HUKUM AGRARIA“PENDAFTARA TANAH”

OlehToyib Sugianto, S.H., M.H

Herlindah, S.H., M.KnFH Universitas Brawijaya

Malang2009

2

Dasar Pengaturannya:

• Pasal 19 UUPA• PP 10/61 � PP 24/97 ttg Pendaftaran

Tanah � Permen Agraria No.3/97• PP 37/97 ttg PPAT

3

Literatur yg membahas ttgpendaftaran tanah:

1. Hukum Agraria Indonesia, Boedi Harsono(hlm.455-519)

2. Kepastian Hukum Hak Atas Tanah diIndonesia, Irawan Soerojo (hlm.55-128)

3. Hukum Agraria dalam Perspektif, BachsanMustafa (hlm.45-59)

4. Kebijakan Pertanahan antara Regulasi danImplementasi, Maria S.W Sumardjono(hlm.201-204)

5. dll

4

Pengertian Pendaftaran Tanah:

Rangkaian kegiatan yg dilakukanpemerintah secara terusmenerus, berkesinambungan, dan teratur meliputi 6 halyaitu:

1. Pengumpulan;2. Pengolahan;3. Pembukuan;4. Penyajian, serta5. Pemeliharaan data fisik dan

yuridis;6. Pemberian sertifikat.

1. Pengukuran, pemetaan danpembukuan tanah,

2. Pendaftaran dan PeralihanHak Atas Tanah (HAT), dan

3. Pemberian surat tanda buktiHAT atau Sertifikat.

PP 24/97PP 10/61

5

Azas-azas Pendaftaran Tanah :(psl 2 PP 24/97)

• Sederhana• Aman• Terjangkau• Muktahir, dan• Terbuka

6

Azas “sederhana”

• Agar ketentuan-ketentuan pokok maupunprosedurnya dengan mudah dapatdipahami oleh pihak-pihak ygberkepentingan, terutama para pemegangh.a.t

7

Azas “aman”

• Untuk menunjukkan bahwa pendaftarantanah perlu diselenggarakan secara telitidan cermat sehingga hasilnya dapatmemberikan jaminan kepastian hukumsesuai dengan tujuan pendaftaran tanahitu sendiri

8

Azas “terjangkau”

• Keterjangkauan bagi pihak-pihak ygmemerlukan, khususnya denganmemperhatikan kebutuhan dankemampuan golongan ekonomi lemah

9

Azas “mutakhir”

• Kelengkapan yg memadai dlmpelaksanaannya dan kesinambungan dlmpemeliharaan datanya. Datanya hrs menunjukkan keadaan yg muktahir.

10

Azas ‘terbuka”

• Dimaksudkan bahwa datanya ditujukanuntuk umum, siapa saja yang berkepentingan dapat mengaksesdatanya.

11

Tujuan Pendaftaran Tanah:

1. Untuk Memberikan Kepastian Hukumdan Perlindungan Hukum

2. Untuk menyediakan informasi kpd pihak-pihak yg berkepentingan

3. Untuk terselenggaranya tertibadministrasi pertanahan

12

Penyelenggara PendaftaranTanah adalah BPN dan

Kepala kantor Pertanahandibantu PPAT atau pejabat

lain yg ditentukan untukmelaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu sebagai

pelaksana

13

Tanah yang wajib di daftar:

1. Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan dan Hak Pakai;

2. Tanah Hak Pengelolahan;3. Tanah Wakaf;4. Hak Milik atas satuan rumah susun;5. Hak Tanggungan;6. Tanah Negara (tidak diterbitkan

sertifikatnya)

14

Fungsi Pendaftaran Tanah dalam berbagaiperistiwa hukum dan perbuatan hukum:

a.

Tanah yg diperoleh krnpemberian hak/ permohonan hakbaru:

1. Syarat konstitutiflahirnya hak baru

2. Untuk pembuktian

b.

Dalam pembebanan HakTanggungan:

1. Syarat konstitutiflahirnya haktanggungan

2. Untuk pembuktian

c.

Dalam Jual-beli danpemindahan haklainnya misalnyahibah, tukar menukaratau pewarisan

1. Memperkuatpembuktian, dan

2. Memperluaspembuktian

15

Peristiwa Hukum:

Peristiwa-peristiwa kemasyarakatan yg olehhukum diberikan akibat-akibat (C.S.T Kansil)

Contohnya:-Kematian-Kelahiran-Lewat waktu/ daluarsa

16

Perbuatan Hukum :

Segala perbuatan manusia yg secarasengaja dilakukan oleh seseorang untukmenimbulkan hak dan kewajiban (C.S.T Kansil)

Contohnya:-Jual-beli-Hibah-dll.

17

Kegiatan Pendaftaran Tanah:

1. PendaftaranPertama kali

Sistematik :-Dilaksanakan olehPemerintah-Atas inisiatif, biaya/dana dripemerintah melaluipanitia ajudikasi-dilaksanakan untuksatu demi satu desa

Sporadik :-Dilaksanakan atasinisiatif atau permohonandari masyarakatterhadap tanahnya-Dilaksanakan perbidangtanah sesuai yang dimohonkan atas biayapemohon sendiri

18

Pendaftaran Tanah

PP 24 tahun 1997

Cara

inisiatifInisiatif

BPNBPN

Wil.AdministrasiStruktur Org.

Wil.AdministrasiStruktur Org.

Desa/kelurahanDesa/kelurahan

Invidualserentak

SporadikSistematik

19

2. Pemeliharaandata Pendaftaran

Tanah

Data Yuridis:a. Pemindahan

hak atastanah

b. Pembebananhak atastanah

Setiap Perubahan baik pada data fisik maupun yuridis wajib didaftarkan

Data Fisik:a. Pemisahan,b. Pemecahan,c. Penggabungan

20

Proses Pendaftaran Tanah

SudahSudah bebasbebas daridarimasalahmasalah??

4. PembuatanBuku Tanah

dan PenerbitanSertifikat

3. Pengesahan Data

2. Pengumuman Data

1. Pengumpulan Data

21

1. Pengumpulan Data� Data Fisik (Luas, batas, letak)

-harus ada kesepakatan semua pemilik tanah ygberbatasan, krn itu memakan waktu lama.

� Data Yuridis (Subjek, sejarah perolehan)-Alat Bukti awal tertulis: sertifikat-sertifikat sebelumtahun 1961 yg dikeluarkan oleh pemerintah swapraja; Surat bukti Pemilikan; Surat bukti Pembayaran pajakseperti Petuk, Ipeda dan PBB.-Tidak ada alat bukti awal tertulis, maka yg digunakanalat bukti lain seperti SPPT-PBB yg dilengkapi dgn suratpernyataan dengan 2 orang saksi dan ket. Tambahanmasy. Setempat yg faham sejarah tanah yg dimaksud. Bila tdk ada jg maka yg digunakan adalah penguasaantanah secara fisik.

22

2. Pengumuman Data

• Dilakukan di kantor desa• Lamanya pengumuman, untuk sistematik

30 hari dan untuk sporadik 60 hari.• Maksudnya, untuk memberikan

kesempatan kepada pihak lain untukmengajukan keberatan.

23

3. Pengesahan Data

• Apabila tidak ada bantahan, maka data fisik dan yuridis itu disahkan

• Apabila terdapat keberatan, makadiusahakan damai, bila tidak bisa-melaluipengadilan.

24

4. Pembuatan Buku Tanah danpenerbitan sertifikat

• Melalui Konversi, apabila alat buktiawalnya adalah alat bukti Awal tertulisatau Alat bukti Awal tertulis lainnya.

• Melalui Pengakuan Hak, apabila alat buktiawalnya adalah penguasaan fisik.

25

Sistem Pendaftaran Tanah:

• Sistem pendaftaran hak (registration of titles), sama dgn pada masa masihberlakunya PP 10/61. Dapat dilihat dgnadanya buku tanah sebagai dokumen ygmemuat data fisik dan yuridis.

26

???

(1)Pemindahan hak yg tdkmelalui lelang

(12) Berdasarkanputusan pengadilan/

penetapan KetuaPengadilan

(2)Pemindahan hak melaluilelang

(3)Peralihan hak karenapewarisan

(9) Krnhapusnya

h.a.t

(7)Krn pemecahan, pemisahan danpenggabungan

(4)Peralihan hakkrn penggabungan/ peleburanperseroan/koperasi

(5)Pembebanan Hak

(6)Krn perpanjanganjangka waktu h.a.t

Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

(8) Krnpembagianhak bersama

(10) Krn peralihandan hapusnya HT

(11) Krnperubahan

Nama

(13) Perubahanh.a.t

27

(1)Pemindahan hak yg tdkmelalui lelang

• Jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dlm perusahaan danperbuatan hukum lainnya

• Hanya dpt didaftar jika dibuktikan dgn aktaPPAT (sebagai salah satu sumber databagi pemeliharaan data pendaftarantanah)

• PPAT boleh tolak, jika…

28

(2)Pemindahan hak melaluilelang

• Hanya dpt didaftar jika dibuktikan dgnkutipan risalah lelang yg dibuat olehPejabat Lelang.

29

(3)Peralihan hak karena pewarisanHanya dpt didaftar jika terdapat surat tanda bukti

sebagai ahliwaris:a. Wasiat dari pewaris;b. Putusan Pengadilan;c. Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan;d. Bagi WNI penduduk asli, srt dibuah ahliwaris

dgn disaksikan 2 org saksi dan dikuatkan olehKpl desa/Kel. dan Camat dr tempat tinggalpewaris pd wkt meninggal dunia;

e. Bagi WNI Tionghoa, akta yg dibuat notaris;f. Bagi WNI keturunan Timur Asing, surat

ket.waris dari Balai Harta Peninggalan (BHP)

30

(4)Peralihan hak krn penggabungan/ peleburan perseroan/koperasi

• Bila tdk didahului likuidasi, dpt didaftarberdasarkan akta yg membuktikanterjadinya penggabungan/peleburan.

• Bila didahului likuidasi, didaftarberdasarkan pemindahan hak ygdibuktikan dgn akta PPAT.

31

(5)Pembebanan Hak

• Pembebanan hak harus dilakukandihadapan PPAT

• Akta dari PPAT tersebut yang akandidaftar

32

(6)Krn perpanjangan jangkawaktu h.a.t

• Dilakukan dgn mencatatnya pd buku tanahdan sertifikat hak yg bersuangkutan, berdasarkan keputusan pejabat ygberwenang.

• Permohonan diajukan selambat-lambatnya 2 tahun sebelum jangka waktuberakhir. HGU 25-35 tahun, HGB 30 tahun

33

(7)Krn pemecahan, pemisahandan penggabungan

• Hrs sesuai dgn Rencana Tata Ruang, tdkboleh melanggar ketentuan Landreform, khusus untuk tanah pertanian hrs diperhatikan batas luas min.tanah

34

(8) Krn pembagian hak bersama

• Hanya dapat didaftar berdasarkan aktaPPAT, yg membuktikan kesepakatanantara para pemegang hak bersamamengenai pembagian hak bersama.

35

(9) Krn hapusnya h.a.t

• Dgn membubuhkan catatan pada bukutanah dan surat ukur serta memusnahkansertifikat hak yg bersangkutan.

36

(10) Krn peralihan dan hapusnyaHT

• Dgn mencatatnya pd buku tanah sertasertifikat HT yg bersangkutan berdasarkansurat tanda bukti beralihnya piutang ygdijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau peleburan perseroan.

37

(11) Krn perubahan Nama

• Akibat dari pemegang haknya yg gantinama

38

(12) Berdasarkan putusanpengadilan/ penetapan Ketua

Pengadilan• Contohnya, karena putusan perceraian

dari Pengadilan sehingga terjadipembagian harta.

39

(13) Perubahan h.a.t

• Misalnya, HGB�HM atau sebaliknya

40

Pendaftaran tanahPendaftaranPendaftaran tanahtanah

Pihak-pihak yang terkait

BPNBPN PPAT PPAT NotarisNotaris

PPAT PPAT SementaraSementara

PejabatPejabatLelangLelang

41

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah)

• Pejabat Umum yg diberi kewenanganuntuk membuat akta-akta otentikmengenai perbuatan hukum tertentumengenai hak atas tanah atau Hak miliksatuan rumah susun.

(Ps 1 angka 1 PP 37 Tahun 1998)

42

Perbuatan Hukum apa saja?

• Jual beli;

• Tukar menukar;• Hibah;

• Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);• Pembagian hak bersama;

• Pemberian HGB/HP atas tanah Hak Milik;• Pemberian Hak Tanggungan (HT);

• Pemberian Kuasa membebankan HT

43

BAGAIMANA KEKUATAN PEMBUKTIAN SERTIFIKAT?

44

Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA:

• Sertifikat hak atas tanah merupakan alatpembuktian yg kuat, artinya dengansertifikat tersebut kita tdk memerlukan alatbukti yg lain selama belum dibuktikansebaliknya. Apa yg ada di dalam sertifikatharus diterima sebagai keterangan ygbenar selama tdk dibuktikan sebaliknya. Kuat bukan berarti MUTLAK!

45

Stelsel Pendaftaran Tanah:

“Stelsel negatif yang mengandung unsurpositif”, maksudnya apabila orang / badanhukum sebagai subjek hak namanyasudah terdaftar dalam buku tanah, haknyamasih memungkinkan dibantah sepanjangbantahan-bantahan itu dapat memberikanalat-alat bukti yg cukup kuat.

46

Please download these slides atwww.herlindahpetir.multiply.com