1

BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Jakarta barat adalah bagian dari kota Jakarta di Indonesia yang sangat

pesat perkembangannya dalam berbagai aspek terutama aspek ekonomi.

Terdata faktor ekonomi di Jakarta Barat dari aspek lapangan usaha menurut

Badan Pusat Statistik Jakarta Barat (2012) selalu mengalami kenaikan setiap

tahun yang membuat banyaknya pendatang yang juga ikut menetap di Jakarta

Barat dalam mencari lapangan usaha baru dan juga hunian yang dekat

sehingga dapat menghemat waktu dan biaya.(Gambar 1.1)

Gambar 1.1 Tingkat Kenaikan Ekonomi di Jakarta Barat Sumber: www.bps.go.id diakses pada tanggal 8 Febuari 2014

2

Hal ini menyebabkan permasalahan kota Jakarta Barat, dimana

banyaknya pendatang ke tempat yang sudah padat penduduknya

menyebabkan ruang lingkup terbatas untuk lahan hunian, lapangan pekerjaan,

serta perekonomian yang tidak stabil. Kepadatan penduduk yang melanda

kota Jakarta Barat perlu solusi untuk pemecahan masalah yang ada. Salah

satu upaya pemecahannya dibutuhkan suatu fasilitas untuk menampung dan

ikut mendukung perekonomian di Jakarta Barat ini terutama kepada aspek

hunian dan lapangan usaha.

Banyaknya penduduk dan terus menerus bertambah, menyulitkan

masyarakat memiliki hunian nyaman serta lapangan usaha yang memadai

karena keterbatasan lahan dan tidak seimbang dengan banyaknya masyarakat.

Akibat faktor tersebut membuat konsep bangunan tidak lagi harus berada di

atas tanah, melainkan mengacu kepada bangunan vertikal. Bangunan yang

dimaksud ialah hunian, perdagangan, perkantoran, pasar dan sebagainya.

Gambar 1.2 Gambaran Hunian Vertikal Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 8 Febuari 2014

Contoh hunian vertikal adalah apartemen, rusun, kost,dsb. (Gambar

1.2) Definisi hunian vertikal adalah tempat tinggal suatu bangunan bertingkat

3

yang lengkap dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban,

dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai, bangunan bertingkat yang

terbagi atas beberapa tempat tinggal. (Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1994,

p : 69 )

Total mahasiswa - mahasiswa yang berada di sekitar Jakarta Barat

pun sangat berpotensi dalam pembangunan apartemen untuk hunian ini.

Terdata beberapa universitas yang berada di sekitar adalah universitas

Tarumanegara, universitas Trisakti, universitas Ukrida, yang memiliki jumlah

mahasiswa tidak sedikit. Dimana, jumlah mahasiswa aktif universitas

Tarumanegara. Trisakti dan Ukrida setiap tahun bertambah 14.000, 19.300,

dan 3.200 mahasiswa. (Lampiran 1)

Dikutip dari BPS (Badan Pusat Statistik) pada tahun 2012, pendapatan

per kapita masyarakat Jakarta sebesar Rp 110,46 juta per tahun (USD

12,270). Sedangkan untuk kalangan menengah atas dengan penghasilan Rp

240,62 juta per tahun (USD 26,735), atau mencapai 20% dari jumlah

penduduk. Disini juga bermukim lebih dari separuh orang-orang

berpenghasilan tinggi di Indonesia dengan penghasilan minimal USD

100,000 per tahun. Kekayaan mereka terutama ditopang oleh kenaikan harga

saham serta properti yang cukup signifikan. (Lampiran2)

Saat ini, Jakarta merupakan kota dengan tingkat pertumbuhan harga

properti mewah yang tertinggi di dunia (Lampiran 2), yakni mencapai 38,1%.

Selain hunian mewah, pertumbuhan properti di Jakarta juga ditopang oleh

penjualan dan penyewaan ruang kantor. Pada periode 2009-2012,

pembangunan gedung-gedung pencakar langit (di atas 150 meter) di Jakarta

mencapai 87,5%.

4

Sektor properti di Jakarta saat ini cenderung dibangun vertikal,

perkantoran misalnya dibuat berupa tenant - tenant yang disewakan berisi

beberapa lapangan usaha berbeda. Biasanya bangunan pun terdiri dari

beberapa fungsi seperti pada gambar 1.3, yaitu terdiri dari hunian vertikal,

perkantoran, dan fasilitas penunjangnya. Dari situ dapat kita lihat,

pertumbuhan properti saat ini condong ke arah vertikal dan dalam fungsi

yang berbeda namun menjadi kesatuan untuk mengefisiensi lahan yang ada.

Gambar 1.3 Hunian vertikal, perkantoran dan fasilitas penunjang Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013

Kecamatan Grogol, Jakarta Barat terdapat berbagai sarana dan aspek

penting seperti fasilitas pendidikan yang memadai yaitu universitas -

universitas terkemuka di Jakarta Barat. Beberapa diantaranya adalah

universitas Tarumanegara 1 dan 2, universitas Trisakti, univeritas Kristen

Krida Wacana, SMA BPK Penabur dan sekolah lainnya. Berikut terlampir

gambaran aspek penunjang sekitar lokasi tapak di Jl. Letjend S. Parman yang

memadati sepanjang jalan di lokasi tapak yang mendukung latar belakang

lokasi proyek . (Gambar 1.4)

5

Gambar 1.4 Aspek penunjang sekitar lokasi tapak

Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013

Mahasiswa, karyawan, perusahaan - perusahaan dan masyarakat

sekitar terutama PKL adalah sasaran pembangunan proyek apartemen,

perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan konsep ekonomi

berkelanjutan di Jakarta Barat ini. Dengan perencanaan beberapa bangunan

yang didesain dalam kesatuan tapak, penulis memikirkan tentang

perekonomian yang berkelanjutan pada masyarakat terutama PKL (pedagang

6

kaki lima) di area sekitar tapak yaitu di samping kampus universitas

Tarumanegara, Grogol Jakarta Barat. (lampiran 3)

Sektor informal merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari

sistem ekonomi Indonesia. Namun, kehadirannya seringkali menimbulkan

permasalahan bagi pemerintah kota manakala mereka mengambil ruang -

ruang publik yang strategis demi kepentingan ekonomi tanpa mengindahkan

aturan ketertiban. Keluhan yang timbul antara lain mulai dari penyebab

kemacetan lalulintas, mengurangi ketertiban umum, memperburuk keindahan

wajah kota hingga kerawanan sosial ekonomi. Karena itu, aksi penertiban

atau penggusuran tempat usaha sektor informal, seperti pedagang kaki lima

(PKL), oleh aparat kota sudah menjadi bagian tak terpisahkan dari kehidupan

kota - kota besar di Indonesia. PKL merupakan salah satu sasaran dalam

fasilitas penunjang proyek.

Di sisi pedagang itu sendiri juga memiliki banyak permasalahan

sebagai rakyat kecil yang ingin mencari nafkah. Tidak adanya tempat dagang

yang layak, pemalakan, terusir dan berpindah pindah merupakan landasan

utama penulis menyediakan lahan bebas yang berupa penghijauan dalam

tapak sebagai tempat untuk mendukung pedagang (PKL) yang tidak

beruntung menjadi lebih sejahtera. PKL yang berdagang di tempat yang tidak

teratur membuat kerugian bagi masyarakat sekitar sekaligus menguntungkan

karena lokasi yang strategis dan harga murah. (Gambar 1.5)

7

Gambar 1.5 Gambaran PKL Jakarta Barat Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013

Proyek bangunan yang akan direncanakan adalah dengan

menggabungkan apartemen dan perkantoran didukung dengan fasilitas

penunjang berupa lahan usaha di Jakarta Barat dengan pendekatan ekonomi

berkelanjutan, sehingga hasil rancangan arsitektur ini akan menunjang bagi

peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam tapak dan lingkungan sekitar.

Dan masyarakat sekitar akan memiliki ruang – ruang usaha yang sesuai

dengan peruntukan dan nilai lahan yang ada sehingga dapat menjadi kesatuan

desain yang harmonis dan tertata.

Proyek bangunan yang dipilih penulis ialah bangunan apartemen,

bangunan perkantoran dan lahan usaha berupa tempat berkumpul, pasar

modern, jajanan dan taman terbuka hijau yang dikaitkan dengan topik

ekonomi berkelanjutan yang memiliki tujuan untuk mendukung semua

golongan kegiatan ekonomi dalam proyek berupa area santai itu sendiri yang

akan diolah untuk mewadahi kegiatan ekonomi terutama golongan menengah

ke bawah (PKL) untuk diberikan area untuk berdagang dengan nyaman tanpa

merugikan pihak manapun.

1.2 Masalah / Isu pokok

8

Pada proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep

ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini memiliki beberapa masalah / isu

pokok terkait. Beberapa diantaranya akan di bahas mengenai hal - hal yang

berhubungan dengan bangunan apartemen, perkantoran, fasilitas penunjang

yang dapat mendukung kegiatan ekonomi di setiap golongan. Berikut detail

pemasalahan yang berhubungan dengan judul apartemen dan perkantoran

dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat.

Permasalahan yang akan dibahas dalam penulisan ini diantaranya sebagai

berikut;

• Ruang dan fasilitas penunjang apa saja yang dibutuhkan oleh calon

penghuni apartemen dan perkantoran di Jakarta Barat untuk semua

golongan ekonomi?

• Rancangan arsitektur yang bagaimana yang dapat menciptakan ruang -

ruang penunjang kegiatan ekonomi pada tapak dan lingkungan sekitar

yang dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat golongan bawah?

• Desain rancangan bangunan apartemen, perkantoran dan fasilitas

penunjang seperti apa yang mengaplikasikan pendekatan konsep ekonomi

berkelanjutan pada tapak ?

1.3 Formulasi Masalah

Permasalahan dapat diperoleh dari manapun, namun untuk

mendapatkan permasalahan yang terbaik dibutuhkan teori dan cara untuk

memperjelas datangnya dari permasalahan itu melalui langkah - langkah yang

tepat.

9

Dari teori ini (lampiran 4), maka diperoleh formulasi permasalahan

dalam penelitian proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan

konsep ekonomi berkelanjutan sebagai berikut;

Permasalahan permasalahan yang muncul dalam penelitian proyek

apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep ekonomi

berkelanjutan di Jakarta Barat ini yaitu :

Proyek ini terbagi atas apartemen, perkantoran dan area santai dimana

apartemen di lahan ini pun akan dirancang dengan sasaran calon penghuni

kelas menengah dan membantu mewadahi lapangan usaha untuk ekonomi

rendah yang terjangkau untuk kalangan tersebut. Dan mengenai proyek

perkantoran berupa kumpulan tenant - tenant yang disediakan dan fasilitas

penunjang berupa lahan dagang yang didesain untuk orang berkumpul,

TUJUAN: Menciptakan Apartemen, Perkantoran dan Fasilitas Penunjang yang dapat Berkelanjutan dalam Pembangunan Perekonomiannya di Jakarta Barat untuk menyejahterakan dan meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam dan sekitar tapak terutama untuk golongan ekonomi bawah

FAKTA: Kepadatan Penduduk Menyebabkan Kebutuhan akan Apartemen, Perkantoran dan fasilitas penunjang ekonomi semakin meningkat. Perlunya ruang untuk PKL sekitar tapak yang memenuhi area sekitar tapak dan masyarakat lainnya yang ingin memiliki lahan usaha..

KONSEP: Perencanaan Apartemen , Perkantoran dengan Fasilitas Penunjang sebagai Area santai guna Mendukung Ekonomi Berkelanjutan dengan Sasaran golongan ekonomi rendah yaitu masyarakat pengguna, masyarakat yang tinggal, bekerja dan masyarakat yang berdagang dalam proyek ini.

KEBUTUHAN: Hunian Apartemen, Gedung perkantoran, area berdagang untuk membantu ekonomi rendah dan area santai yang menunjang perekonomian berkelanjutan di Jakarta Barat

PERMASALAHAN: Bagaimana Menciptakan Apartemen , Perkantoran dan Fasilitas Penunjang yang dapat Berkelanjutan dalam Pembangunan Perekonomiannya, dari Segi Desain Bangunan, zoning, ruang ruang terbuka,fungsi dan tipe hunian supaya dapat mengangkat perekonmian mereka dengan proyek ini?

10

menikmati pemandangan, makan, dan jajanan pasar yang disediakan dalam

booth dan gerobak yang didesain harmonis dengan harga terjangkau.

1.4 Lokasi Proyek

Lahan tapak untuk proyek ini dipilih karena lahan ini merupakan area

strategis, yang bila diolah dengan baik akan menguntungkan dengan berbagai

prasarana yang ada. Berdasarkan lokasi yang menarik serta permasalahan

kepadatan penduduk yang menjadi kebutuhan akan hunian vertikal yang

dapat menampung masyarakat dalam hal hunian yang memadai dan dekat

dengan sasaran calon konsumen dan mewadahi PKL dan masyarakat

menengah kebawah. Lahan sebaik ini memiliki potensi untuk dibangun

bangunan yaitu apartemen dengan perkantoran dan fasilitas penunjang

dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat.

Secara bentuk lahan, (Gambar 1.6) tapak ini sangat cocok untuk

perancangan proyek apartemen dengan fasilitas penunjang lainnya dan

perkantoran dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini,

dikarenakan lahan tapak yang tidak terlalu berliku dan dapat mengefektifkan

tapak yang tersisa sebagai penghijauan dan peletakan fasilitas terbuka dengan

cara mengolah menjadi area untuk berdagang MBR (Masyarakat

Berpenghasilan Rendah) / PKL yang ada di sekitar tapak. Serta KLB

maksimal lantai yang cukup banyak yaitu 16 lantai maksimal, dapat dibuat

inovasi dengan merencanakan gedung / bangunan apartemen dengan fasilitas

pendukung yang dapat membantu perekonomian rakyat semua golongan

dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan.

11

Adapun peruntukan lahan yang tertera di notasi peruntukan, KDB,

KLB, dan ketinggian bangunan yang diizinkan dapat dibangun dirinci,

sebagai berikut:

• Luas lahan = 12.754,48 m2

• KDB (Koefisien Dasar Bangunan) = 50 %

• KLB (Koefisien Lantai Bangunan) = 3.5

• Jumlah lantai yang diizinkan = maksimal 16 lantai

• Peruntukan lahan = KKT = perkantoran perdagangan dan sejenis

Dari keterangan yang telah diperoleh dari dinas tata kota Jakarta

Barat, lahan yang dipilih penulis terletak di JL. Letjend S Parman, Grogol,

Jakarta Barat memiliki luas lahan seluas 12.754,48 m2, KDB (Koefisien

Dasar Bangunan) sebanyak 50 %, KLB ( Koefisien Lahan Bangunan)

sebanyak 3.5, maksimal jumlah lantai adalah 16 lantai, dengan peruntukan

lahan sebagai lahan perkantoran dagang (KKT). (Dinas Tata Kota Jakarta

Barat).

Adapun bentuk tapak yang dipilih oleh penulis seperti pada gambar

1.6, yang terletak di tepi jalan raya Letjen S Parman, Jakarta Barat. Tapak

menghadap ke timur yang memberi nilai positif kepada perancang. Tapak

juga memiliki keunggulan dalam aspek lokasi yaitu tepat di sebelah

Universitas Tarumanegara, berhadapan dengan Mall Citra Land, berdekatan

pula dengan KODIM Jakarta Barat, dan bangunan lainnya.

12

Gambar 1.6 Tapak lokasi penelitian proyek apartemen dan perkantoran

Sumber : Blue Print Dinas Tata Kota Jakarta

Lokasi proyek apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang dengan

pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan ini, terletak dalam

wilayah DKI Jakarta, (Gambar 1.7) di sisi barat peta DKI Jakarta, yaitu di sisi

jalan arteri Jl Letjen S Parman , Tomang, Grogol Petamburan, Jakarta Barat.

Pada gambar dibawah terlihat peta DKI Jakarta dan letak proyek dalam lokasi

peta berada di sisi barat Jakarta yaitu Jakarta Barat. Proyek berlokasi di tepi

jalan raya Letjen S Parman No 2- 4, yang sangat strategis karena dekat

dengan akses pendidikan, kesehatan, transportasi dan hiburan sekitar yang

membuat proyek ini optimis diperkirakan berhasil dipenuhi para sasaran

konsumen serta masyarakat area sekitar yang merupakan PKL. Disertai jalur

13

busway yang berada tidak jauh dari lokasi yang membuat akses transportasi

mudah.

Gambar 1.7 Lokasi lahan pada peta Jakarta

Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013

Adapun perincian lokasi proyek diantaranya adalah memiliki lokasi

tapak di Jl Letjen S Parman, Tomang, Grogol Petamburan, Jakarta Barat.

Letak yang strategis dan dekat dengan akses - akses penting seperti sarana

pendidikan, kesehatan dan hiburan yang hanya tinggal berjalan kaki maupun

transportasi umum yang sudah ada jalurnya yang memudahkan. Gambaran

tapak dengan beberapa gedung sekitar terdapat pada gambar di atas.( Gambar

1.4 ) Pada gambar tersebut terinci batas - batas tapak yaitu batas tapak di sisi ;

• Utara : Universitas Tarumanagara

• Barat : Jl. Jendral S Parman

• Timur : Pemukiman warga

• Selatan : Kodim Jakarta Barat

14

Nilai lahan tapak (Lampiran 3) pada proyek ini dipilih karena

letaknya yang sangat menarik dengan peruntukan lahan 16 lantai maksimal

dan KDB 50 %, membuat penulis menggunakan lahan ini sebagai studi

pembangunan apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang di lahan

tersebut dengan tujuan mendukung program penyusunan skripsi tugas akhir

arsitektur penulis. Terkait topik dari penulisan ini yaitu ekonomi

berkelanjutan.

Melalui survei lokasi yang dilakukan oleh penulis diperlihatkan pula

sisi - sisi view langsung dari tapak. Tapak yang terletak di pinggir jalan

Letjend S Parman ini dilalui oleh kendaraan dengan tingkat kebisingan cukup

tinggi. Melalui survei lokasi yang dilakukan oleh penulis, pada gambar 1.8

akan dijelaskan batasan tapak oleh area / bangunan lain. Dimana, seperti

terlihat pada gambar terdapat angka - angka untuk membantu memperjelas

gambar apa yang tertera di sekitar tapak. Berikut keterangan dari gambar 1.8

di atas;

1. Mall Ciputra,

2. Pedestrian di depan tapak,

3. Kampus Universitas Tarumanegara,

4. Apartemen Grand Tropic,

5. Peta lokasi tapak,

6. Hunian kos di belakang tapak,

7. Kampus UKRIDA,

8. View dari depan tapak mengarah ke Podomoro City

9. KODIM Jakarta Barat

15

Berikut gambaran sisi - sisi tapak yang diambil foto pada tepi Jl. Letjend S

Parman, Jakarta Barat ;

Gambar 1.8 Gambaran batas - batas dan sisi tapak proyek

Sumber : Hasil pemotretan pribadi

1.5 Ruang Lingkup

Ruang lingkup pada penelitian ini yaitu fokus pada penelitian masalah

rancangan bangunan antara lain; zoning dalam tapak, bentuk bangunan,

16

zoning vertikal pada bangunan sesuai dengan pendekatan ekonomi

berkelanjutan untuk mewadahi lapangan usaha golongan ekonomi rendah

dalam satu tapak dengan beberapa fungsi yang terletak di Jl. Letjen S

Parman, Grogol, Jakarta Barat hingga menemukan pemecahan masalah

dengan solusi desain pada tapak tersebut terutama karena PKL yang berada di

daerah sekitar tapak tersebut.

1.6 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini ialah menciptakan bangunan apartemen,

perkantoran dan fasilitas penunjang yang dapat berkelanjutan dalam

pembangunan perekonomiannya di Jakarta Barat untuk menyejahterakan dan

meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam dan sekitar tapak terutama

golongan ekonomi rendah. Pada penelitian proyek apartemen dan perkantoran

dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini adalah

mengenai pokok utama mengapa penulis merancang hunian vertikal yang

berupa bangunan apartemen dan perkantoran beserta dengan fasilitas

Penunjang dengan menggunakan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan

di Jakarta Barat ini. Tujuan penelitian ini dimaksud untuk;

• Mengetahui peluang ekonomi lokal yang sudah ada di sekitar tapak

(PKL),

• Mencari / mengetahui peluang ekonomi baru yang dapat dikembangkan

dalam sebuah desain,

• Mewadahi kegiatan usaha untuk ekonomi menegah kebawah di dalam

tapak.

17

• Menemukan / merancang bangunan yang menyediakan ruang - ruang bagi

keberlanjutan ekonomi di dalam kawasan tapak ini.

Penelitian ini secara keseluruhan ialah demi menciptakan apartemen,

perkantoran dan fasilitas penunjang yang dapat berkelanjutan dalam

pembangunan perekonomiannya di Jakarta Barat dengan dapat meningkatkan

kesejahteraan bagi semua golongan.

1.7 Tinjauan Pustaka

1.7.1 Pembangunan Ekonomi Berkelanjutan

Pembangunan berkelanjutan memiliki 3 aspek yaitu aspek ekologi,

ekonomi, dan sosial. Beberapa pendapat para ahli (Brutland,1987; Holden

dan Ehrlich, 1992; Stren dan Whitney, 1992; Sarageldin dan Steer; 1994

dalam Budihardjo, 2009) tentang pembangunan berkelanjutan yang

disimpulkan dengan batasan pengertian kota berkelanjutan (sustainable

city) dapat didefinisikan bahwa “Kota yang dalam perkembangannya mampu

memenuhi kebutuhan masyarakatnya masa kini,mampu berkompetisi dalam

ekonomi global dengan mempertahankan keserasian lingkungan vitalitas

sosial, budaya, politik, dan pertahanan keamanannya tanpa mengabaikan atau

mengurangikemampuan generasi mendatang dalam pemenuhan kebutuhan

mereka” (Budihardjo, E dan Sudjarto, DJ. 2009).

Pada tinjauan pustaka, penulis akan menjelaskan mengenai ekonomi

berkelanjutan yang sangat berkaitan dengan desain proyek penulis.

Pembangunan yang berkelanjutan sangat penting untuk diaplikasikan di era

modern ini. Maksud dari pembangunan yang berkelanjutan dikutip dari

www.rezaprimawanhudrita.wordpress.com (2010), adalah: pembangunan

18

yang relative rendah biaya inisiasi dan operasinya. Selain itu, dari segi

ekonomi bisa mendatangkan profit juga, selain menghadirkan benefit.

Pembangunan ini memiliki ciri produktif secara kuantitas dan kualitasnya,

serta memberikan peluang kerja dan keuntungan lainnya untuk individu kelas

menengah dan bawah.

Pengertian Arsitektur yang berkelanjutan, seperti dikutip dari buku

James Steele Suistainable Architecture, adalah ”Arsitektur yang memenuhi

kebutuhan saat ini, tanpa membahayakan kemampuan generasi mendatang,

dalam memenuhi kebutuhan mereka sendiri. Kebutuhan itu berbeda dari satu

masyarakat ke masyarakat lain, dari satu kawasan ke kawasan lain dan

paling baik bila ditentukan oleh masyarakat terkait.”

Prinsip arsitektur berkelanjutan antara lain bertujuan mendorong

pihak-pihak lain seperti developer, pemerintah dan lain-lain untuk lebih

perhatian kepada keberlanjutan dalam pembangunan ini dengan tidak hanya

mengeksploitasi lahan untuk mendapatkan keuntungan sebanyak-banyaknya

tanpa kontribusi bagi lingkungan atau memperhatikan dampak lingkungan

yang dapat terjadi termasuk ikut menyejahterahkan masyarakat sekitar

dengan proyek yang dibangun. Arsitektur berkelanjutan merupakan

konsekuensi dari komitmen Internasional tentang pembangunan

berkelanjutan karena arsitektur berkaitan erat dan fokus perhatiannya kepada

faktor manusia dengan menitikberatkan pada pilar utama konsep

pembangunan berkelanjutan yaitu aspek lingkungan binaan dengan

pengembangan lingkungannya, di samping pilar pembangunan ekonomi dan

sosial.

19

Maksud dari pembahasan ini, supaya dalam setiap pembangunan

proyek developer tidak hanya mementingkan proyek dan keuntungan untuk

mereka sendiri namun lebih berjiwa sosial membantu kalangan yang kurang

beruntung untuk ikut berpartisipasi dalam proyek tersebut dengan saling

memberi keuntungan tanpa merugikan siapapun. Karena hal ini mengingat

paradigma yang telah berubah dan mengalami perkembangan yang awalnya

sebagai paradigma pertumbuhan ekonomi, kemudian bergeser ke paradigma

kesejahteraan.

Salah satu dari perencanaan ekonomi berkelanjutan pada penelitian ini

ialah ikut menyejahterahkan PKL (pedagang kaki lima) yang berada di

daerah tapak dengan menyediakan lahan untuk mereka berdagang serta ikut

merapikan kota dari ketidakteraturan jalan akibat PKL yang berada di sana.

Tapak yang digunakan ialah lahan hijau sisa tapak yang masih tersisa untuk

area terbuka diakses dari penelitian sebelumnya dari website

http://id.scribd.com/doc/33625656/Penanggulangan-PKL.

• PKL

a) Pengertian Istilah PKL

Pedagang kaki lima atau disingkat PKL adalah istilah pedagang yang

menjual dagangan menggunakan gerobak. Juga dikarenakan karena

jumlah kaki pedagang tersebut ada lima buah. Yaitu dua kaki penjual dan

tiga kaki dari gerobak yang didorong penjual tersebut.

b) Permasalahan PKL (Lampiran 3)

Permasalahan - permasalahan PKL antara lain :

20

• Penggunaan ruang publik yang digunakan berjualan oleh PKL bukan

untuk fungsi semestinya sehingga dapat membahayakan.

• Pencemaran yang dilakukan sering tidak dihiraukan oleh PKL.

• Sebagian besar PKL tidak mendapat perlindungan dari ancaman

jiwa, kesehatan maupun jaminan masa depan.

• Sering terjadi persaingan yang tidak sehat.

• Terjadinya premanisme dalam kawasan PKL.

• Kekhawatiran akan penggusuran oleh oknum pemerintah.

c) Beberapa cara penanganan PKL terkait pembangunan berkelanjutan;

• Ketegasan dan konsistensi pemerintah daerah.

• Pendekatan vertikal.

• Daya dukung lingkungan.

• Estetika PKL.

• Pembinaan mental.

d) Kebijakan Pemprov DKI Jakarta dalam penanganan PKL

Kebijakan dalam penataan PKL sudah diatur sejak tahun 1978 oleh

Pemprov DKI Jakarta. Saat itu sudah banyak para pedagang yang

memanfaatkan bagian jalan/trotoar untuk membuka tempat usaha informal

mereka. Dalam kepemimpinan Gubernur Tjokropranolo, ditetapkan Perda No

5 Tahun 1978 tentang pengaturan tempat dan usaha serta pembinaan

pedagang kaki lima dalam wilayah daerah khusus Ibu Kota. Melalui Perda

ini, Gubernur memiliki kewenangan untuk menentukan tempat yang

diperbolehkan untuk berjualan. Sebelumnya, PKL harus mendapatkan izin

terlebih dahulu untuk bisa berjualan. PKL yang sudah mengantongi izin ini

dilarang untuk membuat bangunan permanen di lokasi berjualan.

21

Menurut Perda No 8 Tahun 2007 tentang ketertiban umum, PKL

dilarang berjualan di tempat-tempat untuk kepentingan umum, seperti jalan,

trotoar, halte dan jembatan penyebrangan. Namun faktanya tidak demikian,

dalam hal ini pola demand-supply menjadikan ruang-ruang seperti trotoar

menjadi ruang ekonomi untuk PKL. Merupakan tantangan bagi Pemda DKI

Jakarta untuk mengatur PKL. Dalam Perda No 2 Tahun 2002 tentang

perpasaran swasta, dikatakan bahwa setiap usaha perpasaran swasta seperti

misalnya swalayan, pusat pertokoan diwajibkan menyediakan ruang bagi

usaha kecil dan PKL. Aturan ini dikenakan untuk usaha perpasaran swasta

dengan luas bangunan 200-500 m2 dan lebih dari 500 m2. Penyediaan ruang

untuk berjualan ini tidak dapat dikonversi ke dalam bentuk lain. Pedagang

yang akan menempatinya diprioritaskan bagi pedagang yang sudah berjualan

di sekitar lokasi tersebut. Dan mengenai lokasi-lokasi untuk berjualan bagi

PKL sebenarnya Pemda DKI memiliki Pergub No 3 Tahun 2010 tentang

pengaturan tempat dan pembinaan usaha mikro pedagang kaki lima. Dalam

Pergub yang disahkan pada masa pemerintahan Fauzi Bowo ini terdapat

beberapa jenis lokasi usaha, yaitu :

Setiap PKL selain wajib memiliki izin usaha, juga wajib untuk

membayar retribusi. Retribusi yang harus dibayarkan bervariasi tergantung

intensitas waktu berjualan, pemakaian tempat dan juga jenis tempat usaha

yaitu terbuka, setengah terbuka atau tertutup. Besarannya untuk PKL di

Lokasi binaan dan Lokasi Sementara antara Rp 3.000 – Rp 10.000 per

harinya. Untuk PKL di lokasi pujasera, besaran retribusi yang harus

dibayarkan antara Rp 3.000 – Rp 15.000 tiap harinya. Retribusi ini akan

22

masuk ke kas daerah sebagai salah satu bentuk penerimaan Pendapatan Asli

Daerah (PAD).

• Bangunan dengan Beberapa Fungsi

Dikutip dari Mandala, Zeji (2013) Mixed-Use Development adalah

suatu pengembangan produk properti yang terdiri dari produk perkantoran,

hotel, tempat tinggal, komersial yang dikembangkan menjadi satu kesatuan

atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan.

Konsep ini menjawab kebutuhan akan optimalisasi return pada suatu lahan

untuk pengembangan produk properti. Konsep ini juga cukup menjawab

permasalahan pengembangan property pada suatu wilayah ataupun

perkotaan. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul dalam hal

pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu :

� Keterbatasan lahan & nilai lahan,

� Keterbatasan Sumber Daya (alam, manusia, buatan),

� Peraturan (pertanahan, Zoning Regulation),

� Tata nilai perkotaan,

� Urbanisasi,

� Penyediaan prasarana dasar (Air, Listrik, rumah),

� Jumlah penduduk yang besar.

Dalam pengembangan konsep ini sebetulnya ada hal-hal yang harus

menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan

memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang

dikembangkan tersebut menjadi daya tarik konsumen serta akan menjadi

konsep yang sempurna, beberapa hal tersebut antara lain :

23

� Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan

dihasilkan,

� Keberadaan infrastuktur harus efisien,

� Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen,

� Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest,

� Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan,

� Adanya keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar,

� Penggunaan fasilitas bersama,

� Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional.

1.8 State Of The Art

Dibawah ini merupakan 3 jurnal ilmiah yang telah dipilih penulis

sebagai bahan perbandingan mengenai topik ekonomi berkelanjutan pada

proyek apartemen. Jurnal - jurnal yang dimaksud ialah sebagai berikut;

• Mandala,Zeji. 2013. Mixed Use Development sebagai Representasi

Pembangunan Kota Berkelanjutan ( Sustainable City) .

Dalam jurnal tersebut dikatakan bahwa judul Mixed Use Development

sebagai representasi pembangunan kota berkelanjutan ( Sustainable City) ini

dilatar belakangi oleh jumlah penduduk yang semakin bertambah sehingga

yang terjadi adalah semakin besar pertambahan penduduk di wilayah

perkotaan membuat kebutuhan penduduk pun juga akan semakin

meningkat.Dengan tujuan penelitian ini adalah untuk mengoptimalkan

produk properti dalam suatu lokasi lahan adalah dengan menerapkan konsep

pengembangan Mixed-Use dan memiliki hasil penelitian yaitu pembangunan

berkelanjutan yakni integritas lingkungan sisial dan ekonomi.

24

• Buchanan ,Colin and Partners, 2008. The economic impact of high

density development and tall buildings in central business districts.

Dengan latar belakang peningkatan penduduk dari kebutuhan untuk

kepadatan pembangunan komersial , terutama dipusat-pusat kota. Tujuan

penelitian ini adalah untuk memberikan gambaran yang lebih dalam dari

dampak ekonomi kepadatan tinggi dalam pembangunan. Dan Peningkatan

output muncul dari aglomerasi yang berdampak bahwa kepadatan kerja yang

lebih tinggi berdampak untuk meningkatkan spesialisasi bisnis,persaingan

ekonomi, inovasi dan efisiensi yang dihasilkan oleh perusahaan.

• Perbandingan jurnal mengenai keberlanjutan dalam perhitungan

ekonomi dalam pembangunan Apartemen:

1. JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337

3539.Analisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian

Regency Surabaya.

2. JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-

3539.Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya.

3. STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN THE GIANETTI CASA GOYA

PARK RESIDENCE

Lokasi : Jalan Kebon Jeruk Raya, Kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan Kebon

Jeruk, Jakarta Barat

Milik : PT BANGUN INVESTA GRAHA

25

Tabel 1.1 Tabel Perbandingan Jurnal Terkait Topik

PERBANDINGAN JURNAL TERKAIT TOPIK

TINJAUAN JURNAL 1 JURNAL 2 JURNAL 3

1. JUDUL Analisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian Regency Surabaya

Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya

Studi Kelayakan Pembangunan The Gianetti, Casagoya Park Residence

2. LOKASI Jalan Raya Sukolilo Kasih 1 Sukolilo, Keputih - Surabaya, Jawa Timur

Kertajaya indah Regency, sukolilo - Surabaya, Jawa Timur

Jl Kebon Jeruk Raya No 37, Kebon Jeruk -Jakarta Barat

3. PROYEK Apartemen Dian Regency

Apartemen Puncak Kertajaya

Apartemen The Gianetti

4.LATAR BELA-KANG

Pertumbuhan penduduk yang semakin pesat di Surabaya menyebabkan semakin berkurangnya ketersediaan lahan untuk tempat hunian. Dan memerlukan studi kelayakan dalam membangun.

Pendanaan secara konvensional seringkali manghasilkan cost of capital yang tidak optimal atau kurang menguntungkan perusahaan.

Memajukan pertumbuhan pada sektor properti dengan melakukan pengembangan The Gianetti Casa Goya Park Residence, yang terdiri dari pembangunan Apartemen berikut komersial area

5. TUJUAN Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Dian Regency Surabaya dari aspek teknis dan finansial.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bentuk pembiayaan yang paling menguntungkan dalam proyek pembangunan Apartemen Puncak Kertajaya

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan usaha tersebut pada masa yang akan datang.

26

Sumber: Hasil Analisa Pribadi

PERBANDINGAN JURNAL TERKAIT TOPIK

TINJAUAN JURNAL 1 JURNAL 2 JURNAL 3

7.PERMASA-LAHAN

Bagaimana kelayakan proyek Apartemen Dian Regency dari segi teknis, kelayakan proyek ,finansial, jika terjadi perubahan tingkat okupansi dan tingkat bunga?

Bagaimana pembiayaan proyek yang memerlukan investasi yang sangat besar yang diperlukan sumber dana dari luar?

Bagaimana cara sehingga dalam penjualannya mencapai target dan proyek berjalan sesuai dengan rencana?

8.METODE PENELITI-

AN

1) Menentukan Masalah 2) Studi Literatur 3)Pengumpulan Data 4)Analisa Data

1) Menentukan Model dan Konsep Penelitian 2) Mengumpulkan Data Penelitian 3) Analisa Data 4) Pemilihan Pembiayaan

1) Pengumpulan Data 2) Studi Kepustakaan 3)Survei Lapangan

9.HASIL BAHASAN DAN KESIMPU-LAN

Hasil analisa sensitivitas antara variabel penjualan dan tingkat bunga terhadap NPV dengan trial and error diketahui bahwa Apartemen Dian Regency dikatakan layak jika tingkat okupansi lebih dari 97,1% dan tingkat bunga tidak lebih dari 22,4%.

Kesimpulan dari tugas akhir ini adalah diketahui bahwa kombinasi 50% modal sendiri dan 50% pinjaman menghasilkan nilai NPV tertinggi dan merupakan komposisi pembiayaan yang paling ringan untuk proyek Apartemen Puncak Kertajaya

Dari analisa kelayakan seperti yang diuraikan di depan dapat disimpulkan bahwaproyek ini layak dan menguntungkan untuk dijalankan

10. SUMBER http://ejurnal.its.ac.id/index.php/teknik/article/view/3033/815

http://ejurnal.its.ac.id/index.php/teknik/article/view/2860/750

Studi Kelayakan PT BANGUN INVESTA GRAHA