RDTR Cibitung

Laporan Pendahuluan

PENYUSUNAN RDTR DAN PERATURAN ZONASI

KECAMATAN CIBITUNG KABUPATEN SUKABUMI

Halaman 1 - 1

1.1 LATAR BELAKANG

Penataan ruang adalah suatu proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang dan

pengendalian pemanfaatan ruang. Penyelenggaraan penataan ruang wilayah provinsi dan

kabupaten/kota meliputi pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap pelaksanaan

penataan ruang wilayah provinsi dan kabupaten/kota serta terhadap pelaksanaan penataan

ruang kawasan strategis provinsi dan kabupaten/kota.

Dalam tataran perangkat peraturan perundangan yang berkaitan dengan tata ruang, sejak

tahun 1992 telah terjadi perubahan kebijakan penataan ruang dengan ditetapkannya

Undang-Undang No. 24 Tahun 1992, dan kemudian diganti dengan Undang-Undang Nomor

26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang merupakan payung hukum bagi kegiatan

penataan ruang di Indonesia. Undang-Undang tersebut salah satunya ditindaklanjuti dengan

Permendagri Nomor 1 Tahun 2008 tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Perkotaan

sebagai pengganti Permendagri No. 2 Tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana

Kota yang sudah tidak sesuai lagi dengan perkembangan penyelenggaraan pemerintahan

daerah dan kemudian secara teknis diterbitkan Peraturan Menteri PU Nomor 20 Tahun 2011

tentang Pedoman RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota.

Pendahuluan Bab 1

Laporan Antara



Halaman 1 - 2

Di dalam Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, Rencana Detail

Tata Ruang (RDTR) Kabupaten dan Kota merupakan penjabaran dari Rencana Tata Ruang

Wilayah (RTRW) Kabupaten dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota ke dalam

rencana distribusi pemanfaatan ruang dan bangunan serta bukan bangunan pada kawasan

perkotaan maupun kawasan fungsional kabupaten dan kota. Dengan kata lain, RDTR

Kabupaten mempunyai fungsi untuk mengatur dan menata kegiatan fungsional yang

direncanakan oleh perencanaan ruang diatasnya, dalam mewujudkan ruang yang serasi,

seimbang, aman, nyaman dan produktif. Muatan yang direncanakan dalam RDTR kegiatan

berskala kecamatan/kawasan/lokal dan lingkungan, dan/atau kegiatan khusus yang

mendesak dalam pemenuhan kebutuhannya.

Hal-hal lain yang tidak kalah pentingnya dengan adanya perubahan mendasar tersebut

diatas, didalam Undang-undang No.26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang diamanatkan

ketentuan bahwa pemerintah daerah provinsi diberikan waktu selama 2 (dua) tahun dan

pemerintah daerah kabupaten/kota diberikan waktu selama 3 (tiga) tahun untuk melakukan

penyesuaian terhadap rencana tata ruang yang ada, yaitu dengan melakukan peninjauan

kembali atau penyempurnaan rencana tata ruang agar sesuai dengan apa yang diamatkan

oleh Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007.

Sesuai ketentuan Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan bagian

dari wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya. Bagian dari wilayah yang akan

disusun RDTR tersebut merupakan kawasan perkotaan atau kawasan strategis

kabupaten/kota. RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang memperhatikan

keterkaitan antar kegiatan dalam kawasan fungsional agar tercipta lingkungan yang

harmonis antara kegiatan utama dan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional

tersebut. RDTR disusun apabila sesuai kebutuhan, RTRW kabupaten/kota perlu dilengkapi

dengan acuan lebih detail pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota. Dalam hal

RTRW kabupaten/kota memerlukan RDTR, maka disusun RDTR yang muatan materinya

lengkap, termasuk peraturan zonasi, sebagai salah satu dasar dalam pengendalian

pemanfaatan ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan RTBL bagi zona-zona yang

pada RDTR ditentukan sebagai zona yang penanganannya diprioritaskan. Dalam hal RTRW

kabupaten/kota tidak memerlukan RDTR, peraturan zonasi dapat disusun untuk kawasan

perkotaan baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.

Salah satu fungsi RDTR adalah sebagai pedoman teknis yang merupakan arahan

pembangunan daerah untuk perizinan pemanfaatan ruang, perizinan letak bangunan dan

bukan bangunan, kapasitas dan intensitas bangunan dan bukan bangunan, penyusunan

zonasi, serta pelaksanaan program pembangunan. Fungsi tersebut dalam realisasinya sulit

dilaksanakan karena dalam RDTR biasanya dalam satu hamparan lahan dengan luasan

tertentu dianggap memiliki karakteristik yang sama sehingga dalam pengendalian

pemanfaatan ruangnya pun diperlakukan sama, padahal dalam satu area lahan dengan

luasan tertentu dan peruntukan tertentu (zona peruntukan) memiliki karakteristik yang

Laporan Antara



Halaman 1 - 3

berbeda, sehingga dengan demikian perlakuan pengendalian pemanfaatan ruangnya pun

sebaiknya disesuaikan dengan karakteristiknya. Oleh sebab itu, pada tahapan selanjutnya

agar RDTR dapat operasional di lapangan terutama sebagai perangkat pengendalian, maka

untuk lebih menjabarkan RDTR diperlukan juga peraturan zonasinya.

Peraturan zonasi tersebut, disusun untuk mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur

pengendalian yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan RDTR. Peraturan

zonasi berisi ketentuan yang harus, boleh dan tidak boleh dilaksanakan pada setiap zona

pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas ketentuan amplop ruang (koefisien dasar ruang

hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan garis sempadan bangunan,

sungai, danau, pantai, SUTT), penyediaan sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang

dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.

Untuk dapat mewujudkan efektifitas dan efisiensi pemanfaatan ruang sebagai tempat

berlangsungnya kegiatan-kegiatan ekonomi dan sosial budaya kawasan perkotaan perlu

dikelola secara optimal melalui suatu proses penataan ruang. Salah satu bagian dari

kabupaten dan/ atau Kawasan Strategis Kabupaten (KSK) yang memenuhi kriteria sebagai

Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) di Kabupaten Sukabumi adalah Kecamatan Cibitung yang

merupakan bagian dari (KSK) Pesisir Sukabumi yang perlu disusun rencana rincinya berupa

RDTR dan peraturan zonasinya sebagaimana telah ditetapkan dalam RTRW Kabupaten

Sukabumi 2012-2032 dan telah menunjukkan intensitas pembangunan non pertanian.

1.2 IDENTIFIKASI PERMASALAHAN

Kecamatan Cibitung sebagai bagian dari wilayah Kabupaten Sukabumi mempunyai potensi

yang bisa dikembangkan dalam mendukung tujuan penataan ruang Kabupaten Sukabumi.

Selain potensi yang dimiliki juga terdapat permasalahan yang harus dipertimbangkan karena

permasalahan yang ada bisa menjadi salah satu faktor penghambat atau pembatas dalam

mencapai tujuan penataan ruang. Potensi dan permasalahan yang ada ini juga bisa menjadi

pertimbangan dalam perumusan rencana untuk mencapai tujuan penataan ruang,

khususnya Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Cibitung yang akan disusun. Beberapa

isu permasalahan yang ada di BWP Cibitung Kabupaten Sukabumi yaitu :

1. Masih dominannya lahan pertanian lahan basah yang harus dijaga dan dilindungi

keberadaannya karena bisa menjadi lahan produktif pertanian yang dapat memberikan

pemasukan bagi pendapat asli daerah dan keuntungan ekonomi bagi masyarakat;

2. Dalam RTRW Kabupaten Sukabumi, Kecamatan Cibitung merupakan salah kecamatan

yang masuk dalam penentuan Kawasan Keselematan Operasi Penerbangan (KKOP)

rencana pengembangan Bandara Ciracap Kecamatan Ciracap, sehingga perlu

pengendalian dalam hal penataan ketinggian bangunan disekitar bandara dan wilayah

sekitarnya;

3. Wilayah bagian selatan Kecamatan Cibitung yang berbatasan dengan laut selatan,

merupakan daerah rawan bencana tsunami; dan

Laporan Antara



Halaman 1 - 4

4. Menurut rencana pola ruang dalam RTRW Kabupaten Sukabumi, peruntukkan guna

lahan untuk Kecamatan Cibitung masih didominasi untuk kawasan hutan lindung berupa

hutan produksi tetap.

5. Adanya tambang pasir besi di Desa Cibitung dan Desa Cidahu perlu mendapat

perhatiang karena akan berdampak pada kondisi lingkungan sekitarnya.

Selain permasalahan yang ada di Kecamatan Cibitung, seperti disebutkan sebelumnya

bahwa terdapat potensi yang bisa dikembangkan di Kecamatan Cibitung adalah adanya

kawasan pemanfaatan pasir besi di bagian selatan (pantai selatan) dan potensi wisata alam

Curug Cikaso di Desa Cibitung.

Gambar 1.1 Beberapa Isu Permasalahan Kecamatan Cibitung

Sumber : Identifikasi Konsultan, 2014

1.3 MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN

Maksud penyusunan RDTR dan peraturan zonasi adalah menyediakan perangkat peraturan

pengendalian pemanfaatan ruang sebagai penjabaran dari Rencana Tata Ruang Wilayah

Kabupaten Sukabumi Tahun 2012 – 2032 dan/atau penjabaran Rencana Kawasan

Strategis Kabupaten (KSK) untuk mewujudkan tata ruang wilayah Kabupaten Sukabumi

yang efisien, produktif, berkelanjutan, berdaya saing dan juga diharapkan dapat berfungsi

sebagai perangkat operasional dalam pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan

ruang di wilayah kabupaten.

Tujuan penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi adalah:

a. Menyediakan acuan operasional bagi pelaksanaan pembangunan sektoral dan wilayah

(kecamatan dan desa) di Kabupaten Sukabumi, dengan memperhatikan peluang dan

tantangan global, nasional, regional, dan lokal;

Laporan Antara



Halaman 1 - 5

b. Mengatur struktur dan pola ruang serta menyusun arahan pemanfaatan ruang dan

arahan pengendalian pemanfaatan ruang untuk operasionalisasinya;

c. Mewujudkan keterpaduan dan keterkaitan antara perencanaan tata ruang dengan

perencanaan wilayah dan sektoral;

d. Mengarahkan pemanfaatan ruang agar sesuai dengan tahapan pembangunan, baik

dalam jangka pendek, menengah, maupun panjang, termasuk dalam pemanfaatan

ruang-ruang investasi; dan

e. Membantu penetapan prioritas pengembangan BWP dan membantu penyusunan

peraturan zonasi (zoning regulation) untuk dijadikan pedoman bagi tertib bangunan dan

tertib pengaturan ruang.

Sasaran penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi adalah untuk :

a. Terkendalinya pembangunan sistem pusat kegiatan dan kawasan strategis di wilayah

Kabupaten Sukabumi, baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun oleh masyarakat

dan dunia usaha;

b. Terciptanya keserasian, keselarasan, dan keseimbangan antara kawasan lindung dan

kawasan budidaya, terutama antar lingkungan permukiman dalam kawasan;

c. Tersusunnya rencana dan kebijakan, serta keterpaduan program-program

pembangunan antar kawasan maupun dalam kawasan di wilayah Kabupaten Sukabumi;

d. Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di wilayah Kabupaten

Sukabumi; dan

e. Terkoordinasinya pembangunan antar wilayah dan antar sektor pembangunan.

1.4 RUANG LINGKUP PEKERJAAN

1.4.1 Substansi Pekerjaan

Muatan rencana dari kegiatan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan

Zonasi Kecamatan Cibitung adalah:

1. Teridentifikasinya tujuan pengembangan Kecamatan Cibitung khususnya kawasan

perkotaannya sesuai dengan permasalahan dan arahan kebijakan berdasarkan

prioritas penanganan di Kecamatan Cibitung.

2. Tersusunnya rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang Kawasan Perkotaan

Cibitung meliputi :

• Struktur pemanfaatan ruang mencakup distribusi penduduk, struktur pelayanan

kegiatan perkotaan, sistem jaringan pergerakan, sistem jaringan telekomunikasi,

system jaringan energi dan sistem prasarana pengelolaan lingkungan

• Pola pemanfaatan ruang mencakup pengembangan kawasan fungsional (kawasan

permukiman, jasa perdagangan, pemerintahan, pariwisata dan industri)

3. Tersedianya pedoman pelaksanaan pembangunan kawasan fungsional perkotaan

meliputi:

Laporan Antara



Halaman 1 - 6

• Arahan kepadatan bangunan (Koefisien Dasar Bangunan/KDB) untuk setiap blok

peruntukan

• Arahan ketinggian bangunan (Ketinggin Bangunan/KLB) untuk setiap blok

peruntukan

• Arahan garis sempadan bangunan untuk setiap blok peruntukan

• Arahan garis sempadan pagar untuk setiap blok peruntukan

• Arahan garis sempadan sungai untuk setiap blok peruntukan

• Rencana penanganan lingkungan blok peruntukan

• Rencana pengembangan sarana dan prasarana

• Tersedianya pedoman pengendalian pemanfaatan (peraturan zonasi/zoning

regulation) ruang kawasan fungsional perkotaan untuk Kecamatan Cibitung.

Pedoman pengendalian dilakukan melalui pengawasan dan penertiban terhadap

pemanfaatan ruang, mencakup mekanisme perijinan, pemerian insentif dan

disinsentif, pemberian kompensasi, mekanisme pelaporan, pemantauan, evaluasi

dan pengenaan sanksi

• Tersusunnya indikasi program-program pembangunan Perkotaan Cibitung untuk 20

tahun mendatang

1.4.2 Lingkup Pekerjaan

Kegiatan penyusunan RDTR dan peraturan zonasi secara teknis perlu dibedakan antara

penyusunan RDTR dan penyusunan peraturan zonasi.

1. Penyusunan RDTR

a. Pengumpulan Data

Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusunan rencana pola ruang dan

rencana jaringan prasarana BWP, dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder.

Pengumpulan data primer setingkat desa/ kelurahan dilakukan melalui:

1. Penjaringan aspirasi masyarakat yang dapat dilaksanakan melalui penyebaran angket,

temu wicara, wawancara orang perorang, dan lain sebagainya; dan/atau

2. Pengenalan kondisi fisik dan sosial ekonomi BWP secara langsung melalui kunjungan

ke semua bagian dari wilayah Kota.

Data yang dihimpun dalam pengumpulan data meliputi:

1. Data wilayah administrasi;

2. Data fisiografis;

3. Data kependudukan;

4. Data ekonomi dan keuangan;

5. Data ketersediaan prasarana dan sarana ;

6. Data peruntukan ruang;

7. Data penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan lahan;

Laporan Antara



Halaman 1 - 7

8. Data terkait kawasan & bangunan (kualitas, intensitas bangunan, tata bangunan); dan

9. Peta dasar rupa bumi dan peta tematik yang dibutuhkan, penguasaan lahan,

penggunaan lahan, peta peruntukan ruang, pada skala atau tingkat ketelitian minimal

peta 1:5.000.

Seperti halnya dalam penyusunan RTRW, tingkat akurasi data, sumber penyedia data,

kewenangan sumber atau instansi penyedia data, tingkat kesalahan, variabel ketidakpastian,

serta variabel-variabel lainnya yang mungkin ada, perlu diperhatikan dalam pengumpulan

data. Data dalam bentuk data statistik dan peta, serta informasi yang dikumpulkan berupa

data tahunan (time series) minimal 5 (lima) tahun terakhir dengan kedalaman data setingkat

kelurahan. Data berdasarkan kurun waktu tersebut diharapkan dapat memberikan gambaran

perubahan apa yang terjadi pada bagian dari wilayah kota.

b. Pengolahan dan Analisis Data

Pengolahan dan analisis data untuk penyusunan RDTR meliputi:

1. Analisis karakteristik wilayah,

2. Analisis potensi dan masalah pengembangan BWP;

3. Analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan.

Analisis karakteristik wilayah, meliputi:

1. Kedudukan dan peran bagian dari wilayah kota dalam wilayah yang lebih luas (kota);

2. Keterkaitan antar wilayah Kota dan antara bagian dari wilayah kota;

3. Keterkaitan antarkomponen ruang di BWP;

4. Karakteristik fisik bagian dari wilayah kota;

5. Kerentanan terhadap potensi bencana, termasuk perubahan iklim;

6. Karakteristik sosial kependudukan;

7. Karakteristik perekonomian; dan

8. Kemampuan keuangan daerah.

Analisis potensi dan masalah pengembangan BWP, meliputi:

1. Analisis kebutuhan ruang; dan

2. Analisis perubahan pemanfaatan ruang.

Analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan, meliputi :

1. Analisis jenis dan kapasitas fungsi/kegiatan kawasan serta kinerjanya.

2. Analisis kualitas bangunan dari aspek keselamatan.

Dengan informasi tersebut, diharapkan dapat diformulasikan kondisi kawasan terutama

menyangkut pengaturan intensitas pemanfaatan ruang, tata massabangunan, tindakan

penanganan kawasan (diremajakan/revitalisasi), dan penanganan bangunan.

Laporan Antara



Halaman 1 - 8

Keluaran dari kegiatan pengolahan dan analisis data meliputi:

1. Potensi dan masalah pengembangan di BWP;

2. Peluang dan tantangan pengembangan;

3. Kecenderungan perkembangan;

4. Perkiraan kebutuhan pengembangan di BWP;

5. Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung

(termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas); dan

6. Teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.

c. Perumusan Konsep RDTR

Perumusan konsep RDTR dilakukan terhadap wilayah perencanaan (kawasan fungsional

perkotaan atau BWP) dengan mengacu pada RTRW dan RTR KSK, mengacu pada

pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang, dan memperhatikan RPJPD

kabupaten dan RPJMD kabupaten.

Konsep RDTR wilayah perencanaan dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah

dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif konsep yang berisi

rumusan tentang tujuan, kebijakan, dan strategi pengembangan; dan konsep

pengembangan wilayah yang direncanakan.

Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar perumusan

RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR terdiri atas:

1. Tujuan penataan BWP;

2. Rencana pola ruang;

3. Rencana jaringan prasarana;

4. Penetapan dari bagian wilayah RDTR yang diprioritaskan penanganannya;

5. Ketentuan pemanfaatan ruang.

2. Penyusunan Peraturan Zonasi

Proses penyusunan peraturan zonasi sebagai bagian dari RDTR dilakukan secara pararel

dengan penyusunan RDTR. Oleh karena itu, tahap pra persiapan dan persiapan

penyusunan peraturan zonasi sama dengan proses serupa dalam penyusunan RDTR.

a. Pengumpulan Data/Informasi yang Dibutuhkan

Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah kota dan penyusunan peraturan zonasi,

harus dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder. Pengumpulan data primer

dilakukan melalui:

1. Wawancara atau temu wicara kepada masyarakat untuk menjaring aspirasi masyarakat

terhadap kebutuhan yang diatur dalam peraturan zonasi serta kepada pihak yang

melaksanakan pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang; dan

2. Peninjauan ke lapangan untuk pengenalan kondisi fisik wilayah kota secara langsung.

Laporan Antara



Halaman 1 - 9

Data sekunder yang harus dikumpulkan meliputi:

1. Peta-peta rencana kawasan dari RTRW/RDTR/RTBL; dan

2. Data dan informasi, meliputi:

a) Jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;

b) Jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan;

c) Identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi bangunan

dan lingkungannya);

d) Kajian dampak terhadap kegiatan yang ada atau akan ada di zona yang

bersangkutan;

e) Standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan-perundang-

undangan nasional maupun daerah;

f) Peraturan perundang-undangan terkait pemanfaatan lahan dan bangunan, serta

prasarana di daerah yang bersangkutan; dan

g) Peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang ada di

Kota yang akan disusun peraturan zonasinya.

Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi buku data dan

analisis.

Waktu yang dibutuhkan untuk melakukan pengumpulan data primer dan data sekunder

adalah antara 2 (dua) - 3 (tiga) bulan, tergantung dari kondisi ketersediaan data di daerah

maupun jenis pendekatan yang digunakan pada tahap ini.

b. Analisis dan Perumusan Ketentuan Teknis

Kegiatan analisis dan perumusan ketentuan teknis, meliputi:

1. Tujuan peraturan zonasi;

2. Klasifikasi zonasi;

3. Daftar kegiatan;

4. Deliniasi blok peruntukan;

5. Ketentuan teknis zonasi, terdiri atas:

a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;

b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;

c) Ketentuan tata bangunan;

d) Ketentuan prasarana minimal;

e) Ketentuan tambahan; dan

f) Ketentuan khusus;

6. Standar teknis;

7. Ketentuan pengaturan zonasi;

8. Ketentuan pelaksanaan, terdiri atas:

a) Ketentuan variansi pemanfaatan ruang;

b) Ketentuan insentif dan disinsentif; dan

c) Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming situation) dengan

peraturan zonasi.

Laporan Antara



Halaman 1 - 10

9. Ketentuan dampak pemanfaatan ruang;

10. Kelembagaan; dan

11. Perubahan peraturan zonasi.

Hasil dari tahap analisis di dokumentasikan di dalam buku data dan analisis dan menjadi

bahan untuk menyusun peraturan zonasi. Adapun hasil kegiatan perumusan rancangan

peraturan zonasi berupa zoning text untuk BWP saja.

3. Penyusunan Naskah Raperda

Kegiatan penyusunan naskah raperda tentang peraturan zonasi merupakan proses

penuangan materi teknis peraturan zonasi ke dalam bentuk pasal-pasal dengan mengikuti

kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan.

1.4.3 Wilayah Studi dan Pengamatan

Wilayah perencanaan RDTR dan Peraturan Zonasi mencakup Bagian Wilayah Perkotaan

(BWP) yang delineasinya didasarkan pada salah satu kriteria:

a. Wilayah administrasi;

b. Kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/subwilayah kota;

c. Bagian dari wilayah kota yang memiliki ciri perkotaan;

d. Kawasan strategis kota yang memiliki ciri kawasan perkotaan; dan/atau

e. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan

menjadi kawasan perkotaan.

Setiap BWP terdiri atas Sub BWP yang ditetapkan dengan mempertimbangkan:

a. Morfologi BWP;

b. Keserasian dan keterpaduan fungsi BWP; dan

c. Jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan BWP dengan memperhatikan

rencana struktur ruang dalam RTRW.

Sub Bagian Wilayah Perkotaan (Sub BWP) adalah bagian dari BWP yang dibatasi dengan

batasan fisik dan terdiri dari beberapa blok, dan memiliki pengertian yang sama dengan

subzona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun

2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.

Sehubungan dengan ketentuan tentang wilayah perencanaan RDTR dan peraturan zonasi di

atas, maka lingkup wilayah perencanaan RDTR dan peraturan zonasi delinasinya

didasarkan atas wilayah administrasi yaitu Kecamatan Cibitung.

Kecamatan Cibitung terletak sekitar 72 km dari ibukota kabupaten, 162 km dari ibukota

propinsi dan 192 km dari ibukota negara. Posisi wilayah Kecamatan Cibitung terletak pada

ketinggian 0 m – 350 m di atas permukaan laut dengan topografi datar sampai berbukit.

Secara geografis Kecamatan Cibitung berbatasan dengan :

Laporan Antara



Halaman 1 - 11

• Sebelah utara, berbatasan dengan Kecamatan Jampangkulon dan Kecamatan

Kalibunder;

• Sebelah selatan, berbatasan dengan Samudera Indonesia;

• Sebelah timur, berbatasan dengan Kecamatan Tegalbuleud; dan

• Sebelah barat, berbatasan dengan Surade.

Tabel 1.1 Luas Wilayah

Di Kecamatan Cibitung Tahun 2011

No. Desa Luas Desa (Ha)

1. Cidahu 2.830,92

2. Cibitung 3.756,99

3. Banyuwangi 1.386,55

4. Cibodas 342,04

5. Banyumurni 349,76

6. Talagamurni 458,

Jumlah 9.124,44 Sumber : Hasil Perhitungan Peta, 2014

Wilayah Kecamatan Cibitung secara administratif terbagi menjadi 6 desa serta wilayah

administrasi dibawah desa yang merupakan Satuan Lingkungan Setempat (SLS) antara lain

terdiri dari 24 wilayah kedusunan, 32 RW (Rukun Warga) dan 148 RT (Rukun Tetangga).

Selain wilayah Kecamatan Cibitung sendiri sebagai wilayah perencanaan, wilayah

disekitarnya yang berbatasan langsung dengan Kecamatan Cibitung juga menjadi wilayah

pengamatan. Hal ni untuk melihat perkembangan wilayah tersebut baik secara fakta di

lapangan maupun dari kebijakan pengembangan yang telah ditetapkan oleh RTRW

Kabupaten Sukabumi sehingga dalam perumusan rencana tata ruang Kecamatan Cibitung

bisa terintegrasi dengan rencana pengembangan wilayah sekitarnya.

1.4.4 Tahapan Kegiatan

Tahapan-tahapan kegiatan yang dilakukan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang

dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung ini meliputi :

1. Survei dan pengumpulan data

Kegiatan survei terdiri atas survei sekunder dan survei primer. Survei ini merupakan

kegiatan untuk masukan identifikasi potensi dan permasalahan pembangunan

Kecamatan Cibitung secara keseluruhan dengan tahapan :

a. Survei sekunder

Survei sekunder atau instansional adalah pengumpulan data-data sekunder

penunjang yang diperlukan dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan

Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung, data yang digunakan bersifat time series

minimal 5 tahun terakhir.

Laporan Pendahuluan



Halaman 1 - 12

Laporan Pendahuluan



Halaman 1 - 13

b. Survei primer (observasi lapangan)

Tahap ini dimaksudkan untuk memperoleh gambaran yang lebih menyeluruh

mengenai permasalahan yang terjadi, baik mengenai potensi maupun kendala di

wilayah perencanaan.

2. Analisis

Selanjutnya berdasarkan hasil survei, dilakukan upaya penyusunan data melalui sistem

kompilasi data. Data kompilasi ini akan menjadi bahan dasar dalam melakukan

kegiatan berikutnya yaitu analisis permasalahan, potensi dan kebutuhan

pengembangan. Secara garis besar analisis yang dilakukan terbagi menjadi dua bagian

utama yaitu :

a. Analisis makro

Analisis mengenai peran, kedudukan, fungsi, arahan, kebijakan bagi Kecamatan

Cibitung, dukungan sarana prasarana dan tuntutan pengembangan dalam kosntelasi

wilayah yang lebih luas, struktur dan keterkaitan kota serta deliniasi kawasan

perkotaan yang akan disusun rencana detailnya

b. Analisis mikro

Analisis detail dalam rangka penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan

Zonasi Kecamatan Cibitung

3. Penyusunan draft rencana

Tahapan ini merupakan tahap perumusan arahan strategi dan kebijakan tata ruang dan

konsep-konsep alternative rencana tata ruang yang akan menentukan pengembangan

Bagian Wilayah Perkotaan (BWP) dan menggambarkan dasar dan penetapan kerangka

struktur pembagian wilayah perkotaan keseluruhan. Pada tahap ini juga dirumuskan

arahan penetapan intensitas pemanfaatan dan pengendalian ruang (peraturan zonasi)

untuk maisng-masing bagian wilayah perkotaan/kecamatan sesuai dengan fungsinya

yang mencakup jenis pemanfaatan ruang dan sarana/prasarana.

4. Penyempurnaan rencana

Tahapan ini merupakan tahapan akhir dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang

dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung dimana RDTR ini disempurnakan setelah

mendapat masukan pada forum stakeholders termasuk perbaikan dan penyempurnaan

album peta rencana dan indikasi program

5. Penjaringan aspirasi masyarakat

Salah satu pendekatan yang diterapkan pada pekerjaan penyusunan Rencana Detail

Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kecamatan Cibitung ini adalah pendekatan

participatory planning dalam arti sejak proses awal sampai akhir seemuanya melibatkan

partisipasi masyarakat dalam bentuk aspirasi-aspirasi atau masukan.

Laporan Antara



Halaman 1 - 14

1.5 DASAR HUKUM

Peraturan perundang-undangan yang cukup relevan untuk dapat dijadikan referensi didalam

melaksanakan pekerjaan ini, antara lain :

1. Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah-daerah

Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Berita Negara Tahun 1950)

sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1968 tentang

Pembentukan Kabupaten Purwakarta dan Kabupaten Subang dengan Mengubah

Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah-daerah

Kabupaten Dalam Lingkungan Propinsi Jawa Barat (Lembaran Negara Republik

Indonesia Tahun 1968 Nomor 31, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia

Nomor 2851);

2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran

Negara Republik Indonesia Nomor 2043);

3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1984 tentang Perindustrian (Lembaran Negara

Republik Indonesia Tahun 1984 Nomor 22, Tambahan Lembaran Negara Republik

Indonesia Nomor 3274);

4. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara



5. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran

Negara Republik Indonesia Tahun 2004 Nomor 125, Tambahan Lembaran Negara

Republik Indonesia Nomor 4437) sebagaimana telah beberapa kali diubah, terakhir

dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Perubahan Kedua Atas

Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah (Lembaran


Republik Indonesia Nomor 4844);

6. Undang-Undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan (Lembaran Negara Republik


Nomor 4444);

7. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara



8. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batubara



9. Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Jalan



Laporan Antara



Halaman 1 - 15

10. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140,

Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059);

11. Undang-Undang Nomor 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan

Berkelanjutan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 149,


12. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman



13. Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 1991 tentang Sungai (Lembaran Negara



14. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1999 tentang Analisis Mengenai Dampak

Lingkungan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 59, Tambahan

Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3838);

15. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah (Lembaran



16. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pelaksanaan Undang-Undang

Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik


Nomor 4532);

17. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan (Lembaran Negara



18. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan

Pemerintahan Antara Pemerintah, Pemerintahan Daerah Provinsi, dan Pemerintahan

Daerah Kabupaten/Kota (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 82,


19. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 48, Tambahan


20. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 tentang Kawasan Industri (Lembaran



21. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2009 tentang Pedoman Pengelolaan Kawasan

Perkotaan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 68, Tambahan


Laporan Antara



Halaman 1 - 16

22. Peraturan Pemerintah Nomor 72 Tahun 2009 tentang Lalu Lintas dan Angkutan Kereta

Api (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 176, Tambahan


23. Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2010 Nomor 21, Tambahan


24. Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2011 tentang Penetapan dan Alih Fungsi Lahan

Pertanian Pangan Berkelanjutan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011

Nomor 2);

25. Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2013 tentang Ketelitian Peta Rencana Tata

Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2013 Nomor 8, Tambahan


26. Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung;

27. Keputusan Presiden Nomor 4 Tahun 2009 tentang Badan Koordinasi Penataan Ruang

Nasional;

28. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2008 tentang Pedoman dan

Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan;

29. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman

Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota;

30. Peraturan Menteri Dalam negeri Nomor 33 Tahun 2006 tentang Pedoman Mitigasi

Bencana;

31. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana Tata

Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat (Lembaran Daerah Provinsi Jawa Barat Tahun

2010 Nomor 22 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Nomor 86);

32. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 01 Tahun 2010 tentang Organisasi

Perangkat Daerah Kabupaten Sukabumi;

33. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 06 tahun 2010 tentang Izin Mendirikan

Bangunan;

34. Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2012

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sukabumi (Lembaran Daerah

Provinsi Jawa Barat Tahun 2010 Nomor 22 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah

Nomor 86);

35. Peraturan Bupati Sukabumi Nomor 32 Tahun 2013 tentang Mekanisme Perijinan

Pemanfaatan Ruang.

Laporan Antara



Halaman 1 - 17

1.6 FUNGSI DAN MANFAAT

RDTR dan peraturan zonasi berfungsi sebagai:

a. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah kabupaten berdasarkan RTRW;

b. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan

ruang yang diatur dalam RTRW;

c. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;

d. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang kaitan dengan izin mendirikan bangunan

(IMB); dan

e. Acuan dalam penyusunan RTBL.

RDTR dan peraturan zonasi bermanfaat sebagai:

a. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan

permukiman dengan karakteristik tertentu;

b. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan pelaksanaan

pembangunan fisik kabupaten yang dilaksanakan oleh Pemerintah, pemerintah daerah,

swasta, dan/atau masyarakat;

c. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian wilayah sesuai dengan

fungsinya di dalam struktur ruang kabupaten secara keseluruhan; dan

d. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk disusun program

pengembangan kawasan dan pengendalian pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP

atau Sub BWP.

1.7 METODOLOGI PEKERJAAN

Proses pelaksanaan pekerjaan Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kecamatan

Cibitung meliputi tahap-tahap sebagai berikut :

• Tahap persiapan;

• Tahap pelaksanaan survei;

• Tahap kompilasi data;

• Tahap analisis data;

• Tahap perumusan rancangan rencana;

• Tahap perumusan RDTR dan peraturan zonasi; dan

• Tahap penyempurnaan.

1. Tahap Persiapan

Dalam tahap persiapan ini, dilakukan beberapa kegiatan yang akan menunjang

kelancaran kegiatan pekerjaan meliputi :

1. Mobilisasi tim.

2. Inventarisasi kebijakan terkait.

3. Perumusan metodologi pekerjaan.

4. Penyusunan rencana kerja.

Laporan Antara



Halaman 1 - 18

5. Penyiapan peta dasar.

6. Deliniasi kawasan perkotaan.

7. Penyiapan desain survei.

2. Tahap Pelaksanaan Survei Kegiatan pengumpulan data dan survei ini bertujuan untuk mendapatkan gambaran nyata kondisi wilayah perencanaan, sehingga diharapkan rencana yang dihasilkan nantinya sesuai dengan kondisi dan kebutuhan kawasan.

Pada tahap ini dilakukan survei pengambilan data-data terkait dengan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi di Kawasan Perkotaan Cibitung. Pelaksanaan survei ini dilakukan dengan cara pelaksanaan survei primer dan pelaksanaan survei sekunder.

Survei primer yang akan dilakukan terdiri dari 4 tipe survei, yaitu :

1. Survei landuse dan bangunan.

2. Survei utilitas.

3. Survei transportasi.

4. Survei pelaku ekonomi.

5. Survei sosial kependudukan.

Selain itu pada tahapan ini dilakukan pengadaan peta citra satelit, pelaksanaan ground

control point (GCP), serta digitasi peta.

3. Tahap Kompilasi Data

Metoda pengolahan dan kompilasi data yang dipergunakan meliputi :

• Mengelompokan data dan informasi menurut kategori aspek kajian seperti : data

fisik dan penggunaan lahan, data transportasi, data kependudukan dll.

• Menyortir data-data setiap aspek tersebut agar menjadi sederhana dan tidak

duplikasi.

• Mendetailkan desain pengolahan dan kompilasi data dari desain studi awal

sehingga tercipta form-form isian berupa tabel, konsep isian, peta tematik dll.

• Mengisi dan memindahkan data yang telah tersortir ke dalam tabel-tabel isian dan

peta isian tematik.

• Melakukan pengolahan data berupa penjumlahan, pengalian, pembagian,

prosentase dsb baik bagi data primer maupun sekunder.

Setelah seluruh tabel dan peta terisi, maka langkah selanjutnya adalah membuat uraian

deskriptif penjelasannya ke dalam suatu laporan yang sistematis per aspek kajian.

Termasuk dalam laporan tersebut adalah uraian kebijaksanaan dan program setiap

aspek.

Tahap ini akan dilakukan berdasarkan hasil diskusi tentang muatan rencana RDTR

yang akan dilakukan. Pada tahap ini dilakukan pula telaah terhadap kebijakan RTRWN

Laporan Antara



Halaman 1 - 19

dan RTRWP terkait dengan Kecamatan Cibitung, tinjauan RTRW Kabupaten Sukabumi

terkait Kecamatan Cibitung, tinjauan RTR KSK Kawasan Pesisir terkait Kecamatan

Cibitung, evaluasi kesesuaian muatan RDTR dan penyusunan peraturan zonasi

terhadap Permen PU No. 20 tahun 2011. Aspek-aspek untuk kompilasi data meliputi :

1) Aspek fisik dasar;

2) Aspek penggunaan lahan;

3) Aspek kependudukan, sosial dan budaya;

4) Aspek perekonomian;

5) Aspek sistem jaringan transportasi; dan

6) Aspek sarana dan prasarana kota.

1) Aspek sistem utilitas.

4. Tahap Analisis Data

Ada empat hal utama yang perlu dinilai dalam analisis ini yaitu :

1. Analisis keadaan dasar yaitu menilai kondisi eksisting pada saat sekarang;

Termasuk kedalam analisis keadaan dasar adalah review RDTR yang lama dengan

kondisi eksisting yang ada untuk selanjutnya ditentukan tipologi dari revisi rencana

tata ruang yang akan ditempuh;

2. Analisis kecenderungan perkembangan yaitu menilai kecenderungan sejak masa

lalu sampai sekarang dan kemungkinan-kemungkinannya di masa depan, terutama

pengaruh tumbuhnya fungsi baru khususnya pada pelayanan kabupaten;

3. Analisis sistem serta kebutuhan ruang yaitu menilai hubungan ketergantungan antar

sub sistem atau antar fungsi, dan pengaruhnya apabila sub sistem atau fungsi baru

itu berkembang, serta perhitungan ruang dalam kabupaten sebagai akibat

perkembangan di masa depan;

4. Analisis kemampuan pengelolaan pembangunan, yaitu menilai kondisi keuangan

daerah, organisasi pelaksana dan pengawasan pembangunan, personalia, baik

pada saat sekarang maupun yang diperlukan di masa depan.

Dalam pekerjaan ini analisis yang dilakukan menggunakan model pendekatan SWOT

(Strengthness, Weakness, Opportunity, and Threatness) yaitu suatu analisis yang

bertujuan mengetahui potensi dan kendala yang dimiliki kota, sehubungan dengan

kegiatan pengembangan wilayah yang akan dilakukan di masa datang. Analisis ini

meliputi tinjauan terhadap :

• Kekuatan-kekuatan (strengthness) yang dimiliki kota, yang dapat memacu dan

mendukung perkembangan kota, misalnya kebijakan-kebijakan pengembangan

yang dimiliki, aspek lokasi yang strategis, dan ruang yang masing tersedia;

• Kelemahan-kelemahan (weakness) yang ada yang dapat menghambat

pengembangan kota, baik hambatan dan kendala fisik kota maupun non fisik,

misalnya kemampuan sumber daya manusia, aspek lokasi, keterbatasan sumber

Laporan Antara



Halaman 1 - 20

daya alam pendukung, keterbatasan/ ketidakteraturan ruang kegiatan, atau

pendanaan pembangunan yang terbatas;

• Peluang-peluang (opportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan kota,

berupa sektor-sektor dan kawasan strategis;

• Ancaman-ancaman (threatness) yang dihadapi, misalnya kompetisi tidak sehat

dalam penanaman investasi, pembangunan suatu kegiatan baru atau pertumbuhan

dinamis di sekitar kawasan yang dapat mematikan kelangsungan kegiatan strategis

kota yang telah ada.

Pada tahapan ini, analisis dilakukan sebagai input untuk menyusun RDTR dan

peraturan zonasi. Analisis terkait dengan RDTR dan peraturan zonasi di Kawasan

Perkotaan Cibitung meliputi :

a. Analisis kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam konteks regional;

b. Analisis keterkaitanantar BWP;

c. Analisis keterkaitan antar komponen ruang;

d. Analisis dayadukung dan daya tampung ruang;

e. Analisis kependudukan;

f. Analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan ruang;

g. Analisis pola ruang;

h. Analisis jaringan pergerakan;

i. Analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan utilitas;

j. Analisis kebutuhan ruang;

k. Analisis perekonomian;

l. Analisis kemampuan keuangan daerah;

m. Analisis potensi dan masalah pengembangan;

n. Analisis kegiatan; dan

o. Konsep pengembangan wilayah perencanaan.

5. Perumusan Rancangan Rencana

Dari hasil analisis kemudian dapat dilakukan interpretasi untuk berbagai macam faktor

yang akan memperngaruhi hasil rencana, yaitu :

1. Aspek strategis, yaitu mengkaji wilayah dalam konteks kebijaksanaan lokal dan

regional serta aspek implementasi dan persoalan/kondisi eksisting dewasa ini,

dengan tahapan kajian rinci sebagai berikut :

a. Melakukan kajian terhadap berbagai kebijakan peran dan fungsi yang

diemban oleh Kecamatan Cibitung dengan penekanan pada keselarasan,

konsistensi berbagai peran dalam konteks kebijaksanaan lokal maupun

regional, serta aspek implementasi kebijaksanaan dengan rencana tata ruang

yang akan disusun;

b. Kajian kondisi eksisting, yaitu identifikasi berbagai persoalan nyata akibat

peran dan fungsi yang diemban berdasarkan kebijaksanaan, rencana dan

Laporan Antara



Halaman 1 - 21

implementasinya serta aspek manajemen pembangunan dan proses dinamis

akifitas perkotaan dengan kajian dalam konteks hubungan makro maupun

mikro. Kajian kondisi eksisting tidak hanya pada data yang bertitik berat pada

aspek fisik bernuansa spasial namun juga akan mengungkapkan fenomena

spasial dengan kajian aspek sosial ekonomi terkait perwujudan kehidupan

perkotaan berdasarkan pengalaman lapangan. Aspek-aspek yang akan dikaji

meliputi penelaahan kecenderungan perkembangan, sosial kemasyarakatan

dan kependudukan, struktur dan pola ruang, aspek perizinan, potensi dan

daya dukung kawasan, perkembangan ekonomi, kelengkapan sarana dan

prasarana serta sistem pelayanan transportasi.

2. Aspek skenario masa depan wilayah apabila perkembangannya dibiarkan seperti

adanya (do nothing) dan isu apa yang menjadi faktor-faktor kritis masa depan

untuk melakukan tindakan antisipasi (do something) dengan melihat faktor negatif

(kelemahan, ancaman) dan faktor positif (kekuatan, peluang) berdasarkan tujuan

pembangunan yang diharapkan. Adapun kajian rincinya adalah sebagai berikut :

a. Skenario perkembangan masa depan dalam berbagai aspek yang akan

menjadi gambaran perkembangan kota di masa yang akan datang;

b. Isu; berdasarkan gambaran skenario masa datang dan dikaitkan dengan

harapan terhadap wilayah perencanaan dapat dilihat kesenjangan antara

harapan dengan realitas. Berbagai kesenjangan tersebut yang akan menjadi

titik tolak pemikiran dalam melihat permasalahan dalam konteks ruang dan

waktu dan akan dicoba dikaitkan dengan fakta-fakta persoalan yang

terungkap baik berdasarkan kajian data sekunder, pengamatan lapangan dan

survei sosial ekonomi. Dengan kajian sesuai standar teknis perencanaan kota

dan wilayah serta masukan dari berbagai pihak maupun aspirasi masyarakat

dapat diungkapkan berbagai isu penting dalam rangka menentukan berbagai

faktor-faktor yang harus diperhatikan dan menjadi faktor kritis di masa yang

akan datang;

c. Rumusan SWOT sebagai pengembangan lebih rinci dari analisis potensi dan

masalah yang dijabarkan dalam kajian eksternal dan internal. Berdasarkan

kajian SWOT dapat dibuat rumusan strategi pembangunan dan strategi

arahan pemanfaatan ruang dan sebagai landasan kajian analisis aspek-aspek

strategis;

d. Menentukan faktor kritis masa datang dengan dukungan pendekatan SWOT.

Yang dimaksud dengan faktor kritis adalah faktor yang bersifat membatasi

perkembangan, faktor yang menjadi ancaman yang akan menjadi persoalan

yang dapat mengganggu eksistensi wilayah perencanaan sesuai dengan

tujuan yang diharapkan. Aspek kajian sudah bersifat integral dan

komprehensif memperkaitkan berbagai aspek baik aspek fisik tata ruang,

lingkungan hidup dan sumber daya, fungsi-fungsi kegiatan, aspek sosial

Laporan Antara



Halaman 1 - 22

ekonomi budaya kemasyarakatan, aspek kelembagaan dan manajemen

pembangunan dalam konteks regional maupun lokal;

e. Menganalisis faktor kritis, meliputi kajian kecenderungan perkembangan

ekonomi dan investasi, pola struktur ruang, kebijaksanaan, perizinan, sistem

pelayanan transportasi, kebutuhan sarana prasarana, daya dukung

lingkungan, kebutuhan air dan analisis sosial kemasyarakatan.

3. Aspek strategi

Dari hasil analisis di atas, selanjutnya dirumuskan strategi pengembangan tata

ruang kota yang dibagi dalam strategi penataan kawasan, strategi pengendalian,

dan strategi untuk melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta.

a. Strategi penataan kawasan; dapat dijabarkan lebih lanjut dalam skala prioritas

pengembangan berdasarkan tipe kecenderungan perkembangan meliputi

kawasan yang dinamis tumbuh selaras rencana, kawasan yang lambat

tumbuh yang harus dipercepat/distimulir, kawasan yang diharapkan tumbuh

karena berbagai pertimbangan, kawasan yang harus diperlambat dan dibatasi

perkembangannya atau kawasan yang harus ditata kembali. Dalam

pembangunan penataan ruang akan dirumuskan strategi pengembangan dan

pengendalian serta pengelolaan setiap fungsi kawasan dengan aspek-aspek:

strategi pengembangan dan pengendalian kawasan budidaya, sarana

prasarana, sistem transportasi, kelembagaan dan pengelolaan kawasan

lindung;

b. Strategi pengembangan dan pengendalian; dalam upaya menggiring dan

mengarahkan sesuai rencana struktur ruang yang diharapkan maka perlu

upaya pengendalian, monitoring dan pengelolaan dengan berbagai

mekanisme faktor insentif (mendorong/menstimulir), faktor disinsentif

(melarang bahkan menghukum) dengan tujuan seluruh arah pembangunan

ruang sesuai dengan yang diharapkan;

c. Strategi melibatkan partisipasi masyarakat dan swasta; dalam mewujudkan

pembangunan akan dilakukan berbagai pendekatan agar masyarakat

memahami dari hakekat dan tujuan rencana dan bersedia ikut terlibat dan

berpartisipasi serta mendukung rencana itu sendiri. Strategi pelibatan

masyarakat adalah dengan mengembangkan prinsip-prinsip keterbukaan dan

transparansi, melibatkan dalam perumusan rencana sejak survei (menjadi

responden, panel, nara sumber), dilibatkan dalam perumusan rencana sampai

tahap akhir.

4. Aspek implementasi rencana; rencana tata ruang akan dijabarkan lebih lanjut agar

operasional dengan dukungan rencana strategis (strategic plan) dan rencana-

rencana investasi (investment plan) pada beberapa kawasan prioritas dan akan

dilengkapi dengan indikasi program pembangunan dan petunjuk teknis

pembangunan. Untuk mendukung agar rencana dan program dapat disepakati dan

Laporan Antara



Halaman 1 - 23

dapat direalisasikan, maka akan dirancang suatu mekanisme diseminasi,

sosialisasi rencana kepada seluruh pelak pembangunan, yang dalam hal ini adalah

masyarakat umum, pemerintah dan swasta.

a. Mekanisme pembiayaan; pada dasarnya merupakan rumusan dalam aspek

pendanaan pembangunan terkait dengan penataan ruang yang membutuhkan

keterlibatan bukan hanya pemerintah saja namun juga swasta dan

masyarakat yang akan bisa menarik minat untuk berinvestasi dalam

pengembangan sarana dan prasarana bagi swasta yang berminat;

b. Dukungan aspek legal; perlu dibuat legitimasi dari rencana dengan kekuatan

legal hukum yang dapat dijadikan pedoman pembangunan terkait aspek

kepastian hukum dalam program pembangunan dimana rencana yang dibuat

seyogyanya dapat diperdakan dan menjadi acuan seluruh komponen instansi

pemerintah, masyarakat dan swasta;

c. Mekanisme kelembagaan; pemanfaatan produk rencana dan

implementasinya harus didukung dengan kerjasama dan koordinasi berbagai

instansi yang dapat dirumuskan dalam bentuk suatu mekanisme kerja yang

saling mendukung antara pemerintah daerah;

d. Petunjuk teknis; produk rencana akan dilengkapi dengan petunjuk teknis agar

menjadi operasional dalam pelaksanaan di lapangan terutama untuk

kawasan-kawasan yan bersifat kritis dan perlu ditangani dengan segera.

Panduan tersebut dapat menjadi petunjuk yang secara teknis dapat menjadi

acuan pembangunan pada skala mikro. Petunjuk teknis akan dibuat dan

merupakan pelengkap dan pendukung teknis dalam setiap strategi dan

arahan rencana yang dibuat terutama pada kawasan-kawasan yang

diprioritaskan dalam penanganannya.

Perumusan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan

Cibitung, mencakup tahapan sebagai berikut :

1) Tujuan penataan ruang bagian wilayah perencanaan;

2) Rencana pola ruang;

3) Rencana jaringan prasarana;

4) Penetapan sub bagian wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya;

5) Ketentuan pemanfaatan ruang; dan

6) Peraturan zonasi.

Setelah rumusan dokumen rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi disusun,

kemudian akan didiskusikan lebih lanjut untuk tahap penyempurnaan pada laporan

akhir.

6. Perumusan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Pada tahap akhir dari pekerjaan penyusunan RDTR dan peraturan zonasi ini, output

yang telah dihasilkan pada tahapan sebelumnya kemudian dilakukan asistensi dengan

Laporan Antara



Halaman 1 - 24

pihak BKPRD Provinsi Jawa Barat dan Badan Informasi dan Geospasial (BIG). Hasil

dari kegiatan asistensi tersebut kemudian akan digunakan pada tahap penyempurnaan

untuk kemudian disusun laporan akhir penyusunan RDTR dan peraturan zonasi

Kecamatan Cibitung.

7. Tahap Penyempurnaan

Pada tahap ini dilakukan penyempurnaan laporan berdasarkan hasil asistensi dengan

pihak BKPRD Provinsi Jawa Barat dan Badan Informasi dan Geospasial (BIG).

Selanjutnya kegiatan penyempurnaan akan melakukan penyusunan album peta,

executive summary, dan penyusunan draft ranperda.

1.8 SISTEMATIKA PENULISAN

Secara garis besar laporan antara penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)

Kecamatan Cibitung ini memuat langkah awal persiapan pelaksanaan kegiatan. Secara

sistematika, laporan pendahuluan ini terdiri atas:

Bab 1 Pendahuluan

Memuat latar belakang kegiatan, identifikasi permasalahan, maksud, tujuan dan

sasaran, ruang lingkup pekerjaan, dasar hokum, fungsi dan manfaat, serta

metodologi pekerjaan dalam penyusunan RDTR dan peraturan zonasi Kecamatan

Cibitung.

Bab 2 Kebijakan Terkait Penyusunan RDTR

Bagian ini menjelaskan mengenai kebijakan pembangunan, kebijakan penataan

ruang, serta implikasi kebijakan terhadap pengembangan wilayah Kecamatan

Cibitung.

Bab 3 Karakteristik Wilayah Perencanaan

Bagian ini menjelaskan gambaran umum wilayah Kecamatan Cibitung, meliputi

kedudukan wilayah perencanaan dalam konteks regional, fisik dasar, kondisi

pemanfaatan ruang, kependudukan, sebaran fasilitas, prasarana jaringan

pergerakan, utilitas, serta ekonomi dan keuangan.

Bab 4 Analisis Tata Ruang Wilayah

Menjelaskan mengenai analisis kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam

wilayah yang lebih luas, analisis keterkaitan antar wilayah kota dan antar bagian

dari wilayah kota, analisis keterkaitan antarkomponen ruang di BWP, analisis daya

dukung dan daya tampung, analisis kependudukan, analisis tingkat pelayanan dan

proyeksi kebutuhan ruang, analisis pola ruang, analisis prasarana jaringan

pergerakan, analisis tingkat pelayanan dan proyeksi kebutuhan utilitas umum,

analisis kebutuhan ruang, analisis perekonomian, analisis kemampuan keuangan

daerah, potensi dan masalah pengembangan wilayah perencanana, serta analisis

Laporan Antara



Halaman 1 - 25

kawasan potensial wilayah perencanaan.

Bab 5 Analisis Peraturan Zonasi

Menjelaskan mengenai analisis kegiatan di wilayah perencanaan, analisis KDB di

wilayah perencanaan, analisis KLB di wilayah perencanaan, analisis GSB di

wilayah perencanaan, serta analisis perancangan kota di wilayah perencanaan.

Bab 6 Konsep RDTR Wilayah Perencanaan

Bagian terakhir ini menjelaskan mengenai konsep pengembangan RDTR di

wilayah Kecamatan Cibitung, serta konsep peraturan zonasi di Kecamatan

Cibitung.

Laporan Pendahuluan



Halaman 1 - 26

Gambar 1.3 Tahapan Pelaksanaan Pekerjaan

RDTR Cibitung

Documents

Transcript of RDTR Cibitung