THE SIXTH GANK•HILMAN•M. ARIF•NAZARUDIN•PUTRIANE•RICKO
P R E S E N T S …
PENILAIAN LAPANGAN GOLF
DASAR PENILAIAN LAPANGAN GOLFDASAR PENILAIAN UNTUK OBYEK LAPANGAN GOLF MENGGUNAKAN METODE BIAYA YAITU MENGHITUNG
NILAI TANAH DI JUMLAHKAN DENGAN NILAI BANGUNAN.
TANAHPenilaian tanah dapat dilakukan dengan mengelompokkan tanah menjadi : TANAH YANG SUDAH DIKEMBANGKAN
TANAH LAPANGAN GOLFNILAI TANAH = HARGA DASAR + BIAYA INVESTASI ( PENGEMBANGAN )Harga dasar adalah harga tanah sekitarnya setelah dilakukan penyesuaian berdasarkan prinsip dasar penilaian dengan mempertimbangkan peruntukan tata guna tanah.Biaya investasi ditentukan oleh Direktorat PBB setiap tahunnya berdasarkan standar masing kelas dan jenis komponen lapangan golf.
TANAH UNTUK FASILITASNilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi
TANAH UNTUK JALANNilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi
TANAH UNTUK BANGUNANNilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah di sekitar lokasi
TANAH YANG BELUM DIKEMBANGKANNilai tanah adalah harga dasar tanah tanpa biaya investasi
TANAH YANG TIDAK DAPAT DIKEMBANGKANNilai ditentukan berdasarkan harga pasar tanah disekitar lokasi
BANGUNANPada prinsipnya proses penilaian bangunan dengan metode biaya
dilakukan dengan cara menganalisa dan menghitung seluruh biaya yang perlu dikeluarkan untuk membangun bangunan baru yang sejenis dari setiap bangunan yang ada di lokasi yang kemudian dikurangi dengan penyusutan.
Club House yang mempunyai karakteristik khusus dihitung dengan menggunakan quantity survey method dimungkinkan juga menggunakan DBKB dari bangunan lain yang mempunyai kontruksi dan fasilitas yang hampir sama dengan club house, misalnya DBKB hotel.
Bagi bangunan non standard digunakan DBKB non standard
Bagi bangunan standard digunakan DBKB standard
Penyusutan bangunan berdasarkan tabel penyusutan pada KEP-04/PJ.6/1998 tanggal 16 Juni 1998.
KOMPONEN LAPANGAN GOLF
KAWASAN LAPANGAN GOLF ; Green Tee box Bunker Fairway Rough Bushes Lake
KAWASAN UNTUK FASILITAS ; Driving range Lapangan
tennis/squash Kolam renang Restoran dan mini
bar Ruang rapat Banquet dan
function room Pusat kebugaran Salon/massage Sport club/kids
club Lain-lain
KAWASAN YANG SUDAH DIKEMBANGKAN
KAWASAN UNTUK JALAN ;
Jalan utama Jalan sekunder /
maintenance Tempat parkir dan lain-lain
KAWASAN UNTUK BANGUNAN ;
Kantor administrasi Club house Bangunan pemeliharaan Jembatan / terowongan/
escalator Golf cart path Caddy house Starter house/generator
room/pump house Bak penampungan air Lain-lain
KAWASAN YANG BELUM DIKEMBANGKAN ;
perluasan lapangan golf pengembangan fasilitas lain-lain
KAWASAN YANG TIDAK DAPAT DIKEMBANGKAN;
tebing curam, jurang, hutan
sungai tanah terjal, batu-batuan lain-lain
Perkembangan pembangunan lapangan golf dan banyaknyaGolf courses / Club golf makin menjanjikan merupakan suatu usaha yang sangat menguntungkan.
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI LAPANGAN GOLF
LOKASI
Lokasi sangat menentukan nilai lapangan golf khususnya terhadap nilai tanahnya. Faktor lokasi terkait erat dengan prasarana dan infrastruktur yang tersedia di sekitar lapangan golf.
LANDSCAPE / DESIGN
Daya tarik utama lapangan golf terletak pada keindahan, tantangan, keasyikan dan dayab tarik landscape / konsep desain.
FASILITAS YANG TERSEDIA
Tersedianya jumlah fasilitas yang lengkap akan mempengaruhi daya tarik tambahan bagi pemain dan pengunjung lapangan golf.
PROSPEK
Golf adalah olahraga yang memiliki aturan dan etika yang ketat. Bahkan dari golf dapat diambil pelajaran dan filosofi dalam menjalani kehidupan dan bisnis.
Lapangan golf dirancang dan dibangun berdasarkan suatu disain yang diinginkan dengan suatu arsitektur yang sangat diperhitungkan dari segi keuntungan, keindahan dan tingkat kenikmatan tinggi serta berpemandangan indah alami , menyegarkan / menyehatkan.
Tipe pengoperasian padang golf merupakan refleksi jenis,anggaran dasar dan aturan permainan dari asosiasi perusahaan / club yang mengelola.Keanggotaan mungkin diatur dibawah Kelompok management atau pengusaha yang menguasainya antara lain termasuk iuran / fee atau pendaftaran anggota ataupun uang pangkalnya.
Tiga basic katagori operasional, yaitu :
1. Fee / biaya harian permainan (Courses) .
2. Kelompok Swasta atau Asosiasi .
3. Klub pribadi .
Desain / Rekayasa / Rancang Bangun Padang Golf / Golf Courses
Desain fisik nyata dan konstruksi sebuah padang golf ditentukan menurut dua factor:• Tipe bangunan atau rekayasa padang golf ;
• Kontur atau tumpak – lego dataran ( layout ) dari tanah yang akan dibangun atau dibentuk.
Padang golf juga dapat ditentukan dalam tingkat tipe berdasarkan panjang dan tingkat kesukaran / tantangan dari padang tersebut. Sebagai pengetahuan selanjutnya kami sajikan beberapa tipe dan data umum berdasarkan data yang dapat kami kumpulkan sebagai berikut :
No. Tipe Padang Golf BanyaknyaHole/Lubang
Par Rata-rata Panjang Alur
(yards)
Luas Tapak / Padang / Dataran
1. Picth & Putt 9 N/A 1,000 7 – 10 ha
2. Par 3 9 54 1,400 10 – 20 ha
3. Executive 18 60 4,800 30 – 40 ha
4. Regulation :a.Minimalb.Simplec.Private Clubd.Championship
18181818
64677072
5,7006,2006,5006,900
40 ha50 ha60 ha70 ha
Keterangan :
1. Pitch and Putt : a. Jarak Lubang / Hole biasanya kurang dari 100 yard ;b. Permainan mempergunakan sebuah pitching iron
(Tongkat besi pendek untuk pitching dan atau tongkat putter untuk memasukkan bola kedalam lobang). 2. Par 3 :
Mungkin terdiri dari 9 sampai dengan 18 lubang / hole ;Maximum jarak alur terpanjang adalah 250 yard ;Semua lubang atau alur dibangun dengan par 3 ;Permainan hanya mempergunakan tongkat besi saja.
3. Executives :Semua lubang / hole dibangun lebih dari Par 3 .
4. Regulation :
a.18 Hole padang golf biasanya lebih panjang dari 7,500 yards ;
b.Par seluas dari 40 ha sampai dengan 50 ha tergantung dari panjang dan tingkat kesukaran atau tantangannya.
Untuk jenis padang golf semacam ini biasanya diarahkan pada
rancang bangun pada lima configurasi yang dirancang sebagai berikut : Tipe Padang Golf
Luas Lahan / Padang
1. Alur Tunggal 18 lubang dengan permainan balik 9
60 - 70 ha
2. Alur Tunggal Langsung 18 Lubang 60 – 70 ha
3.Alur Ganda 18 Lubang dengan permainan balik 9
40 – 50 ha
4. Alur Ganda Langsung 18 Lubang 40 – 50 ha
5. Padang berbentuk Pusat / Hati / Lingkaran 30 – 40 ha
Sebuah padang golf membutuhkan konstruksi yang secara penampakan fisik sengaja dibangun sebagai padang golf. Topografi tanah biasanya dibangun atau dimodifikasi dengan kreasi membuang bentuk yang tidak indah / tidak perlu kalau perlu ditata dengan diberikan gunungan atau lembah turunan sehingga menarik.
Pohon diatur kalau perlu dipindah atau ditanamkan sesuai rancangan alur, bangunan dan taman dirancang sedemikian rupa sesuai dengan disain yang diinginkan.
Pembangunan Lapangan Golf dapat ditentukan dalam 3 tipe utama, yaitu :
1. Pembangunan / Penyempurnaan bentuk dan topografi tanah (land);
2. Pembangunan Gedung-gedung (building).
3. Pembangunan bukan gedung seperti taman, tanaman, rumput, Jebakan, pipa, pengairan, listrik dan alur (other improvement);
Tee Box
Hole Hole
Tee Box
Sand Traps
Water Traps
Fairways
Bentuk Bangun Lapangan Golf
1. Multiple Tees
2. Small Level Tees 3. Artificial Surface Tees
4. Free Form Tees
Beberapa bentuk dan penampakan Jebakan Pasir atau Bunker :
Pot Trap, bibir permukaan Raised Trap, bibir permukaan berbentuk Lingkaran rata . tidak teratur rata.
Penampang Pot Trap Penampang Raised Trap diiris dari samping. diiris dari samping.
Penghitungan Penilaian Lapangan Golf dengan Pendekatan Biaya
1. Mengisi Lembar Kerja Objek Khusus L. Golf (Formulir 1) .
Survey langsung ke Objek dan berdasarkanGambar denah / lay out L.Golf:a. Hitung luas meter persegi Teebox, Fairway, Green, bunker, dan Waterhazard.b. Hitung panjang Hole (dalam meter) dan jumlah sprinkler. Dihitung dengan persamaan :
Luas Fairway / green / TeeboxJumlah Sprinkler =
Luas Pancar
Luas Pancar = 22 X R P S X R P S 7 RPS = Radius Pancar Sprinkler.
A. Perhitungan biaya persiapan termasuk ijin,administrasi,design, dan infra struktur.B. Perhitungan Pipa Utama berdasarkan panjang setiap hole dikalikan dengan faktor penyesuaian 1,25.C. Perhitungan pipa lain berdasarkan pipa hole dengan memperhatikan jumlah saluran setiap hole dikalikan dengan faktor penyesuaian 1,25.D. Perhitungan ongkos panel termasuk biaya pompa, ruang pompa, dan kolam air.E. Perhitungan pasir / batu split berdasarkan luas meter persegi dari keluasan Teebox, fairway, green, dan bunker.F. Perhitungan tanaman berdasarkan harga tanaman permeter persegi ditambah biaya perawatan atau pupuk dengan rincian sbb :
No. Area Jenis Tanaman Luas Harga/m2
1. Teebox ……………. ……… Rp……..2. Fairway ……………. ……… Rp……..3. Green ……………. ……… Rp……..4. Kawasan ……………. ……… Rp…….. Lain
I. Harga Dasar Tanah : ………….. M2 X Rp …….= Rp…………..II.Biaya Pengembangan / Investasi : 1. Biaya Persiapan ; A. Biaya Ijin Rp ……. B. Biaya Administrasi Rp ……. C. Biaya Design Rp ……. D. Biaya Infr. Struktur Rp ……. 2. Pembersihan ,Galian & Urug : …………m2 X Rp ……..= Rp ……. 3. Drainage / Irigasi : …………m2 X Rp …….= Rp ……. 4. Instalasi Sprinkler : a. Pipa Utama ….m X Rp …. = Rp … b. Pipa Lain ….m X Rp .. = Rp …. c. Kran Tutup … bh X Rp ….= Rp …. d. Sprinkler ….bh X Rp ….= Rp …. e. Ongkos Panel Rp ….. + Jumlah Instalasi Sprinkler Rp …….. Penyusutan Sprinkler ….% = Rp …….. Jumlah 1 s/d 4 = Rp …… 5. Pasir / Batu Split ….m2 X Rp ….. = Rp ……. 6. Tanaman ….m2 X Rp ……= Rp ……. Arsitek / Konsultan @ ……% = Rp ……. Bunga @ ……% = Rp ……. +
Rp ………….. +Nilai Tanah Rp …………..Nilai Tanah per m2 Rp …………..
PERHITUNGAN NILAI BANGUNANData dan Nilai Komponen Utama serta Komponen Material
Nama Objek
Nama Bangunan Jenis Penggunaan Bangunan
Luas m2
Jumlah Lantai tingkat
Tahun Bangunan
Item Uraian Bahan Nilai/m2
Konstruksi Utama Rp
Dinding Rp
Lantai Rp
Langit-langit Rp
Atap Rp
Jumlah Rp
Biaya Komponen Utama + Material per m2 Rp
Pemadam Kebakaran Rp
AC Central ….. m2 x Rp…….. Rp
Total Rp
Luas …. m2 x Rp Rp
Fasilitas Rp
Nilai sebelum disusutkan Rp
Penyusutan …..% Rp
Nilai setelah disusutkan Rp
Fasilitas yang tak disusutkan
a. Listrik … KVA x Rp…. Rp
b. AC Windows …bh x Rp…. Rp
c. AC Split … bh x Rp… Rp
NJOP Bangunan Rp
NJOP per m2 Rp
Jenis Fasilitas Jumlah1. Kolam Renang …m2 x Rp….. Luas …m2 x Rp….. Rp2.Perkerasan Halaman -ringan …m2 x Rp….. Rp-sedang …m2 x Rp….. Rp-berat …m2 x Rp….. Rp3.Lapangan Tenis -beton …m2 x Rp….. Rp-aspal …m2 x Rp….. Rp-tanah liat …m2 x Rp….. Rp4.Lift -penumpang …bh x Rp…. Rp-kapsul …bh x Rp…. Rp-barang …bh x Rp…. Rp5.Tangga Berjalan -< 0.8 m …bh x Rp…. Rp-> 0.8 m …bh x Rp…. Rp6.Pagar -besi ….m x Rp….. Rp-batu bata ….m x Rp….. Rp7.Genset Jumlah ….Kva x Rp… Rp
8.Pesawat PABX/Telepon, jumlah ….bh x Rp…. Rp9.Sumur Artesis kedalaman ….m x Rp….. Rp Jumlah Rp
Penghitungan Penilaian Lapangan Golf dengan Pendekatan Pendapatan
PENDAPATAN KOTOR $2,772,403.00
BIAYA OPERASIONAL $2,467,744.00 -
PENDAPATAN BERSIH $305,659.00
G. TINGKAT KAPITALISASI 12 % = 8.33 X $305,659.00 = $2,546,139.00
NILAI INDIKASI MODAL = $2,546,200.00
Top Related