Download - Ars 99270101

PERANAN PERENCANAAN FISIK DALAM PENGEMBANGAN PERMUKIMAN SKALA BESAR PANTAI TIMURSURABAYA (Timoticin Kwanda)

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan - Universitas Kristen Petrahttp://puslit.petra.ac.id/journals/architecture/

1

PERANAN PERENCANAAN FISIK DALAM PENGEMBANGANPERMUKIMAN SKALA BESAR PANTAI TIMUR SURABAYA

Timoticin KwandaStaf Pengajar Fakultas Teknik, Jurusan Arsitektur /Pasca Sarjana Bidang Properti

Universitas Kristen Petra

ABSTRAK

Untuk memenuhi kebutuhan permukiman yang terus meningkat terutama di kota-kota besar, pemerintahmendorong pihak pengembang untuk mengembangkan permukiman skala besar. Pembangunan permukimanskala besar oleh pengembang berkembang cepat di kota-kota besar seperti Surabaya. Tulisan ini membahastentang peranan perencannaan fisik dalam pengembangan permukiman skala besar proyek Pantai TimurSurabaya. Proyek ini dikembangkan melalui suatu proses tahapan yang panjang mulai dari tahap persiapansampai dengan tahap pembangunan. Dalam setiap tahapan pengembangan ini, perencanaan fisik cukup berperandengan tingkatan peran yang berbeda-beda pada setiap tahapan. Dengan mengetahui peranan perencanaan fisikdalam setiap tahapan pengembangan permukiman skala besar ini, diharapkan dapat memberi masukan dalampengembangan permukiman skala besar di kemudian hari.

Kata kunci: Pengembang, Permukiman Skala Besar, Perencanaan Fisik.

ABSTRACT

To fulfil the increase needs of housing especially at large cities, the government encourages developers todevelop large scale housing developmets. Large scale housing developments fastly advance at large cities, suchas Surabaya. This paper reviews the role of physical planning in developing large scale housing development ofPantai Timur Surabaya project. The project was developed through a long stage, from a preliminary stage toconstruction stage. In each stage of development, physical planning performs substantial roles with differentlevel of involvement. It is hoped that by understanding the role of physical planning in each stage of large scalehousing development, inputs could be reached for developing of large scale housing in the future.

Keywords: Developers, Large Scale Housing, Physical Planning.

PENDAHULUAN

Salah satu fenomena yang menarik dariperkembangan pesat bisnis realestat padaperiode tahun 1992-1995 adalah pembangunanpermukiman skala besar di Indonesia oleh parakelompok usaha besar (konglomerat). Pem-berian ijin lokasi yang relatif tidak terbatas,pendanaan yang murah dan cendrung mudahdidapat mendorong para pengembang besarberlomba-lomba untuk membangun kawasanpermukiman skala besar dengan berbagai sloganpemasaran yang menarik seperti konsep kotabaru dan kota mandiri, yang jauh dari maknasesungguhnya. Beberapa proyek permukimanskala besar itu antara lain Kota Jaya, KotaModern, Kota Legenda, dan Kota Tigaraksayang terdapat di kawasan Jabotabek.

Terlepas dari motivasi yang mendorongminat para konglomerat untuk terjun ke bisnisrealestat, kehadiran mereka cukup membawawarna baru dalam bisnis realestat. Permukiman

skala besar yang dikembangkan oleh konglo-merat ini menawarkan konsep pengembangankota (urban development) yang memperhatikanpengembangan economic base lebih dahulu,seperti prioritas pembangunan infrastruktur danfasilitas untuk kegiatan ekonomi, berbedadengan apa yang dilakukan selama ini secaratradisional. Pengembangan secara tradisionallebih mendahulukan pembangunan perumahandan kemudian secara bertahap baru me-ngembangkan fasilitas untuk kegiatan ekonomi-nya.

Sejak pertengahan tahun 1980-an, pemerin-tah telah mendorong para pengembang untukmembangun perumahan skala besar. Kebijakanini berdasarkan pertimbangan bahwa pertama,pemerintah tidak memiliki dana yang cukupuntuk mengembangkan permukiman skala besaryang ditujukan untuk mengantisipasi melonjak-nya kebutuhan rumah di kota-kota besar.Kedua, permukiman skala besar dapat men-ciptakan suatu kawasan yang terpadu, baik

DIMENSI TEKNIK ARSITEKTUR Vol. 27, No. 1, Juli 1999 : 1 - 7


2

untuk tata ruangnya maupun penyediaan saranaserta prasarana seperti jalan dan jaringan utilitasutama. Selama ini pengembangan dengan polatradisional membangun dalam bentuk perumah-an skala kecil dan terpencar-pencar, sehinggatidak dapat memenuhi penyediaan fasilitaspermukiman yang lengkap dan prasaranaterpadu yang memadai.

Selanjutnya secara konkrit, dorongan peme-rintah untuk membangun permukiman skalabesar diwujudkan dalam bentuk undang-undangyaitu Undang-Undang No. 4 Tahun 1992tentang Perumahan dan Permukiman. Dalampasal 18 Undang-Undang ini tertulis bahwa,

pemenuhan kebutuhan permukiman di-wujudkan melalui pembangunan kawasanpermukiman skala besar yang terrencanasecara menyeluruh dan terpadu denganpelaksanaan yang bertahap .

Pengembangan permukiman skala besarmerupakan suatu tahapan pekerjaan yangkompleks dan memakan waktu yang relatiflama. Secara teoritis, menurut Richard Peiser,seorang guru besar studi realestat di UniversitasHarvard, terdapat 5 (lima) tahapan pengem-bangan suatu kawasan permukiman yaitu tahapperencanaan dan pembentukan ide awal, tahapkelayakan, tahap komitmen, tahap konstruksi,serta tahap managemen dan operasi (Peiser,1992). Sedangkan menurut Miles ada 8(delapan) tahapan yaitu tahap ide awal, tahappematangan ide, tahap kelayakan, negosiasikontrak, tahap komitmen, tahap konstruksi,tahap operasi dan managemen aset (Miles,1990). Secara lebih sederhana lagi, Pyhrrmenguraikan 4 (empat) tahapan pengembanganyaitu tahap persiapan, tahap produksi, tahapdistribusi dan tahap pelayanan (Pyhrr, 1989).

Dengan memanfaatkan ketiga kerangkapemikiran ini, secara sistimatis tulisan inimencoba untuk menjelaskan peranan perencana-an fisik dalam proses tahapan pengembanganproyek permukiman skala besar pada proyekPantai Timur Surabaya (PTS). Dengan meng-gabungkan ketiga kerangka pemikiran diatas,maka terdapat 5 (lima) tahapan pengembanganpada PTS yaitu tahap persiapan yang terdiri darikegiatan perijinan, pembebasan tanah, serta ideawal dan perencanaan fisik,1 tahap kelayakan,tahap komitmen, tahap konstruksi, dan tahapoperasional. 1 Pemakaian istilah perencanaan fisik disini untuk mem-bedakan dengan pengertian perencanaan non fisik, sepertiperencanaan ekonomi dan sosial.

PENGEMBANGAN PANTAI TIMURSURABAYA

Salah satu wujud pengembangan per-mukiman skala besar yang berada di kotaSurabaya adalah proyek Pantai Timur Surabaya(PTS). Pengembangan PTS ini dilakukan olehtiga kelompok pengembang besar di Surabayadan Jakarta yaitu grup Dharmala, Sac Nusantaradan grup Pakuwon Jati. Proyek yang dimulaipada tahun 1990 ini memiliki luas 3.190 ha,terletak di wilayah pantai bagian TimurKotamadya Surabaya, secara administratif ter-masuk dalam 2 (dua) Kecamatan yaituKecamatan Sukolilo dan Rungkut. PTS diren-canakan untuk kawasan perumahan dengansegala fasilitas pendukungnya memerlukanwaktu persiapan selama 6 (enam) tahun. Padatahun 1996, PTS baru mulai dibangun padasebagian kawasan utara PTS yang saat ini telahterbangun menjadi perumahan Laguna Indah.Secara berurutan tahapan pengembangan PTSadalah sebagai berikut:

TAHAP PERSIAPAN

Secara garis besar, dalam tahapan initerdapat tiga kegiatan yaitu proses perijinan,pembebasan tanah, dan perencanaan (Pyhrr,1989). Ketiga urutan kegiatan berikut ini tidakmenunjukan urutan kegiatan yang sebenarnya,karena dalam pelaksanaan setiap tahapankegiatan dapat dilaksanakan tanpa menunggukegiatan yang lain selesai atau dapat dilakukansecara paralel demi efisiensi waktu.

1. Perijinan

Pembebasan tanah secara resmi baru dapatdilaksanakan apabila setiap pengembang dalamkawasan PTS ini telah memiliki Ijin Lokasi yangdikeluarkan oleh Gubernur Kepala DaerahTingkat I Jawa Timur.2 Luasan kawasan tiap-tiap pengembang pada Ijin Lokasi yangdiberikan kepada ketiga kelompok pengembangini diberikan berdasarkan kesepakatan bersamadimana luas grup Dharmala adalah 1.600 Ha,Sac Nusantara adalah seluas 1.000 Ha dan grupPakuwon Jati seluas 590 Ha. Ijin lokasi yangdiberikan pada tahun 1991 ini berjangka waktu

2 Setelah dikeluarkannya peraturan Paket Oktober tahun1992, proses pemberian Ijin Lokasi disederhana- kansehingga cukup dikeluarkan oleh Badan PertanahanDaerah Tingkat II.



3

1(satu) tahun dan dapat diperpanjang lagiselama 1 (satu) tahun, namun demi kesinam-bungan pengembangan kawasan ini, maka masihdiberikan perpanjangan Ijin Lokasi sampaidengan tahun 1996.3

Pada tahap ini, perencanaan fisik dalambentuk rencana induk awal (preliminarymaster plan) dan rancangan rencana tapak(draft site plan) yang disiapkan oleh in-houseplanner dipakai sebagai bagian dari proposalproyek untuk konsumsi pengajuan ijin lokasi. 4

2. Pembebasan Tanah

Secara teoritis pembebasan tanah dapatdilaksanakan kalau telah memiliki Ijin Lokasi,namun dalam pelaksanaannya pembebasantanah dapat dilakukan atas nama peroranganyang dipercya oleh perusahaan dan kemudiansetelah berhasil membebaskan lahan yang cukupluas dapat dibalik nama atas nama perusahaan.Pembebasan tanah merupakan tahapan pengem-bangan kawasan PTS yang rumit. Pembebasantanah sering berjalan sangat lambat, karenaalotnya negosiasi harga jual yang ditentukanoleh mekanisme pasar dan keterlibatan paraspekulan tanah, selain itu diperlukan kehati-hatian dengan banyaknya bukti pemilikan tanahyang umumnya masih berupa Petok D dansertifikat palsu.

Pada tahap ini, perencanaan fisik dalambentuk rencana induk awal yang telahdisiapkan dapat menjadi pedoman untukpembebasan tanah terutama untuk lokasi-lokasitanah yang sangat strategis dan bernilai tinggimenjadi prioritas untuk dibebaskan lebih dahulu.

3. Ide Awal dan Perencanaan Fisik

Sebelum suatu proyek diwujudkan, makadimulai lebih dahulu dengan suatu ide awal daripemilik proyek (idea inception) untuk kemudiandituangkan dalam perencanaan fisik. Tujuanpembangunan suatu proyek atau suatu ide awalsangat dipengaruhi oleh tujuan-tujuan yangingin dicapai di bidang keuangan misalnyakeuntungan yang ingin didapat, pengembanganproduk misalnya segmen pasar, tipe dan image

3 Pada tahun 1997, ijin lokasi yang baru untuk PTSdiberikan kepada 10 pengembang termasuk 3 (tiga)pengembang lama.4 Untuk efisiensi waktu, rancangan rencana tapak dibuatsemata-mata hanya untuk persyaratan pengajuan IjinLokasi, selanjutnya rencana tapak yang sesungguhnyadibuat lagi untuk konsumsi pasar.

produk, tujuan operasional seperti tingkatketerlibatan pemilik dalam manajemen saatoperasional dan faktor pemerintah yangmemberi dukungan atau sebaliknya pada proyekini (Peiser, 1992).

Sebagai suatu proyek skala besar, makadiperlukan pertimbangan yang sangat matangdari berbagai disiplin ilmu yang berkaitandengan perencanaan fisik PTS, berikut iniadalah beberapa studi yang dilakukan untukmemberi masukan bagi perencanaan fisik.

A. Studi Hidrologi dan Geoteknik

Karena kawasan PTS ini terletak padakawasan pantai yang rendah sehingga sangatrentan terhadap pasang surut air laut. Kondisiawal pemanfaatan lahan ini adalah untuk tambakyang memanfaatkan aliran pasang-surut air lautuntuk budidaya udang atau ikan. Selain itu,kawasan PTS dilalui oleh tujuh sungai yangmerupakan saluran pematusan untuk pem-buangan dari kawasan timur kota Surabya keselat Madura, maka para pengembangmenyadari perlu suatu studi hidrologi. Studi inibertujuan untuk mengetahui sistem pengen-dalian banjir (flood control) dan sistempematusan yang ekonomis untuk kondisi PTS.

Sedangkan studi geoteknik bermaksuduntuk mencari metode reklamasi yang palingekonomis. Dari hasil studi ini dapat diputuskansuatu usulan metodologi pematangan tanah yangpaling ekonomis, apakah memakai metodepengurugan pada elevasi maksimal maupunmetode polder (tanggul), atau kombinasi antarakeduanya.5 Tentunya, ketiga sistem ini memilikikelebihan dan kekurangannya.

Hasil awal dari studi ini menunjukan bahwauntuk menghemat biaya dipergunakan metodeurug secara kombinasi, yaitu kawasan PTS harusdiurug pada ketinggian tertentu (+4 meter ARP)dengan membuat beberapa danau penampung airhujan atau buzem (retention pond) seluas 7%dari luas lahan pada tiap-tiap sub wilayah, sertamembangun tanggul (+5 meter ARP) yangmengelilingi sepanjang pantai dan sungai untukmenghindari air laut masuk pada saat pasang.

5 Salah satu contoh permukiman yang memakai sistempolder adalah Pantai Indah Kapuk di Jakarta, pada sistemini pengurugan lahan tidak pada elevasi maksimal karenaterdapat tanggul disekeliling suatu luasan kawasan tertentu,tetapi harus memakai sistem pompa untuk membuang airkeluar dari sistem pematusan.



4

Studi hidrologi dan geoteknik ini dilak-sanakan oleh seorang ahli terkemuka dariSingapura yaitu Prof. Lee Seng Lip yang jugaseorang pakar struktur dari National Universityof Singapore dan dibantu oleh konsultanIndonesia yaitu Ir. A. R. Suhud, mantan MenteriPerindustrian. Penunjukan Prof. Lee untuk studiini berdasarkan pertimbangan bahwa dia telahberpengalaman dalam pengembangan proyekyang hampir sejenis yaitu Pantai Mutiara diJakarta, suatu permukiman yang dikembangkandengan konsep marina housing.

B. Studi Transportasi

Sebagai kawasan yang sangat luas, PTSmerupakan traffic generator yang akan me-nimbulkan masalah transportasi baik bagikawasan didalam PTS maupun diluar kawasan.Studi ini bertujuan untuk menentukan strukturdan pola jalan utama dalam kawasan dan aksesutama ke dan dari kawasan PTS. Hasil studi inimerekomendasikan suatu struktur dan pola jalanutama dalam kawasan yang sesuai dengan batasIjin Lokasi setiap grup pengembang, karenajalan secara mudah dapat menjadi batas fisikantar wilayah pengembang .

Sedangkan untuk akses utamanya, terdapattiga jalan masuk utama dari wilayah barat kotaSurabaya ke kawasan PTS yaitu akses Utara,Tengah dan akses Selatan. Ketiga akses ini akandihubungan oleh rencana jalan lingkar luarSurabaya Timur (jalan tol) yang melintasi daribundaran Waru sampai ke Utara kota (Kenjeran)dan kemudian dihubungkan dengan rencanajembatan SURAMADU.

C. Studi Awal Mengenai Dampak Ling-kungan

Berdasarkan pertimbangan lingkungan,maka fungsi yang direncanakan untuk PTSadalah sebagai kawasan konservasi hutan bakau,kawasan pematusan dan pengendalian banjir,pengolah limbah alami, serta kawasan penelitianilmiah dimana disepanjang sungai Wonokromomasih banyak ditemukan habitat hewan sepertikera dan burung bangau. Untukmempertahankan dan meningkatkan fungsi ini,maka PTS dikembangkan sebagai kawasanpermukiman yang memperhatikan: Pengamanan kawasan lindung pantai Penerapan sistem tata air termasuk penyedian

kanal dan kolam-kolam penampung air hujan(buzem).

Komposisi penggunaan lahan untuk ruangterbuka hijau harus lebih besar dari lahanterbangun.

D. Tata Ruang

Sebelum kawasan ini dikembangkan untukPTS, pemerintah daerah telah menyiapkan tataruang di kawasan ini yaitu 3 (tiga) RDTRK(Rencana Detil Tata Ruang Kota) UnitPengembangan (UP) Sukolilo Timur, UPGunung Anyar Tambak dan sebagian UPMulyorejo. Namun karena tata ruang yang adabelum mengakomodasi aspirasi para pengem-bang, maka pemerintah daerah bersama-samadengan para pengembang membuat suatu tataruang yang baru. Hal terutama yang belumsesuai dengan aspirasi para pengembang adalahrencana penggunaan lahan. Pada tata ruangyang lama kawasan PTS ditetapkan sebagaidaerah konservasi alam, namun dalam tata ruangyang baru penggunaan lahan kawasan PTSdapat dikembangkan sebagai kawasan per-mukiman dengan catatan harus mempertahankanfungsi kawasan ini seperti yang ditentukandalam studi awal tentang lingkungan.

RDTRK PTS yang disusun oleh tim ahlidari ITB adalah merupakan suatu sintesa daristudi-studi yang telah dilaksanakan sebelumnyayaitu antara lain studi awal lingkungan,hidrologi, geoteknik, sosio-ekonomi, dan studitransportasi. Sebagai kawasan yang mulanyaadalah kawasan konservasi, maka RDTRK PTSdisusun dengan konsep berwawasan lingkunganyaitu (gambar 1): mempertahankan fungsi konservasi pantai,

terutama dalam kaitannya dengan pelestarianekosistem bakau dan pengamanan wilayahpantai dengan ketentuan sempadan pantai100 meter. Khusus untuk wilayah muarasungai Wonokromo ketentuan sempadanpantai adalah 400 meter dan baru bolehdikembangkan setelah 10 tahun. Sempadansungai Wonokromo adalah 50 meter di kanandan kirinya dan 25 meter untuk sungailainnya yang lebih kecil.

mempertahankan fungsi pengendalian ter-hadap luapan banjir (flood control) sertapengolahan air limbah secara alami.Pembuatan kanal sepanjang Utara-Selatankawasan untuk menampung limpahan banjirdari sebelah Barat wilayah PTS dan danaubuatan seluas 7% dari luas lahan.

membangun kota marina sebagai kota yangbercirikan ruang terbuka hijau dan biru (air)



5

secara dominan. Komposisi penggunaanlahannya adalah perumahan (47%), fasilitasumum (6%), Industri (3%), prasarana jalan(13%), dan ruang terbuka hijau (31%)

Gambar 1. Rencana peruntukan lahan, strukturdan pola jalan utama, garis sempadanpantai dan sungai permukiman skalabesar Pantai Timur Surabaya

E. Rencana Induk (Master Plan) karya PaulMarvin Rudolph (1918-1997)

Sebagai arsitek kebanggaan grup Dharmalayang layak jual, maka rencana induk awalkawasan PTS ini direncanakan oleh arsitek PaulRudolph dengan dibantu oleh aristek Indonesia,Ir. Johannes Gunawan yang sebelumnyabersama-sama dengan Paul Rudolph terlibatdalam perancangan gedung Wisma Dharmala diJakarta dan Surabaya. Terdapat 2 (dua) karyarencana induk oleh Paul Rudolph, yang pertamatertanggal 5 Februari 1990 (gambar 2) dankarya yang kedua dikerjakan pada tanggal 7April 1991 (gambar 3).

Kedua karya Paul Rudolph dirancangdengan batasan-batasan dan masukan antaralain:

rencana jalan lingkar luar Timur yangmembelah PTS menjadi dua bagian wilayah.

rencana stadion utama (Surabaya SportCentre) dan Inceranator (pembakar sampah)yang diletakan pada sisi barat jalan lingkarluar.

struktur dan pola jalan utama disesuaikandengan hasil studi transportasi.

bentuk, besaran dan letak danau buatan(buzem) disesuaikan dengan usulan dari hasilstudi hidrologi.

garis sempadan pantai dan sungai sesuaidengan studi awal tentang lingkungan.

Gambar 2. Rencana induk (master plan) per-mukiman skala besar Pantai TimurSurabaya, karya pertama arsitek PaulMarvin Rudolph.

F. Rencana Tapak (Site Plan)

Site Plan atau Rencana Tapak merupakanperwujudan sebagian kawasan pada RencanaInduk dalam bentuk yang lebih rinci. RencanaTapak pada awalnya dikembangkan oleh arsitekPaul Rudolph untuk sebagian kawasan utaraPTS yang telah siap untuk dibangun, namunkarena pertimbangan kondisi pantai dan kondisi



6

pasar yang ada maka karya Paul Rudolph tidakdimanfaatkan, selanjutnya direncanakan olehkonsultan asing dari Amerika Serikat, namundengan alasan yang sama pada akhirnya rencanatapak terakhir lebih banyak disiapkan oleh in-house planner. Kondisi pantai pada saat air surutadalah berbentuk endapan lumpur sejauh 2 (dua)kilometer, sehingga dengan pertimbangankendala hidrologi ide awal perumahan marinadirubah menjadi perumahan bernuansa danau(lagoon housing), seperti bentuk perumahanLaguna Indah saat ini. Kondisi pasar diIndonesia menuntut bentuk-bentuk kavlingkotak (pola jalan grid), sedangkan dengan polajalan lengkung (curved pattern) dan loop padakarya Paul Rudolph maka terjadi bentuk kavlingirregular yang sulit untuk diserap pasar yangmempertimbangkan feng shui(gambar 3).

Gambar 3. Rencana induk (master plan) per-mukiman skala besar Pantai TimurSurabaya, karya kedua arsitek PaulMarvin Rudolph.

G. Site Engineering

Sebelum pembangunan kawasan ini di-mulai, dibuat suatu studi yang mendetil sebagaipedoman pelaksanaan pembangunan. Design

engineering ini antara lain berkaitan denganelevasi reklamasi (kavling) dan elevasi dandimensi danau, tanggul, prasarana jalan danutilitas seperti saluran air hujan (kanal), airkotor, air bersih, sudah harus diketahui.Rencana tapak yang sudah ada menjadipedoman dalam pembuatan site engineering,sebaliknya site engineering yang dibuatberdasarkan kondisi di lapangan menjadimasukan bagi rencana tapak untuk direvisi danseterusnya terjadi interaksi timbal balik antararencana tapak dengan site engineering.

TAHAP KELAYAKAN

Pada tahap ini secara makro harus diketahuiberapa permintaan pasar (demand) dan pasokanpasar (supply) tentang produk rumah dan secaramicro siapa pesaingnya sehingga proyek dapatlayak untuk dilaksanakan. Berdasarkan rencanainduk awal, secara makro tim yang dipimpinoleh Prof. Dr. Suroso Imam Zadjuli, SEmelaksanakan studi sosio-ekonomi padakawasan PTS, untuk mengetahui permintaan danpasokan rumah serta analisis keuangan tentangsumber dan penggunaan dana untuk proyekPTS.

Secara lebih detil lagi, berdasarkanperencanaan dalam bentuk rencana tapakmasing-masing grup pengembang dilakukanstudi kelayakan yang lebih rinci lagi terutamauntuk konsumsi perbankan sebagai salah satusumber pendanaan untuk proyek ini. Penga-laman menunjukan bahwa studi-studi kelayakanyang dilakukan umumnya lebih menekankanpada aspek kelayakan keuangan untuk konsumsiperbankan, tanpa lebih sungguh-sungguhmenekankan pada aspek kelayakan permintaandan pasokan pasar. Dugaan terjadinya PropertyCrash pada saat ini adalah merupakan ketidakhati-hatian dalam memprediksi permintaanpasar, sehingga yang terjadi adalah kelebihanpasokan yang membuat nilai properti jatuh padasaat ini.

TAHAP KOMITMEN

Pada tahap komitmen, semua hal yangberkaitan dengan pengembangan PTS sudahharus selesai disiapkan sebelum masuk kedalamtahap konstruksi. Misalnya, komitmen ataupenyelesaian masalah-masalah pembebasantanah, perijinan (perpanjangan ijin lokasi,AMDAL, renacna tapak), pendanaan untuk



7

konstruksi dan konsumen (kredit kepemilikanrumah), penunjukan tim-tim konsultan dankontraktor, tim manajemen pemasaran danpromosi, tim legalitas untuk persetujuankontrak, jadual perencanaan konstruksi danpembangunan, serta perkiraan biaya pemba-ngunan.

TAHAP KONSTRUKSI

Peranan perencanaan fisik masih diperlukandalam tahapan ini. Dalam pelaksanaan seringterjadi kendala pembebasan tanah yang belumterbebaskan, sehingga perlu revisi perencananfisik terutama pada tingkatan rencana tapak.Misalnya untuk menghindari tanah yang belumterbebaskan, maka perlu perubahan alignmentjalan dan perubahan penggunaan lahan darirencana semula untuk perumahan menjadiperuntukan untuk ruang terbuka hijau. Tentunyaselama tahap pembangunan berlangsung, revisiperencanaan konstruksi untuk prasarana jalan,saluran pematusan, jaringan listrik, telepon tetapdiperlukan untuk menghadapi perubahan-perubahan atau kendala yang terjadi selamapelaksanaan di dilapangan.

TAHAP PENGELOLAAN

Pada tahap inipun, perencanaan dalamtingkatan rencana tapak tetap diperlukanterutama kaitannya dengan pemasaran produkrumah atau kavling, karena kondisi permintaanpasar yang terus berubah dari waktu ke waktumaka dituntut kekenyalan dalam menawarkanproduk. Bentuk, letak dan besaran kavlingrumah misalnya, perlu disesuaikan tergantungdengan permintaan pasar.

KESIMPULAN

Dalam pengembangan permukiman skalabesar, perencanaan fisik ikut berperan dalamsemua tahapan-tahapan pengembangan mulaidari tahap persiapan (ide awal dan perencanaan),tahap kelayakan, tahap komitmen, tahapkonstruksi, sampai pada tahap pengelolaan.Tentunya tingkatan peranan perencanaan fisikpada tiap-tiap tahapan ini sangat berbeda.

Pada tahap persiapan misalnya, perananperencanaan fisik sangat dominan (aktif) dalammempersiapkan rencana induk, rencana tapakdan design engineering, perkecualian pada

kegiatan proses perijinan dan pembebasan tanahdimana perencanaan fisik hanya berperansebagai pelengkap dan pedoman saja untukkedua kegiatan. Sedangkan, pada tahap kelayak-an dan tahapan-tahapan selanjutnya, perananperencanaan semakin berkurang yaitu hanyaberperan (pasif) sebagai pedoman, pelengkap,dan masukan bagi studi atau kegiatanselanjutnya, misalnya sebagai pedoman untukkegiatan pemasaran pada tahap operasinal.

Selanjutnya, tahapan-tahapan dalam pe-ngembangan permukiman skala besar iniwalaupun merupakan suatu kegiatan yang ber-urutan untuk mencapai suatu tujuan akhir ,bukan merupakan suatu kegiatan yang berurutanatau tahapan yang kaku, karena setiap tahapandapat dilaksanakan tanpa harus menunggutahapan sebelumnya selesai tetapi dapat dilak-sanakan secara paralel untuk efisiensi waktu.

DAFTAR PUSTAKA

1. Era Baru Bisnis Realestat. Jakarta: DewanPengkajian Masalah Perumahan dan Per-mukiman Real Estate Indonesia, 1995.

2. Himpunan Peraturan Per Undang UndanganBidang Perumahan dan Permukiman.Jakarta: Kantor Menteri Negara PerumahanRakyat, 1994.

3. Lee, S.L. Prof, et al. Feasibility Study onPantai Timur Project Surabaya:PreliminaryStudy on Marina No.1. Laporan awal tentangstusi hidrologi PTS, 1990.

4. Miles, Mike E. dan Charles H W. ModernReal Estate (4th ed.). New York: JohnWiley & Sons, Inc., 1990.

5. Rencana Detil Tata Ruang Kota UnitPengembangan PANTAI TIMUR SURA-BAYA. Surabaya: Pemerintah KotamadyaDaerah Tingkat II Suarabaya, 1991.

6. Peiser, Richard B. dan Dean Schwanke.Professional Realestate Development.Washington, D.C.: Dearborn FinancialPublishing, Inc. dan The Urban LandInstitute, 1992.

7. Pyhrr, S A, Cooper, et al. Real EstateInvestment. New York: John Wiley, 1989.

8. So, Frank S. (ed.). The Practice of LocalGovernment Planning. Washington, D.C.:The International City ManagementAssociation, 1979.

9. Zadjuli, Suroso Imam. Studi Sosio-ekonomidan Kependudukan. Laporan Studi Sosio-ekonomi PTS, 1990.