BAB 2 LANDASAN TEORI - lib.ui.ac.idlib.ui.ac.id/file?file=digital/123285-R010809-Pengaruh...

Bab 2 Landasan Teori

7

BAB 2

LANDASAN TEORI

2.1 Pendahuluan

Untuk mencapai keberhasilan dalam suatu proyek maka diperlukan pemahaman

dan penguasaan yang cukup mengenai kompetensi manajemen proyek. Manajemen

proyek terdiri dari 13 knowledge area dimana salah satunya adalah manajemen finansial.

Untuk mendapatkan pengelolaan proyek dengan system manajemen finansial yang baik

dibutuhkan informasi mengenai faktor – faktor kompetensi yang diperlukan dan kriteria

manajer proyek yang kompeten untuk menjalani proyek tersebut. Dalam bab 2 ini, akan

dipaparkan teori mengenai proyek konstruksi, manajer proyek, kompetensi yang harus

dimiliki oleh seorang manajer proyek dan kesimpulan.

2.2 Definisi Proyek dan Proyek Konstruksi

Ada beberapa yang dapat dipaparkan dalam menjelaskan arti dari proyek.

Menurut Imam Soeharto dalam bukunya yang berjudul manajemen proyek dari tahap

konseptual sampai operasional, proyek adalah satu kegiatan sementara yang berlangsung

dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan

untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas. Sedangkan

Sultan Syah Mahendra didalam bukunya manajemen proyek mengartikan proyek secara

sederhana sebagai suatu rangkaian kegiatan yang terencana dan dilaksanakan secara

berurutan dengan logika serta menggunakan banyak jenis sumber daya, yang dibatasi

oleh dimensi biaya, mutu dan waktu. Sementara Dr.J.M Juran mendefinisikan proyek

sebagai suatu permasalahan yang telah dijadwalkan solusinya (problem scheduled for

solution).

Dari definisi diaatas, kita dapat menggaris bawahi beberapa kata, seperti kegiatan

sementara, jangka waktu terbatas, alokasi sumber daya, dan sasaran yang jelas. Dari kata

– kata diatas dapat menggambarkan ciri khas dari proyek, yaitu :

1. Memiliki Tujuan Khusus. Proyek bertujuan untuk menghasilkan suatu kerja

akhir yang dapat berbentuk bangunan atau infrastruktur, tergantung dari

proyeknya.

Pengaruh tingkat pemahaman..., Dirgantara Putra, FT UI, 2008


8

2. Ada keterbatasan waktu, biaya serta sumber daya yang digunakan. Suatu

proyek adalah suatu proses kerja yang terencana sehingga dalam pelaksanaannya

diperlukan ketelitian dan ketepatan analisa dan kerja.

3. Sifatnya sementara. Suatu pekerjaan proyek dibatasi oleh pencapaian

penyelesaian tugasnya. Pada saat tujuan dari perencanaan telah tercapai, maka

pada saat itu pula kegiatan proyek berakhir.

4. Proyek bukanlah kegiatan yang bersifat rutinitas. Proyek merupakan kegiatan

yang dinamis, berubah – ubah intensitasnya selama proyek berlangsung, terlebih

bila proyek tersebut memiliki tahapan kerja yg saling berkaitan sehingga

perubahan pada satu tahap pengerjaan dapat mempengaruhi dan merubah tahapan

selanjutnya, hal ini tergantung perencanaan awalnya.

Perencanaan proyek merupakan suatu kegiatan yang sangat kompleks yang

mencakup banyak aspek dalam proyek. Pada pelaksanaan suatu proyek , terdapat tiga

parameter yang membatasi kegiatan suatu proyek yaitu jumlah biaya yang tersedia,

jangka waktu pelaksanaan yang ada serta kualitas mutu yang ingin dicapai. Ketiga

batasan tersebut lebih dikenal dengan tiga kendala. Hubungan ketiganya dapat

digambarkan sebagai berikut

Gambar 2.1. Parameter yang membatasi kegiatan suatu proyek3

3 Kuliah project, Dosen : Ir. Yusuf Latief, 2007, ppt

TIME

RESOURCES

COST

QUALITY



9

Seperti yang telah disebutkan diatas bahwa suatu proyek bersifat sementara dan

terbatas, maka dalam suatu proyek pelaksanaan pekerjaannya dibatasi oleh tiga factor

pembatas yaitu:

1. Biaya ( anggaran yang tersedia )

Suatu proyek tidak dapat terlepas dari ada atau tidaknya dana yang tersedia.sehingga

suatu proyek harus dapat dilaksanakan sesuai dengan anggaran yang telah ditentukan

sebelumnya. Dengan kata lain, proyek harus dilaksanakan secara efisien dan terencana

sehingga penggunaan anggaran yang tersedia sesuai dengan yang telah dianggarkan pada

perencanaan awalnya.

2. Jadwal (waktu ) yang telah ditentukan.

Suatu proyek bukanlah pekerjaan yang dapat dilakukan secara terus menerus hingga

selesai namun tanpa batasan waktu. Setiap proyek memiliki pembatasan waktu

pengerjaannya, sesuai dengan perencanaan awalnya. Apabila proyek bertujuan untuk

menghasilkan suatu produk, maka produk tersebut harus diselesaikan sebelum melewati

batas waktu yang ditentukan.

3. Kualitas (mutu) dari hasil proyek.

Suatu proyek harus dapat dijalankan untuk mencapai hasil akhir yang sesuai dengan

persyaratan dan mutu yang ingin dicapai, misalnya suatu proyek gedung, maka proyek

tersebut harus menghasilkan sebuah gedung yang memiliki kekuatan dan ketahanan yang

sesuai dengan standard an perencanaan.

Suatu proyek hanya dilakukan sekali saja, sehiungga orang – orang yang terlibat

dalam suatu proyek dapat melaksanakan pekerjaan lain setelah proyek tersebut selesai.

Sehingga dapat dikatakan organisasi yang terlibat di dalam suatu proyek bersifat

sementara dan tidak terikat terus menerus.

Proyek konstruksi adalah suatu kegiatan yang hasil akhirnya adalah bangunan

atau konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, baik itu dipergunakan

sebagai tempat tinggal maupun sarana kegiatan lainnya seperti bangunan gedung, jalan,

jembatan, rel dan jembatan kereta api, terowongan, bangunan air dan drainase, bangunan

sanitasi, landasan pesawat terbang, pembangkit listrik, dll. Kegiatan konstruksi tersebut

meliputi perencanaan, persiapan, pembuatan, pembongkaran dan perbaikan/perombakan

bangunan.

Dari pendefinisian diatas kita dapat melihat bahwa proyek konstruksi adalah

proyek yang beragam bentuk pekerjaannya mulai dari yang sederhana hingga yang

kompleks. Begitu pula dengan proses kegiatannya pun beragam sesuai dengan jenis



10

proyeknya. Ukuran, kapabilitas, dan struktur dari organisasi proyeknya pun tidak sama

pula, tergantung dari skala dan kompleksitas/kerumitan dari proyeknya. Keseluruhan

proses dari komunikasi, pengawasan, serta hubungan antara desain dan konstruksi,

pemilihan tenaga pelaksanaan serta pelaksanaan pekerjaan konstruksi serta peralatan

yang digunakan akan berbeda anatar beberapa jenis proyek.

2.2.1. Tipe Proyek Konstruksi

Secara umum konstruksi/proyek konstruksi dapat dibagi atas empat jenis yaitu,:

1. Residential Construction (konstruksi pemukiman )

Jenis konstruksi ini meliputi perumahan keluarga tunggal, perumahan kota unit

ganda, rumah pangsa/susun, rumah pangsa bertaman dan rumah pangsa yang

diperlakukan sebagai milik sendiri (kondominium). Klasifikasi yang diuraikan disini

semata – mata didasarkan kepada segi pandang pemiliknya.

2. Building Construction (konstruksi Gedung)

Jenis ini meliputi bangunan – bangunan yang meliputi took pengecer yang kecil

sampai pada kompleks peremajaan kota, mulai dari sekolah dasar hingga universitas baru

yang lengkap, rumah sakit, mesjid, bangunan bertingkat perkantoran komersial, bioskop,

gedung pemerintah, pusat rekreasi, pabrik industri kecil/ringan dan pergudangan. Struktur

– struktur ini membentuk lingkaran non pemukiman jika kegiatan dilakukan di bidang

perdagangan, pendidikan, pemerintahan, kelembagaan social, keagamaan, dab rekreasi.

3. Heavy Engineering Construction (konstruksi Rekayasa Berat)

Konstruksi ini meliputi bendungan dan terowongan yang dapat menyediakan

tenaga listrik hidro, pengendalian banjir dan irigasi, jembatan yang berukuran jalan

setapak hingga yang berukuran momen –negeri yang terkenal didunia. Bangunan

transportasi lainnya mencakup jaringan jalan kereta api antar provinsi, pelabuhan udara,

jalan raya dan system transportasi cepat diperkotaan, bandara dan bangunan pelabuhan

termasuk dalam kategori ini. Termasuk pula jalur pipa, bangunan pelayanan umum

seperti system penyaringan dan distribusi air minum, saluran roil dan pengumpulan air

hujan, system penanganan dan pembuangan bahan limbah, jaringan listrik dan jaringan

komunikasi.

4. Industrial Construction (konsruksi Industri)

Proyek – proyek ini meliputi pabrik pengilangan minyak bumi dan petrokimia,

pabrik bahan bakar sintetik, pusat pembangkit listrik dari bahan fosil hingga tenaga



11

nuklir. Pemgembangan usahan pertambangan, pabrik industri dan berat, serta fasilitas

yang dibutuhkan untuk pelayanan umum dan industri dasar lainnya.

2.3 Manajer Proyek

Manajer proyek adalah orang yang ditunjuk dan bertanggung jawab untuk

mengelola dan memimpin suatu proyek. Manajer proyek adalah tenaga kontraktor yang

mewakili perusahaan kontraktor-nya dilapangan, yang bertanggung jawab secara teknis

atas terselenggaranya pelaksanaan proyek sesuai dengan performance yang disyaratkan

dalam kontrak. Manajer proyek adalah pimpinan, organisator, integrator dan coordinator

proyek yang bertugas dan bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek secara

keseluruhan, mulai proses perencanaan, pelaksanaan, pengendalian sampai penyelesaian,

yang mencakup aspek manajerial, teknis, admistrasi dan finansial, serta lingkungan, dan

harus memberikan pertanggung jawabannya kepada pimpinan perusahaan.

Manajer proyek berasal dari berbagai latar belakang pekerjaan, pekerja dan

manajer konstruksi, sarjana teknik dan arsitek adalah beberapa contoh. Tidak ada alasan

mendasar bagi para manajer proyek untuk memiliki latar belakang yang khusus; namun

latar belakang teknik umumnya berguna dalam proyek-proyek teknik dan demikian pula

para spesialis dapat menerapkan pengetahuannya dalam proyek yang menjadi

spesialisasinya. Umum dikatakan bahwa pengetahuan teknik saja tidak cukup untuk

keberhasilan suatu proyek.

Dalam pelaksanaan tugasnya manajer proyek harus melaksanakan semua fungsi – fungsi

yang dibebankan kepadanya. The project management institute mengidentifikasikan

fungsi dasar manajer proyek, yaitu4 :

• Mengatur cakupan proyek dengan menentukan sasaran – sasaran dan kegiatan

yang harus dilakukan untuk membantu pemahaman dan tindakan koreksi yang

diperlukan.

• Mengatur sumber daya manusia yang terlibat dalam proyek

• Mengatur komunikasi untuk mengamati bahwa pihak – pihak terkait telah diberi

informasi dan memiliki informasi yang cukup untuk menjaga proyek tetap pada

landasannya.

• Mengatur waktu dengan perencanaan dan penjadwalan.

• Mengatur kualitas agar hasil – hasil proyek memuaskan. 4 Avraham Shtub, Jonathan F. Bard Dan Shlomo Globerson, Projct Management : Engineering, Technology and implemention (New Jersey : Prentice Hall:Inc, 1994) hal 14-15



12

• Mengatur biaya agar proyek dilaksanakan pada biaya yang minimum dan sesuai

anggaran.

Dalam banyak hal, tugas manajer proyek adalah sama dengan manajer fungsional

yang lain. Dan seperti manajer tradisional, manajer proyek juga harus merekrut anggota –

anggota yang efektif , menyediakan suatu kerangka kerja untuk kegiatan – kegiatan

proyek, menjaga visi perusahaan dengan jelas, mengkoordinir kegiatan – kegiatan,

bernegosiasi dengan pejabat – pejabat yang lebih tinggi, menengahi konflik, menetapkan

target – target penting, mengelola budget, memastikan bahwa setiap orang memberi

konstribusi dan manfaat, menjaga kegiatan pada landasannya, menjamin bahwa sasaran

proyek diselesaikan tepat waktu dan sesuai anggaran.

Manajer proyek mempunyai peranan sangat besar dalam menentukan

keberhasilan proyek. Dalam proyek yang besar, peranan tipikal dari manajer proyek

adalah bertindak sebagai pengambil keputusan, pemberi delegasi, pengarah, pemberi

motivasi, dan pembuat jadwal kegiatan untuk bawahan5. Manajer proyek

bertanggungjawab untuk mengintegrasikan dan megkoordinasikan semua kegiatan –

kegiatan. Untuk melakukan hal itu manajer proyek memerlukan komunikasi dan

interpersonal skill yang kuat, harus terbiasa dan akrab dengan kegiatan – kegiatan setiap

garis organisasi serta harus memiliki pengetahuan umum tentang teknologi yang harus

digunakan. Peranan manajer proyek dapat dimulai pada tahap – tahap berbeda dalam

siklus suatu proyek6. Beberapa manajer proyek terlibat sejak awal, yaitu membantu

memilih proyek, membentuk tim, menegosiasi kontrak. Manajer proyek lainnya dapat

memulai pada tahap selanjutnya dan ditugaskan melaksanakan rencana dimana mereka

tidak ikut dalam pengembangannya. Dalam beberapa hal, kebanyakan manajer proyek

menghadapi isu – isu dasar : penjadwalan, pembuatan budget, alokasi sumber, mengelola

sumber, hubungan – hubungan antar manusia dan negosiasi7.

Seorang manajer mempunyai persyaratan lain yang berhubungan dengan

peranannya yaitu mempunyai hubungan yang positif dengan bawahan, dapat bersaing

dengan manajer – manajer yang lain pada tingkat yang sama, dapat bersifat tegas,

langsung mengatur bawahan dan memperlihatkan kekuasaannya, menyelenggarakan

tugas – tugas rutin admistratif yang dibutuhkan oleh pekerjaannya. Selain itu sebagai 5 Harvard Business Essentials, Managing Projects Large and Small ( Boston : Harvard Business Scholl Press, 2004 ) hal 17 6 Harold Kezner, Project Management : A System Approach to Planning , Scheduling and Cntrolling ( Van ostrand Reinhold, 1995) hal 10 7 Avraham Shtub, Jonathan F. Bard Dan Shlomo Globerson, Projct Management : Engineering, Technology and implemention (New Jersey : Prentice Hall:Inc, 1994) hal 14



13

penanggungjawab tunggal, manajer proyek berperan mengintegrasikan dan

mengkoordinir semua konstribusi – konstribusi dan mengarahkannya kepada

penyelesaian proyek secara sukses8.

Salah satu faktor penting dalam keberhasilan suatu proyek adalah kualitas dan

kemampuan dari manajer proyek, karena manajer proyek adalah orang yang bertanggung

jawab atas suatu proyek tertentu, dan membawahi beberapa kelompok kerja terdiri dari

para spesialis, mengkoordinasikan, menggabungkan dan mengarahkan berbagai kegiatan

proyek dalam batas – batas biaya, mutu dan waktu yang ditentukan. Beberapa sikap

(attributes) manajer proyek yang diinginkan sebagai pihak yang bertanggung jawab

mengintegrasikan dan mengkoordinasikan semua konstribusi – konstribusi dan

mengarahkannya untuk menyelesaikan proyek secara sukses meliputi 9:

• Kemampuan untuk memilih dan mengembangkan suatu tim operasional sejak

awal.

• Kemampuan manajemen dan kepemimpinan.

• Kemampuan untuk mengantisipasi masalah – masalah, memecahkan masalah –

masalah, dan membuat keputusan.

• Kemampuan untuk mengintegrasikan proyek stakeholders

• Mengoperasikan dengan fleksibel

• Kemampuan merencanakan, mendapatkan, dan memperlancar tindakan –

tindakan

• Kemampuan membujuk dan bernegosiasi

• Memahami lingkungan dimana proyek dikelola

• Kemampuan memonitor dan mengendalikan.

• Kemampuan melaksanakan kontrak, cakupan pekerjann, dan cakupan perubahan

– perubahan.

• Kemampuan mengelola didalam suatu lingkungan yang konstan berubah

• Kemampuan menjaga kebahagiaan klien.

Manajer proyek yang berperanan dan bertanggungjawab dalam mengelola suatu

proyek konstruksi harus mampu menghasilkan kinerja yang baik. Oleh karena itu seorang

8 Roy Burke , Project Management : Planning and Controlling Techniques. (2003) hal 11 9 Ibid, Hal 12



14

manajer proyek yang baik harus memiliki syarat – syarat kompetensi yang merupakan

faktor kunci penentu dalam menyelesaikan pekerjaannya dengan baik.

2.4 Kompetensi

2.4.1 Pengertian Kompetensi

Dalam mengelola suatu proyek konstruksi diperlukan beberapa sumber daya

seperti manusia, material, peralatan, uang, metode, informasi, dimana unsur manusia

merupakan faktor yang paling penting karena manusia menjadi pemikir dan pelaksana

yang menggunakan dan menggerakkan unsur – unsur yang lain untuk mencapai

keberhasilan proyek. Dalam pelaksanaan pengelolaan proyek tersebut, manajer proyek

harus memberikan kinerja yang tinggi agar dapat diperoleh hasil proyek yang baik. Untuk

mencapai maksud tersebut, diperlukan seorang manajer proyek yang mempunyai

kompetensi yang dibutuhkan untuk mencapai keberhasilan pembangunan proyek

konstruksi tersebut.

Menurut keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia

Nomor : KEP-227/MEN/2003, kompetensi kerja adalah kemampuan kerja setiap individu

yang mencakup aspek pengetahuan, keterampilan, dan sikap kerja yang sesuai dengan

standard yang diterapkan.

Kompetensi merupakan karakteristik – karakteristik fundamental pada orang dan

mengindikasikan cara – cara berperilaku atau berpikir, melakukan generalisasi di

berbagai situasi , dan menetap selama waktu yang cukup lama. Lebih jauh lagi mengenai

kompetensi, para pakar kompetensi yang tergabung dalam kelompok Hay-Mcber (

dipelopori McClelland, Boyatzis, Spencer ) mengemukakan enam tipe kompetensi

sebagai berikut10 :

• Motivies adalah hal – hal yang dipikirkan seseorang atau inginkan secara

konsisten yang menimbulkan tindakan

• Traits adalah karakteristik fisik dan respon – respon konsisten terhadap situasi

atau informasi.

• Self-concepts, dalam kategori ini tercakup sikap – sikap, values, atau self-image

seseorang.

• Keterampilan adalah kemampuan melakukan tugas fisik atau mental.

10 Syaiful F. Prihadi , Assesment Center Identifikasi, Pengukuran, dan Pengembangan Kompetensi ( Jakarta : Gramedia Pustaka Utama, 2004) hal 90-95



15

• Pengetahuan, kategori ini merujuk pada informasi yag dimiliki seseorang dalam

bidang – bidang content tertentu.

Knowledge

Informasi yang dimiliki oleh seseorang

didalam suatu area tertentu

Skills

Perilaku yang mendemonstrasikan

pengalaman

Self – Concepts ( konsep tentang diri

sendiri), attitude (sikap), nilai – nilai dan

self image ( kesan tentang diri sendiri)

Traits ( sifat – sifat )

Suatu kecendrungan umum untuk

berperilaku menurut suatu cara tertentu

Motivies

Pikiran – pikiran yang muncul yang

menggerakkan perilaku

Gambar 2.2. level – level kompetensi (sumber, Model iceberg dari Hay-Mcber)

Keterangan:

• Garis pembatas merupakan batas permukaan laut

• Kompetensi pengetahuan dan skill merupakan karakteristik orang yang terlihat

dan relative di permukaan.

• Kompetensi – kompetensi self-concepts, traits, dan motivies lebih tersembunyi,

lebih dalam, dan pusat bagi kepribadian.



16

Kompetensi merupakan factor yang sangat penting bagi seorang manajer dalam

menghasilkan kinerja yang signifikan dalam menyelesaikan proyek karena manajer

bertugas melakukan tugas – tugas manajerial yang strategis seperti merencanakan dengan

baik, memilih teknologi dan metode yang diperlukan, melaksanakan dengan tepat,

mengendalikan dengan cermat dan melakukan perubahan – perubahan yang diperlukan.

2.4.2 Knowledge

Seorang manajer proyek tentunya harus memilki knowledge ( ilmu pengetahuan )

mengenai manajemen proyek sebagai salah satu kompetensi utama yang harus

dipenuhinya agar dapat menghasilkan kinerja yang signifikan dan menyelesaikan suatu

proyek. Manajemen Proyek adalah Aplikasi dari ilmu pengetahuan (knowledge),

ketrampilan (skill), alat (tools) dan teknik (technique) pada aktivitas proyek untuk

mencapai persyaratan/kebutuhan proyek. Manajemen Proyek diselesaikan melalui

penggunakan proses-proses seperti : inisiasi (initiating), perencanaan (planning),

pelaksanaan (executing), pengendalian (controlling), dan penutupan (closing).

Pemahaman dan pengunaan pengetahuan, keterampilan, alat – alat, dan teknik –

teknik yang diakui sebagai praktek – praktek yang baik tidak mencukupi bagi manajemen

proyek yang efektif. Manajemen proyek yang efektif menghendaki agar tim manajemen

proyek memahami dan menggunakan pengetahuan dan keterampilan paling sedikit lima

bidang keahlian berikut :

1. Pengetahuan pokok manajemen proyek

2. Aplikasi bidang pengetahuan, standar – standar dan peraturan – peraturan

3. Memahami lingkungan proyek

4. Pengetahuan dan keterampilan – keterampilan manajemen umum

5. Interpersonal Skill.11

Seperti yang telah dirumuskan dalam PMBOK ( Project Manager Body Of

Knowledge), terdapat 9 Knowledge Area untuk Project Management yaitu :

1. Project Integration Management

2. Project Scope Management

3. Project Time Management

4. Project Cost Management

5. Project Quality Management 11 PMI, Inc, PMBOK Guide to the project management body of knowledge ( an American National standar, 2004 ) hal 8-9



17

6. Project Human Resources Management

7. Project Communications Management

8. Project Risk Management

9. Project Procurement Management

Dan 4 Tambahan Knowledge Area untuk Project Management Construction

Extension, yaitu :

10. Project Safety Management

11. Project Environmental Management

12. Project Financial Management

13. Project Claim Management

Di indonesia sendiri untuk melakukan standarisasi dalam hal manajemen proyek

saat ini telah memiliki apa yang disebut dengan Standar Kompetensi Nasional untuk

Manajemen Proyek Konstruksi. Standar Kompetensi Nasional untuk Manajemen Proyek

Konstruksi ini diadopsi dari Bakuan Kompetensi yang dimiliki oleh Asosiasi Profesi

Keahlian Manajemenn Proyek (IAMPI- Ikatan Ahli Manajemen Proyek Indonesia) dan

Asosiasi Profesi Keahlian Manajemenn Konstruksi (HAMKI- Himpunan Ahli

Manajemen Konstruksi Indonesia) yang masing masing asosiasi mengadopsi dari bakuan

kompetensi yang dimiliki oleh AIPM (Australian Institute of Project Management) dan

CMAA (Construction Management association of America).

LPJKN (Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi Nasional) mengemas Bakuan

Kompetensi tersebut menjadi Manajemen Proyek Konstruksi Indonesia. Sehingga

layanan yang dapat diberikan adalah mencakup Manajemen Proyek (PM) dan

Manajemen Konstruksi (CM). Dalam hal ini Bakuan Kompetensi Manajemen Proyek

Konstruksi mencakup seluruh Pengetahuan yang harus dikuasai oleh Tenaga Ahli

dibidang Manajemen Proyek selaras dengan perkembangan/kebutuhan dunia jasa layanan

dibidang konstruksi, sehingga Pengetahuan & Standard Kompetensi menganut ketentuan

Internasional. (Australia dan USA).

Standar ini dikembangkan untuk diterapkan pada lintas-industri, yang

memungkinkan masing-masing industri atau perusahaan untuk mengembangkan

kompetensi khusus untuk keperluannya sendiri. Standar Kompetensi Nasional

Manajemen Proyek ini dirancang untuk mudah dipahami dan dilaksanakan, dan meliputi

berbagai kompetensi yang dibutuhkan manajemen proyek dan anggota tim proyek dalam

tugasnya. Disain Standarisasi ini mencerminkan masukan dari Industri di Indonesia.



18

Kesembilan unit kompetensi yang dinyatakan dalam Standar ini mencerminkan fungsi

utama manajemen proyek dan sebagai kunci dari proses yang dibutuhkan untuk

mengintegrasikannya.

Tiap-tiap unit dipecah menjadi sejumlah elemen yang mengandung kriteria dan data yang

dapat dinilai secara formal. Tiap elemen meliputi suatu fungsi atau proses manajemen

proyek.

Selama ini IAMPI mempunyai 3 (tiga) kualifikasi yaitu :

• Ahli Manajemen Proyek (Qualified Project Practitioner);

• Manager Proyek Madya ( Register Project manager);

• Manajer Proyek Utama (Master Project Director),

Sedangkan yang dimiliki HAMKI adalah

• Ahli Manajemen Konstruksi (Qualified CM Professionals);

• Manajer Konstruksi Madya ( Certified SM Professionals);

• Manajer Konstruksi Utama (Master CM Professionals).

Namun saat ini, sesuai standar kompetensi nasional Terdapat 3 (tiga) Kualifikasi

Keahlian yaitu :ahli manajemen proyek konstruksi pratama, ahli manajemen proyek

konstruksi madya, ahli manajemen proyek konstruksi utama.

2.4.2.1 Standard Kompetensi Manajemen Proyek Konstruksi Indonesia

1. Ahli Manajemen Proyek Konstruksi Pratama

Penerapan keahlian manajemen finansial untuk manajer proyek level 4 ( pratama) dapat

dilihat pada tabel dibawah ini :



19

Tabel 2.1. Unit 12 – Penerapan keahlian dalam Financial Management12

ELEMEN

KOMPETENSI

KRITERIA UNJUK KERJA

12.1 Berperan dalam

perencanaan Financial

proyek

12.1.1 Memberikan kontribusi di dalam mengidentifikasi

kebutuhan financial proyek sesuai dengan persyaratan

kontrak.

12.1.2 Memberikan kontribusi didalam mengidentifikasi kondisi

ekonomi., mengetahui estimasi biaya konstruksi, faktor

risiko proyek, Tax benefits.

12..2 Berperan dalam proses

pengendalian

Financial

12..2.1 Memberikan kontribusi dalam memonitor pengaruh yang

terindikasi kurang baik dan melakukan koreksi jika trend

negatif diketahui.

12..2.2 Memberikan kontribusi didalam pengendalian financial

dan pengendalian biaya yang dilaksanakan secara efektif

untuk menjamin semua item sesuai dengan budget dan

financial cash forecast.

12..3 Pencatatan dan

administrasi Financial

12.3.1 Memberikan kontribusi didalam merencanakan dan

memelihara penyimpanan informasi financial dan diatur

untuk memastikan bahwa persyaratan pelaporan,

kerahasiaan dan audit tersedia.

PERSYARATAN UNJUK KERJA / BATASAN VARIABEL

Lihat Persyaratan Unjuk Kerja secara umum untuk Level 4 pada Pendahuluan

Masukan yang diperlukan antara lain :

• Sumber pembiayaan

• Persyaratan kontrak

• Kondisi ekonomi

• Estimasi biaya konstruksi

• Tax benefits

• Faktor risiko

12 LPJKN “ Penerapan keahlian manajemen finansial “ kode unit : kon.mpk. 04.012.01



20

• Financial advisor

• Project financial Plan

• Cost & revenue baseline

• Change requests

Peralatan dan Teknik yang digunakan sebagai berikut :

• Feasibility study

• Sensitivity analysis


• Provision for added financing

• Test the financial plan

• Project accounting systems

• Internal & external audits

• Cash flow analysis

• Financial reports

• Cost filling systems

• Accounting/financial systems

2. Ahli Manajemen Proyek Konstruksi Madya ( Level – 5 )

Penerapan keahlian manajemen finansial untuk manajer proyek level 5 ( Madya )dapat




21


ELEMEN

KOMPETENSI


12.1 Perencanaan Financial

proyek

12.1.1 Mengidentifikasi kebutuhan financial proyek sesuai dengan

persyaratan kontrak dan kondisi ekonomi., mengetahui

estimasi biaya konstruksi, risk factor, Tax benefits.

12..2 Proses Pengendalian

Financial

12..2.1 Memonitor pengaruh yang terindikasi kurang baik dan

melakukan koreksi jika trend negatif diketahui

12..2.2 Pengendalian financial dan pengendalian biaya yang

dilaksanakan secara efektif untuk menjamin semua item

sesuai dengan budget dan financial cash forecast.


Administrasi Financial

12.3.1 Pembinaan merencanakan dan memelihara penyimpanan

informasi financial dan diatur untuk memastikan bahwa

persyaratan pelaporan, kerahasiaan dan audit tersedia.






• Kondisi ekonomi


• Durasi proyek

• Tax benefits

• Risk factor







22

• Change requests













3. Ahli Manajemen Proyek Konstruksi Utama ( Level – 6 )

Penerapan keahlian manajemen finansial untuk manajer proyek level6 (utama)dapat



ELEMEN

KOMPETENSI


12.1 Perencanaan Financial

proyek

12.1.1 Menentukan penilaian kondisi ekonomi., estimasi biaya

konstruksi, durasi proyek, risk factor, dan Tax benefits.

12..2 Proses pengendalian

Financial

12..2.1 Mengembangkan hasil monitoring pengaruh yang

terindikasi kurang baik dan melakukan koreksi jika trend negatif

diketahui..

12..2.2 Mengembangkan pengendalian financial dan pengendalian

biaya yang dilaksanakan secara efektif untuk menjamin semua




23

item sesuai dengan budget dan financial cash forecast..


administrasi Financial

12.3.1 Pengembangan perencanaan dan pemeliharaan

penyimpanan informasi financial dan diatur untuk memastikan

bahwa persyaratan pelaporan, kerahasiaan dan audit tersedia..






• Kondisi ekonomi


• Tax benefits

• Risk factor




• Change requests















24

Keterangan :

1. Unit Kompetensi. Unit kompetensi secara umum menggambarkan apa yang

diharapkan dari para personel manajemen proyek konstruksi dalam aspek kerja

tertentu. Suatu unit dapat berdiri sendiri sebagai fungsi lengkap di daerah

pekerjaan.

2. Elemen Kompetensi. Tiap unit terdiri dari sejumlah elemen yang mencerminkan

kompetensi yang diharapkan dimiliki oleh para personil manajemen proyek

konstruksi kualifikasi tertentu.

3. Kriteria Unjuk Kerja . Tiap elemen dijelaskan oleh Kriteria Unjuk Kerja yang

menetapkan hasil yang akan dicapai untuk menunjukkan kinerja kompetensi.

Kriteria Unjuk Kerja meletakkan dasar mengenai fakta-fakta / bukti kinerja yang

akan dinilai.

4. Persyaratan Unjuk Kerja . menunjukkan keadaan dan situasi dimana unit &

elemen kompetensi diterapkan.

2.5 Knowledge Financial Management ( Manajemen Keuangan )

Manajemen keuangan sebagai fokus area knowledge yang ditinjau dalam

penelitian ini adalah suatu area yang sangat penting untuk mencapai sasaran proyek.

dalam fungsi waktu, mutu dan biaya proyek, Manajemen keuangan meliputi proses untuk

memperoleh dan mengatur sumber daya keuangan untuk proyek dan lebih terkait dengan

sumber pendapatan dan menganalisis/memperbaharui net cash flow untuk pelaksanaan

proyek konstruksi15. Manajemen keuangan juga merupakan area yang berkaitan secara

langsung dengan pengelolaan dana (financing and investing activities) dalam suatu

perusahaan.

Fungsi dari manajemen keuangan adalah 16:

1. Fungsi investasi, yaitu manajemen keuangan dalam pengambilan keputusan

berapa besar kebutuhan dana yang diperlukan perusahaan untuk melakukan

investasi dan diperlukan perusahaan untuk melakukan investasi dan dalam bentuk

aktiva apa saja investasi tersebut diwujudkan. Investasi dapat diartikan sebagai

penanaman modal dalam bentuk aktiva riil ataupun aktiva finansial. Aktiva riil

15 LPJKN “ Penerapan keahlian manajemen finansial “ kode unit : kon.mpk. 04.012.01 16 Warsini, Sabar., Manajemen Keuangan, Jakarta : Direktorat Pendidikan tinggi, 2003



25

bersifat fisik seperti persediaan barang , peralatan, bangunan, tanah dan

sebagainya. Sedangkan aktiva finansial berupa surat – surat berharga.

2. Fungsi pendanaan/ pembiayaan, adalah fungsi manajemen keuangan dalam

pengambilan keputusan bagaimana cara memperoleh dana untuk membiayai

investasi tersebut. Langkah yang dilakukan pertama adalah menetapkan sumber

investasi apakah dibiayai dengan hutang atau atau dengan modal sendiri, kedua

menetapkan pertimbangan antara hutang dengan modal sendir

3. Fungsi dividen, adalah fungsi manajemen keuangan dalam pengambilan

keputusan bagaimana, seberapa besar dan dalam bentuk apa keuntungan

dibagikan kepada pemilik sebagai dividen.

Seorang manajer proyek saat ini dituntut untuk dapat memahami dan menguasai

manajemen keuangan secara menyeluruh sebagai ilmu pengetahuan dan mampu untuk

mendelagasikan ilmu pengetahuan tersebut dalam bentuk skill kedalam suatu proyek

dimana pengintegrasian kedua unsur tersebut sangat mempengaruhi sasaran proyek dari

segi biaya. Kinerja biaya yang baik merupakan suatu kunci untuk dapat mencapai

keberhasilan proyek.

Berikut ini akan dijelaskan mengenai manajemen keuangan proyek yang terdiri

atas kelayakan suatu investasi, memperkirakan biaya proyek, akurasi dan macam –

macam anggaran, , mengendalikan biaya, pendanaan proyek, dan mengelola pembayaran

proyek.

2.5.1 Kelayakan Suatu Investasi (Analisa Finansial )

Keputusan dalam melakukan investasi yang menyangkut sejumlah besar dana

dengan harapan mendapatkan keuntungan bertahun – tahun dalam jangka panjang,

seringkali berdampak besar bagi kelangsungan usaha suatu perusahaan. Oleh karena itu,

sebelum mengambil keputusan jadi tidaknya suatu investasi, salah satu syarat terpenting

adalah mengkaji kelayakan investasi tersebut dari aspek finansial.

2.5.1.1 Sistematika Analisis Kelayakan Proyek dari Aspek Finansial17

Dalam proses mengkaji kelayakan proyek dari aspek finansial, pendekatan

konvensional yang dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraan aliran kas keluar dan

17 Soeharto, iman. Manajemen proyek dari tahap konseptual sampai operasional. Erlangga, Jakarta.1995.hal : 109



26

masuk selama umur proyek atau investasi, yaitu menguji dengan memakai kriteria

seleksi. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi,

biaya produksi dan revenue. Sistematika analisis aspek finansial diatas mengikuti urutan

sebagai berikut :

1. Menentukan Parameter Dasar : Parameter dasar memberikan ketentuan, antara

lain mengenai kapasitas produksi, teknologi yang dipakai, pilihan peralatan,

fasilitas pendukung, jumlah produksi, pangsa pasar, proyeksi harga produk, dan

lain –lain. Dengan demikian telah ada batasan lingkup proyek yang

memungkinkan pembuatan perkiraan biaya pertama.

2. Membuat Perkiraan Biaya Investasi : Tiga komponen utama biaya investasi yaitu

biaya pembangunan, modal kerja, dan biaya operasi / produksi.

3. Proyeksi Pendapatan : Proyeksi pendapatan adalah perkiraan dana yang masuk

sebagai hasil penjualan produksi dari unit usaha yang bersangkutan.

4. Membuat Model : Sebagai model untuk dianalisis dalam rangka mengkaji

kelayakan finansial adalah aliran kas (cash-flow) selama umur investasi dan

bukannya neraca atau laporan rugi –laba. Aliran kas tersebut, dikelompokkan

menjadi aliran kas awal, operasional, dan terminal. Selanjutnya, dihitung diskonto

aliran kas tersebut. Disini diteliti pula penyusutan serta pengaruh inflasi terhadap

aliran kas.

5. Kriteria penilaian : Pembahasan mengenai Kriteria penilaian diawali dengan

konsep equivalent yang mencoba memberikan bobot kuantitatif faktor waktu

terhadap nilai uang seperti bunga dan rendemen. Terapat bermacam – macam

criteria penilaian yang dianggap baku. Beberapa diantaranya memperhitungkan

konsep equivalent seperti NPV, IRR, Benefit cost Ratio, Indeks profitabilitas, dan

lain –lain.

6. Melakukan Penilaian dan Menyusun Rangking Alternatif : Penilaian akan

menghasilkan mana usulan yang mempunyai prospek baik dan tidak baik, untuk

selanjutnya ditolak dan diterima.

7. Analisis Resiko : Langkah – langkah evaluasi diatas sampai pada menyusun

alternative rangking, dilakukan terhadap suatu asumsi tertentu, baik mengenai

biaya yang dikeluarkan untuk investasi maupun pemasukan pendapatan. Suatu

asumsi tidak akan tepat, selalu memiliki resiko berbeda atau meleset dari

kenyataan.



27

2.5.1.2 Analisis Pendapatan Dan Aliran Kas18

Untuk mengimplementasikan point – point 1,2,3,4 diatas, maka hal yang perlu

dilakukan adalah menganalisis pendapatan dan aliran kas. Hal – hal penting berkaitan

dengan Analisis pendapatan dan Aliran Kas adalah :

Biaya sebagai Pengeluaran dan Pendapatan

a) Biaya Pertama : Biaya pembangunan fisik serta pengeluaran lainnya yang

berkaitan, yang meliputi modal tetap untuk membangun proyek( pengeluaran

untuk studi kelayakan, pembiayaan untuk membangun fasilitas produksi, dll) dan

modal kerja ( pengeluaran untuk membiayai keperluan operasi dan produksi pada

waktu pertama kali dijalankan ) .

b) Biaya Operasi atau Produksi : Pengeluaran yang diperlukan agar kegiatan operasi

dan produksi berjalan lancar sehingga dapat menghasilkan produk sesuai dengan

rencana. Biaya ini terdiri atas Biaya bahan mentah, Tenaga kerja, Utility dan

penunjang, Administrasi, manajemen dan overhead.

c) Pendapatan / Revenue : Jumlah pembayaran yang diterima perusahaan dari

penjualan barang atau jasa. Pendapatan dihitung dengan mengalikan kuantitas

barang terjual dengan harga satuannya.

2.5.1.3. Analisa Laba Dan Titik Impas (Profitability Analysis and Break event Point)

Analisis laba dimaksudkan untuk mengetahui besarnya perubahan laba bila faktor

– faktor seperti biaya produksi, volume, dan harga penjualan berubah. Untuk analisis laba

dan titik impas, biaya operasi produksi dikelompokkan menjadi biaya tetap dan biaya

tidak tetap.

a) Biaya Tetap : Total biaya jenis ini tetap, tidak bergantung pada volume produksi.

Misalnya, biaya untuk kompensasi manajemen, membayar pajak gedung dan

bangunan.

b) Biaya Tidak Tetap (biaya variabel ) : Biaya tidak tetap mempunyai hubungan erat

dengan tingkat produksi. Bila produksi naik maka biaya tidak tetap juga naik.

Titik impas ( break-even point ) adalah titik dimana total biaya produksi sama

dengan pendapatan. Selain dapat mengungkapkan hubungan antara volume produksi,

harga satuan dan laba, analisis titik impas bagi manajemen akan memberikan informasi

18 Ibid hal 111



28

mengenai hubungan antara biaya tetap dan biaya tidak tetap. Perusahaan dengan biaya

tetap yang tinggi harus memproduksi dan menjual lebih banyak produk untuk sampai

pada titik impas dibanding perusahaan dengan biaya tetap lebih rendah. 19

Analisis break event point (BEP)disebut juga dengan cost volume profit. BEP

merupakan analisis yang menunjukkan hubungan antara investasi dan volume produksi

atau penjualan untuk mendapatkan sautu tingkat profitabilitas. Karena BEP merupakan

suatu pendekatan yang didasarkan pada hubungan antara penjualan dan biaya. Level

penjualan dimana perusahaan tidak memperoleh laba atau penjualan sama dengan

biayanya disebut dengan titik pulang pokok atau break event point20.

2.5.1.4 Laporan Rugi – Laba, Neraca Dan Aliran Kas

Telah disebutkan sebelumnya bahwa dalam rangka mengkaji aspek kelayakan

financial suatu investasi, telah dipilih aliran kas sebagai model. Dalam hubungan ini

dikenal tiga laporan keuangan, yaitu laporan rugi – laba, neraca, dan aliran kas.

a) Laporan rugi laba ( Income Statement ) : Laporan rugi –laba merupakan cara

untuk melihat profitabilitas suatu usaha. Berdasarkan laporan tersebut dapat

dilihat berapa besar keuntungan atau kerugian yang dialami oleh perusahaan pada

kurun waktu tertentu, per tahun, per kuartal, atau kurun waktu yang lain

b) Neraca : Laporan keuangan yang berbentuk lembaran neraca menunjukkan posisi

keuangan sebuah perusahaan pada waktu tertentu, dijabarkan sebagai berapa besar

asset dan kewajiban pada awal sampai akhir tahun tutup buku.

Rumus dasar lembaran neraca adalah sebagai berikut :

Aktiva = Pasiva + Ekuitas

Dimana,

- Aktiva Lancar : Aset seperti ini adalah uang tunai atau asset lain yang

mempunyai sifat mudah dikonversikan menjadi uang tunai

- Aktiva Tetap : Aktiva tetap dapat terdiri dari tanah, bahan bangunan,

peralatan pabrik, alat – alat konstruksi, dan lain – lain, yang tidak

mudah diuangkan dalam waktu singkat.

19 Ibid hal 115 20 Prof . Dr. Manahan P. Tampubolon, “Manajemen keuangan : konseptual, problem, studi kasus”, Ghalia indonesia,

Jakarta, 2005.



29

- Pasiva atau Liabilities : Pasiva dapat terdiri atas kredit usaha, kredit

bank, dan lain – lain.

c). Aliran Kas : Laporan aliran kas memberikan gambaran mengenai jumlah dana

yang tersedia setiap saat yang dapat digunakan untuk berbagai kebutuhan

operasional perusahaan, termasuk investasi, juga memuat jumlah pemasukan dan

pengeluaran yang disusun dengan menelusuri dan mengkaji laporan rugi – laba

dan lembaran neraca. Untuk mempermudah menyusun aliran kas, sistematika

aliran kas suatu perusahaan dikelompokkan menjadi, aliran kas kegiatan operasi,

aliran kas kegiatan investasi, aliran kas pendanaan. Prosedur menyusun aliran

kasn mengikuti urutan sebagai berikut :

- Hitung pemasukan bersih.

- Depresiasi bukanlah aliran kas masuk, oleh karena itu perlu

ditambahkan kembali.

- Kenaikan angka pada aktiva lancer merupakan tanda adanya

penggunaan dana sehingga mengurangi kas, demikian pula bila terjadi

hal sebalinya.

- Kenaikan angka kewajiban adalah penambahan sumber dana, sehingga

meningkatkan kas.

2.5.1.5 Aliran Kas Investasi

Aliran kas investasi dimaksudkan untuk melihat bagaimanakah bentuk aliran kas

jika perusahaan bermaksud menanam investasi baru dengan mengeluarkan anggaran

modal yang cukup besar, disamping kegiatan rutin. Aliran kas untuk maksud tersebut

mengikuti pedoman – pedoman berikut21 :

a) Prinsip aliran kas. Ini berarti biaya dan manfaat financial hendaknya dinyatakan

dengan aliran kas. Manfaat adalah aliran kas masuk, sedangkan biaya adalah

aliran kas keluar.

b) Aliran kas Inkremental. Dalam menganalisis investasi, aliran kas yang

diperhatikan hanyalah arus dana masuk dan keluar yang ada kaitannya dengan

yang bersangkutan, yaitu yang bersifat incremental. Aliran kas tersebut tidak akan

ada bila tidak ada proyek. Jadi, misalnya suatu perusahaan yang telah berjalan

ingin mengadakan proyek baru, maka perlu dikaji dengan teliti penggunaan

21 Soeharto, iman. Manajemen proyek dari tahap konseptual sampai operasional. Erlangga, Jakarta.1995.hal : 121- 122



30

sumber daya tambahan (incremental),manfaat yang akan diperoleh maupun akibat

dari penggunaan sumber daya tersebut terhadap perusahaan secara keseluruhan.

c) Aliran Kas Diperhitungkan Setelah Dikenakan Pajak. Karena keuntungan yang

akan diperoleh dengan adanya investasi diperhitungkan setelah kewajiban

membayar pajak dipenuhi maka analisis aliran kas usulan investasi juga harus

dianalisis sesudah pajak.

d) Memperhatikan Incidental Effect. Adanya proyek baru mungkin berpengaruh

terhadap laba perusahaan, misalnya karena akan menghasilkan produk yang

sifatnya saling melengkapi. Namun keadaan sebaliknya juga dapat terjadi.

e) Tidak perlu memperhatikan Sunk Cost. Prinsip ini menjelaskan bahwa yang perlu

diperhitungkan dalam analisis aliran kas adalah biaya – biaya yang ada

hubungannya dengan proyek yang dikeluarkan setelah ada keputusan proyek

dijalankan.

f) Masukkan unsur opportunity cost. Opportunity cost adalah memperhitungkan

kemungkinan penggunaan alternative terbaik lain, atau kemungkinan memperoleh

tingkat keuntungan yang diterima dari penggunaan alternative terbaik yang lain

dari suatu asset.

g) Bunga Utang . Untuk mengevaluasi kelayakan proyek, dipisahkan antara

keputusan investasi dengan keputusan pendanaan. Oleh karena itu, pembayaran

bunga dan hal – hal lain yang berhubungan dengan pendanaan tidak dimasukkan

dalam aliran kas.

2.5.1.5.1 Aliran Kas Proyek

Aliran kas proyek dikelompokkan menjadi tiga,yaitu aliran kas awal, aliran kas

periode operasi, dan aliran kas terminal.22

- Aliran kas awal ( initial cash flow). Aliran kas awal adalah pengeluaran untuk

merealisasi gagasan sampai menjadi kenyataan fisik. Termasuk dalam initial cash

flow adalah pengeluaran – pengeluaran kas untuk investasi pada awal periode.

Misalnya pembayaran untuk tanah, pembangunan gedung pabrik, pembelian

peralatan, dan juga termasuk biaya – biaya pendahuluan dan sebelum operasional

termasuk penyiapan modal kerja. Initial cash flow ini mungkin dapat terjadi tidak

22 Warsini, Sabar., Manajemen Keuangan, Jakarta : Direktorat Pendidikan tinggi, 2003. hal 60 - 61



31

hanya pada awal investasi tapi dapat juga terjadi beberapa kali sepanjang usia

investasi.

- Aliran kas periode operasi (operasional cash flow). Yaitu aliran kas yang timbul

selama operasi proyek investasi yang bersangkutan. Pada periode ini jumlah

pendapatan dari hasil penjualan produk telah melampaui pengeluaran biaya

operasi dan produksi.

- Aliran kas terminal. Yaitu aliran kas yang terjadi pada saat investasi berakhir.

Aliran kas terminal terdiri atas nilai sisa ( salvage value ) dari asset dan

pengembalian (recovery) modal kerja.

Fungsi dan peran cash flow proyek23 :

- Mempercepat arus kas masuk, misalnya : Mempercepat proses penagihan,

Mengusahakan adanya uang muka.

- Mengontrol arus kas keluar dengan : Pembayaran supplier dengan check mundur, Sub

kontraktor tanpa uang muka, Pembelian material sesuai kebutuhan dan schedule.

Kerugian cash flow proyek24 :

- Tidak dapat memperlihatkan rugi – laba, Penerimaan belum tentu pendapatan,

Pengeluaran belum tentu biaya.

- Tidak dapat memperlihatkan posisi keuangan, Tidak dapat menunjukkan nilai aktiva,

asset dan lainnya.

2.5.1.6 Depresiasi Dan Pajak

Seperti telah disebutkan sebelumnya bahwa analisis biaya investasi didasarkan

atas arus kas. Salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam membuat arus kas adalah

depresiasi dan pajak. Sesungguhnya depresiasi bukanlah suatu pengeluaran kas, tetapi

suatu metode perhitungan akuntansi yang bemaksud membebankan biaya perolehan

aktiva tetap atau asset dengan menyebar selama periode tertentu, dimana asset tersebut

masih berfungsi. 25

Depresiasi adalah penurunan nilai fisik barang dengan berlalunya waktu dan

penggunaan. Depresiasi adalah konsep akuntansi yang menentukan suatu deduksi

23 Yusuf Latief, Diktat kuliah Estimasi dan Pengendalian biaya proyek konstruksi, jurusan teknik sipil FT

Ui, 2001.hal 8-7 24 Ibid hal 8-7 25 Soeharto, Iman.” Manajemen proyek dari tahap konseptual sampai operasional”. Erlangga, Jakarta.1995.hal 123 – 124



32

tahunan terhadap pendapatan sebelum – pajak, dengan demikian efek waktu dan

penggunaan atas nilai asset dapat direfleksikan didalam laporan keuangan perusahaan.

Jumlah actual depresiasi tidak pernah bisa pasti ditentukan sampai asset tersebut berhenti

digunakan.26

Jenis depresiasi 27:

- Depresiasi yang merata sepanjang periode asset masih berfungsi.

- Depresiasi yang tidak merata, dalam arti jumlahnya lebih besar di tahun – tahun

awal. Metode ini terdiri dari sum of the year digit SY, Double declining balance,

Acclerated cost recovery system.

Barang yang dapat menyusut adalah barang yang dibolehkan untuk didepresiasi

oleh undang – undang dan regulasi pajak pendapatan pemerintahan federal, Negara

bagian, atau kotamadya. Untuk menentukan apakah deduksi depresiasi dapat dilakukan,

klasifikasi dari berbagai jenis barang harus benar – benar dipahami. Umumnya, barang

dapat didepresiasi jika memenuhi ketentuan – ketentuan dasar sebagai berikut :

1. Harus digunakan dalam bisnis atau untuk menghasilkan pendapatan.

2. Harus mempunyai umur efektif yang dapat ditentukan dan umur tersebut lebih

dari satu tahun.

3. Harus merupakan sesuatu yang dapat dipakai sampai aus, rusak, diperbaiki,

menjadi tidak terpakai, atau nilainya hilang karena alasan – alasan umum.

4. Bukan merupakan inventori, stok dalam perdagangan, atau barang investasi.

5. Sebuah perusahaan dapat memulai mendepresiasi barang – barangnya apabila

barang tersebut telah dijalankan untuk digunakan dalam bisnis atau untuk

menghasilkan pendapatan.

Untuk menghitung depresiasi terlebih dahulu perlu diketahui hal – hal berikut28 :

- Basis atau biaya pertama. Basis adalah nilai yang sesuai dengan prosedur pajak

untuk suatu asset. Umumnya terdiri dari harga perolehan ditambah pengeluaran

yang dikapitalisasikan.

- Periode recovery. Periode recovery atau umur depresiasi adalah masa dimana

asset diperkirakan masih dapat beroperasi pada tingkat efisiensi yang diharapkan.

26 E. Paul degarmo, William . G. Sullivan, James. A. Bontadelli, Wlin. M .Wicks, “Engineering Economy”, Prentice Hall Inc., New Jersey. 1997. hal 3 27 Ibid hal 3 28 Soeharto, Iman.” Manajemen proyek dari tahap konseptual sampai operasional”. Erlangga, Jakarta.1995.hal 127



33

- Kecepatan atau arus depresiasi. Kecepatan atau arus depresiasi yaitu berapa besar

bagian nilai asset yang didepresiasikan atau dikeluarkan dari nilai buku

perusahaan per tahun.

- Nilai sisa atau Salvage Value . Nilai sisa adalah harga penjualan asset pada akhir

umur depresiasi.

Seringkali pada waktu membuat perkiraan aliran kas dibuat asumsi bahwa asset

tersebut pada saat written-off masih memiliki nilai sisa. Dalam hal ini aturan dasar yang

menentukan nilai dan waktu depresiasi tidak berkurang dengan adanya perkiraan nilai

sisa. Hanya saja perlu diperhatikan bila nanti ternyata realisasi harga penjualan asset

tersebut lebih tinggi dari nilai buku, maka selisihnya harus dikenakan pajak sesuai

besarnya persentase pajak pendapatan perusahaan tersebut. Namun bila harga

penjualannya lebih rendah akan beakibat adanya penghematan pajak.

2.5.1.7 Nilai Waktu Dari Uang Dan Kriteria Seleksi

Langkah berikutnya dalam menganalisa kelayakan investasi suatu proyek dari

aspek financial adalah menaganalisis aliran kas dengan metode dan criteria tertentu

untuk memilah mana yang dapat diterima dan mana yang ditolak. Metode dan criteria

seleksi diatas memerlukan pembahasan yang intensif dalam lingkup engineering

economy. Namun, masalah pokok yang mendasari harus dipahami oleh pengelola poyek.

Dimulai dengan penjelasan mengenai pengaruh waktu terhadap nilai uang, dilanjutkan

dengan criteria seleksi.

2.5.1.7.1 Nilai waktu dari uang

Pada umumnya masalah financial atau arus kas suatu investasi mencakup periode

yang cukup lama, bertahun – tahun, sehingga pelu diperhitungkan pengaruh waktu

terhadap nilai uang. Ini dirumuskan sebagai bunga (interest) atau tingkat atau arus

pengembalian (rate of return ). Uang mempunyai nilai waktu , karena uang dapat

dimanfaatkan untuk memproleh pendapatan, sehingga setiap individu berpendapat bahwa

nilai uang saat ini adalah lebih berharga daripada nilai uang dalam jumlah yang sama

dimasa yang akan datang.

1. Nilai yang akan datang lump – sum29

29 Ibid hal 129



34

Eugene F. Brigham (1985 ) dalam “Financial management”, Theory an Practice”

mengatakan bahwa bunga pada hakekatnya adalah harga yang dibayar untuk modal

pinjaman atau sewa atas uang yang dipinjam.

Dikenal dua macam bunga, bunga sederhana (simple interest) dan bunga berbunga

(compound interest). Bunga sederhana adalah bunga yang dihitung secara linier, tidak

ditambahkan kedana pokok untuk menghitung perolehan berikutnya. Sedangkan untuk

bunga majemuk, perhitungan besarnya dana pokok berikutnya sama dengan dana pokok

periode sebelumnya ditambah jumlah bunga yang diperoleh sampai pada waktu itu.

2. Nilai yang akan datang/ Nilai majemuk dari anuitas30

Suatu anuitas diartikan sebagai seri pembayaran atau penerimaan dengan jumlah

tetap untuk beberapa periode tertentu.Diatas telah dijabarkan nilai yang akan datang (F)

dari suatu jumlah lump-sum saat ini (PV). Bentuk lain yang sering terjadi pada evaluasi

proyek(investasi) adalah pemasukan atau pengeluaran yang beulang – ulang secara seri

yang dikenal sebagai anuitas. Jadi anuitas adalah alian kas yang terjadi berulang – ulang

dengan jumlah dan interval yang sama.

3. Nilai sekarang Lump-sum

Present value of money adalah nilai sekarang dari sejumlah rupiah tertentu yang

akan diterima atau dibayarkan pada masa yang akan datang apabila tingkat bunga sebesar

i. Hal ini dilakukan untuk meninjau berapa besar nilai sekarang bila diketahui jumlahnya

dimasa yang akan datang.

4. Nilai sekarang anuitas31

Suatu dana yang terkumpul dengan jumlah yang sama dari tahun ketahun,

misanya, hasil tabungan dihitung pada akhir tahun yang bersangkutan.

5. Capital Recovery32

Dibidang finansial seringkali diperlukan perhitungan mengenai pembayaran

kembali atau cicilan periodic suatu utang. Ini dikenal sebagai capital recovery.

30 Soeharto, Iman.” Manajemen proyek dari tahap konseptual sampai operasional”. Erlangga, Jakarta.1995 hal 130 31 Ibid hal 131 32 Ibid hal 132



35

2.5.1.7.2 Kriteria Seleksi33

Dalam rangka mengadakan usulan investasi proyek dan pengambilan keputusan,

hendaknya diperhatikan adanya variasi sifat dan jenis proyek yang memerlukan

pendekatan berbeda – beda, yang pada garis besarnya dapat digolongkan sebagai berikut :

1. Sifat hubungan antar proyek

- Proyek yang berdiri sendiri. Keberadaannya tidak tergantung oleh adanya proyek

lain.

- Proyek yang saling meniadakan. Bila yang dianalisis lebih dari satu atau multi

proyek, interelasi diantaranya perlu diidentifikasi lebih jauh, karena ada yang

bersifat saling meniadakan, dalam arti memilih yang satu dan mengesampingkan

yang lain.

2. Jenis proyek dilihat dari tersedianya dana

- Dana tidak terbatas. Disini asusmsi yang digunakan adalah bahwa perusahaan

memiliki dana yang tidak terbatas. Dalam hal ini maka penilaian tidak banyak

mengalami kesulitan, ususlan yang menjanjikan keuntungan yang terbaik yang

akan diterima.

- Dana terbatas. Karena dananya terbatas maka perusahaan perlu diatur penggunaan

modal yang tersedia, dalam arti pendekatan yang digunakan harus dapat memilih

usulan proyek-proyek yang saling bersaing.

3. Ukuran proyek

Ini bekaitan dengan menentukan rangking proyek – proyek dengan ukuran yang

relative jauh berbeda.

4. Umur proyek

Dibedakan antara proyek dengan umur relative pendek dengan umur yang relatif

panjang.

2.5.1.7.2.1 Kriteria seleksi proyek dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut :

1. Periode pengembalian ( Payback period)

Periode pengembalian adalah jangka waktu yang diperlukan untuk

mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih. Aliran kas bersih

33 Ibid hal 132 - 133



36

adalah selisih pendapatan terhadap pengeluaran per tahun. Periode pengembalian

biasanya dinyatakan dalam jangka waktu per tahun.34

Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap. Dalam hal ini pendapatan dan

pengeluaran per tahun atau aliran kas bersih dari tahun ke tahun adalah tetap.

Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat menutup

kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas masuk netto. Untuk bisa

membuat keputusan terhadap usulan suatu investasi maka hasil payback period yang

diperoleh dibandingkan dengan payback period maksimum dari investasi yang

ditetapkan. Apabila payback period usulan investasi lebih pendek daripada payback

period maksimum berarti usulan investasi tersebut tidak menguntungkan. 35

Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap. Bila aliran kas tiap tahun berubah-

ubah. Kriteria ini memberikan indikasi bahwa proyek dengan periode pengembalian lebih

cepat akan lebih disukai.

Payback period memiliki beberapa kelemahan seperti tidak memperhitungkan

nilai waktu dari uang dan metode ini hanya mengukur tingkat kecepatan investasi

kembali ( rapidity ) bukan tingkat keuntungan investasi ( profitability).36

2. Return of investment

Pengembalian atas investasi adalah perbandingan dari pemasukan per tahun

terhadap dana investasi. Dengan demikian memberikan indikasi profitabilitas suatu

investasi.

Rumusnya adalah,

ROI = Pemasukan / Investasi x 100%

Sampai saat ini ROI masih sering digunakan karena:

- Mudah dipahami dan tidak sulit menghitungnya.

- Tidak seperti periode pengembalian, lingkup pengkajian criteria ini menjangkau

seluruh umur investasi. Dengan demikian, wawasannya lebih luas.

34 Prof . Dr. Manahan P. Tampubolon, “Manajemen keuangan : konseptual, problem, studi kasus”, Ghalia indonesia, Jakarta, 2005.hal 161 35 Soeharto, Iman.” Manajemen proyek dari tahap konseptual sampai operasional”. Erlangga, Jakarta.1995 hal 134-135 36 Warsini, Sabar., Manajemen Keuangan, Direktorat Pendidikan tinggi, Jakarta: 2003. hal 64



37

Keterbatasannya terutama disebabkan :

- Terdapat berbagai variasi menghitung ROI sehingga seringkali sulit menentukan

besar angka ROI yang akan dipakai sebagai patokan menerima atau menolak

usulan investasi.

- Tidak menunjukkan profil laba terhadap waktu. Hal ini dapat menyebabkan

keputusan yang kurang tepat.

- Tidak mempertimbangkan nilai waktu dari uang.

Semakin besar ROI, semakin disukai oleh calon investor.

3. Nilai sekarang Neto( net present value)

Kriteria ini (net present value ) didasarkan pada konsep mendiskonto seluruh

aliran kas kenilai sekarang. Dengan mendiskonto semua aliran kas masuk dan keluar

selama umur proyek kenilai sekarang, kemudian menghitung angka neto maka akan

diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama yaitu, harga saat ini. Berarti

sekaligus dua hal diperhatikan, yaitu, factor nilai waktu dari uang dan besar aliran kas

masuk dan keluar. NPV menunjukkan jumlah lump-sum yang dengan arus diskonto

tertentu memberikan angka berapa besar nilai usaha tersebut saat ini.37

Usulan proyek dengan NPV memberikan petunjuk sebagai berikut :

- NPV = positif, usulan proyek dapat diterima

- NPV = negative, ususlan proyek ditolak

- NPV = 0, berarti netral

4. Arus Pengembalian Internal (Interest Rate Of Return) 38

Seringkali diperlukan suatu analisis yang menjelaskan apakah rencana proyek

cukup menarik bila dilihat dari arus pengembalian yang telah ditentukan. Sehubungan

dengan itu, prosedur yang lazim dipakai adalah dengan mengkaji arus pengembalian

internal.. adapun yang dimaksud arus pengembalian internal (interest rate of return )

adalah arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = NPV aliran kas

keluar. Pada metode NPV analisis dilakukan dengan menentukan terlebih dahulu besar

arus pengembalian, kemudian dihitung nilai sekarang neto (PV) dari aliran kas keluar dan

masuk. Untuk IRR ditentukan dahulu NPV = 0, kemudian dicari berapa besar arus

pengembalian agar hal tersebut terjadi.

Menganalisa usulan proyek dengan IRR memberi petunjuk:

37 Imam soeharto, hal 137 38 Sabar Warsini, hal 71



38

- IRR > arus pengembalian yang diinginkan, proyek diterima

- IRR < arus pengembalian yang diinginkan, Proyek ditolak.

5. Benefit – Cost Ratio39

Dalam hal ini penekanannya ditujukan kepada manfaat bagi kepentingan umum

dan bukan keuntungan financial perusahaan. Meskipun demikian, bukan berarti

perusahaan swasta mengabaikan criteria ini.

Adapun criteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut ,:

- BCR > 1, Usulan proyek diterima

- BCR < 1, Ususlan proyek Ditolak

2.5.1.7.2.2 Resiko Finansial 40

Salah satu masalah penting yang berkaitan dengan penyusunan anggaran modal

untuk investasi membangun proyek adalah mengevaluasi resiko. Investor akan melihat

bagaimana bentuk seberapa resiko yang ada sebelum menanamkan modal. Mengingat

bahwa kenyataan sesungguhnya proyek mempunyai resiko yang berbeda – beda,

demikian pula adanya unsur –unsur ketidakpastian yang dihadapi dalam menyiapkan

perkiraan aliran kas yang bersangkutan, maka factor resiko akan dimasukkan dan

diperhitungkan untuk meneliti menarik atau tidaknya suatu investasi.

Secara umum resiko dikaitkan dengan kemungkinan terjadinya suatu peristiwa

diluar yang diharapkan. Macam – macam resiko proyek adalah, resiko tunggal yaitu

melihat resiko yang hanya melekat pada proyek itu sendiri atau dengan kata lain melihat

karakteristik hubungan antar resiko dan keuntungan, terlepas dari factor ada atau tidaknya

proyek lain didalam perusahaan pemilik. Kemudian resiko kombinasi multiproyek, yaitu

bila perusahaan pemilik mempunyai multiproyek maka resiko masing –masing akan

berkombinasi.

1. Metode pengukuran resiko proyek tunggal41

a. Decision tree

Suatu metode yang sering dipakai untuk menghadapi masalah yang kompleks

yang berlangsung secara berurutan dalam suatu periode tertentu . disebut demikian

karena penggambarannya seperti sebuah pohon dengan cabang ranting yang semakin

39 Prof. Dr. Manahan, hal 168 40 Imam Soeharto, hal 147 41 Prof. Dr. Manahan hal 154 - 159



39

banyak. Keputusan ditentukan dengan mengkaji nilai yang diharapkan dari cabang atau

ranting yang bersangkutan. Jadi penyajian metode ini memiliki unsur – unsur sebagai

berikut :

- titik keputusan awal, disini terjadi pemilihan alternative dan pengambilan

keputusan.

- Titik kemungkinan. Disini terjadi peristiwa dengan probabilitas tertentu cabang

- Cabang atau ranting. Adalah garis yang menghubungkan titik – titik keputusan.

- Hasil alternative. Hasil yang diharapkan masing – masing alternative ditunjukkan

diujung cabang ranting.

b. Simulasi

Pendekatan ini memberikan kesempatan untuk memperkirakan nilai yang

diharapkan, misalnya dari NPV, tingkat keuntungan, serta kurva distribusinya. Lebih –

lebih dengan kemajuan teknologi computer dimungkinkan mengadakan simulasi dengan

banyak variable untuk berbagai macam kondisi ekonomi – finansial yang berkaitan

dengan proyek.

Dengan demikian, simulasi merupakan metode yang penting untuk menangani

ketidakpastian dalam proses penyusunan anggaran biaya modal maupun sebagai alat

Bantu pengambilan keputusan

Langkah – langkah simulasi menganalisis aliran kas adalah sebagai berikut :

a) Variable proyek dibagi menjadi 3 kategori yaitu, analisis pasar, analisis biaya

investasi, dan biaya operasi-produksi.

b) Setiap kategori diperinci menjadi beberapa faktor :analisis pasar ( ukuran pasar,

harga jual, pertumbuhan, market share), analisis biaya produksi ( biaya operasi,

biaya tetap, nilai sisa), analisis iaya investasi ( biaya investasi, umur instalasi )

c) Keempat faktor analisis pasar memberikan perkiraan penjualan per tahun.

Analisis biaya produksi dapat diperinci menjadi biaya tetap per tahun. Keenam

faktor tersebut kemudian dikombinasikan untuk membuat perkiraan pendapatan

per tahun.

d) Bila ketiga faktor analisis biaya investasi dikombinasikan dengan langkah 3, akan

diperoleh cucukp informasi guna membuat trial run menghitung NPV aliran kas.

e) Ulangi proses trial run berulang – ulang sampai mendapat gambaran hasil yang

jelas. Hitung NPV dari kombinasi 9 faktor diatas



40

f) Resultan NPV digambarkan kedalam grafik probabilitas peristiwa terjadi versus

NPV, sehingga dapat mengidentifikasikan nilai NPV yang diharapkan.

2. Diversifikasi dan efek portfolio42

Seperti telah disebutkan, terdapat juga resiko multiproyek. Untuk menilai resiko

kombinasi dari multiproyek digunakan konsep portfolio. Pada dasarnya konsep ini

menjelaskan bahwa bila ada beberapa proyek dalam satu perusahaan, maka akan timbul

portfolio resiko masing – masing proyek tunggal dan besarnya hubungan antara proyek –

proyek tunggal tersebut. Bila tepat memilih karakteristik dari masing – masing proyeknya

maka efek portfolio akan dapat menurunkan resiko secara keseluruhan.

Dengan latar belakang adanya efek portfolio inilah maka perusahaan melakukan

diversifikasi, karena dengan diversifikasi yang tepat fluktuasi tingkat resiko akan dapat

saling menghilangkan.

2.5.2 Perkiraan Biaya Proyek

Perkiraan biaya proyek memegang peranan penting dalam penyelenggaraan

proyek. Pada taraf pertama digunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang

diperlukan untuk membangun proyek, selanjutnya meiliki fungsi untuk merencanakan

dan mengendalikan sumber daya seperti material dan tenaga kerja maupun waktu.. bagi

pemilik, angka yang menunjukkan jumlah perkiraan biaya akan menjadi salah satu

patokan untuk menentukan kelanjutan investasi. Untuk kontraktor, keuntungan finansial

yang akan diperoleh tergantung kepada seberapa jauh kecakapannya membuat perkiraan

biaya. Untuk konsultan, angka tersebut diajukan kepada pemilik sebagai usulan jumlah

biaya terbaik untuk berbagai kegunaan sesuai perkembangan proyek dan sampai derajat

tertentu, kredebilitasnya terkait dengan kebenaran atau ketepatan angka – angka yang

diusulkan.

2.5.2.1. Keperluan total biaya proyek

Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan sejumlah

besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi modal tetap dan modal kerja. Atau

dengan kata lain Biaya proyek = Modal tetap + Modal kerja.

42 Imam Soeharto, hal 157



41

a. Modal tetap

a) Biaya langsung Biaya untuk segala sesuatu yang akan menjadi komponen

permanent hasil akhir proyek.(Penyiapan lahan, pengadaan perlatan utama, biaya

merakit dan memasang peralatan utama, alat – alat listrik, pembangunan gedung

perkantoran, fasilitas pendukung seperti utility dan off-site, dan pembebasan

tanah)

b) Biaya tidak langsung Biaya untuk manajemen, supervise, dan pembayaran

material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang tidak akan menjadi

produk permanent, tetapi diperlukan dalam rangka proses pembangunan proyek.(

Gaji tetap dan tunjangan bagi tim manajemen, engineer, penyelia konstruksi

lapangan, dll, kendaraan dan peralatan konstruksi, pembangunan fasilitas

sementara, kontingensi laba, overhead kantor pusat, pajak, pungutan sumbangan,

dll)

b. Modal Kerja

Modal kerja diperlukan untuk menutupi kebutuhan pada tahap awal operasi, yang

meliputi antara lain :

a) Biaya pembelian suku cadang untuk keperluan operasi selama lebih kurang

satu tahun.

b) Biaya persediaan bahan mentah dan produk serta upah tenaga kerja pada masa

awal operasi

c) Biaya pembelian bahan kimia, minyak pelumas dan material, serta bahan lain

untuk operasi.

Penggambaran secara jelas untuk modal tetap dan modal kerja dapat dilihat pada tabel

dibawah :



42

Gambar 2.3. Klasifikasi Perkiraan biaya proyek

2.5.2.2. Survei Dan Pengkajian

Salah satu langkah awal dalam perkiraan biaya proyek adalah survey dan

pengkajian faktor – faktor yang berpengaruh terhadap program penyelenggaraan proyek,

yang berkaitan langsung maupun tidak langsung dengan pembiayaan. Umumnya

dilakukan untuk menyusun anggaran biaya proyek (owner) atau untuk mengajukan

proposal kontrak lump-sum (kontraktor). Kegiatan ini meliputi :

a) Kondisi Lokasi Meliputi topografi, keadaan tanah, penyediaan tenaga

kerja, tanggapan masyarakat terhadap kemungkinan adanya proyek, dll.

b) Logistik dan Komunikasi meliputi transportasi resources, gudang dan

penyimpanan barang material dan peralatan, fasilitas komunikasi untuk

lapangan dengan kantor pusat, dll.

c) Akomodasi dan fasilitas Sementara

d) Konstruksi dan Pabrikasi Meliputi tenaga kerja konstruksi, peralatan

konstruksi, fasilitas pabrikasi, dll.

Modal Tetap Modal Kerja

Biaya Langsung Biaya Tak Langsung

• Upah tenaga Kerja pada awal operasi

• Suku cadang(1 tahun)

• Persediaan bahan mentah dan produk

• Pengeluaran lain- lain

• Pekerjaan tanah • Pengadaan peralatan • Memasang peralatan • Pipa dan instrument • Listrik • Gedung perkantoran, control

room, dll. • Utility dan off-site • Pembebasan tanah

• Desain engineering • Manajemen dan

penyelia • Peralatan konstruksi • Fasilitas sementara

consumable dan tools • Overhead dan pajak • kontingensi

Total Biaya Proyek



43

2.5.2.3. Unsur – Unsur Biaya

Suatu perkiraan biaya akan lengkap bila mengandung unsur :

1. Biaya pembelian material dan peralatan. Menyusun perkiraan biaya pembelian

peralatan amat kompleks, mulai dari membuat spesifikasi, mencari sumber,

mengadakan lelang, sampai kepada membayar harganya. Material dan peralatan

ini terdiri dari material curah, peralatan utama yang akan terpasang sebagai bagian

fisik pabrik, dll, yang diperlukan dalam proses pelaksanaan proyek seperti

fasilitas sementara dan lain-lain

2. Biaya penyewaan atau pembelian peralatan konstruksi. Disamping peralatan

seperti yang disebutkan diatas, ada juga peralatan konstruksi yang digunakan

sebagai sarana Bantu konstruksi yang tidak akan menjadi bagian permanent dari

pabrik. Contohnya crane, fork-lift, grader, scraper, dll.

3. Upah tenaga kerja. Hal ini terdiri dari tenaga kerja kantor pusat yang sebagian

besar terdiri dari tenaga ahli bidang engineering dan tenaga konstruksi plus

penyelia dilapangan. Mengingat porsi tenaga kerja dapat mencapai 25-30% dari

total biaya proyek, maka mengkaji masalah ini sedalam-dalamnya amat penting

dalam menyiapkan perkiraan biaya.

4. Biaya subkontrak. Pekerjaan sub-kontrak umumnya material, peralatan, tenaga

kerja yang berkaitan dengan penyelenggaraan proyek.

5. Biaya transportasi. Termasuk biaya transportasi material, peralatan, tenaga kerja

yang berkaitan dengan penyelengaraab proyek.

6. Overhead dan administrasi. Komponen ini meliputi pengeluaran operasi

perusahaan yang dibebankan kepada proyek ( menyewa kantor, membayar listrik,

telepon, biaya pemasaran) dan pengeluaran untuk pajak, asuransi, royalty, uang

jaminan, dan lain-lain.

7. Fee dan kontingensi. Setelah semua komponen biaya terkumpul, kemudian

dihitung jumlah laba dan kontingensi nya.

Besarnya distribusi unsur biaya tersebut tentu berbeda antara satu dan lain proyek.

2.5.2.4 . Kualitas Perkiraan Biaya

Kualitas perkiraan biaya yang berkaitan dengan akurasi dan kelengkapan unsur –

unsurnya bergantung pada hal – hal tersedianya data dan informasi, teknik atau metode

yang digunakan, kecakapan dan pengalaman estimator, dan tujuan pemakaian perkiraan

biaya. Tersedianya data dan informasi memegang peranan penting dalam kualitas



44

perkiraan biaya yang dihasilkan. Sebagai contoh, pada awal formulasi lingkup proyek

karena sebagian data dan informasi belum tersedia, maka perkiraan biaya yang dihasilkan

masih berupa perkiraan kasar dengan akurasi diatas 50%.

2.5.2.5 Metode Perkiraan biaya.

Metode perkiraan biaya diantaranya metode parametric, memakai daftar indeks

harga dan informasi proyek terdahulu, metode menganalisis unsur – unsurnya, metode

faktor, quantity take – off dan harga satuan, Unit price, dan memakai data dan informasi

proyek yang bersangkutan.

2.5.2.6. Macam Anggaran

Untuk rencana atau proyek besar dan kompleks minimal terdapat tiga macam

perkiraan biaya atau anggaran yaitu perkiraan biaya pendahuluan (PBP), anggaran biaya

proyek (ABP), dan anggaran biaya definitive (ABD).

a) Perkiraan Biaya Pendahuluan (PBP) perkiraan biaya pendahuluan

dikerjakan pada tahap konseptual dimana berlangsung kegiatan studi

kelayakan. Didalam studi ini semua aspek yang berkaitan dengan rencana

investasi seperti pemasaran, ekonomi, teknik, dikembangkan, dikaji, dan

disaring untuk sampai kepada suatu laporan yang dapat dipakai sebagai dasar

pengambilan keputusan mengenai langkah – langkah berikutnya. Kegunaan

PBP adalah untuk : mengkaji kelayakan ekonomi dan finansial, menentukan

urutan prioritas dari beberapa proyek, menentukan dilanjutkan atau tidaknya

usaha mengkaji kelaykan proyek lebih lanjut.

b) Anggaran Biaya Proyek (ABP) kegiatan yang diselesaikan pada tahap ini

adalah , menentukan kualitas dan kuantitas produk, indikasi kualitas dan

kuantitas bahan mentah, survey lokasi, penegasan lingkup proyek, daftar

peralatan utama, jumlah sebagian besar material, enah bagian – bagian unit/

bangunan utama dan fasilitas pendukung, perkiraan jam-orang engineering

pembelian dan kosntruksi, strategi pelaksanaan pembangunan proyek, dll.

c) Anggaran Biaya Definitif fungsinya adalah, bagi pemilik (kontrak harga

tidak tetap), sebagai patokan kegiatan pengendalian biaya, bagi kontraktor

(kontraktor harga tetap ), sebagai angka dasar pengendalian biaya internal.

Karena fungsi pokok ABD adalah sebagai patokan kegiatan pengendalian,

maka hasil pengendalian biaya akan sangat tergantung dari kualitas anggaran

definitf. Bila angka – angka ABD tidak realistis sudah tentu akan dijumpai



45

kesulitan membuat interpretasi atau menarik kesimpulan yang tidak tepat

didalam kegiatan pengendalian. Pada waktu menyusun ABD kegiatan yang

sudah harus diselesaikan adalah : perincian desain, desain mekanikal,

instrument dan spesifikasi mekanis peralatan, denah dan elevasi peralatan

instalasi, telah terkumpul penawaran harga dari rekanan manufaktur untuk

peralatan utama, site survey dan pemeriksaan tanah, telah diselesaikan

quantity take-off material curah, perincian keperluan peralatan konstruksi,

perhitungan keperluan jam-orang lapangan dan kantor pusat, rencana

pelaksanaan berupa jadwal induk proyek dan mile stone, dan secara

keseluruhan desain engineering telah selesai 70-80%.

2.5.2.6.1 Akurasi Estimasi upada masing – masing tahap

a) Akhir tahap konseptual Merupakan akhir dari pengkajian kelayakan

proyek, dimana paket studi kelayakan telah diseleksaikan dan dihasilkan

akurasi -30 + 50%.

b) Akhri tahap PP/ Definisi Pada akhir tahap ini dihasilkan anggaran biaya

proyek ABP, dengan akurasi -15 + 30%.

c) Implementasi Setelah kontraktor terpilih dan tahap implementasi berjalan

diselesaikan anggaran biaya definitive (ABD) dengan akurasi -5 + 15%.

d) Proyek dinyatakan selesai Pada saat ini proyek telah dinyatakan selesai

termasuk perhitungan pembayaran klaim dan masalah keuangan yang lainnya

dengan akurasi 0%.

Ringkasan macam dan penggunaan perkiraan biaya atau anggaran selama siklus proyek

dapat dilihat pada gambar 2.4.



46

Gambar 2.4. Ringkasan macam dan penggunaan perkiraan biaya atau anggaran selama siklus

proyek

2.5.2.7 Perkiraan biaya untuk proposal

Penyusunan perkiraan biaya dan kegunaannya bagi pihak pmilik dimulai dari PBP

untuk melihat kelayakan proyek, dilanjutkan ABP yang digunakan sebagai dasar

Macam Perkiraan

Tahap dalam siklus

Akurasi

Penggunaan Oleh pemilik

Metode perkiraan

Penggunaan Oleh Kontraktor

Konseptual Definisi Implementasi

Perkiraan

- Parametrik - Preliminari

ekonomis dan engineering

- Studi Kelayakan

- Menetukan Kelayakan

- Rangking

-30 + 50 %

Kontraktor Belum ada

- Metode faktor - Angka proyek

terdahulu - Desain

engineering 25 – 40%

- Menentukan investasi

- Mencari pendanaan

- Patokan

- Menyusun biaya proposal/ lelang

- Akurasi terletak antara ABP dan ABD

Anggaran

-15 + 30 %

- Desain enginnering 40 – 70%

- Quantity take-off

- Unit price

- Pengendalian - Change order

(kontrak dengan harga tetap)

- Pengendalian Internal

- Change Order

Anggaran

-5 + 15 %



47

pendanaan dan pembanding terhadap proposal dari calon kontraktor sewaktu lelang, dan

akhirnya ABD yang berfungsi sebgaia tolok ukur pengendalian. Dalam pada itu sebagai

tanggapan atas RFP dari dokumen lelang maka kontraktor menyusun perkiraan biaya

untuk diajukan kepada pemilik dalam suatu proposal. Harga akhir proposal atau juga

disebut Bid price, terdiri dari biaya proyek hasil estimasi, ditambah suatu jumlah yang

ditentukan oleh strategi pimpinan perusahaan kontraktor. Langkah – langkah yang

digunakan untuk menyusun estimasi proposal adalah :

a) Mengkaji dokumen lelang, terutama terhadap pasal yang mempunyai dampak

terhadap harga

b) Meneliti lingkup proyek untuk kemudian diperinci menjadi material, peralatan

dan tenaga kerja

c) Mengadakan survey lokasi

d) Memperkirakan produktifitas tenaga kerja

e) Membuat quantity take –off

f) Membuat paket kerja

g) Meminta penawaran dari sub – kontraktor dan rekanan

h) Menyusun biaya langsung dan tak langsung

i) Membubuhkan angka – angka kontingensi dan ekskalasi

2.5.2.8 Kontigensi dan Allowance

Karena berbagai faktor, suatu perkiraan biaya tidak akan menghasilkan angka

yang 100% akurat. Dalam hal ini , dikenal suatu kontigensi yang dimaksudkan untuk siap

menutup kekurangan diatas. Kontigensi adalah cadangan biaya dari suatu perkiraan biaya

atau anggaran untuk dialokasikan pada butir – butir yang belum ditentukan, yang

menurut pengalaman dan statistic menunjukkan selalu diperlukan.

Tidak ada rumusan yang baku untuk menentukan angka kontigensi. Hal ini

tergantung pada kualitas estimator atau perusahaan yang bersangkutan, serta tingkat

perkembangan proyek sewaktu perkiraan biaya dibuat. Beberapa cara untuk dapat

menentukan kontigensi adlaah :

a) Rata – rata dalam hal ini estimator menggunakan angka kontigensi yang

berbeda bagi masing –masing komponen biaya, sesuai dengan besar resiko,

yang kemudian dijumlahkan menjadi total kontigensi. Asumsi yang dipakai

adalah lebih banyak diketahui perihal biaya tiap komponen proyek, dan

semakin kurangnya faktor tidak menentu sehingga jumlah kontigensi yang



48

diperlukan semakin rendah. Jadi dalam metode ini, lingkup kegiatan proyek

terlebih dahulu diuraikan menjadi komponen – komponennya kemudian diberi

beban biaya serta presentase kontigensi yang bersangkutan.

b) Dibebankan pada komponen Dilakukan pembebana pada masing – masing

komponen yang besarnya disesuaikan dengan perkiraan resiko komponen

yang bersangkutan. Disni masing –masing butir kode akuntansi dianalisis

kepekaannya terhadap resiko, diidentifikasi perkiraan berapa persen resiko itu

mungkin terjadi. Jumlah total net resiko memberikan maksimum resiko

kontigensi.

Berbeda dengan kontigensi, allowance diartikan sebagai alokasi biaya untuk butir

– butir dalam perkiraan biaya yang diketahui pasti akan dibutuhkan, tetapi belum belum

dapat menentukan besarnya.

2.5.2.9 Inflasi dan Ekskalasi

Seperti diketahui tugas estimator adalah memperkirakan keadaan masa depan

yang ditunjukkan dengan angka biaya. Dalam hal ini , yang paling sulit adalah

memperkirakan pergerakan atau perubahan harga barang, upah tenaga kerja, dan lain –

lain terhadap waktu, yang dikenal sebagai inflasi dan ekskalasi. Masalah tersebut

baiasanya berdampak sekitar 7-15 % per tahun.

Sedangkan ekskalasi maksudnya adalah perubahan harga akibat inflasi ditambah

faktor – faktor lain seperti upah tenaga kerja, subkontraktor, dan lain – lain. Dengan kata

lain, dalam menganalisis ekskalasi perkiraan biaya proyek, estimator menghadapi

kenyataan bahwa harga penjualan barang dan jasa yang sesungguhnya, sebagian besar

dipengaruhi oleh kegiatan usaha atau situasi ekonomi saat itu, tidak hanya oleh biaya

yang sesungguhnya yang dikeluarkan oleh manufacturer untuk memproduksinya.

Ekskalasi dapat diartikan sebagai provisi atau cadangan pada perkiraan biaya yang

dimaksudkan untuk menutup kenaikan tingkat harga karena waktu. Cara yang lazim

dipakai untuk menghitung ekskalasi adalah menggunakan angka indeks harga atau faktor

indeks yang diterbitkan oleh kalangan dagang dan industri atau oleh pemerintah.

2.5.3 Pengendalian Biaya Konstruksi

Pengendalian biaya berarti serangkaian langkah – langkah mulai dari penyusunan

satu rencana biaya sampai kepada tindakan yang perlu dilakukan jika terdapat perbedaan

yang sudah ditetapkan dengan sesungguhnya. Pengendalian biaya bertujuan agar



49

pelaksanaan kegiatan sesuai dengan apa yang telah direncanakan, yaitu sesuai dengan

anggaran. Agar suatu system pengendalian dapat bekerja dengan efektif diperlukan unsur

– unsur seperti, tolok ukur anggaran yang realistis, perangkat yang dapat memproses

dengan cepat dan tepat, prakiraan yang akurat, dan rencana tindakan yang diambil jika

terlihat tanda – tanda pengeluaran biaya yang melebihi anggaran.

Garis besar area / obyek pengendalian adalah sebagai berikut :

a) Organisasi dan personil. Memantau apakah organisasi pelaksanaan proyek

dibentuk sesuai rencana, apakah pengisian personil telah memenuhi

kualifikasi dan apakah jumlahnya telah mencukupi.

b) Waktu / Jadwal . Berlangsung sepanjang siklus proyek.

c) Anggaran biaya dan jam-orang.

d) Pengendalian pengadaan. Penekanan pengendalian pengadaan disamping

aspek biaya , jadwal, dan mutu juga termasuk masalah – masalah prosedur dan

peraturan yang diberlakukan.

e) Pengendalian linkup kerja.

f) Pengendalian mutu. Mencakup masalah yang cukup luas, dengan tujuan

pokok produk proyek harus dalam keadaan fitness for use ( sesuai untuk

digunakan)

g) Pengendalian kinerja.

Yang diperlukan dalam pengendalian biaya

a) Tempat pertanggungjawaban organisasi dalam pembukuan. Tempat

pengendalian biaya tersebut dapat berupa departemen , asala dipenuhi syarat

pokonya, yaitu ada orang yang bertanggung jawab. Tiap tempat

pertanggungjawaban boleh dipecah – pecah lagi atas tempat biaya lebih kecil.

Dengan dipergunakannya cara ini, semua biaya baik standar maupun

sesungguhnya dapat ditelusuri kebagian organisasi yang paling kecil, dimana

masih terdapat satuan pertanggungjawaban. Kebutuhan penelusuran kebagian

– bagian kecil organisasi itu digabungkan dengan system pembukuan yang

berlaku, yaitu dengan menciptakan catatan atau bentuk laporan yang sesuai.

b) Penggunaan biaya standar. Biaya standar adalah biaya yang ditetapkan lebih

dahulu seteah mempertimbangkan semua faktor yang menentukan dan setelah

mengadakan penilaian atas hal – hal yang mungkin menyebabkan perubahan

baik dalam jumlah maupun harga dari bahan – bahan, tenaga kerja dan jasa –

jasa lain yang diperlukan. Biaya standar biasanya digunakan untuk bahan



50

langsung dan tenaga kerja langsung. Ada tiga macam standar, yaitu standar

dasar, standar teoritis, dan standar biaya overhead.

2.5.3.1 Tipe pengendalian

W. H . Newman mengemukakan tiga tipe pengendalian berdasarkan klasifikasi

operasional, yaitu :

a) Steering Controls , yaitu memungkinkan manajemen mengambil tindakan,

baik suatu tanggapan korektif maupun adaptif, sebelum operasi secara

keseluruhan diselesaikan.

b) Yes or No Controls, yaitu manajemen diberikan peraturan – peraturan yang

menunjukkan kondisi yang harus dipenuhi, sebelum pekerjaan dapat

dilakukan.

c) Postaction Controls, yaitu manajemen diberikan laporan performa atau kartu

nilai pada saat penyelesaian operasi dengan menunjukkan perbedaan varian

antara actual dengan performa actual.

Kennech A.Merchant membagi tiga tipe pengendalian berdasarkan objek

pengendalian, yaitu :

a) Result Controls, berfokus pada hasil. Mencakup pemberian gagasan kepada

individual atau meminta individu bertanggung jawab atas penyelesaian hasil

tertentu.

b) Action Controls, berfokus pada tindakan. Digunakan saat result controls tidak

feasible, dan bermaksud memastikan individual mengambil tindakan

organisasi tertentu yang tepat. Action controls mengambil empat bentuk yaitu:

behavioral constraints, preaction review controls, action accountability.

2.5.3.2 Fungsi pengendalian biaya

Fungsi pengendalian secara umum adalah :

a) Pengukuran dan perbaikan terhadap pelaksanaan sehingga tujuan dan rencana

proyek konstruksi dapat tercapai. Pengendalian mengusahakan agar

pelaksanaan sesuai dnegan rencana atau standar. Dengan kata lain , adalah

usaha untuk mengarahkan dan mengawasi kegiatan dan pengeluaran. Kegiatan

itu tentunya tidak hanya direncanakan, tetapi juga dilaksanakan dan

pelaksanaannya memerlukan pengawasan agar berjalan sesuai rencana serta

mencapai hasil yang diinginkan.

b) Pengendalian berfungsi untuk mencegah / menghindari terjadinya

pemborosan/ inefisiensi atau penyimpangan.



51

c) Pengendalian berfungsi untuk menggerakkan aktivitas yang didasarkan pada

perencanaan dalm upaya mencapai tujuan perusahaan.

d) Untuk memfokuskan perhatian manajemen atas titik masalah yang potensial

guna tindakan perbaikan atau tindakan meminimalkan biaya , sehingga

tercipta atmosfer kesadaran biaya pada setiap anggota tim proyek bahwa

setiap aktifitas mereka akan berdampak pada biaya proyek.

e) Untuk menginformasikan kepada manajer dan pengawas mengenai anggaran

pada bidang yang menjadi tanggung jawabnya dan bagaimana kinerja

pengeluaran terhadap anggaran.

2.5.3.3 Langkah utama pengendalian proyek

Berdasarkan orientasi system dan fungsi penunjang

1. Tetapkan baseline budget setelah melakukan langkah 1,2 dan 3. Manfaatnya :

- Memastikan semua lingkup kerja tercakup dalam kontrak, terurai – terinci

sehingga mudah ditelusuri dan dikenali untuk keperluan control. Disamping

meminimalkan change order.

- Resiko sudah dikaji secara mendalam dan cermat dan ditanggapi memlalui

pengalihan ke klien/subkontraktor/vendor-contingency dan asuransi.

2. Pasang dan jalankan system pengendalian biaya dengan komputerisasi dan

mulai mengumpulkan data progress biaya yaitu pengeluaran actual, biaya

komitmen dan perubahan biaya.

3. Mengendalikan cost performance dengan mencermati sudah berapa biaya

commitment dibukukan, bagaimana perbandingannya dengan anggaran dan

biaya actual. Dari sini dapat pula diperoleh indikasi cost performance.

4. Melakukan cost trending yaitu mengamati, mendengar, mencatatat,

menganalisa, membahas dengan pihak terkait, mengestimasi,

mendokumentasikan dan melaporkan semua kemungkinan yang dapat

menimbulkan biaya tambahan diluar anggaran maupun income tambahan dari

backcharge ke subkontraktor.

5. Memproses semua permintaan perubahan untuk persetujuan termasuk

pemantauan, pendokumentasian, pelaporan.

6. Mengkomunikasikan dengan efektif keempat langkah diatas kepada semua

pihak agar setiap langkah berjalan lancer, terkendali dan hasilnya memuaskan.



52

7. Semua langkah tersebut diatas harus ditunjang oleh prediksi cashflow yang

akurat dan prosedur pengendalian biaya yang lengkap, mudah dimengerti dan

diterapkan secara konsisten dan cost engineer yang qualified.

2.5.3.4 Beberapa dokumen yang dibutuhkan dalam proses pengendalian biaya.

1. Nilai Kontrak. Kontrak didefinisikan sebagai ikatan kerja anatar kedua belah

pihak untuk melaksanakan sesuatu dengan beberapa syarat – syarat yang telah

ditetapkan bersama. Nilai kontrak merupakan dokumen yang mengikat para

penandatanganannya, dimana menjadi landasan pokok yang memuat peraturan

tentang hubungan kerja, hak, kewajiban dan tanggungjawab masing-masing

pihak penjelasan-penjelasan perihal lingkup kerja dan syarat – syarat lainnya

yang berkaitan dengan implementasi proyek.

2. Rencana Anggaran Biaya (RAB). RAB berfungsi untuk :

- Menunjukkan pembobotan per item pekerjaan, yang akan digunakan untuk

membuat master schedule.

- Sebagai media antara owner, pengawas, dan kontraktor dalam mengontrol

prestasi pekerjaan.

- Sebagai alat penagih dengan bukti prestasi pekerjaan yang telah dikerjakan.

Pada RAB terdapat unsur-unsur biaya tak langsung dan keuntungan proyek

yang dibebabnkan pada item pekerjaan.

3. Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP). Biaya ini merupakan pedoman dalam

pelaksanaan dilapangan yang merupakan biaya yang harus dikendalikan.

Biaya ini mengandung unsur material , upah tenaga kerja, biaya

subkontraktor, alat Bantu, biaya peralatan, biaya umum proyek, biaya umum

pusat.

4. Breakdown biaya perkategori. Merupakan rincian dari biaya RAP.

5. Cash-Flow. Cash-flow didefinisikan sebagai penggambaran jumlah kas masuk

- penerimaan kas dan jumlah kas keluar – pembayaran atau pengeluaran kas

dalam suatu periode tertentu.

Cash-flow berfungsi untuk alat financial planning untuk menjaga likuiditas,

menunjukkan arus penerimaan dengan pengeluaran.

6. Master schedule (kurva S).



53

2.5.3.5 Dari segi intensitas dan potensi keberhasilan pengendalian biaya selama

siklus proyek dapat dibagi sebagai berikut :

a) Pengendalian tahap konseptual. Keputusan – keputusan yang diambil pada

tahap konseptual adalah merumuskan gagasan menjadi garis besar perwujudan

fisik. Hal ini berarti secara teoritis telah meletakkan dasar jumlah biaya

proyek, karena pada tahap ini mulai diidentifikasikan batasan lingkup proyek.

Namun karena banyak nya faktor – faktor yang belum menentu, maka

rumusan tersebut masih berupa gambaran kasar atau batasan –batasan yang

bersifat umum. Dalam periode desain engineering pada tahap konseptual

pengendalian biaya memiliki potensi paling besar untuk menghemat biaya

total proyek. Potensi pengendalian biaya yang optimal bisa dicapai pada awal

kegiatan proyek, yaitu pada tahap konseptual. Potensi akan menurun terus

sampai proyek berakhir.

b) Pengendalian tahap definisi. Pengendalian pada periode ini memusatkan pada

hal – hal : mengkaji hasil kerja engineering, terutama bagan arus proses , dan

pemilihan material serta peralatan, membicarakan patokan – patokan penilaian

ekonomi yang digunakan, menggunakan metode rekayasa nilai. Mulai tahap

ini owner akan lebih sering berhubungan dan memberitahukan kepada

pimpinan perusahaan mengenai perkembangan proyek agar pada waktunya

bias dipertimbangkan diteruskan atau tidaknya realisasi proyek tersebut.

c) Pengendalian tahap implementasi Fisik. Pada tahap implementasi fisik terjadi

kegiatan – kegiatan utama berupa, desain engineering terinci, pengadaan

termasuk pemesanan peralatan kepabrik pembuatnya, dan konstruksi di

lapangan proyek. Pengendalian biaya pada tahap ini ditujukan kepada tiga

kegiatan utama tersebut, dengan memantau dan menganalisis aspek – aspek

pemakaian biaya disbanding dengan anggaran, pemakaian jam – orang

disbanding dengan anggaran, kemajuan berbagai pekerjaan disbanding dengan

jadwal induk atau milestone.

Teknik dan metode pengendalian yang biasa digunakan adalah analisis varians,

nilai hasil (earned value), C/S – CSC ,dan Rekayasa nilai. Pengendalian biaya

engineering terdiri dari meneliti kemajuan fisik (jumlah perhitungan/studi, spesifikasi,

gambar, dan paket MR yang diselesaikan) dan penggunaan jam-orang dan biaya masing –

masing disiplin. Pengendaian biaya pada pengadaan meliputi pemeriksaan jumlah



54

penyelesaian MR, jumlah, dan waktu penyerahan barang dan peralatan penentuan harga

pemenang lelang, dan lain-lain. Dalam kegiatan konstruksi, pengendalian biaya

dipusatkan pada masalah penggunaan jam – orang antara anggaran dan kenyataan. Hal ini

mengingat porsi yang cukup besar pengeluaran adalah untuk ,membayar tenaga kerja.

2.5.3 1. Pengendalian Sub – Kontrak

Sebagian lingkup proyek biasanya dikerjakan dengan cara sub – kontrak.

Pengendalian sub – kontrak meliputi

a) Pemilihan subkontraktor. Pemilihan subkontraktor hendaknya ditekankan

pada kemampuan teknis dan kesiapannya pada waktu diperlukan.

b) Paket kerja yang lengkap dan terinci perihal deskripsi lingkup kerja, jadwal

dan spesifikasi.

c) Diusahakan sejauh mungkin kontrak berbentuk lump - sum.

d) Sebelum mulai ekseskusi kontrak, diadakan pembahasan bersama mengenai

system pengendalian yang akan diterapkan.

Karena biasanya kontrak berbentuk lumpsum maka kontraktor (pemilik) dalam

aspek pengendalian biaya memprhatikan msalah change order yang diajukan oleh

subkontraktor. Untuk lingkup pekerjaan subkontraktor yang relative besar, subkontraktor

secara internal harus mempunyai prosedur dan mekanisme pengendalian seperti yang

digunakan oleh kontraktor.

Secara keseluruhan aktivitas pengendalian biaya subkontrak meliputi :

a) Pemantauan kemajuan fisik

b) Penelitian jumlah keperluan tenaga kerja.

c) Pemantauan agar pembayaran selalu sesuai kemajuan.

d) Forecast biaya dan jadwal pekerjaan tersisa.

2.5.4 Pendanaan Proyek

2.5.4.1 Sumber dan Macam Pendanaan Proyek

Modal adalah dana yang disiapkan untuk pendanaan jangka panjang. Dana dapat

berasal dari simpanan pribadi atau pinjaman atau sumber yang lain. Pada dasarnya

tersedia berbagai macam sumber pendanaan bagi suatu perusahaan yang dikelompokkan

menjadi :

a) Modal Sendiri. Modal sendiri atau equity capital dapat berasal dari

menerbitkan saham dan laba yang ditahan. Dalam hal ini perusahaan dapat



55

memperoleh modal dengan jalan menerbitkan saham baru atau menahan laba

pada kurun waktu tertentu.

b) Sumber dari luar/ hutang. Bentuk yang paling banyak dalam golongan ini

adalah hutang/ obligasi.

2.5.4.1.1 Menerbitkan Saham

Hasil penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan merupakan dana yang

dapat dipakai untuk membiayai proyek. Harga pasar suatu saham ditentukan oleh kinerja

ekonomi perusahaan yang bersangkutan. Dalam pada itu pembeli menjadi pemegang

saham. Teknis saham dapat dibedakan menjadi :

a) Saham preferen. Pemegang saham ini memperoleh beberapa perlakuan

khusus, seperti menerima dividen terlebih dahulu sebelum pemegang saham

biasa, besar dividen tetap, tidak tergantung maju mundurnya usaha,

seandainya perusahaan bangkrut dan terpaksa menjual asset, mereka memiliki

prioritas untuk mengklaim terlebih dahulu, tidak memiliki hak suara untuk

ikut menentukan kebijakan perusahaan. Kadang – kadang mereka memiliki

hak istimewa tertentu, seperti pemilihan wakil khusus dalam dewan direksi,

jika dividen istimewa mereka tidak dibayarkan dalam periode spesifik

tertentu. Karena tingkat dividen biasanya tetap, saham istimewa merupakan

investasi yang lebih konservatif disbanding saham biasa dan memiliki sifat

obligasi jangka panjang. Karena alasan ini, nilai pasar saham tersebut tidak

akan banyak berfluktuasi. 43

b) Saham Biasa. Pemegang saham biasa mempunyai sifat kepemilikan penuh

dari perusahaan yang bersangkutan, dalam arti ikut memperoleh keuntungan

dan menanggung beban atau akibat langsung dari maju mundurnya usaha

sesuai dengan besar saham. Bila perusahaan maju, mereka akan menikmati

naiknya dividen dan tingginya harga saham. Mereka juga memiliki hak suara

dan ikut menentukan kebijakan perusahaan. Menetapkan nilai saham tidak

dapat dilakukan secara langsung seperti menetapkan nilai sebuah obligasi.

Penilaian saham biasa secara actual berkaitan dengan berbagai asumsi

43 E. Paul degarmo, William . G. Sullivan, James. A. Bontadelli, Wlin. M .Wicks, “Engineering Economy”, Prentice Hall Inc., New Jersey. 1997. hal 207



56

mengenai tingkat pertumbuhan dividen dimasa datang, harga saham dimasa

datang, sifat resiko investasi yang diterima, proyeksi laba setelah pajak. 44

2.5.4.1.2 Laba Ditahan

Dana dapat pula dihimpun dari laba ditahan dari perusahaan. Jadi dapat dikatakan

menggali dari dalam organisasi itu sendiri. Seringkali ini merupakan sumber yang

penting untuk pendanaan proyek45. Laba ditahan adalah laba yang diinvestasikan kembali

dan tidak dibayarkan sebagai dividen. Meskipun metode pendanaan ini digunakan oleh

sebagian besar perusahaan, terdapat beberapa faktor yang cenderung membatasi

penggunaannya. Kemungkinan keterbatasan terbesar adalah fakta bahwa pemilik

biasanya mengahrapkan untuk dapat menerima sebagian laba dari investasi mereka.

Dengan demikian sebagian besar porsi laba perlu dibayarkan kepada pemilik dalam

bentuk dividen. Penyimpanan sisa laba akan mengurangi jumlah dividen yang

dibayarkan, meningkatkan nilai buku saham, dan menghasilkan nilai dividen masa datang

yang lebih besar/ atau nilai jual yang lebih tinggi. Banyak investor memilih untuk

menanam sebagian laba dan diinvestasikan kembali untuk meningkatkan nilai saham

mereka. 46

Sejumlah perusahaan membiayai pengeluaran untuk investasi proyek dengan

modal yang berasal dari laba ditahan. Sepintas penggunaannya tidak memerlukan biaya

atau bunga, tetapi karena memiliki biaya oprtunitas sama dengan saham, maka dalam

memperhitungkannya digunakan rumus yang sama dengan yang berlaku untuk saham.

Hanya bedanya disini tidak perlu ada biaya flotasi, yaitu biaya untuk menerbitkan saham

baru yang terdiri dari biaya administrasi, fee dan lain – lain.

2.5.4.1.3 Hutang47

Hutang adalah sejumlah uang yang dipinjam dari kreditor dalam jangka waktu

tertentu dengan pembebanan bunga dengan persentasi tetap dan pembayarannya sesuai

syarat perjanjian. Pinjaman dianggap tidak dipengaruhi inflasi, dalam arti sekali bunga

ditentukan jadwal dan besarnya, maka umumnya dampak inflasi telah dianggap tidak

diperhitungkan lagi. Terdapat banyak situasi dimana penggunaan modal pinjaman lebih

44 Ibid hal 208 45 Imam soeharto hal 454 46 E. Paul degarmo, William . G. Sullivan, James. A. Bontadelli, Wlin. M .Wicks, “Engineering Economy”, Prentice Hall Inc., New Jersey. 1997. hal 209 47 Ibid hal 240-206



57

dipilih ketimbang modal ekuitas. Jika perusahaan memerlukan tambahan modal untuk

periode waktu tertentu dan dapat menjamin bahwa arus kasnya saat ini atau masa datang

dapat dengan segera membayar bunga dan pokok pinjaman, maka akan lebih

menguntungkan bagi perusahaan untuk memperoleh kebutuhan modal tambahan melalui

pinjaman.

Jika tambahan modal diperlukan hanya untuk jangka waktu relative pendek,

biasanya kurang dari lima tahun dan lebih sering lagi kurang dari dua tahun, perusahaan

dapat meminjam dana dari sebuah bank, atau agen peminjaman lainnya dengan

menandatangani sebuah surat utang (note) jangka pendek. Surat utang merupakan janji

tertulis untuk membayar kembali jumlah yang dipinjam berikut sejumlah bunga, pada

tanggal tertentu dimasa datang. Agen peminjaman biasanya memerlukan asset berwujud

sebagai jaminan pinjaman, atau setidaknya membuat kepastian bahwa posisi keuangan

perusahaan peminjam dapat diandalkan sehingga hanya terdapat resiko minimal.

Karena dalam sebagian besar proyek diperlukan modal jangka panjang,

perusahaan selalu mengambil jalan dengan menerbitkan obligasi untuk memperoleh

modal pinjaman jangka panjang. Obligasi pada dasarnya adalah surat utang jangka

panjang dari peminjam untuk si pemberi pinjaman, dengan ketentuan jangka pembayaran

kembali serta persyaratan – persyaratan lainnya. Sebagai imbalan uang yang dipinjam,

perusahaan menjanjikan pembayaran disertai dengan bunga. Obligasi biasanya

diterbitkan dalam satuan $1.000 sampai $5.000. Jika perusahaan ingin membayar

kembali pinjaman jangka panjang untuk mengurangi utang perusahaan, sebuah program

sistematis sering dilakukan. Program tersebut biasanya direncanakan di muka. Melalui

program tersebut, perusahaan secara periodic menetapkan sejumlah uang, plus bunga

uang dihasilkan, sehingga terakumulasi sejumlah dana yang dibutuhkan untuk menebus

obligasi pada saat jatuh tempo. Melalui program ini, para pemegang obligasi mengetahui

bahwa sejumlah sejumlah persediaan yang cukup telah dibuat untuk mengamankan

investasi mereka. Begitu pula perusahaan mengetahui sejak awal berapa dana tahunan

yang diperlukan untuk melakukan penebusan obligasi pada saat obligasi tersebut jatuh

tempo.

2.5.4.1.4 Pola BOT 48

Built, Operate, and Transfer, dalam pola ini kontraktor bersama – sama

perusahaan lain membentuk konsorsium yang menjadi promoter proyek. Konsorsium

48 Imam Soeharto, hal 456



58

mengusahakan dana, mengerjakan implementasi pembangunan proyek dan

menoperasikan instalasi hasil proyek. Barulah sepenuhnya instalasi tersebut diserahkan

kepada pemilik. Konsorsium mendapat pembayaran atas jasa yang dikeluarkan ditambah

laba dari uang sewa gedung selama pertokoan dioperasikan.

2.5.4.2 Menghitung Biaya Modal49

Mengingat proyek konstruksi memerlukan dana dalam jumlah besar, maka umumnya

melibatkan lebih dari satu macam sumber pendanaan dengan masing – masing biaya

modal yang besarnya berbeda. Biaya modal yang diperhitungkan merupakan biaya modal

dari seluruh jenis modal yang digunakan. Karena biaya modal dari masing-masing

sumber dana berbeda-beda, maka untuk menetapkan biaya modal dari perusahaan secara

keseluruahn perlu dihitung biaya modal rata-rata tertimbangnya (Weighted average cost

of capital / WACC). Sebagai unsur penimbangnya adalah proporsi dana bagi setiap jenis

atau sumber modal yang digunakan dalam investasi proyek tersebut. Biaya modal adalah

biaya rata – rata tertimbang atau weighted average cost of capital –WACC dari masing –

masing sumber. Definisi WACC adalah tingkat keuntungan rata-rata tertimbang

perusahaan yang diinginkan investor. Jadi bila perusahaan hanya memakai dana pinjaman

dari bank untuk membiayai proyek, maka biaya modalnya adalah biaya yang timbul

karena pinjaman tersebut. Sedangkan bila berasal dari biaya modal campuran hutang dan

ekuitas. Biaya modal ekuitas adalah tingkat keuntungan perusahaan yang diinginkan oleh

pemegang saham karena keikutsrtaannya memiliki ekuitas.

2.6 Skill

Dalam rangka mencapai kinerja proyek yang baik, seorang manajer poyek harus

memiliki skill yang berkaitan dengan pengelolaan proyek. Skill didefinisikan sebagai

suatu kemampuan untuk menterjemahkan pengetahuannya kedalam tindakan.50 Skill

adalah kemampuan atau keterampilan yang didapatkan dari praktik dan pelatihan.

Dengan demikian berdasarkan pada sembilan pengetahuan pokok manajemen

proyek dan pengetahuan – pegetahuan lainnya, seorang manajer proyek harus

menerjemahkan dan menerapkan pengetahuan – pengetahuan tersebut dalam mengelola

poyek, sehingga dia dapat dikatakan memiliki skill – skill tersebut.

49 Prof. Dr. Manahan , hal 170 50 K. T . Odusami, perceptions of Construction Proffesionals Concerning Important Skills of Effective Project Leaders, Journal of Management in Engineering, (April 2002)



59

Untuk kepentingan organisasi dalam jangka panjang didefinisikan 20 skill

manajer proyek yang sangat penting dan diurutkan sebagai berikut;51; komunikasi,

mendengarkan, manajemen proyek, pengambilan keputusan, kepemimpinan dan

komunikasi, pemecahan masalah, mengorganisasikan, mendelegasikan, penetapan

rencana dan sasaran, orientasi kepada hasil, manajemen keuangan, manajemen kualitas,

manajemen waktu, pengetahuan teknikal, negoisasi, adaptasi personal, administrasi,

memperoleh proyek, kreativitas, pengambilan resiko.

Manajer proyek bertanggung jawab untuk memastikan tugas – tugas diselesaikan

tepat pada waktunya dan sesuai anggaran. Oleh karena itu dia harus memiliki

pemahaman yang kuat atas semua pekerjaan dan memerlukan skill negoisasi dan

membujuk untuk mempengaruhi kontraktor, fungsionaris, dan para spesialis yang

ditugaskan pada poyek. Skill – skill yang diperlukan seorang manajer proyek meliputi 52;

skill manajemen waktu dan penjadwalan, skill teknikal, skill anggaran dan biaya, skill

anajemen dan sumber – sumber dan hubungan antar manusia, skill kepemimpinan, skill

komunikasi, skill negoisasi, skill pemasaran, kontrak, hubungan dengan pelanggan.

Skill yang paling penting dari seorang pemimpin proyek yang efektif adalah

kepemimpinan, pengambilan keputusan, komunikasi dan motivasi. Disamping itu

dikemukakan identifikasi skill dari beberapa pengarang sebagai berikut :53

1. Katz (1874 ) : Teknikal skill, human skill, conceptual,.

2. Spitz (1982) : skil interpersonal, lembaran untuk mensingkonisasikan teknologi

yang berbeda, pengolahan informasi, kemampuan menyelesaikan hal – hal yang

kompleks, negoisasi, memelihara batas – batas.

3. Kezner (1983) : Membangun tim, kepemimpinan, penyelesaian konflik, keahlian

teknikal, perencanaan, organisasi, usahawan, administrasi, dukungan manajemen,

alokasi sumber – sumber.

4. Sinsmore (1984) : kepemimpinan, teknikal, administrasi, organisasi, usahawan.

5. Green (1989) : diplomasi, wawancara, pengarah, penyabar, tegas, kepemimpinan,

berbicara, empati, menjual, politik, managing, kerjasama, organisasi, komunikasi

nonverbal, sensitive. 51 Shakir K. Gushari, Peter A. Francis dan Jamal H. Saklou , Skills, critical to long ferm profitability of engineering firms ( journal of management in enginnering : march / april 1997) 52 Avraham Shtub , Jonathan F. Bard and Shlomo Globerson, Project management : engineering, technology and implementation ( new Jersey : prentice Hall: inc, 1994) hal 15-16 53 K. T . Odusami, perceptions of Construction Proffesionals Concerning Important Skills of Effective Project Leaders, Journal of Management in Engineering, (April 2002)



60

6. Anderson (1992) : Hubungan masyarakat, kepemimpinan, teknikal, administrasi.

7. Strohmerer (1992) : membangun tim, konflik, komunikasi, mempengaruhi, dan

motivasi.

8. Goodwin (1993) : konsepsi, kemanusiaan, negoisasi, teknikal

9. Gushgav (1997) : komunikasi, mendengar, manajemen proyek, pengambilan

keputusan, kepemipinan dan motivasi, pemecahan masalah, manajemen kualitas,

pengorganisasian, pendelegasian, perenc anaan, orientasi hasil, manajemen

keuangan, manajemen waktu, pengetahuan teknikal, negoisasi, adaptasi personal,

administrasi, keperluan – keperluan proyek, kreatif, pemgambil resiko.

Untuk memperlancar pelaksanaan tugasnya dalam rangka mengelola dan

mengendalikan proyek, manajer proyek perlu memiliki skill MIS – IT. Manajer –

manajer konstruksi bergantung pada ketersediaan sejumlah besar informasi proyek.

Pemasukan data, pengolahan dan aliran informasi adalah penting untuk menghindari

masalah – masalah, penundaan – penundaan, klaim – klaim pada proyek konstruksi,

sehubungan dengan itu, aliran informasi pada suatu proyek konstruksi perlu diolah

dengan peralatan computer untuk memanage informasi proyek. Cara – cara memanage

aliran informasi yang lebih baik akan meningkatkan produktifitas proyek. Pembagian

informasi yang tepat waktu, pengurangan kesalahan dan pemborosan, penggunaan

kembali informasi dengan mudah dan lebih baik, pengurangan biaya siklus kehidupan,

dan kemudahan untuk mendapatkan pengetahuan. Semuanya dipermudah dengan

teknologi informasi di dalam manajemen proyek dan kegiatan pengadaan proyek.

2.7 Sikap dan Perilaku

Unsur kompetensi yang ketiga yaitu sifat yang terdir dari sikap, perilaku dan

motivasi, uga merupakan hal yang penting dan harus dimiliki oleh seorang manjer proyek

agar dapat mengerjakan dan menyelesaikan proyek dengan baik.

Sifat – sifat yang diinginkan dari manajer – manajer proyek adalah54 : fleksibel

dan adaptif, mendahulukan kepentingan inisiatif dan kepemimpinan, agresif, mempunyai

keyakinan, lancer berbicara, ambisius, akti, kuat, komunikator, dan integrator yang

efektif, mempunyai cakupan luas tentang kepentingan manusia, tenang, bersemangat,

imajinatif, spontan, mampu menyemimbangkan solusi teknis dengan waktu, biaya dan

54 Jurgen Hauschildt, et al, Realistic Criteria for Project manager Selection and development, project managemen journal, (September 2000)



61

factor manusia, disiplin dan mengorganisir dengan baik, merupakan seorang generalist

daripada specialist, mampu dan bersedia memberikan waktunya lebih banyak pada

perencanaan dan pengendalian, dapat mengidentifikasi masalah – masalah, bersedia

mengambil keputusan – keputusan, dapat memelihara keseimbangan yang layak dalam

menggunakan waktu.

Pemimpin –pemimpin proyek yang sukses sadar akan keterkaitan hubungan

antara tahap sirkulasi penyelesaian kehidupan proyek dan kebutuhan akan kelompok –

kelompok yang mempunyai sifat – sifat yang baik yang mempemudah penyelesaian

setiap taap proyek tersebut. Kita telah mengetahui bahwa tanggung jawabpemimpin

proyek saat ini memerlukan kompetensi teknikal tim dan kompetensi pengembangan

kaakter tim. Kurangnya pengembangan karakter tim proyek dapat menghalangi

keberhasilan penyelesaian proyek, seperti tidak berfungsinya tim, sifat yang tidak baik

dari angota tim, kinerja yang tidak memnuhi syarat, tidak sensitive atas masalah proyek,

mengelakan tanggung jawab, tidak menyelesaikan pada waktunya, datang terlambat,

pulang lebih awal, kerjasama tererosi secara perlahan merupakan beberapa pengaruh

yang merugikan atas kelemahan tim

Untuk menjadi pemimpin tidak ada cara ataupun metode pelatihan yang khusus.

Namun mengetahui karakter dan kualitas jiwa yang dibutuhkan untuk menjadi seorang

pemimpin serta bagaimana menjadi pemimpin yang efektif , merupakan bekal dan modal

potensial untuk bersikap dan bertindak sebagai pemimpin yang baik.

Adapun kualitas seorag pemimpin adalah 55:

- Dinamis dan optimis , penuh keyakinan

- Aktif dan gigih, mengejar sasaran

- Berwawasan dan imajinatif

- Luwes dan penu pertimbangan , analitis

- Kreatif dan penuh kepastian ide dan tindakan

- Sabar dan pantang menyerah , serta simpatik

- Tekun dan terus bertindak , terorganisasi

- Berkharisma dan arif bijak sana

Sikap dan perilaku yang penting bagi seorang manjer proyek yang dkemukakan

oleh pengarang lainnya adalah sebagai berikut :

55 Mahendra Sultan Syah, Manajemen Proyek, (jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama, 2004) hal 34



62

Menurut Mc Clelland dan Richard.E.B. (1982) , kompetensi manajer yang efektif

menyangkut sifat pada level dibawah sadar adalah keyakinan pada diri sendiri, perhatian

tehadap pengaruh – pengaruh , proaktif, dan orientasi efisiensi.

Menurut PMBOK (2004) skil – skil seperti ketegasan, pengaruh, kreativitas, dan

grup pendukung, merupakan asset –aset yang berharga ketika megelola tim proyek.

Campbel martin dalam bukunya “the succesfull engineer : personal and

professional skil-a source bok, mengemukakan beberapa sikap atau perilaku yang penting

seperti kepercayan diri, kreatif, tegas, mendengar orang lain, dan memahami orang lain.

Manajer proyek yang memiliki semua factor – factor kompetensi yang dibutuhkan

diharapkan dapat mengelola dan menyelesaikan proyek yang menjadi angung jawabnya

yaitu berupa kinerja waktu ang tinggi.

2.8. Kesimpulan

Bab ini menjelaskan tentang proyek konstruksi, manajer proyek dan kompetensi

manajer proyek. Proyek konstruksi merupakan Proyek konstruksi adalah suatu kegiatan

yang hasil akhirnya adalah bangunan atau konstruksi yang menyatu dengan tempat

kedudukannya, baik itu dipergunakan sebagai tempat tinggal maupun sarana kegiatan

lainnya . Kegiatan konstruksi tersebut meliputi perencanaan, persiapan, pembuatan,

pembongkaran dan perbaikan/perombakan bangunan. Untuk menyelesaikan proyek

konstruksi dengan baik, diperlukan seorang manajer pryek yang kompeten . Manajer

proyek antara lain berperanan membuat rencana dan jadwal pekerjaan, memimpin,

memberi pengarahan dan motivasi, mendelegasikan tugas dengan tepat, dll.

Untuk dapat menyelesaikan proyek konstruksi dengan baik, seorang manajer

proyek harus memenuhi syarat – syarat kompetensi yang ditetapkan. Persyaratan

kompetensi mengenai manajer proyek tersebut telah dituangkan dalm bakuan kompetensi

yang dikeluarkan oleh LPJKN. Kompetensi merupakan kemampuan kerja setiap individu

yang mencakup aspek pengetahuan, keterampilan, dan sikap kerja. Pengetahuan,

keterampilan, dan sikap kerja dalam hal manajemen finansial yang dibutuhkan seorang

manajer proyek agar dapat mencapai sasaran proyek telah dituangkan dalam sub- bab –

sub- bab diatas.


BAB 2 LANDASAN TEORI - lib.ui.ac.idlib.ui.ac.id/file?file=digital/123285-R010809-Pengaruh...

Documents

Transcript of BAB 2 LANDASAN TEORI - lib.ui.ac.idlib.ui.ac.id/file?file=digital/123285-R010809-Pengaruh...