i

ANALISA HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA

KUASA MUTLAK DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH

(Studi di Kantor Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH., M.Kn

dan Nurhadi, SH Kabupaten Lamongan)

PENULISAN HUKUM

Oleh :

AYATURROHMAH FIJIHADI

201110110311134

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

FAKULTAS HUKUM

2016

ii

PENULISAN HUKUM

ANALISA HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA

KUASA MUTLAK DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH

(Studi di Kantor Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH., M.Kn

dan Nurhadi, SH Kabupaten Lamongan)

Disusn dan diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh gelar

kesarjanaan dalam bidang ilmu hukum

Oleh :

AYATURROHMAH FIJIHADI

201110110311134

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG

FAKULTAS HUKUM

2016

iii

iv

v

vi

“ Berusaha,Berdoa, Dan Berpasrah Diri kepada Allah dengan mengingat Man

Jadda Wa Jadda”

Motto :

“No Pain No Gain, Tidak Ada Hasil Yang Memuaskan Tanpa Perjuangan Yang

Menyakitkan”

vii

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakaatuh

Puji syukur kehadirat Allah SWT , yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah

nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul “ANALISA

HUKUM TERHADAP KEBERADAAN KLAUSULA KUASA MUTLAK

DALAM IKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH (studi di kantor

notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni, SH., M.Kn dan Nurhadi, SH

kabupaten lamongan)”

Penulisan ini merupakan salah satu syarat yang harus di penuhi dalam

menyelesaikan jenjang pendidikan Strata Satu (S-1) Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Malang. Penulis menyadari bahwa skripsi ini tidak akan berhasil

tanpa adanya dukungan dan dorongan motivasi dari berbagai pihak. Oleh karena

itu izinkan penulis menyampaikan rasa terimakasih kepada :

1. Keluarga besar saya, Bapak Wahyudi dan Ibu Siti Shobikah serta Ayah

dan Ibu Mertua saya Bapak Nurhadi, SH dan Ibu Asmaiyah. Juga suami

terhebat mas Mujahidin Agung, SH., M.Kn yang telah memberikan

support dan tenaga serta jerih payahnya membiayai kuliah saya sampai

selesai. Dan yang teristimewa untuk anak saya yang masih dalam

kandungan yang menemani saya selama pengerjaan penyelasaian skripsi

ini.

2. Bapak , selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang.

3. Bapak Dr.Sulardi, SH., M.Si, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Malang.

4. Bapak M.Isrok, SH., CN., MH selaku Dosen Pembimbing Pertama, atas

waktu, motivasi dan saran-sarannya yang telah mendorong penulis untuk

menyelesakan tugas akhir dan banyak memberikan bantuan dalam

kelancaran penulisan tugas akhir.

5. Ibu Fifik Wiryani, SH., M.Si., M.Hum selaku Dosen Pembimbing Kedua,

atas waktu, motivasi dan saran-sarannya yang telah mendorong penulis

untuk menyelesakan tugas akhir dan banyak memberikan bantuan dalam

kelancaran penulisan tugas akhir.

6. Bapak Nu’man Aunuh, SH., M.Hum, selaku Dosen Wali yang telah

memberikan pengarahan dan bimbingan kepada saya sehingga mampu

viii

menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Malang.

7. Seluruh dosen pengajar, pejabat laboratorium dan para staff tata usaha

Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang yang telah

memberikan ilmu yang sangat bermanfaat dan membantu menyelesaikan

studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.

8. Ibu Ratna Mutia Marhaeni,SH.,M.Kn selaku Notaris/PPAT di kabupaten

lamongan yang telah mengijinkan penulis melakukan penelitian untuk

memperoleh data data dalam menyelesaikan penulisan hukum di Fakultas

Hukum Universitas Muhammadiyah Malang.

9. Teman teman sekamar saya d’genkz yang membantu dan memotivasi saya

dalam menyelesaikan skripsi ini.

10. Teman teman fakultas hukum angkatan 2011 khususnya kelas C secara

khusus errynda ayu listyandri dan sinina oktavia yang memberikan

dukungan tanpa akhir kepada saya untuk menyelesaikan skripsi ini.

11. Pihak pihak lain yang terlibat dan telah membantu dalam penulisan skripsi

ini yang tidak dapat disebutkan satu persatu.

Semoga tugas akhir ini bermanfaat bagi semua pembaca umumnya dan bagi

penulis khusus nya.

Wassalamualaikum Wr. Wb

Malang, 2016

Ayaturrohmah

Fijihadi

ix

DAFTAR ISI

Lembar Cover /Sampul Depan ................................................................ ii

Lembar Pengesahan ................................................................................ iii

Lembar Pengesahan Majelis ................................................................... iv

Surat Pernyataan Penulisan Hukum Bukan Hasil Plagiat ....................... v

Ungkapan Pribadi/Motto ......................................................................... vi

Abstraksi ................................................................................................. vii

Abstract ................................................................................................... viii

Kata Pengantar ........................................................................................ x

Daftar Isi.................................................................................................. xi

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah .............................................................. 1

B. Rumusan Masalah ....................................................................... 19

C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 19

D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 19

1. Manfaat Teoritis .................................................................... 20

2. Manfaat Praktis ..................................................................... 20

E. Kegunaan Penelitian.................................................................... 21

F. Metode Penelitian........................................................................ 21

1. Metode Pendekatan ............................................................... 21

2. Alasan Pemilihan Lokasi Penelitian...................................... 22

3. Sumber Data .......................................................................... 23

4. Teknik Pengumpulan Data .................................................... 27

5. Teknik Analisis Data ............................................................. 28

G. Rencana Sistematika Penelitian .................................................. 31

x

BAB II KAJIAN PUSTAKA

A. Tinjauan Tentang Perikatan ........................................................ 33

1. Perikatan Ditinjau Dari Hukum Adat .................................... 33

2. Perikatan Ditinjau Dari KUHPerdata .................................... 35

B. Tinjauan Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah .............................. 47

1. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam Hukum Adat .................... 47

2. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam KUHPerdata .................... 52

3. Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam UU Pokok Agraria No.05 Tahun

1960 ....................................................................................... 55

C. Tinjauan Tentang Akta Otentik ................................................... 64

D. Tinjauan Tentang Ikatan Jual Beli .............................................. 88

E. Tinjauan Tentang Kuasa Mutlak ................................................. 116

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ........................................... 125

B. Latar Belakang Dibuatnya IJB Dengan Kuasa Mutlak ............... 131

C. Proses Pembuatan IJB Dilihat Dari Latar Belakang Pihak-Pihak

Pembuatnya ................................................................................. 157

D. Isi Perjanjian IJB Dengan Kuasa Mutlak .................................... 176

1. Isi Perjanjian IJB ................................................................... 176

2. Isi IJB Bagi Pihak Pemecah Sertifikat .................................. 177

3. Isi IJB Bagi Developer .......................................................... 187

E. Proses Balik Nama Hat Dengan Akta Jual Beli PPAT Yang Didasarkan

IJB Dengan Kuasa Mutlak .......................................................... 197

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan ................................................................................. 212

B. Saran ............................................................................................ 218

Daftar Pustaka ......................................................................................... 220

Index ........................................................................................................ 224

xi

DAFTAR TABEL

Tabel 1. Batas Wilayah Administratif Wilayah Kabupaten Lamongan .. 127

Tabel 2. Tiga Karakteristik Wilayah Kabupaten Lamongan .................. 127

DAFTAR BAGAN

Bagan I. Pihak Yang Masih Dalam Proses Pemecahan Sertifikat ......... 165

Bagan 2. Proses Pembuatan IJB Developer Dengan KPR ...................... 175

Bagan 3. Proses Balik Nama HAT .......................................................... 211

xii

DAFTAR PUSTAKA

Buku :

Prof . Iman Sudiyat , S.H.2010. Asas – Asas Hukum Adat Bekal Penghantar.

Yogyakarta. Liberty

Prof . Subhekti , S.H.2003.Pokok-Pokok Hukum Perdata,Jakarta.Intermasa

C.S.T. Kansil.1989.Pengantar Ilmu Hukum Dan Tata Hukum

Indonesia,Jakarta.Balai Pustaka

Ronny Hanitijo Soemitro.1990.Metodologi Penelitian Hukum Dan Jurumetri,

Jakarta.Ghalia Indonesia

Mukti Fajar Nur Dewata Dan Yulianti Achmad.2010.Dualisme Penelitian Hukum

Normatif & Empiris, Yogyakarta.Pustaka Pelajar

Fakultas Hukum Umm, 2012, Pedoman Penilisan Hukum.

Zainiddin Ali.2013.Metode Penelitian Hukum,Jakarta.Sinar Grafika

Ronny Haninjto Soemitro.1999.Metodologi Penelitian Hukum Dan Jurimetri,

Jakarta.Ghalia Indonesia

Abdulkadir Muhammad.1992.Hukum Perikatan, Bandung.Pt. Citra Aditya Bakti

Subekti.1996.Hukum Perjanjian, Cetakan Ke-16, Jakarta, Pt. Intermasa

J.Satrio.1993.Perikatan Pada Umumnya, Cet.Pertama, Bandung.Pt.Alumni

Herlien Budiono.2011.Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan Penerapannya Di

Bidang Kenotariatan,Bandung.Pt.Citra Aditya Bakti

J. Satrio.2011.Hukum Perikatan,Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Buku Ii,

Bandung.Pt. Citra Aditya Bakti

xiii

Ahmadi Miru.2013.Hukum Kontrak Dan Perancangan Kontrak, Jakarta. Rajawali

Pers

Gunawan Widjaja.2007.Memahami Prinsip Keterbukaan (Aanvullend Recht)

Dalam Hukum Perdata, Jakarta.Pt. Rajagrafindo Persada

Habib Adjie, 2008 : 87 Dikutip Dari R.Soegondo Notodisoerjo, Hukum Notariat

Di Indonesia

Habib Adjie.2011.Kebatalan Dan Pembatalan Akta Notaris, Bandung.Pt. Refika

Aditama

R. Soegondo Notodisoerjo.1997.Hukum Notariat Di Indonesia Suatu Penjelasan,

Jakarta.Pt. Raja Grafindo Persada

Nelly Sriwahyuni Siregar.2008. Tinjauan Yuridis Kedudukan Kuasa Mutlak

Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Oleh Notaris / Ppat,Tesis Sekolah

Pascasarjana Sumatera Utara

Sri Gambir Melati Hatta.1999.Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama :

Pandangan Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia,

Bandana.Alumni

R.Subekti.1997.Aneka Perjanjian, Cet.Ke-7, Bandung.Alumni

Zulfikar.1982.Opini: Nasib Tanah Hak Ulayat Aceh, Terdapat Di Situs Resmi Lbh

Banda Aceh. Dijelaskan Juga Pada: Ahmad Fauzie Ridwan, “Hukum

Tanah Adat – Multi Disiplin Pembudayaan Pancasila, Jakarta.

Dewaruci Press

xiv

Dokumen :

St. Remy Sjahdeini, Asas Kebebasan Berkontrak Dan Kedudukan Yang Seimbang

Dari Kreditur Dan Debitur, Media Notariat, No. 28-29 Tahun Viii-

Juli Oktober 1993, Ikatan Notaris Indonesia,

Ikatan Jual Beli Nomor 03 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni

Ikatan Jual Beli Nomor 04 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Nurhadi

Kuasa Menjual Nomor 14 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Ratna Mutia Marhaeni

Kuasa Menjual Nomor 12 Dibuat Oleh Notaris/PPAT Nurhadi

Internet :

Badan Pusat Statistik Kabupaten Lamongan, Laporan Prdb 2015 Sektor

Unggulan Kabupaten Lamongan,

Http://Lamongankab.Bps.Go.Id/2015, Diakses Pada Tanggal 5 April

2016

Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti, Buku Pedoman Penulisan Skripsi,

Http://Www.Fakultashukum-Universitaspanjisakti.Com. Diakses Pada

Tanggal 5 April 2015

Perundang-Undangan :

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria

xv

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan

Pejabat Pembuat Akta Tanah

Undang-Undang No. 02 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/Kpts/M/1995 Tentang

Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah

Instruksi Mendagri No.14 Tahun 1982 Tentang Larangan Penggunaan Kuasa

Mutlak

Surat Dirjen Agraria Atas Nama Menteri Dalam Negeri Ri

No.594/403/Agn,Tanggal 31 Maret 1982 Tentang Larangan

Pengesahan “Akta Kuasa Mutlak” Yang Menyangkut Tanah,

Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran

Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59)

Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor.630.1-1187, Tanggal 14

Mei 2003

Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3

Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012

Tentang Pendaftaran Tanah