webekper.files.wordpress.com · Web viewLANGKAH-LANGKAH ANALISIS KRITERIA INVESTASI Penganalisisan...

Kriteria Penilaian Investasi

bab 3kriteria penilaian investasi

2.1 ANALISIS KRITERIA INVESTASIPerhitungan kriteria investasi adalah untuk mengetahui sejauh mana gagasan usaha

(proyek) yang direncanakan dapat memberikan manfaat (benefit), baik dilihat dari financial benefit maupuan social benefit. Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis proyek (Ibrahim, 2003).

Kriteria investasi yang digunakan dalam analisis antara lain:

1. Net Present Value (NPV)Net present value adalah kriteria investasi yang banyak digunakan dalam mengukur

apakah suatu proyek feasible atau tidak. Perhitungan NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital (SOCC) sebagai discount factor. Bentuk formulasi rumus NPV adalah:

atau

Keterangan:

NB : net benefit = benefit – cost : cost yang telah di-discount

C : biaya investasi + biaya operasi i : discount factor

: benefit yang telah di-discount n : tahun (waktu)

Kriteria pengambilan keputusan:a. Apabila hasil perhitungan NPV > 0 (nol), menunjukkan usaha/proyek tersebut feasible

untuk dilaksanakan.b. Apabila hasil perhitungan NPV < 0 (nol), menunjukkan usaha/proyek tidak layak untuk

dilaksanakan.c. Apabila hasil perhitungan NPV = 0 (nol), menunjukkan proyek tersebut berada dalam

keadaan Break Even Point (BEP) dimana TR = TC dalam bentuk present value.

2. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)Net benefit cost ratio merupakan perbandingan antara net benefit yang telah di

discount positif (+) dengan net benefit yang telah di discount negatif (-) dengan rumus:


Keterangan:NB(+) : net benefit (+)NB(-) : net benefit (-)

Kriteria pengambilan keputusan:a. Jika nilai Net B/C > 1, menunjukkan proyek tersebut layak untuk dikerjakanb. Jika nilai Net B/C < 1, menunjukkanproyek tidak layak untuk dikerjakan.c. Jika nilai Net B/C = 1, menunjukkan cash in flow dengan cash out flow dalam present

value disebut dengan Break Even Point (BEP) yaitu TR = TC.

3. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah di-discount dengan

cost secara keseluruhan yang telah di-discount. Adapun bentuk formulanya adalah:

Keterangan:PV (B) : present value (benefit)PV (C) : present value (cost)

Kriteria pengambilan keputusan:a. Gross B/C > 1, menunjukkan bahwa bisnis tersebut layak untuk dilanjutkan (feasible).b. Gross B/C < 1, menunjukkan bahwa bisnis tersebut tidak layak untuk dilanjutkan (not

feasible).c. Gross B/C = 1, menunjukkan bisnis yang dikerjakan berada dalam keadaan BEP (Break

Event Point)

4. Internal Rate of Return (IRR)Internal Rate of Return adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan net

present value sama dengan 0 (nol), untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung nilai NPV1 dan nilai NPV2 dengan cara coba-coba. Apabila nilai NPV1 telah menunjukkan angka positif maka discount factor yang kedua harus lebih besar dari SOCC (discount factor) dan sebaliknya apabila NPV1 menunjukkan angka negatif maka discount factor yang kedua berada dibawah SOCC (discount factor).

Keterangan : i1 : tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1

i2 : tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2

Kriteria pengambilan keputusan:a. Jika IRR > discount factor artinya proyek tersebut layak


b. Jika IRR < discount factor artinya proyek tersebut tidak layakc. Jika IRR = discount factor artinya proyek tersebut berada dalam keadaan BEP5. Profitability Ratio (PR)

Profitability Ratio (PR) merupakan suatu jenis perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dibanding dengan jumlah investasi. Nilai dari setiap variabel dalam bentuk present value atau nilai yang telah di-discount dengan discount factor dari SOCC yang berlaku dalam masyarakat. Adapun bentuk formulasi rumusnya adalah sebagai berikut:

Kriteria pengambilan keputusan:a. Jika nilai PR > 1, menunjukkan proyek tersebut layak untuk dikerjakanb. Jika nilai PR < 1, menunjukkanproyek tidak layak untuk dikerjakan.c. Jika nilai PR = 1, menunjukkan cash in flow dengan cash out flow dalam present value

disebut dengan break even point (BEP) yaitu TR = TC.

6. Payback Period (PP)Payback Period (PP) adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus

penerimaan (cash in flow) secara komulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value. Analisis Payback Period dalam studi kelayakan digunakan untuk mengetahui berapa lama usaha/proyek yang dikerjakan baru dapat mengembalikan investasi. Semakin cepat pengembalian biaya investasi proyek, maka semakin baik proyek tersebut karena semakin lancar perputaran modalnya. Perangkat untu mengukur Paybacks Periods di antaranya:1. Net Benefit Komulatif2. Net Benefit rata-rata setiap tahunRumus mencari Payback Periods adalah :

PP = Investasi / Net Benefit rata-rata tiap tahun

2.2 ANALISIS SENSITIVITASApabila akan merencanakan suatu proyek, semua biaya yang akan dikeluarkan dan

benefit yang akan diperoleh tiap tahun, semuanya diperkirakan berdasarkan data yang diperoleh dari proyek yang sudah ada atau dari teori yang berhubungan dengan proyek yang direncanakan. Dengan demikian mungkin saja terjadi kekeliruan atau ketidaktepatan perkiraan biaya dan benefit yang telah disusun. Ketidaktepatan perkiraan itu diantaranya :

a. Terjadi kenaikan biaya, terutama biaya operasionalnya.b. Dengan adanya proyek, produk meningkat yang memungkinkan untuk turunnya harga

produk, sehingga akan menurunkan benefit.c. Mundurnya waktu berproduksi sehingga menurunkan benefit.

Mengatasi hal-hal tersebut di atas diperlukan adanya analisis kepekaan (sensitivitas analisis). Banyaknya analisis kepekaan yang akan dibuat tergantung dari asumsi yang ditentukan. Sebagai contoh mengenai asumsi yang sering digunakan adalah:


a. Seandainya biaya naik 10 % dari perkiraan semula, sedangkan keadaan benefit tetap.b. Seandanya biaya tetap tetapi benefit turun sebesar 10%.c. Mundurnya waktu berproduksi sehingga menurunkan benefit.

Seandainya asumsi yang dibuat tiga, berarti analisis kepekaan yang dibuat sebanyak tiga analisis, apabila hasil analisis itu ternyata proyek ini masih layak untuk diusahakan, dengan demikian adanya analisa kepekaan akan menambah kepercayaan atas proyek yang akan diusahakan.

Tabel 2.2 Kriteria pengambilan keputusan :

No. Teknik Analisis

Hasil Perhitunga

n

Kriteria Penilaian

Rekomendasi

1 NPV 0 layak Diusahakan/ dilanjutkan2 Net B/C 1 layak Diusahakan/ dilanjutkan3 IRR 1 layak Diusahakan/ dilanjutkan4 Gross B/C 1 layak Diusahakan/ dilanjutkan5 PR 1 layak Diusahakan/ dilanjutkan

LANGKAH-LANGKAH ANALISIS KRITERIA INVESTASIPenganalisisan kelayakan suatu usaha dapat dilakukan dengan program Microsoft

Excel. Dengan memanfaatkan kelebihan program ini pekerjaan analisis kelayakan suatu usaha akan menjadi mudah. Analisis kelayakan usaha dengan memanfaatkan program Excel dapat dikelompokkan menjadi enam langkah, yaitu sebagai berikut:.

A. Memasukkan DataLangkah awal yang dilakukan dalam analisis kelayakan usaha dengan Microsoft

Excel adalah memasukkan data-data awal yang diperlukan. Data-data tersebut berhubungan dengan data kurun waktu (dalam tahun), benefit (per tahun), dan cost (per tahun).

Tabel 2.1 Data Awal Analisis Kelayakan Suatu UsahaTahun Benefit Cost

1 2 30 0 95

1 6 332 20 22

3 25 124 32 135 60 136 68 177 70 198 70 209 65 28

10 60 30

B. Langkah Perhitungan I

5

Data dari tahun ke 0 (nol) hingga tahun ke 10 (sepuluh)

Setelah langkah awal dilaksanakan, kita dapat memulai perhitungan yang pertama.

Dalam perhitungan pertama ini akan diterapkan secara langsung fungsi-fungsi formula

yang dimiliki program Excel dengan tanpa menghitung satu per satu terlebih dahulu.

6

Tabel 2.2 Hasil Perhitungan Pertama

Tahun Benefit Cost Net Benefit DF 10% NPV 10% PV (B)PV(C)

(2 – 3) =1/(1+10%)Kolom1 (4 x 5) (2 x 5) ( 3 x 5)1 2 3 4 5 6 7 80 0 95 -95 1 -95 0 95

1 6 33 -27 0,909091 -24,54545 5,4545455 302 20 22 -2 0,826446 -1,652893 16,528926 18,1818183 25 12 13 0,751315 9,7670924 18,78287 9,01577764 32 13 19 0,683013 12,977256 21,856431 8,87917495 60 13 47 0,620921 29,183302 37,255279 8,07197726 68 17 51 0,564474 28,78817 38,384227 9,59605687 70 19 51 0,513158 26,171064 35,921068 9,75000428 70 20 50 0,466507 23,325369 32,655517 9,33014769 65 28 37 0,424098 15,691612 27,566345 11,874733

10 60 30 30 0,385543 11,566299 23,132597 11,566299

JumlahA B C D E

Rata-rata

Keterangan:A : Net Benefit = Benefit – Cost

(Kolom 2 – Kolom 3)B : DF 10% = 1/(1+10%)Tahun

C : Net Present Value (10%) = Net Benefit x DF 10% (Kolom 4 x Kolom 5)

7

Persamaan

No Kolom

D :Present Value Benefit = Benefit x DF 10% (Kolom 2 x Kolom 5)

E :Present Value Cost = Cost x DF 10% (Kolom 3 x Kolom 5)

8

Tabel 2.3 Perhitungan Discon Factor 10% Tahun ke-0 sampaike-10Tahun Benefit Cost Net Benefit DF 10%

(2 - 3) =1/(1+10%)Kolom1

1 2 3 4 50 0 95 -95 =1/(1+0,1)Â41 6 33 -27 =1/(1+0,1)Â5

2 20 22 -2 =1/(1+0,1)Â63 25 12 13 =1/(1+0,1)Â74 32 13 19 =1/(1+0,1)Â85 60 13 47 =1/(1+0,1)Â96 68 17 51 =1/(1+0,1)Â107 70 19 51 =1/(1+0,1)Â11

8 70 20 50 =1/(1+0,1)Â129 65 28 37 =1/(1+0,1)Â13

10 60 30 30 =1/(1+0,1)Â14

Setelah itu, dapat dilakukan perhitungan PV (B) dan PV (C) seperti tabel dibawah

ini:

Tabel 2.4 Perhitungan NPV 10%, PV(B) dan PV(C) Tahun ke-0 sampai ke-10DF 10% NPV 10% PV (B) PV(C)

=1/(1+10%)Kolom1 (4 x 5) (2 x 5) ( 3 x 5)5 6 7 8

=1/(1+0,1)Â4 =D4*E4 =B4*E4 =C4*E4=1/(1+0,1)Â5 =D5*E5 =B5*E5 =C5*E5=1/(1+0,1)Â6 =D6*E6 =B6*E6 =C6*E6=1/(1+0,1)Â7 =D7*E7 =B7*E7 =C7*E7=1/(1+0,1)Â8 =D8*E8 =B8*E8 =C8*E8=1/(1+0,1)Â9 =D9*E9 =B9*E9 =C9*E9

=1/(1+0,1)Â10 =D10*E10 =B10*E10 =C10*E10=1/(1+0,1)Â11 =D11*E11 =B11*E11 =C11*E11=1/(1+0,1)Â12 =D12*E12 =B12*E12 =C12*E12=1/(1+0,1)Â13 =D13*E13 =B13*E13 =C13*E13=1/(1+0,1)Â14 =D14*E14 =B14*E14 =C14*E14

9

Persamaan

Rumus yang dituliskan untuk tahun ke nol hingga tahun ke sepuluh

C. Langkah Perhitungan II

Langkah selanjutnya adalah langkah perhitungan II, yaitu menghitung DF

13%, NPV 13%, DF 15%, NPV 15%, total setiap DF serta rata-rata setiap DF.

Seperti pada perhitungan pertama, untuk mendapatkan nilai-nilainya kita tidak

perlu melakukan perhitungan terlebih dahulu, yaitu cukup memasukkan rumus-

rumus perhitungan yang digunakan.

10

Tabel 2.5 Lanjutan Perhitungan

Tahun Benefit Cost Net Benefit DF 13% NPV 13% DF 15% NPV 15%(2 - 3) (4 x 9) ( 4 x 11)

1 2 3 4 9 10 11 120 95 -95 =1/(1+0,13)Â4 =D4*I4 =1/(1+0,15)Â4 =D4*L41 6 33 -27 =1/(1+0,13)Â5 =D4*I5 =1/(1+0,15)Â5 =D4*L52 20 22 -2 =1/(1+0,13)Â6 =D4*I6 =1/(1+0,15)Â6 =D4*L63 25 12 13 =1/(1+0,13)Â7 =D4*I7 =1/(1+0,15)Â7 =D4*L74 32 13 19 =1/(1+0,13)Â8 =D4*I8 =1/(1+0,15)Â8 =D4*L85 60 13 47 =1/(1+0,13)Â9 =D4*I9 =1/(1+0,15)Â9 =D4*L96 68 17 51 =1/(1+0,13)Â10 =D4*I10 =1/(1+0,15)Â10 =D4*L107 70 19 51 =1/(1+0,13)Â11 =D4*I11 =1/(1+0,15)Â11 =D4*L118 70 20 50 =1/(1+0,13)Â12 =D4*I12 =1/(1+0,15)Â12 =D4*L129 65 28 37 =1/(1+0,13)Â13 =D4*I13 =1/(1+0,15)Â13 =D4*L1310 60 30 30 =1/(1+0,13)Â14 =D4*I14 =1/(1+0,15)Â14 =D4*L14

Jumlah

=sum(B4:B14) =sum(C4:C14) =sum(D4:D14) =sum(I4:I14) =sum(J4:J14) =sum(K4:K14) =sum(L4:L14)

Rata-2 =Avg(B4:B14) =Avg(C4:C14) =Avg(D4:D14) =Avg(I4:I14) =Avg(J4:J14) =Avg(K4:K14) =Avg(L4:L14)

11


Tahun Benefit Cost Net Benefit DF 13% NPV 13% DF 15% NPV 15%(2 - 3) (4 x 9) ( 4 x 11)

1 2 3 4 9 10 11 120 95 -95 1 -95 1 -951 6 33 -27 0,884956 -23,89381 0,869565217 -23,478262 20 22 -2 0,783147 -1,566293 0,756143667 -1,5122873 25 12 13 0,69305 9,009652 0,657516232 8,5477114 32 13 19 0,613319 11,65306 0,571753246 10,863315 60 13 47 0,54276 25,50972 0,497176735 23,367316 68 17 51 0,480319 24,49624 0,432327596 22,048717 70 19 51 0,425061 21,67809 0,37593704 19,172798 70 20 50 0,37616 18,80799 0,326901774 16,345099 65 28 37 0,332885 12,31674 0,284262412 10,51771

10 60 30 30 0,294588 8,83765 0,247184706 7,415541Jumlah 476 302 174 6,42624 11,849 6,0187686 -1,7124Rata-rata 43,272727 27,454545 15,818182 1,07719 -0,1557Keterangan:A : DF 13% = 1/(1+13%)Tahun

B : Net Present Value (13%) = Net Benefit x DF 13%

(Kolom 4 x Kolom 9)

C : DF 15% = 1/(1+15%)Tahun

D :Net Present Value (15%) = Net Benefit x DF 15%

(Kolom 4 x Kolom 11)

12

D. Langkah Perhitungan IIILangkah selanjutnya adalah langkah perhitungan III, yaitu menghitung nilai

net benefit cost ratio untuk tiap-tiap discount factor, nilai gross benefit, nilai IRR dan nilai payback periods. Nilai net benefit cost ratio dapat dihitung dengan persamaan berikut ini.

Pada tabel di atas telah dihitung nilai NPV pada kolom ke 7 untuk NPV 10%, kolom ke 10 untuk NPV 13%, dan kolom ke 12 untuk NPV 15%.

Untuk menghitung net benefit cost ratio NPV 10% dilakukan dengan menjumlahkan nilai NPV positif kemudian dibagi dengan jumlah nilai NPV negatif.

Tabel 2.7 Nilai NPV Negatif dan NPV PositifTahun Benefit Cost Net Benefit DF 10% NPV 10%

(2 - 3) (4 x 5)1 2 3 4 5 6

0 95 -95 1 -95

1 6 33 -27 0,909091 -24,5454552 20 22 -2 0,826446 -1,65289263 25 12 13 0,751315 9,7670924

4 32 13 19 0,683013 12,9772565 60 13 47 0,620921 29,183302

6 68 17 51 0,564474 28,788177 70 19 51 0,513158 26,1710648 70 20 50 0,466507 23,3253699 65 28 37 0,424098 15,691612

10 60 30 30 0,385543 11,566299Dengan melihat tabel 4.9, kita dapat menuliskan rumus dalam selnya,

yaitu: =sum(F4:F6)/sum(F7:F14). Setelah nilai tersebut didapat, langkah

13

Nilai NPV (-)negatif

Nilai NPV (+) positif

berikutnya adalah membuat nilai absolut, caranya dengan menggunakan fungsi ABS. Dengan demikian, akan didapat net benefit cost ratio untuk NPV 10%. Untuk perhitungan net benefit cost ratio yang lain, langkah-langkah di atas dapat digunakan kembali.

Langkah selanjutnya adalah menghitung gross benefit. Nilai gross benefit dapat diperoleh dengan rumus berikut :

Perhitungan jumlah PV(B) telah kita lakukan pada sel kolom ke 7 baris ke 15, sedangkan jumlah PV(C) pada sel kolom ke 8 baris ke 15.Nilai IRR dapat dihitung dengan menggunakan persamaan sebagai berikut.

Tabel 2.8 Nilai NPV Positif dan NPV NegatifDF 13% NPV 13% DF 15% NPV 15%

(4 x 9) ( 4 x 11)9 10 11 12

1 -95 1 -950,884956 -23,89381 0,869565217 -23,478260,783147 -1,566293 0,756143667 -1,512287

0,69305 9,009652 0,657516232 8,5477110,613319 11,65306 0,571753246 10,86331

0,54276 25,50972 0,497176735 23,367310,480319 24,49624 0,432327596 22,048710,425061 21,67809 0,37593704 19,17279

0,37616 18,80799 0,326901774 16,345090,332885 12,31674 0,284262412 10,517710,294588 8,83765 0,247184706 7,415541

6,42624 11,849 6,0187686 -1,7124

1,07719 -0,1557

14

Nilai NPV positif mendekati nol

Nilai NPV negatif mendekati nol

Tabel 2.9 Penulisan Rumus pada Perhitungan ke TigaTahun Benefit Cost Net Benefit DF 10% NPV 10% PV (B) PV(C)

(2 - 3) (4 x 5) (2 x 5) ( 3 x 5)

1 2 3 4 5 6 7 8

0 95 -95 1 -95 0 95

1 6 33 -27 0,909091 -24,54545 5,454545 30

2 20 22 -2 0,826446 -1,652893 16,52893 18,18182

3 25 12 13 0,751315 9,767092 18,78287 9,015778

4 32 13 19 0,683013 12,97726 21,85643 8,879175

5 60 13 47 0,620921 29,1833 37,25528 8,071977

6 68 17 51 0,564474 28,78817 38,38423 9,596057

7 70 19 51 0,513158 26,17106 35,92107 9,750004

8 70 20 50 0,466507 23,32537 32,65552 9,330148

9 65 28 37 0,424098 15,69161 27,56635 11,87473

10 60 30 30 0,385543 11,5663 23,1326 11,5663

Jumlah 476 302 174 7,14457 36,2718 257,538 221,266

Rata-rata 43,2727 27,4545 15,8182 3,29744 23,4125 20,1151

15

Tabel 2.10 Lanjutan PerhitunganTahun Benefit Cost Net Benefit DF 13% NPV 13% DF 15% NPV 15%

(2 – 3) (4 x 9) ( 4 x 11)

1 2 3 4 9 10 11 12

0 95 -95 1 -95 1 -95

1 6 33 -27 0,884956 -23,89381 0,869565217 -23,47826

2 20 22 -2 0,783147 -1,566293 0,756143667 -1,512287

3 25 12 13 0,69305 9,009652 0,657516232 8,547711

4 32 13 19 0,613319 11,65306 0,571753246 10,86331

5 60 13 47 0,54276 25,50972 0,497176735 23,36731

6 68 17 51 0,480319 24,49624 0,432327596 22,04871

7 70 19 51 0,425061 21,67809 0,37593704 19,17279

8 70 20 50 0,37616 18,80799 0,326901774 16,34509

9 65 28 37 0,332885 12,31674 0,284262412 10,51771

10 60 30 30 0,294588 8,83765 0,247184706 7,415541

Jumlah 476 302 174 6,42624 11,849 6,0187686 -1,7124

Rata-rata 43,2727 27,4545 15,8182 1,07719 -0,1557

16


Net Benefit Cost Ratio= NPV(+) / NPV(-) 0,1 0,13 0,15

NPV =sum(F7:F14)/sum (F4:F6) =sum(J7:J14)/sum (J4:J6) =sum(L7:L14)/sum (L4:L6)

Absolut =ABS(F19) =ABS(J19) =ABS(L19)

Gross Benefit = PV (B) / PV(C)

Hasil= =G15/H15

IRR = rate (+) mendekati nol + (NPV (+) mendekati nol)* (rate (-) - rate (+)) / NPV (+) - NPV(-)

Hasil = =0,13+(J15)/(J15-L15)*(0,15-0,13)

Payback periods = Cost konstruksi / (Jumlah Net Benefit / n tahun)

Hasil = =C4/D15/10

17


Net Benefit Cost Ratio= NPV(+) / NPV(-) 0,1 0,13 0,15

NPV -1,299277 -1,098365 -0,985729014

Absolut 1,299277 1,098365 0,985729

Gross Benefit= PV (B)/ PV(C)

Hasil = 1,163929

IRR= rate (+) mendekati nol + (NPV (+) mendekati nol)* (rate (-) - rate (+)) / NPV (+) - NPV(-)

Hasil = 0,147475

Payback periods= Cost konstruksi / (Jumlah Net Benefit / n tahun)

Hasil = 5,45977

18

E. Langkah Perhitungan IVLangkah selanjutnya adalah langkah perhitungan IV, yaitu menghitung

nilai cost sensitivitas tiap tahun dan perubahan cost. Untuk perubahan cost dapat dihitung dengan menambahkan nilai cost sensitivitas dengan cost pada tahun yang sama.

Penulisan rumus perubahan cost tergantung pada alamat sel dari perhitungan cost sensitivitas. Sebagai contoh, apabila alamat sel perhitungan cost censitivitas tersebut adalah pada alamat B30 sampai B40, maka penulisan rumusnya seperti yang terdapat dalam tabel 2.13.

Tabel 2.13 Penulisan Rumus pada Perhitungan ke EmpatCost Sensitivitas 15 % =Cost * 15 %

Perubahan Cost = Cost Sensitivitas 15 % + Cost

Hasil Tahun ke 0 = =C4*0,15 =B30+C4











19

Tabel 2.14 Hasil Perhitungan ke Empat

Cost Sensitivitas 15 % =Cost * 15 %

Perubahan Cost =Cost Sensitivitas 15 % + Cost

Hasil Tahun ke 0 = 14,25 37,95







Hasil Tahun ke 7 = 2,85 23

Hasil Tahun ke 8 = 3 32,2


Hasil Tahun ke 10 = 4,5

F. Langkah Penentuan KelayakanBerdasarkan hasil perhitungan perubahan cost, kita bisa menentukan

kelayakan suatu usaha yang akan didirikan. Cara penentuannya adalah dengan mengubah data cost awal dengan nilai perubahan cost yang didapat. Dengan perubahan data tersebut nilai-nilai hasil perhitungan akan berubah juga, termasuk nilai IRR-nya. Apabila IRR tersebut lebih besar daripada suku bunga bank, maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.

20

Tabel 2.15 Hasil Perhitungan Ketiga

Tahun Benefit Cost Net Benefit

DF 10% NPV 10% PV (B) PV(C)

(2 - 3) (4 x 5) (2 x 5) ( 3 x 5)1 2 3 4 5 6 7 80 , 109,25 -109,25 1 -109,25 0 109,251 6, 37,95 -31,95 0,909091 -29,04545 5,454545 34,52 20, 25,3 -5,3 0,826446 -4,380165 16,52893 20,909093 25, 13,8 11,2 0,751315 8,414726 18,78287 10,368144 32, 14,95 17,05 0,683013 11,64538 21,85643 10,211055 60, 14,95 45,05 0,620921 27,97251 37,25528 9,2827746 68, 19,55 48,45 0,564474 27,34876 38,38423 11,035477 70, 21,85 48,15 0,513158 24,70856 35,92107 11,21258 70, 23, 47, 0,466507 21,92585 32,65552 10,729679 65, 32,2 32,8 0,424098 13,9104 27,56635 13,65594

10 60, 34,5 25,5 0,385543 9,831354 23,1326 13,30124Jumlah 476, 347,3 128,7 7,14457 3,08192 257,538 254,456Rata-rata 43,2727 31,57273 11,7 0,28017 23,4125 23,1324

21


Tahun Benefit Cost Net Benefit

DF 13% NPV 13% DF 15% NPV 15%

(2 - 3) (4 x 9) ( 4 x 11)1 2 3 4 9 10 11 120 , 109,25 -109,25 1 -109,25 1 -109,251 6, 37,95 -31,95 0,884956 -28,27434 0,869565217 -27,782612 20, 25,3 -5,3 0,783147 -4,150677 0,756143667 -4,0075613 25, 13,8 11,2 0,69305 7,762162 0,657516232 7,3641824 32, 14,95 17,05 0,613319 10,45708 0,571753246 9,7483935 60, 14,95 45,05 0,54276 24,45134 0,497176735 22,397816 68, 19,55 48,45 0,480319 23,27143 0,432327596 20,946277 70, 21,85 48,15 0,425061 20,46667 0,37593704 18,101378 70, 23, 47, 0,37616 17,67951 0,326901774 15,364389 65, 32,2 32,8 0,332885 10,91862 0,284262412 9,323807

10 60, 34,5 25,5 0,294588 7,512003 0,247184706 6,30321Jumlah 476, 347,3 128,7 6,42624 -19,156 6,0187686 -31,491Rata-rata 43,2727 31,57273 11,7 -1,7415 -2,8628


Net Benefit Cost Ratio= NPV(+) / NPV(-)

0,1 0,13 0,15

NPV -1,02160

1

-3,77852

8

-0,7767250

1Absolu

t1,02160

13,77852

80,776725

Gross Benefit= PV (B)/ PV(C)Hasil = 1,01211

2IRR= rate (+) mendekati nol + (NPV (+) mendekati nol)* (rate (-) - rate (+)) / NPV (+) - NPV(-)Hasil = 0,09893

9

Payback periods= Cost konstruksi / (Jumlah Net Benefit / n tahun)Hasil = 8,48873

3

22

Aspek Teknis dan Manajemen Organisasi

bab 4aspek teknis dan manajemen organisasi

1.1 ASPEK TEKNIS DAN TEKNOLOGIAspek teknis atau operasi juga dikenal sebagai aspek produksi. Penilaian kelayakan

terhadap aspek ini sangat penting dilakukan sebelum perusahaan dijalankan. Analisis dari aspek teknis atau operasi adalah untuk menilai kesiapan perusahaan dalam menjalankan usahanya yang meliputi ketepatan dalam penentuan lokasi, luas produksi, tata letak (layout), dan proses produksi yang termasuk dalam pemilihan teknologi atau kesiagaan mesin-mesin yang digunakan.

Tujuan dari aspek ini adalah apabila dilihat dari segi pembangunan proyek dan segi implementasi rutin bisnis secara teknik dapat dilaksanakan, begitu pula dengan aspek teknologi yang digunakan. Sumber data untuk melakukan analisis pada aspek teknis dan teknologi dalam studi kelayakan bisnis berasal dari data primer maupun sekunder. Berkaitan dengan studi kelayakan bisnis untuk aspek teknik dan teknologi, hal-hal yang dapat diperhatikan yaitu:A. Penentuan Lokasi Bisnis

Lokasi bisnis adalah lokasi dimana bisnis akan dijalankan, baik lokasi untuk lahan pabrik maupun lokasi untuk perkantoran (administrasi). Variabel-variabel utama dalam pemilihan lokasi bisnis adalah ketersediaan bahan mentah, letak pasar yang dituju, ketersediaan sumber energi (air), dan ketersediaan fasilitas transportasi.

B. Penentuan Luas ProduksiLuas produksi merupakan jumlah atau volume hasil produksi yang seharusnya

diproduksi oleh perusahaan dalam suatu periode tertentu. Luas produksi berbeda dengan luas perusahaan. Hal ini karena mengukur luas perusahaan tidak hanya dapat diukur dengan pendekatan luas produksi saja, tetapi juga dapat diukur dengan beberapa indikator : (a) bahan dasar yang digunakan; (b) barang yang dihasilkan; (c) peralatan mesin-mesin yang digunakan; (d) jumlah pegawai yang digunakan.

C. Tata Letak (Layout)Layout merupakan suatu proses dalam penentuan bentuk dan penempatan fasilitas

yang dapat menentukan efisiensi produksi atau operasi. Keuntungan dengan adanya layout antara lain :1. Memberikan rung gerak yang memadai untuk beraktivitas dan pemeliharaan2. Pemakaian ruang yang efisien3. Mengurangi biaya produksi maupun investasi4. Aliran material menjadi lancar5. Pengangkutan material dan barang jadi yang rendah6. Kebutuhan persediaan yang rendah7. Memberikan kenyamanan, kesehatan, dan keselamatan kerja yang lebih baikD. Pemilihan Mesin Peralatan dan Teknologi

23


Pemilihan mesin peralatan dan teknologi merupakan hal yang penting. Hal ini karena kesalahan dalam pemilihan peralatan mesin dan peralatan akan menimbulkan kerugian jangka panjang. Berikut ini beberapa hal yang perlu dipertimbangkan, yaitu: (a) kesesuaian dengan teknologi; (b) kualitas; (c) harga perolehan; dan (d) umur ekonomis.

1.2 ASPEK MANAJEMEN DAN ORGANISASIAspek manajemen dan organisasi merupakan aspek yang cukup penting dianalisis

untuk kelayakan suatu usaha, karena walaupun suatu usaha telah dinyatakan layak untuk dilaksanakan tanpa didukung dengan manajemen organisasi yang baik, bukan tidak mungkin akan mengalami kegagalan. Tujuan perusahaan akan lebih mudah tercapai jika memenuhi kaidah-kaidah atau tahapan dalam proses manajemen. Proses manajemen atau kaidah ini akan tergambar dari masing-masing fungsi yang ada dalam manajemen. Untuk keperlun studi kelayakan bisnis yang perlu dianalisis adalah bagaimana fungsi-fungsi manajemen seperti perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan pengawasan dapat diterapkan secara benar.

1.2.1 ManajemenManajemen proyek merupakan system untuk merencanakan, melaksanakan dan

mengawasi pembangunan proyek dengan efisien. Pada umumnya setiap proyek yang relative besar meliputi tiga tahapan, yaitu perencanaan, penjadwalan, serta pengawasan atau pengendalian.1.1 Perencanaan Proyek

Perencanaan proyek merupakan suatu usaha untuk membuat dan menentukan apa yang harus dicapai pada suatu proyek, kapan, dan bagaimana proyek tersebut dilaksanakan.. Unsur-unsur rencana proyek yang baik meliputi menetapkan tujuan, mendefinisikan proyek, mencantumkan langkah utama untuk dilakukan, jadwal waktu penyelesaian, analisi biaya atau manfaat dan uraian mengenai sumber daya yang dibutuhkan untuk melaksanakan proyek. Alat analisis yang digunakan adalah perkiraan penjadwalan proyek yaitu waktu dan biaya, anggaran, cash flow, penjelasan peralatan yang digunakan, data personel dan diagram teknik (engineering diagrams).

1.2 Penjadwalan ProyekPenjadwalan proyek merupakan kegiatan yang dilakukan untuk menentukan aktivitas-

aktivitas proyek yang harus dimunculkan dalam urutan waktu tertentu. Tujuan penjadwalan proyek yaitu menggambarkan hubungan dari setiap aktivitas dari keseluruhan proyek, mengidentifikasi hubungan yang harus didahulukan antara aktivitas-aktivitas yang ada, memperkirakan waktu, biaya yang realistis untuk setiap aktivitas, mengidentifikasi jalur kritis dan kemacetan dalam proyek, memperbaiki dan memperbarui rencana atau jadwal semula.Pendekatan penjadwalan yang popular adalah Bagan Gantt. Berikut merupakan contoh pendjadwalan menggunakan Bagan Gantt:

Tabel 3.1 Contoh Bagan Gantt

24


No. Nama Aktivitas PeriodeJan Feb Mar Apr Mei Jun

1. Menggali

2. Fondasi

3. Tembok

4. Pemasangan Ledeng

5. Atap

6. Pekerjaan listrik

7. Lantai

8. Pengecetan

1.3 Pelaksanaan Pembangunan ProyekSetelah mengetahui waktu pelaksanaan pembangunan proyek, untuk selanjutnya perlu

menentukan siapa yang harus melaksanakan pembangunan proyek tersebut. Hal ini dimaksudkan agar dalam pengimplementasian rencana pembangunan proyek dalam bentuk kegiatan kerja proyek dapat diawasi secara cermat. Tujuannnya adalah agar apa yang dikerjakan sesuai dengan rencana yang telah dibuat. Disini perlu mengidentifikasikan jenis-jenis pekerjaan yang diperlukan pada proyek tersebut. Tentu saja ada bermacam-macam jenis pekerjaan yang mungkin diperlukan, ada berbagai cara untuk membagi pekerjaan tersebut. Ada yang membagi menurut tipe pekerjaan manajerial dan operasional, ada pula yang membagi berdasarkan fungsi. Keterangan tentang apa yang perlu dilakukan dalam suatu pekerjaan yang biasa disebut sebagai job description.1.4 Pengawasan Proyek

Pengawasan atau pengendalian proyek merupakan kegiatan yang dilakukan untuk menjaga agar proyek selesai tepat pada waktunya, meliputi monitoring terhadap sumber daya, biaya, kualitas dan anggaran, menyimpulkan umpan balik untuk memperbaiki rencana proyek dan memindahkan sumber daya ketempat yang paling dibutuhkan.

1.2.2 OrganisasiOrganisasi secara statis diartikan sebagai suatu wadah atau tempat kerja sama untuk

melaksanakan tugas sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan. Organisasi secara dinamis diartikan sebagai suatu proses kerja sama antara dua orang atau lebih dalam mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Organisasi formal menurut klasik merupakan organisasi yang dengan sengaja direncanakan dan strukturnya dengan secara tegas disusun sebagai system kegiatan yang terkoordinasi dari sekelompok orang yang bekerja bersama untuk mencapai tujuan di bawah kekuasaan dan kepemimpinan.

Struktur organisasi menggambarkan tugas, wewenang dan taggung jawab masing-masing bagian untuk mempermudah perusahaan melakukan pengendalian. Tujuan organisasi

25


akan menentukan struktur organisasi yaitu dengan menentukan seluruh tugas, hubungan antar tugas, batas wewenang dan tanggung jawab untuk menjalankan organisasi untuk mencapai tujuan tersebut.

1.3 METODE PENENTUAN LOKASI USAHAPenentuan suatu lokasi bukanlah pekerjaan yang mudah untuk dipertimbangkan.

Untuk menilai lokasi yang sesuai dengan keninginan perusahaan dapat digunakan berbagai metode sesuai dengan kebutuhan perusahaan. Paling tidak ada tiga metode yang dapat digunakan dalam menilai suatu lokasi sebelum memutuskan, antara lain:1. Metode Penilaian Hasil Value

Beberapa faktor yang menjadi pertimbangan dalam metod penilaian hasil value antara lain pasar, bahan baku, transportasi, tenaga kerja, dan lainnya. Berikut contoh metode penilaian hasil value dalam menentukan lokasi usaha.

PT Sinar Layang bermaksud mendirikan pabrik tekstil dengan lokasi yang diinginkan adalah di Serang, Cirebon dan Bandung. Perhatikan tabel dibawah ini.

Tabel 4.2 Penilaian Lokasi dengan Metode Penialaian Hasil ValueNo. Kebutuhan Nilai Lokasi yang Ideal Serang Bandung Cirebon

1. Pasar 40 25 35 20

2. Bahan Baku 30 20 25 15

3. Transportasi 15 7 13 8

4. Tenaga Kerja 10 10 9 11

5. Lainnya 5 4 5 4

Jumlah 100 66 87 58

Sehingga interpretasi yang dapat dilakukan adalah berdasarkan metode penilaian hasil value, maka lokasi tertinggi yang dipilih adalah Kota Bandung dengan nilai 87.

2. Metode Perbandingan Biaya (Cost Comparison Method)Beberapa faktor yang menjadi pertimbangan dalam metode perbandingan biaya antara

lain bahan baku, bahan bakar dan listrik, biaya operasi, biaya umum, dan lainnya.Metode perbandingan biaya didasarkan pada kebutuhan biaya-biaya utama seperti

biaya bahan baku, operasi, distribusi, umum, dan lainnya. Perhatikan tabel berikut.

Tabel 4.3 Penilaian Lokasi dengan Metode Perbandingan Biaya (Cost Comparison Method)No. Jenis Biaya Lokasi

Serang Cirebon Bandung

26


1. Bahan Baku 150 160 140

2. Bahan Bakar dan Listrik 40 45 40

3. Biaya Operasi 60 65 55

4. Biaya Umum 70 75 65

5. Biaya Lainnya 10 10 5

Jumlah 330 355 305

Sehingga interpretasi yang dapat dilakukan adalah berdasarkan metode perbandingan biaya, maka lokasi yang dipilih adalah Kota Bandung dengan biaya termurah sebesar Rp 305/unit.

3. Metode Analisis Ekonomi (Economic Analysis Method)Beberapa faktor yang menjadi pertimbangan dalam metode analisis ekonomi antara

lain biaya sewa, biaya tenaga kerja, biaya pengangkutan, biaya bahan bakar dan listrik, pajak, perumahan, sikap masyarakat, dan lainnya.

Metode analisis ekonomi didasarkan pada berbagai jenis biaya yang akan menjadi beban usaha termasuk biaya perumahan dan biaya sosial seperti masyarakat. Perhatikan tabel berikut.

Tabel 4.4 Penilaian Lokasi dengan Metode Analisis Ekonomi (Economic Analysis Method)

No. Jenis BiayaLokasi

Serang Cirebon Bandung

1. Biaya Sewa 200.000 150.000 175.000

2. Biaya Tenaga Kerja 900.000 1.600.000 850.000

3. Biaya Pengangkutan 300.00 400.000 350.000

4. Biaya Bahan Bakar dan Listrik 180.000 180.000 180.000

5. Pajak 50.000 60.000 50.000

Total Biaya Operasi 1.630.000 1.790.000 1.605.000

6. Perumahan Baik Cukup Baik

7. Sikap Masyarakat Cukup Sedang Baik

27


Sehingga interpretasi yang dapat dilakukan adalah berdasarkan metode analisis ekonomi, maka lokasi yang dipilih adalah Kota Bandung.

28

Analisis Finansial dan Ekonomi

bab 5ANAlisis finansial dan ekonomi

Analisis finansial adalah analisis kelayakan yang melihat dari sudut pandang petani sebagai pemilik. Analisis finansial diperhatikan didalamnya adalah dari segi cash-flow yaitu perbandingan antara hasil penerimaan atau penjualan kotor (gross-sales) dengan jumlah biaya-biaya (total cost) yang dinyatakan dalam nilai sekarang untuk mengetahui kriteria kelayakan atau keuntungan suatu proyek. Hasil finansial sering juga disebut “private returns”. Beberapa hal lain yang harus diperhatikan dalam analisis finansial ialah waktu didapatkannya returns sebelum pihak-pihak yang berkepentingan dalam pembangunan proyek kehabisan modal.

Analisis ekonomi adalah analisis usahatani yang melihat dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dalam analisis ekonomi yang diperhatikan ialah hasil total, atau produktivitas atau keuntungan yang didapat dari semua sumber yang dipakai dalam proyek untuk masyarakat atau perekonomian sebagai keseluruhan, tanpa melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber tersebut dan siapa dalam masyarakat yang menerima hasil proyek tersebut. Hasil itu disebut “the social returns” atau “the economic returns” dari usahatani.

Menurut Djamin (2003) dalam Soetriono (2006) perbedaan antara keduanya adalah: 1. HargaPada analisis finansial harga yang digunakan adalah harga pasar (market price),

sedangkan pada analisis ekonomi untuk mencari tingkat profitabilitas ekonomi akan digunakan harga bayangan. Menurut Suad Husnan dan Suwarsono (2000), beberapa cara penggunaan harga bayangan antara lain sebagai berikut:

a. Harga input output diperdagangkanHarga bayangan yang digunakan untuk input output diperdagangkan adalah harga internasional atau border price yang dinyatakan dalam satuan moneter setempat pada kurs pasar. Menurut Djamin (2003), border price yang relevan untuk input dan output impor adalah harga impor CIF lepas dari pelabuhan (dikurangi segala jenis bea masuk, pajak impor, dan lain sebagainya), sedangkan pada input output yang merupakan barang ekspor maka border price yang relevan digunakan adalah harga FOB pada titik masuk pelabuhan ekspor.

b. Harga input tidak diperdagangkanHarga bayangan dari input adalah consumer willingness to pay atau kesediaan konsumen untuk membayar dalam hal ini adalah kesediaan pihak yang berkepentingan dalam proyek untuk membayar.

c. Biaya tenaga kerjaHarga bayangan untuk biaya tenaga kerja adalah berapa sektor lain bersedia membayar untuk tenaga kerja tersebut apabila usahatani menarik tenaga kerja dari sektor lain. Kalau proyek tersebut menciptakan tenaga kerja, maka harga bayangan tenaga kerja jauh lebih rendah dibandingkan dengan upah yang dibayarkan perusahaan kepada mereka.

29

Analisis Finansial dan Ekonomi

d. LahanHarga bayangan modal untuk lahan diperhitungkan dari biaya pengorbanan produksi (production foregone) yaitu hasil produksi dari tanah bila tidak digunakan untuk proyek, untuk tanah yang tidak menghasilkan maka harga bayangan dapat berupa harga sewa dari tanah tersebut.

e. Nilai tukar valuta asingHarga bayangan untuk nilai valuta asing adalah nilai resmi yang ditentukan oleh lembaga pemerintah yang berwenang dikali dengan faktor konfersi.

2. PajakPembayaran pajak dalam analisis finansial akan dikurangkan pada manfaat proyek atau

dianggap sebagai biaya. Sedangkan pada analisis ekonomi pembayaran pajak tidak dikurangkan dalam perhitungan benefit proyek yang diserahkan pada pemerintah untuk kepentingan masyarakat sebagai keseluruhan, dan oleh karena itu dianggap sebagai biaya.3. Subsidi

Didalam analisis finansial, subsidi (pengurangan pajak, pembatasan pajak impor terhadap bahan baku, dapat pula berupa sarana-sarana lainnya yang dapat dimanfaatkan proyek yang bersangkutan) akan mengurangi biaya proyek, jadi menambah benefit proyek, sedangkan pada analisis ekonomi subsidi tidak dihitung sebagai salah satu penyebab bertambahnya keuntungan oleh karena itu tidak dihitung.

Menurut Gray dkk (2005), untuk tujuan analisis kelayakan, pasar dalam negeri dianggap sebagai bagian dari pasaran dunia sehingga keunggulan komparatif di pasar dalam negeri dinilai berdasarkan perbandingan antara opportunity cost rill dari produksi dalam negeri dengan border price yang relevan. Produksi yang relevan untuk produksi dalam negeri yang melebihi konsumsi nasional adalah harga FOB untuk ekspor, sedangkan untuk jenis barang tradable yang produksi dalam negerinya kurang dari konsumsi nasional, border price yang relevan adalah harga CIF.

Pada proyek yang feasible (layak) atau memiliki keunggulan komparatif, berarti dari segi efisien proyek tersebut dinilai menguntungkan, dengan kata lain opportunities cost dari sarana produksi yang dipakai oleh proyek lebih rendah daripada opportunities cost sumber-sumber yang perlu digunakan untuk mendapatkan atau menghemat satu dolar. Sebaliknya jika proyek tidak layak atau tidak memiliki keunggulan komparatif, artinya proyek tersebut mengakibatkan pemborosan sumber-sumber nasional karena peluang investasi yang tersedia diluar proyek masih mampu memberikan tingkat keuntungan yang lebih tinggi.

Free On Board (FOB) adalah harga perbatasan yang digunakan untuk barang-barang yang dapat diekspor yang didalamnya termasuk semua biaya sampai barang selesai dimuat di atas kapal sudah termasuk ongkos pengepakan dan bongkar muat (handling), dan pengangkutan ke pelabuhan, diukur dalam US$ per satuan (US$/satuan).

Cost Insurance and Freight (CIF) adalah harga yang digunakan untuk barang -barang yang dapat diimpor yang didalmnya teramsuk harga barang, ongkos pengepakan dan bongkar muat (handling), ongkos pengangkutan dari gudang ke pelabuhan sampai muat, diukur dalam US$ per satuan (US$/satuan).

30

DAFTAR PUSTAKA

Husein, Umar. 2005. Studi Kelayakan Bisnis (Edisi 3). Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama.

Ibrahim, H. M. Yacob. 2003. Studi Kelayakan Bisnis: Edisi Revisi. Jakarta: PT. Asdi Mahasatya.

Kasmir dan Jakfar. 2012. Studi Kelayakan Bisnis: Edisi Revisi. Jakarta: Prenada Media Group.

Soetriono. 2011. Analisis Ekonomi dan Finansial [Serial Online]. http://irtusss.blogspot.co.id /2011/02/analisis-kelayakan-agribisnis.html. [03 Maret 2017].

vii

webekper.files.wordpress.com · Web viewLANGKAH-LANGKAH ANALISIS KRITERIA INVESTASI Penganalisisan...

Documents

Transcript of webekper.files.wordpress.com · Web viewLANGKAH-LANGKAH ANALISIS KRITERIA INVESTASI Penganalisisan...