1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan

mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta

kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan

dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat dan pemukiman

tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan semata-mata, tetapi lebih dari itu

merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan

untuk memasyarakatkan diri dan menampakkan jati dirinya.

Namun, tidak semua masyarakat tidak bisa dengan mudah membangun

rumah, diperlukan berbagai hal sehingga rumah itu bisa didirikan dan

ditempati. Seperti, tanah, kepemilikan, struktur bangunan, tes kelayakan dan

uji coba, perizinan pendirian bangunan. Banyak masyarakat yang tidak ingin

direpotkan dengan hal seperti itu, karena itu masyarakat yang ingin

membangun atau membeli rumah menempuh cara yang lebih efektif dan tidak

menyita banyak waktu, yaitu dengan cara membeli rumah sebuah agen rumah

atau perumahan yang biasa disebut dengan developer dan pembayarannya pun

bisa dilakukan dengan cara tunai ataupun kredit melalui sebuah lembaga

perbankan yang sudah ditunjuk.

2

Namun, sebelum memutuskan atau menyewa suatu properti yang menjadi

hunian impian, ada baiknya calon pembeli tidak terlalu cepat larut oleh buaian

janji-janji yang ditawarkan pengembang. Teliti dan cermati lebih dahulu apa

yang menjadi kebutuhan dan kemampuan finansial. Selain itu, urusan force

majeur mulai sekarang harus dijadikan pertimbangan penting dalam memilih

properti hunain masa depan19.

Salah satu perusahaan swasta yang bergerak dibidang pemasaran

pemurahan dan pemukiman adalah PT. Formula Land yang beralamat di

Graha Formula lantai 2 Jln. Dr. Soetomo 14 Yogyakarta yang membangun

sebuah kawasan hunian perumahan yang berlokasi di utara kota Yogyakarta

yang dinamakan dengan “Bale Agung Residence”. Di lahan seluas 3,5 ha telah

dibangun sekitar 60 unit rumah dengan tipe 320/260, 260/250, dan 240/240,

dengan perincian sebagai berikut:

1. Tipe 320/260 dinamakan dengan tipe Amartya;

2. Tipe 260/250 dinamakan dengan tipe Astaka;

3. Tipe 240-240 dinamakan dengan tipe Padantya.

Berbagai promosi dilakukan oleh pihak PT. Formula Land dalam

memperkenalkan Bale Agung Residence kepada calon pembeli yang berminat.

Dengan berbagai tipe rumah yang ditawarkan kepada calon pembeli untuk

19

Kumala Iman Dina, Cermati Kebutuhan Sebelum Memilih, terdapat dalam

www.kompas.com

3

memberikan pilihan kepada pembeli bentuk dan harga, sebab tidak seluruh

pembeli memiliki kebutuhan dan kemampuan financial yang sama.

Informasi dan seluk beluk tentang perumahan “Bale Agung Residence”

diberikan oleh PT. Formula Land selaku pengembang di kantor pemasaran

maupun ditempat-tempat promosi yang lain. Jika calon pembeli berminat,

pembeli bisa mendatangi kantor pemasaran PT. Formula Land untuk membeli

rumah yang ditawarkan. Jika antara pembeli dan developer sudah terjadi

kesepakatan mengenai rumah dan harga maka akan terjadi perjanjian jual beli.

Dari perjanjian yang dilakukan akan timbul hak dan kewajiban masing-

masing pihak dan dituangkan dalam akta perjanjian jual beli yang mengikat

bagi kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian. Pihak-pihak yang

mengadakan perjanjian diharuskan untuk melaksanakan kewajiban yang sudah

menjadi tanggungannya. Dan apabila salah satu pihak tidak dapat atau lalai

melaksanakan apa yang sudah menjadi kewajibannya, maka pihak yang lain

dapat menuntut atas kesalahannya.

Hak dan kewajiban penjual dan pembeli dituangkan dalam akta perjanjian

jual beli, yaitu:

1. Hak pembeli :

a. Memperoleh jaminan bahwa rumah yang dijual belikan bebas dari

tuntutan pihak lain;

4

b. Memperoleh jaminan tanggung jawab penuh atas pembangunan

rumah;

c. Memperoleh rumah yang sesuai dengan denah dan bestek yang

diinginkan;

d. Memperoleh fasilitas seperti jaringan listrik dan telepon;

e. Memperoleh garansi rumah selama 100 (seratus) hari.

2. Kewajiban pembeli :

Membayar harga rumah dan pelunasannya sesuai dengan

kesepakatan melalui sebuah bank yang ditunjuk.

3. Kewajiban penjual :

a. Bertanggung jawab penuh atas pembangunan rumah;

b. Menjamin kepada pembeli bahwa rumah yang diperjual

belikan bebas dari tuntutan pihak lain;

c. Menyediakan fasilitas jaringan listrik dan telepon;

d. Memberikan garansi rumah selama 100 (seratus) hari.

4. Hak penjual :

Menerima pembayaran uang sebagai tanda pembayaran yang

dilakukan oleh pembeli.

5

Dalam setiap perjanjian jual beli perumahan, hampir selalu dicantumkan

mengenai masa garansi dan cara penyelesaian apabila dalam

perkembangannya terjadi masalah dalam perjanjian maupun pembayaran

ataupun ketika pembeli sudah menempati rumah yang dibelinya dari

pengembang.

Kewajiban yang dilakukan oleh pembeli sudah dilakukan mengenai

pembayaran dan kesanggupan pelunasannya. Dan kewajiban penjual sudah

dilakukan sampai dengan tahap pembangunan rumah, namun ketika pembeli

akan menempati rumah yang siap dihuni ternyata rumah yang dijanjikan tidak

bisa digunakan selayaknya dikarenakan bangunan rumah mengalami

kecacatan tembok berlubang dan lantai dan konstruksi utama keropos.

Pembeli sebagai penghuni merasa kecewa dan mengadukan hal ini kepada

PT. Formula Land, namun hal tersebut seperti tidak mendapat respon positif

dari PT. Formula Land. Padahal pembeli sudah berupaya untuk melakukan

negosiasi dengan PT. Formula Land selaku developer. Atas sikap tersebut,

pembeli merasa dirugikan dalam hal pemberian garansi rumah seperti yang

sudah dituangkan dalam akta perjanjian jual beli yang sudah disepakati

bersama. Maka dalam hal ini, penjual dianggap melakukan wanprestasi

dengan tidak memenuhi kewajibannya dalam akta jual beli kesepekatan

bersama.

Dalam sebuah akta perjanjian jual beli, seorang penjual mempunyai

kewajiban utama untuk :

6

1. Menyerahkan kebendaan yang dijualnya kepada pembeli;

2. Bertanggung jawab atas cacat tersembunyi pada barang yang dijualnya

termasuk segala kerugian yang diderita oleh pembeli sehubungan dengan

tercapainya perjanjian jual beli sekadar itu telah dikeluarkan oleh pembeli.

Jika ternyata bahwa penjual telah mengetahui adanya cacat itu, ia

diwajibkan pula, selain tersebut diatas, untuk mengganti seluruh kerugian

yang ditimbulkan oleh cacat tersebut;

3. Memenuhi segala apa yang menjadi kewajibannya sesuai dengan

perjanjian, seperti janji-janji, jaminan-jaminan, dan sebagainya.20

Hal dikatakan wanprestasi adalah dalam hal menanggung kebendaan yang

menjadi tanggungannya berupa rumah yang dijual kepada pembeli, dalam

KUHPerdata telah diatur mengenai hal penanggungan barang yang dijual

kepada pembeli dan mengenai cacat tersembunyi dalam barang yang dijual

dalam Pasal 1474, Pasal 1491, Pasal 1494, Pasal 1495, pasal 1496, pasal 1504,

dan pasal 1509 KUHPerdata.

Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk meneliti dan

menyusunnya dalam bentuk skripsi dengan judul “TANGGUNG JAWAB

DEVELOPER TERHADAP PEMBELI DALAM PERJANJIAN JUAL

BELI RUMAH DI BALE AGUNG RESIDENCE YOGYAKARTA”.

20

Janus Sidabolok, Hukum Perlindungan Konsumen di Indonesia Dengan Pembahasan atas

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999, Ctk Pertama, PT. Citra Aditya Bakti, 2006, hlm. 102.

7

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah diatas, dapat diajukan rumusan

masalah sebagai berikut:

1. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pembeli dalam perjanjian jual

beli rumah yang dilakukan antara PT. Formula Land selaku penjual

dengan pembeli ?

2. Bagaimana penyelesaian sengketa wanprestasi yang dilakukan oleh

developer terhadap pembeli ?

C. Tujuan Penelitian

1. Untuk mengetahui tanggung jawab PT. Formula Land selaku penjual

terhadap pembeli Bale Agung Residence.

2. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi konsumen dalam hal

transaksi jual beli rumah.

3. Untuk mengetahui penyelesaian sengketa apabila terjadi wanprestasi.

8

D. Tinjauan Pustaka

1. Perjanjian

Pasal 1313 KUH Perdata mencoba memberikan definisi mengenai

perjanjian (dalam Undang-Undang disebut persetujuan) dengan mengatakan

bahwa :

“Suatu persetujuan adalah perbuatan dengan mana satu orang atau lebih

mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.

Perumusan sebagaimana diatas mengandung kritik dari para sarjana,

karena menganggap kata “perbuatan” memiliki definisi yang luas dan tidak

spesifik. Padahal di dalam suatu perjanjian, para pihak sudah mengerti akan

akibat dari perjanjian yang mereka lakukan dan mereka sengaja melakukan

tindakan tersebut untuk menimbulkan akibat hukumnya. Suatu tindakan yang

menimbulkan akibat hukum yang dikehendaki atau dianggap oleh Undang-

Undang dikehendaki disebut : tindakan hukum. Karenanya kata “perbuatan”

dalam Pasal 1313 KUHPerdata lebih tepat kalau diganti dengan kata “tindakan

hukum”21.

Pasal 1320 KUHPerdata memberikan patokan umum tentang bagaimana

suatu perjanjian lahir, di sana ditentukan perbuatan-perbuatan apa yang harus

dilakukan agar para pihak bisa secara sah melahirkan hak-hak dan kewajiban-

21

J. Satrio, Hukum Perjanjian (Perjanjian Pada Umumnya), Ctk. Pertama, PT. Citra Aditya

Bakti, Bandung, 1992, hlm. 20

9

kewajiban bagi mereka, syarat-syarat sahnya suatu perjanjian menurut Pasal

1320 KUHPerdata adalah :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu hal yang tertentu;

4. Suatu sebab yang halal.

Dalam dua syarat yang pertama menyangkut mengenai obyeknya dan jika

mengandung cacat pada dua syarat yang pertama, maka perjanjian yang

dilakukan dapat dibatalkan (vernietigbaar). Sedangkan dua syarat yang kedua

menyangkut mengenai subyeknya dan jika mengandung cacat, maka

perjanjian yang dilakukan batal demi hukum22. Dalam artian, sejak semula

tidak pernah ada perjanjian.

Pasal 1338 KUHPerdata menetapkan bahwa “segala perjanjian yang

dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang untuk mereka yang

membuatnya”. Hal ini dimaksudkan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah

mengikat bagi kedua belah pihak. Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali,

kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak atau berdasarkan alasan-alasan

yang ditetapkan oleh Undang-Undang.

22

Ibid

10

Pasal 1338 KUHPerdata juga menetapkan bahwa semua perjanjian harus

dilaksanakan dengan itikad baik, hal ini berarti bahwa cara menjalankan suatu

perjanjian tidak boleh bertentangan dengan kepatutan dan keadilan23.

Dalam suatu perjanjian ada unsur-unsur yang ada di dalam setiap

perjanjian, yaitu :

1. Unsur essensialia

Unsur perjanjian yang selalu harus ada di dalam suatu perjanjian,

dimana tanpa adanya unsur tersebut, perjanjian tidak mungkin ada

Contohnya : dalam perjanjian jual beli, harga dan barang yang

disepakati kedua belah pihak harus ada.

2. Unsur naturalia

Unsur perjanjian yang oleh Undang-Undang diatur, tetapi yang oleh

para pihak dapt disingkirkan atau diganti. Di sini unsur tersebut oleh

Undang-Undang diatur dengan hukum yang mengatur/ menambah

(regeland/ aanvullend recht).

Contohnya : kewajiban penjual untuk menanggung biaya penyerahan

dan untuk menjamin dapat disimpangi oleh kedua belah pihak.

23

Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Ctk. 25, PT. Intermasa, Jakarta, 1993, hlm.139

11

3. Unsur accidentalia

Unsur perjanjian yang ditambahkan oleh para pihak, Undang-Undang

sendiri tidak mengatur tentang hal tersebut.

Contohnya : dalam suatu perjanjian jual beli, benda-benda pelengkap

tertentu bisa dikecualikan.24

Dalam perjanjian dikenal adanya asas-asas hukum yang harus selalu

diperhatikan oleh para pihak yang terlibat dalam suatu perjanjian. Asas hukum

tidak berwujud peraturan konkrit, tetapi asas hukum merupakan pikiran dasar

yang bersifat abstrak yang terdaoat di dalam peraturan yang konkrit.

Asas-asas hukum yang berkaitan erat dengan perjanjian tersebut adalah

sebagai berikut :

1. Asas konsesualisme

Asas ini menjelaskan bahwa suatu perjanjian dianggap telah terjadi

dengan adanya kata sepakat yang bebas dari para pihak yang membuatnya.

Sepakat dari para pihak maksudnya adalah mengenai isi atau pokok dari

perjanjian. Adanya asas ini dapat kita lihat dalam ketentuan Pasal 1320

KUHPerdata yang mengatur mengenai syarat sahnya perjanjian, dimana

salah satu syaratnya menyebutkan “sepakat mereka yang mengikatkan

dirinya”.

24

J. Satrio, op. cit, hlm. 58

12

2. Asas kebebasan berkontrak

Asas kebebasan berkontrak adalah asas yang berkaitan dengan isi,

bentuk, dan jenis perjanjian. Namun, bukan berarti bebas yang sebebas-

bebasnya. Bebas menurut asas ini adalah bebas dalam batasannya yang

tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kesusilaan, dan

ketertiban umum.

3. Asas Pacta Sun Servanda

Asas ini berkaitan dengan akibat dari suatu perjanjian. Dalam asas

ini terkandung pengertian bahwa para pihak dalam perjanjian wajib untuk

menaati serta melaksanakan isi perjanjian. Pasal 1338 Ayat (1)

KUHPerdata menentukan bahwa : “Semua perjanjian yang dibuat secara

sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”.

4. Asas Itikad baik

Asas iktikad baik adalah asas yang berkaitan dengan pelaksanaan

perjanjian. Pengaturan asas ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1338 Ayat

(3) KUHPerdata yang menyebutkan bahwa : “Suatu perjanjian harus

dilaksanakan dengan itikad baik”.

2. Perjanjian Jual Beli

Pasal 1457 KUHPerdata merumuskan jual beli sebagai suatu persetujuan

dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu

kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

13

Berdasarkan rumusan tersebut dapat dilihat bahwa jual beli merupakan suatu

bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban untuk menyerahkan sesuatu.

Jual beli memiliki dua sisi hukum, yaitu hukum kebendaan dan hukum

perikatan. Karena pada sisi hukum kebendaan, jual beli melahirkan hak bagi

kedua belah pihak atas tagihan, yang berupa penyerahan suatu kebendaan pada

satu pihak dan pembayaran harga jual pada pihak lainnya. Sedangkan pada sisi

perikatan, jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan

kewajiban dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dana

penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual25.

Seperti disebutkan dalam rumusan Pasal 1457 KUHPerdata tentang jual

beli, dapat diketahui bahwa jual beli melahirkan kewajiban secara timbal balik

kepada para pihak yang membuat perjanjian. Dari sisi penjual, diwajibkan

untuk menyerahkan suatu kebendaan dan dari sisi pembeli, pembeli

diwajibkan untuk membayar harga pembelian kebendaan tersebut, yang juga

dalam perikatan untuk memberikan sesuatu, dalam hal ini berupa uang

pembayaran.

Jual beli adalah perjanjian konsensuil, hal ini dapat kita temukan dalam

rumusan Pasal 1458 KUHPerdata yang berbunyi :

“ Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika

setelahnya orang-orang ini mencapai kesepakatan tentang kebendaan tersebut

25

Gunawan Widjaja dan Kartini Muljadi, Jual Beli, Ctk. Pertama, PT. RajaGrafindo Persada,

Jakarta, 2003, hlm. 7

14

dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya

belum dibayar”.

Secara sederhana dapat dikatakan bahwa pada dasarnya setiap

penerimaan, yang diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, yang

diwujudkan dalam bentuk pernyataan penerimaan, baik yang dilakukan secara

lisan, maupun yang tertulis, menunjukkan saat lahirnya perjanjian26.

Pasal 23, Pasal 24, dan Pasal 26 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992

tentang Perumahan dan Pemukiman mengatur mengenai kewajiban badan

usaha di bidang pembangunan perumahan, sebagai berikut :

Pasal 23 :

Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh badan usaha di dibidang

pembangunan perumahan dilakukan hanya di kawasan siap bangun atau di

lingkungan siap bangun yang berdiri sendiri.

Pasal 24 :

Dalam membangun lingkungan siap bangun selain memenuhi ketentuan

pada pasal 7, badan usaha di bidang pembangunan perumahan wajib:

a. Melakukan pematangan tanah, penataan penggunaan tanah, penataan

pengusahaan tanah, dan penataan pemilikan tanah dalam rangka

penyediaan kaveling tanah matang;

26

Ibid

15

b. Membangun jaringan prasarana lingkungan mendahului kegiatan

pembangunan rumah, memelihara dan mengelolanya sampai dengan

pengesahan dan penyerahannya kepada pemerintah daerah;

c. Mengkoordinasikan penyelenggaraan penyediaan utilitas umum;

d. Membangun masyarakat pemilik tanah yang tidak berkepentingan

melepaskan hak atas tanah di dalam atau di sekitarnya dalam

melakukan konsolidasi tanah;

e. Melakukan penghijauan lingkungan;

f. Menyediakan tanah untuk sarana lingkungan;

g. Membangun rumah.

Pasal 26 :

a. Badan usaha di bidang pembanguna yang membangun lingkungan siap

bangun dilarang menjual kaveling tanah matang tanpa rumah;

b. Dengan memperhatikan ketentuan pasal 24, sesuai dengan kebutuhan

setempat, badan usaha di bidang pembangunan perumahan yang

membangun lingkungan siap bangun dapat menjual kaveling tanah

matang ukuran kecil dan sedang tanpa rumah;

16

c. Kaveling tanah matang ukuran kecil, sedang, menengah, dan besar

hasil upaya konsolidasi tanah milik masyarakat dapat diperjualbelikan

tanpa rumah.27

Apabila seorang penjual melanggar salah satu kewajiban-kewajiban yang

tegas atau diam-diam berdasarkan perjanjian, pembeli boleh menggunakan

upaya hukum sebagai berikut :

1. Ganti rugi karena melanggar perjanjian

Ganti rugi selalu dapat dituntut sebagai hak walaupun apabila tidak ada

kerugian nayata yang telah terjadi. Ukuran ganti rugi dan persoalan

jauhnya sama dengan yang terdapat dalam perjanjian pada umumnya.

Ketentuan-ketentuan dasar yang menyatakan bahwa aturan ganti rugi

adalah kerugian yang diramalkan sebagai akibat langsung dan sebenarnya

dalam peristiwa biasa, dari pelanggaran perjanjian yang dilakukan oleh

penjual.

2. Hak untuk menolak barang-barang dan mengakhiri perjanjian

Apabila syarat yang dilanggar oleh penjual itu adalah syarat pokok,

pembeli mempunyai hak untuk menolak barang-barang itu dan

memperlakukan perjanjian itu sebagai dilepaskan28.

27

A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman dan

Undang-Undang Rumah Susun, Ctk. I, Mandar Maju, Bandung, 1997, hlm. 61-63

28

Abdulkadir Muhammad, Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1980, hlm.252

17

3. Wanprestasi

Seseorang yang tidak memenuhi prestasinya yang merupakan

kewajibannya di dalam suatu perjanjian, disebut sebagai melakukan

“wanprestasi”, seseorang dikatakan melakukan wanprestasi apabila ia :

1. Tidak memenuhi kewajibannya;

2. Terlambat memenuhi kewajibannya;

3. Memenuhi tetapi tidak seperti yang dijanjikannya.

Seorang yang wanprestasi dapat dituntut dengan berbagai macam

kemungkinan, diantaranya adalah:

1. Dapat meminta pelaksanaan perjanjian, meskipun perjanjian ini sudah

terlambat;

2. Dapat meminta penggantian kerugian saja, yaitu kerugian yang

dideritanya, karena perjanjian tidak atau terlambat dilaksanakan, atau

tidak dilaksanakan sebagaimana mestinya;

3. Dapat menuntut pelaksanaan perjanjian disertai dengan penggantian

kerugian yang diderita olehnya sebagai akibat terlambatnya

pelaksanaan perjanjian;

4. Dalam suatu hal yang melibatkan perjanjian timbal balik, kelalaian

salah satu pihak memberikan hak kepada phak yang lain untuk

18

meminta pada hakim supaya perjanjian dibatalkan, disertai dengan

permintaan penggantian kerugian.

Penggantian kerugian dapat dituntut menurut Pasal 1243 KUHPerdata

berupa:

1. Kosten, yaitu biaya yang sungguh-sungguh dikeluarkan;

2. Schaden, yaitu kerugian yang sungguh-sungguh menimpa harta

bendanya;

3. Interessen, yaitu keuntungan yang akan diperoleh seandainya debitur

tidak lalai29.

Untuk menentukan besarnya jumlah ganti rugi. Undang-undang

memberikan beberapa pedoman, yaitu besarnya jumlah ganti rugi itu

ditentukan sendiri oleh undang-undang, misalnya pasal 1250 KUHPerdata

antara lain mengatakan bahwa:

“dalam tiap-tiap perikatan yang semata-mata berhubungan dengan

pembayaran sejumlah uang, penggantian biaya, rugi, dan bunga sekadar

disebabkan karena terlambatnya pelaksanaan oleh undang-undang, dengan

tidak mengurangi peraturan-peraturan undang-undang khusus”.30

29

Subekti, op. cit., hlm. 147

30

Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan Dalam Rangka Memperingati

Memasuki Masa Purna Bakti Usia 70 Tahun, Ctk. Pertama, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,

2001, hlm. 24

19

4. Perlindungan Hukum

Konsumen sebagai pemakai manfaat barang dan/atau jasa berhak

mendapatkan perlindungan dari bahaya yang mungkin timbul akibat dari

pemakaian barang dan/atau jasa tersebut. Saat ini hubungan yang sering terjadi

antara pelaku usaha dengan konsumen hanya sekedar kesepakatan lisan

mengenai harga dan barang dan/atau jasa, tanpa diikuti atau ditindaklanjuti

dengan suatu bentuk perjanjian tertulis yang ditandatangani oleh para pihak

yang bersangkutan31. Pasal 5 Undang-Undang Perlindungan Konsumen

mengatur tentang masalah kenyamanan, keamanan, dan keselamatan

konsumen merupakan hal yang paling pokok dan utama dalam perlindungan

konsumen.

Saat ini perjanjian yang sering dilakukan oleh para pihak adalah

“perjanjian baku” yaitu, perjanjian ataupun klausula tersebut tidak bisa dan

tidak dapat dinegosiasikan atau ditawar pihak lainnya. Perjanjian baku ini

cenderung merugikan “pihak yang kurang dominan”. Secara sederhana,

perjanjian baku mempunyai ciri-ciri sebagai berikut :

1. Perjanjian dibuat secara sepihak oleh produsen yang posisinya relative

lebih kuat dari konsumen;

2. Konsumen sama sekali tidak dilibatkan dalam menentukan isi perjanjian;

3. Dibuat dalam bentuk tertulis dan massal;

31

Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Hukum Tentang Perlindungan Konsumen, Ctk Kedua,

Gramedia Pustaka, Jakarta, 2001, hlm.25

20

4. Konsumen terpaksa menerima isi perjanjian karena didorong oleh

kebutuhan.

Pihak produsen beralasan, selain praktis dan efisien, penerapan perjanjian

baku dalam praktek perdagangan sehari-hari, juga masih dalam koridor

perundang-undangan yang ada. Justifikasi yang dipakai produsen adalah Pasal

1338 KUHPerdata tentang asas kebebasan berkontrak.32

Perjanjian yang dilakukan oleh para pihak seharusnya bisa seimbang bagi

kedua belah pihak, namun sering kali konsumen merasa dirugikan akibat dari

penggunaan barang dan/atau jasa yang dikonsumsi dan ketika diminta

pertanggung jawaban kepada pihak penjual, sering merasa dikecewakan.

Sebagai konsekuensi hukum dari pelarangan yang diberikan oleh

Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan sifat perdata dari hubungan

hukum antara pelaku usaha dan konsumen, maka demi hukum, setiap

pelanggaran yang dilakukan oleh pelaku usaha yang merugikan konsumen

memberikan hak kepada konsumen yang dirugikan tersebut untuk meminta

pertanggung jawaban dari pelaku usaha yang dirugikannya, serta menuntut

ganti rugi atas kerugian yang diderita oleh konsumen33.

Untuk membuktikan kesalahan yang dilakukan oleh pelaku usaha, maka

konsumen harus dapat membuktikan kesalahan bahwa :

32

Sudaryatmoko, Hukum dan Advokasi Konsumen, Ctk II, PT. Citra Aditya Bakti Bandung,

1999, hlm. 93

33

Ibid

21

1. Konsumen secara aktual telah mengalami kerugian;

2. Konsumen juga harus dapat membuktikan bahwa kerugian tersebut

terjadi sebagai akibat dari penggunaan, pemanfaatan, atau pemakaian

barang dan/atau jasa tertentu yang tidak layak;

3. Bahwa ketidak layakan dari penggunaan, pemanfaatan, atau

pemakaian dari barang dan/atau jasa tersebut merupakan tanggung

jawab dari pelaku usaha tertentu;

4. Konsumen tidak “berkontribusi” secara langsung atau tidak langsung

atas kerugian yang dideritanya tersebut34.

E. Metode Penelitian

Dalam penelitian, penulis menggunakan metode hukum empiris, dengan

perincian sebagai berikut :

1. Obyek penelitian

Obyek penelitian dalam penulisan ini adalah perlindungan hukum pembeli

dalam perjanjian jual beli rumah di Bale Agung Residence Yogyakarta.

2. Subyek penelitian

a. Staff PT. Formula Land.

b. Pembeli.

34

Ibid

22

3. Sumber data

Sumber data penelitian dalam penulisan ini adalah :

a. Data primer

Wawancara dengan subyek penelitian dengan cara wawancara tertutup.

b. Data sekunder

Data yang dikumpulkan melalui studi kepustakaan dan beberapa dokumen

yang terkait dengan penelitian.

4. Teknik pengumpulan data

a. Data primer :

Wawancara, yang dapat berupa wawancara tertutup

b. Data sekunder :

1) Studi kepustakaan, yaitu dengan menelusuri dan mengkaji berbagai

peraturan perundang-undangan dan literatur yang berhubungan

dengan masalah penelitian.

2) Studi dokumen, yaitu dengan mencari, menemukan dan mengkaji

berbagai dokumen yang berhubungan dengan masalah penelitian.

5. Metode pendekatan

Metode pendekatan yang digunakan oleh penulis dalam memahami dan

mendekati obyek penelitian adalah metode yuridis normative, yaitu metode

23

yang digunakan untuk melihat permasalahan berdasarkan hukum tertulis dan

hukum tidak tertulis.

6. Analisis data

Analisis data dalam penelitian ini dianalisis menggunakan metode analisis

data kualitatif, yaitu analisis yang didasarkan pada pengumpulan data yang

diperoleh dilapangan kemudian ditunjang data-data kepustakaan kemudian

diambil kesimpulan untuk menjawab permasalahan penelitian.