RDTR Zonasi & Blok.pdf

Peraturan Menteri Pekerjaan UmumNomor: xx/PRT/M/2011

tentang

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUMD I R E K T O R A T J E N D E R A L P E N A TA A N R U A N G

PEDOMAN

PENYUSUNANRENCANA DETAIL TATA RUANG

DAN PERATURAN ZONASIKABUPATEN/KOTA

PEDOMAN

PENYUSUNANRENCANA DETAIL TATA RUANG

DAN PERATURAN ZONASIKABUPATEN/KOTA

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUMD I R E K T O R A T J E N D E R A L P E N A TA A N R U A N G

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ......................................................................................................................... iDAFTAR GAMBAR ............................................................................................................. iiDAFTAR TABEL ................................................................................................................... iiiDAFTAR LAMPIRAN .......................................................................................................... iv

BAB I KETENTUAN UMUM1.1 Istilah dan Definisi ......................................................................................................... 5 1.2 Kedudukan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi .................................... 9 1.3 Fungsi dan Manfaat Rencana Detail Tata Ruang .......................................................... 111.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah Perencanaan Rencana Detail Tata Ruang berikut Peraturan Zonasi ............................................................................................................................ 121.5 Masa Berlaku Rencana Detail Tata Ruang ................................................................... 16 BAB II MUATAN RDTR KABUPATEN/KOTA2.1 Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan ........................................................... 172.2 Rencana Pola Ruang .................................................................................................... 182.3 Rencana Jaringan Prasarana ........................................................................................ 252.4 Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan Penanganan nya ................................................................................................................................. 292.5 Arahan Pemanfaatan Ruang ............................................................................. ............ 33

BAB III PERATURAN ZONASI KABUPATEN/KOTA3.1 Komponen Materi Peraturan Zonasi ............................................................................. 373.2 Pengelompokan Materi ................................................................................................. 37

BAB IV PROSEDUR PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI KABUPATEN/KOTA4.1 Proses dan Jangka Waktu Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota ................................................................................................ 464.2 Pelibatan Peran Masyarakat dalam Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota ................................................................................ 624.3 Pembahasan Rancangan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota .................... 65

BAB V KELENGKAPAN DOKUMEN ................................................................................... 66

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Kedudukan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota dalam Sistem Penataan Ruang dan Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional .... 11 Gambar 1.2 Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Batas Administrasi Kecamatan dalam Wlayah Kota ......................................... 13Gambar 1.3 Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Kawasan Fungsional (wilayah perencanaan) dalam Wlayah Kota ......................... 14Gambar 1.4 Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Fungsi Kawasan yang Memiliki Ciri Perkotaan dalam Wilayah Kabupaten ........ 14Gambar 1.5 Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Kawasan Strategis Kabupaten/Kota yang Memiliki Ciri Kawasan Perkotaan ........ 15Gambar 1.6 Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Fungsi Kawasan yang Direncanakan Menjadi Kawasan Perkotaan dalam Wilayah Kabupaten ................................................................................ 15Gambar 2.1 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke Sub Wilayah Perencanaan .......................................................................................... 21Gambar 2.2 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke Sub Wilayah Perencanaan kemudian Blok .................................................................. 22 Gambar 2.3 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan langsung ke Blok ................ 22Gambar 2.4 Ilustrasi Pembagian Sub Zona di dalam Blok dan Sub Blok pada satu Sub Wilayah Perencanaan ..................................................................... 23Gambar 2.5 Ilustrasi Peta Pola Ruang (zoning map) .................................................. 24Gambar 2.6 Ilustrasi Kawasan Koridor Utama Wilayah Perencanaan ....…………..... 32Gambar 4.1 Alur Proses Penyusunan Peraturan Zonasi yang berisi zoning text dan zoning map (apabila Rencana Detail Tata Ruang tidak disusun atau telah ditetapkan sebagai Perda) ............................................................. 61

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Jangka Waktu Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota ....... 49

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Kriteria Pengklasifikasian Zona Dan Sub Zona ...................................... L1 Lampiran 2 Ilustrasi Peta Rencana Jaringan Prasarana Di Wilayah Perencanaan ... L2Lampiran 3 Matriks Susunan Tipikal Program Utama dalam Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota ........................................................................... L3Lampiran 4 Contoh Zoning Text beserta Matriks Penulisan Ketentuan Kegiatan dan Pemanfaatan Ruang Zonasi ................................................................... L4 Lampiran 5 Contoh Perhitungan Intensitas Pemanfaatan Ruang .............................. L5Lampiran 6 Penentuan Sempadan Bangunan ........................................................... L6 Lampiran 7 Rincian Analisis dalam Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota .......................................................... L7Lampiran 8 Rincian Perumusan Substansi Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota .......................................................... L8Lampiran 9 Keterkaitan Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota dan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota .................................... L9Lampiran 10 Sistematika Penyajian Buku Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota ........................................................................... L10Lampiran 11 Keterkaitan Substansi, Tahapan dan Keterlibatan Pihak-pihak dalam Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota .................... L11Lampiran 12 Sistematika Penyajian Album Peta .......................................................... L12

1BAB KETENTUANUMUM

> Ketentuan Umum > Muatan RDTR Kabupaten/Kota

> Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota

> Kelengkapan Dokumen

> Prosedur Penyusunan RDTR dan PZ Kabupaten/Kota

BAB I KETENTUAN UMUM

1.1 Istilah dan Definisi

Dalam pedoman ini yang dimaksud dengan:

a. Bagian dari wilayah kabupaten/kota adalah satu kesatuan wilayah dari kabupaten/kota yang bersangkutan yang merupakan wilayah yang terben- tuk secara fungsional dan administratif dalam rangka pencapaian daya guna pelayanan fasilitas umum kabupaten/kota;b. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang me- nyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus;c. Blok adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata (spt jaringan jalan, sungai, selokan, saluran, irigasi, saluran udara tegangan (ekstra) tinggi, dan pantai) atau yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota)d. Sub Blok adalah pembagian fisik di dalam satu blok berdasarkan perbe- daan sub zona.e. Daya dukung lingkungan hidup adalah kemampuan lingkungan hidup untuk mendukung perikehidupan manusia dan mahluk hidup lainnya;f. Daya tampung lingkungan hidup adalah kemampuan lingkungan hidup untuk menyerap zat, energi, dan/atau komponen lain yang masuk atau dimasukkan ke dalamnya;g. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis yang tidak boleh dilam- paui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kabupaten/kota;h. Garis Sempadan Jalan (GSJ) adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kabupaten/kota;i. Intensitas ruang adalah besaran ruang untuk fungsi tertentu yang ditentukan berdasarkan pengaturan koefisien lantai bangunan, koefisien dasar bangunan dan ketinggian bangunan tiap bagian kawasan kabupaten/kota sesuai dengan kedudukan dan fungsinya dalam pembangunan kabupaten /kota;

5





j. Izin pemanfaatan ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam kegiatan pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;k. Jaringan adalah keterkaitan antara unsur yang satu dan unsur yang lain (network)l. Kabupaten/kota adalah wilayah otonomi daerah yang dikepalai oleh Bu- pati/Walikota, yang merupakan bagian langsung dari wilayah provinsi dan terdiri atas beberapa kecamatan;m. Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau budidaya;n. Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan;o. Kawasan lindung adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup sumber daya alam dan sumber daya buatan;p. Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi; q. Kawasan strategis kabupaten/kota adalah wilayah yang penataan ru- ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh sangat penting da- dalam lingkup kabupaten/kota terhadap ekonomi, sosial, budaya,dan/atau lingkungan;r. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase perbanding an antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan;s. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperun- tukkan bagi pertamanan/ penghijauan dan luas tanah perpetakan/ daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan;t. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase perbanding an antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah perpetakan /daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan;u. Lingkungan adalah bagian dari wilayah kabupaten/kota yang merupakan kesatuan ruang untuk suatu kehidupan dan penghidupan tertentu dalam suatu sistem pengembangan kabupaten/kota secara keseluruhan;v. Masyarakat adalah orang perorangan, kelompok orang termasuk masyarakat, hukum adat, badab hukum atay badan usaha, lembaga, dan organisasi yang berkepentingan dengan penyelenggaraan bangunan gedung;

6








w. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan dalam bidang penataan ruang;x. Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta pembiayaannya;y. Pemerintah daerah adalah Gubernur/walikota dan perangkat daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintahan daerah;z. Pemerintah pusat selanjutnya disebut Pemerintah adalah Presiden Repu blik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945;aa. Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang;bb. Pengaturan zonasi adalah ketentuan tentang persyaratan pemanfaatan ruang sektoral dan ketentuan persyaratan pemanfaatan ruang untuk seti- tiap blok yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang;cc. Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya untuk mewujudkan tertib tata ruang;dd. Penggunaan lahan adalah fungsi dominan dengan ketentuan khusus yang ditetapkan pada suatu kawasan, blok peruntukan, dan/atau persil;ee. Peran masyarakat adalah berbagai kegiatan masyarakat, yang timbul atas kehendak dan keinginan sendiri di tengah masyarakat sesuai dengan hak dan kewajiban dalam penyelenggaraan penataan ruang; ff. Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang;gg. Perencanaan tata ruang adalah suatu proses untuk menentukan struktur ruang dan pola ruang yang meliputi penyusunan dan penetapan rencana tata ruang;hh. Permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum,serta mempunyai penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan;ii. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun pedesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni; jj. Pola ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan fungsi budi daya; kk. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya;

7





ll. Rencana tata ruang adalah hasil perencanaan tata ruang;mm. Rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota adalah rencana tata ruang yang memuat kebijakan dan penetapan Pemerintahan Kabupaten/Kota mengenai lokasi kawasan-kawasan yang harus dilindungi di wilayah darat dan/atau wilayah laut, lokasi pengembangan kawasan budidaya,termasuk di dalamnya kawasan-kawasan produksi dan kawasan permukiman, sistem prasarana transportasi, fasilitas dan utilitas umum, serta kawasan-ka- kawasan di wilayah darat dan wilayah laut yang diprioritaskan pengembangannya dalam kurun waktu rencana; nn. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya;oo. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan ran- cang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk meng- endalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembang an lingkungan/kawasan;pp. Ruang manfaat jalan (Rumaja) adalah ruang sepanjang jalan yang dibatasi oleh lebar, tinggi, dan kedalaman tertentu yang meliputi badan jalan, saluran tepi jalan, dan ambang pengamannya;qq. Ruang milik jalan (Rumija) adalah ruang manfaat jalan dan sejalur tanah tertentu diluar ruang manfaat jalan;rr. Ruang pengawasan jalan (Ruwasja) adalah ruang tertentu diluar ruang milik jalan yang penggunaannya ada di bawah pengawasan penyelenggaraan jalan;ss. Ruang Terbuka Hijau (RTH) adalah area memanjang/jalur dan/atau me- ngelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja dita- nam;tt. Ruang Terbuka Non Hijau (RTNH) adalah ruang-ruang dalam kabupaten/ kota dalam bentuk area/kawasan maupun memanjang/jalur yang menampung kegiatan sosial, budaya, dan ekonomi masyarakat kabupaten/kota dan tidak didominasi tanaman;uu. Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) adalah saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara yang digunakan untuk penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan tegangan di atas 245kV;vv. Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) adalah saluran tenaga listrik yang menggunakan kawat penghantar di udara yang digunakan untuk penyaluran tenaga listrik dari pusat pembangkit ke pusat beban dengan tegangan di atas 35 kV sampai dengan 245 kV;

8








ww. Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional;xx. Sub Zona adalah suatu bagian dari zona yang memiliki fungsi dan karakteristik tertentu yang merupakan pendetailan dari fungsi dan karakteristik pada zona yang bersangkutan;yy. Utilitas umum adalah kelengkapan sarana pelayanan lingkungan yang memungkinkan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya, mencakup sistem penyediaan air bersih, sistem drainase air hujan, sistem pembuangan limbah, sistem persampahan, sistem penyediaan energi listrik, sistem jaringan gas, sistem telekomunikasi dan lain-lain;zz. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta sege- nap unsur terkait yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek administratif dan/atau aspek fungsional;aaa. Wilayah perencanaan adalah bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis kabupaten/kota yang akan/perlu disusun rencana rincinya dalam hal ini RDTR kabupaten/ kota sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan;bbb. Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik spesifik;ccc. Zonasi adalah pembagian kawasan ke dalam beberapa zona sesuai dengan fungsi dan karakteristik semula atau diarahkan bagi pengembangan fungsi-fungsi lain.

1.2 Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi

Sesuai pasal 59 PP 15 tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ru-ang, setiap Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota harus menetapkan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun Rencana Detail Tata Ruangnya. Bagian dari wilayah yang akan disusun rencana detail tata ruang tersebut merupakan kawasan perkotaan, kawasan strategis kota, atau kawasan strategis kabupaten. Kawasan strategis kota dan kawasan strategis kabupaten dapat disusun RDTR apabila merupakan :

a. kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi kawasan perkotaan; danb. memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang ditetapkan dalam pedoman ini.

Kedudukan RDTR dalam sistem perencanaan tata ruang dan sistem perenca-naan pembangunan nasional disajikan pada Gambar 1.1

9





Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota disusun apabila RTRW Kabupa-ten/Kota tidak/ belum dapat dijadikan acuan pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota. Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota memer-lukan rencana detail tata ruang, maka disusun rencana detail tata ruang yang dilengkapi dengan peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengen-dalian penataan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan bagi zona-zona yang pada rencana detail tata ruang ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan. Dalam hal ren-cana tata ruang wilayah kabupaten/kota tidak memerlukan rencana rinci tata ru-ang, peraturan zonasi Kabupaten/Kota disusun untuk kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.

RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi juga meru-pakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai pen-jabaran kegiatan kedalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antara kegiatan dalam kawasan fungsional agar tercipta lingkungan yang harmonis antara kegiatan utama dengan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional tersebut.

RDTR Kabupaten/Kota dapat disusun bersama-sama dengan Peraturan Zo-nasi, dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi untuk wilayah perencanaan tertentu sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan, atau dapat juga disusun secara terpisah, dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota untuk wilayah perencanaan tertentu (dalam hal ini peta pola merupakan zoning map wilayah perencanaan tersebut) serta Peraturan Zonasi berisi zoning text yang berlaku untuk seluruh kabupaten/ kota. Selain itu, apabila tidak disusun Rencana Detail Tata Ruang atau Ren-cana Detail Tata Ruang telah ditetapkan sebagai Perda terpisah dari Peratu-ran Zonasi sebelum keluarnya pedoman ini, maka Peraturan Zonasi juga da-pat disusun terpisah dan berisikan zoning map dan zoning text untuk seluruh kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.

RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi ditetapkan dengan Peraturan Daerah (Perda) Kabupaten/ Kota. Dalam hal RDTR kabu-paten/kota disusun terpisah dengan Peraturan Zonasi, maka keduanya ditetap-kan dengan Perda kabupaten/kota yang terpisah. Dalam hal tidak disusun Rencana Detail Tata Ruang atau Rencana Detail Tata Ruang telah ditetapkan sebagai Perda terpisah dari Peraturan Zonasi sebelum keluarnya pedoman ini, maka Peraturan Zonasi ditetapkan dengan Perda kabupaten/kota tersendiri.

10








Gambar 1.1Kedudukan RDTR Kabupaten/Kota dalam Sistem Penataan Ruang dan

Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional

1.3 Fungsi dan Manfaat RDTR berikut Peraturan Zonasi

RDTR kabupaten/kota berikut Peraturan Zonasi berfungsi sebagai:

a. kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota berdasarkan\ RTRWb. acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang diamanatkan dalam RTRW;c. acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;d. acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang e. acuan dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dan rencana yang lebih rinci lainnya..

11





RDTR kabupaten/kota berikut Peraturan Zonasi bermanfaat sebagai:

a. penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi maupun lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu;b. alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten/kota baik yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan masyarakat;c. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian-bagian wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten/kota secara keseluruhan; dand. ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program penanganan dan pengembangan kawasan dan lingkungan, seperti RTBL atau rencana lain yang sejenis.

Khusus pada kawasan perkotaan di kabupaten yang memiliki luas lebih besar dari 1500 hektar perlu direncanakan struktur kotanya terlebih dahulu, dalam hal ini adalah pusat-pusat permukiman dan pelayanannya, sebelum menyu-sun RDTR. Bila kurang dari ukuran tersebut, maka bisa langsung menentukan jaringan prasarana yang sesuai dengan pedoman ini. Ketentuan terkait cara menentukan struktur ruang untuk kawasan perkotaan di Kabupaten akan dia-tur dengan pedoman tersendiri. Sebelum pedoman tersebut menjadi ketentuan hukum yang sah, perencanaan struktur ruang untuk kawasan perkotaan di Ka-bupaten harus mengacu secara mutatis mutandis kepada Permen PU no. 17 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyusunan RTRW Kota. 1.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR berikut Peraturan Zonasi

RDTR Kabupaten/Kota berikut Peraturan Zonasi disusun dengan kriteria, se-bagai berikut:

a. RTRW Kabupaten/Kota belum dapat dijadikan acuan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang,dimana RTRW Kabupaten/Kota dianggap dapat dijadikan acuan apabila memiliki peta pola dan struktur ruang dengan tingkat ketelitian skala minimal 1: 5000;b. RTRW Kabupaten/Kota mencakup wilayah perencanaan yang luas dan skala peta memerlukan rincian sebelum dioperasionalkan; dan/atauc. RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari wilayahnya yang perlu disusun RDTR nya.

12








Gambar 1.2Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Batas Administrasi

Kecamatan dalam Wilayah Kota

13

Apabila ketiga hal tersebut diatas tidak terpenuhi, maka hanya disusun Peraturan Zonasi kabupaten/kota yang disusun untuk kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota, tanpa disertai penyusunan RDTR.

Luasan wilayah perencanaan RDTR berkisar antara 60-1500 hektar.

Lingkup wilayah perencanaan RDTR ditetapkan pada:

a. wilayah administrasi kecamatan;b. kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota / Sub Wilayah Kota; c. bagian wilayah kabupaten/ kota yang memiliki ciri perkotaan; d. kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan;e. bagian wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.





14

Gambar 1.4Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan

Fungsi Kawasan yang Memiliki Ciri Perkotaan dalam Wilayah Kabupaten

Gambar 1.3Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Kawasan Fungsional

(wilayah perencanaan) dalam Wilayah Kota








Gambar 1.6Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Fungsi

Kawasan yang Direncanakan Menjadi Kawasan Perkotaan dalam Wilayah Kabupaten

bagian wilayah kabupaten/kota berupa kawasan pedesaan yang direncanakan menjadi kawasan perkotaan

Gambar 1.5Lingkup Wilayah Rencana Detail Tata Ruang Berdasarkan Kawasan Strategis

Kabupaten/kota yang Memiliki Ciri Kawasan Perkotaan

kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan

15





1.5 Masa Berlaku RDTR

RDTR dapat berlaku dalam jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) ta-hun dan dapat ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR kabupaten/kota dapat dilakukan kurang dari 5 (lima) tahun dalam hal:

a. terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota yang mempengaruhi wilayah perencanaan RDTR ataub. terjadi dinamika internal kabupaten/kota yang mempengaruhi pemanfaatan ruang secara mendasar antara lain berkaitan dengan bencana alam skala besar, perkembangan ekonomi yang signifikan, dan perubahan batas wilayah daerah.

16




2BAB MUATAN RDTRKABUPATEN/KOTA





BAB II MUATAN RDTR KABUPATEN/KOTA

Muatan RDTR terdiri atas :

a. Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan;b. Rencana Pola Ruang;c. Rencana Jaringan Prasarana;d. Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan Penang nganannya;e. Arahan Pemanfaatan Ruang;f. Peraturan Zonasi (apabila Peraturan Zonasi disatukan dengan RDTR)/Ke- tentuan Tambahan dan Ketentuan Khusus Peraturan Zonasi (apabila pera turan zonasi dipisah dengan RDTR).

2.1 Tujuan Penataan Ruang Wilayah Perencanaan Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian seba-gaimana ditetapkan dalam rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota dan apabila diperlukan dapat dilengkapi dengan prinsip-prinsip. Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan lebih mengarah ke tema kawasan se-hingga tujuan berisi tema yang akan direncanakan di wilayah perencanaan.

Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan berfungsi:

a. sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana jaringan, penetapan bagian dari wilayah RDTR yang diprioritaskan penanganannya, dan penyusunan peraturan zonasi;b. menjaga konsistensi dan keserasian pembangunan kawasan perkotaan dengan RencanaTata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota. Perumusan tujuan penataan ruang wilayah perencanaan didasarkan atas:

a. arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW kabupaten/ kota;b. isu strategis wilayah perencanaan, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah, dan urgensi/keterdesakan penanganan; danc. karakteristik wilayah perencanaan.

17





Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan dirumuskan dengan memper-timbangkan:

a. keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota;b. fungsi dan peran wilayah perencanaan;c. potensi investasi;d. kondisi sosial dan lingkungan wilayah perencanaan;e. peran masyarakat untuk turut serta dalam pembangunan; danf. prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran tujuan tersebut.

Contoh rumusan tujuan penataan ruang wilayah perencanaan dan rumusan prinsip yang merupakan ukuran tercapainya tujuan tersebut:

“Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan adalah mewujudkan kawasan koridor Ampenan – Mataram – Cakranegara (AMC) sebagai embrio kawasan strategis pertumbuhan ekonomi serta sebagai ikon kota Mataram Metro”.Prinsip penataan ruang wilayah perencanaan adalah:1. tersedianya aksesibilitas internal dan eksternal yang baik;2. tersedianya fasilitas dan jaringan prasarana yang memadai untuk terwu- judnya kawasan/kegiatan perdagangan dan jasa berskala internasional;3. tersedianya fungsi-fungsi ekologis yang cukup dan ruang terbuka hijau yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;4. tersedianya Peraturan Zonasi yang operasional dan dapat sesuai dengan karakteristik dari koridor Ampenan - Mataram - Cakranegara (AMC).

2.2 Rencana Pola Ruang

Rencana pola ruang dalam RDTR Kabupaten/Kota merupakan rencana distribusi sub zona peruntukan (hutan lindung, zona yang mem-berikan perlindungan terhadap zona bawahannya, zona perlin-dungan setempat, perumahan, perdagangan dan jasa, perkan-toran, industri, RTNH, dan penggunaan lainnya) ke dalam blok-blok.

Peta pola ruang juga berfungsi sebagai zoning map bagi Peraturan Zonasi, baik apabila Peraturan Zonasi dipisah maupun disatukan dengan RDTR.

Rencana pola ruang berfungsi:

a. sebagai alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta kegiatan pelestarian fungsi lingkungan dalam wilayah perencanaan;

18








b. sebagai dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang; c. sebagai dasar penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;d. sebagai dasar penyusunan rencana jaringan prasarana RDTR.

Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan:

a. daya dukung dan daya tampung ruang dalam wilayah perencanaan; danb. prakiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi dan pelestarian fungsi lingkungan.

Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:

a. mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW Kabupaten/Kota;b. memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;c. memperhatikan mitigasi bencana pada wilayah perencanaan; dand. menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya, dan ekonomi masyarakat.

Rencana pola ruang RDTR terdiri atas:

a. Zona Lindung yang meliputi: 1) zona Hutan Lindung; 2) zona yang memberikan perlindungan terhadap zona bawahannya, yang meliputi zona bergambut dan zona resapan air; 3) zona perlindungan setempat, yang meliputi sempadan pantai, sempadan sungai, zona sekitar danau atau waduk, zona sekitar mata air; 4) zona ruang terbuka hijau (RTH) kota, yang antara lain meliputi taman RT, taman RW, taman kota dan pemakaman; 5) zona suaka alam dan cagar budaya; 6) zona rawan bencana alam, yang antara lain meliputi zona rawan tanah longsor, zona rawan gelombang pasang, dan zona rawan banjir; Zona ini digambarkan dalam peta terpisah; 7) zona lindung lainnya.

b. Zona Budidaya yang meliputi: 1) zona perumahan yang dapat dirinci ke dalam perumahan dengan kepadatan: sangat tinggi, tinggi, sedang, rendah, dan sangat rendah; Bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam rumah susun, rumah kopel, rumah deret, rumah tunggal, rumah taman, dan sebagainya;

19





2) zona perdagangan dan jasa yang meliputi perdagangan jasa deret dan perdagangan jasa tunggal; Bila diperlukan dapat dirinci lebih lanjut ke dalam pasar tradisional, pasar modern, pusat perbelanjaan, dan sebagainya; 3) zona perkantoran yang meliputi perkantoran pemerintah dan perkantoran swasta; 4) zona sarana pelayanan umum yang meliputi sarana pelayanan umum pendidikan, sarana pelayanan umum transportasi, sarana pelayanan umum kesehatan, sarana pelayanan umum olahraga, sarana pelayanan umum sosial budaya, sarana pelayanan umum peribadatan; 5) zona industri yang meliputi industri kimia dasar, industri mesin dan lo- gam dasar, industri kecil, dan aneka industri; 6) zona Ruang Terbuka Non Hijau (RTNH); 7) zona khusus (yang selalu ada di wilayah perkotaan namun tidak termasuk ke dalam zona sebagaimana dimaksud pada angka 1 sampai dengan angka 6) meliputi zona untuk keperluan pertahanan dan keamanan, zona Instalasi Pembuangan Air Limbah (IPAL), zona Tempat Pengolahan Akhir (TPA), dan instalasi penting lainnya; dan 8) zona lainnya (yaitu: zona yang tidak selalu ada di kawasan perkotaan) antara lain seperti pertanian, pertambangan, dan pariwisata

Kriteria pengklasifikasian zona dan subzona dapat dilihat pada Lampiran 1.

Rencana pola ruang tersebut di atas digambarkan kedalam peta wilayah peren-canaan. Setiap wilayah perencanaan terdiri atas sub wilayah perencanaan yang ditetapkan dengan mempertimbangkan:

a. morfologi wilayah perencanaan;b. keserasian dan keterpaduan fungsi wilayah perencanaan;c. jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan wilayah perencanaan kota yang memperhatikan rencana struktur ruang RTRW.

Setiap sub wilayah perencanaan terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan batasan fisik antara lain seperti jalan, sungai dan sebagainya. Pengilustra-sian pertampalan peta yang didelineasi berdasarkan fisik (wilayah perenca-naan, sub wilayah perencanaan dan blok) hingga peta yang didelineasi ber-dasarkan fungsi (zona dan sub zona) dapat dilihat pada contoh Gambar 2.1.

Dalam hal luas wilayah perencanaan relatif kecil, rencana pola ruang dapat langsung digambarkan ke dalam blok. Contoh pendelineasian peta yang digam-barkan dari wilayah perencanaan ke sub wilayah perencanaan hingga blok dapat dilihat pada Gambar 2.2, dan contoh pendeliniasian peta yang digambar-kan dari wilayah perencanaan langsung ke blok dapat dilihat pada Gambar 2.3.

20








Adapun pengilustrasian pembagian zona-zona peruntukan kedalam blok diser-tai pengkodean berbagai sub zona pada suatu sub wilayah perencanaan dapat dilihat pada Gambar 2.4.

Apabila wilayah perencanaan terlalu luas untuk digambarkan kedalam satu peta berskala 1:5000, maka peta rencana pola tersebut dapat digambarkan lagi kedalam beberapa lembar peta dimana pembagiannya tergantung dari sub wilayah perencanaan, seperti yang dapat dilihat pada contoh Gambar 2.5.

Gambar 2.1Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke Sub Wilayah Perencanaan

21





Gambar 2.2Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke Sub Wilayah

Perencanaan kemudian Blok

Gambar 2.3Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan langsung ke Blok.

22








Gambar 2.4Ilustrasi Pembagian Sub Zona di dalam Blok dan Sub Blok pada

satu Sub Wilayah Perencanaan

23





Gambar 2.5Ilustrasi Peta Pola Ruang (zoning map)

Ketentuan penggambaran peta rencana pola ruang sekaligus zoning map ada-lah sebagai berikut:

a. rencana pola ruang RDTR digambarkan pada peta dengan tingkat ketelitian skala minimal 1:5.000 dan mengikuti ketentuan sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang;b. cakupan rencana pola ruang RDTR meliputi ruang darat dan dapat meliputi ruang laut dengan batasan 4 (empat) mil laut diukur dari garis pantai di wilayah kabupaten/kota atau sampai batas negara yang disepakati secara internasional apabila kabupaten/kota terkait berbatasan laut dengan negara lain;c. rencana pola ruang RDTR dapat digambarkan dalam beberapa lembar peta yang tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku; d. peta rencana pola ruang RDTR juga berfungsi sebagai zoning map bagi peraturan zonasi;e. peta rencana pola ruang RDTR harus sudah menunjukkan batasan persil untuk wilayah yang sudah terbangun.

24








2.3 Rencana Jaringan Prasarana

Rencana jaringan prasarana merupakan pengembangan hierarki sistem jar-ingan prasarana yang ditetapkan dalam rencana struktur RTRW Kabupaten/Kota.

Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan berfungsi sebagai:

a. pembentuk sistem pelayanan dan pergerakan di dalam wilayah perencanaan; b. dasar perletakan jaringan dan rencana pembangunan prasarana, dan utilitas dalam wilayah perencanaan sesuai dengan fungsi pelayanannya; danc. dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas lingkungan dalam RTBL dan rencana teknis lainnya.

Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan dirumuskan berdasarkan:

a. rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota dalam RTRW kabupaten/ kota;b. kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi wilayah perencanaan;c. rencana pola ruang wilayah perencanaan dalam RDTR; d. sistem pelayanan dan pergerakan sesuai fungsi dan peran wilayah perencanaan; dane. ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

Rencana jaringan prasarana wilayah perencanaan dirumuskan dengan kri-teria:

a. memperhatikan rencana struktur ruang bagian dari wilayah kabupaten/kota lainnya atau wilayah administrasi kabupaten/kota sekitarnya yang berbatasan;b. menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan pembangunan prasarana dan utilitas dalam jangka waktu perencanaan pada wilayah perencanaan; c. mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas wilayah perencanaan; dand. mengakomodasi kebutuhan fungsi dan peran pelayanan kawasan di dalam struktur ruang wilayah perencanaan.

25





Materi dari rencana jaringan prasarana RDTR meliputi :

a. Rencana Jaringan Pergerakan Rencana jaringan pergerakan dalam RDTR merupakan seluruh jaringan primer dan jaringan sekunder pada wilayah perencanaan yang meliputi: jalan arteri, jalan kolektor, jalan lokal, jalan lingkungan,dan jaringan jalan lain nya yang tidak termasuk dalam jaringan pergerakan yang direncanakan dalam RTRW, terdiri atas:

1) jaringan jalan arteri primer dan sekunder; 2) jaringan jalan kolektor primer dan sekunder; 3) jaringan jalan lokal primer dan sekunder; 4) jaringan jalan lingkungan sekunder; 5) jaringan jalan lainnya yang meliputi : i. jalur kereta api termasuk kereta bawah tanah,monorail,dan stasiun (jika ada); ii. jalur pelayaran untuk kegiatan angkutan sungai, danau, penyebra- ngan, dan pelabuhan/ dermaga pada wilayah perencanaan (jika ada); iii. jalan masuk dan keluar terminal barang serta terminal orang/ pe- numpang sesuai ketentuan yang berlaku (terminal tipe A, B dan C hingga pangkalan angkutan umum); iv. jaringan jalan moda transportasi umum (jalan masuk dan keluarnya terminal barang/ orang hingga pangkalan angkutan umum dan hal- te); jalan masuk dan keluar parkir; v. sistem jaringan jalur pejalan kaki dan jalur sepeda.

b. Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan Rencana pengembangan jaringan energi/listrik menjabarkan tentang jaringan distribusi dan pengembangannya berdasarkan prakiraan kebutuhan energi/listrik di wilayah perencanaan yang terdiri atas:

1) jaringan subtransmisi yang berfungsi menyalurkan daya listrik dari sumber daya besar (pembangkit) menuju jaringan distribusi primer (gardu induk) yang terletak di wilayah perencanaan (jika ada); 2) jaringan distribusi primer (jaringan SUTUT, SUTET, SUTT) berfungsi menyalurkan daya listrik dari jaringan subtransmisi menuju jaringan distribusi sekunder, infrastruktur pendukung pada jaringan distribusi primer meliputi : i. gardu induk berfungsi menurunkan tegangan dari jaringan subtransmisi (70-500 kv) menjadi tegangan menengah ( 20 kv) ii. gardu hubung berfungsi membagi daya listrik dari gardu induk menuju gardu distribusi;

26








3) jaringan distribusi sekunder berfungsi untuk menyalurkan/ menghu- bungkan daya listrik tegangan rendah ke konsumen, infrastruktur pendukung pada jaringan distribusi sekunder adalah gardu distribusi yang berfungsi menurunkan tegangan primer ( 20 kv) menjadi tegangan sekunder (220v /380 v); 4) penjabaran jaringan pipa minyak dan gas bumi, di wilayah perencanaan (jika ada); (sesuai UU no.20 tahun 2002 tentang Ketenagalistrikan,Kepmen ESDM no.865 tahun 2003 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Umum Ketenagalistrikan)

c. Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi Rencana pengembangan jaringan telekomunikasi terdiri atas:

1) rencana pengembangan infrastruktur dasar telekomunikasi berupa lokasi pusat automatisasi sambungan telepon; 2) kebutuhan penyediaan jaringan telekomunikasi telepon kabel (dari jari ngan kabel primer hingga jaringan kabel sekunder), termasuk penyediaan: i. stasiun telepon otomat; ii. rumah kabel; iii. kotak pembagi; 3) kebutuhan penyediaan telekomunikasi telepon selular, termasuk penyediaan infrastruktur telepon nirkabel berupa lokasi menara telekomunikasi termasuk menara Base Transceiver Station (BTS); 4) rencana sistem televisi kabel seperti stasiun transmisi dan jaringan kabel distribusi; 5) rencana peningkatan pelayanan jaringan telekomunikasi dan rencana jaringan serat optik. d. Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum Rencana pengembangan jaringan air minum berupa rencana kebutuhan dan sistem penyediaan air minum, yang terdiri atas:

1) sistem penyediaan air minum wilayah kabupaten/kota mencakup sistem jaringan perpipaan dan bukan jaringan perpipaan; 2) bangunan pengambil air baku; 3) seluruh pipa transmisi air baku dan instalasi produksi; 4) seluruh pipa unit distribusi hingga persil; 5) seluruh bangunan penunjang dan bangunan pelengkap; dan 6) bak penampung.

27





e. Rencana Pengembangan Jaringan Drainase Rencana pengembangan jaringan drainase terdiri atas:

1) sistem jaringan drainase untuk mencegah genangan di wilayah perencanaan; 2) rencana kebutuhan sistem drainase, terdiri atas: rencana jaringan primer, sekunder, tersier, dan lingkungan di wilayah perencanaan; dan 3) kondisi topografi di wilayah perencanaan yang berpotensi terjadi genangan maka perlu dibuat: i. kolam retensi ii. sistem pemompaan iii. pintu air

f. Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah Prasarana dan sarana air limbah dilakukan melalui sistem pembuangan air limbah setempat (onsite) dan atau terpusat (offsite)

Sistem pembuangan air limbah terpusat,terdiri atas:

1) seluruh saluran pembuangan 2) bangunan pengolahan air limbah

Sistem pembuangan air limbah setempat, terdiri atas:

1) bak septik (septic tank) 2) IPLT (instalasi pengolahan lumpur tinja)

g. Penyediaan prasarana lainnya. Direncanakan melalui penyediaan dan pemanfaatannya disesuaikan dengan kebutuhan pengembangan wilayah perencanaan, contoh: wilayah perencanaan yang memiliki kawasan rawan bencana wajib menyediakan rencana jalur evakuasi bencana yang terdiri atas :

1) jalur evakuasi bencana (escape way) untuk skala kabupaten/kota, kawasan, maupun lingkungan dan direncanakan untuk segala jenis bencana yang mungkin terjadi; 2) jalur evakuasi bencana dapat dengan memanfaatkan jaringan jalan yang sudah ada dengan memperhatikan kapasitas jalan.

28








Rencana jaringan prasarana di wilayah perencanaan digambarkan dengan ketentuan sebagai berikut:

a. Peta rencana jaringan prasarana memuat: 1) jaringan jalan yang terdiri dari beberapa kelas dan tingkat jalan yang terdapat dalam wilayah perencanaan; 2) sistem prasarana wilayah lainnya digambarkan pada satu lembar peta wilayah perencanaan secara utuh dan dapat digambarkan masing- masing pada peta tersendiri; dan 3) sistem jaringan prasarana jalan harus digambarkan mengikuti trase jalan yang sebenarnya.b. Rencana jaringan prasarana digambarkan dengan ketelitian peta skala minimum 1:5.000 dan untuk wilayah perencanaan yang memiliki wilayah pe- sisir dan laut dapat dilengkapi dengan peta batimetri yang menggambar- kan kontur laut; danc. Penggambaran peta rencana jaringan prasarana bagian dari wilayah kabupaten/kota harus mengikuti peraturan perundangan-undangan terkait pe- pemetaan rencana tata ruang sesuai dengan ketentuan sistem informasi geografis yang ditentukan oleh instansi yang berwenang dan mengikuti peraturan perundangan-undangan terkait lainnya;d. Pada kawasan perkotaan di kabupaten yang secara fisik,ekonomi, dan sosial sudah mendekati kriteria kota otonom, maka wilayah perencanaan yang disusun rencana detailnya harus dibagi menjadi beberapa wilayah perencanaan sesuai dengan fungsi kawasan (homogenitas fungsi);e. Penyusunan RDTR pada wilayah perencanaan sebagaimana dimaksud huruf d bisa dilakukan keseluruhan wilayah perencanaan atau parsial pada tiap wilayah perencanaan.

Ilustrasi peta rencana jaringan prasarana di wilayah perencanaan dapat dilihat pada Lampiran 2

2.4 Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan Penanganannya

Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan pena-nganannya merupakan upaya perwujudan rencana tata ruang yang dijabarkan kedalam rencana penanganan bagian dari wilayah perencanaan yang di-prioritaskan.

29





Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanga-nannya berfungsi :

a. mengembangkan, melestarikan, melindungi, memperbaiki, mengkoordina- sikan keterpaduan pembangunan, dan/ atau melaksanakan revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi diban- dingkan bagian dari wilayah perencanaan lainnya;b. sebagai dasar penyusunan rencana yang lebih teknis, seperti RTBL dan rencana teknis pembangunan yang lebih rinci lainnya; danc. sebagai pertimbangan dalam penyusunan indikasi program utama RDTR.

Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanga-nannya ditetapkan berdasarkan:

a. tujuan penataan ruang wilayah perencanaan;b. nilai penting di bagian dari wilayah perencanaan yang akan ditetapkan;c. kondisi ekonomi, sosial-budaya dan lingkungan di bagian dari wilayah perencanaan yang akan ditetapkan;d. usulan dari sektor;e. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup di wilayah perencanaan; danf. ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.

Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanga-nannya ditetapkan dengan kriteria:

a. dapat merupakan faktor kunci mendukung perwujudan rencana pola ruang, rencana jaringan prasarana, dan pelaksanaan peraturan zonasi di wilayah perencanaan; b. dapat mendukung tercapainya agenda pembangunan; c. dapat merupakan bagian dari wilayah perencanaan yang memiliki nilai penting dari sudut kepentingan ekonomi , sosial-budaya, pendayagunaan sumber daya alam dan/atau teknologi tinggi, fungsi dan daya dukung lingkungan hidup, dan/atau memiliki nilai penting lainnya yang sesuai dengan kepentingan pembangunan wilayah perencanaan;d. dapat merupakan bagian dari wilayah perencanaan yang dinilai perlu di- dikembangkan, diperbaiki, dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai standar tertentu berdasarkan pertimbangan ekonomi , sosial-budaya, dan/ atau lingkungan.

30








Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanga-nannya minimum harus memuat:

a. Lokasi Lokasi adalah tempat bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya.

Lokasi bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganan nya perlu digambarkan dalam peta. Batas delineasi lokasi bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya, dapat dilakukan dengan mempertimbangkan:

1) batas fisik, seperti blok dan sub-blok; 2) fungsi kawasan, seperti masing-masing zona dan sub-zona; 3) wilayah administratif, seperti RT, RW, kelurahan, kecamatan, dan wilayah perencanaan/desa; 4) penentuan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial units), seperti desa adat, gampong, dan nagari; 5) penentuan berdasarkan kesatuan karakter tematis, seperti kawasan kota lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra pendidikan, dan kawasan permukiman tradisional; dan 6) penentuan berdasarkan jenis kawasan, seperti kawasan baru yang ber- kembang cepat, kawasan terbangun yang memerlukan penataan,kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan kawasan gabungan atau campuran.

b. Tema Penanganan Tema penanganan adalah program utama untuk setiap lokasi.

Tema penanganan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya, dapat meliputi:

1) perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan; contohnya melalui penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan (perbaikan kam- pung), perbaikan desa pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan,serta pelestarian kawasan; 2) pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan; contoh nya melalui peremajaan kawasan, pengembangan kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi danrekonstruksi kawasan pas- cabencana;

31





3) pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya melalui pembangunan kawasan permukiman (Kawasan Siap Bangun/ Lingkungan Siap Bangun-Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan terpadu, pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih pusat pertumbuhan desa (KTP2D), pembangunan kawasan perbata san, dan pembangunan kawasan pengendalian ketat (high-control zo- ne); 4) pelestarian/ pelindungan blok/kawasan, contohnya melalui pengendalian kawasan pelestarian, revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan bencana.

Contoh perumusan penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya, pada salah satu lokasi yang ditetapkan:

a. Lokasi: Kawasan Koridor Utama Wilayah Perencanaan

Gambar 2.6Ilustrasi Kawasan Koridor Utama Wilayah Perencanaan

b. Penanganan: Perbaikan Kawasan

32








2.5 Arahan Pemanfaatan Ruang

Arahan pemanfaatan ruang dalam RDTR kabupaten/kota merupakan upaya mewujudkan RDTR dalam bentuk program penataan ruang/pengembangan untuk wilayah perencanaan dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) ta-hunan sampai akhir tahun masa perencanaan sebagaimana diatur dalam pedoman ini. Arahan pemanfaatan ruang ini bersifat optional dalam pe-nyusunannya dan tergantung oleh kebutuhan daerah masing-masing.

Arahan pemanfaatan Ruang berfungsi sebagai:

a. dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman penataan ruang/ pengembangan wilayah perencanaan;b. arahan untuk sektor dalam penyusunan program;c. sebagai dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima) tahunan maupun penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima) tahun; dand. sebagai acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.

Arahan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan:

a. rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana;b. ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;c. kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan; dand. prioritas pengembangan dalam wilayah perencanaan dan pentahapan rencana pelaksanaan program sesuai dengan RPJP Daerah maupun RPJM Daerah.

Arahan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria:

a. mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana di wilayah perencanaan serta mendukung perwujudan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya; b. mendukung program penataan ruang wilayah kabupaten/kota;c. realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu perencanaan;d. konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik dalam jangka waktu tahunan maupun antarlima tahunan; dane. terjaganya sinkronisasi antarprogram dalam satu kerangka program terpadu pengembangan wilayah kabupaten/kota.

33





Program dalam rencana pemanfaatan ruang apabila dibuat dalam dokumen RDTR Kabupaten/Kota memuat:

a. Program Pemanfaatan Ruang Utama, merupakan program-program pengembangan wilayah perencanaan yang diindikasikan memiliki bobot tinggi berdasarkan tingkat kepentingan atau diprioritaskan dan memiliki nilai strategis untuk mewujudkan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana di wilayah perencanaan sesuai tujuan penataan ruang wilayah perencanaan.

Program pemanfaatan ruang ini dapat memuat kelompok program sebagai berikut:

1) perwujudan rencana pola ruang di wilayah perencanaan, meliputi: i. perwujudan zona lindung pada wilayah perencanaan; dan ii. perwujudan zona budi daya pada wilayah perencanaan, dapat meliputi: (a) perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum di wilayah perencanaan; (b) perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap jenis pola ruang (zona) jika peraturan zonasi terpisah dari dokumen RDTR; (c) perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan (d) perwujudan tata massa bangunan. 2) program perwujudan rencana jaringan prasarana di wilayah perencanaan, meliputi: i. perwujudan pusat pelayanan kegiatan di wilayah perencanaan; dan ii. perwujudan sistem jaringan prasarana untuk wilayah perencanaan, yang mencakup pula sistem prasarana nasional dan wilayah/re- gional di dalam wilayah perencanaan, dapat meliputi: (a) perwujudan sistem jaringan pergerakan di wilayah perencanaan; (b) perwujudan sistem jaringan energi; (c) perwujudan sistem jaringan kelistrikan; (d) perwujudan sistem jaringan telekomunikasi; (e) perwujudan sistem air minum; (f) perwujudan sistem drainase; (g) perwujudan sistem air limbah; dan (h) perwujudan sistem jaringan lainnya sesuai kebutuhan wilayah perencanaan. 3) perwujudan penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya, dapat meliputi:

34








i. perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan ii. pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan; iii. pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan;dan iv. pelestarian/pelindungan blok/kawasan

b. Lokasi, tempat dimana usulan program akan dilaksanakan.c. Besaran, merupakan perkiraan jumlah satuan masing-masing usulan program utama pengembangan wilayah yang akan dilaksanakan.c. Sumber Pendanaan,yang dapat berasal dari APBD kabupaten/kota,APBD provinsi, APBN, swasta, dan/atau masyarakat.d. Instansi Pelaksana, yang merupakan pihak-pihak pelaksana program utama yang meliputi pemerintah (sesuai dengan kewenangan masing- masing pemerintahan), swasta, serta masyarakat. e. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan, usulan program direncanakan dalam kurun waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun yang dirinci setiap 5 (lima) tahunan, sedangkan masing-masing program mempunyai durasi pelaksanaan yang bervariasi sesuai kebutuhan. Penyusunan program utama disesuaikan dengan pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP Daerah Kabu- paten/kota.

Matriks susunan tipikal program utama dalam RDTR Kabupaten/Kota, dapat dilihat pada Lampiran 3.

35

3BAB PERATURAN ZONASIKABUPATEN/KOTA





BAB IIIPERATURAN ZONASI KABUPATEN/KOTA

Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota memerlukan rencana detail tata ruang, maka disusun rencana detail tata ruang yang dilengkapi dengan peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pe-ngendalian penataan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusu-nan rencana tata bangunan dan lingkungan bagi zona-zona yang penanganannya diprioritaskan pada rencana detail tata ruang.

Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota tidak me-merlukan rencana rinci tata ruang, Peraturan Zonasi Kabu-paten/Kota disusun untuk kawasan perkotaan baik yang su-dah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.

RDTR Kabupaten/Kota dapat disusun bersama-sama dengan Peraturan Zonasi, dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi untuk wilayah perencanaan tertentu sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan, atau dapat juga disusun secara terpisah, dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota untuk wilayah perencanaan tertentu (dalam hal ini peta pola merupakan zoning map wilayah perencanaan tersebut) serta Peraturan Zonasi berisi zoning text yang berlaku untuk seluruh kabupaten/ kota.

Selain itu, apabila tidak disusun Rencana Detail Tata Ruang atau Rencana Detail Tata Ruang telah ditetapkan sebagai Perda terpisah dari Peraturan Zonasi se-belum keluarnya pedoman ini, maka Peraturan Zonasi juga dapat disusun terpi-sah dan berisikan zoning map dan zoning text untuk seluruh kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.

Peraturan Zonasi berfungsi sebagai:

a. kelengkapan rencana detail tata ruang; b. perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang; c. rujukan teknis dalam pengembangan/ pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi investasi oleh pemerintah, swasta dan masyarakat; d. acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;e. acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang; serta f. acuan dalam pengenaan sanksi.

36



> Prosedur Penyusunan Kabupaten/Kota


Peraturan Zonasi bermanfaat dalam: a. menjamin dan menjaga kualitas lokal minimum yang ditetapkan; b. menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan kegunaan/ penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; serta c. meminimalkan gangguan/dampak negatif terhadap zona.

3.1 Komponen Materi Peraturan Zonasi

Peraturan Zonasi memuat ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, keten-tuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata massa bangunan, keten-tuan prasarana dan sarana minimum, ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, teknik pengaturan zonasi, ketentuan pelaksanaan dan keten-tuan perubahan peraturan zonasi.

3.2 Pengelompokkan Materi

Pengelompokan materi terdiri atas materi wajib dan materi optional. Materi wajib adalah materi yang harus ada dalam peraturan zonasi. Materi op-tional adalah materi yang dapat dimasukkan dalam peraturan zonasi apabila dianggap perlu.

Komponen dari materi wajib berupa:

a. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;b. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;c. Ketentuan tata masa bangunan;d. Ketentuan prasarana dan sarana minimum;e. Ketentuan pelaksanaan;f. Ketentuan perubahan peraturan zonasi.

Komponen dari materi optional berupa:

a. Ketentuan tambahan;b. Ketentuan khusus;c. Standar teknis;d. Tenik pengaturan zonasi.

3.2.1. Komponen dari materi wajib yaitu:

a. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi

37






kegiatan dan penggunaan ruang yang diperbolehkan, bersyarat secara terbatas, diperbolehkan bersyarat dan tidak diperbolehkan pada suatu zona.

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasar-kan ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat dan keten-tuan khusus bagi unsur bangunan/komponen yang dikembangkan, misalnya pompa bensin, base transceiver station dan sebagainya.

Komponen Ketentuan Teknis Zonasi, terdiri dari :

Klasifikasi I = Pemanfaatan Diperbolehkan/DiizinkanSifatnya sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Hal ini berarti tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah Kabupaten/Kota terhadap pemanfaatan tersebut.

Klasifikasi T = Pemanfaatan Bersyarat secara TerbatasPemanfaatan bersyarat secara terbatas mengandung arti bahwa pemanfaatannya mengandung batasan-batasan sebagai berikut:

1) pembatasan pengoperasian,baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona ataupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;2) pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, atau pun ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan pemerintah kota/ kabupaten dengan menurunkan nilai maksimum dan meninggikan nilai minimum dari intensitas ruang dalam peraturan zonasi;3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada serta mampu melayani dan belum memerlukan tambahan (contoh, dalam sebuah zona perumahan yang telah cukup jumlah fasilitas peribadatannya) maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diijinkan atau diijinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus.

Klasifikasi B = Pemanfaatan Bersyarat TertentuJika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda B atau merupakan pe-manfaatan bersyarat tertentu, berarti untuk mendapatkan ijin, diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu. Persyaratan ini diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Persyaratan ini berupa bersyarat umum dan bersyarat spesifik.

38





Contoh untuk bersyarat umum antara lain:1) penyusunan dokumen AMDAL;2) penyusunan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Peman- mantauan Lingkungan (UPL);3) penyusunan Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN);4) mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact fee), dan /atau aturan disinsentif lainnya.

Contoh untuk bersyarat spesifik yaitu mendapatkan persetujuan dari tetangga sekitarnya/ketua RT dan lain sebagainya.

Klasifikasi X = Pemanfaatan yang Tidak DiperbolehkanKarena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan disekitarnya. Penentuan I,T,B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatuzonasi didasarkan pada :

1) Pertimbangan Umum Pertimbangan Umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain yaitu : kesesuaian dengan arahan dalam rencana tata ruang kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung dan budidaya dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap pemanfaatan air, udara dan ruang bawah tanah), toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan, kesesuaian dengan kebijakan pemerintah daerah kabupaten/kota diluar rencana tata ruang yang ada. 2) Pertimbangan Khusus Pertimbangan Khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,kegiatan atau komponen yang akan dibangun dan dapat disusun berdasarkan rujukan terhadap ketentuan maupun standar yang berkai- dengan pemanfaatan ruang, rujukan terhadap ketentuan dalam peraturan bangunan setempat dan rujukan terhadap ketentuan khusus bagi unsur bangunan/komponen yang dikembangkan.

Contoh Penulisan Zoning Text beserta Matriks ITBX dapat dilihat pada pada Lampiran 4

b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona berdasarkan batasan:

39






1) Koefisien Dasar bangunan Maksimum (KDB Maksimum) Penetapan Koefisien Dasar Bangunan Maksimum didasarkan pada pertimbangan tingkat pengisian/peresapan air (KDH Minimum), kapasi sitas drainase, jenis Penggunaan Lahan. Contoh menghitung KDB disajikan pada Lampiran 5 2) Koefisien Lantai Bangunan Maksimum (KLB Maksimum) Penetapan besar KLB Maksimum didasarkan pada pertimbangan har- ga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan) dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan serta ekonomi dan pembiayaan. Contoh menghitung KLB disajikan pada Lampiran 5 3) Ketinggian Bangunan Maksimum 4) Koefisien Dasar Hijau Minimum (KDH Minimum) Koefisien dasar Hijau Minimum adalah koefisien yang dapat digunakan untuk mewujudkan Ruang Terbuka Hijau dan diberlakukan secara umum pada suatu zonasi. Pertimbangan besar KDH Minimum didasar kan pada pertimbangan tingkat pengisian/peresapan air, kapasitas drainase.

Beberapa aturan lain dapat ditambahkan dalam Intensitas Pemanfaatan Ruang, antara lain :

1) Koefisien Tapak Basement Maksimum (KTB Maksimum) Koefisien Tapak Basement Maksimum didasarkan pada batas KDH Minimum yang ditetapkan 2) Koefisien Wilayah Terbangun Maksimum (KWT Maksimum) Prinsip penetapan KWT sama dengan penetapan KTB tetapi dalam unit blok (bukan persil) 3) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum Kepadatan Bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan faktor kesehatan (ketersediaan air bersih, sanitasi, sampah, cahaya mata hari, aliran udara dan ruang antar bangunan), faktor sosial (ruang terbuka privat, privasi, perlindungan dan jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan), faktor teknis (resiko kebakaran dan keterbatasan lahan untuk bangunan/rumah), faktor ekonomi (biaya lahan, ketersedi aan dan ongkos penyediaan pelayanan dasar) 4) Kepadatan Penduduk Minimum Contoh perhitungan intensitas pemanfaatan ruang dapat dilihat pada Lampiran 5

40





c. Ketentuan Tata Masa Bangunan

Ketentuan tata masa bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan dan tampilan bangunan pada suatu zonasi.

Komponen ketentuan tata masa bangunan minimum terdiri atas : garis sempadan bangunan minimum dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan dan estetika, tinggi bangunan maksimum atau minimum yang ditetapkan dengan mempertimbangkan ke selamatan, resiko kebakaran, teknologi,estetika dan parasarana dan jarak bebas antar bangunan minimum yang harus memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis peruntukkan dan ketinggian bangu nan serta tampilan bangunan (optional) yang mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan,tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan serta keserasian dengan lingkungan sekitarnya.

Contoh perhitungan tata masa bangunan dapat dilihat pada Lampiran 6

d. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum

Ketentuan prasarana dan sarana minimum sebagai kelengkapan dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman dengan menyediakan prasarana dan sarana yang sesuai untuk mendukung berfungsinya zona secara optimal.

Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa prasarana parkir, bongkar muat, dimensi jaringan jalan dan kelengkapan jalan serta kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu untuk mendukung berfungsinya zona secara optimal.

Materi aturan merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan oleh instansi teknis terkait.

e. Ketentuan Pelaksanaan

Ketentuan pelaksanaan terdiri dari:

1) ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang berkaitan dengan kelu wesan aturan yaitu yang mengatur kelonggaran yang diberikan untuk tidak mengikuti aturan zonasi yang telah ditetapkan tanpa perubahan berarti pada peraturan zonasi.

41






2) ketentuan insentif/ disinsentif yaitu ketentuan yang memberikan insentif bagi pembangunan yang sejalan dengan tata ruang dan memberikan dampak positif bagi masyarakat luas serta ketentuan disinsentif bagi pembangunan yang menyimpang dan memberikan dampak nega tif bagi masyarakat luas.

Altenatif bentuk insentif antara lain adalah kemudahan izin,keringanan pajak, kompensasi, imbalan, pola pengelolaan, subsidi prasarana, pe- ngalihan hak membangun dan ketentuan teknis lainnya,sedangkan alternatif bentuk disinsentif antara lain adalah perpanjangan prosedur, perketat persyaratan, pajak tinggi, restribusi tinggi, denda,pembatasan prasarana dan lain sebagainya.

3) ketentuan untuk penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan peraturan zonasi dimana penggunaan lahan tersebut sudah ada sebelum peraturan zonasi ditetapkan. Ketentuan ini dapat diberlakukan bila penggunaan lahan yang tidak sesuai tersebut terbukti memiliki izin yang sah, diperbolehkan untuk tidak sesuai untuk jangka waktu tertentu atau dibatasi perkemba- ngannya atau ditarik izinnya dengan memberikan ganti rugi sesuai de- dengan peraturan perundangan yang berlaku.

f. Ketentuan Perubahan Peraturan Zonasi

Ketentuan perubahan peraturan zonasi ada apabila perda RDTR dan perda Peraturan Zonasi terpisah. Apabila perda RDTR dan perda Peratu- ran Zonasi menjadi satu, ketentuan perubahan Peraturan Zonasi mengiku ti ketentuan perubahan perda RDTR.

Apabila terjadi perubahan dinamika yang bersifat internal maka dapat dilakukan perubahan pada peraturan zonasi setelah mendapat rekomendasi dari tim ahli.Penetapan perubahan peraturan zonasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan yang berlaku.

Perubahan peraturan zonasi terdiri dari:

1) perubahan penggunaan lahan; 2) perubahan intensitas pemanfaatan lahan; 3) perubahan ketentuan tata massa bangunan; 4) perubahan ketentuan prasarana minimum; dan 5) perubahan lainnya yang masih ditoleransi tanpa menyebabkan perubahan keseluruhan blok/subblok.

42





Kriteria perubahan peraturan zonasi dapat dilakukan bila:

1) terdapat kesalahan peta dan/atau informasi; 2) rencana yang disusun menyebabkan kerugian bagi masyarakat atau kelompok masyarakat; 3) rencana yang disusun menghambat pertumbuhan perekonomian kota; 4) permohonan/ usulan penggunaan lahan baru menjanjikan manfaat yang besar bagi lingkungan.

Perubahan Peraturan Zonasi dilakukan dengan ketetapan Walikota/Bu- pati dan melalui prosedur peninjauan rencana tata ruang kota (RTRW/ RDTR) sesuai dengan mandat yang diberikan dalam peraturan daerah tentang peraturan zonasi. Perubahan ini terdiri dari:

1) perubahan kecil (perubahan yang intensitasnya kurang dari 10% dari intensitas awal dan tidak mengubah pola ruang wilayah perencanaan berdasarkan RDTR). Umumnya berhubungan dengan kondisi fisik bangunan; 2) perubahan besar (perubahan yang intensitasnya lebih besar dari 10% dari intensitas awal dan mengubah sebagian pola ruang wilayah perencanaan).

Perubahan tersebut dilakukan dengan catatan:

1) perubahan kecil (minor variance) dapat diputuskan Walikota/Bupati atau kepala dinas tata kota sesuai dengan aturan yang ditetapkan dalam perda tentang peraturan zonasi; 2) perubahan besar diputuskan oleh Walikota/Bupati sesuai dengan aturan yang ditetapkan dalam perda tentang peraturan zonasi.

3.2.2. Komponen dari materi optional yaitu:

a. Ketentuan Tambahan

Ketentuan tambahan adalah ketentuan lain yang dapat ditambahkan pada suatu zonasi dan belum terakomodasi dalam aturan dasar yang ditujukan untuk melengkapi aturan dasar yang sudah disusun.Ketentuan tamba han berfungsi memberikan penyelesaian pada kondisi yang spesifik pada zona tertentu dan belum diatur dalam ketentuan dasar.

43






b. Ketentuan Khusus

Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu , ketentuan pada zona-zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini. Komponen Ketentuan Khusus dapat terdiri dari : 1) Zona Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP); 2) Zona Cagar Budaya/Adat; 3) Zona Rawan Bencana; 4) Zona Militer; 5) Zona Pusat Penelitian; 6) Zona Pengembangan Nuklir; 7) Zona PLTA, PLTU; 8) Zona Gardu Induk Listrik; 9) Zona Sumber Air Baku; 10) Zona BTS.

Aturan khusus terkait komponen diatas merujuk pada aturan teknis yang diterbitkan oleh instansi terkait atau peraturan daerah setempat.

c. Standar Teknis

Standar teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan yang ditetapkan berdasarkan peraturan/ standar/ ketentuan teknis yang berlaku dan berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan.

Tujuan standar teknis adalah memberikan kemudahan dalam menerap- kan ketentuan teknis yang diberlakukan di setiap zona. Standar Teknis dirumuskan berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI) atau ketentuan-ketentuan lain yang bersifat sektoral dan lokal serta berdasarkan hasil penelitian untuk aspek yang belum diatur dalam standar.

d. Teknik Pengaturan Zonasi

Teknik pengaturan zonasi adalah varian dari zonasi konvensional yang dikembangkan untuk memberikan keluwesan dalam penerapan aturan zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai persoalan yang terjadi di- lapangan dan penerapan peraturan zonasi dasar.

44





Teknik pengaturan zonasi berfungsi dalam memberikan keluwesan pada penerapan peraturan dasar yang disesuaikan dengan karakteristik, tujuan pengembangan dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu dan memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik dan tujuan pengembangan zona.

Ketentuan yang diberlakukan harus merujuk kepada referensi, literatur, kesepakatan dan penelitian khusus sesuai kebutuhan.

Teknik pengaturan zonasi ini bersifat optional dalam penyusunannya tergantung oleh kebutuhan daerah masing-masing.

45


4BAB PROSEDUR PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG DAN PERATURAN ZONASI KABUPATEN/KOTA





BAB IVPROSEDUR PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA

RUANG DAN PERATURAN ZONASI KABUPATEN/KOTA

Prosedur penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota meliputi proses dan jangka waktu penyusunan, pelibatan masyarakat, serta pemba-hasan rancangan.

Prosedur penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota dapat dibedakan menjadi :

a. Prosedur penyusunan RDTR Kabupaten/Kota b. Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk seluruh kota (apabila RDTR dan PZ disusun terpisah) c. Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk wilayah perencanaan saja (apabila RDTR dan PZ disatukan)d. Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text dan zoning map (apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetapkan sebagai Perda sebelum keluarnya pedoman ini)

4.1. Proses dan Jangka Waktu Penyusunan

4.1.1 Proses dan Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota

RDTR Kabupaten/Kota ini terpisah dari Peraturan Zonasi yang berisi zoning text dan zoning map.

Proses penyusunan RDTR Kabupaten/Kota mencakup kegiatan pra persiapan penyusunan, persiapan penyusunan, pengumpulan data, pengolahan data dan perumusan konsepsi rencana.

a. Pra Persiapan Penyusunan Pra persiapan penyusunan rencana terdiri atas: 1) penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK); 2) metodologi yang digunakan; 3) penganggaran kegiatan penyusunan RDTR kabupaten/kota

b. Persiapan Penyusunan Persiapan penyusunan rencana terdiri atas:

46





1) Persiapan awal, yaitu upaya pemahaman terhadap TOR/KAK penyiapan anggaran biaya; 2) kajian awal data sekunder, yaitu review RDTR kabupaten/kota sebelumnya dan melakukan kajian awal RTRW kabupaten/kota dan kebijakan lainnya; 3) persiapan teknis pelaksanaan meliputi penyusunan metodologi/meto de dan teknik analisis rinci, rencana rinci dan penyiapan rencana survei.

c. Pengumpulan Data Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah perencanaan dan penyusunan rencana struktur dan pola ruang wilayah perencanaan, harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder. Pengumpulan data primer setingkat kelurahan dapat meliputi:

1) Penjaringan aspirasi masyarakat yang dapat dilaksanakan melalui penyebaran angket, temu wicara, wawancara orang perorang dan lain sebagainya; 2) Pengenalan kondisi fisik dan sosial ekonomi wilayah perencanaan secara langsung melalui kunjungan ke semua bagian dari wilayah kabupaten/kota.

Pengumpulan data sekurang-kurangnya, meliputi:

1) Data wilayah administrasi; 2) Data fisiografis; 3) Data kependudukan; 4) Data ekonomi dan keuangan; 5) Data ketersediaan prasarana dan sarana ; 6) Data peruntukan ruang; 7) Data penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan lahan; 8) Data terkait kawasan dan bangunan (kualitas, intensitas bangunan, tata massa bangunan); 9) Peta dasar rupa bumi dan peta tematik yang dibutuhkan, penguasaan lahan, penggunaan lahan, peta peruntukan ruang, pada skala peta minimal 1:5.000.

Seperti halnya dalam penyusunan RTRW kabupaten/kota, tingkat akurasi data, sumber penyedia data, kewenangan sumber atau instansi penyedia data, tingkat kesalahan, variabel ketidakpastian, serta variabel-variabel la innya yang mungkin ada,perlu diperhatikan dalam pengumpulan data. Da lam bentuk data statistik dan peta, serta informasi yang dikumpulkan be

47






rupa data tahunan (time series) minimal 5 (lima) tahun terakhir dengan kedalaman data setingkat kelurahan.

Dengan data berdasarkan kurun waktu tersebut diharapkan dapat memberikan gambaran perubahan apa yang terjadi pada bagian dari wilayah kabupaten/kota.

d. Pengolahan Data Pengolahan data untuk penyusunan RDTR kabupaten/kota meliputi:

1) Analisis karakteristik wilayah, sekurang-kurangnya meliputi: i. kedudukan dan peran bagian dari wilayah kabupaten/ kota dalam wilayah yang lebih luas (kabupaten/kota); ii. keterkaitan antarwilayah kabupaten/kota dan antara bagian dari wilayah kabupaten/kota; iii. keterkaitan antarkomponen ruang di wilayah perencanaan; iv. karakteristik fisik bagian dari wilayah kabupaten/kota; v. karakteristik sosial kependudukan; vi. karakteristik perekonomian; vii.kemampuan keuangan daerah. 2) Analisis potensi dan masalah pengembangan wilayah perencanaan, sekurang - kurangnya meliputi: i. analisis kebutuhan ruang; dan ii. analisis perubahan pemanfaatan ruang. 3) Analisis kualitas kinerja kawasan dan bangunan. Keluaran dari pengolahan data ini setidaknya adalah: i. potensi dan masalah pengembangan di wilayah perencanaan; ii. peluang dan tantangan pengembangan; iii. kecenderungan perkembangan; iv. perkiraan kebutuhan pengembangan di wilayah perencanaan; v. intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung (termasuk prasarana/infrastruktur maupun utilitas); dan vi. teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan bangunan.

Rincian analisis dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabu paten/Kota serta rincian perumusan substansi RDTR kabupaten/kota dapat dilihat pada Lampiran 7 dan 8

e. Perumusan Konsepsi RDTR Kabupaten/Kota Perumusan konsepsi rencana detail dilakukan dengan:

48





1) mengacu pada RTRW kabupaten/kota; 2) mengacu pada pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang; 3) memperhatikan Rencana Pembangunan Jangka Panjang (RPJP) kabupaten/kota dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah(RPJM) kabupaten/kota.

Konsep RDTR kabupaten/kota dilakukan berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif konsep pengembangan wilayah, yang berisi: 1) Tema dan prinsip penataan ruang wilayah perencanaan; dan 2) Penjabaran konsep pengembangan kabupaten/kota kepada wilayah perencanaan.

Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar perumusan RDTR kabupaten/kota. Hasil kegiatan perumusan konsepsi rencana detail yang berupa RDTR kabupaten/kota terdiri atas: 1) tujuan penataan ruang wilayah perencanaan; 2) rencana pola ruang; 3) rencana jaringan prasarana; 4) penetapan dari bagian wilayah RDTR yang diprioritaskan penanga nannya; 5) arahan pemanfaatan ruang; dan 6) peraturan zonasi.

Keterkaitan substansi RTRW kabupaten/kota dan RDTR kabupaten/kota dapat dilihat pada Lampiran 9.

f. Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota Jangka waktu penyusunan kabupaten/kota berkisar antara 10-18 bulan terhitung sejak dimulainya proses penyusunan RDTR. Keseluruhan jangka waktu proses penyusunan RDTR kabupaten/kota dapat dilihat pada Gambar 4.1

Tabel 4.1Jangka Waktu Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota

49






50

4.1.2 Proses Penyusunan dan Jangka Penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk seluruh kota (apabila RDTR dan PZ disusun terpisah)

Proses penyusunan Peraturan Zonasi ini dilakukan terlebih dahulu sebe-lum RDTR di keseluruhan kota disusun. Sehingga Peraturan Zonasi men-jadi alat pengendalian bagi seluruh kota yang akan disusun RDTRnya.Proses penyusunan Peraturan Zonasi meliputi:

a. Pra Persiapan Kegiatan Pra Persiapan Kegiatan pra persiapan meliputi kegiatan pra persiapan yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah (Pemda) dan pra persiapan tim teknis. Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan Pemda, meliputi:

1) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK); 2) Penganggaran kegiatan penyusunan peraturan zonasi; 3) Penetapan Tim Penyusun; 4) Persyaratan dokumen tender terutama penetapan tenaga ahli, sebagai berikut : i. Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota; ii. Ahli Arsitek; iii. Ahli Sipil; iv. Ahli Lingkungan; v. Ahli Hukum; vi. Ahli Sosial; vii.Keahlian khusus lainnya yang sesuai dengan karateristik kawasan. Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan tim teknis, meliputi:

1) Penyusunan usulan teknis; 2) Penyusunan anggaran biaya; 3) Metodologi; 4) Penyusunan rencana kerja; 5) Persiapan tim pelaksana sesuai dengan persyaratan tender;

Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Pra Persiapan Hasil pelaksanaan kegiatan pra persiapan, tersusunnya kerangka kerja, metodologi dan rencana anggaran biaya untuk kebutuhan penyusunan peraturan zonasi.

Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk kegiatan pra persiapan adalah 1 (satu) bulan.





b. Persiapan Penyusunan Peraturan Zonasi Kegiatan Persiapan Kegiatan yang dilakukan dalam tahap persiapan, meliputi:

1) Persiapan awal pelaksanaan, mencakup pemahaman Kerangka Acuan Kerja (KAK) 2) Kajian awal data sekunder, mencakup peninjauan kembali: i. RTRW kabupaten/kota ii. RDTR (apabila ada) iii. RTBL (apabila ada) 3) Persiapan teknis pelaksanaan, yang meliputi: i. Penyimpulan data awal; ii. Penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan; iii. Penyiapan rencana kerja rinci; dan iv. Penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan, panduan wawancara,kuesioner, panduan observasi, dokumentasi,dsb) dan mobilisasi peralatan serta personil yang dibutuhkan. 4) Pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukan penyusunan peraturan zonasi.

Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Persiapan Hasil dari kegiatan persiapan ini, meliputi:

1) Gambaran umum zona perencanaan; 2) Kesesuaian dengan produk RTRW,RDTR dan/atau RTBL yang sudah disusun; 3) Metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan yang akan digunakan 4) Rencana kerja pelaksanaan penyusunan peraturan zonasi; 5) Perangkat survey data primer dan data sekunder yang akan digunakan pada saat proses pengumpulan data dan informasi (survei).

Waktu Kegiatan Untuk pelaksanaan kegiatan persiapan ini dapat dibutuhkan waktu 1 (satu) bulan, tergantung dari kondisi dan luasan zona, serta pendekatan yang digunakan. c. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan Kegiatan Pengumpulan Data/Informasi Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah kabupaten/kota dan penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data pri- primer dan data sekunder. Pengumpulan data primer meliputi :

51






1) Wawancara atau temu wicara terhadap masyarakat untuk menjaring aspirasi terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi serta kepada perangkat yang melaksanakan pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang; 2) Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kabupaten/kota secara langsung.

Data sekunder yang harus dikumpulkan untuk penyusunan peraturan zonasi sekurang-kurangnya meliputi: 1) Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL; 2) Data dan informasi, meliputi: i. Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan; ii. Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan; iii. Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi bangunan dan lingkungannya); iv. Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona yang bersangkutan; v. Standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-perundangan nasional maupun daerah; vi.Peraturan-peraturan Pemerintah dan pemerintah daerah yang sudah diterbitkan mengenai pemanfaatan lahan dan bangunan, serta prasarana lingkungan di daerah yang bersangkutan; vii.Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan zonasinya.

Hasil dari Kegiatan Pelaksanaan Pengumpulan Data/Informasi Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari proses analisis dan perumusan ketentuan teknis peraturan zonasi.

Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan pengumpulan data primer dan data sekunder antara 2 (dua) - 3 (tiga) bulan, tergantung dari kondisi ketersediaan data di daerah maupun jenis pendekatan yang digunakan pada tahap ini.

d. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis Kegiatan Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis, meliputi: 1) Tujuan Peraturan Zonasi; 2) Klasifikasi zonasi;

52





3) Daftar kegiatan; 4) Delineasi blok peruntukan; 5) Ketentuan teknis zonasi, meliputi: i. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan; ii. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang; iii. Ketentuan tata massa bangunan; iv. Ketentuan prasarana minimum; v. Ketentuan tambahan; vi. Ketentuan khusus; 6) Standar teknis; 7) Teknik pengaturan zonasi; 8) Ketentuan Pelaksanaan, meliputi: i. Ketentuan variansi pemanfaatan ruang; ii. Ketentuan insentif dan disinsentif; iii.Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming situation) dengan peraturan zonasi; 9) Ketentuan dampak pemanfaatan ruang; 10) Kelembagaan; 11) Perubahan Peraturan Zonasi.

Hasil dari Tahap Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis Hasil dari tahap analisis harus didokumentasikan di dalam buku data dan analisis dan menjadi bahan untuk menyusun raperda peraturan zonasi. Adapun hasil kegiatan perumusan rancangan peraturan zonasi ialah berupa Text Zonasi (zoning text) untuk seluruh kota. Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan perumusan rancangan peraturan zonasi adalah 2 (dua) - 7 (tujuh) bulan.

e. Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi Kegiatan Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi Kegiatan penyusunan naskah Raperda tentang peraturan zonasi merupakan proses penuangan materi teknis peraturan zonasi ke dalam bentuk pasal-pasal dengan mengikuti kaidah penyusunan peraturan perun dang-undangan yang berlaku.

Hasil Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi. Hasil kegiatan ini adalah naskah Raperda tentang peraturan zonasi.

Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan penyusunan raperda tentang peraturan zonasi maksimal 12 bulan.

53






4.1.3 Proses dan Jangka Waktu Penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk wilayah perencanaan saja (apabila RDTR dan PZ disatukan)

Proses penyusunan Peraturan Zonasi yang bergabung menjadi satu dengan RDTR kabupaten/kota dilakukan secara pararel. Oleh karena itu tahap pra persiapan dan persiapan penyusunan Peraturan Zonasi sama dengan proses penyusunan dalam RDTR.

Berikut ini tahap penyusunan Peraturan Zonasi yang berbeda dengan RDTR:

a. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan Kegiatan Pengumpulan Data/Informasi Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah kabupaten/kota dan penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder.

Pengumpulan data primer meliputi :

1) Wawancara atau temu wicara terhadap masyarakat untuk menjaring aspirasi terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi serta kepada perangkat yang melaksanakan pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang; 2) Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kabupaten/kota secara langsung.

Data sekunder yang harus dikumpulkan untuk penyusunan peraturan zonasi sekurang-kurangnya meliputi :

1) Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL 2) Data dan informasi, meliputi: i. Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan; ii. Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan; iii.Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi bangunan dan lingkungannya); iv.Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona yang bersangkutan; v. Standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-perundangan nasional maupun daerah;

54





vi.Peraturan-peraturan Pemerintah dan pemerintah daerah yang sudah diterbitkan mengenai pemanfaatan lahan dan bangunan, serta prasarana lingkungan dii daerah yang bersangkutan; vii.Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan zonasinya.

Hasil dari Kegiatan Pelaksanaan Pengumpulan Data/Informasi Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari proses analisis dan perumusan ketentuan teknis peraturan zonasi.

Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan pengumpulan data primer dan data sekunder antara 2 (dua) - 3 (tiga) bulan, tergantung dari kondisi ketersediaan data di daerah maupun jenis pendekatan yang digunakan pada tahap ini.

b. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis Kegiatan Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis, meliputi: 1) Tujuan Peraturan Zonasi; 2) Klasifikasi zonasi; 3) Daftar kegiatan; 4) Delineasi blok peruntukan; 5) Ketentuan teknis zonasi, meliputi: i. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan; ii. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang; iii. Ketentuan tata massa bangunan; iv. Ketentuan prasarana minimum; v. Ketentuan tambahan; vi. Ketentuan khusus; 6) Standar teknis; 7) Teknik pengaturan zonasi; 8) Ketentuan Pelaksanaan, meliputi: i. Ketentuan variansi pemanfaatan ruang; ii. Ketentuan insentif dan disinsentif; iii. Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming situation) dengan peraturan zonasi; 9) Ketentuan dampak pemanfaatan ruang; 10) Kelembagaan; 11) Perubahan Peraturan Zonasi;

Hasil dari Tahap Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis Hasil dari tahap analisis harus didokumentasikan di dalam buku data dan

55






analisis dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi. Adapun hasil kegiatan perumusan rancangan peraturan zonasi ialah berupa Text Zonasi untuk wilayah perencanaan saja.

Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan perumusan rancangan peraturan zonasi adalah 2 (dua) - 7 (tujuh) bulan.

c. Jangka Waktu Penyusunan PZ yang berisi zoning text untuk wilayah perencanaan saja (apabila RDTR dan PZ disatukan)

Jangka waktu penyusunan kabupaten/kota berkisar antara 10-18 bulan terhitung sejak dimulainya proses penyusunan RDTR sampai selesainya rancangan Peraturan Zonasi. Keseluruhan jangka waktu proses penyusu nan RDTR kabupaten/kota dapat dilihat pada Gambar 4.1.

4.1.4 Prosedur penyusunan PZ yang berisi zoning text dan zoning map (apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetapkan sebagai Perda)

Peraturan Zonasi ini disusun apabila RDTR tidak disusun atau telah ditetap-kan sebagai Perda. Sehingga Peraturan Zonasi menjadi satu dokumen tersendiri yang memuat secara lengkap zoning map dan zoning text untuk keseluru-han kota yang telah disusun RDTRnya.

Proses penyusunan Peraturan Zonasi meliputi:

a. Pra Persiapan Kegiatan pra persiapan meliputi kegiatan pra persiapan yang dilakukan oleh pemda dan pra persiapan tim teknis. Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan pemda, meliputi:

1) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK); 2) Penganggaran kegiatan penyusunan peraturan zonasi; 3) Penetapan Tim Penyusun; 4) Persyaratan dokumen tender terutama penetapan tenaga ahli,sebagai berikut : i. Ahli Perencanaan Wilayah dan Kota; ii. Ahli Arsitek; iii. Ahli Sipil;

56





iv. Ahli Lingkungan; v. Ahli Hukum; vi. Ahli Sosial; vii.Keahlian khusus lainnya yang sesuai dengan karateristik kawasan.

Kegiatan dalam tahap pra persiapan yang dilakukan tim teknis, meliputi:

1) Penyusunan usulan teknis; 2) Penyusunan anggaran biaya; 3) Metodologi; 4) Penyusunan rencana kerja; 5) Persiapan tim pelaksana sesuai dengan persyaratan tender.

Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Pra Persiapan Hasil pelaksanaan kegiatan pra persiapan, tersusunnya kerangka kerja, metodologi dan rencana anggaran biaya untuk kebutuhan penyusunan peraturan zonasi. Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk kegiatan pra persiapan adalah 1 (satu) bulan.

b. Persiapan Penyusunan Peraturan Zonasi Kegiatan Persiapan Kegiatan yang dilakukan dalam tahap persiapan, meliputi:

1) Persiapan awal pelaksanaan, mencakup pemahaman Kerangka Acuan Kerja (KAK) ; 2) Kajian awal data sekunder, mencakup peninjauan kembali: i. RTRW kabupaten/kota; ii. RDTR (apabila ada); iii.RTBL (apabila ada); 3) Persiapan teknis pelaksanaan, yang meliputi: i. Penyimpulan data awal; ii. Penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan; iii. Penyiapan rencana kerja rinci; dan iv. Penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan, panduan wawancara, kuesioner, panduan observasi, dokumentasi, dsb) dan mobilisasi peralatan serta personil yang dibutuhkan. 4) Pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukan penyusunan peraturan zonasi

57






Hasil dari Pelaksanaan Kegiatan Persiapan Hasil dari kegiatan persiapan ini, meliputi:

1) Gambaran umum zona perencanaan; 2) Kesesuaian dengan produk RTRW, RDTR dan/atau RTBL yang sudah disusun; 3) Metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan yang akan digunakan 4) Rencana kerja pelaksanaan penyusunan peraturan zonasi; 5) Perangkat survey data primer dan data sekunder yang akan digunakan pada saat proses pengumpulan data dan informasi (survei).

Waktu Kegiatan Untuk pelaksanaan kegiatan persiapan ini dapat dibutuhkan waktu 1 (satu) bulan, tergantung dari kondisi dan luasan zona, serta pendekatan tan yang digunakan.

c. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan Kegiatan Pengumpulan Data/Informasi Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah kabupaten/kota dan penyusunan peraturan zonasi, harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder.

Pengumpulan data primer meliputi :

1) Wawancara atau temu wicara terhadap masyarakat untuk menjaring aspirasi terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi serta kepada perangkat yang melaksanakan pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang; 2) Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kabupaten/kota secara langsung.

Data sekunder yang harus dikumpulkan untuk penyusunan peraturan zonasi sekurang-kurangnya meliputi :

1) Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL 2) Data dan informasi, meliputi: i. Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan; ii. Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan; iii.Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi bangunan dan lingkungannya);

58





iv. Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona yang bersangkutan; v. Standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-perundangan nasional maupun daerah; vi.Peraturan-peraturan Pemerintah dan pemerintah daerah yang sudah diterbitkan mengenai pemanfaatan lahan dan bangunan, serta prasarana lingkungan dii daerah yang bersangkutan; vii.Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan zonasinya

Hasil dari Kegiatan Pelaksanaan Pengumpulan Data/Informasi Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari proses analisis dan perumusan ketentuan teknis. Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan pengumpulan data primer dan data sekunder antara 2 (dua) - 3 (tiga) bulan, tergantung dari kondisi ketersediaan data di daerah maupun jenis pendekatan yang digunakan pada tahap ini.

d. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis Kegiatan Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis 1) Tujuan Peraturan Zonasi; 2) Klasifikasi zonasi; 3) Daftar kegiatan; 4) Delineasi blok peruntukan; 5) Ketentuan teknis zonasi, meliputi: i. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan; ii. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang; iii.Ketentuan tata massa bangunan; iv.Ketentuan prasarana minimum; v. Ketentuan tambahan; vi.Ketentuan khusus; 6) Standar teknis; 7) Teknik pengaturan zonasi; 8) Ketentuan Pelaksanaan, meliputi : i. Ketentuan variansi pemanfaatan ruang; ii. Ketentuan insentif dan disinsentif; iii.Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming situasion) dengan peraturan zonasi; 9) Ketentuan dampak pemanfaatan ruang;

59






10) Kelembagaan; 11) Perubahan Peraturan Zonasi; Hasil dari Tahap Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis Hasil dari tahap analisis harus didokumentasikan di dalam buku data dan dan analisis dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi. Adapun hasil kegiatan perumusan rancangan peraturan zonasi ialah berupa: 1) Text Zonasi 2) Map Zonasi Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan perumusan rancangan peraturan zonasi adalah 2 (dua) - 7 (tujuh) bulan.

e. Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi Kegiatan Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi Kegiatan penyusunan naskah Raperda tentang peraturan zonasi merupakan proses penuangan materi teknis peraturan zonasi ke dalam bentu- pasal-pasal dengan mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hasil Penyusunan Raperda tentang Peraturan Zonasi Hasil kegiatan ini adalah naskah Raperda tentang peraturan zonasi.

Waktu Kegiatan Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan penyusunan raperda tentang peraturan zonasi maksimal 12 bulan.

Sistematika outline dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota dapat dilihat pada lampiran 10.

60





Gam

bar 4

.1A

lur P

rose

s Pe

nyus

unan

Per

atur

an Z

onas

i yan

g be

risi z

onin

g te

xt d

an z

onin

g m

ap (a

pabi

la R

DTR

tida

k di

susu

n at

au te

lah

dite

tapk

an s

ebag

ai P

erda

61






4.2 Pelibatan Peran Masyarakat dalam Penyusunan RDTR dan Peratu- ran Zonasi Kabupaten/Kota

Masyarakat yang menjadi pemangku kepentingan dalam penyusunan RDTR Kabupaten/Kota dan Peraturan Zonasi meliputi:

a. Orang perseorangan atau kelompok orang;b. Organisasi masyarakat tingkat kabupaten/kota yang sedang melakukan penyusunan peraturan zonasi;c. Perwakilan organisasi masyarakat kabupaten/kota yang berdekatan secara sistemik (memiliki hubungan interaksi langsung) dengan daerah yang sedang disusun peraturan zonasinya; dand. Perwakilan organisasi masyarakat kabupaten/kota dari daerah yang sedang disusun peraturan zonasinya.Pelibatan peran masyarakat di tingkat kabupaten/ kota dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota tersebut meliputi hak, kewajiban dan perannya, yaitu:

a. Hak masyarakat adalah:

1) Berperan serta dalam proses pengendalian pemanfaatan ruang, khususnya masukan terkait penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi serta mengetahui secara terbuka seluruh proses persiapan penyusunan RDTR dan peraturan zonasi yang dilakukan pemerintah dan ikut menilai kesiapan (proses administrasi) penyelenggaraannya; 2) Memberikan pendapat, saran, masukan dan penentuan tujuan-tujuan arah pengendalian, pembatasan, dan kelonggaran aturan, serta da- dalam penetapan peta zonasi 3) Memantau dan mengawasi pelaksanaan RDTR dan Peraturan Zona- si yang telah ditetapkan; 4) Mengajukan inisiatif untuk melakukan penyusunan dan/atau meng- evaluasi dan/atau meninjau kembali dan/atau mengubah peraturan zonasi dan peta zonasi wilayah kabupaten/kota; 5) Memberikan pendapat, saran, masukan, data/informasi dan penentuan potensi dan masalah perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian ruang; 6) Memberikan kontribusi dalam perumusan aturan-aturan dalam pemanfaatan dan pengendalian penataan ruang; 7) Mengetahui secara terbuka setiap produk rencana tata ruang dan peraturan zonasi wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan; 8) Melaporkan kepada instansi dan/atau pejabat yang berwenang dalam hal menemukan dugaan penyimpangan atau pelanggaran kegiatan pemanfaatan ruang yang melanggar RDTR dan Peraturan Zonasi yang telah ditetapkan;

62





9) Mengajukan keberatan terhadap keputusan pejabat yang berwenang terhadap pembangunan yang dianggap tidak sesuai dengan rencana RDTR dan Peraturan Zonasi; 10) Mendapat perlindungan dari kegiatan-kegiatan yang merugikan; 11) Mengetahui dan memberi masukan terhadap ketentuan dan kebijakan lain yang ditetapkan oleh pemerintah kabupaten/kota yang bersangkutan.

b. Kewajiban masyarakat adalah:

1) Memelihara kualitas pemanfaatan ruang; 2) Mendudukkan kepentingan publik/umum lebih tinggi dari pada kepentingan pribadi atau kelompok; 3) Memberikan informasi, data, keterangan hanya yang benar, jelas dan jujur dalam setiap tahapan proses persiapan, penyusunan,penetapan pan dan pengajuan keberatan yang terkait dengan penyusunan peraturan zonasi, khususnya dalam hal perencanaan dan pemanfaatan ruang dimana ia melibatkan diri; 4) Berlaku tertib dalam keikutsertaannya dalam proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

c. Jenis peran masyarakat adalah:

1) Pemberian masukan dalam penentuan arah pengembangan wilayah kabupaten/kota; 2) Pengidentifikasian berbagai potensi dan masalah pembangunan, baik itu pelaksanaan maupun pengendaliannya; 3) Bantuan untuk merumuskan klasifikasi penggunaan lahan yang akan atau telah dikembangkan di wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan. 4) Bantuan untuk merumuskan zonasi pembagian wilayah kabupaten/ kota, misalnya mengusulkan pembatasan lingkungan peruntukan; 5) Bantuan untuk merumuskan pengaturan tambahan, yang berhubungan dengan pemanfaatan terbatas dan pemanfaatan bersyarat; 6) Pengajuan keberatan terhadap peraturan-peraturan yang akan dirumuskan (rancangan). 7) Kerjasama dalam penelitian dan pengembangan dan atau bantuan tenaga ahli; 8) Ketentuan lain sesuai dengan kebijakan pemerintah kabupaten/kota.

Pelibatan masyarakat dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi kabu-paten/kota dilakukan pada tahapan:

63






a. Pada tahap persiapan, pemerintah telah melibatkan masyarakat secara pasif dengan pemberitaan mengenai informasi penataan ruang melalui (misalnya):

1) media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah); 2) brosur, leaflet, flyers, surat edaran, buletin, jurnal, buku; 3) kegiatan pameran, pemasangan poster, pamflet, papan pengumu- man, billboard; 4) kegiatan kebudayaan (misal: pagelaran wayang dengan menyisipkan informasi yang ingin disampaikan di dalamnya); 5) multimedia (video, VCD, DVD); 6) website; 7) ruang pamer atau pusat informasi; dan/atau 8) pertemuan terbuka dengan masyarakat/kelompok masyarakat.

b. Pada tahap pengumpulan data, peran masyarakat/organisasi masyarakat akan lebih aktif dalam bentuk:

1) pemberian data dan informasi kewilayahan yang diketahui/dimiliki da- tanya; 2) pendataan untuk kepentingan penatan ruang yang diperlukan; 3) pemberian masukan, aspirasi, dan opini awal usulan rencana penataan ruang; dan 4) identifikasi potensi dan masalah penataan ruang.

Media yang digunakan untuk mendapatkan infomasi/ masukan dapat melalui:

1) kotak aduan; 2) pengisian kuesioner, wawancara; 3) website, surat elektronik, form aduan, polling, telepon, pesan singkat/ SMS; 4) pertemuan terbuka atau public hearings; 5) kegiatan workshop,focus group disscussion (FGD); 6) penyelenggaraan konferensi; dan/atau 7) ruang pamer atau pusat informasi.

c. Pada tahap perumusan konsepsi RDTR dan Peraturan Zonasi kabupaten/kota, masyarakat terlibat secara aktif dan bersifat dialogis/komunikasi dua arah. Dialog dilakukan antara lain melalui konsultasi publik,work shop, FGD, seminar, dan bentuk komunikasi dua arah lainnya.

Pada kondisi keterlibatan masyarakat dalam penyelenggaraan penataan

64





ruang telah lebih aktif, maka dalam penyusunan RDTR kabupaten/kota dapat memanfaatkan lembaga/forum yang telah ada seperti:

1) satuan kerja (task force/technical advisory committee); 2) steering committee; 3) forum delegasi; dan/atau 4) forum pertemuan antar pemangku kepentingan. Asosiasi profesi terkait dengan penataan ruang serta perguruan tinggi dapat dilibatkan dalam setiap tahapan penyusunan RDTR dan Peratu- ran Kabupaten/Kota. Tahapan dan keterlibatan pihak-pihak dalam penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi kabupaten/kota dapat dilihat dalam Lampiran 11.

4.3 Pembahasan Rancangan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/ Kota

Pembahasan raperda ini dilakukan oleh seluruh pemangku kepentingan baik legislatif maupun eksekutif. Masyarakat, asosiasi profesi terkait dengan tata ruang dan perguruan tinggi dapat berperan dalam bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan terhadap raperda tentang RDTR Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota melalui:

a. media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);b. website resmi lembaga pemerintah yang berkewenangan menyusun RDTR kabupaten/kota;c. surat terbuka di media massa;d. kelompok kerja (working group/public advisory group); dan/ataue. diskusi/temu warga (public hearings/meetings), konsultasi publik, work shops, charrettes, seminar, konferensi, dan panel.

Pembahasan raperda dilakukan dengan cara sebagai berikut:

a. Dilakukan secara bertahap sesuai dengan sistematika pelaporan;b. Setiap laporan memuat ketentuan sebagaimana telah ditentukan pada kerangka acuan pekerjaan dan setiap masukan yang diperoleh pada setiap tahap pembahasan harus dipertimbangkan untuk diakomodasikan dalam merumuskan peraturan zonasi;c. Setiap tahap pembahasan harus melibatkan berbagai pelaku pembangunan termasuk masyarakat;d. Tahap akhir pembahasan dilakukan dalam rangka legalisasi peraturan zonasi untuk menjadi produk hukum,setelah materi secara teknis disepakati oleh tim penyusun maupun pelaku pembangunan yang terlibat dalam penyusunan peraturan zonasi.

65


5BAB KELENGKAPAN DOKUMEN





BAB VKELENGKAPAN DOKUMEN

Dokumen RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota disajikan dalam doku-men sebagai berikut:

a. Materi Teknis RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota yang terdiri atas:

1) Buku Data dan Analisis yang dilengkapi peta-peta; 2) Buku Rencana yang disajikan dalam format A4; 3) Album Peta yang disajikan dengan tingkat ketelitian skala minimal 1:5.000 dalam format A1 yang dilengkapi dengan data peta digital yang memenuhi ketentuan sistem informasi geografis (GIS) yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang; dan 4) Text zonasi.

Sistematika Penyajian Album Peta dapat dilihat pada Lampiran 12

b. Naskah Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, yang terdiri atas:

1) Raperda, merupakan rumusan pasal per pasal dari buku rencana sebagaimana dimaksud pada angka 2 di atas dan disajikan dalam for mat A4; 2) lampiran yang terdiri atas peta rencana pola ruang, rencana jaringan rencana kawasan yang diprioritaskan penanganannya dan peta zona-zona khusus yang disajikan dalam format A3, serta tabel indikasi program utama (bila diperlukan); dan 3) Text zonasi.

66

LAMPIRAN

RDTR Zonasi & Blok.pdf

Documents

Transcript of RDTR Zonasi & Blok.pdf