Download - Pasar Apartemen

Transcript
Page 1: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 1/11

 

 

III - 1 

3.1  Pasar Apartemen Di Jakarta

Tinggal di apartemen masih merupakan fenomena baru untuk orangIndonesia. Konsep ini pertama kali diperkenalkan oleh Hotel Mandarin yangmengubah beberapa kamar hotel menjadi unit apartemen servis di tahun1979. Melihat tingginya permintaan akan konsep seperti ini, terutama daritenaga kerja asing, beberapa apartemen mulai masuk pasar danmenawarkan unit untuk disewa. Selama periode ini, pasar apartemendidominasi oleh apartemen sewa dengan target utama tenaga kerja asing.

Selain apartemen, rumah dan rumah bandar (townhouse ) merupakan jenis

hunian lain yang diminati oleh tenaga kerja asing. Beberapa wilayah diJakarta yang cukup populer bagi tenaga kerja asing adalah Kemang,Kebayoran, Permata Hijau, Pondok Indah, dan Menteng. Daerah ini dikenalsebagai “komunitas kelas atas”, yang dilengkapi dengan sarana pendidikan,komersial, hiburan, dan rekreasi yang lengkap. Selain daerah “komunitaskelas atas” diatas, kami juga mengidentifikasi daerah Cilandak, Cipete, danSimpruk sebagai “komunitas pemukiman kelas menengah-atas” yang jugapopuler diantara tenaga kerja asing.

Dengan jumlah pasokan yang terbatas disatu sisi dan besarnya permintaandi sisi lain, pasar apartemen memiliki kinerja yang tinggi, dalam hal tingkat

hunian dan tarif sewa. Kinerja yang tinggi ini kemudian memicupembangunan apartemen untuk strata title, yang menjanjikan tingkatkeuntungan tertentu kepada pembeli dengan cara menyewakan unitapartemen yang dibeli kepada tenaga kerja asing.

Pasar apartemen strata title sale  dimulai di tahun 1992 ketika ApartemenPrapanca (12 unit) ditawarkan di pasar. Kesukesan penjualan apartemen inikemudian diikuti oleh Apartemen Park Royale dan Mangga Dua Court ditahun 1993 yang berhasil menjual 57 dan 140 unit apartemennya. Sejak saatitu, apartemen strata title sale  mulai membanjiri pasar. Pada tahun 1995,pasokan apartemen strata title sale  naik 168 persen atau sebesar 2.406

apartemen unit. Umumnya, pengembang menerima pembayaran sebelumapartemen selesai dibangun. Pembayaran ini kemudian dapat dimanfaatkanoleh pengembang untuk mendanai konstruksi apartemen. Model usahaseperti ini cukup menarik bagi pengembang.

Akan tetapi krisis ekonomi yang melanda Indonesia tahun 1998 telahmenyapu sebagian besar proyek apartemen. Devaluasi mata uang rupiahterhadap dollar Amerika Serikat memotong daya beli masyarakat secarasignifikan. Lebih lanjut, devaluasi rupiah juga meningkatkan biayapembangunan apartemen. Persoalan ini, ditambah dengan tingginya suku

bunga pinjaman, membuat pengembang mengalami kesulitan dalammendanai pembangunan proyek mereka. Banyak pengembang, terutama

Page 2: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 2/11

 

 

III - 2 

pengembang apartemen strata title , mengalami tingkat penjualan yangrendah, memaksa mereka mengubah apartemen strata title  menjadiapartemen sewa.

Pada tahun 1997, pasar apartemen strata title  tumbuh sebesar 154 persen,yang diikuti pertumbuhan 12,7 persen di tahun 1998. Pasar apartemen strata title  seakan ”tertidur” selama tahun 1998 sampai tahun 2003, ketika pasokanhanya tumbuh sebesar 10,6 persen per tahun. Semua ini berubah di tahun2004, ketika 7.879 unit apartemen masuk pasar, menyebabkan pasartumbuh sebesar 26 persen.

Pada tahun 2007 dan 2008, pasokan apartemen strata title tumbuh sebesar51,64 dan 12,68 persen. Triwulan I 2007 mencatat penambahan pasokantertinggi sebesar 10.188 unit. Pasokan terendah terjadi pada triwulan IIItahun 2010 yaitu sebesar 158 unit. Pada tahun 2011 pasokan apartemenstrata title sebesar 12,63% sehingga pasokan apartemen strata title padatahun 2011 menjadi 80.561 unit.

3.2  Pasokan

Ada dua kategori apartemen, apartemen jual dan apartemen sewa.Apartemen jual secara umum dikenal sebagai apartemen strata title sale ataukondominium. Apartemen sewa, lebih lanjut dibedakan lagi menjadi

apartemen sewa tanpa servis dan apartemen servis.

Apartemen servis adalah apartemen sewa yang dilengkapi denganpelayanan harian hotel seperti layanan kamar, binatu, dan makanan. Denganadanya “tambahan” pelayanan tersebut, apartemen servis menetapkan tarifsewa yang lebih tinggi dibandingkan apartemen sewa biasa. Dengan tarifsewa yang lebih tinggi, apartemen servis umumnya diminati oleh merekayang memerlukan akomodasi jangka pendek.

Tabel berikut akan memberikan pemahaman yang lebih baik mengenaiberbagai kelompok apartemen:

Tabel 3.1.  Kategori Apartemen di Jakarta

Page 3: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 3/11

 

 

III - 3 

Sumber : Colliers Internasional Indonesia- Riset dan Konsultasi  

Berdasarkan Kepemilikan (Skema Pemasaran) Pada akhir tahun 2011,terdapat 92.342 unit apartemen di pasar. Dari jumlah ini, 87,24 persenmerupakan apartemen strata title sale . Selama periode ini, apartemen servistelah menggeser dominasi apartemen sewa. Riset kami menunjukkan, dalamtiga tahun kedepan, jumlah unit apartemen servis akan lebih banyakdibandingkan jumlah unit apartemen sewa.

Kondomonium

Secara keseluruhan total supply apartemen sampai dengan tahun 2009

sebanyak 76.338 unit. Pada tahun 2010 terdapat penambahan pasokan unit

apartemen yang telah completion  selama kuartal pertama sampai dengan

kuartal tiga sebanyak 3.440 unit. Penambahan pasokan berasal dari proyek-

proyek program subsidi pemerintah atau rusunami seperti Sentra Timur

Residence (1A) di Jakarta Timur dan Green View (Tower E) di Jakarta Barat.

Grafik 3.1.  Perkembangan Kondomonium di Jakarta

Page 4: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 4/11

 

 

III - 4 

Sumber :Colliers

Berdasarkan lokasi apartemen, terbagi dalam prime location residential dan

secondary location residential. Yang termasuk dalam prime location, yaitu

apartemen yang berada di wilayah CBD yaitu di wilayah Jl. Jend. Sudirman -

Thamrin, Jl. HR Rasuna Said, dan Jl. Jend.Gatot Subroto. Sedangkan

secondary location yaitu area di luar wilayah prime location residential seperti

Menteng, Kebayoran Baru, Simprug, Permata Hijau, Kemang, dan Pondok

Indah. Sebagian besar apartemen strata title di Jakarta berada di wilayah

CBD dan Jakarta Barat, dengan persentase sebesar 45,83% dari total

supply.

Grafik 3.2.  Distribusi Apartemen Berdasarkan Jumlah Unit

Apartemen Sewa

Apartemen sewa diklasifikasikan menjadi dua jenis, yaitu apartemen service

dan apartemen non service.Apartemen service dikelola oleh jaringan hotel

sehingga penghuni menikmati fasilitas dan pelayanan seperti menginap di

hotel (inhouse keeping), sedangkan apartemen non service merupakan

apartemen yang dikelola oleh property management dengan pelayanan

standar apartemen.

Tabel 3.2.  Beberapa Apartemen Sewa di Jakarta

 

No. Nama Apartemen

Jaksel12,08%

Jakut20,77%

Jakbar 22,50%

Jaktim5,01%

Jakpus16,27%

CBD23,37%

Page 5: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 5/11

 

 

III - 5 

1. The Ascot

2. Plaza Residence (Kempinsky)

3. Hilton Residence

4. Somerset Grand Citra

5. Istana Sahid

6. Four Season

7. Syailendra

8. Kuningan

9. Pacific Place Service

10. Oakwood Premier Cozmo

Sumber : Dari berbagai sumber 

Pembangunan apartemen sewa di Jakarta relative sedikit, karena parapengembang menyediakan apartemen sewa dari unit penjualan apartemen

strata-title dan ditawarkan untuk disewa, sehingga membuat persaingan di

pasar ini cukup bersaing. Hal ini dapat dilihat dari pasokan di tahun 2010,

yang hanya terdapat satu penambahan apartemen service, yaitu Park

Avenue Villas sebanyak 21 unit yang berlokasi di Menteng. Dengan adanya

penambahan tersebut, jumlah unit apartemen sewa sampai dengan kuartal III

tahun 2010 telah mencapai 7.938 unit. Sebagian besar pasokan apartemen

sewa merupakan apartemen service (52%) dan sisanya merupakan non

service.

Grafik 3.3.  Perkembangan Apartemen Sewa di Jakarta

Sumber : Colliers

3.3  Permintaan dan Tingkat Penjualan

Kondomonium

Penambahan supply akan terjadi pada pasar apartemen tetapi permintaanmenunjukkan perkembangan yang relatif stabil. Sebagian besar permintaan

Page 6: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 6/11

 

 

III - 6 

apartemen didasari oleh tingkat kemacetan yang tinggi karena jarak rumah

yang jauh dari kantor untuk komunitas kelas urban. Karena itulah, proyek

yang berdekatan ke pusat bisnis dan dilengkapi dengan fasilitas dapatmenjadi pilihan bagi konsumen.

Saat ini pasar apartemen memberikan pilihan bagi konsumen. Kepemilikan

apartemen dipermudah, dimana terdapat developer yang memberikan tingkat

suku bunga yang rendah dan jelas setiap periode, pembeli dibebaskan dari

down payments, diberikan discount yang tinggi untuk pembayaran hard cash

atau dibebaskan dari suku bunga untuk skema pembayaran installment

 jangka pendek.

Grafik 3.4.  Rata-rata Take up Rate Apartemen Strata Title di Jakarta

Rata-rata take up rate apartemen strata title di Jakarta sampai dengan

kuartal III tahun 2010 relatif stabill kurang lebih 74%. Tingkat penyerapan unitapartemen strata title berada di CBD dan Jakarta Selatan. Untuk wilayah

CBD take up rate berkisar antara 80% s.d 95%, sedangkan untuk wilayah

Jakarta Selatan berkisar antara 70% s.d 90%.

Adapun take up rate beberapa apartemen strata title kelas menengah dapat

dilihat pada tabel berikut:

Tabel 3.3.  Take Up Rate Beberapa Apartemen Strata-Title

No. Nama Lokasi Total UnitTake Up

RateTahun

Penyelesaian

74%

76%

76%

74%

72%

74%

69%

70%

71%

72%

73%

74%

75%

76%

77%

2005 2006 2007 2008 2009 3Q2010

 

Page 7: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 7/11

 

 

III - 7 

No. Nama Lokasi Total UnitTake Up

RateTahun

Penyelesaian1 Taman Rasuna HR Rasuna Said 3.544 90% 1997

2 Wisma Gading Permai Kelapa Gading 1.021 97% 1998

3 Taman Anggrek Kemayoran 2.824 90% 19974 Kondominium Taman Kemayoran Kemayoran 676 90% 1997

 

5 Puri Kemayoran Kemayoran 400 100% 1999

6 Permata Eksekutif Kelapa Dua 308 70% 2000

7 Mediterania Garden Residences Tanjung Duren 2.630 100% Des 2004

8 Gading Mediterania Residences Kelapa Gading 1.544 100% Juni 2004

9 Grand Soho Jl. S. Parman 48 80% 2008Sumber: Consultant Research

Dari tabel di atas terlihat bahwa beberapa take up rate apartemen strata title

ada yang telah mencapai take up rate sebesar 100%.

Apartemen Sewa

Occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service maupun apartemen

non service relative stabil. Walaupun terdapat sedikit penurunan pada

apartemen service di kuartal III tahun 2010 akibat adanya hari besar umat

islam namun occupancy rate masih berada di atas 65%. Beberapa

apartemen sewa menawarkan diskon sewa bagi penghuni yang

memperpanjang masa sewanya agar tingkat hunian meningkat. Secara

keseluruhan, occupancy rate apartemen sewa baik apartemen service

maupun non service meningkat di kuartal III tahun 2010 menjadi 69,9% dari68,53% kuartal sebelumnya.

Target market apartemen sewa sebagian besar untuk pasar ekspatriat. Dari

sisi lokasi, apartemen sewa yang berada di CBD dan Jakarta Selatan

merupakan wilayah yang banyak disukai oleh ekspatriat karena dekat

dengan tempat kerja, pusat hiburan, dan aneka fasilitas kota.

Grafik 3.5.  Occupancy Rates Apartemen Sewa

Page 8: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 8/11

 

 

III - 8 

Sumber : Colliers

3.4  Harga Jual dan Sewa

Kondomonium

Apartemen strata title untuk middle up dan upper (Inc. Luxury) sebagian

besar berlokasi di Central Business District dan rata-rata harga jual yang

ditawarkan lebih dari Rp 10 juta per m2. Sedangkan apartemen strata title

untuk middle low dan low-end sebagian besar berlokasi di Jakarta Utara

terutama di Kemayoran dan Pluit, dengan rata-rata harga jual tertinggisebesar Rp 10 juta per m2.

Tabel 3.4.  Rata-Rata Harga Jual Berbagai Kelas Apartemen di Jakarta

Segmen Pasar 

Harga Rata-rata per m2

Rupiah US$

Low < 6 juta sekitar 638

Middle-Low antara 6 juta-10 juta 638 s.d 1.064

Middle-Up antara 10 juta-15 juta 1.064 s.d 1.596

Upper antara 15 juta-20 juta 1.596 s.d 2.128

Luxury 20 juta dan sekitarnya 2.128 dan sekitarnya

Sumber : JP Morgan

Cara pembayaran dalam membeli apartemen dapat dibagi menjadi 3 tipe,

yaitu cash keras, cash bertahap dan KPA. Cara pembayaran cash bertahapadalah membayar down payment berkisar antara 10% sampai dengan 30%

yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya 70%

sampai dengan 90% dapat dicicil selama 24 bulan (pelunasan selama

pembangunan). Sedangkan cara pembayaran KPA adalah down payment

sekitar 30% yang dapat dicicil selama 1 sampai dengan 6 bulan, dan sisanya

70% dapat dicicil dengan menggunakan fasilitas KPA dengan jangka waktu

pilihan selama 5 tahun, 10 tahun dan 15 tahun.

Apartemen Sewa

Page 9: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 9/11

 

 

III - 9 

Tarif apartemen sewa di Jakarta bersaing. Untuk dapat bersaing apartemen

sewa melakukan beberapa strategi, antara lain apartemen yang melayani

sewa long term cenderung mempertahankan tarif sewa dan ada pula yangmenawarkan free service charge selama satu tahun.

Pada area CBD, tarif sewa meningkat sebesar 1,3%, menjadi US m $

17,40/sqm/bulan. Sementara di Jakarta selatan dan daerah di luar CBD, tarif

sewa rata-rata cenderung stabil, masing-masing sebesar $ 12,40/sqm/ bulan

dan $ 8,70/sqm/bulan.

Grafik 3.6.  Rata-rata Tarif Sewa Apartemen Sewa

Sumber : Colliers

Terdapat beberapa prefererensi bagi konsumen untuk membeli apartemen.

Aspek-aspek mendasar yang menjadi preferensi pemilihan apartemen

diantaranya adalah harga, keamanan, fasilitas, dan waktu tempuh dengan

lokasi kerja. Berdasarkan preferensi tersebut, diketahui bahwa harga

merupakan preferensi yang merupakan kriteria pertama konsumen terhadap

suatu apartemen. Preferensi kedua dalam pembelian apartemen adalah

keamanan, dengan persentase sebesar 25%. Secara lengkap preferensi

pemilihan apartemen dapat dijelaskan sebagai berikut:

Page 10: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 10/11

 

 

III - 10 

Grafik 3.7.  Kriteria Pemilihan Apartemen Strata Title/Kondominium

Sumber : Consultant research 

Berdasarkan preferensi waktu terhadap apartemen, maka diketahui bahwa

waktu tempuh yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen dalam

menempuh perjalanan antara apartemen dengan tempat kerja adalah < 30

menit.

Grafik 3.8.  Preferensi Waktu Tempuh – Lokasi Kerja

Sumber: Konsultan research

50%25%

17%8%

harga Keamanan fasilitas Lainnya

< 30 menit70%

31 - 59menit

12%

> 60 menit18%

Page 11: Pasar Apartemen

5/14/2018 Pasar Apartemen - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/pasar-apartemen 11/11

 

 

III - 11