1
PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR
Firdaus
Pada dasarnya Perdekatan Perbandingan Data Pasar
dapat digunakan untuk semua jenis properti,
asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat
dipercaya
2
• People with expertise in a market can estimate sales prices by intuition. Such appraisals, however, provide no spesific analysis of relevant property differences. In a contrast, the adjustment techniques contained in the sales comparison approach enable you to specifically identify property differences that are important in a given market or neighborhood. Sales comparison approach techniques can also indicate how much to adjust prices for any particular difference[1].
[1] Richard M. Betts.,Silas J. Ely, Basic Real Estate Appraisal, 2nd Ed. Regents/Prentice Hall, Englewood Cliff,New Jersey. 1990, p. 178
(Richard M. Betts & Silas J. Elly)
3
SASARAN PEMBELAJARAN
Peserta diharapkan mengerti dan memahami :
• Konsep dasar pendekatan data pasar.• Cara mencari data pembanding
sesuai dengan kebutuhan penilaian.• Cara melakukan penyesuaian data
pembanding terhadap properti yang dinilai.
• Melakukan rekonsiliasi nilai dari hasil penyesuaian data pembanding.
• Menentukan nilai indikasi dari sebuah properti
4
PENDEKATAN PENILAIAN
Amerika Australia INDONESIA
1. Market Data Approach
1. Market Data Approach : Market Continuum, Simple Comparison, Detailed Analysis (paired sales analysis, market adjustment grid)
1. Pendekatan Data Pasar
2. Cost Approach : Quantity Survey, Unit in Place, Square Metre, Index
2. Cost Approach
2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi Biaya dan Metode DRC
3. Income Approach : Direct Capitalization, DCF, Land Development, Residual Technique (land, building, property)
3. Hypothetical Development Approach
3. Pendekatan Pendapatan : Metode Kapitalisasi Langsung & Metode Arus Kas Terdiskonto 4. Computer Based
Technique : Cash Flow Method, Regression (simple and multi regression analysis)
5
• Nilai Objek Penilaian = • Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/-
Penyesuaian
KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR
Objek PenilaianProperti Pembanding
6
PENDEKATAN DATA PASAR
Dikenal juga dengan:Market Data ApproachDirect Comparison MethodComparison MethodDirect Sales ComparisonSales Comparison
Pendekatan ini merupakan pendekatan yang
paling banyak digunakan.Bahkan dalam penerapan pendekatan2 lain, tetap harus
menggunakan prinsip Pendekatan Data Pasar
7
KONSEP PENDEKATAN DATA PASAR
• Pendekatan Perbandingan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan;
• Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding;
• Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi yang tersedia cukup dan dapat dipercay;
• Pembeli dan penjual cukup mengerti terhadap properti yang ditransaksikan
8
Cont’d
Data Pasar yang dipakai harus dapat dipercaya (sebaiknya didapat dari sumber pertama yang berwenang);Jual beli harus sukarela tanpa paksaan;Jual beli mempunyai kesamaan dalam penggunaan/ peruntukan, ukuran/luas, bentuk, sifat-sifat fisik, lokasi, sifat-sifat sosial dan cara jual beli;Data Pasar harus up-to-date, sehingga dapat dipakai untuk memperkirakan Nilai Pasar pada tanggal penilaian;Penilai harus mengetahui dan menganalisa sumber data untuk dapat diterapkan pada masing-masing alternatif tersebut.
9
DEFINISI PENDEKATAN DATA PASAR
• “Sales Comparison Approach : A set of procedures in which a value indication is derived by comparing the property being appraised to similar properties that have been sold recently, applying appropriate units of comparison, and making adjustments to the sale prices of the comparables based on the elements of comparison. The sales comparison approach may be used to value improved properties, vacant land or land being considered as though vacant”.[2]
• [2] (The Appraisal of Real Estate, 12th ,2001).
10
KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN
• Pendekatan perbandingan data pasar
(sales comparison approach). Pendekatan ini merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
11
FAKTOR PENTING DALAM MENENTUKAN NILAI PASAR
Penggunaan (highest & best use)
Nilai Pasar diukur berdasarkan penggunaan yang optimal (penggunaan yg paling menguntungkan)
LokasiKondisi Pasar
Penting untuk memahami kekuatan pasar yang dapat mempengaruhi nilai dari properti tersebut (identifikasi, analisa dan evaluasi)
12
LANGKAH LANGKAH PENILAIAN
• Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding
• Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding
• Menetapkan Satuan Pembanding*
• Menetapkan Unsur Pembanding*• Melakukan Penyesuaian* antara
Properti Pembanding dengan Objek Penilaian
• Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada
13
PENGUMPULAN DATA PEMBANDING
Mengidentifikasi karakteristik propertiMencari properti pembanding di lingkungan properti yang dinilai (perluasan penyelidikan ke luar lingkungan hanya dilakukan jika data dari properti pembanding kurang lengkap)Waktu jual-beli pada data pembanding tidak terlalu lama dengan tanggal penilaianSumber2 data pembanding, antara lain:
Penjual / pembeliNotarisAgen properti
Developer / Investor Lurah / Camat Surat Kabar/majalah
(iklan & daftar harga )
14
VERIFIKASI & ANALISIS DATA
Membuat ringkasan & menyusun tentang informasi dari properti pembanding, termasuk:
Penjual / pembeliWaktu transaksiLokasiSifat-sifat fisik antara lain luas tanah, bangunan, prasarana, dllSyarat pembayaranMotivasi dari terjadinya penjualan / pembelian
15
SATUAN PEMBANDINGPengertian Satuan Pembanding• Satuan Pembanding adalah
satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian; pada umumnya bergantung ‘nature’ dari properti tersebut.
Jenis Satuan Pembanding• Misalnya : satuan pembanding
untuk rumah adalah m2, satuan pembanding untuk kondominium adalah kamar, dll.
16
UNSUR PEMBANDING
Pengertian Unsur Pembanding
• Unsur Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan yang lain. Dengan demikian nilai properti merupakan fungsi dari reaksi pasar akan tingkat kegunaan dari unsur-unsur tersebut.
17
UNSUR PEMBANDING ……CONT’D
Jenis Unsur Pembanding :Waktu penawaranLuas Tanah Lebar jalanLokasi,lingkungan dan aksesbilitasFasos / fasumZoning / land use Bentuk tanahLebar muka / frontagePosisiKontur tanahElevasiHak atas tanah
18
Waktu Penawaran
• Bila properti sudah ditawarkan hingga diatas 6 bulan, ter-indikasi bahwa harga yang ditawarkan terlalu tinggi
• Alasan orang menjual properti :1.BU
2.Over Confidence3.Tidak tahu harga pasaran (bisa kemahalan / kemurahan)dll
Hingga saat ini DEPKEU R-I tidak bisa / belum bisa dilakukan analisa mengenai motivasi orang untuk menjual propertinya
19
Contoh over confidence :
20
LUAS TANAH
• Untuk zoning pemukiman, luas tanah dengan ukuran kecil ter-indikasi lebih mahal dibandingkan ukuran besar
• Untuk zoning industri / pergudangan, luas tanah ukuran besar ter-indikasi lebih mahal dibanding ukuran kecil
• Untuk zoning komersial tergantung dari Izin peruntukannya (ruko,mall dll)
21
LEBAR JALAN
22
LEBAR JALAN
23
LOKASI, LINGKUNGAN dan AKSESBILITAS
24
LOKASI, LINGKUNGAN dan AKSESBILITAS
25
FASOS / FASUM
• Kedekatan objek penilaian dengan fasos / fasum seperti sekolah, rumah sakit / puskesmas, taman, children playgorund akan memiliki nilai lebih baik……..
26
Zoning / land use
• Zoning adalah peruntukan yang diijinkan oleh Pemerintah setempat di wilayah tersebut
• Land use adalah penggunaan lahan yang dikembangkan (realisasinya bisa sesuai zoning / tidak sesuai zoning)
27
Zoning / land use
28
Bentuk tanah
• Bentuk tanah yang ideal adalah berbentuk persegi panjang, bujursangkar
29
Bentuk tanah
30
Lebar muka / frontage
31
Posisi
• Posisi tanah adalah letak tanah seperti hoek / pojok, interior / badan, tusuk sate, kuldesak…………..
32
Kontur Tanah
• Adalah ketinggian permukaan tanah
• Seperti datar / rata, bergelombang, menurun, landai dsb………….
33
Elevasi tanah
• Adalah ketinggian tanah terhadap jalan di depannya….
• Bisa sejajar jalan, dibawah jalan, diatas jalan
34
Hak atas Tanah
• Hak tanah yang telah disertifikasi (SHM / SHGB) memiliki tingkatan yang lebih baik….(sesuai UU Agraria No 5 thn 1960)…..dan bisa dijadikan sebagai agunan (Pasal….UU Agraria thn 1960)……
35
TEKNIK PENYESUAIAN
• Pengertian Penyesuaian Penyesuaian adalah langkah penting
yang perlu dilakukan agar harga jual [penawaran] dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Oleh karena itu penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek penilaian. Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.
36
TEKNIK PENYESUAIAN
• Jenis Teknik Penyesuaian Penyesuaian Lumpsum– Penyesuaian langsung dilakukan secara
keseluruhan dan tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan dalam Rupiah.
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3Sale Price 100,000 120,000 110,000 Adjustment 12,000 (9,000) 5,000 Adjusted Sale Price 112,000 111,000 115,000
37
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual100.000.00
0108.000.00
098.000.000
Nilai Indikasi Properti yang dinilai
104.000.000
106.000.000
102.000.000
Contoh:
38
Cont’d
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan yang lebih besar diberikan kepada pembanding yang mempunyai lebih banyak kesamaan.
Misalnya: Data 2 40%Data 1 dan Data 3 30%
Maka NILAI PASAR:30% x Rp 104.000.000 = Rp 31.200.00040% x Rp 106.000.000 = Rp 42.400.00030% x Rp 102.000.000 = Rp 30.000.000= Rp104.200.000
39
TEKNIK PENYESUAIAN
Penyesuaian Jumlah Rupiah– Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci
sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam Rupiah.
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3Sale Price 96,300 79,400 83,400 Time Adjustment 12,000 9,000 9,000 Time Adjusted Sale Price 108,300 88,400 92,400 Age 10 years - 3,200 (3,200) Condition Good 4,800 - 4,800 Lot Size 50 * 40 (10,000) - (5,000) Floor Area 1,500 (9,600) (4,800) - Garage Attached - 800 - Quality Good - - 4,000 Net Adjustment (14,800) (800) 600 Adjusted Sale Price 93,500 87,600 93,000
40
Contoh:
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual100.000.00
0108.000.00
098.000.000
Penyesuaian:
Waktu
Lokasi
Ukuran
Kondisi Plengkpan
Mutu Bangunan
+5.000.000-1.000.000
000
0000
-2.000.000
+8.000.0000
-4.000.00000
Total Penyesuaian +4.000.000 -2.000.000+4.000.00
0
Nilai Indikasi Properti yg dinilai
104.000.000
106.000.000
102.000.000
41
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:
NILAI PASAR:
• 30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.000• 40% x Rp 106.000.000 =Rp 42.400.000• 30% x Rp 102.000.000 =Rp 30.000.000 Rp
103.600.000
42
TEKNIK PENYESUAIAN Penyesuaian Persentase
– Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam persentase.
Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3Sale Price 96,300 79,400 83,400 Time Adjustment 12% 9% 9%Time Adjusted Sale Price 107,856 86,546 90,906 Age 10 years 0% 4% -4%Condition Good 5% 0% 5%Lot Size 50 * 40 -10% 0% -5%Floor Area 1,500 -10% -5% 0%Garage Attached 0% 3% 0%Quality Good 0% 0% 5%Net Adjustment -15% 2% 1%Adjusted Sale Price 91,700 88,300 91,800
43
Contoh:
Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp)
Harga Jual100.000.00
0108.000.00
098.000.000
Penyesuaian:
•Waktu
•Lokasi
•Ukuran
•Kondisi Plengkpan
•Mutu Bangunan
105%99%
100%100%100%
100%100%100%100%
98%
108%100%
96%100%100%
Total Penyesuaian 104% 98% 104%
Nilai Indikasi Properti yg dinilai
104.000.000
105.850.000
101.920.000
44
Cont’d
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan:
NILAI PASAR:30% x Rp 104.000.000 =Rp 31.200.00040% x Rp 105.840.000 =Rp 42.400.00030% x Rp 101.920.000 =Rp 30.000.000
Rp 104.112.000
45
REKONSILIASI
• Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasi-indikasi nilai yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian pula sebaliknya.
• Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian sehari-hari di Indonesia pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%.
46
MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM
MELAKUKAN PENYESUAIAN Jumlah Penyesuaian • Makin banyak jumlah penyesuaian
suatu properti pembanding terhadap objek penilaian dapat diartikan bahwa properti pembanding tersebut mempunyai banyak perbedaan terhadap objek penilaian.
Jumlah Absolut Penyesuaian• Jumlah absolut penyesuaian
menggambarkan jumlah kotor [gross absolute] dari penyesuaian yang dilakukan antara properti pembanding terhadap objek penilaian. Makin besar jumlah absolutnya mengindikasikan makin besar pula perbedaannya.
47
PENILAIAN TANAH KOSONG RESIDENSIAL
48
:::
Luas Tanah m2 :Luas Bangunan m2 :Klasifikasi Bangunan :
:
Lebar Jalan m' :Material Jalan :Zoning/ Peruntukkan :Penggunaan tanah/ land use
Jarak Fasos / Fasum m' :Lebar muka bidang/ Frontage m' :Bentuk Tanah :Posisi Tanah :Kontur Tanah :Elevasi Tanah
Hak Atas Tanah ::::::::::::
Pembanding 1
24 Februari 2012
Ibu Weni
Pemukiman
Sejajar Jalan
m'
36,000,000Rp
0.0
36,000,000Rp
-Rp Surat Keterangan Ganti Rugi
Indikasi Nilai Fasilitas Bangunan
Bln
2.5
Surat Keterangan Ganti Rugi
35,000,000Rp 12.0
11 m'
Jl.Pasir Putih
300
m'
650 m2m2
Aspal Hotmik
m'
Aspal Hotmik
m'15
Persegi Panjang Persegi PanjangBadan
24 Februari 2012
Badan
PerkampunganPemukiman
Uraian Pembanding
Contact Person
Tgl. Penawaran
-Rp
Bln
-Rp 35,000,000Rp
Bln
53,846Rp
36,000,000Rp -Rp
35,000,000Rp
Bpk. Riyadi
Pembanding 2
36,000,000Rp 35,000,000Rp
75,000Rp
Sejajar Jalan
300
Alamat/Lokasi
Waktu Transaksi
12
Rata
Harga Transaksi
Rata
200
Indikasi Nilai (Tanpa Fasilitas Bgn)
Surat Keterangan Ganti Rugi
2.5
Harga penawaran
Waktu Penawaran
+/- 0.1 m dibawah jalan
Memanjang ke belakang
Badan
Indikasi Transaksi dari penawaran
m2
m'
m2
Jl.Diponegoro
480
4.5
Prediksi Harga Tanah / M2
Indikasi Nilai Bangunan
Indikasi Nilai Bangunan / M2
Indikasi Nilai Tanah
768
Perkampungan
Pemukiman
Telp. / HP
Aspal Hotmik
12.0 Bln
Perkampungan
Rata
49
Waktu Penawaran :Luas Tanah :Lebar Jalan :Lokasi, Lingkungan & Aksesbilitas :Fasos / Fasum :Zoning & Land Use :Bentuk :Lebar muka bidang/ Frontage :Posisi :Kontur tanah :Elevasi :Hak Atas Tanah :
::
:::::
:
:
00.0
42,000
12,300
41,700
(44,250)
0
11,250
30,750
(750)
40.0%
00.00.0
0
86.0%
12,905
10%
5% 0.0(1.0)
0.0%
-
40% 60%
03
29,400
0
32%
7
49,000
8,077
00
(%)
Penyesuaian Unsur Pembanding
00
00
0.0
(Rp)
0.0
1.0(15,000) (20.0)
10% (3.0)(20.0)
5%
5%
00.0
00.0 0.0
(3,750)
(2,250)(10,769)
0.00.0
10%
10%
(15.0)(5.0)
(11,250)10%
(15.0)
0.0
0.0 0
0.0
0
0538
0.0
(5.0)0.0
0.0 0
15.0
(11,250)
(Rp)
(11,250)
15%
20%
10%
Indikasi Nilai
Pembulatan
Nilai Pasar Tanah objek/ m2
CoV
Pembobotan / Rekonsiliasi
Total Penyesuaian
Jumlah Absolut penyesuaian
Jumlah Penyesuaian
Standar Deviasi
15.0
(%) (Rp)(%)
0.0
0
0
00.0
0.00
0.0 0
(9.0)
0 0
(4,846)(59.0)
0.0
(15.0)0.0
(2,692)
010% 0.0 0 0.0
50
STUDI KASUS
51
52
Top Related