1

URBAN LAND RENT

Ayu Mujiburrahmi 25413006Irwan Dharmawan 25413038

CHAPTER 6

URBAN ECONOMICS 7th EDITIONArthur O’Sullivan

2

Outline

• Variasi harga tanah di suatu kota, hubungan antara kemahalan tanah dengan gedung-gedung tinggi.

• Pembagian urban economy menjadi 3 sektor (manufaktur, perkantoran dan rumah tangga) seberapa besar kemampuan membayar (WTP) setiap sektor untuk tanah di bagian kota yang berbeda.

• Tanah cenderung dikuasai oleh sektor dengan penawaran tertinggi

3

PENDAHULUAN

Nilai Pasar (Market Value) : Jumlah yang dibayarkan untuk menjadi suatu kepemilikan

Sewa Lahan (Land Rent) : Pembayaran yang dilakukan secara berkala dari pengguna

kepada pemilik.

4

JENIS SEWA LAHAN

• Bergantung pada tingkat kesuburan tanahFarm Land

• Bergantung pada aksesibilitas• WTP maksimum untuk fasilitas produksi yang besar• Ongkos kirim termasuk dalam non land cost

Urban Land

• Bergantung pada aksesibilitas• Informasi dikumpulkan, diproses dan didistribusikan• Prinsip lokasi median : Minimalkan jarak perjalanan• Total jarak perjalanan meningkat pada meningkatnya rata-

rata jarak ke pusat• Biaya perjalanan pekerja termasuk dalam non-land cost

WTP (Ha) = Total Revenue – nonland cost

SizeLot

WTP(Ha)Rent Bid

SizeLot

WTP(Ha)Rent Bid

site production of Size

WTP(Ha)Rent Bid

Office Land

5

Cara Mendapatkan Simple Bid-Rent Curve (Lahan Pertanian)

Price of Corn

Quantity Produced

Total Revenue

Nonland Cost

WTP for Land

Bid Rent for Land

Low Fertility $10 2 $20 $15 $5 $5

High fertility $10 4 $40 $15 $25 $25

• Idenya di sini adalah bahwa semakin tinggi tingkat kesuburan lahan (atau produktif) menyebabkan sewa yang lebih tinggi• Dalam pertanian, produktivitas didasarkan

terutama pada kualitas tanah, tapi tidak semua tempat memiliki tingkat produktivitas yang sama pada kekhususan lokasi ini.• Dalam industri lainnya, produktivitas mungkin

didasarkan pada akses ke transportasi atau perusahaan lain dalam bisnis yang sama.

TABLE 6-1 Fertility and Land Rent

6

Prinsip Sisa (Leftover Principle)

• Kompetisi diantara produsen mengarah pada proses penawaran tanah.

• Produsen menawar lebih untuk lahan yang lebih berproduksi.

• Kompetisi mendorong kenutungan ekonomi pada titik terendah (zero profit), semua biaya ditanggung, bersama upah dari produsen.

• Ini berarti, pemilik tanah mendapatakan apapun yang “tersisa” setelah semua faktor produksi dibayarkan.

7

SEKTOR MANUFAKTUR

8

Kurva Penyewaan Sektor Manufaktur

Distance Total Revenue

Nonland Production

Cost

Freight Cost

WTP for Land

Production Site

(hectares)

Bid Rent (per

hectare)

0 $250 $130 - $120 2 $60

1 $250 $130 $20 $100 2 $50

2 $250 $130 $40 $80 2 $40

3 $250 $130 $60 $60 2 $30

𝑅𝑒𝑛𝑡𝑝𝑒𝑟 h𝑒𝑐𝑡𝑎𝑟𝑒=𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙𝑅𝑒𝑣𝑒𝑛𝑢𝑒−𝑛𝑜𝑛𝑙𝑎𝑛𝑑𝑝𝑟𝑜𝑑𝑢𝑐𝑡𝑖𝑜𝑛𝑐𝑜𝑠𝑡− h𝑓𝑟𝑒𝑖𝑔 𝑡 𝑐𝑜𝑠𝑡

𝐿𝑜𝑡 𝑠𝑖𝑧𝑒(𝑞𝑢𝑎𝑛𝑡𝑖𝑡𝑦 𝑜𝑓 𝑙𝑎𝑛𝑑)

• Penyesuaian harga menghasilkan keseimbangan lokasional.• Penawaran tanah yang bervariasi membuat perushaan berbeda di hamper semua

lokasi.• Perbedaan biaya pengiriman diimbangi dengan perbedaan sewa tanah.

TABLE 6-2 Computing the Manufacturing Bid Rent

9

Deriving the Simple Bid-Rent Curve (Manufacturing)

• Transportasi darat untuk manufaktur, dapat membentuk kurva penawaran menurun bersamaan dengan jarak dari jalan raya utama.

• Pada setiap lokasi, penyewaan menyebabkan manufaktur memperoleh keuntungan ekonomi pada titik terendah (zero economic profit).

• Menurut grafik disamping ini, berapa jarak maksimum dari jalan raya sebuah pabrik/manufaktur akan dilokasikan?

FIGURE 6-1 Freight Cost and Manufacturing Bid-Rent Curve

$

60

40

2 6x = jarak dari jalan raya

Bid rent per hectare

Ongkos kirim meningkat dengan jarak ke jalan raya, sehingga penawaran terhadap tanah menurun hingga tidak terdapat keuntungan ekonomi di setiap lokasi.

10

INFORMATION SECTOR

Keyword: central place, office space

11

Kurva Penawaran Sektor Informasi

• Dalam sektor informasi, akses ke perusahaan lain menjadi penting, dan akses dinyatakan dengan jarak perjalanan.

• Perushaan yang berlokasi di di pusat suatu wilayah lebih kecil dari perusahaan yang berlokasi pada sisi/di samping.

• Perusahaan yang berlokasi jauh dari pusat, biaya perjalanannya meningkat secara geometris, bukan linier.

A B C D E F G

Distance (blocks) Travel Distance

FIGURE 6-2 Travel Distances for Information Exchange

21

16

13

3 2 1 0 1 2 3Location : Block from center

Firm

Setiap perusahaan perkantoran berinteraksi dengan perusahaan perkantoran lainnya dalam suatu sentral bisnis / CBD untuk bertukar informasi. Total jarak untuk pertukaran informasi minimum pada sentral CBD dan meningkat berdasarkan penambahan jarak ke pusat.

Firm Location TravelDistance : West

TravelDistance : East

Total TravelDistance

D 0 6 = 1 + 2 + 3 6 = 1 + 2 + 3 12 x 2 = 24E 1 10 = 1 + 2 + 3 + 4 3 = 1 + 2 13 x 2 = 26F 2 15 = 1 + 2 + 3 + 4 + 5 1 16 x 2 = 32G 3 21 = 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 0 21 x 2 = 42

12

Distance (blocks)

Building Height (floors)

Total Revenue

Capital Cost of Building

Other Nonland

CostTravel Cost WTP for

Land

Production Site

(hectares)

Bid Rent per Hectare

0 4 $510 $100 $150 $ 10 $250 0.25 $1,0001 4 $510 $100 $150 $ 46 $214 0.25 $ 8565 4 $510 $100 $150 $210 $ 50 0.25 $ 200

Office Bid-Rent Curve with a Fixed Lot Size

• Ketika bergerak dari pusat, biaya perjalanan meningkatkan pada suatu laju peningkatan, sehingga sewa menurun dengan laju peningkatan.

• Perbedaan biaya perjalanan dalam pertukaran informasi sepenuhnya diimabangi dengan perbedaan sewa tanah, jadi, keuntungan ekonomi terendah pada semua lokasi

𝑹𝒆𝒏𝒕 𝒑𝒆𝒓 𝒉𝒆𝒄𝒕𝒂𝒓𝒆=𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍𝒓𝒆𝒗𝒆𝒏𝒖𝒆−𝒄𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍𝒄𝒐𝒔𝒕 −𝒐𝒕𝒉𝒆𝒓 𝒑𝒓𝒐𝒅𝒖𝒄𝒕𝒊𝒐𝒏𝒄𝒐𝒔𝒕 −𝒕𝒓𝒂𝒗𝒆𝒍𝒄𝒐𝒔𝒕

𝑳𝒐𝒕 𝒔𝒊𝒛𝒆 (𝒒𝒖𝒂𝒏𝒕𝒊𝒕𝒚 𝒐𝒇 𝒍𝒂𝒏𝒅 )

FIGURE 6-3 The Office Bid-Rent Curve without Factor Subtitution

Land bid rent

a

d

e

1 4 5X = Blocks from center

$1.000

856

400

Kurva penawaran perusahaan perkantoran miring negative karena bergerak menjauhi pusat, biaya perjalanan untuk pertukaran informasi meningkat.

Kurva cekung karena biaya perjalanan meningkat.

200

13

OFFICE BID-RENT CURVES WITH FACTOR

SUBSTITUTION

14

Building Options: The Office Isoquant

• Sebuah perusahaan kantor memiliki dasar pilihan atas ketinggian bangunannya dengan suatu pertimbangan Antara biaya dan modal.

• Sebuah perusahaan akan menggunakan lahan sedikit mungkin karena tanah makin mahal. Sebagai pengganti modal dimana kesamaan harga di semua tempat dan dapat berpindah.

• Sebuah bangunan tinggi membutuhkan modal lebih, karena memerlukan penguatan ekstra sebagai penopang berat yang terkonsentrasi, bersama dengan peralatan untuk transportasi vertical (elevator).

Tall Medium Short

Land (ha) 0.04 0.25 1.0

Building Height (floors)

25 4 1

Capital cost ($)

250 100 50

FIGURE 6-4 Isoquant for Office Building

Isoquant for one hectare of office space

t

m

s

250

100

50

0.04 0.25 1Land : Lot size (hectares)

Bangunan isoquant menunjukkan perbedaan kombinasi lahan dan modal yang yang menghasilkan ruang kantor yang tetap (1 Ha = 10 .000 m2). Sebuah bangunan yang tinggi membutuhkan modal lebih untuk penguatan dan transportasi vertical, sehingga kemiringan kurva isoquant negatif.

Capi

tal (

$)

TABLE 6-5 Lot Size, Building Heights, and Capital Cost

15

Faktor Substitusi: Pemilihan Ketinggian Sebuah Bangunan

• Faktor substitusi meningkatkan kemiringan kurva penawaran

• Tanah lebih mahal lebih dekat ke pusat, sehingga akan rasional untuk menempati bangunan tinggi.

• Karena faktor substitusi, penawaran sewa menurun dengan jumlah yang kurang dari kenaikan biaya perjalanan.

$

1.600

1.000856

200

Bid rent with factor subtitution

Bid rent without factor subtitution

X = Blocks from centerThe bid-rent curve for office firm is concave without factor substitution and convex with factor substitution. A move from five blocks from center to one block increases the bid-rent because travel cost decreases (point e versus point a) and factor substitution saves on building costs (point a versus point j)

1 5

e

a

FIGURE 6-5 The Office Bid-Rent Curve with Factor Substitution

Distance (blocks)

Building Height (floor)

Total Revenue

Capital Cost of

Building

Other Nonland

Cost

Travel Cost

Total Rent Paid

Production Site

(hectares)

Bid Rent per

Hectare

1 25 $500 $250 $150 $36 $64 0.04 $1,6005 4 $500 $100 $150 $200 $50 0.25 $200

TABLE 6-7 Office Bid-Rent with Factor Substitution

17

HOUSING PRICES

18

Harga PerumahanAssumptions:1.Biaya commuting merupakan suatu biaya yang

mengabaikan waktu untuk menempuhnya.2. Setiap keluarga memiliki biaya perjalanan

menuju perkantoran.3. Biaya non-commuting tidak signifikan4. Pelayanan publik dan pajak di setiap lokasi

sama.5. Kondisi lingkungan disetiap lokasi sama

19

Linear Housing-Price Curve: No Consumer Substitution

kurva harga rumah ekuilibrium• Luas rumah standar = 1000 SF (90 m)• Untuk standard perumahan didaerah

area kerja, biaya komuternya adalah nol ( x=0)

• Biaya komuternya $50 per bulan.• Pada jarak 4 km, rumah disewakan

seharga $600 dan biaya komuternya 4 x $50 = $200 (total $800)

• Pada jarak 10 mm, rumah disewakan seharga $300 dan biaya komuternya $500 (total $800)

• Setiap keluarga bersedia mebayar $0,30 pada jarak 10 mm

Poin E dan D menunjukkan perhitungan jarak menuju pusat kerja harga perumahan semakin meningkat sebesar $0,05

The price of housing decreases as the distance to the employment area increase, offsetting commuting costs and ensuring locational equilibrium for housholds. In the absence of consumer substitution, the housing-price curve is linier

FIGURE 6-6 The Housing-Price Curve Without Consumer Substitution

$

0.80

0.600.50

0.30

4 5 10

x: Distance to Employment area

Pric

e of

hou

sing

(per

squ

are

foot

)

Harga disesuaikan untuk menghasilkan keseimbangan lokasional

Perubahan dalam biaya perumahan negatif sama dengan perubahan biaya komuter

Biaya perumahan meningkat sebesar $250, semua harga ini harus diimbangi oleh penurunan biaya komuter sebesar $250

penjualan untuk mendapatkan persamaan kemiringan kurva pada harga perumahan, dengan cara membagi disetiap pendapatan.

21

subsitusi konsumen dalam menghasilkan kurva harga perumahan

Kurva pada harga perumahan.• Ketika harga suatu rumah (tanah) naik per SF (m),

setiap klien yang akan menggunakannya menjadi lebih sedikit. Ukuran rumah tidak elastis sempurna.

• Jarak yang dekat dengan pusat pekerjaan mengkonsumsi lahan rumah per SF lebih sedikit dan menggantikannya dengan kebutuhan lain yang lebih rendah biayanya.

• Prinsip sisa masih berlaku, dimana setiap klien sedikit menggunakan SF tanah.

• Faktor subsitusi, harga perumahan meningkat lebih cepat saat mendekati pusat pekerjaan

• Pada jarak 10 mm, sewa rumah = $300 (0,3 x 1000 SF ) + biaya komuter $500 (10 x $50) = $800

• Pada jarak 5 mm, sewa rumah = $550 ($0,8 x 687.5 SF ) + biaya komuter $250 (5 x $50 ) = $800

Consumer substitution generates a convex rather than a linier housing-price curve. As the price rises, consumers substitute other goods for housing, so housing consumption (square feet of space) decreases, increasing the absolute value of the slope.

Price without consumer

substitution

Price with consumer substitution

f

e

j

g

$

0.80

0.55

0.30

0.21

5 10 13

x: Distance to employment area

Pric

e of

hou

sing

(per

squ

are

foot

)

FIGURE 6-7 Consumer Substitution and the Price of Housing

Kurva Sewa Perumahan

Penawaran penyewaan tanah dengan jarak yang berbeda.• seberapa banyak produsen perumahan

yang menawarkan tanah dilokasi yang berbeda.• penawaran harga sewa menghasilkan

nol keuntungan perekonomian disetiap lokasi.• Total pendapatan perusahaan

jumlahnya tetap, dimana per hektar tanah x harga perumahan.• Kurva harga perumahan kemiringan

negative dan cembung,

$

30

12

2 11

X = Distance form employment area

Cost of nonlad inputs (K)

WTP

Total revenue = P(x) . Q

FIGURE 6-8 Residential Land Bid-Rent Curve

$

18

2 11

X = Distance form employment area

Land bid rent

23

Residential Density

• Consumer substitution. Harga perumahan meningkat, dan rumah tangga memanfaatkan per sf (m2).

• Factor substitution. Developer menetapkan harga lebih tinggi dengan menggunakan sedikit lahan per unit rumah.

Housing (sq feet)

Land per Sq foot of Housing

Land per Househol

d (sq feet)

Density (households

per ha)

Suburb 2,000 2 4,000 8

City center 1,000 0.10 100 320

Menggunakan 2 faktor bersamaan, pusat kota menggunakan 100 SF tanah, kwtika Putting these two factors together, the city-center uses 100 sq feet of land, sedangkan daerah pinngiran menggunakan 4,000 SF. Ini menunjukkan, kepadatan penduduknya 40 x pusat kota.

24

LAND USE PATTERNS

Kurva harga sewa untuk bisnis

Area Perkantoran

Jika jarak antara perumahan keperkantoran aksesnya dekat maka biaya harga sewanya akan lebih meningkat.

Kurva harga sewa sektor manufaktur

Harga sewa akan meningkat jika berada didaerah sekitar pusat kota dan didaerah perbatasan antar kota

Kurva harga sewa untuk pekerja

Harga sewa akan meningkat jauh jika jarak kota bisnis sangat dikit dengan pengguna tanah dan harga sewa didaerah perbatasan kota juga akan meningkat .

Territories of Different Sectors

• Daerah pekerja manufaktur dan non-urban land use (pertanian) antara x5 dan x6

• Tanah ditempati oleh penawar tertinggi, dan titik berpotongan kurva penawaran perusahaan perkantoran dan pekerja pada x1, menunjukkan batas antara daerah bisni dengan tempat tinggal.

• Batasan antara pekerja kantor dan pekerja pabrik terjadi dmn kurva penawaran dua pekerja saling berpotongan pada x2.

• Perusahaan manufaktur mempekerja-kan pekerjanya pada lokasi antara x3 dan x5 yang menunjukkan kawasan manifaktur

Rasio harga dimana jika harga pasar turun maka kemampuan konsumen juga akan menurun.

Pilihan Konsumen Dan Peraturan Hukum

• Jika harga tanah 200 dollar maka pengeluaran minimal dipoin m. Dimana kurva subsitusi dengan penggunaan pembiayaan rumah bersinggungan.

• Adanya perubahan pembiayaan dan biaya perjalanan, harga tanah akan meningkat dan faktor subsitusi akan menurunkan harga sewa.

S = 1

m

Capi

tal (

$)

100

0.25

Isocost: R = $200

Capi

tal (

$)

100

250

S = 1

Isocost: R = $856

Isocost: R = $1,600

Land: Lot size (hectares)Land: Lot size (hectares)

A: Low rent B: High rent

FIGURE 6A-2 Factor Substitution and the Price of Land

m

0.250.04

Housing (square feet) Housing (square feet)500 1,0001,000

1,200

1,350

1,200

1,500

U0U1

A

1,750

BDE

U2U1

i

zAl

l out

let g

oods

($)

All o

utle

t goo

ds ($

)

C

B: Location x = 5 milesA: Location x = 10 miles

Budget line: P = $0.55

Budget line: P = $0.80

FIGURE 6A-1 Economic Choice Model

At location x = 10 miles, utility is maximized where the budget line is tangent to an indifference curve (point i), where MRS equals the price ratio of $0.30

At location x = 5 miles, commuting cost is $250 lower and the price of housing is higer. Although point I is affordable, it does not maximize utility. Location equilibrium is restored at point f, with a price of $0.80 and the same utility as at x = 10

31

TERIMA KASIH