Tugas 3_pembiayaan Pembangunan_muhammad Fadli

7/26/2019 Tugas 3_pembiayaan Pembangunan_muhammad Fadli

1/19

KAJIAN JURNAL ANALISAPEMBIAYAAN INVESTASI

APARTEMEN PURI PARK VIEW

TOWER E KEBON JERUK,

JAKARTA BARAT

OLEH:MUHAMMAD FADLI 3613100021BURHANUDIN FAHMI F 3613100023JOSHUA ARGENTINO T 3613100027MUHAMMAD BRIAN A 3613100042

PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAANINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER

SURABAYA

2015


2/19

Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan Investasi ApartemenPuri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat

2

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT atas rahmat, taufik dan hidayah-

Nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas Kajian Jurnal Analisa

Pembiayaan Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat ini

yang tepat pada waktunya dalam penyelesaian tugas mata kuliah Pembiayaan Pembangunan.

Tak lupa penulis ucapkan terima kasih kepada BapakPutu Gde Ariastita, ST, MT. selaku

dosen pembimbing kami dan temanteman yang telah membantu dan memberikan masukan-

masukan kepada penulis dalam menyelesaikan tugas Kajian Jurnal Analisa Pembiayaan

Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat ini.

Penulis menyadari bahwa Kajian Jurnal Studi Kasus ini masih jauh dari sempurna, oleh

karena itu kritik dan saran dari semua pihak yang bersifat membangun selalu penulis harapkan

demi kesempurnaan makalah ini. Akhir kata mudah mudahan tugas ini bermanfaat bagi

yang membacanya.

Surabaya, Desember 2015

Tim Penulis
http://pwk.its.ac.id/civitas-akademika/dosen/ir-sardjito-mthttp://pwk.its.ac.id/civitas-akademika/dosen/ir-sardjito-mt


3/19


3

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI .................................................................................................................. 3

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................... 4

1.1 Latar Belakang................................................................................................. 4

1.2 Masalah .......................................................................................................... 4

1.3 Tujuan ............................................................................................................ 4

1.4 Metode Pendekatan ......................................................................................... 4

1.5 Ruang Lingkup ................................................................................................ 5

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ........................................................................................... 6

2.1 Properti Apartemen .......................................................................................... 6

2.2 Pembiayaan Investasi ....................................................................................... 7

2.3 Struktur Modal ................................................................................................. 7

2.4 Biaya Modal ..................................................................................................... 8

BAB III REVIEW ............................................................................................................ 9

3.1 Review Konsep Pembiayaan .................................................................................. 9

3.1.1 Komponen Biaya ........................................................................................... 9

3.1.2 Analisis Kriteria Investasi ................................................................................ 9

3.1.3 Sumber-sumber pembiayaan ......................................................................... 10

3.1.4 Strategi Pembiayaan ..................................................................................... 10

3.2 Kritik Terhadap Konsep Pembiayaan ..................................................................... 10

BAB IV PEMBAHASAN ................................................................................................... 11

4.1 Instrumen Pembiayaan ........................................................................................ 11

4.1.1 Kajian Struktur Anggaran Daerah/Pusat .......................................................... 11

4.1.2 Sumber Pembiayaan Konvensional ................................................................. 14

4.1.3 Sumber Pembiayaan Non Konvensional .......................................................... 15

4.2 Skema Penanganan Kasus ................................................................................... 16

4.2.1 Analisis Finansial Sederhana .......................................................................... 16

4.2.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan ...................................................................... 164.2.3 Strategi Pengimplentasian ............................................................................. 16

BAB V KESIMPULAN ..................................................................................................... 18

5.1 Kesimpulan ........................................................................................................ 18

5.2 Rekomendasi ...................................................................................................... 18

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................................ 19


4/19


4

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Indonesia mengalami peningkatan kegiatan investasi yang pesat, khususnya di

Jakarta sebagai kota metropolitan. Jakarta merupakan salah satu pusat berbagai kegiatan

aktivitas bisnis dan perdagangan terbesar di Indonesia. Sejalan dengan pertumbuhan

investasi, maka dibutuhkan penyediaan sarana tempat hunian yang berkualitas,

Apartemen sebagai salah satu produk real estate berbentuk bangunan yang meliputi

sejumlah unit hunian, yang ditempati berbagainpenghuni yang berbeda. Itu merupakan

suatu alternatif pilihan utama. Hal tersebut menyebabkan bisnis apartemen menjajikan

prospek yang menguntungkan bagi para pengusaha. Salah satu ciri dari sebuah proyek

adalah selalu memerlukan biaya investasi yang cukup besar untuk pendanaan proyek

tersebut. Menurut Noor [1] pendanaan adalah masalah penting dalam memulai bisnis, suatu

gagasan bisnis tidak mungkin terwujud menjadi realitas tanpa adanya pendanaan.

Pendanaan proyek dapat berasal dari modal sendiri atau pinjaman dengan bunga tertentu

dalam jangka panjang.

1.2 Masalah

a. Apa alternatif pembiayaan terbaik untuk pembiayaan investasi apartemen Puri Park

View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat ?

1.3 Tujuan

a. Untuk memilih alternatif pembiayaan terbaik untuk pembiayaan investasi apartemen

Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat.

1.4 Metode Pendekatan

1.4.1 Pengumpulan Data

Tahap pengumpulan data terdiri dari observasi dan data proyek. Observasi dilakukan

pada kunjungan awal ke proyek untuk memperoleh gambaran umum proyek. Data proyek

yang terdiri dari gambar proyek,data keuangan proyek. Data penunjang yang terdiri dari

data suku bunga yang dikeluarkan bank Indonesia,data tarif air dan listrik.

1.4.2 Metode Pembiayaan

Kombinasi yang memungkinkan untuk proyek ini adalah sebagai berikut:

1. Modal Sendiri (100%)

2. Modal Sendiri (30%) , Pinjaman (70%)

3. Modal sendiri (50%), Pinjaman (50%)

4. Modal sendiri (70%), Pinjaman (70%)


5/19


5

Setelah mendapatkan komposisi pembiayaan dan dihitung disetiap komposisinya

dengan metode WACC (weighted average cost of capital) dan sudah dibuat pendekatan

biaya pendapatan dan biaya pengeluaran kemudian dibuat aliran cash flownya untuk

dianalisa dengan metode Discounted Cash Flow (DCF). Berikut adalah rumus dari WACC.

dimana,

WACC = Biaya modal rata-rata tertimbang

Wh = Persentase bobot hutang

Kh = Biaya hutang setelah pajak

We = Persentase bobot ekuitas

Ke = Biaya modal ekuitas setelah pajak

Setelah dianalisa aliran cash flownya akan didapatkan NPV dan IRR yang positif

lalu digunakan untuk mencari ROR (rate of return) dan ROE (rate of return on total

capital) dengan rumus:

Setelah ROR dan ROE dihitung maka akan didapatkan tingkat pengembalian

modal yang paling ringan dengan Leverage yang dimana, ROE > ROR maka

leveragenya positif ROE < ROR maka leveragenya negatif.

1.5 Ruang Lingkup

Ruang lingkup wilayah penelitian ini adalah apartemen Puri Park View Tower E Kebon

Jeruk, Jakarta Barat

WACC = (Wh)(Kh) + (We)(Ke)


6/19


6

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Properti Apartemen

Secara umum properti itu sendiri bisa dibagi menjadi 2 jenis yang berbeda yaitu

properti komersial dan properti non komersial. Namun apa yang membedakan diantara kedua

jenis properti tersebut dan jenis properti yang manakah yang patut dijadikan sebagai

investasi?

Properti komersial adalah properti yang di atasnya di jadikan sebagai tempat untuk

membuat keuntungan bagi si pemiliknya seperti ruko (rumah toko) yang dijadikan sebagai

tempat untuk membuka usaha, perhotelan yang di jadiakan sebagai tempat penginapan,

rumah kos-kosan atau apartemen yang di sewakan sehingga selalu memberikan penghasilan

setiap hari ataupun setiap bulannya bagi pemilik properti tersebut.

Tentu saja berbeda bukan dengan propeti non komersial seperti perumahan atau

rumah susun dimana properti tersebut hanya digunakan sebagai pemakaian pribadi baik itu

untuk tempat tinggal sendiri dan sebagainaya.

Properti komersial seperti ruko dan lainnya biasanya akan bernilai jauh lebih mahal

jika di banding dengan properti hunian atau non komersial. Hal itu tentu saja dikarenankan

peruntukan dari bangunan itu sendiri dimana properti komersial dapat dijadikan sebagai

tempat usaha atau bisnis yang menghasilkan sementara untuk properti yang di fungsikan

untuk non komersial tak akan membuat penghasilan.

Dasar hukum dari apartemen ini hampir sama dengan dasar hukum dari rumah susun,

yaiutu tertera di dalam UU No.16 tahun 1985, ini di dasarkan pada fungsi/kegunaan

apartemen yang memang seperti rumah susun, namun membuat berbeda adalah

Penghuninya lokasi/letak bangunan dan kondisi fisiknya.

Penghuni yang ada di rumah susun merupakan orang/masyarakat yang

perpenghasilan rendah/Menengah, sedangkan apartemen penghuninya merupakan orang

Masyarakat.

Kondisi fisik dari rumah susun sangat sederhana, dengan kelengkapan fasilitas yang

terbatas, hanya sesuai kebutuhan saja. Sedangkan Apartemen, kelengkapan fasilitasnya

sangat lengkap, dan juga menjadi daya tarik tersendiri. Sarana kebugaran seperti fitness

center, kolam renang, jogging track, taman bermain, minimarket, restoran, cafe, dan fasilitas

lainnya akan membuat penghuni apartemen tidak perlu pergi terlalu jauh untuk memenuhi

kebutuhannya. Dan juga penataannya yang lebih bagus di bandingkan rumah susun.


7/19


7

2.2 Pembiayaan Investasi

Pembiayaan pada dasarnya diberikan atas dasar kepercayaan. Dengan demikian,

pemberian pembiayaan adalah pemberian kepercayaan. Hal ini berarti prestasi yang diberikan

benar-benar harus diyakini dapat dikembalikan oleh penerima pembiayaan sesuai dengan

waktu dan syarat-syarat yang disepakati bersama.

Berdasarkan hal ini unsur-unsur dalam pembiayaan yaitu meliputi (Ali, 2008:46):

Adanya dua pihak, yaitu pemberi pembiayaan dan penerima pembiyaan. Kepercayaan, yaitu

keyakinan dari si pemberi pinjaman bahwa si penerima pinjaman akan mengembalikan

pinjaman yang diterimanya sesuai dengan jangka waktu dan syarat-syarat yang disetujui oleh

kedua belah pihak.

Kesepakatan, yaitu kesepakatan antara si pemberi pembiayaan dengan penerima

pembiyaan Jangka waktu, yaitu masa pengembalian pinjaman yang telah disepakati. Risiko,

yaitu adanya suatu tenggang waktu pengembalian akan menyebabkan suatu resiko tidak

tertagihnya pembiayaan (non performing loan). Balas jasa, merupakan keuntungan atas

pemberian suatu pinjaman, jasa tersebut yang biasa kita kenal dengan bagi hasil atau margin.

2.3 Struktur Modal

Menurut J. Fred Weston dan Thomas E Copeland (1996) mengatakan bahwa struktur

modal adalah pembiayaan permanen yang terdiri dari utang jangka panjang, saham preferen,

dan modal pemegang saham. Menurut Farah Margaretha (2004), struktur modal

menggambarkan pembiayaan permanen perusahaan yang terdiri atas utang jangka panjang

dan modal sendiri.

Menurut Robert C Higgins (2004), capital structure is the composition of the liabilities

side of a companys balance sheet, the mix of funding sources a company uses to finance its

operations.

Struktur modal adalah proposi dalam menentukan pemenuhan kebutuhan belanja

perusahaan dengan sumber pendanaan jangka panjang yang berasal dari dana internal dan

dana eksternal, dengan demikian struktur modal adalah struktur keuangan dikurangi utang

jangka pendek. Sedangkan pengertian struktur keuangan menurut Farah Margaretha (2004)

menggambarkan susunan keseluruhan sisi kredit neraca yang terdiri atas utang jangka

pendek, utang jangka panjang, dan modal sendiri.

Utang jangka pendek tidak diperhitungkan dalam struktur modal karena utang jenis

ini umumnya bersifat spontan (berubah sesuai dengan perubahan tingkat penjualan)

sementara itu utang jangka panjang bersifat tetap selama jangka waktu yang relatif panjang

(lebih dari satu tahun) sehingga keberadaannya perlu lebih dipikirkan oleh para manajer

keuangan. Itulah alasan utama mengapa struktur modal hanya terdiri dari utang jangka


8/19


8

panjang dan ekuitas. Karena alasan itu pulalah biaya modal hanya mempertimbangkan

sumber dana jangka panjang (Handono Mardiyanto, 2009).

Kebutuhan dana yang berasal dari dalam atau sering disebut modal sendiri adalah

modal yang berasal dari perusahaan itu sendiri seperti cadangan laba yang berasal dari pemilik

seperti modal saham. Modal inilah yang menjadi tanggungan terhadap keseluruhan resiko

perusahaan dan dijadikan jaminan bagi kreditor. Sedangkan dana yang berasal dari luar

adalah modal yang berasal dari kreditur (panyandang dana), modal inilah yang merupakan

utang bagi perusahaan yang bersangkutan (Bambang Riyanto, 1980).

Tujuan dari manajemen struktur modal atau capital structure managemen tadalah

menggabungkan sumber sumber dana yang digunakan perusahaan untuk membiayai

operasi. Dengan kata lain, tujuan ini dapat dilihat sebagai pencarian gabungan dana yang

akan meminimumkan biaya modal dan dapat memaksimalkan harga saham. Struktur modal

yang demikian, dapat kita sebut sebagai struktur modal yang optimal (Ahmad Rodoni dan

Herni Ali, 2010).

Konsep penting manajemen modal adalah masalah sumber dana dan penggunaan

dana. Dana dapat dipenuhi dari sumber intern ataupun sumber eksternperusahaan. Dana

tersebut dialokasikan untuk membelanjai aktiva perusahaan. Pada hakekatnya, pemenuhan

dan pengalokasian dana menyangkut masalah keseimbangan finansial dalam perusahaan,

yaitu mengadakan keseimbangan finansial antara aktiva dengan pasiva tersebut dengan

sebaikbaiknya. Keseimbangan finansial dapai dicapai, apabila perusahaan tersebut selama

menjalankan fungsinya tidak menghadapi gangguan gangguan finansial yang disebabkan

tidak adanya keseimbangan antara jumlah modal yang tersedia dengan modal yang

dibutuhkan.

2.4 Biaya Modal

Biaya modal (Cost of Capital) adalah biaya riil yang harus dikeluarkan oleh perusahaan

untuk memperoleh dana baik yg berasal dari hutang, saham preferen, saham biasa, dan laba

ditahan untuk mendanai suatu investasi atau operasi perusahaan.

Penentuan besarnya biaya modal ini dimaksudkan untuk mengetahui berapa besarnya

biaya riil yang harus dikeluarkan perusahaan untuk memperoleh dana yang diperlukan.


9/19


9

BAB III

REVIEW

3.1 Review Konsep Pembiayaan

3.1.1 Komponen Biaya

Komponen biaya terdiri dari data dan komponen investasi, pendapatan apartemen dan

pengeluaran. Data dan komponen investasi membahas beberapa hal, antara lain biaya

bangunan dan konstruksi, biaya tanah, jasa profesi, biaya administrasi, biaya lain-lain dan

biaya investasi total yang mencapai Rp. 168.647.355.038..

Pendapatan apartemen berasal dari penjualan unit apartemen dan service charge.

Sedangkan pengeluaran yang harus dikeluarkan pengelola nantinya adalah biaya operasional

Apartemen Puri Park View. Biaya ini mencakup perhitungan biaya listrik, perhitungan biaya

air, perhitungan gaji karyawan dan biaya maintenence.

3.1.2 Analisis Kriteria Investasi

Pendekatan kriteria investasi pada jurnal ini menggunakan NPV dan IRR. NPV

merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan

menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain

merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskontokan pada

saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya

operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.

Jadi perhitungan NPV mengandalkan pada teknik arus kas yang didiskontokan. Sedangkan

IRR adalah Metode untuk membuat peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat

pengembalian atas investasi yang dihitung dengan mencari tingkat diskonto yang

menyamakan nilai sekarang dari arus kas masuk proyek yang diharapkan terhadap

nilai sekarang biaya proyek atau sama dengan tingkat diskonto yang membuat NPV sama

dengan nol.

Dari tabel NPV diatas secara sederhana sebenarnya dapat dikaitkan dengan proyeksi

penerimaan dimana terdapat skenario kalkulasi sebagai berikut :


10/19


10

Jika penerimaanbiaya = +, maka kegiatan bisa dilakukan, dimana eksternalitas

negatif yang ditimbulkan bisa ditutupi atau diantisipasi dari penerimaan yang

diperoleh

Jika penerimaanbiaya = -, maka skenarionya:

Kegiatan dihentikan, atau

Kegiatan tetap bisa dilakukan, tapi dengan syarat kegiatan tersebut dipaksa

meng-kompensasi sisanya dengan suatu agreement ataupun regulatory

Dimana prinsip kalkulasi memperkirakan biaya selama konstruksi dan dan selama

masa operasional.

3.1.3 Sumber-sumber pembiayaan

Sumber-sumber pembiayaan untuk investasi apartemen ini berasal dari modal sendiri

dan dari luar yang dapat berasal dari saham, obligasi, kredit bank, leasing dan lain-lain.

sumber dana perlu dianalisis untuk mendapatkan biaya modal yang optimal dan biaya

paling ringan untuk investasi dalam proyek Puri Park View apartement.

3.1.4 Strategi Pembiayaan

Pada analisa karya ilmiah ini pengalokasian investasi dan pembiayaan dibagi menjadi

2 yaitu modal sendiri dan juga pinjaman yang kombinasi metode pembiayaannya dijadikan 4

yaitu :

1.Modal Sendiri (100%)

2.Modal Sendiri (30%), Pinjaman (70%)

3.Modal sendiri (50%), Pinjaman (50%)


3.2 Kritik Terhadap Konsep Pembiayaan

Dalam kasus ini sebenarnya dapat dilakukan beberapa langkah untuk mandapatkan

pembiayaan-pembiayaan, dalam hal ini pembiayaan dalam studi kasus disini hanya dari satu

sumber inkonvensional. Dapat dilakukan beberapa langkah strategis sebenarnya dalam

pembiayaan kasus diatas yaitu melalui PPP (private public partnership) dimana melakukan

kolaborasi dengan pemerintah mengenai pembiayaan, lalu dapat juga melalui hutang kepada

Bank swasta yang akhirnya dapat meningkatkan penerimaan modal dan mengecilkan modal

sendiri yang akhirnya meringkan biaya modal dan meringankan pengembalian modal karena

biaya modal sendiri yang masih lebih besar dari pinjaman.


11/19


11

BAB IV

PEMBAHASAN

4.1 Instrumen Pembiayaan

Instrumen pembiayaan yang dapat digunakan untuk menangani kasus Pembiayaan

Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk, Jakarta Barat.

4.1.1 Kajian Struktur Anggaran Daerah/Pusat

Anggaran adalah perkiraan atau rencana pengeluaran (biaya) dan semua pendapatan

untuk menutup biaya tersebut dalam suatu jangka waktu tertentu yang disusun secara

sistematis dalam bentuk-bentuk tertentu dengan prosedur tertentu.

4.1.1.1 Data dan Komponen Investasi

Biaya investasi terdiri dari biaya bangunan dan konstruksi, biaya tanah, biaya

jasa profesi, biaya administrasi dan biaya lain-lain yang menjadi biaya

investasi total.

a. Biaya Bangunan dan Konstruksi

Biaya bangunan dan konstruksi dihitung menggunakan unit satuan terpasang

yang berdasarkan data yang didapat dari owner kemudian diolah dan gambar dari

setiap lantai pada apartemen. Dari hasil perhitungan diperoleh biaya bangunan dan

konstruksi sebesar Rp. 56.755.721.772.

b. Biaya Tanah

Dari hasil perbandingan harga tanah dengan metode perbandingan data pasar

diketahui harga tanah pada apartemen Puri Park View ini sebesar Rp.

16.575.000/m2. Dengan luas tanah sebesar 6237m2 maka biaya tanah yang dikeluarkan

adalah sebesar Rp. 103.378.275.000.

c. Jasa Profesi

Biaya jasa profesi sebesar 3%-6% dari biaya konstruksi. Pada biaya jasa profesi

ini diambil 5% dari biaya bangunan dan konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089.

d.

Biaya Administrasi

Biaya administrasi sebesar 1% - 5% dari biaya konstruksi. Dalam perhitungan

biaya administrasi Apartemen Puri Park View digunakan sebesar 5% dari biaya bangunan

dan konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089.

e. Biaya Lainlain

Pada biaya lain-lain digunakan 5% - 15% dari biaya konstruksi. Dalam

perhitungan biaya lain-lain pada Apartemen Puri Park View ini digunakan nilai sebesar

5% dari biaya bangunan dan konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089.

f. Biaya Investasi Total


12/19


12

Biaya investasi total didapatkan dari penjumlahan biaya bangunan dan konstruksi,

biaya tanah, biaya jasa profesi, biaya administrasi dan biaya lain-lain. Dari

perhitungan didapatkan biaya investasi total sebesar Rp. 168.647.355.038.

4.1.1.2 Pendapatan Apartemen

a. Penjualan Unit Apartemen

Pendapatan ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan service charge.

Apartemen tersebut memiliki 4 tipe kamar yang terdiri dari: 1 bedroom, 2 bedroom, 3

bedroom dan penthouse dengan harga yang berbeda-beda. Harga per unit untuk 1BR:

375 jt, 2BR: 775 jt, 950 jt, 1,5 M. Penjualan apartemen dilakukan selama 3 tahun,

Jumlah unit keseluruhan adalah 515 unit. Rencana penjualan diasumsikan setiap tahun

pada tahun ke-1 1BR terjual 50%, 2BR 20%, 3BR 100%, tahun ke-2 1BR terjual

50%, 2BR 60%, tahun ke-3 2BR terjual 20% dan penthouse 100%.

Dari hasil perhitungan diperoleh nilai pendapatan dari penjualan unit

apartemen pada tahun ke-1 senilai Rp. 86.300.000.000 , pada tahun ke-2 penjualan

apartemen senilai Rp.210.200.000.000, pada tahun ke-3 penjualan apartemen senilai

Rp. 66.550.000.000.

b. Service Charge

Service charge adalah biaya yang harus dikeluarkan pemilik apartemen untuk

perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dan keamanan. Service charge

pada apartemen sebesar Rp. 20.0000/m2. Pendapatan service charge ini didapatkan

setelah apartemen dioperasikan.

4.1.1.3 Pengeluaran

a. Biaya Operasional Apartemen Puri Park View

Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Puri Park View

Untuk bangunan termasuk apartemen untuk kebutuhan listrik yang cukup

efesiensi adalah sebesar 307 kWh/m2/tahun. Luas bangunan yang tidak termasuk

unit apartemen adalah 4273m2. Dari data tersebut bisa diketahui jumlah penggunaan

energi listrik dan biaya pengeluaran pemakaian listrik untuk Apartemen PuriPark View

pada Tabel 4.1

Tabel 4.1Penggunaan Energi Listrik dan Biaya Pengeluaran Pemakaian Listrik Untuk

Apartemen Puripark View

Tahun Kebutuhan Listrik TDL Total per tahun

(kwh/tahun) Per/kWh

Tahun ke-1 1.311.846 1.352 1.780.722.316

Tahun ke-2 1.311.846 1.352 1.778.279.590


13/19


13

Tahun ke-3 1.311.846 1.400 1.840.887.659

Tahun ke-4 1.311.846 1.400 1.840.887.659

Tahun ke-5 1.311.846 1.400 1.840.887.659

Untuk tarif dasar listrik tahun 2014 2018 diperoleh dari hasil regresi tarif dasar

listrik muiltiguna tahun 2009-2013 yang ditetapkan oleh PT. PLN persero. Rincian tarif listrik

dapat dilihat pada Tabel 4.2.

Tabel 4.2Harga Tarif Dasar Listrik

Tahun TDL/kWh (Rp)

2009 1104

2010 1100

2011 1100

2012 1100

2013 1352

Sumber: PT. PLN

Dari hasil regresi tarif dasar listrik pada Tabel 4.2 dapat diperoleh rumus y = 49,6x-

98594 yang nantinya digunakan untuk mencari tarif dasar listrik pada tahun-tahun berikutnya

Tabel 4.3. Grafik hasil regresi tarif dasar listrik dapat dilihat pada Gambar 4.1 Kenaikan tarif

listrik ini berubah per 3 tahun. Setelah didapatkan tarif dasar listrik pertahunnya maka

dapat dihitung biaya pengeluaran pemakaian listrik pada Apartemen Puri Park View. Tarif

dasar listrik pada tahun tahun berikutnya yang didapat dari hasil regresi adalah sebagai

berikut :

Tabel 4.3Hasil Regresi Tarif Dasar Listrik

Tahun TDL/kWh (Rp)

a Y = 49,6x98594

2014 1352

2015 1352

2016 1400

2017 1400

2018 1400

Perhitungan Biaya Air Apartemen Puri Park View

Biaya air yang dihitung adalah biaya yang digunakan untuk kebutuhan fasilitas

umum, taman dan kamar mandi umum. Kebutuhan air untuk setiap penghuni

apartemen tidak dihitung karena merupakan beban yang harus ditanggung oleh

setiap penghuni dari pemilik hunian tersebut. Menurut Juwana [10], kebutuhan air


14/19


14

dapat dihitung dengan pendekatan luasan bangunan. Untuk apartemen kebutuhan air

per harinya adalah 20 liter/hari/m2

Jika kebutuhan air per hari adalah 20 liter/ hari/ m2, maka kebutuhan air

per tahunnya adalah 7300 liter/ tahun/ m2 atau 7,3 m3/ tahun/ m2. Berdasarkan

keterangan dari PDAM Jakarta, tarif air yang berlaku pada tahun 2014 yaitu sebesar

6000/m3 untuk golongan IIIB. Tarif air ini tidak mengalami perubahan. Untuk

pengeluaran biaya air Apartemen Puri Park View per tahunnya adalah sebesar Rp.

24.307.905

Perhitungan Gaji Karyawan

Untuk perhitungan besarnya gaji karyawan pengelola yang akan dikeluarkan

tiap tahunnya oleh pihak manajemen pengelola,ada kenaikan Upah Minimum Regional

(UMR) tiap tahunnya. Kenaikan rata-rata UMR taiap tahunnya adalah 19% sehingga

akan didapat biaya gaji karyawan pertahunnya dengan gaji karyawan per tahun yang

dikalikan dengan jumlah pegawai di Apartemen sejumlah 51 orang yang terdiri dari:

10 orang security, 8 orang Administrasi dan finansial, 25 orang house keeping dan

8 orang maintenance. Jadi untuk biaya keamanan termasuk pada biaya gaji karyawan.

Pada tahun ke-1 gaji karyawan sebesar Rp. 124.506.351, tahun ke-2 Rp.148.162.558,

tahun ke-3 Rp.176.313.444, tahun ke-4 Rp.209.812.998, tahun ke-5 Rp.249.677.468.

Biaya Maintenence

Biaya pemeliharaan Apartemen Puri Park View ini digunakan untuk aktivitas

perbaikan lift, pengecatan ulang, dan lain sebagainya yang dilakukan setiap setahun

sekali. Menurut Wahyudhi[7] biaya pemeliharaan tersebut sebesar 15% dari service

charge apartemen. Pada tahun ke-1 biaya untuk maintenence sebesar Rp. 145.440.000,

tahun ke-2 Rp. 145.440.000, tahun ke-3 Rp. 452.160.000, tahun ke-4 Rp. 552.600.000

dan tahun ke-5 Rp. 552.600.000.

4.1.2 Sumber Pembiayaan Konvensional

Sumber pembiayaan konvensional adalah Sumber-sumber pembiayaan pembangunan

yang berasal dari pendapatan dalam APBN / APBD. Sumber pembiayaan konvensional terdiri

dari pajak, bukan pajak, hibah, pendapatan asli daerah (PAD), dana perimbangan dan lain-

lain pendapatan yang sah.

Pajak adalah kontribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau

badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang, dengan tidak mendapatkan

imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi sebesarbesarnya

kemakmuran rakyat.


15/19


15

PNBP adalah seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari

penerimaan perpajakan. Penerimaannya bersumber dari pengelolaan dana Pemerintah,

sumber daya alam, hasil-hasil pengelolaan kekayaan Negara yang dipisahkan, pelayanan yang

dilaksanakan Pemerintah, penerimaan berdasarkan putusan pengadilan dan yang berasal dari

pengenaan denda administrasi, hibah dan lainnya yang diatur dalam Undang-undang

tersendiri.

Pendapatan asli daerah (PAD) adalah semua penerimaan yang diperoleh daerah dari

sumber-sumber dalam wilahnya sendiri yang dipungut berdasarkan peraturan daerah sesuai

dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Halim, 2004:96). Sektor pendapatan

daerah memegang peranan yang sangat penting, karena melalui sektor ini dapat dilihat sejauh

mana suatu daerah dapat membiayai kegiatan pemerintah dan pembangunan daerah.

4.1.3 Sumber Pembiayaan Non Konvensional

Sumber pembiayaan non konvensinal berasal dari kerja sama pihak pemerintah

dengan stakeholder yang terkait swasta maupun masyarakat. instrumen pembiayaan non

konvensional inilah yang biasanya menjadi sumber pembiayaan alternatif apabila pemerintah

mengalami kendala pendanaa dan melakukan suatu pembangunan.

Sumber pembiayaan non konvensional terdiri atas:

Betterment levies

Pajak yang dikenakan pada pihak-pihak yang terkena eksternalitas (+) akibat

pembangunan sektor publik

Development impact fee

Pengeluran yang dilakukan oleh konsumen akibat adanya eksternalitas (-) dari suatu

pembangunan oleh pihak swasta

LC/LR

Penyediaan sarana dan prasarana oleh pemerintah dan masyarakat/swasta

Development exactions

Pungutan dalam rangka pembangunan prasarana terhadap developer yang ditentukan

berdasarkan negosiasi/perjanjian antara developer dengan institusi yang mewakili aktifitas

masyarakat

Excess Condemnation

Sejumlah tanah yang disisihkan untuk pembangunan prasarana sebagian lainnya di

berikan ke developer utk komersial, devlper berkewajiban membayar prasarana

Lain-lain

Yaitu arisan, zakat, sumbangan sosial masyarakat dan SMF.


16/19


16

4.2 Skema Penanganan Kasus

Skema penanganan kasus, meliputi: analisis finansial sederhana, pemilihan sumber

pembiayaan yang relevan, dan strategi peng-implementasian sumber-sumber pembiayaan

yang terpilih

4.2.1 Analisis Finansial Sederhana

Sesuai dengan jurnal yang dikaji, bahwa analisis financial pembangunan untuk

pembiayaan pembangunan proyek adalah menggunakan teori NPV (Net Present Value) atau

selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresentvaluekan.

Apabila NPV>0 maka proyek dikatakan layak, sedangkan sebaliknya bila NPV0

maka proyek dikatakan layak, dan kasus pembiayaan investasi proyek apartemen bisa bisa

terselesaikan.

4.2.2 Pemilihan Sumber Pembiayaan

Pemilihan sumber biaya pembangunan untuk menangani kasus pembiayaan investasi

apartemen ini ialah dengan modal usaha sendiri dan modal pinjaman yaitu pembiayaan proyek

yang berasal dari kredit langsung dari bank/institusi keuangan lain atau bisa juga dari dana

dari pasar uang dan modal. Pemilik proyek juga harus memperhitungkan bunga pinjamannya.

Dan menentukan berapa tahun jangka waktu pelunasan atau pembayaran

pinjaman+bunganya.

4.2.3 Strategi Pengimplentasian

Seperti pada kasus Pembiayaan Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon

Jeruk, Jakarta Barat. Strategi pengimplentasian sumber pembiayaan dengan 4 alternatif cara

yang sudah tertulis pada sub bab analisia pembiayaan. Yaitu yang pertama adalah sumber

pembiayaan dari modal sendiri, yang kedua adalah kerjasama dengan bank yaitu 30% modal

sendiri + 70% pinjaman, yang ketiga adalah 50-50, 50% modal sendiri + 50% dari pinjaman,

dan yang terakhir adalah 70% modal sendiri + 30% dari pinjaman. Setelah dianalisis dengan


17/19


17

teori NPV, pihak pemilik proyek bisa menentukan salah satu alternatif cara dalam pembiayaan

pembangunan proyek yang sesuai dengan kemampuan financial dari pemilik proyek untuk

menangani kasus pembiayaan investasi.


18/19


18

BAB V

KESIMPULAN

5.1 Kesimpulan

Biaya investasi total untuk proyek pembangunan apartemen Puri Park View Tower E

Kebon Jeruk, Jakarta Barat mencapai Rp. 168.647.355.038..

Pada analisa karya ilmiah ini pengalokasian investasi dan pembiayaan dibagi menjadi

2 yaitu modal sendiri dan juga pinjaman yang kombinasi metode pembiayaannya

dijadikan 4 yaitu :

1.Modal Sendiri (100%)

2.Modal Sendiri (30%), Pinjaman (70%)



Setelah dilakukan analisa dan pembahasan, alternatif pembiayaan terbaik adalah

dengan 30% modal sendiri dan 70% pinjaman yang memiliki biaya modal paling

ringan sebesar 10,98% pada leverage positif yang berarti masih meringankan

pengembalian modal dalam keadaan biaya modal untuk modal sendiri lebih besar

dari pada pinjaman, sedangkan jika bunga pinjaman lebih besar daripada modal

sendiri maka alternatif pembiayaan yang dipilih adalah dengan 100% modal sendiri

yang memiliki biaya modal yang paling ringan sebesar 8,85%. Tetapi pada 100%

modal sendiri tidak memberikan tingkat pengembalian Leverage) yang paling ringan

atau yang paling positif.

5.2 Rekomendasi

Rekomendasi yang kami berikan untuk kajian investasi ini antara lain :

Untuk perhitungan bentuk pembiayaan sebaiknya diperhitungkan juga alternatif

sumber pembiayaan lainnya terutama yang dari sumber pembiayaan non

konvensional.

Melakukan analisa sensitivitas pada perubahan suku bunga untuk selanjutnya

dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap tingkat penerimaan untuk investasi.


19/19


19

DAFTAR PUSTAKA

Ningsih, M. D. P dan Utomo C. 2014. Analisa Pembiayaan Investasi Apartemen Puri Park

View Tower E Kebon JerukJakarta Barat, Jurnal Teknik POMITS Vol. 3, No. 2, ISSN: 2337-

3539, Surabaya

Ariastita, P. G. 2015. Presentasi Mata Kuliah Pembiayaan Pembangunan: Sumber-sumber

Pembiayaan, Surabaya.

http://www.bpkp.go.id/perekonomian/konten/263/penerimaan-negara-bukan-pajak.bpkp

http://www.pajak.go.id/content/belajar-pajak

http://www.kajianpustaka.com/2015/06/pendapatan-asli-daerah-pad.html

http://go-blognya-tyar.blogspot.co.id/2011/11/pengertian-apartemen.html

http://ekonomi.kabo.biz/2011/02/pengertian-struktur-modal.html

http://infomanajerna.blogspot.co.id/2012/12/biaya-modal-1.html

http://www.kajianpustaka.com/2014/02/pengertian-unsur-tujuan-jenis-pembiayaan.html
http://www.bpkp.go.id/perekonomian/konten/263/penerimaan-negara-bukan-pajak.bpkphttp://www.pajak.go.id/content/belajar-pajakhttp://go-blognya-tyar.blogspot.co.id/2011/11/pengertian-apartemen.htmlhttp://ekonomi.kabo.biz/2011/02/pengertian-struktur-modal.htmlhttp://infomanajerna.blogspot.co.id/2012/12/biaya-modal-1.htmlhttp://www.kajianpustaka.com/2014/02/pengertian-unsur-tujuan-jenis-pembiayaan.htmlhttp://www.kajianpustaka.com/2014/02/pengertian-unsur-tujuan-jenis-pembiayaan.htmlhttp://infomanajerna.blogspot.co.id/2012/12/biaya-modal-1.htmlhttp://ekonomi.kabo.biz/2011/02/pengertian-struktur-modal.htmlhttp://go-blognya-tyar.blogspot.co.id/2011/11/pengertian-apartemen.htmlhttp://www.pajak.go.id/content/belajar-pajakhttp://www.bpkp.go.id/perekonomian/konten/263/penerimaan-negara-bukan-pajak.bpkp

Tugas 3_pembiayaan Pembangunan_muhammad Fadli

Documents

Transcript of Tugas 3_pembiayaan Pembangunan_muhammad Fadli