Analisa Biaya Proyek - Ir. Muji Indarwanto

Ghhjghjhj

ANALISIS BIAYA PROYEK

BESARAN-BESARN FISIK TEKNOLOGIS

1. Luasan lantai kotor (gross)

Luas lantai bangunan sangat tergantung dari program bangunan yang tergantung pula pad jenis proyek. Lagi pula lokasi dan bentuk tanah turut menentukan luas lantai yang dapat dibangun.

Dan akhirnya bentuk denah untuk sesuatu jenis proyek menentukan pula luas lantai yang dapat dicapai. Jadi dalm praktek harus diadakan suatu studi kasus mengenai suatu efek finansiil yang dixcapai suatu bentuk denah dengan luas lantai tertentu.

2. Luas lantai bersih (netto)

Luas lantai bersih ialah jumlah lantai yang dibatasi oleh dinding/kulit luar gedung yang beratap (covered-area), termasuk ruang-ruang dalam tanah (basement) dikurangi luas lantau untuk inti gedung.

3. Luas lantai netto perorang

Luas lantai netto perorang besarnya tergantung jenis gedung di suatu negara. Suatu luas ini diperlukan untuk menentukan populasi gedung dalam perhityungan jumlah lift, jadi tidak untuk perancangan interior gedung. Menurut pengalaman, luas lantai netto perorang untuk gedung :

Flat: 3m2 / orang

kantor: 4m2 / orang

hotel: 5m2 / orang

(juga rumah sakit)

4. Luas inti gedung (building core area)

Luas inti gedung tergantung dari letaknya dalam zone. Makin ke atas makin kecil, karena lift mengecil. Untuk penaksiran, luas inti gedung sekitar 5-10 kali luas tabung lift.

5. Efisiensi lantai (floor efficiency)

Efisiensi lantai, adalah presentasi luas lantai yang disewakan terhadap luas lantai kotor. Makin besar efisiensi lantai, makin besar pula pendapatan gedung.

Efisiensi untuk gedung :

- Perkantoran menurut pengalaman besarnya sekitar 80%

- Perhotelan menurut pengalaman besarnya sekitar 75%

- Flat menurut pengalaman besarnya sekitar 85%6. Tinggi lantai ke lantai (floor to floor height)

Tinggi ini tergantung dari jenis proyek dan konstruksi lantai dalam hubungannya dengan kegunaan ruang. Misalnya gedung flat yang tinggi langit-langitnya (ceiling height) 2,40 m dan konstruksi lantainya pelay datar bisa mempunyai floor to floor height sekitar 3,50m.

Jarak sekitar 0,80-1,00 meter diperlukan untuk tinggi balok lantai (bila ada) dan tabung-tabung penyebar udara AC. Dalam ilmu konstruksi bangunan tinggi, jarak ini selalu diusahakan minimal, sebab penghematan sebesar 10 cm saja kalau dikalikan 30 sudah berarti penghematan 3 meter atau setinggi 1 lantai.

7. Jumlah lantai

Sebenarnya yang membatasi jumlah lantai yang dapat dibangun pada suatu lokasi tidak dapat diputuskan hanya beerdasarkan pertimbangan- pertimbangan tekno ekonomi saja. Kita tahu bahwa daya dukung tanah jugta membatasi tinggi bangunan yang dapat dibangun disamping peraturan-peraturan tata kota.

Jadi putusan terakhir merupakan sintesa dari berbagai criteria tersebut adalah tekno ekonomi, fundasi, peraturan tata kota. Peraturan tata kota harus di buat berdasarkan analisa tekno ekonomi, buildingb engineering dan kualitas lingkungan kota.

8. Kepadatan Bangunan (building density) , Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Makin mahal harga tanah , makin tinggi orang membangun. Peraturan kota menentukan batas persentase luas tanah yang boleh dibangun sama dengan yang disebut dengan kepadatan bangunan (building density), Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Malahan juga perbandingan luas lantai bangunan terhadap luas tanah ( floor area ratio), Koefisien Lantai Bangunan(KLB). Batasan-batasan tersebut sangat mempengaruhi efek financial suatu proyek.

Kepadatan bangunan tergantung dari lokasi tanah, Negara dan waktu. Di pusat kota, New York misalnya, kepadatan bangunan bisa mendekati 100%.

9. Perbandingan luas lantai total terhadap luas tanha (floor area ratio), Koefisien Lantai Bangunan(KLB)

Perbandingan ini sangat tergantung tinggi banginan ekonomis (economic building height) dan peraturan tata kota yang didasarkan pertimbangan-pertimbangan makro perkotaan dan ekonomi perkotaan/urban economic.

10. Faktor beban puncak lift (peak load factor)

Bebasn puncak lift ditentukan secara empiris dan tergantung jenis gedung dan lokasi gedung di suatu Negara. Untuk Indonesia menurut pengamatan dan pengalaman penulis adalah sebagai berikut:

1. Perkantoran ................................3%2. Perhotelan ...................................4%3. Flat................................................5%

11. Waktu perjalanan bolak=balik elevator (round trip time)

Waktu ini dalah waktu yang diperlukan untuk lift berjalan bolak-balik dari lantai terbawah hingga terbatas dalam suatu zone, termasuk waktu berhenti, penumpang keluar masuk lift dan pintu membuka dan menutup di setiap lantai tingkat. Secara pendekatan perinciannya adalah sebagai berikut :

1. Penumpang masuk lift di lantai dasar....................................................1,5 m detik

2. Pinti lift menutup danlantai dasar ..............................................................2 detik3. Pinti lift membuka dan menutup di setiap lantai tingkat........................................ ......2(n-1) 2 detik

4. Penumpang keluar disetiap lantai tingkat (n-1) x m/n-1 x 1,5 detik ...............................................................................................................1,5 m detik

5. Perjalanan bolak balik lift dari lantai dasar sampai lantai teratas dalam suatu zone ...............................................................................................2(n-1)h / s detik

6. Pinti lift membuka di lantai dasar ....................................................2 detik

Jumlah T detik

12. Kapasitas elevator

Daya muat lift tergantung pabrik pembuatnya. Lazimnya berkisar antara 5-20 orang. Untuk kebutuhan khusus sampai 50 orang/lift (double deck)

13. Kecepatan elevator

Kecepatan elevator yang dipilih tergantung pada tinggi gedung , makin besar kecepatan liftnya, untuk menghemat waktu bolak-balik lift yang mempengaruhi pula waktu menunggu lift.

Sebagai batas kecepatan diambil gerak jatuh bebas oleh gaya tarik bumi ialah 10m/detik.

Jadi elevator dengan kecepatan rendah ialah lift dengan kecepatan sekitar 1m/detik dan kecepatan tinggi mendekati 10 m/detik , Dalam literatur asing kecepatan lift ditulis dalam feet-per minute , suatu satuan yang agak sukar dibayangkan oleh bangsa Indonesia, dari itu oenulisa agak condong menggunakan satuan meter per detik. Angka kecepatanya juga lebin mudah diingat karena dikaitkan dengan gerak jatuh bebas akibar gaya tarik bumi. Lagi pula waktu perjalanan bolak-balik diukur dalam detik.

14. Jumlah elevator

Jumlah lift berlaku untuk suatu zone vertikal dalam gedung tinggi yang lazimnya digunakan dalam zone lift. Pembagian dalam zone diperlukan untuk menghemat jumlah lift total. Tinggi 1 zone sekitar 20 lantai. Pembagian dalam zone juga berkaitan dengan posisi ruang-ruang mesin /mekanikal.

15. Waktu menunggu elevator (interval, waiting time)

Kesabaran orang menunggu lift tergantung kota dan negara dimana gedung itu berada. Orang=orang di kota kurang sabar di bandingkan dengan orang-orang di kota kecil. Untuk proyek perkantoran diperhitunggkan waktu menunggu 30 detik, flat sekitar 60 detik. Sambil menunggu lift orang dapat berkomunikasi sosial. Waktu menunggu sama dengan waktu bolak-balik lift dibagi jumlah lift.

16. Tenaga / Energi Listrik

Suatu gedung memerlukan tenaga listrik untuk penerangan, AC, ventilasi, sound sisitem, pengamatan bangunan dan sirkulasi vertikal. Makin tinggi gedung, makin tinggi pula tenaga listrik yang diperlukan untuk sirkulasi vertikal.

Dalam masa krisis energi orang berusaha menghemat enersi dengan membatasi pula tinggi gedung.

Energi yang diperlukan lift dengan kapasitas (m) dan kecepatan (s) meter/detik dalah sama dengan energi potensial lift berikut muatannya dalam gerakannya di suatu zone. Tenaga listrik yang diperlukanhanyalah untuk mengerek muatan lift saja, sebab lift dalam keadaan kosong sudah dibuat seimbang oleh bandul ( counter weight) lift.

Jika 1 (satu) orang berikut barang bawaanya diperhitungkan 75 kg dan kapasitas lift (m) orang, maka aenergi potensialnya setinggi (h) meter (tinggi lantai ke lantai ) adalah (75mh) kgm. Ini ditempuh dalam waktu h/s detik

Daya

1HP = 0,746 KW. Jadi daya E = (0,746 ms)KW.

Contoh:

Suatu lift dengan kapasitas m=15 orang dan kecepatan rata-rata s= 1m/detik, mmemrlukan tenag listrik sebesar E = (0,746 x 15 x 1 ) KW E = 11,2 KW

Dari rumus tersebut ternyata bahwa makin besar kecepatan lift makin besar pula tenaga listrik yang diperlukan. Jadi untuk menghemat energi, pilihan kecepatan lift secukupnya waktu menunggu yang wajar.

Analisis Biaya Proyek/ Gedung

Estimasi biaya yang dibutuhkan untuk mengerjakan proyek/gedung sehingga bisa terbangun

Analisis Biaya Struktur/Gedung

Vol. pekerjaan ( m, m2, m3Unit Price ( material, tenaga, alat

Analisis Biaya Proyek

= Biaya gedung +- Pokok kredit + bunga

- Biaya tidak langsung

(biaya konsultan, biaya

pendanaan, biaya hukum)

Biaya tanah

Cadangan biaya

Perhitungan biaya gedung

Accurate

Partial

SimplePERSENTASI EMPIRIS BIAYA GEDUNG TINGGIProyek Perkantoran, Pertokoan :

Pondasi (substructure)

10 %

Struktur (superstructure)

30 %

Eksterior

10 % +Shell cost/harga bang. kosong

50 %

Lift

4 %

AC

12 %

Plumbing/pek. Pipa

8 %

Fire protection

3 %

Instalasi listrik

11 % +Subtotal instalasi M&E

38 %

Perlengkapan bangunan

7 %

Landscaping

5 %+Subtotal

38 %

Total

100 %

Proyek Perhotelan, Rumah Sakit, ApartemenPondasi (substructure)

6 %

Struktur (superstructure)

20 %

Eksterior

12 % +Shell cost/harga bang. kosong

38 %

Lift

3 %

AC

8 %

Plumbing/pek. Pipa

7 %

Fire protection

2 %

Instalasi listrik

8 % +Subtotal instalasi M&E

28 %

Interior & Furnishing

22 %

Perlengkapan bangunan

7 %

Landscaping

5 %+

Total

100 %

I.ANALISIS BIAYA STRUKTURDaftar harga bahan

Semen

= US $ 4/ zak

Pasir

= US$ 12 m3

Split

= US$ 15 m3

Besi beton= US$ 600/ tonAnalisis Biaya Struktur

Struktur beton tulang K 200

Semen8,5 zak

= US$

Pasir

0,6 m3

= US$

Split

0,9 m3

= US$

Baja/tulangan 0,035 X 1,2 X 7,85 X US$= US$

+

Subtotal

= US$

/m3

Cetakan + peralatan + Upah

15 % + 10 % + 15 %

= US$

Jasa + resiko + overhead

15 % + 10 % + 10 %

= US$

+

Subtotal

= US$ /m3

PPN 10 %

= US$

Total

= US$

/m3


Semen9 zak

= US$

Pasir

0,65 m3

= US$

Split

0,96 m3

= US$


+

Subtotal

= US$

/m3


15 % + 10 % + 15 %

= US$


15 % + 10 % + 10 %

= US$ +

Subtotal

= US$

/m3

PPN 10 %

= US$

Total

= US$

/m3


Semen10 zak

= US$

Pasir

0,7 m3

= US$

Split

1,05 m3

= US$


+

Subtotal

= US$

/m3


15 % + 10 % + 15 %

= US$


15 % + 10 % + 10 %

= US$

Subtotal

= US$

/m3

PPN 10 %

= US$

Total

= US$

/m3

Struktur baja komposit

Rangka baja 0,10 T/m2

= US$

/m2

Semen8,5 zak

= US$

Pasir

0,6 m3

= US$

Split

0,9 m3

= US$


+

Subtotal

= US$

/m3Cetakan + peralatan + Upah

15 % + 10 % + 15 %

= US$


15 % + 10 % + 10 %

= US$

Subtotal

= US$

/m3

PPN 10 %

= US$

Total

= US$

/m3

Biaya Total Struktur

Biaya superstructure + biaya substructure

II.ANALISIS BIAYA GEDUNGOffice

Shell Cost (50 %)

Pondasi

= 10/40 X

=

Struktur

= 30/40 X US$ =

Exterior

= 10/40 X

=

+

Subtotal

= US$

Instalasi M & E (38%)

Lift

= 4/40 X

=

AC

= 12/40 x

=

Plumbing

= 8/40 X

=

Fire protection= 3/40 X

=

Instalasi listrik= 11/40 X

=

+

Subtotal

= US$

Lain-lain (12 %)

Perlengkapan bang = 7/40

=

Landscaping = 5/40

=

+

Subtotal

= US$

Biaya Gedung

= US$

III.ANALISIS BIAYA PROYEK

- Bunga selama massa konstruksi

= (1 + i ) n-1 i . Lo

=

- Biaya gedung selama massa konstruksi

= Lo (1 + i ) n

=

tergantung kreditur- Biaya gedung

= US$- Biaya tidak langsung 20% X US$

= US$

- Biaya tanah

Ls tanah X US$

= US$

- Cadangan biaya

5 % X US$

= US$

+Biaya Proyek

= US$

BIAYA STRUKTUR/GEDUNG

KUANTITAS MASING2 PEKERJAAN

UNIT PRICE MASING2 PEKERJAAN

ANALISIS

BIAYA GEDUNG

ANALISIS

BIAYA STRUKTUR

ANALISIS

BIAYA PROYEK

Satuan volume struktur = 0,35 m3/m2 X US$ /m3 = US$ /m2


Satuan berat struktur baja : 0,10 ton/m2 (sampai dengan 30 lantai)

0,15 ton/m2 (sampai dengan 60 lantai)



0,75

0,75

0,75

0,75

20 lt

Fc 20

10 lt

Fc 30

Fc 40

40 %

26 %

PAGE Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMBIr. Muji Indarwanto, MM. MT

TEKNOLOGI BANGUNAN 6

_1258964649.unknown

_1258966373.unknown

Analisa Biaya Proyek - Ir. Muji Indarwanto

Documents

Transcript of Analisa Biaya Proyek - Ir. Muji Indarwanto