USULAN PENELITIAN · Web viewBidang Unggulan: Kebijakan, Budaya dan Informasi Kode/Nama Rumpun...

Bidang Unggulan: Kebijakan, Budaya dan InformasiKode/Nama Rumpun Ilmu: 571/ Manajemen

KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHAT

PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH

USULAN PENELITIAN

Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen UNPADOleh:

Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak

Deru R Indika, SE, MBA

DIREKTORAT RISET DAN PENGEMBANGAN KEPADA MASYARAKATUNIVERSITAS PADJADJARAN

KEMENTRIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI

2016

HALAMAN PENGESAHAN

Judul Penelitian : PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH

Kode/Nama Rumpun Ilmu

: 571/Manajemen

Bidang Unggulan PT : Kebijakan, Budaya dan InformasiTopik Unggulan Peneliti

: Daya Saing, Perhitungan Formulasi Kuota, Persaingan dan Keberlangsungan Usaha, Kebijakan Ekonomi

Ketua Penelitia. Nama Lengkap : Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak

b. NIDN : 0028107704c. Jabatan

Fungsional: Lektor

d. Program Studi : Manajemen dan Bisnise. Nomor HP : 08122038021f. Alamat Surel : [email protected]

Anggota Peneliti (1) :a. Nama Lengkap : Deru R Indika, SE, MBA

b. NIDN :c. Jabatan

Fungsional: Asisten Ahli

d. Program Studi : Manajemen dan Bisnise. Nomor HP :f. Alamat Surel :

Bandung, 31 Maret 2016

Mengetahui,Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Ketua Peneliti,

(Nury Effendi, SE, MA, Ph.D) (Erman Sumirat, SE MBuss Ak)NIP 1956082519840310 NIP 197710282006041002

mailto:[email protected]

BAB IPENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Penelitian

Kota Bandung merupakan salah satu kota besar di Indonesia yang memiliki jumlah penduduk cukup padat dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi. Tercatat dalam kurun waktu 5 tahun terakhir (2009 sampai dengan 2014) rata-rata pertumbuhan penduduk Kota Bandung adalah 1,88 %, dengan rata-rata kepadatan dalam kurun waktu tersebut 14.651 jiwa/km2. Seiring dengan pertambahan penduduk dan perkembangan kota, Kota Bandung direncanakan untuk dapat menampung 4 juta jiwa penduduk pada tahun 2031. Implikasi yang sangat nyata dengan adanya pertumbuhan penduduk adalah semakin meningkatnya kebutuhan pelayanan akan sarana dan prasarana pemukiman kota, termasuk perumahan yang layak bagi penduduknya. Dengan semakin terbatasnya lahan kota disertai dengan keterbatasan kemampuan Pemerintah Kota Bandung dalam menyediakan sarana dan prasarana pemukiman yang dibutuhkan untuk menunjang aktivitas penduduk sehari-hari, maka konsekuensi logis yang umumnya terjadi pada pemukiman perkotaan adalah munculnya kawasan kumuh (perumahan tidak layak huni) dan semakin semrawutnya kondisi sosial ekonomi penduduk perkotaan yang umumnya didominasi oleh masyarakat berpeng-hasilan rendah dan menengah.Pemenuhan hunian layak yang didukung oleh prasarana, sarana dan utilitas yang memadai perlu mendapatkan perhatian khusus. Ketimpangan antara pasokan (supply) dan kebutuhan (demand) masih menjadi persoalan utama dalam penyediaan infrastruktur dasar khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Keterbatasan kapasitas pengembang (developer) yang belum didukung oleh regulasi yang bersifat insentif ditambah rendahnya keterjangkauan (affordability) MBR baik membangun atau membeli rumah menjadi salah satu penyebab utama masih banyaknya MBR yang belum tinggal di rumah layak huni. Hal tersebut menyebabkan degradasi kualitas permukiman dan menciptakan permukiman kumuh baru. Terlebih dalam pembangunan perumahan khususnya di area perkotaan yang terkendala dengan proses pengadaan lahan. Hal ini dapat dilihat dari peningkatan kawasan kumuh dari tahun ke tahun. Pada tahun 2010 jumlah kawasan kumuh di Kota Bandung adalah 6,11 persen dan pada tahun 2014 meningkat menjadi 8,5%. Ditengah keterbatasan lahan kota dan keterbatasan pembiayaan penyediaan hunian layak huni dari anggaran, Pemerintah Kota Bandung tetap memikirkan keberadaan penduduk kotanya sehingga perlu dilakukan pembenahan dan peremajaan lingkungan untuk menghasilkan sebuah kawasan yang nyaman dan layak huni serta memiliki status hukum yang jelas. Salah satu kebijakan Pemerintah Kota Bandung dalam perumahan dan pemukiman, adalah dengan mengembangkan perumahan secara vertikal berupa Rumah Susun Milik (Rusunami) dan Rumah Susun Sewa (Rusunawa) untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pemerintah Kota Bandung mendorong berbagai pihak seperti pemerintah pusat dan sektor swasta untuk dapat berkontribusi menyediakan hunian vertikal bagi khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pola-pola insentif dan disentif dalam penyediaan perumahan mulai diintegrasikan dalam program penyediaan perumahan. Penyediaan hunian vertikal ini mulai digagas di lahan-lahan pemerintah kota dengan membuka kesempatan bagi sector swasta untuk dapat berkontribusi dalam pembangunan hunian vertikal. Selain mengoptimalkan lahan pemerintah, lahan-lahan perorangan yang berada di permukiman

kumuh padat juga diupayakan untuk dapat direvitalisasi melalui penyediaan hunian vertikal dengan pendekatan konsolidasi lahan. Dalam upaya penyediaan hunian layak dan terjangkau, hal yang tidak kalah pentingnya adalah terkaitnya pemanfaatan dan pemberdayaan potensi masyarakat setempat untuk turut serta dalam pembenahan lingkungannya serta sekaligus meningkatkan usaha ekonomi mereka yang selama ini bergerak di sektor informal, yang jika memungkinkan dapat ditingkatkan menjadi kegiatan ekonomi formal yang didukung dan difasilitasi oleh Pemerintah Kota. Pemerintah Pusat melalui Perpres No. 2 Tahun 2015 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional tahun 2015-2019 mempunyai sasaran Percepatan Pembangunan Perumahan dengan salah satu indicator sasaran adalah Tercapainya pengentasan permukiman kumuh perkotaan menjadi 0 persen melalui penanganan kawasan permukiman kumuh. Seiring dengan kebijakan Pemerintah Pusat ini, Pemerintah Kota Bandung mempunyai konsep membangun tanpa menggusur untuk penanganan permukiman kumuh dan penyediaan hunian yang layak. Pemerintah Kota Bandung sudah memprioritaskan lebih kurang 13 lokasi untuk pembangunan hunian vertikal atau Rumah Susun sebagai solusi untuk penanganan kawasan kumuh dan pemenuhan hunian layak dan terjangkau bagi MBR, yang dipopularkan dengan nama Apartemen Rakyat. Lokasi-lokasi ini merupakan lahan pemerintah kota dan beberapa lokasi merupakan lahan-lahan milik perorangan di kawasan kumuh padat. Pembangunan Rumah Susun untuk MBR di atas lahan Pemerintah Kota diupayakan melalui Kerjasama Pemanfaatan dengan konsep HGB (Hak Guna Bangunan) di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan). Untuk merealisasikan upaya penataan kawasan permukiman dan penyediaan hunian layak dan terjangkau ini maka Pemerintah Kota Bandung perlu mempersiapkan kajian dari aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan melalui Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana Rumah Sederhana Sehat Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (Fs) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh Pasar Nyengseret.

1.2 Rumusan Masalah

Maksud dari pekerjaan ini adalah melakukan kajian kelayakan secara mendalam untuk

pembangunan Rumah Susun (Apartemen Rakyat) yang diprioritaskan untuk masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR) sebagai upaya untuk penataan kawasan permukiman kumuh

pada lokasi yang dimaksud hingga tersusunnya ‘skenario’ pengembangan kawasan kajian

sebagai upaya perbaikan kualitas lingkungan permukiman melalui pengembangan kawasan

secara vertikal atau Rumah Susun.

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan dari pekerjaan Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh di Kawasan Nyengseret adalah:

a. Sebagai penentu kelayakan pembangunan Rumah Susun baik Rumah Susun Milik

(Apartemen Rakyat) ataupun Rumah Susun Sewa berdasarkan berbagai aspek terkait

untuk menilai kelayakan pembangunan (aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial,

lingkungan dan kelembagaan)

b. Menyediakan kerangka perencanaan dan pembangunan Rumah Susun di Kawasan

Nyengseret yang merupakan upaya untuk penataan kawasan kumuh dan menyediakan

tempat hunian yang layak, terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di

perkotaan.

c. Menyediakan skenario pembangunan, pemanfaatan dan pengelolaan Rumah Susun di

Kawasan Nyengseret.

d. Meningkatnya kondisi dan kualitas kehidupan masyarakat termasuk upaya

pengurangan budaya kemiskinan, mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan

peningkatan pelayanan prasarana dan sarana permukiman.

1.4 Kegunaan PenelitianPenelitian ini diharapkan berguna, baik secara praktis maupun secara akademis.

1.4.1 Kegunaan Praktis

Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat berguna bagi:

a. Teridentifikasinya perkiraan kapasitas keuangan yang dihasilkan oleh rencana kegiatan

Pembangunan Rumah Susun dalam mengembalikan dana yang diinvestasikan

b. Perkiraan biaya investasi, teknologi yang digunakan untuk pembangunan, target pasar,

proyeksi harga unit Rumah Susun, proyeksi pendapatan dan kemampuan Pembangunan

Rumah Susun dalam mengembalikan biaya investasi yang digunakan.

c. Teridentifikasinya nilai keuntungan/manfaat yang didapat oleh berbagai pihak yang

terlibat dalam pembangunan termasuk Pemerintah Kota Bandung (bila pembangunan

melalui kerjasama dengan pihak lain)

1.4.2 Kegunaan Akademis

Selain itu, penelitian ini diharapkan dapat juga berguna bagi kalangan akademis, yaitu bagi:

1. Kepentingan pengembangan literatur yang membahas formulasi kelayakan business konsep hunian publik dengan konsep high rise building dengan konsep subsidi silang yang bisa memberikan alokasi hunian layak untuk masyarakat berpenghasilan rendah

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA, KERANGKA PEMIKIRAN DAN HIPOTESIS

2.1 Tinjauan Pustaka

Dikarenakan kondisi ekonomi yang sangat berbeda dari setiap lokasi ini, diperlukan analisis

bisnis model yangs sesuai dengan kondisi eksisting lahan. Analisis bisnis model ini akan

memperlihatkan perbedaan konsep dari masing-masing lokasi tersebut. Penjabaran proyek

pengembangan properti yang terjangkau (affordable property) bertujuan untuk memudahkan

para pihak terkait dalam memahami keseluruhan proyek, mulai dari pihak-pihak yang terlibat

serta lingkup kerja yang dibutuhkan dalam pengembangan proyek tersebut.

Bisnis model menjelaskan mengenai dasar pemikiran bagaimana sebuah bisnis diciptakan,

diberikan dan ditangkap nilainya (Osterwalder & Pigneur, 2010: 14). Osterwalder & Pigneur

membuat sebuah pendekatan model kanvas yaitu “Nine Building Blocks” yang memudahkan

pebisnis untuk membangun bisnis mereka. Nine Building Blocks adalah: Customer

Segmentation, Value Proposition, Channel, Customer Relationship, Revenue Streams, Key

Resources, Key Activity, Key Partnership, dan Cost Structure.

Gambar 1 Business model canvas untuk pengembangan proyek properti yang terjangkau (affordable property)

a. Customer Segmentations

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 20), pelanggan merupakan kunci utama dalam

mendapatkan keuntungan. Tanpa pelanggan maka sebuah perusahaan tidak dapat bertahan lama

dalam bisnis. Berdasarkan teori dari (Osterwalder & Pigneur, 2010: 20-21), mereka membagi

dua segmen pasar berdasarkan kebutuhan, Perilaku konsumen yaitu segmen kelas menengah

atas dan segmen kelas menengah bawah. Customer Segmentations untuk kedua lokasi proyek

ini adalah:

1. Masyarakat berpenghasilan rendah

Menurut Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Republik Indonesia no. 3 tahun 2014

Masyarakat berpenghasilan rendah yang selanjutnya disebut MBR, adalah masyarakat yang

mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan Pemerintah untuk

memperoleh rumah. MBR merupakan masyarakat dengan penghasilan tetap maupun tidak

tetap paling banyak Rp. 7.000.000,00 (tujuh juta rupiah) per bulan.

2. Penduduk lokal sekitar

3. Pedagang Pasar

4. Keluarga Muda

5. Komersil

b. Value Propositions

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 22), proporsisi nilai menggambarkan bagaimana

pelanggan dapat beralih dari satu perusahaan ke perusahaan lain melalui produk atau alayanan

yang ditawarkan oleh perusahaan berbeda dengan para kompetitornya. Value Propositions

untuk kedua lokasi proyek ini adalah:

1. Affordability

Harga yang dipasarkan murah dan terjangkau. Harga jual untuk setiap unitnya berada pada

kisaran Rp. 164.700.000-Rp. 415.800.000.

2. Permit Certainty

Izin untuk membangun proyek ini sudah pasti didapatkan dari pemerintah.

3. Smart Building

Bahan yang tidak terlalu menyerap listrik. Menggunakan konsep sewage waste water

treatment plant sehingga dapat menggunakan konsep recycled water untuk berkebun.

Selain ketiga value proposition diatas.

4. Mixed Used Building

Rumah tinggal yang memiliki pasar di bawahnya. Sehingga memudahkan penghuni untuk

memenuhi kebutuhan sehari-harinya.

c. Channels

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 26), Channel menggambarkan bagaimana sebuah

perusahaan dapat menjalin komunikasi dengan pelanggannya dalam menyampaikan nilai

proporsisinya. Ada beberapa fungsi dari channel antara lain:

1. Meningkatkan kesadaran kepada pelanggan atas produk dan jasa yang ditawarkan oleh

perusahaan

2. Membantu pelanggan dalam mengevaluasi proposisi nilai dari perusahaan.

3. Memungkinkan bagi pelanggan dalam membeli produk atau jasa yang lebih spesifik

4. Memberikan proposisi nilai perusahaan kepada pelanggan

5. Memberikan layanan pendukung pasca pembelian kepada pelanggan

Channels dalam proyek ini adalah:

1. Pemerintah daerah kota Bandung

2. Property Agent

3. Social Media

d. Customer Relationship

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 28), hubungan dengan pelanggan dibangun sesuai

dengan customer segment, dikarenakan setiap-setiap segmentasi memiliki yang berbeda. Dalam

menjalin hubungan yang baik dengan pelanggan dapat dilakukan dengan tiga cara, yaitu:

Customer Acquisition, Customer Retention, dan Upselling. Osterwalder & Pigneur (2010),

membagi customer relationship menjadi enam bagian yaitu:

1. Personal Assistant, komunikasi yang terjadi antara pelanggan dengan petugas pelayanan

pelanggan agar pelanggan mendapatkan bantuan selama proses penjualan atau setelah

pembelian selesai.

2. Dedicated Personal Assistance, yaitu dengan menugaskan seseorang yang khusus dalam

melayani pelanggan secara individual.

3. Self Service, yaitu pelanggan tidak berhubungan langsung dengan perusahaan tetapi

perusahaan menyediakan sarana yang diperlukan oleh pelanggan dalam membantu dirinya

sendiri.

4. Automated Service, yaitu hubungan yang menggabungkan proses layanan mandiri dengan

layanan otomatis.

5. Communities, yaitu perusahaan membangun hubungan antar sesama anggota dengan

membentuk sebuah komunitas untuk saling bertukar pikiran dalam mengetahui keinginan

dari para pelanggannya.

Customer Relationship dalam proyek ini adalah:

1. Lembaga Pelayanan Masyarakat

2. Ketua RT/RW

3. Lurah dan camat

4. Pengelola Pasar dan bangunan Nyengseret

5. Pameran dan eksibisi

6. Distarcip Kota Bandung

7. Email

e. Key Resources

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 34), key resources merupakan asset yang sangat penting

yang diperlukan untuk membuat bisnis dapat berjalan. Setiap model bisnis membutuhkan

sumber daya. Sumber daya untuk dikategorikan menjadi empat bagian, yaitu

1. Physics, yaitu meliputi gedung, mesin, tanah dan kendaraan.

2. Intellectual, yaitu meliputi hak intelektual, hak paten dan merek.

3. Human, yaitu sumber daya manusia yang merupakan bagian penting dalam sebuah

perusahaan, pada industry kreatif dan padat karya sumber daya utamanya adalah manusia

itu sendiri, maka perusahaan berusaha menciptakan suasana yang kondusif di perusahaan

tersebut untuk mempertahankan sumber daya manusia.

4. Financial, yaitu keuangan yang mencerminkan kinerja dari sebuah perusahaan atau

perputaran uang yang terjadi dalam perusahaan tersebut. Tanpa adanya dukungan modal

yang kuat, maka bisnis tidak akan berjalan dengan baik.

Key Resources dalam proyek ini adalah:

1. FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)

FLPP bertujuan untuk menyediakan dana dalam mendukung kredit/ pembiayaan pemilikan

rumah sederhana sehat (KPRSh) bagi masyarakt berpenghasilan rendah.

2. Lahan Pemerintah

Pembangunan apartment ini sepenuhnya menggunakan lahan yang dimiliki pemerintah

kota Bandung.

3. Modal

Modal untuk menjalankan proyek ini didapatkan dari pinjaman bank, investor.

4. Kekuatan Pemerintah

Kekuatan pemerintah diperlukan mulai dari persiapan pembangunan (terkait pembebasan

lahan) dan juga pembentukan peraturan untuk kepemilikan atau sewa properti yang

terjangkau tersebut.

f. Key Activities

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 36), key activities menggambarkan aktifitas penting

yang dilakukan oleh perusahaan agar bisnis yang dilakukan dapat bekerja dengan baik. Key

activities dapat dikategorikan menjadi tiga bagian (Ostwalder & Pigneur, 2010: 37) yaitu:

1. Production, aktifitas yang berhubungan dengan perancangan, pembuatan dan pengiriman

produk.

2. Pemecahan masalah, aktifitas yang berhubungn dengan masalah yang timbul dari produk

tersebut. Perusahaan harus mengatasi masalah yang timbul tidak hanya pada produk tetapi

perusahaan juga harus dapat memenuhi keinginan dari pelanggan agar produk mereka dapat

diterima oleh pelanggan.

3. Platform/ jaringan, model bisnis yang aktifitas utamanya berhubungan dengan jaringan dan

sebagian besar perusahaan yang bergerak di bidang teknologi informasi.

Key activities untuk kedua lokasi proyek ini adalah:

1. Studi Kelayakan

Studi kelayakan berfungsi untuk memperhitungkan apakah proyek ini layak dijalankan, dan

lokasi mana saja yang dapat dipilih.

2. Pembebasan lahan

Dilakukan apabila pemerintah kota perlu untuk melakukan perluasan wilayah atau

menambah akses.

3. Konstruksi

4. Penjualan

g. Key Partnership

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 38) perusahaan membentuk aliansi atau kerja sama

karena berbagai alas an. Biasanya perusahaan menciptakan untuk mengoptimalkan bisnis,

mengurangi terjadi resiko dan untuk memiliki daya saing yang tinggi dengan para

kompetitornya. Kemitraan dapat dibagi menjadi empat jenis yaitu:

1. Strategic alliance between non competitor

2. Cooperation

3. Joint venture to develop new business

4. Buyer supplier relationship to assure reliable supplies.

Key partnership dalam proyek ini adalah:

1. Konsultan arsitek

2. Kontraktor

3. Lembaga keuangan

Lembaga keuangan seperti bank umum, bank syariah ataupun koperasi.

4. Investor

5. Lembaga Asuransi

Pembangunan ini disertai oleh asuransi terhadap bangunan untuk memindahkan dan

mengurangi kemungkinan resiko yang akan terjadi.

6. Developer

7. Operator

8. Notaris

9. Menteri Perumahan Rakyat

h. Revenue Streams

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 30), arus pendapatan menampilkan keadaan dari

keuangan perusahaan yang diperoleh dari uang tunai dari setiap segmen konsumen. Sebuah

bisnis model dapat melibatkan dua tipe revenue streams yang berbeda, antara lain:

1. Transaction Revenues, yaitu transaksi yang diperoleh dari sekali pembayaran dari

pelanggan.

2. Recurring Revenues, yaitu transaksi yang diperoleh dari pembayaran yang masih

berkelanjutan untuk memberikan value proposition kepada pelanggan dan menyediakan

layanan customer support kepada pelanggan setelah pembelian.

Revenue Streams dalam proyek ini adalah:

1. Penjualan unit apartemen

2. Retribusi

Retribusi didapatkan dari pembayaran yang diatur pemerintah, seperti pembayaran sampah

dan parkir.

3. Service Charge

Penghuni diharuskan untuk membayar layanan kebersihan (utilities management charge).

Penjualan unit apartemen merupakan revenue stream utama pada proyek ini, perhitungan untuk

harga jual apartemen dapat dilihat dari lokasi dan kemampuan daya beli dari konsumen.

Pada umumnya harga suatu barang dapat dilihat dari ketersedian demand dan supply. Titik temu

demand dan supply merupakan harga paling pas untuk diterapkan pada suatu produk. Gambar

dibawah akan memperlihatkan hubungan antara harga, permintaan dan persediaan.

Gambar 2 Hubungan harga persediaan dan permintaa.

Pada lokasi ini harga jual apartemen dapat dilakukan dengan menghitung kesedian konsumen

untuk membayar (willingness to pay) dan juga kemampuan membayar. Kemampuan membayar

konsumen di lokasi proyek ini dapat dilakukan dengan menghitung jumlah penghasilan dari

target pasar apartemen.

Selain kemampuan bayar, perhitungan lain yang dapat dilakukan untuk menentukan harga jual

apartemen adalah kesediaan untuk membayar. Kesediaan untuk membayar dapat diketahui

dengan melakukan penyebaran kuisioner.

i. Cost Structure

Menurut Osterwalder & Pigneur (2010: 40) struktur biaya menggambarkan semua biaya yang

dibutuhkan untuk menjalankan suatu model bisnis. Biaya dapat diperhitungkan dengan baik jika

aktifitas utama, sumber daya utama dan kemitraan telah ditenttukan. Cost structure dari bisnis

model dapat dibedakan menjadi dua bagian, yaitu:

1. Cost Driven yaitu bisnis model yang berfokus pada penekanan biaya serendah mungkin.

Pendekatan ini bertujuan untuk mepertahankan struktur biaya agar lebih ramping,

menggunakan proposisi nilai dengan harga rendah.

2. Value Driven yaitu perusahaan yang tidak terlalu mementingkan biaya yang akan muncul

dalam mendesain sebuah bisnis model, dan lebih focus terhadap penciptaan nilai.

Cost Structure dalam proyek ini adalah:

1. Konstruksi bangunan

2. Relokasi

3. Fasilitas umum

4. Pembebasan lahan

5. Biaya promosi

6. Biaya marketing

7. Biaya manajemen

8. Biaya asuransi

9. Biaya izin

10. Biaya notaris

11. Pajak

12. Biaya Material

13. Upah dan gaji

14. Fee Property Agent

15. Biaya studi kelayakan

Khusus untuk lahan Nyengseret, cost structure paling besar berasal dari relokasi dan sosialisasi

kepada penjual di Pasar Nyengseret. Dalam perhitungan investasi awal, studi ini akan

menggunakan Aplikasi Metode McKinsey dalam Pengembangan Properti yang Terjangkau.

Studi Literatur dari McKinsey Report on Housing

Dalam laporan McKinsey: A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing

Challenge 2014, dijelaskan bahwa terdapat cukup banyak backlog perumahan di seluruh dunia

untuk masyarakat menegah ke bawah, khususnya di negara berkembang seperti Indonesia dan

India. Dalam laporan ini, pengelompokan masyarakat menengah ke bawah didefinisikan

sebagai masyarakat yang memiliki penghasilan kurang dari sama dengan 80% dari median

penghasilan dalam penelitian. Sedangkan definisi terjangkau (affordable) dalam laporan

McKinsey tersebut adalah kebutuhan untuk kepemilikan tempat tinggal tidak menghabiskan

30% dari pendapatan rumah tangga masyarakat.

Berdasarkan laporan tersebut terdapat empat faktor untuk menurunkan biaya sebesar 20%-50%

dalam pengembangan properti yang terjangkau (affordable property) untuk masyarakat

menengah bawah. Faktor-faktor tersebut terkait; pembebasan lahan, konstruksi yang efisien,

sistem operasi yang optimal, dan akses pembiayaan properti. Berikut ini akan dijelaskan secara

terperinci mengenai masing-masing faktor tersebut.

Gambar 3 Tahapan sistematis mengenai pengembangan properti yang terjangkau

(Sumber: McKinsey : A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge 2014)

a. Pembebasan Lahan

Transit Oriented Development

Menciptakan lingkungan sekitar yang saling terkoneksi dengan bangunan mixed-use

(residensial dan komersial) dan juga moda transportasi yang dapat dicapai dalam jarak jalan

yang nyaman bagi masyarakat.

Membebaskan lahan publik di lokasi yang tepat untuk perumahan

Pemerintah dapat memainkan peran dalam pembebasan lahan publik untuk pembangunan

perumahan yang terjangkau. Contohnya di Turki, melalui TOKI (instansi pemerintah dalam

penyediaan perumahaan rakyat), lahan pemerintah yang tersedia dibeli menggunakan aset

instansi atau penyediaan servis dari TOKI. Selanjutnya, TOKI bekerjasama dengan developer

swasta untuk membangun dan menjual apartemen. Pendapatan dari hasil penjualan tersebut

dibagi dua, yang kemudian akan digunakan kembali oleh TOKI untuk membebaskan lahan

pemerintah di area lainnya.

Akuisisi lahan melalui langkah-langkah pengaturan seperti membuat peraturan terkait

lahan yang menganggur.

Salah satu peraturan yang dapat dibuat oleh pemerintah untuk menangani penahanan lahan oleh

pemilik yaitu dengan cara menaikan pajak lahan, jika lahan tersebut tidak digunakan dalam

jangka waktu tertentu. Hal tersebut sudah diterapkan di Cina, melalui penetapan pajak sebesar

20% dari harga lahan apabila lahan tersebut dibiarkan tidak dikembangkan selama setahun.

Apabila dalam dua tahun, lahan tersebut tetap tidak digunakan, maka hak kepemilikan atas

tanah tersebut akan dicabut oleh pemerintah Cina.

Memacu pembangunan melalui pengumpulan tanah (land assembly) atau penyesuaian

kembali (readjustment)

Struktur kepemilikan lahan yang kompleks dan fragmentasi bidang tanah atau kurangnya

penyediaan infrastruktur menahan pengembangan properti yang terjangkau. Maka dari itu,

pemerintah perlu turun tangan dalam akuisisi lahan melalui ambil alih lahan tersebut dan

kemudian memfasilitasi pihak-pihak yang berminat menggunakan lahan. Contohnya dengan

menggunakan land trust model, yaitu suatu sistem di mana pemerintah memiliki seluruh lahan

dan pengguna lahan tersebut memiliki bangunan dan melakukan pembayaran jangka panjang

untuk penyewaan lahan tersebut.

Pembebasan lahan dengan memformalkan permukiman informal dan mendaftarkan tanah

tidak terdaftar

Alasan utama bahwa tanah tidak dapat digunakan untuk pembangunan adalah bahwa hak

kepemilikan tidak ditetapkan dengan benar. Hal ini disebabkan oleh dua hal, yaitu

pembangunan rumah secara informal (penghuni liar mendiami lahan publik atau swasta) dan

kurangnya sistem registrasi lahan cukup untuk bukti kepemilikan lahan. Untuk mengatasi hal

tersebut, pemerintah dapat melakukan lima langkah berikut, di antaranya (i) Penyediaan

database lahan yang terintegrasi, (ii) Verifikasi akta, (iii) Klasifikasi zona, (iv) Pelembagaan

sertifikat hak milik, (v) Sistemasi dalama manajemen database.

Gambar 4 Lima langkah efektif untuk pengumpulan lahan oleh pemerintah

Mereformasi peraturan penggunaan lahan perkotaan dengan unsur-unsur perencanaan

inclusionary

Perubahan peraturan mengenai pengembangan properti dapat membantu dalam penyediaan

properti yang terjangkau, seperti misalnya dengan penambahan KLB (Koefiesen Lahan

Bangunan). Dengan lebih banyak luas bangunan yang dapat dibangun, maka harga jual unit

terhadap biaya akan menjadi lebih murah. Seperti contohnya di Seoul yang menyesuaikan KLB

mereka berdasarkan kedekatan lokasi properti dengan stasiun metro dan jalan-jalan utama.

Rasio KLB bervariasi antara 0,5-4,0 di daerah perumahan dan 8,0-10,0 di kawasan pusat bisnis

dan puskesmas pembantu utama.

Terkait dengan pembebasan lahan, ada beberapa hal yang dapat mendorong penggunaan lahan

perkotaan untuk pengembangan properti yang terjangkau, di antaranya adalah sebagai berikut.

Penawaran bonus densitas, yaitu developer dapat membangun lebih banyak unit dengan

syarat menyisihkan sekitar 20% dari unit dengan harga terjangkau untuk kalangan menengah

bawah.

Amanat untuk melakukan inclusionary zoning, yaitu bisa melalui perintah langsung oleh

pemerintah maupun dengan sistem negosiasi dengan developer mengenai berapa bagian unit

yang disediakan untuk kalangan menengah bawah dan berapa bagian unit yang dijual di harga

pasaran.

Penawaran terkait transferrable developments rights, yaitu memberikan kesempatan pada

developer untuk membangun properti yang terjangkau di lahan lain, sebagai bagian dari

komitmen pembangunan unit apartemen menengah atas.

b. Sistem Konstruksi yang Efisien

Biaya konstruksi merupakan salah satu struktur pembiayaan terbesar dalam pengembangan

properti. Berdasarkan penelitian yang dilakukan McKinsey Institute, terdapat beberapa cara

untuk menekan biaya konstruksi, kurang lebih hingga 30%-50% dari biaya sebenarnya. Hal

tersebut akan dijelaskan di bawah ini.

Design-to-Value

Perancangan serta pengembangan properti yang terjangkau terkait dengan efisiensi dalam

spesifikasi desain, pengurangan fitur-fitur yang tidak dibutuhkan pengguna properti, serta

penerapa standar bangunan yang tepat. Sebagai contoh bagi design-to-value dalam spesifikasi

desain, pengembang dan arsitek dapat menggunakan material-material yang menghemat biaya

pembangunan seperti penggunaan material precast dan material-material daur ulang untuk

pembanguna (contohnya fly-ash bricks yang dibuat dari limbah industri). Penggunaan material

precast, selain mempercepat pembangunan properti juga dapat membantu penghematan labor

cost. Menurut laporan McKinsey tersebut, sistem precast dan standardisasi akan sangat berguna

untuk diterapkan pada sistem struktur, MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing), serta finishing

bangunan yang menjadi faktor penyumbang terbesar dalam struktur pembiayaan.

Purchasing Excellence

Purchasing excellence merupakan bagian pertimbangan mengenai perbandingan biaya

pembangunan on-site (in-situ) dan off-site (menggunakan precast). Dalam hal ini developer dan

arsitek harus mengetahui bahwa pembangunan in-situ akan lebih sedikit memakan biaya di

awal proses konstruksi dibandingkan dengan metode precast. Namun, metode in-situ cenderung

membutuhkan lebih banyak labor cost dibandingkan metode precast karena metode precast

lebih banyak menggunakan alat berat yang telah diautomasi.

Produksi dan Eksekusi yang Tepat

Optimasi eksekusi dapat dicapai dengan memeriksa urutan kegiatan di sepanjang critical path

dalam manajemen proyek, meminimalisasi limbah pembangunan, memotong kegiatan non-

esensial, menggabungkan kegiatan terkait, dan realokasi sumber daya yang memiliki dampak

terbesar dalam pembangunan.

c. Sistem Operasi yang optimal

Untuk mencapai produktivitas dan eksekusi yang efisien, pembangunan properti yang

terjangkau dapat melibatkan program penghematan energi dan juga penerapan program

pemeliharaan bangunan secara kolektif. Berikut ini penjelasan terperinci mengenai hal-hal

tersebut.

Meningkatkan efisiensi energi. Hal tersebut dapat dicapai melalui desain bangunan dengan

konsep green building yang mencakup penghematan energi, air, dan juga sistem pencahayaan

dan sirkulasi udara yang memadai. Seperti contohnya, di Cina sudah menerapkan standardisasi

bangunan melalui pengembangan selubung bangunan (fasade) yang efisien (misal, sesuai

dengan kondisi iklim Cina) dan juga pendistribusian peralatan kontrol bangunan lainnya di unit-

unit bangunan.

Pengurangan biaya melalui perbaikan skala pasar building maintenance service. Hal

tersebut dapat dilakukan dengan konsolidasi pembeli (melalui pembeliaan jasa pemeliharaan

secara kolektif atau group purchasing) dan juga sertifikasi supplier jasa pemeliharaan bangunan

yang dalam jangka panjang akan dapat membantu supplier dalam pencapaian economies of

scale.

d. Akses Pembiayaan Properti

Akses pembiayaan yang terjangkau bagi masyarakat menengah ke bawah sangat memengaruhi

pembelian properti. terdapat beberapa hal yang dapat dilakukan untuk mendorong pembelian

properti yang terjangkau, seperti yang akan dijelaskan di bawah ini.

Memperluas akses hipotek dan mengurangi biaya hipotek dari pembeli rumah. McKinsey

menemukan tiga pendekatan utama dapat memperluas akses pembiayaan hipotek dan

memotong biaya hipotek untuk warga berpenghasilan rendah dan menengah, yaitu melalui

pengurangan biaya originasi, pengurangan biaya pendanaan hipotek sektor swasta, dan

penekanan tabungan bersama (seperti melalui sistem tabungan dana pensiun oleh negara) untuk

mendanai KPR.

Metode pengurangan kebutuhan pembiayaan untuk developer. terdapat empat cara utama

untuk menurunkan kebutuhan pembiayaan untuk developer, yaitu melalui peningkatan ekuitas,

peningkatan persyaratan utang, pemberian keringanan pajak, atau de-risking development,

misalnya dengan mengurangi waktu antara periode pembangunan dimulai dan periode

penjualan dan penyewaan properti.

Program sewa sebagai pelengkap dari sistem pembiayaan properti yang terjangkau.

masyarakat tangga menengah ke bawah. Bahkan ketika masyarakat tersebut ingin membeli

rumah, mereka mungkin tidak memiliki akses pada pembiayaan atau tidak dapat

mengumpulkan uang muka, sehingga mereka harus tetap menyewa tempat tinggal. Sistem sewa

dapat menjadi lebih menarik karena menawarkan fleksibilitas dalam pembiayaan perumahan.

Contoh-contoh program yang diterapkan di beberapa negara terkait penyewaan properti ini

misalnya, penggunaan sistem housing voucher di Amerika Serikat. Kemudian di beberapa

negara juga sudah menerapkan regulasi penyewaan properti yang melindungi pihak penyewa

maupun pemilik properti, meliputi standar unit serta standar pemeliharaan bangunan. Contoh

program lain terkait penyewaan bangunan adalah hybrid rental and ownership model, dimana

penyewa menjadi pemilik dari waktu ke waktu. Dalam skema tersebut, sebagian proporsi sewa

dialokasikan untuk pembelian properti secara bertahap. Skema tersebut kemungkinan akan

menarik bagi developer karena partisipasi penyewa dalam skema hybrid tersebut memberi

stabilitas dan keamanan dari risiko ekuitas dalam hal kepemilikan unit (misalnya terjadi gagal

bayar).

Gambar 5 Kebijakan yang dapat meningkatkan akses pembiayaan properti yang terjangkau

Ability to Pay dan Willingness to PayAbility To Pay (ATP) adalah kemampuan seseorang untuk membayar produk yang diterimanya

berdasarkan penghasilan yang dianggap ideal. Pendekatan yang digunakan dalam analisis ATP

didasarkan pada alokasi biaya untuk transportasi dari pendapatan rutin yang diterimanya.

Dengan kata lain ability to pay adalah kemampuan masyarakat dalam membayar ongkos

perjalanan yang dilakukannya. Dalam studi ini, terdapat faktor-faktor yang mempengaruhi

ability to pay diantaranya:

1. Besar penghasilan

2. Prosentase penghasilan yang digunakan untuk membayar cicilan

Willingness To Pay (WTP) adalah kesediaan pengguna untuk mengeluarkan imbalan atas

produk yang diperolehnya. Pendekatan yang digunakan dalam analisis WTP didasarkan pada

persepsi pengguna. Dalam permasalahan apartemen WTP dipengaruhi oleh beberapa faktor,

diantaranya adalah:

1. Produk yang ditawarkan

2. Kualitas dan kuantitas pelayanan yang disediakan

3. Perilaku pengguna

Dalam pelaksanaan untuk menentukan tarif sering terjadi benturan antara besarnya WTP dan

ATP, kondisi tersebut selanjutnya disajikan secara ilustratif yang terdapat pada Gambar 7

Gambar 6 Kurva ATP dan WTP

1. ATP lebih besar dari WTP Kondisi ini menunjukan bahwa kemampuan membayar lebih

besar dari pada keinginan membayar produk tersebut. Ini terjadi bila pengguna

mempunyai penghasilan yang relatif tinggi tetapi utilitas terhadap produk tersebut relatif

rendah, pengguna pada kondisi ini disebut choiced riders.

2. ATP lebih kecil dari WTP Kondisi ini merupakan kebalikan dari kondisi diatas, dimana

keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut lebih besar dari pada kemampuan

membayarnya. Hal ini memungkinkan terjadi bagi pengguna yang mempunyai

penghasilan yang relatif rendah tetapi utilitas terhadap jasa tersebut sangat tinggi,

sehingga keinginan pengguna untuk membayar jasa tersebut cenderung lebih

dipengaruhi oleh utilitas, pada kondisi ini pengguna disebut captive riders.

3. ATP sama dengan WTP Kondisi ini menunjukan bahwa antara kemampuan dan

keinginan membayar jasa yang dikonsumsi pengguna tersebut sama, pada kondisi ini

terjadi keseimbangan utilitas pengguna dengan biaya yang dikeluarkan untuk membayar

jasa tersebut.

Pada prinsipnya penentuan tarif dapat ditinjau dari beberapa aspek utama dalam sistem

angkutan umum. Aspek-aspek tersebut adalah:

1. Pengguna (User)

2. Operator

3. Pemerintah (Regulator).

Bila parameter ATP dan WTP yang ditinjau, maka aspek pengguna dalam hal ini dijadikan

subyek yang menentukan nilai tarif yang diberlakukan dengan prinsip sebagai berikut:

1. ATP merupakan fungsi dari kemampuan membayar, sehingga nilai tarif yang

diberlakukan, sedapat mungkin tidak melebihi nilai ATP kelompok masyarakat sasaran.

Intervensi/campur tangan pemerintah dalam bentuk subsidi langsung atau silang

dibutuhkan pada kondisi, dimana nilai tarif berlaku lebih besar dari ATP, sehingga

didapat nilai tarif yang besarnya sama dengan nilai ATP

2. WTP merupakan fungsi dari tingkat pelayanan angkutan umum, sehingga bila nilai

WTP masih berada dibawah ATP maka masih dimungkinkan melakukan peningkatan

nilai tarif dengan perbaikan kualitas

2.2 Kerangka PemikiranMetode penelitian yang digunakan dalam studi kelayakan ini didasarkan pada data primer

(obesrvasi lapangan) dan juga data sekunder (peraturan pemerintah dan studi literatur. Untuk

mempermudah penjabaran proses studi kelayakan, diperlukan sebuah framework yang

menggambarkan proses analisis kasus. Berdasarkan informasi dari analisis ekonomi, business

model canvas, dan studi literatur dari laporan McKinsey yang telah dikumpulkan, kita dapat

membentuk sebuah framework untuk memperlihatkan proses penilaian kelayakan dari lahan

tersebut.

Gambar Framework proses analisis ekonomi proyek apartemen rakyat di Bandung

Business model canvas mengidentifikasi pihak-pihak mana saja yang terkait dengan proyek

apartemen rakyat tersebut, serta hal-hal apa saja yang menjadi pendukung terjadinya proyek

pembangunan apartemen rakyat tersebut. Berangkat dari analisis business model canvas,

tahapan selanjutnya adalah menerapkan hasil studi literatur dari laporan McKinsey, yang terdiri

dari faktor-faktor penting yang dapat memengaruhi cost structure untuk pembangunan properti

yang terjangkau. Beberapa hal penting yang memengaruhi cost structure di antaranya biaya

pembebasan lahan, material bangunan, operational maintenance bangunan, dan juga sistem

financing yang dapat mendukung tercapainya penyediaan apartemen rakyat dengan harga

terjangkau.

Setelah berhasil merumuskan hal-hal tersebut, pekerjaan selanjutnya akan dikerjakan lebih

mendetail dalam spreadsheet feasibility study yang akan menampilkan elemen-elemen biaya

yang akan memengaruhi penentuan harga jual unit apartemen. Perhitungan pada spreadsheet

menggunakan sensitivity analysis untuk menghitung hurdle rate (cost of capital, imbal hasil

minimal yang harus didapatkan investor dari penanaman modal di proyek), dilanjutkan dengan

perhitungan valuasi Free Cash Flow (FCF) untuk mengetahui IRR, NPV, serta payback period

pada proyek apartemen rakyat di Nyengseret.

Pada tahap akhir, analisis terkait kelayakan lahan akan ditampilkan berdasarkan perhitungan

dalam FCF. Apabila IRR lebih tinggi dari cost of capital, NPV bernilai positif, dan payback

period sesuai dengan keinginan stakeholders, maka dapat dikatakan bahwa proyek ini layak

untuk dilanjutkan.

2.3 HipotesisBerdasarkan kerangka pemikiran, dapat ditetapkan hipotesis penelitian

yaitu sebagai berikut:1. Potensi komersial dan masyarakat berpenghasilan rendah yang

dapat menghuni di apartemen publik menghasilkan tingkat kelayakan investasi yang memadai

2. Tingkat kelayakan apartemen publik dengan konsep subsidi silang secara NPV, IRR dan Payback Method dapat terhitung dengan hasil yang layak

BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Desain Penelitian

Dalam melakukan penelitian ini, maka jenis penelitian yang penulis lakukan adalah penelitian deskriptif dan verifikatif, karena selain termasuk jenis penelitian deskriptif, di mana penelitian dilakukan untuk memperlihatkan dan menguraikan keadaan obyek penelitian, juga untuk melakukan observasi, sensus, interview dan perhitungan formulasi untuk menjawab pertanyaan penelitian (verifikatif). Penelitian dilaksanakan menggunakan metode eksplanatori dengan menggunakan data kuantitatifyang dijabarkan secara kualitatif. Lingkup Kajian Feasibility Study Penataan Kawasan Permukiman Kumuh meliputi aspek teknis, ekonomi, keuangan, sosial, lingkungan dan kelembagaan untuk kelayakan pembangunan rumah susun mencangkup :

1. Mengidentifikasi kondisi fisik-geologis lahan untuk rencana pembangunan Rumah Susun

dan lahan disekitarnya.

2. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun.

3. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait.

4. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah Susun

serta lahan tambahan yang diperlukan.

5. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya.

6. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan

listrik.

7. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun dan

lahan di sekitarnya.

8. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat

sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi yang

direncananakan.

9. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih, dan

listrik.

10. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang

sudah dimiliki.

11. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit, dan

skenario pembiayaan pembangunan.

12. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun.

13. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk

masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi

yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota

bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan lahan

pemerintah kota dengan mitra kerjasama.

14. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,

penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan.

15. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk mengkaji

aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk desain yang lebih

detail.

16. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah.

17. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep

membangun tanpa menggusur.

18. Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah Susun.

Metodologi pelaksanaan pekerjaan ini dilakukan atas dasar kaidah dan ketentuan yang lazim dilakukan dalam penyusunan studi atau rencana, yakni dan mulai dari tahapan identifikasi potensi dan permasalahan di lokasi studi, analisis dan pembahasan hingga menyusun konsep rencana pengembangan / pembangunan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan.Metodologi pengambilan data terbagi atas dua metode yakni primer dan sekunder. Pengambilan data sekunder dilakukan untuk hal-hal terkait kebijakan dan data fisik, sosial, dan ekonomi di kawasan disekitar lahan. Pengambilan data primer dilakukan untuk mendapatkan data terkini

kondisi fisik, sosial, dan ekonomi di dalam lahan dalam bentuk survey/observasi, kuesioner, wawancara, dan Focus Group Discussion.Metodologi analisis kelayakan ekonomi lazimnya menggunakan metode-metode seperti:a. B/C Ratio (Benefit/Cost ratio)b. EIRR (Economic Internal Rate of Return)Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara ekonomi apabila manfaat proyek tersebut lebih besar dari biaya ekonomi yang ditimbulkannya.Metodologi Analisis kelayakan keuangan lazimnya menggunakan metode-metode seperti:a. NPV (Net Present Value)b. FIRR (Financial Internal Rate of Return)Secara sederhana, proyek dikatakan layak secara keuangan apabila proyek tersebut dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan (demand) masyarakat, investasi yang ditanamkan dapat memberikan manfaat bagi masyarakat, besarnya nilai keuntungan lebih besar dari nilai bunga bank yang berlaku sehingga penerimaan yang dihasilkan dari operasionalisasi proyek dapat mengembalikan biaya investasi sesuai dengan jadwal pengembalian investasi yang ditetapkan.Metodologi penentuan kelayakan infrastruktur menggunakan penghitungan kapasitas jalan, kapasitas sumber air dan sumber listrik yang tersedia.

Metodologi perencanaan ditekankan pendekatan dari bawah (bottom up approach) dalam arti

bahwa masyarakat di lokasi studi sudah dilibatkan mulai dari tahap awal penyusunan rencana

dan tahap pengelolaan Rusun. Proses ini sangat penting agar hasil pembangunan benar-benar

dirasakan manfaatnya oleh masyarakat dan sesuai dengan kelompok sasaran yang ditetapkan

berdasarkan musyawarah dan mufakat masyarakat setempat.

3.2 Definisi dan Operasionalisasi Variabel 3.2.1 Definisi Variabel

Variabel yang digunakan dalam penelitian antara lain:

a. Estimasi biaya investasi, harga tanah dan biaya konstruksi

b. Estimasi Harga Jual baik untuk komersial maupun untuk subsidi

c. Estimasi biaya biaya yang terkait dengan biaya operasional tahunan

d. Estimasi manajemen risiko dan sensitivitas

3.2.2 Operasionalisasi Variabel

Berikut disajikan operasionalisasi variabel yang digunakan dalam penelitian ini yang berbentuk diagram yang disesuaikan dengan kerangka pemikiran sebagai berikut.

Secara Garis besar metodologi studi yang digunakan meliputi tiga tahap dan tiga

jenis data yang terkumpul. Tahapan tersebut terdiri dari pengumpulan data,

analisis data, dan Hasil FS. Data yang terkumpul yaitu data sensus, survey, dan

data eksplanatoris. Gambaran lebih jelas mengenai metodologi pelaksanaan

kegiatan dan operasionalisasi variabel, dapat dilihat pada bagan alir di bawah ini

Bagan Alir Metodologi Pelaksanaan Kegiatan

Gambar Bagan Alir Metodologi Pelaksanaan Kegiatan

Lingkup kegiatan secara umum terbagi menjadi dua yaitu lingkup kegiatan dan

lingkup wilayah kajian.

1. Lingkup Kegiatan

Lingkup pada kegiatan yang dilaksanakan adalah:

· Pengambilan data sekunder untuk melihat perkembangan jumlah rumah

kumuh , keadaan pasar , data demografi, jumlah penduduk, dan data

pendukung lainnya (disesuaikan dengan ketersediaan data)

· Pencarian sumber-sumber literatur yang mengatur Melakukan analisis studi

literatur untuk melihat jenis pengaruh perkembangan (jika data tersedia)

Fenomena

Penataan Rumah Kumuh

Analisis Estimasi Capex Biaya

Investasi

Analisis Estimasi Harga Jual

Analisis Biaya -Biaya

Analisis Studi Kelayakan dengan

NPV IRR dan Payback serta

Rekomendasi kepada Pemkot Bandung dan

Walikota

beserta analisis statistik korelasi untuk melihat pengaruh

pertumbuhan orang miskin terhadap rumah kumuh

· Menentukan formulasi jumlah hunian yang layak untuk revitalisasi rumah

kumuh dengan konsep subsidi silang dengan hunian komersial

2. Lingkup Wilayah

Lokasi Kegiatan berada dalam wilayah kota Bandung yang meliputi

kecamatan Astana Anyar dimana pasar nyesngseret berada

3.3 Sumber Data dan Cara Menentukannya

Sumber data dalam penelitian ini dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu data primer dan data sekunder.

1. Data PrimerData primer diperoleh melalui data lapangan hasil survey dan observasi yang berisi kuantifikasi dari jumlah dan keadaan rumah kumuh dan pasar tradisional di setiap kecamatan dengan maksud menggali informasi secara empiris dan sistematis mengenai variabel penelitian yang digunakan.

2. Data SekunderData sekunder merupakan data penunjang penelitian. Data sekunder diperoleh dari wawancara dengan beberapa responden guna mendapat informasi dan keterangan mengenai materi penelitian. Wawancara ini dilakukan pula dengan pihak-pihak yang terkait dengan permasalahan penelitian.

3.5 Alat Analisis

Alat analisis ini kebanyakan akan bersifat kuantitatif untuk menentukan capital budgeting yaitu NPV, Payback dan IRR dari objek penelitian, data diperoleh dari survey dan pengambilan data dari distarcip Kota Bandung disertai analisis perda dan benchmark terhadap regulasi yang ada di kota lain di Indonesia maupun dari luar negeri untuk menentukan kesimpulan akhir dalam menentukan kelayakan hunian subsidi di kota Bandung yang akan berguna bagi Walikota dan dinas terkait dalam memberikan pembangunan dengan pilot project apartemen publik nyengseret dengan konsep subsidi silang

3.6 Luaran

Keluaran yang dihasilkan dalam Pekerjaan Kegiatan Pembangunan Sarana Dan Prasarana

Rumah Sederhana Sehat Pekerjaan Penyusunan Feasibility Study (Fs) Penataan Kawasan Permukiman Kumuh, Lokasi: Kawasan Abra, pada dasarnya mencakup beberapa hal, yaitu:

a. Gambaran Umum Kawasan Studi

Minimal mencakup konteks regional dan konteks lokal dari kawasan perencanaan beserta dengan gambaran umum mengenai kawasan perencanaan itu sendiri beserta dengan kajian rencana tata ruang dan kajian peraturan mengenai rusun.

1. Konteks Kawasan

i. Konteks Regional Kawasan

ii. Konteks Lokal Kawasan

2. Kajian Kebijakan

i. Rencana Tata Ruang Wilayah Bandung (RTRW Bandung) 2013

ii. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Tentang Rusun

iii. Peraturan Menteri

iv. Peraturan Daerah/Peraturan Walikota dan Peraturan Gubernur

b. Gambaran Umum Kondisi Sosial Masyarakat di Kawasan Studi

c. Analisis Kelayakan, mencangkup Analisis :

· Analisis Kelayakan Teknis

Hasil pengukuran atau pemeriksaan berkenaan dengan keadaan daya dukung,

dan/atau daya tampung untuk pembangunan Rumah Susun;

Rencana Tata Ruang Kawasan (RTRW) untuk mengetahui peruntukan

kawasan, batasan-batasan pengembangannya, dan keterkaitannya dengan

strategi pembangunan daerah;

Rencana tapak (site plan), yang menggambarkan lokasi perencanaan dan

gambaran rencana pembangunan rumah susun yang diusulkan;

Rancangan awal (preliminary design) proyek, untuk mengetahui rancangan

proyek yang akan dilaksanakan, sebagai bahan untuk analisis kelayakan

untuk aspek lainnya dalam Feasibility Study (FS) dan bahan masukan untuk

desain lebih detail;

Kondisi aktual di lapangan di kawasan penataan permukiman kumuh

khususnya lokasi perencanaan pembangunan rumah susun.

· Analisis Kelayakan Ekonomi

Pertumbuhan aktivitas ekonomi ikutan (multiplier effect) dan perencanaan

pembangunan rumah susun dan penataan kawasan;

Peningkatan kualitas lingkungan. (aksesibilitas, efisiensi, lingkungan yang

nyaman, dll).

· Analisis Kelayakan Keuangan

Biaya investasi;

Teknologi pembangunan;

Proyeksi cicilan;

Proyeksi manfaat yang diperoleh oleh Pemerintah Kota.

· Analisis Kelayakan Sosial dan Lingkungan

Dampak sosial dan lingkungan terhadap rencana pembangunan Rumah Susun

dan penataan kawasan

· Analisis Kelayakan Kelembagaan

Kesiapan lembaga pengelola untuk mengelola Rumah Susun atau rencana penataan kawasan tersebut, baik pada tahap persiapan, kontruksi, maupun tahap pengelolaan.

3.7 Indikator Pencapaian

Indikator keberhasilan dari penelitian ini antara lain adalah:

1. Mengidentifikasi kebijakan terkait dengan Rumah Susun.

2. Mengidentifikasi peraturan tata ruang kota yang terkait.

3. Mengidentifikasi status hukum lahan dan luas lahan yang akan dibangun Rumah Susun

serta lahan tambahan yang diperlukan.

4. Mengidentifikasi sarana dan prasarana lingkungan pada lokasi dan sekitarnya.

5. Mengidentifikasi daya dukung lingkungan yang terdiri atas transportasi, air bersih, dan

listrik.

6. Mengidentifikasi kondisi sosial dan ekonomi masyarakat pada lahan Rumah Susun dan

lahan di sekitarnya.

7. Mengidentifikasi biaya pembangunan serta daya beli masyarakat setempat, masyarakat

sekitar, dan masyarakat lain yang berpotensi memanfaatkan Rumah Susun di lokasi yang

direncananakan.

8. Menentukan kelayakan dan rekomendasi terkait infrastruktur transportasi, air bersih, dan

listrik.

9. Memberikan rekomendasi batas lahan yang merupakan penyesuaian atas lahan yang

sudah dimiliki.

10. Menentukan kelayakan keuangan serta rekomendasi komposisi unit, harga jual unit, dan

skenario pembiayaan pembangunan.

11. Menentukan kelayakan lingkungan dan sosial untuk pembangunan Rumah Susun.

12. Memberikan rekomendasi skema pembiayaan untuk pembangunan, pembiayaan untuk

masyarakat (skema cicilan), skema pembiayaan dalam pengelolaan serta rekomendasi

yang berkaitan dengan keuntungan finansial yang akan diterima oleh Pemerintah Kota

bila pembangunan Rumah Susun dilakukan dengan sistem kerjasama pemanfaatan lahan

pemerintah kota dengan mitra kerjasama.

13. Memberikan rekomendasi perencanaan kawasan terkait peraturan tata ruang kota,

penyediaan sarana dan prasarana lingkungan, serta masterplan umum kawasan.

14. Memberikan rekomendasi perancangan bangunan (preliminary design) untuk mengkaji

aspek lainnya dalam studi kelayakan dan sebagai bahan masukan untuk desain yang lebih

detail.

15. Memberikan rekomendasi teknologi pembangunan yang relatif murah.

16. Memberikan rekomendasi tahapan pembangunan untuk dapat menerapkan konsep

membangun tanpa menggusur.

17. Memberikan rekomendasi kelembagaan pembangunan dan pemanfaatan Rumah Susun.

BIAYA DAN JADWAL KEGIATAN

No Kegiatan & Komponen BiayaOrang

Jam

Hari

Frek Q Satuan Tarif Jumlah

I Biaya Personil A. Honorarium

1. Ketua Tim Peneliti 1 3 5 1510

0 org/jam 60,000

6,000,000

2. Anggota Team Peneliti 1 3 5 1510

0 org/jam 35,000

4,000,000

3. Nara Sumber 3 2 5 30 3 org/jam 500,000

1,500,000

4. Petugas Survey 3 10 30 org/kues 40,000

1,200,000

5. Administrasi 1 3 2 2org/bulan

500,000

1,000,000

Sub Total 1 A

13,700,000

B. Biaya Perjalanan Survey

Biaya Transportasi 3 5 15 org/kali 100,000

1,500,000

Sub Total

15,200,000

II Biaya Non Personil

A.Bahan/Perangkat/Penunjang

1. ATK 500,000

2. Biaya Konsumsi 750,000

3. Pengolahan Data 500,000

4. Publikasi Jurnal 30

0 USD 4,050,000

TOTAL BIAYA PENELITIAN

21,000,000

Jadwal Penelitian

No Jenis Kegiatan 1 2 3 41 Penyusunan Metode Penelitian 2 Penyusunan Benchmark 3 Pengumpulan Data Sekunder 4 Analisis Awal 5 Survey 6 FGD 7 Analisis Studi Kelayakan 8 Diseminasi Hasil Penelitian 9 Pelaporan

10 Publikasi Jurnal

DAFTAR PUSTAKA

ASEAN, 2010, Asean Economic Community 2015 Blueprint

Asosiasi Konstruksi Indonesia dan Real Eastate Indonesia, Harga Material

AC Nielsen, 2012, Studi Property di Indonesia

BPS, 2010, Statistika Pertumbuhan Ekonomi



Damodaran, Aswath, 2014. Applied Finance, Mc Graw Hill

Gitman, Lawrence, 2013. Managerial Finance, Mc Graw Hill

Pemerintah Kota Bandung, 2009, Perda

Pemerintah Kota Bandung, 2012, Peraturan Walikota

OECD, 2012, Zoning Policy for Fair Trade in OECD member countries

Osterwalden, 2012, Business Canvas Modelling

HALAMAN PENGESAHANHIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN

Judul Penelitian : KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUHBidang Unggulan PT : K e b i j a k a n , B u d a y a d a n I n f o r m a s i

Ketua Periset :a Nama Lengkap : Erman Sumirat, SE MBuss Ak

b NIP/NIDN : 197710282006041002/0028107704

c Jabatan Fungsional : Lektor

d Program Studi : Manajemen dan Bisnis

e Nomor Hp : 08122038021

f Alamat Surel (e-mail) : [email protected]

Anggota Periset (1)a Nama Lengkap : Deru R Indika, SE, MBA

b NIP/NIDN : 198304172014041001

c Fakultas : Manajemen dan Bisnis, FEB Unpad

Lama Penelitian Keseluruhan: 1 tahunPenelitian Tahun ke : 1Biaya Penelitian Keseluruhan: Rp. 21.000.000Biaya Tahun Berjalan : - diusulkan ke Unpad Rp. 21.000.000

- dana internal PT Rp. …………….- dana institusi lain Rp. …………….- inkind sebutkan …………………

Bandung, 31 Maret 2016

Mengetahui,

Dekan Fakultas Ketua Periset,

(Nury Effendi, SE, MA, Ph.D) (Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak)NIP 1956082519840310 NIP. 197710282006041002

Menyetujui,

Direktur Riset dan Pengabdian Kepada Masyarakat Unpad,

Tanda tangan

( Dr. Ayi Bahtiar, M.Si ) NIP. 197010291997021002

Lampiran 3. Format Identitas dan Uraian Umum

IDENTITAS DAN URAIAN UMUM

1. Judul Riset : KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH

2. Objek Penelitian (jenis material yang akan diteliti dan segi riset) : Revitalisasi Rumah dan Pasar Kumuh untuk diadikan hunian mixed used building dengan konsep high rise building menggunakan konsep subsidi silang

3. Lokasi riset (lab/studio/lapangan) Pasar Kumuh dan Area Rumah Kumuh di Astana

Anyar, Pasar Nyesngseret

4. Luaran yang ditargetkan (penjelasan gejala atau kaidah, metode, teori, atau antisipasi yang dikontribusikan pada bidang ilmu)

Pembuatan konsep bisnis yang mengandung unsur social karena adanya subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan konsep mixed used building

5. Kontribusi mendasar pada suatu bidang ilmu (uraikan tidak lebih dari 50 kata, tekankan pada gagasan fundamental dan orisinal yang akan mendukung pengembangan iptek)

Kebijakan yang pro growth dan pro poor yang melihat kelayakan model bisnis dengan konsep subsidi silang sehingga apartemen public tidak hanya dinikamati oleh kelas menengan tetapi termasuk dengan kelas untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan pembatasan margin yang layak untuk pengembang atau developer yang dapat melakukan kerjasama dengan konsep Build Operate Transfer (BOT) dalam koridor Pubic Private Partnership (PPP) konsep mixed used building dengan kosep ini akan menjadi model bisnis yang pertama diimplementasikan di Indonesia

6. Jurnal ilmiah yang menjadi sasaran

Garcombs, Journal Doktor Ilmu Manajemen Internasional terindeks scopus

7. Rencana luaran HKI, buku, purwarupa atau luaran lainnya yang ditargetkan, tahun rencana perolehan atau penyelesaiannya (jika ada)

……………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………..………………..

…………………………………………………………………………..………………

Lampiran 4 Formulir Desk Evaluasi Proposal Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen

FORMULIR DESK EVALUASI PROPOSAL HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN

Judul Penelitian

Bidang Unggulan PT Topik Unggulan Perguruan Tinggi Program StudiKetua Peneliti

a. Nama Lengkap

b. NIP/NIDNc. Jabatan

Fungsional Anggota PenelitiLama Penelitian Keseluruhan Biaya Penelitian Tahun ke-1

a. Dana dari internal PT

: KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHATPENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH

Kebijakan Budaya dan Informasi: Kebijakan: Universitas Padjadjaran: Manajemen dan Bisnis: Erman Sumirat, SE MBuss Ak 197710282006041002/0028107704

Lektor

: Wardhana, SE MBuss: ......................................................................................: 1 tahun: 2 orang: ........... tahun

Rp.30.000.000

No Kriteria Bobot Skor Nilai1 Keterkaitan antara proposal penelitian dengan RIP 252 Rekam jejak (track record) tim peneliti 153. Keutuhan peta jalan (peta jalan) penelitian 30

4.

Potensi tercapainya luaran:a. Produk/proses teknologib. Publikasi, HKI, buku ajar, teknologi tepat

guna, model/kebijakan, rekayasa sosial dan lain-lain.

30

Jumlah 100Keterangan : Skor : 1, 2, 3, 5, 6, 7 (1 = Buruk; 2 = Sangat kurang; 3 = Kurang; 5 = Cukup;

6 = Baik; 7 = Sangat baik); Nilai = Bobot x Skor

Komentar Penilai:

Kota, tanggal-bulan-tahun

Penilai,

Tanda tangan

( Nama Lengkap)

Lampiran 5 Formulir Evaluasi Pembahasan Proposal Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen

FORMULIR EVALUASI PEMBAHASAN PROPOSAL HIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN

Judul Penelitian

Bidang Unggulan PT Topik Unggulan Perguruan Tinggi Program StudiKetua Peneliti

a. Nama Lengkap

b. NIP/NIDNc. Jabatan

Fungsional Anggota PenelitiLama Penelitian Keseluruhan Biaya Penelitian Tahun ke 1

a. Dana dari internal PT

: ..............................................................................................................................................................................................

........: ...................................................................................................: ...................................................................................................: ...................................................................................................: ...................................................................................................

: ......................................................................................: ......................................................................................: ......................................................................................: ........... orang: ........... tahun

: Rp. .....................: Rp. ..................... / in kind : ....................................................:

No Kriteria Bobot Skor Nilai1 Kemampuan presentasi dan penguasaan materi penelitian 15

2 Kesesuaian usulan dengan bidang unggulan dalam RIP perguruan tinggi 25

3 Keutuhan peta jalan dan manfaat penelitian 20

4

Potensi tercapainya luarana. Produk/proses teknologib. Publikasi, HKI, buku ajar, teknologi tepat guna,

model/ kebijakan, rekayasa sosial , dll.c. Pengkajian, pengembangan dan penerapan ipteks-

30

5Kelayakan (rekam jejak tim peneliti, dukungan dana dari institusi/mitra, jadwal pelaksanaan, usulan pembiayaan) 10

Jumlah

100Keterangan : Skor : 1, 2, 3, 5, 6, 7 (1 = Buruk; 2 = Sangat kurang; 3 = Kurang; 5 = Cukup;

6 = Baik; 7 = Sangat baik); Nilai = Bobot x Skor

Komentar Penilai:Kota, tanggal-bulan-tahun

Penilai,

Tanda tangan

( Nama Lengkap )

Lampiran 6 Borang Monitoring dan Evaluasi Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen

MONITORING DAN EVALUASIHIBAH PENGEMBANGAN KAPASITAS RISET DOSEN

Judul Penelitian : ……………………………………………………

………………………………………………………

Ketua Peneliti : …………………………………………………………

NIP/NIDN : ………………………………………………………… Perguruan Tinggi : ………………………………………………………… Tahun Pelaksanaan Penelitian : .....................................

Biaya yang diusulkan ke DRPM : Rp……………………. Biaya yang disetujui DRPM : Rp. ……………...........

No Komponen Penilaian Keterangan

Bobot

Skor Nilai

1 Capaian penelitian < 25% 25–50% 51–75% >75% 30

2 Publikasi Ilmiah jurnal ilmiah Ber ISSN

Draf Submitted Accepted Published

30

3 Sebagai pemakalah dalam pertemuan ilmiahNasional/ Internasional

Draf Terdaftar Sudah Dilaksanakan

30

4 Bahan Ajar Draf Editing Sudah Terbit 5

5 TTG,Produk/Model/Purwaru pa/Desain/ Karya seni/ Rekayasa Sosial

Draf Produk Penerapan 5

Jumlah

100

Komentar Penilai:

.................................................................................................................................................

.................................................................................................................................................

Kota, tanggal-bulan-tahun Penilai,

Tanda tangan (Nama Lengkap)

Lampiran 7 Format Catatan Harian (Logbook)

No Tanggal Kegiata1 …/…./…… Catatan: …………………………………………………………………

Dokumen Pendukung:

2 …/…./…… Catatan: …………………………………………………………………

Dokumen Pendukung:

3 …/…./…… Catatan: …………………………………………………………………

Dokumen Pendukung:

dst dst Dan seterusnya

Keterangan: hasil yang dicapai pada setiap kegiatan (foto, grafik, tabel, catatan, dokumen, data dan sebagainya) dilampirkan (diunggah).

Lampiran 8. Format Justifikasi Anggaran

1. Belanja Oprasional lainnya

Material Justifikasi Pemakaian

KuantitasHarga Satuan (Rp)

Harga Peralatan Penunjang (Rp)

Th I Th 2

Peralatan penunjang 1Peralatan penunjang 2Peralatan penunjang 3…………..Peralatan penunjang n

SUB TOTAL (Rp)

2. Bahan Habis Pakai

Material Justifikasi Pemakaian

Kuantitas Harga Satuan (Rp)

Biaya per Tahun (Rp)Th I Th 2

Material 1Material 2Material 3…………..Material n

SUB TOTAL (Rp)

3. Perjalanan

Material Justifikasi Perjalanan Kuantitas

Harga Satuan (Rp)

Biaya per Tahun (Rp)

Th I Th 2

Perjalanan ke tempat/kota – A

survei/sampling/dll .

Perjalanan ke tempat/kota – n

SUB TOTAL (Rp)BIAYA TOTAL (Rp)

Lampiran 9. Dukungan Sarana dan Prasarana Riset

Daftar peralatan dan fasilitas pendukung kegiatan riset

No. Nama Peralatan/Sarana Tempat Kegunaan

Lampiran 10. Susunan Organisasi Tim dan Pembagian Tugas

No Nama/NIP/NIDN Fakultas Bidang Ilmu

Alokasi waktu (jam/minggu)

Rincian Tugas

1 Erman Sumirat Ekonomi Manajem Model Bisnis2 Wardhana Ekonomi Manajem

enAnalisis Keuangan

Lampiran 11. Biodata Ketua dan Anggota Tim

A. IDENTITAS DIRI

1 Nama Lengkap (dengan gelar) Erman Sumirat, SE, MBuss (Finance), Ak2 Jenis Kelamin Lelaki3 Jabatan Fungsional Lektor4 NIP 1977102820060410025 NIDN 00281077046 Tempat dan Tanggal Lahir Bandung/28 Oktober 19777 Email [email protected] Nomor Telepon HP 081220380219 Alamat Kantor Jl. Dipati Ukur 35 Bandung 4013210 Nomor Telepon/Faks 022-2509055 atau 022 423995411 Lulusan yang telah dihasilkan S-1 = 75 orang; S-2 = 30 orang 13 Mata Kuliah yang diampu 1. Manajemen Keuangan

2. Manajemen Keuangan Lanjutan3. Manajemen Resiko4. Manajemen Strategik5. Akuntansi Manajemen6. Budgeting

B. RIWAYAT PENDIDIKAN

S-1 S-2 S-3Nama Perguruan Tinggi Universitas Padjadjaran Monash University

Australia-

Bidang Ilmu Akuntansi-Ekonomi Banking & Finance -Judul Skripsi/Thesis Analisis Deplesi pada

Kinerja Keuangan PT Timah Tbk

Coursework -

Nama Pembimbing/Promotor

Prof. Suripto Samid, SE, MS, AkDjumarma Bede, SE, Msi, AkSyaiful Rahman Soenaria, SE, MT, Ak

- -

C. PENGALAMAN PENELITIAN DALAM 5 TAHUN TERAKHIR

No. Tahun Judul Penelitian Sumber Jumlah (Rp)1 2014 Renstra BKPM BKPM 1,5 Milyar2 2013 Studi kelayakan dan model

pembiayaan proyek infrastruktur dalam bidang tol,water treatment plant, waste to energy dalam

Pusat Litbang Strategis Kementrian PU

500 juta

mailto:[email protected]

skema public private partnership/kerjasama pemerintah swasta

3 2012 Studi Kelayakan Terminal Kargo Airport Soekarno Hatta

PT Angkasa Pura Persero

600 juta

4 2012 Studi Kelayakan PLTU Mangunpadi 2 x 135 MW

PT Truba Manunggal Tbk

500 juta

5 2012 Studi Kelayakan Pemanfaatan Profit Sharing Migas untuk Provinsi Sumatera Selatan

Pemprov Sumatera Selatan

500 juta

6 2011 Restrukturisasi BPR Kota Bandung

APBD Kota Bandung

100 juta

7 2011 Revisi Pepres 54/2011 Pengadaan Barang dan Jasa LKPP-Bapenas

LKPP 350 juta

8 2011 Business Strategy Analysis

PT POS INDONESIA

PT Pos Indonesia

700 juta

9 2011 Standard Operationg

Procedure PT PGN TbK

PT PGN Tbk 600 juta

10 2010 Perencanaan Strategis dan

Restrukturisasi BUMD

APBD Kota Bandung

180 juta

11 2010 Analisis Manajemen

Resiko untuk PT Pupuk

Sriwijaya

PT Pupuk Sriwijaya

350 juta

12 2009 Revitalisasi Aset Pemda

Jawa Barat

Pemprov Jawa Barat

150 juta

13 2009 Feasibility Study Waste to

Energy for Gedebage

Project

APBD Kota Bandung

600 juta

14 2009 Financial Feasibility Study

for Ciater Geothermal

Power Plant

PT Trinergy – Wahana Sambadha Sakti

200 juta

D. PENGALAMAN PENGABDIAN KEPADA MASYARAKAT DALAM 5 TAHUN

TERAKHIR

No Tahun Judul Pengabdian Kepada

Masyarakat

Sumber Jumlah

1 2007-2009 Tenaga ahli pada Studi Kelayakan

Pembangkit Listrik Tenaga Sampah

APBD Kota

Bandung

150 juta

(PLTSa) Gedebage

2 2011-2012 Kajian Pengelola Karbon Kredit di

Indonesia

Asosiasi Pengelola

Karbon Indonesia

100 juta

3 2013 Tenaga ahli model pembiayaan

infrastruktur PU

Kementrian PU 120 juta

4 2014 Tenaga ahli prediksi Pajak Daerah

dan Retribusi Kota Bandung

Bappeda Bandung 525 juta

E. PUBLIKASI ARTIKEL ILMIAH DALAM 5 TAHUN TERAKHIR

No Judul Artikel Ilmiah Nama Jurnal Volume/Nomor/Tahun1 Analyzing Business Feasibility

at Gas Station For PT. Total Oil Indonesia

The Indonesian Journal of Business Administration

Vol 1, No 3 2012

2 Stock Pricing Analysis of PT. LEN as Alternative Sources of Fund Through the Initial Public Offering (IPO)


Vol 1, No 7 2012

3 Investment Analysis and Business Scheme for the New Cargo Village in Soekarno-Hatta International Airport


Vol 1, No 8 2012

4 Bond as an alternative financing for BCA Mortgage and mortgage processing service level improvements at BCA consumer loan bandung office


Vol 2, No 7 2013

5 Feasibility Study for Gas Power Plant Project in Kabupaten Muara Enim


Vol 2, No 10 2013

6 Optimizing the Capital Structure Using Cost of Capital Approach: a Case Study at PT.Telekomunikasi Indonesia, Tbk


Vol 2, No 17 2013

7 Project Feasibility Study at waste management project (case study TPPAS Nambo)


Vol 2, No 17 2013

8 Feasibility Investment Analysis On Development Telkom Landmark Tower Building At PT Telkom Landmark Tower


Vol 2, No 17 2013

F. PEMAKALAH SEMINAR ILMIAH (ORAL PRESENTATION) DALAM 5 TAHUN

TERAKHIR

No Nama Pertemuan

Ilmiah/Seminar

Judul Artikel

Ilmiah

Waktu Dan Tempat

1 Konferensi Internasional Carbon Finance

Seminar

2008, Nusa Dua Bali

2 Seminar Nasional Financial Planner and

Wealth Management

2008, UI Jakarta

3 Seminar Nasional Public Private

Partnership Forum

2009, Jakarta

4 Konferensi Internasional

World Canadian Business

Conference

Creative SME in

Bandung

2010, Calgary,

Canada

5 Konferensi Internasional

International Conference in

Business, Economics and

Finance (ICBEF) 2012

Risk Management

model for

Microfinance

Business in Indonesia

2012, Juni, Paris,

Perancis

G. KARYA BUKU DALAM 5 TAHUN TERAKHIR

No Judul Buku Tahun Jumlah

Halaman

Penerbit

1

Dst.

H. PEROLEHAN HKI DALAM 5-10 TAHUN TERAKHIR

No Judul/Tema HKI Tahun Jenis Nomor P/ID

1

Dst.

I. PENGALAMAN MERUMUSKAN KEBIJAKAN PUBLIK/REKAYASA SOSIAL

LAINNYA DALAM 5 TAHUN TERAKHIR

No Judul Tahun Tempat Penerapan Respon

Masyarakat

1 Estimasi Pajak dan

Retribusi kota Bandung

2014 Pemerintah Kota

Bandung

Hasil analisis akan

menjadi acuan

Pemkot dalam

menetapkan target

pajak dan retribusi

daerah Bandung

2 Revisi Perpres 54/2010

dilihat dari aspek

ekonomi

2011 LKPP, Bapenas K/L/D/I akan

menerapkan e-

procurement

melalui LPSE

3 Analisis studi kelayakan

pembangkit listrik tenaga

sampah

2007-

2009

Pemkot kota

Bandung

Hasil analisis akan

menjadi acuan

Pemkot dalam

menerapakan tender

untuk memilih

kontraktor dan

operator PLTSa

J. PENGHARGAAN DALAM 10 TAHUN TERAKHIR (DARI PEMERINTAH,

ASOSIASI ATAU INSTITUSI LAINNYA)

No Jenis Penghargaan Institusi Pemberi Penghargaan Tahun

1 Piagam Peserta Diklat Pra-Jabatan

(Prajab) CPNS terbaik

Departemen Pendidikan Nasional 2006

2 Sertifikat sebagai peserta terbaik

dalam acara case teaching training

Sampoerna SBM ITB 2008

3 Uang Tunai dan Piagam Peserta

Terbaik Training for Trainers in

Entrepreneurship

Ciputra Foundation-Bank

Mandiri

2009

4 Buku dan Sertifikat dari Leiden

Universiteit sebagai peserta terbaik

di bidang riset dengan case study

lembaga keuangan mikro di kota

Bandung

IMM Program-Universiteit of

Leiden, the Netherlands

2011

Semua data yang saya isikan dan tercantum dalam biodata ini adalah benar dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Apabila di kemudian hari ternyata dijumpai ketidaksesuaian dengan kenyataan, saya sanggup menerima sanksi.

Demikian biodata ini saya buat dengan sebenarnya untuk memenuhi salah satu persyaratan dalam pengajuan Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen Tahun 2016

Bandung 31 Maret 2016 Pengusul,

Erman Sumirat, SE MBuss Ak

197710282006041002

Lampiran 12. Surat pernyataan Ketua Tim

SURAT PERNYATAAN

Yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama : Erman Sumirat, SE MBuss Ak

NIP/ NIDN: 197710282006041002/0028107704

Pangkat/ Golongan : III/C

Jabatan Fungsional : Lektor

Alamat : Jalan Rancakendal 97 Cigadung 2

Dago 40191 Bandung

Dengan ini menyatakan bahwa proposal riset saya yang berjudul:

KEGIATAN PEMBANGUNAN SARANA DAN PRASARANA RUMAH SEDERHANA SEHAT PENYUSUNAN FEASIBILITY STUDY (FS) PENATAAN KAWASAN PERMUKIMAN KUMUH

yang diusulkan dalam Hibah Pengembangan Kapasitas Riset Dosen tahun anggaran 2016

bersifat original dan belum pernah dibiayai oleh lembaga/sumber dana lain.

Bilamana di kemudian hari ditemukan ketidaksesuaian dengan pernyataan ini, maka saya bersedia dituntut dan diproses sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan mengembalikan seluruh biaya penelitian yang sudah diterima ke kas negara.

Demikian pernyataan ini dibuat dengan sesungguhnya dan dengan sebenarnya-benarnya

Mengetahui Yang Menyatakan Dekan Fakultas Ekonomi dan Bisnis

Nury Effendi, SE, MA, Ph.D Erman Sumirat, SE, MBuss, Ak

NIP. 1956082519840310 NIP. 197710282006041002

KEMENTERIAN RISET, TEKNOLOGI DAN PENDIDIKAN TINGGI UNIVERSITAS PADJADJARAN

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNISJalan Dipatikukur no 35

Bandung

A. Identitas Diri1 Nama Lengkap (dengan gelar) Deru R Indika, SE.MBA

2 Jenis Kelamin L

3 Jabatan Fungsional Dosen

4 NIP/NIK/Identitas lainnya 198304172014041001

5 NIDN -

6 Tempat dan Tanggal Lahir Bukittinggi/ 17 April 1983

7 E-mail [email protected]

8 Nomor Telepon/HP 081573406623

9 Alamat Kantor Jl. Dipati Ukur 35 Bandung

10 Nomor Telepon/Faks11 Lulusan yang Telah Dihasilkan S-1 = … orang; S-2 = … orang; S-3 = … orang

12 Mata Kuliah yang Diampu 1. Manajemen Pemasaran2. Pengantar Bisnis3. Pengantar Manajemen4. Perilaku Organisasi

B. Riwayat PendidikanS1 S2 S3

Nama Perguruan Tinggi S1 Ekonomi, Manajemen PemasaranUniversitas Padjadjaran

S2 Manajemen Administrasi Bisnis, General ManajegementSBM ITB

Tahun Masuk-Lulus 2001-2006 2011-2013Bidang Ilmu Manajamen ManajemenJudul Skripsi/Tesis/Disertasi Analisa Perbandingan

Perceived Quality dan Pengaruhnya Terhadap Profitabilitas Perusahaan

An Experiment Of Game Promotion And Selling Using Twitter

Nama Pembimbing/Promotor Dr. R. Arief Helmi, S.E,M.P

Ir. Budi Permadi Iskandar, MSP

C. Pengalaman Penelitian Dalam 5 tahun Terakhir(Bukan Skripsi, Tesis, maupun Disertasi)

No Tahun Judul Penelitian PendanaanSumber Jumlah (Juta Rp)

1 2013 Kegiatan Penyusunan Road Map Revitalisasi Keraton dan Museum Kasepuhan, Kanoman Dan Astana Gunung Jati Cirebon Untuk Manajemen Pengelolaan

Dinas Pariwisata Jawa Barat

2 2014 Penelitian Potensi dan Profil Pasar Wisatawan Jawa Barat

Pemda Bandung

3 2015 Penelitian Evaluasi Kepuasan Konsumen Terhadap Pelayanan Perizinan Di Kota Bandung

Pemda bandung

4 2015 Kelompok Referensi Dan Harga Sebagai Stimulus Konsumen Dalam Memutuskan Membeli Low Cost Green Car (Lcgc) Di Kota Bandung

LMFE

*Tuliskan sumber pendanaan, baik dari Skema penelitian DIKTI maupun dari sumber lainnya

D. Pengalaman Pengabdian Pada Masyarakat dalam 5 Tahun TerakhirNo Tahun Judul Pengabdian Pada

MasyarakatPendanaan

Sumber Jumlah (Juta Rp)1 2016 Pengembangan Badan LPPM

Usaha Milik Desa Dan Penilaian Potensi Ekonomi Desa Di Desa Parapatan Dan Desa Paningkiran Kecamatan Sumberjaya Kabupaten Majalengka

2 2016 Fun Walk ISEI Bandung ISEI*Tuliskan sumber pendanaan, baik dari Skema penelitian DIKTI maupun dari sumber lainnya

E. Publikasi Artikel Ilmiah Dalam Jurnal dalam 5 Tahun TerakhirNo Judul Artikel Ilmiah Nama Jurnal Volume/Nomor/Tahun

F. Pemakalah Seminar Ilmiah (Oral Presentation) dalam 5 Tahun TerakhirNo Nama Pertemuan Ilmiah /

SeminarJudul Artikel Ilmiah Waktu dan Tempat

G. Karya Buku dalam 5 Tahun TerakhirNo Judul Buku Tahun Jumlah Halaman Penerbit

H. Perolehan HKI dalam 5–10 Tahun TerakhirNo Judul/Tema HKI Tahun Jenis Nomor P/ID

I. Pengalaman Merumuskan Kebijakan Publik/Rekayasa Sosial Lainnya dalam 5 Tahun TerakhirNo Judul/Tema/Jenis Rekayasa Sosial Lainnya

yang Telah DiterapkanTahun Tempat

PenerapanRespon Masyarakat

J. Penghargaan dalam 10 tahun Terakhir (dari pemerintah, asosiasi atau institusi lainnya)No Jenis Penghargaan Institusi Pemberi Penghargaan Tahun

Semua data yang saya isikan dan tercantum dalam biodata ini adalah benar dan dapat dipertanggungjawabkan secara

hukum. Apabila di kemudian hari ternyata dijumpai ketidaksesuaian dengan kenyataan, saya sanggup menerima sanksi.

Demikian biodata ini saya buat dengan sebenarnya untuk memenuhi salah satu persyaratan dalam pengajuan Penelitian Unggulan

Fakultas

Bandung, Maret 2016

Pengusul,

Deru R Indika SE, MBA

USULAN PENELITIAN · Web viewBidang Unggulan: Kebijakan, Budaya dan Informasi Kode/Nama Rumpun...

Documents

Transcript of USULAN PENELITIAN · Web viewBidang Unggulan: Kebijakan, Budaya dan Informasi Kode/Nama Rumpun...