BAB IPENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pembangunan perumahan adalah kegiatan yang terkait dengan aspek yang

cukup luas dan mencakup berbagai bidang, sehingga pengembang didalam

mengelola perumahan harus mengikuti kajian Manajemen Pengelolaan Kawasan atau

Estate Management. Untuk itu diperlukan kemampuan untuk melihat dan

mengantisipasi timbulnya perkembangan dan perubahan terutama dalam hal

pemenuhan pelayanan serta fasilitas pendukung pengembangan kawasan

perumahan.

Di sebagian besar pengembang, tugas pokok Manajemen Estat pada dasarnya

berkutat mengurusi masalah-masalah utama seperti keamanan, kebersihan, dan

penataan lingkungan. Manajemen Estat pada dasarnya adalah pengelolaan suatu

kawasan perumahan atau estat yang mencakup ketersediaan berbagai fasilitas dan

layanan meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial seperti lapangan olahraga,

sekolah, dan tempat ibadah. Lebih jauh lagi, hal yang menjadi kewenangan

manajemen estat adalah ketersediaan fasilitas keamanan, kebersihan, dan sampah,

pengendalian banjir dan kebakaran, infrastruktur, air minum dan lainnya untuk

kepentingan penghuninya.

Dalam membangun kepercayaan dan nama baik Pengembang perumahan, di

depan lokasi perumahan biasanya dibangun gerbang Utama yang megah sebagai Ciri

khas Suatu Perumahan dan sekaligus sebagai daya tarik pembeli. Pemebagunan

Gerbang utama tersebut mendapat perhatian serius dari para Pengembang

perumahan karena merupakan suatu bentuk dari manajemen estate yang

berhubungan dengan security atau keamanan, menjadi symbol keindahan yang

mencerminkan kualitas perumahan yangada di dalamnya, juga menyampaikan pesan

lematis terhadap konsep perumahan itu sendiri (“Hidup Nyaman,” December 4, 2005).

1

Pengembang perumahan yang menciptakan suatu hunian dengan harga

terjangkau dan kualitas yang lebih, maka akan memiliki keunggulan dibandingkan

dengan perumahan lain. Itulah sebabnya,

Estate Management yang sudah dimulai dan dikerjakan oleh Pengembang

perumahan suatu perumahan, nantinya akan ditawarkan kepada warga perumahan

apakah bersedia meneruskan pengelolaannya atau masih tetap ingin

mempercayakan kepada pihak Pengembang perumahan. Di berbagai kota, tidak

sedikit pengelolaan tidak ditangani oleh estate management melainkan oleh warga

perumahan sendiri, di mana ketua RW (Rukun Warga) sebagai koordinator puncak

dan masing-masing Ketua RT (Rukun Tetangga) sebagai koordinator tingkat bawah.

Segala pembiayaan untuk mendukung operasional pengelolaan lingkungan dipikul

seluruh warga perumahan. Dalam hal ini Pengembang perumahan tidak bertanggung

jawab sedikitpun atas berhasil atau tidaknya pengelolaan lingkungan perumahan

tersebut. Sebaliknya, warga perumahan saling bahu membahu mensukseskan

pengelollan lingkungan secra mandiri,

Berdasarkan hasil pengamatan, diketahui bahwa perumahan yang pengelolaan

lingkungannya ditangani oleh estate mangement dari Pengembang perumahan yang

bersangkutan memiliki tingkatan keamanan yang dapat diandalkan dari pada yang

ditangani oleh warga sendiri. Demikian halnya dengan perawatan dan kebersihan

jalan, penerangan, dan pengadan fasilitas umum dan fasilitas sosial. Warga

perumahan merasa aman, nyaman, dan tidak perlu kuatir akan keselamatannya.

Sebaliknya, di perumahan yang pengelolaan lingkungannya ditangani oleh warga

sendiri, warga cenderung merasa tidak aman, tidak nyaman, kondisi jalan tidak bersih,

penerangan dan jalan-jalan tidak terawat, papan nama jalan-jalan usang bahkan tidak

sedikit yang tidak dapat dibaca. Realitas tersebut menunjukkan nilai (value)

perumahan antara yang ada estate management dan tidak ada estate management,

maka berikut ini diadakan penelitian dengan judul,”Analisa Perbandingan Estate

Management terhadap nilai (value) perumahan di Balikpapan.”

1.2. Rumusan Masalah

Dari penjelasan latar belakang masalah diatas maka dapat dirumuskan

permasalahan pokok dalam penelitian ini adalah :

2

1. Faktor-faktor apa yang mempengaruhi perbedaan nilai (value) perumahaan?

2. Apakah ada perbedaan signifikan nilai (value) perumahan estate management

dengan yang tidak ada estate management?

1.3. Tujuan Penelitian

Berdasarkan pada rumusan masalah di atas, maka tujuan penelitian yang akan

dicapai adalah :

1. Untuk mengetahui factor-faktor yang mempengaruhi perbedaan nilai (value)

perumahan

2. Mengetahui perbedaan signifikan nilai (value) perumahan estate

management dengan tidak ada estate management.

1.4. Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut :

1. Manfaat Bagi ilmu Pengetahuan

Penelitian ini diharapkan dapat mendukung berkembangnya dunia ilmu

pengetahuan dewasa ini, khusunya manajemen real estate dan property untuk

topik dan nilai (value) perumahan, sehingga nantinya dapat dijadikan acauan bagi

para peneliti lain yang akan mengembangkan hasil penelitian ini di waktu-waktu

yang akan datang.

2. Manfaat Bagi Pimpinan Perusahaan

Penelitian ini diharapkan dapat dipakai alternatif untuk meningkatkan nilai

3. Manfaat Bagi Peneliti

Penelitian ini sebagi bentuk nyata dalam mengaplikasikan teori manajamen real

estate dan property yang diperoleh di bangku kuliah pada dunia usaha dan melatih

diri untuk menganalisis serta memecahkan masalah real estate dan property

4. Manfaat bagi Institut Teknologi Nasional Malang

Penelitian ini sebgai wujud nyata memberikan sumbangan literatur di

perpustakaan, baik dalam bentuk hard copy dan soft copy, sehingga dapat dibaca

3

atau diacu oleh para mahasiswa lain yang hendak mengadakan penelitian dan

mengembangkan topik serupa pada waktu yang akan datang.

1.5. Batasan Masalah

Guna tercapainya tujuan dari penelitian perlu dilakukan batasan-batasan atau

lingkup pembahasan,sebagai berikut :

1. Obyek penelitian kawasan estate managemen yaitu perumahan Citra Bukit

Indah Balikpapan, Balikpapan Regency, dan Sepinggan Pratama kota

Balikpapan.

2. Obyek penelitian non estate managemen yaitu perumahan Batu Ampar Lestari,

Kota Citra Graha dan Wahana Asri kota Balikpapan.

3. Dasar analisa Penilaian serta hasil penelitian terbatas pada kondisi properti

pada saat survai lapangan.

4. Data pendukung yang digunakan pada penelitian didapatkan dari instansi

terkait serta nara sumber yang berkecimpung dalam lingkungan kegiatan

penilaian serta pengembangan properti.

5. Dasar analisa penilaian berpedoman pada standar penilaian dan analisa yang

berlaku di Indonesia.

4

BAB IITINJAUAN PUSTAKA

2.1. Studi Kasus Sebelumnya

2.1.1. Imago Liliana (2001)

Perkembangan manajemen properti di Indonesia membawa perubahan dalam

sistem pengelolaan gedung. Kemungkinan penerapan fungsi manajemen properti

sangat luas bahkan tidak terbatas pada saat suatu properti telah ada secara fisik.

Rencana pembangunan Student Center Universitas Kristen Petra memberikan

dorongan kepada penulis untuk membuat suatu kernungkinan penerapan manajemen

properti. Tujuan penelitian ini adalah mendeskripsikan keadaan manajemen properti

yang sudah ada dan meneliti alternatif yang lebih baik dalam penerapan fungsi

manajemen properti di Universitas Kristen Petra, khususnya yang dapat diterapkan

pada pengelolaan Student Center nantinya. Jenis penelitian yang dilakukan adalah

studi kasus dengan studi pembanding dan studi literatur sebagai pendukungnya. Hasil

akhir penelitian berupa beberapa usulan yang dapat digunakan dalam pengelolaan

manajemen properti nantinya. Usulan penelitian ini dibuat berdasarkan permasalahan

yang timbul pada pengelolaan properti di Universitas Kristen Petra saat ini. Usulan

hasil tesis dibuat berdasarkan masukan dari properti pembanding dan literatur.

2.1.2. Erik Sianto ( 2003)

Manajemen property pada perumahan sering disebut “ Estate Management ”,

fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola

lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman, dan ketertiban.

Pengelolaan secara psikologis meliputi keamanan lingkungan, penerangan di dalam

lingkungan, dan tersedianya fasilitas di kompleks perumahan, baik fasilitas social

maupun fasilitas umum. Pengembang yang mengembangkan estate management,

pada akhirnya akan membuat suatu keputusan apakah estate management tersebut

akan diserahkan pada warga di perumahan untuk mengendalikannya lebih lanjut atau

tetap dikelola sendiri oleh manajemen property. Keberadaan estate management itu

penting, karena dapat berdampak pada nilai (value) perumahan itu sendiri. Nilai

(value) perumahan dapat terjadi karena penilaian konsumen dan masyarakat

5

sehubungan dengan kinerja, konsistensi dan lingkungan perumahan tersebut yang

diciptakan oleh pihak pengembang maupun oleh warga pada perumahan tersebut

sendiri. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui perbedaan nilai (value)

perumahan yang ada estate management dengan yang tidak ada estate management,

dengan mendasarkan pada variable keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan

fasilitas.

Jenis penelitian yang dilakukan dalah hypothesis teting. Sampel penelitian

adalah perumahan-perumahan yang ada di Balikpapan Timur, baik yang da estate

management maupun tidak ada estate management. Data yang digunakan adalah

data primer, yang diperoleh dari jawaban responden atas kuesioner yang diedarkan,

yaitu warga yang berdomisili di kompleks perumahan dan mudah dijumpai. Model

analisis menggunakan analisis diskriminan, di mana data terlebih dahulu harus diuji

kelayakannya dengan uji asumsi analisis diskriminan.

Hasil penelitian atas menunjukkan bahwa nilai perumahan yang ada estate

management terbukti berbeda secara signifikan, di mana variable yang benar-benar

mampu membedakan nilai kedua perumahan tersebut adalah keamanan perumahan.

Itulah sebabnya, perumahan-perumahan yang ada estate management dan yang tidak

ada estate management hendaknya memberikan perhatian utama pada factor

keamanan, di samping factor kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas.

2.1.3. Patricia Harmi Kartika ( 2006 )

Pada pengembangan rumah sederhana ada beberapa factor yang harus diperhatikan

diantaranya lokasi yang strategis, harga yang terjangkau, dan sarana prasarana yang

memadai. Saat ini penghuni perumahan mulai peka akan kualitas dan kepuasan

terhadap produk perumahan. Berangkat dari permaslahan di atas peneliti berusaha

mengetahui lebih jauh mengenai salah satu factor yaitu sarana dan prasarana.

Dipilihnya factor sarana dan prasarana pada Perumahan Permata ALam Permai

(PAP), Sidoarjo karena dari penelitian sebelumnya Perumahan PAP mempunyai rata-

rata kepuasan terkecil pada factor sarana dan prasarana.

Permasalahan yang diangkat pada tugas akhir ini adalah menentukan atribut

sarana dan prasarana apa saja yang di prioritaskan dan di pentingkan oleh konsumen

dan bagaimana kepuan konsumen terhadap sarana dan prasarana yang ada apada

6

Perumahan PAP. Permaslahan ini akan diselesaikan dengan metode Quality Function

Deployment (QFD) dengan merancang House of Quality.

Dari hasil analisa data yang dilakukan, didapatkan bahwa semua atribut-atribut

sarana dan prasaran yang ada belum dapat memuaskan konsumen. Hal ini dapat

dilihat dari nilai Gap yang menunjukkan kesenjangan antara atribut kepuasan yang

dirasakan dengan atribut kepuasan yang diharapkan, sehingga berharga negative.

Atribut yang diprioritaskan dan dipentingkan oleh konsumen terhadap kualitas sarana

dan prasarana Perumahan Alam Permai (PAP) menurut 10 peringkat utama nilai Raw

Weight adalah tersedianya air bersih, tersedianya septic tank, penerangan lampu jalan

utama, aliran air selokan depan rumah di musim hujan, listrik sudah terpasang saat

realisasi, lebar jalan perumahan, kebersihan selokan utama, pelayanan petugas

keamanan, aliran air selokan di musim hujan, pos jaga untuk petugas keamanan.

2.1.4. Rahmawati,Aliya  (2007)

Manajemen properti adalah suatu upaya untuk menangani dan mengatur

properti secara tepat dengan maksud bahwa semua tindakan yang dilakukan adalah

untuk memelihara kondisi properti sesuai dengan spesifikasi semula, sehingga

properti tersebut dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Selain itu, efisiensi

pemakaian ruangan merupakan tujuan utama pada manajemen properti perguruan

tinggi. Sampai saat ini, menjelang berlakunya otonomi kampus pengelolaan

pemakaian ruang kuliah di ITS dilakukan sendiri-sendiri oleh setiap jurusan. Jurusan

seolah-olah berkuasa penuh atas pemakaian ruang kuliah. Biro Administrasi dan

Akademik Kemahasiswaan (BAAK) hanya sebagai fungsi administrasi dari pemakaian

ruang kuliah tersebut. Hal ini menyulitkan dalam evaluasi efisiensi pemakaiannya.

Penelitian ini membahas tentang pengaturan pemakaian ruang kuliah dan organisasi

pengelolaan pemeliharaan di ITS dari data pemakaian ruang kuliah selama satu

tahun. Kemudian data tersebut disimulasi sampai mendapatkan kemungkinan

pemakaian ruang kuliah yang efisien, yaitu dengan utility ruang kuliah yang optimal (>

75%). Pembahasan selain dilakukan menurut kajian pustaka yang ada, juga

berdasarkan hasil observasi ke perguruan tinggi lain yang telah otonomi. Akhirnya,

dari hasil analisa data dan pembahasan, penelitian ini dapat menghasilkan

peningkatan utility ruang kuliah rata-rata ITS sebesar 20.11%. Dari efisiensi ruang

kuliah dapat diketahui bahwa masih banyak ruang kuliah yang belum optimal

pemakaiannya, dan dimungkinkan pemakaian bersama ruang kuliah di ITS. Sehingga

7

seluruh ruang kuliah dapat digunakan oleh semua jurusan di ITS. Untuk itu dihasilkan

suatu Sistem Manajemen Properti untuk mengelola pemakaian ruang kuliah tersebut

dan mengelola serta mengembangkan seluruh aset ITS. 

2.2. Konsep Hunian Perumahan

Suatu perumahan harus memiliki konsep hunian antara lain :

1. Fasilitas Infrastrukur yang baik untuk ukuran perumahan kelas

menengah.

2. Failitas Umum dan fasilitas sosial yang lengkap.

3. Perawatan lingkungan yang terencana dengan konsep lingkungan yang

terintegrasi antara tempat tinggal.

4. Lingkungan yang nyaman serta kelengkapan fasilitas hidup.

5. Sistem keamanan dan pemubuangan sampah yang terorganisasi

dengan baik.

6. Aturan pembuangan atau renovasi dan pengalihan fungsi rumah yang

dikelola dengan baik.

Berdasarkan konsep hunian tersebut, maka Pengembang perumahan

memandang perlu membentuk suatu wadah yang dinamakan “ Esteta manajementt”

untuk mengelola konsep-konsep hunian tersebut dengan baik. “ estate

management” fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan, tetapi

juga mengelola lingkungn secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman, keindahan,

dan ketertiban” (Wiyono, 1996, p48). Estate Management harus tetap bekerja dan

tidak boleh berkesan lepas tanggung jawab. Hal ini untuk memastikan bahwa seluruh

rumah beserta fasilitas umum dan fasilitas sosial (jalan, trotoar saluran, taman,

rumah ibadah, sekolah, sampai sitem keamanan dan pembuangan sampah)

berfungsi dengan semestinya dan juga tetap menjaga atau mempertahankan citra

ekskutif perumahan tersebut di mata konsumen.

Estate Management yang memilikui kinerja yang baik atas pengelolla

lingkungan fisik dan lingkungan psikologis akan dapat melahirkan persepsi positif dari

masyarakat atau warga. Menurut Kotler (1997, p.185), “persepsi adalah proses

bagaimana seseorang menyeleksi, mengatur, dan menginterpretasikan masukan-

masukan informasi atau stimulti untuk menciptakan gambaran keseluruhan yang

berarti. Persepsi yang positif dari masyarakat pada akhirnya dapat melahirkan nilai

8

(value) tersendiri bagi perumahan. Masyarakat atau warga memandang bahwa

perubahan yang memiliki estate mangement yang bagus berarti perumahan tersebut

bagus atau bernilai, jadi, Nilai (value) suatu perumahan dapat terbentuk karena

persepsi masyarakat atas keberhasilan Pengembang perumahan mengembangkan

kinerja estate management. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa suatu

perumahan yang dipersepsikan baik oleh masyarakat akan mempunyai nilai atau citra

yang baik, yang pada gilirannya nantinya akan dapat mempengaruhi harga jual produk

perumahan.

2.3. Pengertian Real Estate

Pengertian Real Estate Ada beberapa pengertian dari real estate, di antaranya

adalah :

1. Maksudnya, real estate dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan

pengembangan lainnya yang melekat secara permanen (Wurtzebach, 1991, p.7).

2. Maksudnya, real estate adalah tanah dan seluruh pengembangan di atasnya

maupun pada tanah tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa

gedung, sedangkan pengembangan pada tanah tersebut dapat berupa pembangunan

jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan) dan selokan. Dengan demikian, real

estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan terhadap tanah

tersebut, baik yang ada di atas maupun pada tanah tersebut. (Tosh, 1992, p.388).

3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, dijelaskan arti Real Estate yaitu yaitu tanah fisik

dan segala sesuatu yang melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak

bergerak dan berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah semua

benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari

tanah (misal: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun

oleh manusia (misal: bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula

dengan pengertian “inaedificatu solo, solo credit” yang berarti apa yang melekat pada

tanah, termasuk bagian dari tanah (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8). Definisi dari

sumber lain, Maksudnya, real estate terdiri dari tanah ditambah apa saja yang tumbuh

di atas tanah, ditambah dengan segala sesuatu yang secara permanen di atasnya

(misalnya bangunan). (Wurtzebach, 1991, p.90). Real estate juga dapat berupa

ruangan yang berada di atas dan di bawah permukaan bumi.

9

2.4. Pengertian Real Property

Beberapa pengertian dari real property, di antaranya adalah:

1. Pengertian real property (harta tak bergerak) pada umumnya adalah tanah

termasuk barang-barang yang karena alam tumbuh di atasnya dan karena perbaikan-

perbaikan pada tanah itu, termasuk bangunan-bangunan dari semua jenis dan semua

yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada bangunan- bangunan itu

(Abdurrachman, 1991).

2. Definisi real property menurut Kyle (2005, p.4), suatu tanah atau lahan yang secara

fisik ada, beserta semua benda yang secara alami melekat pada tahun itu, termasuk

juga semua benda yang secara sengaja diletakkan manusia di atas atau di bawahnya.

3. Real property dapat diartikan sebagai kumpulan atas berbagai macam hak dan

interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate. Hak tersebut terdiri

dari hak untuk menggunakan real estate tersebut, menyewakannya, memberikan

kepada orang lain, atau tidak sama sekali (Hidayati & Harjanto, 2003). Kedua istilah,

real estate dan real property, berbeda dalam arti penerapannya, tergantung referensi,

mana yang akan digunakan, Australia atau Amerika. Sedangkan di Indonesia, lebih

mengacu ke Amerika, menggunakan istilah Real Estate untuk bentuk fisik dari tanah

beserta pengolahan dan pembangunannya dan Real Property menunjuk pada

kumpulan hak (bundle of rights) untuk menggunakan, menyewa, memindahkan, dan

sebagainya dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya Kemudian istilah

Real Property di Indonesia mengalami perubahan menjadi Properti (Hidayati &

Harjanto, 2003).

2.5. Klasifikasi Real Property

Real properti dapat dibagi menjadi 4 kategori, yaitu: 1. Residential Property

(Properti Rumah Tangga) Properti rumah tinggal selain termasuk kediaman milik

pribadi juga perumahan pemerintah dan institusional yang berguna untuk memuaskan

kebutuhan pokok dari masyarakat sebagai tempat berlindung. Residential real estate

merupakan sumber terbesar akan permintaan keterlibatan atau layanan dari manajer

property yang profesional. Berikut ini adalah badan pembagian residential real estate

secara lengkap.

10

Gambar 3.1. Kategori residensial real estate

Properti rumah tinggal ini dibagi menjadi:

a. Single-Family Homes

Dapat berupa:

1) Freestanding Homes (Rumah Satuan) Bentuknya seperti perumahan yang ada

di Balikpapan saat ini. Jenis properti rumah tinggal ini paling banyak diminati

karena rumah ini ditempati sendiri oleh pemiliknya, sehingga manajer properti

kurang berperan.

2) Town Homes

Bentuknya seperti apartemen Dibagi menjadi:

a) Cluster Homes.

b) Row Homes.

11

b. Multi-Family Residence Dapat berupa:

1) Apartments.

2) Condominiums.

3) Cooperatives.

4) Planned unit developments.

2. Commercial Properly (Properti Komersial)

Merupakan income-producing properties yaitu properti yang dapat menghasilkan

keuntungan. Properti komersial ini terbagi menjadi:

a. Office Property (properti perkantoran).

b. Retail Property (property retail)

3. Industrial Property (Properti Industri)

Properti industri meliputi tanah dan fasilitas yang digunakan untuk industri berat

dan ringan, untuk penyimpanan dan distribusi barang. Properti industri dibagi

menjadi:

a. Industri berat dan industri ringan.

b. Industrial park (kawasan industri).

4. Special Purpose Property (Properti dengan Kegunaan Khusus).

2.6.Properti Rumah Tinggal

Pada pembahasan ini lebih ditekankan pada properti rumah tinggal (residential

properly). Berikut ini adalah bagan mengenai pembagian residential real estate yang

berkaitan dengan peranan estate management dan manajemen properti:

12

Gambar 3.2. Residensial real estate

Berdasarkan bagan di alas, dapat dilihat pembagian peranan antara estate

management untuk single family homes yang meliputi town house dan free standing

homes dan manajemen properti untuk multi family homes yang meliputi apartments,

condominiums, dan cooperatives.

2.6.1. Pengertian Perumahan

Freestanding homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling

banyak di Balikpapan dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan.

Beberapa pengertian perumahan, di antaranya yaitu:

1. Berdasarkan Undang - Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

Pemukiman, “Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan

tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana

lingkungan.”

2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen

Pekerjaan Umum, 1987), “Lingkungan perumahan adalah sekelompok rumah dengan

prasarana dan fasilitas lingkungannya.”

3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara

kehidupan masyarakat Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu

lingkungan hunian yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara,

kotoran udara, bau dan lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu,

dalam kawasan perumahan harus disediakan sarana lain seperti taman serta fasilitas

umum dan fasilitas social lainnya.

2.6.2. Pembagian Perumahan

Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan

kelas bawah. Pengelompokan tersebut berdasarkan “Keputusan bersama Menteri

Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.

648-384 Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman

Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang,” maka

kriteria yang ditetapkan adalah:

1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya

pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan

perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.

13

2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya

pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan

perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku.

3. Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya pembangunan

per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C yang

berlaku. Dalam membangun perumahan ada konsep lain yang harus dipenuhi, yaitu:

a. Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya, pada

setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana untuk setiap 1

(satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi lain.

b. Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada satu lokasi

diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana untuk setiap 1 (satu)

rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe rumah menengah yang dapat

dibangun di lokasi lain.

c. Persyaratan Dasar Sesuai dengan “Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan

Kota” (Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan perumahan harus

memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut:

1) Aksesibilitas Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam

kenyataannya, aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.

2) Kompatibilitas

Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya.

3) Fleksibelita Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan

dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.

4) Ekologi

Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya. Persyaratan-

persyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan pembangunan perumahan, yaitu

agar setiap orang dapat menempati perumahan yang sehat, untuk mendukung

kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan sosialnya.

2.7. Pengembang Perumahan

2.7.1. Pengertian Pengembang/Pengembang perumahan

14

Pengembang adalah seseorang atau sebuah tim yang memiliki keahlian

dalam hal pembangunan, yang meliputi segi arsitektur, teknis, konstruksi, keuangan,

pemasaran, dan manajemen properti.

2.7.2. Tipe-tipe Pengembang/Pengembang perumahan

Menurut Zuckerman, Howard A. dan George D. Blevins (1991), Pengembang

perumahan dibagi menjadi beberapa tipe berdasarkan fungsinya, yaitu:

1. Land Pengembang perumahan

Adalah Pengembang perumahan (pengembang) yang mengembangkan sebidang

lahan kemudian membaginya menjadi beberapa daerah dan mendirikan infrastruktur

yang diperlukan kemudian menjualnya kepada Pengembang perumahan lain atau

pengguna akhir.

2. Speculative Pengembang perumahans (membangun untuk pribadi)

Adalah Pengembang perumahan atau pengembang yang membangun untuk dirinya

pribadi dan mencari keuntungan, baik berupa kenaikan equity jangka panjang maupun

penghargaan atas properti tersebut. Biasanya, properti yang dibangun di desain

dengan biaya pemeliharaan dan operasional yang rendah.

3. Merchant Builders

Adalah orang yang membangun sebuah properti untuk dengan segera dijual kembali

sebelum memulai konstruksi, selama masa konstruksi atau segera setelah konstruksi.

4. Fee Pengembang perumahan

Adalah Pengembang perumahan yang dikontrak oleh pemilik untuk membangun

sebuah properti dengan bayaran tertentu. Pengembang perumahan juga menyewakan

dan mengatur properti tersebut dengan biaya tambahan.

5. Renovators and Converters

Merupakan Pengembang perumahan yang memberi sebuah properti dan memperbaiki

nilainya melalui kreativitas dan kerja keras dengan syarat kondisi pasar baik atau ada

kesempatan.

Berdasarkan tipe pengembang di atas, sebagian pengembang yang ada di Indonesia

saat ini merupakan campuran dari tipe land Pengembang perumahan, speculative

Pengembang perumahan, dan fee Pengembang perumahan. Di mana pengembang di

Indonesia pada umumnya bertindak selaku pihak yang membebaskan dan

mengembangkan (membangun) suatu lahan menjadi suatu kawasan perumahan,

15

menjualnya kepada konsumen atau pengguna akhir mencari keuntungan pribadi, serta

mengelola kawasan perumahan tersebut.

2.7.3. Kewajiban Pengembang/Pengembang perumahan

Pengembang sebagai pihak yang membangun suatu kawasan perumahan, selain

mempunyai kesempatan memperoleh keuntungan juga memiliki tanggung jawab

terhadap kawasan perumahan yang dibangunnya. Beberapa kewajiban pengembang

di antaranya adalah:

1. Pengembang wajib menyediakan tanah untuk keperluan fasilitas sosial, seperti

yang tercantum dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987 Pasal l3

angka huruf 1 b, di mana luas lahan minimum yang telah ditetapkan sebagai

prasarana lingkungan dan lahan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah sebesar 40%

dari luas lahan total yang dibangun/dikelola. Ketentuan ini didasarkan pada

Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/KPTS/86 tentang Pedoman Teknik

Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun.

2. Pengembang wajib membangun dan memelihara selama waktu yang ditentukan

prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh

masyarakat dan sebagainya, sesuai Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun

1974 angka 1 dan angka 6 huruf c dan d. Maksudnya, pengembang wajib

membangun prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial, dan

memeliharanya selama suatu kawasan perumahan belum sepenuhnya selesai.

3. Pengembang yang telah menyelesaikan pembangunan suatu kawasan perumahan

mempunyai kewajiban untuk menyerahkan prasarana lingkungan kawasan tersebut

kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota setempat. Ini berdasarkan pada

Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1978 tentang Penyerahan Prasarana

Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah

Daerah, serta Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987 tentang Penyediaan

dan Pemberian Hak Atas Tanah untuk Keperluan Perusahaan Pembangunan

Perumahan. Adapun penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas

sosial dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri

No. 1 Tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan

Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, dengan ketentuan sebagai

berikut:

16

a. Untuk prasarana lingkungan, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan

dipelihara.

b. Untuk utilitas umum, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan dipelihara.

c. Untuk fasilitas sosial, tanah telah siap untuk dibangun.

Walaupun demikian, pada kenyataannya banyak pengembang yang belum melakukan

penyerahan prasarana lingkungan perumahannya kepada Pemerintah

Kabupaten/Kota setempat.

2.8. Manajemen Properti

2.8.1. Pengertian Manajemen Properti

Manajemen properti adalah suatu proses yang mengatur keuangan, kondisi

fisik dan dari segi administrasi pada proses operasi suatu properti. Sedangkan Kyle,

Robert C. dan Floyd M. Bair menyatakan, “Manajemen properti sebagai sebuah

cabang dan profesi real estate yang memelihara atau meningkatkan nilai dari sebuah

investasi properti sambil membangkitkan atau menambah penghasilan bagi para

pemiliknya” (2005, p.1). Istilah “Manajemen Properti’ biasanya digunakan untuk high

rise building seperti gedung perkantoran, hotel dan pusat perbelanjaan. Sedangkan

untuk residential property dipakai istilah “Estate Management”, yang fungsinya tidak

hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara

psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban (Properti Indonesia, 2001).

Berdasarkan pengelolaan psikologis inilah akan membentuk suatu opini atau persepsi

dari masyarakat atau warga pada perumahan tersebut terhadap lingkungan

perumahan tersebut. Pengelolaan psikologis misalnya lingkungan dan taman yang

terawat akan ‘sedap’ dipandang sehingga memberikan rasa nyaman bagi

penghuninya.

2.8.2. Pemeliharaan yang dilakukan Manajemen Properti

Sebagai manajer properti, seseorang harus dapat melaksanakan fungsi

pemeliharaan secara efektif dan efisien dalam tingkatan operasional perawatan yang

berbeda-beda, yaitu (Wiyono, 1996, p.62-63):

1. Perawatan Pencegahan (Preventive Maintenance) Perawatan ini ditujukan untuk

mempertahankan keutuhan fisik, rencana dasar dan menekan seminimal mungkin

biaya perawatan korektif. Melaksanakan kegiatan perawatan secara teratur dan

17

inspeksi secara periodik akan dapat diketahui sedini mungkin gangguan-gangguan

struktural, mekanikal dan elektrikal, sebelum perbaikan besar terjadi.

2. Perawatan Rutin (Routine Maintenance)

Merupakan jenis perawatan yang paling banyak dikerjakan. Tempat-tempat dan

daerah-daerah dasar yang sering dilalui dan digunakan, harus dibersihkan dan

dikontrol setiap hari. Beberapa kegiatan seperti membersihkan jalan umum, aman dan

fasilitas lainnya termasuk ke dalam perawatan rutin. Perawatan ini harus dijadwalkan

dan dilaksanakan secara benar dan teliti, karena akan dapat dengan mudah

menjadikan biaya perawatan yang sangat mahal. Perawatan rutin mencakup antara

lain:

a. Pembersihan (cleaning)

b. Inspeksi (inspection)

c. Penyetelan (adjustment)

d. Pelumasan (lubrication)

3. Perawatan Korektif (Corrective Maintenance)

Dalam perawatan ini melibatkan pelaksanaan perbaikan-perbaikan dengan tujuan

mempertahankan fungsi peralatan, fungsi utilitas dan fungsi fasilitas bangunangedung

seperti yang dibutuhkan oleh pemakai atau pengguna gedung. Sesuatu yang

termasuk dalam kegiatan perawatan korektif antara lain memperbaiki sebuah keran

atau unit AC yang rusak Dengan demikian seorang properti manajer merupakan orang

yang dapat menjalankan fungsi-fungsi dan manajemen properti yang ada. Salah satu

tugas dari manajemen properti adalah dalam hal pemeliharaan yang dapat meliputi

perbaikan, operasional, perencanaan pemeliharaan maupun pemeliharaan fisik.

Pemeliharaan- pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti yang

tersebut di atas diantaranya adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini

merupakan pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan. Pemeliharaan ini biasanya

dilakukan secara terjadwal karena akan dapat mengurangi pembengkakan biaya

pemeliharaan pada waktu tertentu. Pemeliharaan rutin ini mencakup antara lain:

1. Keamanan

Masalah keamanan perlu diperhatikan oleh pihak pengembang karena konsumen

perumahan lebih menginginkan tempat tinggal yang aman dari tindak kejahatan.

Dimana dengan adanya krisis ekonomi yang terjadi dan tingginya angka

pengangguran, membuat banyak bermunculan penjahat-penjahat baru. Sasaran

mereka terutama adalah kawasan perumahan kelas menengah ke atas, apalagi bila

18

kawasan tersebut belum memiliki sistem keamanan yang baik. Terdapat banyak cara

yang dilakukan oleh pengelola kawasan perumahan untuk memperkecil tingkat

kejahatan, misalnya: gerbang masuk dijaga oleh Satpam, diberi portal atau pintu besi

setinggi 5 meter, diberi aliran listrik, system pengamanan berlapis dan

diberlakukannya pintu gerbang tunggal (one gate system).

2. Kebersihan

Kebersihan kawasan perumahan meliputi pengambilan sampah dari setiap rumah

secara rutin, membersihkan jalan dan selokan dari sampah dan dedaunan.

3. Jalan

Adapun pengertian jalan menurut Departemen Pekerjaan Umum (DPU) adalah jalur

yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Jalan yang

terdapat di kawasan perumahan terbagi menjadi:

a. Jalan Primer (jalan penghubung lingkungan perumahan) Adalah jalan yang

menghubungkan lingkungan perumahan dengan jalan lokal terdekat.

b. Jalan Sekunder (jalan poros lingkungan perumahan) Adalah jalan yang

menghubungkan masing-masing satuan pemukiman atau lingkungan perumahan.

c. Jalan Tersier (jalan lingkungan perumahan) Adalah jalan yang ada dalam satuan

pemukiman atau lingkungan perumahan.

4. Penerangan Jalan Diperlukan penerangan jalan yang cukup untuk memerangi jalan

yang ada di dalam kawasan perumahan, sehingga jalan tidak gelap dan rawan

kejahatan.

5. Saluran Adalah tempat pembuangan air hujan/limbah. Fungsi dari saluran ini adalah

untuk menampung air hujan supaya jalanan tidak digenangi air/banjir, oleh karena

pembuatan saluran harus direncanakan sedemikian rupa (Djasrain, 1995).

6. Taman Fungsi utama dari taman adalah untuk memberikan kesegaran di kawasan

perumahan (cahaya dan udara segar) dan netralisasi polusi udara.

7. Fasilitas Umum Adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan (Djasriain,

1995, p.44). Fasilitas umum dapat berupa lapangan olah raga dan taman bermain

anak-anak.

2.9. Persepsi Konsumen dan Nilai Perumahan

2.9.1. Persepsi Konsumen

19

Seseorang yang termotivasi adalah siap untuk bertindak (Kotler, 1997).

Bagaimana seseorang benar-benar bertindak dipengaruhi oleh persepsinya mengenai

situasi tertentu. Menurut Engel et al. (2004), “Persepsi merupakan informasi yang

disimpan di dalam ingatan. Himpunan bagian dari informasi total yang relevan dengan

fungsi konsumen di dalam pasar disebut persepsi konsumen.” Pengertian persepsi

lebih mendalam dijelaskan oleh Kotler (1997) sebagai berikut: “Perception is the

process by which an individual selects, organizes, and interprets information (stimuli)

inputs to create a meaningful picture of the world.” Maksudnya, persepsi adalah

proses bagaimana seseorang menyeleksi, mengatur, dan menginterpretasikan

masukan-masukan informasi atau stimuli untuk menciptakan gambaran keseluruhan

yang berarti. Sejalan dengan pendapat tersebut, Schiffman dan Kanuk (2000)

menyatakan bahwa, “Preception is the process by which and individuals selects,

organize, and interprets stimuli into a meaning full and coherent picture of the world.”

Maksudnya, persepsi adalah suatu proses di mana seseorang menyeleksi,

mengorganisasi, dan menginterprestasi stimuli yang diterima menjadi suatu gambaran

keadaan dunianya yang utuh dan penuh arti. Berdasarkan beberapa pengertian di

atas dapat dikatakan bahwa persepsi adalah suatu proses di mana seseorang

menyeleksi, mengorganisasi, dan menginterprestasi stimuli atau rangsangan-

rangsangan yang masuk melalui panca indra dan diolah oleh data sensoris di otak

menjadi suatu gambaran yang berarti atau bermakna bagi dirinya atau orang lain.

Seseorang individu memandang suatu obyek stimuli melalui sensasi-sensasi yang

mengalir melalui lima indra (sensory receptors), yaitu mata, telinga, hidung, kulit, dan

lidah. Stimuli yang masuk melalui panca indra dapat berupa produk, kemasan, nama

merek, iklan, dan komersial (Schiffman & Kanuk, 2000). Namun demikian, setiap

orang mengikuti, mengatur, dan menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara

masing-masing. Persepsi tidak hanya tergantung pada stimuli fisik tetapi juga pada

stimuli yang berhubungan dengan lingkungan sekitar dan keadaan individu tersebut

(Kotler, 1997). Persepsi seseorang atau konsumen tidak lepas dari sensasi.

“Sensation is the immediate and direct response of the sensory organs to simple

stimuli” (Schiffman & Kanuk, 2000). Maksudnya, sensasi adalah respon segera atau

langsung dari organ sensori atas stimuli sederhana yang diterima, misalnya iklan,

kemasan, dan nama merek. Sensitifnya seseorang menunjukkan kepada

pengalamannya atas sensasi. Sensitifnya seseorang atas sejumlah stimuli atau

intensitas stimuli bergantung kepada kualitas panca indra yang dimiliki, dan itulah

20

yang dapat dinyatakan. Misalnya, orang buta akan memiliki pendengaran yang lebih

sensitif dari pada rata-rata orang yang dapat melihat, bahkan mampu mendengar

bunyi yang rata- rata orang tidak dapat mendengarnya. Cara pandang seseorang atas

sesuatu stimulus yang berbeda bisa menghasilkan perbedaan. Namun demikian

perbedaan persepsi bisa saja terjadi pada stimulus yang sama dari dua orang atau

lebih. Sebagaimana yang ditegaskan oleh Kotler (1997) bahwa orang-orang

memandang situasi atau stimuli yang sama dengan cara yang berbeda. Kenyataannya

adalah bahwa manusia memandang suatu obyek atau stimuli melalui sensasi-sensasi

yang mengalir melalui lima indra. Namun demikian, setiap orang mengikuti, mengatur,

dan menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara masing-masing. Dengan kata

lain, ada perbedaan persepsi antara satu orang dengan orang yang lain atas sesuatu

stimuli yang sama. “No two people see the world in preciesly the same way” Schiffman

& Kanuk, (2000). Kotler (1997) menjelaskan bahwa, “People can emerge with different

perceptions of the same object because of three processes: selective attention,

selective distortion, and selective retention.” Maksudnya, orang-orang dapat

memunculkan persepsi yang berbeda atas sesuatu obyek yang sama dikarenakan tiga

hal, yaitu selective attention (perhatian selektif), selective distortion (distorsi selektif),

dan selective retention (retensi selektif). Ketiga hal tersebut secara singkat dapat

dijelaskan sebagai berikut:

a. Selective attention (perhatian selektif)

Merupakan perilaku seseorang yang hanya mampu memperhatikan sesuatu yang

sangat selektif dari sejumlah stimuli yang diterima. Misalnya, tidak semua iklan yang

dilihat dapat diingat oleh seseorang, tetapi hanya iklan yang benar-benar menarik

perhatian yang akan diingat, sebagian besar stimuli akan tersaring keluar. Adapun

stimuli yang akan diingat atau diperhatikan oleh seseorang adalah:

(1) Stimuli yang berhubungan dengan kebutuhan saat ini.

(2) Stimuli yang telah diantisipasi sebelumnya.

(3) Stimuli yang memberikan

rangsangan dengan deviasi yang besar dalam kaitan dengan ukuran normal stimul,

misalnya adanya potongan harga yang lebih besar. Adanya perhatian selektif di dalam

diri manusia membuat para pemasar harus bekerja keras untuk dapat menarik

perhatian konsumen potensial, misalnya melalui pembuatan iklan yang sangat

21

menarik, menawarkan discount yang menarik, membuat produk dengan desain dan

kinerja yang bagus serta menawarkan harga yang wajar.

b. Selective distortion (distorsi selektif)

Distorsi selektif menjelaskan kecenderungan orang untuk mengolah informasi menjadi

suatu pengertian pribadi. Setiap orang memasukkan informasi positif dan negatif yang

diterima ke dalam pikiran. Seseorang akan cenderung mengambil informasi yang

positif suatu produk yang diinginkan dan mengabaikan informasi yang negatif. Dengan

demikian, seseorang akan mengintrepretasikan informasi positif dengan cara yang

akan mendukung dan bukan yang akan menentang persepsinya.

c. Selective retention (retensi/ingatan selektif)

Orang-orang akan melupakan kebanyakan dari hal yang dipelajari. Orang-orang akan

cenderung mempertahankan informasi yang mendukung pendirian dan kepercayaan

yang dimiliki. Oleh karena retensi selektif, seseorang hanya mengingat-ingat hal-hal

positif dari suatu produk yang mendukung pendirian dan kepercayaan yang dimiliki,

dan sebaliknya melupakan segala sesuatu pendirian dan kepercayaannya. hal-hal

yang baik dari produk lain yang tidak mendukung pendirian dan kepercayaannya.

2.9.2. Nilai ( Value) Perumahan

Nilai perumahan tidak saja dapat diartikan sebagai harga jual rumah yang

berbentuk numerik (angka), tetapi juga dapat diartikan sebagai value (customer

perceived value). Dua pengertian nilai di atas dapat dijelaskan secara singkat sebagai

berikut:

1. Harga jual rumah Produk, baik berupa barang dan jasa yang dijual di pasar pasti

mempunyai harga, di mana besar harga tersebut yang harus dibayar oleh konsumen

atau pelanggan untuk mengganti hak milik atas barang dan jasa kepada perusahaan.

Menurut Nitisemito (2000), “Harga adalah nilai suatu produk (barang dan jasa) yang

diukur dengan sejumlah uang di mana berdasarkan nilai tersebut seseorang bersedia

melepaskan produk yang dimiliki kepada pihak lain.” Dengan demikian, pengertian

dari harga rumah adalah sejumlah uang dan konsepsi lainnya (dapat berupa barang

dan jasa) yang digunakan untuk mengganti hak milik sebuah rumah yang dibeli

konsumen kepada Pengembang perumahan.

2. Customer perceived value

22

Menurut Kotler (2003), “Customer perceived value (CPV) is the difference between the

prospective customer’s evaluation of all the benefit and all the cost of an offering and

the perceived alternatives.” Secara bebas pernyataan tersebut dapat diartikan, bahwa

customer perceived value adalah perbedaan antara evaluasi atas semua manfaat

yang konsumen harapkan dengan semua biaya yang dikeluarkan berikut alternatif-

alternatif yang diamati. Singkatnya, customer perceived value adalah perbandingan

antara semua manfaat yang dirasakan dengan seluruh biaya yang dikeluarkan

konsumen. Suatu perumahan akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang

dikonsumsi melebihi dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen. Sebaliknya, suatu

perumahan tidak akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang dikonsumsi lebih

kecil dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen.

2.10. Hubungan Antar Konsep

Manajemen properti pada perumahan sering disebut “Estate Management”,

fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola

lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban. Pengelolaan

psikologis, misalnya lingkungan dan taman yang terawat akan ‘sedap’ dipandang

mata, sehingga memberikan rasa nyaman bagi penghuni. Pengelolaan secara

psikologis meliputi:

1. Keamanan lingkungan perumahan.

2. Kebersihan lingkungan perumahan.

3. Terpeliharanya jalan di dalam lingkungan perumahan.

4. Penerangan di dalam lingkungan perumahan.

5. Tersedianya fasos (fasilitas sosial) dan fasum (fasilitas umum).

Pemeliharaan-pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti tersebut di

atas adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini merupakan

pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan. Diharapkan dengan adanya

pemeliharaan, baik secara fisik maupun non fisik atau pengelolaan secara psikologi

akan dapat meningkatkan nilai atau persepsi masyarakat atau perumahan tersebut.

Suatu perumahan yang mampu memberikan manfaat lebih besar dari sejumlah biaya

yang dikeluarkan akan memberikan value kepada konsumen atau warga masyarakat

yang menempati rumah tersebut. Value yang diberikan Pengembang perumahan

kepada warga akan menciptakan image tersendiri di benak warga masyarakat.

Banyak Pengembang perumahan perumahan menyadari akan hal terserbut, sehingga

23

berlomba- lomba menciptakan brand image melalui estate management. Apabila

seseorang mempunyai persepsi yang bagus mengenai kinerja estate management

perumahan, maka perumahan tersebut dinilai bagus. Sebaliknya, apabila seseorang

mempunyai persepsi yang tidak bagus mengenai kinerja estate management

perumahan, maka perumahan tersebut dinilai tidak bagus. Jadi, nilai perumahan lebih

mengarah customer perceived value yang diberikan Pengembang perumahan kepada

warga, yang pada akhirnya dapat melahirkan citra atau image yang baik bagi

perumahan tersebut.

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

24

4.1. Jenis Penelitian dan Gambaran Populasi

Penelitian

4.1.1. Jenis Penelitian

Berdasarkan pada rumusan masalah dan tujuan penelitian yang akan dicapai,

maka penalitian ini termasuk jenis penelitian hypothesis testing, yaitu jenis penelitian

yang menjelaskan suatu hubungan, atau menentukan perbedaan diantara dua

kelompok variable pada situasi tertentu (Efferin et al., 2004)

4.1.2. Gambaran Populasi Penelitian

Populasi adalah jumlah dari statu obyek penelitian yang karakteristiknya

hendak diduga (Djarwanto & Subagyo, 2000). Populasi dalam penelitian ini adalah

seluruh warga kawasan perumahan (real estate) yang ada di Balikpapan, baik yang

ada atau memiliki estate management maupun yang tidak ada estate management

4.2. Sampel dan Teknis Pengambilan Sampel

Sampel adalah bagian dari populasi yang karakteristiknya hendak diteliti

(Djarwanto & Subagyo, 2000). Dipilihnya kawasan perumahan di Balikpapandengan

suatu asumsi bahwa perumahan di Balikpapan dipandang memadai untuk dijadikan

obyek penelitian guna mendapatkan data penelitian, baik untuk perumahan dengan

segmen atas, menengah, dan sedang. Namun demikian., tidak semua perumahan

Balikpapan akan dijadikan sampel penelitian,melainkan hanya perumahan-perumahan

tertentu yang memenuhu kriteria.

Perumahan di Balikpapan dibagi menjadi 2 kelompok (grup), yaitu:

1. Kelompok satu, yaitu kawasan perumahan yang memiliki atau ada estate

management

2. Kelompok dua, yaitu kawasan perumahan yang tidak ada estate

management.

Kelompok perumahan yang memiliki estate management diambil beberapa

perumahan yang memenuhi kriteria sebagai berikut :

a. Termasuk dalam kategori kawasan perumahan.

25

b. Umur perumahan kurang dari 10 tahun.

c. Perumahan masih memiliki pengembangan.

d. Perumahan harus sudah ada yang menempati.

e. Perumahan menyediakan fasilitas, baik fasilitas sosial maupun

fasilitas umum yang dikelola oleh estate management.

Kelompok perumahan yang tidak memiliki estate management diambil

beberapa perumahan yang memenuhi kriteria sebagai berikut :

a. Termaksud dalam kategori kawasan perumahan.

b. Umur perumahan kurang dari 10 tahun.

c. Perumahan harus sudah ada yang menempati.

d. Perumahan terdapat fasilitas, baik fasilitas umum maupun fasilitas

sosial, tetapi tidak dikelola oleh estate management melainkan

oleh warga masyarakat setempat.

Berdasarkan kriteria-kriteria tersebut, maka teknik pengambilan sampel yang

digunakan pada penelitian ini adalah purposif convenience sampling, yaitu mengambil

sejumlah sampel penelitian yang mudah ditemui (convenienc) dan memenuhi kriteria-

kriteria yang telah ditetapkan (Singarimbun & Effendi, 2005). Jumlah sampel yang

akan diteliti ditetapkan 160 orang (80 orang dari kelompok satu dan 80 orang dari

kelompok dua), yang dianggap cukup memadai untuk analisis multivariat karena

berada antara 100-200 orang ( Hair et al.,1998). Bahkan sangat memadai ( lebih dari

100) karena sesuai saran dari banyak peneliti yaitu 20 sampel untuk setiap variabel

bebas ( Hair et al., 1998).

4.3. Definisi Operasional Variabel

Operasional atau pengukuran variabel penelitian dapat dijelaskan sebagai

berikut :

1. Nilai (value) perumahan, dalam penelitian ini sebagai variabel terikat ( Y ) ,

yaitu keseluruhan persepsi konsumen atau warga masyarakat atas sesuatu obyek

perumahan yang dibentuk melalui pengolahan informasi yang berasal dari berbagai

sumber dan waktu. Nilai perumahan dalam penelitian ini dibedakan menjadi dua, yaitu

perumahan yang mamiliki estate management dan yang tidak memiliki estate

management. Dengan demikian variabel terikat( Y ) diukur dengan data kategori, yaitu

:

a. Kelompok satu ( 1 ) untuk nilai perumahan yang ada estate management .

26

b. Kelompok dua ( 2 ) untuk nilai perumahan yang tidak ada estate

management.

2. Estate management, dalam penelitian ini sebagai variabel bebas ( X ),

yaitu suatu persepsi warga perumahan mengenai pengelolaan fisik lingkungan

perumahan dimana warga bertempat tinggal, yang dapat membangkitkan rasa

aman, nyaman, keindahan, ketertiban, dan kedamaian,. Dalam penelitian ini estate

management diukur melalui persepsi warga perumahan mengenai variabel-

variabel yang dipertanyakan, yang terdiri dari :

a. Keamanan ( X1 ), yang diindikasikan oleh :

1) Kinerja satpam.

2) Kontrol pada akses masuk perumahan.

3) Fasilitas bagi satpam dalam hal ini adalah pos-pos keamanan.

4) Kinerja pergantian satpam dalam perumahan.

b. Kebersihan ( X2 ), yang diindikasikan oleh:

1) Pengambilan sampah pada perumahan.

2) Kebersihan pada jalan-jalan perumahan.

3) Kebersihan selokan.

4) Kebersihan fasilitas ( umum dan sosial )

c. Jalan ( X3 ), yang diindikasikan oleh:

1) Pemeliharaan jalan-jalan pada perumahan.

2) Kondisi papan nama jalan pada perumahan.

3) Papan penunjuk arah atau rambu-rambu lalu lintas.

4) Aksesbilitas jalan pada perumahan.

d. Penerangan ( X4 ), yang diindikasikan oleh:

1) Penerangan pada fasilitas umum.

2) Penerangan pada fasilitas sosial.

3) Penerangan pada jalan utama perumahan.

4) Penerangan pada jalan bukan utama perumahan.

e. Fasilitas ( X5 ), yang diindikasikan oleh:

1) Program penghijauan jalan.

2) Program pertamanan komplek perumahan.

3) Pemeliharaan fasilitas umum.

4) Pemeliharaan fasilitas sosial.

Semua data penelitian, khususnya variabel-variabel bebas (X1 s.d X5 )

27

Diukur dengan menggunakan skala interval, yaitu skala yang mempunyai jarak

(interval) yang sama pada semua tingkat (rank) dengan suatu atribut yang hendak

diukur ( Malhotra, 2004, p.275). Metode penyusunan skala menggunakan skala Likert

7 point, yang lazim disebit a seven point Likert Scale, yang diaplikasikan sebagai

berikut:

Sangat Tidak Setuju Sangat Setuju

1 -- 2 -- 3 -- 4 -- 5 -- 6 -- 7

Rata-rata nilai (mean) < 4,0, menunjukkan responden kurang setuju dengan

pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan fisik perumahan warga kurang baik

atau kurang bernilai. Sebaliknya, mean > 4,0 menunjukkan responden setuju dengan

pertanyaan yang diajukan, yang berarti lingkungan fisik perumahan warga baik atau

bernilai.

4.4. Sumber Data

Sumber data yang digunakan dalam penelitian dibedakan menjadi dua:

1. Data primer, yaitu data yang didapat dari sumber pertama, baik dari individu

atau perseorangan, seperti hasil wawancara atau hasil pengisian kuesioner

oleh responden (Sugiarto et al., 2001). Dalam penelitian ini, data primer adalah

nilai jawaban kuesioner dari responden terpilih dan tanya jawab langsung

dengan pihak-pihak yang berkaitan dengan penelitian ini.

2. Data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari media massa atau data yang

sudah dipublikasikan, baik melalui jurnal-jurnal penelitian terdahulu maupun

data dari internet atau majalah bisnis

4.5. Metode Pengumpulan

Data yang diperlukan untuk penyusunan penelitian ini diperoleh dengan metode

sebagai berikut:

1. Penyebaran kuesioner, yaitu metode pengumpulan data melalui daftar

pertanyaan yang disusun secara sistematik dan dibagikan kepada responden

terpilih untuk di-isi sesuai petunjuk

2. Studi literatur, yaitu metode pengumpulan data dari literatur-literatur untuk

mendapatkan pemahaman mengenai konsep dan teori-teori yang relevan

dengan penelitian.

28

3. Penelitian lapangan, yaitu metode pengumpulan data melalui terjun langsung di

lapangan menemui pengembangan-pengembangan untuk memperoleh data

dan informasi yang dibutuhkan, baik dengan cara wawancara langsung

maupun dokumentasi.

4.6. Teknik Analisis Data

Uji Validitas dan Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner)

Sebelum kuesioner disebarkan secara formal untuk mendapatkan data penelitian

guna pembuatan analisis dan uji hipotesis, maka terlebih dahulu dilakukan uji awal

(pretest) terhadap 30 orang responden agar dapat diketahui validitas dan

reliabilitasnya ( Singarimbun & Efendi, 2005).

1. Uji Validitas Alat Ukur ( Kuesioner)

Uji validitas menunjukkan sejauh mana status alat ukur yang digunakan dapat

mengukur apa yang ingin diukur. Uji validitas menggunakan korelasi Pearson Product

Moment, yang diaplikasikan dengan SPSS (V.11.5), di mana rumusnya ditunjukkan

sebagai berikut (Singarimbun & Efendi, 2005):

Keterangan:

r = Koefisien korelasi Pearson.

n = Jumlah responden.

X = Nilai pertanyaan (nilai butir).

Y = Nilai total jawaban (nilai factor).

Hasil perhitungan korelasi (r) selanjutnya dibandingkan dengan 0,361 (rkritis untuk α

sebesar 5% dan n sebanyak 30). Apabila korelasi (r) > 0,361, maka butir pertanyaan

dinyatakan valid (sahih). Butir pertanyaan yang tidak valid dapat dilakukan revisi atau

dapat diabaikan.

2. Uji Reliabilitas Alat Ukur (Kuesioner)

Reliabilitas adalah indeks yang menunjukkan sejauh mana suatu alat ukur dapat

diandalkan dalam mendapatkan data penelitian, baik pada waktu sekarang maupun

29

yang akan datang. Uji reliabilitas menggunakan metode Cronbach’s Alpha, yang

diaplikasikan dengan SPSS (v.11.5), di mana rumus manualnya ditunjukkan sebagai

berikut (Supranto, 2005):

Keterangan:

rxx’ = Korelasi Cronbach’s Alpha.

Xii dan Xij = Merupakan elemen dalam matriks korelasi

K = Banyaknya butir dalam suatu dimensi tertentu.

∑Xii = Numerator, jumlah elemen dalam diagonal matriks

korelasi.

( ∑Xii + ∑Xij ) = Denominator, yaitu semua elemen dari matriks korelasi.

Apabila r-Alpha > 0,60 (Hair et al., 1998), maka alat ukur dinyatakan

reliabel (andal) atau dapat dikatakan bahwa hasil pengukuran relatif konsisten

apabila dilakukan pengukuran ulang pada waktu berlainan. Alat ukur yang tidak

reliabel perlu diuji coba ulang untuk kurun waktu 15-30 hari lagi pada

responden yang sama (Singarimbun & Effendi, 2005).

4.6. Analisis Statistik Deskriptif : Crosstab dan Total Nilai

Setelah kuesioner dinyatakan valid dan reliabel, maka kuesioner layak untuk

disebarkan kepada 160 orang responden terpilih yang memenuhi kriteria. Jawaban

responden kemudian ditabulasi atau disusun ke dalam bentuk tabel pada program

bantu SPSS (v.11.5), selanjutnya dianalisis:

1. Crosstab ( Cross Tabulation)

Crosstab adalah sebuah tabel silang yang terdiri atas satu baris atau

lebih dari satu kolom atau lebih (Santoso, 2005). Crosstab membantu

memahami sebuah variabel, misalnya persepsi responsen mengenai

keamanan, kebersihan jalan, penerangan, fasilitas (umum dan sosial)

berhubungan dengan variabel lainnya seperti usia atau jenis kelamin. Crosstab

30

menghasilkan tabel-tabel yang mencerminkan distribusi gabungan dua atau

lebih variabel dengan jumlah kategori atau nilai pembeda yang terbatas.

Crosstab juga disebut tabel kontingensi (contingency tables) (Malhotra, 2005).

Crosstab atau tabel kontingensi ditunjukkan pada Tabel 3.1.

Tabel 4.1. Tabel Ketergantungan (Contingency Table)

Keterangan :

nij = Individu dari baris i kolom j.

i = 1,2,3, ....................r.

j = 1,2,3, ....................k.

n = Banyaknya individu dalam semua sampel.

r = Row (baris)

k = Colom (kolom)

A = Parameter variabel I.

B = Parameter variabel II.

2. Total Nilai

Total nilai merupakan jumlah nilai jawaban responden untuk masing-masing

indikator variabel penelitian, mulai dari responden pertama sampai

respondenTerakhir. Perhitungan total nilai dimaksudkan untuk mengetahui

nilai yang paling besar dari setiap indicator variable penelitian, apakah total

nilai pada perumahan yang ada estaste management ataukah total niali pada

perumahan yangh tidak ada estaste mmanagement. Total nilai dari setiap

indicator vatiabel penelitian yang lebih besat menunjukan indicator tersebut

lebih baik (Bagus).

31

4.6.1. Analisis Diskriminan

Analisis disktiminan adalah sebuah teknik untuk menganalisis data, dimana

data variable dependen (tergantung) berbentuk kategoris (non-metrik, nominal, atau

ordinal, bersifat kualitif) sedangkan variable bebas sebagai prediktot berbentuk metrik

(interval atau rasio, bersifat kuantitatf atau numeric) (Supranto,2004; Malhotra,2005).

4.6.1.1. Asumsi-Asumsi dalam analisis Diskriminan

Analisis diskriminan menuntut adanya uji asumsi agar diperoleh hasil data yang

akurat (tepat). Uji asumsi dalam analisis diskriminan meliputi (Hair et al.,

1998;Malhotra,2005):

1. uji normalitas sebatan data dan deteksi outler data

Uji normalitas adalah untuk menguji apakah adata penelitian (variable-variabel

bebas) berdistribusi normal, sedangkan data outlier adalah data yang secara nyata

berbeda dengan data-data yang lain (Santoso, 2002). Data penelitian yang

dikehendaki adalah berdistribusi normal, atau terdistribusi seperti lonceng dan bebas

outlier.

Uji normalitas sebaran data menggunakan skewness test dan kurtosis test, di

mana nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut (Hair

et al.,1998) :

Keterangan:

Skewness = Nilai Skewness Statistic print out SPSS

Kurtosis = Nilai Kurtosis Statistic print out SPSS

N = Jumlah data yang dianalisis.

Apabila nilai ZSkewnes dan nilai ZKurtosis berbeda diantara + 2,58 (a = 1%), maka

disimpulkan data penelitian berdistribusi normal,sedangkan deteksi outlier data

penelitian menggunakan skewness score (Z-score). Apabila nilai minimum dan

32

maksimu z-Score berbeda diantara + 2,58 (a = 1%), maka data disimpulkan

berdistribusi normal (Hair et al.,1998, p. 72-77) data yang tidak normal harus

ditranformasikan kedalam bentuk logaritma(log) atau logaritma natural (Ln), kemudian

dilakukan pengujian ulang (Santoso, 2002a, p. 214; Zulganef,2002).

2. Uji Multikolinearitas

Uji multikolinearitas digunakan untuk menumnjukkan ada-tidaknya hubungan

yang kuat antara variable-vriabel dalam model penelitia. Data penelitian yang tidak

dikehendaki dalam anaisis diskriminan adalah tidak terjadi multiko. Uji mutikolineritas

dalam penelitian ini menggunakan korelasi matriks Antar variable bebas penelitian.

Apabila nilai korelasi matriks (Pearson Correlation) < 0,08), maka disimpulkan antar

variabel bebas tidak terjadi hubungan kuat atau tidak terjasi multikolinearitas (Gujarati,

2003). Apabila terjadi multikolinearitas, maka salah satu data (variabel bebas)

penelitian dibuang (tidak dipakai) kemudian dilakukan pengujian ulang.

3. Uji Matriks Konvarians (Menilai Variabel Yang Layak Untuk Dianalisis)

Matriks Konvarians dari semua variabel bebas yang dekehendaki pada analisis

diskriminan aadalah sama (equal).

Hipotesis statistic yang diajukan:

Ho: Group convarience matrices adalah relatif sama.

Hi: Group convarience matrices adalah berbeda secara nyata.

Uji matriks konvarians dalam penelitian ini menggunakan Box’s M. Apabila nilai

sig. (Box’s M) > 0,05, maka Ho tidak dapat ditolak (diterima).

Sama tidaknya group covariace matrices juga bisa dilihat dari table output SPSS Log

determinat.Bila Nilai Log determinant pada maing-masingkelompok tidak berbeda

banyak, maka group covariace matrices akan relative sama untuk beberapa

kelompok yang dianalisis. Apabila group covariace matrices berbeda secara nyata,

maka proses pengolahan data seharusnya tidak bisa dilakukan (Santoso, 2002a, p.

152-153).

4.6.1.2. Tahapan Pada Analisis DIskriminan

Tahapan yang harus dilakukan pada analisis diskriminan dapat dijelskan

sebagai berikut:

33

1. Memformulasikan Masalah

a. Langlkah pertama dari memformulasikan masalah aadalkah menetapkan

variabel-variabel penelitian berikut sakala yang digunakan. Model analisis diskriminan

terdiri dari kombinasi linier dari bentuk berikut (Hair et al.,1998):

Zjk = a + W1X1k = W2X2k+ … + WnXnk (5)

(non matrik) (matrik)

Dimana:

Zjk = Skor Z dikriminan dari fungsi diskriminan j untuk objek k.

(Variabel tergantung berupa data non matrik).

A = Konstanta

Wi Bobot atau koevisien diskriminan untuk variabel bebas i.

Xjk = variabel Bebas, yang terdiri dari keamanan, kebersihan, jalan,

penerangan dan fasilitas (data matrik atau interval).

b. Langkah kedua adalah membagi sampel penelitian menjadi dua bagian dengan

proposi tertentu,yaitu:

1) Satu bagian dari sampel estimasi (sampel analisis),digunakan untuk

mengestimasikan fungsi diskriminan (missal 75%).

2) Satu bagian yang lain disebut sampel holdout atau sampel validasi, digunakan

untuk memvalidasi fungsidiskriminan (misal 25%)

Proposi jumlah sampel penelitian untuk sampel estimasi dan holdout tidak ada suatu

ketetapan khusus, sehingga besarnya bebas ditentukan oleh peneliti atau penelitian

lain yangv diacu.

2. Megestimasi Koefisien Fungsi Diskriminan

Megestimasi koefisien fungsi diskriminan mempunyai dua metode, yaitu

metode langsung (direct method) dimana seluruh variabel predictor (bebas)

disertakan bersama-sama, dan metode bertahap (stepwhise method) diman variable

predictor dimasukkan satu demi satu (Malhotra, 2005). metode yang digunakan

dalam penelitian ini yaitu metode stepwise karena penelitian ini banyak menggunkan

variabel bebas dan akan melakukan seleksi variabel-variabel bebas mana saja yang

mempunyai disciminant power tinggi Hair et al.,1998: Supranto, 2004).

Berdasarkan hasil pengolahan data dengan SPSS (v.11.5), maka akan

dihasilkan:

34

a. print out (output) SPSS “Group Statistics”, yang berisi mean dan SD (Standart

Deviation) masing-masing predictor (variabel bebas), dimana predictor dengan mean

paling besar dan biasanya di ikiuti SD (paling kecil)

menunjukkan predictor tersebut sebagai pembeda utama nilai perumahan, baik pada

kelompok satu (ada estate management) atau pada kelompok dua (tidak ada estate

management).

b. berdsarkan nilai sig. f pada print out SPSS “Variables not in the analysis”,

Prediktor-prediktor yang mempunyai Sig. F < 0,05 akan dikeluarkan dan masuk pada

“Variables In The Analysis”. Sebaliknya, predictor-prediktor yang mempunyai Sig. F >

0,05 akan dipertahankan dan tidak dianalisis. Dengan demikian, pada print out SPSS

“Variables Entered/Removed” atau “Variables In The Analysis” hanya akan

diotampilkan predictor-prediktor yang benar-benar membedakan antara kelompok satu

dan kelompo dua, yang nantinya akan dianalisis.

c. Masing-masing predictor yang masuk dalam kategori “Variables In The Analysis”

akan menghasilkan nilai Wilks’ lambda, yang ditunjukan pada print out SPSS “Wilks

Lambada”. Wilks’ lambda pada prinsipnya adalah varians total dalam discriminant

score yang tidak bisa dijelaskan oleh perbedaan diantara grup-grup yang ada

(santoso, 2002b, p. 162). Misalnya, Wilks’ lambda pada step-1, variabel keamanan

(X1) sebesar 0,894 dan Sig. F <0,05 menunjukkan bahwa 89,4% varians tidak dapat

dijelaskan oleh

Perbedaan antar kelompok dan keberadaanya signifikan. Wilks’ lambda pada

beberapa predicator (misalnya X2, X3 dan seterusnya) nilai akan bertambah kecil,

atau varians yang tidak dapat dijelaskan semakin kecil. Nilai varians yang semakin

kecil berarti baik bagi model diskriminan, karena jumlah varians yang tidak dapat

dijelaskan semakin kecil.

3. Menentukan Signifikan Fungsi Diskriminan

a. Oleh karena terdapat dua kelompok yang dianalisis, maka hanya ada satu fungsi

diskriminan yang diestimasi, yang ditunjukkan pada output SPSS “Canonical

Discriminant Funcion Coefficients”. Beedasarkan output tersebut,maka fungsi

diskriminan dapat disusun,yaitu:

Zjk = a + W1X1k + W2W2k + … + WnWnk (6)

Kegunaan fungsi diskriminan tersebut untuk mengetahui sebuah case(dalam sebuah

kasus ini adalah nilai perumahan) masuk pada kelompok satu atau kelompok dua.

35

b. Ukuran-ukuran statistik yang berkaitan dengan fungsi diskriminan, yaitu (Zulganef,

2002; Santoso, 2002; Malhotra, 2005):

1) Eigenvalue, yaitu rasio antara jumlah kuadrat antar kelompok dengan

Jumlah kuadrat dalam kelompok. Eigenvalue yang lebih besar (besar)

menyiratkan fungsi yang superior.

2) % of varience, menunjukan kemampuan fungsi diskriminan memprediksi

perbedaan kelompokyang ada pada variabel dependen.

3) Canocical correlations, menunjukan tingkatan asosiasi antara skor diskriminan

dengan kelompok. Ukuran skala asosiasi berbeda antara os.d 1, semakin besar

nilai korelasi menunjukan hubungan semakin kuat.

4) Wilks’ lambda, menunjukkan resiko jumlah kuadrat dalam kelompok dengan

jumlah kuadrat total. Nilai Wilks’ lambda yang besar (mendekati 1)

mengindikasikan bahwa rata-rata kelompk tidak berbeda. Sebaliknya, nilai

Wilks’ lambda yang kecil (mendekati 0) mengidentifikasi bahwa rata-rata

kelompok berbeda.

5) Chi square dan Sig., digunakan untuk melihat signifikan-tidaknya fungsi

diskriminan yang terbentuk. Di mana hipotesis statistic yang diajukan, yaitu:

H0: Tidak ada perbedaan nilai perumahan yang ada estate management

dengan yang tidak ada estate management

H1: Ada perubahan nilai perumahan yang ada estate management dengan

yang tidak ada estate management.

Nilai Wilks’ lambda yang kecil (mendekati 0) yang ditransformasi menjadi nilai

Chi Squere yang besar dan diikuti dengan Sig. < 0,05, menunjukan H0 ditolak,

artinya ada perbedaan yang signifikan antar kelompok (kelompok satu dan

kelompok dua).

4. Menentukan Validitas dan Akurasi Fungsi Diskriminan

a. Analisis Groups Centroids

sebelum menentukan validitas dan akurasi fungsi diskriminan, maka

terlebih dahulu akan dianalisis Group centroids, karena hasil akhir dari pembahasan

tersebut akan menghasilkan “Casewise Statistics”, dan dari “Casewise Statistics” akan

menghasilkan “Classification Result”.

1) Group centroids, yaitu nilai rata-rata untuk skor diskriminan pada sebuah

kelompok, di mana sejumlah Centroids sesuai dengan jumlah kelompok

36

(masing-masing kelompok menghasilkan satu centroids). Nilai centroids Z kritis

(ZCU), dimana formula menghitung ZCU ditunjukan sebagai berikut (hair et al..

1998)

Dimana :

ZCU = Angka Z kritis

NA = Banyaknya kelompok A

NB = banyaknya kelompok B

ZA = centroids Kelompok A

ZB = centroids Kelompok B

Angka Z kritis digunakan sebagai cut off score (nilai halus ) untuk

menentukan apakah case (jawaban responden) Masuk pada kelompok satu

atau dua pada Predicted Group di output SPSS “casewise Statistics”, dimana

ketentuannya adalah sebagai berikut:

a) Apabila Discriminant Score > ZCU,maka case masuk kelompok satu

pada predicted Group Membership. Pada tabel tersebutr akan

diketahui Number Correctly Classified (n) atau jumlah kelompok

(misalnya kelompok 1) yang beralih ke posisi kelompok lain (yaitu

kelompok 2). Berdasarkan jumlah kelompok yang tetap pada posisi

semula (baik kelompok 1 dan2). Maka dapat di hitung Percent

Coreectly Classified dengan formulasi:

Number Correctly ClassfiedPercent Correctly Classified = x 100%(8)

Total Number of Observation

Keterangan:

Percent Correctly Classified = Persentase ketepatan klasifikasi

Number Correctly Classfied = Jumlah anggota kelompok yang tetap

berada pada kelompoknya

Total Number of Observation = Jumlah keseluruhan sampel analisis

(kelompok satu dan kelompok dua).

37

Sebagai contoh: jumlah kelompok 1 = 37, yang tetap pada kelompok 1 = 27 (beralih

ke kelompok 2 = 11). Jumlah kelompok 2 = 37, yang tetap pada kelompok 2 = 24

(beralih ke kelompok 1 = 13 ) maka Percent Correctly Classified = ( 27 + 24 ) / ( 3 8 +

37 ) x 100% = 68.0% Percent Correctly Classified sebesar 68,0% (suatu jumlah yang

Optimum).

b. menentukan Validitas Fungsi Diskriminan

validitas fungsi Diskriminan dilakukan melalui perbandingan keakuratan

Klasifikasi, yaitu perbandingan antara matriks klasifikasi sampel

Estim,asi ( contoh di atas 75%, ini disebut Maximum Chance Criterion atau

CMAX) dan matriks klasifikasi sampel holdout (contoh di atas 25%) dengan

Proportional Change Criterion (CPRO)

Formulasi menghitung Proportional Change Criterion (Hair et al., 1998.)

ditunjukkan sebagai berikut :

CPRO = p² + ( l - p)²

Dimana :

CPRO = Proportional Change Criterion

/ P = Prosentase kelompok pertama ( misal 75%)

l – p = Prosentase kelompok kedua (yaitu 25%)

Berdasarkan data di atas, yaitu 75% dan 25%, maka CPRO sebesar

62,5% dan kemudian dibandingkan dengan 75% (CMAX). Oleh karena 75%

(CMAX) > 62,5% (CPRO) menunjukkan bahwa fungsi diskriminan terbukti valid

atau dapat diterima (acceptable).

c. Menetukan Akurasi Fungsi Diskriminan

Akurasi fungsi diskriminan dapat diketahui melalui perbandingan nilai

Press’s Q statistic dengan nilai kritis pada level 1% yaitu 6,63. Press’s Q yaitu

nilai yang mencerminkan signifikan akurasi klasifikasi secara statistik. Bila

Press’s Q > 6,63 maka fungsi diskriminan terbukti signifikan, atau fungsi

diskriminan yang diperoleh mempunyai tingkat akurasi (nilai prediksi) yang

cukup baik,. Sehingga layak untuk diinterpretasikan lebih lanjut.

Formulasi menghitung Press’s Q ( Hair et al., 1998):

38

Dimana :

Press’s Q = Nilai akurasi klasifikasi.

N = Total sampel.

n = Number Correctly Classified (jumlah sampel pengamatan

yang diklasifikasi dengan benar )

K = Jumlah kelompok

Nilai n dapat diketahui dari output SPSS, baik “ClassificationResult “

maupun “ClassificationResult (Holdout) “, di mana keduanya adalah

ringkasan hasil dari output SPSS “Casewise Statistics”

5. Mengetahui Variabel Bebas yang Dominan

Untuk mengetahui salah satu variable bebas (predictor) yang mempunyai

kontribusi dominan terhadap kelompok yang ada pada variable tergantung

dapat digunakan Descriminant Weights ( pada print uot SPSS “ Standardized

Canonocal Discriminat Function Coefficients “) dan Discriminant Loading (pada

print uot SPSS “ Structure Matrix”) (Hair et al., 1998).

Prediktor atau variable bebas yang memiliki Weights dan/atau Loading

yang paling besar menunjukkan bahwa predictor tersebut yang paling mampu

membedakan kelompok (nilai perumahan dengan dan tanpa estate

management).

4.7. Diagram alir Penelitian

Arus kegiatan penelitian secara keseluruhan harus dirangcang sebaik baiknya,

karena arus kegiatan penelitian adalah sebagai pedoman dalam mengadakan

penelitian dan mengetahui prestasi yang telah dicapai dalam penelitian ini.

Adapun arus kegiatan penelitian secara keseluruhan adalah sebagai berikut :

39

BAB VANALISA DAN PEMBAHASAN

40

Ada Estate Manajemen

Nilai Perumahan

Tidak Memiliki Estate

Manajemen

Data Perumahan Balikpapan

Estate Manajemen

Keamanan 2. Kebersihan 3. Jalan4. Penerangan 5. Fasilitas

Estate Manajemen

Keamanan 2. Kebersihan 3. Jalan4. Penerangan 5. Fasilitas

Mulai

Perbedaan nilai perusahaan

Kesimpulan saran

5.1. Gambaran Umum Sampel Penelitian.

Di Balikpapan terdapat 14 perumahan (real estate) yang pengelolahan

lingkungan ditangani pihak pengembang atau memiliki estate management (EM) dari

31 perumahan yang tidak memiliki estate management Berdasarkan kriteria yang

ditetapkan (lihat Bab 5), dari 14 perumahan yang memiliki estate management diambil

3 perumahan, demikian halnya dengan perumahan yang tidak memiliki estate

management juga diambil 3 perumahan, sebagai mana ditunjukan pada table 4.1. Hal

ini berarti, pengambilan sampel penelitian, baik untuk uji validitas dan rehabilitas alat

ukur maupun untuk analisis penelitian hanya difokuskan pada 6 lokasi perumahan

tersebut.

Tabel 5.1. Perumahan Yang Memenuhi Kriteria Untuk Dijadikan Sampel Penelitian. Kelompok Ada/ Tidak Ada Estate

ManagementNo Nama Perumahan

1 Ada Estate Management 1 Citra Bukit Indah2 Balikpapan Regency3 Sepinggan Pratama

2 Tidak Ada Estate Management

1 Batu Ampar Lestari

2 Kota Citra Graha 3 Wahana Asri

Sumber : hasil pengamatan

5.2. Hasil Uji Validitas dan Rehabilitas Alat Ukur

(Kuesioner).

Dalam usaha memperoleh informasi yang akurat mengenai alat ukur, maka

seluruh pertanyaan yang digunakan sebagai alat ukur (Lampiran 2) dilakukan uji awal

(pretest), yaitu uji validitas dan rehabilitas kepada 30 orang responden yang

menempati 12 lokasi perumahan (lihat Tabel 5.1). Tabulasi data jawaban 30 orang

responden ditunjukan pada Lampiran 3. Hasil pengelolahan data validitas dan

relianilitas ditunjukan pada Lampiran 4 dan untuk keperluan analisis disajikan kembali

di bawah ini.

1. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Keamanan.

41

Tabel 5.2. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan.Kode Pertanyaan Korelasi

ValiditasPutusan

MAN1Satpam dapat menjaga keamanan perumahan dengan baik, yang diindikasikan dengan tidak adanya pencurian di komplek perumahan.

0,6265 Valid

MAN2 Satpam selalu memeriksa setiap tamu/ orang lain yang masuk ke kompleks perumahan

0,8008 Valid

MAN3 Pos satpam dan sarana yang dibutuhkan oleh satpam tersedia dengan baik

0,9493 Valid

MAN4 Pergantian jadwal kerja satpam sesuai dengan waktu yang ditetapkan

0,7804 Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.1).Keterangan : Korelasi validitas ≥ 0,361 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.2 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable keamanan

perumahan adalahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga

memenuhi kriteria validitas yang disyaratkan.

Tabel 5.3. Hasil Uji Validitas Variabel Keamanan.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan

r-Alpha 0,7941 ReliabelSumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.1).Keterangan : r-Alpha ≥ 0,6 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.3 menunjukan bahwa variabel keamanan reliabel, karena memiliki

Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang

disyaratkan.

2. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Kebersihan.

Tabel 5.4 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable kebersihan

perumahan adalahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga

memenuhi kriteria validitas.

Tabel 5.4. Hasil Uji Validitas Variabel Kebersihan.Kode Pertanyaan Korelasi

ValiditasPutusan

42

SIH2 Petugas pengangkut sampah mengambil sampah warga sesuai dengan jadwal yang ditetapkan.

0,6641 Valid

SIH2 Jalan – Jalan di dalam komplek perumahaan tiap hari dibersihkan.

0,7771 Valid

SIH3 Selokan got di komplek perumahan dibersihkan, baik pada musim hujan atau kemarau.

0,7379 Valid

SIH4 Kebersihan fasilitas umum dan fasilitas social dijalankan dengan tahnggung jawab.

0,6237 Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.2).Keterangan : Korelasi validitas ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.5. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Kebersihan.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan

r-Alpha 0,6405 ReliabelSumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.2).Keterangan : r - Alpha ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.5 menunjukan bahwa variable kebersihan perumahan reliabel, karena

memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang

disyaratkan.

3. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Jalan.

Tabel 5.6. Hasil Uji Validitas Variabel Jalan.

Kode Pertanyaan

Korelasi Validitas Putusan

LAN2 Jalan – jalan di dalam kompleks perumahan dirawat dengan baik, dan bila ada kerusakan cepat diperbaiki.

0,7784 Valid

LAN2 Papan nama jalan di dalam kompleks perumahan berada pada posisi yang mudah terbaca.

0,7537 Valid

LAN4 Di komplek perumahan terdapat papan penunjuk arah dan rambu – rambu lalu lintas yang memadai

0,7020 Valid

LAN4 Lebar jalan di dalam komplek perumahan memadai untuk dua kendaraan yang bersimpangan (masuk dan keluar).

0,7341 Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.3).Keterangan : Korelasi validitas ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.6 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable jalan perumahan

valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi kriteria

reliabilitas yang disyaratkan.

Tabel 5.7. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan.

43

Pernyataan Reliability Coefficients Putusanr-Alpha 0,7162 Reliabel

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.3).Keterangan : r - Alpha ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.7 menunjukan bahwa variable Jalan perumahan reliabel, karena

memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang

disyaratkan.

4. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Penerangan.

Tabel 5.8. Hasil Uji Validitas Variabel Penerangan.Kode Pertanyaan Korelasi

ValiditasPutusan

TER1 Penerangan pada lokasi fasilitas umum memadai

0,8075 Valid

TER2 Penerangan pada lokasi fasilitas sosial memadai

0,8675 Valid

TER3 Penerangan pada jalan utama komplek perumahan memadai

0,8455 Valid

TER4 Penerangan pada jalan utama komplek perumahan memadai

0,7937 Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.4).Keterangan : Korelasi validitas ≥ 0,361 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.8 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable penerangan

perumahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi

kriteria validitas yang disyaratkan.

Tabel 5.9. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Jalan.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan

r-Alpha 0,8446 ReliabelSumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.4).Keterangan : r - Alpha ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.9 menunjukan bahwa variable penerangan perumahan reliabel, karena

memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang

disyaratkan.

5. Hasil Uji Validitas dan Reliabilitas Variabel Fasilitas.

Tabel 5.10 menunjukan bahwa seluruh butir alat ukur variable fasilitas

perumahan valid, karena memiliki korelasi (r) validitas > 0,361, sehingga memenuhi

kriteria validitas yang disyaratkan.

44

Tabel 5.10. Hasil Uji Validitas Variabel Fasilitas.Kode Pertanyaan Korelasi

ValiditasPutusan

FAS1 Di komplek perumahan ada program penghijauan kiri – kanan jalan yang dikerjakan/ dirawat dengan baik

0,8685 Valid

FAS2 Di komplek perumahan ada program pertamanan yang dikerjakan/ dirawat dengan baik

0,9206 Valid

FAS3 Pemeliharaan fasilitas umum di lakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab

0,9189 Valid

FAS4 Pemeliharaan fasilitas sosial di lakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab

0,8718 Valid

Sumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.5).Keterangan : Korelasi validitas ≥ 0,361 Alat ukur dinyatakan valid.

Tabel 5.11. Hasil Uji Reliabilitas Variabel Fasilitas.Pernyataan Reliability Coefficients Putusan

r-Alpha 0,9166 ReliabelSumber : Data primer, jawaban responden sesudah diolah (Lampiran 4.5).Keterangan : r - Alpha ≥ 0,60 Alat ukur dinyatakan reliabel.

Tabel 5.11 menunjukan bahwa variable fasilitas perumahan reliabel, karena

memiliki Reliability Coefficients > 0,60, sehingga memenuhi kriteria reliabilitas yang

disyaratkan.

5.3. Analisis Deskriptif

5.3.1. Tabulasi Silang Antar Demografi Perumahan.

Berdasarkan hasil uji validitas dan reliabilitas di atas, maka kuesioner

diputuskan layak disebarkan kepada responden untuk mendapatkan data penelitian .

Jumlah responden , yaitu penghuni perumahan yang mudah ditemui (convenience)

ditetapkan 80 orang responden dari kelompok satu dan 80 orang dari kelompok dua.

di 6 lokasi perumahan yang memenuhi kriteria. Jumlah masing-masing responden

pada setiap kompleks perumahan bervariasi antara 7 s.d 18 orang, sebagai mana

ditunjukan pada Tabel 5.12.

Jawaban 160 orang responden (80 orang kelompok satu dan 80 orang

responden kelompok dua) yang terkumpul selanjutnya ditabulasi, di mana tabulasi

jawaban responden selengkapnya ditunjukan pada lampiran 5. Pada lampiran 5

ditunjukan bahwa nilai jawaban setiap variable dirata-rata (mean), yaitu mean

45

keamanan (m_man), mean kebersihan (m_sih), mean jalan (m_lan) mean penerangan

(m_ter), mean fasilitas (m_fas), dan nilai keseluruhan (a_II).

Tabel 5.12. Jumlah Sampel dari Setiap Nama Perumahan.Kelompok Ada/ tidak Ada

Estate management

Nama Perusahaan Jumlah Sampel

Sub Total

1 Ada Estate Management

Citra Bukit Indah 27

80

Balikpapan Regency

26

Sepinggan Pratama

27

2 Tidak Ada Estate Management

Batu Ampar Lestari 30

80

Kota Citra Graha 30Wahana Asri 20

Total 160 160Sumber : Lampiran 7.

Selanjutnya masing – masing mean dan nilai keseluruahn dideskripsikan ke

dalam 2 katagori , yaitu “kurang baik” (mean < 4,0) dan “ baik” (mean > 4,0), sehingga

dapat dibuat Tabulasi Silang, di mana hasilnya ditunjukan pada Lampiran 8, dan untuk

keperluan analisis akan dideskripsikan secara runtut di bawah ini.

1. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Luas bangunan.

Tabel 5.13. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Luas Bangunan

CountEstateManagement

Luas Bangunan (m2)

Total <100101 <= 200

201 –

<= 300

301 –<= 400

> 400

46

Ada Luas <= 150estate Tanah 151 - <= 200Mgm (m2) 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

120000

12

09

1400

23

06

2010

27

003

105

18

12153711

580

Tidak Luas <= 150Ada Tanah 151 - <= 200estate (m2)mgm 201 - <= 250 Total

61

07

254

561

09

312

864

880

Sumber : Lampiran 8.1

Tabel 5.13 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate management

maupun tidak ada estate management cenderung mempunyai luas bangunan lebih

besar dari luas tanah yang ada. Hal ini menunjukan bahwa perumahan pada dua

kelompok perumahan tersebut cenderung memiliki dua lantai, tentunya dengan

pertimbangan lebih memadai untuk keluarga besar atau perabot rumah tangga yang

banyak.

2. Tabulasi Silang Antar Luas Tanah dan Iuran Pemeliharan Lingkungan

Tabel 5.14. Tabulasi Silang Antara Luas tanah denganIuran Pemeliharaan Lingkungan.

Count

EstateManagement

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp)

Total

Gratis

1 - <=100000

100001 - <= 20000

0

200001 - <= 30000

0

> 300000

Ada Luas <= 150estate Tanah 151 - <= 200Mgm (m2) 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

0660012

122

1200

26

07772

23

003137

00930

12

12 15 37 11 5 80

Tidak Luas <= 150Ada Tanah 151 - <= 200estate (m2)mgm 201 - <= 250 Total

864

880

8 64

8 80

Sumber : Lampiran 8.2

Tabel 5.14 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate management

menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan sangat bervariatif (gratis s.d

> Rp 300 Ribu) untuk setiap kelompok luas tanah. Iuran gratis hanya ada pada

komplek perumahan dikarenakan perumahan tersebut baru di huni. Luas tanah yang

47

lebih besar cenderung mempunyai iuran pemeliharaan lingkungan relative besar.

Sebaliknya, perumahan yang tidak ada estate management berapa pun luas tanahnya

iuran pemeliharaan lingkungan maksimal Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp 30 ribu s.d Rp

65 ribu). Besar kecilnya iuran pemeliharaan lingkungan tersebut diasumsikan

didasarkan atas kesepakatan warga dengan suatu catatan tidak memberatkan warga.

Hal ini berbeda dengan iuran pemeliharaan linkungan yang ada estate management ,

di mana besarnya iuran ditetapkan oleh pengelola perumahan.

3. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Iuran Pemeliharaan Lingkungan.

Tabel 5.15. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganIuran Pemeliharaan Lingkungan.

Count

EstateManagement

Iuran Pemeliharaan Lingkungan (Rp)

Total

Gratis

1 - <=100000

100001 - <= 20000

0

200001 - <= 30000

0

> 300000

Ada Luas <= 100estate Bangunan 201 - <= 300Mgm (m2) 301 - <= 400 > 400 Total

0210012

12770

26

013

01023

01247

0084

12

1223271880

Tidak Ada Luas <= 150Ada Tanah 151 - <= 200estate (m2)mgm 201 - <= 250 Total

864

880

864

880

Sumber : Lampiran 8.3

Tabel 5.15 menunjukan bahwa perumahan yang ada estate

management menetapkan iuran pemeliharaan lingkungan setiap bulan sangat

bervariatif (gratis s.d > Rp 300 Ribu) untuk setiap kelompok luas Bangunan. Iuran

gratis hanya ada pada komplek perumahan dikarenakan perumahan tersebut relative

baru di huni Luas bangunan yang lebih besar cenderung mempunyai iuran

pemeliharaan lingkungan relative besar. Sebaliknya, perumahan yang tidak ada estate

management berapa pun luas bangunannya iuran pemeliharaan lingkungan maksimal

48

Rp 100 Ribu setiap bulan (Rp 30 ribu s.d Rp 65 ribu). Dengan asumsi yang sama

seperti dijelaskan pada table 5.14.

5.3.2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan variable

Penelitian

Kelompok perumahan sengaja tak dipisahkan, karena hasil penelitian hanya

untuk melihat apakah luas bangunan pada semua variable penelitian (keamanan,

kebersihan, jalan, penerangan, fasilitas, dan keseluruhan nilai perumahan)

dipersepsikan baik atau kurang baik oleh responden.

1. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keamanan Perumahan.

Tabel 5.16. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganKeamanan Perumahan

CountKeamanan Perumahan

TotalKurang Baik

Baik

Luas <= 100Bangunan 101 - <= 200(m2) 201 - <= 300 301 - <= 400 > 400Total

720

443

38

1241312315

122

1961352718

160

Sumber : Lampiran 8.4

Tabel 5.16 menunjukan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan

baik.

2. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Kebersihan Perumahan.

Tabel 5.17. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganKebersihan Perumahan

CountKeamanan Perumahan

TotalKurang Baik

Baik

Luas <= 100Bangunan 101 - <= 200(m2) 201 - <=

613

32

13483225

19613527

49

300 301 - <= 400 > 400Total

125

17135

18160

Sumber : Lampiran 8.4

Tabel 5.17 menunjukan bahwa meskipun kebersihan perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya kebersihan perumahan

baik.

3. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Jalan Perumahan.

Tabel 5.18 menunjukan bahwa meskipun jalan perumahan dari berbagai luas

bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya jalan perumahan baik.

Tabel 5.18. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganJalan Perumahan

CountKeamanan Perumahan

TotalKurang Baik

Baik

Luas <= 100Bangunan 101 - <= 200(m2) 201 - <= 300 301 - <= 400 > 400Total

910

731

30

105128241730

1961352718

160

Sumber : Lampiran 8.5

4. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Penerangan Perumahan.

Tabel 5.19. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganPenerangan Perumahan

CountKeamanan Perumahan

TotalKurang Baik

Baik

Luas <= 100Bangunan 101 - <= 200(m2) 201 - <= 300 301 - <=

816

613

34

1145292615

126

1961352718

160

50

400 > 400Total

Sumber : Lampiran 8.5

Tabel 5.19 menunjukan bahwa meskipun penerangan perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya penerangan perumahan

baik.

5. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Fasilitas Perumahan.

Tabel 5.20. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan denganFasilitas Perumahan

CountKeamanan Perumahan

TotalKurang Baik

Baik

Luas <= 100Bangunan 101 - <= 200(m2) 201 - <= 300 301 - <= 400 > 400Total

913

523

32

1048302515

128

1961352718

160

Sumber : Lampiran 8.6

Tabel 5.20 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan dari berbagai

luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan yang

baik.

6. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keseluruhan Nilai Perumahan

Tabel 5.21. Tabulasi Silang Antara Luas Bangunan dengan Keseluruhan Nilai Perumahan

CountKeamanan Perumahan

TotalKurang Baik

Baik

Luas Bangunan (m2) <=100 101 - <= 200 201 - <= 300 301 - <= 400 >400

915

644

38

1046292314

122

1961352718

160

51

TotalSumber : Lampiran 8.6

Tabel 5.21 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai perumahan dari

berbagai luas bangunan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan

nilai perumahan baik.

5.3.3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah Perumahan dengan

Variabel-Variabel Penelitian

1. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keamanan Perumahan

Tabel 5.22 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keamanan PerumahanCount

Keamanan PerumahanTotalKurang

BaikBaik

Luas Bangunan (m2) <=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

822

620

38

125739

95

122

20794511

5160

Sumber : Lampiran 8.7.

Tabel 5.22 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai

luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keamanan perumahan

baik.

2. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Kebersihan Perumahan

Tabel 5.23 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Kebersihan PerumahanCount

Keamanan PerumahanTotalKurang

BaikBaik

Luas Tanah (m2) <=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300

714

400

38

13654111

5135

20794511

5160

52

TotalSumber : Lampiran 8.7.

Tabel 5.23 menunjukkan bahwa meskipun Kebersihan perumahan dari

berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya Kebersihan

perumahan baik.

3. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Jalan Perumahan

Tabel 5.24 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Jalan PerumahanCount

Keamanan PerumahanTotalKurang

BaikBaik

Luas Tanah (m2) <=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

815

610

30

12643910

5130

20794511

5160

Sumber : Lampiran 8.8.

Tabel 5.24 menunjukkan bahwa meskipun Jalan perumahan dari berbagai luas

tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya Jalan perumahan baik.

4. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Penerangan Perumahan

Tabel 5.25 menunjukkan bahwa meskipun penerangan perumahan dari

berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya penerangan

perumahan baik.

Tabel 5.25 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Penerangan PerumahanCount

Keamanan PerumahanTotalKurang

BaikBaik

Luas Tanah (m2) <=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

820

330

34

125942

85

126

20794511

5160

53

Sumber : Lampiran 8.8.

5. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Fasilitas Perumahan

Tabel 5.26 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Fasilitas PerumahanCount

Keamanan PerumahanTotalKurang

BaikBaik

Luas Tanah (m2) <=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

913

730

32

116638

85

128

20794511

5160

Sumber : Lampiran 8.8.

Tabel 5.26 menunjukkan bahwa meskipun penerangan fasilitas dari berbagai

luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya fasilitas perumahan baik.

6. Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keseluruhan Nilai Perumahan.

Tabel 5.27 Tabulasi Silang Antara Luas Tanah dengan Keseluruhan Nilai PerumahanCount

Keamanan PerumahanTotalKurang

BaikBaik

Luas Tanah (m2) <=150 151 - <= 200 201 - <= 250 251 - <= 300 > 300 Total

920

630

38

115939

85

122

20794511

5160

Sumber : Lampiran 8.9.

Tabel 5.27 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai perumahan dari

berbagai luas tanah ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya keseluruhan nilai

perumahan baik.

5.3.3. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan

dengan Variabel-Variabel Penelitian

54

1. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Keamanan

Perumahan.

Tabel 5.28 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan

Keamanan Perumahan

CountKeamanan Perumahan Total

Kurang Baik

Baik

Iuran Pemeliharaan GratisLingkungan (Rp) 1 - <= 1000000 100001 - <= 200000 200001 - <= 300000 > 300000 Total

232

301

38

107420

711

122

20106

237

12160

Sumber : Lampiran 8.10.

Tabel 5.28 menunjukkan bahwa meskipun keamanan perumahan dari berbagai

iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya

keamanan perumahan baik.

2. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Kebersihan

Perumahan.

Tabel 5.29 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan

Kebersihan Perumahan

CountKeamanan Perumahan Total

Kurang Baik

Baik

Iuran Pemeliharaan GratisLingkungan (Rp) 1 - <= 1000000 100001 - <= 200000 200001 - <= 300000 > 300000 Total

123

001

25

118323

711

135

20106

237

12160

Sumber : Lampiran 8.10.

55

Tabel 5.29 menunjukkan bahwa meskipun kebersihan perumahan dari berbagai

iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya

kebersihan perumahan baik.

3. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan

Perumahan.

Tabel 5.30 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan

Jalan Perumahan

CountKeamanan Perumahan Total

Kurang Baik

Baik

Iuran Pemeliharaan GratisLingkungan (Rp) 1 - <= 1000000 100001 - <= 200000 200001 - <= 300000 > 300000 Total

224

400

30

108219

712

130

12106

237

12160

Sumber : Lampiran 8.10.

Tabel 5.30 menunjukkan bahwa meskipun jalan perumahan dari berbagai iuran

pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya jalan

perumahan baik.

4. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan

Perumahan

Tabel 5.31 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan

Penerangan Perumahan

CountKeamanan Perumahan Total

Kurang Baik

Baik

Iuran Pemeliharaan GratisLingkungan (Rp) 1 - <= 1000000 100001 - <= 200000 200001 - <= 300000

030

400

34

127619

712

126

12106

237

12160

56

> 300000 Total

Sumber : Lampiran 8.11.

Tabel 5.31 menunjukkan bahwa meskipun penerangan perumahan dari

berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada

umumnya penerangan perumahan baik.

5. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Fasilitas

Perumahan.

Tabel 5.32 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Fasilitas Perumahan

CountKeamanan Perumahan Total

Kurang Baik

Baik

Iuran Pemeliharaan GratisLingkungan (Rp) 1 - <= 1000000 100001 - <= 200000 200001 - <= 300000 > 300000 Total

128

300

32

117820

712

128

12106

237

12160

Sumber : Lampiran 8.12.

Tabel 5.32 menunjukkan bahwa meskipun fasilitas perumahan dari berbagai

iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada umumnya

fasilitas perumahan baik.

6. Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan dengan Jalan

Perumahan.

Tabel 5.33 Tabulasi Silang Antara Iuran Pemeliharaan Lingkungan Keseluruhan

Nilai Penerangan Perumahan

CountKeamanan Perumahan Total

Kurang Baik

Baik

Iuran Pemeliharaan GratisLingkungan (Rp) 1 - <= 1000000 100001 - <= 200000

132

40

117419

7

12106

237

57

200001 - <= 300000 > 300000 Total

138

11122

12160

Sumber : Lampiran 8.12.Tabel 5.33 menunjukkan bahwa meskipun keseluruhan nilai perumahan dari

berbagai iuran pemeliharaan lingkungan ada yang kurang baik, tetapi pada

umumnya keseluruhan nilai perumahan baik.

5.3.4. Deskripsi Perbedaan Nilai Total pada Dua Kelompok

Perumahan

Analisis di bawah ini disajikan untuk mengetahui adanya perbedaaan nilai total

masing-masing indikator variabel penelitian pada dua kelompok perumahan yang

dianalisis, sehinggan akan dapat diketahui mana indikator variable penelitian yang

lebih baik, untuk kelompok satu (ada estate management) atau kelompok dua

(tidak ada estate management), lihat Tabel 5.34.

Tabel 5.34. Nilai Total Masing-Masing Indikator Variabel PenelitianNo.

PernyataanAda EM Tanpa EM (ada EM-Tanpa

EM)*Sig.

(2-tailed)Δ

Keamanan 1

Satpam dapat menjaga keamanan perumahan dengan baik, yang didedikasikan dengan tidak adanya pencurian di komplek perumahan

377 376 1 0,001

Keamanan 2Satpam selalu memeriksa setiap tamu/orang lain yang masuk ke komplek perumahan

393 347 46 0,040

Keamanan 3Pos satpam dan sarana yang dibutuhkan oleh satpam tersedia dengan baik

399 343 56 0,048

Keamanan 4Pergantian jadwal kerja satpam sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan

395 362 33 0,028

Keseluruhan Keamanan 1564 1428 136 0,029

Kebersihan 1Petugas pengangkut sampah mengambil sampah warga sesuai dengan jadwal yang ditetapkan

386 384 2 0,002

Kebersihan 2Jalan-jalan di komplek perumahan tiap hari dibersihkan

394 376 18 0,015

Kebersihan 3Selokan got di komplek perumahan diersihkan, baik pada musim hujan atau kemarau

376 362 14 0,012

Kebersihan 4Kebersihan fasilitas umum dan fasilitas sosial dijalankan dengan tanggung jawab

387 343 44 0,038

Keseluruhan Kebersihan 1543 1465 78 0,017

Jalan 1Jalan-jalan di komplek perumahan dirawat dengan baik, dan bila ada kerusakan cepat diperbaiki380

379 377 2 0,002

Jalan 2Papan nama jalan di dalam kompkek perumahan berada pada posisi yang mudah dibaca

403 380 23 0,019

Jalan 3Di komplek perumahan terdapat papan peetunjuk arah dan rambu-rambu lalu lintas yang memadahi

394 359 35 0,030

Jalan 4Lebar jalan di komplek perumahan memadahi untuk dua kendaraan yang bersimpangan (masuk dan keluar)

402 390 12 0,010

Keseluruhan Jalan 1578 1506 72 0,015Penerangan 1 Penerangan pada lokasi fasilitas umum 379 365 14 0,012

58

memadahi

Penerangan 2Penerangan pada lokasi fasilitas sosial memadahi

389 366 23 0,019

Penerangan 3Penerangan pada jalan utama komplek perumahan memadahi

395 362 33 0,028

Penerangan 4Penerangan pada jalan bukan utama komplek perumahan memadahi

387 352 35 0,030

Keseluruhan Penerangan 1550 1445 105 0,022

Fasilitas 1Di komplek perumahan ada program penghijauan kiri-kanan jalan yang dikerjakan/dirawat baik

378 365 13 0,011

Fasilitas 2Di komplek perumahan ada program pertanaman yang dikerjakan/dirawat dengan baik

375 343 32 0,028

Fasilitas 3Pemeliharaan fasilitas umum dilakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab

382 346 36 0,031

Fasilitas 4Pemeliharaan fasilitas social dilakukan secara berkala dan penuh tanggung jawab

380 353 27 0,023

Keseluruhan Fasilitas 1515 1407 108 0,024

KeseluruhanSecara keseluruhan, pengelolahan lingkungan yang ada di komplek perumahan bagus

357 325 32 0,030

Sumber : Lampiran 9.1, 9.2, dan 9.3.Keterangan : * Apabila nilai (Ada EM-Tanpa EM) Positif, maka nilai perumahan

yang ada estate management lebih bagus dari pada perumahan yang tidak ada estate management.

Δ Sig. (2-tailed) < 0,05, perbedaan tersebut signifikan.

Tabel 5.34 menunjukkan bahwa nilai total masing-masing indikator variabel

( Keamanan 1 s.d Fasilitas 4), variabel penelitian ( keamanan, kebersihan, jalan,

penerangan, fasilitas ), dan nilai keseluruhan perumahan untuk perumahan yang ada

estate management lebih besar dari perumahan yang tidak ada estate management .

Realitas tersebut menunjukkan bahwa nilai perumahan yang ada estate management

untuk setiap indikator yang diteliti adalah lebih baik dari pada nilai perumahan yang

tidak ada estate management. Hal ini dapat dimungkinkan karena perumahan yang

ada estate management, penanganan pemeliharaan lingkungannya mulai dari

keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan pemeliharaan fasilitas lebih terkontrol

dan efektif, sehingga hasilnya lebih baik. Perbedaan nilai tersebut setelah diuji

terbukti segnifikan (Sig. < 0,05). Dengan demikian dapat dikatakan, bahwa perumahan

yang pemeliharaanya dikelolah oleh estate management adalah lebih baik dari pada

perumahan yang tidak ada estate management .

5.4. Uji Asumsi

Uji Asumsi dimaksudkan agar diperoleh hasil pengolahan data yang akurat,

sehingga data penilitian layak dianalisis lebih lanjut dengan menggunakan analisis

diskriminasi. Data penelitian yang meliputi keamanan, kebersihan, jalan,

peneranagan, dan fasilitas ditunjukkan pada Lampiran 5 (Data Entry SPSS) dan

59

Lampiran 6 (Data Zscore untuk uji Outlier). Selanjutnya, data penilitian tersebut diolah

dengan SPSS untuk diuji asumsi klasik, Hasil uji asumsi klasik, yang meliputi uji

normalitas, Outlier data, uji multikolinieritas, dan matriks konvarians ditunjukkan pada

Lampiran 10, untuk keperluan analisis disajikan kembali secara runtut dibawah ini.

1. Uji Normalitas Data Penelitian.

Tabel 5.35. Hasil Uji Normalitas Data Penelitian

Variabel NSkweness Kurtosis

Statistic √ (6/N)

ZSkweness Statistic √ (24/N)

Zkurtosis

Keamanan 160 -0,211 0,194 -1,090 -0,346 0,387 -0,893

Kebersihan 160 -0,322 0,194 -1,663 -0,312 0.387 -0,806

Jalan 160 -0,438 0,194 -2,262 -0,288 0,387 -0,744

Penerangan 160 0,399 0,194 2,060 0,110 0,387 0,284

Fasilitas 160 0,425 0,194 2,195 0,014 0,387 0,036

Sumber : Lampiran 10.1 diolahKeterangan : ZSkewness dan ZKurtosis berada pada ± 2,58, data disimpulkan normal.

Tabel 5.35 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang terdiri dari

keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas berdistribusi normal, karena

nilai Zskewness dan Zkurtoris berada pada ± 2,58, sehingga memenuhi asumsi normalitas

yang disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.

2. Uji Outlier Data Penelitian

Tabel 5.36. Hasil Uji Outlier Data PenelitianVariabel N Minimum Maximum

Zscore: Keamanan 160 -2,45161 2,33545Zscore: Kebersihan 160 -2,50473 2,25039Zscore: Jalan 160 -2,13515 2,56071Zscore: Penerangan 160 -2,40576 2,00911Zscore: Fasilitas 160 -2,46612 2,32634

Sumber : Lampiran 10.1 diolahKeterangan : Nilai Minimum dan Maximum berada pada ± 2,58, data disimpulkan normal.

60

Tabel 5.36 menunjukkan bahwa semua data penelitian yang terdiri dari

keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas bebas outlier, karena nilai

Minimum dan Maximum berada pada ± 2,58, sehingga memenuhi asumsi bebas

outlier yang disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.

3. Uji Multikolinieritas Variabel Penelitian

Tabel 5.37. Hasil Uji Multikolinieritas Variabel PenelitianCorrelations

Keamanan Kebersihan Jalan Penerangan FasilitasKemanan Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N

1 - 160

.614**

.000 160

.567**

.000

160

.575**

.000 160

.491**

.000 16

0

Kebersihan Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N

.614**

.000 160

1 - 160

.610**

.000

160

.589**

.000 160

.518**

.000

160

Jalan Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N

.567**

.000 160

610**

.000 160

1 - 160

576**

.000 160

.530**

.000 160

Penerangan Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N

.575**

.000 160

.589**

.000 160

576**

.000

160

1 - 160

.598**

.000

160

Fasilitas Pearson Correlation Sig- (2-Tailed) N

.491**

.000 160

.518**

.000 160

.530**

.000

160

.598**

.000 160

1 - 160

**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)Sumber : Lampiran 10.1Keterangan : Nilai korelasi < 0,80, variable penelitian bebas multikolinearitas.

Tabel 5.37 menunjukkan bahwa semua variabel penelitian yang terdiri dari

keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas bebas multikolinieritas, karena

nilai korelasi < 0,80, sehingga memenuhi asumsi bebas multikolinieritas yang

disyaratkan dan layak untuk diolah lebih lanjut.

4. Uji Matriks Kovarians Variabel Bebas Penelitian

61

Tabel 5.38. Hasil Uji Matriks Kovarians Variabel Bebas PenelitianTest Results

Box’s MF Approx df1 df2 Sig.

21.7151.382

1556062.421

.146Tests null hypothesis of equal population covariance matricesSumber : Lampiran 10.2Keterangan : Sig. > 0,05, maka Ho tidak dapat ditolak (diterima).

Hipotensi statistik yang diajukan, yaitu H0 : group covariance matrices relatif

sama. Tabel 4.38 menunjukkan bahwa Sig. 0.146 > 0,05, sehingga H0 tidak dapat

ditolak, atau dapat diartikan group covariance matrices untuk dua kelompok yang

dianalisis adalah relatif sama. Dengan demikian data penelitian sudah memenuhi

asumsi analisis diskriminan, sehingga proses analisis bisa dilanjutkan. Sama dan

tidaknya group covariance matrices juga bisa dilihat dari Output Log Determinant

sebagai mana ditunjukkan pada tabel 5.39.

Tabel 5.39. Log DeterminantLog Determinants

E_MGM Rank Log Determinant

Ada estate mgmTidak ada estate mgmPoled within-groups

555

-4.390-3.435-3.728

The ranks and natural logarithms of determinantsPrinted are those of the group covariance matricesSumber : Lampiran 10.2

Tabel 5.39 menunjukkan Log Determinant untuk satu kelompok satu

(perumahan yang ada estate management ) (-4,390) dan kelompok dua (perumahan

yang tidak ada estate management ) (-3,435) tidak berbeda banyak, hanya 0,955,

sehingga group covariance matrices akan relatif sama untuk kedua kelompok

perumahan tersebut.

5.5. Analisis Diskriminan

Analisis diskriminan mensyaratkan data penelitian dibagi menjadi dua, yaitu

untuk sampel estimasi dan holdout. Dalam penelitian ini, data sebanyak 160 dibagi

menjadi dua, dalam hal ini 120 data (75%) sebagai sampel estimasi yaitu untuk

mengestimasi fungsi/model diskriminan (60 sampel dari kelompok satu dan 60 sampel

untuk kelompok dua) dan sisanya 40 data (25%) sebagai holdout untuk memvalidasi

fungsi diskriminan. Pembagian dta dilakukan secara acak/random dengan

memperhatikan masing-masing kompleks perumahan terwakili secara proposional.

62

Data sampel estimasi sebanyak 120 (75%) ditunjukkan pada lampiran (stepwise

method) selengkapnya ditunjukkan pada lampiran 12. Hasil pengolahan data secara

runtut dijelaskan pada sub-sub bab berikut ini.

5.5.1. Analisis Mean Variabel-Variabel Penelitian

Analisis Mean dimaksudkan untuk mengetahui faktor pembeda utama nilai

perumahan, baik yang ada estate management maupun yang tidak ada estate

management.

Tabel 5.40 menunjukkan bahwa pada kelompok satu (perumahan yang ada

estate management) mean yang terbesar adalah mean Jalan (4,9417). Hal ini juga

menunjukkan bahwa faktor pembeda utama nilai perumahan yang tidak ada estate

management adalah faktor jalan. Jadi, jalan merupakan nilai pembeda utama

perumahan, baik yang ada estate management maupun tidak ada estate

management.

E_MGM Mean

Std

Deviation

Valid N (listwise)

Unweight

Weighted

Ada estate mgm KEAMANAN

KEBERSIHAN

4.8542

.81990

.76173

60

60

60.000

60.000

63

JALAN

PENERANGAN

FASILITAS

4.8167

4.9417

4.7917

4.7250

.82128

.87596

.91330

60

60

60

60.000

60.000

60.000

Tidak ada estate mgm KEAMANAN

KEBERSIHAN

JALAN

PENERANGAN

FASILITAS

4.3625

4.4458

4.6542

4.3958

4.3042

.91645

.88429

.87466

.98859

.96451

60

60

60

60

60

60.000

60.000

60.000

60.000

60.000

TOTAL KEAMANAN

KEBERSIHAN

JALAN

PENERANGAN

FASILITAS

4.6083

4.6313

4.7979

4.5938

4.5146

.90036

.84264

.85706

.95104

.95887

120

120

120

120

120

120.000

120.000

120.000

120.000

120.000

Sumber : Lampiran 12.1.Keterangan : Perumahan yang ada estate management sebanyak 60 sampel.

Perumahan yang tidak ada estate management sebanyak 60 sampel.

Secara keseluruhan, perumahan yang ada estate management mempunyai

nilai mean keamanan, kebersihan, jalan, peneranagan, dan fasilitas lebih besar dari

pada peruamahan yang tidak ada estate management. Hal ini berarti, perumahan

yang estate management nilainya relatif lebih baik dari pada perumahan yang tidak

ada estate management. Ditinjau dari Standart Deviation (SD), perumahan yang ada

estate management mempunyai nilai SD lebih renda dari pada SD perumahan yang

tidak ada estate management. Hal ini menunjukkan jawaban responden untuk

perumahan yang ada estate management relatif lebih homogen, artinya jawaban

64

responden antara satu responden yang lain relatif mendekati sama (tidak jauh

berbeda).

5.5.2. Analisis dari “Variabel in the Analysis”

Analisis dari “Variabel in the Analysis” dimaksudkan untuk menampilkan

prediktor-prediktor (keamanan, kebersiahan, jalan, penerangan, dan fasilitas)

yang benar-benar membedakan antara kelompok satu dan kelompok dua yang

akan dianalisis.

Tabel 5.41. Variables in The AnalyisisVaiables Entered/Removed a,b,c,d

Step

Entered

Min. D SquaredExact F

Statistic

Betwee Groups

Statistic

df1

df2 Sig

1 KEAMANAN

.320

Ada estateMgm andTidak adaestatemgm

9.591

1 118 .002

At each step, the variable that maximizes the Mahalanobis distance between the two closest groups is entered

a. Maximum number of steps is 10.b. Maximum significance of F to enter is. 05.c. Minimum signification of F to remove is. 10.d. F level, tolerance, or VIN insufficient for further compulation.

Analisas diskriminan dalam penelitian ini menggunakan metode stepwise atau

metode bertahap, karena variabel bebas yang dibahas relatif banyak. Hasil

pengolahan data yang disajikan pada Tabel 5.42 menunjukkan bahwa pada step 1

analisis telah berhenti. Hasilnya adalah dari lima variabel bebas yang dianalisis

(keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas) hanya satu variabel yang

benar-benar membedakan antara kelompok satu dan kelompok dua yang akan

dianalisis, yaitu variabel keamanan, yang didukung oleh nilai Sig. 0,002 < 0,05. Artinya

hanya keamanan perumahan yang benar-benar mampu membedakan antara nilai

perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate

management. Pernyataan tersebut didukung oleh nilai Wilks Lambda sebesar 0.925

yang menunjukkan 92,50% varians tidak dapat dijelaskan oleh perbedaan antar

kelompok dan keberadaanya signifikan secara statistik (Sig. < 0,05). Dengan

demikian, variabel keamanan benar-benar mampu membedakan nilai perumahan

65

yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate

management. Pernyataan tersebut didukung oleh nilai Chi-Square sebesar 9,183

(Lampiran 12.3) dengan tingkat signifikan yang tinggi (Sig. 0.002).

Fungsi diskriminan yang terbentuk, yaitu Zscore = -5,300+1,150 Keamanan

(lihat Lampiran 12.4). Ketepatan prediksi (Percent Correctly Classified) dari fungsi

diskriminan tersebut relatif tinggi yaitu sebesar 63,33%, sehingga fungsi atau model

diskriminan di atas dapat digunakan untuk analisis diskriminan. Hal ini didukung oleh

hasil pembuktian bahwa fungsi diskriminan adalah valid, karena Cmax 75% > 62,50%

(0,752 + 0,252), dan akurat karena Press’s Q (Estimasi) sebesar 8,35 > 6,63 (Press’s

Q Statistic).

5.6. Pembahasan

Suatu perumahan, baik yang ada estate management maupun yang tidak ada

estate management, keberadaannya tidak terlepas dari faktor lingkungan, yang

meliputi faktor keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas. Untuk

mendukung keberhasilan pemeliharaan lingkungan tersebut, terkecuali pengolala

perumahan yang bersangkutan sedang melakukan promosi.

Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat diketahui bahwa :

1. Terdapat ketergantungan (asosiasi) yang signifikan antara luas tanah dengan

luas bangunan pada perumahan yang ada estate management dan yang tidak

ada estate management. Maksudnya, orang cenderung membangun rumah

melebihi luas tanah yang ada dengan cara membangun rumah bertingkat, yang

dirasa sangat sesuai untuk keluarga besar atau menyimpan perabot rumah

tangga yang banyak.

2. Terdapat ketergantungan yang signifikan antara luas tanah dengan iuran

pemeliharaan pada perumahan yang ada estate management tetapi tidak pada

peruamahan yang tidak ada estate management. Demikian juga, terdapat

ketergantungan yang segnifikan antara luas bangunan dengan iuran

pemeliharaan pada perumahan yang ada estate management, tetapi tidak pada

perumahan yang tidak ada estate management. Hasil analisis terdapat

membuktikan bahwa iuran pemeliharaan lingkungan, di samping ditetapkan

berdasarkan luas tanah juga didasarkan pada luas bangunan (meskipun

pernyataan tersebut tidak dapat digeneralisasi). Dengan suatu asumsi, bahwa

bangunan yang luas (misalnya rumah dengan lantai dua) pengamanan yang

66

dilakukan oleh satpam cenderung lebih ekstra hati-hati (biaya satpam relatif

bertambah), rumah yang luas cenderung jumlah penduduknya banyak, di mana

jumlah penduduk yang banyak cenderung produksi sampah rumah tangga juga

banyak, hal ini akan berpengaruh terhadap biaya kebersihan pengangkutan

sampah.

3. Terdapat ketergantungan yang signigfikan antara luas bangunan, luas tanah, dan

iuran pemeliharaan lingkungan dengan faktor-faktor lingkungan, yang meliputi

keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas secara parsial (sendiri-

sendiri). Hal ini menunjukkan bahwa demografi perumahan sangat berkaitan

dengan faktor-faktor lingkungan dapat diaplikasikan untuk menunjang nilai suatu

perumahan

4. Perumahan yang ada estate management mempunyai keamanan, kebersihan,

jalan, penerangan, dan fasilitas lebih baik dari pada perumahan yang tidak ada

estate management. Hal ini dapat dipahami, karena pihak pengelola perumahan

mempunyai beban moral untuk bekerja lebih baik dalam mewujudkan faktor-

faktor lingkungan yang indah, aman, nyaman agar penghuni perumahan puas

dan mendapatkan nilai yang diharapkan.

Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan bahwa nilai perumahan

yang ada estate management dan nilai perumahan yang tidak ada estate

management terbukti berbeda secara signifikan. Oleh karena hanya ada dua

kelompok yang dianalisis, maka hanya diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu :

Zscore = -5,300 + 1,150 KEAMANAN

Fungsi diskriminan tersebut valid atau sahih (75% [CMAX] > 62,5%[CPRO]) dan

mempunyai tingkat akurasi prediksi yang baik/tinggi (63,35), sehingga layak untuk

diinterpretasikan lebih lanjut atau dapat digunakan untuk menganalisis kasus nilai

perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate management pada

sampel penelitian yang lain. Di antara lima variabel bebas yang dianalisis, yaitu

keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas, ternyata hanya variabel

keamanan yang bener-bener mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate

management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management. Bahkan

keamanan merupakan variabel kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas. Hasil

penelitian tersebut dapat dipahami, karena sebagian besar responden mengaku

bahwa yang diutamakan di dalam kompleks perumahan adalah keamanan. Keamanan

67

bagi sejumlah besar penghuni perumahan merupakan hal yang sangat utama karena

menyangkut keselamatan orang dan harta benda, yang dapat menunjang

kenyamanan, sedangkan faktor-faktor lingkungan yang lain merupakan faktor

sekunder bahkan tersier.

BAB VIKESIMPULAN DAN SARAN

6.1. Kesimpulan

Berdasarkan uraian diatas maka dapat diambil kesimpulan :

1. Berdasarkan hasil analisis secara deskriptif dapat diketahui bahwa :

68

a. Total nilai keamanan dari perumahan yang ada estate management lebih

besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,564 dibanding

1,428. Menunjukan keamanan perumahan yang ada estate management

lebih baik daripada yang tidak ada estate management

b. Total nilai kebersihan dari perumahan yang ada estate management lebih

besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,563 dibanding

1,465. Menunjukan kebersihan perumahan yang ada estate management

lebih baik daripada yang tidak ada estate management

c. Total nilai jalan dari perumahan yang ada estate management lebih besar

dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,578 dibanding 1,506.

Menunjukan jalan perumahan yang ada estate management lebih baik

daripada yang tidak ada estate management

d. Total nilai penerangan dari perumahan yang ada estate management lebih

besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,550 dibanding

1,445. Menunjukan penerangan perumahan yang ada estate management

lebih baik daripada yang tidak ada estate management

e. Total nilai fasilitas umum dari perumahan yang ada estate management

lebih besar dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 1,515

dibanding 1,407. Menunjukan fasilitas umum perumahan yang ada estate

management lebih baik daripada yang tidak ada estate management

f. Keseluruhan nilai dari perumahan yang ada estate management lebih besar

dari pada yang tidak ada estate management, yaitu 357 dibanding 325.

Menunjukan secara keseluruhan nilai perumahan yang ada estate

management lebih baik daripada yang tidak ada estate management

2. Berdasarkan hasil analisis diskriminan dapat dikatakan bahwa :

a. Nilai perumahan yang ada estate management dan nilai perumahan yang

tidak ada estate management terbukti berbeda secara signifikan (sig,<

0,05).

b. Oleh karena hanya ada dua kelompok yang dianalisis, maka hanya

diperoleh satu fungsi diskriminan, yaitu : Z score = -5,300 + 1,150

KEAMANAN. Fungsi diskriminan tersebut valid (sahih) dan mempunyai

tingkat akurasi prediksi yang baik/tinggi, sehingga layak untuk

69

diinterprestasikan lebih lanjut atau dapat digunakan untuk menganalisis

kasus nilai perumahan yang ada estate management dan tidak ada estate

management pada sampel sampel penelitian lain.

c. Diantara lima variable bebas yang dianalisis, yaitu : keamanan, kebersihan,

jalan, penerangan, dan fasilitas, ternyata hanya variable keamanan yang

benar benar mampu membedakan nilai perumahan yang ada estate

management dan nilai perumahan yang tidak ada estate management.

Bahkan keamanan merupakan variable yang dominan mempengaruhi nilai

perumahan. Bila dibandingkan dengan variable kebersihan, jalan,

penerangan, dan fasilitas.

6.2. Saran

Saran yang dapat diberikan pada penelitian ini terkait dengan perumahan yang

memiliki estate management dan tidak ada estate management, yaitu :

Pengelolaan lingkungan pada perumahan yang ada estate management

dan tidak ada estate management adalah baik, meskipun pengelolaan

lingkungan yang dikoordinir estate management sedikit lebih baik, itulah

sebabnya, setiap pengelola perumahan hendaknya tetap

memperhatikan dan memelihara lingkungan fisik perumahan, yang

meliputi : keamanan, kebersihan, jalan, penerangan, dan fasilitas,

karena keberadaannya dapat meningkatkan nilai perumahan.

Kontribusi pemeliharaan lingkungan hendaknya didasarkan pada luas

tanah dan luas bangunan rumah, karena secara logika, tanah dan

bangunan rumah yang semakin luas tingkat keamanannya semakin

kompleks, jalan semakin lebar dan semakin menuntut tenaga

kebersihan bekerja ekstra berat, dan produksi sampah rumah relative

lebih banyak

Hendaknya memberikan perhatian utama pada factor keamanan,

karena terbukti benar benar mampu secara signifikan membedakan nilai

perumahan yang ada estate management dengan tidak ada estate

management

70