8

BAB II

TINJAUAN dan LANDASAN TEORI

II.1 Tinjauan Umum

II.1.1. Pengertian Kos atau Indekost

Berdasarkan Kamus Besar Bahasa Indonesia, Pustaka Phoenix. April 2007.

Indekost adalah menumpang tinggal dan makan dengan membayar ;

memondok.

Menurut Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta :

Rumah Kost adalah rumah yang penggunaannya sebagian atau seluruhnya

dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya dengan jalan menerima

penghuni pemondokan minimal 1 (satu) bulan dengan memungut uang

pemondokan.

II.1.2. Karakteristik Kos

Berdasarkan (http:/dinasperumahan.jakarta.go.id/doc/sosialisasi_pemukiman.ppt),

(17 Agustus 2008, 12.25 WIB) karakteristik kos-kosan diantaranya :

Tempat tinggal kos – kosan biasanya terdapat dalam areal yang dekat

dengan kampus. Pemilik biasanya merupakan penduduk setempat ataupun

pemilik modal yang besar.

Kos–kosan biasanya terdiri dari 1 kamar, dan di dalamnya terdapat 1 tempat

tidur, 1 meja belajar dan 1 lemari. Dan biasanya menggunakan kamar mandi

dan dapur secara kolektif. Pada saat sekarang ini, pembangunan kos–kosan

9

semakin berkembang dan fasilitas yang diberikan juga semakin eksklusif.

Hal ini terlihat dalam penyediaan AC, kamar mandi dalam, ruang tamu,

fasilitas internet dan lain-lainnya.

Sistem pembayaran kos–kosan didasarkan pada jangka waktu sebulan

(bulanan), atau terkadang bisa 3 bulan langsung.

Menurut pemerintah atau dinas perumahan, rumah kos dapat memiliki ciri – ciri

sebagai berikut :

Pengelola rumah kos adalah pemilik perumahan dan atau orang yang

mendapatkan dari pemilik untuk mengelola rumah kos;

Penghuni adalah penghuni yang menempati rumah kos sekurang-kurangnya

1 (satu) bulan dengan membayar uang pemondokan;

Uang Pemondokan / kos adalah harga sewa dan biaya lainnya yang dibayar

oleh penghuni dengan perjanjian.

II.1.3. Pengertian Hotel

Dalam situs internet www.battlemyworm.wordPress.hotel.com (15 Agustus

2008, 12.21 WIB), dijabarkan bahwa, kata Hotel berasal dari kata hostel, konon

diambil dari bahasa Prancis kuno, maknanya “tempat penampungan buat pendatang”

atau bisa juga “bangunan penyedia pondokan dan makanan untuk umum”.

Beberapa definisi hotel adalah sebagai berikut :

Berdasarkan Kamus Besar Bahasa Indonesia, Pustaka Phoenix. April 2007

Hotel adalah bangunan atau rumah inap dengan memiliki banyak kamar.

10

Berdasarkan sumber dari http://id.wikipedia.org/wiki/Hotel (20 Agustus 2008,

19.55 WIB)

Hotel adalah tempat penampungan buat pendatang atau bangunan penyedia

pondokan dan makanan untuk umum.

Pengertian Hotel menurut SK Menparpostel Nomor: KM 34/ HK 103/ MPPT 1987

Hotel adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau

seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makanan

dan minuman serta jasa lainnya untuk umum, yang dikelola secara komersial

serta memenuhi persyaratan yang ditetapkan di dalam keputusan pemerintah.

II.1.4. Klasifikasi dan Pengelompokan Hotel

Klasifikasi hotel ialah sistem pengelompokan hotel-hotel ke dalam berbagai

kelas atau tingkatan dengan ukuran standar tertentu yang disesuaikan dengan

kebutuhan, diantaranya ialah pelayanan hotel, yang ditentukan dalam 5 golongan

kelas (bintang) berdasarkan kelengkapan dan kondisi bangunan, perlengkapan dan

pengelolaan, serta mutu pelayanan, yang telah ditetapkan berdasarkan Keputusan

Menteri Kebudayaan dan Pariwisata No. KM 3/KW 001/MKP 02. Kategori hotel di

Indonesia tersebut adalah

• Hotel murah : hotel bintang 1

• Hotel ekonomi : hotel bintang 2

• Hotel kelas menengah : hotel bintang 3

• Hotel kelas 1 : hotel bintang 4

11

• Hotel mewah : hotel bintang 5

II.1.5. Persyaratan Hotel Bintang Tiga (3)

Untuk pembahasan dari paper proyek Tugas Akhir ini, klasifikasi yang

digunakan adalah klasifikasi hotel bintang 3, maka unsur-unsur persyaratan hotel

bintang 3 ialah :

Berdasarkan Keputusan Menteri Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi nomor :

KM.37/PW/MPPT-86, buku “Panduan Perancangan Bangunan Komersial” (2008),

karya Endy Marlina dan buku ”Manajemen Hotel” karya Richard Komar adalah

sebagai berikut :

1. Lokasi dan Lingkungan

a) Lokasi hotel mudah dicapai kendaraan umum, ataupun kendaraan

pribadi roda empat dengan akses langsung ke area hotel.

b) Hotel harus menghindarkan pencemaran yang diakibatkan gangguan

luar.

2. Taman

Hotel memiliki taman luar dan taman dalam.

3. Tempat parkir

Tersedia tempat parkir kendaraan tamu hotel dan pengunjung, minimal 1

tempat parkir untuk 6 unit hunian.

4. Olaraga dan Rekreasi

a) Hotel menyediakan kolam renang, untuk dewasa dan anak-anak.

12

b) Hotel menyediakan 2 (dua) sarana olaraga dan rekreasi lainnya yang

merupakan pilihan dari : fitness centre, sauna, squash, game room,

bowling, dan tenis.

5. Bangunan

Bangunan hotel memenuhi persyaratan perizinan, sesuai dengan undang-

undang yang berlaku. Persyaratan dari bangunan adalah :

a) Keadaan bangunan bersih dan terawat dengan baik

b) Pengaturan ruang hotel ditata sesuai dengan fungsi sehingga

memudahkan ; arus tamu, arus karyawan dan arus barang / produk

hotel.

c) Unsur dekorasi indonesia harus tercermin dalam: ruang lobi,

restoran, kamar tidur, atau function room.

d) Peralatan teknis bangunan hotel terdiri dari : transportasi mekanis /

lift / elevator. Setiap bangunan dengan empat lantai ke atas harus

dilengkapi dengan lift / elevator dan memiliki sertifikat keamanan

sesuai dengan ketetapan DEPNAKER. Utilitas air dimana tersedia

air yang cukup dan memenuhi persyaratan kesehatan (PERMENKES

No 01 tahun 1975) serta mempunyai sertifikat dari PAM mengenai

kualitas air. Kapasitas air minimal 500 L/orang/hari dan tersedia

instalasi air panas. Utilitas Listrik adanya pemasangan instalasi

listrik memenuhi persyaratan pemerintah (PUIL 1977), tersedia

pembangkit tenaga listrik cadangan dengan kapasitas minimal 50%

dari kapasitas PLN. Utilitas Tata udara dimana diatur dengan atau

13

tanpa alat pengatur suhu, ruangan yang tidak mempergunakan AC

harus mempunyai ventilasi yang baik. Utilitas Komunikasi hotel

antara lain : Tersedianya telepon satu saluran yang dapat digunakan

untuk sambungan lokal, interlokal, dan internasional. Tersedia

saluran telepon dalam ( airphone), tersedia sentral radio dan musik

pengiring. Hotel juga menyediakan pencegah bahaya kebakaran

seperti : alat deteksi dini (asap/panas) disetiap ruangan, alat

pencegahan pemadam kebakaran, dan alat kontrol lokasi kebakaran.

Tersedia juga petunjuk cara menyelamatkan diri di setiap koridor dan

pembuangan limbah.

6. Kamar Tamu

Untuk kamar penghuni hotel mempunyai klasifikasi ukuran dan

klasifikasi lainnya seperti :

a) Jumlah kamar, minimal 15 buah dan dilengkapi kamar mandi

dalam.

b) Luas minimal kamar standar 20 m².

c) Tinggi kamar minimal 2,6 m.

d) Kamar tidur kedap suara.

e) Disarankan seluruh lantai dilapisi karpet.

f) Jendela dengan tirai yang tidak tembus sinar dari luar.

g) Tata udara diatur dengan atau tanpa pengatur suhu.

h) Interior kamar mencerminkan suasana Indonesia.

14

i) Tersedia sekurang-kurangnya satu stop kontak di tiap kamar

dan satu di kamar mandi, khusus untuk alat cukur.

j) Seluruh dinding kamar mandi harus dengan bahan kedap air.

k) Tersedia perlengkapan kamar tidur.

II.1.6. Pengertian Kostel BiNus

Dikarenakan kata kostel merupakan suatu kata yang masih baru, dan tidak

adanya pengertian yang baku dan secara global yang disahkan dari kata kostel,

maka berdasarkan pengertian dari kata kos menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia

dan menurut Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta, serta pengertian dari kata

hotel menurut Surat Keputusan Menteri Perhubungan R.I No. PM 10/PW –

301/Phb. 77, tanggal 12 Desember 1977, menurut SK Menparpostel Nomor: KM

34/ HK 103/ MPPT 1987, maka penulis berkesimpulan bahwa yang dimaksud

dengan kostel adalah bangunan hunian yang diperuntukan sebagai tempat

penyewaan kamar untuk menginap yang bersifat sementara (minimal 1hari), yang

dikelola secara komersil dan dilengkapi dengan operasional dan fasilitas serta

pelayanan dengan standarisasi hotel yang sesuai dengan persyaratan yang telah

ditetapkan pemerintah.

Dengan demikian, pengertian dari Kostel BiNus ialah Bangunan hunian

yang diperuntukan sebagai tempat penyewaan kamar untuk menginap yang

bersifat sementara (minimal 1hari), yang dikelola secara komersil oleh Bina

Nusantara dan dilengkapi dengan operasional dan fasilitas serta pelayanan

15

dengan standarisasi hotel yang sesuai dengan persyaratan yang telah

ditetapkan pemerintah.

II.2. Tinjauan Khusus

II.2.1. Tinjauan khusus terhadap Tapak

Peta.2.1. Peta lokasi tapak Kostel BiNus

(Sumber: SUDIN Pemetaan DKI Jakarta)

LOKASI TAPAK KOSTEL 

KAMPUS BINUS  ANGGREK  

KAMPUS BINUS  SYAHDAN  

KAMPUS BINUS  KIJANG 

16

Peta.2.2. Kondisi tapak Kostel BiNus

Jenis Proyek : Fiktif

Pemilik Proyek : Swasta (Bina Nusantara).

Lokasi : Pertigaan Jl. Rawa Belong dan Jl. Kebon Jeruk Raya.

(berdekatan dengan 3 kampus BiNus University)

Foto 2.5. JL. Kebun Jeruk Raya

Foto 2.2 lingkungan barat tapak 

Foto 2.1 Jln. Flamboyan Foto 2.6 lingkungan timur tapak

Foto 2.3 lingkungan selatan tapak

Foto 2.4. Jln. Rawa Belong (kearah BiNus Anggrek)

17

Luas Lahan : ± 7547,75 m²

Batas – batas Tapak:

a. Utara : Jl. Flamboyan, Areal Pemukiman Penduduk

b. Timur : Jl. Rawa Belong, permukiman penduduk, tempat usaha,

gudang penyimpanan.

c. Selatan : Jl. Kebon Jeruk Raya, tempat usaha.

d. Barat : Areal Pemukiman Penduduk.

Peruntukan Lahan : Areal Perkantoran dan Perdagangan.

KDB : 80% = 6038 m2

KLB : 3,5 = 26418 m²

GSB : 6 m (bagian selatan Tapak) & 10 m (bagian Timur Tapak).

Batas tinggi bangunan : 6 lantai

Pada daerah pertigaan merupakan pusat kemacetan dikarenakan seringmya

kendaraan umum ngetem (mengisi penumpang) dengan parkir sembarangan.

Berdasarkan pengamatan yang dilakukan penulis dari tanggal 18 – 21 Maret

2009 terhadap Jl. Rawa Belong dan Jl. Kebon Jeruk Raya, dapat disimpulkan

bahwa di Jalan Rawa Belong dan Jalan Kebon Jeruk Raya, terjadi kemacetan

yang panjang yaitu pada pukul 07.00, 13.00, dan 17.00, dimana waktu-waktu

tersebut bertepatan dengan waktu masuk sekolah dan kuliah, waktu makan siang

dan waktu selesai kuliah.

18

Peta 2.3 arah angin

Dikarenakan tapak di apit oleh 3 buah jalan, dan hanya sisi barat saja yang

langsung berbatasan langsung dengan bangunan, maka angin datang dari arah

jalan tersebut. Tetapi angin paling sering berhembus dari arah tenggara yang

merupakan tanah kosong.

Foto 2.7. suasana di pertigaan Jl.Rawa Belong dan Jl.Kebon Jeruk

Pencapaian menuju tapak bisa menggunakan kendaraan pribadi (mobil dan motor),

sepeda, kendaraan umum, maupun jalan kaki.

Bangunan disekitar tapak berupa tempat makan, tempat usaha, bengkel dan

memiliki ketinggian 1-4 lantai. Perlu dipikirkan solusi agar keberadaan

bangunan kostel ini nantinya tidak membawa dampak buruk terhadap

bangunan yang berada di sekitarnya.

TANAH KOSONG 

19

Foto 2.8. Tempat usaha Bengkel Foto 2.9 Tempat usaha telepon selular

Foto 2.10 tempat usaha makanan Foto 2.11 tempat usaha percetakan

Area tapak ini minim daerah penghijauan bila dibandingkan dengan jumlah

bangunan yang ada di area tersebut.

II.2.2. Tinjauan khusus terhadap Topik dan Tema

Topik : Arsitektur Tropis

Tema : Penerapan Arsitektur Tropis pada Bangunan Kostel BiNus.

II.2.3 Pengertian Arsitektur Tropis

Berdasarkan buku Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, 2002

• Arsitektur adalah seni dan ilmu dalam merancang bangunan serta membuat

konstruksi bangunan, serta metode dan gaya merancang suatu konstruksi

bangunan.

• Tropis ialah daerah sekitar khatulistiwa.

20

• Dapat diartikan bahwa arsitektur tropis ialah seni dan ilmu dalam merancang

bangunan serta membuat konstruksi bangunan, serta metode dan gaya

merancang suatu konstruksi bangunan di wilayah sekitar khatulistiwa.

Dalam sebuah buku yang berjudul “Arsitektur Kota Tropis” (2005) dan

sebuah artikel yang berjudul “ Mendefinisikan kembali Arsitektur Tropis “

(desain!Arsitektur, 2005), Tri Harso Karyono memaparkan bahwa desain atau

rancangan arsitektur sanggup mengatasi problematik iklim tropis, seperti hujan

deras, terik radiasi matahari, suhu udara yang relatif tinggi, kelembapan yang tinggi

(untuk tropis basah) ataupun kecepatan angin yang relatif rendah.

Penilaian terhadap baik atau buruknya sebuah karya arsitektur tropis harus

diukur secara kuantitatif menurut kriteria-kriteria fluktuasi suhu ruang (dalam unit

derajat Celcius); fluktuasi kelembapan (dalam unit persen); intensitas cahaya

(dalam unit lux); aliran atau kecepatan udara (dalam unit meter per detik); adakah

air hujan masuk bangunan; serta adakah terik matahari mengganggu penghuni

dalam bangunan. Berdasarkan uraian diatas, dapat di tarik sebuah kesimpulan

bahwa Arsitektur Tropis adalah sebuah ilmu atau metode dalam rancangan

arsitektur yang dibuat untuk mengatasi berbagai permasalahan yang

ditimbulkan oleh iklim tropis, serta untuk memodifikasi iklim luar yang

berkarakter tropis (tidak diinginkan) menjadi iklim dalam bangunan yang

diinginkan.

II.2.4 Tentang Arsitektur Tropis (Basah)

Secara umum, arsitektur tropis terbagi menjadi 2 bagian, yaitu arsitektur

tropis basah dan arsitektur tropis kering, karena Jakarta pada khususnya terletak

21

pada arsitektur tropis basah (menurut data Badan Pusat Statistik (BPS) terletak

pada posisi 60 LS dan 1060 BT), maka pembahasan ini akan lebih mendalam

tentang arsitektur tropis basah.

Menurut Lippsmeier (1994), ciri-ciri daerah beriklim tropis basah adalah :

Radiasi matahari relatif tinggi, 1500-2500 kwh/m2/tahun. (Jakarta ±

1800 kwh/m2/tahun).

Curah hujan (dan tidak merata sepanjang tahun) sekitar 2000-3000

mm/tahun. (Jakarta ± 2000 mm/tahun).

Suhu udara relatif tinggi 230 C – 330 C, dengan perbedaan suhu harian,

bulanan dan tahunan relatif kecil < 100 C.

Kelembaban udara tinggi (Jakarta 60-95 %).

Kecepatan angin relatif rendah (Jakarta 5 m/s).

Dalam bukunya ”Bangunan Tropis”, Georg Lippsmeier (1994) juga

memaparkan beberapa teknik yang dapat diaplikasikan dalam membuat sebuah

bangunan tropis, yaitu :

Fasade terbuka menghadap selatan atau utara, agar meniadakan radiasi

langsung dari cahaya matahari rendah dan konsentrasi tertentu yang

dapat menimbulkan pertambahan panas.

Di daerah beriklim tropis basah, diperlukan pelindung untuk semua

lubang bangunan terhadap cahaya langsung dan tidak langsung.

Dinding-dinding luar sebuah bangunan terbuka untuk sirkulasi udara

lebih besar daripada yang dibutuhkan untuk pencahayaan.

22

Mempunyai sudut-sudut kemiringan, sudut-sudut ini akan membantu

dalam masuknya sinar matahari, turunnya air hujan dan lain-lain.

Pemakaian tirai horizontal, yang cocok untuk posisi matahari tinggi

untuk fasade utara dan selatan, sedangkan untuk fasade barat daya,

tenggara, barat laut dan timur laut kurang efektif. Bentuk yang paling

sederhana adalah teritisan atap, lantai yang menjorok keluar, balkon.

Pemakaian tirai vertikal, yang cocok untuk posisi matahari rendah,

untuk fasade barat, barat daya atau barat laut dan timur, tenggara dan

timur laut. Bentuk yang paling sederhana adalah dinding silang yang

menjorok keluar, kolom struktural yang rapat berbentuk lamela, dan

panel kayu yang dapat dilipat atau kain kanvas. Yang paling sering

digunakan adalah panel atau profil logam yang dipasang vertikal pada

fasade.

Kombinasi tirai vertikal dan horizontal, dalam bentuk kisi-kisi. Bentuk

yang paling sederhana adalah loggia dan balkon yang sisinya tertutup,

tetapi pada umumnya dalam bentuk tirai dari lamela atau balok pracetak

horizontal dan vertikal dengan jarak yang rapat.

Tri Harso Karyono (2004), dalam bukunya “Kenyamanan Suhu dalam

Arsitektur Tropis” memaparkan bahwa menurut hasil penelitiannya, kondisi

nyaman untuk manusia di daerah tropis basah terutama yang tinggal di kota Jakarta

adalah :

o Suhu nyaman antara 240 C – 300 C.

o Kecepatan angin antara 0,6 m/s – 1,5 m/s.

23

o Kelembaban sekitar 50 % - 70 % (manusia akan nyaman tanpa merasa

kulitnya terlalu kering atau basah).

Menurutnya masalah yang harus diselesaikan pada iklim tropis terutama di

Indonesia adalah bagaimana menciptakan suhu udara ruang agar berada di bawah

28,30 C (batas atas suhu udara hangat nyaman) sementara suhu udara luar berkisar

pada 320 C (siang hari). Ada beberapa strategi pencapaian suhu nyaman, yaitu:

i. Pengkondisian udara secara Mekanis.

Dengan cara ini, pencapaian suhu ruang di bawah 28,30 C akan mudah

dilakukan, meskipun demikian peran arsitek dalam hal ini sangat kecil.

ii. Pengkondisian udara secara alamiah.

Dalam pengkondisian udara secara alamiah, arsitek banyak memegang

peran, bagaimana arsitek mampu memodifikasi udara luar yang tidak

nyaman (dengan suhu sekitar 320 C) menjadi nyaman (dengan suhu di

bawah 28,30 C) melalui karya arsitektur.

Beberapa pendekatan yang dapat dilakukan dalam kaitannya dengan

modifikasi iklim secara alamiah adalah :

1. Penanaman pohon pelindung.

Berdasarkan berbagai penelitian yang dilakukan, diantaranya oleh Akbari

dan Parker, memperlihatkan bahwa penurunan suhu hingga 30 C dapat

dicapai dengan cara penanaman pohon pelindung di sekitar bangunan.

24

Foto 2.12 Penanaman pohon pelindung

2. Pendinginan malam hari.

Simulasi komputer terhadap efek pendinginan malam hari (night

passive cooling) yang dilakukan oleh Cambridge Architectural Research

Limited memperlihatkan bahwa penurunan suhu hingga 30 C (pada siang

hari) dapat dicapai pada bangunan yang menggunakan material dengan

massa berat (beton, bata), apabila perbedaan suhu antara siang dan malam

tidak kurang dari 80 C (perbedaan suhu siang dan malam di kota-kota di

Indonesia umumnya berkisar sekitar 100 C).

Foto 2.13 penggunaan material

(Sumber: Rumah Pharmindo 2- Yu Sing)

3. Meminimalkan perolehan panas.

Hal ini dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu :

25

a. Menghalangi radiasi matahari langsung pada dinding transparan yang

dapat mengakibatkan terjadinya efek rumah kaca, yang berarti akan

menaikan suhu dalam bangunan.

b. Mengurangi transmisi panas dari dinding-dinding masif yang terkena

radiasi matahari langsung dengan melakukan penyelesaian rancangan

tertentu, misalnya

o Membuat dinding lapis (berongga) yang diberi ventilasi pada

rongganya.

o Menempatkan ruang-ruang sevice (tangga, toilet, pantry, gudang,

dLL) pada sisi-sisi jatuhnya radiasi matahari langsung (sisi timur

dan barat).

Foto 2.14 penggunaan sun-shading pada dinding transparan

(Sumber : Rumah rancangan Sukendro-R.P.Kelapa)

4. Memaksimalkan pelepasan panas dalam bangunan.

Dapat dilakukan dengan pemecahan rancangan arsitektur yang

memungkinkan terjadinya aliran udara silang secara maksimum di dalam

bangunan, yang sangat berpengaruh dalam menciptakan “efek dingin”

26

pada tubuh manusia, sehingga sangat membantu dalam pencapaian

kenyamanan suhu.

Foto 2.15 dinding berongga sebagai tempat ventilasi silang

(sumber : Rumah tinggal rancangan Ahmad Djuhara,Bintaro)

5. Rancangan Kota Tropis.

Bangunan perlu diletakkan sedemikian rupa antara yang satu dengan yang

lainnya agar udara dapat bergerak (untuk menciptakan angin) di sekitar

bangunan. Penempatan massa-massa bangunan secara rapat tidak

mencirikan pemecahan problematik iklim tropis karena pada akhirnya

akan memperkecil terjadinya aliran (sirkulasi) udara secara silang di

dalam bangunan. Ruas-ruas jalan halaman parkiran perlu dilindungi dari

radiasi matahari langsung yakni dengan penanaman pohon sepanjang tepi

jalan yang memungkinkan, hal ini dimaksudkan untuk mengurangi

terjadinya pemanasan udara di sekitar.

27

Foto 2.16 Pola penataan bangunan dengan ruang luar

(sumber: Novotel, Palembang)

II.2.5. Contoh Bangunan Arsitektur Tropis.

a. Wisma Dharmala Sakti, Jakarta

Foto 2.17 Wisma Dharmala Sakti

• Lokasi : Jl. Jend. Sudirman, Jakarta Pusat.

• Arsitek : Paul Rudolph.

• Bangunan ini menggunakan konsep arsitektur tropis yang disesuaikan

dengan iklim setempat sehingga perancangan bangunan ini dapat

memecahkan permasalahan pada iklim tropis.

• Bangunan ini sesuai dengan ciri-ciri bangunan tropis yang

dikemukakan oleh Georg Lippsmeier (1994) dalam bukunya

“bangunan tropis”. Yaitu :

28

i. Penggunaan sudut-sudut kemiringan yang terlihat pada

atap bangunan, sehingga membantu dalam masuknya

cahaya dan turunnya air hujan.

ii. Terdapat pelindung terhadap lubang bangunan dari

cahaya langsung dan tidak langsung.

iii. Penggunaan Tirai horizontal pada bangunan yang berupa

teritisan atap.

iv. Dinding terbuka untuk sirkulasi udara lebih besar

daripada untuk pencahayaan.

b. Wisma Dharmala 2, Surabaya

Foto 2.18 Wisma Dharmala Surabaya

• Lokasi : Jl. Panglima Sudirman 101-103, Surabaya.

• Arsitek : Paul Rudolph.

• Seperti pada Wisma Dharmala 1, Wisma Dharmala 2 ini juga

menerapkan konsep arsitektur tropis.

• Wisma Dharmala Surabaya Oleh Paul Rudolph diberi semboyan

“Health Of Future” Yaitu Sebuah gedung yang peduli dengan

kesehatan mental dan fisik penghuninya, ini berkat penempatan balkon

29

serta teras yang tersebar merata di setiap lantai. Desain gedungnya

cenderung ramping Sehingga membuahkan akses langsung ruang per

ruang, dengan sinar matahari dan udara segar.

• Seperti bagaimana menyiasati sinar matahari yang berlimpah, Arsitek

membuat teras ditambah kanopi aluminium spandrill di tiap muka unit

ruang. Gunanya untuk menahan sinar ultra violet matahari. Hasilnya

hanya 20% panas yang berhasil masuk tetapi ruangan tetap terang

dengan cahaya matahari.

Gambar 2.1 Treatment panas matahari ke dalam ruangan

• Dari skema diatas kita dapat melihat bagaimana angin dapat masuk

kedalam ruangan sehingga akan terjadi suatu pergerakan udara yang

pada akhinya akan disebut dengan ventilasi alami. Dan juga dengan

desain teras yang panjang keluar yang berfungsi sebagai penangkap

angin.

II. 3 Studi Banding

II.3.1 Studi Lapangan Kostel dan Kos-kosan

Parahyangan Hall Kost Exclusive Panorama Kost Kesimpulan

LOKASI

Jl. Bukit Indah Dalam No. 105 E, Ciumbeluit, Bandung

Jl. Kemang Timur Dalam, Jakarta

Jl. Lebak Bulus II No. 8,Cilandak, Jakarta

Lokasi dekat dengan tempat pengguna beraktivitas.

FOTO

 

     

 

   

KAPASITAS

75 orang

40 orang

18-32 orang

Rata-rata jumlah pengguna sebesar 25 orang.

JUMLAH LANTAI

2 lantai

2 lantai

3 lantai

Memiliki jumlah lantai yang lebih dari 1 (bertingkat)

JUMLAH KAMAR

67 kamar 40 kamar 9 – 16 kamar / per unit

Total : 80 kamar

Rata-rata jumlah kamar hunian sebesar 60 kamar.

Tabel 2.1 Perbandingan studi lapangan Kosan

JENIS KAMAR Single Room (1 orang)

     

- Single Room( 1orang)

- Double Room (2 orang)

Double Room (2 orang)

Jenis Kamar terdiri dari single room dan double room.

Harga Sewa Kamar (per bulan)

Rp.1.500.000,- Rp. 1.500.000-Rp. 3.000.000 Rp. 1.500.000,- Rp.2.900.000,-

Harga antara Rp 1.500.000- Rp. 3000.000

LUASAN KAMAR

3 m x 3,5 m 3 m x 4 m (single room)

4 m x 5 m (double room)

4 m x 5 m Luasan kamar disesuaikan dengan jumlah penghuni kamar

KAMAR MANDI Di dalam kamar

       

Di dalam kamar Di dalam kamar

Letak kamar mandi berada di dalam kamar penghuni.

SASARAN PENGHUNI

Mahasiswa Univ.Parahyangan dan pekerja.

Pengusaha asing dan lokal, dan Masyarakat umum

Mahasiswa Univ.Prasetya Mulia dan pekerja/ pengusaha.

Sasaran pengguna ialah mahasiswa dan pekerja (pengusaha).

RUANG KOMUNAL

Ada di setiap lantai.

 

Ada di setiap lantai.

Ada 1 di setiap unit bangunan terletak di lantai dasar.

Terdapat ruang komunal pada tiap lantai.

DAPUR Terdapat di setiap lantai

        

Terdapat pada lantai bawah Dapur bersama terdapat di lantai dasar

Terdapat dapur yang digunakan bersama.

RUANG LAUNDRY

Terdapat di setiap lantai

       

Terdapat di lantai bawah Tiap unit bangunan

Terdapat unit laundry yang berada di lantai bawah.

SISTEM LAUNDRY

1 hari maksimal 5 potong pakaian, lebih dikenakan charge Rp.1000,-/ potong

1 hari maksimal 4 potong pakaian, lebih dikenakan charge Rp. 3000/potong.

1 hari maksimal 2 pasang potong celana / baju

Jumlah rata-rata pakaian yang dilaundry sebesar 4 potong pakaian/hari

AKSES VERTIKAL

Tangga

Tangga

Tangga

Menggunakan akses vertikal berupa tangga.

SISTEM KEAMANAN

Security 24 jam+CCTV Security 24 jam Security 24 jam Sistem keamanan Terdapat security 24jam yang dilengkapi dengan kelengkapannya.

R.MAKAN / KANTIN

- - Di lantai dasar kantor pemasaran

Kantin bukan merupakan bagian yang harus ada di kos.

AREAL PARKIR Di sekitar bangunan, ± 25 mobil

Di sekitar bangunan, ± 10 mobil

Basement dengan iuran Rp.100.000,-/bulan

Areal parkir yang berada disekitar bangunan.

FASILITAS Membership Rp.100.000,- - - Fasilitas fitness center bukan

FITNESS /bln

   

kebutuhan yang harus ada di dalam kos.

FASILITAS KOLAM RENANG

- - Ada 1 untuk semua

   

Fasilitas kolam renang bukan kebutuhan yang harus ada di dalam kos.

FASILITAS SPA&SAUNA

- - - Fasilitas spa & sauna bukan kebutuhan yang harus ada di dalam kos.

FASILITAS LAPANGAN OUTDOOR

- - Ada 1 untuk semua

      

Lapangan olahraga outdoor bukan kebutuhan yang harus ada di dalam bangunan kos.

KEUNGGULAN Menggunakan card key sistem ( 1 kartu untuk masuk pintu kamar dan tombol listrik kamar).

    

Dapat disewakan per hari atau per minggu.

Menggunakan card key sistem untuk memasuki kamar.

- Jumlah massa bangunan mencapai 9 rumah

- Dapat disewakan per hari atau per minggu

Penggunaan card key sistem dan waktu penyewaan kamar kos dapat menjadi keunggulan.tetapi tetap faktor kenyamanan dan keamanan menjadi yang terpenting.

35

II.3.2. Studi Literatur Hotel Bintang Tiga

Hotel Ibis Slipi Jakarta Hotel Santika Bandung Wiltop Hotel, Jakarta

Kesimpulan

Lokasi Jl Letjen S.Parman Kav.59 11066, Jakarta

Jl. Sumatra No. 52-54, PO Box 1314, Bandung

Jakarta Pusat Terletak di pusat kota

Foto

Jumlah lantai 16 lantai 2 lantai 8 lantai Memiliki jumlah lantai yang lebih dari 1

Jumlah kamar 338 kamar 70 kamar 131 kamar Rata-rata memiliki ± 174 kamar

Jenis kamar - Standart room dgn single beds - Standart room dgn queen bed

- Superior - Santika suite - Deluxe - Family suite - Junior suite - Suite

- Standart room - Djakarta suites - Wilton suites

Rata-rata memliki 2 jenis kamar yaitu single dan double room. Dengan luasan kamar dan fasilitas berbeda.

Harga sewa kamar

- Standart room : Rp.530.000,-

- Superior : Rp.663.300,- - Deluxe : Rp.723.700,-

Rp 335.000,00-Rp 1.500.000,00 / malam

Harga per kamar berkisaran antara

Tabel 2.2 Studi literatur hotel bintang tiga

36

( per malam)

- Junior suite : Rp.1.031.000,- - Suite : Rp.1.152.400,-

Rp.300.000,- hingga Rp 700.000,- per malam

Sasaran penghuni

Masyarakat umum, pengusaha, wisatawan.

Wisatawan, masyarakat umum.

Wisatawan asing, wisatawan lokal, masyarakat pendatang.

Sasaran pada umumnya adalah wisatawan dan masyarakat umum (lokal).

Akses vertikal

Lift dan tangga berjalan, tangga darurat.

Tangga Lift dan Tangga berjalan, tangga darurat.

Akses vertikal yang digunakan adalah tangga dan lift serta adanya tangga darurat.

Fasilitas Penunjang

Bar, Restaurants, Room service, Private parking, Non-smoking rooms, Conference rooms, Shops, Safe deposit, Currency exchange, Swimming pool, Garden, Fitness room, Baby Sitting, Car Rental / Car Hire,Gymnasium, Laundry, Cleaning Service, Parking -Coach/Bus,Parking / Car Park,Sauna,Wakeup Service.

Restoran, function room, fitnes center, kolam renang, hot spot, cable tv, 24 jam room service, pelayanan kesehatan, laundry, valet-parking, parkir basement.

City Club Spa'n Fitness, Outdoor Swimming Pool, Bar, travel Agent, Drug Store, Safe Deposit Box, Laundry and Dry Cleaning, Business Center ,Limousine Service, Texas Billiard, Karaoke with VIP, Restaurant, Bar, Parking area, Non Smoking Rooms,Safe deposit box,Meeting rooms

Fasilitas yang terdapat pada umumnya : restoran, kolam renang, ruang pertemuan, laundry,fitness center,pelayanan kesehatan, parkir 24 jam, room service dan keamanan 24 jam.