7

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1 Tinjauan Umum

II.1.1. Pengertian Hotel

Pengertian hotel adalah suatu perusahaan yang dikelola oleh

pemiliknya dengan menyediakan fasilitas kamar untuk tidur, pelayanan

makanan dan minuman kepada orang-orang yang sedang melakukan

perjalanan dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai

dengan pelayanan yang diterima (Hotel Proprietors Act, 1956). Menurut

SK Menteri Parpostel Nomor: KM 34/HK103/MPPT 1987, hotel adalah

salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan

bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman

serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersial

serta memenuhi persyaratan yang ditetapkan di dalam keputusan

pemerintah.

II.1.2 Pengertian Hotel Bisnis

Mengacu pada Marlina Endy dalam bukunya Panduan Perancangan

Bangunan Komersial (2008, p.52), hotel bisnis merupakan hotel yang

dirancang untuk mengakomodasi tamu yang mempunyai tujuan berbisnis.

Sesuai dengan namanya, pangsa pasar utama dari hotel bisnis adalah orang-

orang yang sedang melakukan kegiatas bisnis di suatu kawasan. Hotel bisnis

dikenal juga dengan nama Commercial Hotel ataupun dengan nama City

Hotel.

Lokasi yang dipilih relatif berada di pusat kota, berdekatan dengan

area perkantoran ataupun perdagangan dan mudah dicapai. Sesuai dengan

8

fungsinya yakni sebagai tmpat akomodasi pelaku bisnis, maka fasilitas yang

disediakan akan berkaitan dan mendukung kegiatan bisnis. Fasilitas yang

disediakan antara lain ballroom, banquet room dan business center. Fasilitas

business center sudah disediakan hotel bisnis sejak akhir abad 20.

Umumnya fasilitas business center dilengkapi peralatan mesin faksimli,

komputer, internet dan bahkan tele conference (konferensi jarak jauh).

Ditinjau dari karakter pengunjung, umumnya tamu yang menginap

di hotel bisnus, relatif sangat singkat yang berkisar antara 1-3 malam per

kunjungan. Berikut adalah tabel karakter pengunjung hotel bisnis baik

secara perseorangan atau grup, berdasarkan tujuan dan tipe kamar yang

dipesan. Berikut adalah tabel karakter kegiatan dari buku Hotel Planning

and Design:

Jenis

Pengunjung

Karakter Pengunjung Tujuan Tipe Kamar

Bisnis

Grup • Single atau double

• Menginap 2-4 malam

• 75% pria dan 25 % wanita

• Harga tidak dipermasalahkan

• Konvensi dan konverensi

• Perkumpulan profesional

• Rapat pelatihan dan perdagangan

• King, twin, double-double

• Kamar mandi yang memiliki area ganti pakaian

• Terdapat area kerja yang baik

Perseorangan • Single • Menginap 1-2

malam • 85% pria dan

15% wanita • Sangat

memperhitungkan biaya

• Kerjasama bisnis

• Perdagangan

• Konvensi dan konverensi

• King • Kamar

mandi standar dengan shower

• Terdapat area kerja

Tabel 2.1 Karakter pengunjung hotel

9

II.1.3 Klasifikasi dan Pengelompokan Hotel

Klasifikasi hotel adalah sistem pengelompokan hotel-hotel ke

dalam berbagai kelas atau tingkatan degan ukuran standar tertentu yang

disesuaikan dengan kebutuhan, diantaranya ialah pelayanan hotel, yang

ditentukan dalam 5 golongan kelas (bintang) berdasarkan kelengkapan

fasilitas dan kondisi bangunan, perlengkapan dan pengelolaan, serta mutu

pelayanan yang telah ditetapkan berdasarkan Keputusan Menteri

Kebudayaan dan Pariwisata no. KM 3/KW 001/MKP 02. Kategori hotel di

Indonesia tersebut adalah:

� Hotel melati 1

� Hotel melati 2

� Hotel bintang 3

� Hotel bintang 4

� Hotel bintang 5

Berikut adalah tabel pembagian hotel menurut Keputusan Direktur Jendral

Pariwisata (1988) berdasarkan fasilitas dan jumlah kamar hotel.

Jenis

Fasilitas

***** **** *** ** *

*Kamar Tidur

*Suite

Min. 100

4 kamar

Min. 50

3 kamar

Min. 30

2 Kamar

Min, 20

1 kamar

Min. 15

-

Luas Kamar 20-28m2 18-28m2 18-26m2 18-24m2 18-20m2

*Ruang

makan

*Restoran &

bar

Min. 2

Min. 1

Min. 2

Min. 1

Min. 2

Min. 1

Min. 2

Min. 1

Min. 1

*tdk wajib

10

Function room Min. 1 dan

pre

function

room

Min. 1

dan pre

function

room

Min. 1 dan

pre function

room

- -

Rekreasi &

olahraga

Kolam

Renang

dan

ditambah

dengan 2

sarana lain

Kolam

Renang

dan

dianjurkan

ditambah

dengan 2

sarana

lain

Kolam

Renang dan

dianjurkan

ditambah

dengan 2

sarana lain

Kolam

Renang dan

dianjurkan

ditambah

dengan 2

sarana lain

Min. 1

sarana

Ruang yan

disewakan

Min. 3

ruangan

Min. 3

ruangan

Min. 1

ruangan

Min. 1

ruangan

Min. 1

ruangan

Lounge Wajib Wajib Wajib

Taman Wajib Wajib Wajib Wajib Wajib

Tabel 2.2 Pengelompokan Hotel Berdasarkan Kelas Bintang

Kesimpulan yang dapat diambil dari teori mengenai jenis hotel di

atas adalah pada perancangan ini, akan dibuat hotel yang lokasinya berada

di kawasan Mega Kuningan yang merupakan kawasan CBD. Jenis hotel

yang cocok untuk dirancang pada daerah ini termasuk dalam kategori hotel

bisnis berbintang lima,. Penentuan bintang lima dikarenakan lokasi tapak

yang menempati kawasan bisnis utama di Jakarta.

11

II.1.4 Persyaratan Hotel Bintang 5 (lima)

Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel nomor

KM.37/PW/MPPT-86, buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial

(2008), berikut adalah klasifikasi hotel bintang 5:

A. UMUM

� Lokasi

Memenuhi persyaratan dinas tata kota/pekerjaan umum dan mudah

dicapai. Untuk menjamin kenikmatan, tamu dihindarkan dari

pencemaran lingkungan yang disebabkan oleh: suara bising, bau tak

enak, debu, asap.

� Arsitektur

Seluruh atau sebagian bentuk bangunan dan atau dekorasi pada

lobby, restoran, kamar tidur dan function room mencerminkan seni-

budaya Indonesia

� Jumlah kamar

Sekurang-kurangnya 100 kamar, 10 kamar single dan 4 kamar suite

� Ruangan umum

a. Ruangan umum terdiri dari: lobby lounge, ruang makan, bar

b. Luas ruangan umum adalah 2.5 m² kali jumlah kamar tidur.

� Ruangan fungsional

� Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby

dengan kapasitas minimum 2,5 kali jumlah kamar

� Dilengkapi dengan toilet apabila tidak satu lantai dengan loby

� Terdapat pre-function room

� Fasilitas parkir

Tersedia tempat parkir dengan kapasitas 1 mobil untuk setiap 5

kamar tidur

� Kebun

� Tempat Masuk (entrance)

Tersedia pintu masuk terpisah untuk tamu dan barang-barang

keperluan hotel

12

� Lobby lounge

• Mempunyai luasan minimum 100 m²

• Lebar koridor minimum 1,6 m

• Tersedia sekurang-kurangnya 20 tempat duduk

• Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan

� Kantor depan/ Front office

� Toilet Umum/Restroom

Tersedia toilet umum yang terpisah untuk pria dan wanita dengan

jumlah sekurang-kurangnya 6 untuk pria dan 4 untuk wanita.

� Drug store

� Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan,

souvenir shop, perkantoran, butik dan salon

B. Akomodasi

� Kamar tidur

� Mempunyai minimum 100 kamar standar dengan luasan 26 m²

� Mempunyai minimum 4 kamar suite dengan luasan 52m²

� Kamar mandi di dalam

� Dilengkapi dengan pengatur suhu kamar di dalam kamar

C. Makanan dan Minuman

� Ruang makan

- Mempunyai minimum 4 buah dining room yang terbagi atas

berbagai jenis restoran yang masakannya berbeda satu dan

lainnya.

- Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka dining room harus

dilengkapi dengan kamar mandi/ WC sendiri

- Ukuran luas lantai sekurang-kurangnya adalah 135 m2.

� Bar

- Tersedia ruangan bar dengan luas lantai 75 m2.

- Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan

suhu 24°C

- Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1 m

13

D. Sarana rekreasi dan olahraga

• Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna,

biliard, jogging, diskotik atau taman bermain anak.

• Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dari kolam renang anak

E. Fasilitas Penunjang

� Ruangan perkantooran untuk pengusahaan hotel

Tersedia ruangan yang dapat digunakan sebagai kantor pimpinan

hotel dan bagian hotel lainnya

� Kamar pelayanan (roomboy station)

� Ruang laundry

Bagi hotel yang menyediakan fasilitas laundry, luas ruangan

sekurang-kurangnya adalah 60 m2

� Dry cleaning

Tersedia fasilitas dry cleaning dengan luas ruangan sekurang-

kurangnya 30m2

� Dapur

Tersedia dapur denga luas lantai sekurang-kurangnya 40% dari

seluruh luas lantai ruang makan.

� Tempat penyimpanan makanan dan minuman

a. Gudang basah

b. Gudang kering

c. Gudang dingin

F. Business center

Dalam konteks hotel bisnis, tersedia fasilitas business center dimana

terdapat beberapa staf yang bertindak sebagai co-secretary para tamu

yang ingin berkomunikasi dengan relasi bisnisnya. Selain itu

terdapat fasilitas lain seperti faksimili, teleks, dan akses internet

nirkabel (wi-fi).

14

II.1.5 Pembagian Area Hotel

Secara prinsip, aktivitas dalam hotel dibagi menjadi 4 area, yaitu:

• Area Privat, merupakan area yang bersifat eksklusif dan digunakan untuk

kegiatan pribadi dimana tidak semua orang dapat masuk ke dalamnya

tanpa izin dari pihak yang menggunakannya/memilikinya, seperti kamar

tidur tamu, kantor pengelola, dll.

• Area semi publik, merupakan area transisi antara area publik dan area

privat, yang dimiliki bersama oleh sejumlah orang yang memiliki

kepentingan yang sama, seperti lobby, restoran, function room, dll.

• Area publik, merupakan area yang terbuka untuk umum, dimana semua

orang dapat mengakses dan menggunakan ruang tersebut, seperti taman,

area parkir, pedestrian, dll.

• Area servis, merupakan area berupa fasilitas toilet, mekanikal dan area

khusus karyawan.

Secara fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama yaitu:

1. Front of the house adalah area karyawan yang berhadapan langsung

dengan tamu. Yang termasuk dalam area front of the house adalah:

a. Front desk & Concierge

b. Area reservasi dan kasir

c. Room service

d. Area lift

e. Retail

f. Restoran

g. Function room

15

2. Back of the house adalah area karyawan yang berada di area servis dan

terpisah dengan area tamu. Yang termasuk dalam area back of the house

adalah:

a. Dapur dan gudang

b. Area bongkar muat (receiving area)

c. Area pegawai

d. Laundry and housekeeping

e. Mekanikal dan elektrikal

16

II.2 Tinjauan Khusus

II.2.1 Tinjauan Khusus Terhadap Tapak

Gambar 2.1 Batas-batas Tapak

� Jenis Proyek : Hotel bintang 5 di Mega Kuningan, Jakarta

Selatan

� Pemilik Proyek : Swasta

� Lokasi : Antara Jl. Mega Kuningan Timur 3-4 dan

Lingkar Mega Kuningan, Setiabudi,

Jakarta Selatan

� Luas Lahan : ± 12.920,22 m²

17

� Batas-batas tapak:

a. Utara : The Bellagio Mansion, Jl. Mega Kuningan Timur no: 2

b. Timur : Perumahan pejabat, Jl. Mega Kuningan Timur no: 3-4

c. Selatan : Menara Anugrah, Jl. Mega Kuningan

d. Barat : Hotel Ritz Carlton Jakarta, Jl. Lingkar Mega Kuningan

� Lebar jalan:

a. Utara : 15 meter

b. Timur : 15 meter

c. Selatan : 15 meter

d. Barat : 18 meter

� Peruntukan lahan : Wisma susun (Wsn)

� KDB : 50% = 6.460,11 m2

� KLB : 5 = 32.300,55 m2

� GSB : 10 meter

� Batas tinggi bangunan : 32 lantai

� Menurut Peraturan Daerah (Perda) Pemerintah Propinsi DKI Jakarta

nomor 4 tahun 1975, Perda nomor 7 DKI Jakarta tahun 1991 dan Surat

Keputusan Gubernur Pemerintah Propinsi DKI Jakarta nomor 678 tahun

1994, ketentuan tentang jarak bebas dan lantai-lantai bangunan

disyaratkan sebagaimana terlihat pada gambar di bawah ini:

Gambar2.2 Jarak bebas dan ketinggian bangunan

18

� Lokasi tapak berada di dalam cluster/kompleks perkantoran & bisnis

Mega Kuningan. Berdasarkan pengamatan yang dilakukan penulis pada

tanggal 27 Februari 2012 pukul 11.00-13.00 terhadap lingkungan sekitar

tapak, Jl. Mega Kuningan dan Jl. Lingkar Mega Kuningan cukup ramai

dilalui kendaraan pribadi (mobil dan motor) namun tidak terlihat adanya

kemacetan. Pedestrian di dalam cluster lebar dan terpelihara dengan baik.

Foto 2.1 Kondisi pedestrian kompleks Mega Kuningan

� Tapak diapit oleh 4 buah jalan, sehingga tapak memiliki banyak

alternatif pilihan akses yang disesuaikan dengan fungsinya (sebagai

entrance atau service). Pada sisi tenggara tapak, terdapat tanah kosong

yang cukup luas, sehingga memungkinkan banyak angin berhembus dari

arah tersebut. Keberadaan tanah kosong di sebelah tenggara tapak juga

memungkinkan potensi view maksimal dari arah tenggara (Jl. Mega

Kuningan).

� Pencapaian menuju tapak hanya dapat dilakukan dengan kendaraan

pribadi (mobil dan motor) dan berjalan kaki. Tidak ada angkutan umum

yang melintas di dalam kompleks ini.

19

II.2.2 Tinjauan Khusus Terhadap Desain Berkelanjutan

Topik yang diangkat dalam perancangan hotel ini adalah desain

berkelanjutan. Desain berkelanjutan adalah desain yang menciptakan solusi

untuk memecahkan tantangan ekonomi, sosial dan lingkungan dari sebuah

proyek secara bersamaan dan didukung oleh energi berkelanjutan. (Daniel E

William, Sustainable Design : Ecology, Architecture and Planning, 2007, p.13).

Dalam lingkup yang lebih kecil, desain berkelanjutan diterapkan dalam

seni rancang arsitektur, melahirkan konsep arsitektur berkelanjutan. Arsitektur

berkelanjutan adalah arsitektur yang memenuhi kebutuhan saat ini, tanpa

membahayakan kemampuan generasi mendatang, dalam memenuhi kebutuhan

mereka sendiri. Kebutuhan itu berbeda dari satu masyarakat ke masyarakat lain,

dari satu kawasan ke kawasan lain dan paling baik bila ditentukan oleh

masyarakat terkait (James Steele, 1997).

Berikut adalah tiga prinsip desain berkelanjutan dalam arsitektur menurut

Jong-Kin Kim dan Brenda Rigdon dalam jurnal Sustainable Architecture

Module: Introduction to Sustainable Design (1998, p.8-28):

1. Economy of resources

Gambar 2.3 Skema metode prinsip economy of resources

20

2. Life cycle Design : metodologi untuk menganalisis proses

pembangunan dan dampaknya terhadap lingkungan

Gambar 2.4 Skema metode prinsip life cycle design

3. Humane Design : berfokus kepada interaksi antara manusia dengan

alam

Gambar 2.5 Skema metode prinsip humane design

21

Dari ketiga prinsip dalam desain berkelanjutan, dapat diambil

beberapa strategi desain yang diaplikasikan kepada proyek hotel yang

disesuaikan dengan lokasi dan iklim setempat, diantaranya:

a. Avoidance of heat gain

Mengurangi perpindahan panas pada bangunan dapat mengurangi

beban pendinginan melalui kinerja insulasi panas pada dinding.

b. Proper sizing of building system (dimensi sistem bangunan yang

sesuai)

c. Provide thermal, visual and accoustic comfort

Memberikan kenyamanan bagi penghuni dari segi temperatur,

visual maupun akustik (suara) melalui pengaturan zoning ruangan

serta perletakan bukaan dengan view dan garis edar matahari.

II.2.3 Tinjauan Khusus Terhadap Arsitektur Tropis

Aspek iklim dan lingkungan merupakan salah satu hal yang

mempengaruhi produk arsitektur (Amos Rapoport, 1969). Sejarah

perkembangan arsitektur pada mulanya diawali dengan shelter yang digunakan

manusia sebagai tempat berlindung dari panas dan hujan atau dari iklim. Upaya

perlindungan terhadap iklim pada akhirnya membentuk pola kebudayaan

manusia yaitu melalui bentuk bangunan. Menurut data Badan Pusat Statistik

(BPS), Jakarta terletak pada posisi 6°LS dan 106°BT dan beriklim tropis,

sehingga tema yang digunakan dalam perancangan hotel di Kuningan adalah

arsitektur tropis.

22

Arsitektur Tropis adalah suatu karya arsitektur yang mampu

mengantisipasi problematik yang ditimbulkan iklim tropis (T. H Karyono,

2007). Iklim tropis adalah iklim dimana panas merupakan masalah yang

dominan pada hampir keseluruhan waktu dengan suhu rata-rata per tahunnya

tidak kurang dari 20°C (Koenigsberger, 1975:3).

Secara umum iklim tropis terbagi menjadi 2 bagian, yaitu tropis basah

dan tropis kering, Indonesia tergolong memiliki iklim tropis basah.

Menurut Lippsmeier (1994), ciri-ciri daerah beriklim tropis basah adalah:

� Landscape, rain forest (hutan hujan) terdapat sepanjang pesisir pantai dan

dataran rrendah daerah ekuator

� Kondisi tanah, merupakan tanah merah atau coklat yang tertutup rumput

� Tumbuhan sangat bervariasi dan lebat sepanjang tahun. Tumbuhan dapat

tumbuh dengan cepat karena pengaruh curah hujan yang tinggi dan suhu

udara yang panas

� Terjadi sedikit perubahan musim.

� Kondisi langit hampir sepanjang tahun dalam kondisi berawan. Lingkungan

awan berkisar 60%-90%. Luminance (luminansi) maksimal bisa mencapai

7000 cd/m2 sedangkan luminasi minimal 850 cd/m2

� Radiasi dan panas matahari tinggi yakni berkisar 1500-2500 kwh/m2/tahun.

Sebagian radiasi matahari dipantulkan dan sebagian disebarkan oleh selimut

awan, meski demikian radiasi matahari yang mencapai permukaan bumi

berdampak pada kenaikan suhu udara

� Terjadi fluktuasi perbedaan temperatur udara harian dan tahunan. Rata-rata

temperatur maksimum tahunan adalah 30,5°C. Temperatur rata-rata tahunan

untuk malam hari berkisar 21°C27°C sedangkan selama siang hari berkisar

27°C-32°C.

23

� Curah hujan tahunan tinggi. Tinggi curah hujan tahunan berkisar 2000-

5000mm, yang bertambah pada musim hujan.

� Kelembapan. Rata-rata kelembapan sekitar 55% hingga hampir 100% dengan

Absolute humidity 25-30 mb.

� Kecepatan angin rendah, dengan satu atau dua arah angin

Posisi astronomis tapak berada di 6°13 LS dan 106°49 BT, dengan suhu

udara rata-rata di Jakarta mencapai 24,4°C pada malam hari dan 33°C pada

siang hari (BMKG, 2010). Berikut adalah tabel yang memuat intensitas elemen

iklim di Jakarta Selatan.

Uraian Maksimum Bulan Minimum Bulan Rata-

rata

1.Curah Hujan

518 Okt 320 Mar 242,5

2.Temperatur

udara Rata-rata

28,8° Apr 26,8° Sep 27,6°

3.Temperatur

maksimum

34,5° Mar 32° Jan/Des 33°

4.Temperatur

minimum

25,1° Mei 23,8° Des 24,4°

5.Kelembapan

udara

85% Sep 78 Apr 85

24

6.Penyinaran

matahari

66% Apr 37% Jun 47%

7.Tekanan udara

1010,9 Jan 1007,2 Des 1009,6

8.Arah angin

360° Apr/Ags 90° Jan/Des

9.Kecepatan angin 12 Apr/Ags/

Des

6 Jul 9

Tabel 2.3 Iklim di Jakarta Selatan tahun 2010

(Sumber : Badan Meteorologi dan Geofisika)

Kondisi iklim tropis lembap memerlukan syarat khusus dalam

perancangan bangunan karena terdapat ciri spesifik yang hanya ditemukan

dalam iklim tersebut, diantaranya adalah permasalahan yang ditimbulkan oleh

iklim tropis basah. Permasalahan yang timbul diantaranya intensitas radiasi

matahari yang tinggi, kecepatan angin yang relatif rendah yang mengakibatkan

rata-rata suhu udara yang relatif tinggi.

Berikut adalah aplikasi rancangan arsitektur pada iklim tropis yang

dilandasi konsep desain berkelanjutan (Tri Harso Karyono, 2007):

1. Meminimalkan perolehan panas matahari

- Menghalangi radiasi matahari langsung pada dinding-dinding

transparan melalui penerapan solar shading

- Orientasi bangunan utara-selatan, untuk meminimalkan permukaan

bangunan yang terkena radiasi matahari dari sisi timur dan barat

- Warna dan tekstur dinding luar bangunan

25

2. Organisasi ruang

- Penempatan ruang servis pada sisi barat, karena dinding ruang di

bagian barat akan mendapatkan radiasi matahari siang dan sore yang

sangat tinggi sehingga dapat membuat ruang di dalamnya menjadi

panas

3. Hindari radiasi matahari memasuki bangunan atau mengenai bidang

kaca, melalui penempatan bukaan berupa jendela terhadap arah datang

sinar matahari

4. Memanfaatkan radiasi matahari tidak langsung untuk menerangi ruang

dalam bangunan

- Memaksimalkan cahaya langit sebagai sumber pencahayaan alami di

dalam bangunan

5. Rancangan rung luar

- Pembayangan radiasi matahari oleh vegetasi sekitar bangunan

- Meminimalkan penggunaan material keras (beton, aspal) untuk

menutup permukaan halaman, taman atau parkir

26

Dari kelima prinsip rancangan desain pada iklim tropis basah, berikut

adalah 4 prinsip utama yang akan diterapkan pada proyek hotel di daerah

Kuningan diantaranya:

1. Pengurangan perolehan paparan radiasi panas matahari, dengan pengaturan

orientasi bangunan terhadap garis edar matahari dan melalui desain elemen

fasad pada sisi bangunan yang menghadap arah datang sinar matahari.

2. Perancangan bukaan bangunan untuk memperoleh pencahayaan alami secara

maksimal. Upaya memperoleh cahaya dalam bangunan dengan

memperhatikan intensitas cahaya yang dibutuhkan di dalam ruangan agar

tidak menimbulkan kesilauan/cahaya masuk yang berlebihan. Cahaya alami

terbagi menjadi dua menurut arah datangnya yaitu cahaya langsung matahari

dan cahaya langit (daylight). Cahaya matahari umumnya dihindari karena

menghantarakan radiasi panas, sehingga pencahayaan alami yang digunakan

berasal dari cahaya langit.

3. Pengaturan perletakan ruang, penempatan antara ruang-ruang utama (seperti

ruang tidur) dengan ruang servis. Dalam pengaturan zoning ruang, ruang

untuk akses vertikal ditempatkan pada sisi bangunan yang menghadap

timur/barat karena merupakan ruang dalam bangunan dimana aktivitas

pelaku dilakukan dalam waktu relatif singkat (tidak menjadi tempat kegiatan

utama).

4. Memaksimalkan vegetasi/penghijauan sekitar tapak, dengan penempatan

pepohonan dan semak-semak untuk mengurangi paparan sinar matahari

langsung ke dalam tapak ataupun bangunan dan untuk menyaring udara dari

luar tapak. Vegetasi juga berguna sebagai penambah estetika dan juga sebagai

sound barrier alami yang dapat menahan kebisingan dari luar tapak.

27

II.2.4 Tinjauan Khusus Terhadap Kenyamanan Thermal

Kenyamanan thermal adalah kondisi pikir yang mengekspresikan tingkat

kepuasan seseorang terhadap lingkungan thermalnya. Kenyamanan thermal

dipengaruhi oleh dua faktor utama yakni iklim dan individu (Szokolay, 1973),

sehingga tingkat kenyamanan thermal tiap tempat berbeda-beda.

Berikut adalah tabel yang memuat hasil penelitian terhadap batas

kenyamanan thermal manusia di iklim tropis khususnya di Jakarta.

Mom Tri Harsi

Karyono

Yayasan

LPMB-PU

Batas

Kenyamanan

20°C-26°C 24,5°C-28,5°C 22,8°C-25,8°C

Tabel 2.4 Perbandingan batas nyaman

Gambar 2.6 Grafik suhu nyaman

Dari data tabel dan grafik diatas dapat diambil kesimpulan, rata-rata batas

suhu nyaman untuk iklim tropis di Jakarta adalah 22,4°C - 26,7°C.

28

II.3 Studi Banding

II.3.1 Studi Banding Hotel Bisnis Bintang 5 (lima) di Jakarta

Hotel Indonesia Kempinski Hotel JW Mariott Kesimpulan

Lokasi Jl. MH Thamrin No. 1 Jakarta 10310 (Bundaran HI)

Jalan Lingkar Mega Kuningan Kav E 1.2 No 1&2 Jakarta, 12950

Terletak di pusat kota dan berdetakan dengan pusat bisnis, mudah dalam pencapaian.

Foto

Jumlah Kamar

289 room + 11 suites 297 room + 36 suites Memiliki rata-rata jumlah kamar diatas 250, dengan rata-rata perbandingan antara jumlah suite dan room 1: 17

Jumlah Lantai

17 30 Memiliki jumlah lantai yang disesuaikan dengan peraturan pada tapak

Massa Bangunan

Bangunan berbentuk T , dengan massa bangunan persegi panjang

Massa bangunan persegi panjang

Bentuk massa bangunan umumnya persegi panjang tanpa balkon

29

Orientasi Bangunan

Bangunan berorientasi menghadap bunderan HI sebagai karena merupakan arah pandangan terbaik (best view)

Bangunan berorientasi ke arah jalan Lingkar Mega Kuningan mengikuti orientasi lingkungan yang memusat

Bangunan diorientasi kan menghadap arah view terbaik atau disesuaikan dengan orientasi lingkungan

Fasad Bangunan menghadap 2 sisi yaitu sisi utara dan timur. Bangunan yang menghadap timur menggunakan shading device jenis egg crate(lihat gambar) Sedangkan sisi bangunan yang menghadap utara polos dan ekspos material kaca.

Fasad bangunan menghadap selatan , mengekspos material kaca

Bentuk dan elemen fasad bangunan disesuaikan dengan arah terhadap matahari

Jenis Kamar

� Deluxe room � Grand Deluxe room � Executive Grand Deluxe

room � Salon Suites � Diplomatic Suites � Presidential Suites

� Deluxe room � Executive

room � Governor suite � Mayflower

suite � Diplomat suite � JW Mariott

suite

Rata-rata memiliki minimal 3 jenis kamar : deluxe room, superior room dan suites

Sasaran Penghuni

Pebisnis, ekspatriat, turis Pebisnis, turis Sasaran utamanya adalah pebisnis (lokal dan mancanegara)

Akses Vertikal

Lift lobby, lift basement dan tangga darurat

Lift loby, lift basement dan tangga darurat

Fungsi lift dibagi menjadi dua dengan letak yang terpisah yaitu lift menuju kamar dan lift menuju basement

30

Fasilitas Penunjang

� Lobby business center � Bali Room 1000 m2 � Kempinski Grand

Ballroom 3000 m2

� 9 meeting room � Lobby Nirwana Lounge � Club Lounge � Souvenir shop � Kempinski Spa Fitness

center � Restoran: Casa D’Oro,

Paulaner Brauhaus, Signatures Restaurant, Kempi Deli, Sky Pool Bar cafe

� Akses langsung menuju Mal Grand Indonesia (East)

� 25 ruang konferensi (balroom 900m2)

� Executive lounge (dapat diakses oleh Mayflower suite, Diplomat suite dan JW Mariott suite)

� Restoran: Sailendra, Asuka, Pearl, Blu Martini, Cakebox

� The Alameda Health Club & Spa (fitness club, swimming pool, whirlpool, playground)

� Gift shop � Bussiness

center

Fasilitas yang disediakan pada umumnya: restoran dengan min. 4 jenis masakan berbeda, fasilitas fitness, spa dan pool, ballroom, ruang meeting, club lounge, souvenir shop, dan business center. Club lounge dapat diakses langsung dari kamar jenis suite yang letaknya dalam 1 lantai yang sama

Kelebihan � Pemisahan jenis kamar tidur tamu antara room dan suite diantara 2 sayap bangunan (Ramayana & Ganesha)

� Dekat dengan pusat perbelanjaan mal Grand Indonesia

� Pembagian jenis kamar tidur antara room dan suite per lantai

� Tinggi plafon dalam kamar 3.3m

Jenis kamar tidur dibedakan per lantainya, untuk privasi Parkir kendaraan sebaiknya dekat

31

Kekurangan

� Parkir kendaraan jauh dari hotel, karena letaknya yang digabung dengan parkir mal GI.

� dengan lobby, sehingga mudah diakses bagi pengunjung

II.3.2 Studi Banding Konsep Tropis

Hotel Novotel Dharmala Sakti office

Hotel Borobudur Jakarta

Keterangan

Lokasi Jl. Ngagel 173-175, Surabaya Center, Surabaya

Jl. Jend. Sudirman Kav. 32. Jakara

Jalan Lapangan Banteng Selatan, Jakarta Pusat

Fungsi Penginapan (hotel dan apartemen)

Kantor Penginapan (hotel)

Site Developmen

t

Pengolahan site dengan memaksimal -kan vegetasi

Zoning tapak

Massa bangunan terpisah-pisah mengelilingi area terbuka yang dipenuhi vegetasi dan fasilitas olahraga berupa kolam renang. Pada sisi barat merupakan area publik (kantor pengelola, restoran), massa bangunan pada sisi utara dan selatan merupakan area privat kamar tidur tamu, sedangkan pada sisi timur merupakan apartemen

Massa bangunan menyatu dan terpusat. Pada bagian tengah bangunan terdapat plasa berupa courtyard yang berfungsi sebagai jalur masuknya cahaya dan penghawaan alami.

Massa bangunan menyatu dan mengumpul pada sisi utara, memanjang dari timur ke barat. Pada tengah tapak diisi dengan fasilitas olahraga seperti kolam renang dan lapangan tenis yang dikelilingin dengan taman yang teduh.

Massa bangunan untuk hunian diorientasikan ke arah utara/ selatan atau diorientasikan miring terhadap arah datangnya sinar matahari. untuk meminimalkan paparan radiasi panas matahari. Sekeliling tapak dipenuhi dengan vegetasi yang berfungsi untuk

32

menurunkan suhu udara di dalam tapak

Foto

Fasad bangunan umumnya menggunakan cantilever dengan berbagai variasi bentuk.

Massa Bangunan

Massa bangunan terpecah dibedakan menurut sifat ruang publik, semipublik dan privat yang dihubungkan melalui ruang fasilitas olahraga berupa dengan kolam ruang dan vegetasi.

Massa bangunan terbagi atas dua bagian yaitu podium pada bagian bawah dan leasing office pada bagian atas. Bangunan untuk kantor berada 30 meter diatas tanah, yang memungkinkan aliran udara berada pada level pengguna. Bentuk bangunan terkesan “diputar” (twist) melalui perletakan balkon dan atap kantilever.

Bentuk massa bangunan persegi panjang, dengan aksen elemen vertikal pada bagian tengah dan samping bangunan. Setiap jendela kamar dilengkapi dengan kantilever untuk meminimalkan masuknya sinar matahari.

Perletakkan massa bangunan disesuaikan dengan bentuk dan orientasi tapak serta fungsi ruang. Sedangkan bentuk massa bangunan terbentuk berdasarkan orientasi arah datangnya sinar matahari

Orientasi Barat Timur-utara Utara Orientasi bangunan umumnya disesuaikan dengan orientasi tapak untuk memaksimalkan pengolahan tapak.

Fasad Fasad bangunan khas bangunan tropis melalui aplikasi bentuk atap miring dan overhang yang lebar. Penggunaan

Kekhasan bentuk bangunan melalui permainan fasad yang diputar melalui penempatan balkon dan atap kantilever.

Pada sisi utara bangunan yang memperoleh sinar matahari dari sudut atas menggunakan

Fasad bangunan cenderung menggunakan elemen penahan sinar

33

balkon untuk kamar tamu ditujukan agar meminimalkan masuknya sinar matahari langsung ke dalam ruangan

Cantilever bentuk atap melebar berfungsi menahan sinar matahari dan sebagai penangkap angin Pintu masuk utama bangunan melalui plaza terbuka dengan atap yang tinggi, memperoleh pencahayaan alami dengan pengolahan bentuk atrium yang dibentuk oleh teras di lantai atasnya.

aplikasi pembayangan fasad berupa cantilever serta bentuk egg crate pada 2 lantai teratas bangunan

matahari yang dapat berupa balkon ataupun kantilever. Selain menjadi elemen pembayang pada fasad, kantilever juga dapat berfungsi untuk menangkap angin, yang berfungsi menurunkan suhu udara di sisi luar (eksterior) bangunan.

Warna Fasad

Putih Putih Putih Warna fasad diantaranya putih karena bersifat memantulkan sinar matahari sehingga meminimalkan penyerapan panas matahari.