Post on 24-Mar-2016
description
Islamic Home Financing dengan
al-Bay’ Bithaman Ajil danMusharakah Mutanaqisah
Antika P. SaljiRatih Astrini
Shanty Debora
HOME FINANCING
Pembiayaan Perumahan adalah suatu proses
memperoleh dana untuk membiayai pemenuhan
kepemilikan tempat tinggal
METODE HOME FINANCINGConventional Interest-
BasedDilarang Islam karena mengandung Riba’
Islamic Home Financingal-Bay’ Bithaman Ajil (BBA)
Musharakah Mutanaqisah Partnership (MMP)
ISLAMIC HOME FINANCINGal-Bay’ Bithaman Ajil (BBA)• Murabahah
(buy-and-sell) principle
• Diterapkan di Malaysia, Indonesia, BruneiMusharakah
Mutanaqisah Partnership (MMP)• Musharakah
(partnership) contract and Ijarah (rental) contract
• Diterapkan di Negara Timur Tengah, US, Kanada, UK, dan Australia
2 kontrak untuk membiayai kepemilikan asset:
HOME FINANCING DI INDONESIA
KPR Syariah
KPR Konvension
al
Bank
Nasabah
Developer
Developer
Bank
Nasabah
al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) Contract
Al-Bay Bithaman Ajil (BBA) adalah kontrak penjualan yang memberikan
benefit kepada pembeli atas pembayaran berjangka
Pertukaran komoditas dilakukan secara langsung, namun harga
penjualan (beserta laba) dibayarkan secara cicilan, sepanjang waktu yang
ditentukan
al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) Contract
BBA masih menjadi
kontroversi di seluruh dunia,
terutama di Timur Tengah,
mengenai legalitasnya
Perhitungan BBA sama dengan perhitungan
utang-piutang pada sistem
bunga konvensional
Tingkat profit yang
diberlakukan oleh bank syariah bergantung pada
tingkat bunga pasar
al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) ContractIwad’
Ghorm / risiko
Ikhtiar / usaha
Daman / kewajiban
Contoh Pendanaan al-Bay Bithaman Ajil (BBA)
Seorang nasabah ingin membeli rumah seharga RM200,000. Nasabah tersebut membayarkan down payment sebesar 10% (RM 20,000) dan 90% sisany (RM 180,000) dibayarkan dengan menggunakan Kontrak BBA.
Tingkat profit tahunan yang dibebankan bank adalah 10% per tahun dan durasi dari pembiayaan adalah 20 tahun.
al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) Contract
Bank Syariah pertama-tama membeli rumah tersebut seharga RM180,000 dan menjual kembali ke nasabah dengan tambahan profit
Pembayaran dilakukan dengan cicilan selama 20 tahun
Bank Syariah menetapkan pembayaran cicilan setiap bulan sebesar RM 1,737.04 dan total pembayaran selama 240 bulan adalah RM 416,889.35
Perbedaan antara RM 416,889.35 dan harga asli RM 180,000, yakni RM236,889.35 adalah total profit yang diperoleh bank syariah atas transaksi ini
al-Bay’ Bithaman Ajil (BBA) Contract
Musharakah Mutanaqisah
Partnership (MMP) Contract
MMP adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset, dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara akan menambah hak kepemilikan pihak yang lain
Musharakah Mutanaqisah
Partnership (MMP) Contract
Konsep Musharakah
Konsep Ijarah
Musharakah Mutanaqisah
Partnership (MMP) Contract
Contoh Pendanaan Musharakah Mutanaqisah Partnership (MMP)
Seorang nasabah ingin membeli sebuah rumah seharga RM200,000. Asumsikan kembali bahwa pelanggan hanya sanggup membayar 10% dari harga rumah (RM20,000), sedangkan financier (pihak yang memberi dana) menempatkan dana sisa 90% (RM180,000).
Rata-rata biaya sewa untuk jenis perumahan yang sama secara lokal disetujui sebesar RM1,000 per bulan.
Pelanggan setuju untuk menambah RM289.58 per bulan dengan tujuan untuk melunasi porsi kreditur dalam waktu 20 tahun.
Hal ini akan menghasilkan total pembayaran bulanan sebesar RM1,289.58
Musharakah Mutanaqisah
Partnership (MMP) Contract
Musharakah Mutanaqisah
Partnership (MMP) Contract
Musharakah Mutanaqisah
Partnership (MMP) Contract
Beberapa Contoh dan Model Home Financing di Dunia
Isla
mic
Cooperative Housing
Corporation
Shared Ownership Scheme
(S.O.S)Ijarah and Musharakah Mutanaqisah Models
LARIBA Finance
House in Pasadena,
California
and the
Guidance Financial Group in Reston,
Virginia
Islamic Cooperative Housing Corporation
Membeli saham di single-
equity poolSetelah
mencukupi, Co-Op
membeli rumah yang
dapat ditinggali
Anggota harus meningkatkan
jumlah kepemilikanny
a dengan menginvestasikan uangnya di saham Co-
Op
Sementara itu, harga
sewanya turun dengan
proporsi yang sama sampai
waktu pembayaran
habis
Shared Ownership Scheme (S.O.S)
Based on the Ijarah (rental) mechanism
Very flexible and equitable to both parties
The monthly repayment includes :• a rent portion
• a buy-back of additional share of the houseSewa dibayar oleh pemilik saham dari
rumah yang dimiliki perusahaan
Seiring dengan meningkatnya bagian /
saham dari kepemilikan akan rumah tiap bulan, harga sewa ikut
menurun
LARIBA Finance House
LARIBA and the prospective homeowner that establishes jointly negotiated maximum monthly payments Based on the property’s sale price and fair rental value in a lease-to-purchase (LTP) with declining equity based on the Ijara Wa Iqtina Musharakah conceptLTP allows customers to build equity through monthly payments that combine principal with rent.
LARIBA Finance HouseThe rental component is a function of a fair rental value of the property as determined by both the company and home buyer’s research on rental values in the area of the financed propertyThe home buyer pays a percentage of the fair rental value based on the equity share of the company
Free from riba and in a Shari’ah-compliant utilizes the Musharakah Mutanaqisah concept. The customer agrees to pay the monthly payment There are two financial institutions that have adopted the Musharakah Mutanaqisah model in the United Kingdom and Ireland, i.e. the Lloyds TSB and Bristol & West
Perbedaan
BBA Contract
dan
MMP Contract
Perbedaan MMP BBA1. Kontrak Ada 2 kontrak
terpisah : Musharakah dan Ijarah
Konsep Murabahah
2. Hubungan antara harga jual dan harga pasar
Selalu merefleksikan harga pasar dan harga sewa juga ditentukan dari harga sewa pasar
Tidak merefleksikan karena ada mark-up yang banyak
3. Nilai return Perusahan financer tidak harus diikat oleh fixed profit rate, bisa direvisi secara periodik untuk menggambarkan pasar
Berdasarkan harga jual yang fixed.
Perbedaan MMP BBA4. Liquidity Risk
ManagementBisa di-manage dengan lebih baik
Tidak fleksibel karena fixed-rate sebagai profit rate adalah konstan sepanjang kontrak
5. Balance of Financing
Balance tidak akan bisa lebih besar dari harga asli rumah
Selalu berbeda dengan MMP. Rebates untuk pelunasan awal tidak secara spesifik diatur dalam kontrak
6. Kemampuan konsumen memiliki properti
Merupakan struktur pembiayaan yang lebih fleksibel karena konsumen bisa memiliki properti lebih awal
Tidak fleksibel karena harus ada rebates bila ingin melunasi lebih cepat
Perbedaan MMP BBA7. Bila terjadi
defaultMenyebabkan ekuitas financer konstan dan kemudian menyebabkan porsi harga sewa yang lebih tinggi bila kemudian membayar
Penalti bisa di-challenge
8. Opini masa kini Dianggap sebagai Shariah Compliant, konsep home financing yang sesuai dengan Shariah Islam
Dianggap sama saja dengan utang konvensional, dengan kelemahan untuk early redemption
9. Penerimaan dan penggunaan
Diterima dan digunakan secara internasional sebagai yang sesuai dengan Shariah
Diterima secara dominan di Asia Timur seperti Malaysia, Indonesia, Brunei, dll.
KesimpulanBBA vs MMP Contracts dalam Home Financing
untuk menghindari mortgages --> kebangkrutan
MMP lebih baik dari Konvensional dan BBA
MMP internasional sementara BBA hanya
di Timur
MMP dapat menghindari riba
secara total, mengurangi harga rumah dan durasi
pembayaran
Konsep rental rate MMP sangat baik & lebih fleksibel bagi bank
Bagi masyarakat, MMP membawa stabilitas
ekonomi