ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK …eprints.umm.ac.id/54382/43/PENDAHULUAN.pdf ·...

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN

PROYEK PERUMAHAN THE EMERALD UIN

MALANG

Skripsi

Diajukan Kepada Universitas Muhammadiyah Malang

Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Akademik

Dalam Menyelesaikan Program Sarjana Teknik

Disusun Oleh :

NOVI NAIMATUL FAUDAH

201410340311055

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

2019

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah

melimpahkan rahmat dan hidayahnya, sehingga penulis dapat menyelesaikan

skripsi yang berjudul : “Analisa Investasi dan Studi Kelayakan Proyek Perumahan

The Emerald UIN Malang”. Skripsi ini merupakan tugas akhir yang diajukan untuk

memenuhi syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Teknik (ST) pada Fakultas

Teknik Universitas Muhammadiyah Malang. Penulis menyadari bahwa penulisan

skripsi ini tidak akan terwujud tanpa adanya bantuan dan dorongan dari berbagai

pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis menyampaikan terimakasih

kepada :

1. Allah SWT yang telah memberi keteguhan hati untuk mengerjakan tugas Akhir

ini.

2. Kedua orang tua dan keluarga yang selalu memberi semangat dalam pengerjaan

Tugas Akhir saya.

3. Drs. Fauzan, M.Pd. selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang.

4. Dr. Ahmad Mubin, MT. selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas

Muhammadiyah Malang.

5. Ir. Rofikatul Karimah, MT. selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Universitas

Muhammadiyah Malang.

6. Dr. Ir. Sulianto, MT. selaku Dosen Pembimbing I yang telah meluangkan waktu

untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi hingga

selesai.

7. Dr. Ir. Samin, MT. selaku Dosen Pembimbing II yang telah meluangkan waktu

untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi hingga

selesai.

8. Seluruh Dosen Pengajar Teknik Sipil dan Staf Tata Usaha di Lingkungan

Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Malang.

9. Seluruh rekan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Malang.

10. Bapak Suwandono selaku Developer Proyek Perumahan The Emerald UIN

Malang yang telah memberikan izin saya untuk menjadikan proyek Perumahan

The Emerald UIN Malang sebagai objek penelitian dan semua bantuan yang

telah diberikan.

11. Kawan-kawan Teknik Sipil kelas A yang telah memberikan semangat dan

bantuan selama pengerjaan skripsi.

12. Devi Rukmana yang telah memberi semangat dan support dalam pengerjaan

tugas akhir ini.

13. Chairuddin Rasully dan keluarga yang telah memberi semangat dan dorongan

untuk segera menyelesaikan tugas akhir ini.

14. Ibu Merry Widjaja dan rekan kerja yang memberi semangat dan dorongan terus

agar segera menyelesaikan tugas akhir ini.

Kepada pihak-pihak yang telah disebutkan diatas, sekali lagi penulis

mengucapkan terimakasih sehingga tugas akhir ini selesai dengan baik.

Terimakasih . Demi kesempurnaan skripsi ini, saran, dan kritik yang sifatnya

membangun sangat diharapkan penulis. Semoga skripsi ini bermanfaan dan

dapat memberikan sumbangan berarti bagi pihak yang membutuhkan.

Malang, 16 Oktober 2019

Penulis

ABSTRAK

Meningkatnya jumlah penduduk di Kota Malang mengakibatkan kebutuhan akan tempat tinggal juga meningkat. Untuk memenuhi permintaan tersebut maka developer PT. Revona Karya Bersama membangun sebuah kawasan perumahan yaitu perumahan The Emerald UIN Malang. Perumahan tersebut memerlukan modal yang besar dalam jangka waktu yang lama sehingga perlu dilakukan analisa investasi dan studi kelayakan proyek untuk mengetahui proyek tersebut layak atau tidak untuk dijalankan. Kriteria finansial yang digunakan adalah Net Present Value (NPV), Benefit Cost and Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PP). Setelah itu dilakukan metode analisa sensitivitas untuk mengukur tingkat kepekaan terhadap perubahan nilai parameter input. Dari hasil analisis perhitungan menggunakan kriteria investasi pada kondisi normal proyek diperoleh hasil analisa investasi proyek pada kondisi normal NPV = Rp 5.646.888.355,60, BCR = 1,17, IRR = 12,13%, dan PP pada tahun ke-3 bulan ke-8. Berdasarkan hasil analisa dapat disimpulkan bahwa kondisi finansial proyek kondisi normal layak untuk dijalankan. Lalu dilakukan analisa resiko pada kondisi optimis dan pesimis. Kondisi optimis menaikkan benefit proyek sebesar 5% dan jangka peminjaman bank diperpendek menjadi 5 tahun. Pada kondisi optimis proyek layak dijalankan. Untuk kondisi pesimis variabel yang berubah yaitu, pesimis ke-1 menaikkan biaya konstruksi sebesar 8,16% tiap tahunnya, pesimis ke-2 menaikkan bunga pinjaman sampai 20% per tahun, dan pesimis ke-3 menurunkan benefit proyek sebesar 15%. Pada ketiga kondisi pesimis proyek tidak layak dijalankan, Untuk analisa sensitivitas proyek bisa diketahui bahwa kondisi finansial proyek sensitiv terhadap penurunan benefit proyek sebesar 15% dan kenaikan biaya konstruksi sebesar 10%.

Kata kunci : Analisa sensitivitas, Analisa Investasi, The Emerald UIN Malang.

ABSTRACT

The increasing number of residents in the city of Malang resulted in the need for shelter also increased. To fulfill this request, the developer of PT. Revona Karya Bersama built a residential area, namely the Emerald UIN Malang housing. The housing requires a large amount of capital in a long period of time so an investment analysis and project feasibility study is needed to determine whether the project is feasible or not to run. Financial criteria used are Net Present Value (NPV), Benefit Cost and Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), and Payback Period (PP). After that the sensitivity analysis method is done to measure the level of sensitivity to changes in the input parameter values. From the analysis of calculations using investment criteria under normal project conditions the results of investment project analysis are obtained under normal conditions NPV = Rp 5,646,888,355.60, BCR = 1.17, IRR = 12.13%, and PP in the 3rd year of the month -8. Based on the results of the analysis it can be concluded that the financial condition of the project in normal conditions is feasible to run. Then a risk analysis is performed on optimistic and pessimistic conditions. The optimistic condition increased the project benefits by 5% and the term of bank lending was shortened to 5 years. In an optimistic condition the project is feasible to run. For variable pessimistic conditions that change, namely, the 1st pessimist increases construction costs by 8.16% annually, the 2nd pessimist raises loan interest to 20% per year, and the 3rd pessimist decreases the project benefit by 15%. In the three pessimistic conditions the project is not feasible, For the project sensitivity analysis it can be seen that the financial condition of the project is sensitive to a 15% reduction in project benefits and an increase in construction costs by 10%.

Keywords: Sensitivity Analysis, Investment Analysis, The Emerald UIN Malang.

DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN ........................................................................ i

SURAT PERNYATAAN ........................................................................... ii

KATA PENGANTAR ................................................................................ iii

ABSTRAK .................................................................................................. v

DAFTAR ISI .............................................................................................. vii

DAFTAR TABEL ...................................................................................... x

DAFTAR GAMBAR .................................................................................. xii

DAFTAR LAMPIRAN .............................................................................. xiii

BAB 1 PENDAHULUAN ........................................................................... 1

1. 1. Latar Belakang ............................................................................. 1

1. 2. Rumusan Masalah ........................................................................ 2

1. 3. Tujuan ......................................................................................... 2

1. 4. Batasan Masalah .......................................................................... 3

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA ................................................................. 4

2.1. Pengertian Perumahan .................................................................. 4

Tahapan-Tahapan Dalam Proses Pengembangan Perumahan

2.1.1. Tahapan-Tahapan Dalam Proses Pengembangan

Perumahan ........................................................................ 4

2.1.2. Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Proses Pengembangan ......7

2.1.3. Faktor Pertimbangan Dalam Membeli Sebuah Rumah …….. 8 2.2. Pengertian Investasi ..................................................................... 10

2.2.1. Tujuan Investasi ……………………………………………..11

2.3. Anggaran Biaya Proyek ………………………………………….. 12

2.3.1. Cash flow Proyek …………………………………………….12

2.3.2. Laporan biaya proyek ……………………………………….. 14

2.3.3. Laporan biaya proyek ………………………………………...14

2.3.4. Biaya Langsung (Direct Cost) ………………………………..18

2.3.5. Biaya Tidak Langsung (Inderect Cost) ……………………….. 20

2.4. Pengertian Studi Kelayakan Proyek ………………………………….20

2.4.1. Tujuan dan Manfaat Studi Kelayakan Proyek………………….21

2.4.2. Aspek Kelayakan Proyek ……………………………………...22

2.5. Kriteria Penilaian Investasi …………………………………………24

2.5.1. Net Present Value (NPV) ………………………………………24

2.5.2. Benefit Cost and Ratio (BCR)…………………………………. 25

2.5.3. Internal Rate Of Ratio (IRR) ………………………………….. 26

2.5.4. Payback Period (PP) …………………………………………...27

BAB 3 METODE PENELITIAN ……………………………………………...28

3.1. Lokasi ……………………………………………………………….28

3.2. Diagram Alir …………………..…………………………………... 28

3.2.1. Studi Literatur ………………….………………………….. 30

3.2.2. Pengumpulan Data ……………….………………………... 31

3.2.3. Analisa Investasi …………….…………………………….. 31

3.2.4. Cash Flow Alternative ………….………………………… .32

3.2.5. Skenario Analisa Sensitifitas ………..……………………... 32

3.2.6. Kesimpulan ………………………….…………………….. 32

BAB 4 PEMBAHASAN .............................................................................. ….33

4.1. Gambaran Umum Proyek …………….………………………….. 33

4.1.1. . Spesifikasi Bangunan …………..………………………….. 34

4.1.2. . Ruas Jalan ……………………..…………………………… 35

4.1.3. . Saluran Drainase ……………..…………………………….. 35

4.2. Analisa Harga Bangunan …………..………………………………. 36

4.2.1. Rumah ……………………..……………………………….. 36

4.2.2. Pembangunan Mushola ……………………...…………….. 39

4.2.3. Ruas Jalan …………………………………...……………... 40

4.2.4. Saluran Drainase ……………………………...……………. 41

4.3. Kondisi Finansial Normal ………………………………….……... 41

4.3.1. Estimasi Investasi Awal Proyek ………………………….. 42

4.3.2. Cost Project ………………………………………………. 43

4.3.3. Benefit Project ……………………………………………. 44

4.4. Sumber Dana ……………………………………………………… 53

4.5. Cash Flow Project ………………………………………………… 54 4.6. Analisa Investasi ………………………………………………….. 55

4.6.1. Net Present Value (NPV) kondisi Normal ………………... 55

4.6.2. Benefit Cost and Ratio (BCR) kondisi Normal …………… 57

4.6.3. Internal Rate Of Ratio (IRR) kondisi Normal …………..... 57

4.6.4. Payback Period (PBP) kondisi Normal …………………… 59

4.7. Kondisi Finansial Optimis ………………………………………… 60

4.7.1. Net Present Value (NPV) kondisi Optimis ………………. 60

4.7.2. Benefit Cost and Ratio (BCR) kondisi Optimis …………. 61

4.7.3. Internal Rate Of Ratio (IRR) kondisi Optimis …………... 62

4.7.4. Payback Period (PBP) kondisi Optimis ………………… 63

4.8. Kondisi Finansial Pesimis Ke-1 ………………………………….. 64

4.8.1. Net Present Value (NPV) kondisi Pesimis ke-1…………... 65

4.8.2. Benefit Cost and Ratio (BCR) kondisi Pesimis ke-1 ……... 66

4.8.3. Internal Rate Of Ratio (IRR) kondisi Pesimis ke-1 ………. 67

4.8.4. Payback Period (PBP) kondisi kondisi Pesimis ke-1 …….. 68

4.9. Kondisi Finansial Pesimis Ke-2 …………………………………... 69

4.9.1. Net Present Value (NPV) kondisi Pesimis ke-2 ………….. 69

4.9.2. Benefit Cost and Ratio (BCR) kondisi Pesimis ke-2 ……… 70

4.9.3. Internal Rate Of Ratio (IRR) kondisi Pesimis ke-2 ……….. 71

4.9.4. Payback Period (PBP) kondisi kondisi Pesimis ke-2 …….. 73

4.10. Kondisi Finansial Pesimis Ke-3 …………………………………... 74

4.10.1. Net Present Value (NPV) kondisi Pesimis ke-3 …………... 74

4.10.2. Benefit Cost and Ratio (BCR) kondisi Pesimis ke-3 ……… 75

4.10.3. Internal Rate Of Ratio (IRR) kondisi Pesimis ke-3 ……….. 76

4.10.4. Payback Period (PBP) kondisi kondisi Pesimis ke-3.…….. 77

4.11. Solusi Alternatif Ke-1

4.11.1. . Net Present Value (NPV) kondisi Solusi ke-1 …………... 78

4.11.2. . Benefit Cost and Ratio (BCR) kondisi Solusi ke-1 ……… 79

4.11.3. . Internal Rate Of Ratio (IRR) kondisi Solusi ke-1 ……….. 81

4.11.4. . Payback Period (PBP) kondisi Solusi ke-1………....…... 82

4.11.5. . Strategi Pemasaran ……………………………………… 84

4.12. Analisa Sensitivitas Proyek ……………………………………….. 85

4.12.1. Parameter Input ………………………………………….. 85

4.12.2. Analisa Sensitivitas Benefit Proyek Terhadap NPV …….. 86

4.12.3. Analisa Sensitivitas Biaya Konstruksi Proyek Terhadap Nilai

NPV …………………………………………………..………... 89

4.13. Pembahasan Analisa ……………………………………………... 92

BAB 5 KESIMPULAN .............................................................................. … 99

5.1. Kesimpulan ................................................................................ .. 99

5.2. Saran …………………………………………………………………

100

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................. .. 102

LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 BOQ Rumah Tipe 45/91 ............................................................... 36

Tabel 4.2 BOQ Rumah Tipe 54/105 ............................................................. 36



Tabel 4.5 BOQ Rumah Tipe 100/200 ........................................................... 38

Tabel 4.6 BOQ Rumah Tipe 100/240 ........................................................... 38

Tabel 4.7 BOQ Mushola .............................................................................. 39

Tabel 4.8 Analisa Harga Pemasangan Paving Block ..................................... 40

Tabel 4.9 Analisa Harga Kanstin Paving Block ............................................ 40

Tabel 4.10 Analisa Harga Pekerjaan Drainase .............................................. 41

Tabel 4.11 Analisa Harga Pekerjaan Buis Beton .......................................... 41

Tabel 4.12 RAB HPP Lahan dan Legalitas ................................................... 43

Tabel 4.13 RAB HPP Sarana dan Prasarana ................................................. 45

Tabel 4.14 RAB HPP Operasional Proyek .................................................... 46

Tabel 4.15 Sumber Dana Proyek .................................................................. 54

Tabel 4.16 Cash In dan Cash Out Kondisi Normal ........................................ 55

Tabel 4.17 Net Present Value Kondisi Normal .............................................. 55

Tabel 4.18 Benefit Cost Ratio (BCR) Kondisi Normal .................................. 57

Tabel 4.19 Internal Rate of Ratio (IRR) Kondisi Normal ............................... 57

Tabel 4.20 Analisa Net Present Value Ketika i =12,13% ............................... 58

Tabel 4.21 Payback Period (PP) Kondisi Normal ......................................... 59

Tabel 4.22 Cash In dan Cash Out Kondisi Optimis ....................................... 60

Tabel 4.23 Net Present Value Kondisi Optimis ............................................. 61

Tabel 4.24 Benefit Cost Ratio (BCR) Kondisi Optimis ................................. 62

Tabel 4.25 Internal Rate of Ratio (IRR) Kondisi Optimis .............................. 62


Tabel 4.27 Payback Period (PP) Kondisi Optimis ........................................ 64

Tabel 4.28 Cash In dan Cash Out Kondisi Pesimis Ke-1 .............................. 65

Tabel 4.29 Net Present Value Kondisi Pesimis Ke-1 ..................................... 65

Tabel 4.30 Benefit Cost Ratio (BCR) Kondisi Pesimis Ke-1 ......................... 66

Tabel 4.31 Internal Rate of Ratio (IRR) Kondisi Pesimis Ke-1 ...................... 67

Tabel 4.32 Analisa Net Present Value Ketika i =7,67% ................................. 67

Tabel 4.33 Payback Period (PP) Kondisi Pesimis Ke-1 ................................ 69






Tabel 4.39 Payback Period (PP) Kondisi Optimis ........................................ 73






Tabel 4.45 Payback Period (PP) Kondisi Pesimis Ke-3 ................................ 78

Tabel 4.46 Cash In dan Cash Out Kondisi Alternatif .................................... 80

Tabel 4.47 Net Present Value Kondisi Alternatif ........................................... 80

Tabel 4.48 Benefit Cost Ratio (BCR) Kondisi Alternatif ............................... 81

Tabel 4.49 Internal Rate of Ratio (IRR) Kondisi Alternatif ........................... 81


Tabel 4.51 Payback Period (PP) Kondisi Alternatif ...................................... 83

Tabel 4.52 Analisa Sensitivitas Penerimaan Penjualan Terhadap NPV Keadaan

Optimis ...................................................................................... 83

Tabel 4.53 Analisa Sensitivitas Penerimaan Penjualan Terhadap NPV Keadaan

Pesimis ...................................................................................... 85

Tabel 4.54 Analisa Sensitivitas Biaya Konstruksi Rumah Terhadap NPV Keadaan

Optimis ...................................................................................... 87

Tabel 4.55 Analisa Sensitivitas Biaya Konstruksi Rumah Terhadap NPV Keadaan

Pesimis ....................................................................................... 91

Tabel 4.56 Perbandingan Hasil Analisa ......................................................... 93

Tabel 4.57 Perbandingan Alternatif .............................................................. 95

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Lokasi Proyek Perumahan The Emerald UIN Malang ................ 28

Gambar 3.2 Site Plan Perumahan The Emerald UIN Malang ......................... 29

Gambar 3.3 Diagram Alir Penelitian ............................................................ 30

Gambar 4.1 Site Plan .................................................................................... 31

Gambar 4.2 Rumah Tipe 45/91 ..................................................................... 32

Gambar 4.3 Rumah Tipe 54/104 ................................................................... 33



Gambar 4.6 Rumah Tipe 100/200 dan 100/240 ............................................. 34

Gambar 4.7 Estimasi Investasi Awal ............................................................. 42

Gambar 4.8 Penerimaan DP dan Penjualan Rumah ...................................... 52

Gambar 4.9 Penerimaan Uang dari Bank BTN Hasil Penjualan Rumah ........ 53

Gambar 4.10 Diagram Penjualan Kondisi Alternatif Ke-1 ............................ 79

Gambar 4.11 Grafik Keadaan Optimis Penerimaan Penjualan Terhadap NPV

............................................................................................... 86

Gambar 4.12 Grafik Keadaan Pesimis Penerimaan Penjualan Terhadap NPV

............................................................................................... 86

Gambar 4.13 Grafik Keadaan Optimis Biaya Konstruksi Terhadap NPV ...... 88

Gambar 4.14 Grafik Keadaan Optimis Biaya Konstruksi Terhadap NPV ...... 92

LAMPIRAN

Lampiran 1 : Harga Satuan Bahan dan Upah

Lampiran 2 : Analisa Harga Rumah

Lampiran 3 : RAB Rumah Tipe 45/91




Lampiran 7 : RAB Rumah Tipe 100/200 dan 100/240

Lampiran 8 : RAB Mushola

Lampiran 9 : Strategi Penjualan

Lampiran 10 : Skema Penjualan

Lampiran 11 : Site Plan perumahan The Emerald UIN Malang

Lampiran 12 : Gambar Struktur Rumah

Lampiran 13 : Gambar Struktur Mushola

Lampiran 14 : Cash Flow Kondisi Normal

Lampiran 15 : Cash Flow Kondisi Optimis

Lampiran 16 : Cash Flow Kondisi Pesimis Ke-1



Lampiran 20 : Cash Flow Alternatif

DAFTAR PUSTAKA

Sutojo, Siswanto. 2002, Studi Kelayakan Proyek, PT Damar Mulia Pustaka.

Aditya, P., (2012). Analisa Kelayakan Investasi Apartemen My Home Ciputra

World Jakarta. Tugas Akhir, ITS. Tidak dipublikasikan. Surabaya.

Labombang, M., (2007), Analisa Investasi Proyek Perumahan Taman Sidorejo

Kabupaten Sidoarjo, Vol. 5, No. 1, SMARTek.

Pamadya, O., (2002). Analisa Kelayakan Investasi Perumahan Alam Pesona

Sidoarjo berdasarkan Aspek Pasar dan Finansial. Tugas Akhir, ITS. Tidak

dipublikasikan Surabaya.

Sumani, S., (2006). Ekonomi & Manajemen Proyek. Graha Ilmu. Jakarta.

Sunatha, I., G., N., (2012), Analisis Investasi Rumah Type 45 (Mutiara) pada

Perumahan “X” di Pecatu, Badung, Bali. Vol. 1, No. 1, Kurva Teknik. Denpasar.

Khaer, A. dan Utomo, C. 2012. Pengaruh Tingkat Hunian pada Keputusan

Investasi proyek Hotel Santika Gubeng Surabaya . Jurnal Teknik ITS Vol 1, No 1.

Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.

Ningsih, M. dan Utomo, C. 2014. Analisa Investasi Apartemen Puri Park View

Tower E Kebon Jeruk - Jakarta Barat. Jurnal Teknik ITS Vol 3, No 2. Institut

Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.

A. Prastiwi dan C. Utomo, "Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi

Mangrove Surabaya," Jurnal Teknik ITS, Vol.2. No.2. (2013) D1-D5.

W. Ofianto dan C. Utomo, "Analisis Investasi pada Proyek Pembangunan

Apartemen Bale Hinggil Surabaya," Jurnal Teknik ITS, Vol.3. No.1. (2014) D41-

D46.

ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK …eprints.umm.ac.id/54382/43/PENDAHULUAN.pdf ·...

Documents

Transcript of ANALISA INVESTASI DAN STUDI KELAYAKAN PROYEK …eprints.umm.ac.id/54382/43/PENDAHULUAN.pdf ·...