Analisis Kantor Sewa Dan Mall Elektronik Di Surabaya
-
Upload
maulina-sukma -
Category
Documents
-
view
279 -
download
5
description
Transcript of Analisis Kantor Sewa Dan Mall Elektronik Di Surabaya
ANALISIS KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA
1. LATAR BELAKANG
Surabaya sebagai ibukota provinsi di Jawa Timur dan disebut sebut sebagai
kota terbesar kedua setelah Jakarta terkenal dengan sebutan kota INDARMADI
(Industri, Dagang, Maritim, dan Pendidikan). Dalam perkembangannya saat ini,
Surabaya memiliki peran penting dalam pengembangan bidang industry,
perdagangan, dan jasa. Bahkan saat ini kota Surabaya tengah berbenah menjadi pusat
perdagangan internasional. Hal ini didukung dengan tersedianya dua buah sara
transpotasi perhubungan penting di kota ini, yaitu bandara internasional Juanda dan
pelabuhan Tanjung Perak. Kedua sarana perhubungan tersebut saat ini terus berbenah
bersama sama dengan sarana-saran lain yang ada di Kota Surabaya.
Perkembangan kota Surabaya juga dapat dilihat dari laju pertumbuhan
ekonomi sebesar 8,36% setiap tahun atas dasar harga konstan dan akan tetap
diupayakan untuk dipertahankan di atas angka 7,5% per tahunnya. Untuk mendukung
perkembangan ekonomi tersebut maka pemerintah Kota Surabaya sendiri menyusun
beberapa strategi untuk menempatkan pusat-pusat pelayanan yang diarahkan sebagai
berikut :
- Pusat dari perdagangan regional dipertahankan di sekitar Kembang
Jepun.
- Daerah pusat kota tetap dipertahankan di sekitar Tunjungan dengan
peremajaan dan perluasan wilayah yang lebih konsentrik bentuknya.
- Pusat unit pengembangan akan disebarkan di berbagai wilayah kota di
Surabaya.
Berdasarkan stategi penyebaran pusat unit pengembangan di atas, maka disusunlah
usulan struktur perdagangan dengan centre of nucleus sebagai CBD yaitu pada kawasan
Kembang Jepun, Surabaya.
Pada kawasan-kawasan nucleus tersebut akan direncanakan sebagai pusat
perdagangan dan perkantoran di Kota Surabaya, seperti Tunjungan Plaza, World Trade
Centre Surabaya. Sedangkan untuk perkembangan di sector industry di kota Surabaya telah
melebar di bagian Surabaya bagian timur. Dari perkembangan-perkembangan di bidang
ekonomi maupun industry tersebut telah nampak bahwa pemerintah di Surabaya juga ikut
mendukung segala penyediaan sarana maupun prasarana di kota tersebut.
Selain kita ketahui bahwa Surabaya menjadi salah satu kota di Indonesia yang
perkembangan ekonomi dan industrinya sangat berkembang pesat, sebenarnya kota ini
memulai perkembangan ekonominya di tahun 1990an. Dimana pada tahun tersebut kondisi
perkantoran di Surabaya masih banyak yang berupa gedung dengan 4 lantai serta rukan
(rumah kantor). Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan ekonomi yang dicapai
kota ini, maka mulai bermunculanlah gedung-gedung perkantiran milik pemerintah/ swasta
dengan jumlah lantai yang lebih banyak dan lebih modern lagi. Seperti Wisma BRI, World
Trade Centre Surabaya dan Graha Pena. Selain mulai bermunculan kantor kantor dengan
bangunan yang tinggi, tidak ketinggalan juga di kota ini mulai bermunculan mall (pusat
perbelanjaan) seperti Tunjungan Plaza, Tunjungan Centre, Delta, dan sebagainya.
Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat tersebut membuat kawasan di pusat kota
menjadi penuh sesak oleh pembangunan yang ada. Hal itu juga mengharuskan pemerintah
setempat untuk memutar otak lebih dalam lagi agar efisiensi lahan di kota tersebut dapat
dimaksimalkan dalam penggunaannya. Selain efisiensi lahan yang seharusnya diterapkan
pada lahan di kota tersebut, juga seharusnya diterapkan juga bangunan mixed use (multi
fungsi) agar penggunaan fasilitas serta fungsi dari sebuah bangunan lebih optimal lagi.
Selain pemerhatian dan perkembangan kota Surabaya di bidang industri, dan
ekonomi terutama di bidang perkantoran yang ada di kota tersebut, maka kota ini pasti
juga tidak bias dilepaskan dari sebuah perkembangan teknologi yang ada pada zaman
sekarang ini. Pada era globalisasi ini seiring dengan berkembangnya ilmu pengetahuan
dan teknologi, berkembang pula kebutuhan akan sarana atau peralatan guna memenuhi
kebutuhan hidup sehari-hari, dari peralatan hidup yang sederhana sampai yang
mutakhir dituntut untuk dapat dipergunakan secara cepat, efisien, serta teknologi
modern terwujud dalam peralatan elektronik. Pada era ini peralatan teknologi merupakan
hal yang tidak bias ditolak oleh setiap Negara di seluruh dunia termasuk di Indonesia
sendiri. Dimana pengaruh dalam membantu aktifitas manusia sangatlah dibutuhkan
keberadaannya, baik peralatan elektronik dalam kebutuhan rumah tangga, perkantoran,
sarana media dan telekomunikasi. Bahkan peralatan elektronik pada jaman sekarang ini
telah memberikan dampak yang besar dan telah menjadi sebuah gaya hidup bagi
kalangan masyarakat modern.
Di era yang serba online ini, masyarakat luas khususnya Indonesia sudah tidak
asing lagi dengan toko online. Bisnis toko online di tahun 2011 ini masih sangat
menjanjikan karena diprediksikan jumlah pengguna internet akan terus meningkat
dengan pesat sehingga membantu pertumbuhan bisnis toko online tersebut.
Internet adalah lahan subur yang bisa diolah oleh siapapun karena menyediakan
beragam jenis peluang usaha dengan keuntungan yang memikat dan untuk memulainya
tidak membutuhkan banyak modal dibandingkan mendirikan usaha di dunia nyata.
Ada berbagai konsep toko online yang sudah diterapkan oleh para pelaku jual-beli
online di Indonesia, baik dalam bentuk individu maupun perusahaan. Umumnya
mereka menerapkan konsep dengan menggunakan website milik sendiri, blog, forum,
hingga situs pertemanan sebagai media jual-beli. Salah satu konsep jual-beli online yang
dapat dibilang cukup menarik adalah konsep mal dalam bentuk online.
Menurut Rainer dan Cegielski (2011, hal 207), Mal Elektronik disebut juga
cybermall atau e-mall adalah kumpulan toko-toko individu di bawah sebuah alamat
internet tunggal. Ide yang mendasari dari sebuah mal elektronik adalah sama seperti pusat
perbelanjaan biasa yang menyediakan suatu tempat belanja dengan menawarkan banyak
produk dan jasa.
Dengan adanya Mal Elektronik menguntungkan pihak penjual dan pihak pembeli.
Keuntungan bagi pihak penjual adalah sebagai ajang mempromosikan produknya dan
dapat merekam transaksi pemesanan. Keuntungan bagi pihak pembeli adalah dapat
berbelanja di satu tempat dengan produk yang berbagai macam jenisnya.
Oleh karena itu kawasan Indonesia khususnya bagian Timur yaitu Surabaya
seharusnya memiliki sebuah wadah/ fasilitas pusat perdagangan elektronik (Mall
elektronik) yang dapat menampung segala kebutuhan masyarakat dengan cara
memfokuskan pada penjualan serta pameran-pameran peralatan elektronik terbaru. Kita
mengetahui bahwa animo masyarakat khususnya di kota besar di Indonesia, kebutuhan
akan peralatan elektronik itu sendiri dari hari ke hari akan semakin meningkat. Hal tersebut
juga pasti terjadi di Kota Surabaya karena kota ini menjadi kota no 2 terbesar di Indonesia
setelah Kota Jakarta. Peningkatan kebutuhan elektronik di Kota Surabaya dapat terlihat di
tabel data yang dikeluarkan oleh Badan Pengelola Teknologi Informasi dan Komunikasi
Kota Surabaya (Bapetikom) dalam kurun waktu 4 tahun terakhir.
Selain dari hal tersebut animo minat masyarakat Surabaya akan kebutuhan
elektronik khususnya pada peralatan elektronik untuk kegiatan rumah tangga, perkantoran,
pendidikan serta telekomunikasi mengalami kenaikan yang sangat signifikan dari tahun ke
tahun. Hal ini bias kita buktikan dari grafik yang ada di Badan Pengelola Teknologi dan
Komunikasi Surabaya pada tahun 2001 hingga 2006.
Grafik 1 : Grafik pertumbuhan dan perkembangan peralatan elektronik di Surabaya
Dengan melihat serta mencermati dari data dan grafik di atas kita dapat melihat
bahwa kebutuhan masyarakat Surabaya akan peralatan elektronik baik peralatan elektronik
rumah tangga, perkantoran, pendidikan maupun telekomunikasi sangatlah tinggi. Maka
dari itu diperlukan sebuah wadah untuk dapat menampung dan memperjualbelikan
peralatan elektronik serta penyelenggaraan pameran-pameran khususnya di bidang
elektronik.
2. LOKASI PERENCANAAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK
Tujuan analisa penentuan lokasi site adalah untuk mencari lokasi site terbaik yang
berkaitan dengan masalah :
Penggunaan area yang terbaik
Parkir dan sirkulasi
Pelayanan dan utilitas
Kenyamanan
Estetika
Adapun dasar pertimbangan yang dipakai adalah :
Perwilayahan
Utilitas kawasan
Faktor-faktor teknis (sirkulasi kawasan)
Dengan memperhatikan beberapa criteria dan ketentuan tersebut, maka akhirnya
dipilih daerah yang memiliki prospek yang cukup baik untuk kegiatan
perkantoran dan pusat perbelanjaan di mana daerah sekitarnya terdapat bangunan
komersial yang akan mendukung sebagai alternative lokasi yang memenuhi
syarat.
Beberapa alternative pilihan lokasi adalah :
Alternatif 1 : Daerah jalan Ahmad Yani
Alternatif 2 : Daerah Jemur Andayani
Alternatif 3 : Daerah Genteng
Gambar 16 : Lokasi alternative 1 di Daerah jalan Ahmad Yani
Gambar 17 : Lokasi alternative 2 di Daerah Jemur Andayani
Gambar 18 : Lokasi alternative 3 di Daerah Genteng Kali
Pemilihan serta pertimbangan dari ketiga alternative site di atas adalah :
No Kriteria Pemilihan Bobot
Alternatif
1 2 3
1 Lokasi sesuai dengan tata
guna lahan RTRW
Surabaya 2005
20 3 60 3 60 3 60
2 Mudah dicapai dari
bangunan komersial 20 3 60 3 60 3 60
lainnya
3 Memiliki prospek
perkembangan sebagai
daerah bisnis
20 3 60 3 60 3 60
4 Tersedia jaringan utilitas
kota yang memadahi
10 3 30 3 30 3 60
5 Dilewati jalur transpotasi
umum
10 3 30 3 30 3 30
6 Adanya sarana jalan
tembus untuk mengurangi
kepadatan lalu lintas
10 2 20 1 10 3 30
7 Mudah dicapai dari
pelabuhan dan bandara
maupun terminal
5 3 15 3 15 3 15
TOTAL 165 270 300
Analisis ke 3 site berdasarkan RTRW Surabaya 2005
Dilihat dari hasil pendataan yang didapatkan maka dipilih daerah no 3 sebagai site
terpilih untuk kantor sewa dan mall elektronik.
3. ANALISIS LOKASI PERENCANAAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK
- Analisis Tapak/ Site
Sesuai dengan fungsi dan aktifitasnya, kantor sewa dan mall elektronik
merupakan wadah kegiatan perkantoran dan perbelanjaan. Terdapat beberapa
dasar pertimbangan penentuan site atau tapak dari lokasi site terpilih :
Luas tanah mencukupi dan tersedia dalam artian tidak
ditempati bangunan permanen
Site atau tapak mudah dicapai oleh segala jenis kendaraan atau
pejalan kaki
Sesuai ketentuan peraturan daerah dan rencana induk
pemerintah
Berlokasi pada lingkungan yang mendukung
Tersedia sarana kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih,
jaringan telekomunikasi dan drainase kota
Berikut adalah alternative site yang berada di daerah Genteng
Gambar 19 : Alternatif site di daerah Genteng Kali
Alternatif 1 = daerah Jl. Embong Malang
Alternatif 2 = daerah Siola
Alternatif 3 = daerah Blauran
No Kriteria Pemilihan Bobot
Alternatif
1 2 3
1 Fasilitas lingkungan tapak dapat
saling mendukung 20 3 60 3 60 3 60
2 Merupakan daerah bisnis 15 3 45 3 45 2 30
2
1
3
3 Didukung transpotasi umum yang
memadahi
15 3 45 3 45 3 45
4 Tersedia jaringan utilitas kota
yang memadahi
15 3 45 3 45 3 45
5 Dampak positif bagi lingkungan
sekitar
10 3 30 3 30 3 30
6 Tingkat harga tanah sesuai
kondisi tapak
10 2 20 3 30 2 20
Tabel 41 : Analisis ke 3 tapak di daerah Genteng Kali berdasarkan RT RW Surabaya 2005
Dari pertimbangan-pertimbangan tersebut maka dipilih daerah Genteng, Siola
sebagai area/ site dari kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini
Gambar 20 : Kondisi site terpilih
Kondisi eksisting tapak antara lain :
Kondisi eksiting tapak meliputi keadaan tapak saat ini dan lingkungan yang ada di
sekitarnya. Adapun kondisi tapak atau site antara lain :
o Lokasi di jalan Tunjungan
o Batas- batas tapak :
Utara : Jl. Praban
Selatan : Jl. Tanjung anom
Timur : Jl. Tunjungan
Barat : Jl. Lingkungan (gang)
o Luas tapak 9760 m2 / 0.97 ha
o GSB yang ada di tapak :
Timur : minimal 3 m dari pinggir jalan
Utara : minimal 3 m dari pinggir jalan
Selatan : minimal 2 m dari pinggir jalan
Barat : minimal 1 m dari pinggir jalan
o Topografi tapak relatif datar
o Koofisien dasar bangunan (Building Code = 50 %)
o Koefisien lantai bangunan (FAR = 1350%)
o Jumlah lantai yang diperbolehkan dibangun maksimum27 lantai
o Bangunan yang ada sekarang adalah bekas bangunan pasar
swalayan di mana dalam pembebasan tidak mngalami kesulitan
o Adapun kondisi lingkungan yang ada di sekitar tapak :
Adanya bangunan pertokoan, pusat perbelanjaan dan bank
yang letaknya berdekatan dengan site, secara keseluruhan
akan turut menunjang secara timbal balik pada kegiatan
perkantoran dan bisnis yang direncanakan
Tidak adanya jalur hijau menyebabkan suasana di jalur
transpotasi dan daerah sekitarnya menjadi panas terutama
pada saat siang hari
Tapak terletak pada jalan yang dilalui oleh transpotasi
umum sehingga dapat menunjang aksesbilitas tapak
Gambar 21 : Tampak udara daei site terpilih
Gambar 22 : View dari perempatan Tunjungan
Gambar 23 : View dari site ke Siola
Gambar 24 : Sketsa potongan A-A’ pada site terhadap lingkungan
Gambar 25 : Sketsa potongan B-B’ pada site terhadap lingkungan
- Analisis Klimatologis
Kondisi klimatologis yang berpengaruh pada site yaitu arah edar matahari dan
hembusan angin.
Arah edar matahari menyebabkan bangunan pada lingkungan
sekitarnya akan menghasilkan pembayangan pada site.
Orientasi bangunan pada daerah tropis sebaiknya utara selatan
Angin yang berasal dari jalan Tunjungan membawa banyak
polusi karena pada jalan ini sangat padat lalu lintasnya.
Sehingga perlu pemberian vegetasi.
Angin dari arah barat akan terhalang oleh bangunan di
sekitarnya
- Analisis Pencapaian
Pencapaian adalah salah satu hal terpenting dalam mendesain dan
merencanakan sebuah bangunan. Hal ini disebabkan karena pencapaian adalah
titik poin mudah dijangka atau tidaknya sebuah bangunan. Berikut beberapa
alternatif pencapaian ME dan SE yang bisa diterapkan di bangunan kantor
sewa dan mall elektronik ini.
ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tunjungan
(+) Merupakan jalan satu arah sehingga memudahkan untuk
akses menuju ke dalam site
Merupakan jalan yang menuju ke arah jalan protokol,
sehingga mudah untuk diakses.
(-) Kepadatan jalan yang terjadi di jalan Tunjungan dan
Praban akan sedikit menyulitkan kendaraan untuk keluar
masuk
ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom
(+) Akses dari Jl Tunjungan dan Jl Praban merupakan pintu
masuk dan keluar sirkulasi utama karena mudah terlihat
SE yang direncanakan di Jl Tanjung Anom memiliki
tingkat kepadatan lalu lintas yang tidak padat.
(-) Akses untuk servis tidak sama dengan akses dari
sirkulasi bangunan. Sehingga perlu jalur khusus
Dari analisis pencapaian di atas maka dipilih opsi 2 sebagai pencapaian ME dan
SE pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini.
- Analisis Kebisingan Pada Tapak/ Site
Sebelah utara memiliki kepadatan dan keramaian lalu lintas
yang cukup ramai dan polusi yang ditimbulkan cukup tinggi
baik polusi udara maupun suara.
Sebelah Timur memiliki tingkat kebisingan yang tinggi karena
merupakan jalan yang banyak dilalui oleh pengguna jalan
untuk menuju pusat kota
Pada bagian selatan memiliki kebisingan yang rendah
Pada bagian barat juga memiliki tingkat kebisingan yang cukup
rendah
Gambar 26 : Analisis kebisingan pada tapak
- Analisis Orientasi Bangunan
Orientasi bangunan berfungsi sebagai ekspos utama bangunan pada arah
bebas. Berikut beberapa analisis penentuan orientasi bangunan :
Utara dan Timur merupakan area dengan view bebas dimana
orang dapat melihat bangunan dengan leluasa. Sehingga ekspos
bangunan akan ditempatkan di arah ini.
Barat dan Selatan memiliki arah pandang yang terbatas.
Sehingga pada arah ini tidak dilakukan ekspos berlebih pada
bangunan.
Gambar 27 : Analisis orientasi bangunan pada tapak
- Analisis Zoning Vertikal
Analisis zoning secara vertikal ini berfungsi untuk penentuan ruang serta
penataan ruangan di dalam bangunan secara vertikal. Berikut adalah beberapa
analisisnya :
Kondisi lingkungan site cukup ramai, lalu lintas padat dan
kadar polusi tinggi, oleh karena itu lantai dasar dan 1
digunakan sebagai mall elektronik.
Untuk kegiatan perkantoran diletakkan di atas mall elektronik
tersebut.
- Analisis Zoning Horisontal
Analisa zoning horisontal adalah rangkuman dari beberapa analisis site
sebelumnya. Analisis ini berfungsi sebagai penentuan peletakkan ruang yang
ada di dalam bangunan secara horisontal. Berikut adalah analisisnya :
Arah Utara dan timur membutuhkan vegetasi sebagai barrier
terhadap polusi udara dan suara
ME di jalan Tunjungan dan SE di Jl Praban
Zone Publik berada di Jl Tunjungan dan Jl Praban
Zone semi publik berada setelah zone publik dan berbatasan
dengan zone privat
Orientasi utama di arah utara dan selatan
Gambar 27 : Analisis zooning horizontal