UNIVERSITAS INDONESIA PEMBANGUNAN DAN ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/20311883-S43421...Jendral...

HALAMMPUL

UNIVERSITAS INDONESIA

PEMBANGUNAN DAN PENINGKATAN NILAI LAHAN. Studi Kasus: Pembangunan Kawasan Summarecon Bekasi

Terhadap Lahan Kawasan Koridor Jalan Jendral Ahmad Yani Bekasi

SKRIPSI

HENDLYEUS RAFFAEL MAGASYIWA

0806468562

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

DEPOK JULI 2012

Pembangunan dan..., Hendlyeus Raffael Magasyiwa, FT UI, 2012

HALAMAN JUDUL\


PEMBANGUNAN DAN PENINGKATAN NILAI LAHAN. Studi Kasus: Pembangunan Kawasan Summarecon Bekasi

Terhadap Lahan Kawasan Koridor Jalan Jendral Ahmad Yani Bekasi

SKRIPSI

Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar sarjana

HENDLYEUS RAFFAEL MAGASYIWA

0806468562

FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

DEPOK JULI 2012


v


KATA PENGANTAR

Puji syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas

berkat dan rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan skripsi ini. Penulisan skripsi ini

dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana

Arsitektur Jurusan Arsitektur pada Fakultas Teknik Universitas Indonesia. Saya

menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari masa

perkuliahan sampai pada penyusunan skripsi ini, sangatlah sulit bagi saya untuk

menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih

kepada:

(1) Bapak Dita Trisnawan, ST, M. Arch. STD., selaku dosen pembimbing

yang telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan

saya dalam penyusunan skripsi ini;

(2) Pihak Dinas Tata Ruang Bekasi yang telah banyak membantu dalam usaha

memperoleh data yang saya perlukan;

(3) Pihak Dinas Pelayanan Pajak Pratama Bekasi Selatan yang telah banyak

membantu dalam usaha memperoleh data yang saya perlukan;

(4) Orang tua dan keluarga saya yang telah memberikan bantuan dukungan

material dan moral; serta

(5) Semua pihak yang turut yang tidak bisa saya sebutkan satu - persatu yang

telah banyak membantu saya dalam menyelesaikan skripsi ini.

Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala

kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga skripsi ini membawa

manfaat bagipengembangan ilmu.

Depok, 11 Juni 2011

Penulis


#!!""


ABSTRAK

Nama : Hendlyeus Raffael Magasyiwa Program Studi : S1 Reguler Judul : Pembangunan Dan Peningkatan Nilai Lahan. Studi Kasus: Pembangunan

Kawasan Summarecon Bekasi Terhadap Lahan Kawasan Koridor Jalan Jendral Ahmad Yani

Skripsi membahas tentang bagaimana keterkaitan pembangunan fisik pada perubahan nilai nominal lahan. Skripsi ini membahas tentang bagaimana pembangunan Summarecon Bekasi memberikan kontribusi dalam peningkatan Harga Lahan di daerah Koridor Jl. Jenderal Ahmad yani. Dari studi ini dapat dilihat bahwa peningkatan nilai lahan dapat dihasilkan oleh pertumbuhan nilai guna yang dihasilkan oleh pembangunan dan sistem evaluasi yang dilakukan oleh dinas perpajakan Kata kunci: Pembangunan, nilai lahan, harga lahan, Land value, land Price, Development

ABSTRACT

Name : Hendlyeus Raffael Magasyiwa Study Program : Architecture Title : Development and Land Value Escalation. Study Case: Summarecon Bekasi

Area Development Towards Corridor Area of Jendral Ahmad Yani Street

Focus of this study is about Physical Development and it’s relation with change of land price. Focus of this study is about how development of Summarecon Bekasi contribute in land value change within Jenderal Ahmad Yani Street area.. The writer suggest There are two factor that increase the land value, that is the rise of value of use in land by Development and evaluation of value by Goverment Taxation Agencies.

Kata kunci: Pembangunan, nilai lahan, harga lahan, Land value, land Price, development


viii


DAFTAR ISI

HALAMAN SAMPUL ............................................................................................ i HALAMAN JUDUL ............................................................................................... ii HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ................................................... iii HALAMAN PENGESAHAN ................................................................................ iv KATA PENGANTAR ............................................................................................ v HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI KARUYA ILMIAH UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS ............................................... vi ABSTRAK ............................................................................................................ vii DAFTAR ISI ........................................................................................................ viii DAFTAR TABEL ................................................................................................... x DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. xi BAB 1 PENDAHULUAN ...................................................................................... 1

1.1. Latar Belakang Masalah .................................................................. 1 1.2. Rumusan Masalah dan Tujuan penulisan ........................................ 1 1.3. Ruang Lingkup Masalah.................................................................. 2 1.4. Metode Penulisan ............................................................................ 3 1.5. Teknik Pengumpulan data ............................................................... 3 1.6. Urutan Penulisan ............................................................................. 3 1.7. Kerangka Berpikir ........................................................................... 4

BAB 2 LANDASAN PEMAHAMAN ................................................................... 5 2.1. Pertumbuhan, Perencanaan Pembangunan, Perencanaan Ruang

Kota ................................................................................................. 5 2.2. Nilai Lahan , Harga Lahan, dan Nilai Pembangunan ...................... 7

2.2.1 Lahan, nilai, dan harga ................................................................ 7 2.2.2 Hubungan Harga Lahan dengan Perencanaan Wilayah Tata

Ruang Kota ................................................................................. 8 2.3. Faktor Penentu Nilai Lahan ........................................................... 10 2.4. Metode Penilaian Lahan ................................................................ 14 2.5. Aplikasi penilaian lahan (pada dinas perpajakan) di Indonesia ... 17 2.6. Rangkuman uraian ......................................................................... 19 2.7. Dilema Penilaian Lahan dan Pembangunan .................................. 22

BAB 3 KAJIAN .................................................................................................... 25 3.1. Bekasi ............................................................................................ 25


ix


3.1.1. Gambaran Umum Bekasi dan Perkembangannya .................... 25 3.1.2. Pertumbuhan dan pembangunan fisik kota Bekasi ................... 27

3.2. Gambaran umum Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani ................ 34 3.3. Gambaran pembangunan Summarecon Bekasi ............................. 42 3.4. Kasus Kajian .................................................................................. 45 3.5. Skenario ......................................................................................... 47

BAB 4 PENUTUP ................................................................................................ 51 DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 54


x


DAFTAR TABEL

Tabel 2. 1. Faktor Pengubah nilai lahan ............................................................ 23 Tabel 3. 1. Jumlah penduduk menurut kelompok umur dan jenis kelamin ....... 26 Tabel 3. 2. Angka agregat PDRB jumlah penduduk dan PDRB per kapita Kota

Bekasi ............................................................................................... 29 Tabel 3. 3. Produk Domestik Regional Bruto akan dasar harga berlaku ........... 31 Tabel 3. 4. Banyaknya IMB yang dikeluarkan menurut kecamatan dan jenis

bangunan .......................................................................................... 32 Tabel 3. 5. Tabel Analisa Kawasan Bekasi ........................................................ 33 Tabel 3. 6. Tabel Analisa Kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani ......... 42 Tabel 3. 7. Tabel Analisa Pembangunan Summarecon Bekasi ......................... 45 Tabel 3. 8. Data NJOP Terendah dan Tertinggi Kecamatan Bekasi Selatan

Tahun 2007 sampai Tahun 2011 ...................................................... 45 Tabel 3. 9. NJOP pada Kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2009 ................. 46 Tabel 3. 10. NJOP pada kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2011 .................. 46 Tabel 4. 1. Faktor Pengubah nilai lahan pada Lingkup pembahasan ................ 51 Tabel 4. 2. Tabel perbedaan skenario ............................................................... 53


xi


DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. 1. Peta ruang lingkup wilayah ........................................................ 3 Gambar 1. 2. Diagram alir kerangka berpikir ................................................... 6 Gambar 3. 1. Diagram Latar Belakang Perkembangan Kota Bekasi. ........... 26 Gambar 3. 2. Diagram pinjaman yang diberikan Bank Umum pada tahun 2010

.................................................................................................. 32 Gambar 3. 3. Struktur ruang pada koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani ......... 35 Gambar 3. 4. Diagram pola peruntukan Jalan Jenderal Ahmad Yani ............ 36 Gambar 3. 6. Pola jalan di sekitar Jalan Jenderal Sudirman ........................... 37 Gambar 3. 7. Peta tahun pembangunan Bekasi .............................................. 38 Gambar 3. 8. Bangunan baru yang dibangun beberapa tahun terakhir ........... 39 Gambar 3. 9. Diagram Masterplan Summarecon Bekasi ............................... 43 Gambar 3. 10. Diagram Peningkatan NJOP Pada Kecamatan Bekasi Selatan 5

Tahun Terakhir ......................................................................... 46 Gambar 3. 11. Diagram ilustrasi Penjelasan 1 .................................................. 47 Gambar 3. 12 Diagram ilustrasi Penjelasan 2 .................................................. 48 Gambar 3. 13 Diagram ilustrasi Penjelasan 3 .................................................. 49



1

BAB 1 PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Bekasi adalah kota yang mendapat perhatian khusus dari para pengembang

belakangan ini. Pertumbuhan wilayah yang sedang berkembang telah

mengundang kehadiran para developer besar di Bekasi untuk terlibat dalam

berbagai proyek, contohnya seperti : Summarecon dan Agung Sedayu Grup.

Pesatnya perubahan belakangan ini, terlihat dari kehadiran bangunan-bangunan

baru. Proyek-proyek pengembangan dengan nilai investasi ekonomi yang besar

diduga menyebabkan kenaikan harga tanah melonjak hampir mencapai dua kali

lipat.

Keberadaan fenomena ini yang kemudian menjadi inspirasi untuk penulisan

skripsi ini. Salah satu alasan topik ini menjadi menarik sebagai kajian arsitektur

adalah terletak pada lahan yang juga dapat didefinisikan sebagai ruang. Definisi

ini kemudian membawa fenomena bahwa di Kota Bekasi terjadi peingkatan nilai

Ruang, yakni peningkatan nilai nominal ruang.

Walaupun keberadaan fenomena peningkatan nilai lahan ini terlihat terlepas

dalam kajian ruang fenomena ini tidak sepenuhnya benar. Keberadaan analisis

interaksi dalam analisa keruangan untuk analisis lokasi turut menyertakan aspek

analisis hubungan ekonomi (Rustiadi, Saefulhakim, dan Panunju, 2011). Oleh

karena itu untuk pengamatan dan kajian keberadaan nilai ekonomi lahan dapat

digunakan sebagai indikator dalam melihat perubahan ruang yang terjadi. Dan

dari sana dapat ditelusuri lebih lanjut apa yang menyebabkan peningkatan nilai

lahan tersebut.

1.2. Tujuan Penulisan dan Rumusan Masalah

Tulisan ini bertujuan untuk memahami lebih dekat tentang keberadaan nilai

nominal dari lahan yang juga merupakan ruang, dan faktor-faktor yang

mempengaruhi perubahan nilai nominal dari lahan melalui pengmatan kasus


2

2UNIVERSITAS INDONESIA

peningkatan harga lahan di wilayah Bekasi. Rumusan permasalahan yang

kemudian muncul adalah apa yang dapat mengakibatkan perubahan nilai lahan

yang terjadi pada kota Bekasi.

1.3. Ruang Lingkup Masalah

Ruang lingkup wilayah :

Ruang lingkup dalam tulisan ini dilakukan melalui pengamatan wilayah di

area perkotaan Bekasi, khususnya di Koridor Jenderal Ahmad Yani dan wilayah

sekitarnya.

Gambar 1. 1 Peta Ruang Lingkup Wilayah (Posisi Pembangunan Summarecon Terhadap Bekasi, Jakarta, dan Jl. Jenderal Ahmad Yani)

Sumber: http://www.summareconbekasi.com/locationmap.asp

Ruang lingkup materi :

Skripsi ini hanya membahas tentang keberadaan nilai lahan dan keberadaan

faktor yang mempengaruhi nilai lahan yang kemudian digunakan dalam

menjelaskan secara umum keterkaitan pembangunan fisik kawasan Summarecon

Bekasi dengan peningkatan nilai lahan yang terjadi pada kawasan koridor Jalan


3


Jenderal Ahmad Yani. Skripsi ini tidak membahas tentang tingkat pengaruh yang

diberikan oleh pembangunan fisik dan tidak membahas secara spesifik lahan

tertentu pada kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani.

1.4. Metode Penulisan

Penulisan dilakukan dengan pendekatan kualitatif. Penulisan diawali dengan

penjelasan keberadaan lahan dan nilai lahan, yang kemudian dipakai dalam

mengkaji keberadaan nilai lahan dan penyusunan beberapa penjelasan yang dapat

melatarbelakangi perubahan nilai yang ada pada kawasan koridor Jalan Jenderal

Ahmad Yani.

1.5. Teknik Pengumpulan data

Data yang dikumpulkan untuk penelitian dan penulisan ini, secara garis

besar adalah data-data sekunder, yang diperoleh dari data statistik, acuan literatur,

jurnal, peta, serta media-media lain yang memungkinkan (seperti : internet, media

masa, dan bentuk lainnya) . Sedangkan data primer yang didapat dari wawancara

digunakan sebagai data pengisi untuk melengkapi data statistik yang tidak

mungkin terekam dalam bentuk sekunder.

1.6. Urutan Penulisan

Penulisan dibagi dalam beberapa bab yang diuraikan secara sistematik –

seperti di bawah ini :

1. BAB 1 PENDAHULUAN

Berupa Latar Belakang Masalah, Rumusan Masalah, Tujuan Penulisan,

Teknik Pengumpulan Data dan Kerangka Berpikir.


2. BAB

Mer

kons

tenta

serta

3. BAB

Mem

deng

4. BAB

Beri

sara

1.7. Ke

Kerangka

berikutnya

B 2 LANDA

rupakan pen

sep yang be

ang keterka

a nilai dan h

B 3 KAJIAN

mbahas tata

gan pertumb

B 4 PENUT

isi rangkum

n atas pemb

erangka Be

berpikir d

a:

G

ASAN PEM

njelasan dan

erkaitan den

aitan perenc

harga tanah.

N

a ruang kota

buhan harga

TUP

man studi ya

bahasan yan

erpikir

dalam pene

Gambar 1.2 D4

MAHAMAN

n kerangka p

ngan penulis

anaan pemb

.

a Bekasi, p

a tanah deng

ang telah di

ng dilakukan

elitian ini

Diagram ali

N

pembahasan

san skripsi i

bangunan, p

pertumbuhan

gan basis N

ilakukan, k

n

mengikuti

ir kerangka

UNIVERSI

n pemaham

ini. Uraian

perencanaan

n kotanya s

NJOP.

kesimpulan h

alur diagr

berpikir

ITAS INDON

man akan ko

dan pembah

n tata ruang

serta korela

hasil studi,

ram di hal

4

NESIA

onsep-

hasan

kota,

asinya

serta

laman



5

BAB 2 DASAR PEMAHAMAN

1. Pertumbuhan, Perencanaan Pembangunan, Perencanaan Ruang Kota

Fokus pembahasan materi yang akan diuraikan dan dikaji pada bab ini

adalah definisi dari nilai, proses penilaian, faktor penilaian faktor yang

mempengaruhi nilai lahan, serta lahan yang menjadi objek penilaian. Pembahasan

akan diawali dengan penjelasan korelasi antara pertumbuhan, perencanaan

pembangunan, dan perencanaan kota yang melibatkan lahan. Penjelasan akan

dilanjutkan dengan menjelaskan faktor yang mempengaruhi nilai lahan, proses

penilaian lahan, serta aplikasinya di Indonesia.

Untuk bagian aplikasi penilaian lahan di Indonesia, bab ini menggunakan

nilai yang dipakai oleh Dinas Perpajakan di Indonesia, yaitu NJOP (Nilai Jual

Objek Pajak) bumi. Pemilihan ini didasari atas penggunaan NJOP bumi sebagai

nilai nominal yang akan dipakai dalam melihat nilai lahan pada bab selanjutnya.

2. Pertumbuhan, Perencanaan Pembangunan, Perencanaan Ruang Kota

2.1. Pembangunan dan Perencanaan Ruang

Pembangunan dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia memiliki arti proses

untuk membangun, mendirikan, membina dan memperbaiki. Pembangunan dalam

Kamus Besar Bahasa Indonesia memiliki arti proses untuk membangun,

mendirikan, membina dan memperbaiki. Di sisi objeknya, pembangunan dapat

dibagi menjadi dua, yakni fisik dan non fisik (Doxiadis, 1968). Doxiadis

kemudian merinci pembagian tersebut, dimana objek pembangunan fisik adalah

wadah (container) dari objek non fisik, yakni berupa alam dalam lingkungan

(nature) dan objek bangunnya (shell). Aspek non fisik adalah aspek isi (content),

yang terdiri dari manusia (man), jaringan (network) dan masyarakat (society).

Pembangunan fisik dan wujudnya Bentuk objek pembangunan fisik dapat

berupa bangunan dan infrastruktur. Objek yang dibentuk ole pembangunan fisik

dapat dikatakan sebagai ruang fisik. Pengaturan ruang dilandasi oleh pemahaman

aspek ruang yang terkait dengan kegiatan pengalokasian sumberdaya untuk

sekarang dan masa depan. Aplikasinya diatur dalam rencana tata ruang yang


6


tercantum di dalam UU No. 26 tahun 2007. Dalam undang-undang ini penataan

ruang didefinisikan sebagai proses untuk menentukan sistem jaringan prasarana

dan sarana dan distribusi peruntukan ruang. Hal ini meliputi penyusunan dan

penetapan rencana tata ruang yang berisi tentang pengendalian pemanfaatan ruang.

Untuk tahapannya, aturan penataan ruang terbagi atas kegiatan perencanaan,

pemanfaatan, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Dengan demikian dapat

ditelusuri keterkaitan antara perencanaan pembangunan dan penataan ruang. Hal

ini terkait tujuan optimalisasi penggunaan sumberdaya yang terbatas dan

penanggulangan resiko bencana yang ditimbulkan (Koespramodyo, 2008).

, sedangkan objek pembangunan non fisik dapat berupa akses, pertumbuhan

ekonomi, pertumbuhan masyarakat, kepadatan penduduk, dan komunikasi.

Keberadaan dua bentuk pembangunan ini saling mempengaruhi satu sama lain.

Dengan begitu pembangunan , fisik perencanaan tata ruang dan tidak

terlepas dengan keberadaan pembangunan ekonomi (pembangunan non fisik).

Dalam pembangunan pertumbuhan ekonomi ini ditandai dengan adanya

pertumbuhan dari pendapatan kotor daerah (Gross Domestic Product , GDP) atau

pendapatan kotor dari daerah1.

Walaupun faktor keberadaan tata ruang tidak berkaitan langsung dengan

keberadaan kesejahteraan, perencanaan tata ruang dan pertumbuhan penggunaan

pada kebijakan tata ruang dapat mempengaruhi pasar komoditi lahan. Elemen

yang turut mempengaruhi faktor kesejahteraan masyarakat (kepadatan penduduk,

aglomerasi ekonomi, pendapatan bersih tiap kepala) yang mempengaruhi

produktivitas dan kualitas pertumbuhan kota (Mulatip dan Brodjonegoro, 2004).

1 Pemahaman menyeluruh secara umum tentang keberadaan dan GDP lebih lanjutnya dapatdicari dalam artikel Economic Growth dalamWikipedia.


7


2.2. Nilai Lahan, Harga Lahan, dan Nilai Pembangunan

2.2.1. Lahan, nilai, dan harga

Menurut pemikiran ekonomi, lahan dapat dipahami sebagai materi sumber

daya alam bukan barang hasil produksi manusia. Entitasnya adalah keseluruhan

sumber daya alam dalam bentuk materi yang berasal dari tanah, air dan udara.

Masalah yang muncul komoditi lahan memiliki jumlah yang tetap dan merupakan

sumberdaya yang merupakan dasar sumber segala kekayaan (Gwartney, n.d.).

selain itu lahan memiliki sifat tidak bisa dipindahkan, unik (tidak memiliki

kondisi yang persis sama dengan lahan lainnya), serta keberadaannya akan saling

mempengaruhi lahan yang lain (Koomen dan Buurman, 2002).

Keberadaan lahan dalam aspek tata ruang adalah ruang itu sendiri. Dalam

bidang perpajakan keberadaan lahan didefinisikan pada pasal 1 ayat 1 undang-

undang no.12 tahun 1994 sebagai permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di

bawahnya.

Sedangkan arti “nilai” dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah harga

yang ditaksir untuk oleh manusia. Keberadaan nilai sangat erat dengan tolak ukur

potensi suatu benda kepada manusia. Menurut Adam Smith (1776) keberadaan

kualitas nilai benda ini dapat dibagi menjadi dua, yaitu nilai guna dan nilai tukar

(“paradoks”, n.d.).

Pengertian nilai guna adalah nilai yang diberikan atas tolak ukur kualitas

yang dapat diberikan barang terhadap kehidupan manusia. Sedangkan nilai tukar

adalah tolak ukur yang dipakai oleh manusia untuk menukar barang satu dengan

yang lain.

Dalam kehidupan ekonomi sehari-hari, nilai dibakukan menggunakan uang

sebagai alat tukar (nilai nominal). Karena dasar prinsipnya adalah nilai tukar, nilai

nominal suatu benda lebih dipengaruhi oleh keberadaan nilai tukarnya. Oleh

karena itu, keberadaan nilai nominal ini akan selalu berubah dengan keadaan nilai

permintaan, penawaran, serta perkembangan pasar.

Sifat dari nilai nominal juga terefleksikan pada nilai nominal lahan. Lahan

sebagai objek penilaian akan memiliki nilai objektif (nilai guna) dan subjektif


8


(nilai tukar). Hal ini mengakibatkan perubahan yang terjadi pada nilai lahan (bumi

dalam bidang perpajakan) dapat diakibatkan oleh keberadaan peningkatan pada

nilai guna dan tukarnya. Untuk itu dengan memahami faktor- faktor yang

mempengaruhi nilai lahan dan proses penilaian lahan akan membantu

mengambarkan keberadaan nilai guna dan nilai tukar yang dapat membantu

menjelaskan alasan dari perubahan nilai lahan.

2.2.2. Hubungan Harga Lahan dengan Perencanaan Ruang

Hubungan antara nilai lahan dengan tata guna lahan tidak terjadi secara

langsung. Nilai lahan digunakan sebagai indikator konsumsi dan transaksi lahan

yang akhirnya menentukan pola tata guna lahan.

Hal ini dapat dilihat pada laporan teknis EEA 2 no.4 tahun 2010. Pada

laporan ini dijelaskan hal-hal yang bisa dilakukan oleh keberadaan nilai tanah:

a) Harga lahan yang tinggi yang memberikan nilai tekanan kota yang

akhirnya menggeser pergerakan pembangunan ke arah luar atau

pinggiran kota. Hal ini dapat mengakibatkan pergerakan harga tanah

untuk darah pedesaan dan pertanian, serta munculnya keberadaan

sprawl pada kota.

b) Karena harga tanah yang tinggi menimbulkan pemerintah wilayah luar

kota yang menukarkan lahannya kepada pihak lain untuk meningkatkan

pendapatan lokal daerahnya.

c) Pengaturan nilai tanah sebagai instrumen dalam menekan pertumbuhan

sprawl, untuk kawasan yang memiliki pengawasan peraturan tata guna

lahan yang rendah.

d) Pengaturan nilai tanah sebagai instrumen pendukung pertumbuhan kota

terintegrasi. Pemberian dukungan atau kelonggaran nilai harga

pembangunan infrastruktur.

2 European Environment Agency, badan institusi yang menangani dan mengamati permasalahanakan keadaan lingkungan dan kebijakannya di perkumpulan negara Eropa.


9


Keberadaan nilai lahan dapat mempengaruhi pola pembangunan fisik, dan

pola ruang. sesuai dengan tujuan optimalisasi dalam pembangunan secara

menyeluruh maka instrumen nilai lahan perlu dikendalikan. Dalam laporan yang

sama EEA menjelaskan beberapa instrumen yang dapat mengendalikan nilai lahan,

yakni:

a) Pajak Ruang Terbuka

Instrumen pajak ini diberlakukan untuk memberikan kompensasi

setimpal dengan nilai lahan yang hilang dengan adanya pembangunan.

Salah satu contohnya adalah keberadaan nilai area lahan terbuka, yang

memiliki nilai sosial atau perlindungan lingkungan baik sebagai kawasan

hijau atau wilayah resapan air.

b) Pembangunan perubahan tata guna lahan

Kompensasi pajak yang diperhitungkan nilainya terhadap kompensasi

perubahan ataupun pelanggaran tata guna lahan yang dilanggar. Instrumen

ini diberlakukan untuk mencegah pengembang yang ingin mendapatkan

keuntungan berlebih dengan merubah lahan dari peruntukan yang

seharusnya.

c) Pajak pembangunan yang mendukung pembangunan daerah yang sudah

pernah dibangun

Instrumen yang dilakukan dengan cara meningkatkan insentif atau

bentuk stimulasi lain, guna memberikan dorongan untuk mengembangkan

kawasan yang sebelumnya sudah pernah dibangun namun tidak terpelihara

atau masa peruntukannya yang sudah berakhir. Hal ini dapat menjaga

keberadaan ruang hijau di area perkotaan dan memelihara keefektifan tata

guna serta nilai lahan yang lebih optimal. Usaha sepadan lainnya adalah

dengan meremajakan kembali infrastruktur serta pemulihan kehidupan

bangunan yang sudah tidak terpakai.

d) Pajak sebagai cara dalam mendapatkan anggaran pendapatan komunitas

Pajak digunakan sebagai dana publik yang bisa dijadikan modal

pembangunan. Dana publik dapat disalurkan untuk melakukan itikad baik


10


dalam membantu proses dan percepatan pertumbuhan pembangunan di

kawasan perkotaan.

2.3. Faktor Penentu Nilai Lahan

Pemahaman akan faktor harga lahan pertama kali dijelaskan pada teori

lokasi Von Thunen (1842). Teori ini menganalisa harga lahan berdasarkan

pengamatan produktivitas pertaniannya. Dalam analisanya daerah pusat kota

sebagai pusat perdagangan dan area komersial dapat mempengaruhi harga tanah

pertanian di sekitarnya. Dalam teori ini jarak geografis dengan pusat komersial

akan sebanding dengan harga hasil pertanian di kawasan tersebut, semakin dekat

lahan pertanian ke pusat kota akan memiliki daya saing ekonomi yang lebih baik.

Konsep pemikiran ini kemudian dikembangkan pada teori substitusi Isard

(1956) dengan mengganti pusat pertanian menjadi pusat industri, yang melihat

tanah sebagai aset produktif yang membantu produksi industri, teori Weber

(1956) (lihat Rustiadi, Saefulhakim, dan Panunju, 2011). Dengan kata lain, lokasi

dan area memiliki nilai yang berbeda tergantung kedekatan dan posisi persilangan

diantaranya. Dalam teori ini nilai lahan adalah nilai ekonomi yang dipengaruhi

lokasi wilayah industri.

Keberadaan relasi lahan ini kemudian juga dirumuskan kembali dalam

rumusan aksesibilitas Kockelman (1997), dimana keberadaan nilai lokasi suatu

lahan berada pada total potensi akses yang dimiliki oleh lahan (seperti tempat

berkerja, Tempat Hiburan, maupun fasilitas kesehatan) (Srour, Kockelman, dan

Dunn, n.d.)Gwartney kemudian membagi faktor-faktor yang mempengaruhi harga

lahan menjadi dua yakni faktor internal dan eksternal. Faktor internal adalah

faktor yang mempengaruhi nilai lahan yang dimiliki oleh lahan itu sendiri.

Sedangkan faktor eksternal adalah faktor yang tidak secara langsung terikat

dengan nilai guna dari penggunaan lahan, faktor ini adalah faktor perbedaan yang

dimiliki oleh lahan yang berbeda dengan kondisi lahan secara umum. Rincian dari

faktor internal adalah :

a) Atribut fisik


11


Atribut fisik lahan mencakup kualitas dari lokasi seperti kesuburan,

iklim, kemudahan dalam berbelanja, sekolah dan taman, ketersediaan air,

irigasi, utilitas dan transportasi publik, ketiadaan polusi, topografi, ukuran

tanah, muka bangunan, pola guna lahan dan jalan.

b) Peran pemerintah

Peran pemerintah termasuk keberadaan dan tingkat pajak, keberadaan

peraturan zona dan keterbangunan, rencana pembangunan dan batasan-

batasan pembangunan.

c) Kondisi kependudukan

Untuk kependudukan mencakup lingkup dan pola pertumbuhan

penduduk, perubahan jumlah keluarga, umur dominan pada masyarakat,

sikap masyarakat terhadap peraturan dan hukum yang berlaku, dan tingkat

pendidikan.

d) Kondisi ekonomi sosial

Keberadaan ekonomi sosial bergantung pada tingkat pendapatan,

pertumbuhan dan pembangunan baru, ketersediaan lahan.

Sedangkan faktor eksternal dapat berupa lokasi, utilitas, topografi, keadaan

lalu lintas, tata guna lahan, densitas, keberadaan sungai atau irigasi, regulasi atau

peraturan lingkungan, pemandangan, pola transportasi, kebisingan, akses, muka

jalan, dan utilitas taman.

Pada laporan teknis EEA 3 no.4 tahun 2010, faktor-faktor yang turut

mempengaruhi nilai lahan adalah :

a) Pajak Tanah

Pajak tanah terbagi menjadi tiga bagian, yakni : pajak penjualan tanah,

pajak pembelian tanah, serta pajak penggunaan tanah (pajak bumi dan

bangunan). Pajak penjualan diberlakukan untuk menekan laju inflasi

3 European Environment Agency, badan institusi yang menangani dan mengamati permasalahanakan keadaan lingkungan dan kebijakannya di perkumpulan negara Eropa.


12


dengan menekan keuntungan penjualan. Sedangkan sifatnya diberlakukan

untuk mempengaruhi keadaan transaksi pada pasar.

Faktor ini merupakan faktor yang sangat menentukan harga tanah,

karena mekanisme pasar sangat peka terhadap bentuk perubahan regulasi

pemerintah. Selain itu karena sifatnya yang stabil, faktor biasa untuk

digunakan sebagai parameter utama dalam penilaian lahan. Perbedaan

faktor ini untuk tiap kawasan sesuai dengan regulasi yang berlaku.

b) Pajak Lain selain Pajak Tanah

Peningkatan nilai lahan yang berkaitan pajak adalah tingkat transaksi

lahan (pembelian dan penjualan) di kawasan tersebut. Contoh konkretnya,

pajak pendapatan dapat memberi kebebasan serta kesempatan lebih besar

bagi pembeli untuk melakukan pembelian tanah yang sedang meningkat

permintaannya4.

c) Inflasi

Unsur inflasilah yang paling menentukan kenaikan harga lahan.

Ketidakpercayaan masyarakat terhadap rencana pemerintah, penyediaan

dan akses anggaran, kondisi ekonomi yang tidak menentu – adalah sumber

terjadinya inflasi tinggi. Sehingga masyarakat cenderung untuk tidak

tertarik melakukan investasi terhadap pasar dan menunggu keadaan sampai

cukup stabil. Pilihan investasi tanah menjadi sangat menggiurkan sehingga

meningkatkan nilai transaksinya, yang pada akhirnya meningkatkan nilai

ekonomi lahan.

d) Subsidi

Subsidi adalah dana bantuan pemerintah untuk membantu tingkat

pertumbuhan. Subsidi pemerintah dapat membantu meningkatkan

produktivitas lahan. Peningkatan produktivitas lahan dapat meningkatkan

nilai lahan tersebut.

4 Studi kasus yang dapat digunakan dalam mendukung argumen ini adalah kasus sprawl padawilayah Veneto di Itali. Disana keberadaan kebijakan pajak korporasi dapat memberikandorongan dalam mendukung permintaan pembangunan pada tahun 2010 . (EEA, 2010)


13


e) Harga komoditas dan produktifitas Lahan

Harga komoditi hasil produksi lahan adalah salah satu faktor yang

menentukan besaran harga produktivitas lahan tersebut. Fluktuasi harga

komoditas akan menentukan fluktuasi harga produktifitas lahan. Dengan

landasan prinsip konformitas, harga produktifitas akan mempengaruhi nilai

lahan. Contohnya meningkatnya harga produk pertanian akan

menyebabkan harga lahan penghasilnya meningkat.

f) Jarak dari pusat kota dan fasilitas kota

Kehausan akan akses fasilitas kota yang ditemukan pada wilayah yang

memiliki jumlah kepadatan penduduk yang cukup tinggi membentuk

permintaan akan lahan yang dekat dengan fasilitas tersebut. Dengan kata

lain tingkat kemudahan akses yang dimiliki suatu lahan akan wilayah yang

memiliki fasilitas kota, contohnya pusat kota, akan meningkatkan nilai

lahan yang dimiliki oleh lahan tersebut.

Wendt (1957) merumuskan faktor penentu lahan dari kepentingan pemilik

atau calon pemilik. Menurut Wendt lahan akan dinilai berdasarkan jumlah

keuntungan yang dapat dihasilkan. Konsepsi ini diformulasikan dimana nilai

lahan adalah persentasi akumulasi dari jumlah ekspektasi investor yang dapat

dihasilkan lahan dikurangi dengan biaya pemiliharaan yang dapat diterima oleh

pemilik.

Ekspektasi investor pendapatan yang dapat dihasilkan oleh lahan terdiri dari

populasi, rata-rata pendapatan yang digunakan untuk fasilitas publik, kompetisi

daya tarik kota, suplai lahan yang kompetitif, dan prospek keberadaan investasi

fasilitas publik. Biaya operasional lahan terdiri dari pajak properti, biaya

operasional fasilitas, harga partisipasi yang diberikan untuk fasilitas yang akan

dibangun, dan penurunan haraga yang mungkin diakibatkan oleh pembangunan

yang ada maupun yang akan dibangun. Sedangkan presentase nilai keuntungan

yang dapat diberikan kepada pemilik terdiri dari nilai presentasi rata-rata bunga

mandiri, nilai resiko yang akan dihadapi, dan kesempatan keberadaan keuntungan.


14


Formula Wendt bukanlah formula harga pasar, melainkan formula

keuntungan bersih yang akan diterima oleh pemilik lahan. Seperti terlihat Wendt

juga memperhitungkan elemen fisik dan elemen pasar (keseimbangan antara

permintaan dan penawaran) walau tidak secara langsung. Karena hal terpenting

yang perlu diperhatikan dari rumusan ini adalah bagaimana nilai lahan menjadi

sangat tergantung terhadap nilai ekspektasi dari pemilik dan penjual lahan.

Dengan demikian keberadaan nilai lahan tidak hanya ditentukan oleh

keberadaan lahan itu sendiri. Nilai lahan ditentukan oleh akumulasi keberadaan

posisi lahan terhadap lahan lain, keberadaan kondisi perekonomian dan kebijakan

perekonomian wilayah, faktor fisik, serta keberadaan lahan dalam memberikan

keuntungan untuk pemiliknya. Hal ini berarti keberadaan perubahan yang terjadi

pada faktor-faktor yang telah disebutkan dapat memberikan perubahan pada nilai

lahan.

2.4. Penilaian Lahan

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya bahwa dalam kehidupan sehari-

hari keberadaan nilai dibakukan menggunakan uang. Keberadaan nilai ini adalah

taksiran manusia akan keberadaan potensi sebuah benda baik untuk ditukarkan

dan digunakan. Hal ini berlaku pada lahan yang juga dinilai kembali dengan

keberadaan nilai nominal. Oleh karena sifat dasar dari nilai nominal yang

merupakan hasil penghargaan kembali manusia dan keberadaan nilai tukar yang

terus berubah mengakibatkan perlu adanya penyesuaian nilai pada lahan. Dengan

prinsip ini maka dapat diketahui bagaimana faktor-faktor penentu nilai lahan

menentukan nilai lahan dan faktor apa saja diluar faktor-faktor penentu nilai lahan

yang dapat mempngaruhi nilai lahan.

Ted Gwartney (n.d) menjelaskan bahwa dalam proses evaluasi nilai lahan

landasan evaluasi menggunakan prinsip ekonomi, yakni:

a) Prinsip substitusi

Prinsip ini menyatakan lahan akan dihargai berdasarkan harga yang

sudah ditetapkan pada lahan lain yang memiliki kualitas yang sama.


15


b) Prinsip penawaran dan permintaan

Prinsip ini merupakan prinsip dasar ekonomi dimana turunnya

penawaran atau peningkatan permintaan akan meningkatkan harga lahan.

Karena memiliki jumlah yang tetap, keberadaan harga lahan akan

ditentukan oleh jumlah angka permintaan.

c) Prinsip antisipasi

Prinsip ini menyatakan bahwa nilai lahan akan ditentukan berdasarkan

estimasi keuntungan atau kerugian di masa yang akan datang.

d) Prinsip konformitas

Prinsip ini menyatakan bahwa nilai lahan dipengaruhi oleh nilai

keuntungan yang dapat diberikan oleh lahan.

Ted Gwartney juga menyatakan ada tiga standar metode untuk menetapkan

proses penilaian di bidang properti dari aspek lahan dan aspek bangunannya,

diantaranya:

a) Metode dengan pendekatan perbandingan pembiayaan :

Proses penilaian ini didasarkan atas besarnya biaya penanganan yang

telah diberikan terhadap lahan. Pendekatan ini menghitung keberadaan

elemen spesifik atau elemen khusus yang tidak dimiliki oleh lahan secara

umum. Proses evaluasi dilakukan dengan menyesuaikan harga atas biaya

yang dikompensasikan atau ditambahkan oleh elemen yang berbeda

tersebut. Contohnya harga dari lahan yang memiliki pemandangan yang

indah akan memiliki nilai yang lebih tinggi dari lahan yang ada pada

umumnya. Sedangkan harga dari lahan yang tercemar polusi udara dari

pusat pembuangan sampah sementara nilainya lebih rendah dari lahan

pada umumnya.

b) Metode pendekatan perbandingan penjualan :

Metode perbandingan penjualan adalah metode yang menggunakan

prinsip substitusi menyeluruh. Dengan metode ini harga lahan disesuaikan

dengan menyandingkan lahan dengan lahan lain Penyesuaian dilakukan


16


dengan melihat data transaksi jual beli lahan sandingan pada rentang

waktu yang memiliki nilai representatif pasar yang sama. Metode

perbandingan yang kemudian digunakan dapat dibagi menjadi :

Perbandingan langsung

Menyandingkan lahan dengan lahan yang memiliki

karakteristik yang sama.

Perbandingan proporsional

Membuat prosentase perbandingan kualitas antara dua lahan

yang kemudian diikutsertakan dalam penyesuaian harga lahan.

Perbandingan biaya alokasi

adalah perbandingan yang disertai penambahan biaya anggaran

pembangunan elemen tambahan yang tidak dimiliki oleh lahan

pembandingnya.

Ekstraksi

Adalah perbandingan yang disertai pengurangan biaya

kerusakan atau ketidaklayakan yang tidak dimiliki oleh lahan

pembandingnya

Harga sewa lahan atau nilai pajak tanah

Adalah proses perbandingan dengan menggunakan nilai harga

sewa tanah, atau nilai pajak tanah yang sudah ditentukan

sebagai standar nilai bagi lahan tersebut.

Perbandingan kapital (penghasilan lahan)

Metode ini dilakukan dengan menyandingkan nilai produktif

lahan. Dasar penilaian produktifitas ini juga memperhitungkan

nilai prospektif penghasilan lahan pada masa yang akan datang.

c) Metode penghitungan residu lahan, Land Residual technique:

Metode ini adalah metode yang digunakan untuk menghitung harga

lahan yang akan dibangun. Lahan pembangunan akan dinilai berdasarkan


17


nilai penjualan efektif pada saat lahan telah terbangun. Konteks telah

terbangun disini berarti penyelesaian total pembangunan, apabila

pembangunan yang dilakukan adalah pembangunan wilayah maka harga

pembangunan lahan ini dihitung dengan nilai pembangunan saat

pembangunan keseluruhan wilayah ini diselesaikan.

Harga pembangunan dihitung mengakumulasikan harga beli lahan,

biaya material dan jasa pembangunan, serta persentase keuntungan yang

akan diambil oleh pembangun.

Dari penjabaran dalam proses penyesuaian nilai lahan ditemukan bahwa

keberadaan pengamatan nilai lahan tidak terbatas pada keberadaan faktor elemen-

elemen lahan yang sudah dimiliki oleh lahan tetapi juga elemen-elemen yang akan

dimiliki oleh lahan. Hal ini berarti keberadaan faktor yang dianggap pasti akan

ada oleh masyarakat dapat mempengaruhi nilai lahan seperti faktor yang sudah

dimiliki oleh lahan. Selain itu keberadaan nilai suatu lahan dapat berpengaruh

pada nilai lahan lainnya walaupun kedua lahan secara fisik tidak berhubungan

secara langsung satu sama lain apabila lahan memiliki beberapa sifat yang sama.

Untuk itu perubahan faktor tidak terbatas pada faktor yang sudah ada tetapi juga

faktor yang akan ada dan mempengaruhi nilai lahan juga dapat mempengaruhi

perubahan nilai lahan lainnya.

2.5. Aplikasi penilaian lahan (pada Dinas Perpajakan) di Indonesia

Dalam UU no. 12 tahun 1994 mengenai pengenaan pajak properti yang

menyangkut Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), nilai bumi (lahan) adalah nilai

nominal lahan pada saat transaksi pembelian dilakukan. Nilai nominal pada

transaksi pembelian ini kemudian disebut dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

bumi.

Pada Surat Edaran Dirjen Pajak No: SE-06/PJ.6/1999, keberadaan nilai

bumi pada PBB harus didaftarkan sesuai dengan nilai jual objek pajaknya. Nilai

Jual Obyek Pajak (NJOP) tersebut akan didata serta dipetakan, yang akhirnya

membentuk peta Zona Nilai Tanah (ZNT) kawasan.

Data NJOP bumi yang dimiliki oleh Dinas Perpajakan harus didaftarkan

oleh pihak yang melakukan transaksi pembelian lahan (wajib pajak). Hal ini


18


tertuang pada penjelasan Pada Surat Edaran Dirjen Pajak No: SE-06/PJ.6/1999

Tertanggal 5 – Februari -1999. Dalam surat ini kemudian dijelaskan bahwa data

transaksi yang dipakai sebagai dasar NJOP diambil dari data transaksi yang

menggunakan prinsip Nilai Pasar Wajar. Oleh karena itu, data-data transaksi yang

bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih

dahulu untuk memperoleh nilai kewajarannya. Nilai kewajaran ini mengacu pada

nilai yang tidak terpengaruhi oleh nilai permintaan dan penawaran pasar atau

dengan kata lain biaya alokasi lahan dan/ atau nilai konformitas lahan.

Pada surat yang sama dijelaskan bahwa data NJOP harus dipetakan dalam

bentuk peta Zona Nilai Tanah (ZNT). Data ZNT ini disusun oleh Dinas

Perpajakan dalam rangka memberikan nilai indikasi nilai NJOP bumi untuk

sebuah kawasan. Selain itu, keberadaan ZNT ini juga disusun untuk membantu

Dinas Perpajakan dalam menyesuaikan NJOP lahan – lahan yang belum

terevaluasi.

Dasar pengelompokan tanah pada ZNT yang dijelaskan pada Surat Edaran

Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999 adalah sebagai berikut :

a) Penggunaan tanah yang hampir sama,

b) Perolehan fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama;

c) Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda,

d) Mempunyai potensi nilai yang sama.

Seperti yang sudah dijelaskan data ZNT ini akan digunakan untuk

mendapatkan NIR, namun tidak semua data ZNT yang layak dipergunakan untuk

mendapatkan NIR. Kriteria data yang dipakai dalam NIR dalam Surat Edaran

Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999 adalah sebagai berikut

a) Data yang digunakan relatif baru (jangka waktu, validasi dan

transaksinya)

b) Data transaksi atau penawaran yang masuk dalam kriteria wajar

c) Lokasi yang relatif berdekatan

d) Jenis penggunaan tanah yang relatif sama

e) Untuk ZNT yang belum memiliki data harga jual tanah atau datanya

tidak tersedia, maka penentuan NIR-nya mengacu pada NIR di ZNT


19


terdekat dengan tetap mempertimbangkan penggunaan tanah yang

(hampir) sama. Serta penyesuaian yang diperlukan tetap

memperhitungkan faktor lokasi.

Untuk mempertajam tingkat akurasi data dan kesepadanan dengan keadaan

sebenarnya, data yang dipergunakan kemudian disesuaikan dengan faktor lokasi.

Penjelasan akan definisi lokasi adalah sebagai kedudukan di suatu kawasan

terhadap kawasan lain yang dapat menjadi kesatuan atau tidak, sehingga dapat

memberikan kesan lingkungan yang sangat berbeda (Surat Edaran Dirjen Pajak

No. SE-06/PJ.6/1999). Penyesuaian nilai lokasi ini didasari atas aksesibilitas

lokasi yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan serta jarak terdekat

menuju jalur utama dan pusat-pusat aktivitas masyarakat.

Selain lokasi juga terdapat pertimbangan faktor lainnya yang dianggap

mempengaruhi nilai tanah yang secara umum justru membedakan kondisi lokasi

dengan lokasi lainnya. Faktor yang dipertimbangkan dalam penyesuaiannya

memperhitungkan faktor lain yang masih dapat menjadi rujukkan pada (Surat

Edaran Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999) antara lain :

a) Peruntukan tanah/ Zoning

b) Kondisi pada umumnya (kawasan kumuh/ slum area, atau kawasan

tertata)

c) Infrastruktur/ Utilitas di kawasan (jaringan air, telepon, atau dan listrik)

d) Fasilitas umum yang tersedia (pasar, sekolah, atau pos polisi)

e) Faktor fisik tanah (elevasi, topografi, kedudukan tanah sudut, atau tusuk

sate)

f) Variabel-variabel lain yang masih memiliki relevansi dengan zona yang

dinilai

2.6. Rangkuman

Dari uraian literatur yang disederhanakan, perubahan nilai lahan dapat

disebabkan oleh dua hal yaitu peningkatan performa lahan dan evaluasi nilai.

Peningkatan yang diakibatkan oleh peningkatan performa adalah peningkatan

nilai yang terjadi disebabkan oleh meningkatnya nilai guna yang dimiliki oleh


20


lahan. Sedangkan peningkatan yang disebabkan oleh evaluasi adalah peningkatan

yang tidak disebabkan oleh peningkatan nilai guna. Salah satu contoh faktor

evaluasi adalah penyesuaian data yang dimiliki oleh dinas perpajakan.

Peningkatan performa dapat diuraikan kembali menjadi tiga faktor, meliputi

performa kawasan, performa masyarakat, dan potensi lahan bangun.

Faktor performa kawasan adalah peningkatan yang disebabkan oleh

perubahan fisik maupun ekonomi kawasan, meliputi faktor keberadaan fasilitas

dan infrastruktur, dukungan kebijakan pemerintah, serta potensi pengembangan

dan investasi kawasan. Faktor fasilitas dan infrastruktur adalah faktor perubahan

kualitas fisik dan nilai guna infrastruktur dan fasilitas. Sifatnya tidak menghitung

nilai keuntungan atau kerugian yang ditimbulkan. Faktor dukungan kebijakan

pemerintah adalah faktor dukungan pertumbuhan yang diberikan pemerintah

dalam merangsang pertumbuhan ekonomi yang berujung pada pembangunan.

Faktor potensi pengembangan dan investasi kawasan adalah faktor perubahan

ekspektasi, opini masyarakat, terhadap nilai kembali yang diberikan oleh

pembangunan. Sifatnya adalah analisis keuntungan, kerugian, peluang, dan resiko

untuk pertumbuhan dan pembangunan yang ada di masa depan.

Performa masyarakat adalah faktor daya dukung masyarakat akan

pertumbuhan dan pembangunan, meliputi pendapatan masyarakat, potensi

permintaan,dan potensi penolakan. Faktor pendapatan masyarakat adalah faktor

yang dimiliki oleh masyarakat dalam mengakomodasi perubahan dan

pembangunan yang sedang berlangsung. Hal ini mencakup seluruh kredibilitas

yang dimiliki baik berupa modal, atau kemampuan kredit masyarakat. Faktor

potensi permintaan adalah faktor daya dukung yang dimiliki oleh masyarakat

dalam mengakomodasi perubahan dan pembangunan yang sedang berlangsung.

Hal ini mencakup seluruh kredibilitas yang dimiliki baik berupa modal, atau

kemampuan kredit masyarakat.


21


Tabel 2. 1. Faktor Pengubah nilai lahan

Faktor Pengubah Nilai Lahan Definisi

Performa

Kawasan

Fasilitas dan Infrastruktur

Perubahan kualitas fisik dan nilai guna infrastruktur dan fasilitas. Sifatnya tidak menghitung nilai keuntungan atau kerugian yang ditimbulkan. (contoh: perbaikan atau kerusakan jalan, pembangunan jalan, atau pembangunan fasilitas pembakaran sampah)

Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), EEA (2010), Wendt (1957), Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999

Dukungan Pemerintah

Dukungan pertumbuhan yang diberikan pemerintah dalam merangsang pertumbuhan ekonomi yang berujung pada pembangunan. (contoh: pengurangan pajak, pembatasan pertumbuhan, bantuan kinerja produksi pertanian, dana santunan masyarakat)

Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), EEA (2010)

Potensi pengembangan dan investasi kawasan

Perubahan ekspektasi, opini masyarakat, terhadap nilai kembali yang diberikan oleh pembangunan. Sifatnya adalah analisis keuntungan, kerugian, peluang, dan resiko untuk pertumbuhan dan pembangunan yang ada di masa depan.

Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.)

Performa masyarakat

Pendapatan Masyarakat

Daya dukung yang dimiliki oleh masyarakat dalam mengakomodasi perubahan dan pembangunan yang sedang berlangsung. Hal ini mencakup seluruh kredibilitas yang dimiliki baik berupa modal, atau kemampuan kredit masyarakat.

Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), EEA (2010), Wendt (1957)

Potensi permintaan

Daya dukung berupa kemauan yang dimiliki oleh masyarakat untuk turut mengembangkan nilai pembangunan.

Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), Adam Smith (1776),

Potensi Lahan bangun

Faktor Lokasi Keberadaan potensi lokasi yang dimiliki oleh lahan dalam mendukung dan memaksimalkan pembangunan. faktor ini dipengaruhi oleh keberadaan tata guna lahan-lahan yang ada di sekitar lokasi.

Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), Wendt (1957), Knockleman (1997), Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE-06/PJ.6/1999

Perubahan faktor intrinsik

Karakter dari nilai lahan, modal keunikan yang dimiliki oleh faktor lahan itu sendiri.

Turut dikemukakan oleh Ted Gwartney (n.d.), Wendt (1957)

Potensi Lahan bangun adalah faktor perubahan spesifik untuk lahan itu

sendiri sifatnya monolitik, meliputi faktor lokasi dan perubahan intrinsik. Faktor


22


lokasi adalah faktor potensi lokasi yang dimiliki oleh lahan dalam mendukung dan

memaksimalkan pembangunan. faktor ini dipengaruhi oleh keberadaan tata guna

lahan-lahan yang ada di sekitar lokasi. Faktor Perubahan Fisik adalah faktor

adalah faktor karakter dari nilai lahan, modal keunikan yang dimiliki oleh faktor

lahan itu sendiri. Faktor ini meliputi keberadaan fisik dan performa produksi lahan.

Performa produksi yang dimaksud di sini tidak mengacu pada besaran yang

diberikan untuk pendapatan daerah melainkan kemampuan produksi untuk lahan

itu sendiri.

2.7. Dilema Penilaian Lahan dan Pembangunan

Ada beberapa dilema yang terjadi pada saat melihat konteks perubahan nilai

lahan sebagai dampak pembangunan. Dilema ini terjadi pada saat proses penilaian

lahan serta saat melihat dampak pertumbuhan oleh pembangunan.

Apabila dibandingkan proses penilaian, faktor yang mempengaruhi, serta

proses penyesuaian nilai lahan yang dimiliki oleh dinas perpajakan memiliki

prinsip serupa dengan teori-teori yang dikemukakan sebelumnya. Apabila

disederhanakan keberadaan nilai lahan dipengaruhi oleh keberadaan faktor fisik,

faktor lokasi, faktor ekspektasi keuntungan, serta bantuan dana dari pemerintah.

namun dalam pelaksanaannya rumusan ini memiliki beberapa dilema. Yakni

dilema pasar dan dilema pembangunan.

Dilema pasar mengacu pada faktor pasar yang memiliki nilai tidak tetap.

Pada teori dikemukakan bahwa faktor nilai tanah didasarkan pada perolehan Nilai

Pasar yang Wajar. Namun keberadaan pasar memiliki nilai yang tidak sama untuk

waktu dan lokasi yang berbeda. Apabila melihat studi kasus yang dilakukan oleh

Colwell, Gujral dan Coley (1985), harga lahan perumahan di sekitar daerah

perdagangan bisa dipengaruhi oleh keberadaan deklarasi dan rentang waktu

musim cuci gudang. Sedangkan untuk kasus lokasi yang berbeda terjadi pada saat

Sirpal (1992) menemukan bahwa keberadaan lokasi taman memiliki dampak nilai

tambah pada lahan yang berbeda untuk tiap lokasi .


23


Keberadaan variasi pasar juga mempengaruhi teori lokasi. Hal ini mengacu

pada pengaruh aksesibilitas yang tidak selalu memiliki dampak yang sama untuk

daerah yang berbeda. Hal ini dikarenakan adanya preferensi subjektif pasar yang

didasari oleh perbedaan penghargaan aksesibilitas oleh pihak yang berbeda.

Dilema pembangunan adalah dilema yang diciptakan pada perubahan tata

guna lahan dan keberadaan pembangunan pendukung kawasan. Dilema ini

memberikan dampak perubahan nilai lahan yang ada di sekitar nilai pembangunan.

Pertama adalah dilema perubahan tata guna lahan. Keberadaan perubahan tata

guna lahan yang diberikan oleh pembangunan tidak hanya berpengaruh pada

lahan yang dibangun. Keberadaan tata guna lahan yang baru turut mengubah nilai

aksesibilitas tiap lahan pada daerah sekitar lahan yang dibangun.

Kedua adalah dilema pembangunan fasilitas pendukung kawasan. Perlu

disadari bahwa pembangunan cenderung membangun infrastruktur serta fasilitas-

fasilitas baru di lingkungan yang dikembangkannya. Sementara keberadaan

fasilitas dan infrastruktur yang baru ini akan menaikan nilai tanah serta lahan-

lahan yang ada di sekitarnya.

Selain keberadaan peningkatan yang dihasilkan oleh fasilitas dan

infrastruktur baru, harga yang ditawarkan oleh pengembang juga akan menaikan

harga lahan yang memiliki kesamaan karakteristik, sesuai dengan prinsip

substitusi dan evaluasi ZNT. Akhir dari seluruh reaksi berantai ini adalah

terjadinya peningkatan harga, baik dalam skala lahan (NJOP bumi) maupun di

tingkat wilayah (Nilai Indeks Rata-rata).

Dilema pembangunan terjadi saat melihat pertumbuhan tidak maksimal

yang dihasilkan oleh pembangunan. Dari uraian sebelumnya diketahui bahwa

tujuan yang dimiliki oleh pembangunan adalah pertumbuhan yang memiliki

banyak dengan hasil yang maksimal. Asas ini kemudian dikembangkan lebih

lanjut pada pembangunan perkotaan sebagai penggunaan lahan yang efisien

dengan cara memaksimalkan pembiayaan dan penggunaan potensi lahan secara

efektif. Dalam aplikasi pembangunan pemanfaatan dan penggunaan ini banyak

memiliki kendala, beberapa diantaranya adalah permasalahan keberadaan nilai

sosial dan pembangunan yang kurang terintegrasi.


24


Pembangunan akan selalu mengakibatkan peningkatan nilai lahan, namun

peningkatan yang terjadi belum tentu dapat diakomodasi oleh masyarakat. Hal ini

sering mengakibatkan pembangunan, yang meningkatkan nilai lahan, akhirnya

sering berujung pada masalah kesenjangan sosial. Dalam melihat permasalahan

ini Jacob(1961) berpendapat bahwa peningkatan pertumbuhan tidak harus

direalisasikan dalam bentuk pembangunan fisik yang akhirnya meningkatkan

biaya hidup masyarakat, tetapi dapat berupa pembangunan ruang sosial. Hal ini

juga ditekankan kembali oleh Sarrifuddin (2010), bahwa instrumen pertumbuhan

tidak harus berupa pembangunan secara fisik. Sangat disayangkan keberadaan

nilai sosial mengacu pada keberadaan nilai sosial yang sulit untuk ditaksir dan

sering luput diikutsertakan dalam target pembangunan.

3. Bekasi



25

BAB 3 KAJIAN

1. Bekasi 2. Bekasi

Fokus pembahasan materi yang akan dikaji pada bab ini adalah keterkitan

pembangunan (Summarecon Bekasi) oleh pihak pengembang (PT

Summarecon).dengan peningkatan nilai lahan yang terjadi pada kawasan Jalan

Jenderal Ahmad Yani. Pada bab ini akan dijabarkan gambaran umum wilayah

lingkup kajian (Kota Bekasi, Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, serta kawasan

Summarecon Bekasi), potensinya yang dapat mempengaruhi nilai lahan, serta data

peningkatan harga lahan pada kawasan koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani.

Gambaran ini akan dibawa pada penyusunan penjelasan alasan yang

meningkatkan nilai lahan di sekitarnya yang disajikan pada akhir bab.

Pola pembahasan yang dilakukan pada bab ini tidak melihat dampak

perkembangan dan pembangunan kawasan Kota Bekasi di atas secara menyeluruh,

tetapi dikondisikan pada hubungan umum antara perkembangan Summarecon

Bekasi dengan wilayah kecamatan Bekasi selatan, khususnya pada Koridor Jalan

Jenderal Ahmad Yani yang terhubung dengan kawasan pembangunan

(Summarecon Bekasi) melalui fly over Ahmad Yani.

3. Bekasi

3.1. Bekasi

3.1.1. Gambaran Umum Bekasi dan Perkembangannya

Bekasi secara administratif adalah kotamadya di provinsi Jawa Barat,

kawasan kota yang terletak di timur Jakarta. Kota ini memiliki kawasan terbangun

seluas 10.773 hektar dalam cakupan wilayah 21.049 hektar Berbatasan dengan

wilayah-wilayah berikut : Jakarta timur (Barat), Kabupaten Bekasi (Timur),

kabupaten Bogor dan Depok (Selatan) serta kabupaten Karawang (Utara). Kota

Bekasi menduduki peringkat ke empat dengan jumlah penduduknya sebesar 2, 319,

518 jiwa.

Awal mulanya status kota ini hanya berupa kecamatan Pada tahun 1983

status Bekasi berubah menjadi kabupaten. Tahun 1996 berubah menjadi kota


26

26


administratif, yang mengatur empat kecamatan : Bekasi Timur, Bekasi Selatan,

Bekasi Barat dan Bekasi Utara

Gambar 3. 1. Diagram latar belakang perkembangan Kota Bekasi.

Sumber : RDTR Bekasi tahun 2010-2030

Perubahan status administrasi pada Bekasi tidak terlepas dari peran Bekasi

terhadap kota Jakarta. Jakarta sebagai ibu kota Indonesia adalah wilayah kota

yang banyak menjadi sasaran untuk mendapatkan sumber penghasilan.

Identitasnya sebagai kota terbesar di Indonesia menjadikan pertumbuhan terus

meningkat secara berkesinambungan. Peningkatan kebutuhan lahan di Jakarta


27

27


mulai menjadi kesulitan tersendiri dalam menunjang pertumbuhan wilayahnya .

Sehingga perkembangan Jakarta menyebar menuju kota di luar Jakarta. Bekasi

menjadi salah satu pilihan yang mendapatkan pengaruh dari dorongan kekuatan

pertumbuhan yang terjadi di Jakarta.

Bekasi kemudian berkembang menjadi wilayah infiltrasi, yaitu wilayah

yang merupakan perbatasan dan perantara pertumbuhan dan perkembangan bagi

Jakarta dan Bogor., Bekasi menjadi wilayah penunjang yang sangat dibutuhkan

oleh ibu kota negara. Sadar akan perannya sebagai daerah infiltrasi Jakarta, yang

juga menjadikan Bekasi sebagai kota satelit Jakarta, akhirnya pengelolaan

pembangunan wilayah tersebut dituangkan ke dalam Peraturan Presiden No. 54

tahun 2008.

Kebijakan dalam PP No.54/2008 ini, mengikutsertakan kota-kota yang

berada di sekitar Jakarta, yang secara khusus akan dikenal sebagai kawasan

Jabodetabekpunjur (Jakarta, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak dan Cianjur)

sebagai kawasan pengambangan tingkat satu, kawasan strategis nasional.

Kebijakan ini mengarah pada perencanaan wilayah yang terintegrasi akan

memusatkan pengembangan dan revitalisasi sebagai kesatuan kawasan .

Aplikasi terhadap kebijakan untuk menetapkan rencana tata ruang nasional

terhadap kota Bekasi, yang akhirnya diikutsertakan sebagai perencanaan kawasan

tata ruang bersama kawasan DKI Jakarta. Dalam jangkauan yang lebih luas

rencana kawasan tata ruang Jawa Barat.

3.1.2. Pertumbuhan dan pembangunan fisik kota Bekasi

Pada awalnya, keberadaan fisik kota Bekasi terkesan sebagai daerah yang

akan dijadikan sebagai lahan potensial untuk bidang industri. Peristiwa

peningkatan jumlah karyawan yang bekerja di wilayah Jakarta hampir separuhnya

lebih mencari tempat tinggal di wilayah perkotaan Bekasi, yang dianggap mampu

mengakomodasi kebutuhan. Bekasi menjadi kota yang dijadikan target tempat

tinggal. Kenyataan ini akhirnya mempengaruhi fungsi tata guna lahan yang berada

di kota Bekasi. Rencana tata guna lahan yang semula ditujukan untuk area industri


28

28


kini didominasi oleh permukiman kota. Dari total luas wilayahnya lebih dari 50 %

kawasan Bekasi sudah menjadi kawasan efektif perkotaan, dengan 90 %

diantaranya menjadi kawasan pemukiman, 4 % menjadi kawasan industri, 3 %

digunakan untuk pengembangan ruang perdagangan dan sisanya untuk bangunan

dan fasilitas-fasilitas lainnya.

Tabel 3. 1. Jumlah penduduk menurut kelompok umur dan jenis kelamin

Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010, BPS

Perubahan tata guna lahan ini didukung dengan laju pertumbuhan penduduk

Bekasi (Tabel 3.1) yang sebanding dengan peningkatan Pendapatan Regional

Bruto-nya (Tabel 3.2). Potensi pertumbuhan ekonomi kota Bekasi didominasi

oleh sektor industri dan perdagangan, jasa boga (restoran) dan perhotelan.

Dibandingkan sektor lainnya, bidang tersebut telah menjadi tulang punggung,

sehingga peningkatan sektor tersebut menjadi pusat perhatian investasi yang

menarik (lihat Tabel 3.3).

Ada dua hal yang dapat dikemukakan dari pola penyebaran pendapatan

dearah kotor Bekasi. Pertama, peningkatan pendapatan dari sektor industri yang

diasumsikan sebagai penopang produktivitas wilayah. Keberadaan sektor ini

meningkatkan pengolahan sumber daya. menyangkut permintaan tenaga kerja

manusia. Hal ini memiliki dampak pada permintaan tempat tinggal pada daerah

industri.


29

29


Kedua, pola pertumbuhan sektor perdagangan sebagai indikator daya beli

masyarakat. Terjadinya peningkatan pendapatan akan menstimulasi pertumbuhan

perdagangan, yang dapat dirujuk sebagai indikator pendapatan yang dihasilkan

dari peningkatan kawasan pemukiman (Tabel 3.5).

Tabel 3. 2. Angka agregat PDRB jumlah penduduk dan PDRB per kapita Kota Bekasi


Pantauan pembangunan masih dapat dilihat dari diagram besarnya pinjaman

(gambar 3.3), peningkatan kredit perumahan mendominasi total pinjaman yang

diberikan oleh bank-bank pada umumnya. Posisi pembangunan hunian hampir

mencapai 30% dari total pinjaman yang dialirkan. Dari gambar 3.3 juga terlihat

kecenderungan meningkatnya jumlah pinjaman yang disalurkan oleh pihak bank,

khususnya di periode awal tahun 2010 hingga Februari tahun 2011. Besaran

pinjaman ini menandakan terjadinya pertumbuhan permintaan yang terus

meningkat dari waktu ke waktu.

Untuk arah revitalisasi dan pengembangan Fisik, pengembangan kawasan

kota ini, telah dicantumkan dalam RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) kota

Bekasi – Di dalamnya meliputi enam bidang pengembangan, yaitu :

Pengembangan struktur dan pola pemanfaatan ruang, arahan tata guna lahan,


30

30


arahan pengembangan infrastruktur, pengembangan sarana dan prasarana,

pengembangan sarana pengendali banjir dan pengembangan ekonomi.

Pengembangan rencana pembangunan yang akan dilakukan oleh pemerintahan

kota Bekasi seperti yang tertuang pada RDTR Kota Bekasi Tahun 2010-2030,

dirinci sebagai berikut:

Pengembangan infrastruktur

Rencana pengembangan dan pembangunan yang ada di daerah Bekasi

berpusat pada perbaikan dan peningkatan jalur arteri primer dan sekunder,

pengerjaan jalan kolektor, serta keberadaan double-double track (lintasan

empat jalur) untuk kereta api di stasiun Bekasi.

Sarana dan prasarana

Pola penambahan dan pemerataan kualitas untuk fasilitas pendidikan dan

kesehatan di seluruh kawasan Bekasi. Rencana juga meliputi program

pembangunan gedung-gedung pemerintahan di sekitar koridor Jenderal

Ahmad Yani.

Pengendalian banjir

Rencana pengendalian banjir meliputi rencana penataan saluran air : Kali

Cakung, Kali Baru, Saluran Rawa Tembaga, saluran Kali Baru, saluran Kali

Bekasi dan saluran Kali Cikeas. Proses penataan air ini dilakukan dengan

pembangunan tanggul-tanggul penyangga, penataan drainase, pembuatan

sumur resapan serta pengembalian fungsi situ sebagai sistem retensi.

Pengembangan area perekonomian

Rencana pengembangan area perekonomian Bekasi terdiri dari tiga rencana

pembangunan, yakni : pembangunan retail kecil dan perkantoran di kawasan

Bekasi timur, pengembangan pusat perdagangan yang berada di jalan arteri

primer dan sekunder serta dukungan bagi wilayah-wilayah pendukung

industri dan perdagangan yang berada di Kecamatan Rawa Lumbu.


31

31


Rangkuman , Potensi nilai tanah di kawasan kota Bekasi

Faktor perekonomian :

Dilihat dari pertumbuhannya, Bekasi memiliki peningkatan pertumbuhan

penduduk dan peningkatan pendapatan daerah yang signifikan. Angka yang

dimiliki pada studi ini dapat dipakai sebagi indikator daya beli yang tinggi. Hal ini

dapat dilihat pada tingkat pinjaman yang diberikan bank kepada masyarakat untuk

kebutuhan pembangunan dan sarana transportasi.

.

Tabel 3. 3. Produk Domestik Regional Bruto akan dasar harga berlaku


Potensi permintaan

Melihat jumlah pinjaman dan jumlah IMB yang diberikan untuk tempat

tinggal dapat disimpulkan bahwa jumlah permintaan tempat tinggal di kota

Bekasi memiliki nilai yang tinggi. Jumlah ini didukung oleh tekanan

pertumbuhan penduduk dan keterbatasan penyediaan lahan permukiman di


32

32


Jakarta yang membuka kesempatan untuk pembangunan kawasan tempat

tinggal di Bekasi.

Gambar 3. 2. Diagram Pinjaman yang diberikan Bank Umum pada tahun 2010

Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010

Tabel 3. 4. Banyaknya IMB yang dikeluarkan menurut kecamatan dan jenis bangunan

Sumber : Bekasi Dalam Angka 2010

Faktor harga nilai lahan

Dilihat dari jumlah permintaan dan daya beli masyarakat yang tinggi, Lahan

di Bekasi memiliki nilai yang tinggi. nilai yang dimaksud adalah nilai

investasi pasar pada pengembangan permukiman.


33

33


Keberadaan deskripsi kawasan Bekasi apabila dikaitkan dengan faktor

pengubah ilai lahan yang terdapat pada dasar teori, Bekasi memiliki unsur

performa kawasan, performa masyarakat,dan potensi lahan bangun. Hal ini dapat

dilihat pada keberadaan program perbaikan dan pengembangan fasilitas yang

tertuang pada laporan RDTR kota Bekasi tahun 2010-2030 dan peningkatan

pertumbuhan demografi dan pendapatan regional untuk performa kawasan. Untuk

unsur performa masyarakat dapat dilihat pada tingginya nilai akomodasi dan

permintaan akan pendirian tempat tinggal. Sedangkan keberadaan relasi Bekasi

terhadap kota Jakarta dan Bogor yang merupakan daerah produktif dan daerah

tempat tinggal perkerja untuk nilai potensi lahan.

Tabel 3. 5. Tabel Analisa Kawasan Bekasi

Faktor Pengubah Nilai Lahan Kawasan Bekasi Performa Kawasan

Fasilitas dan Infrastruktur

Pengembangan jalur jalan arteri dan rel kereta api

Pembangunan fasilitas kesehatan, pendidikan, dan gedung pemerintahan

Penataan saluran air

Pembangunan kawasan perdagangan kecil di sekitar jalur arteri

Potensi pengembangan dan investasi kawasan

Potensi pertumbuhan demografi, pendapatan, dan potensi pembangunan kawasan

Performa masyarakat

Pendapatan Masyarakat

Pendapatan regional yang terus meningkat.

Keberadaan pertumbuhan pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank Umum.

Potensi permintaan

Desakan permintaan pekerja Jakarta yang tidak mendapatkan akomodasi tempat tinggal di Jakarta.

Meningkatnya jumlah permintaan pinjaman untuk pembangunan tempat tinggal

Meningkatnya jumlah IMB tempat tinggal yang dikeluarkan .


Faktor Lokasi Posisi Bekasi yang berada antara Jakarta dan Bogor


34

34


3.2. Gambaran umum Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani

Jalan Jenderal Ahmad Yani merupakan koridor yang menjadi pusat kawasan

kota Bekasi. Jalan ini memiliki berbagai macam lahan guna, baik sebagai pusat

perdagangan, lingkungan perkantoran, administrasi pemerintahan dan kawasan

pemukiman yang sudah ada sebelumnya. Jalan ini menjadi jalan utama di kota

Bekasi, yang memiliki peran penting untuk menghubungkan kawasan dari

kawasan luar kota ke dalam kota Bekasi, demikian juga dengan sebaliknya.

Gambar 3. 3. Struktur ruang pada koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani

Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi

Koridor ini dapat dibagi menjadi tiga bagian. Area luar utara sebagai

segmen-1, yang dipergunakan sebagai area mix use, adalah wilayah paling utara

yang dijadikan wilayah administrasi pemerintahan. Digabungkan dengan lahan

hijau yang terbuka sehingga kawasan utara koridor Jalan Ahmad Yani menjadi

kawasan publik. Di bawahnya terdapat kawasan yang dipergunakan sebagai

wilayah pelayanan pemerintahan. Area mukanya terdiri dari bangunan

perkantoran, perbankan dan Rumah sakit. Untuk area paling selatan merupakan

sentra kegiatan perdagangan dan komersial. Koridor ini disusun oleh bangunan


35

35


khas untuk kegiatan komersial yang memiliki skala kapasitas modal cukup besar,

hal ini ditandai dengan hadirnya media promosi dalam bentuk bigbox store untuk

produk-produk retail yang ada di sekitar kawasan perumahan-toko (Ruko).

Melengkapi fasilitas-fasilitas umum sebagai kantor pelayanan pemerintahan,

diantarnya : Kantor Dirjen Pajak dan Kantor Samsat kepolisian Bekasi.

Gambar 3. 4. Diagram pola peruntukan Jalan Jenderal Ahmad Yani

Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi

Koridor di kawasan Jalan Ahmad Yani memiliki akses ke bagian lain, baik

dari maupun yang akan menuju kawasan bisnis lainnya, yang tersambung ke

koridor di Jalan Ir. H. Juanda. Koridor penghubung menjadi bentuk pemusatan

perekonomian utama, baik untuk kegiatan perdagangan skala menengah hingga

besar, ataupun skala kecil yang diwakili oleh pusat-pusat perbelanjaan di sekitar

stasiun Bekasi (sebutan setempat : Kawasan Proyek).

Koridor ini memiliki akses penting dalam struktur internal dan eksternal

kota Bekasi, khususnya terhadap jalur lalu lintas barang dan orang. Di Jalan

Ahmad Yani terdapat jalur yang menghubungkan jalan arteri dengan jalur lingkar


luar Jakart

sebagai ja

Gambar

Sumb

Un

mulai dike

ini pada t

administra

perkemban

terdapat p

serta Sent

Centre. Ti

niaga turu

pada tahun

1997.

ta (JORR=J

lur komuter

r 3. 5. Peme

ber : RTBL K

ntuk sejarah

enal pada s

tahun 1981

asi dan ka

ngan daera

pembanguna

tara Niaga

idak Berhen

ut disemara

n 1994, Kaw

Jakarta Out

r dan pengir

etaan bangu

Koridor Jalan J

h perkemban

aat pusat p

. Pada saat

antor pemer

ah ini tidak

an daerah p

Kali Mala

nti di situ, p

akan oleh b

wasan Ruko

36

ter Ring Ro

riman baran

unan dan fasbisnis Be

Jenderal Ahma

ngannya Ja

emerintahan

t itu kebera

rintahan se

k banyak d

pusat perini

ang , Ruma

pembangun

beberapa ge

o Bekasi M

ad). Akses

ng di kota B

silitas yang ekasi

ad Yani, Dina

lan Jendral

n kota Beka

adaan jalan

erta lapang

diketahui h

agaan yakn

ah Sakit M

an kawasan

edung pusat

Mas pada tah

UNIVERSI

ini yang ba

Bekasi.

ada pada da

as Tata Ruang

Ahmad yan

asi dipindin

ini dikenal

an area ol

hingga tahu

ni Metropol

Mitra Keluar

n jalan ini m

t perbelanja

hun1996, M

ITAS INDON

anyak digun

aerah kawas

g Kota Bekasi

ni pada mu

ndahkan ke

l sebagai d

lah raga. K

un 1993 di

itan Mall b

rga, dan Is

menjadi kaw

aan seperti

Macro pada t

36

NESIA

nakan

san

ulanya

jalan

daerah

Kabar

imana

bekasi

lamic

wasan

Hero

tahun


37

37


Gambar 3. 6. Pola jalan di sekitar Jalan Jenderal Sudirman

Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekas

Perkembangan kawasan ini kemudian berlanjut pada tahun 2003 dengan

berdirinya pusat perbelanjaan Ramayana yang kemudian disusul Hyper Mall

Bekasi pada tahun berikutnya. Perubahan yang kemudian muncul berikutnya

adalah pembangunan kantor cabang Bank Nasional Indonesia di dekat kawasan

pelayanan pemerintahan pada tahun 2007. Kemudian Pada tahun 2008

pengembangan kawasan koridor ini sebagai kawasan perdagangan kembali

berkembangang dengan berdirinya Bekasi Square. Kemudian kawasan ini mulai

berkembang dengan keberadaan apartemen pada tahun 2010. Pada tahun yang

sama kawasan ini dikagetkan oleh pembangunan kawasan Summarecon Bekasi

yang juga mencoba menghubungkan derahnya dengan kawasan koridor ini.


38

38


Gambar 3. 7. Peta tahun pembangunan Bekasi

Sumber : Google map, telah diolah kembali


39

39


Gambar 3. 8. Bangunan Baru yang dibangun beberapa tahun terakhir

Dari yang paling atas, :pembangunan apartemen pada sisi koridor dan Bekasi Square

Sumber : RTBL Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani, Dinas Tata Ruang Kota Bekasi, 2010 Secara ringkas hal–hal yang dijadikan perhatian di kawasan koridor Jalan

Jenderal Ahmad Yani yang disusun pada Rencana Tata Bangunan dan

Lingkungan kawasan bisnis 2010-2020 adalah sebagai berikut

a) Pengembangan kawasan kegiatan perdagangan dan jasa skala kota dan

regional

Terjadinya peningkatan ruang untuk kawasan kegiatan bidang

perdagangan dan bidang jasa dalam skala kota dan regional,

menempatkan fungsi perkotaan kota Bekasi untuk memiliki aspek

potensi modal yang besar guna melakukan pembangunan wilayahnya –

termasuk peluangnya dalam menyangga pertumbuhan daerah Jakarta,

sebagai Ibu kota Indonesia maupun sebagai kesatuan wilayah yang

terintegrasi dalam proyek Jabodetabekbopuncur di masa depan.


40

40


b) Pembentukan kawasan inti dari kegiatan pusat kota.

Kawasan inti merupakan lahan bagi kegiatan pusat kota (Central

Business District), sehingga menempatkan kawasan ini menjadi kawasan

strategis, termasuk didalamnya sumber-daya yang bisa menjadi modal

pembangunan.

c) Pengarahan pembangunan permukiman vertikal.

Pengembangan area permukiman yang memanfaatkan lahan secara

vertikal, merupakan solusi atas tuntutan untuk memenuhi permintaan,

sekaligus mengatasi keterbatasan lahan. Pengarahan ini juga dilakukan

untuk penambahan lahan tanpa mengurangi peruntukkan ruang terbuka

hijau di wilayah perkotaan.

d) Pembangunan infrastruktur jalan

Rencana pembangunan jalan tol-layang BECAKAYU (Bekasi-Cawang-

Kampung Melayu) yang melewati jalur koridor Jalan Inspeksi Kali

Malang - Jalan Jend. A. Yani sampai Jalan Agus Salim, akan menjadi

modal percepatan pembangunan ekonomi di wilayah Bekasi.

e) Rencana pembangunan jalan layang Summarecon

Adanya rencana pembangunan jalan layang di ruas jalan Jende ral A.

Yani menuju wilayah pengembangan Summarecon, termasuk

pembangunan fly over Summarecon di ruas area tersebut, menjadi

rangsangan untuk pengembangan kota Bekasi yang semakin meningkat

tuntutan kebutuhannya.

f) Pembentukan kawasan mixuse

Kawasan campuran seperti kawasan perumahan dan kawasan komersial

yang tumbuh di sepanjang ruas Jalan Jenderal Sudirman dan Jalan

Jenderal Ahmad Yani.

Rangkuman : keberadaan potensi nilai kawasan koridor jalan Jendral

Ahmad Yani

Faktor perekonomian

Jika melihat kawasan koridor yang terhubung langsung dengan Jalan

Jenderal Sudirman, maka kawasan ini berfungsi sebagai kawasan pusat


41

41


pelayanan kota. Menurut teori VonThunen, daerah yang memiliki nilai

paling tinggi adalah daerah yang ada di sekeliling pusat pelayanan. Hal

ini didukung dengan beragam fasilitas yang ada di sana, termasuk : Pusat

perdagangan, Pusat pemerintahan, Perkantoran dan fasilitas ruang

terbuka bagi publik. Nilai keberagaman dan akses yang dimilikinya

menempatkan wilayah koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani menjadi

tinggi nilainya.

Potensi faktor permintaan

Ditinjau dari jumlah akses yang dimiliki oleh koridor dalam

mengakomodasi kebutuhan komuter kota Bekasi meningkatnkan

tingginya permintaan akan permukiman yang dekat dengan koridor. Hal

ini dapat dijelaskan dari kemudahan akses jalan tol dan peran Jalan

Ahmad Yani sebagai jalan arteri. Keberadaan faktor ini memicu

pengembang untuk mengeksploitasi lahan yang memiliki kemudahan

akses dengan koridor untuk dikembangkan.

Faktor harga nilai lahan

Jika diakumulasikan, keberadaan akses yang mudah serta kelengkapan

fasilitas yang ada , maka potensi keberadaan koridor memiliki nilai

ekonomi yang tinggi . Apabila pengembang dapat mengasosiasikan

keberadaan akses dengan kawasan Jalan Jendral Ahmad Yani dengan

lahan yang digarapnya, maka lahan tersebut akan mendapatkan

peningkatan nilai pembangunan yang cukup tinggi.

Keberadaan deskripsi kawasan koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani apabila

dikaitkan dengan faktor pengubah ilai lahan yang terdapat pada dasar teori,

kawasan koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani memiliki unsur performa kawasan,

dan potensi lahan bangun. Hal ini dapat dilihat pada keberadaan program

perbaikan dan pengembangan fasilitas yang tertuang pada laporan RTBL Jalan

Jenderal Ahmad Yani tahun 2010-2030 untuk performa kawasan. Sedangkan

koridor yang berlokasi pada daerah pusat pelayanan kota, peran jalan sebagai

jalan arteri,dan akses yang mudah dalam menggapai JORR untuk nilai potensi

lahan yang menguatkan nilai dari lahan jalan Jenderal Ahmad Yani.


42

42


Tabel 3. 6. Tabel Analisa Kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani

Faktor Pengubah Nilai Lahan Kawasan Koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani

PerformaKawasan

Fasilitas danInfrastruktur

Pembentukan kawasan mixuse sebagai daerah pusat kota

Pengarahan pembangunan pemukiman vertikal

Rencana pembangunan Tol BECAKAYU

Pembangunan jalan layang Summarecon

Potensipengembangandan investasikawasan

Potensi pertumbuhan demografi, pendapatan, dan potensipembangunan kawasan


Faktor Lokasi Posisi koridor yang berlokasi pada daerah pusat pelayanan kota

Peran sebagai jalan arteri

Akses yang mudah dalam menggapai JORR

3.3. Gambaran Pembangunan Summarecon Bekasi

Pengembangan wilayah di area Summarecon Bekasi mengambil lahan

seluas 240 hektar. Konsep pembangunannya direncanakan lebih menyerupai

pembentukan kawasan perkotaan yang berada di dalam kota. Summarecon tidak

hanya membangun kawasan perumahan saja, juga melengkapinya dengan fungsi

fasilitas yang biasanya diperlukan dan menjadi kebutuhan wilayah perkotaan –

seperti : Gedung perkantoran, pusat-pusat perbelanjaan, fasilitas ruang terbuka

hijau dan tempat tinggal. Konsep Summarecon bisa dimasukkan dalam kategori :

“compact city”, jika melihat rancangan tata guna lahan yang dibuat terintegrasi.

Unsur pemasaran yang diandalkan oleh Developer Summarecon-Bekasi

adalah kualitas infrastruktur yang disediakan dalam rencana ruang yang ada,

kemudahan akses keluar-masuk wilayah, nilai ekonomis strategis serta kualitas

ruang publik yang dirancang dengan faktor kenyamanan. Penjaminan kualitas

terhadap manajemen lingkungan yang bebas dari ancaman banjir dan limbah

polusi merupakan nilai tambah terhadap nilai lahan yang tidak bersifat materi -

Realisasi gagasan-gagasan pihak Summarecon ini tidak hanya memberi nilai bagi

kawasan yang dikembangkan saja tetapi secara khusus juga menambah fasilitas


43

43


dan infrastruktur bagi wilayah yang berada di sekelilingnya, dan kota Bekasi pada

umumnya.

Salah satu infrastruktur yang paling menyolok adalah keberadaan fly over

Ahmad Yani. Fly over ini memiliki empat jalur mobil untuk kapasitas daya

tampungnya, tidak hanya memberikan akses untuk Summarecon tetapi juga

memberi akses yang memudahkan bagi wilayah yang berada di kawasan

kecamatan Bekasi Utara dan kecamatan Medan Satria. Akses menuju kawasan

Jalan Jenderal Ahmad Yani juga akses menuju ke gerbang tol di Bekasi barat.

Selain jalur perpanjangan koridor di arteri Jalan Ahmad Yani, Summarecon juga

membuat perpanjangan akses ke kawasan pusat-pusat perdagangan dan

perkantoran. Bahkan pengembangannya juga memperluas kawasan pusat kota

sebagai lahan ekonomis.

Gambar 3. 9. Diagram Masterplan Summarecon Bekasi

Gambar menjelaskan lokasi Emerald center, kawasan perniagaan pada lokasi proyek masterplan Summarecon Bekasi (Sumber : http://www.summareconbekasi.com/ projects.asp?

pageNav=5&id=44, 2012)


44

44


Daerah yang dipilih oleh Summarecon untuk dikembangkan adalah wilayah

yang awalnya belum sempat tersentuh oleh pembangunan lahan sebelumnya, yaitu

lahan-lahan hijau terbuka, atau lahan kosong. Sebelumnya lahan kosong ini

memiliki nilai nominal yang tidak signifikan sebelum dikembangkan sebagai

lahan yang akan dibangun . Hal ini diakibatkan oleh lahan memiliki potensi akses

yang mudah menuju area pusat pelayanan kota, sehingga diproyeksikan dapat

memberikan nilai tambah pada peningkatan nilai lahan melalui rencana

pembangunan. potensi ini kemudian menjadi modal dasar penjualan untuk

Kawasan Summarecon - Bekasi. Secara singkat faktor yang mempengaruhi

perubahan nilai tanah pada pembangunan kawasan ini adalah :

Kualitas pembangunan

Dari pengembangan yang dilakukan oleh Summarecon yang memanfaatkan

lahan kosong sebagai lahan pembangunan, pihak Summarecon berhasil

menambahkan nilai bangun pada lahan pilihannya. Dengan kata lain, nilai

komersial tanah sekaligus lahan bangunnya menjadi meningkat.

Kualitas infrastruktur

Selain membangun pemukiman sebagai kawasan hunian, Summarecon juga

turut membangun infrastruktur dan unsur-unsur penataan lingkungan hidup,

baik berupa jalan dan situ (danau buatan) untuk penanggulangan banjir. Hal

ini meningkatkan nilai dan harga infrastruktur yang dimiliki di setiap lahan

berada di sekitar pembangunan wilayah Summarecon Bekasi.

Kualitas lokasi

Dari lokasi pembangunan Summarecon Bekasi memiliki sifat membuka akses

wilayah dari dan ke pusat-pusat perkotaan, juga akses yang berhubungan

dengan lingkungan yang ada di sekitarnya. Selain itu keberadaan

pembangunannya juga memiliki tujuan untuk meningkatkan kualitas dan

memperluas infrastruktur yang ada di daerah pusat. Hal ini sanggup memberi

nilai yang baik bagi daerah Summarecon itu sendiri maupun kawasan di

koridor Jalan Ahmad Yani.


45

45


Keberadaan deskripsi Pembangunan Summarecon Bekasi apabila dikaitkan

dengan faktor pengubah ilai lahan yang terdapat pada dasar teori, Pembangunan

Summarecon Bekasi memiliki unsur performa kawasan dan potensi lahan bangun.

Hal ini dapat dilihat pada keberadaan program pembangunan infrastruktur dan

kawasan bisnis baru untuk performa kawasan. Untuk nilai potensi lahan dapat

dilihat pada Posisi pembangunan yang memperlebar kawasan pelayanan kota dan

akses pada jalan arteri dan jalan tol.

Tabel 3. 7. Tabel Analisa Pembangunan Summarecon Bekasi

Faktor Pengubah Nilai Lahan Pembangunan Summarecon Bekasi

PerformaKawasan


Pembangunan jalan layang Summarecon

Pembangunan situ penanggulangan banjir

Pembangunan kawasan bisnis dengan konsep CBD


Faktor Lokasi Posisi pembangunan yang memperlebar kawasan pelayanan kota

Memiliki akses yang mudah dengan jalan arteri dan jalan tol

3.4. Kasus Kajian

Kasus pengkajian di sini mencakup peningkatan nilai tanah di Bekasi.

Dalam tabel 3.6 : Data NJOP bumi Bekasi selatan, terlihat adanya peningkatan

nilai tanah dalam rentang tahun 2007 hingga 2011. Peningkatan nilai NJOP bumi

ini tidak konstan. Peningkatan sebelum tahun 2010 tidak ada perubahan besar,

berbeda dengan yang terjadi untuk tahun 2010 dan selanjutnya yang menunjukkan

adanya lonjakan nilai.

Tabel 3. 8.Data NJOP Terendah dan Tertinggi Kecamatan Bekasi Selatan Tahun 2007 sampai Tahun 2011

Sumber :KPP Pratama Bekasi Selatan


46

46


Tabel 3. 9. NJOP pada Kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2009

Sumber : www.NJOP.go.id

Tabel 3. 10. NJOP pada kawasan Jalan Jenderal Ahmad Yani 2011

Sumber : www.NJOP .go.id

Gambar 3. 10. Diagram Peningkatan NJOP Pada Kecamatan Bekasi Selatan 5 Tahun Terakhir

Warna merah adalah wilayah kelurahan Jaka Mulya, oranye adalah wilayah Kelurahan Jaka Setia, warna hijau adalah wilayah kelurahan Pekayon Jaya, warna biru adalah wilayah kelurahan Kayuringin Jaya, dan warna Ungu adalah wilayah Marga jaya. (sumber : ilustrasi pribadi)

Objek kajian wilayah koridor Jalan Jenderal Ahmad Yani membentang

melewati kawasan beberapa kecamatan, yakni : kecamatan Marga Jaya,


kecamatan

pada kawa

Berd

menunjuk

NJOP tert

Dari tabel

milik kaw

Jl Jendera

kecamatan

Hub

Summarec

dicanangk

terjadinya

3.5. Al

Ada

menjawab

dengan m

disusun be

Penjelasan

pembangu

lahan yan

Perpajakan

melalui p

keberadaa

kinematik

n Kayuringi

asan koridor

dasarkan ta

kkan bahwa

tinggi, teruta

l 3.8 dan 3

wasan Jalan J

al Ahmad

n Margajaya

bungan fe

con-Bekasi

kan oleh P

a lonjakan N

lternatif Pe

a tiga altern

b terjadinya

menggabung

erdasarkan

n pertama

unan fasilit

ng digerakk

n dan penje

pembanguna

an fenomen

ka yang dapa

Ga

in Jaya dan

r tersebut d

abel 3.7 hin

a nilai NJO

ama di Kec

.9, dapat d

Jenderal Ah

Yani dari

a dan Kayu

enomena

dimungk

PT Summa

NJOP.

enjelasan

natif penje

kenaikan n

gkan poten

uraian liter

peningkata

as dan inf

kan oleh pe

elasan ketig

an. Kebera

a penjelasa

at terjadi da

ambar 3.11.

Su

47

n kecamatan

dapat dilihat

ngga tabel

P kawasan

camatan Ma

diidentifikas

hmad Yani.

i tabel 3.7

Ringin Jay

peningkatan

kinkan ole

arecon pad

lasan yang

nilai tanah p

si-potensi k

ratur dan re

an yang d

frastruktur.

emerataan d

ga berdasark

adaan tiga

an kinematik

alam pening

Diagram I

umber: ilustra

n Pekayon J

pada tabel

3.9, di tah

Jenderal A

arga Jaya da

si nilai terti

Dengan arg

7 memiliki

ya.

n NJOP

eh deklar

da tahun 2

g bisa diaju

pada tahun 2

kawasan d

egulasi yang

digerakkan

Penjelasan

dari pemeta

kan nilai ek

penjelasan

ka yang ter

gkatan nilai

Ilustrasi Pen

asi pribadi

UNIVERSI

Jaya. Untuk

3.8 dan tab

hun 2009 d

Ahmad Yan

an Kecamat

inggi pada

gumen ini m

fluktuasi

terhadap

rasi pemb

2010, tahun

ukan sebag

2010. Penje

dengan pem

g sudah diu

oleh akum

n kedua pen

aan nilai ta

kspektasi ya

n ini tidak

rpisah, mel

lahan.

njelasan 1

ITAS INDON

k fluktuasi N

el 3.9.

dan tahun 2

ni memiliki

an Pekayon

tabel 3.7 a

maka nilai N

nilai terata

pembang

bangunan

n awal di

gai alasan u

lasan ini dis

mbangunan

ulas sebelum

mulasi inv

ningkatan h

anah oleh D

ang direflek

k mencerm

ainkan beb

47

NESIA

NJOP

2011,

nilai

n Jaya.

adalah

NJOP

as di

gunan

yang

imana

untuk

susun

yang

mnya.

estasi

harga

Dinas

ksikan

inkan

berapa


Penj

terhadap n

dimiliki la

lahan akan

dibenahi, d

Dala

oleh PT S

pembukaa

Keberadaa

pembangu

Sela

kualitas h

dapat men

jaraknya

mendekatk

Penj

metode pe

keuangan.

pemerinta

yang ber

informasi

1 Lihat gamb

jelasan pe

nilai lahan

ahan untuk m

n meningka

dilakukan p

am usaha in

Summareco

an akses

an pembang

unan kawasa

ain itu didu

harga yang

ningkatkan

ke pusat-

kan jarak de

Ga

jelasan ke

enyesuaian

. Dasar pen

ah dilakukan

sangkutan.

yang diku

baran umum p

rtama : pe

yang akan

mengakomo

at pada saat

pembaharua

ni, dari mas

n mengope

dan peleb

gunan ini m

an tersebut.

ukung deng

dipengaruh

kualitas ni

-pusat keg

engan kawa

ambar 3. 12

Su

edua, penje

nilai NJOP

nyesuaian d

n dari penila

Tingkat p

umpulkan d

pembangunan48

enjelasan in

n sebanding

odasi kebutu

t nilai infras

an maupun p

sterplan Sum

erasikannya

baran kawa

memberi pe

gan teori V

hi oleh pu

ilai tanah te

giatan. Pem

asan pusat k

. Diagram I

umber: ilustra

elasan ini

P yang dipak

dan penetap

aian dan pe

penilaian i

dan dipetak

n kawasan Sum

ni disusun

g dengan k

uhan hidup

struktur dan

penciptaan b

mmarecon-B

dengan me

asan sentra

eningkatan

VonThunen

usat-pusat p

erhadap dae

mbangunan

kota1.

Ilustrasi Pen

asi pribadi

disusun

kai oleh Din

pan NJOP

ndaftaran o

ini kemudi

kan sedemi

marecon Beka

UNIVERSI

n dengan da

keberadaan

pembeliny

n nilai fasil

baru.

Bekasi yan

embangun j

a pusat p

harga tanah

n, pada kas

perekonomia

erah lainny

n oleh PT

njelasan 2

dengan da

nas Perpaja

bumi yang

objek pajak

ian membe

kian rupa.

si.

ITAS INDON

asar pemah

total nilai

a. Sehingga

itas di dalam

g dikemban

jalan-jalan

pelayanan

h di area se

sus pening

an dan ind

ya sesuai de

T Summar

asar pemah

akan dan me

g dilakukan

oleh wajib

entuk rang

Dari kump

48

NESIA

haman

yang

a nilai

mnya

ngkan

baru,

kota.

ekitar

gkatan

dustri,

engan

recon

haman

enteri

n oleh

pajak

gkaian

pulan


daftar dat

hingga me

Penj

pengemba

harga yan

dengan m

mengakiba

fasilitas d

terbangun

umumnya

Men

ada maka

yang deka

Dinas Per

ditambah

merubah d

nilai laha

kemudian

Penj

adanya ek

nilai laha

infrastrukt

2 Untuk detadilihat pada

ta-data bum

embentuk zo

jualan lah

ang dan pem

ng ditaksir m

menggunakan

atkan evalu

dan kualita

n). Sehingga

a.

njawab kebu

a penawaran

at pusat kot

rpajakan se

dengan ada

data-data ya

an dengan

meningkatk

Ga

jelasan ke

kspektasi pe

an. Pertum

tur yang d

ail bagaimana landasan pem

mi yang su

ona nilai tan

han yang

mbangun ya

menggunak

n estimasi s

uasi harga

as bangun

a harga laha

utuhan dari

n dilakukan

ta. Transaks

ebagai harg

anya penyes

ang dimilik

kualitas ya

kan nilai lah

ambar 3. 13

Su

etiga, penje

embangunan

mbuhan ko

dilakukan o

proses penyemahaman.

49

udah dikate

nah2.

dikemban

ang menjua

kan land res

saat kawasa

yang diten

prima (ya

an akan men

besarnya pe

n dengan m

si hasil pem

ga penjuala

suaian harga

ki oleh dina

ang serupa

han di sekit

. Diagram I

umber: ilustra

elasan ini

n yang mem

ota Bekasi

oleh Bekas

esuaian dan pe

gorikan ter

ngkan oleh

al lahan has

sidual techn

an ini terba

ntukan aka

ang pada

njadi lebih t

ermintaan t

memberi pi

masaran ini

an yang w

a lainnya (s

as perajakan

a tidak bisa

tar pembang

Ilustrasi Pen

asi pribadi

disusun

miliki keter

i secara u

i selatan k

emetaan ZNT

UNIVERSI

rsebut kem

h Summa

sil garapann

nique. Harg

angun secar

an dihitung

saat penet

tinggi dari h

terhadap kua

ilihan lokas

kemudian d

ajar. Penda

seperti : lok

n sebelumn

a terelakan

gunan.

njelasan 3

dengan da

rkaitan terh

umum dan

khususnya,

untuk mendap

ITAS INDON

mudian dipe

arecon, se

nya, menera

ganya diteta

a penuh. H

bersama h

tapannya b

harga lahan

alitas akses

si pembang

didaftarkan

aftaran tran

kasi dan fasi

nya. Penyes

n lagi. Ini

asar pemah

hadap perub

n pembang

infrastrukt

patkan NIR da

49

NESIA

etakan

ebagai

apkan

apkan

Hal ini

harga

belum

n pada

yang

gunan

pada

nsaksi

ilitas)

suaian

yang

haman

bahan

gunan

tur di

apat


50

50


koridor Ahmad Yani akan menimbulkan ekspektasi potensi pembangunan yang

berlebih di masa mendatang.

Ekspektasi perkembangan Summarecon-Bekasi akan menjadi kinerja

pembangunan bagi seluruh kawasan Bekasi selatan. Polanya memiliki

karakteristik serupa dengan metode Land Residual (penilaian potensi

pertumbuhan dan pembangunan kawasan masa depan) namun pelaksanaannya

diterapkan pada kawasan yang lebih meluas.

Pola peningkatan dengan dasar investasi dapat disandingkan dengan teori

harga lahan perkotaan yang dimiliki oleh Wendt (1957). Peningkatan ini

disebabkan oleh adanya ekspektasi masyarakat terhadap pembangunan yang terus

berlanjut positif. Bayangan potensi pembangunan Bekasi memberikan ekspektasi

akan peningkatan nilai lahan. Hal ini mengakibatkan peningkatan permintaan dan

harga pasar. Dalam kajian ini, teori Wendt tidak dapat langsung diaplikasikan. Hal

ini disebabkan oleh keberadaan data yang dimiliki dalam kajian tidak memadai

untuk menggunakan analisa dengan teori ini.

Walaupun keberadaan ekspektasi ini tidak bisa lagnsung diaplikasikan

dengan teori wendt, apabila melihat keberadaan nilai ekspektasi dasar yang

dikemukakakn oleh Gunterman (1997) sebagai tanggapan atas kemungkinan

rangkaian pertumbuhan populasi yang diakibatkan oleh pertumbuhan populasi dan

pendapatan daerah di masa yang akan datang maka keberadaan ekspektasi ini

bisa diproyeksikan pada peningkatan pendapatan daerah dan penduduk yang

dimiliki oleh Kota Bekasi.

Tabel 1Tabel 2Tabel 3



51

BAB 4 PENUTUP

Lahan memiliki sifat mempengaruhi satu sama lain, untuk itu peningkatan

nilai lahan oleh pembangunan dapat meningkatkan nilai lahan yang ada di

sekitarnya. Untuk peningkatan nilai lahan itu sendiri tidak terlepas dari karakter

nilai dan penilaian. Peningkatan yang terjadi pada nilai lahan dapat disebabkan

oleh dua hal yakni peningkatan nilai guna oleh pembangunan dan/ atau

penyesuaian nilai lahan dengan nilai yang berlaku. Keberadaan peningkatan nilai

guna lahan oleh pembangunan dipengaruhi oleh tiga hal yakni performa kawasan,

performa masyarakat, serta potensi lahan bangun.

Tabel 4. 1. Faktor Pengubah nilai lahan pada Lingkup pembahasan

Faktor Pengubah Nilai Lahan Kawasan Bekasi Kawasan KoridorJalan JenderalAhmad Yani

PembangunanSummareconBekasi

PerformaKawasan


Pengembanganjalur jalan arteridan rel kereta api

Pembangunanfasilitaskesehatan,pendidikan, dangedungpemerintahan

Penataan saluranair

Pembangunankawasanperdagangan kecildi sekitar jalurarteri

Pembentukankawasan mixusesebagai daerahpusat kota

Pengarahanpembangunanpemukimanvertikal

Rencanapembangunan TolBECAKAYU

Pembangunanjalan layangSummarecon

Pembangunanjalan layangSummarecon

Pembangunansitupenanggulanganbanjir

Pembangunankawasan bisnisdengan konsepCBD

Potensipengembangandan investasikawasan

Potensi pertumbuhan demografi, pendapatan, dan potensipembangunan kawasan Bekasi

Performamasyarakat

PendapatanMasyarakat

Pendapatan regional yang terusmeningkat.

Keberadaan pertumbuhan pinjamanyang dikeluarkan oleh Bank Umum.


52


Tabel 4.1. Faktor Pengubah nilai lahan pada Lingkup pembahasan (sambungan)

Performa masyarakat

Potensi permintaan

Desakan permintaan pekerja Jakarta yang tidak mendapatkan akomodasi tempat tinggal di Jakarta.

Meningkatnya jumlah permintaan pinjaman untuk pembangunan tempat tinggal

Meningkatnya jumlah IMB tempat tinggal yang dikeluarkan .

- -

Potensi penolakan

Topik resistensi pemerintah akan perubahan tata guna lahan hijau dan resapan

(RTBL kota Bekasi)

Topik resistensi pemerintah akan perubahan tata guna lahan hijau dan resapan

(RDTR kawasan pusat perdagangan Bekasi)

-


Faktor Lokasi

Posisi Bekasi yang berada antara Jakarta dan Bogor

Posisi koridor yang berlokasi pada daerah pusat pelayanan kota

Peran sebagai jalan arteri

Akses yang mudah dalam menggapai JORR

Posisi pembangunan yang memperlebar kawasan pelayanan kota

Memiliki akses yang mudah dengan jalan arteri dan jalan tol

Dari bedah kajian yang dilakukan pada studi kasus, yakni peningkatan nilai

lahan koridor Jalan Ahmad Yani, keberadaan pembangunan oleh Summarecon

Bekasi memiliki potensi untuk menaikan nilai lahan, yakni dukungan performa

kawasan, performa masyarakat, dan potensi lahan itu sendiri. Keberadaan

peningkatan nilai lahan tidak terlepas dari keberadaan proses penilaian yang

dilakukan oleh Dinas Perpajakan. Keberadaan kinematika ini tertuang pada tiga

skenario peningkatan harga lahan yakni pada akumulasi biaya pengembangan,

penilaian dan penyesuaian transaksi jual beli, dan akumulasi nilai kembali yang

dapat diberikan lahan di masa mendatang.


53


Tabel 4. 2. Tabel perbedaan penjelasan

Skenario 1 Skenario 2 Skenario3 Pola pandangan Perluasan pusat kota

dan pembangunan fasilitas

Proses penilaian lahan

Ekspektasi pembangunan dan investasi

Elemen yang diperhitungkan

Peningkatan nilai ekonomi lahan akibat adanya fasilitas dan infrastruktur baru

Transaksi jual beli yang dilakukan serta penyesuaian penilaian yang dilakukan dinas perpajakkan

Potensi keberlanjutan pembangunan dan ekspektasi peningkatan pertumbuhan ekonomi

Pertumbuhan Fasilitas Data penjualan Ekspektasi pasar Dampak Total investasi

untuk fasilitas publik dan infrastruktur

peningkatan nilai lahan dari penilaian dinas perpajakkan

Peningkatan jumlah permintaan masyarakat akan lahan.

Dari kajian melalui skenario-skenario, dapat ditarik benang merah, bahwa

faktor peningkatan nilai lahan adalah ekses bawaan dari pertumbuhan sebuah

kawasan. Jenis pertumbuhan pada setiap skenario memiliki perbedaan, yaitu pada

pertumbuhan infrastruktur serta fasilitas, pertumbuhan data transaksi dari Dinas

Perpajakan, dan pertumbuhan ekspektasi pembangunan.


54

DAFTAR PUSTAKA

BUKU

Doxiadis, C. A. Ekistics, the Science of Human Settlements. Science. 1968

Isard, W. Location and Space Economy.Cambridge,mass:MIT Press.1956

Jacob, Jane. “The Need of Aged Buildings.” Death and Live of Great American Cities.New

York : Random House. 1961

Rustiadi,Ernan , Sunsun Saefulhakim ,dan Dyah Panuju, R. Perencanaan dan Pengembangan

Wilayah .Jakarta: Yayasan Obor Indonesia. 2011

Smith, Adam (1776). "Of the Origin and Use of Money". An Inquiry into the Nature and

Causes of the Wealth of Nations. April 2006.

Sirpal, Rajeswhar. Effect Of Shopping Centers On The Values Of Surrounding Residential

Properties. University of Florida : 1992

Soetomo, Sugiyono. Urbanisasi & Morfologi – Proses perkembangan peradaban & wadah

ruang fisiknya: menuju ruang kehidupan yang manusiawi. Yogyakarta: Graha Ilmu 2009

Von Thunen, J.H. Von Thunen Isolated State. English Translation.Pergamon Press. Oxford :

1966

Weber,A. Theory of the Location of Industries. Chicago: University of Chicago Press. 1909

PUBLIKASI ELEKTRONIK

Presiden Republik Indonesia, “Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1994 :

Perubahan Atas Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan

Bangunan” .1994. 11 april 2012.

< http://portal.djmbp.esdm.go.id >


55


Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional”.2004. 12 april 2012.

< http://www.bappenas.go.id/node/26/18/>


Penataan Ruang”.2007. 12 april 2012.

<http:// bplhd.jakarta.go.id>

Artikel di website

Gwartney, Ted. “Estimating Land Values” .Understanding Economics. (n.d.) . 7maret 2012

<http://www.henrygeorge.org/ted.htm>

“Paradox of Value”. Wikipedia: The Free Encyclopedia. 2012. 19 april 2012

<http://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Paradox_of_value&diff=486279760&oldid=

485386009>

Sarrifuddin, “Pembangunan Kota adalah Pembangunan Fisik Kota?”.Universitas

Dipenogoro.2010.19 April 2012

< http://kotakita.community.undip.ac.id/?p=156 >

“Kota Bekasi”. Wikipedia: The Free Encyclopedia. 2012. 19 april 2012

<http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Kota_Bekasi >

Publikasi lembaga

Dinas Tata Ruang Kota Bekasi.” Fakta dan Analisis Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi

Tahun 2010-2030”. Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2010-2030. CD-

ROM . Dinas Tata Ruang Pemerintah Kota Bekasi.2010

Dinas Tata Ruang Kota Bekasi.Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Bisnis

Jl.Sudirman Dan JL.A.Yani. CD-ROM . Dinas Tata Ruang Kota Bekasi.2010


56

Europa. European Enviroment Agency. “Land Pricing and Taxes”. Technical report . No.4 .

2010. 19 April 2012

< http://www.eea.europa.eu/publications/land-in-europe/at_download/file>

Buku Online

Badan Pusat Statistik Kota Bekasi. Bekasi Dalam Angka 2010. BPS.2010. 22 April 2012.

< bekasikota.bps.go.id/index.php>

Badan Pusat Statistik Kota Bekasi. Statistik Daerah Kota BEkasi 2010. BPS Kota

Bekasi.2010. 21 April 2012.

<bekasikota.bps.go.id/index.php>

Jurnal

Ewing, Reid. “Is Los Angeles Style Sprawl Desirable?”. Journal of the American Planning

Association. American Planning Association. Vol.63.1997.

Gordon, Peter dan Harry W. Richardson. "Are Compact Cities a Desirable Planning Goal?".

Journal of the American Planning Association. American Planning Association.

Vol.63.1997.

Kokcleman, Kara. ”The Effects of Location Elements on Home Purchase Prices and Rents.”

Transportation Research Record. No. 1606 : 40 -50. 1997

Mcgee, Terry. “Spatiality of Urbanization , The Policy Challanges of Mega Urban and Desakota Regions of Southeast asia”. Vancouver : University of British Columbia. 2009

Mulatip, Imam dan Bambang Brodjonegoro. “Determinan Pertumbuhan Kota di Indonesia”,

Jurnal Ekonomi Pembangunan Indonesia . Vol V. Halaman 61-82. 2004. 19 april 2012

< jurnal.pdii.lipi.go.id/admin/jurnal/51046182.pdf >

Artikel dalam pangkalan data online

Colwell, Petter F., Surrinder S. Gujral, dan Cristopher Coley. “The Impact of a shopping

center on the Value Of Surrounding Properties”. Real Estate Issues. 1985. 19 April 2012

< http://www.jstor.org >


57

Guntermann, Karl L. "Residential land prices prior to development." The Journal of Real

Estate Research. American Real Estate Society. 1997. Proquest Direct. Perpustakaan

Universitas Indonesia. Depok.15 March 2012

< http://search.proquest.com/docview/200313669?accountid=17242 >.

Wendt, Paul F.”Theory of Urban Land Values”. Land Economics, Vol. 33, No. 3, hal. 228-

240. 1957.Proquest Direct. Perpustakaan Universitas Indonesia, Depok.15 maret 2012.

< http://www.jstor.org/stable/3144531> .

Srour, Issam M., Kara M. Kockleman, dan Travis P. Dunn. “AccesibiityIndices: A

Connection to Residential Land Prices and Locational Choices.” Transportation

Research Record. Transportation Research Board. N.D. Jsiore Direct. Perpustakaan

Universitas Indonesia, Depok.15 maret 2012

<http://www.jstor.org/>

Komen, Eric dan Joost Buurman.”Economic Theory and Land Prices in Land Use

Modelling.”AGILE Conference on Geographic Information Science. Palma : 2002.

Jstore Direct. Perpustakaan Universitas Indonesia, Depok.15 maret 2012

< http://www.jstor.org/>

Artikel surat kabar/majalah online:

Koespramodyo, Deddy. “Keterkaitan Rencana Pembangunan Nasional Dengan penataan

Ruang”.Bulletin Tata Ruang. Edisi : Maret 2008. 11 April 2012

<http://bulletin.penataanruang.net/upload/data_artikel/Keterkaitan%20Rencana%20Pem

bangunan%20Nasional%20dgn%20Penataan%20Ruang-

Ir.Deddy%20Koespramoedyo,MSc%20edit.pdf >


UNIVERSITAS INDONESIA PEMBANGUNAN DAN ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/20311883-S43421...Jendral...

Documents

Transcript of UNIVERSITAS INDONESIA PEMBANGUNAN DAN ...lib.ui.ac.id/file?file=digital/20311883-S43421...Jendral...