UPAYA HUKUM PENGAMBILAN KEPEMILIKAN RUMAH

SEWA YANG DITINGGALKAN OLEH PENYEWA DALAM

KEADAAN RUMAH SEWA SUDAH BERAKHIR

SKRIPSI

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat

Untuk Menempuh Ujian

Sarjana Hukum

OLEH:

NINA NISA BELLA

NIM : 50 2013 030

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH PALEMBANG

2019

ii

iii

iv

ABSTRAK

Penulis Dosen Pembimbing

Nina Nisa Bella Dr. Muhammad Yahya Selma, SH. MH

Berawal dari sebuah kasus perjanjian sewa rumah tinggal di tempat kediaman

penulis di alamat Jalan Melaburi Lorong Mangga I RT 24 Kelurahan Kenten Kecamatan

Talang Kelapa Palembang. Kronologis kasusnya sebagai berikut: A sebagai pemilik

rumah sewa menyewakan sebuah bangunan dalam bentuk rumah tinggal kepada B

dengan masa sewa selama 1 (satu) tahun. Perjanjian sewa rumah tersebut terjadi pada

tahun 2016 yang lalu, tepatnya masa sewa pada tanggal 26 April 2016 sesuai dengan data

pada kwitansi pembayaran uang sewa atas nama B. Semestinya sebelum bulan April 2017

B harus menyatakan perpanjangan sewa untuk tahun berikutnya. Namun sampai di bulan

Agustus 2017 ternyata tidak ada lagi konfirmasi dari B apakah mau memperpanjang masa

sewanya dan setelah A (sebagai pemilik rumah) mendatangi rumah sewanya ternyata

rumah tersebut sudah dalam keadaan terkunci dan menurut keterangan tetangga terdekat

sudah beberapa bulan ditinggalkan B tanpa memberi tahu ke mana pindahnya. Secara

otomatis per bulan April 2017 masa sewa berakhir dengan sendirinya, namun

persoalannya adalah rumah yang menjadi objek sewa tersebut dalam keadaan terkunci

sementara B dihubungi via telpon selulernya oleh A tidak terhubung. Dalam hal ini A

tidak dapat serta merta mengambil hak kepemilikan rumah sewanya tanpa melalui

mekanisme yang diperbolehkan oleh hukum. Adapun permasalahan skripsi ini, yaitu:

1. Upaya hukum apa yang dapat dilakukan dalam pengambilan kepemilikan rumah

sewa yang ditinggalkan oleh penyewa dalam keadaan masa sewa sudah berakhir?

2. Tindakan hukum apa yang dapat ditempuh pemilik rumah sewa apabila si

penyewa tidak mengosongkan rumah sementara masa sewa telah berakhir?

Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif,

yaitu dengan menelaah secara yuridis tentang hal-hal yang bersangkutpaut dengan kedua

permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini. Penelitian ini merupakan penelitian

normatif dengan menggunakan data kepustakaan, yaitu penelitian yang dilakukan dengan

mempelajari dan menelaah peraturan perundangan yang relevan dengan judul dan

menelusuri buku-buku atau literatur yang berhubungan dengan penelitian. Hasil

penelitian yang diperoleh penulis adalah Upaya hukum dalam pengembilan kepemilikan

rumah sewa yang ditinggalkan penyewa dalam keadaan masa sewa sudah berakhir seperti

berikut: bahwa untuk mengambil kembali hak kepemilikan terhadap rumah sewa dapat

menggunakan ketentuan Pasal 10 PP No. 44 Tahun 1994 dengan cara paksa dengan

dibantu aparat kepolisian atau pamong setempat setelah berbagai cara persuasif tidak

berhasil dilakukan dan tindakan hukum yang dapat dilakukan oleh pemilik rumah sewa

apabila penyewa tidak mengosongkan rumah yang disewanya meskipun waktu sewa telah

berakhir, yaitu pada dasarnya sewa menyewa masuk dalam ranah hukum perdata,

sehingga jika timbul masalah seperti di atas dapat mengajukan gugatan secara perdata

kepada pihak penyewa dengan gugatan perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad)

atau gugatan wanprestasi (ingkar janji atau cidera janji) ke pengadilan negeri setempat,

dengan gugatan agar si penyewa atau penghuni segera meninggalkan rumah atau

bangunan tersebut tanpa syarat apapun dan juga dapat disertai permintaan ganti rugi oleh

pemilik rumah.

Kata Kunci: Upaya Hukum, Pengembalian Hak, Sewa Rumah Tinggal

v

KATA PENGANTAR

Bismillahirrohmanirrohiim

Assalamu’alaikum Warohmatullahi Wabarokatuh

Alhamdulillah penulis senantiasa panjatkan ke hadirat Allah SWT. Karena

dengan limpahan rahmat dan karunia-Nya, sehingga penulisan skripsi dapat

diselesaikan dengan baik dan tepat waktu. Shalawat dan salam disampaikan

kepada Nabi Besar Muhammad SAW., di mana insya Allah kita semua sebagai

ummat muslim akan memperoleh safa’at Beliau di hari akhir nanti. Judul skripsi

ini adalah Upaya Hukum Pengambilan Kepemilikan Rumah Sewa Yang

Ditinggalkan Oleh Penyewa Dalam Keadaan Rumah Sewa Sudah Berakhir.

Penulisan skripsi ini dilakukan dalam rangka melengkapi salah satu

persyaratan untuk menempuh ujian Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Palembang. Penulis menyadari, bahwa dalam

penyusunan dan penulisan skripsi ini masih banyak kekurangan dan kesalahan

serta masih jauh dari sempurna, oleh karena itu saran dan kritik yang bersifat

membangun sangat diharapkan demi kesempurnaan penulisan skripsi ini. Dalam

kesempatan ini juga, saya dengan tulus menyampaikan terima kasih kepada semua

pihak yang telah banyak membantu, baik secara moril maupun materil, sehingga

penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini dengan baik dan tepat waktu.

Ucapan terima kasih ini disampaikan kepada yang terhormat:

1. Bapak Dr. H. Abid Djazuli, SE. MM., Rektor Universitas Muhammadiyah

Palembang;

2. Ibu Dr. Hj. Sri Suatmiati, SH. MHum, Dekan Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Palembang;

3. Ibu/Bapak Wakil Dekan I, II, III dan IV Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Palembang;

4. Bapak Dr. Muhammad Yahya Selma, SH.MH. sebagai Pembimbing

Akademik dan Pembimbing skripsi saya yang telah banyak berkontribusi,

baik moril maupum materiil, membimbing dan memberi arahan selama

vi

saya menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Palembang;

5. Seluruh Ibu-Ibu dan Bapak-Bapak Dosen serta suluruh Staf Karyawan

Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Palembang;

6. Segenap Keluargaku terutama Ayah dan Ibuku yang kusayangi dan selalu

hadir dalam do’aku, Kakak dan adikku tercinta dan sangat kusayangi yang

selama ini dengan tulus ikhlas memberikan semangat dan dorongan dalam

upayaku menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Palembang;

7. Terima kasih pula kepada teman-teman seperjuanganku, almamaterku dan

semua pihak yang tidak dapat kusebutkan namanya dalam kesempatan ini

yang telah banyak membantuku dalam menyelesaikan studi di Fakultas

Hukum Universitas Muhammadiyah Palembang selama ini. Terima Kasih

semuanya, semoga Allah Rabbul ‘Aaalamiin berkenan memberikan

balasan yang setimpal atas semua kebaikan kalian semua, aaamiin

Allahumma aaamiin. Semoga ilmu pengetahuan tetap bersinar dan

bermanfaat bagi kemaslahatan dan kesejahteraan ummat manusia.

Wabillahi Taufik Walhidayah.

Wassalamu’alaikum Warohmatullahi Wabarokatuh.

Palembang, Agustus 2019

Penulis,

Nina Nisa Bella

vii

DAFTAR ISI

HALAMAN PERSETUJUAN ....................................................................... i

HALAMAN MOTTO DAN PERSEMBAHAN ............................................ ii

KATA PENGANTAR ................................................................................... iii

HALAMAN ABSTRAK ................................................................................ v

DAFTAR ISI .................................................................................................. vi

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ....................................................................... 1

B. Permasalahan .......................................................................... 4

C. Tujuan Penelitian .................................................................... 4

D. Manfaat Penelitian .................................................................. 4

E. Definisi Konseptual ................................................................ 5

F. Metode Penelitian ................................................................... 7

G. Sistematika Penulisan ............................................................. 11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

A. Pengertian Perjanjian .............................................................. 12

B. Syarat Sahnya Perjanjian ........................................................ 15

C. Asas-Asas Dalam Hukum Perjanjian ..................................... 18

D. Wanprestasi Dalam Hukum Perjanjian .................................. 23

E. Perjanjian Sewa Menyewa ..................................................... 28

BAB III PEMBAHASAN

A. Upaya Hukum Pengambilan Kepemilikan Rumah Sewa

Yang Ditinggalkan Oleh Penyewa Dalam Keadaan Masa

Sewa Sudah Berakhir ............................................................ 38

B. Tindakan Hukum Yang Dapat Ditempuh Pemilik Rumah

Sewa Apabila Si Penyewa Tidak Mengosongkan Rumah

Sewa Sementara Masa Sewa Telah Berakhir ......................... 51

viii

BAB IV PENUTUP

A. Kesimpulan ............................................................................. 65

B. Saran ....................................................................................... 67

DAFTAR PUSTAKA

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang.

Kebutuhan akan tempat atau perumahan yang dapat dipergunakan untuk

berteduh atau tempat tinggal bagi manusia merupakan suatu kebutuhan yang

primer di samping kebutuhan sandang dan pangan. Pertambahan penduduk yang

sangat cepat terutama di kota-kota besar, masalah kekurangan perumahan menjadi

lebih parah lagi, sedangkan untuk membangun dengan cepat rumah-rumah baru

adalah merupakan satu-satunya jalan yang paling efektif, sebagaimana hal ini

belum secara merata dapat dibangun oleh pemerintah, karena melihat kebutuhan-

kebutuhan lainnya yang masih sangat perlu untuk diprioritaskan, belum lagi harga

rumah dan tanah yang semakin tinggi, sehingga tidak semua orang dapat

menjangkau untuk membeli rumah.1 Fenomena tersebut disikapi oleh para pemilik

modal yang mempunyai lebih dari satu rumah untuk melakukan investasi dengan

cara menyewakan kepada pihak lain yang membutuhkan rumah, sehingga

terjadilah sewa menyewa rumah di mana para pihak secara bersama-sama untuk

mendapatkan keuntungan. Di satu sisi pemilik rumah mempunyai keuntungan atas

investasi rumah dengan cara disewakan sedangkan pihak yang menyewa juga

memperoleh manfaat atas rumah yang mereka sewa, tentu saja dengan harga yang

1M. Gamal Rindarjono, 2015, Perkembangan Permukiman Kumuh Di Kota Semarang

Tahun 1980-2006, Fakultas Geografi UGM, Yogyakarta, hlm. 276

2

lebih murah dari pada mereka harus membeli rumah yang semakin hari harganya

semakin tinggi.2

Salah satu masalah yang dapat terjadi dalam masalah hubungan hukum

perjanjian sewa menyewa adalah apabila pemilik rumah tidak hendak

menyewakan lagi sementara si penyewa memaksakan kehendak untuk tetap

tinggal, atau telah habisnya masa sewa, namun si penyewa menolak untuk

meninggalkan rumah sewa. Dari segi hukum, perbuatan si penyewa yang menolak

untuk menolak untuk meninggalkan rumah sewa setelah berakhirnya masa sewa

adalah termasuk perbuatan wanprestasi atas perjanjian sewa menyewa dan atas

perbuatan wanprestasi tersebut biasanya upaya hukum yang dapat ditempuh ialah

dengan mengajukan gugatan perdata akibat wanprestasi ke pengadilan negeri.

Namun hal ini tentunya akan membutuhkan biaya yang banyak serta waktu yang

lama bagi pemilik rumah, pada hal sering kali jumlah nominal uang sewa rumah

tersebut belum tentu jumlahnya besar. 3 Sebagai pemilik rumah sewa, guna

mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan, sebaiknya orang (pihak terkait)

membuat kontrak sewa dengan jelas dan tegas. Cantumkan hak dan kewajiban

penyewa maupun pemilik rumah sewa dalam kontrak dan sertakan kondisi-

kondisi yang dapat membatalkan masa sewa, sehingga hak pemilik rumah sewa

maupun penyewa dapat terlindungi secara hukum.

Berikut ini penulis akan menunjukkan sebuah kasus perjanjian sewa

rumah tinggal di tempat kediaman penulis di alamat Jalan Melaburi Lorong

2Suharnoko, 2014, Hukum Perjanjian: Teori Dan Analisis Kasus, CV. Kencana, Jakarta,

hlm. 166 3Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, 2011, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, PT.

Raja Grafindo Persada, Jakarta, hlm. 34-35

3

Mangga I RT 24 Kelurahan Kenten Kecamatan Talang Kelapa Palembang.

Kronologis kasusnya sebagai berikut: A sebagai pemilik rumah sewa

menyewakan sebuah bangunan dalam bentuk rumah tinggal kepada B dengan

masa sewa selama 1 (satu) tahun. Perjanjian sewa rumah tersebut terjadi pada

tahun 2016 yang lalu, tepatnya masa sewa pada tanggal 26 April 2016 sesuai

dengan data pada kwitansi pembayaran uang sewa atas nama B. Semestinya

sebelum bulan April 2017 B harus menyatakan perpanjangan sewa untuk tahun

berikutnya. Namun sampai di bulan Agustus 2017 ternyata tidak ada lagi

konfirmasi dari B apakah mau memperpanjang masa sewanya dan setelah A

(sebagai pemilik rumah) mendatangi rumah sewanya ternyata rumah tersebut

sudah dalam keadaan terkunci dan menurut keterangan tetangga terdekat sudah

beberapa bulan ditinggalkan B tanpa memberi tahu ke mana pindahnya. Secara

otomatis per bulan April 2017 masa sewa berakhir dengan sendirinya, namun

persoalannya adalah rumah yang menjadi objek sewa tersebut dalam keadaan

terkunci sementara B dihubungi via telpon selulernya oleh A tidak terhubung.

Dalam hal ini A tidak dapat serta merta mengambil hak kepemilikan rumah

sewanya tanpa melalui mekanisme yang diperbolehkan oleh hukum.

Berdasarkan pada uraian tersebut, maka penulis ingin melakukan sebuah

penelitian skripsi dengan judul, yaitu: Upaya Hukum Pengambilan

Kepemilikan Rumah Sewa Yang Ditinggalkan Oleh Penyewa Dalam

Keadaan Rumah Sewa Sudah Berakhir.

4

B. Permasalahan.

1. Upaya hukum apa yang dapat dilakukan dalam pengambilan kepemilikan

rumah sewa yang ditinggalkan oleh penyewa dalam keadaan masa sewa

sudah berakhir?

2. Tindakan hukum apa yang dapat ditempuh pemilik rumah sewa apabila si

penyewa tidak mengosongkan rumah sementara masa sewa telah berakhir?

C. Ruang Lingkup Penelitian.

Penelitian tergolong ke dalam kelompok penelitian bidang hukum perdata

khususnya yang berhubungan dengan perjanjian sewa menyewa rumah tinggal

berdasarkan peraturan perundangan di Indonesia, yakni: Kitab Undang-Undang

Hukum Perdata (KUHPerdata), Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan Dan Kawasan Permukiman, Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994

tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik Dan Peraturan Pemerintah No.

14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Pemukiman.

Adapun contoh kasus perumahan yang akan dijadikan acuan dalam penelitian ini,

yaitu kasus perjanjian sewa rumah tinggal di tempat kediaman penulis di alamat

Jalan Melaburi Lorong Mangga I RT 24 Kelurahan Kenten Kecamatan Talang

Kelapa Palembang.

D. Tujuan dan Manfaat Penelitian.

Penelitian ini ditujukan untuk mengetahui, menggambarkan dan

menjelaskan berbagai ketentuan perundangan yang berkaitan dengan pokok

5

masalah skripsi ini, yaitu tentang cara atau upaya hukum pengambilan kembali

kepemilikan atas rumah sewa yang ditinggalkan oleh penyewa dalam keadaan

masa sewa sudah berakhir dan tindakan hukum yang dapat ditempuh pemilik

rumah sewa apabila si penyewa tidak mengosongkan rumah sewa sementara masa

sewa telah berakhir. Adapun kegunaan teoritis dari penelitian ini diharapkan dapat

menjadi bahan sumbangan pemikiran berupa ilmu pengetahuan bidang hukum

perjanjian sewa menyewa rumah atau perumahan. Manfaat praktisnya agar dapat

dipergunakan sebagai pedoman para pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa

menyewa rumah termasuk berguna bagi para pemerhati hukum, pembuat undang-

undang perumahan dan aparat penegak hukum yang terkait.

E. Kerangka Konseptual.

1. Pengertian upaya hukum menurut hukum perdata, yaitu suatu upaya

yang diberikan oleh undang-undang atau yang menurut hukum yang

berlaku bagi seseorang maupun badan hukum dalam hal tertentu untuk

memperoleh haknya yang dibenarkan oleh hukum atau tindakan hukum

dalam melawan putusan hakim sebagai suatu tempat bagi pihak-pihak

yang tidak puas atas adanya putusan hakim yang dianggap tidak

memenuhi rasa keadilan, tidaklah sesuai dengan apa yang diinginkan,

karena hakim itu juga seorang manusia yang bisa secara tidak sengaja

melakukan kesalahan yang dapat menimbulkan salah mengambil

keputusan atau memihak kepada salah satu pihak. Sedangkan pengertian

upaya hukum yang dimaksud dalam penelitian ini ialah tatacara atau

6

upaya menurut hukum yang dapat dapat ditempuh pihak pemilik rumah

sewa dalam pengambilan rumah sewa miliknya ketika ditinggalkan

penyewa sementara masa sewa rumah tersebut sudah berakhir.

2. Pengertian kata hak milik. Hak milik dirumuskan dalam ketentuan Pasal

570 KUHPerdata. Pasal 570 KUHPerdata menyatakan, bahwa: “Hak

milik adalah hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan

leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan

kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bersalahan dengan undang-undang atau

peraturan umum yang ditetapkan oleh suatu kekuasaan yang berhak

menetapkannya, dan tidak mengganggu hak-hak orang lain, kesemuanya

itu dengan tidak mengurangi kemungkinan akan pencabutan hak itu demi

kepentingan umum berdasar atas ketentuan undang-undang dan dengan

pembayaran ganti rugi”.

3. Pengertian sewa menyewa. Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia

pengertian sewa adalah pemakaian sesuatu dengan membayar uang,

sedangkan menyewa adalah, memakai (meminjam/menampung) dengan

membayar uang sewa. 4 Definisi yang diberikan oleh Pasal 1548

KUHPerdata, mengenai perjanjian sewa-menyewa. Sewa-menyewa

adalah “Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan

dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari

sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran

4Tim Penyusun Kamus, 1987, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta,

hlm. 656

7

suatu harga yang oleh pihak yang tersebut terakhir itu disanggupi

pembayarannya”.

4. Pengertian rumah sewa. Rumah sewa adalah bangunan yang berfungsi

sebagai rumah tinggal yang dipakai atau dimanfaatkan dengan

membayar uang sewa di mana di dalamnya ada persetujuan antara

pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa yang di mana pihak yang

m en yew ak an t ad i m en ye r a h k an b ar an g yan g h en d ak

d i s ew a k ep ad a p ihak p en yew a u n t u k dinikmati sepenuhnya

yang kemudian barang yang disewakan tadi dapat dipungut hasilnya

oleh pihak yang menyewakan dengan syarat pembayaran uang sewa oleh

pemakai kepada pemilik seperti kesepakatan yang sudah disetujui

sebelumnya.5

F. Metode Penelitian.

1. Jenis Penelitian.

Dalam penelitian ini tergolong ke dalam jenis penelitian yuridis normatif

(doktrinal), dengan mengkonsepsikan hukum sebagai kaidah norma yang

merupakan patokan prilaku manusia, dengan menekankan pada sumber data

sekunder.6 Data sekunder yang digunakan dalam penelitian ini dikumpulkan dari

sumber primer berupa perundang-undangan, 7 yakni: Kitab Undang-Undang

5 http://www.academia.edu/11319137/DEFINISI_RUMAH_SEWA. Diunduh pada

tanggal 22 April 2019 pukul 22.23 WIB 6 Amirudin & Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT. Radja

Grafindo Persada, Jakarta, hlm. 118. 7Ronny Hanitijo Soemitro, 1982, Metodologi Penelitian Hukum, PT. Ghalia Indonesia,

Jakarta, hlm. 72

8

Hukum Perdata (KUHPerdata), Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang

Perumahan Dan Kawasan Permukiman, Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994

tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, Peraturan Pemerintah No. 14

Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Pemukiman.

2. Metode pendekatan.

Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan yang berorientasi pada

kebijakan (policy-oriented approach). Namun karena sasaran utama dalam

penelitian ini pada masalah kebijakan legislatif, yaitu mengenai perundang-

undangan dalam menetapkan dan merumuskan aturan yang berkaitan dengan

perjanjian sewa menyewa, maka pendekatannya ditempuh lewat pendekatan

yuridis normatif yang bertumpu pada data sekunder dan ditunjang dengan

pendekatan yuridis historis. Pendekatan yuridis normatif digunakan untuk

mengetahui sejauh mana asas-asas hukum, sinkronisasi vertikal/horizontal, dan

sistemik hukum diterapkan, yang bertumpu pada data sekunder. Data sekunder

dalam bidang hukum dapat dibedakan menjadi tiga, yaitu bahan hukum primer,

bahan hukum sekunder, dan bahan hukum tersier.

3. Spesifikasi Penelitian.

Spesifikasi penelitian ini adalah deskriptif analitis. Dikatakan deskriptif,

karena penelitian ini diharapkan mampu memberikan gambaran secara rinci,

sistematis dan menyeluruh mengenai beberapa hal yang berhubungan dengan

perjanjian sewa menyewa sebagaimana diatur dalam Buku Ketiga KUHPerdata

dan peraturan perundangan tentang perumahan lainnya yang berkaitan dengan

sewa rumah tinggal. Berkaitan dengan ini, istilah analisis mengandung makna

9

mengelompokkan, menghubungkan, membandingkan dan memberi makna

perjanjian sewa rumah tempat tinggal.

Oleh karena penelitian ini termasuk penelitian hukum normatif, 8 maka

jenis data yang digunakan adalah data sekunder. Data sekunder yang diteliti

adalah sebagai berikut:

1) Bahan hukum primer, yaitu bahan hukum yang mengikat, meliputi:

a. Sumber-sumber hukum nasional yang berkaitan dengan mekanisme

pengambilan kembali hak milik rumah sewa di antaranya Buku Ketiga

KUHPerdata, Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan

Kawasan Pemukiman dan Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994

tentang Penghunian Rumah Yang Bukan Pemilik, Peraturan Pemerintah

No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan

Pemukiman dan lain-lain;

b. Peraturan perundang-undangan di Indonesia yang bersangkutpaut dengan

persoalan Perumahan khususnya sewa menyewa perumahan.

2) Bahan hukum sekunder, yaitu bahan yang memberikan penjelasan tentang

bahan hukum primer, antara lain berupa: Tulisan-tulisan atau pendapat para

pakar hukum.

3) Bahan hukum tersier yang memberikan penjelasan lebih mendalam mengenai

bahan hukum primer maupun bahan hukum sekunder antara lain: Ensiklopedia

Indonesia; Kamus Hukum; Kamus bahasa Inggris-Indonesia; dan berbagai

majalah maupun jurnal hukum dan situs internet.

8Soerjono Soekanto & Sri Mamudji, 1983, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan

Singkat, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hlm. 12-14

10

Pengelompokan bahan hukum tersebut sesuai dengan pendapat Sunaryati

Hartono,9 bahwa bahan hukum dibedakan antara bahan hukum primer, seperti

undang-undang, dan bahan hukum sekunder, misalnya makalah dan buku-buku

yang ditulis oleh para ahli, karangan berbagai panitia pembentukan hukum (law

reform organization) dan lain-lain.10

4. Teknik Pengumpulan Data.

Mengingat penelitian ini memusatkan perhatian pada data sekunder, maka

pengumpulan data ditempuh dengan melakukan penelitian kepustakaan dan studi

dokumen. Di dalam pengumpulan data, sebanyak mungkin data yang diperoleh

dan dikumpulkan diusahakan mengenai masalah-masalah yang berhubungan

dengan penelitian ini. Data atau sumber sekunder berupa undang-undang yang ada

hubungannya dengan pengaturan praktik sewa menyewa rumah tinggal.

5. Teknik Analisis Data.

Analisis dapat dirumuskan sebagai menguraikan atau menguraikan hal

yang akan diteliti ke dalam unsur-unsur yang lebih kecil dan sederhana.11 Bertolak

dari pengertian ini, maka erat kaitannya antara metode analisis dengan pendekatan

masalah. Penguraian sistematis terhadap gejala dan data yang diperoleh dalam

penelitian ini, pertama-tama disajikan sejauh mungkin dikemukakan secara

kuantitatif. Data-data yang diperoleh itu kemudian dianalisis secara kualitatif

normatif. Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara, yaitu: Penelitian

9 Sunaryati Hartono, 1994, Penelitian Hukum di Indonesia Pada Akhir Abad Ke-21,

Cetakan 2, Alumni, Bandung, hlm. 124 10Peter Mahmud Marzuki, 2009, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, hlm. 141-143, lihat

juga Ronny Hanitijo Soemitro, 1985, Metodologi Penelitian Hukum, Ghalia Indonesia, Jakarta,

hlm. 24-25. 11Sunaryati Hartono, Op.Cit, hlm. 140

11

kepustakaan (library research). Penelitian kepustakaan, yaitu data kepustakaan

yang diperoleh melalui penelitian kepustakaan yang bersumber dari peraturan

perundang-undangan, buku-buku, dokumen resmi, publikasi, dan hasil penelitian.

G. Sistematika Penulisan.

Sistematika penulisan terdiri dari empat bab, yaitu:

BAB I: Pendahuluan. Bab ini terdiri dari latar belakang, permasalahan, ruang

lingkup, tujuan dan kegunaan penelitian, kerangka konseptual,

metode penelitian, sistematika penulisan dan daftar pustaka.

BAB II: Tinjauan Pustaka. Pada bab ini disajikan tentang pengertian

perjanjian, Syarat sah perjanjian, asas-asas dalam hukum perjanjian,

hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian, wanprestasi dalam

perjanjian, pengaturan dalam perjanjian sewa menyewa.

BAB III: Pembahasan. Bab ini membahas mengenai upaya hukum dalam

pengembalian kepemilikan rumah sewa yang ditinggalkan penyewa

dan tindakan hukum yang dapat dilakukan oleh pemilik rumah sewa

apabila penyewa tidak mengosongkan rumah sewanya sementara

masa sewa sudah berakhir.

BAB IV: Penutup. Bab ini berisikan kesimpulan dan saran.

Daftar Pustaka.

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku-Buku Literatur.

Abdulkadir Muhammad, 1992, Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan

Perdagangan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung;

Abdul R. Saliman, 2004, Esensi Hukum Bisnis Indonesia, Kencana, Jakarta;

Amirudin & Zainal Asikin, 2004, Pengantar Metode Penelitian Hukum, PT.

Radja Grafindo Persada, Jakarta;

Andi Hamzah, 2006, Hukum Acara Perdata, Liberty, Yogyakarta;

Handri Raharjo, 2009, Hukum Perusahaan, Pustaka Yustisia, Yogyakarta;

J. Satrio, 2001, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Buku I,

PT. Citra Aditya Bakti, Bandung;

Kartini Muljadi & Gunawan Widjaja, 1991, Perikatan yang Lahir Dari

Perjanjian, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta;

Mariam Darus Badrulzaman, 1996, K.U.H.Perdata Buku III, Hukum Perikatan

Dengan Penjelasan, Alumni, Bandung;

M. Gamal Rindarjono, 2015, Perkembangan Permukiman Kumuh Di Kota

Semarang Tahun 1980-2006, Fakultas Geografi UGM, Yogyakarta;

Mohd. Syaufii Syamsuddin, 2005, Perjanjian-Perjanjian Dalam Hubungan

Industrial, Sarana Bhakti Persada, Jakarta;

M. Yahya Harahap, 2010, Hukum Acara Perdata, PT. Sinar Grafika, Jakarta;

Peter Mahmud Marzuki, 2009, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta;

Riduan Syahrani, 1992, Seluk-Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata, PT. Alumni,

Bandung;

Ronny Hanitijo Soemitro, 1985, Metodologi Penelitian Hukum, Ghalia Indonesia,

Jakarta;

R. Setiawan, 1987, Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya, Bina Cipta,

Bandung;

R. Subekti, 1970, Hukum Perjanjian, Cetakan Kedua, Pembimbing Masa, Jakarta;

-----------------, Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Intermasa, Jakarta;

-----------------, 1989, Pengantar Hukum Perdata, PT. Liberty, Yogyakarta;

R. Wirjono Prodjodikoro, 1999, Asas-asas Hukum Perjanjian, Sumur Bandung,

Bandung;

----------------, 1995, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu,

Sumur Bandung, Bandung;

Salim HS, 2003, Hukum Kontrak dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika,

Jakarta;

--------------- dkk, 2007, Perancangan Kontrak dan Memorandum of

Understanding (MoU), Sinar Grafika, Jakarta;

Soerjono Soekanto & Sri Mamudji, 1983, Penelitian Hukum Normatif, Suatu

Tinjauan Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta;

Sudikno Mertokusumo, 1985, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty,

Yogyakarta;

Suharnoko, 2014, Hukum Perjanjian: Teori dan Analisis Kasus, CV. Kencana,

Jakarta;

B. Peraturan perundangan.

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW);

Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan

Permukiman;

Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan

Pemilik;

Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan

Dan Kawasan Pemukiman.

C. Kamus, Karya Ilmiah dan Situs Internet.

Departemen Pendidikan Dan Kebudayaan RI, 1992, Kamus Besar Bahasa

Indonesia, Depdikbud RI, Jakarta;

Tim Penyusun Kamus, 1987, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi III, Cet.

Keempat, Balai Pustaka, Jakarta;

http://www.academia.edu/11319137/DEFINISI_RUMAH_SEWA. Diunduh pada

tanggal 22 April 2019 pukul 22.23 WIB

https://www.google.com/search?q=pengertian+hukum+positif&ie=utf-8&oe=utf-

8&client=firefox-b. Diunduh pada tanggal 24 April 2019 pada pukul

14.12 WIB.

http://radityowisnu.blogspot.com/2012/06/wanprestasi-dangantirugi.html, diakses

pada tanggal 28 Juli 2019, pukul 20.36 WIB.