TUGAS AKHIR

ANALISIS PERENCANAAN CASH FLOW OPTIMAL

(Studi Kasus Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS DR. Sardjito)

DISUSUN OLEH :

ANDY SRI PURWO ANGGORO NIM. 01 511 101

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

UNIVERSITAS ISLAM INDONESIA 2008

iv

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL .......................................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN .......................................................................................... ii

KATA PENGANTAR ........................................................................................................ iii

DAFTAR ISI ....................................................................................................................... iv

DAFTAR TABEL .............................................................................................................. vii

DAFTAR GAMBAR .......................................................................................................... viii

INTISARI ............................................................................................................................ ix

BAB I PENDAHULUAN……………………………………………………. 1

1.1 Latar Belakang Masalah ... ......................................................... 1

1.2. Rumusan Masalah .. ................................................................... 3

1.3. Tujuan Penelitian... .................................................................... 3

1.4. Batasan Masalah... ..................................................................... 3

1.5. Manfaat Peneltian........................................................................ 5

BAB II TINJAUAN PUSTAKA………………….…………………………. 6

2.1 Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal Memanfaatkan Float

Time pada Proyek Pembuatan Tanggul Sungai Serang Kulon

Progo......................................................................................... 6

2.2 Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal dengan Memanfaatkan

Float Time (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung Kuliah

Unit III Universitas Sanata

Dharma).................................................................................... 7

v

2.3 Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal dengan Memanfaatkan

Float Time pada Jembatan

Kaligareng................................................................................ 7

BAB III LANDASAN TEORI………………….…………………………. 9

3.1 Pengertian................................................................................ 9

3.2 Profil Biaya dan Pendapatan.................................................... 10

3.3 Penjadwalan Waktu................................................................. 15

3.4 Analisis Cash Flow.................................................................. 28

BAB IV METODE PENELITIAN………………….…………………………. 39

4.1 Materi Penelitian.......................................................................... 39

4.2 Objek Penelitian.......................................................................... 39

4.3 Jenis Data.................................................................................... 40

4.4 Teknik Pengumpulan Data.......................................................... 40

4.5 Teknik Pengolahan dan Analisis Data......................................... 40

4.6 Bagan Alir Pemecahan Masalah.................................................. 41

BAB V ANALISIS DAN PEMBAHASAN……………………………………. 43

5.1 Deskripsi Umum Proyek............................................................... 43

5.2 Data RAB Proyek......................................................................... 43

5.3 Analisis Data ................................................................................ 47

5.4 Pembahasan .................................................................................. 82

vi

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN……………………………………... . 60

6.1 Kesimpulan................................................................................... 93

6.2 Saran.............................................................................................. 93

Daftar Pustaka

Lampiran

vii

DAFTAR GAMBAR

Hal

Gambar 3.1. Kurva “S” 17

Gambar 3.2. Menghitung ES dan EF 24

Gambar 3.3. Menghitung LS dan LF 25

Gambar 3.4. Titik normal TPD dan TDT 27

Gambar 3.5. Memanfaatkan Earliest Start 28

Gambar 3.6. Memanfaatkan Latest Start 28

Gambar 3.7. Modifikasi Float dengan menggeser Earliest Start 28

Gambar 3.8. Modifikasi Float dengan memperpanjang durasi 28

Gambar 3.9. Banana Curve 30

Gambar 3.10. RAB dan RAP pada cash flow 32

Gambar 3.11 Kurva S pengeluaran 32

Gambar 3.12 Profil Pendapatan dan Pengeluaran 33

Gambar 3.13 Pengaruh dari uang muka terhadap profil pendapatan dan

pengeluaran

34

Gambar 3.14. Overdraft 35

Gambar 4.1.

Flow Chart Penelitian 42

viii

DAFTAR TABEL

Hal

Tabel 5.1. Kurva S Rencana Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan

RS Dr. Sardjito Tahap 1

43

Tabel 5.2. RAB Proyek Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS

Dr. Sardjito Tahap 1 untuk sistem pembayaran bulanan

59

Tabel 5.3. Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa

Uang Muka

64

Tabel 5.4. Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan

Dengan Uang Muka 25%

72

Tabel 5.5. Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan

Dengan Uang Muka 50%

75

Tabel 5.6.

Analisis Cash Flow Proyek Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1

78

iv

INTISARI

Keterbatasan sumber daya finansial ini seringkali kurang dicermati oleh para kontraktor, dimana kontraktor cenderung berusaha untuk mendapatkan untung yang sebesr-besarnya, tetapi kurang memahami bahwa dengan terbatasnya sumber daya finansial diperlukan adanya suatu perencanaan cash flow/aliran kas yang optimal. Tujuan penelitian tentang sumber daya finansial /cash flow proyek adalah mendapatkan format cash flow optimal dengan variasi sistem pembayaran yang dapat memberikan profit yang paling maksimal bagi pengguna jasa konstruksi.

Obyek penelitian akan dilakukan pada Proyek Pembangunan Instalasi Rawat Jalan Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta. Metode yang digunakan untuk menganalisi data adalah Penjadwalan Proyek dengan Membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek, Menentukan durasi waktu untuk setiap aktivitas, dan Membuat diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan software Microsoft Project. Kemudian Membuat analisis cash flow optimal, dan terakhir membandingkan keuntungan maksimal

Hasil analisis data menunjukkan bahwa sistem pembayaran yang memberikan profit maksimum adalah sistem pembayaran progress bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit -0.04% untuk pembayaran uang muka 0%, profit profit 9,86%. dengan uang muka 25% dan 10,00% dengan uang muka 50%. Penjadwalan yang menghasilkan profit paling besar bagi kontraktor yaitu penjadwalan pada kondisi EST (Earliest Start Time) dan pergeseran EST.

Kata kunci: Cash Flow, PDM, EST, LST, Pergeseran EST

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Proyek konstruksi adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu

tertentu, dengan sumber daya terbatas untuk melaksanakan suatu tugas yang telah

ditentukan berupa pembangunan/perbaikan sarana fasilitas (gedung, jalan,

jembatan, bendungan), atau berupa kegiatan penelitian/pengembangan.

Berdasarkan pengertian di atas dapat diambil kesimpulan bahwa di dalam proyek

konstruksi terdapat masalah-masalah yang cukup kompleks sehingga memerlukan

keahlian manajemen konstruksi untuk menghasilkan produk konstruksi yang

optimal.

Dari pengertian di atas, maka proyek merupakan kegiatan yang bersifat

sementara (waktu terbatas), tidak berulang, tidak bersifat rutin, mempunyai waktu

awal dan waktu akhir, sumber daya terbatas dan dimaksudkan untuk mencapai

sasaran yang telah ditentukan. Sumber daya pada proyek konstruksi diantaranya

berupa: tenaga kerja, material, peralatan, dan finansial. Sebagai salah satu sumber

daya proyek, finansial memegang peranan yang sangat penting.

Prestasi kerja adalah realisasi rencana kerja (time shcedule) di lapangan

yang umumnya dilambangkan dengan persentase terhadap jumlah keseluruhan

pekerjaan ataupun terhadap item-item pekerjaaan tertentu. Umumnya prestasi

kerja pada suatu proyek dapat dilihat dengan jelas pada time schedule dan kurva

S. Keterlambatan turunnya dana akan mempengaruhi pekerjaan proyek, misalnya

pembelian material terlambat sehingga pekerjaan tidak dapat dilaksanakan sesuai

dengan jadwal semula. Hal semacam ini akan mempengaruhi prestasi kerja,

dimana dengan adanya keterlambatan tersebut, kontraktor akan mendapat denda

dari owner karenanya akan mengurangi laba atau bahkan menyebabkan kerugian.

Pembayaran dari owner kepada kontraktor dalam suatu proyek dapat

berupa pembayaran setiap mingguan, 10 harian, dan bulanan. Dapat pula berupa

pembayaran secara bertahap sesuai kemajuan pekerjaan di lapangan atau sering

disebut dengan termin pembayaran yang biasanya terdiri dari 10%, 20%, dan

2

25%. Ketentuan tentang besarnya termin pembayaran umumnya telah ditetapkan

pada dokumen kontrak yang telah disetujui bersama antara owner dengan

kontraktor. Terbatasnya dana yang dimiliki owner, menyebabkan termin

pembayaran yang harus dibayarkan kepada kontraktor seringkali terlambat.

Keadaan ini akan mempengaruhi kerja kontraktor dimana apabila kontraktor tidak

mempunyai modal yang cukup maka akan dilakukan pinjaman bank.

Profitabilitas kontraktor adalah keuntungan yang diperoleh kontraktor

pada suatu pelaksanaan/pengeloban proyek merupakan selisih antara Rencana

Anggaran Biaya (RAB) yang telah diajukan kontraktor kepada owner pada saat

pelelangan dan telah tertulis pada dokumen kontrak yang telah disetujui bersama,

dengan realisasi biaya pelaksanaan proyek di lapangan/Rencana Anggaran

Pelaksanaan (RAP). Untuk kontraktor, keuntungan finansial yang akan diperoleh

tergantung dari kecakapannya untuk mengatur sumber daya yang ada. Semakin

pintar kontraklor mengatur modal yang dimiliki semakin besar pula keuntungan

yang akan diperoleh. Untuk mendapatkan keuntungan, kontraktor harus menjaga

produktifitas tenaga kerja yang cukup tinggi, pengawasan ketat terhadap

penggunaan material untuk menghindari terjadinya kerusakan maupun pencurian,

penyediaan alat-alat yang diperlukan selama pembangunan, selalu mengikuti

perkembangan teknologi untuk meningkatkan efisiensi yang pada akhirnya akan

meningkatkan keuntungan.

Uang adalah sumber daya terpenting bagi kontraktor sebagai modal kerja

untuk melaksanakan suatu proyek. Tersedianya modal kerja (uang) dari kontraktor

akan memperlancar pekerjaan proyek konstruksi dimana kontraktor dapat terus

bekerja tanpa harus menunggu turunnya dana dari pemilik ataupun mengadakan

pinjaman dari bank sehingga memperlancar pelaksanaan pembangunan konstruksi

dan akhirnya dapat terpenuhi target jadwal waktu kerja proyek konstruksi.

Keterbatasan sumber daya finansial ini seringkali kurang dicermati oleh

para kontraktor, dimana kontraktor cenderung berusaha untuk mendapatkan

untung yang sebesr-besarnya, tetapi kurang memahami bahwa dengan terbatasnya

sumber daya finansial diperlukan adanya suatu perencanaan cash flow/aliran kas

yang optimal. Cash flow adalah alat yang paling tepat untuk manajemen biaya

3

proyek. Jika digunakan secara efektif, cash flow akan menghasilkan keuntnngan

yang eksplisit dari perencanaan finansial dan sistem kontrol/pengendalian biaya

dari proyek konstruksi. Dimana secara statistik diindikasikan bahwa banyak

perusahaan jasa konstruksi mengalami likuidasi yang diakibatkan karena

tidak/kurang baiknya perencanaan cash flow. Dengan demikian perlu diadakan

studi untuk mengkaji lebih lanjut tentang perencanaan cash flow dalam suatu

proyek konstruksi untuk mendapatkan suatu konsep cash flow yang optimal, yang

pada akhirnya dapat diperoleh keuntungan yang maksimal.

1.2 Rumusan Masalah

Pokok masalah dalam penelitian ini adalah:

1. bagaimana merencanakan cash flow optimal dengan variasi sistem

pembayaran yang dapat memberikan profit yang paling maksimal bagi

pengguna jasa konstruksi?

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian tentang sumber daya finansial /cash flow proyek adalah:

1. mendapatkan format cash flow optimal dengan variasi sistem pembayaran

yang dapat memberikan profit yang paling maksimal bagi pengguna jasa

konstruksi.

1.4 Batasan Masalah

Untuk membatasi pembahasan supaya tidak keluar dari konteks topik yang

dibahas, maka diperlukan beberapa pembatasan dalam pembahasan Tugas akhir

ini, yaitu:

1. Penelitian dilakukan pada proyek bangunan gedung bertingkat yaitu Proyek

pembangunan Instalasi Rawat Jalan Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta.

2. Penelitian hanya dikhususkan pada masalah sumher daya keuangan

(finansial) proyek, tanpa melihat hubungan keterkaitannya dengan sumber

daya material maupun tenaga kerja.

4

3. Profit kontraktor termasuk di dalamnya overhead umum diasumsikan sebesar

10% dari harga kontrak.

4. PPn sebesar 10% tidak diperhitungkan dalam analisis cash flow.

5. Pembuatan cash flow berdasarkan pada Rencana Anggaran Pelaksanaan

(RAP) dengan anggapan bahwa RAP terdiri dari biaya langsung dan biaya

tidak langsung proyek (project overhead). Sedangkan RAB merupakan

jumlah total RAP ditambah profit/keuntungan dan overhead umum.

6. Cash flow optimal disini merupakan suatu cash flow yang menghasilkan

profit paling besar. Dalam penulisan Tugas Akhir ini meninjau perencanaan

cash flow pada setiap mingguan, bulanan, dan sistem pembayaran dengan

termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka, dan dengan uang

muka 25% dan 50%, pada kondisi EST (Earliest Start Time), LST (Latest

Start Time), dan kondisi penggeseran (levelling).

7. Suku bunga yang berlaku di Yogyakarta digunakan 12 %

8. Proyek dengan sistem hari kerja dimana:

Hari kerja : Senin sampai Sabtu, Minggu libur

Jam kerja : 8 jam/hari

9. Diasumsikan tidak ada eskalasi harga material dan upah tenaga kerja pada

proyek tersebut.

10. Lokasi pekerjaan dan kondisi cuaca tidak berpengaruh

11. Tidak adanya kerja lembur

12. Tldak adanya penundaan proyek

13. S Curve proyek dianggap sebagai Early Start proyek.

14. Tidak ada kesulitan dalam ketersediaan dana sebagai modal kerja dan sumber

daya lainnya.

15. Overdruf negative merupakan kelebihan dana dan tidak dibungakan.

16. Retention money atau penahanan oleh owner sebesar 5 %.

17. Penggunaan program komputer hanya merupakan alat bantu pengolahan data,

sehingga bukan merupakan fokus dari studi ini.

5

1.5 Manfaat Penelitian

Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah sebagai

penambahan ilmu dalam disiplin manajemen konstruksi teknik sipil untuk

mengoptimalkan manajemen proyek konstruksi dengan menggunakan

perencanaan cash flow, yang pada akhirnya diharapkan akan meningkatkan profit

bagi kontraktor.

6

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Desriausli (2001), Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal

Memanfaatkan Float Time pada Proyek Pembuatan Tanggul Sungai

Serang Kulon Progo.

Dengan permasalahan bagaimana merencanakan cash flow optimal agar

pengendalian biaya proyek dapat optimal dan keuntungan kontraktor dapat

maksimal. Cash flow optimal disini merupakan suatu cash flow yang

menghasilkan profit paling besar. Penelitian ini dilakukan pada proyek

Pembangunan Tanggul Sungai Serang Kulon Progo dengan menyusun konsep

cash flow kontraktor dengan mengumpulkan data primer di lapangan yaitu time

schedule, kurva S dan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Penelitian ini

menggunakan pembayaran 10 harian, bulanan dan termin progress 10%, baik

tanpa uang muka maupun dengan uang muka 20% pada kondisi EST, LST dan

pergeseran (leveling). Hasil penelitian dapat disimpulkan keuntungan yang

optimal pada perencanaan cash flow adalah pada kondisi earliest start dengan

sistem pembayaran 10 harian yang menggunakan uang muka 20%.

Perbedaan dengan penelitian ini adalah jenis proyek yang dikerjakan. Pada

penelitian Desriausli (2001) melakukan penelitian pada proyek pembangunan

tanggul sungai sedangkan pada penelitian ini akan dilakukan pada proyek

pembangunan gedung dengan perencanaan cash flow pada setiap minggu dan

bulan dengan sistem pembayaran termin progress 25% dengan pembanding tanpa

uang muka, dan dengan uang muka 25% dan 50% pada kondisi EST (Earliest

Start Time), LST (Latest Start Time), dan kondisi penggeseran (leveling) sehingga

mendapatkan suatu bentuk cash flow yang optimal.

7

2.2 Sri Puji Agustin (2002), Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal

dengan Memanfaatkan Float Time (Studi Kasus: Proyek Pembangunan

Gedung Kuliah Unit III Universitas Sanata Dharma).

Permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini adalah bagaimana

perencanaan cash flow optimal agar pengendaliaan proyek dapat optimal dengan

keuntungan yang maksimal. Metode yang digunakan sama yaitu menyusun

konsep cash flow kontraktor pada suatu proyek dengan mengumpulkan data

primer di lapangan. Dari hasil penelitian disimpulkan bahwa keuntungan yang

optimal pada perencanaan cash flow adalah pada kondisi earliest start dengan

sistem pembayaran mingguan yang menggunakan uang muka 20%.

Perbedaan dengan penelitian ini adalah jenis proyek yang dikerjakan. Pada

penelitian Sri Puji Agustin (2001) melakukan penelitian pada proyek

pembangunan gedung dengan pembanding uang muka 20%, sedangkan pada

penelitian ini akan dilakukan pada proyek pembangunan gedung dengan

perencanaan cash flow pada setiap minggu dan bulan dengan sistem pembayaran

termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka, dan dengan uang

muka 25% dan 50% pada kondisi EST (Earliest Start Time), LST (Latest Start

Time), dan kondisi penggeseran (leveling) sehingga mendapatkan suatu bentuk

cash flow yang optimal.

2.3 Aris Trijoko & Esti Purnomo (2000), Analisis Perencanaan Cash Flow

Optimal dengan Memanfaatkan Float Time pada Jembatan

Kaligareng.

Dengan permasalahan bagaimana merencanakan cash flow yang optimal

agar pengendalian biaya proyek dapat optimal dan keuntungan kontraktor dapat

maksimal. Cash flow optimal disini merupakan suatu cash flow yang

menghasilkan profit paling besar. Penelitian ini dilakukan pada kasus proyek

Pembangunan Jembatan Kaligareng dengan menyusun konsep cash flow

kontraktor dengan mengumpulkan data primer di lapangan yaitu time schedule,

kurva S dan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Penelitian ini menggunakan

pembayaran, bulanan dan termin progress 25%, dengan uang muka 20% pada

8

kondisi EST, LST dan pergeseran (leveling). Hasil penelitian dapat disimpulkan

keuntungan yang optimal pada perencanaan cash flow adalah pada kondisi

perataan durasi yang menggunakan model awal dengan sistem pembayaran

bulanan dengan keuntungan optimal 9,6%.

Perbedaan dengan penelitian ini adalah jenis proyek yang dikerjakan. Pada

penelitian Esti Purnomo (2001) melakukan penelitian pada proyek pembangunan

jembatan sedangkan pada penelitian ini akan dilakukan pada proyek

pembangunan gedung dengan perencanaan cash flow pada setiap minggu dan

bulan dengan sistem pembayaran termin progress 25% dengan pembanding tanpa

uang muka, dan dengan uang muka 25% dan 50%.

9

BAB III

LANDASAN TEORI

3.1 Pengertian

Pimpinan perusahaan yang berkepentingan dengan kegiatan

mengalokasikan dana tentulah menginginkan suatu metodologi atau prosedur

yang dapat dipakai sebagai alat Bantu untuk membuat suatu keputusan investasi.

Dalam proses mengkaji kelayakan proyek atau investasi dari aspek financial,

pendekatan konvensional yang dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraan

kas keluar dan masuk (cash out dan cash in) selama umur proyek atau investasi.

Cash flow terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi,

biaya produksi dan revenue. Sistematika analisis aspek financial di atas mengikuti

urutan sebagai berikut (Soeharto, I., 1997):

1. Menentukan parameter dasar

Sebagai titik tolak analisis financial, di sini dianggap telah diselesaikan

studi-studi terdahulu yang menghasilkan parameter dasar untuk landasan

membuat perkiraan investasi. Parameter dasar memberikan ketentuan, antara lain

mengenai kapasitas produksi, teknologi yang dipakai, pilihan peralatan utama,

fasilitas pendukung, jumlah produksi, pangsa pasar, proyeksi harga produk dan

lain-lain. Dengan demikian telah ada batasan lingkup proyek yang memungkinkan

pembuatan perkiraan biaya pertama. Parameter dasar disusun berdasarkan

masukan dari pengkajian dan penelitian dari aspek-aspek yang terkait terutama

pemasaran dan teknik-teknik engineering.

2. Membuat perkiraan biaya investasi

Dikenal tiga komponen utama biaya investasi, yaitu biaya pertama atau

pembangunan, modal kerja (working capital) dan biaya operasi/produksi.

3. Proyeksi pendapatan

Bila komponen biaya pada butir ke-2 tersebut adalah biaya yang

diperlukan (dikeluarkan) untuk merealisasikan proyek atau investasi menjadi

sebuah unit usaha yang diinginkan, maka perkiraan atau proyeksi pendapatan

(revenue) adalah perkiraan dana yang masuk sebagai hasil penjualan produksi dari

10

unit usaha yang bersangkutan. Dalam pada itu, analisis titik impas (break even

point analysis) akan menunjukkan hubungan antara jumlah produksi, harga satuan

dan profitabilitas suatu unit usaha.

4. Membuat model

Sebagai model untuk dianalisis dalam rangka mengkaji kelayakan

financial adalah aliran kas (cash flow) selama umur investasi dan bukannya neraca

atau statemen rugi laba. Aliran kas tersebut dikelompokan menjadi aliran kas

awal, operasional dan terminal. Selanjutnya, dihitung diskonto aliran kas tersebut.

Di sini diteliti pula penyusutan serta pengeruh inflasi terhadap perkiraan aliran kas

(cash flow).

3.2 Profil Biaya dan Pendapatan

3.2.1 Biaya Konstruksi

Keseluruhan biaya konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan

terhadap dua unsur utamanya menurut Dipohusodo (1996), yaitu :

1. Biaya Langsung

Yang termasuk biaya langsung adalah:

a. Biaya material.

Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material

yang digunakan utnuk setiap komponen bangunan, baik material pekerjaan

pokok maupun penunjang. Dalam menghitung volume material akan dijumpai

beberapa kondisi yang sekaligus membatasi pemahamannya. Pertama adalah

kebutuhan material berdasarkan pada volume pekerjaan terpasang, yaitu hasil

pekerjaan yang dibayar pemberi tugas yang akurasi dimensinya harus dijamin

benar-benar sesuai dengan spesifikasi dan garnbar. Untuk mewujudkan

pekerjaan terpasang, sudah tentu dalam pelaksanaannya membutuhkan

volume material lebih banyak. Dalam arti luas harus memperhitungkan

bagian material yang tercecer pada waktu mengangkut, kebutuhan untuk

struktur sambungan, rusak dan cacat atau susut oleh berbagai sebab lain.

Kemudian hanus memperhitungkan material yang dibutuhkan untuk

pekerjaan penunjang terkait yang bersifat sememara. Sedangkan scwaktu

11

membeli material mentah yang bakal diprosees harus dioptimalkan dua

kondisi yang biasanya tidak pernah akur, yaitu antara volume yang

dibutuhkan sesuai spesifikasi dan dimensi standar setiap satuan volume

material. Sehingga paling tidak ada tiga langkah pemahaman dalam

memperhitnngkan volume material yang diperlukan untuk mewujudkan

pekerjaan terpasang. Sudah tentu pihak pemberi tugas tidak mau tahu adanya

tingkat-tingkat pengertian tersebut, yang dikehendakinya hanya membayar

hasil terpasang yang tepat memenuhi persyaratan mutu dan dimensi. Maka

estimasi biaya selalu dimulai dari menghitung volume kebutuhan material

bersih sesuai hasil terpasang (sesuai gambar), kemudian dikembangkan

melalui analisis hitungan untuk mendapatkan kebutuhan senyatanya. Biaya

material diperoleh dengan menerapkan harga satuan yang berlaku pada saat

dibeli. Harga satuan material merupakan harga ditempat pekerjaan jadi sudah

termasuk memperhitungkan biaya pengangkutan, menaikkan dan

menurunkan, pengepakan, asuransi, pengujian, penyusutan, penyimpangan di

gudang, dan sebagainya.

b. Biaya Tenaga Kerja.

Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari

keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpengaruh yang

harus diperhitungkan antara lain: kondisi tempat kerja, keterampilan, lama

waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan, produktivitas, dan indeks biaya

hidup setempat. Dari sekian banyak faktor, yang paling sulit adalah mengukur

dan menetapkan tingakt produktivitas, yaitu prestasi pekerjaan yang dapat

dicapai oleh pekerja atau regu kerja setiap satuan waktu yang ditentukan.

Tingkat produktifitas selain tergantung pada keahlian, keterampilan, juga

terkait dengan sikap mental pekerja yang sangat dipengaruhui okh keadaan

setempat dan lingkungannya. Apabila faktor-faktor lainnya dapat dengan

mudah diperhitungkan menjadi bentuk imbalan uang tenentu dan dapat

dipertahankan secara relatif konstan, tidak demikian halnya dengan

produktifitas pekerja selama konstruksi berlangsung: Sehingga menilai

produktivitas pekerja bidang konstruksi dikenal lebih sulit ketimbang pada

12

industri pabrik, manufaktur, dan sebagainya. Untuk dapat menilai

produktivitas pekerja tidak cukup hanya dengan berdasarkan ketelitian dan

kecermatan dalam mcncatat segala sesuatu yang terkait, akan tetapi

diperlukan pula pengalaman kerja dan pemahaman matang tentang perilaku

kehidupan tenaga kerja. Kualifikasi manajemen juga berpengaruh terhadap

lingkungan produktivitas tenaga kerja.

c. Biaya Peralatan.

Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi,

demobilisasi, memindahkan, transportasi, memasang, membongkar, dan

pengoperasian selama konstruksi berlangsung. Dengan sendirinya termasuk

pula kebutuhan struktur bangunan sementara seperti landasan dan pondasi,

bengkel, gudang, garasi, kemudian perkakas, alat bantu berupa mesin-mesin

ringan ikutannya, dan bahkan upah bagi operator, mekanik dan segenap

pembantunya. Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih

sesuatu peralatan harus dinilai dari segi kesangkilan termasuk

mempertimbangkan kebutuhan sebenarnya berdasarkan kemampuannya,

kapasitas, cara operasi, dan spesifikasi teknis lainnya.

2. Biaya Tak Langsung

Biaya tidak langsung dibagi tiga golongan, biaya umum atau lazim disebut

overhead cost, biaya proyek dan keuntungan kontraktor.

1. Pembukuan hiaya umum biasanya tidak segera dimasukkan ke dalam

pembelanjaan suatu pekerjaan dalam proyek. Umumnya yang dikelompokkan

sebagai biaya umum adalah:

a. gaji personil tetap kantor pusat dan lapangan;

b. pengeluaran kantor pusat seperti sewa kantor pusat , telepon, dan

sebaginya

c. perjalanan beserta akomodasi

d. biaya dokumentasi

e. bunga bank

f. biaya notaris

13

g. peralatan kecil dan material habis pakai.

2. Sedangkan yang dapat dikelompokkan sebagai biaya proyek,

pengeluaraannya dapat dibebankan pada proyek tetapi tidak dimasukkan pada

biaya material, upah kerja, atau peralatan, yaitu:

a. bangunan kantor lapangan beserta perlengkapannya

b. biaya telepon kantor lapangan

c. kebutuhan akomodasi lapangan seperti listrik, air bersih, air mmum,

sanitasi, dan sebagainya

d. jalan kerja dan parkir, batas perlindungan daan pagar di lapangan

e. pengukuran lapangan

f. tanda-tanda untuk pekerjaan daan kebersihan lapangan pada umumnya

g. pelayanan keamanan daan keselamatan kerja

h. pajak pertambahan nilai

i. biaya asuransi

j. jaminann penawaran, jaminan kinerja, dan jaminan pemeliharaan

k. asuransi resiko pembangunan dan asuransi kerugian

l. surat ijin dan lisensi

m. inspeksi, pengujian, dan pengetesan

n. sewa peralatan cesar dan

o. premi pekerja bila diperlukan.

Jumlah seluruh biaya tak langsung (umum dan proyek) dapat mencapai

sekitar 12%-30% dan biaya langsung, tergantung pada macam pekerjaan dan

kondisi lapangannya. Pada penelitian ini biaya tidak langsung yang dipakai dalam

perhitungan cash flow adalah overhead proyek yang besarnya 5% dari

keseluruhan biaya konstruksi.

3. Keuntungan Kontraktor. Nilai keuntungan kontraktor pada umumnya

dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya

dapat berkisar antara 8%-12%, yang mana sangat tergantung pada seberapa

kehendak kontraktor untuk meraih pekerjaan sekaligus motivasi pemikiran

pantas tidaknya untuk mendapatkannya. Pada prinsipnya penetapan besarnya

14

keuntungan dipengaruhi oleh besarnya resiko atau kesulitan-kesulitan yang

akan dihadapi, yang seringkali tidak nampak nyata. Sebagai contoh,

keterlambatan pihak pemberi tugas dalam melaksanakan tugas untuk

membayar pekerjaan, dan sebagainya. Dalam penelitian ini keuntung

kontraktor dibuat 10%.

Estimasi keseluruhan pembiayaan di atas merupakan Rencana Anggan

Biaya (RAB) sebagai harga penawaran yang diserahkan pada waktu mengiku

pelelangan. Harga tersebut merupakan hasil estimasi nilai tertinggi yang dapat

dicapai dan aman dalam rangka upaya memenangkan lelang. Apabila kontraktor

memenangkan lelang rnaka harga penawaran tersebut merupakan kesepakata

kontrak. Kesepakatan kontrak ini selalu diharapkan agar dapat merupakan harga

yang mendekati biaya aktual (actual cost) yang biasanya sering disebut Rencan

Anggaran Pe1aksanaan (RAP) Rcncana Anggaran Pelaksanaan (RAP) menempa

posisi penting dalam keseluruhan tugas yang harus dipertanggungjawabkan

kontraktor.

3.2.2 Sumber Dana Proyek Konstruksi

Modal adalah dana yang dipersiapkan untuk pendanaan jangka panjang

pada umumnya dan konstruksi khususnya. Pada dasarnya secara potensial sumber

pendanaan proyek yang dimiliki seorang kontraktor, yaitu:

1. Modal Sendiri

Modal sendiri adalah modal pribadi yang dimiliki oleh kontraktor, dapat

berupa uang maupun peralatan.

2. Sumber dari Bank

Apabila kontraktor tidak mcmpunyai modal sendiri, umumnya dilakukan

pinjaman dari bank, dimana terdapat bunga pinjaman yang harus

dikembalikan oleh kontraktor selain dari jumlah uang yang dipinjam.

3. Sumber dari proyek

Sumber biaya dari proyek berasal dari proyek sendiri yaitu biasanya berupa

uang muka dan pembayaran oleh owner yang dibagi menjadi dua yaitu

15

sesuai dengan prestasi proyek dan berdasarkan waktu atau termin

pembayaran.

3.2.3 Bunga Bank

Pada pelaksanaan suatu proyek, pemilik bisa saja memberikan uang muka

baru kemudian melakukan pembayaran berdasarkan termin tertentu atau

pembayaran secara bulanan seperti yang telah disepakati bersama. Selisih antara

pendapatan (revenue) dari owner dengan pengeluaran (expense) pada pelaksanaan

proyek merupakan jumlah uang yang harus disediakan oleh kontraktor. Apabila

kontraktor tidak cukup modal, biasanya mereka akan meminjam uang dari bank

dengan jangka waktu tertentu dan bunga tertentu. Besar bunga bank tergantung

dari keadaan ekonomi, resiko yang timbul akibat meminjamkan uang dan laju

inflasi.

3.3 Penjadwalan Waktu

Perencanaan waktu merupakan bagian yang sangat penting dalam proses

penyelesaian suatu proyek. Rencana kerja (time schedule) merupakan pembagian

waktu secara rinci masing-masing kegiatan/jenis pekerjaan pada suatu proyek

konstruksi, mulai dari pekerjaan awal sampai dengan pekerjaan akhir (finishing).

Ada beberapa macam rencana kerja yang digunakan dalam penulisan ini

yaitu :

1. Diagram balok/batang (bar chart)

2. Kurva S

3. Diagram jaringan kerja (network planning diagram)

1. Diagram Balok

Metode diagram balok diperkenalkan oleh H.L Gantt pada tahun1917

sebelum itu dianggap belum pernah ada prosedur yang sistematis dan analitis

dalam aspek perencanaan dan pengendalian proyek (Callahan, 1992). Diagram

balok disusun dengan maksud mengidentifikasi unsur waktu dan urutan dalam

16

merencanakan suatu kegiatan, yang terdiri dari waktu mulai, waktu penyelesaian

dan saat laporan.

Diagram balok merupakan rencana kerja yang paling sederhana dan sering

digunakan pada proyek yang tidak terlalu rumit serta mudah dibuat dan dipahami.

Pada diagram balok telah diperhatikan urutan kegiatan, meskipun belum terlihat

hubungan ketergantungan antara kegiatan yang satu dengan lainnya.

Rencana kerja ini terdiri dari arah vertikal yang menunjukan jenis pekerjaan

dan arah horisontal menunjukkan jangka waktu yang dibutuhkan oleh tiap

pekerjaan yaitu waktu mulai dan waktu akhir dengan menggunakan diagram

balok.

Cara menyusun diagram balok adalah sebagai berikut :

1) Membagi proyek menjadi sejumlah kegiatan yang jadwal pelaksanaannya

ditentukan.

2) Menentukan perkiraan waktu permulaan dan akhir bagi pelaksanaan masing-

masing kegiatan.

3) Mengganbarkan balok yang mewakili masing-masing kegiatan (harus

diperhatikan kegiatan yang harus dikerjakan secara berurutan dan yang

sejajar).

Keunggulan dan kelemahan dari diagram balok yaiu :

a. Diagram balok mudah untuk dibuat dan dipahami. Sangat bermanfaat

sebagai alat peerencanaan dan komunikasi.

b. Tidak menunjukkan secara spesifik hubungan ketergantungan antara satu

kegiatan dengan yang lain, sehingga sulit untuk mengetahui dampak

yang diakibatkan oleh keterlambatan satu kegiatan terhadap jadwal

keseluruahn proyek.

2. Kurva S

Kurva S adalah pengembangan dan penggabungan dari diagram balok dan

Hannum Curve. Diagram balok dilengkapi dengan bobot tiap pekerjaan dalam

persen (%). Dari kurva S dapat diketahui persentase (%) pekerjaan yang harus

dicapai pada waktu tertentu. Untuk menentukan bobot tiap pekerjaan harus

dihitung terlebih dahulu volume pekerjaan dan biayanya, serta biaya nominal dari

17

seluruh pekerjaan tersebut. Kurva S ini sangat efektif untuk mengevaluasi dan

mengendalikan waktu dan biaya proyek. Pada jalur bagian bawah ada persentase

rencana untuk tiap satuan waktu dan persentase komulatif dari rencana tersebut.

Di samping itu, ada persentase realisasi untuk tiap satuan waktu dari persentase

komulatif dari realisasi tersebut. Persentase kumulatif rencana dibuat sehingga

membentuk kurva-S. Berbentuk huruf S karena kegiatan proyek lazimnya pada

periode awal dan akhir berlangsung lambat. Pengembangan ini dinamakan kurva

S. Persentase kumulatif realisasi adalah hasil nyata di lapangan. Hasil realisasi

dari pekerjaan pada suatu waktu dapat dibandingan dengan kurva rencana. Jika

hasil realisasi berada di atas kurva S, maka terjadi prestasi namun jika berada di

bawah kurva S terjadi keterlambatan proyek. Dengan membandingkan kurva S

realisasi dengan kurva S rencana, penyimpangan yang terjadi dapat segera terlihat

jelas. Oleh karena kurva S mampu menampilkan secara visual penyimpangan

yang terjadi dan pembuatannya relatif cepat dan mudah, maka metode

pengendalian dengan kurva S dipakai secara luas dalam pelaksanaan proyek.

Kurva S dapat memperlihatkan beberapa segi yang berkaitan baik rencana

kerja atau pelaksanaan kegiatannya, seperti terlihat pada gambar 3.1.

Gambar 3.1 Kurva “S” (Soeharto, 1997)

18

3. Diagram Jaringan Kerja (network planning diagram)

Rencana kerja disusun berdasarkan urutan kegiatan dari suatu proyek,

sedemikian sehingga tampak keterkaitan pekerjaan yang satu dengan pekerjaan

yang lainnya.

Diagram jaringan kerja ada 3 macam yang bisa dipakai, yaitu :

a. CPM (Critical Path Method)

b. PERT (Programe Evaluation dan Review Technique)

c. PDM (Precedence Diagram Method)

Dalam menganalisis biaya proyek, akan digunakan suatu paket program

manajemen yaitu Microsoft Project yang menggunakan prinsip jaringan kerja

PDM (Precedence Diagram Method). Secara garis besar PDM mempunyai 4

macam hubungan aktivitas, yaitu :

1) Finish to Start (FS) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa mulainya

aktivitas berikutnya tergantung pada selesainya aktivitas sebelumnya. Selang

waktu menunggu untuk dapat melanjutkan aktivitas berikutnya disebut lag,

seperti yang ditunjukkan pada gambar di bawah ini.

FSij

Jika FSij = 0 berarti aktivitas j dapat langsung dimulai setelah aktivitas i

selesai.

2) Start to Start (SS) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa mulainya

aktivitas sesudahnya tergantung pada mulainya aktivitas sebelumnya. Selang

waktu antara dimulainya kedua aktivitas tersebut disebut lag, seperti yang

ditunjukkan pada gambar di bawah ini.

SSij

i j

i

j

19

Jika SSij = 0 artinya kedua aktivitas (i & j) dimulai bersama-sama atau

aktivitas dapat dimulai bersamaan dengan aktivitas i.

3) Finish to Finish (FF) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa selesainya

aktivitas sesudahnya tergantung pada selesainya aktivitas sebelumnya. Selang

waktu antara selesainya kedua akivitas disebut lag, seperti yang ditunjukkan

pada gambar di bawah ini.

FFij

Jika FFij = 0 selesainya kedua aktivitas (i & j) tersebut secara bersamaan.

4) Start to Finish (SF) yaitu hubungan yang menunjukkan bahwa selesainya

aktivitas berikutnya tergantung pada mulainya aktivitas sebelumnya, seperti

yang ditunjukkan pada gambar di bawah ini.

SFij

Jika SFij = X hari berarti aktivitas j akan selesai setelah X hari dari saat

dimulainya aktivitas i. Adanya hubungan start to finish ini mengakibatkan

bahwa pelaksanaan pekerjaan dapat dipecah (dibagi bertahap).

4. Perhitungan dan Analisis

Kegiatan dan peristiwa pada PDM ditulis dalam node yang berbentuk kotak

segi empat. Kotak segi emapat dalam PDM menandai suatu kegiatan yang

menunjukkan identitas kegiatan dan kurun waktu kegiatan. Setiap node

mempunyai dua peristiwa yaitu peristiwa awal dan akhir (Imam Soeharto, 1997).

Hasil hitungan yang dihasilkan dalam PDM adalah :

1) Waktu mulai paling cepat atau earliest start time (EST).

i

j

i

j

20

2) Waktu selesai paling cepat atau earliest finish time (EFT).

3) Waktu mulai paling lambat atau latest start time (LST).

4) Waktu selesai paling lambat atau latest finish time (LFT).

5) Free float yaitu waktu tenggang atau keterlambatan yang diperbolehkan

untuk sesuatu aktivitas agar tidak mengganggu aktivitas berikutnya.

6) Total float yaitu waktu tenggang total untuk sesuatu aktivitas agar tidak

mengganggu waktu penyelesain aktivitas secara keseluruhan.

7) Waktu total penyelesaian proyek.

Dari hitungan di atas dapat dianalisis

1) Aktivitas-aktivitas yang kritis

2) Aktivitas-aktivitas mana yang mempunyai kelonggaran yang cukup besar

Notasi yang akan digunakan dalam hitungan adalah sebagai berikut :

i

Esi D

EFi

LSi LFi

D = durasi aktivitas, yaitu lamanya waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan

aktivitas tersebut.

ES = Earliest Start yaitu saat mulai paling awal untuk suatu aktivitas.

EF = Earliest Finish yaitu saat selesai paling awal untuk suatu aktivitas.

LS = Latest Start yaitu saat mulai paling lambat.

LF = Latest Finish yaitu saat selesai paling lambat.

SS = Lead factor yaitu sejumlah waktu atau persentase pekerjaan dari suatu

aktivitas selanjutnya. Faktor tersebut merupakan faktor dalam hubungan

Start to Start.

FF = Lag factor yaitu sejumlah waktu atau persentase pekerjaan dari suatu

aktivitas yang masih harus diselesaikan ketika aktivitas sebelumnya selesai

seluruhnya.

21

3.3.1. Float

Float adalah waktu tenggang (waktu penundaan) yang dimiliki suatu

kegiatan non kritis untuk dimulai paling awal/dini atau paling akhir atau di

antaranya. Float terdapat pada kegiatan yang EST ≠ LST nya. Kegiatan kritis

mempunyai float = 0 (EST = LST), pekerjaan tidak dapat ditunda, jika ditunda

menyebabkan pekerjaan terlambat dan proyek akan terlambat. Bagi kontraktor

float merupakan “mitra cadangan” atau “potensi” yang dapat digunakan dalam

pengelolaan dan keberhasilan pelaksanaan proyeknya. Makin banyak kegiatan

yang mempunyai float, maka makin banyak “potensi” dan “kesempatan”

kontraktor untuk mencari variasi perencanaan dan pengendalian yang optimal

terhadap sumber daya (tenaga kerja, dan finansial/keuangan) juga bisa digunakan

untuk pengendalian waktu dan pengendalian material. Semakin sedikit kegiatan

makin sedikit atau tidak mempunyai pilihan lain bagi kontraktor kecuali dengan

melakukan pengendalian yang sangat ketat agar proyek tidak terlambat dengan

kata lain resiko proyek terlambat lebih besar.

1. Total Float

Total Float adalah waktu senggang total atau keterlambatan yang

diperkenankan untuk suatu aktivitas tanpa akan mengakibatkan keterlambatan

bagi penyelesain proyek. Notasi untuk total float adalah TTF. Total Float untuk

suatu aktivitas adalah sebagai berikut:

i

ESi D

EFi

LSi LFi

TTFi = LSi – ESi atau

TTFi = LFi – LSi

2. Free Float

Free Float adalah keterlambatan yang diperkenankan untuk suatu aktivitas

tanpa mengakibatkan keterlambatan untuk memulai aktivitas selanjutnya.

Notasi yang digunakan untuk free float adalah FRF

Untuk aktivitas yang diikuti oleh satu aktivitas

22

1) Hubungan start to start, sebagai berikut:

i j

ESi EFi ESj EFj

FRFi = ESj – ESi – SSij 2) Hubungan finish to finish, sebagai berikut:

i j

EFj

EFi

FRFi = EFj – EFi - FFij

3) Hubungan finish to start, sebagai berikut:

i j

EFi FSij ESj

FRFi = ESj – EFi = FSij

Untuk aktifitas yang diikuti oleh lebih dari satu aktifitas maka diambil hanya FRFi

yang terkecil.

Contoh :

1 2

20

FS12

1 3

18 18

FS13 = 0

23

Hubungan aktivitas 1 dengan 2

FRF1 = ES2 – EF1 – FS12 = 20 – 18 – 0 = 2

Hubungan aktivitas 1 dengan 3

FRF1 = ES3 – EF1 – FS13 = 18 – 18 – 0 = 0

Harga free float yang diambil adalah

FRF1 = min (FRF1) = 0

3.3.2. Identifikasi Jalur Kritis

Peristiwa kritis adalah peristiwa yang tidak mempunyai tenggang waktu

atau saat paling awal sama dengan saat paling akhir. Untuk mengetahui suatu

peristiwa termasuk kritis adalah apabila bilangan ruang kanan bawah sama dengan

bilangan ruang kanan atas.

Kegiatan kritis adalah kegiatan yang sangat sensitif terhadap

keterlambatan, sehingga bila sebuah kegiatan kritis terlambat satu hari saja,

walaupun kegiatan-kegiatan yang lainnya tidak terlambat, maka proyek akan

mengalami keterlambatan selama satu hari.

Lintasan kritis adalah lintasan yang terdiri dari kegiatan-kegiatan kritis,

peristiwa-peristiwa kritis dan dummy. Berdasarkan prosedur dan formula untuk

menghitung umur proyek dan lintasan kritis, maka dapat disimpulkan :

a. Umur lintasan kritis sama dengan umur proyek.

b. Lintasan kritis adalah lintasan yang paling lama umur pelaksanaannya

dari semua lintasan yang ada.

1. Hitungan Maju

Hitungan maju berlaku dan ditujukan untuk hal-hal sebagai berikut:

a. Menghasilkan ES, EF dan kurun waktu penyelesaian proyek.

b. Diambil angka ES terbesar bila leih satu kegiatan bergabung.

c. Notasi (i) bagi kegiatan terdahulu (predecessor) dan (j) kegiatan yang

sedang ditinjau.

d. Waktu awal dianggap nol

1) Waktu mulai paling awal dari kegiatan yang sedang ditinjau ESj, adalah sama

dengan angka terbesar dari jumlah angka kegiatan terdahulu ESi atau EFi

24

ditambah konstrain yang bersangkutan. Karena terdapat empat konstrain,

maka bila ditulis dengan rumus menjadi:

ESj = Pilih angka

terbesar dari

ESi + SSi-j

atau

ESi + SFi-j - Dj

atau

EFi + FSi-j

atau

EFi + FFi-j - Dj

2) Angka waktu selesai paling awal kegiatan yang sedang ditinjau EFj, adalah

sama dengan angka waktu mulai paling awal kegiatan tersebut ESj, ditambah

kurun waktu kegiatan yang bersangkutan Dj. Atau ditulis dengan rumus

menjadi:

EFj = ESj + Dj, seperti terlihat pada gambar 3.2.

(i) SSi-j

FSi-j

(j)

-

ES

Di

-

EF

-

ES

Dj

-

EF

FFi-j

SFi-j

Gambar 3.2 Menghitung ES dan EF.

2. Hitungan Mundur

Hitungan mundur berlaku dan ditujukan untuk hal-hal sebagai berikut:

a. Menentukan LS, LF dan kurun waktu float.

b. Bila lebih dari satu kegiatan bergabung diambil angka LS terkecil.

c. Notasi (i) bagi kegiatan yang sedang ditinjau sedangkan (j) adalah

kegiatan berikutnya.

25

1) Hitunga LFi, waktu selesai paling akhir kegiatan (i) yang sedang ditinjau,

yang merupakan angka terkecil dari jumlah kegiatan LS dan LF plus

konstrain yang bersangkutan.

LFi = Pilih angka

terkecil dari

LFj + FFi-j

atau

LSj + FSi-j

atau

LFj - SFi-j + Di

atau

LSj - SSi-j + Dj

2) Waktu mulai paling akhir kegiatan yang sedang ditinjau LSi, adalah sama

dengan waktu selesai paling akhir kegiatan tersebut LFi, dikurangi kurun

waktu yang bersangkutan, atau:

LSi = LFi - Di, seperti terlihat pada gambar 3.3.

(i) SSi-j

FSi-j

(j)

-

LS

Di

-

LF

-

LS

Dj

-

LF

FFi-j

SFi-j

Gambar 3.3 Menghitung LS dan LF.

3. Jalur dan Kegiatan Kritis

Jalur dan kegiatan kritis pada metode PDM mempunyai sifat yang sama

dengan CPM/AOA, yaitu:

a. Waktu mulai paling awal dan akhir harus sama, ES = LS

b. Waktu selesai paling awal dan akhir harus sama, EF = LF

c. Kurun waktu kegiatan adalah sama dengan perbedaan waktu selesai

paling akhir dengan waktu mulai paling awal, LF – ES = D

26

d. Bila hanya sebagian dari kegiatan bersifat kritis, maka kegiatan tersebut

secara utuh dianggap kritis.

4. Crash Program

Dalam suatu keadaan tertentu antara umur perkiraan proyek dengan umur

rencana proyek terdapat perbedaan. Umur rencana proyek biasanya lebih pendek

daripada umur perkiraan proyek. Umur perkiraan proyek ditentukan oleh lintasan

kritis yang terlama waktu pelaksanaannya, dan waktu pelaksanaan tersebut

merupakan jumlah lama kegiatan perkiraan dan kegiatan-kegiatan kritis yang

membentuk lintasan tersebut. Sedang umur rencana proyek ditentukan

berdasarkan kebutuhan manajemen atau sebab-sebab lain.

Adakalanya jadwal proyek harus dipercepat dengan berbagai

pertimbangan dari pemilik proyek. Proses mempercepat kurun waktu tersebut

disebut crash program. Di dalam menganalisis proses tersebut digunakan asumsi

sebagai berikut:

a. Jumlah sumber daya yang tersedia tidak merupakan kendala. Ini berarti dalam

menganalisis program mempersingkat waktu, alternatif yang akan dipilih

tidak dibatasi oleh tersedianya sumber daya.

b. Bila diinginkan waktu penyelesaiaan kegiatan lebih cepat dengan lingkup

yang sama, maka keperluan sumber daya akan bertambah. Sumber daya ini

dapat berupa tenaga kerja, material, peralatan atau bentuk lain yang dapat

dinyatakan dalam sejumlah dana.

Jadi tujuan utama dari program mempercepat waktu adalah memperpendek

jadwal penyelesaian kegiatan atau proyek dengan kenaikan biaya yang minimal.

Untuk mempercepat umur suatu proyek diperlukan syarat-syarat sebagai berikut :

a Telah ada diagram jaringan kerja yang tepat.

b Lama kegiatan perkiraan masing-masing kegiatan telah ditentukan.

c Berdasarkan ketentuan diatas, dihitung saat paling awal (Eealiest Start) dan

saat paling lambat (Latest Start) semua peristiwa.

d Ditentukan pada umur rencana proyek (UREN)

27

Untuk tujuan mempersingkat waktu, dimulai dengan menentukan titik

awal, yaitu titik yang menujukan waktu dan biaya normal proyek. Titik ini

dihasilkan dari menjumlahkan biaya normal masing-masing kegiatan komponen

proyek, sedangkan waktu penyelesaian proyek normal dihitung dengan metode

CPM. Dari titik awal tersebut kemudian dilakukan langkah-langkah

mempersingkat waktu dengan pertama-tama terhadap kegiatan kritis. Pada setiap

langkah, tambahan biaya untuk memperpendek waktu terlihat pada slope biaya

kegiatan yang dipercepat. Dengan menambahkan biaya tersebut, maka pada setiap

langkah akan dihasilkan jumlah biaya proyek yang baru sesuai dengan kurun

waktunya. Hal ini ditunjukan dengan titik-titik yang memperlihatkan hubungan

baru antara waktu dan biaya, seperti terlihat pada gambar 3.4.

Gambar 3.4 Titik normal TPD dan TDT

Bila langkah mempersingkat waktu diteruskan, akan menghasilkan titik-

titik baru yang jika dihubungkan berbentuk garis-garis putus yang melengkung ke

atas (cekung), yang akhirnya langkah tersebut sampai pada titik proyek

dipersingkat (TPD) atau project crash-point. Titik ini merupakan batas maksimum

waktu proyek dapat dipersingkat. Pada TPD ini mungkin masih terdapat beberapa

kegiatan komponen proyek yang belum dipersingkat waktunya, dan bila ingin

dipersingkat juga (berarti mempersingkat waktu semua kegiatan proyek yang

secara teknis dapat dipersingkat), maka akan menaikan total biaya proyek tanpa

adanya pengurangan waktu. Titik tersebut dinamakan titik dipersingkat total

(TDT) atau all crash-point.

28

3.3.3. Penyesuaian Jadwal

Keterangan free time pada suatu kegiatan non kritis dalam suau proyek

memungkinkan kegiatan tersebut dilaksanakan lebih cepat ataupun lebih lambat

dari rencana semula. Penyesuaian jadwal pada kegiatan non kritis dapat dilakukan

dengan empat cara, yairu :

1) Pada kondisi Earliest Start dari suatu kegiatan yaitu kegiatan yang paling

awal dapat dikerjakan, seperti terlihat pada gambar 3.5.

Gambar 3.5. Memanfaatkan Earliest Start

2) Pada kondisi Latest Start dari suatu kegiatan yaitu kegiatan yang paling

akhir dapat dikerjakan, seperti terlihat pada gambar 3.6.

Gambar 3.6. Memanfaatkan Latest Start

3) ES (Earliest Start) dari suatu kegiatan yaitu kegiatan di dalam kurun waktu

float time-nya dengan catatan jangka waktu pelaksanaan (durasi) tetap

seperti jadwal semula, seperti terlihat pada gambar 3.7.

Gambar 3.7. Modifikasi Float dengan menggeser Earliest Start

4) Memperpanjang jangka waktu pelaksanaan kegiatan (durasi) tersebut di

dalam kurun float time-nya, seperti terlihat pada gambar 3.8.

Gambar 3.8. Modifikasi Float dengan memperpanjang durasi

3.4 Analisis Cash Flow

Cash flow dari suatu proyek didefinisikan sebagai daftar dari penerimaan

dan pengeluaran uang kas dari suatu proyek konstruksi, dimana dengan adanya

cash flow dapat diketahui jumlah nominal uang kas proyek pada saat tertentu.

Kontraktror adalah suatu perusahaan yang bergerak di bidang jasa konstruksi yang

bertujuan untuk mendapatkan keuntungan yang optimal. Salah satu usaha

kontraktor untuk mengoptimalkan keuntungan adalah dengan membuat cash flow

29

proyek sehingga kontraktor dapat mengetahui kondisi keuangan pada periode

tertentu.

Untuk perencanaan dan pengendalian finansial suatu proyek konstruksi,

salah satu metode yang dapat digunakan adalah cash flow. Indikasi secara statistik

menunjukkan bahwa banyak perusahaan yang bergerak di bidang jasa konstruksi

mengalami likuidasi, terutama disebabkan karena kurang optimalnya perencanaan

cash flow.

3.4.1. Cash in flow dan Cash Out flow

Jika kontraktor ingin membedakan sebuah proyek secara finansial layak

atau tidak. Dia harus melakukan perhitungan secara cermat mengenai estimasi

cash flow dari proyek tersebut. Pada setiap proyek selalu terdapat cash inflow dan

cash Outflow. Progres pembayaran yang diterima oleh kontraktor mencerminkan

arus masuk; arus keluar meliputi pembayaran kontraktor kepada subkontraktor,

pemasok dan lainnya.

Estimasi dari semua pemasukan dan pengeluaran, data transfer aktual yang

diharapkan dan data pembayaran digunakan untuk peramalan cash flow. Positif

cash flow menunjukkan kontraktor menerima pemasukan lebih besar daripada

dana yang dikeluarkan, negatif cash flow menunjukkan keadaan yang sebaliknya

(Ahuja, 1994).

Banyak proyek yang memiliki cash flow negatif hingga akhir proyek dan

diketahui ketika pebayaran final. Ini menunjukkan tipikal dana retention dan

persentase dari retensi lebih besar dari persentase keuntungan. Bagaimana juga,

akan menjadi suatu variasi yang cukup besar di dalam pola cash flow. Kontraktor

bisa mencapai positif cash flow pada saat awal dari suatu periode proyek. Ini

adalah suatu situasi yang menarik dari keberadaan kontraktor, tidak hanya

mengeliminasi pinjaman atau mencoba mereorganisasi dana, tetapi menghasilkan

dana baru yang dapat digunakan di dalam investasi. Negatif cash flow

menunjukkan indikasi perlunya mereorganisasi program kerja.

30

3.4.2. Penerapan Kurva S Pada Cash Flow

Metode untuk pemodelan cash flow adalah dengan menggunakan analisis

kurva S, yang menampilkan hubungan antara network planning dengan

pengeluaran. Biaya komulatif proyek akan membentuk kurva S.

0

20

40

60

80

100

0 3 6 9 12 15 18

Bulan

Pres

tasi

LS

ES

Gambar 3.9 Banana Curve (Burke, 1993)

Jika kurva S untuk Early Start dan Latest Start digambarkan pada suatu

grafik akan berbentuk Banana Curve, seperti terlihat pada gambar 3.9. Banana

Curve mengindikasikan perbedaan waktu dari cash flow dari aktivitas Early Start

terhadap Latest Start.

Perencanaan proyek menggunakan Early Start untuk menjamin

tersedianya float. Namun demikian, pada pelaksanaan kadang kala dirasakan

bahwa aktivitas harus dilaksanakan Latest Start. Keuntungan dari penggunaan

Latest Start adalah pembayaran dapat ditunda dan penambahan keuangan dapat

dikurangi. Kelemahan dari aktivitas Latest Start yaitu tidak adanya float.

3.4.3. Proyeksi Cash Flow

Proyeksi dari pendapatan dan pengeluaran selama umur proyek dapat

dikembangkan dari time schedule yang digunakan kontraktor. Pada kebanyakan

kontrak, owner seringkali meminta kontraktor untuk menyediakan kurva S dari

pekerjaan dan biaya terhadap umur proyek. Kontraktor membuat barchart proyek,

31

menandai biaya pada bars dan menghubungkan jumlah total pengeluaran proyek

sehingga terbentuk kurva S.

Untuk menyederhanakannya diberikan contoh proyek dengan empat

aktivitas dengan jadwal selama empat bulan, seperti terlihat pada Gambar 3.10.

Bars mewakili aktivitas-aktivitas yang diposisikan dengan skala waktu yang

menunjukkan waktu mulai dan waktu selesai.

Biaya langsung (direct cost) dihubungkan dengan tiap aktivitas yang

ditunjukkan di atas tiap bar. Diasumsikan bahwa biaya per bulan untuk biaya tidak

langsung/indirect cost (sewa kantor, telepon, listrik, dan lain-lain) adalah $ 5000.

Biaya langsung/direct cost pada akhirnya didistribusikan terhadap durasi dari

aktivitas, direct cost per bulan dapat dihitung dan ditunjukkan pada hitungan di

bawah. Direct cost pada bulan kedua, sebagai contoh, berasal dari aktivitas A, B

dan C, yang kesemuanya mempunyai bagian tertentu. Direct cost secara

sederhana dihitung berdasar porsi dari aktivitas terjadwal pada bulan kedua, yaitu:

Aktivitas A : 21 x 50.000 = 25.000

Aktivitas B : 21 x 40.000 = 20.000

Aktivitas C : 31 x 60.000 = 20.000

= 65.000

Pada Gambar 3.10 di bawah menunjukkan jumlah total pengeluaran per

bulan dan kumulatif total pengeluaran per bulan sepanjang umur proyek. Kurva S

adalah grafik yang mempresentasikan jumlah total pengeluaran komulatif proyek.

Kurva di bawah menunjukkan bahwa pada awal proyek, pengeluaran meningkat

sejalan dengan aktivitas proyek dan pada akhir proyek aktivitas menurun dan

pengeluaran menurun. Kurva ini adalah gambaran dari arus uang keluar, baik

direct cost maupun indirect cost.

Pekerjaan Bulan I Bulan II Bulan III Bulan IV

A B C D Waktu

32

Biaya Langsung $ 25,000 $ 65,000 $ 75,000 $ 15,000

Biaya Tak Langsung $ 5,000 $ 5,000 $ 5,000 $ 5,000

Total Biaya $ 30,000 $ 70,000 $ 80,000 $ 20,000

Biaya Kumulatif $ 30,000 $ 100,000 $ 180,000 $ 200,000

Gambar 3.10 RAB dan RAP pada cash flow

0

100

200

300

400

500

600

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Waktu

Biay

a (R

p)

Gambar 3.11 Kurva S pengeluaran

Arus uang dari owner ke kontraktor dalam bentuk progress

payments/pembayaran. Sebagai contoh, perkiraan cash flow dibuat kontraktor

secara periodik (umumnya per bulan), tergantung dari tipe kontrak (lump sump,

harga satuan, dan lain-lain), perkiraan didasarkan pada evaluasi dari persentase

penyelesaian kontrak atau pengukuran pekerjaan nyata di lapangan. Jika

diasumsikan bahwa pada harga total kontrak telah termasuk profit sebesar 10%

dan owner menahan (retention) sebesar 5% dari biaya tiap bulan yang nanti akan

dikembalikan setelah kontraktor menyelesaikan proyek, maka progress payments

akan dibayarkan pada tiap akhir bulan, dan owner akan membayar jumlah tagihan

dikurangi retention kepada kontraktor terhitung 30 hari kemudian, seperti terlihat

pada Gambar 3.12. Perhitungan jumlah tiap pembayaran dapat dirumuskan :

Pembayaran = 1,10 (biaya langsung + biaya tidak langsung) - 0,05 (1,10 (biaya

langsung + biaya tidak langsung))

33

0

50

100

150

200

250

0 1 2 3 4 5

Bulan

Biay

a ($

1,0

00)

Kurva Biaya

Profil Pendapatan

Gambar 3.12 Profil Pendapatan dan Pengeluaran

Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah proyek

selesai (setelah pemeliharaan). Guna retention adalah sebagai berikut :

1) Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan

kondisi yang telah disetujui.

2) Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standar pekerjaan

tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan.

3) Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk menyelesaikan

pekerjaan.

4) Kepercayaan owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang.

Terjadinya penundaan oleh owner dan adanya retention, menyebabkan

profil revenue (pendapatan) terletak di belakang kurva S pengeluaran seperti

terlihat pada gambar di atas.

Profil pendapatan (revenue) mempunyai bentuk seperti tangga dengan

perhitungan progress payments seperti persamaan di atas. Daerah antara profil

revenue dengan profil pengeluaran (expense) menunjukkan kebutuhan kontraktor

untuk membiayai proyek sampai dengan owner melakukan pembayaran. Selisih

antara pendapatan (revenue) dengan pengeluaran (expense) menyebabkan

perlunya kontraktor untuk menyediakan dana.

34

Beberapa kontraktor mengimbangi syarat-syarat peminjaman dengan

meminta uang muka dari owner sehingga terjadi perubahan posisi dari profil

revenue seperti terlihat pada Gambar 3.13.

0

50

100

150

200

250

300

0 1 2 3 4 5

Bulan

Bia

ya ($

1,0

00)

Kurva Biaya

ProfilPendapatan

Gambar 3.13 Pengaruh dari uang muka terhadap profil pendapatan dan

pengeluaran

3.4.4. Syarat-syarat Overdraft

Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor perlu

untuk mengetahui overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur proyek.

Jika bunga rata-rata dari overdraft diasumsikan satu persen per bulan. Artinya,

kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah overdraft

pada akhir bulan, seperti terlihat pada Gambar 3.14. Yang dimaksud dengan

overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran

dari owner kepada kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor

untuk menyediakan dana terlebih dahulu sebelum menerima pembayaran dari

owner (Daniel W. Halpin,1998).

35

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Waktu

Bia

ya (R

p)

Overdraft

Gambar 3.14 Overdraft

Dengan menggunakan metode-metode di atas, seluruh rencana dan proyek

yang ada bisa dihubungkan seluruh likuiditas untuk seluruh organisasi. Pada cara

ini PDM yang berbasiskan peramalan cash flow dapat membantu formula yang

berhubungan dengan kebijakan-kebijakan yang realistis, khususnya yang

memperhatikan tanggal mulai dari sebuah proyek baru, dengan atau tanpa

penawaran terhadap proyek tersebut, dan biaya konstruksi yang diperhitungkan

sesuai dengan dana yang tersedia. Pengeluaran proyek yang telah ditetapkan dan

direncanakan mengindikasikan total dana yang dibutuhkan selama periode proyek.

Dalam hal ini kunci keputusan dapat dibuat berdasarkan penawaran proyek baru

tersebut, membedakan durasi proyek dan waktu mulai optimum dengan lainnya,

jadi krisis finansial pada perusahaan dapat diantisipasi, meskipun tidak dapat

dihilangkan. Namun, pengecualian dapat dibuat pada budget working capital

untuk pengeluaran-pengeluaran yang besar seperti pembelian alat-alat baru.

3.4.5. Microsoft Project

Microsoft Project adalah program aplikasi komputer yang berguna untuk

pengelola proyek konstruksi. Microsoft Project atau sering disebut project,

sekarang ini telah mencapai versi terbaru yang bernama Microsoft Project 2000.

36

Microsoft Project adalah program aplikasi komputer yang berguna untuk

mengelola proyek konstruksi. Microsoft Project mempunyai kelebihan :

1. Project 2000 mengijinkan pemasangan prioritas pekerjaan antara 1 sampai

dengan 1000.

2. Pengetesan kalender, termasuk waktu kerja untuk sebuah pekerjaan, dapat

dilakukan.

3. Project 2000 dapat memberikan tanda kepada pemakai jika proyek selesai

sesudah batas waktu yang telah ditentukan.

4. Project 2000 menyediakan sumber daya berupa material.

5. Network Diagram View yang lengkap.

6. Pada network diagram dapat pula diatur mengenai outlining, seperti

menyembunyikan subtask dan memunculkannya kembali, serta

menampilkan hanya pekerjaan utama saja.

7. Diperkenalkan group pekerjaan dan group sumberdaya yang lebih

memudahkan pengontrolannya.

8. Pada proses penyimpan, project dapat diset sesuai dengan waktu yang

diperlukan, baik penyimpanan satu buah proyek ataupun semua proyek yang

sedang dibuka.

Dalam menggunakan program MS Project ini dimulai dengan memasukkan

data proyek yang berhubungan dengan proyek tersebut. Setelah data-data

dimasukkan pada MS Project dapat dipilih jenis-jenis pengendalian yaitu Gantt

chart, PERT, dan CPM, dari jenis-jenis pengendalian proyek inilah dapat

diperoleh cash flow proyek dari MS Project.

3.4.6. Proses Cash Flow

Langkah-langkah perhitungan cash flow pada penulisan tesis ini adalah

sebagai berikut :

1. Dari data proyek berupa kurva S biaya, penulis menyusun ulang kurva S

proyek tersebut dengan kaidah dasar yang berlaku dan logika

ketergantungan. Kemudian dengan bantuan Microsoft Project dibuat

Barchart EST, LST, penggeseran, dan perataan durasi yang kemudian

37

dihasilkan RAB. Penulis mencoba membuat actual cost proyek berupa RAP,

dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak (RAB) sudah termasuk profit

kontraktor yang sudah termasuk overhead umum sebesar 10%. Dengan kata

lain dapat dituliskan sebagai berikut:

RAB = RAP + Profit

RAP = RAB – 10% RAB

RAP = 0.9 RAB (1)

2. Untuk tujuan ilustrasi, actual cost proyek / RAP dibedakan menjadi :

1) Biaya tak langsung / overhead proyek

Berdasarkan survei di lapangan, tidak ada ukuran yang pasti untuk

menentukan besarnya overhead pada pelaksanaan konstruksi fisik.

Untuk mempermudah perhitungan diambil asumsi bahwa besarnya

biaya tak langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB.

Dapat dituliskan :

Biaya tak langsung = 0,05 RAB (2)

2) Biaya Langsung

Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah

selisih antara RAP dan biaya tak langsung, dapat dihitung sebagai

berikut:

Biaya langsung = RAP – biaya tak langsung

= 0,9 RAB – 0,05 RAB

= 0,85 RAB (3)

3) Untuk menghitung besarnya profit kontraktor, dapat dirumuskan :

Profit = 0,1 RAB (4)

4) Besarnya tagihan dari kontraktor kepada owner dapat dihitung dengan

rumus sebagai berikut :

Tagihan = Prestasi

Tagihan = RAP + Profit

= 0,9 RAB + 0,1 RAB (5)

Tagihan = RAB (6)

38

5) Diasumsikan bahwa Owner melakukan penahanan sebesar 5% dari

tagihan (Halpin & Woodhead, 1998). Sehingga besarnya penahanan

dapat dihitung sebagai berikut :

Penahanan = 0,05 x Tagihan

= 0,05 x RAB

Penahanan 5% ini akan dibayar pada akhir pelaksanaan konstruksi

sebagai biaya untuk pemeliharaan.

6) Pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan

konstruksi. Besarnya pembayaran dapat dihitung dengan rumus :

Pembayaran = 1,0 (BL + BLT ) – 0,05 (( 1,0 ( BL + BLT ))

= 1,0 x RAP – 0,05 x 1,0 x RAP

= Tagihan – 0,05 x Tagihan

= Tagihan - Penahanan

7) Overdraft merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan

pembayaran :

Overdraft = RAP - Pembayaran

8) Bunga Overdraft

Untuk mempermudah hitungan, besarnya bunga overdraft tiap bulan

diasumsikan sebesar 1% dari overdraft.

Bunga overdraft = 0,01 x Overdraft

39

BAB IV

METODE PENELITIAN

Suatu penelitian merupakan proses yang terdiri dari beberapa tahap. Tiap

tahapan merupakan bagian yang menentukan untuk menjalankan tahapan

selanjutnya. Teori-teori yang sudah ada merupakan dasar dalam melaksanakan

penelitian dan mengacu pada latar belakang dan tujuan yang hendak dicapai.

Untuk mendapatkan penelitian yang baik, diperlukan suatu urutan langkah yang

cermat. Hal ini dikarenakan penelitian merupakan suatu proses yang saling

berinteraksi satu sama lainnya sehingga setiap langkap perlu dilaksanakan secara

cermat.

Metodologi penelitian adalah langkah-langkah dan rencana dari proses

berpikir dan memecahkan masalah, mulai dari penelitian pendahuluan, penemuan

masalah, pengamatan, pengumpulan data baik dari referensi tertulis maupun

observasi langsung di lapangan. Melakukan pengolahan dan interpretasi data

sampai penarikan kesimpulan atas permasalahan yang diteliti.

4.1. Materi Penelitian

Pada penelitian ini akan membahas bagaimana penerapan analisis cash

flow optimal dengan memanfaatkan waktu tenggang (float time) dengan bantuan

metode PDM (Precedence Diagram Method) untuk pembuatan jadwal kegiatan

yang lebih optimal sehingga dapat memberikan profit yang maksimal pada

kontraktor.

4.2. Objek Penelitian

Obyek penelitian akan dilakukan pada Proyek Pembangunan Instalasi

Rawat Jalan Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta .

40

4.3. Jenis Data

Berdasarkan jenis datanya, maka data yang diperlukan terbagi dua yaitu

data kuantitatif dan data kualitatif. Data kuantitatif yaitu data berupa angka yang

dapat diolah secara matematis dan analisis statistik.

Sedangkan berdasarkan sumbernya, data yang diperlukan dibedakan

menjadi dua yaitu:

1. Data Primer

Data primer yanitu data yang diperoleh langsung dari lapangan yaitu dari

Penanggung Jawab Proyek Rumah Sakit Dr. Sardjito Yogyakarta, dengan

data yang diperlukan adalah:

a. Data Cash In proyek

i. Dokumen kontrak

ii. Data pembayaran

b. Data Cash Out proyek

i. Time schedule dan kurva S

ii. Rencana Anggaran Biaya (RAB)

2. Data Sekunder

Data yang didapat di luar data primer sebagai data pelengkap. Data sekunder

yang diperlukan dalam penelitian ini adalah data suku bunga bank yang

diperoleh dari suku bunga terakhir Bank Indonesia.

4.4. Teknik Pengumpulan Data

Data-data yang diperlukan diperoleh dengan cara mengambil data

langsung ke lapangan untuk data primer yang berhubungan langsung dengan

pelaksanaan proyek, sedangkan data sekunder diperoleh dengan cara mencari

informasi dari media cetak.

4.5. Teknik Pengolahan dan Analisis Data

1. Penjadwalan Proyek

a. Membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek.

b. Menentukan durasi waktu untuk setiap aktivitas.

41

c. Membuat diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan

software Microsoft Project.

2. Membuat analisis cash flow optimal pada kegiatan-kegiatan yang memiliki

waktu tenggang (float time) dengan membandingkan antara sistem

pembayaran setiap minggu, bulanan dan dengan sistem pembayaran dengan

termin progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka dan dengan uang

muka 25% dan 50%, pada kondisi EST (Earliest Start Time), LST (Latest

Start Time), dan kondisi penggeseran (leveling) sehingga mendapatkan suatu

bentuk cash flow yang optimal. Analisis cash flow dilakukan dengan

menggunakan hitungan komputasi antara data cash in dan data cash flow dan

dicarai selisihnya sehingga diperoleh keuntungan proyek.

3. Kemudian membandingkan keuntungan maksimal yang diperoleh dari

beberapa kondisi yang ditinjau.

4.6. Tahapan Penelitian

42

Gambar 4.1 Flow Chart Penelitian

Pengumpulan Data

Penjadwalan dengan PDM

Desain Cash Flow

Float Time

Pembahasan

Kesimpulan dan Saran

Mulai

Selesai

Optimal Tidak

Ya

EST Bulanan

-Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%

Termin 20% -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%

Bulanan, Termin 20%

Kontrak & Sistem Pembayaran

LST Bulanan

-Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%

Termin 20% -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%

Pergeseran Bulanan

-Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%

Termin 20% -Tanpa Uang Muka - Uang Muka 25% - Uang Muka 50%

43

BAB V

ANALISIS DAN PEMBAHASAN

5.1. Deskripsi Umum Proyek

Proyek yang ditinjau dalam penelitian ini adalah Proyek Pembangunan

Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1.

Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1

Nilai Kontrak : Rp. 1.071.000.000,-

Waktu Pelaksanaan : 150 Hari Kalender

Tanggal Pekerjaan dimulai : 26 Agustus 2006

Tanggal Pekerjaan selesai : 28 Desember 2006

5.2.Data RAB Proyek

Daftar pekerjaan proyek beserta RAB nya disajikan dalam tabel berikut:

Tabel 5.1. Daftar Pekerjaan dan RAB Proyek

Pekerjaan Durasi Nilai (Rp) Bobot (%) Pekerjaan Persiapan 18 Rp18,552,876 1.91 Pekerjaan Tanah 4 Rp4,870,505 0.50 Pekerjaan Pasangan Lantai 1 6 Rp9,553,682 0.98 Pekerjaan Pasangan Lantai 2 6 Rp9,553,682 0.98 Pekerjaan Beton Lantai 1 5 Rp65,197,325 6.70 Pekerjaan Beton Lantai 2 5 Rp65,197,325 6.70 Pekerjaan Lantai Lt1 4 Rp11,269,599 1.16 Pekerjaan Lantai Lt 2 4 Rp11,269,599 1.16 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 1 3 Rp16,851,946 1.73 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 2 3 Rp16,851,946 1.73 Pekerjaan Cat-catan Lt 1 8 Rp4,450,892 0.46 Pekerjaan Cat-catan Lt 2 8 Rp4,450,892 0.46 Pekerjaan Plafond 3 Rp11,449,433 1.18 Pekerjaan Atap 3 Rp61,967,806 6.36 Pekerjaan Sanitasi Lantai 1 4 Rp1,236,359 0.13 Pekerjaan Sanitasi Lantai 2 4 Rp1,236,359 0.13 Pekerjaan Interior 3 Rp5,574,855 0.57 Peralatan Utama Penyambungan Daya 4 Rp65,999,085 6.78 LWDP 3 Rp15,735,477 1.62 Panel 3 Rp10,010,760 1.03 Kabel Feeder 5 Rp16,814,481 1.73

44

Instalasi penerangan 6 Rp4,735,629 0.49 Instalasi Stop Kontak 6 Rp1,258,838 0.13 Instalasi Exhaust Fan 6 Rp149,862 0.02 Armature 8 Rp18,418,001 1.89 Penangkal Petir 2 Rp2,892,330 0.30 Pekerjaan Fire Protection 7 Rp7,508,070 0.77 Pekerjaan Soundsystem HS 7 Rp9,621,120 0.99 Pekerjaan Telephon 8 Rp8,512,144 0.87 Pekerjaan Air Conditioning 11 Rp83,218,192 8.55 Pekerjaan Hydrant 11 Rp31,935,524 3.28 Pekerjaan Plumbing 11 Rp37,225,642 3.82 Pekerjaan Lift 11 Rp109,773,682 11.27 Pekerjaan Infrastruktur 8 Rp58,296,194 5.99 Pekerjaan Ruang Satpam 1 Rp8,751,922 0.90 Bangunan Penunjang 5 Rp17,578,775 1.81 Pekerjaan Masjid 10 Rp71,349,147 7.33 Pekerjaan Pos Jaga 4 Rp2,217,953 0.23 Pekerjaan Interior C 9 Rp7,972,641 0.82 Pekerjaan Neon Box 1 Rp2,892,330 0.30 Pekerjaan Pagar 11 Rp11,329,543 1.16 Pekerjaan Selasar 17 Rp49,903,940 5.13 Jumlah Rp973,636,364 100.00 PPN Rp97,363,636 Total Biaya Rp1,071,000,000

Bacrchart yang didapatkan dari proyek adalah sebagai berikut:

45

46

47

5.3.Analisis Data

Analisis perencanaan biaya dilakukan dengan konsep cash flow, yaitu

membandingkan suatu bentuk cash flow yang optimal dari empat proyek tersebut

di atas dengan beberapa kondisi pembayaran yang berbeda yaitu dengan sistem

pembayaran bulanan dan sistem pembayaran termin progress 25% dengan

pembanding tanpa uang muka dan dengan uang muka 25% dan 50%. Dari

beberapa tinjauan tersebut, kemudian dibandingkan sehingga diperoleh

keuntungan yang optimum.

5.3.1. Penjadwalan PDM

Penjadwalan proyek dengan metode PDM diolah dengan menggunakan

Software Microsoft Project Barchart disusun dari identifikasi pekerjaan yang ada

dan hubungan antar pekerjaan menggunakan Microsoft Project. Hasilnya adalah

sebagai berikut:

48

Tabel 5.2. Daftar Pekerjaan, Durasi, Biaya Predecessors dan Successors

Kode Nama pekerjaan Durasi (Mgu) Biaya Predecessors 1 Pekerjaan Persiapan 18 Rp20.408.163,89

2 Pekerjaan Tanah 4 Rp5.357.555,14 1SS+1 day

3 Pekerjaan Pasangan Lantai 1 6 Rp10.509.050,47 2SS+1 day

4 Pekerjaan Pasangan Lantai 2 6 Rp10.509.050,47 5SS+1 day

5 Pekerjaan Beton Lantai 1 5 Rp71.717.057,37 "1SS+3 days;2SS+3 days;3SS+3 days"

6 Pekerjaan Beton Lantai 2 5 Rp71.717.057,37 5FS+1 day

7 Pekerjaan Lantai Lt1 4 Rp12.396.558,36 "5FS+7 days;6SS+1 day"

8 Pekerjaan Lantai Lt 2 4 Rp12.396.558,36 4FS+7 days

9 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 1 3 Rp18.537.140,79 3FS+1 day

10 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 2 3 Rp18.537.140,79 4FS+1 day

11 Pekerjaan Cat-catan Lt 1 8 Rp4.895.981,16 9FS+1 day

12 Pekerjaan Cat-catan Lt 2 8 Rp4.895.981,16 10FS+1 day

13 Pekerjaan Plafond 3 Rp12.594.375,78 14FS+1 day

14 Pekerjaan Atap 3 Rp68.164.586,19 4FS+1 day

15 Pekerjaan Sanitasi Lantai 1 4 Rp1.359.994,77 20FS+1 day

16 Pekerjaan Sanitasi Lantai 2 4 Rp1.359.994,77 20FS+1 day

17 Pekerjaan Interior 3 Rp6.132.340,04 14FS+1 day

18 Peralatan Utama Penyambungan Daya 4 Rp72.598.993,37 "15FS+1 day;16FS+1 day"

19 LWDP 3 Rp17.309.024,30 5FS+2 days

20 Panel 3 Rp11.011.836,41 5FS+2 days

21 Kabel Feeder 5 Rp18.495.928,83 19FS+1 day

22 Instalasi penerangan 6 Rp5.209.192,08 5FS+2 days

23 Instalasi Stop Kontak 6 Rp1.384.721,94 5FS+2 days

24 Instalasi Exhaust Fan 6 Rp164.847,85 5FS+2 days

49

25 Armature 8 Rp20.259.800,83 19SS+1 day

26 Penangkal Petir 2 Rp3.181.563,51 19SS+1 day

27 Pekerjaan Fire Protection 7 Rp8.258.877,31 23SS+1 day

28 Pekerjaan Soundsystem HS 7 Rp10.583.232,00 23SS+1 day

29 Pekerjaan Telephon 8 Rp9.363.357,91 23SS+1 day

30 Pekerjaan Air Conditioning 11 Rp91.540.011,39 23SS+1 day

31 Pekerjaan Hydrant 11 Rp35.129.076,94 23SS+1 day

32 Pekerjaan Plumbing 11 Rp40.948.206,07 23SS+1 day

33 Pekerjaan Lift 11 Rp120.751.050,50 23SS+1 day

34 Pekerjaan Infrastruktur 8 Rp64.125.813,85 35FS+1 day

35 Pekerjaan Ruang Satpam 1 Rp9.627.114,47 5FS+2 days

36 Bangunan Penunjang 5 Rp19.336.652,87 5FS+2 days

37 Pekerjaan Masjid 10 Rp78.484.061,63 5FS+2 days

38 Pekerjaan Pos Jaga 4 Rp2.439.748,19 35FS+1 day

39 Pekerjaan Interior C 9 Rp8.769.905,65 35SS+1 day

40 Pekerjaan Neon Box 1 Rp3.181.563,51 39FS+1 day

41 Pekerjaan Pagar 11 Rp12.462.497,50 5FS+2 days

42 Pekerjaan Selasar 17 Rp54.894.334,22 5SS+1 day

43 Selesai 0 days Rp0

"40;42;41;37;36;24;33;32;31; 30;29;28;27;22;18;25;26;21; 7;11;17;8;12;38;34;13"

50

5.3.1. Hubungan dan Karakteristik tiap item Pekerjaan

Berdasarkan data hubungan tiap item pekerjaan yang diperoleh dari analisis

dengan menggunakan PDM, yang diolah dengan software Microsoft Project 2003,

dapat ditentukan mana pekerjaan kritis dan non kritis (yang memiliki float). Jenis

Pekerjaan kritis dan non kritis dapat dilihat pada tabel beikut:

51

Tabel 5.3. Daftar Pekerjaan, Durasi, Mulai, Selesai, LS, LF, dan Lintasan Kritis

Kode Nama pekerjaan Durasi (Mgu) Start Finish Late Start Late Finish Slack (mgu) Critical 1 Pekerjaan Persiapan 18 28/08/2008 8:00 31/12/2008 17:00 29/08/2008 8:00 01/01/2009 17:00 0,2 wks Yes 2 Pekerjaan Tanah 4 29/08/2008 8:00 25/09/2008 17:00 01/09/2008 8:00 26/09/2008 17:00 0,2 wks Yes 3 Pekerjaan Pasangan Lantai 1 6 01/09/2008 8:00 10/10/2008 17:00 02/09/2008 8:00 13/10/2008 17:00 0,2 wks Yes 4 Pekerjaan Pasangan Lantai 2 6 05/09/2008 8:00 16/10/2008 17:00 08/09/2008 8:00 17/10/2008 17:00 0,2 wks Yes 5 Pekerjaan Beton Lantai 1 5 04/09/2008 8:00 08/10/2008 17:00 05/09/2008 8:00 09/10/2008 17:00 0,2 wks Yes6 Pekerjaan Beton Lantai 2 5 10/10/2008 8:00 13/11/2008 17:00 03/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 7,6 wks No 7 Pekerjaan Lantai Lt1 4 20/10/2008 8:00 14/11/2008 17:00 10/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 7,4 wks No 8 Pekerjaan Lantai Lt 2 4 28/10/2008 8:00 24/11/2008 17:00 10/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 6,2 wks No 9 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 1 3 14/10/2008 8:00 03/11/2008 17:00 21/10/2008 8:00 10/11/2008 17:00 1 wk No

10 Pekerjaan Kusen dan Penggantung Lt 2 3 20/10/2008 8:00 07/11/2008 17:00 21/10/2008 8:00 10/11/2008 17:00 0,2 wks Yes 11 Pekerjaan Cat-catan Lt 1 8 05/11/2008 8:00 30/12/2008 17:00 12/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1 wk No12 Pekerjaan Cat-catan Lt 2 8 11/11/2008 8:00 05/01/2009 17:00 12/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 0,2 wks Yes 13 Pekerjaan Plafond 3 11/11/2008 8:00 01/12/2008 17:00 17/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 5,2 wks No 14 Pekerjaan Atap 3 20/10/2008 8:00 07/11/2008 17:00 25/11/2008 8:00 15/12/2008 17:00 5,2 wks No 15 Pekerjaan Sanitasi Lantai 1 4 04/11/2008 8:00 01/12/2008 17:00 11/11/2008 8:00 08/12/2008 17:00 1 wk No 16 Pekerjaan Sanitasi Lantai 2 4 04/11/2008 8:00 01/12/2008 17:00 11/11/2008 8:00 08/12/2008 17:00 1 wk No 17 Pekerjaan Interior 3 11/11/2008 8:00 01/12/2008 17:00 17/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 5,2 wks No 18 Peralatan Utama Penyambungan Daya 4 03/12/2008 8:00 30/12/2008 17:00 10/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1 wk No 19 LWDP 3 13/10/2008 8:00 31/10/2008 17:00 11/11/2008 8:00 01/12/2008 17:00 4,2 wks No 20 Panel 3 13/10/2008 8:00 31/10/2008 17:00 20/10/2008 8:00 07/11/2008 17:00 1 wk No 21 Kabel Feeder 5 04/11/2008 8:00 08/12/2008 17:00 03/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 4,2 wks No 22 Instalasi penerangan 6 13/10/2008 8:00 16/12/2008 17:00 03/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 3 wks No 23 Instalasi Stop Kontak 6 13/10/2008 8:00 16/12/2008 17:00 21/10/2008 8:00 24/12/2008 17:00 1,2 wks No 24 Instalasi Exhaust Fan 6 13/10/2008 8:00 16/12/2008 17:00 03/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 3 wks No

52

25 Armature 8 14/10/2008 8:00 08/12/2008 17:00 12/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 4,2 wks No 26 Penangkal Petir 2 27/10/2008 8:00 07/11/2008 17:00 24/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 8,4 wks No 27 Pekerjaan Fire Protection 7 14/10/2008 8:00 29/12/2008 17:00 22/10/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1,2 wks No 28 Pekerjaan Soundsystem HS 7 14/10/2008 8:00 01/12/2008 17:00 19/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 5,2 wks No 29 Pekerjaan Telephon 8 14/10/2008 8:00 08/12/2008 17:00 12/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 4,2 wks No 30 Pekerjaan Air Conditioning 11 14/10/2008 8:00 29/12/2008 17:00 22/10/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1,2 wks No 31 Pekerjaan Hydrant 11 14/10/2008 8:00 29/12/2008 17:00 22/10/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1,2 wks No 32 Pekerjaan Plumbing 11 14/10/2008 8:00 29/12/2008 17:00 22/10/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1,2 wks No 33 Pekerjaan Lift 11 14/10/2008 8:00 29/12/2008 17:00 22/10/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1,2 wks No 34 Pekerjaan Infrastruktur 8 04/11/2008 8:00 29/12/2008 17:00 12/11/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1,2 wks No 35 Pekerjaan Ruang Satpam 1 27/10/2008 8:00 31/10/2008 17:00 27/10/2008 8:00 31/10/2008 17:00 0 wks Yes 36 Bangunan Penunjang 5 13/10/2008 8:00 14/11/2008 17:00 03/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 7,4 wks No 37 Pekerjaan Masjid 10 13/10/2008 8:00 19/12/2008 17:00 29/10/2008 8:00 06/01/2009 17:00 2,4 wks No 38 Pekerjaan Pos Jaga 4 04/11/2008 8:00 01/12/2008 17:00 10/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 5,2 wks No 39 Pekerjaan Interior C 9 28/10/2008 8:00 29/12/2008 17:00 28/10/2008 8:00 29/12/2008 17:00 0 wks Yes 40 Pekerjaan Neon Box 1 31/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 31/12/2008 8:00 06/01/2009 17:00 0 wks Yes 41 Pekerjaan Pagar 11 13/10/2008 8:00 26/12/2008 17:00 22/10/2008 8:00 06/01/2009 17:00 1,4 wks No42 Pekerjaan Selasar 17 05/09/2008 8:00 01/01/2009 17:00 10/09/2008 8:00 06/01/2009 17:00 0,6 wks No 43 Selesai 0 days 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 06/01/2009 17:00 0 days Yes

53

Dari tabel di atas dapat disusun Bharchart dan Kurva S PDM pada kondisi

EST, LST dan Geser Optimum. Pada tabel dan gambar berikut:

54

Gambar 5.1. Kurva S Penjadwalan EST Proyek Pembangunan Sardjito

55

Gambar 5.2. Kurva S Penjadwalan LST Proyek Pembangunan Sardjito

Gambar 5.2. Kurva S Penjadwalan LST Proyek Pembangunan Sardjito

56

Gambar 5.3. Kurva S Penjadwalan Geser Proyek Pembangunan Sardjito

57

5.3.2. Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow

Langkah-langkah perhitungan cash flow pada penulisan tugas akhir ini

adalah sebagai berikut :

1. Dari data proyek berupa kurva S biaya, penulis menyusun ulang kurva S

proyek tersebut dengan kaidah dasar yang berlaku dan logika ketergantungan.

Kemudian dengan bantuan Microsoft Project dibuat Barchart EST, LST, dan

penggeseran yang kemudian dihasilkan RAB. Penulis mencoba membuat RAP,

dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak (RAB) sudah termasuk profit

kontraktor yang sudah termasuk overhead umum sebesar 10%. Dengan kata

lain dapat dituliskan sebagai berikut:

RAB = RAP + Profit

RAP = RAB – 10% RAB

RAP = 0.9 RAB (1)

2. Untuk perhitungan cash flow ini akan ditinjau berdasarkan pembayaran sistem

pembayaran bulanan dan termin progress 20%, dengan pembanding tanpa uang

muka dan dengan uang muka 20% dan 30%.

3. Untuk tujuan ilustrasi, RAP dibedakan menjadi :

1) Biaya tak langsung / overhead proyek

Berdasarkan survei di lapangan, tidak ada ukuran yang pasti untuk

menentukan besarnya overhead pada pelaksanaan konstruksi fisik. Untuk

mempermudah perhitungan diambil asumsi bahwa besarnya biaya tak

langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB.

Dapat dituliskan :

Biaya tak langsung = 0,05 RAB (2)

2) Biaya Langsung

Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah selisih

antara RAP dan biaya tak langsung, dapat dihitung sebagai berikut:

Biaya langsung = RAP – biaya tak langsung

= 0,9 RAB – 0,05 RAB

= 0,85 RAB (3)

3) Untuk menghitung besarnya profit kontraktor, dapat dirumuskan :

58

Profit = 0,1 RAB (4)

4) Besarnya tagihan dari kontraktor kepada owner dapat dihitung dengan

rumus sebagai berikut :

Tagihan = Prestasi

Tagihan = RAP + Profit

= 0,9 RAB + 0,1 RAB (5)

Tagihan = RAB (6)

5) Diasumsikan bahwa Owner melakukan penahanan sebesar 5% dari tagihan

(Halpin & Woodhead, 1998). Sehingga besarnya penahanan dapat dihitung

sebagai berikut :

Penahanan = 0,05 x Tagihan (7)

= 0,05 x RAB (8)

Penahanan 5% ini akan dibayar pada akhir pelaksanaan konstruksi sebagai

biaya untuk pemeliharaan.

6) Pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan

konstruksi. Besarnya pembayaran dapat dihitung dengan rumus :

Pembayaran = Tagihan – 0,05 x Tagihan (9)

= Tagihan – Penahanan (10)

7) Overdraft merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan

pembayaran :

Overdraft = RAP – Pembayaran (11)

8) Bunga Overdraft

Untuk mempermudah hitungan, besarnya bunga overdraft tiap bulan

diasumsikan sebesar 12% per tahun atau 1% per bulan dari overdraft.

Bunga overdraft = 0,01 x Overdraft (12)

Dalam analisis cash flow ini ditinjau terhadap dua sistem pembayaran

yaitu sistem pembayaran bulanan (MC) dan sistem termin 25%, kelemahan dari

sistem pembayaran bulanan adalah pada saat dilakukan pembayaran dapat terjadi

tidak sesuai dengan perencanaan yang ada sedangkan kelemahan sistem termin

59

25% adalah kontraktor tidak akan dibayar apabila progress pekerjaan belum

tercapai.

5.3.3. Analisis Cash Flow

a. Perhitungan Cash Flow Tanpa Uang Muka

Dari Microsoft Project diperoleh cash flow berdasarkan berbagai kondisi

keuangan proyek, sebagai contoh untuk proyek Pembangunan Pembangunan

Gedung Instalasi Rawat Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1, seperti terdapat dalam

Tabel 5.1 berikut:

Tabel 5.1 RAB Proyek Pembangunan Pembangunan Gedung Instalasi Rawat

Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1 untuk sistem pembayaran bulanan

Bulan EST (Rp) % LST (Rp) % Pergeseran (Rp) %

1 34.100.602,42 3,18%

25.896.620,58 2,42% 33.289.622,16 3,11%

2 222.974.522,36 20,82%

123.376.750,19 11,52% 149.632.273,21 13,97%

3 365.716.921,37 34,15%

265.719.354,08 24,81% 349.090.375,76 32,59%

4 311.085.660,98 29,05%

331.667.609,55 30,97% 307.866.579,25 28,75%

5 137.122.292,87 12,80%

324.339.665,60 30,28% 231.121.149,62 21,58%

Jumlah 1.071.000.000,00 100,00%

1.071.000.000,00 100,00% 1.071.000.000,00 100,00%

Perhitungan berdasarkan EST dengan sistem pembayaran bulanan tanpa

uang muka pada proyek Pembangunan Pembangunan Gedung Instalasi Rawat

Jalan RS Dr. Sardjito Tahap 1 adalah sebagai berikut:

1. Cash Out Bulan ke-1

Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya

Tak Langsung.

RAB bulan ke-1 = Rp 34,100,602.42

Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah

RAP1 = 0,90 x RAB

60

= 0,85 RAB + 0,05 RAB

= BL + BTL

= 0,90 x Rp 34,100,602.42 = Rp 30,690,542.18

Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2)

BTL1 = 0,05 x RAB

= 0,05 x Rp 34,100,602.42 = Rp 1,705,030.12

Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3)

BL1 = 0,85 x RAB

= 0,85 x Rp 34,100,602.42 = Rp 28,985,512.06

2. Cash In Bulan ke-1

Yang termasuk kedalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan,

tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner.

Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4)

Profit1 = 0,1 x RAB

= 0,1 x Rp 34,100,602.42 = Rp 3,410,060.24

Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5)

Tagihan1 = Prestasi

= RAP + Profit

= Rp 30,690,542.18 + Rp 3,410,060.24

= Rp 34,100,602.42

Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar:

Retensi1 = 0,05 x Tagihan

= 0,05 x Rp 34,100,602.42

= Rp 1,705,030.12

Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan

(7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada

pembayaran bulan ke-2 adalah sebagai berkut:

Pembayaran1 = Tagihan - Retensi

= Rp 34,100,602.42 - Rp 1,705,030.12

= Rp 32,395,572.30

61

3. Cash Flow Bulan ke-1

Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan (8)

Overdraft pembayaran ke-1 = Cash in – Cash out

= 0 – Rp 30,690,542.18

= – Rp 30,690,542.18

dari perhitungan di atas di peroleh bunga overdraft berdasrarkan persamaan

(9), yaitu

Bunga overdraft = 0,01 x Overdraft

= 0,01x Rp 30,690,542.18

= Rp 306.905,42

Overdraft + bunga overdraft = Rp 30,690,542.18 + Rp 3,682,865.06

= Rp 34,373,407.24

4. Cash Out Bulan ke-2

Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya

Tak Langsung.

RAB bulan ke-2 = Rp 218.645.452,43

Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah

RAP2 = 0,90 x RAB

= 0,85 RAB + 0,05 RAB

= BL + BTL

= 0,90 x Rp 218.645.452,43 = Rp 196.780.907,19

Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2)

BTL2 = 0,05 x RAB

= 0,05 x Rp 218.645.452,43 = Rp 10.932.272,62

Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3)

BL2 = 0,85 x RAB

= 0,85 x Rp 218.645.452,43 = Rp 185.848.634,57

5. Cash In Bulan ke-2

Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan,

tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner.

Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4)

62

Profit2 = 0,1 x RAB

= 0,1 x Rp 218.645.452,43 = Rp 21.864.545,24

Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5)

Tagihan2 = Prestasi

= RAP + Profit

= Rp 196.780.907,19 + Rp 21.864.545,24

= Rp 218.645.452,43

Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar:

Retensi2 = 0,05 x Tagihan

= 0,05 x Rp 218.645.452,43

= Rp 10.932.272,62

Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan

(7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada

pembayaran bulan ke-3 adalah sebagai berkut:

Pembayaran3 = Tagihan bulan ke-2 – Retensi bulan ke-2

= Rp 218.645.452,43 - Rp 10.932.272,62

= Rp 207.713.179,81

6. Cash Flow Bulan ke-2

Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan (8)

Overdraft pembayaran ke-2 = (Cash in bulan ke-2 – Cash out bulan ke-2)

+ (Overdraft + bunga) bulan ke-1

= (Rp 32,395,572.30 - Rp 196.780.907,19) + (-Rp

30,690,542.18 ) + (- Rp 306.905,42)

= – Rp 199.278.945,42

Dari perhitungan di atas di peroleh bunga overdraft berdasrarkan persamaan

(9), yaitu

Bunga overdraft2 = 0,01 x Overdraft

= 0,01 x (–Rp 195.935.084,29)

= -Rp 1.959.350,84

Overdraft + bunga overdraft = (–Rp 195.935.084,29) + (-Rp 1.959.350,84)

63

= (-Rp 197.894.435,13)

Dengan cara yang sama dengan menggunakan rumus di atas, perhitungan

cash flow pembayaran bulan berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran

100% dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal

bulan ke-6, seperti terlihat ada Tabel 5.2 dan hasil selengkapnya terdapat pada

lampiran.

Pembayaran terakhir diperoleh:

= tagihan bulan 5 – retensi bulan ke 5

= Rp 25.144.616,00 – Rp 1.257.230,80

= Rp 23.887.385,20

Awal pembayaran bulan ke-7 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp

48.681.829,95. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak

diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir

menghasilkan angka sebesar Rp 89.460.723,20 yang berarti keuntungan/profit

yang didapatkan kontraktor sebesar:

= %19,9%10093,598.636.973,2089.460.723 Rp

=×⎟⎠

⎞⎜⎝

⎛

Sedangkan dengan melihat pada Tabel 5.2, overdraft maksimum terjadi

pada bulan ke-4 sebesar Rp 242.592.275,73 yang berarti kontraktor harus

menyediakan dana minimum sebesar Rp 242.592.275,73 untuk membiayai

proyek.

64

Tabel 5.2 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa Uang Muka (EST)

Pem Baya ran

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 34,100,602.42

30,690,542.18

28,985,512.06

1,705,030.12

3,410,060.24

34,100,602.42

1,705,030.12

(30.690.542,18) (306.905,42)

(30.997.447,60)

2 222,974,522.36

200,677,070.12

189,528,344.01

11,148,726.12

22,297,452.24

222,974,522.36

11,148,726.12

32,395,572.30

(199.278.945,42)

(1.992.789,45)

(201.271.734,88)

3 365,716,921.37

329,145,229.23

310,859,383.16

18,285,846.07

36,571,692.14

365,716,921.37

18,285,846.07

211,825,796.24

(318.591.167,87)

(3.185.911,68)

(321.777.079,55)

4 311,085,660.98

279,977,094.88

264,422,811.83

15,554,283.05

31,108,566.10

311,085,660.98

15,554,283.05

347,431,075.30

(254.323.099,13)

(2.543.230,99)

(256.866.330,12)

5 137,122,292.87

123,410,063.58

116,553,948.94

6,856,114.64

13,712,229.29

137,122,292.87

6,856,114.64

295,531,377.93

(84.745.015,77)

-

(84.745.015,77)

6 -

-

-

-

-

-

130,266,178.23

45.521.162,45

-

45.521.162,45

7 53,550,000.00

99.071.162,45

-

99.071.162,45

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107,100,000.00

1,071,000,000.00

53,550,000.00

1,071,000,000.00

9,25

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 99.071.162,45/1,071,000,000.00x100%

= 9,25%

65

Tabel 5.3 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa Uang Muka (LST)

Pem Baya ran

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 25,896,620.58

23,306,958.52

22,012,127.49

1,294,831.03

2,589,662.06

25,896,620.58

1,294,831.03

(23.306.958,52) (233.069,59)

(23.540.028,11)

2 123,376,750.19

111,039,075.17

104,870,237.66

6,168,837.51

12,337,675.02

123,376,750.19

6,168,837.51

24,601,789.55

(109.977.313,73)

(1.099.773,14)

(111.077.086,86)

3 265,719,354.08

239,147,418.67

225,861,450.97

13,285,967.70

26,571,935.41

265,719,354.08

13,285,967.70

117,207,912.68

(233.016.592,86)

(2.330.165,93)

(235.346.758,78)

4 331,667,609.55

298,500,848.60

281,917,468.12

16,583,380.48

33,166,760.96

331,667,609.55

16,583,380.48

252,433,386.38

(281.414.221,00)

(2.814.142,21)

(284.228.363,21)

5 324,339,665.60

291,905,699.04

275,688,715.76

16,216,983.28

32,433,966.56

324,339,665.60

16,216,983.28

315,084,229.07

(261.049.833,18)

(2.610.498,33)

(263.660.331,51)

6 -

-

-

-

-

-

308,122,682.32

44.462.350,81

444.623,51

44.906.974,32

7 53,550,000.00

98.012.350,81

-

98.012.350,81

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107,100,000.00

1,071,000,000.00

53,550,000.00

1,071,000,000.00

9,15

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 98.012.350,81 /1,071,000,000.00x100%

= 9,15%

66

Tabel 5.4 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa Uang Muka (Geser)

Pem Baya ran

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 33,289,622.16

29,960,659.94

28,296,178.84

1,664,481.11

3,328,962.22

33,289,622.16

1,664,481.11

(29.960.659,94) (299.606,60)

(30.260.266,54)

2 149,632,273.21

134,669,045.89

127,187,432.23

7,481,613.66

14,963,227.32

149,632,273.21

7,481,613.66

31,625,141.05

(133.304.171,38)

(1.333.041,71)

(134.637.213,09)

3 349,090,375.76

314,181,338.18

296,726,819.40

17,454,518.79

34,909,037.58

349,090,375.76

17,454,518.79

142,150,659.55

(306.667.891,73)

(3.066.678,92)

(309.734.570,65)

4 307,866,579.25

277,079,921.33

261,686,592.36

15,393,328.96

30,786,657.93

307,866,579.25

15,393,328.96

331,635,856.97

(255.178.635,00)

(2.551.786,35)

(257.730.421,35)

5 231,121,149.62

208,009,034.66

196,452,977.18

11,556,057.48

23,112,114.96

231,121,149.62

11,556,057.48

292,473,250.29

(173.266.205,72)

(1.732.662,06)

(174.998.867,78)

6 -

-

-

-

-

-

219,565,092.14

44.566.224,36

-

44.566.224,36

7 53,550,000.00

98.116.224,36

-

98.116.224,36

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107,100,000.00

1,071,000,000.00

53,550,000.00

1,071,000,000.00

9,16

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 98.116.224,36 /1,071,000,000.00x100%

= 9,16%

67

b. Dengan Uang Muka

Perhitungan cash flow dengan uang muka memiliki langkah yang sama

dengan perhitungan cash flow tanpa uang muka di atas. Uang muka yang

dibayarkan oleh owner akan dicoba sebesar 25% dan 50% dari nilai kontrak dan

pengembalian uang muka dilakukan setiap pembayaran sampai proyek selesai

100%. Bunga dari uang muka dibayar sampai proyek selesai.

Pembayaran 1 = (Tagihan – Retensi) (Uang muka/lama pembayaran)

Overdraft 1 = RAP – pembayaran (uang muka)

1. Cash Out Bulan ke-1

Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya

Tak Langsung.

RAB bulan ke-1 = Rp 34,100,602.42

Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah

RAP1 = 0,90 x RAB

= 0,85 RAB + 0,05 RAB

= BL + BTL

= 0,90 x Rp 34,100,602.42 = Rp 18.566.841,13

Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2)

BTL1 = 0,05 x RAB

= 0,05 x Rp 34,100,602.42 = Rp 1,705,030.12

Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3)

BL1 = 0,85 x RAB

= 0,85 x Rp 34,100,602.42 = Rp 28,985,512.06

2. Cash In Bulan ke-1

Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan,

tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner.

Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4)

Profit1 = 0,1 x RAB

= 0,1 x Rp 34,100,602.42 = Rp 3,410,060.24

Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5)

Tagihan1 = Prestasi

68

= RAP + Profit

= Rp 30,690,542.18 + Rp 3,410,060.24

= Rp 34,100,602.42

Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar:

Retensi1 = 0,05 x Tagihan

= 0,05 x Rp 34,100,602.42

= Rp 1,705,030.12

Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan

(7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada

pembayaran bulan ke-1 atau uang muka adalah sebesar 20% dari nilai

kontrak, sebagai berkut:

Pembayaran pertama adalah uang muka sebesar:

= 25% x Rp 973.636.598,93 = Rp 243.409.149,73

3. Cash Flow Bulan ke-1

Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan (8)

Overdraft pembayaran ke-1 = Cash in – Cash out

= Rp 243.409.149,73 – Rp 30,690,542.18

= Rp 224.842.305,61

Karena overdraft bernilai positif, maka bunga overdraft adalah nol atau tidak

ada bunga.

Bunga overdraft = 0,12 x Overdraft

= 0,01 x Rp 0

= 0

Overdraft + bunga overdraft = Rp 224.842.305,61 + 0

= Rp 224.842.305,61

4. Cash Out Bulan ke-2

Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP, Biaya Langsung dan Biaya

Tak Langsung.

RAB bulan ke-2 = Rp 218.645.452,43

Berdasarkan persamaan (1) besarnya RAP adalah

RAP2 = 0,90 x RAB

69

= 0,85 RAB + 0,05 RAB

= BL + BTL

= 0,90 x Rp 218.645.452,43 = Rp 196.780.907,19

Besarnya biaya tak langsung (BTL) dihitung dengan persamaan (2)

BTL2 = 0,05 x RAB

= 0,05 x Rp 218.645.452,43 = Rp 10.932.272,62

Sedangkan Biaya Langsung (BL) dihitung dengan persamaan (3)

BL2 = 0,85 x RAB

= 0,85 x Rp 218.645.452,43 = Rp 185.848.634,57

5. Cash In Bulan ke-2

Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit atau keuntungan,

tagihan dan retensi atau penahanan oleh owner.

Profit kontraktor dapat dihitung dengan persamaan (4)

Profit2 = 0,1 x RAB

= 0,1 x Rp 218.645.452,43 = Rp 21.864.545,24

Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor berdasarkan persamaan (5)

Tagihan2 = Prestasi

= RAP + Profit

= Rp 196.780.907,19 + Rp 21.864.545,24

= Rp 218.645.452,43

Berdasarkan persamaan (6) owner melakukan retensi sebesar:

Retensi2 = 0,05 x Tagihan

= 0,05 x Rp 218.645.452,43

= Rp 10.932.272,62

Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka berdasarkan persamaan

(7) besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada

pembayaran bulan ke-2 adalah sebagai berkut:

Pembayaran2 = (Tagihan ke-1–Retensi ke-1)– ⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛Pembayaran Jml

muka Uang

= (Rp 20.629.826,81-Rp 1,705,030.12 )- 6

9,73243.409.14 Rp

70

= (- Rp 20.969.856,16)

6. Cash Flow Bulan ke-2

Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan (8)

Overdraft pembayaran ke-2 = (Cash in bulan ke-2 – Cash out bulan ke-2)

+ (Overdraft + bunga) bulan ke-1

= (Rp 20.969.856,16 – (Rp 196.780.907,19) + (Rp

224.842.305,61) + (Rp 0,00)

= Rp 7.091.542,26

Karena nilai overdraft positif maka bunga overdraft adalah nol atau tidak ada

bunga overdraft.

Bunga overdraft2 = 0,12 x Overdraft

= 0,01 x Rp 0,00

= Rp 0,00

Overdraft + bunga overdraft = Rp 7.091.542,26 + Rp 0,00

= Rp 7.091.542,26

Dengan cara yang sama, dengan menggunakan rumus di atas, perhitungan

cash flow pembayaran berikutnya dapat dilanjutkan sampai pembayaran 100%

dan biaya pekerjaan untuk pembayaran terakhir ini, diterima pada awal bulan ke-

7, seperti terlihat ada Tabel 5.3 dan hasil lengkapnya terdapat pada lampiran.

Pembayaran terakhir diperoleh:

= (tagihan bulan 6 – retensi bulan ke 6) - ⎟⎟⎠

⎞⎜⎜⎝

⎛Pembayaran Jml

muka Uang

= (Rp 25.144.616,00 – Rp 1.257.230,80) - ⎟⎠⎞

⎜⎝⎛

69,73243.409.14 Rp

= - Rp 16.680.806,42

Awal pembayaran bulan ke-8 mendapat pengembalian retensi sebesar Rp

48.681.829,95. Overdraft pada akhir bulan bertanda positif berarti tidak

diperlukan pinjaman uang sehingga bunga overdraft nol. Pada penutupan terakhir

menghasilkan angka sebesar Rp 95.366.663,24 yang berarti keuntungan/profit

yang didapatkan kontraktor sebesar:

71

= %795,9%10093,598.636.973,2495.366.663 Rp

=×⎟⎠

⎞⎜⎝

⎛

Sedangkan dengan melihat pada Tabel 5.3, overdraft maksimum terjadi

pada bulan ke-4 sebesar Rp 117.098.503,72 yang berarti kontraktor harus

menyediakan dana minimum sebesar Rp 117.098.503,72 untuk membiayai

proyek.

Dengan cara perhitungan yang sama seperti di atas, untuk kondisi

penjadwalan latest start time dan pergeseran ditunjukkan dalam Tabel 5.3. dengan

pembanding tanpa uang muka, uang muka 25% dan uang Muka 30%. Sedangkan

hasil analisis untuk sistem pembayaran progress 25%, selengkapnya dapat dilihat

pada lampiran, dengan hasil analisis cash flow untuk kedua sistem pembayaran

yaitu sistem bulanan dan sistem progress 25% terdapat dalam tabel 5.4 sampai

dengan tabel 5.5.

72

Tabel 5.5 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 20% (EST)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 34,100,602.42

30,690,542.18

28,985,512.06

1,705,030.12

3,328,962.22

33,289,622.16

1,664,481.11

214.200.000,00 183.509.457,82

- 183.509.457,82

2 222,974,522.36

200,677,070.12

189,528,344.01

11,148,726.12

14,963,227.32

149,632,273.21

7,481,613.66

(10.444.427,70) (27.612.040,00)

- (27.612.040,00)

3 365,716,921.37

329,145,229.23

310,859,383.16

18,285,846.07

34,909,037.58

349,090,375.76

17,454,518.79

168.985.796,24 (187.771.472,99) (1.877.714,73)

(189.649.187,72)

4 311,085,660.98

279,977,094.88

264,422,811.83

15,554,283.05

30,786,657.93

307,866,579.25

15,393,328.96

304.591.075,30 (165.035.207,30) (1.650.352,07)

(166.685.559,38)

5 137,122,292.87

123,410,063.58

116,553,948.94

6,856,114.64

23,112,114.96

231,121,149.62

11,556,057.48

252.691.377,93 (37.404.245,03)

- (37.404.245,03)

6 - -

-

-

-

-

87.426.178,23 50.021.933,20

- 50.021.933,20

7 53.550.000,00 103.571.933,20

- 103.571.933,20

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107,100,000.00

1,071,000,000.00

53,550,000.00

1.071.000.000,00

9,671

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 103.571.933,20 /1,071,000,000.00x100%

= 9.671 %

73

Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 20% (LST)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 25,896,620.58

23,306,958.52

22,012,127.49

1,294,831.03

25.896.620,58 1.294.831,03

214.200.000,00 190.893.041,48 -

190.893.041,48 25.896.620,58

2 123,376,750.19

111,039,075.17

104,870,237.66

6,168,837.51

123.376.750,19 6.168.837,51

(18.238.210,45) 61.615.755,86 -

61.615.755,86 123.376.750,19

3 265,719,354.08

239,147,418.67

225,861,450.97

13,285,967.70

265.719.354,08 13.285.967,70

74.367.912,68 (103.163.750,13) (1.031.637,50)

(104.195.387,63) 265.719.354,08

4 331,667,609.55

298,500,848.60

281,917,468.12

16,583,380.48

331.667.609,55 16.583.380,48

209.593.386,38 (193.102.849,85) (1.931.028,50)

(195.033.878,35) 331.667.609,55

5 324,339,665.60

291,905,699.04

275,688,715.76

16,216,983.28

324.339.665,60 16.216.983,28

272.244.229,07 (214.695.348,32) (2.146.953,48)

(216.842.301,80) 324.339.665,60

6 - -

-

-

-

265.282.682,32

48.440.380,52 -

48.440.380,52 -

7 53.550.000,00

101.990.380,52 -

101.990.380,52

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

1.071.000.000,00 53.550.000,00

1.071.000.000,00 9,523

1.071.000.000,00

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 101.990.380,52 /1,071,000,000.00x100%

= 9,523 %

74

Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 20% (Geser)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 33,289,622.16

29,960,659.94

28,296,178.84

1,664,481.11

3.328.962,22

33.289.622,16

1.664.481,11

214.200.000,00

184.239.340,06

-

184.239.340,06

2 149,632,273.21

134,669,045.89

127,187,432.23

7,481,613.66

14.963.227,32

149.632.273,21

7.481.613,66

(11.214.858,95)

38.355.435,22

-

38.355.435,22

3 349,090,375.76

314,181,338.18

296,726,819.40

17,454,518.79

34.909.037,58

349.090.375,76

17.454.518,79

99.310.659,55

(176.515.243,42)

(1.765.152,43)

(178.280.395,85)

4 307,866,579.25

277,079,921.33

261,686,592.36

15,393,328.96

30.786.657,93

307.866.579,25

15.393.328,96

288.795.856,97

(166.564.460,20)

(1.665.644,60)

(168.230.104,80)

5 231,121,149.62

208,009,034.66

196,452,977.18

11,556,057.48

23.112.114,96

231.121.149,62

11.556.057,48

249.633.250,29

(126.605.889,18)

(1.266.058,89)

(127.871.948,07)

6 - -

-

-

-

-

176.725.092,14

48.853.144,07

-

48.853.144,07

7 53.550.000,00

102.403.144,07

-

102.403.144,07

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107.100.000,00

1.071.000.000,00

53.550.000,00

1.071.000.000,00

9,561

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 102.403.144,07 /1,071,000,000.00x100%

= 9.561 %

75

Tabel 5.5 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 25% (EST)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 34,100,602.42

30,690,542.18

28,985,512.06

1,705,030.12

3,410,060.24

34,100,602.42

1,705,030.12

267,750,000.00 237.059.457,82

- 237.059.457,82

2 222,974,522.36

200,677,070.12

189,528,344.01

11,148,726.12

22,297,452.24

222,974,522.36

11,148,726.12

(21,154,427.70) 15.227.960,00

- 15.227.960,00

3 365,716,921.37

329,145,229.23

310,859,383.16

18,285,846.07

36,571,692.14

365,716,921.37

18,285,846.07

158,275,796.24 (155.641.472,99) (1.556.414,73)

(157.197.887,72)

4 311,085,660.98

279,977,094.88

264,422,811.83

15,554,283.05

31,108,566.10

311,085,660.98

15,554,283.05

293,881,075.30 (143.293.907,30) (1.432.939,07)

(144.726.846,38)

5 137,122,292.87

123,410,063.58

116,553,948.94

6,856,114.64

13,712,229.29

137,122,292.87

6,856,114.64

241,981,377.93 (26.155.532,03)

- (26.155.532,03)

6 - -

-

-

-

-

76,716,178.23 50.560.646,20

- 50.560.646,20

7 53,550,000.00 104.110.646,20

- 104.110.646,20

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107,100,000.00

1,071,000,000.00

53,550,000.00

1,071,000,000.00

9,721

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 104.110.646,20 /1,071,000,000.00x100%

= 9.721 %

76

Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 25% (LST)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 25,896,620.58

23,306,958.52

22,012,127.49

1,294,831.03

2,589,662.06

25,896,620.58

1,294,831.03

267,750,000.00

244,443,041.48 -

244,443,041.48

2 123,376,750.19

111,039,075.17

104,870,237.66

6,168,837.51

12,337,675.02

123,376,750.19

6,168,837.51

(28,948,210.45)

104,455,755.86 -

104,455,755.86

3 265,719,354.08

239,147,418.67

225,861,450.97

13,285,967.70

26,571,935.41

265,719,354.08

13,285,967.70

63,657,912.68

(71,033,750.13)

(710,337.50)

(71,744,087.63)

4 331,667,609.55

298,500,848.60

281,917,468.12

16,583,380.48

33,166,760.96

331,667,609.55

16,583,380.48

198,883,386.38

(171,361,549.85)

(1,713,615.50)

(173,075,165.35)

5 324,339,665.60

291,905,699.04

275,688,715.76

16,216,983.28

32,433,966.56

324,339,665.60

16,216,983.28

261,534,229.07

(203,446,635.32)

(2,034,466.35)

(205,481,101.67)

6 - -

-

-

-

-

254,572,682.32

49,091,580.65 -

49,091,580.65

7 53,550,000.00

102,641,580.65 -

102,641,580.65

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107,100,000.00

1,071,000,000.00

53,550,000.00

1,071,000,000.00

9.584

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 102,641,580.65 /1,071,000,000.00x100%

= 9.584 %

77

Tabel 5.6 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 25% (Geser)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 33,289,622.16

29,960,659.94

28,296,178.84

1,664,481.11

3,328,962.22

33,289,622.16

1,664,481.11

267,750,000.00

237.789.340,06

-

237.789.340,06

2 149,632,273.21

134,669,045.89

127,187,432.23

7,481,613.66

14,963,227.32

149,632,273.21

7,481,613.66

(21,924,858.95)

81.195.435,22

-

81.195.435,22

3 349,090,375.76

314,181,338.18

296,726,819.40

17,454,518.79

34,909,037.58

349,090,375.76

17,454,518.79

88,600,659.55

(144.385.243,42)

(1.443.852,43)

(145.829.095,85)

4 307,866,579.25

277,079,921.33

261,686,592.36

15,393,328.96

30,786,657.93

307,866,579.25

15,393,328.96

278,085,856.97

(144.823.160,20)

(1.448.231,60)

(146.271.391,80)

5 231,121,149.62

208,009,034.66

196,452,977.18

11,556,057.48

23,112,114.96

231,121,149.62

11,556,057.48

238,923,250.29

(115.357.176,18)

(1.153.571,76)

(116.510.747,94)

6 - -

-

-

-

-

166,015,092.14

49.504.344,20

-

49.504.344,20

7 53,550,000.00

103.054.344,20

-

103.054.344,20

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107,100,000.00

1,071,000,000.00

53,550,000.00

1,071,000,000.00

9,622

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 105,355,492.70 /1,071,000,000.00x100%

= 9.837 %

78

Tabel 5.7 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 30% (EST)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 34,100,602.42

30,690,542.18

28,985,512.06

1,705,030.12

3.410.060,24

34.100.602,42

1.705.030,12

321.300.000,00

290.609.457,82

-

290.609.457,82

2 222,974,522.36

200,677,070.12

189,528,344.01

11,148,726.12

22.297.452,24

222.974.522,36

11.148.726,12

(31.864.427,70)

58.067.960,00

-

58.067.960,00

3 365,716,921.37

329,145,229.23

310,859,383.16

18,285,846.07

36.571.692,14

365.716.921,37

18.285.846,07

147.565.796,24

(123.511.472,99)

-

(123.511.472,99)

4 311,085,660.98

279,977,094.88

264,422,811.83

15,554,283.05

31.108.566,10

311.085.660,98

15.554.283,05

283.171.075,30

(120.317.492,57)

-

(120.317.492,57)

5 137,122,292.87

123,410,063.58

116,553,948.94

6,856,114.64

13.712.229,29

137.122.292,87

6.856.114,64

231.271.377,93

(12.456.178,23)

-

(12.456.178,23)

6 - -

- -

66.006.178,23 53.550.000,00

-

53.550.000,00

7 53.550.000,00

107.100.000,00

-

107.100.000,00

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107.100.000,00

1.071.000.000,00

53.550.000,00

1.071.000.000,00

10,000

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 107,100,000.00 /1,071,000,000.00x100%

= 10.000 %

79

Tabel 5.8 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 30% (LST)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 25,896,620.58

23,306,958.52

22,012,127.49

1,294,831.03

2.589.662,06

25.896.620,58

1.294.831,03

321.300.000,00

297.993.041,48

-

297.993.041,48

2 123,376,750.19

111,039,075.17

104,870,237.66

6,168,837.51

12.337.675,02

123.376.750,19

6.168.837,51

(39.658.210,45)

147.295.755,86

-

147.295.755,86

3 265,719,354.08

239,147,418.67

225,861,450.97

13,285,967.70

26.571.935,41

265.719.354,08

13.285.967,70

52.947.912,68

(38.903.750,13)

-

(38.903.750,13)

4 331,667,609.55

298,500,848.60

281,917,468.12

16,583,380.48

33.166.760,96

331.667.609,55

16.583.380,48

188.173.386,38

(149.231.212,35)

(1.492.312,12)

(150.723.524,48)

5 324,339,665.60

291,905,699.04

275,688,715.76

16,216,983.28

32.433.966,56

324.339.665,60

16.216.983,28

250.824.229,07

(191.804.994,44)

(1.918.049,94)

(193.723.044,39)

6 - -

-

-

-

-

243.862.682,32

50.139.637,93

-

50.139.637,93

7 53.550.000,00

103.689.637,93

-

103.689.637,93

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107.100.000,00

1.071.000.000,00

53.550.000,00

1.071.000.000,00

9,682

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 103.689.637,93 /1,071,000,000.00x100%

= 9.682 %

80

Tabel 5.9 Analisis Cash Flow Dengan Sistem Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 30% (Geser)

Pem Bayar

an

RAB (a)

Cash Out Cash In Cash Flow

RAP (b=0,9xa)

Biaya Langsung (c=0,85xa)

Biaya Tak Langsung (d=0,05xa)

Profit (e=0,10xa)

Tagihan (f=b+e)

Penahanan (g=0,05xf)

Pembayaran (h=f-g)

Overdraft (i=h-b)

Bunga Overdraft (j=0,01xi)

Overdraft+ Bunga (k=i+j)

(Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 33,289,622.16

29,960,659.94

28,296,178.84

1,664,481.11

3.328.962,22

33.289.622,16

1.664.481,11

321.300.000,00

291.339.340,06

-

291.339.340,06

2 149,632,273.21

134,669,045.89

127,187,432.23

7,481,613.66

14.963.227,32

149.632.273,21

7.481.613,66

(32.634.858,95)

124.035.435,22

-

124.035.435,22

3 349,090,375.76

314,181,338.18

296,726,819.40

17,454,518.79

34.909.037,58

349.090.375,76

17.454.518,79

77.890.659,55

(112.255.243,42)

-

(112.255.243,42)

4 307,866,579.25

277,079,921.33

261,686,592.36

15,393,328.96

30.786.657,93

307.866.579,25

15.393.328,96

267.375.856,97

(121.959.307,77)

-

(121.959.307,77)

5 231,121,149.62

208,009,034.66

196,452,977.18

11,556,057.48

23.112.114,96

231.121.149,62

11.556.057,48

228.213.250,29

(101.755.092,14)

-

(101.755.092,14)

6 - -

-

-

-

-

155.305.092,14

53.550.000,00

-

53.550.000,00

7 53.550.000,00

107.100.000,00

-

107.100.000,00

1,071,000,000.00

963,900,000.00

910,350,000.00

53,550,000.00

107.100.000,00

1.071.000.000,00

53.550.000,00

1.071.000.000,00

10,000

Profit =(Angka Penutupan Akhir/RAB total)x100% = 107,100,000.00 /1,071,000,000.00x100%

= 10.000 %

81

Tabel 5.10. Analisis Cash Flow Proyek Pembangunan Pembangunan

Pembangunan Gedung Instalasi Rawat Jalan

RS Dr. Sardjito Tahap 1

Kurva

Sistem Pembayaran Bulanan Sistem Pembayaran Progress 25% Overdraft

Maksimum (Rp)

Penutupan Akhir (Rp)

Profit (%) Overdraft

Maksimum (Rp)

Penutupan Akhir (Rp)

Profit (%)

1. Tanpa UM

a. EST 99.071.162,45 99.071.162,45 9,25 98.223.712,30 98.223.712,30 9,17 b. LST 98.012.350,81 98.012.350,81 9,15 98.012.350,81 98.012.350,81 9,15 c. Geser 98.116.224,36 98.116.224,36 9,16 98.116.224,36 98.116.224,36 9,16 2. UM 20% a. EST 183.509.457,82 103.571.933,20 9,67 237.059.457,82 105.592.129,96 9,86 b. LST 190.893.041,48 101.990.380,52 9,52 244.443.041,48 102.641.580,65 9,58 c. Geser 184.239.340,06 102.403.144,07 9,56 237.789.340,06 105.355.492,70 9,84 2. UM 25% a. EST 237.059.457,82 104.110.646,20 9,72 237.059.457,82 104.110.646,20 9,72 b. LST 244.443.041,48 102.641.580,65 9,58 244.443.041,48 102.641.580,65 9,58 c. Geser 237.789.340,06 103.054.344,20 9,62 237.789.340,06 103.054.344,20 9,623. UM 30% a. EST 290.609.457,82 107.100.000,00 10,00 290.609.457,82 107.100.000,00 10,00 b. LST 297.993.041,48 103.689.637,93 9,68 297.993.041,48 105.196.873,18 9,82 c. Geser 291.339.340,06 107.100.000,00 10,00 291.339.340,06 107.100.000,00 10,00

Berdasarkan tabel di atas dapat diketahui bahwa penjadwalan secara

umum EST memiliki tingkat profit yang lebih besar dibandingkan dengan LST

dan Geser walaupun secara bulanan prosentase EST pada awal-awal bulan lebih

kecil. Hal ini dikarenakan perhitungan profit didasarkan pada penutupan akhir

overdraft pada EST yang memang lebih besar dari LST dan Geser.

82

5.4.Pembahasan

Perencanaan cash flow yang optimal diperoleh dengan membandingkan

sistem pembayaran bulanan dan progress 25% dengan meninjau sistem

pembayaran tanpa uang muka,uang muka 20%, uang muka 25% dan uang muka

30%. Perencanaan cash flow juga ditinjau terhadap tiga kondisi penjadwalan

proyek yang berbeda yaitu dengan memanfaatkan float time sehingga terdapat tiga

kondisi penjadwalan yaitu earliest start time (EST), latest start time (LST), dan

pergeseran earliest start time.

5.4.1 Grafik Cash Flow

Dari keempat proyek yang ditinjau, diperoleh grafik cash flow yang terdiri

dari grafik cash flow tanpa uang muka dan grafik cash flow dengan uang muka.

a. Tanpa Uang Muka

Berdasarkan hasil analisis pada Tabel 5.4 sampai Tabel 5.5, maka

diperoleh perbandingan biaya penutupan akhir seperti ditunjukkan pada tabel 6.1

berikut:

Tabel 5.11 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran tanpa uang muka

Penjadwalan Biaya Penutupan Akhir (Rp)

Bulanan Progress 25% a. EST 104.110.646,20 105.592.129,96 b. LST 102.641.580,65 102.641.580,65 c. Geser 103.054.344,20 105.355.492,70

Dari Tabel 5.11 di atas terlihat bahwa keuntungan tertinggi dihasilkan oleh

sistem pembayaran progress 25% dengan penjadwalan kondisi pergeseran

earliest start time dengan penutupan akhir sebesar Rp 105.592.129,96.

Berdasarkan tabel di atas maka dapat dibuat suatu grafik cash flow untuk masing-

masing proyek dengan penutupan akhir tertinggi, seperti ditunjukkan dalam

gambar 5.2

83

Gambar 5.2 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem bulanan)

Gambar 5.2 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem Progress 25%)

Pada grafik cash flow tanpa uang muka, proyek yang ditinjau, terlihat

bahwa di awal, kontraktor sudah meminjam uang ke bank, hal tersebut

ditunjukkan oleh nilai overdraft yang negatif. Dari penutupan akhir proyek terlihat

84

bahwa dengan sistem pembayaran progress 25%, nilai penutupan akhir

pada kondisi pergeseran waktu start lebih besar dari nilai penutupan akhir dengan

sistem bulanan. Hal ini terjadi karena progress proyek tercapai 25% dalam waktu

yang kurang dari satu bulan. Jadi semakin lama kontraktor menerima uang dari

owner, semakin berkurang kuntungan yang diperoleh kontraktor. Untuk

pembayaran progress 25% penutupan akhir menjadi lebih besar karena kontraktor

menerima uang lebih cepat dari owner sehingga keuntungan menjadi lebih

maksimal.

Berdasarkan grafik di atas untuk pembayaran bulanan penutupan akhir

yang diperoleh dari penjadwalan earliest start time (EST) lebih besar

dibandingkan dengan dua penjadwalan lainnya dan mampu menutup kerugian

karena bunga yang ditimbulkan dari besarnya progres pekerjaan penjadwalan EST

di bulan-bulan awal. Sedangkan untuk pembayaran progress 25% penjadwalan

EST justru lebih menguntungkan karena pembayaran didasarkan pada prosentase

pekerjaan yang telah diselesaikan yaitu per 25% progress, sehingga semakin cepat

pekerjaan selesai, maka semakin cepat pula kontraktor mendapatkan pembayaran

atau semakin besar prosentase pekerjaan di awal, maka kontraktor juga akan

mendapatkan keuntungan yang semkin besar pula.

b. Dengan Uang Muka 20%

Dengan uang muka 20% dari owner semua overdraft bernilai positif di

awal proyek sampai akhir proyek, kecuali pada pembayaran bulanan karena

pembayaran owner sesuai dengan prestasi stiap bulannya dan biaya proyek setiap

bulannya berubah-ubah sehingga mengakibatkan kontraktor pada bulan tertentu

meminjam uang ke bank untuk biaya proyek, sehingga menyebabkan keuntungan

kontraktor tidak maksimal. Pada pembayaran dengan sistem bulanan penutupan

akhir maksimal terjadi pada kondisi EST, dan untuk sistem pembayaran progress

20% kondisi penjadwalan yang memberikan biaya penutupan akhir maksimal

adalah penjadwalan pada kondisi EST, seperti terdapat dalam Tabel 5.6 berikut:

Tabel 5.6 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang muka 20%

85

EST, (165,035,207.30)

EST, (37,404,245.03)

LST, 190,893,041.48

LST, 61,615,755.86

LST, (103,163,750.13)

LST, (193,102,849.85)LST, (214,695,348.32)

LST, 48,440,380.52

LST, 101,990,380.52

Geser, 184,239,340.06

Geser, 38,355,435.22

Geser, (176,515,243.42)Geser, (166,564,460.20)

Geser, (126,605,889.18)

Geser, 48,853,144.07

Geser, 102,403,144.07

EST, 183,509,457.82

EST, (27,612,040.00)

EST, (187,771,472.99)

EST, 50,021,933.20

EST, 103,571,933.20

(250,000,000.00)

(200,000,000.00)

(150,000,000.00)

(100,000,000.00)

(50,000,000.00)

-

50,000,000.00

100,000,000.00

150,000,000.00

200,000,000.00

250,000,000.00

0 1 2 3 4 5 6 7 8

Pembayaran Ke

Bia

ya (R

p)

Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang muka 20%)

EST, 237,059,457.82 LST, 244,443,041.48

LST, 104,455,755.86

LST, (71,033,750.13)

LST, (171,361,549.85)

LST, (203,446,635.32)

LST, 49,091,580.65

LST, 102,641,580.65

Geser, 237,789,340.06

Geser, 81,195,435.22

Geser, (143,573,289.06)Geser, (142,567,353.42)

Geser, (113,078,811.32)

Geser, 51,805,492.70 EST, 15,227,960.00

EST, (155,489,193.39)

EST, (141,585,212.97)

EST, (24,429,750.76)

EST, 52,042,129.96

EST, 105,592,129.96 Geser, 105,355,492.70

(250,000,000.00)

(200,000,000.00)

(150,000,000.00)

(100,000,000.00)

(50,000,000.00)

-

50,000,000.00

100,000,000.00

150,000,000.00

200,000,000.00

250,000,000.00

300,000,000.00

0 1 2 3 4 5 6 7 8

Pembayaran Ke

Bia

ya (R

p)

Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang muka 20%)

Penjadwalan Biaya Penutupan Akhir (Rp)

Bulanan Progress 25% a. EST 104.110.646,20 104.110.646,20 b. LST 102.641.580,65 102.641.580,65 c. Geser 103.054.344,20 103.054.344,20

86

c. Dengan Uang Muka 25%

Dengan uang muka 25% dari owner semua overdraft bernilai positif di

awal proyek sampai akhir proyek, kecuali pada pembayaran bulanan karena

pembayaran owner sesuai dengan prestasi stiap bulannya dan biaya proyek setiap

bulannya berubah-ubah sehingga mengakibatkan kontraktor pada bulan tertentu

meminjam uang ke bank untuk biaya proyek, sehingga menyebabkan keuntungan

kontraktor tidak maksimal. Pada pembayaran dengan sistem bulanan penutupan

akhir maksimal terjadi pada kondisi EST, dan untuk sistem pembayaran progress

25% kondisi penjadwalan yang memberikan biaya penutupan akhir maksimal

adalah penjadwalan pada kondisi EST, seperti terdapat dalam Tabel 5.6 berikut:

Tabel 5.6 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang muka 25%

Penjadwalan Biaya Penutupan Akhir (Rp)

Bulanan Progress 25% a. EST 104.110.646,20 105.592.129,96 b. LST 102.641.580,65 102.641.580,65 c. Geser 103.054.344,20 105.355.492,70

(143,293,907.30)

(26,155,532.03)

LST, 244,443,041.48

LST, 104,455,755.86

LST, (71,033,750.13)

LST, (171,361,549.85)LST, (203,446,635.32)

LST, 49,091,580.65

LST, 102,641,580.65

Geser, 237,789,340.06

Geser, 81,195,435.22

Geser, (144,385,243.42)Geser, (144,823,160.20)Geser, (115,357,176.18)

Geser, 49,504,344.20

Geser, 103,054,344.20

237,059,457.82

15,227,960.00

(155,641,472.99)

50,560,646.20

104,110,646.20

(250,000,000.00)

(200,000,000.00)

(150,000,000.00)

(100,000,000.00)

(50,000,000.00)

-

50,000,000.00

100,000,000.00

150,000,000.00

200,000,000.00

250,000,000.00

300,000,000.00

0 1 2 3 4 5 6 7 8

Pembayaran Ke

Biay

a (R

p)

Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang muka 25%)

87

EST, 237,059,457.82 LST, 244,443,041.48

LST, 104,455,755.86

LST, (71,033,750.13)

LST, (171,361,549.85)

LST, (203,446,635.32)

LST, 49,091,580.65

LST, 102,641,580.65

Geser, 237,789,340.06

Geser, 81,195,435.22

Geser, (144,385,243.42)Geser, (144,823,160.20)

Geser, (115,357,176.18)

Geser, 49,504,344.20

Geser, 103,054,344.20

EST, 15,227,960.00

EST, (155,641,472.99)

EST, (143,293,907.30)

EST, (26,155,532.03)

EST, 50,560,646.20

EST, 104,110,646.20

(250,000,000.00)

(200,000,000.00)

(150,000,000.00)

(100,000,000.00)

(50,000,000.00)

-

50,000,000.00

100,000,000.00

150,000,000.00

200,000,000.00

250,000,000.00

300,000,000.00

0 1 2 3 4 5 6 7 8

Pembayaran Ke

Bia

ya (R

p)

Gambar 5.3 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang muka 25%)

d. Dengan Uang Muka 30%

Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30%, biaya penutupan

akhir lebih besar dari sistem pembayaran dengan uang muka 25%, hal ini berarti

lebih banyak yang muka yang dibayarkan, maka profit kontraktor akan semakin

besar. Biaya penutupan akhir maksimal untuk sistem pembayaran Dengan Uang

Muka 30% diberikan dengan penjadwalan pada kondisi EST, baik pada sistem

pembayaran bulanan maupun dengan sistem progress 25%. dengan data seperti

terdapat dalam Tabel 5.7 berikut:

Tabel 5.7 Biaya penutupan akhir dengan sistem pembayaran uang Muka 30%

Penjadwalan Biaya Penutupan Akhir (Rp)

Tanpa Uang Muka Progress 25% a. EST 107.100.000,00 107.100.000,00 b. LST 103.689.637,93 105.196.873,18 c. Geser 107.100.000,00 107.100.000,00

88

EST, (12,456,178.23)

EST, 53,550,000.00

LST, 297,993,041.48

LST, 147,295,755.86

LST, (38,903,750.13)

LST, (149,231,212.35)

LST, (191,804,994.44)

LST, 50,139,637.93

LST, 103,689,637.93

Geser, 291,339,340.06

Geser, 124,035,435.22

Geser, (112,255,243.42)Geser, (121,959,307.77)Geser, (101,755,092.14)

Geser, 53,550,000.00

Geser, 107,100,000.00

EST, 290,609,457.82

EST, 58,067,960.00

EST, (123,511,472.99)

EST, (120,317,492.57)

EST, 107,100,000.00

(300,000,000.00)

(200,000,000.00)

(100,000,000.00)

-

100,000,000.00

200,000,000.00

300,000,000.00

400,000,000.00

0 1 2 3 4 5 6 7 8

Pembayaran Ke

Bia

ya (R

p)

Gambar 5.8 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem bulanan Uang Muka 30%)

LST, (12,456,178.23)

LST, 53,550,000.00

EST, 297,993,041.48

EST, 147,295,755.86

EST, (38,903,750.13)

EST, (149,231,212.35)

EST, (190,312,682.32)

EST, 51,646,873.18

EST, 105,196,873.18

Geser, 291,339,340.06

Geser, 124,035,435.22

Geser, (112,255,243.42)Geser, (121,959,307.77)Geser, (101,755,092.14)

Geser, 53,550,000.00

Geser, 107,100,000.00

LST, 290,609,457.82

LST, 58,067,960.00

LST, (123,511,472.99)

LST, (120,317,492.57)

LST, 107,100,000.00

(300,000,000.00)

(200,000,000.00)

(100,000,000.00)

-

100,000,000.00

200,000,000.00

300,000,000.00

400,000,000.00

0 1 2 3 4 5 6 7 8

Pembayaran Ke

Bia

ya (R

p)

Gambar 5.8 Grafik cash flow untuk Proyek Pembangunan RS Dr. Sardjito

(Kondisi EST dengan sistem progress 25% Uang Muka 30%)

5.4.2 Persentase Profit Proyek

Persentase keuntungan atau profit yang diperoleh oleh kontraktor

diperoleh berdasarkan analisis cash flow dengan membandingkan sistem

pembayaran bulanan dan progress 25% dengan pembanding tanpa uang muka,

89

uang muka 25% dan uang Muka 30%. Dari pembanding ini maka akan diperoleh

profit yang paling maksmimal untuk masing-masing proyek yang ditinjau.

a. Persentase Profit untuk Pembayaran Tanpa Uang Muka

Berdasarkan hasil analisis profit dengan cash flow, maka untuk masing-

masing proyek yang ditinjau dapat diketahui persentase profit proyek terhadap

nilai RAB, seperti terdapat dalam Tabel 5.8 berikut:

Tabel 5.8 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran tanpa uang muka

Penjadwalan Profit

Bulanan Progress 25% a. EST 9,25 9,17 b. LST 9,15 9,15 c. Geser 9,16 9,16

Dengan sistem pembayaran tanpa uang muka, profit proyek maksimal

diberikan oleh sistem pembayaran progress bulanan pada penjadwalan kondisi

EST dengan profit -0.04%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran

progress 25% jadwal pembayaran lebih lambat dari pembayaran dengan sistem

bulanan atau progress 25% tercapai setelah waktu satu bulan sehingga biaya

pinjaman kontraktor dari bank akan lebih besar dibandingkan dengan sistem

pembayaran bulanan.

b. Persentase Profit untuk Pembayaran dengan Uang Muka 20%

Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek

dengan sistem pembayaran dengan uang muka 20% terdapat dalam Tabel 5.9

berikut:

90

Tabel 5.9 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran

dengan uang muka 20%

Penjadwalan Profit

Bulanan Progress 20% a. EST 9,67 9,86 b. LST 9,52 9,58 c. Geser 9,56 9,84

Dengan sistem pembayaran dengan uang Muka 20%, profit proyek

maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress 25% pada penjadwalan

kondisi EST dengan profit 9,86%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem

pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran

dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai sebelum waktu satu bulan

sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan

dengan sistem pembayaran bulanan.

Dengan sistem pembayaran dengan uang Muka 20% memberikan

keuntungan yang lebih besar dari sistem pembayaran tanpa uang muka, hal ini

terjadi karena dengan adanya uang muka, maka dapat mengurangi jumlah

pinjaman bank yang dilakukan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaannya.

c. Persentase Profit untuk Pembayaran dengan Uang Muka 25%

Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek

dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25% terdapat dalam Tabel 5.9

berikut:

Tabel 5.9 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran

dengan uang muka 25%

Penjadwalan Profit

Bulanan Progress 25% a. EST 9,72 9,86 b. LST 9,58 9,58 c. Geser 9,62 9,84

91

Dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25%, profit proyek

maksimal diberikan oleh sistem pembayaran progress 25% pada penjadwalan

kondisi EST dengan profit 9,86%. Hal ini dapat terjadi karena dengan sistem

pembayaran progress 25% jadwal pembayaran lebih cepat dari pembayaran

dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai sebelum waktu satu bulan

sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan

dengan sistem pembayaran bulanan.

Dengan sistem pembayaran dengan uang muka 25% memberikan

keuntungan yang lebih besar dari sistem pembayaran tanpa uang muka, hal ini

terjadi karena dengan adanya uang muka, maka dapat mengurangi jumlah

pinjaman bank yang dilakukan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaannya.

d. Persentase Profit untuk Pembayaran Dengan Uang Muka 30%

Persentase keuntungan atau profit proyek untuk masing-masing proyek

dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% terdapat dalam Tabel 5.10

berikut:

Tabel 5.10 Persentase profit proyek dengan sistem pembayaran

Dengan Uang Muka 30%

Penjadwalan Profit

Bulanan Progress 25% a. EST 10,00 10,00 b. LST 9,80 9,86 c. Geser 10,00 10,00

Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30%, profit proyek

maksimal diberikan oleh sistem pembayaran bulanan dan progress 25% pada

penjadwalan kondisi EST maupun Pergeseran EST dengan profit 10,0%. Hal ini

dapat terjadi karena dengan sistem pembayaran progress 25% jadwal pembayaran

lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan atau progress 25% tercapai

92

sebelum waktu satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan

lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan.

Dengan sistem pembayaran Dengan Uang Muka 30% memberikan

keuntungan yang lebih besar baik dari sistem pembayaran tanpa uang muka

maupun dengan uang muka 25%, hal ini berarti semakin besar uang muka yang

diberika owner, maka profit kontraktor akan semakin besar, karena kemungkinan

untuk melakukan pinjaman ke bank akan lebih kecil.

93

BAB VI

KESIMPULAN DAN SARAN

6.1 Kesimpulan

Dari hasil analisis dan pembahasan untuk perencanaan cash flow yang

telah dilakukan, maka terdapat bebepara hal yang menjadi kesimpulan dari

penelitian ini, yaitu:

Pembayaran pada kondisi penjadwalan est memiliki profit dan penutupan

akhir lebih besar di banding penjadwalan lst, dan pergeserean est walaupun secara

presentase perkembangan pekerjaan lebuh besar pada b ulan bulan awal lebih

besar di karenakan :

Sistem pembayaran yang memberikan profit maksimum adalah sistem

pembayaran bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9.25%

untuk pembayaran uang muka 0%, pembayaran progress 25% pada

penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,86%. dan uang muka 20%, progress

25% serta bulanan pada penjadwalan kondisi EST dengan profit 9,72%.

Sedangkan untuk sistem pembayaran dengan uang muka 30%, baik bulanan

maupun progress 25% memperoleh profit 10,00% pada penjadwalan EST dan

pergerseran EST.

Penjadwalan yang menghasilkan profit paling besar bagi kontraktor yaitu

penjadwalan pada kondisi EST (Earliest Start Time) dan pergeseran EST.

6.2 Saran

Untuk memperoleh hasil yang lebih memuaskan dan lebih lengkap, maka

terdapat beberapa saran yang perlu penulis sampaikan untuk melengkapi atau

melanjutkan penelitian-penelitian yang sejenis, sebagai berikut:

94

1. Untuk memperolah pembanding yang lebih lengkap, disarankan selaian

sistem pembayaran, maka nilai kontrak proyek pun perlu untuk

dibandingkan antara proyek kecil, sedang, dan besar.

2. Penjadwalan dengan sistem pegeseran EST, disarankan untuk dicoba

bebarapa alternatif pergeseran waktu, untuk memperoleh waktu yang

menghasilkan profit yang maksimal.

DAFTAR PUSTAKA

Anonim, 2002, Panduan Praktis Pengolahan Proyek Konstruksi dengan

Microsoft Project 2000, Cetakan Pertama, Andi Offset, Yogyakarta.

Ahuja H.N., 1984, Project Management, Techniques in Planning and Controlling

Construction Project, John Wiley & Sons Inc. Aris Trijoko & Esti Purnomo, 2000, Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal

dengan Memanfaatkan Float Time pada Jembatan Kaligareng, Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta.

Asworth Allan, 1994, Perencanaan Biaya Bangunan, Gramedia, Yakarta. Bachtiar I., 1996, Rencana dan Estimate Real of Cost, Cetakan Kedua, Penerbit

Bumi Aksara, Jakarta. Budiman Proboyo, 2001, Keterlambatan Waktu Pelaksanaan Proyek: Klasifikasi

dan Peringkat Dari Penyebab-penyebabnya, Universitas Kristen Petra, Surabaya.

Burke Rory, 1993, Project Management Planning and Control, Second edition,

John Willey & Sons, New York. Desriausli & Nita Yogitasari, 2001, Analisis perencanaan Cash Flow Optimal

Memanfaatkan Float Time pada Proyek Pembuatan Tanggul Sungai Serang Kulon Progo, Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta.

Halpin, W. Daniel and Woodhead, W. Ronald, 1998, Construction Management,

Second Edition, John Willey & Sons, New York. Hendra Kusuma, 2004, Manajemen Produksi, Perencaan dan Pengendalian

Produksi, Edisi Ketiga, Penerbit ANDI, Yogyakarta. Herjanto, 1997, Manajemen Produksi dan Operasi, PT. Gramedia Widiasarana,

Jakarta. Iman Soeharto, 1997, Manajemen Proyek, Dari Konseptual Sampai Operasional,

Penerbit Erlangga, Yakarta. Istimawan Dipohusodo, 1996, Manajemen Proyek dan Konstruksi, Cetakan

Pertama, Penerbit Kanisius, Yogyakarta.

James A.F. Stoner & Freeman, 1999, Management, Prentice/Hall Internacional,

Inc. engelwood Cliffs, New York. Johannes Soeprapto, 1988, Riset Operasi Untuk Pengambilan Keputusan, UI-

Press, Jakarta. Michael T. Callahan, Daniel G. Quackenbush, AIA, James E. Rowings P.E.,

1992, Construction Project Schedulling, John Willwy & Sons, New York.

Pangestu Subagyo, Marwan Asri, T. Hani Handoko, 1991, Dasar-dasar

Operation Riset, BPFE, Yogyakarta. PT. PP-General Contractor, 2003, Buku Referensi untuk Kontraktor Bangunan

Gedung dan Sipil, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Richard I. Levin, David S. Rubin, Joel P. Stinson, Everette S. Gardner Jr, 1997,

Pengambilan Keputusan secara Kwantitatif, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta.

Sri Puji Agustin, 2002, Analisis Perencanaan Cash Flow Optimal dengan

Memanfaatkan Float Time (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung Kuliah Unit III Universitas Sanata Dharma), Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta.

Sudrajat Sastraatmadja, 1984, Analisis (Cara Modern): Anggaran Biaya

Pelaksanaan, Penerbit NOVA, Bandung. Soegeng Djojowirono, 1972, Manajemem Konstruksi, Biro Penerbit, Keluarga

Mahasiswa Teknik Sipil, fakultas Teknik, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.

Tarsis tarmudji, 1995, Mengenal Manajemen Proyek, Penerbit Liberti,

Yogyakarta. Tubagus Haidar Ali, 1986. Prinsip – Prinsip Networking Planning, Jakarta; PT.

Gramedia