BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNANUndang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Nomor 28 Tahun 2009

DEFINISI BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN (BPHTB)

1. BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan

2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau

3. Hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya

Objek Pajak

Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, meliputi:

1. Pemindahan Hak2. Pemberian Hak Baru

Pemindahan Hak

Jual beli Tukar menukar Hibah Hibah Wasiat Waris Pemasukan dalam Perseroan atau badan hukum lainnya Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan Penunjukan pembeli dalam lelang Penggabungan, peleburan, dan pemekaran usaha Hadiah

Perbedaan Waris dan Hibah Perbedaan Waris dan Hibah WasiatWasiat

• Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

• Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia

Pemberian Hak Baru

Kelanjutan pelepasan hak Di luar pelepasan hak

HAK ATAS TANAH

Jenis-jenis hak atas

tanah

Hak milik Hak guna usaha Hak guna bangunan Hak pakai Hak milik atas satuan

rumah susun Hak pengelolaan

BUKAN OBJEK BPHTB

Perolehan hak atas tanah

dan atau bangunan yang

bukan obejek BPHTB

Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.

Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan/untuk kepentingan umum

Badan atau perwakilan organisasi internasional

Apabila tidak ada perubahan nama atas kepemilikan tersebut

Orang pribadi atau badan karena wakaf

Orang pribadi atau badan untuk kepentingan ibadah

Subjek Pajak

orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan

TARIF PAJAK DAN DASAR PENGENAAN (DPP)

Tarif pajak adalah

sebesar 5% (Lima

persen)

Dasar Pengenaan Pajak adalah: Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) Jual beli menggunakan harga

transaksi Tukar menukar menggunakan

nilai pasar Hibah wasiat menggunakan nilai

pasar Waris menggunakan nilai pasar Setoran modal menggunakan

nilai pasar Lelang menggunakan harga

transaksi Hadiah menggunakan nilai pasar.

NPOP

Harga Transaksi Harga Pasar

1. Jual beli2. Penunjukan pembeli

dalam lelang• Tukar menukar

• Hibah wasiat• Waris• Hibah

• Pemasukan ke PT• Pemisahan hak

• Peralihan hak karena putusan hakim• dll

NJOP PBB SEBAGAI DPP

1. Dasar Pengenaan Pajak harus selalu lebih

besar

2. NPOP dalam bentuk harga transaksi atau

harga pasar yang tidak diketahui atau lebih

rendah dari NJOP PBB yang menjadi DPP

adalah NJOP PBB

Jika Nilai Perolehan dari A sampai L di atas tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang digunakan untuk penetapan NJOP PBB dalam PBB, maka nilai perolehan objek pajak yang digunakan sama dengan NJOP PBB pada tahun harga perolehan

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP)

1. Ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 60 juta untuk setiap Wajib

Pajak

2. Dapat bervariasi antardaerah (kabupaten/kota), karena ditetapkan

dengan peraturan daerah

3. Untuk perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang

pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis

keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan

pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, ditetapkan paling banyak

Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

Saat BPHTB Terhutang

1. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta untuk transaksi jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, hadiah

2. Sejak tanggal yang besangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan

CONTOH PENGHITUNGAN BPHTB

Pada tanggal 1 Maret 2010, Joko membeli sebuah rumah seluas 200 M2

yang berada diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 M2 di Kota

Bogor dengan harga perolehan sebesar Rp500.000.000,. Berdasarkan

data SPPT PBB atas objek tersebut ternyata NJOPnya sebesar

Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP ditentukan

sebesar Rp50.000.000,-maka berapa BPHTB yang harus dipenuhi oleh

Joko?

Contoh Perhitungan BPHTB

Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah dan bangunan dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan penilai sebesar Rp. 300.000.000,- . Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemeberitahuan Pajak Terutang(SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun ahli waris mendaftarkan warisannya ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp. 325.000.000,-. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut berada, Kantor Pelayanan Pajak Pratama setampat menatapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal perolehan karena waris dan hibah wasiat sebesar Rp. 300.000.000,-, berapakah BPHTB yang harus dibayar.

PELUNASAN BPHTB: Pada Saat Terjadinya Peralihan Hak

BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Bank/Kantor Pos Persepsi BPHTB, yaitu Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (SSB).

Bapak Sumarno membeli sebidang tanah yang terletak di Kabupaten Tangerang dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebesar Rp50.000.000,- Apabila NPOPTKP ditetapkan untuk Kabupaten Tangerang sebesar Rp60.000.000,- . Hitunglah BPHTB yang menjadi kewajiban Bapak Sumarno tsb adalah :

Seorang anak menerima warisan dari orang tuanya sebidang tanah dan bangunan dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp250 juta. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah dikenakan PBB dengan NJOP sebesar Rp325 juta. Apabila NPOPTKP karena waris untuk daerah tersebut ditentukan sebesar Rp250 juta .Hitunglah BPHTB yang terutang.

Seorang cucu menerima hibah wasiat dari kakeknya sebidang tanah seluas 300 M2 dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp300 juta. Terhadap tanah tersebut telah diterbitkan SPPT PBB pada tahun pendaftaran hak dengan NJOP sebesar Rp250 juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp50 juta maka hitunglah BPHTB yang terutang.