Download - Bab 3

Laporan PendahuluanPenyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kabupaten Empat Lawang

Bab 3. Pendekatan dan Metodologi - 1

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun

suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang,

penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok sebagai berikut :

1. Ketentuan program bangunan dan lingkungan,

2. Rencana umum dan panduan rancangan,

3. Rencana investasi,

4. Ketentuan pengendalian rencana,

5. Pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.

Dokumen RTBL adalah dokumen yang memuat materi pokok RTBL sebagai hasil proses

identifikasi, perencanaan dan perancangan suatu lingkungan/kawasan, termasuk di

dalamnya adalah identifikasi dan apresiasi konteks lingkungan, program peran

masyarakat dan pengelolaan serta pemanfaatan aset properti kawasan.

Proses penyusunan dan muatan pokok RTBL Kabupaten Empat Lawang, harus

mengacu pada Pedoman Umum RTBL seperti yang diuraikan dalam Permen PU No: 06 /

PRT / M / 2007 yaitu harus memerhatikan dan memenuhi :

Kepentingan umum atau aspirasi masyarakat

Kaidah teknis dan pendapat tim ahli bangunan gedung

Pembinaan pelaksanaan oleh pemerintah daerah setempat.

Metodologi yang digunakan pada kegiatan Penyusunan Rencana Teknis Kawasan Pasar

Musi Jaya dan Terminal Lokasi Terpadu Kota Tebing Tinggi, Kabupaten Empat Lawang,

merupakan gabungan dari beberapa pendekatan yang sudah dijelaskan pada subbab

sebelumnya. Secara garis besar keseluruhan tahapan pekerjaan ini terdiri dari 4 (empat)

tahap, yaitu:



A. Tahap 1 : Persiapan dan Kajian Awal

~ Mempertajam metodologi dan pendekatan~ Mempertajam program kerja (pola pikir dan jadwal kegiatan)~ Menetapkan metodologi survey ~ Menyusun format-format pendataan secara lengkap dan dapat

mengakomodir permasalahan lapangan

B. Tahap 2 : Survei, Pengumpulan Data, dan Informasi

~ Data Primer Melakukan survey dan mengumpulkan data lapangan terkait dengan perencanaan pasar dan terminal.

~ Data SekunderMelakukan survey ke instansi terkait guna memperoleh data-data terkait perencanaan, seperti : Kebijakan pembangunan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten Rencana Tata Ruang (RTRW, RDTRK, Master Plan) yang terkait Peraturan Daerah (Perda) tentang Bangunan Data topografi Data-data terkait rencana terminal, seperti data LHR, moda angkutan

umum, dll Data-data terkait rencana pasar, seperti jumlah pedagang, jenis

dagangan, dll Data dari studi lain yang terkait

C. Tahap 3 : Analisa, Skenario dan Konsep

~ Kompilasi, Pemrosesan dan Analisis Data secara Ringkas Mengumpulkan data kuantitatif dan kualitatif dari sumber data primer

maupun sekunder sebagai bahan analisis Melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif yang dapat dipakai

sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar penyusunan konsep sekmatik desain kawasan pasar dan terminal

~ Penyusunan Potensi dan Masalah secara Ringkas Perumusan potensi dan masalah mencakup aspek yang mempengaruhi

kondisi fisik dan non fisik. Merumuskan justifikasi kebutuhan perencanaan skematik desain.

~ Menyusun analisis, skenario dan konsep perencanaan kawasan dan bangunan pasar, terminal dan kerterpaduan pasar dan terminal, termasuk jembatan penghubung dan infrastruktur kawasannya.



D. Tahap 4 : Rencana Skematik Desain

Menyusun rencana skematik desain kawasan kawasan dan bangunan pasar dan terminal, meliputi:~ Skematik integrasi bangunan pasar dan terminal

Skematik integrasi seluruh sistem yang akan dikembangkan di kawasan yang meliputi skematik sistem zonasi, infrastruktur, lansekap, dsb

~ Skematik urban system / sistem ruang kawasan Menyusun skematik sistem ruang kawasan, antara lain skematik sistem kawasan dan bangunan pasar, terminal serta prasarana dan sarananya.

~ Skematik struktur kawasan dan pemanfaatan lahan (land use) ~ Skematik arsitektur bangunan, meliputi tipologi dan morfologi bangunan

pasar dan terminal, yaitu skematik massa bangunan pasar dan terminal.~ Skematik lansekap kawasan~ Skematik prasarana dan sarana kawasan, meliputi skematik jaringan jalan,

drainase, air bersih, air limbah (sanitasi), persampahan, utilitas listrik dan telepon serta bangunan pelengkap lainnya.



3.2 Persiapan dan Kajian Awal ( Tahap 1 )

Tahap persiapan adalah tahap persiapan perencanaan dan konsep desain yang perlu

dilakukan konsultan dalam menyelesaikan pekerjaan, yaitu terdiri dari Latar Belakang,

Maksud & Tujuan, Penyusunan Alur Proses Pelaksanaan, Menyiapkan Tenaga Ahli & Jadwal



Pekerjaan, Survey & Identifikasi, Konsep Desain, Konsep Perencanaan, dan Rancangan

Skematik.

Berikutnya adalah proses pemahaman latar belakang, maksud & tujuan pekerjaan.

Adalah proses persiapan pekerjaan sebagai bagian awal dari pekerjaan ini, dalam tahapan ini

Konsultan akan melakukan langkah-langkah berikut:

Mempertajam program kerja (pola pikir, jadwal kerja & penugasan tim) Mempertajam jadwal kegiatan Mempertajam sasaran pekerjaan Mempertajam pendekatan dan detail metodologi pekerjaan Menetapkan metoda survei/desain survei dan analisis Menyiapkan peralatan survei Menyusun format pendataan data-data primer & sekunder terkait Menggali materi-materi studi literatur terkait Menggali sumber data yang terkait Pekerjaan Penyusunan Rencana Teknis Kawasan Pasar Musi Jaya dan Terminal Lokasi Terpadu Kota Tebing Tinggi, Kabupaten Empat Lawang akan memperhatikan beberapa persyaratan yang harus diikutin oleh konsultan yaitu :

a. Kriterian Umum1. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas

a. Menjamin bangunan gedung didirikan berdasarkan ketentuan tata ruang dan tata bangunan yang ditetapkan di daerah yang bersangkutan.

b. Menjamin bangunan dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya.c. Menjamin keselamatan pengguna, masyarakat dan lingkungan.d. Sesuai dengan prinsip-prinsip anggaran belanja negara :

Hemat, tidak mewah, efisien, dan sesuai dengan kebutuhan teknis yang disyaratkan.

Terarah dan terkendali sesuai dengan rencana, program / kegaitan serta fungsi.

Semaksimal mungkin menggunakan hasil produksi dalam negeri dengan memperhatikan kemampuan / potensi nasional, maka dalam perencanaan pembangunan gedung ini konsultan perencana dapat menterjemahkannnya kedalam tugas perencanaan ini.

2. Persyaratan Arsitektur danLingkungana. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang didirikan berdasarkan

karakteristik lingkungan, ketentuan wujud bangunan, dan budaya daerah, sehingga seimbang, serasi dan selaran dengan lingkungan.

b. Menjamin terwujudnya tata ruang hijau yangdapat memberikan keseimbangan dan keserasian bangunan terhadap lingkungannya.

c. Menjamin bangunan gedung dan dimanfaatkan dengan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan.



3. Persyaratan Struktur Bangunan :a. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat mendukung beban yang

timbul akibat penggunaan sesuai fungsinya, akibat perilaku alam dan akibat perilaku manusia.

b. Menjamin keselamatan manusia dari kemungkinan kecelakaan atau luka yang disebabkan oleh kegagalan struktur bangunan.

c. Menjamin kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan benda yang disebabkan oleh perilku struktur.

d. Menjamin perlindungan properti lainnya dari kerusakan fisik yang disebabkan oleh kegagalan struktur.

4. Persyaratan Ketahanan terhadap Kebakaran :a. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat mendukung beban yang

timbul akibat perilaku alam dan manusia.b. Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dibangun sedemikian rupa

sehingga mampu secara struktural stabil selama kebakaran, sehingga : Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara aman. Cukup waktu bagi pasukan pemadam kebakaran memasuki lokasi

memadamkan api. Dapat menghindari kerusakan pada properti lainnya.

5. Persyaratan Transportasi dalam Gedung :a. Menjamin tersedianya sarana transportasi yang layak, aman, dan nyaman di

dalam bangunan gedung.b. Menjamin terwujudnya upaya melindungi penghuni dari kesakitan atau luka

saat evakuasi pada keadaan darurat.c. Menjamin tersedianya aksesibilitas bagi penyandang cacat, khususnya untuk

bangunan fasilitas umum dan sosial.

6. Persyaratan Transportasi dalam gedung :a. Menjamin tersedianya sarana transportasi yang layak, aman, dan nyaman di

dalam bangunan gedung.b. Menjamin tersedianya aksesibilitas bagi penyandang cacat, khususnya untuk

bangunan fasilitas umum dan sosial.

7. Persyaratan Pencahayaan Darurat, Tanda arah keluar dan sistem peringatan bahaya :

a. Menjamin tersedianya pertandaan dini yang informatif di dalam bangunan gedung apabila terjadi keadaan darurat.

b. Menjamin penghuni melakukan evakuasi secara mudah dan aman, apabila terjadi keadaan darurat.

8. Persyaratan Instalansi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi :



a. Menjamin terpasangnya instalansi listrik secara cukup dan aman dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai fungsinya.

b. Menjamin terwujudnya keamanan gedung dan penghuninya dari bahaya akibat petir.

c. Menjamin tersedianya sarana komunikasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.

9. Persyaratan Instalansi Gasa. Menjamin terpasangnya instalansi gas secara aman dalam menunjang

terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai fungsinya.b. Menjamin terpenuhinya pemakaian gas yang aman dan cukup.c. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan gas secara baik.

10. Persyaratan Sanitasi dalam Bangunan :a. Menjamin tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam menunjang

terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.

b. Menjamin terwujudnya kebersihan, kesehatan dan memberikan kenyamanan bagi penghuni bangunan dan lingkungan.

c. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan sanitasi secara baik.

11. Persyaratan Ventilasi dan Pengkondisian Udara :a. Menjamin terpenuhinya kebutuhan udara yang cukup, baik secara alami

maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalambangunan gedung sesuai dengan fungsinya.

b. Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan tata udara secara baik.

12. Persyaratan Pencahayaan :a. Menjamin terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup, baik alami

maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bnagunan gedung sesuai dengan fungsinya.

b. Menjamin upaya beropersinya peralatan danperlengkapan pencahayaan secara baik.

13. Persyaratan Kebisingan dan Getaran :a. Menjamin terwujudnya kehidupan yang nyaman dari dari ganggunan suara dan

getaran yang tidak diinginkan.b. Menjamin adanya kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan yang

menimbulkan dampak negatif suara dan getaran perlu melakukan upaya pengendalian pencemaran dan atau mencegah perusakan lingkungan.



b. Kriterian Khusus Zonasi FungsiPekerjaan Penyusunan Rencana Teknis Kawasan Pasar Musi Jaya dan Terminal Lokasi Terpadu Kota Tebing Tinggi, Kabupaten Empat Lawangjuga memperhatikan kriteria khusus zonasi fungsi yang dimaksudkan untuk memberikan syarat-syarat yang khusus, spesifik berkaitan dengan bangunan gedung yang akan direncanakan, baik dari segi fungsi khusus bangunan, segi teknis lainnya, misalnya :1. Dikaitkan dengan upaya pelestarian atau konservasi bangunan yang ada (jika ada).2. Kesatuan perencanaan bangunan dengan lingkungan yang ada di sekitar, seperti

dalam rangka implementasi penataan bangunan dari lingkungan.3. Solusi dan batasan-batasan kontekstual, seperti faktor sosial budaya setempat,

geografi, klimatologi dan lain-lain.

Dalam pelaksanaan pekerjaan natinya konsultan menyiapkan tim yang terorganisir yang

tergabung dalam manajemen pekerjaan yang efektif dan profesional seperti berikut:

1. Koordinator Tim (Team Leader)Koordinator Tim / Team Leader adalah seorang Ahli Arsitektur, dengan latar belakang pendidikan sarjana S1 Arsitektur dan S2 Urban Design / Arsitektur, berpengalaman sekurang-kurangnya 12 tahun di bidang perencanaan kawasan dan bangunan.

2. Tenaga Ahlia. 1 (satu) orang Ahli Urban Design, dengan latar belakang pendidikan sarjana S1

Arsitektur / Planologi berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang perencanaan kota/kawasan.

b. 1 (satu) orang Ahli Transportasi, dengan dengan latar belakang pendidikan sarjana S1 Teknik Sipil / Transportasi berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang transportasi.

c. 1 (satu) orang Ahli Sipil, dengan latar belakang pendidikan sarjana S1 Teknik Sipil berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang perencanaan struktur bangunan dan infrastruktur.

d. 1 (satu) orang Ahli Teknik Lingkungan, dengan latar belakang pendidikan sarjana Teknik Lingkungan/Penyehatan berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang perencanaan teknik lingkungan / air bersih / air limbah / persampahan.

e. 1 (satu) orang Ahli Ekonomi dan Sosial, dengan latar belakang pendidikan sarjana S1 Ekonomi berpengalaman sekurang-kurangnya 8 tahun di bidang ekonomi dan sosial masyarakat.

3. Tenaga Pendukunga. 2 (dua) orang Draftman (CAD Operator).b. 1 (dua) orang Operator Komputer.c. 1 (satu) orang Administrasi dan Keuangan Proyek.



3.3 Pendataan, Analisa dan Perumusan Potensi dan Permasalahan ( Tahap 2 )



Tahap pendataan, analisa dan perumusan potensi dan permasalahan ini adalah proses

review, pendataan dan analisis beberapa aspek yang terkait dengan pekerjaan seperti:

Pengumpulan Data

Kompilasi dan Pemrosesan Data

Analisis dan justifikasi.

Untuk menunjang kegiatan ini maka langkah yang dilakukan adalah melakukan :

Penyiapan format-format pendataan secara lengkap dan dapat mengakomodir

permasalahan lapangan.

Pengumpulan data kuantitatif dan kualitatif dari sumber data primer maupun sekunder

sebagai bahan analisis.

A. Pengumpulan Data

1. Data Sekunder

Pengumpulan data sekunder yang meliputi data studi, kebijakan dan program terkait

ini antara lain meliputi :

Peraturan Perundangan yang Harus Digunakan

UU No 28 / 2002 tentang Bangunan Gedung

UU No 26 / 2007 tentang Penataan Ruang

PP 36 / 2005 tentang peraturan Pelaksanaan UU 28 tentang Bangunan

Gedung

Permen PU 06 / PRT/M/2007 tentang pedoman Umum RTBL

Rencana Umum Tata Ruang dari Kabupaten Empat Lawang

Studi Terdahulu

Beberapa studi yang telah dilakukan di Kabupaten Empat Lawang dalam 2 tahun

terakhir yang dapat dimanfaatkan informasinya

2. Data untuk menentukan lokasi kawasan perencanaan.

Data yang dibutuhkan adalah data letak / posisi dan kondisi keutuhan kawasan yang

terdiri atas :

Urban wall

Aglomerasi bangunan dan ruang penting

Struktur bangunan

B. Penetapan Kawasan

Penyusunan Dokumen RTBL berdasarkan pola penataan bangunan dan lingkungan yang

ditetapkan pada kawasan perencanaan, meliputi:



~ Perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan

(perbaikan kampung), perbaikan desa pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan, serta

pelestarian kawasan;

~ Pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan, pengembangan

kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan

pascabencana;

~ Pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasan permukiman (Kawasan

Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun – Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan

terpadu, pembangunan desa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih pusat

pertumbuhan desa (KTP2D), pembangunan kawasan perbatasan, dan pembangunan

kawasan pengendalian ketat (high-control zone);

~ Pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendalian kawasan pelestarian,

revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan rawan bencana.

Dalam penetapan kawasan di Kabupaten Empat Lawang ini perlu dilakukan 2 kegiatan

yaitu :

1. Dalam penentuan lokasi kawasan ini maka maka diperlukan kompilasi data,

pemrosesan dan analisis mengenai letak / posisi dan kondisi keutuhan kawasan baik

dari sisi urban wall, aglomerasis bangunan dan ruang penting serta struktur kawasan

untuk menjustifikasi lokasi dan delineasi RTBL.

Kawasan yang terpilih meliputi :

~ Kawasan Rumah Dinas Bupati,

~ Kawasan Kantor Bupati,

~ Kawasan Pasar Tebing Tinggi dan

~ Kawasan Pasar Pendopo.

Kawasan perencanaan ini meliputi radius 1 km dari obyek utama perencanaan.

2. Penetapan lokasi dan deliniasi RTBL (disetujui Dinas Teknis, pemerintah Kabupaten)

berupa kawasan yang terdiri dari kawasan studi, kawasan perencanaan dan kawasan

percontohan fisik ditentukan sebagai berikut :

a. Luasan

Berdasarkan luasannya, kawasan ini ditentukan sebagai suatu lingkungan /

kawasan dengan ketentuan:

~ Kota besar / sedang dengan luasan 15-60 ha;

~ Kota kecil / desa dengan luasan 30-60 ha.



b. Delineasi

Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan (delineasi) berdasarkan satu

atau kombinasi:

~ Administratif

seperti wilayah RT, RW, kelurahan, kecamatan, dan bagian wilayah kota/desa.

~ Non Administratif

yang ditentukan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial units),

seperti desa adat, gampong, dan nagari.

~ Kawasan yang Memiliki Kesatuan Karakter Tematis

seperti kawasan kota lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan

sentra pendidikan, dan kawasan permukiman tradisional.

~ Kawasan yang Memiliki Sifat Campuran

seperti kawasan campuran antara fungsi hunian, fungsi usaha, fungsi sosial-

budaya dan/atau keagamaan serta fungsi khusus, kawasan sentra niaga

(central business district), industri, dan kawasan bersejarah.

~ Jenis Kawasan

seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan terbangun yang

memerlukan penataan, kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan

kawasan gabungan atau campuran.

C. Kompilasi dan Pemrosesan Data

Adalah bagian dari proses investigasi tingkat urgensi rencana tata bangunan dan

lingkungan yang dibutuhkan oleh suatu kawasan melalui kegiatan survei, observasi

lapangan, pengumpulan data primer, data sekunder dan literatur, kompilasi dan

pemrosesan data serta analisis kondisi yang mempengaruhi kawasan, baik secara

kuantitatif maupun kualitatif.

Dalam melaksanakan tugasnya konsultan harus mencari informasi yang dibutuhkan

selain informasi yang telah disampaikan melalui KAK. Informasi yang dimiliki harus

juga termasuk informasi dari pemerintah dan masyarakat di Kabupaten Empat

Lawang sebagai kawasan yang direncanakan RTBLnya.

Konsultan akan melakukan proses penilaian melalui “metoda survei lapangan dan

wawancara” dengan melibatkan peran serta stakeholder :

1. Metoda Survei Lapangan



Metoda ini dilakukan melalui proses pengamatan, foto, sket, terhadap potensi dan

permasalahan kondisi fisik kawasan serta manajemen kawasan. Pendataan

diprioritaskan terhadap :

a. Perkembangan Sosial-Kependudukan

b. Prospek Pertumbuhan Ekonomi

c. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan

d. Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan

e. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan

f. Kajian Aspek Signifikasi Historis dan Budaya Kawasan

g. Dan lain-lain

D. Metoda Wawancara

Metoda melalui proses wawancara (tanya jawab) langsung ini digunakan sebagai materi

penilaian konsultan terhadap urgensi dan konsep penataan yang berbasis pada masukan

stakeholders dan atau narasumber yang relevan dengan pekerjaan ini. Bahan wawancara

dirancang dengan memiliki substansi berikut ini antara lain meliputi :

Opini masyarakat tentang urgensi RTBL dari sisi fisik maupun non fisik.

Aspirasi tentang RTBL yang tepat dan layak.

Kontribusi dalam kegiatan RTBL

E. Analisis dan Justifikasi

Proses analisa dan justifikasi kawasan perencanaan harus memperhatikan aspek-aspek

yang memungkinkan tersusunnya muatan pokok penataan bangunan dan lingkungan

sesuai proses penyusunan RTBL yang benar yaitu dengan memperhatikan hal-hal

sebagai berikut :

Kepentingan umum atau aspirasi masyarakat

Kaidah teknis dan pendapat tim ahli bangunan gedung

Pembinaan pelaksanaan oleh pemerintah daerah setempat.

Aspek-aspek bangunan dan lingkungan yang berkaitan dengan penyusunan muatan

RTBL (ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan

rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana dan pedoman

pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan / kawasan).

Kegiatan yang dilakukan meliputi :

1. Analisis Data Kuantitatif dan Kualitatif

Melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif maupun aspek kualitatif yang dapat

dipakai sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar penyusunan RTBL.



Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program

bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan,

termasuk pertimbangan dan rekomendasi tentang indikasi potensi kegiatan

pembangunan kawasan/lingkungan yang memiliki dampak besar dan penting serta

yang memerlukan penyusunan AMDAL sesuai ketentuan peraturan perundang-

undangan.

a.Perkembangan Sosial-Kependudukan

Meliputi gambaran kegiatan sosial-kependudukan, dengan memahami beberapa

aspek, antara lain tingkat pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatan sosial

penduduk, tradisi-budaya lokal, dan perkembangan yang ditentukan secara

kultural-tradisional.

b.Prospek Pertumbuhan Ekonomi

Meliputi gambaran sektor pendorong perkembangan ekonomi, kegiatan usaha,

prospek investasi pembangunan dan perkembangan penggunaan tanah,

produktivitas kawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah daerah.

Analisa yang dilakukan sehubungan dengan tingkat pertumbuhan ekonomi

kawasan dilakukan dengan memperhatikan gejala dan kondisi yang mungkin

timbul dalam kawasan seperti :

Sedikitnya lapangan kerja, jumlah lapangan kerja yang tersedia dilingkungan

permukiman terjadi penurunan secara kwantitatif (job flight)

Kurangnya jumlah usaha, jumlah unit usaha yang ada dilingkungan

permukiman menyusut secara kwantitatif.

Sedikitnya variasi / jenis usaha, variasi dari jenis usaha yang ada dilingkungan

permukiman menyusut secara kwantitatif.

Distabilitas ekonomi, yang antara lain bisa timbul akibat pengaruh alam, politik,

keamanan, prasarana atau lainnya, kontinuitas dan kepastian usaha dan

lapangan kerja pada lingkungan permukiman tidak dapat terjadi.

Pertumbuhan negatif, penurunan berbagai faktor laju pertumbuhan seperti

pendapatan perkapita menurun, inflasi tinggi.

Produktifitas menurun, penurunan total output ekonomi/produk domestik akibat

dari menurunnya fungsi produksi kawasan.

Keberadaan ruang ekonomi (marginal), kegiatan ekonomi lokal, economic path.

c.Daya Dukung Fisik dan Lingkungan

Meliputi kemampuan fisik, lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan

kawasan selanjutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain: kondisi



tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasi geografis, sumber daya air,

status-nilai tanah, izin lokasi, dan kerawanan kawasan terhadap bencana alam.

Kondisi fisik kawasan dipengaruhi oleh :

Setting / fungsi kawasan

Integrasi kawasan dengan sistem kota

~ Permeabilitas/tata ruang kawasan

~ Sarana, prasarana & utilitas kawasan

~ Transportasi kawasan

Pemanfaatan lahan

~ Densitas/kepadatan penduduk

~ Variasi land use

~ Kepemilikan lahan

Kualitas lingkungan

~ Pejalan kaki

~ Desain tapak

~ Perabot jalan/street furniture

~ Penanda/signage

~ Lansekap

~ Estetika kawasan

~ Ekologi kawasan

Elemen urban design lainnya

d.Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan

Meliputi kesiapan administrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas

hukumnya.

e.Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan

Meliputi jenis infrastruktur, jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yang terlayani,

dan kapasitas pelayanan.

Sarana Kawasan

Letak & kondisi kelayakan: pasar rakyat, industri kecil, pedagang kaki lima,

pertokoan, fasilitas budaya, fasilitas sosial & fasilitas transportasi.

Prasarana Kawasan

Letak jaringan & kondisi kelayakan: air bersih, jalan dan jembatan, drainase,

sanitasi & persampahan



~ Air minum : data penyediaan air bersih (PDAM, sumur, PAH, membeli, dll),

data Air Minum dari PDAM, jaringan dan jenis prasarana, kualitas air,

jumlah, kondisi), dll.

~ Air kotor : data sistem pembuangan air limbah (on site sanitation, off site

sanitation), data jenis prasarana, mapping lapangan (jenis prasarana,

jumlah, letak, kondisi), dll.

~ Limbah padat / sampah : jenis dan jumlah timbulan sampah (domestik, non

domestik), sistem pengelolaan (terorganisir, individu), jenis dan jumlah

prasarana (wadah, TPS, TPA, sarana transportasi, sarana pengumpul dll),

sistem pengolahan ( pembakaran, sanitary landfill, dll ).

Utilitas Kawasan

Letak jaringan & kondisi kelayakan: listrik, telepon & gas

~ Listrik : data listrik dari PLN (kapasitas tersedia, peta jaringan dan gardu

listrik, skala pelayanan, tingkat pelayanan, dll), jenis prasarana penerangan

(listrik PLN, lampu, sumber lain), jaringan listrik, prasarana penerangan

selain listrik, jumlah, kondisi, dll.

~ Telepon : data telepon dari PT Telkom (jaringan telepon, skala pelayanan,

tingkat pelayanan, dll), Jenis prasarana telekomunikasi (SSt, telepon umum,

wartel, dll), rute jaringan, jenis, jumlah dan kondisi prasarana.

f. Kajian Aspek Signifikasi Historis dan Budaya Kawasan

Kajian aspek signifikansi historis dan budaya kawasan ini terkait dengan

kedudukan nilai historis kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnya sebagai

aset pelestarian pada skala kota / regional bahkan pada skala nasional.

Meliputi review historis, survei letak/posisi & kondisi keutuhannya:

Signifikasi sejarah dan& budaya (kawasan dan bangunan).

Tematik kawasan: urban / rural / waterfront.

Tipologi dan morfologi kawasan: kolonial / tradisional / modern.

Keberadaan ruang budaya

~ Ruang ritual, sosial & budaya

~ Kegiatan ritual, social & budaya

~ Ritual, social & cultural path

Aktivitas budaya.



Analisa dilakukan untuk mengetahui kondisi keberlangsungan aktivitas dan

pemanfaatan budaya yang terjadi dalam kawasan perencanaan yang antara

lain tentukan oleh :

~ Komunitas Budaya

Yang dimaksud dengan komunitas budaya adalah kelomok seniman dan

atau budayawan setempat yang memiliki visi dan misi untuk melestarikan

dan mengembangkan aspek-aspek fisik maupun non fisik dari lingkungan

permukiman tersebut yang memiliki nuansa atau ciri lokalitas khas tersebut.

~ Pelaku

Seberapa banyak pelaku budaya yang ada di lingkungan tersebut serta

seberapa aktif mereka melestarikan budaya mereka yang sangat menarik

dan khas tersebut.

~ Penikmat

Seberapa banyak penikmat budaya yang ada di lingkungan tersebut.

~ Kepercayaan Setempat

Yang dimaksud adalah jenis kegiatan yang merupakan bagian dari

kebudayaan setempat (lebih pada keberadaan living culture).

~ Relasi Ritual budaya

Apakah kegiatan budaya di lingkungan permukiman tersebut masih

dipertahankan dan apakah memungkinkan untuk dikembangkan

~ Produksi Budaya

Antara lain meliputi : kesenian, handycraft, dll.

g.Manajemen Kawasan

Partisipasi dan kemitraan.

Investasi (pembiayaan dan pendanaan)

h.Dan lain-lain

2. Perumusan Potensi dan Masalah

Pada tahapan ini akan dilakukan proses perumusan potensi dan masalah kawasan

baik dari hasil perangkuman analisis versi konsultan maupun versi kebutuhan

masyarakat (community needs). Hasil perumusan potensi dan masalah akan dipakai

sebagai bahan yang medasari kebutuhan perencanaan RTBL dalam menyusun

skenario pengembangan kawasan.

a. Analisis SWOT

Perumusan potensi dan masalah ini antara lain dapat didukung melalui metoda

analisis SWOT untuk penyusunan RTBL dengan prinsip-prinsip antara lain :



~ Kekuatan/Potensi (Strength) yang dimiliki wilayah perencanaan, yang selama

ini tidak atau belum diolah secara maksimal, atau pun terabaikan

keberadaannya.

~ Kelemahan/Permasalahan (Weakness) internal yang selama ini dihadapi dalam

kawasan perencanaan.

~ Prospek/Kesempatan (Opportunity) pengembangan yang lebih luas (pada skala

perkotaan-perdesaan/regional pada masa yang akan datang.

~ Kendala/Hambatan (Threat) yang dihadapi wilayah perencanaan, terutama

yang berasal dari faktor eksternal.

Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program

bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan,

termasuk pertimbangan dan rekomendasi tentang indikasi potensi kegiatan

pembangunan kawasan/lingkungan yang memiliki dampak besar dan penting serta

yang memerlukan penyusunan AMDAL sesuai ketentuan peraturan perundang-

undangan.

b. Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Masyarakat

Pembangunan berbasis peran masyarakat (community-based development)

adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal pada pendayagunaan

masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung, masyarakat diberikan

kesempatan aktif beraspirasi dan berkontribusi untuk merumuskan program-

program bangunan dan lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.

Proses penyusunan Dokumen RTBL harus melibatkan peran aktif masyarakat

dalam setiap tahap kegiatan.

Manfaat

Memupuk pemahaman dan kesadaran masyarakat akan hak, kewajiban, dan

peranannya di dalam proses pembangunan, sehingga tumbuh rasa memiliki

dan tanggung jawab yang kuat terhadap hasil-hasilnya.

Meminimalkan konflik, sehingga mempercepat proses kegiatan secara

keseluruhan, serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat.

Efisiensi dan efektivitas. Keputusan yang diambil akan bersifat efisien dan

efektif jika sesuai dengan kondisi yang ada, baik kebutuhan, keinginan,

maupun sumber daya di masyarakat.

Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam hal membentuk dan

membangun kepercayaan diri, kemampuan bermasyarakat dan bekerja sama.



Prinsip Utama

Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasama

Kesepakatan yang dicapai adalah hasil dialog dan negosiasi berbagai pihak

yang terlibat atau pun pihak yang terkena dampak perencanaan.

Sesuai dengan aspirasi publik

Perencanaan disesuaikan dengan kebutuhan, keinginan dan kondisi yang ada

di masyarakat.

Kejelasan tanggung jawab

Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yang transparan dan

terbuka bagi publik.

Terbuka kemungkinan untuk mengajukan keberatan dan gugatan melalui

instansi yang berwenang menangani gugatan kepada pemilik, pengelola,

dan/atau pengguna atas penyelenggaraan bangunan gedung dan

lingkungannya.

Kesempatan yang sama untuk berkontribusi dalam proses pembangunan.

Setiap anggota masyarakat atau pemangku kepentingan (stakeholders),

terutama yang akan terkena dampak langsung dari suatu kegiatan

pembangunan, memiliki akses dan kesempatan yang sama untuk berkiprah.

Tahapan Perencanaan Partisipatif

Persiapan: pengenalan program yang akan dilakukan kepada masyarakat

terkait, pembentukan kelompok, pendefinisian pihak terkait, penentuan

pendekatan pihak terkait, dan penyusunan strategi pengumpulan informasi.

Identifikasi aspirasi dan analisis permasalahan: penyusunan tujuan, kebutuhan,

dan kepentingan semua pihak, pelibatan seluruh pemangku kepentingan

(stakeholders), penciptaan dan sosialisasi mekanisme, serta analisis kebutuhan

dan sumber daya pengembangan kawasan.

Analisis perilaku lingkungan: terutama mengenai interaksi kawasan perkotaan

yang sudah memiliki struktur kota yang solid pada kawasan perencanaan.

Rencana pengembangan: pedoman utama, arahan pengembangan,

kepentingan prioritas, identifikasi hambatan, identifikasi sumber daya, dan visi

pengembangan kawasan.

Strategi pengembangan dan publikasi: perencanaan tahapan, monitoring dan

evaluasi, persetujuan legal, strategi kerja sama dengan wakil-wakil komunitas,

penyebaran informasi dan publikasi program.



Penerapan rencana: publikasi rencana pelaksanaan, adaptasi perubahan,

peninjauan dan kaji ulang (review) berkala bersama dengan komunitas dan

seluruh masyarakat.

Bentuk-bentuk Partisipasi Masyarakat

Tenaga kerja, yaitu kontribusi masyarakat sebagai pekerja di dalam proses

penataan lingkungan/kawasan.

Sebagai inisiator program, yaitu masyarakat mengajukan usulan awal

mengenai kemungkinan penataan bangunan dan lingkungan setempat.

Berbagi biaya, yaitu masyarakat berbagi tanggung jawab terhadap pembiayaan

kegiatan penataan.

Berdasarkan kontrak, yaitu masyarakat terikat kontrak untuk melaksanakan

suatu/seluruh program kegiatan penataan.

Pengambilan keputusan pada seluruh proses, yaitu melibatkan masyarakat di

dalam proses pengambilan keputusan sejak awal proyek, sehingga hasilnya

sesuai dengan kebutuhan masyarakat setempat.

Proses Partisipasi Masyarakat

Persiapan: sosialisasi kepada masyarakat, identifikasi organisasi masyarakat

setempat, dan penunjukan organisasi masyarakat setempat.

Perencanaan Tahunan: penyusunan visi-misi kegiatan, partisipasi swadaya

masyarakat dalam pendanaan suatu kegiatan.

Perancangan: partisipasi dalam memberikan masukan dan pengambilan

keputusan perancangan lingkungan/kawasan.

Pelelangan: partisipasi masyarakat dan swasta dalam pembangunan fisik.

Pelaksanaan: partisipasi masyarakat sebagai tenaga kerja dan partisipasi

(bantuan) masyarakat dalam pengadaan bahan bangunan.

Monitoring dan Evaluasi: partisipasi dalam pelaksanaan monitoring dan

evaluasi kegiatan.

Kondisi Kawasan Rumusan Potensi & MasalahKondisi Ekonomi Economic Context:

- Skala & Jenis Pelayanan Ekonomi- Kondisi Pembangunan Ekonomi Lokal

(PEL)- Kondisi Pengembangan Wisata kota (citty

Tour)Kondisi Delineasi & signifikasi Kawasan

- Kondisi Ruang Kawasan & Bangunan- Kondisi Tata Bangunan dan Lingkungan

Kondisi Fisik Kawasan - Kondisi Setting Kawasan- Kondisi Fisik (integrasi, Pemanfaatan

Lahan, PSD dan Kualitas Lingkungan)Kondisi Non Fisik Kawasan - Karakter Komunitas Lokal

- Social, Ritual & Cultural Context Aspek Manajemen Kawasan - Aspek Kelembagaan



- Aspek Perawatan Kawasan



3.4 Penyusunan Skenario dan Conceptual Approach ( Tahap 3 )

Pada tahap 3 ini kegiatan yang dilakukan adalah penyusunan justifikasi kebutuhan

perencanaan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang akan menjadi dasar

penyusunan skenario urban design. Konsep pengaturan RTBL yang harus mendapat



persetujuan oleh Bupati (atau instansi berwenang seperti kepala Bappeda, kepala Dinas PU/

Kimpraswil atau Instansi yang setingkat).

A. Justifikasi Kebutuhan Perencanaan RTBL

Pada langkah kerja ini, konsultan akan memberikan justifikasi “kebutuhan perencanaan

RTBL” semacam “visi dan misi” daripada pekerjaan ini. Dimana “Visi” dalam hal ini

didefinisikan sebagai “ideal goal”, sebuah tujuan ideal dimana seluruh usaha rencana tata

bangunan dan lingkungan nantinya akan berlabuh. Sedangkan “Misi” adalah tujuan

praktisnya.

Justifikasi “kebutuhan perencanaan RTBL” dirangkum dari pendekatan kebutuhan

stakeholders lebih berkaitan dengan pengembangan aspek ekonomi, sosial dan budaya;

sedangkan pada pendekatan berdasarkan kebutuhan pokok dan kebutuhan pengembangan

kawasan lebih berkaitan dengan pengembangan kawasan / lingkungan aspek-aspek fisik

seperti bangunan, ruang kawasan, PSD dan lingkungan.

Secara umum justiifikasi kebutuhan perencanaan RTBL ini adalah :

~ Kebutuhan akan perangkat PBL di KabupatenEmpat Lawang.

~ Masterplan kawasan Rumah Dinas Bupati, kawasan Kantor Bupati, kawasan Pasar

Tebing Tinggi dan kawasan Pasar Pendopo.

B. Penyusunan Skenario Urban Design

Penyusunan scenario urban design harus mengacu pada tujuan penyusunan RTBL

dokumen pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan

lingkungan untuk suatu lingkungan/kawasan tertentu supaya memenuhi kriteria

perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan meliputi:

Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;

Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang

publik;

Perwujudan perlindungan lingkungan, serta;

Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.

Selain itu juga mengacu pada manfaat tersusunnya RTBL yaitu :

Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;

Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik setempat dan

konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;

Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;



Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan

lingkungan/kawasan;

Mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan;

Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan kebutuhan

masyarakat dalam pengembangan lingkungan / kawasan yang berkelanjutan;

Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan, karena adanya rasa

memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil pembangunan.

Skenario penataan bangunan dan lingkungan di kawasan perencanaan di Kabupaten

Empat Lawang ini pada beberapa skenario pendekatan sebelumnya, sehingga skenario

yang akan disusun harus bisa mengakomodasi berbagai kepentingan pendekatan :

Sisi pendekatan spasial harus mengakomodasi pendekatan integrasi kawasan

perencanaan;

Sisi pendekatan pariwisata yang mengakomodsi skenario pendekatan tourism

development;

Sisi pendekatan konservasi dan revitalisasi yang perlu mempertimbangkan penanganan

konservasi, prinsip-prinsip konservasi, dan prioritas pengembangan revitalisasi;

Sisi penataan kawasan perlu mempertimbangkan teoritikal urban design kawasan;

Sisi skenario stakeholders atau basic scenario.

Skenario di sini didefinisikan sebagai suatu “tujuan” yang lebih bersifat “pendekatan”

terhadap arah rencana penataan bangunan dan lingkungan kawasan, suatu tujuan dimana

seluruh usaha penataan bangunan dan lingkungan nantinya akan berlabuh.

Dalam konteks ini, penyusunan skenario penataan bangunan dan lingkungan arahnya

harus mengacu pada misi sebagai berikut :

Meningkatkan vitalitas kawasan melalui intervensi perkotaan yang mampu menciptakan

pertumbuhan dan stabilitas ekonomi lokal, terintegrasi dengan sistem kota, layak

berkeadilan sosial, berwawasan budaya dan lingkungan.

Misi khusus sesuai potensi kawasan adalah :

Mewujudkan perangkat penataan bangunan dan lingkungan yaitu Rencana Tata

Bangunan dan Lingkungan (RTBL) yang merupakan amanat dari UU 28 serta PP 36

tentang banguan gedung sebagai instrument operasional pengendali pemanfaatan

ruang kawasan untuk menindaklanjuti perda tata ruang kabupaten serta pengaturan

detail dibawahnya seperti RDTRK kawasan-kawasan strategis yang ada di Kabupaten

Empat Lawang saat ini.



RTBL yang disusun di Kabupaten Empat Lawang akan digunakan sebagai masterplan

dalam pembangunan kawasan Rumah Dinas Bupati, kawasan Kantor Bupati, kawasan

Pasar Tebing Tinggi dan kawasan Pasar Pendopo.

Selanjutnya skenario ini akan dipertajam sebagai bahan dasar untuk meyusun ke langkah

berikutnya yaitu perencanaan umum desain kawasan dan komponen pembentuknya.

Proses penyusunan bahan dasar atau konsep dasar yang akan mengindikasikan bentuk

penanganan penataan bangunan dan lingkungan kawasan yaitu :

o Konsep perencanaan penataan bangunan dan lingkungan sebagai konsep dasar,

o Indikasi penanganan revitalisasi kawasan yang mengacu pada konsep dasarnya,

o Indikasi penataan kawasan yang mengacu pada konsep dasarnya.

Skenario urban design ini konsultan susun dengan kedalaman tata bangunan dan

lingkungan yang meliputi :

1. Skenario Tema Kawasan

Skenario perencanaan dan pengembangan segmen-segmennya didasarkan pada

konsep-konsep pengembangan makro. Dengan demikian tematik-tematik kawasan

sangat berperan dalam menunjang konsep-konsep pengembangannya.

2. Skenario Perencanaan dan Penataan Kawasan

Memberikan dan menciptakan suatu urban amenity baru yang menarik pada kawasan

Kabupaten Empat Lawang serta menciptakan ruang-ruang publik yang baru baik

square maupun linier space dalam bentuk pedestrian environment; melalui :

Desain konfigurasi figure ground / solid-void

Restructuring the urban structure

Penetapan land use dan space use

Memperkuat image kawasan

Redisain ruang terbuka kawasan baik linier maupun non linier

Street furniture dan pavement

Atraksi wisata

Penyediaan ruang untuk Pedagang Kaki Lima, pedagang informal dan sebagainya

Beberapa indikasi penanganan kawasan ditepatkan dalam langkah ini, meliputi:

Redevelopment,

adalah salah satu strategi yang diterapkan dalam pengembangan kawasan yang

didominasi oleh bangunan / artefak dengan cara perbaikan-perbaikan untuk

meningkatkan kualitas ruang / space, arsitektur kawasan, serta bangunan yang

kontekstual.



Revitalisasi

yang didasari oleh keinginan untuk melindungi, mempertahankan dan

mengembangkan kawasan perencanaan. Motivasi perencanaan dan penataan di

kawasan perencanaan, dalam proses perkembangannya kawasan perencanaan

memerlukan adanya teknik yang bersifat mengembalikan atau mempertahankan

identitas, khas, image maupun karakternya.

Dan lain-lain.

3. Konsep Pengembangan

Konsep komponen perancangan kawasan, yaitu suatu gagasan perancangan dasar

yang dapat merumuskan komponen-komponen perancangan kawasan (peruntukan,

intensitas, dll).

1. Blok-blok Pengembangan

Kawasan dan Program

Penanganannya, yaitu pembagian suatu kawasan perencanaan menjadi blok-blok

pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi dan program pengembangannya

dapat lebih terarah dan rinci.

2. Kriteria Penyusunan

Komponen Dasar

Perancangan

Spesifik mengacu pada konteks setempat;

Memiliki spirit untuk membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu

tempat;

Memperkuat/memperjelas struktur ruang lingkungan/kawasan dalam konteks

makro;

Realistis dan rasional: penetapan visi yang memungkinkan dicapai pada kurun

waktu penataan dan secara rasional memungkinkan untuk dicapai berdasarkan

konteks dan potensi yang ada;

Kinerja dan sasaran terukur;

Mempertimbangkan berbagai sumber daya dukung lingkungan;

Memperhatikan kepentingan masyarakat pengguna/masyarakat lokal.

3. Kriteria Penyusunan Konsep

Perancangan Struktur Tata

Bangunan dan Lingkungan:

Merupakan perwujudan realistis dari Visi Pembangunan.



Merupakan sintesa dari identifikasi permasalahan, potensi dan prospek

kawasan perencanaan yang dilakukan pada tahapan analisis.

Membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu tempat.

Memperhatikan keterkaitan makro dengan struktur ruang kota, dan keterkaitan

mikro dengan lingkungan eksisting sekitarnya.

Mengintegrasikan seluruh elemen rancang lingkungan.

4. Kriteria Penyusunan Konsep

Komponen Perancangan

Kawasan

Secara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yang komprehensif dan

terintegrasi terhadap komponen-komponen perancangan kawasan, yang meliputi

kriteria:

Struktur peruntukan lahan;

Intensitas pemanfaatan lahan;

Tata bangunan;

Sistem sirkulasi dan jalur penghubung;

Sistem ruang terbuka dan tata hijau;

Tata kualitas lingkungan;

Sistem prasarana dan utilitas lingkungan;

Pelestarian bangunan dan lingkungan.

5. Kriteria Penetapan Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganan

Penetapan atau pun pembagian blok pengembangan dapat didasarkan pada:

Secara fungsional:

~ Kesamaan fungsi, karakter eksisting atau un karakter yang ingin diciptakan;

~ Kesamaan dan potensi pengembangan;

~ Kebutuhan pemilahan dan organisasi pekerjaan serta strategi

pengembangannya.

Secara fisik:

~ Morfologi blok;

~ Pola / pattern blok;

~ Kemudahan implementasi dan prioritas strategi.

Dari sisi lingkungan (daya dukung dan kelestarian ekologi lingkungan):

~ Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, dan perwujudan sistem

ekologis yang berkelanjutan;



~ Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melalui penyediaan

lingkungan yang aman, nyaman, sehat dan menarik serta berwawasan

ekologis.

Dari sisi pemangku kepentingan: Tercapainya keseimbangan berbagai

kepentingan yang ada antarpara pelaku.

Untuk merealisasikan skenario di atas maka dibutuhkan konsep pengembangan sebagai

berikut :

1. Konsep Perencanaan Penataan Bangunan dan Lingkungan

Konsep-konsep perencanaan penataan bangunan dan lingkungan merupakan materi

pertimbangan dasar dalam menanggapi beberapa kepentingan sektor pembangunan

yang terpadu, yaitu dari sektor planologis terutama pembangunan kawasan strategis,

spasial kawasan, pariwisata (tourism development), urban design, pelestarian dan

pembangunan kawasan. Dengan demikian konsep-konsep yang diajukan konsultan

adalah sebagai berikut:

Urban Linkage System

Urban Linkage System adalah konsep perancangan “sistem” integrasi kawasan

baik dari sisi integrasi fungsi, kegiatan maupun fisik:

- Melalui kegiatan pariwisata, ekonomi, sosial dan budaya antar kawasan

satu dengan lainnya diupayakan terjalin keterkaitan proses saling

memberi/supply dan menerima atau membutuhkan/demand yang dirancang

dalam satu kemasan tematik paket integrasi kawasan. Artinya suatu kawasan

tidak saja hanya dapat melayani kawasannya sendiri saja namun juga

melayani daerah sekitarnya atau kawasan lainnya yang diskenariokan untuk

diintegrasikan bersamanya, atau pembangunan di ruang kawasannya

diupayakan dapat memberikan pengaruh bagi wilayah sekitarnya atau

pembangunan kawasan bersifat multiplier effect.

Dalam hal ini kawasan pusat kegiatanyang direncanakan di Kabupaten Empat

Lawang diusahakan mempunyai integrasi yang kuat dengan kawasan

strategis lain di kabupaten yang bersangkutan, dengan demikian satu

kawasan dengan kawasan lainnya dapat saling mendukung dan memenuhi.

- Sedang integrasi fisik yang berupa berupa keterkaitan pembangunan sistem

struktur kawasan, sistem sarana, prasarana dan utilitas kawasan dan sistem

transportasi adalah suatu keterkaitan guna mendukung keterkaitan integrasi

fungsi dan kegiatan di dalam tiap-tiap kawasan.



Kegiatan yang ada di dalam pusat kegiatan yang direncanakan di Kabupaten

Empat Lawang mempunyai keterkaitan dengan kawasan disekitarnya. Secara

struktur ruang kawasan pusat kegiatan ini di Kabupaten Empat Lawang

merupakan bagian dari kabupaten dan memiliki sistem sarana, prasarana dan

utilitasnya juga masih dalam satu jaringan.

Garden City Concept untuk Mempertegas Urban Linkage System

Selanjutnya Urban Linkage System di atas, terutama dalam mempertegas sistem

struktur kawasan akan lebih dipertegas strukturnya maupun ruang kawasannya

melalui pendekatan pengaturan urban landscape design berdasarkan konsep

‘garden city’.

Penegasan struktur kerangka kawasan (urban structure) dapat dipertegas

dengan kombinasi hijau sepanjang jalan yang disebut green belt structure, dan

hijau di ruang-ruang kawasan / perempatan / pertigaan jalan yang dilalui green

belt atau yang disebut green belt area.

Sebagai pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang penanganan

landscape ditekankan untuk mengembangkan dan mulai mengembalikan

(penanaman kembali) sekaligus merancang tata ruang luar yang memadukan

antara unsur hijau dan biru (air) dalam satu kesatuan perpaduan rancangan

landscape dan waterscape untuk public park yang beramenitas. Peran penting

tata hijau dalam hal ini adalah :

~Peneduh yang asri bagi jalan-jalan utama kawasan, natural corridor bagi

pedestrian dan daerah parkir.

~Penegas ruang kawasan dan jalur pedestrian.

~Pemersatu ruang-ruang kawasan.

~Paru-paru kawasan sekaligus sebagai kawasan lindung hijau dan habitatnya.

~Ruang hijau yang rekreatif untuk bermain, berdiskusi dan beristirahat.

~Fasilitas olah raga.

Urban Component Concept

Komponen-komponen pendukung kawasan/kota merupakan instrumen-instrumen

yang mempengaruhi vitalitas kawasan. Komponen-komponen tersebut dirangkai

oleh kerangka ruang kawasan (urban structure) dan ruang-ruang publik kawasan

(urban space).

(ECONOMICA) PRIVATA RES PUBLICACIVITAS



Kota yang manusiawi dan beramenitas adalah kota yang urban design-nya

dirancang untuk memiliki keterpaduan kepentingan fungsi-fungsi ekonomi, sosial

dan budaya atau di sebut suatu CIVITAS, sedangkan kota yang hanya

memprioritaskan kepentingan fungsi ekonominya disebut RES (ECONOMICA)

PRIVATA, dan kota yang hanya memprioritaskan kepentingan fungsi-fungsi

sosial dan budaya disebut RES PUBLICA.

(ECONOMICA) PRIVATA biasanya terjadi di kota-kota industri;. Sedangkan RES

PUBLICA bisa terjadi di beberapa kawasan yang masih mewarisi nilai signifikan

budaya yaitu dulunya pernah berperan sebagai pusat kota namun kini peran

tersebut terutama fungsi ekonominya mulai bergeser ke pusat wilayah perkotaan

lain, sehingga fungsi ekonomi kawasan mulai melemah yang masih vital hanya

sebagian warisan fungsi sosial dan budayanya.

Kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang akan diarahkan pada

bentuk urban design yang lebih manusiawi dan beramenitas, kota ditata dan

dirancang agar memiliki keterpaduan kepentingan fungsi-fungsi ekonomi, sosial

dan budaya

.

Konsep Diversity di Kawasan Revitalisasi

Konsep diversity yang dimaksud di sini adalah kondisi keragaman kawasan

yang perlu dirancang dari beberapa aspek, yaitu:

varitas rencana tata guna lahan (land use plan) dan rencana tata guna ruang

kawasan (space use plan) yang diharapkan dapat memunculkan atau memicu

varitas fungsi dan kegiatan, hingga berkembang sebagai ‘mix-use area’

Pemahaman konsep di atas didasarkan pada pemahaman bahwa kehidupan

suatu kawasan sangat dipengaruhi oleh keragaman dinamika kepentingan publik

baik dari sektor ekonomi, sosial dan budaya. Bahkan, keberadaan



permukiman/housing di dalam kawasan atau di sekitar kawasan pun memberi

pengaruh yang tinggi terhadap vitalitas kawasan.

Jadi, diversity kawasan yang tinggi ikut mempengaruhi vitalitas suatu kawasan.

Kawasan perlu dikemas menjadi “mix–use area” yang mampu melayani

berbagai variasi kepentingan publik, yaitu publik di dalam kawasan maupun di

luar kawasan/kota. Keseimbangan pengembangan fungsi perumahan,

niaga/usaha, sosial, rekreasi dan budaya serta upaya-upaya pelestarian

diharapkan akan dapat memberikan manfaat pada pengembangan ekonomi lokal

kawasan dan kota.

The City of Pedestrian

Pengolahan ruang publik dengan segala elemen pembingkainya yang

beridentitaskan arsitektur campuran diperlukan dalam pengolahan street melalui

teknik:

~Pedestrian mall (natural mall)

Kawasan dikembangkan dengan teknik pedestrian yang natural dengan

material-material pendukung yang nyaman dan artistik, yang memiliki kualitas

pedestrian environment yang nyaman, dan urban environment yang koheren.

~Lane way

Merupakan pendekatan yang tepat untuk mengakses ke daerah wisata

disepanjang kawasan perencanaan. Dari pendekatan diharapkan tercipta

amenity publik bagi wisatawan pedestrian.

~Street for people

Mengembalikan fungsi jalan sebagai street as locus solus of communication

and signification, dimana street dianggap sebagai tempat yang bermakna dan

berkarakter untuk mengembalikan jalan sebagai ruang milik publik.

Konsep Penataan Ruang untuk Kegiatan Ekonomi Lokal dan Wisata:

~Home stay dan Perkampungan Perajin Industri Kecil/Home Industry

Konsep pengembangan di sekitar pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat

Lawang sebagai perkampungan home industri guna menunjang kegiatan

budaya maupun wisata melalui :

Pengaturan pemanfaatan typologi dan morfologi bangunan pada

permukiman



Menciptakan Perkampungan Perajin Industri Kecil/Home Industry

melalui penataan gang-gang/selasar menjadi street-street home industry

yang menarik dan artistik.

~Home Stay

Konsep pengembangan sebagian bangunan sebagai Home Stay bagi

wisatawan melalui :

Penyediaan fasilitas akomodasi bagi para wisatawan yang berkunjung di

kawasan, sekaligus mengenalkan aktivitas kehidupan sehari-hari

penduduk di kawasan wisata tersebut.

Menyajikan warisan budaya yang bersifat tangible (tipologi dan morfologi

kawasan perencanaan dan sekitarnya), intangible (aktivitas kehidupan

sehari-hari masyarakat kawasan baik religius, budaya dan perekonomian).

~Pengaturan PKL/Pedang Kelompok Marginal

Konsep pengembangan sebagian ruang kawasan perlu mempertimbangkan

penempatan kegiatan ekonomi bagi PKL atau kelompok ekonomi marginal

pada ruang terbuka atau badan jalan (bila masih memungkinkan). Kelompok

pedagang ini perlu ditata penempatan dan pemanfaatan ruang maupun

dimanajemen intensitas aktivitasnya.

~Festival Market Place

Adalah suatu konsep perancangan suatu kawasan dimana kegiatan ekonomi

lokal akan dirancang dengan sistem pengunjung tidak saja berbelanja namun

diupayakan dapat juga berekreasi di dalam ruang kawasan tersebut.

Selanjutnya pedagang pun tidak saja bisa berjualan di kios atau bangunan

saja namun dapat menggelar dagangannya atau mempertunjukkan

ataraksinya di ruang terbuka baik di plaza, pedestrian mall, natural corridor,

atau bahkan di ruang kawasan sepanjang sungai yang didesain dengan

menghargai sungai sebagai wajah depan ruang kawasan atau kota. Konsep

festival market place ini tepat bila diterapkan di pusat kegiatan baru di

Kabupaten Empat Lawang.

~Perencanaan Pengembangan Wisata

Kekayaan alam dan sosial budaya masyarakat menciptakan dasar ekonomi

yang kuat (ecollonlic base) valle terdiri dari aktivitas ekonomi hulu dan

aktivitas hilir. Ekonomi base ini menciptakan lapangan kerja dan



meningkatkan pendapatan (income) untuk masyarakat banyak. Untuk itu

perencanaan dan pembangunan kawasan harus sensitif terhadap potensi-

potensi khas dar kawasan perencaan. Hal ini berarti perencanaan tata ruang

pada strategic area development harus dapat memberdayakan

(empowerment) masyarakat dan potensi-potensi tourism dapat

dikembangkan untuk peningkatan pariwisata kawasan maupun provinsi

kawasan perencanaan secara keseluruhan.

~Konsep Wisata Kawasan/Kota (City Tour)

Kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang berpotensi untuk

dikembangkan sebagai bagian dari program wisata kota maka konsultan

mengajukan pengembangan integrasi wisata yang dikemas dalam satu paket

wisata kota (city tour concept).

Urban Tourism Linkage System

Kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten Empat Lawang harus terintegrasi

terhadap sistem kota masing-masing, terutama dalam aspek :

~Permeabilitas/Tata Ruang Kawasan

~Sarana, Prasarana & Utilitas Kawasan

~Transportasi Kawasan

Aksesibilitas Kawasan

Manajemen Sistem Transportasi

Fasilitas enunjang Transportasi

2. Indikasi Penanganan Pelestarian Kawasan

Indikasi dalam penanganan rencana pelestarian / konservasi kawasan sebagai

pengaturan, pembinaan, pengawasan dan pembangunan untuk menentukan arah,

visi dan misi dalam menyelamatkan kawasan dan bangunan yang bersejarah

sebagai asset warisan budaya negara melalui teknik-teknik berikut : (hal ini hanya

berlaku apabila di dalam kawasan perencanaan ternyata terdapat peninggalan /

warisan histories budaya).

Revitalisasi, menghidupkan kembali kawasan koservasi dengan kemungkinan memfungsikan baru tanpa meninggalkan jiwa tempat (spirit of space).

Preservasi, pemeliharaan suatu tempat sesuai kondisi aslinya dan pencegahan terhadap proses kerusakan atau kegiatan mempertahankan bangunan seperti adanya agar tidak rusak atau berubah bentuk.

Konservasi, kegiatan pemeliharaan suatu bangunan dan kawasan guna mempertahankan nilai kulturnya.



Restorasi, upaya mengembalikan kondisi fisik bangunan seperti semula dengan membuang elemen tambahan serta memasang kembali elemen orisinil yang telah hilang tanpa menggunakan bahan baru.

Rehabilitasi, mengembalikan kondisi bangunan yang rusak atau menurun, sehingga dapat berfungsi seperti semula, dengan catatan bahwa kelangsungan sejarah dan kesan khas harus tetap terjaga.

Rekonstruksi, mengembalikan suatu tempat semirip mungkin dengan keadaan semula, dengan menggunakan bahan baru dengan didahului suatu proses penelitian.

Adaptasi, merubah bangunan/tempat agar dapat digunakan ubtuk fungsi baru yang lebih sesuai (kegunaan yang tidk menuntut perubahan drastis atau hanya akan berdampak minimal)

Demolisi, penghancuran atau perombakan suatu tempat karena dianggap membahayakan (terlalu rusak dan sebagainya) atau akibat tingkat perubahan yang sudah tidak sesuai lagi (termasuk yang tidak kontekstual dan sebagainya).

3. Indikasi Penataan Kawasan

Untuk menyusun rencana penataan kawasan pusat kegiatan baru di Kabupaten

Empat Lawang maka elemen-elemen pokok yang harus disediakan terangkum

dalam indikasi penataan kawasan yang meliputi struktur kota / structure, meliputi

Skeleton, Framework, Network, Hierarki jaringan kawasan, Hirarki pelayanan kota,

Konsep solid void dipusat-pusat kawasan/Figure Ground, Urban linkage, Green blue.

Struktur Kota

( Urban Structure )

Struktur kawasan kota adalah suatu konsepsi spasial

yang merupakan kerangka dan menjadi determinan dari

pola / pattern dan karakter perkotaan.

~ Peran dan Fungsi

Peran dan fungsi urban structure merupakan bagian

dari kegiatan-kegiatan kota pada suatu struktur kota

yang mencetak pola-pola / pattern kota.

Klasifikasi peran dan fungsi Urban structure:

~ Konsepsi Sirkuit

Adalah arus pergerakan pada kerangka kerja dari

suatu kawasan kota yang menimbulkan persepsi fisik

sebagai sirkuit. Sirkuit memiliki strata yang

menggambarkan intensitas moda, sehingga secara

fisik hirarki dan titik simpul pergerakan dapat

diidentifikasi.



Melalui hirarki dan intensitas moda dapat diamati

kecenderungan pertumbuhan dan Perkembangan dari

suatu kawasan.

~ Struktur Kontrol

Peran urban structure sebagai struktur kontrol lebih

mengenai pada aspek fungsi sosial dan urban

structure tidak lepas dari jaringan kerja yang dibentuk

oleh kegiatan kota. Kegiatan ini membentuk arus

pergerakan yang menghubungkan antara pusat

kegiatan yang berbentuk pusat pertumbuhan dengan

pusat kegiatan lain.

Bentuk Urban Structure

Kategori pembentukan struktur kawasan pada dasarnya

dapat dilihat melalui 2 sisi:

~ Dari Sisi Fisikal

Terdiri dari pola sebagai berikut :

Skeleton

Frame Work

Network Kawasan

Hirarki

~ Dari Sisi Non Fisikal

Bentuk struktur kawasan ini lebih bersifat simbolik

dan merupakan konsepsi yang memberikan kesan

kuat sebagai kerangka kawasan.

Skeleton Of Urbanism

Skeleton of urbanism menampilkan konsepsi perencanaan yang disamping

mengikuti rencana tata ruang akan tetapi juga berkemungkinan “memberi

kerangka” pada perencanaan tata ruang atau membentuk struktur tata hijau kota

yang bisa menjadi landasan bagi perencanaan tata ruang.

Skeleton of urbanism pada dasarnya berusaha menstrukturalisasikan ruang kota

melalui desain dengan formasi lansekap terutama pohon - pohon. Morfologi

struktur terkonfigurasi dan terbentuk akan berperan sebagai basic structuring

function yang akan mengendalikan perkembangan dan pertumbuhan kota.

Skeleton of urbanism juga berfungsi sebagai penguat struktur kawasan. Menjadi

elemen penguat figur ruang terbuka. Mengkoneksi elemen - elemen urban design



dan menyangga ruang kota. Menetapkan ruang - ruang yang terbentuk menjadi

tidak mudah berubah.

~ Space structure, ruang terbuka publik dan private domain

~ Rencana induk sistem, meliputi sistem jaringan jalan,air

bersih,drainase,listrik,telepon,air limbah,persampahan

~ Traffic system management, meliputi aksesbilitas, sirkulasi dan moda

transportasi, penyediaan ruang parkir, halte dan publik tansportasi, pedestrian

~ Tata guna lahan & ruang kawasan,

~ Tematik kawasan,

~ Image kawasan, meliputi paths, edges, landmark, district, nodes

~ Magnet kawasan

~ Rencana wujud elemen konservasi & tata bangunan

3.5 Penyusunan Program dan Rencana Bangunan dan Lingkungan ( Tahap 4 )



Tahap 4 ini meliputi penyusunan program, rencana umum dan panduan rancangan, sebagai

berikut :

A. Penyusunan Masterplan Kawasan

1. Penyusunan Rencana Umum dan Panduan Rancangan

Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuan-ketentuan tata

bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan / kawasan yang memuat rencana

peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana

sistem pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana prasarana dan

sarana

lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang terbuka hijau.

Panduan Rancangan bersifat melengkapi dan menjelaskan secara lebih rinci

rencana umum yang telah ditetapkan sebelumnya, meliputi ketentuan dasar

implementasi rancangan dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan.

Merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan dan lingkungan yang bersifat

umum dalam mewujudkan lingkungan/kawasan perencanaan yang layak huni, berjati diri,

produktif, dan berkelanjutan.

a. Rencana Umum (Design Plan)

adalah proses perencanaan umum rencana tata bangunan dan lingkungan yang

terdiri dari rencana master plan dan ketentuan-ketentuan tata bangunan dan

lingkungan yang mempertimbangkan faktor-faktor perancangan yang mampu

P E

R A

N M

A S

Y A

R A

K A

T

PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN1

ANALISIS KAWASAN DAN

WILAYAH PERENCANAAN

VISI PEMBANGUNAN

KONSEP DASAR PERANCANGAN

TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGANANALISIS

PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN BERBASIS PERAN MASYARAKAT

TAHAP ANALISIS

KAWASAN PERENCANAAN

TAHAP PERUMUSAN DAN

PENGEMBANGAN

PERANCANGAN

TAHAP PENGEMBANGAN

DUKUNGAN PELAKSANAAN

RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN2

PERUNTUKAN LAHAN MAKRO DAN MIKRO

RENCANA PERPETAKAN

RENCANA TAPAK

RENCANA SISTEM PERGERAKAN, RENCANA AKSESIBILITAS LINGKUNGAN

RUANG TERBUKA HIJAU

RENCANA WUJUD VISUAL BG

RENCANA PRASARANA DAN SARANA LINGKUNGAN

RENCANAUMUM

PANDUANRANCANGAN

KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI RANCANGAN

PRINSIP-PRINSIP PENGEMBANGAN RANCANGAN KAWASAN

3 RENCANA INVESTASI

SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI

POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI

4 KETENTUANPENGENDALIAN RENCANA

STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA

ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA

5 PEDOMAN PENGENDALIANPELAKSANAAN

ASPEK-ASPEK PENGENDALIAN PELAKSANAAN

ARAHAN PENGELOLAAN KAWASAN

P E

R A

N M

A S

Y A

R A

K A

T



WILAYAH PERENCANAAN

VISI PEMBANGUNAN






WILAYAH PERENCANAAN

VISI PEMBANGUNAN




TAHAP ANALISIS

KAWASAN PERENCANAAN

TAHAP PERUMUSAN DAN

PENGEMBANGAN

PERANCANGAN

TAHAP PENGEMBANGAN

DUKUNGAN PELAKSANAAN



RENCANA PERPETAKAN

RENCANA TAPAK


RUANG TERBUKA HIJAU



RENCANAUMUM

PANDUANRANCANGAN





RENCANA PERPETAKAN

RENCANA TAPAK


RUANG TERBUKA HIJAU




RENCANA PERPETAKAN

RENCANA TAPAK


RUANG TERBUKA HIJAU



RENCANAUMUM

PANDUANRANCANGAN





3 RENCANA INVESTASI



3 RENCANA INVESTASI

















menunjang pertumbuhan dan stabilnya pembangunan ekonomi lokal di kawasan

tersebut.

1. Pengertian

Merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan dan lingkungan yang

bersifat umum dalam mewujudkan lingkungan/ kawasan perencanaan yang layak

huni, berjati diri, produktif, dan berkelanjutan.

2. Manfaat

~ Memberi arahan lugas dan sistematis bagi implementasi ketentuan dasar dari

perancangan tata bangunan dan lingkungan.

~ Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan (3 dimensional)

sebagai model penerapan seluruh arahan materi pokok rencana tata

bangunan dan lingkungan.

~ Memudahkan pengembangan desain sesuai dengan visi dan arahan karakter

lingkungan yang telah ditetapkan.

~ Memudahkan pengelolaan, pengendalian pelaksanaan dan pengoperasian

kawasan sesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah

ditetapkan.

~ Mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak baik, terarah dan

terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.

~ Mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruh pada suatu

perancangan kawasan.

3. Komponen Rancangan

Materi rencana umum mempertimbangkan potensi mengakomodasi komponen-

komponen rancangan suatu kawasan sebagai berikut:

Struktur Peruntukan Lahan

Struktur Peruntukan Lahan merupakan komponen rancang kawasan yang

berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata

guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu kawasan perencanaan tertentu

berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.

Manfaat :

~ Meningkatkan keseimbangan kualitas kehidupan lingkungan dengan

membentuk ruang-ruang kota / lingkungan yang hidup secara fisik

(vibrant) dan ekonomi (viable), layak huni dan seimbang, serta

meningkatkan kualitas hidup pengguna dan kualitas lingkungan.



~ Mengoptimalkan alokasi penggunaan dan penguasaan lahan baik secara

makro maupun mikro.

~ Mengalokasikan fungsi/kegiatan pendukung bagi jenis peruntukan yang

ada.

~ Menciptakan integrasi aktivitas ruang sosial (socio-spatial integration)

antarpenggunanya.

~ Menciptakan keragaman lingkungan (diversity) dan keseimbangan yang

akan mendorong terciptanya kegiatankegiatan yang berbeda namun

produktif.

~ Mengoptimalkan prediksi/projeksi kepadatan lingkungan dan interaksi

sosial yang direncanakan.

Komponen Penataan

~ Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasi penggunaan dan

pemanfaatan lahan pada suatu wilayah tertentu yang juga disebut dengan

tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak karena telah diatur pada

ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.

Penyusunan tata guna tanah / land use plan dilakukan antara lain

berdasarkan hasil analisia jenis penggunaan ruang, relasi fungsional,

KDB, KLB, skala pengembangan serta jenis untuk pengembangan

tertentu. Konsep paling penting yang harus digunakan adalah konsep

externalities (secondary, repercussion effects, spillovers) yang harus bulit-

in dalam proses analisis keputusan tata guna tanah termasuk impact fee

development untuk menginternalisasi biaya pembangunan. Perbedaan

penggunaan atau aktifitas di analisis untuk memutuskan mana yang bisa

atau tidak bisa dilokasikan dalam suatu pendekatan spasial.

~ Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yang ditetapkan pada

skala keruangan yang lebih rinci (termasuk secara vertikal) berdasarkan

prinsip keragaman yang seimbang dan saling menentukan. Hal-hal yang

diatur adalah:

(a) Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupun lantai besmen;

(b) Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitan dengan konteks lahan

perkotaan-perdesaan, konteks bentang alam/lingkungan konservasi,

atau pun konteks tematikal pengaturan pada spot ruang bertema

tertentu.

Dalam penetapan peruntukan lahan mikro ini masih terbuka kemungkinan

untuk melibatkan berbagai masukan desain hasil interaksi berbagai pihak



seperti perancang/penata kota, pihak pemilik lahan, atau pun pihak

pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkan suatu lingkungan

dengan ruang-ruang yang berkarakter tertentu sesuai dengan konsep

struktur perancangan kawasan. Penetapan ini tidak berarti memperbaiki

alokasi tata guna lahan pada aturan rencana tata ruang wilayah yang ada,

namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan yang

lebih rinci, misalnya secara vertikal per lantai.

Segmentasi peruntukan ruang dibagi ke dalam beberapa macam fungsi

pokok, contoh:

~ Fungsi hunian seperti meliputi hotel / penginapan, permukiman dan

fasilitas penunjangnya.

~ Fungsi bisnis seperti meliputi perkantoran swasta, perkantoran

pemerintahan dan perbelanjaan baik berupa retail maupun grosir serta

fasilitas penunjangnya.

~ Fungsi budaya dan rekreatif seperti meliputi museum, teater, bioskop,

eksibisi, ruang terbuka, rekreasi kolam, rekreasi sungai dan fasilitas

penunjangnya.

Prinsip-prinsip Penataan Intensitas Pemanfaatan Lahan

Prinsip-prinsip Penataan Intensitas Pemanfaatan Lahan:

Secara Fungsional meliputi:

(a) Kejelasan distribusi intensitas pemanfaatan lahan, yaitu pengarahan

sistem pengaturan dan distribusi luas lantai maksimum yang dapat

dibangun di berbagai subbagian kawasan sehingga tercipta besaran

ruang/bangunan yang akan menempati lahan sesuai dengan masing-

masing peruntukan lahan yang ditetapkan.

(b) Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki, yaitu

penciptaan keseimbangan lingkungan yang berorientasi pada pemakai

bangunan berskala ramah pejalan kaki,sekaligus menghidupkan ruang

kota dengan berbagai aktivitas pada tingkat lingkungan pejalan kaki.

(c) Kejelasan skala pengembangan, yaitu:

~ Penggambaran skala pengembangan pada kawasan perencanaan

tertentu dengan arahan fungsi yang ditetapkan;

~ Penciptaan suatu skala pengembangan yang mengaitkan satu

komponen dengan komponen lain (misalnya antara KLB dan tinggi

bangunan) secara tepat untuk membatasi pengembangan lahan

sesuai dengan daya dukung atau kapasitas infrastruktur yang ada.



(a) Pengaturan kepadatan pengembangan kawasan (development density)

yang memperhatikan:

~ Pengarahan distribusi kepadatan lahan yang tepat untuk mencapai

nilai tambah yang dikehendaki sesuai dengan ketentuan daya

dukung dan karakter kawasan tersebut;

~ Pembatasan besaran nilai dari komponen Intensitas Pemanfaatan

Lahan yang tepat agar tercapai kenyamanan iklim mikro berskala

lingkungan;

~ Penggunaan beberapa satuan unit per hektar yang berbeda antara

perencanaan kawasan pemukiman (lebih menitikberatkan pada

KDB) dan kawasan komersial (lebih menitikberatkan pada kombinasi

KLB dan KDB);

~ Penyelesaian suatu kawasan padat yang diarahkan sebagai

kawasan pembangunan kompak dan terpadu (compact and

integrated development) melalui pengaturan peruntukan campuran

serta jenis kepadatan yang beragam.

Secara Fisik meliputi penataan:

Estetika, karakter dan citra (image) kawasan melalui:

(a) Penetapan kepadatan kelompok bangunan dalam kawasan perencanaan

melalui pengaturan besaran berbagai elemen Intensitas Pemanfaatan

Lahan yang ada (seperti KDB, KLB, KTB, dan KDH) yang mendukung

terciptanya berbagai karakter khas dari berbagai subarea;

(b) Pembentukan citra lingkungan yang tepat melalui pembatasan nilai-nilai

dari elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan (misalnya pembatasan KDB

dan KLB secara khusus) untuk membentuk lingkungan yang berjati diri.

Secara Lingkungan, meliputi:

(a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan wilayah sekitar, melalui:

Pengaturan keseimbangan, kaitan dan keterpaduan berbagai elemen

Intensitas Pemanfaatan Lahan dalam serasian antara kawasan

perencanaan dan lahan di luarnya.

(b) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan melalui:

~ Penentuan kepadatan khusus pada kawasan/ kondisi

lingkungan tertentu seperti: daerah bantaran sungai, daerah

khusus resapan,daerah konservasi hijau, atau pun daerah

yang memiliki kemiringan lahan lebih dari 25%.



~ Penentuan kepadatan kawasan perencanaan dengan

mempertimbangkan daya dukung lingkungan, pelestarian

ekosistem, namun tetap dapat memperkuat karakter kawasan.

Salah satunya adalah pada lahan rawan bencana alam, yang

kepadatan bangunannya harus dikendalikan dengan ketat,

bahkan bila perlu hingga 0 (nol)unit per hektar.

(c) Pelestarian ekologis kawasan melalui:

~ Penetapan ambang Intensitas Pemanfaatan lahan secara

merata (terutama KLB rata-rata) dapat memakai sistem

deposit, yaitu lebih rendah daripada kapasitas maksimumnya

berdasarkan pertimbangan ekologis, di mana kelebihan

kapasitas tersebut disimpan sebagai cadangan perkembangan

masa mendatang, atau pun dialihkan ke bagian lain dalam

kawasan perencanaan yang sama;

~ Pembatasan besaran beberapa elemen yang terkait dengan

pembentukan ruang terbuka dan penghijauan, seperti KDB dan

KDH yang tepat, untuk membatasi luas lahan yang terbangun

atau tertutup perkerasan sebagai upaya melestarikan

ekosistem, sehingga lingkungan yang bersangkutan masih

memiliki sisa tanah sebanyak-banyaknya, yang diperuntukkan

bagi penghijauan atau ruang terbuka, dan dapat

menyerap/mengalirkan air hujan ke dalam tanah;

~ Penetapan distribusi daerah hijau yang menyeluruh, termasuk

dan tidak terkecuali, bangunan-bangunan berlantai sedang

atau pun tinggi dalam hal penyediaan ruang terbuka hijau pada

daerah podium atau daerah atap bangunan tersebut;

~ Penetapan kebutuhan ruang terbuka ini juga dimungkinkan

untuk melayani kebutuhan di luar lingkungan perencanaan.

(d) Pemberdayaan kawasan melalui:

~ Peningkatan promosi pembangunan melalui peningkatan nilai

tanah dan distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan yang tepat

pada kawasan perencanaan dalam konteks lingkungan skala

regional;



~ Peningkatan hubungan fungsional antarberbagai jenis

peruntukan dalam kawasan perencanaan melalui alokasi

distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan yang saling terkait,

seimbang dan terpadu;

~ Peningkatan modifikasi desain/pengembangan sesuai karakter

setempat.

Dari Sisi Pemangku Kepentingan, melalui kepentingan bersama antar pelaku

kota, yaitu:

(a) Penetapan berbagai insentif-disinsentif pembangunan untuk mencapai

keseimbangan distribusi Intensitas Pemanfaatan Lahan bagi

keuntungan bersama dari berbagai pihak (pengelola, pemerintah daerah

setempat, pengembang, pemilik lahan dan masyarakat umum);

(b) Diperlukan nilai besaran elemen yang tepat (misalnya KDB) yang

membantu pembentukan ruang terbuka sebagai tempat interaksi sosial

manusia penggunanya;

(c) Penentuan berbagai insentif-disinsentif pembangunan, baik berupa

Insentif Luas Bangunan maupun Insentif Langsung yang diarahkan

kompensasinya untuk dapat terkait dengan penyediaan berbagai

fasilitas bagi kepentingan publik, seperti jalur pejalan kaki, arkade, ruang

terbuka umum, atau pun fasilitas bersama;

(e) Penentuan mekanisme pengendalian atas pemberian insentif, khususnya

dalam mengantisipasi terjadinya penyalahgunaan penggunaan fasilitas

yang disediakan pada masa pemakaiannya, misalnya arkade yang

diubah peruntukannya kembali menjadi area privat, atau fasilitas umum

yang dihilangkan oleh pengembangnya setelah masa pemakaian.

Tata Bangunan

Pengertian

Tata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraan bangunan gedung

beserta lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi berbagai

aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dan

konfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta

ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan

mendefinisikan berbagai kualitas ruang kota yang akomodatif terhadap

keragaman kegiatan yang ada, terutama yang berlangsung dalam ruang-

ruang publik.



Tata Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagai bagian dari

penyelenggaraan bangunan gedung beserta lingkungannya, termasuk sarana

dan prasarananya pada suatu lingkungan binaan baik di perkotaan maupun di

perdesaan sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturan tata

ruang yang berlaku dalam RTRW Kabupaten/Kota, dan rencana rincinya.

Manfaat

~ Mewujudkan kawasan yang selaras dengan morfologi perkembangan

area tersebut serta keserasian dan keterpaduan pengaturan konfigurasi

blok, kaveling dan bangunan.

~ Meningkatkan kualitas ruang kota yang aman, nyaman, sehat, menarik,

dan berwawasan ekologis, serta akomodatif terhadap keragaman

kegiatan.

~ Mengoptimalkan keserasian antara ruang luar bangunan dan lingkungan

publik sehingga tercipta ruang-ruang antar bangunan yang interaktif.

~ Menciptakan berbagai citra dan karakter khas dari berbagai subarea yang

direncanakan.

~ Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dari berbagai elemen

tata bangunan dalam hal pencapaian kinerja, fungsi, estetis dan sosial,

antara kawasan perencanaan dan lahan di luarnya.

~ Mencapai lingkungan yang tanggap terhadap tuntutan kondisi ekonomi

serta terciptanya integrasi sosial secara keruangan.

Komponen Penataan

(1) Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaan pembagian lahan

dalam kawasan menjadi blok dan jalan, di mana blok terdiri atas petak

lahan/kaveling dengan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:

(a) Bentuk dan Ukuran Blok;

(b) Pengelompokan dan Konfigurasi Blok;

(c) Ruang terbuka dan tata hijau.

(2) Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaan pembagian lahan

dalam blok menjadi sejumlah kaveling/ petak lahan dengan ukuran,

bentuk, pengelompokan dan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri

atas:

(a) Bentuk dan Ukuran Kaveling;

(b) Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling;



(c) Ruang terbuka dan tata hijau.

(3) Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan massa bangunan

dalam blok/kaveling. Pengaturan ini terdiri atas:

(a) Pengelompokan Bangunan;

(b) Letak dan Orientasi Bangunan;

(c) Sosok Massa Bangunan;

(d) Ekspresi Arsitektur Bangunan.

(1) Pengaturan Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan, yaitu

perencanaan pengaturan ketinggian dan elevasi bangunan baik pada

skala bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada lingkungan

yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:

(a) Ketinggian Bangunan;

(b) Komposisi Garis Langit Bangunan;

(c) Ketinggian Lantai Bangunan.

Prinsip-prinsip Penataan

Prinsip-prinsip pengendalian Tata Bangunan:

(1) Secara Fungsional, meliputi:

(a) Optimalisasi dan efisiensi

~ Penentuan desain kaveling/blok yang paling optimal dan efisien

bagi lingkungan secara spesifik dan khas, terkait dengan

pemenuhan aspek-aspek fungsional, visual, dan kualitas

lingkungan;

~ Penentuan dan pembatasan berbagai bentuk dan ukuran blok,

kaveling dan bangunan yang paling tepat pada berbagai

subkawasan dengan tetap mengupayakan keseimbangan, kaitan

dan paduan di antaranya.

(b) Kejelasan pendefinisian ruang yang diciptakan

~ Penentuan panduan umum penempatan deretan bangunan yang

membentuk lingkupan/enclosure dalam mendefinisikan ruang

tertentu;

~ Pembentukan batasan yang jelas antara ruang publik di muka

bangunan dan ruang privat di belakang batas lahan privat yang

ditempati bangunan.

(c) Keragaman fungsi dan aktivitas yang diwadahi



~ Penetapan komponen tata bangunan yang dapat mengadaptasi

dan mengadopsi kebutuhan keragaman fungsi/peruntukan dalam

blok / kaveling/bangunannya;

~ Penetapan desain yang dapat mengantisipasi kaitan kepadatan

bangunan/kaveling/blok dengan aktivitas interaksi sosial yang

direncanakan;

~ Peningkatan kualitas ruang dengan menyediakan lingkungan yang

aman, nyaman, sehat, menarik, berwawasan ekologis, serta

tanggap terhadap tuntutan ekonomi dan sosial.

(d) Skala dan proporsi ruang yang berorientasi pada pejalan kaki

~ Penciptaan keseimbangan tata bangunan yang berorientasi pada

“ramah pejalan kaki”, sekaligus menghidupkan ruang wilayah

dengan berbagai aktivitas pada tingkat lingkungan pejalan kaki;

~ Skala dan proporsi harus mempertimbangkan aspek visual dari

skala manusiawi yang tercipta pada pejalan kaki;

~ Peningkatan kualitas fisik lingkungan secara optimal dari interaksi

antara aktivitas pejalan kaki di muka bangunan dan aktivitas di

lantai dasar bangunan, atau pun adanya peningkatan kualitas

visual dari penyelesaian dinding muka bangunan yang berhadapan

langsung sehingga dapat dinikmati oleh pejalan kaki.

(e) Fleksibilitas

Penentuan panduan tata bangunan yang akomodatif terhadap

kemungkinan pengembangan fungsi yang beragam sesuai dengan

perkembangan ekonomi, sosial dan jaman.

(f) Pola hubungan/konektivitas

~ Penciptaan kejelasan hubungan arahan

antarbangunan/kaveling/blok satu sama lainnya yang dapat

berorientasi pada pusat lingkungan/ kawasan agar menjamin

terciptanya interaksi sosial antarpemakainya serta mendukung

pemecahan masalah keamanan lingkungan dengan pengawasan

bersama;

~ Penetapan pengelompokan bangunan/kaveling/ blok yang tersebar

dalam lingkungan namun memiliki kaitan satu sama lain dengan

adanya jalur penghubung yang dapat berbentuk jalur pedestrian,

ruang antarbangunan, jalur tembus lantai dasar, dan jalur

penghubung lantai atas;



~ Penetapan kepentingan yang menghidupkan kaitan aktivitas publik

di muka bangunan/lahan yang bersangkutan tanpa meninggalkan

kepentingan penciptaan privasi pemilik bangunan pada lahan

privat.

(g) Kejelasan orientasi dan kontinuitas

~ Penciptaan panduan desain bangunan/kaveling/blok yang dapat

berorientasi kepada pusat lingkungan komunitasnya;

~ Penciptaan kontinuitas ruang publik, yang paling dirasakan

manfaatnya terutama oleh pejalan kaki, termasuk ruang publik

yang disumbangkan dari ruang privat (misalnya berupa arkade

atau kolonade).

(h) Kemudahan layanan

~ Penetapan keseimbangan tata bangunan dari blok/

kaveling/bangunan yang memudahkan pelayanan dari fungsi yang

diwadahi.

~ Menghindari eksklusivitas

~ Penciptaan kualitas lingkungan binaan yang dapat berintegrasi

dengan lingkungan sekitar yang berskala lebih makro, serta

menghindari eksklusivitas dari pengembangan

lingkungan/kawasan.

(2) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi penataan:

(a) Pola, dimensi, dan standar umum

~ Penetapan batasan umum terhadap blok, kaveling dan massa

bangunan sehubungan dengan arahan pengembangan dan fungsi/

kegiatan yang mewadahinya;

~ Penetapan batasan Garis Sempadan Bangunan (GSB), Garis

Sempadan Samping/Belakang Bangunan (GSpB/GSbB), Garis

Muka Bangunan (GMB), atau pun batasan spesifik lain,

Adapun ketentuan-ketentuan tata bangunan dan lingkungan lainnya

yang dapat dikembangkan lainnya antara lain :

Rencana Struktur Kawasan



Struktur Kota, adalah suatu konsepsi spatial yang merupakan

kerangka dan menjadi determinan dari pola/pattern dan karakter

perkotaan.

Rencana Tematik Kawasan

Rencana pengembangan tema segmen-segmennya didasarkan

pada konsep-konsep pengembangan makro. Dengan demikian

tematik-tematik kawasan sangat berperan dalam menunjang

konsep-konsep pengembangannya.

Rencana Perpetakan

Relasi antara bangunan dan ruang publik yang tercipta dalam skala

kota merupakan urban fabric, morfologi dari segi metodologi dan

urban disain dari segi perancangan desain. Bangunan dan ruang

merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang

merefleksikan konfigurasi tertentu. Aturan-aturan pokok yang

diberlakukan antara lain :

~ Pada tapak-tapak bangunan (kuno), posisi dinding muka

bangunan tidak diperkenankan untuk digeser dari posisi dinding

semula.

~ Ruang terbuka sesuai konfigurasi dan struktur.

~ Pengaturan blok lingkungan

~ Pengaturan kaveling

~ Pengaturan bangunan

~ Pengaturan ketinggian & elevasi lantai bangunan

Rencana Tapak,

Rencana Prasarana / Sarana Lingkungan,

~ Jaringan air bersih

~ Jaringan air limbah & air kotor

~ Jaringan drainase

~ Jaringan persampahan

~ Jaringan listrik

~ Jaringan telepon

~ Jaringan pengamanan kebakaran

~ Jaringan jalur evakuasi

Rencana Aksesibilitas Lingkungan dan Sistem Pergerakan

Keterkaitan kawasan terhadap kota dari segi system transportasi

yang dipengaruhi oleh aspek aksesibilitas, manajemen system

transportasi dan fasilitas penunjangnya.



~ Jaringan jalan dan pergerakan

~ Sirkulasi kendaraan umum

~ Sirkulasi kendaraan pribadi

~ Sirkulasi kendaraan umum informal setempat

~ Pergerakan transit

~ Parkir

~ Jalur servis lingkungan

~ Sirkulasi pejalan kaki dan sepeda

~ Jalur penghubung terpadu

~ Manajemen Sistem Transportasi

~ Fasilitas Penunjang

Rencana Wujud Visual Bangunan

Rencana rancangan yang merupakan suatu arahan fungsi, bentuk

(morfologi dan tipologi), dimensi, perletakan dan proposi tata

bangunan (GSB, KLB, KDB, Elevasi/Peil, DAMIJA, Skyline Dll.) Hal-

hal pokok yang perlu diatur adalah :

~ Wujud bangunan:

~ Elemen kawasan

~ Warna

~ Pembangunan baru

Rencana Tata Kualitas Lingkungan

~ Konsep identitas lingkungan

~ Konsep orientasi lingkungan

~ Wajah jalan

Rencana Ruang Terbuka dan Tata Hijau.

~ Ruang terbuka umum

~ Ruang terbuka pribadi

~ Ruang terbuka pribadi untuk umum

~ Pepohonan & tata hijau

~ Bentang alam

~ Jalur hijau

b.Rencana Detail (Design-Guidelines)

Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang memperjelas

pencapaian kualitas minimal visual dan lingkungan yang reponsif.

Merupakan panduan rancangan dari masing–masing materi rencana



umum / menjelaskan secara lebih rinci arahan bentuk, dimensi, gubahan,

perletakan dari suatu bangunan, componen bangunan (seperti fasade,

signage), ruang terbuka, sarana /prasarana bangunan dan lingkungan,

pedestrian dan lain-lain serta prinsip-prinsip / aturan-aturan dasar

pengembangan rancangan kawasan.

Design - guidelines merupakan rencana detail teknis yang akan

dijadikan pedoman dalam proses penyusunan pra - detail engneering

design nanti untuk rencana pelaksanaan pengembangan kawasan.

Komponen Rencana Detail Kawasan

Rencana detail kawasan dikelompokkan dalam beberapa lingkup

design – guidelines yaitu :

Bangunan

~ Bangunan baru / infill development

~ Bangunan konservasi

Ruang Kawasan

~ Ruang terbuka: square, plaza, alun-alun

~ Ruang terbuka hijau

~ Ruang terbuka biru (bantaran)

Sarana Prasarana & Utilitas

~ Sarana kawasan

~ Prasarana kawasan/skematik ris

~ Utilitas kawasan/skematik ris

Lingkungan

~ Perabot jalan / street furniture, sitting groups, halte, lampu

taman, lampu jalan, lampu pedesterian, dll

~ Penandaan / signage

~ Landscape: taman, tanaman peneduh, tanaman hias,

tanaman gantung, dll

~ Pejalan kaki / pedesterian, jogging track, dll

Teknis Detail Disain

Teknis detail disain yang disertakan meliputi :

~ Fungsi

~ Tipologi

~ Morfologi



~ Detail tekinis (terdiri atas dimensional, spesifikasi, jumlah,

perletakan dan proporsi).

B. Penyusunan Program Bangunan dan Lingkungan

Program bangunan dan lingkungan harus mempertimbangkan faktor

kelayakan baik dari segi ekonomi, sosial dan budaya serta lingkungan alam.

Program ditetapkan setelah mempertimbangkan konsep keseragaman

kawasan.

Program merupakan penjabaran perencanaan dan peruntukan lahan yang

telah ditetapkan, untuk kurun waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis,

jumlah, besaran dan luasan bangunan gedung, serta kebutuhan ruang

terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana aksesibilitas, sarana

pencahayaan, dan sarana penyehatan lingkungan, baik berupa penataan

prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.

Program bangunan dan lingkungan dibuat dengan disertai rencana pentahapan

dan prioitas pembangunan sesuai dengan skenario pembangunan kawasan,

informais yang terdapat di dalamnya termasuk kenis kegiatan yang terutama

berupa program sarana dan prasarana. Adapun program bangunan dan

lingkungan ini digunakan untuk bahan menyusun program investasi yang disusun

secar alebih detail karena dalam program investasi ini, indikasi total kebutuhan

biaya harus sudah muncul.



3.6 Penyusunan Rencana Investasi (Tahap 5)

Rencana investasi disusun berdasarkan pertimbangan terhadap hal-hal berikut :



Memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan;

Merupakan rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk menghitung kelayakan investasi

dan pembiayaan suatu penataan atau pun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi;

Alat mobilisasi dana investasi masing-masing pemangku kepentingan;

Mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan prasarana /

sarana dari suatu lingkungan / kawasan.

Penyusunan rencana investasi ini dilengkapi dengan :

1. Skenario Strategi Rencana Investasi

~ Program bersifat jangka menengah (5 tahun), mengindikasikan investasi kegiatan yang

konsisten dengan program bangunan dan lingkungan. Dengan tolok ukur kuantitas pekerjaan,

besaran pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan berbagai sumber dana

pembangunan (pemerintahan berbagai tingkat dan sektor), dan terutama yang akan dapat

dibiayai oleh dunia usaha dan masyarakat.

~ Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan, langkah, pelaku, perhitungan teknis dan

memandu pemangku kepentingan dalam justifikasi kelayakan ekonomi investasinya.

~ Skenario dengan langkah : penetapan paket tiap tahap jangka waktu, perencanaan

pembiayaan dengan basaran dan perhitungan prospek ekonomi, penyiapan pelibatan dan

pemasaran paket dan penyiapan detail investasi tahunan sebagai pengendali selama

pelaksanaan.

2. Pola Kerjasama Operasional Investasi

~ Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah, dunia usaha/swasta, dan

masyarakat serta menjelaskan rencana kesepakatan pola kerjasama antara berbagai pihak

(pemerintah, swasta masyarakat)

~ Memuat ketentuan tentang bentuk kontrak, hak, kewajiban para pihak, resiko dan konsesi,

asset, serta periode jangka waktu kerjasama.

~ Program bersifat jangka menengah, mengindikasikan investasi untuk berbagai macam

kegiatan.

~ Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan.

~ Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan pembiayaan.

~ Menuntun para pemangku kepentingan dalam memperoleh justifikasi kelayakan ekonomi dan

usulan perencanaan lingkungan.



Rencana investasi ini dirancang untuk jangka menengah, yaitu untuk kurun waktu 5 tahun dan akan

dibagi dalam beberapa tahapan prioritas pembangunan dan pentahapan pembangunan di setiap

tahunnya. Proses penyusunan program pembangunan dan program investasi mengacu pada master

plan dan rencana pembagian beberapa segmen kawasan yang meliputi macam program, kuantitas

dan kualitas pekerjaan (volume pekerjaan, satuan unit, harga satuan), besaran rencana pembiayaan

dan total biaya. Macam program investasi diprioritaskan untuk kombinasi dari komponen-komponen

program kawasan (facility program) :

Bangunan,

Ruang kawasan;

Lingkungan;

Sarana, prasarana & utilitas kawasan.

Penyusunan program investasi akan dikonsultasikan dengan Pemkab Empat Lawang, terutama yang

menyangkut sharing kegiatan dan pembiayaan antara Pemerintah Pusat, Pemda, dunia

usaha/swasta dan masyarakat. Aktor pembangunan antara lain terdiri dari :

1. Sektor Publik / Pemerintah

Pemerintah yang terkait pada umumnya, antara lain: pemerintah pusat, pemerintah daerah TK. I

dan atau II, PU, P3P, Dinas Pertamanan, DKP, Pengairan, Deparbud, Telkomunikasi, PDAM,

PLN, dll.

Komponen perencanaan yang di bawah perannya, pada umumnya antara lain:

Pohon Peneduh : DKP atau Dinas Pertamanan;

Lampu Jalan : PLN (Jaringan) atau Dinas Pertamanan (Tiang Lampu).

Perbaikan Bantaran Sungai : Dinas Pengairan Atau Daerah TK II atau Dinas Perkotaan.

Jalan Lingkungan : PU Bina Marga atau Dinas Perkotaan

Jaringan Telepon : Telekomunikasi.

Bangunan Tourist Information Center : Deparbud.

2. Sektor Private / Swasta / Dunia usaha

Pemilik Hotel, Pemilik Restoran dll,


Fasilitas komersial.

Fasilitas penunjang wisata, Dll.

3. Sektor Masyarakat / Community

Organisasi masyarakat, anggota masyarakat di kawasan perencanaan (terutama) atau

masyarakat pemerhati.


Penerangan di rumah atau lingkungan



Tanaman hias di rumah atau lingkungan

Pengecatan pagar rumah

Kontribusi material

Kontribusi tenaga

Kontribusi dana, dll

Dalam perumusan indikasi program pembangunan dipertimbangkan hal-hal sebagai berikut :

Adanya komponen-komponen penataan bangunan dan lingkungan yang perwujudannya

membutuhkan implementasi secara langsung dalam bentuk program-program pembangunan fisik

(rencana pemanfaatan ruang, rencana pengembangan sarana-prasarana, dan rencana

pengembangan kawasan prioritas).

Adanya kebutuhan untuk melakukan prioritisasi dalam pelaksanaan pembangunan sesuai

dengan tahapan pembangunan kawasan.

Adanya kebutuhan pembiayaan atau sumber dana yang berbeda serta perlunya dukungan

kelembagaan untuk melaksanakan program pembangunan.

Program – program yang akan disusun tersebut pada dasarnya masih bersifat indikatif dan

diharapkan menjadi suatu indikator didalam penyusunan program pembangunan sektoral oleh

instansi untuk jangka menengah.

Jangka waktu dan tahapan pelaksanaan program/proyek dari rencana pengembangan kawasan

perencanaan didasarkan prioritas pembangunan dan berdasarkan rencana pembangunan 5 (lima)

tahun.

Strategi Investasi ( Invesment Development )

a. Tujuan : Meningkatkan kesejahteraan, pendapatan, dan kualitas hidup masyarakat dengan

pemanfaatan sumberdaya secara maksimal dan berkelanjutan, dipelopori oleh sektor swasta

yang kompetitif serta didukung oleh pemerintahan yang bersih.

b. Skenario Investasi :

Sesuai dengan tujuan investasi, maka sektor swasta perlu ditingkatkan proporsi keterlibatannya

dalam aktivitas investasi. Peran tradisional sektor swasta adalah memproduksi barang dan

menyediakan jasa sebagai balas jasa kepada sektor publik yang telah membiayai berbagai

usaha dan inisiatif yang ada. Sebagaimana dimengerti, peran tersebut perlu diperluas, sektor



swasta meliputi sebagian besar masyarakat, yakni: petani, UKM, industri menengah dan kecil,

restoran dan hotel yang bergerak dibidang pariwisata, pedagang grosir, retail, bank, dan

berbagai usaha lainnya. Oleh karena itu, sektor swasta diharapkan mampu menjadi pelopor

dalam memajukan iklim investasi.

c. Strategi :

1. Menciptakan iklim yang kondusif yang mendorong minat investor agar tertarik menanamkan

modalnya;

2. Menciptakan kejelasan dan kepastian hukum dalam prosedur pelayanan penanaman modal

oleh aparatur Pemerintah Daerah;

3. Pedoman pelayanan dalam berinvestasi perlu mendapat perhatian terutama dalam prosedur

pelayanan modal yang diberikan kepada masyarakat;

4. Memperkuat posisi bisnis dan melebarkan kerjasama UKM dengan dasar ilmu pengetahuan

sehingga dapat meningkatkan pengetahuan mereka tentang pemasaran, manajemen, dan

keterampilan kredit bagi anggotanya;

5. Penggunaan metode produksi modern; kredit; dan ilmu pengetahuan semaksimal mungkin

dalam bidang pertanian, untuk memaksimalkan produktivitas lahan pertanian;

6. Pengembangan pendidikan sumber daya manusia dalam industri yang bertumpu pada ilmu

pengetahuan;

7. Pengembangan infrastruktur;

8. Perluasan pengembangan pariwisata;

9. Peningkatan kualitas hidup

d. Aksi yang mendukung strategi investasi :

” Aksi yang mendukung” merupakan kondisi yang mendorong strategi-strategi yang ada untuk

tumbuh menjadi proyek-proyek nyata.

1. Insentif investasi (kemudahan perijinan, percepatan perijinan, penunjukan lahan, dsb);

2. Penyusunan daftar negatif investasi;

3. Tax reduction paling tidak untuk dua tahun awal investasi;

4. Peningkatan partisipasi publik/ swasta dalam pembangunan: Pemerintah Daerah bersama

swasta melakukan investasi bersama (joint investment);

5. Penyusunan potensi investasi daerah: Sektor yang potensial menciptakan lapangan kerja

6. Memperkuat proses promosi investasi;

7. Peningkatan akses ke kredit, keuangan, dan ekspor;

8. Pembentukan kelompok stakeholder;



9. Perbaikan prosedur pemerintahan;

10. Bantuan teknis

11. Koordinasi: Terdapat banyak sinergi yang terlibat dalam kegiatan pembangunan (investasi).

Terkait dengan hal tersebut, penting untuk mengkoordinasikan suatu investasi dengan

investasi lain yang sedang berlangsung dan mencoba menghindari duplikasi.