UNIVERSITAS DIPONEGORO KARAKTERISTIK DAN POTENSI ... · lahan komersial serta potensi dan...
29
UNIVERSITAS DIPONEGORO KARAKTERISTIK DAN POTENSI PERKEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL SEGITIGA PANDAMA (PANDANARAN – GAJAHMADA – PEMUDA) DI KOTA SEMARANG TUGAS AKHIR Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana SONY AKBAR WIBOWO L2D 607 031 FAKULTAS TEKNIK JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA SEMARANG MARET 2012
Transcript of UNIVERSITAS DIPONEGORO KARAKTERISTIK DAN POTENSI ... · lahan komersial serta potensi dan...
UNIVERSITAS DIPONEGORO
KARAKTERISTIK DAN POTENSI PERKEMBANGAN KAWASAN
KOMERSIAL SEGITIGA PANDAMA (PANDANARAN – GAJAHMADA
– PEMUDA) DI KOTA SEMARANG
TUGAS AKHIR
Diajukan sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana
SONY AKBAR WIBOWO
L2D 607 031
FAKULTAS TEKNIK
JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA
SEMARANG
MARET 2012
HALAMAN PENGESAHAN
Tugas Akhir ini diajukan oleh :
NAMA : Sony Akbar Wibowo
NIM : L2D 607 031
Jurusan : Perencanaan Wilayah & Kota
Fakultas : Teknik
Judul Tugas Akhir : Karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Komersial
Segitiga Pandama (Pandanaran-Gajahmada-Pemuda) di Kota
Semarang
Telah berhasil dipertahankan di hadapan Tim Penguji dan diterima sebagai bagian persyaratan yang
diperlukan untuk memperoleh gelar Sarjana pada Jurusan Perencanaan Wilayah & Kota, Fakultas
Teknik, Universitas Diponegoro.
TIM PENGUJI
Pembimbing : Ir. Ragil Haryanto, MSP ( .......................................... )
Penguji I : Dr.Sc.Agr.Iwan Rudiarto, ST, M.Sc ( .......................................... )
Penguji II : Santy Paula Dewi, ST, MT ( .......................................... )
Semarang, 29 Maret 2012
Mengetahui,
Ketua Jurusan Perencanaan Wilayah & Kota
Fakultas Teknik Universitas Diponegoro
Dr.-ing.Asnawi, ST
NIP. 197107241997021001
HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS
Tugas Akhir yang berjudul, “Karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Komersial
Segitiga Pandama (Pandanaran – Gajahmada - Pemuda) di Kota Semarang”
ini adalah hasil karya saya sendiri, dan semua sumber baik yang dikutip maupun yang dirujuk
telah saya nyatakan dengan benar.
NAMA : Sony Akbar Wibowo
NIM : L2D 607 031
Tanda Tangan : ......................................
Tanggal : Maret 2012
Abstrak
Sejak akhir tahun 1980-an kawasan Simpang lima, Gajahmada dan Jalan Pahlawan (Simapala)
didorong oleh Pemerintah Kota sebagai kawasan pusat bisnis atau CBD di Kota Semarang (Suara Merdeka,
7 Agustus 2009). Akan tetapi di dalam perkembangannya kawasan Simapala ini menghadapi banyak kendala
untuk menjadi sebuah kawasan bisnis. Berdasarkan pengamatan di lapangan, dalam beberapa tahun
terakhir kawasan Pandanaran, Gajahmada, dan Pemuda (Pandama) terus mengalami pertumbuhan
terutama di dalam investasi properti untuk fungsi komersial sehingga semakin menunjukkan pertumbuhan
kawasan yang semakin pesat oleh tingginya pertumbuhan aktivitas komersial dengan skala kota maupun
regional. Terjadinya fenomena pertumbuhan kawasan Pandama sebagai segitiga tujuan investasi dan
mengarah sebagai pusat jasa dan komersial bisnis ini berkembang dengan sendirinya sejalan dengan
pergeseran pasar investasi(market force) yang bereaksi terhadap banyaknya masalah dan keterbatasan yang
dimiliki kawasan Simpang Lima sebagai kawasan tujuan investasi CBD yang didorong Pemkot sebelumnya.
Fenomena kecenderungan pertumbuhan pembangunan di kawasan Pandama tersebut akhirnya mendorong
peneliti untuk mengetahui, “Bagaimanakah karakteristik perkembangan aktivitas komersial di kawasan
segitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada, Pemuda) Kota Semarang dan bentuk potensi
perkembangannya sebagai kawasan komersial di masa mendatang?”.
Pendekatan kuantitatif pada penelitian ini dilakukan dengan menggunakan teknik analisis deskriptif
kualitatif, overlay dan analisis delphi. Metode analisis delphi dilakukan untuk mendapatkan pendapat dari
berbagai perspektif dengan melakukan kuesioner secara beberapa tahap atau putaran terhadap para
ahli/pakar. Proses untuk mengetahui karakteristidan dan potensi perkembangan kawasan komersial
Pandama ini dimulai dengan menganalisis karakteristik seperti bentuk dan jenis aktivitas komersial yang
ada di dalam kawasan segitiga Pandama, pola perkembangannya hingga dominansi aktivitas dan guna
lahan komersial serta potensi dan permasalah yang ada di kawasan dan mempengaruhi perkembangan
fungsi komersial di dalam kawasan. Dari hasil karakteristik kawasan dan analisis potensi masalah kemudian
dilakukanlah analisis delphi terhadap para pakar sebagai bentuk pengecekan di lapangan (ground thruting)
untuk mengetahui potensi perkembangan segitiga Pandama.
Dari hasil penelitian diketahui bahwa segitiga Pandama menjadi sebuah kawasan komersial jasa
karena aktivitas komersial di segitiga Pandama didominasi oleh fungsi jasa sebesar 58% dengan pola
perkembangan dan persebaran aktivitas komersial di segitiga Pandama cenderung berubah dari pola yang
mengikuti jaringan jalan (ribbon) menjadi pola memusat (center) dengan beragam aktivitas komersial
memusat di seluruh kawasan segitiga Pandama dan menggambarkan sebuah hirarki pelayanan komersial
dari skala lokal (convenience) hingga skala metropolitan CBD. Potensi perkembangan sebagai kawasan
komersial di masa mendatang terdiri dari dua potensi perkembangan yaitu potensi perkembangan baru dan
potensi perkembangan vertical building dalam kawasan. Kawasan komersial segitiga Pandama di masa
mendatang akan tumbuh dan berkembang sebagai magnet pembangunan di Kota Semarang mengakibatkan
Pertumbuhan kuantitas terhadap aktivitas komersial semakin tinggi dan ditandai dengan semakin masuknya
fungsi komersial ke dalam kawasan Pandama dan juga mengakibatkan semakin besarnya tingkat alih fungsi
guna lahan permukiman menjadi komersial. Faktor tingginya harga lahan di kawasan Pandama akan
memunculkan kecenderungan pertumbuhan bangunan superblok dan vertical building (high rise) terutama
pada lahan dijalan utama Pandama sehingga menciptakan kesan kawasan komersial yang modern.
Rekomendasi yang dihasilkan adalah Pandama sebagai kawasan pusat komersial dan bisnis atau
central bussiness district (CBD) yang strategis secara ekonomi untuk Kota Semarang dan dapat berkembang
layaknya CBD di Kota – kota besar lainnya sehingga harus lebih diatur mengenai pengaturan terhadap
fungsi komersial yang ada agar tercipta suasana kawasan yang modern tetapi tetap harmonis dan teratur
serta tidak mengabaikan aspek lingkungan, estetika kawasan hingga sosial masyarakat disekitarnya. Seiring
semakin meningkatnya konversi lahan permukiman menjadi komersial perlu diperhatikan aspek sosial
masyarakat karena berpotensi menimbulkan konflik terutama bagi masyarakat kampung kota yang telah
lama menghuni di kawasan Pandama.
Kata kunci: Kawasan Komersial, Karakteristik, Potensi perkembangan, Pandama
iii
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala berkah dan rahmat-Nya sehingga
penyusunan Tugas Akhir berjudul Karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Komersial
Segitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada, Pemuda) di Kota Semarang dapat diselesaikan
dengan baik. Penyusun menyadari bahwa dalam proses penyusunan Tugas Akhir ini tidak terlepas
dari bantuan dan dukungan berbagai pihak, sehingga dalam kesempatan ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada:
1. Dr.-ing.Asnawi, ST sebagai Ketua Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas
Teknik Universitas Diponegoro yang telah memberikan pengarahan dan kesempatan pada
penyusunan Tugas Akhir ini.
2. Ir. Ragil Haryanto, MSP selaku Dosen Pembimbing yang telah memberikan arahan dan
bimbingan dalam penyelesaian Tugas Akhir ini.
3. Dr.Sc.Agr.Iwan Rudiarto, ST, M.Sc dan Santy Paula Dewi, ST, MT selaku dosen penguji
Tugas Akhir yang telah banyak memberi masukan untuk mendapatkan hasil penelitian
yang lebih baik.
4. Orang tua dan segenap keluarga yang selalu mendoakan dan memberi dukungan moral dan
materi pada penulis.
5. Steffi Sondra Valentina yang senantiasa memberikan dukungan dan bantuan setiap saat.
6. Fanny, Arsyad, Indra, Aditya Yuva, Arya Citra, Nico, Icha, Yogi, Hestiana, Listya,
Tommy, Dandi, DN, Fitra, Pasha dan teman-teman Ekstensi Planologi 2007 yang selalu
memberikan dorongan di dalam penyusunan Tugas Akhir.
7. Teman – teman Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Undip angkatan 2007.
8. Para pakar ahli serta instansi Bappeda Kota Semarang, DTKP, BPN Kota Semarang,
kantor pajak Semarang Tengah dan Kecamatan Semarang Tengah atas kesempatan
melakukan wawancara dan mengambil data penunjang
9. Semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian Tugas Akhir ini.
Semoga dengan adanya penyusunan Tugas Akhir ini diharapkan dapat bermanfaat dan
dapat mendukung kelancaran penelitian yang akan dilakukan selanjutnya sehingga dapat
bermanfaat bagi semua.
Semarang, Maret 2012
Sony Akbar Wibowo
iv
DAFTAR ISI
HALAMAN ORISINALITAS .................................................................................................... i
ABSTRAK ................................................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR .................................................................................................................. iii
DAFTAR ISI ................................................................................................................................. iv
DAFTAR TABEL......................................................................................................................... vii
DAFTAR GAMBAR .................................................................................................................... ix
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang ........................................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah ...................................................................................................... 2
1.3 Tujuan dan Sasaran .................................................................................................... 4
1.3.1 Tujuan ...................................................................................................... 4
1.3.2 Sasaran ..................................................................................................... 4
1.4 Ruang Lingkup .......................................................................................................... 4
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah .......................................................................... 4
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi ......................................................................... 6
1.5 Posisi Penelitian ......................................................................................................... 7
1.6 Keaslian Penelitian..................................................................................................... 7
1.7 Kerangka Penelitian ................................................................................................... 8
1.8 Metode Penelitian ...................................................................................................... 10
1.8.1 Pendekatan Studi ...................................................................................... 10
1.8.2 Penggunaan Data dan Teknik Pengambilan Data ..................................... 10
1.8.3 Kerangka dan Metode Analisis ................................................................ 14
1.9 Sistematika Penulisan ................................................................................................ 17
BAB II KAJIAN KARAKTERISTIK DAN PERKEMBANGAN AKTIVITAS
KOMERSIAL PERKOTAAN ................................................................................ 18
2.1. Aktivitas Komersial Perkotaan................................................................................... 18
2.1.1 Pengertian dan Klasifikasi Jenis Aktivitas Komersial .............................. 18
2.1.2 Pola Perkembangan Kegiatan Komersial ................................................. 19
2.2. Perkembangan Kawasan Komersial Perkotaan .......................................................... 21
2.2.1 Perubahan Pemanfaatan Lahan Kawasan Komersial ................................ 24
a) Hubungan antara pemanfaatan lahan, harga lahan dan lokasi ........... 26
v
b) Hubungan antara pemanfaatan lahan, harga lahan, lokasi dan
ketinggian bangunan ......................................................................... 27
2.2.2 Faktor yang Mempengaruhi Perkembangan Kawasan Komersial ............ 28
2.3. Permasalahan Kawasan Komersial Kota .......................................................... 31
2.3.1 Penurunan Jumlah Penduduk dan Konflik Sosial ..................................... 31
2.3.2 Kelancaran Sirkulasi Dan Mobilitas Kawasan ................................. 32
a) Kemacetan lalu lintas ........................................................................ 32
b) Ketersediaan lahan parkir dan sirkulasi kawasan ............................. 33
c) Penurunan kualitas lingkungan ................................................. 34
2.4. Sintesa Literatur ................................................................................................ 35
BAB III GAMBARAN UMUM AKTIVITAS KAWASAN KOMERSIAL
PANDANARAN – GAJAHMADA – PEMUDA (PANDAMA) ....................... 36
3.1 Kedudukan Kawasan Segitiga Pandama dalam Kota Semarang ............................... 36
3.2 Gambaran Kawasan Segitiga Pandanaran Gajahmada Pemuda (Pandama)................ 37
3.2.1 Kondisi Fisik Alam .................................................................................. 38
3.2.2 Kondisi Kependudukan ............................................................................ 38
3.2.3 Penggunaan Lahan Kawasan Segitiga Emas Pandama ............................. 39
3.2.4 Perkembangan Kawasan Komersial Segitiga Pandama ............................ 42
3.2.5 Kondisi Sarana dan Prasarana Kawasan Komersial Pandama .................. 44
3.3 Gambaran Kebijakan Pemerintah Kota Semarang dalam Pengembangan
Kawasan Pandama ..................................................................................................... 46
BAB IV ANALISIS KARAKTERISTIK AKTIVITAS KOMERSIAL DAN
POTENSI PERKEMBANGAN KAWASAN KOMERSIAL
SEGITIGA PANDAMA ..................................................................................... 48
4.1 Identifikasi Karakteristik Aktivitas Komersial Pandama ........................................... 48
4.1.1 Identifikasi Karakteristik Aktivitas Komersial Berdasarkan
Fungsi dan Bentuknya. ............................................................................. 48
4.1.2 Identifikasi Persebaran dan Pola Perkembangan Aktivitas
Komersial ................................................................................................. 52
4.1.3 Analisis Perkembangan Kegiatan dan Guna Lahan Komersial
Segitiga Pandama ..................................................................................... 56
a) Perkembangan dominansi aktivitas komersial melalui identifikasi
guna lahan ............................................................................................... 56
vi
b) Peningkatan aktivitas kawasan komersial Pandama ................................. 60
c) Pertumbuhan Vertikal Bangunan Komersial Bernilai Properti
Tinggi ....................................................................................................... 61
4.2 Faktor Yang Mempengaruhi Perkembangan Aktivitas Komersial Pandama .............. 64
4.2.1 Faktor Permasalahan Penghambat Perkembangan Kawasan
Komersial ........................................................................................................ 64
a) Kemacetan dan Parking On Street ............................................................. 68
b) Batasan ketinggian pengaruh KKOP ....................................................... 70
4.2.2 Faktor Potensi Pendorong Perkembangan Kawasan Komersial ...................... 71
a) Aksesibilitas dan Lokasi.............................................................................. 75
b) Kelengkapan Sarana dan Prasarana ............................................................. 75
c) Daya Dukung Lahan yang Sesuai ................................................................ 76
d) Kebijakan RTR yang Mendorong Aktivitas Komersial (Pro
Investasi) ..................................................................................................... 78
e) Embrio Perdagangan dan Jasa ..................................................................... 79
f) Harga Lahan Pusat Kota yang Terus Meningkat ......................................... 80
4.3 Analisis Bentuk Potensi Perkembangan Kawasan Komersial Pandama ........................ 84
4.4 Rumusan Analisis ......................................................................................................... 93
BAB V PENUTUP ..................................................................................................................... 97
5.1 Temuan Studi ................................................................................................................ 97
5.2 Kesimpulan ................................................................................................................... 100
5.3 Rekomendasi Studi ....................................................................................................... 101
5.4 Rekomendasi Studi Lanjutan ........................................................................................ 102
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
vii
Daftar Gambar
Gambar 1.1 Peta Wilayah Studi Kawasan Segitiga Pandama ...................................................... 5
Gambar 1.2 Posisi Penelitian dalam Lingkup Perencanaan Wilayah dan Kota ........................... 7
Gambar 1.3 Kerangka Pikir ......................................................................................................... 9
Gambar 1.4 Kerangka Analisis .................................................................................................... 14
Gambar 2.1 Klasifikasi Aktivitas Komersial Menurut Pola Perkembangannya .......................... 21
Gambar 2.2 Hubungan Antara Penggunaan Lahan, Nilai Lahan serta Jarak Terhadap
CBD ...................................................................................................................... 26
Gambar 2.3 Hubungan Antara Penggunaan Lahan dan Ketinggian Bangunan ........................... 27
Gambar 2.4 Peran Pemerintah dalam Manajemen Lahan Perkotaan ........................................... 31
Gambar 2.5 Pola Timbulan Dan Dampak Kemacetan ................................................................. 33
Gambar 3.1 Orientasi Kawasan Segitiga Pandama di Kota Semarang ........................................ 37
Gambar 3.2 Pemanfaatan Lahan Kawasan Segitiga Pandama Tahun 2011 ................................. 41
Gambar 3.3 Perkembangan Kawasan Pandama Tahun 2003 – 2011 ........................................... 43
Gambar 3.4 Kondisi Sarana Prasarana Kawasan ......................................................................... 45
Gambar 3.5 Kondisi Sarana Prasarana Kawasan ......................................................................... 46
Gambar 4.1 Diagram Aktivitas Komersial Berdasarkan Fungsinya di Kawasan Pandama ......... 49
Gambar 4.2 Aktivitas Komersial Jasa Restoran dan Cafe di Kawasan Pandama ......................... 51
Gambar 4.3 Diagram Bentuk Aktivitas Komersial di Kawasan Segitiga Pandama ..................... 52
Gambar 4.4 Pola Perkembangan Memusat di Kawasan Komersial Pandama .............................. 54
Gambar 4.5 Peta Persebaran Bentuk Aktivitas Komersial di Segitiga Pandama dan
Dominansinya ....................................................................................................... 55
Gambar 4.6 Persebaran Lahan Aktivitas Komersial Kawasan Segitiga Pandama Tahun
2003 ...................................................................................................................... 56
Gambar 4.7 Dominansi Guna Lahan Komersial di Kawasan Segitiga Pandama Tahun
2011 ..................................................................................................................... 58
Gambar 4.8 Diagram Pertumbuhan Alih Fungsi Lahan Kawasan Komersial Pandama
Tahun 2003 – 2011 ............................................................................................. 59
Gambar 4.9 Kawasan Segitiga Pandama Sebagai Pusat Aktivitas dan Wisata ........................... 61
Gambar 4.10 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Kemacetan .................................... 68
Gambar 4.11 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Parkir On Street ............................ 69
Gambar 4.12 KKOP Bandara Ahmad Yani Pada Kawasan Segitiga Pandama............................. 70
Gambar 4.14 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Aksesibilitas dan Lokasi .............. 75
viii
Gambar 4.15 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Kelengkapan Sarana dan
Prasarana ............................................................................................................... 76
Gambar 4.16 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Daya Dukung lahan .................... 77
Gambar 4.17 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Kebijakan RTR Pro
Investasi ................................................................................................................ 78
Gambar 4.18 Penilaian Pakar Terhadap Prioritas Komponen Embrio Perdagangan dan
Jasa ....................................................................................................................... 80
Gambar 4.19 Persebaran Harga Lahan (Pasar) di Kawasan Segitiga Pandama ........................... 82
Gambar 4.20 Persebaran Harga Lahan (berdasar NJOP) di Kawasan Segitiga Pandama ........... 83
Gambar 4.21 CBD Pandama dan Kawasan Pusat Kota Petawangi .............................................. 87
Gambar 4.22 Peta Potensi Perkembangan Aktivitas Komersial ................................................. 94
Gambar 4.23 Pengaruh bentuk kawasan Pandama terhadap perkembangan vertical
building ................................................................................................................. 96
ix
Daftar Tabel
Tabel I.1 Keaslian Penelitian ...................................................................................................... 8
Tabel I.2 Kebutuhan Data .......................................................................................................... 10
Tabel I.3 Nama dan Profesi Responden Ahli/Pakar ................................................................... 16
Tabel II.1 Jenis Kawasan Komersial ........................................................................................... 22
Tabel II.2 Klasifikasi Penggunaan Lahan Kawasan Perkotaan .................................................... 24
Tabel II.3 Sintesis Literatur ......................................................................................................... 35
Tabel III.1 Jumlah Penduduk Kawasan Segitiga Pandama Tahun 2004-2009 .............................. 38
Tabel III.2 Batasan Struktur Kegiatan Kota Semarang 2010 – 2030 ........................................... 46
Tabel IV.1 Aktivitas Komersial Kawasan Segitiga Pandama Berdasarkan Fungsinya ................. 49
Tabel IV.2 Klasifikasi Komersial Berdasarkan Bentuk Aktivitasnya di Kawasan Segitiga
Pandama ............................................................................................................... 50
Tabel IV.3 Luas Pemanfaatan Lahan di Kawasan Pandama Pada Tahun 2003 dan 2011 ............ 57
Tabel IV.4 Bangunan Baru Bernilai Investasi Tinggi Di Kawasan Segitiga Pandama
Sepanjang Tahun 2003 – 2011 .............................................................................. 61
Tabel IV.5 Bangunan Berketinggian Sedang (middle rise) Di Kawasan Segitiga
Pandama ............................................................................................................... 62
Tabel IV.6 Aspek dan Komponen – komponen Permasalahan yang Menghambat
Perkembangan Segitiga Pandama sebagai Kawasan Komersial ............................ 64
Tabel IV.7 Hasil Prioritas Aspek Permasalahan Perkembangan segitiga Pandama
sebagai Kawasan Komersial ................................................................................. 66
Tabel IV.8 Hasil Prioritas Komponen Permasalahan yang Menghambat Perkembangan
Segitiga Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................... 67
Tabel IV.9 Aspek dan Komponen – komponen Potensi yang Mendorong Perkembangan
Segitiga Pandama sebagai Kawasan Komersial .................................................... 71
Tabel IV.10 Hasil Prioritas Aspek Potensi yang Mendorong Perkembangan Segitiga
Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................................. 73
Tabel IV.11 Hasil Prioritas Komponen Potensi yang Mendorong Perkembangan Segitiga
Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................................. 74
Tabel IV.12 Perbandingan Harga Tanah (NJOP dan Harga Pasar) di Kawasan Segitiga
Pandama Tahun 2011 ............................................................................................ 81
Tabel IV.13 Hasil Prioritas Perkembangan Segitiga Pandama Sebagai CBD Baru di
Kota Semarang...................................................................................................... 84
x
Tabel IV.14 Hasil Identifikasi Dan Prioritas Potensi Perkembangan Kawasan Komersial
Pandama ............................................................................................................... 88
Tabel IV.15 Hasil Metode Delphi Putaran III Identifikasi Potensi Perkembangan
Segitiga Pandama Sebagai Kawasan Komersial ................................................... 92
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kota merupakan pusat konsentrasi penduduk yang mempunyai beragam aktivitas
perekonomian, sosial, serta berbagai macam aktivitas pelayanan lainnya. Sebuah kota dari waktu
ke waktu akan terus mengalami perubahan, hal ini berkaitan dengan adanya pertumbuhan populasi
dari penduduk kota. Pertumbuhan penduduk yang semakin besar maka secara tidak langsung
pemenuhan kebutuhan penduduk yang harus di layani di suatu kota juga akan semakin tinggi.
Peningkatan kebutuhan penduduk yang terus menerus itulah yang pada akhirnya memacu untuk
terjadinya pembangunan. Pembangunan yang terjadi sebagai adanya tuntuan terhadap pemenuhan
kebutuhan ini pada awal mulanya terpusat pada satu kawasan yang biasanya sebagai pusat aktivitas
kota dan kemudian seiring waktu tumbuh dan berkembang di sekitar daerah pusat tersebut. Setiap
kota pasti mempunyai wilayah yang dianggap pusat aktivitas dimana biasanya memliki tingkat
pembangunan paling pesat. Begitu juga dengan Kota Semarang yang merupakan Ibukota Propinsi
Jawa Tengah pasti mempunyai pusat aktivitas dengan tingkat pembangunan yang pesat karena
terkait fungsi pelayanan skala lokal (kota) dan regional.
Kota Semarang pada masa lalu mempunyai sebuah pusat aktivitas yang berada di
kawasan Kota Lama yang merupakan pusat segala aktivitas pada masa itu. Akan tetapi setelah
masa kemerdekaan Indonesia dan sepeninggalan masa kolonial Belanda kawasan Kota Lama dari
waktu ke waktu semakin tidak berkembang dan nyaris tidak tumbuh sebagaimana layaknya sebuah
kawasan yang vital bagi perekonomian kota. Selepas matinya kawasan Kota Lama sebagai pusat
aktivitas Kota Semarang, lalu munculah Kawasan Jurnatan (Johar) dan Pecinan sebagai
penggantinya. Akan tetapi Kawasan Jurnatan dan Pecinan pada perkembangannya tersebut juga
terkendala dengan sempitnya lahan yang tersedia.
Sejak akhir tahun 1980-an kawasan Simpang lima, Gajahmada dan Jalan Pahlawan
(Simapala) didorong oleh Pemerintah Kota sebagai kawasan pusat bisnis atau CBD di Kota
Semarang (Suara Merdeka, 7 Agustus 2009). Akan tetapi di dalam perkembangannya kawasan
Simapala ini menghadapi banyak kendala untuk menjadi sebuah kawasan bisnis. Jalan Pahlawan
kurang bisa menjadi kawasan pusat bisnis karena dominasi perkantoran pemerintah sedangkan
kawasan Simpanglima mempunyai masalah keterbatasan lahan. Karena berbagai kendala dan
permasalahan yang ada di kawasan Simapala tersebutlah kemudian aktivitas bisnis dan
perdagangan dan jasa mulai terhambat dan terkesan tidak berkembang. Seiring permasalahan yang
terjadi di kawasan Simapala, dalam beberapa tahun terakhir kawasan Pandanaran, Gajahmada, dan
2
Pemuda (Pandama) terus mengalami pertumbuhan terutama di dalam investasi properti sehingga
semakin menunjukkan pertumbuhan kawasan yang semakin pesat didominasi oleh fungsi jasa dan
komersial dengan skala kota maupun regional. Berdasarkan hal tersebut maka penulis merasa perlu
untuk melakukan penelitian mengenai potensi perkembangan kawasan Pandama di masa
mendatang yang juga melihat pada karakteristik kawasan Pandama sebagai fungsi komersial karena
perkembangan yang terjadi di kawasan ini sangat cepat.
1.2 Rumusan Masalah
Berdasarkan pada latar belakang yang telah dijelaskan sebelumnya maka fenomena yang
diangkat di dalam penelitian ini adalah pertumbuhan kawasan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda
(Pandama) yang perkembangannya sangat pesat sebagai kawasan dengan fungsi komersial di Kota
Semarang. Perkembangan kawasan segitiga jalan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda yang pesat
ini tidak terlepas dari pengaruh adanya berbagai masalah di kawasan Simpang Lima, Jalan
pahlawan, dan Jalan Gajahmada (Simapala) yang sebelumnya masih menjadi kawasan tujuan
utama untuk daya tarik investasi di Kota Semarang.
Kawasan Simpang Lima menghadapi permasalahan keterbatasan lahan apabila terus
dikakukan pembangunan untuk kegiatan komersial dan bisnis. Selain itu selama ini pun Kawasan
Simpang Lima dan Pahlawan juga menghadapi masalah kemacetan dan keterbatasan lahan parkir
apabila tetap diarahkan sebagai kawasan pusat bisnis disamping permasalahan banjir yang juga
selalu membayangi di kala hujan. Jalan Pahlawan pada perkembangannya juga sulit untuk menjadi
kawasan pusat bisnis, karena di sepanjang jalan Pahlawan terdapat banyak kantor pemerintahan
seperti kantor BPS, Pengadilan Tinggi, Kantor Gubernur, kantor Kepolisian Daerah (Polda) dan
adanya Taman Makam Pahlawan menjadikan adanya permasalahan keterbatasan lahan yang
tersedia untuk fungsi perdagangan dan jasa di sepanjang Jalan Pahlawan tersebut. Sehingga dari
sepanjang Simpang Lima – Pahlawan – Gajahmada hanya Jalan gajahmada lah yang ke depan
masih dapat didorong lebih sebagai kawasan jasa, komersial dan bisnis. Akibat dari berbagai
masalah tadi maka pertumbuhan pembangunan untuk aktivitas bisnis mulai menyebar dimulai dari
Kawasan Simpang Lima menuju Pandaranaran hingga Tugumuda dan dari kawasan Simpang Lima
menuju Gajahmada ke Pemuda dan Tugumuda hingga pada akhirnya membentuk sebuah jalur
segitiga dengan nilai lahan yang tinggi di Kota Semarang yang kemudian menjadikan kawasan ini
mempunyai tingkat konsentrasi pembangunan untuk aktivitas bisnis tertinggi di Kota Semarang.
Perkembangan kawasan segitiga Pandama yang tumbuh dengan semakin banyaknya
investasi properti seperti empat buah mall, beberapa hotel berbintang, kantor operator
telekomunikasi, perbankan dan sejumlah apartemen mewah yang sedang dalam tahap perijinan dan
3
pembangunan menjadikan harga lahan di kawasan tersebut melambung tinggi (Suara Merdeka, 7
Agustus 2009). Berdasarkan pengamatan, pertumbuhan kawasan Pandama yang semakin ke arah
menjadi sebuah kawasan bisnis adalah sesuatu yang bukan dari awal direncanakan dan ditetapkan
oleh pemerintah Kota Semarang karena sebelumnya kawasan Pandama adalah kawasan dengan
fungsi perkantoran dan pemerintahan. Terjadinya fenomena pertumbuhan kawasan Pandama
sebagai segitiga tujuan investasi dan mengarah sebagai pusat jasa dan komersial bisnis ini
berkembang dengan sendirinya sejalan dengan banyaknya masalah dan keterbatasan yang dimiliki
kawasan Simpang Lima sebagai kawasan tujuan investasi CBD yang didorong Pemkot
sebelumnya. Fenomena ini juga terjadi karena adanya aktivitas dan daya tarik ekonomi yang
berasal dari dalam kawasan Pandama.
Fenomena yang juga muncul adalah Pandama sebagai kawasan yang tumbuh dengan
sendirinya hingga kemudian mengalami pertumbuhan pesat dengan beragam fungsi jasa dan
komersial yang ada tersebut t juga tidak terbebas dari ancaman beberapa masalah. Saat ini kawasan
segitiga Pandama sebagai kawasan dengan fungsi komersial dan jasa masih mempunyai banyak
kekurangan seperti masalah pemakaian fungsi jalan yang berlebihan pada jalan Pandanaran, lalu
lintas yang padat, jalur pejalan kaki yang dipenuhi oleh PKL. Kemudian aspek perkembangan
sosial kawasan juga harus diperhatikan karena di dalam kawasan segitiga Pandama terdapat
beberapa kampung kota yang sedikit demi sedikit fungsi penggunaan lahannya mulai tergantikan
dan keberlanjutannya dapat terancam oleh pesatnya pembangunan di kawasan tersebut serta dapat
menimbulkan konflik sosial. Disamping beberapa masalah tersebut kawasan Pandama juga
mempunyai beberapa kelebihan hingga dapat berkembang pesat seperti saat ini. Perkembangan
pada kawasan Pandama dipengaruhi oleh bagaimana mengatasi masalah dan mengoptimalkan
potensi yang dimilikinya. Berdasarkan fenomena dan permasalahan tersebut maka timbulah
pertanyaan penelitian atau research question yaitu : “Bagaimanakah karakteristik
perkembangan aktivitas komersial di kawasan segitiga Pandama (Pandanaran, Gajahmada,
Pemuda) Kota Semarang dan bentuk potensi perkembangannya sebagai kawasan komersial
di masa mendatang?”.
Melalui research question tersebut, penelitian ini mencoba untuk menjelaskan
karakteristik dan perkembangan aktivitas komersial di kawasan segitiga Pandama ini hingga dapat
menjadi sebuah kawasan dengan dominansi fungsi jasa dan komersial serta dapat memperkirakan
pertumbuhan maupun pengembangan yang mungkin terjadi pada kawasan Pandama dengan
memperhatikan pada potensi yang dimiliki serta penanganan terhadap permasalahan kawasan yang
ada.
4
1.3 Tujuan dan Sasaran
Tujuan dan sasaran yang ingin dicapai dalam penelitian tentang analisis karakteristik dan
potensi kawasan segitiga Pandanaran – Gajahmada – Pemuda (Pandama) sebagai fungsi jasa dan
komersial di Kota Semarang adalah sebagai berikut:
1.3.1 Tujuan
Pada dasarnya, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis karakteristik
kawasan segitiga Pandama sebagai sebuah fungsi komersial serta bisnis di Kota Semarang dan
mengetahui potensi perkembangannya di masa mendatang berdasarkan perkembangan serta potensi
dan masalah kawasan saat ini.
1.3.2 Sasaran
Dalam mencapai suatu tujuan yang direncanakan maka sasaran–sasaran kegiatan dalam
proses penelitian harus dilalui. Sasaran kegiatan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1) Menganalisis karakteristik aktivitas komersial di kawasan segitiga Pandama.
2) Menganalisis perkembangan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial melalui
identifikasi dominansi aktivitas komersial dan guna lahan komersial di dalam kawasan.
3) Mengidentifikasi dan menganalisis permasalahan yang telah ada saat ini dan yang
mungkin mengganggu perkembangan fungsi komersial dan bisnis di masa mendatang.
4) Mengidentifikasi dan menganalisis potensi yang mendorong pertumbuhan segitiga
Pandama sebagai kawasan komersial.
5) Menganalisis kemungkinan atau potensi perkembangan yang terjadi di kawasan
segitiga Pandama sebagai kawasan komersial di masa mendatang.
1.4 Ruang Lingkup
Dalam perencanaan wilayah dan kota terdapat dua macam ruang lingkup yaitu lingkup
wilayah dan ruang lingkup materi. Ruang lingkup wilayah adalah lingkup analisis keruangan yang
dijadikan objek studi dengan batas-batas administrasinya. Sedangkan ruang lingkup materi adalah
analisis elemen-elemen dasar objek studi.
1.4.1 Ruang Lingkup Wilayah
Ruang lingkup penelitian yang dilakukan meliputi kawasan sepanjang Jalan Pandanaran –
Gajahmada – Pemuda (Pandama) dan kawasan yang ada di dalamnya. Secara administratif
kawasan yang terbentuk dari keterkaitan ketiga jalan Pandama tersebut berada pada Kecamatan
Semarang Tengah dan termasuk pada Bagian Wilayah Kota (BWK) I Kota Semarang. Tidak semua
5
kelurahan yang ada di Kecamatan Semarang Tengah menjadi lokasi penelitian, tetapi dibatasi
hanya pada kelurahan yang dilalui oleh ketiga jalan yang membentuk segitiga emas tersebut.
Kelurahan yang ada di dalam kawasan segitiga emas Pandama tersebut adalah Kelurahan
Pekunden, Kelurahan Miroto, Kelurahan Kembangsari dan sebagian Kelurahan Sekayu. Deliniasi
lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.1.
Sumber: Bappeda Kota Semarang, 2008.
Gambar 1.1
Peta Wilayah Studi Kawasan Segitiga Pandama
Berikut adalah batas-batas administratif wilayah penelitian:
Sebelah Utara : Kelurahan Pandansari
Sebelah Timur : Kelurahan Brumbungan, Kelurahan Gabahan, dan Bangunharjo
Sebelah Selatan : Kelurahan Mugasari, Kelurahan Randusari
Sebelah Barat : Kelurahan Sekayu
6
Pemilihan ruang lingkup wilayah didasarkan pada pertimbangan bahwa fenomena
pertumbuhan pembangunan dan investasi properti paling banyak terdapat pada kawasan di sekitar
segitiga Pandama. Berikut adalah beberapa justifikasi pemilihan lokasi penelitian:
Ketiga jalan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda yang menjadi pembentuk kawasan
segitiga Pandama ini merupakan jalur transportasi yang saling terkait dan membentuk
sebuah kawasan segitiga dengan keunggulan lokasi strategis serta tingkat perkembangan
pembangunan dan investasi properti yang dalam 10 tahun terakhir meningkat sangat pesat
sehingga menjadikan kawasan ini sebagai sebuah segitiga tujuan investasi.
Kawasan segitiga emas Pandama ini telah tumbuh menjadi pusat aktivitas baru setelah
sebelumnya hanya terpusat pada kawasan Simpang Lima dan Jalan Pahlawan yang ditandai
dengan beragamnya aktifitas yang ada di pada kawasan segitiga emas Pandama saat ini.
Aktivitas itu antara lain kegiatan perdagangan dan jasa seperti pembangunan beberapa mall
perbelanjaan, hotel dan apartemen kemudian bangunan perkantoran dan perbankan,
aktivitas rekreasi maupun ruang publik seperti rekreasi taman Tugu Muda dan aktivitas
Car Free Day.
1.4.2 Ruang Lingkup Substansi
Ruang lingkup materi dalam penelitian ini difokuskan pada pembahasan yang terkait
dengan beberapa hal, diantaranya yaitu:
1. Kajian mengenai aktivitas ekonomi yang ada di kawasan perkotaan dan faktor – faktor
yang mempengaruhinya. Perkembangan aktivitas ekonomi sebagai materi utama di dalam
penelitian ini serta faktor – faktor yang mempengaruhinya. Kemudian aktivitas ekonomi
perkotaan akan lebih difokuskan pada fungsi jasa dan komersial untuk menjadi materi
dasar yang digunakan untuk melakukan kajian dalam penelitian ini.
2. Kajian mengenai karakteristik penggunaan lahan kawasan segitiga emas Pandanaran –
Gajahmada – Pemuda (Pandama) beserta aktivitasnya.
3. Kajian mengenai potensi dan permasalahan yang ada di Kawasan Pandanaran – Gajahmada
– Pemuda (Pandama).
4. Kajian ini berisi penjabaran berbagai potensi termasuk di dalamnya faktor pendorong dan
faktor penarik yang berasal dari dalam maupun luar kawasan Pandama ini serta
permasalahan yang ada selama terjadinya fenomena perkembangan pesat sebagai kawasan
komersial.
5. Kajian potensi perkembangan kawasan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial di
masa mendatang berdasarkan pertumbuhan fungsi jasa dan komersial yang sangat pesat
serta permasalahn kawasan.
7
1.5 Posisi Penelitian
Posisi penelitian menunjukkan letak tema penelitian dalam disiplin ilmu Perencanaan
Wilayah dan Kota yang ada. Perencanaan wilayah dan kota memiliki dua makna perencanaan,
yaitu pengembangan wilayah dan perencanaan dan perancangan kota. Penelitian dengan tema
potensi perekembangan kawasan Pandanaran – Gajahmada – Pemuda sebagai fungsi jasa dan
komersial di Kota Semarang ini termasuk dalam bidang perencanaan dan perancangan kota
terutama pada bagian yang membahas perencanaan pusat kota. Secara lebih spesifik, posisi
penelitian terletak pada perencanaan pusat kota tepatnya pertumbuhan kawasan baru dengan fungsi
jasa dan komersial yang terkait dengan permasalahan di pusat kota sehingga kemudian
memunculkan tema penelitian ini.
Adapun posisi penelitian ini dalam disiplin ilmu Perencanaan Wilayah dan Kota secara
skematis dapat dilihat dalam Gambar 1.2 sebagai berikut:
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011
Gambar 1.2
Posisi Penelitian dalam Lingkup Perencanaan Wilayah dan Kota
1.6 Keaslian Penelitian
Berikut adalah perbandingan empat penelitian relevan yang sebelumnya telah dilakukan
dengan topik tentang perubahan pemanfaatan lahan pusat kota dan perkembangan kota.
Perencanaan Wilayah dan Kota
Pengembangan Wilayah
Perencanaan dan Perancangan Kota
Perencanaan Pusat Kota
(intensifikasi)
Potensi Pertumbuhan Sebuah Kawasan Sebagai Fungsi Komersial
Perencanaan Pusat aktivitas fungsi
jasa dan komersial Potensi investasi properti di
luar pusat pertumbuhan
Perencanaan Kota Baru
Pusat Kota sebagai Pusat Aktivitas
Perencanaan Pemekaran
Kota(ekstensifikasi)
8
Tabel I.1
Keaslian Penelitian No Nama
Peneliti
Judul Penelitian Lokasi,
Tahun
Penelitian
Materi Penelitian Hasil Penelitian
1 Novita
Caecelia
rahardian
Kajian Perkembangan
Kawasan Koridor Jalan
Pandanaran Semarang
sebagai kawasan komersial jasa dan
perdagangan ditinjau dari
aspek perancangan kota
Semarang,
2003
Mengkaji arah
perkembangan kawasan
koridor jalan Pandanaran
sebagai kawasan komersial jasa dan
perdagangan ditinjau dari
aspek perancangan kota
Perkembangan kawasan
koridor Jalan Pandanaran
berdasarkan integrasi dan
bentuk fisik bangunan serta aktivitas kawasan.
2 Liza
Octavia
Tutuarima
Pengaruh fungsi – fungsi
Komersial di Koridor
Jalan Pemuda Semarang
Semarang,
2011
Mengetahui peranan
keberadaan fungsi
komersial terhadap aktivitas koridor jalan
Pemuda Semarang.
3 Septiono Eko
Bawono
Strengthening downtown Semarang as Center of
Commercial and
Assesment
Semarang, 2010
Identifikasi strategi pengembangan dan
penerapan untuk pusat
kota Semarang sebagai
identitas baru dan city branding di dalam
pengembangan ekonomi.
Identifikasi startegi pengembangan pusat kota
Semarang berupa
pengoptimalan
infrastruktur, revitalisasi sungai, pengembangan
brand baru dan promosi
produk serta pasar.
4 Sony Akbar
Wibowo
Karakteristik dan Potensi
Perkembangan Kawasan
Komersial Segitiga Pandama (Pandanaran,
Gajahmada, Pemuda) di
Kota Semarang.
Semarang,
2012
Mengetahui karakteristik
kawasan Pandama dan
potensi perkembangannya sebagai kawasan
komersial di masa
mendatang.
Kawasan segitiga Pandama
berpotensi sebagai sebuah
kawasan komersial yang didominasi fungsi jasa dan
cenderung menjadi magnet
pembangunan kota
Semarang
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2012
1.7 Kerangka Penelitian
Dalam penyusunan penelitian ini diperlukan urutan cara berpikir yang merupakan
gambaran dari proses yang harus dilalui, hingga mencapai tujuan yang dinginkan. Berbagai
masalah yang timbul pada kawasan Simpang Lima dan jalan Pahlawan akhirnya mendorong
aktivitas pembangunan dan investasi properti beralih ke kawasan sekitar yaitu ke
Pandanaran, Gajahmada dan Pemuda. Fenomena pertumbuhan kawasan Pandama tersebut
kemudian memacu tumbuhnya berbagai fungsi komersial sehingga meningkatkan berbagai
aktivitas di dalam kawasan Pandama. Untuk mengetahui peluang perkembangan kawasan
Pandama sebagai kawasan komersial yaitu dengan mengetahui karakteristik yang ada di
kawasan Pandama termasuk perkembangan kawasannya dan juga memperhatikan aspek
aspek lainnya, seperti perkembangan pandama bila dilihat dari sisi aktivitas ekonomi
perkotaan, tata guna lahan serta kebijakan yang mempengaruhi. Dengan melihat kepada
aspek tersebut diharapkan dapat mengetahui potensi perkembangan kawasan Pandama
sebagai kawasan Komersial. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada kerangka pikir dari
penyusunan penelitian berikut.
9
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2012
Gambar 1.3
Kerangka Pikir
Rekomendasi
Perumusan karakteristik dan Potensi Perkembangan Kawasan Segitiga
Pandama Sebagai Fungsi Komersial
Analisis Potensi
Kawasan Komersial
Pandama
Analisis
Permasalahan
Kawasan Komersial
Pandama
Analisis Perkembangan
Aktivitas komersial dan
Guna Lahan Komersial di
Kawasan Pandama
Analisis Karakteristik
Aktivitas Komersial
Kawasan Pandama
Analisis Potensi Kawasan Segitiga Pandama Sebagai Fungsi Komersial dan Jasa
Identifikasi
Karakteristik Dan
Perkembangan
Kawasan Segitiga
Pandama
Identifikasi Potensi
Dan Masalah
Kawasan Pandama
Munculnya Fenomena Pertumbuhan Pesat Kawasan Segitiga Pandama
sebagai Fungsi Komersial
Peningkatan Investasi Properti
di Kawasan Pandama
Peningkatan pemenuhan terhadap
aktivitas jasa dan komersial
Perkembangan Simapala Terkendala masalah
keterbatasan lahan dan didominasinya oleh
fungsi perkantoran pemerintahan
Peningkatan Pembangunan dan pelayanan
Peningkatan Kebutuhan Dan
Aktivitas Perkotaan
Kawasan Simpang Lima – Pahlawan – Gajahmada (Simapala) di dorong Sebagai pusat aktivitas komersial
kota (RDTRK BWK I Kota Semarang tahun 2000 - 2010)
Pertumbuhan penduduk pesat Fungsi Kota sebagai penyedia aktivitas pelayanan
Aktivitas Perdagangan Dan Jasa Serta Investasi
Properti Menyebar Keluar Dari Kawasan Simapala
Tinjauan :
Kebijakan Tata Ruang Kota Semarang
Literatur aktivitas ekonomi (komersial)
perkotaan
Literatur Urban Land Use Dan Urban policy
10
1.8 Metode Penelitian
1.8.1. Pendekatan Studi
Tahapan pendekatan penelitian adalah tahapan yang dilakukan setelah memperoleh
diperoleh data maupun informasi yang diperlukan. Tahapan ini dilakukan dengan metode
pendekatan untuk menentukan langkah kerja dalam mencapai tujuan. Metode pendekatan
penelitian analisis potensi perkembangan kawasan segitiga Pandama sebagai kawasan komersial
ini adalah dengan pendekatan kuantitatif. Penelitian ini digolongkan kedalam pendekatan
positivistik dengan cara berpikir deduktif karena diawali dengan melakukan kajian literatur
terhadap teori pertumbuhan kota, struktur ruang kota, tata guna lahan dan kebijakan perkotaan yang
kemudian dari kajian tersebut akan menghasilkan variabel penelitian untuk mempermudah di
dalam mencapai tujuan penelitian. Penelitian kuantitatif adalah penelitian ilmiah yang sistematis
terhadap bagian-bagian dan fenomena yang terjadi serta hubungan-hubungannya (Creswell, 2002).
Penelitian kuantitatif mementingkan adanya variabel-variabel sebagai obyek penelitian dan
variabel-variabel tersebut harus didefenisikan secara jelas. Selanjutnya, penelitian kuantitatif
memerlukan adanya hipotesis dan pengujiannya yang kemudian akan menentukan tahapan-tahapan
berikutnya.
1.8.2. Penggunaan data dan teknik pengambilan data
Untuk memudahkan dalam proses pengumpulan data, maka perlu disusun tabel
kebutuhan data sebelum melakukan survei. Hal ini dimaksudkan agar survei yang dilakukan dapat
berjalan secara efektif dan efisien baik secara finansial, tenaga, dan waktu. Tabel kebutuhan data
berisi data yang dibutuhkan dalam penelitian terkait dengan potensi perkembangan kawasan
komersial kota.
Tabel I.2
Penggunaan Data
No Sasaran Teknik
Analisis
Kebutuhan Data Jenis
Data
Bentuk
Data
Sumber
Data
Tahun
1. Mengkaji
karakteristik dan
perkembangan
aktivitas
kawasan
komersial kota.
Deskriptif
kuantitatif
dan
Kualitatif
Perkembangan
aktivitas kawasan
komersial pusat
Kota, jenis
aktivitas
komersial,
bangunan
komersial baru
Data
Primer
Deskripsi
hasil
survei,
Gambar
(foto)
Kuesioner/
Wawancara/
Observasi
Visual
2000-
2011
2. Mengidentifikasi
dan mengkaji
potensi pada
kawasan
Delphi,
Deskriptif
Kualitatif
Tingkat
aksesibilitas
Data
Primer
Deskripsi
hasil
survei
Kuesioner/
Wawancara/
Observasi
visual,
2011
11
No Sasaran Teknik
Analisis
Kebutuhan Data Jenis
Data
Bentuk
Data
Sumber
Data
Tahun
komersial kota.
Kelengkapan
sarana prasarana
Data
Primer
Tabel
prasrana
dan
Deskripsi
hasil
survei
Observasi
visual,
wawancara
2011
Kesesuaian lahan
sebagai kawasan
komersial
Data
Primer
Deskripsi
hasil
survei,
peta
kesesuaian
lahan
Overlay
peta dan
wawancara
2011
3. Mengidentifikasi
dan mengkaji
permasalahan
kawasan
komersial pusat
kota
Delphi,
Deskriptif
Kualitatif
Jumlah penduduk
kawasan Pandama
Data
sekunder
Tabel
jumlah
penduduk
BPS/ hasil
survei
kelurahan
2000 –
2011
Kepadatan lalu
lintas
Data
Primer
Deskripsi
hasil
survei
Wawancara
Observsi
visual
2011
Ketersediaan
ruang terbuka
Data
Primer
Deskripsi
hasil
survei,
peta ruang
terbangun
Wawancara
Observasi
visual dan
peta
2011
4. Mengidentifikasi
dan mengkaji
tata guna lahan
dan faktor yang
berpengaruh
pada kawasan
komersial kota
Deskriptif
Kualitatif
Distribusi
pemanfaatan
lahan pada
kawasan
komersial pusat
kota
Data
primer
Deskripsi
hasil
survei dan
Tabel
penggunan
lahan
Observasi
visual, peta
tata guna
lahan
2011
Perkembangan
nilai lahan
Data
Primer
Tabel
harga
lahan
Wawancara
BPN/ dinas
Pajak
2011
Pengaruh nilai
lahan terhadap
ketinggian dan
jenis penggunaan
lahan pada
bangunan
bertingkat
Data
Primer
Deskripsi
hasil
survei,
Observasi
visual/
wawancara
2011
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2011
Teknik pengumpulan pada penelitian ini menggunakan dua metode, yaitu pengumpulan
data primer dan pengumpulan data sekunder. Penggunaan kedua metode tersebut karena data yang
diperoleh dapat saling melengkapi dalam memberikan gambaran mengenai pertumbuhan kawasan
komersial pada pusat kota dan peluang perkembangannya kedepan. Pengumpulan data primer
dilakukan dengan berinteraksi langsung dengan obyek penelitian sehingga data yang diperoleh
dapat diperoleh secara langsung dari wilayah studi. Pengumpulan data primer yang utama
dilakukan dengan wawancara dan kemudian observasi lapangan. Sedangkan pengumpulan data
12
sekunder adalah pengumpulan data melalui kajian dokumen yang telah ada maupun didapatkan dari
hasil survei ke instansi.
1. Pengumpulan data primer
a) Observasi/survei lapangan
Observasi adalah metode pengumpulan data melalui proses pengamatan oleh
peneliti (Bungin, 2006: 134). Observasi lapangan dilakukan untuk mendapatkan
informasi dan gambaran secara langsung dari wilayah studi mengenai fokus dari
penelitian. Teknik pengumpulan data melalui observasi lapangan dipilih karena dapat
memberikan gambaran mengenai kondisi kawasan pusat kota dan segitiga emas Pandama
yang sebenarnya.
Pada observasi lapangan ini tahap atau proses yang akan dilakukan adalah
sebagai berikut:
Menyiapkan data peta maupun pencitraan kawasan Pandama seperti peta tata
guna lahan eksisting tahun tertentu dan foto udara quickbird sebagai dasar dan
pedoman survei.
Melakukan survei lapangan secara menyeluruh untuk mengidentifikasi kondisi
eksisting guna lahan dan bangunan.
Membandingkan antara hasil survei lapangan dengan peta tata guna lahan yang
sudah dimiliki sebelumnya.
Proses update peta seperti bentuk guna lahan dan aktivitas kawasan kemudian
rekam untuk mendapatkan data guna lahan eksisting terbaru dan karakteristik
kawasan.
b) Kuesioner
Pelaksanaan kuesioner merupakan kegiatan memberikan lembaran yang berisi
pertanyaan yang berkaitan dengan wilayah studi serta memberikan jawaban pilihan (opsi)
yang telah disediakan. Alat yang dibutuhkan adalah form kuesioner. Kuesioner pada
penelitian ini dilakukan dengan metode Delphi dengan kata lain responden kuesioner
adalah pakar di bidang perencanaan kota. Pada metode delphi ini dilakukan melalui 2
putaran kuesioner atau lebih hingga didapatkan apa yang diinginkan sesuai tujuan dari
penelitian ini. Tahap pertama kuesioner dilakukan untuk mendapatkan pendapat ahli
mengenai perkembangan dan potensi masalah kawasan komersial Pandama. Setelah data
dari kuesioner tahap pertama diperoleh kemudian direview dan dianalisis dengan
mengelompokkan jawaban yang serupa. Hasil analisis menjadi bahan untuk
pengembangan di dalam kuesioner putaran kedua. Setelah instrumen kuesioner
direvisi,kemudian dilakukan kuesioner putaran kedua untuk mengetahui potensi
13
perkembangan kepada ahli yang sama pada putaran pertama. Jumlah putaran biasanya
bervariasi tergantung dari ke kompleksan masalah dan pencapaian konsensus.
c) Wawancara
Wawancara adalah suatu bentuk komunikasi verbal jadi semacam percakapan
yang bertujuan untuk memperoleh informasi (Nasution, 2009: 113). Pada wawancara
tetap menggunakan alat bantu berupa panduan pertanyaan. Sehingga sebelum melakukan
wawancara, peneliti harus mempersiapkan pedoman pertanyaan untuk membatasi lingkup
pertanyaan yang akan diajukan pada responden atau narasumber. Wawancara yang
dilakukan adalah wawancara secara mendalam terhadap pakar/ahli yang terkait bidang
kajian penelitian. Wawancara berperan untuk mendapatkan informasi mengenai
perkembangan kawasan komersial pusat kota, kebijakan perkotaan yang telah diterapkan
maupun potensi dan masalah kawasan. Wawancara mendalam yang dilakukan dengan
semi structure digunakan dalam penelitian ini, walaupun begitu tetap menggunakan
susunan pertanyaan untuk memfokuskan penelitian. Alasan melakukan wawancara semi
structured berstruktur ini sesuai dengan apa yang disampaikan oleh Basrowi (2008: 131)
yaitu menggunakan teknik wawancara tak berstruktur apabila dalam keadaan:
Bila pewawancara berhubungan dengan orang “penting”.
Bila pewawancara ingin menanyakan sesuatu secara lebih mendalam lagi pada
seorang subjek tertentu.
Apabila ingin mencoba mengungkapkan pengertian suatu peristiwa, situasi atau
keadaan tertentu.
Wawancara ini untuk memperdalam analisis yang dilakukan dan dengan
narasumber yaitu pakar/ahli di bidang perencanaan kota, masyarakat yang berada di
kawasan Pandama dan instansi yang terkait dengan pertumbuhan di kawasan Pandama.
2. Pengumpulan data sekunder
Pengumpulan data sekunder didapatkan melalui kajian terhadap dokumen maupun
arsip yang berkaitan dengan perkembangan kawasan komersial pada pusat kota yang akan
digunakan untuk mendukung dalam melakukan analisis potensi atau peluang pertumbuhan
kawasan komersial tersebut. Pengumpulan data sekunder dilakukan dengan survei instansi
untuk mengkaji dokumen yang ada pada instansi tersebut. Instansi yang terkait dengan
penelitian ini adalah BAPPEDA (Badan Perencanaan Pembangunan daerah) Kota Semarang,
Dinas Tata Kota dan Permukiman (DTKP) Kota Semarang dan Badan Pertanahan (BPN)
Kota Semarang.
14
1.8.3. Kerangka dan Metode Analisis
Kerangka analisis bertujuan untuk memberikan gambaran alur proses analisis
secara sistematis dalam penelitian yang dilakukan. Kerangka ini berisikan input yang berupa
data yang akan digunakan, proses analisis, dan output yang akan dihasilkan sehingga dapat
tercapai tujuan penelitian.
Sumber: Hasil Analisis Penyusun, 2012
Gambar 1.4
Kerangka Analisis
Analisis Karakteristik
Aktivitas Komersial Kota
Karakteristik aktivitas
kawasan komersial
Jenis/ bentuk kegiatan
komersial
Jumlah aktivitas komersial
Persebaran aktivitas
komersial
Karakteristik aktivitas
komersial di Segitiga Pandama
Analisis Permasalahan yang
Menghambat dan Potensi yang
Mendorong Perkembangan
Kawasan Komersial
Permasalahan Kaw.Komersial
Kepadatan lalu lintas
Kondisi perparkiran (on
street dan liar)
Jumlah Penduduk
Konflik sosial penduduk
Potensi Kawasan Komersial
Aksesibilitas lokasi
Harga tanah& pajak tanah
Kebijakan pro investasi
Perkembangan
Kawasan Komersial
Peningkatan aktivitas
kawasan (komersial &
non)
Pertumbuhan bangunan
komersial
Dominansi pemanfaatan
lahan komersial
Analisis Dominansi Pemanfaatan
Lahan Komersial dan
Perkembangan Aktivitas
Komersial
Bentuk Potensi Perkembangan
Pandama sebagai Sebuah Kawasan
Komersial
Identifikasi, Deskriptif, overlay
Perkembangan aktivitas komersial di kawasan Segitiga
Pandama
INPUT PROSES OUTPUT
Delphi Method, Deskriptif kualitatif
Faktor permasalahan yang menghambat dan potensi yang
mendorong perkembangan
kawasan komersial di masa mendatang
Deskriptif, delphi
Identifikasi, Deskriptif
Temuan Studi
Rekomendasi
15
Penelitian menggunakan metode analisis kualitatif yaitu deskriptif kualitatif dan expert
judgement atau pertimbangan ahli dengan metode Delphi.
Analisis identifikasi dengan deskriptif-kualitatif
Analisis identifikasi dapat dijabarkan sebagai kegiatan mencari, meneliti, menemukan data
dan informasi yang berkaitan dengan objek studi atau ddisebut juga kegiatan mengenali
ciri-ciri dan faktor-faktor dari suatu kasus atau objek penelitian. Analisis ini merupakan
suatu teknik yang menggambarkan dan menginterpretasikan arti data-data yang telah
terkumpul dengan memberikan perhatian dan merekam sebanyak mungkin aspek situasi
yang diteliti pada saat itu, sehingga memperoleh gambaran secara umum dan menyeluruh
tentang keadaan sebenarnya. Tujuan deskriptif kualitatif adalah untuk membuat deskripsi,
gambaran atau lukisan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta, sifat-sifat
serta hubungan antar fenomena yang diselidiki. (M. Nazir: 2003).
Metode Delphi
adalah cara mendapatkan informasi, membuat keputusan, menentukan indikator, parameter
dan lain-lain yang reliabel dengan mengeksplorasi ide dan informasi dari orang-orang yang
ahli di bidangnya, yaitu dengan menggunakan kuesioner yang diisi oleh ekpertis atau
praktisi yang kompeten di bidang yang akan diteliti, kemudian hasil kuesioner ini direview
oleh pihak fasilitator atau peneliti untuk dibuat summary, dikelompok-kelompokkan,
diklasifikasikan dan kemudian dikembalikan pada ekspertis dan praktisi yang sama untuk
direview, direvisi dan begitu seterusnya dalam beberapa tahap yang berulang.
Secara lebih jelas tahap metode delphi yang akan dilakukan pada kuesioner penelitian ini yaitu:
o Identifikasi permasalahan.
Mengidentifikasi isu dan masalah yang berkembang di kawasan Pandama, Permasalahan
yang melatar belakangi, atau permasalahan yang dihadapi yang harus segera di
selesaikan.
o Identifikasi dan pemilihan responden.
Berdasarkan bidang permasalahan dan isu yang telah teridentifikasi, peneliti menentukan
dan memilih orang-orang yang ahli, manaruh perhatian, dan tertarik pada bidang tersebut,
yang memungkinkan ketercapaian tujuan. Pada penelitian ini menggunakan lima
responden ahli/pakar.
16
Tabel I.3
Nama dan Profesi Responden Ahli/Pakar
No. Nama Ahli/Pakar Kode Profesi
1. Murni Ediati Pakar I Kepala Seksi Perencanaan & Pengembangan
Kawasan DTKP
2. Budi Prakosa Pakar II Bappeda Kota Semarang
3. Ir. Tjahjono Rahardjo, MA Pakar III Akademisi Magister arsitekstur dan perkotaan
UNIKA Semarang
4. Drs. Djoko Setijowarno, ST, MT Pakar IV Akademisi Unika Soegijapranata pemerhati
transportasi dan perkembangan kota.
5. Budi Handoyo S Pakar V Pengusaha Swalayan Bali dan APRINDO (Asosiasi
Pengusaha Ritel Indonesia) Sumber: Analisis Penyusun, 2012.
o Mendesain kuesioner.
Peneliti menyusun butir-butir instrumen berdasarkan variabel yang diamati atau
permasalahan yang akan diselesaikan.
o Pengiriman kuesioner dan analisis hasil dari responden pada putaran pertama.
Peneliti mengirimkan kuesioner pada putaran pertama kepada responden, selanjutnya
meriview instrumen dan menganalisis jawaban instrumen yang telah dikembalikan.
Analisis dilakukan dengan mengelompokkan jawaban yang serupa. Berdasarkan hasil
analisis, peneliti merevisi instrument.
o Pengembangan kuesioner untuk putaran kedua.
Kuesioner hasil review pada putaran pertama dikembangkan dan diperbaiki, dilanjutkan
pada putaran kedua, dan ketiga. Dalam teknik delphi biasanya digunakan hingga 3-5
putaran, tergantung dari keluasan dan kekomplekan permasalahan sampai dengan
tercapainya konsensus.
o Pencapaian konsensus para ahli.
Hasil pelaksanaan Metode Delphi dengan beberapa ahli akan dikompilasikan ke dalam
bentuk jawaban statistik yang terukur. Data statistik yang diperoleh tersebut diolah dan dianalisis
dengan menggunakan alat bantu, yaitu program SPSS 16.0 for Windows. Pada penelitian ini,
terdapat tiga ukuran statistik yang digunakan, yaitu central tendency (mean,median), dispersi
(standar deviasi), dan distribusi frekuensi.
17
1.9 Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan yang digunakan dalam penyusunan Tugas Akhir ini dibagi ke
dalam lima bagian, yaitu sebagai berikut;
BAB I PENDAHULUAN
Menguraikan latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan sasaran,
ruang lingkup penelitian baik ruang lingkup wilayah maupun materi,
kemudian posisi penelitian, kerangka pikir penelitian, termasuk metode
penelitian dan sistematika penyusunan tugas akhir ini.
BAB II KAJIAN KARAKTERISTIK DAN PERKEMBANGAN AKTIVITAS
KOMERSIAL PERKOTAAN
menjelaskan mengenai kajian literatur pendukung penelitian seperti kajian
mengenai bentuk dan jenis aktivitas komersial kota yang terbentuk dari
adanya urban economics di dalam kota seperti aktivitas dengan fungsi jasa
dan perdagangan beserta perkembangannya. Kemudian kajian mengenai
permasalahan kawasan komersial kota dan urban policy.
BAB III TINJAUAN UMUM KONDISI KAWASAN SEGITIGA
PANDANARAN – GAJAHMADA – PEMUDA (PANDAMA)
menjelaskan mengenai kondisi pusat kota dan segitiga kawasan
Pandanaran – Gajahmada – Pemuda (Pandama) secara geografis, keadaan
fisik, kependudukan dan sosial ekonomi serta perkembangan investasi
properti.
BAB IV ANALISIS POTENSI PERKEMBANGAN KAWASAN SEGITIGA
PANDAMA SEBAGAI KAWASAN KOMERSIAL INTI DI KOTA
SEMARANG
berisi uraian analisis terhadap karakteristik aktivitas komersial dan
perkembangan kawasan komersial Pandama, analisis potensi dan masalah
kawasan komersial Pandama serta analisis tahap terakhir yaitu analisis
potensi perkembangan kawasan Pandama sebagai kawasan komersial di
Kota Semarang.
BAB V PENUTUP
berisi tentang temuan studi, kesimpulan penelitian dan rekomendasi dari
hasil penelitian.
