BAB IV
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN DAN ANALISA DATA
4.1 Gambaran I mum Perusahaan.
4.1.1 Sejarah dan Perkembangan Perusahaan.
Perusahaan didirikan pada tanggal 19 September 1996 di Surabaya.
Perusahaan bergerak di bidang perumahan/properti sebagai developer. Perusahaan
ini berbentuk perseroan terbatas dan dikenal dengan nama PT."GPCL" yang
merupakan perusahaan induk.
PT."GPCL" ini membangun perumahan khususnya perumahan rumah
sederhana dan rumah sangat sederhana di dua lokasi. Yang pertama kali dibangun
berlokasi di daerah Gempol (Pasuruan) pada tahun 1997 dengan luas lahan 7 ha,
pembangunan perumahan di Gempol yang disebut perumahan "GCA" dibagi
menjadi 3 tahap dimana seluruhnya ada 408 unit dan yang terjual hingga akhir
Oktober 2000 sudah 376 unit. Dan yang kedua berlokasi di Menganti dibangun
pada tahun 1999 dengan luas 5 ha, pembangunannya juga dibagi 3 tahap.
Sistem permodalan perusahaan ini dimiliki oleh banyak orang dengan
penyerahan saham. Jadi modal dari perusahaan ini adalah modal sendiri tidak ada
pinjaman dari bank. Pembelian tanahnya secara cash dari pemegang saham dan
pembangunan perumahan dilakukan dengan cara kontraktor membangun sampai
jadi barulah perusahaan membayar melalui penjualan rumah-rumah yang sudah
jadi.
Adapun tujuan dari perusahaan ini adalah memberikan kepuasan kepada
konsumen terhadap perumahan yang dijual dengan memberikan lingkungan hijau
yang sejuk dan pemandangan pegunungan.
38
39
4.1.2 Kebijakan Umum Perusahaan.
Didalam kebijakan umum perusahaan ini dibahas mengenai:
a) Kebijakan Produk
Produk dari PT."GPCL" ini berupa perumahan rumah sederhana dan rumah
sangat sederhana. Dimana tipe dari rumah sederhana dan rumah sangat
sederhana adalah:
Tabel 4.1 Jumlah Unit Rumah
Tipe 21/54 21/72 27/66 27/72 36/72 36/82.5 36/90+ 36/66 45/105 70/120
Jumlah unit 54 unit 31 unit 67 unit 27 unit 26 unit 100 unit 24 unit 30 unit 36 unit 13 unit
Sumber : Data Intern Perusahaan
b) Kebijakan lokasi
Lokasi perumahan "GCA" ini di Gempol (Pasuruan), lokasi perumahan
"GCA" sangat strategis, terletak di segitiga emas gempol, hanya 18 menit dari
Surabaya dan 2 menit dari gerbang tol gempol. Perumahan "GCA" dekat
dengan lokasi perindustrian rumah sakit, tempat perbelanjaan, pasar maupun
terminal.
Sebelah barat: rumah sakit ( + 3 Km)
Sebelah timur : pasar gempol (+ 2 Km)
Sebelah utara : komplek pertokoan (+ 3 Km)
Sebelah selatan : perindustrian (+ 4 Km)
40
c) Kebijakan Harga
Pembayaran pembelian rumah dapat secara tunai dan kredit. Dengan uang
tanda jadi (booking fee) Rp. 100.000. Pembayaran secara kredit, pembeli harus
memberi uang muka sebesar 4% dari harga jual, kemudian sisanya bisa
diangsur selama 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, 20 tahun.
Tabel 4.2 Daftar Harga Rumah
No
1 2 3 4 5
Tipe
27/66 36/66 36/82.5 45/105 70/120
Harga Jual
(Rp.)
21.000.000 25.500.000 29.500.000 38.500.000 49.000.000
Bunga
14% 14% 14% 19% 19%
Angsuran KPR/bulan
5TH
(Rp.)
359.735 449.100 479.425 626.850 801.275
10 TH
(Rp.)
236.770 295.600 315.530 441.750 564.655
15 TH
(Rp.)
201.070 251.000 267.960 393.100 502.500
20 TH
(Rp.)
186.470 232.800 248.500 375.755 480.325
Sumber : Data Intern Perusahaan
d) Kebijakan Promosi
Tentunya keberadaan PT."GPCL" akan menambah persaingan pembangunan
rumah sederhana dan rumah sangat sederhana di kawasan Gempol (Pasuruan).
Oleh karena itu untuk meningkatkan penjualan dari produk PT."GPCL" ini
dilakukan dengan :
1) Pameran
Pihak perusahaan juga mengikuti pameran untuk menarik pembeli dan
sekaligus memperkenalkan kepada masyarakat mengenai pembagunan
dengan berbagai tipe perumahan. Perusahaan mengikuti pameran 1 tahun 2
kali.
41
2) Iklan
Perusahaan juga memasarkan perumahannya melalui media massa yaitu
koran sebulan sekali.
3) Pemasaran langsung
Dilakukan dengan cara pembuatan brosur kemudian dikirimkan Iewat pos
melaui pembeli dan perusahaan juga memiliki tenaga marketing yang
profesional.
4.1.3 Struktur Organisasi Perusahaan
PT. "GPCL"
Komi saris Pertama
Komisaris
Direktur
Manajer Marketing Manajer Keuangan
Defisi penjualan diluar ruangan
Defisi penjualan didalam ruangan
I
1 Pelaksana Lapangan
Administrasi Kasir
Kontraktor
Sumber : Data Intern Perusahaan
42
Pembagian Tugas :
1) Komisaris Pertama
Menerima hasil laporan dari komisaris dan memberikan keterangan dan
kebijakan-kebijkan yang berkenaan dengan perusahaan.
2) Komisaris
• Komisaris bertugas untuk mengawasi urusan perusahaan.
• Komisaris berhak memeriksa buku dan dokumen kekayaan perusahaan
3) Direktur
• Mengatur dan mengontrolpara bawahan dalam menjalankan tugasnya
• Menetapkan strategi perencanaan dalam mencapai perusahaan.
4) Manajer Pemasaran
• Menetapkan strategi pemasaran untuk memajukan perusahaan dalam
mengahadapi persaingan bisnis.
• Mengawasi pasukan penjuala, penjualan ditempat dalam menjalankan
tugas.
• Memberikan pengarahan dan bimbingan kepada bawahan dalam
melakukan penjualan rumah.
5) Manajer keuangan
• Mencatat pemasukan dan pengeluaran keuangan perusahaan.
• Mengatur semua masalah yang berhubungan dengan kelancaran dana
penyediaan kebutuhan perusahaan.
• Mneyajikan laporan secara periodik dan akurat sesuai dengan kebutuhan
perusahaan.
• Mengendalikan anggaran sesuai dengan aturan perencanaan perusahaan.
43
6) Pelaksana lapangan
• Bertugas mengawasi dan bertanggung jawab kontraktor dalam
menjalankan tugasnya.
• Membuat perencanaan lapangan (desain rumah) untuk diberikan kepada
kontraktor.
7) Defisi penjualan didalam ruangan.
• Bagian yang bertugas melayani tamu, memberikan informasi harga rumah
dan lokasi rumah yang ditawarkan untuk dijual.
• Penjualan di tempat biasanya bekerja di dalam ruangan untuk melakukan
transaksi jual beli.
8) Defisi penjualan diluar ruangan.
Bekerja di lapangan untuk mencari konsumen.
9) Administrasi pemasaran
• Mencatat semua transaksi penjalan untuk setiap periode
• Memberikan laporan bulanan hasil penjualan rumah.
• Menerima perintah dari manajer pemasaran untuk menetapkan
administrasi dalam melakukan promosi penjualan.
10) Kasir
• menerima uang dari hasil penjualan.
• Mencatat semua transaksi baik penerimaan maupun pengeluaran
perusahaan.
11) Kontaktor
• bertugas melaksanakan pembangunan perumahan
• memberikan laporan pembangunan kepada pelaksana lapangan.
44
4.2 Analisa Data
4.2.1 Analisa Peramalan
4.2.1.1 MetodeARIMA
Analisa peramalan penjualan rumah di "GCA" dengan metode
ARIMA memerlukan data penjualan/bulan sejak tahun 1998 - Oktober
2000 dan perhitungan penjualannya menggunakan jumlah kavling bukan
menggunakan jumlah unit. Perolehan data menunjukkan deret berkala(time
series) yang bersifat stationer dan tidak musiman (lihat lampiran hal.65).
Tabel 4.3 Proyeksi Penjualan Rumah Tipe 36
Periode Tahun 2001
Bulan I Bulan II Bulan III
Jumlah 325.6085 m2
454.9154 m2
426.5671 m2
Sumber : Olahan data dari Penjualan rumah PT.GPCL
Tabel 4.3 menunjukkan proyeksi penjualan perbulan untuk tipe 36 yang
dikumulatifkan dalam periode 3 bulanan mulai dari bulan 1, 2, 3 pada
tahun 2001 (lihat lampiran hal.72). Proyeksi penjualan tipe 36 dilakukan
dengan 3 bulanan untuk memperthankan keakuratan peramalan. Dimana 3
bulan proyeksi penjualan tipe 36 dijumlah (1207.0915 m2) kemudian
dikalikan 4 untuk dijadikan tahunan (4828.366 m2) dan hasilnya
dimasukkan pada arus kas tahun 2001 (lihat lampiran hal. 72,73,74,75).
45
Tabel 4.4 Proyeksi Penjualan Rumah "GCA" Tipe 45
Periode Tahun2001 Bulan I
Bulan II Bulan III Bulan IV
Jumlah 157.855 m2
234.1548 m2
192.0188 m2
209.6866 m2
Sumber : Olahan data dari Penjualan Rumah PT.GPCL
Tabel 4.4 Pada tipe 45 perhitungannya tidak dapat digunakan seperti pada
tipe 36, karena unit yang terjual pada tahun sebelumnya terlalu kecil.Oleh
karena iru untuk menunjukkan proyeksi penjualan perbulan untuk tipe 45
dikumulatifkan dalam periode 4 bulanan pada tahun 2001. Proyeksi
peramalan penjualan tipe 45 dilakukan 4 bulanan untuk memproyeksikan
penjualan 1 tahun. Untuk mempertahankan keakuratan peramalan agar
terjadi keseimbangan antara tahun 2000 dengan tahun 2001 sampai 2004,
maka perhitungan peramalan penjualan dijadikan tahunan untuk setiap 4
bulan, dimana proyeksi peramalan penjualan per 4 bulanan dijumlah
hasilnya (735 m2) kemudian diletakkan pada tahun 2001 dan untuk tahun
2002 - 2004 dibagi rata dan disesuaikan agar seimbang penjualan rumah
dengan tahun sebelumnya. Dengan perkiraan perekonomian makin
membaik (lihat lampiran hal. 72,73,74,75).
Untuk tipe 70 penjualannya tidak dapat diproyeksikan dengan
menggunakan ARIMA disebabkan unit rumah tipe 70 baru terjual 3 unit
pada tahun 2000, sehingga peramalan penjualan untuk tahun 2001 - 2004
diproyeksikan dengan membagi rata setiap tahunnya dan diseimbangkan
dengan tahun sebelumnya agar peramalan penjualan tersebut menjadi
akurat dengan perkiraan keadaan perekonomian makin membaik.
46
4.2.2 Analisa Mean
Analisa mean dilakukan untuk melihat kebutuhan responden akan fasilitas,
melihat alasan responden membeli rumah di perumahan "GCA" dan faktor-faktor
yang mempengaruhi responden membeli rumah di perumahan "GCA".
Dari analisa mean ini digunakan metode pembobotan nilai skor hingga dapat
diketahui fasilitas mana yang perlu ditambahkan pada perumahan "GCA" agar
adanya peningkatan dari pendapatan perusahaan. Cara pengolahan data sebagai
berikut:
Pilihan jawaban Dekat dengan tempat kerja Adanya fasilitas umum Harganya terjangkau Tipe rumah yang dipilih sesuai Model bangunan mengikuti model Image developer
Nilai responden 1 2 3 4 5 6
Nilai skor 6 5 4 3 2 1
Grafik 4.1 Alasan Pembelian Rumah
6
5
c o •* O 2
1
Rank 1 Rank 2 Rank 3 Rank 4 Rank 5 Rank 6
Alasan Pembelian Rumah
• mean
Keterangan : Rank 1 = Dekat dengan tempat kerja Rank 2 = Adanya fasilitas umum Rank 3 = Harganya terjangkau Rank 4 = Tipe rumah yang dpilih sesuai Rank 5 = Model rumah mengikuti mode Rank 6 = Image developer
47
Grafik diatas merupakan hasil analisa mean, peneliti menanyakan pada
responden alasan apa yang membuat responden membeli rumah di perumahan
"GCA" dan jawaban terbanyak dari responden adalah harganya terjangkau karena
meannya paling besar (5.368), tipe rumah yang dipilih sesuai (4.485) dan yang
ketiga dekat dengan tempat kerja (3.691).
Grafik 4.2 Faktor Pemilihan Rumah
6-,
* - 4 c
s ^ o 2
1 .-.
r r
_ ,..,.. _J
r-
Rankl Rank 2 Rank 3 Rank 4 Rank 5 Rank 6
Faktor Pembelian Rumah
H means
Keterangan : Rank 1 = Sisa lahan untuk pengembangan Rank 2 = Denah rumah Rank 3 = Model rumah Rank 4 = Kualitas rumah Rank 5 = Fasilitas di dalam rumah Rank 6 = Status hukum
Dilihat dari grafik 4.2 maka faktor utama yang mempengaruhi responden
untuk membeli rumah di perumahan "GCA" denah rumah karena memiliki mean
paling besar (4.132) kemudian faktor lainnya status hukum (4.044) dan model
rumah (3.618).
48
Grafik4.3 Fasilitas
6
5
* - 4 c
S 3
°2 1
0
•
Rankl
• mean
Rank 2 Rank 3 Rank 4 Rank 5
Fasilitas
Keterangan : Rank 1 = Taman Rank 2 = Sekolah Rank 3 = Klinik Rank 4 = PDAM Rank 5 = Temp at ibadah
Dilihat dari grafik 4.3 maka didapatkan hasil bahwa responden di
perumahan "GCA" menginginkan adanya fasilitas tempat ibadah (karena
meannya paling besar 3.779) kemudian fasiltas sekolah dengan nilai mean 3.677,
fasilitas klinik dengan nilai mean 3.265. Ketiga fasilitas ini akan masuk dalam
arus kas (lihat lampiran hal. 72,73,74,75) untuk melihat fasilitas mana yang paling
menguntungkan pengembang dengan melalui analisa arus kas kemudian dicari
NPV, IRR dan PI paling besar.
4.2.3 Analisa Arus Kas
Analisa arus kas dilakukan pada 4 alternatif yaitu alternatif pertama tanpa
adanya fasilitas (standar), alternatif kedua adanya fasilitas tempat ibadah,
alternatif ketiga adanya fasilitas sekolah dan keempat adanya fasilitas klinik.
49
Analisa arus kas memerlukan data-data pengeluaran dan pendapatan dari
perusahaan dan asumsi-asumsi dari perusahaan bila ditambah fasilitas sekolah,
klinik, tempat ibadah.
Tabel 4.5 Perhitungan harga pokok tanah
Alternatif I Keterangan Luas lahan Harga pembebasan tanah Luas area perumahan (63%) Luas area fasilitas umum (37%)
67.770 m7
Rp. 17.500/m2
42.711 m2
25.059 m2
Alterantifll Keterangan Luas lahan Harga pembebasan tanah Luas area perumahan Luas area tempat ibadah Luas area fasilitas umum lainnya
67.770 m2
Rp. 43.884/m2
42.711 m2
600 m2
24.459 m2
Alternatif m Keterangan Luaslahan Luas area perumahan Luas lahan klinik Harga pembebasan tanah Luas fasilitas umum lainnya
67.770 m2
42.711m2
420 m2
Rp. 41.414/m2
24.039 m2
Alternatif IV Keterangan Luaslahan Luas area perumahan Harga pembebasan tanah Luas lahan sekolah Luas fasilitas umum lainnya
67.770 m2
42.711 m2
Rp. 45.766/m2
480 m2
23.559 m2
Sumber : PT.GPCL, diolah Keterangan : alternatif I : tidak ada fasilitas khusus
Alternatif II : fasilitas tempat ibadah Alternatif III: fasilitas klinik Alternatif IV : faslitas sekolah
Berdasarkan hasil dari alternatif I (Standart), maka luas lahan yang dibeli oleh PT.
"GPCA" seluas 67.770 m2 dengan harga pembebasan tanah Rp. 17.500,-/m2. Dari
luas lahan tersebut, 63% digunakan untuk area perumahan, sedangkan sisanya
37% digunakan untuk fasilitas umum.
50
Untuk altematif 2 (T. Ibadah) luas lahan yang digunakan untuk membangun
tempat ibadah 600 m2 dari luas atea fasilitas umum dengan harga pembebasan
tanah Rp. 43.884/m2, sehingga besarnya biaya yang hams ditanggung oleh
pengembang untuk menyediakan lahan untuk tempat ibadah Rp. 26.330.400,-
.Lokasi dari fasilitas tempat ibadah tersebut berada di bagian tengah dari
perumahan tersebut Dengan demikian luasan dari fasilitas umum yang masih
dapat digunakan untuk membangun fasilitas umum lainnya seluas 24.459 m2.
Perhitungannya sebagai berikut:
Tahun
2000
Keterangan
Pembebasan Jalan Saluran PLN urugan
Luas area
600 m2
15m *5 15m*l 7 unit 600 m2 *0.8
Highest and best use (20%) Harga pembebasan tanah
Harga (Rp.)
17.500 20.000 50.000
216.000 16.000
Jumlah
Jumlah
10.500.000 1.500.000
750.000 1.512.000 7.680.000
21.942.000 26.330.400
43.884/m2
Untuk alternatif 3 (klinik) luas lahan yang digunakan untuk membangun klinik
420 m2 dari luas area fasilitas umum dengan harga pembebasan tanah Rp.
41.414/m2, sehingga besarnya biaya yang harus ditanggung oleh pengembang
untuk lahan yang digunakan untuk klinik Rp. 17.393.880,-.Lokasi dari fasilitas
klinik berada dekat dengan jalan masuk perumahan tersebut. Dengan demikian,
luasan dari fasilitas umum yang masih dapat digunakan untuk membangun
fasilitas umum lainnya seluas 24.039 m2.
Perhitungannya sebagai berikut:
51
Tahun
2001
Keterangan
Pembebasan Jalan Saluran PLN Urugan
Luas area
420 m2
7 m * 5 7 m * l 4 unit 420 m2 *0.8
Highest and best use (15%) Harga pembebasan tanah
Harga (Rp.)
17.500 21.000 60.000
227.000 17.000
Jumlah
Jumlah
7.350.000 735.000 420.000 908.000
5.712.000 15.125.000 17.393.750
41.414/m2
Untuk alternatif 4 (Sekolah) luas lahan yang digunakan untuk membangun
sekolah 480m2 dari luas area fasilitas umum dengan harga pembebasan tanah Rp
45.766/m2 sehingga besarnya biaya yang harus ditanggung oleh pengembang
untuk lahan sekolahan Rp. 21.967.680,-. Lokasi dari fasilitas sekolah berada di
jalan masuk ke perumahan tersebut. Dengan demikian, luasan dari fasilitas umum
yang masih dapat digunakan untuk pengembangan atau fasilitas umum lainnya
seluas 23.559 m2.
Perhitungannya sebagai berikut:
Tahun
2002
Keterangan
Pembebasan Jalan Saluran PLN Urugan
Luas area
480 m2
7 m * 5 7 m * l 4 unit 480 m2 *0.8
Highest and best use (25%) Harga pembebasan tanah
Harga (Rp.)
17.500 22.000 70.000
250.500 18.000
Jumlah
Jumlah
8.400.000 770.000 490.000
1.002.000 6.912.000
17.574.000 21.967.500
45.766/m2
52
Tabel 4.6 Asumsi -asumsi Untuk Olahan Data
Keterangan Kenaikan biaya Suku bunga deposito Komisi penjualan Kenaikan harga jual Biaya promosi
5 % 10% 1% 10% Rp. 58.000.000
per tahun
dari penjualan per tahun per tahun
Keterangan Harga jual: Tipe 21/54 Tipe 21/72 Tipe 27/66 Tipe 27/72 Tipe 36/72 Tipe 36/66 Tipe 36/82.5 Tipe 36/90 Tipe 45/105 Tipe 70/120
Rp.
4.900.000 10.350.000 13.720.000 13.720.000 16.800.000 24.000.000 20.400.000 20.400.000 26.415.000 49.000.000
Sumber : Interview,survei, diolah
Berdasarkan data dan asumsi diatas maka dapat dilakukan analisa arus kas
dasar. Dimana aliran kas bersih diperoleh dari selisih antara penerimaan dan
pengeluaran, hal ini dilakukan untuk yang standar tetapi untuk alternatif lainnya di
fokuskan pada biaya-biaya penyediaan fasilitas.
4.2.3.1 Variabel Arus Kas
Analisa arus kas diperhitungkan secara tahunan diproyeksikan 4
tahun dengan menggunakan mata uang rupiah. Perhitungannya dibagi 3
tahap yaitu kas masuk, kas keluar, aliran kas bersih. Besarnya rate of
return sebesar 10% per tahun sama dengan besarnya suku bunga
deposito.
4.2.3.1.1 Pembebasan Lahan
Biaya pembebasan tanah Rp. 17.500/m2, tanah sudah dibebaskan oleh
53
Pengembang pada tahun 1997, sehingga pembebasan tanah terdapat
pada arus kas keluar pada tahun pertama saja sebesar Rp. 1.184.750.000.
Tabel 4.7 Harga tanah Harga Tanah Luas lahan
67.700 m* Per meter (Rp.)
17.500 Jumlah Rp, 1.184.750.000
4.2.3.1.2 Biaya pengembangan lahan, meliputi:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Biaya bangunan Jalan Saluran PLN Ijin Sertifikat Urugan Konsultan perencanaan Gorong
Rp. 300.000/m2
Rp. 16.000/m2
Rp. 30.000/m2
Rp. 216.00/unit Rp. 60.000.000 Rp. 350.000/unit rumah Rp. 16.000/m2
Rp. 10.000.000 Rp. 175.000/m2
Perhitungan untuk biaya-biaya pengembangan diatas :
Tabel 4.8 Luas Bangunan Luas
Bangunan 1998
Jumlah 1999
Jumlah 2000
Jumlah
2001
Jumlah 2002
Unit
79 37 61
7 184
2 39 43 14 98 14 76
3 3
96
63 7 5
75 38
9
Tipe
21 27 36 45
21 27 36 45
27 36 45 70
36 45 70
36 45
per meter (Rp.)
300.000 300.000 300.000 300.000
340.000 340.000 340.000 340.000
390.000 390.000 390.000 390.000
430.000 430.000 430.000
470.000 470.000
Jumlah (Rp.)
497.700.000 299.700.000 658.800.000
94.500.000 1.550.700.000
14.280.000 358.020.000 526.320.000 214.200.000
1.112.820,000 147.420.000
1.067.040.000 52.650.000 81.900.000
1.349.010.000
975.240.000 135.450.000 150.500.000
1.261.190.000 642.960.000 190.350.000
54
Jumlah 2003
Jumlah 2004
Jumlah Total
7 54
9 9
18 8 7
15 540
70
45 70
45 70
470.000
500.000 500.000
530.000 530.000
230.300.000 1.063.610.000
202.500.000 315.000.000 517.500.000 190.800.000 259.700.000 450.500.000
7.305.330.000
Tabel 4.9 Jalan Jalan
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jumlah
Panjang (m)
720 605 480 162 205 285 158
2172
Lebar(m)
5 5 5 5 5 5 5
Per meter (Rp.)
16.000 16.000 20.000 21.000 22.000 23.500 25.000
Jumlah (Rp.)
57.600.000 48.400.000 48.000.000 17.010.000 22.550.000 33.487.500 19.750.000
246.797.500
Tabel 4.10 Saluran Saluran
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jumlah
Panjang (m)
720 605 480 162 205 285 158
2172
Lebar(m) Per meter (Rp.)
30.000 30.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000
Jumlah (Rp.)
21.600.000 18.150.000 24.000.000
9.720.000 14.350.000 22.800.000 14.220.000
124.840.000
Tabel 4.11 PLN PLN
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jumlah
Jumlah Unit
184 98 96 75 54 18 15
540
Per unit (Rp.) 216.000 216.000 216.000 227.000 250.500 263.000 276.500
Jumlah (Rp.)
39.744.000 21.168.000 20.736.000 17.025.000 13.527.000 4.734.000 4.147.500
121.081.500
55
Tabel 4.12 Perijinan Perijinan Prinsip Lokasi Jumlah
Rp. 30.000.000 30.000.000 60.000.000
Tabel 4.13 Sertifikat Sertifikat
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jumlah
Jumlah Unit
184 98 96 75 54 18 15
540
Per unit (Rp.) 350.000 350.000 350.000 367.500 386.000 405.500 426.000
Jumlah (Rp.)
64.400.000 34.300.000 33.600.000 27.562.500 20.844.000
7.299.000 6.390.000
194.395.500
Tabel 4.14 Urugan Urukan
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jumlah
L. lahan (m2)
17,467 11,352 10,872 7,147 5,909 3,450 2,628
52,747
Fill (m)
0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8
per meter (Rp.)
16.000 16.000 16.000 17.000 18.000 19.000 20.000
Jumlah (Rp.)
223.577.600 145.305.600 139.161.600 97.199.200 85.089.600 52.440.000 42.048.000
784.821.600
Gorong 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jumlah
Banyaknya 5 4 3 2 0 0 0
14
Lebar(m) 6 6 6 6 6 6 6
Per meter (Rp.) 175.000 175.000 175.000 183.750 192.937 192.937 192.937
Jumlah (Rp.) 5.250.000 4.200.000 3.150.000 2.205.000
---
14.805.000
Biaya-biaya tersebut dikeluarkan sesuai periode pengembangan
dan diasumsikan mengalami kenaikan 5 -10% per tahun. Pada tahun
1997 - tahun 2000 tidak ada pengembangan fasilitas hanya taman saja.
56
Pada tahun 2001 - 2004 ada pengembangan antara lain pengembangan
fasilitas sekolah, tempat ibadah dan klinik. Disini pengembang hanya
menyediakan tanah saja untuk pembangunan dilakukan oleh warga.
TabeI4.16 Fasi Taman
1998 2000 2001
Tempat Ibadah
Klinik 2001
Sekolah 2002
itas L.lahan (mz)
25 75 35
L.lahan (mz) 600
L.lahan (m*) 420
L.lahan (nV) 480
Harga (Rp.) 200.000 200.000 200.000
Harga (Rp.) 43.884
Harga (Rp.) 41.414
Harga (Rp.) 45.766
Jumlah (Rp.) 5.000.000
15.000.000 7.000.000
Jumlah (Rp.) 26.330.400
Jumlah (Rp.) 17.393.750
Jumlah (Rp.) 21.967.500
4.2.3.1.3 Biaya konstruksi
Total biaya konstruksi merupakan total biaya lahan ditambah dengan
biaya pengembangan
4.2.3.1.4 Biaya Operasi
Biaya operasi adalah biaya yang dikeluarkan secara berkala untuk
kegiatan operasional yaitu biaya marketing, biaya promosi.
Tabel 4.17 Biaya promosi Biaya Promosi Pameran Media Massa Jumlah
Banyaknya 2
12
Harga (Rp.) 20,000,000
1,500,000
Jumlah (Rp.) 40,000,000 18,000,000 58,000,000
4.2.3.1.5 Penerimaan
Penerimaan diperoleh dari penjualan kavling untuk setiap tipe rumah
kemudian dijadikan unit, baru dikalikan dengan harga jual per unit rumah
per tipe.
57
4.2.3.1.6 Aliran kas bersih atau NOI
selisih antara kas masuk dengan kas keluar disebut aliran kas bersih,
tetapi aliran kas bersih ini dibedakan antara pendapat bersih belum kena
pajak (BTCF) dengan pendapatan bersih kena pajak (ATCF).
4.2.3.1.7 Pendanaan
Proyek ini hanya didanai dari modal sendiri, tidak menggunakan
pinjaman dari bank.
4.4.1.8 Pajak
Pajak yang dikenakan adalah pajak final yaitu 5% dari hasil penjualan
kavling selama 1 tahun.
4.4.1.9 Kesimpulan
Setelah dilakukan analisa arus kas maka pengambilan keputusan
investasi ditinjau dari NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of
Return) dan PI (Profitability Index). Lihat tabel 4.18
Tabel 4.18 NPV, IRR dan PI Proyek
Alternatif I (standar) Alternatif II (Tempat Ibadah) Alternatif III (Klinik) Alternatif IV (Sekolah)
NPV Rp. 371.776.967 Rp. 351.994.375 Rp. 359.897.251 Rp. 358.137.136
IRR 13,405% 13,225% 13,300% 13,288%
PI 1,1227 1,1162 1,1188 1,1182
Sumber : hasil olahan dari arus kas
Top Related