Bab II Manajemen Proyek

LAPORAN KERJA PRAKTEK

BAB II

MANAJEMEN PROYEK

II.1 Uraian Umum

Manajemen adalah suatu ilmu dan seni atau proses memimpin suatu organisasi

dengan melaksanakan perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing), pelaksanaan

(actuating) dan pengendalian (controlling) atau disingkat POAC.

Keberhasilan suatu proyek tidak hanya ditentukan oleh ilmu atau teknologinya,

tetapi juga faktor manajemen. Pelaksanaan suatu proyek pasti menghadapi kemungkinan

hambatan baik teknis maupun kondisi alam. Keadaan ini harus diantisipasi sehingga

kerugian yang terjadi menjadi seminimal mungkin. Oleh karena itu diperlukan suatu

pengaturan yang dapat mengkoordinasi pekerjaan dengan baik, seefektif dan seefisien

mungkin sehingga pekerjaan dapat diselesaikan sesuai dengan batas anggaran maupun

waktu.

Proyek adalah suatu proses pembangunan fisik yang dimulai dari keputusan pemilik

proyek untuk merealisasikan gagasan umum yang dimilikinya dengan tahan perencanaan

(planning) untuk implementasinya.

Secara garis besar manajemen proyek didefinisikan sebagai proses merencanakan,

menyusun oranisasi, mempimpin dan mengendalikan sumber daya untuk mencapai sasaran

jangka pendek yang telah ditentukan.

Untuk itu demi keberhasilan pelaksaan proyek haruslah selalu diperhatikan akan

pentingnya pengawasan proyek. Sistem informasi dan manajemen juga harus dimanfaatkan

dan dikembangkan, terutama untuk menanggulangi persoalan yang ada dan untuk

menentukan prioritas proyek.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 9


DINA RIZKIA – 121 13 5004 10


Kegiatan –kegiatan manajemen proyek itu terdiri dari :

Perencanaan (planning) adalah persiapan teratur dari setiap usaha kearah

terwujudnya tujuan yang telah ditentukan. Fungsi perencanaan adalah :

Menetapkan arah/strategi dalam hal mencapai sasaran yang diinginkan,

dimana tidak pernah lepas dari efisiensi waktu dan biaya

Menetukan titik awal kegiatan

Sebagai acuan dalam hal pelaksanaan pembangunan proyek

Meningkatkan koordinasi

Pengorganisasian (organizing) adalah kegiatan membagi-bagi tugas serta tanggung

jawab kepada tiap perorangan untuk melaksanakan rencana yang telah disepakati

sebelumnnya. Pengorganisasian merupakan suatu pengelompokkan kegiatan

berdasarkan fungsi, keahlian, dan daerah/tempat kerja. Hal ini dapat menghindari

terjadinya pengerjaan tugas yang saling tumpang tindih dan tidak ada kepastian

siapa yang bertanggung jawab/berkewajiban pada suatu pekerjaan.

Pelaksanaan (actuating) adalah kegiatan dinamika atau memimpin para anggota

organisasi untuk mencapai tujuan sesuai dengan perencanaa. Pelaksaan terbagi

atas :

Koordinasi (coordination)

Koordinasi merupakan kerjasama yang baik antara sesama manusia, ditinjau

dari segi keahlian, pengalaman kerja, keterampilan dan kecocokan dalam

penyampaian maksud

Pengarahan (direction)

Pengarahan merupakan salah satu unsur pokok yang dapat menunjang

kelancaran kerja proyek. Pengarahan berkaitan erat dengan komunikasi dan

akan diperoleh dengan cara penyampaian/komunikasi yang baik dalam

setiap kegiatan proyek secara professional oleh setiap staffnya

Pengendalian (controlling) atau pengawasan adalah observasi, mentoring, pelaporan

dan evaluasi yang menghasilkan petunjuk tindak kebawah ditambah dengan

tindakan koreksi atau yang disebut juga sebagai tindak turun tangan.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 11


DINA RIZKIA – 121 13 5004 12


II.2 Struktur Organisasi Proyek

Organisasi proyek adalah suatu sistem jaringan yang melibatkan pihak-pihak terkait

yang saling berkoordinasi untuk melaksanakan suatu proyek sesuai dengan rencana. Untuk

memperjelas kedudukan pihak yang terkait dalam sebuah organisasi proyek digambarkan

dalam susunan bagan.

Garis Tugas

Garis Koordinasi

Gambar 2.1 Skema hubungan dalam proyek pembangunan

DINA RIZKIA – 121 13 5004 13

Pemilik Proyek

PT. POHON ARTHA MAKMUR

Konsultan Arsitek

PT. ARKITEKTON LIMATAMA

Konsultan Struktur

PT. CIPTA SUKSES

Konsultan ME

PT.METAKOM INTI PERKASA

Kontraktor Pelaksana

PT PULAUINTAN

Sub Kontraktor

PT. PAKUBUMI

PT. KTB

PT. BETON ELEMENINDO PERKASA

PT. MOTIVE MULIA

PT. JAYA KENCANA

PT.TUNAS WIKARSA

PT. AIRINDO

PT. ELCO POWER SYSTEM


Sistem struktur organisasi proyek banyak sekali macamnya, mulai dari yang bersifat

tradisional sampai professional. Penerapannya sendiri dapat berbeda-beda dan banyak

faktor yang menentukan, antara lain : besar kecilnya perusahaan, luas sempitnya jaringan

usaha, jumlah karyawan, tujuan perusahaan dan sebagainya.

II.2.1 Pemilik ( Owner )

Pemilik adalah orang/badan hukum yang mempunyai hak atas pembangunan proyek

tersebut sesuai dengan jangka waktu yang disepakati dengan pemberi pekerja. Pemilik

mempunyai hak untuk memilih wakil yang diberi wewenang penuh olehnya untuk

membuat keputusan yang berkaitan dengan pembangunan proyek tersebut. Pada proyek

pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini yang menjadi owner adalah PT. POHON

ARTHA MAKMUR. Tugas dan wewenang pemilik proyek sebagai berikut :

1. Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan.

2. Mengesahkan penyerahan pekerjaan.

3. Mengesahkan pekerjaan tambah kurang.

4. Menyetujui atau menolak berita acara pemeriksaan pekerjaan.

5. Menyetujui atau menolak laporan dari direksi lapangan.

6. Memberi semua fasilitas/kemudahan yang diperlukan dalam waktu yang relatif

cepat,untuk menghindari terhambatnya kemajuan pekerjaan.

II.2.2 Konsultan Perencana

Konsultan perencana bertugas membuat rencana bangunan beserta detailnya dan

hasil pekerjaan yang akan digunakan sebagai landasan untuk pelaksanaan pekerjaan proyek

tersebut. Pada proyek pembangunan gedung Tree Park Apartement & Soho ini terdiri atas 3

konsultan, yaitu :

1. Konsultan Struktur : PT. CIPTA SUKSES

2. Konsultan Arsitektur : PT. ARKITEKTON LIMATAMA

DINA RIZKIA – 121 13 5004 14


3. Konsultan M/E : PT. METAKOM INTI PERKASA

Hak dan kewajiban konsultan perencana :

1. Menyusun rencana kerja dan syarat-syarat teknis.

2. Membuat rencana bangunan, termasuk segi asitektur, rencana struktur, mekanikal

dan listrik serta petunjuk rencana kerja dan spesifikasi beserta perhitungan biaya

atau nilai bangunan.

3. Memberi penjelasan-penjelasan pada waktu pelaksanaan pekerjaan dan mengadakan

pengawasan berkala

4. Mengumpulkan dan mencari semua data lapangan untuk mendukung perencanaan

5. Mempunyai tanggung jawab atas segala sesuatu yang berhubungan dengan

perencanaan.

6. Memberikan persetujuan/penolakan atas perubahan pekerjaan yang diajukan oleh

kontraktor.

II.2.3 Konsultan Pengawas

Konsultan pengawas adalah perorangan atau badan hukum yang memberi jasa di

bidang pengawasan proyek selama pelaksanaan proyek tersebut agar sesuai dengan

rencana. Konsultan pengawas pada proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini

adalah PT. POHON ARTHA MAKMUR itu sendiri, sehingga pekerja di lapangan dapat di

monitoring.

Tugas dan wewengan konsultan pengawas adalah sebagai berikut :

1. Mengawasi pelaksanaan proyek terutama yang berhubungan dengan aspek kualitas

dan kuantitas serta menyesuaikan jadwal pelaksanaan yang diajukan oleh kontraktor

dan telah disetujui oleh direksi lapangan.

2. Membuat berita acara kemajuan pekerjaan, pekerjaan tambahan, dan penyerahan

pekerjaan.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 15


3. Mempunyai hak untuk menolak pekerjaan yang tidak sesuai dengan dokumen

kontrak.

4. Menolak material yang digunakan, jika tidak memenuhi syarat yang ditentukan oleh

dokumen kontrak.

5. Membuat laporan harian dan bulanan serta laporan akhir tentang kemajuan

pekerjaan.

II.2.4 Kontraktor

Kontraktor adalah suatu badan hukum yang bergerak di bidang jasa konstruksi dan

bertugas untuk melaksanakan serta mewujudkan gagasan / rencana proyek dari pemberi

tugas yang masih berupa gambar – gambar kerja ke dalam bentuk nyata berdasarkan

peraturan – peraturan dan syarat – syarat yang telah ditetapkan. Kontraktor pada proyek

pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini adalah PT. PULAUINTAN BAJA

PERKASA

Tanggung jawab dan kewajiban kontraktor :

1. Menyediakan semua peralatan dan bahan yang dibutuhkan untuk pelaksanaan

pekerjaan proyek.

2. Membuat gambar rencana dan gambar kerja, diagram rencana, serta catatan lengkap

mengenai kemajuan dan prestasi pekerjaan.

3. Melaksanakn pekerjaan konstruksi sesuai dengan gambar rencana, rencana kerja

dan spesifikasi, termasuk didalamnya menyediakan tenaga kerja dan peralatan yang

memadai.

4. Kontraktor tidak dibenarkan memberi pekerjaan yang telah diterima kepada pihak

lain, kecuali dengan persetujuan pemberi kerja.

5. Bersedia memberikan penjelasan teknis demi kelancaran pelaksanaan pekerjaan

fisik bangunan sampai selesai 100 %.

6. Mengajukan perpanjangan waktu pelaksanaan apabila terjadi hal –hal di luar

kemampuan kontraktor.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 16


7. Jika pekerjaan tersebut menyimpang dari syarat – syarat yang telah ditetapkan,

kontraktor harus memperbaikinya.

8. Mengajukan permohonan pembayaran atas prestasi pekerjaan yang telah dilakukan

sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati.

9. Menyerahkan hasil pekerjaan kepada pemberi kerja dan pertanggungjawaban

apabila terdapat kekurangan dan kerusakan pekerjaan selama masa pemeliharaan.

II.2.5 Sub Kontraktor

Pada tahap implementasi fisik, kontraktor sering dihadapkan pada pilihan antara

mengerjakan sendiri proyek atau menyerahkannya sebagian pada perusahaan lain sebagai

sub-kontraktor. Apabila kontraktor utama dibantu dalam pengerjaan sub-pengerjaan oleh

sub-kontraktor, maka sub-kontraktor merupakan instansi atau badan hukum yang dipilih

oleh kontraktor utama untuk membantu menangani sub-pekerjaan dan terikat kontrak

dengan kontraktor utama.

Sub-kontraktor biasa juga disebut sebagai kontraktor spesialis, dan memiliki tenaga

ahli di bidang spesialisasinya. Dalam hubungan kerja, sub-kontraktor bertanggung jawab

secara penuh kepada kontraktor utama dan menerima pembayaran dari kontraktor utama.

Pada proyek berskala besar, karena alasan efisiensi dan produktivitas, terdapat

kecenderungan makin banyak pekerjaan yang oleh kontraktor utama diserahkan kepada

sub-kontraktor.

Yang menjadi Sub Kontraktor pada proyek ini adalah :

PT. PAKUBUMI : Sub Kontraktor Bored Pile

PT. KTB : Sub Kontraktor Galian

PT. MOTIVE MULIA : Sub Kontraktor Beton

PT. BETON ELEMENINDO PERKASA : Sub Kontraktor Beton Precast

PT. JAYA KENCANA : Sub Kontraktor Pekerjaan Lift

DINA RIZKIA – 121 13 5004 17


PT. TUNAS WIKARSA : Sub Kontraktor Pekerjaan

STP

PT. AIRINDO : Sub Kontraktor Pekerjaan

Genset

PT. ELCO POWER SYSTEM : Sub Kontraktor Pekerjaan

Panel Tegangan Rendah

Sub Kontraktor memiliki tugas dan wewenang :

1. Melaksanakan pekerjaaan menurut kontrak yang telah disepakati.

2. Menganalisa gambar dan spesifikasi teknik.

3. Membuat laporan bulanan atau data yang meliputi perkembangan pekerjaan pada

janga waktu tertentu.

4. Bertanggung jawab atas pelaksanaan pekerjaan.

II.3 Struktur Organisasi Kontraktor Utama

Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini

kontraktornya mempunyai sistem organisasi yang diharapkan supaya dapat terlaksananya

proyek ini secara efisien dan efektif. Adapun struktur organisasi di lapangan dalam proyek

ini adalah sebagai berikut :

Struktur Organisasi Kontraktor Terlampir Pada Lampiran II.1

II.3.1 Project Manager

Project Manager adalah orang yang bertanggung jawab atas planning, controlling,

dan mengawasi secara langsung team project management. Bertanggung jawab kepada

kepala cabangnya diunitnya masing – masing.

Tugas dan tanggung jawab Project Manager adalah :

DINA RIZKIA – 121 13 5004 18


1. Membuat RAPK ( Rencana Anggaran Pelaksaan Kendali ) dan kegiatan

perencanaan yang lain.

2. Membina hubungan kerja yang baik dengan owner, konsultan perencana, dan mitra

kerja lainnya seperti supplier, sub kontraktor.

3. Mengelola dan bertanggung jawab atas seluruh sumber daya proyek sehingga dapat

efektif dan efisien guna tercapainya sasaran dan tujuan proyek.

4. Menggerakkan sumber daya guna tercapainya sasaran proyek dari segi biaya,

waktu, mutu dan keselamatan.

5. Meneliti rencana pelaksaan proyek yang dibuat oleh kontraktor.

6. Membuat rencana penyelesaian masalah apabila terjadi penyimpangan pada

pelaksanaan pembangunan proyek.

7. Memberikan persetujuan pembayaran kepada konsultan atau kontraktor.

8. Menyelenggarakan rapat mingguan.

9. Mempertanggungjawabkan secara langsung tugas yang diberikan kepada kepala

cabang.

Wewenang Project Manager adalah :

1. Menentukan harga satuan upah kerja.

2. Mengesahkan bukti – bukti pembayaran.

3. Mengadakan kontrak kerja dengan sub kontraktor, supplier dan mandor.

4. Mewakili perusahaan menjalin hubungan dengan owner.

II.3.2 Site Manager

Site Manager adalah orang yang bertindak sebagai inspektur mewakili project

manager dalam memeriksa secara detail pekerjaan di lapangan.

Tugas dan tanggung jawab Site Manager adalah :

1. Mengawasi dan mengontrol kegiatan pelaksanaan proyek.

2. Mengimplementasi detail dan spesifikasi teknis kontrak.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 19


3. Membantu PM menyusun bahan/materi rencana mutu proyek.

4. Membuat perencanaan operasional yang meliputi quality plan, metode pelaksanaan,

perhitungan konstruksi, safety plan.

5. Menyiapkan joblist sesuai dengan tahapan pekerjaan untuk keperluan project

manager.

6. Melakukan negosiasi dan seleksi dengan sub kontraktor dan supplier sesuai dengan

prosedur yang berlaku.

7. Bertanggung jawab atas semua perizinan yang berhubungan dengan pelaksanaan

proyek.

8. Memeriksa dan menyetujui penggunaan bahan yang diajukan oleh kontraktor.

9. Membina staff di lingkungan unitnya guna peningkatan kinerja dalam mendukung

visi misi perusahaan.

10. Membuat laporan penutup proyek.

Wewenang Site Manager adalah :

1. Mengadakan hubungan langsung dengan unit – unit untuk mendapatkan informasi

demi kelancaran tugasnya.

2. Mengadakan hubungan dengan pihak luar perusahaan dalam rangka pelaksanaan

tugas.

II.3.3 Site Administration Manager (SAM)

Tugas dan tanggung jawab Site Administration Manager adalah :

1. Pembuatan laporan akuntansi proyek setiap akhir bulan.

2. Menyiapkan dan menyelesaikan perpajakan/retribusi.

3. Mengurus tagihan, koordinasi dengan urusan teknik dan selalu melaporkan

perkembangan proses tagihan ke divisi (Kepala Bagian Admisitrasi atau Kepala

Seksi Keuangan).

4. Mengkoordinir pada bidang gudang, penyimpanan barang maupun laporan gedung.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 20


5. Memelihara bukti-bukti kerjanya.

6. Melayani tamu-tamu dari intern maupun ekstern dan tugas umum.

7. Mengisi data-data kepegawaian dan kepersonalian dan lain-lain.

8. Menyimpan data-data kepegawaian karyawan di tingkat proyek.

9. Pembayaran gaji dan tunjangan karyawan di tingkat proyek.

II.3.4 Site Engineer

Tugas dan tanggung jawab Site Engineer adalah sebagai berikut :

1. Mengimplementasikan isi dokumen kontrak kerja yang terdiri atas gambar

pelaksana dan spesifikasi berupa rencana kerja teknis dan rencana kerja umum.

2. Menyusun rencana pembuatan detail pekerjaan dan pengajuan persetujuan material.

3. Membantu koordinasi rencana kerja engineering antara main kontraktor dengan sub

kontraktor agar dapat bekerja secara terpadu.

4. Menyiapkan kebutuhan contoh material yang akan diajukan ke pihak

owner/konsultan agar dapat mendapat persetujuan.

5. Membantu mengidentifikasi dan mengantisipasi setiap masalah yang timbul selama

proses kegiatan engineering berlangsung terhadap hasil pelaksanaan pekerjaan di

lapangan.

6. Membantu mengevaluasi penawaran supplier, sub kon, mandor sesuai RAP

7. Melakukan monitoring dan mengajukan koreksi bila terjadi penyimpangan dalam

pelaksanaan lapangan.

Wewenang :

1. Mempersiapkan data/informasi untuk shop drawing selanjutnya dilakukan proses

persetujuan gambar shop drawing.

2. Mengevaluasi data teknis dan metode pelaksanaan calon supplier/subkon.

3. Meminta data produk maupun harga menawaran.

II.3.5 Safety Supervisor ( K3 )

DINA RIZKIA – 121 13 5004 21


Orang yang bertanggung jawab dibidang yang terkait dengan kesehatan,

keselamatan, dan kesejahteraan manusia yang bekerja di sebuah institusi maupun lokasi

proyek. Tujuan K3 adalah untuk memelihara kesehatan dan keselamatan lingkungan kerja

K3 juga melindungi rekan kerja, keluarga pekerja, konsumen, dan orang lain yang juga

mungkin terpengaruh kondisi lingkungan kerja.

II.3.6 Logistik

Logistik berkaitan dengan penyediaan suatu bahan dan peralatan serta kebutuhan

material di proyek. Tugas bagian logistik adalah :

1. Bertanggung jawab terhadap sirkulasi barang dan peralatan.

2. Mencatat kedatangan dan kepergian material dan peralatan.

3. Menyimpan material dengan aman.

II.3.7 Surveyor

Surveyor adalah orang yang bertugas memeriksa dan mengukur pekerjaan yang

akan dilaksanakan.

Tugas dan tanggung jawabnya adalah :

1. Membantu dalam mengatur kelancaran jalannya proyek.

2. Mengatur mandor atau pekerja agar bekerja sesuai schedule yang ada.

3. Mengatur pemakaian material seefisien mungkin tanpa mengurangi mutu yang telah

ditetapkan.

4. Melaksanakan semua pekerjaan lapangan sesuai metode konstruksi yang telah

disetujui.

5. Melaporkan pada manager konstruksi apabila ada permasalahan design di

lapangan.

6. Bertanggung jawab terhadap permintaan material pada gudang dari lapangan melalui

bon permintaan material.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 22

http://id.wikipedia.org/wiki/Kesejahteraan

http://id.wikipedia.org/wiki/Keselamatan

http://id.wikipedia.org/wiki/Kesehatan


7. Bertanggung jawab atas peminjaman material pada gudang melalui bon peminjaman

alat.

8. Bertanggung jawab terhadap keselamatan kerja para pekerja.

9. Menyediakan alat-alat yang diperlukan di lapangan.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 23


II.3.8 Supervisor

Supervisor bertugas menghitung ulang gambar kontrak yang dibuat oleh konsultan

dalam pekerjaan arsitek dan mengecek dan menganalisa apakah gambar yang dibuat sesuai

dengan yang diminta oleh pemilik proyek.

II.3.9 Mechanic

Mechanic bertugas mengawasi pelaksanaan instalasi mekanikal dan elektrikal

proyek seperti instalasi listrik, generator, instalasi AC, instalasi telepon dan lain-lain.


1. Mengkoordinir pelaksanaan pekerjaan dari kontraktor M/E.

2. Berhak mengetahui laporan/progress bulanan dari kontraktor M/E.

II.3.10 Security

Security adalah orang yang bertanggung jawab untuk keamanan proyek.


1. Bertanggung jawab untuk keamanan pelaksanaan pekerjaan.

2. Mengkoordinasikan kegiatan safety dengan site manager.

II.4 Laporan Kegiatan

Laporan kegiatan ini berfungsi untuk memantau semua kegiatan proyek dan

mengetahui volume pekerjaan yang telah tercapai maupun yang belum dilaksanakan selama

pelaksanaan pembangunan proyek.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 24


II.4.1 Laporan Harian

Laporan ini dibuat setiap hari secara tertulis mengenai kegiatan yang sedang

berlangsung yang dibuat oleh kontraktor dan diketahui oleh konsultan pengawas.

Hal – hal yang dimuat dalam laporan ini berisi :

Kejadian penting pada hari tersebut (seperti kesepakatan tambah/kurang pekerjaan,

perubahan desain, dan lain-lain).

Keadaan cuaca di lokasi proyek.

Situasi dan kondisi yang menyebabkan pekerjaan ditunda atau dihentikan.

Material dan peralatan yang digunakan beserta jumlahnya.

Jumlah tenaga kerja, waktu jam kerja, dan hal-hal spesifik lain yang terjadi

dilapangan. Pada proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini berisikan tentang

seluruh pekerjaan dalam satu hari. Pada laporan harian yang terlampir disebutkan mengenai

jumlah tenaga kerja beserta keahlian per orangnya, material yang masuk, alat-alat yang

digunakan beserta jumlah unitnya dan keadaan cuaca satu hari kerja. Jam kerja yang

dimulai dar jam 8.00 pagi sampai dengan jam 14.30 sore, ataupun sampai jam 22.00 malam

bila dihitung lembur. Uraian pekerjaan pun dijelaskan pada laporan harian tersebut.

Laporan Harian Terlampir Pada Lampiran II.2

II.4.2 Laporan Mingguan

Laporan mingguan ini dibuat berdasar laporan harian yang bertujuan untuk

mengetahui gambaran tentang kemajuan pekerjaan proyek yang telah dicapai dalam satu

minggu terakhir.

II.4.3 Laporan Bulanan

Laporan bulanan pada dasarnya merupakan rangkuman dari laporan mingguan.

Laporan ini dibuat sesetiap akhir bulan yang memuat proses dari suatu pekerjaan dan besar

DINA RIZKIA – 121 13 5004 25


volume pekerjaan yang dipantau dalam satu bulan terakhir serta waktu dan biaya yang telah

digunakan dalam periode bulan yang bersangkutan.

II.5 Rapat Koordinasi

Dalam pelaksanaan fisik suatu proyek masalah-masalah yang tidak terduga dan

tidak dapat diatasi oleh satu pihak bisa saja muncul, untuk itu maka diperlukan rapat untuk

memecahkan dan menyelesaikan masalah secara bersama.

Pada proyek Pembangunan Tree Park Apartement & Soho ada beberapa rapat yang

dilakukan yaitu :

Rapat Koordinasi dilaksanakan pada setiap hari Kamis yang bertempat di kantor

pemasaran dan dihadiri oleh Owner, Kontraktor, Konsultan Perencanaan, dan Sub

Kontraktor.

Rapat Engineering dilaksanakan pada setiap hari Jum’at yang bertempat di proyek

Tree Park dan dihadiri oleh Kontraktor, Sub Kontraktor dan Mandor.

Rapat Internal yang dilaksanakan di kantor pemasaran oleh Owner dan Project

Manager.

Hasil Rapat Koordinasi dan Rapat Engineering Terlampir Pada Lampiran II.3

II.6 Sistem Kontrak

Jenis pekerjaan dan besarnya resiko dari pemilik dan pelaksanaan dalam pekerjaan

konstruksi biasanya diatur dalam suatu kontrak kerja.

Pada proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini dipakai sistem kontrak Unit

Price. Ada beberapa jenis kontrak yang biasanya sering dipakai, antara lain :

Kontrak dengan Harga Tetap ( Lump Sum Fixed Price Contract )

Biasa dikenal dengan istilah kontrak borongan, yang mana seluruh harga kontrak

dianggap tetap. Pemilik proyek tidak mengakui adanya fluktuasi biaya konstruksi

DINA RIZKIA – 121 13 5004 26


proyek. Fluktuasi biaya yang terjadi selama proses konstruksi sepenuhnya menjadi

tanggung jawab kontraktor sehingga kontraktor harus bisa bekerja dengan

mengendalikan biaya dan waktu pelaksanaan secara efektif dan efisien. Pekerjaan di

bawah kontrak ini memerlukan gambar kerja dan spesifikasi yang jelas sehingga

interpretasi kedua belah pihak tidak bisa.

Kontrak dengan Harga Tidak Tetap ( Negotiated Cost Plus Fee )

Pada proyek dengan jenis kontrak ini, pemilik akan membayar biaya yang

ditentukan untuk membangun proyek tersebut kepada kontraktor, meliputi biaya

tenaga kerja, biaya bahan dan material, biaya sub-kontraktor dan biaya peminjaman

peralatan pekerjaan. Juga akan dibayarkan biaya tambahan kepada kontraktor

berupa biaya manajemen, pajak-pajak, dan asuransi.

Imbalan yang diberikan oleh pemilik proyek kepada kontraktor bisa dengan jumlah

tetap atau berdasarkan prosentase nilai proyek. Pemilik proyek juga harus

menanggung resiko apabila terjadi fluktuasi biaya proyek, sehingga biasanya

kontraktor kurang efisien dalam melakukan pengendalian biaya dan waktu

pelaksanaan.

Kontrak dengan Harga Satuan ( Unit Price Contract )

Kontraktor selaku pelaksana hanya menawarkan harga satuan pekerjaan kepada

pemilik proyek. Hal ini karena volume pekerjaan atau yang biasa disebut Bill of

Quantity (BQ) telah dihitung sebelumnya oleh konsultan perencana dan

dicantumkan dalam dokumen tender. Meskipun volume pekerjaan telah dihitung

oleh konsultan perencana, pihak kontraktor bisa meneliti ulang perhitungan volume

pekerjaan.

Dengan kontrak sistem Unit Price, resiko fluktuasi biaya di proyek ditanggung

bersama secara proporsional oleh pemilik proyek dan kontraktor.

Fluktuasi biaya akibat penambahan volume pekerjaan menjadi tanggung jawab

pemilik proyek sedangkan fluktuasi biaya akibat kenaikan harga bahan, upah kerja,

dan ongkos peralatan menjadi resiko kontraktor.

Kontrak Terima Jadi ( Turn Keys Contract )

DINA RIZKIA – 121 13 5004 27


Kontrak terima jadi adalah kontrak pengadaan barang/jasa pemborongan atas

penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga

pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi, peralatan dan jaringan utama

maupun penunjangannya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja

yang telah ditetapkan. Dalam kontrak jenis ini, studi kelayakan, pelaksanaan dan

penyediaan dana diatur oleh kontraktor. Pemilik akan membayar semua biaya

pembangunan proyek kepada kontraktor setelah proyek selesai, ditambah dengan

masa pemeliharaan proyek yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.

Sistem kontrak yang digunakan pada Proyek Pembangunan Tree Park Apartement

& Soho ini memakai Unit Price Contract.

II.7 Pengendalian Proyek

Syarat penting untuk mencapai keberhasilan proyek adalah dengan adanya

pengendalian. Pengendalian yang dimaksud adalah pengendalian dari segi waktu, biaya dan

mutu. Untuk pengendalian yang maksimal maka diperlukan penanganan yang sungguh –

sungguh dari pihak manajemen. Sedangkan untuk menjalaninya diperlukan keterlibatan

seluruh anggota pada tiap tingkat organisasi proyek .

Ada tiga unsur yang selalu harus dikendalikan dalam proyek konstruksi adalah :

1. Kemajuan yang dicapai dibandingkan dengan kesepakatan kontrak.

2. Pembiayaan terhadap rencana anggaran.

3. Mutu hasil pekerja terhadap spesifikasi teknis.

II.7.1 Pengendalian Waktu

Waktu kerja pada proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho adalah

sebagai berikut :

1. Waktu kerja biasa adalah 56 jam dalam seminggu terhitung dari jam 08.00 sampai

dengan jam 17.00 (belum termasuk jam kerja lembur).

DINA RIZKIA – 121 13 5004 28


2. Waktu kerja lembur pertama dari jam 17.00 sampai dengan jam 22.00 (terhitung 1

hari kerja).

3. Waktu kerja lembur kedua (pengecoran) dari jam 22.00 sampai dengan jam 08.00

(terhitung 2 hari kerja).

II.7.1.1 Diagram Batang

Sistem ini biasanya digunakan tender dan berguna untuk mengetahui waktu

pelaksanaan proyek secara global. Namun sistem ini mempunyai keterlambatan antara lain

sukar dimonitor penyimpangannya pada pertengahannya pada pertengahanan pekerjaan,

kurang memberikan gambaran dari ketergantungan antara satu kegiatan dengan kegiatan

yang lainnya dan tidak diketahui kegiatan yang kritis serta tidak dapat mengetahui adanya

tenggang waktu untuk kegiatan yang tidak kritis.

Cara pembuatan diagram batang :

1. Investasi jenis kegiatan.

2. Menyusun urutan dari masing – masing kegiatan.

3. Menghitung volume dari tiap jenis pekerjaan.

4. Menghitung total hari kerja secara keseluruhan.

5. Memperkirakan durasi pelaksanaan masing – masing pekerjaan.

6. Menentukan jangka waktu penyelesaian dari masing – asing pekerjaan.

7. Menggambar diagram batang.

II.7.1.2 Kurva - S

Kurva – S adalah suatu metode untuk menganalisa kemampuan proyek berdasarkan

volume pekerjaan dalam waktu yang telah ditempuh selama proyek berlangsung. Kurva – S

secara luas digunakan pada proyek – proyek konstruksi, disamping metode konvesional.

Kurva-S ini terdiri dari dua sumbu, vertikal dan horizontal. Sumbu horizontal menunjukkan

keseluruhan pekerjaan., sedangkan sumbu vertikal digunakan untuk menunjukkan besar

nilai komulatif kemajuan pekerjaan tiap unit pekerjaan.

Kurva – S ini berfungsi sebagai :

DINA RIZKIA – 121 13 5004 29


1. Alat pengontrol pekerjaan dalam persentasi di lapangan.

2. Sebagai referensi atau pegangan pihak owner dalam mengevaluasi prestasi.

3. Untuk referensi control pembayaran.

Ada beberapa kondisi kurva – S yang dapat kita lihat dibawah ini :

1. Kurva – S dimana rencana dan aktual berhimpit

Kondisi ini menunjukkan bahwa pelaksanaan proyek sesuai dengan prestasi dan jadwal

pelaksanaan.

2. Kurva – S aktual diatas kurva – S rencana.

Kondisi ini menunjukkan bahwa prestasi melampaui target.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 30


3. Kurva – S aktual dibawah kurva – S rencana.

Kondisi ini menunjukkan bahwa prestasi dibawah target (mengalami keterlambatan kerja).

Kurva S Terlampir Pada Lampiran II.4

II.7.1.3 Master Time Shedule

Master Time Schedule adalah jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan proyek secara

global dan luas mencakup jadwal pekerjaan secara item – item pekerjaan yang ditinjau

secara umum. Master Time Schedule ini dibuat sebagai dasar penetuan waktu pelaksanaan

setiap item pekerjaan dan progress yang diharapkan tercapai.

Dalam master time schedule terdapat hal-hal sebagai berikut :

1. Waktu pelaksanaan setiap item pekerjaan.

2. Bobot volume dari setiap item pekerjaan.

3. Kurva – S dari proyek tersebut.

4. Progress yang siapkan per periode waktu.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 31


II.7.2 Shedule Material

Para penyelenggara proyek harus mempunyai perhatian yang sangat besar terhadap

material dan peralatan, karena mempunyai nilai terbesar dari total biaya proyek.

Pengendalian material dan peralatan bukan hanya meliputi pembelian saja, melainkan juga

melakukan pekerjaan – pekerjaan lainnya yang dapat menunjang kelancaran pengadaan itu

sendiri, sehingga tidak mengganggu kelancaran proyek. Spesifikasi dalam pengadaan

material dapat dibagi menjadi dua bagian :

1. Spesifikasi tertutup

Jika suatu material dikatakan harus memakai satu jenis produk, jenis ataupun merek

tertentu dan tidak dapat digantikan oleh produk lain. Pada spesifikasi tertutup juga

disebutkan alasan berupa mutu dan sifat – sifat merek material yang digunakan.

2. Spesifikasi terbuka

Jika suatu material dikatakan dapat dipakai oleh beberapa macam produk merek,

yang berarti pihak kontraktor dapat memilih dari beberapa pilihan material. Pada

spesifikasi terbuka ini dapat berupa kesamaan mutu ataupun sifat – sifat bahan

material.

Pada proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini spesifikasi yang digunakan

dalam pengadaan material adalah spesifikasi tertutup.

II.7.3 Pengendalian Mutu

Pengendalian mutu proses konstruksi harus diarahkan pada upaya untuk memenuhi

persyaratan dan segenap kebutuhan pemberi tugas (owner). Seperti diketahui kebutuhan

tersebut dinyatakan dalam bentuk kriteria perencanaan yang akan memandu secara

keseluruhan proses rekayasa, perencanaan dan penyusunan spesifikasi teknis.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 32


Pengendalian mutu bersifat mendasar dan harus diterapkan pada seluruh proyek,

baik pada perencanaan maupun konstruksi fisiknya. Agar upaya pengendalian mutu dapat

terlaksana dengan baik, maka seluruh tahap perencanaan dan pengambilan keputusan,

langkah demi langkah, dihubungkan dengan satu titik kontrol, di mana perencanaan yang

sedang dikembangkan ditinjau secara formal. Sudah selayaknya apabila upaya

pengendalian mutu mendapatkan cukup perhatian karena erat kaitannya dengan faktor

pembiayaan, perencanaan dan pengadaan. Semakin tinggi tuntutan mutu, tentu memerlukan

pembiayaan yang meningkat pula.

Pada prinsipnya pengendalian mutu adalah :

1. Mengarahkan agar pelaksanaan konstruksi sesuai dengan spesifikasi teknis dan

dokumen kontrak.

2. Mencakup pertimbangan ekonomi dan penetapan jenis material metode konstruksi

yang dipakai dengan memastikan bahwa perencanaannya telah memenuhi syarat

peraturan pembangunan.

Unsur utama pengendalian mutu pada tahap konstruksi fisik adalah pengawas lapangan,

dalam hal ini adalah konsultan pengawas yang bertanggung jawab agar kegiatan harian

kontraktor memberi hasil akhir yang sesuai dengan spesifikasi kontrak.

Pengendalian mutu pada proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini meliputi :

Pengetesan beton (slump test)

Pengujian ini bertujuan untuk mengetahui kadar air beton yang berhubungan

dengan mutu beton. Pada proyek pembangunan Apartemen Tree Park ini nilai

slump yang dipakai yaitu 12±2 cm. pengujian ini dilakukan dengan menggunakan

kerucut Abrams. Cara pengujiannya adalah sebagai berikut :

Siapkan tabung kerucut yang berukuran diameter bawah 20 cm, tinggi 30

cm, dan diameter atas 10 cm.

Siapkan pula batang pengaduk, biasanya terbuat dari besi bulat dengan

panjang ± 50 cm.

Simpan kerucut dimana bagian atas berdiameter 10 cm.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 33


Ambil beton dan masukan ke dalam kerucut hingga penuh dengan tiga kali

tahapan pengisian.

Setiap tahapan pemasukan beton tusuk-tusuklah dengan menggunakan

tongkat sebanyak 25 kali.

Buka kerucut dengan perlahan.

Simpanlah kerucut pada samping beton yang akan diuji.

Ukur penurunan beton yang terjadi setelah kerucut dibuka, dengan cara

menyimpan tongkat di atas kerucut dan ukur kedalaman beton tersebut dari

tongkat dengan meteran.

Toleransi dari kekentalan beton yang diinginkan untuk test ini yaitu ± 2 cm.

Ketentuan pada proyek ini kekentalan beton yang ditetapkan adalah 12 cm.

Jika tes benar maka beton dapat digunakan.

Test Uji Tekan Beton (Uji Silinder Beton)

Tes uji kuat bertujuan untuk mengetahui kuat tekan beton karakteristik (kuat tekan

maksimum yang dapat diterima oleh beton sampai beton mengalami kehancuran).

Cara pengujian :

Silinder diameter 15 cm dan tinggi 30 cm dipersiapkan.

Cetakan silinder diletakan pada pelat atas baja yang telah dibersihkan dan

sisi dalamnya diolesi minyak pelumas secukupnya agar mempermudah

pelepasan beton dari cetakannya.

Adukan beton yang dipakai pada pengujian slump test dimasukan kedalam

cetakan yang dibagi dalam tiga lapisan yang sama.

Adukan beton ditusuk-tusuk sebanyak 25 kali disetiap lapisan.

Bagian atasnya diratakan dan diberi kode tanggal pembuatan.

Beton didiamkan selama 24 jam dan direndam dalam air (curing) selama

waktu tertentu, kemudian diserahkan ke laboratorium untuk dilakukan

pengetesan beton.

Uji Tarik Besi

Pengecekan diameter tulangan dengan menggunakan jangka sorong.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 34


Pemotongan panjang sampel benda uji sesuai dengan spesifikasi pengujian.

Pemberian tanda tiap 5 cm pada sampel (sebagai pembanding perubahan

panjang setelah uji kuat tarik).

Penempatan sampel pada alat uji kuat tarik dan memulai pengujian.

Pembacaan gerak jarum hingga tulangan putus.

Dari hasil uji kuat tarik diperoleh grafik antara besarnya gaya yang diberikan

dengan perubahan panjang sampel hingga sampel putus. Hasil ini

dibandingkan dengan standar SNI untuk besi tulangan apakah memenuhi

atau tidak.

Hasil Pengujian Terlampir Pada Lampiran II.5

II.7.4 Pengendalian Biaya

Pengendalian biaya ini bertujuan untuk menjamin bahwa biaya final proyek tidak

melebihi anggaran. Biaya proyek dibagi menjadi dua, yaitu Fixed Cost dan Variable Cost.

Fixed Cost adalah biaya yang dikeluarkan berdasarkan RAB. Sedangkan Variable Cost

adalah biaya yang dikeluarkan secara rutin pada setiap bulan seperti gaji karyawan,

kebutuhan kantor (listrik, telpon, ATK, dan lain-lain), kebutuhan K3. Untuk menghindari

pembengkakan biaya pada proyek, maka konsultan manajemen konstruksi melakukan

tugas-tugas berikut :

1. Mengadakan evaluasi terhadap estimasi biaya, alokasi dan cash flow untuk semua

kegiatan proyek, serta rekomendasi berupa koreksi-koreksi sehubungan dengan

program pencapaian sasaran secara efisien.

2. Menekan seminimal mungkin penyimpangan-penyimpangan pekerjaan, terutama yang

berkaitan dengan kualitas dan kuantitas material dan kegiatan konstruksi.

3. Menekan waktu pelaksanaan sesuai dengan waktu rencana awal.

4. Membuat laporan keuangan proyek yang dilengkapi dengan cash disdursement secara

periodic serta mengevaluasinya terhadap kurva – S.

Dari rencana anggaran pelaksanaan dapat diketahui besaranya volume pekerjaan,

berapa banyaknya material yang dibutuhkan, jumlah realisasi biaya pekerjaan ini harusnya

DINA RIZKIA – 121 13 5004 35


lebih kecil atau lebih besar, supaya didapat keuntungan untuk perusahaan. Penekanan biaya

dapat dilakukan dengan adanya inovasi – inovasi baru dibidang pelaksanaan tanpa

mengurangi kualitas dari mutu bangunan itu sendiri.

II.7.5 Pengendalian Sumber Daya Manusia

Pengendalian merupakan bagian dari proses manajemen proyek yang membentuk

daur siklus. Pada dasarnya siklus merupakan kegiatan terus menerus seiring dengan

berlangsungnya proses rekayasa konstruksi. Setiap operasi pekerjaan selalu diawali dengan

membuat jadwal rencana kerja, dan hasil yang dicapai selama berlangsungnya pelaksanaan

pekerjaan harus diukur dan dibandingkan terhadap rencana semula. Jika dijumpai

penyimpangan-penyimpangan, perlu diterapkan fungsi pengendalian sumber daya dalam

upaya membawa kembali pelaksanaan pekerjaan ke rencana semula. Apabila tidak

mungkin dilakukan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan rencana semula, maka perlu

dilakukan revisi jadwal yang selanjutnya dipakai sebagai dasar penilaian kemajuan

pekerjaan pada saat berikutnya. Sumber daya yang diperlukan untuk pelaksanaan proyek

konstruksi dapat dibagi menjadi 2 golongan utama, yaitu :

1. Kemahiran teknis, metode kerja dan manajemen yang baik.

2. Pekerja konstruksi, mesin, peralatan dan material.

Penempatan tenaga kerja yang sesuai dengan jumlah dan kemampuannya dapat

menunjang tercapainya efisiensi dalam suatu pekerjaan proyek (the right man in the right

place). Oleh karena itu, diperlukan suatu pengendalian mutu tenaga kerja.

Pada proyek pembangunan Tree Park Apartement & Soho ini, seluruh pengadaan

tenaga kerja diserahkan pada tim pelaksana. Jika target proyek direncanakan selesai dengan

waktu yang terbatas, maka juga harus ditambah jumlah tenaganya sesuai dengan

kebutuhan. Perlu diperhatikan juga bahwa belum tentu dengan jumlah tenaga kerja yang

banyak, pekerjaan dapat segera terselesaikan. Hal ini juga menyebabkan pemborosan dalam

pembayaran upah tenaga kerja. Penentuan jumlah tenaga kerja juga harus sesuai dengan

DINA RIZKIA – 121 13 5004 36


produktifitas tenaga kerja itu sendiri. Diperlukan perhitungan yang matang agar diperoleh

jumlah tenaga yang efisien dan optimum agar target pekerjaan dapat terpenuhi.

Pengendalian Sumber Daya Manusia pada proyek pembangunan Tree Park Apartement &

Soho ini melalui Tahap Rekrutmen.

Rekrutmen tenaga kerja/Recruitment.

Rekrutmen biasa dilakukan oleh mandor yang ditunjuk langsung oleh kontraktor.

Mandor inilah yang merekrut para pekerja proyek sesuai dengan kemampuan dan

keahliannya masing-masing.

II.7.6 Pengendalian K3 (Kesehatan dan Keselamatan Kerja)

Dalam sebuah proyek, pengendalian dan pengawasan tersebut harus selalu ada dan

diutamakan, sebab menyangkut berhasil tidaknya proyek tersebut. Secara umum

pengendalian tersebut meliputi hal-hal sebagai berikut :

a. Dalam sebuah proyek, pengendalian dan pengawasan tersebut harus selalu ada dan

diutamakan, sebab menyangkut berhasil tidaknya proyek tersebut. Secara umum

pengendalian tersebut meliputi hal-hal sebagai berikut penentuan standar, yaitu

penentuan tolak ukur dalam menilai hasil pekerjaan dari segi kualitas dan ketepatan

waktu.

b. Pemeriksaan, yaitu melakukan pemeriksaan terhadap hasil pekerjaan untuk

mengetahui sejauh mana kemajuan hasil pekerjaan.

c. Perbandingan, yaitu membandingkan hasil pekerjaan yang telah diketahui dan

dicapai dengan rencana yang ditentukan. Dari perbandingan ini dapat diketahui

apakah pelaksanaan proyek berjalan lancar atau mengalami keterlambatan.

d. Tindakan korektif, yaitu mengadakan evaluasi terhadap pelaksanaan proyek. Bila

ada kesalahan atau penyimpangan maka perlu dipikirkan pemecahannya dan

pelaksanaan selanjutnya.

DINA RIZKIA – 121 13 5004 37


Perlindungan tenaga kerja dalam suatu proyek dimaksudkan agar tenaga kerja dapat

secara aman melakukan pekerjaannya sehari-hari sehingga dapat meningkatkan

produktivitas kerja dan kualitas pekerjaan.

Penerapan K3 pada proyek pembangunan Tree Park Aparetemnt & Soho ini memakai APD

(Alat Pelindung Diri) yaitu seperti safety shoes, safety shoes, dan rompi. Untuk safety

gedungnya memakai safety wing, safety net dan rambu – rambu hydran

DINA RIZKIA – 121 13 5004 38

Bab II Manajemen Proyek

Documents

Transcript of Bab II Manajemen Proyek