dari kontrakan 3 juta per bulan dengan harga 375 juta, sedangkan cicilan KPR sekitar 5,5 juta perbulan???

MOhon dengan sangat ya bantuannya....

terimakasih

Kalo yang punya dah meninggal ini memang agak rumit, kita mesti berhati-hati dalam proses transaksinya. ada baiknya bapak menngunakan jasa konsultasi notaris. tidak bayar biasanya klo minta info ke mereka bagaimana cara menaikkan status girik menjadi SHM dan jika terjadi kasus seperti kasus diatas biasanya notaris udah ada solusinya yang terbaik.

jadi pertanyaan bapak mungkin diluar jangkauan saya untuk menjawab sebab notaris lebih menguasai materi daripada saya.

tapi sebagai gambaran saja. anak angkat jika udah disahkan sebagai anak angkat yang resmi dan ada surat keputusan dari pemerintah , maka dia berhak mewarisi namun dalam kasus belum 21 tahun ( batas umur untuk melakukan tindakan hukum jual-beli property) maka

akan dibuatkan surat kuasa oleh notaris.

dan jika mengenai harus atas nama siapa surat itu. ada baiknya konsultasikan ke notaris dulu. proses jual beli ini akan sangat memakan waktu. dan anda harus bersedia menunggu berbulan-bulan bahkan makan waktu hampir 1 tahun jika anda berniat membeli dengan KPR.

kenapa saya bisa bilang begitu, karena harus proses dari girik ke sertifikat dulu yang makan waktu banyak, minim 6 bulan. baru anda bisa beli dengan kpr. dan tentunya biaya menjadikan sertifikat harus dibicarakan menjadi tanggungan siapa dan selama kurun waktu pemrosesan itu harus dipikirkan mekanismenya untuk agar rumah tersebut tidak dijual ke pihak lain selain anda.

Karena permasalahan ini makanya si owner jual rumahnya di bawah HARGA PASAR. karena dia kesulitan mengurus sendiri atau mungkin kesulitan biaya mengurus surat-suratnya.

solusi cepatnya ya anda harus beli tunai rumah itu dengan menekan harga si owner dikarenekan suratnya yang girik, lalu anda urus di notaris sendiri untuk SHM dan balik namanya. Setelah itu mungkin bisa anda masukkan kembali ke bank sebagai jaminan tapi mungkin bukan dalam program kpr tapi kredit usaha atau bentuk kredit yang lainnya, dimana rumah itu sebagai jaminannya (PASTIKAN SEBELUM MENJADI JAMINAN BANK, Rumah itu udah keluar sertifikatnya).

Mestinya dari hitungan anda ya bagus dari segi ROI- sebab income rumah itu 3 juta per bulan , yang artinya 36 juta setahun. ARTINYA pula itu adalah 9,6% per tahun NETT.

ROI 9,6% per tahun NETT lebih besar DARI BUNGA DEPOSITO MANAPUN. BElum lagi ditambah dengan CAPITAL GAIN dari rumah itu jika mungkin 5 tahun lagi dijual, ngga mungkin kan harganya tetap sama 375 juta?

Memang di tahun-tahun awal, ada beban kpr, namun dengan income yang masuk, cicilan akan terasa lebih ringan dan dengan berjalannya waktu, nilai dari rumah itu akan meningkat.

BAGI BAGI PENGALAMAN WAKTU DAPAT-IN KPR LEWAT BANK SYARIAH ( DKI SYARIAH )

Mau bagi2 pengalaman waktu dapetin KPR lewat bank Syariah (DKI Syariah)

Note: DKI syariah mau nerima KPR untuk rumah kontrakan (saya KPR rumah kontrakan 2 pintu, lain ma bank BTN ato BRI, mereka ga mau nerima)

Memang saya dapet kemudahan untuk memenuhi syarat2 yg diminta oleh Bank (lebih cepat realisasi KPR nya)...secara yang saya beli itu rumah mertua.sebagai contoh, bank mensyaratkan pengecekan sertifikat rumah yg dibeli dicek oleh notaris bank, dalam syarat ini saya tinggal bilang ke mertua n mertua ngambil dari kamarnya, dikasih ke saya..saya kasih deh kebank buat dicek ma notaris. note:biaya cek rp. 150rb..nah klo beli ma orang lain kan ga mungkin dikasih aja tuh sertifikat ke kita...ya gak?

ok lanjut soal pengurusannya..

masukin persyaratan KPR seperti biasa..slip, Sk, copy sertfikat,dll...3 hari kemudian disurvey ma orang banknya sendiri (harga diatas 150jt baru pake independent appraisal)

note : kita akan ditanya ma bank jumlah KPR yg kita minta berapa...ntar dicocokin sama kemampuan kita(dilihat dari besar gaji) untuk dki syariah mang mantap, besar cicilan yg bisa kita ambil sampai 60% dari penghasilan, sementara bank lain cuman 35%

1 minggu kemudian dapet kabar bahwa KPR saya disetujui..tapi cuman 60% dari harga penawaran

note :saya pake teknik mark-up harga, walapun yg saya minta memang 90% dari harga. (ini juga karena mertua, klo ga susah juga minta dia tandatangan surat penawaran penjual yang udah di mark-up) tapi..bila sesuai mark up..saya bisa dapet 105% dari harga deal..tapi karna mang ga mau nyicil banyak ya minta 90% dari harga deal aja..

saya tolak...saya mau sekian (90% dari harga, tapi jgn bilang ke bank itu 90% dari harga deal)..ok pak saya coba ajuin lagi kepimpinan, kata CS bank

3 hari kemudian dikabarin kalo jumlah kpr yg saya minta disetujui...horeeee

dilanjutin dengan proses akadnya 3 hari kemudian...bank nggak minta tuh yg namanya kwitansi DP...nggak nanya juga harga dealnya berapa...(lagi butuh orang kredit ato lupa????)

BTW, syariah pake bunga Hitungan FLAT...DKI syariah terakhir saya akad 9,75% p.a untuk 15 tahun. besar cicilan tetap selama masa cicilan

Note:hati2 dalam perjanjian kreditnya...kebanyakan syariah, termasuk dki, juga muamalat, menetapkan akad kredit dengan akad ijarah (sewa), dalam perjanjian tertulis harga sewa (cicilan kita) bisa naik bila bank mau....dalam kasus saya redaksi ini saya minta hapus, karena sesuai dgn promosinya cicilan tetap sampe lunas. Akhirnya setelah konsultasi sama orang legal nya...redaksi itu dihapus. Kalau  muamalat tidak...redaksi itu memang syarat dari akad ijarah, jadi mang dia bisa ngerubah kapan aja (walaupun diinfokan dah 5 tahun mereka belum pernah naikin)...but...tetap bukan cicilan tetap kan???

PEMBIAYAAN INVESTASI PROPERTY

karena investasi property butuh modal, maka ada beberapa alternatif pembiayaan selain pake cara yaitu kumpulin para investor dan kita sebagai pengelola (kalo ngga punya modal). atau join dengan beberapa rekan yang sama sama minat investasi property

cara pertama bisa melalui:1. KPR , ada down payment yang disyaratkan yaitu 10 % atau 20 % atau 30% dari total harga transaksi rumah.

sisanya adalah pembiayaan dari bank atau plafond kredit kita. jumlah ini yang nantinya akan kita angsur per bulan dengan periode maksimum 15 tahun (kalo di Luar negeri misal SINGAPORE atau MALAYSIA bisa sampe 30 tahun....kapan nih bank bank di indonesia bisa memberikan kredit seperti ini).

Syarat lebih detail bisa anda tanyakan ke bank yang bersangkutan.

bebarapa yang penting saya sampaikan disini, yaitu:

WIRASWASTA PASTI PERLU SIUP(SURAT IJIN USAHA)+TDP(Tanda Daftar Perusahaan), NPWP (wajib bagi semua yang mau beli PROPERTY), dan biasanya rekening 3 bulan terakhir. Untuk karyawan sama diatas kecuali SIUP dan TDP diganti surat keterangan gaji dari perusahaan.

Pada Waktu pengajuan KPR ada beberapa hal yang mesti diperhatikan:jangka waktu pinjaman. perhatikan kemampuan anda dan usahakan jangan lebih dari 10 tahun. kenapa??? karena menurut survey dan juga ada beberapa ahli yang bicara bahwa pinjaman KPR paling ideal dan tidak memberatkan kita adalah 10 tahun.(nanti saya ceritakan pengalaman saya sewaktu ambil KPR)

Bunga bank yang diberikan dan tanyakan FIXED atau FLOATING RATE.FIXED RATE, artinya bunga yang dibebankan pada kita adalah sama sepanjang periode pinjaman kita (seperti cicilan mobil, motor, dll), misal kita pinjam 10 juta, dengan i=7% per tahun selama 3 tahun, berarti perbulan angsuran kita jika dihitung bunga dengan sistem FIXED rate adalah:10 juta X 7% = 700ribu per tahun, pinjam 3 tahun berarti total bunga 3 tahun adalah 2,1 juta.

hitung angsuran per bulan= (10 juta +2,1juta) / 36 bulan = 336,111

Kalo FLOATING RATE , berarti bunga nya mengikuti kondisi pasar dan keadaan ekonomi serta tergantung kebijakan BANK itu sendiri.

Pinjaman dengan bunga FLOATING banyak dipakai untuk perhitungan bunga untuk KPR. misal marketing bank bilang bungan 13% fixed 2 tahun, artinya untuk 2 tahun pertama

cicilan KPR anda , bunga nya dijamin tidak naik maupun turun, tetap 13% (walaupun suku bunga turun 9% sekalipun tetap 13%, begitu pula jika suku bunga 20% , kita tetap dikenakan bunga 13%) ,nah sisanya atau setelah fixed 2 tahun adalah floating rate sampai KPR anda lunas.

Resiko Floating rate adalah angsuran anda yang selalu berbeda dari bulan ke bulan karena tergantung bank itu sendiri. pada saat KRISIS 97-98, banyak orang yang STRESS kehilangan rumah dan propertynya karena disita bank , tidak sanggup bayar cicilan, bayang kan saja angsuran 2 juta bisa jadi 15juta sebulan!!! kok bisa??? ingat tidak waktu KRISIS dulu berapa bunga DEPOSITO?? 60% 1 tahun !!! GILE, orang yang kaya tambah kaya, yang kagak punya uang, kayak aku dulu hanya gigit jari, he...he..., dampaknya uda jelas karena deposito 60% (deposito adalah termasuk PENGELUARAN oleh pihak BANK, karena dia memberi uang buat kita 60% lebih banyak dari deposit awal kita di akhir tahun, mau tidak mau supaya BANK bisa tetap hidup dan profit berarti bunga PINJAMAN (KPR, MODAL KERJA, dll) harus lebih tinggi dari Deposito, spread(selisih) bunga deposito dan bunga pinjaman adalah PROFIT bagi BANK.

Dampaknya sektor property AMBRUK, karena tidak ada yang berani beli rumah, pak CIPUTRA saja nyaris bangkrut, bahkan sudah boleh dibilang HOPELESS!. PRINSIP utama yang harus dipegang adalah: TINGGINYA TINGKAT SUKU BUNGA ADALAH MUSUH UTAMA BISNIS PROPERTY. Indikator ini bisa kita pake jika kita mau melihat apakah bisnis property di suatu negara itu berkembang baik atau tidak. silahkan cek saja SUKU BUNGA KPR, TINGGI atau RENDAH.

Semakin rendah bunga KPR, Daya beli tinggi , Bisnis property Lancar!!!!

BAGAIMANA DI INDONESIA saat ini:Bunga KPR sempat rendah saat sebelum KRISIS di Amerika, waktu itu dikisaran 7-10% sekarang walaupun SBI bank indonesia sekitar 6.5% tapi Suku bunga KPR BANK masih di kisaran 11%-15%.

apa hubungan SBI (suku bunga BANK INDONESIA) dengan suku bunga KPR. ada hubungannya, dan ini kita harus perhatikan dan pantau (BUKAN HANYA TRADER FOREX DAN SAHAM YANG MEMANTAU SBI, INVESTOR PROPERTY JUGA PERLU LHO). sebab BANK-bank penyedia KPR menyimpan dananya pada Bank Indonesia, dan BI memberikan bunga atas simpanan itu yang dinamakan SBI, dan sekali lagi BANK-BANK ini harus ada spread antara SBI dan BUNGA PINJAMAN yang mereka tetapkan agar mereka bisa PROFIT dan bertahan. walaupun spread saat ini cukup banyak (SBI=6.5% dengan KPR=11-15%) , tapi bank bank masih takut dan BERJAGA-JAGA atas kondisi ekonomi yang belum menentu saat ini.jadi kagak mau turun-turun bunga KPR,(kapan hari kan BI sampai menegur bank-bank agar segera menurunkan bunga KPR. semestinya SBI turun bunga KPR/pinjaman juga turun, agar daya konsumsi masyarakat meningkat,tapi kenyataannya ya seperti yang kalian lihat sekarang......ya jaman SUSAH kali ya sekarang)