Telaah regulasi terkait investasi property

TELAAH REGULASI TERKAIT INVESTASI PROPERTY

Ir. Ignesjz Kemalawarta, MBADirektur Sinarmas land

Wakil Ketua Umum DPP Real Estate IndonesiaDirektur Green Building Council Indonesia

AGENDA

1. KEDUDUKAN REGULASI DALAM SIKLUS USAHA PROPERTY

2. KAIDAH REGULASI

3. REGULASI TERKAIT PROSES PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN PROPERTY

4. TELAAH REGULASI TERTENTU TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY

5. DISKUSI-TANYA JAWAB

Kegiatan Bisnis

Pengaruh External:Kondisi makro dan mikroRegulasi Pemerintah Aspek demand supply pasar

Pengaruh Internal:Kapasitas Sumber daya ManusiaSumber daya (tanah, dana, keahlian, support system, dll) Leadership Perusahaan

1. KEDUDUKAN REGULASI DALAM SIKLUS USAHA/KEGIATAN BISNIS

PR

INSIP

LEGA

L

1. Undang Undang Dasar 1945 (UUD)2. Ketetapan MPR – RI (TAP MPR)3. Undang Undang (UU)4. Peraturan Pemrintah Pengganti Undang Undang (Perpu)5. Peraturan Pemerintah (PP)6. Peraturan Presiden (Perpres)7. Peraturan Daerah (Perda)

a. Peraturan Menterib. Peraturan Gubernur/Walikota/Bupati

PR

INSIP

LEGA

L

2. KAIDAH REGULASI

• DIBUAT UNTUK KEPENTINGAN STAKEHOLDER

• DIBUAT MELALUI MASUKAN MASYARAKAT/INISIATIF LEMBAGA PEEMERINTAH/DPR

• HARUS MELIHAT SELURUH KEPENTINGAN MASYARAKAT SECARA SEIMBANG

• UNTUK MENDORONG KEPENTINGAN MAKRO YANG LEBIH BESAR

REGULASI TERKAIT PROSES PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN PROPERTY

3.

Bagan Proses Penyelenggaraan

Bangunan Gedung Tertentu Tahun 2012

Peraturan Bangunan Gedung

RTRWN,

RTRWP,

RTRW

Kab/Kota,

RDTRKB

PERENCANAANAMDAL

Persetuju

an/

Rekomen

dasi

Instansi

lain

PELAKSANAAN PEMANFAATAN PEMBONGKARAN

PENDATAAN/

PENDAFTARAN

IMB SLF SLFn RTBKT

KI

PELESTARIAN

TABGTABG

TABG

TABGTABG TABG

RTBL

MMM

M

MM

PENYEDIA JASA

PEMBANGUNAN

Alur proses utama Alur proses penunjang Opsional

Regulasi bangunan dan yang terkait

UUBG28/2002

UU6/2006, UUPA

UU Jasa Konstruksi 18/1999

Regulasi Bangunan

PembangunanPerencanan Pelaksanaan

PemanfaatanPml-Prw-

PBkalaPembongkaran

(>50 tahun)

IMB SLF/IPB

PP 36/2005

PP Tata Ruang 16/2007, Amdal

PP 67/2000, PP59/2010, PP28/2000.PP 29/2000, PP30/2000

Pelestarian/tidak Hunian Usaha Khusus Sosial Pendidikan/

Kesehatan Ibadat

UU

PP

Permen/Perda(Perwal, Pergub DKI, Perbup)

SNI

Ketentuan departementerkait

Regulasi terkait pembiayaan property

• UU Pasar modal

• UU Perbankan

• SE BI tentang LTV

• UU Perpajakan

4. TELAAH REGULASI tertentu TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY

REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif

PERTANAHAN Mengatur pengendalian pemilikan dan pengelolaan pertanahan di Indonesia

-- Belum mempertimbangkanKEPASTIAN HUKUM investasi dan aspek kepemilikanproperty asing/potensi pasar asing besar dan negara lain menangkap peluang ini

-- Membatasi luasan secarapukul rata

BANGUNAN HIJAU Mendorong perilaku“Hijau” pemilik bangunan demi pelestarian sumberdaya alam, mengurangi pemanasan global, dll

Belum disertai insentif sebagaimana diberlakukan di negara-negara ASEANlain

REGULASI PERTANAHAN

• UUPA 1960.UU 2/2012PP 40/1996

• RUU Pertanahan 2014-2015-- BATASAN LUAS PENGEMBANGAN

-- HAK PAKAI DIBERI HAK TANGGUNGAN

-- PERLINTASAN, PERAN SERTA MASYARAKAT

-- PEMAHAMAN TANAH TERLANTAR

-- HAL ULAYAT

-- DUKUNGAN KEPASTIAN HUKUM PERPANJANGAN HAK ATAS TANAH

(tambahan usulan)

4. TELAAH REGULASI tertentu TERKAIT

PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY REGULASI DAMPAK POSITIF DAMPAK belum positif

PERTANAHAN Mengatur pengendalian pemilikan dan pengelolaan pertanahan di indonesia

-- Belummempertimbangkan keamanan investasi dan aspek kepemilikan property asing/potensi pasar asing besar dan negara lain menangkap peluang ini

-- Membatasi luasan secara pukul rata

BANGUNAN HIJAU Mendorong perilaku“Hijau” pemilik bangunan demi pelestarian sumber daya alam, mengurangi pemanasan global, dll.

Belum disertai insentif sebagaimanadi berlakukan di negara-negara ASEANlain

REGULASI BANGUNAN HIJAU

SLF

4. TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY


S.E BI TENTANG LTV -- Mengurangi spekulasiyang menggunakan kredit KPR banyak dalam 1 nama terkurangkan

-- Membantu pendinginan ekonomi

-- Konsumen KPR pertamamasih berat (LTV 70%)

-- Pencairan dana KPR ke Pengembang setelahbangunan jadi memberatkan pengembang

REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

-- Akan menjadi sumberdana property reccuring income

-- Bisa dikembangkan kearah pemilikan propertyreal dalam jumlah satuan nilai kecil yang dapat dimiliki masyarakat

-- Double taxation-- Belum dikembangkan

secara optimal

6. S.E BI TENTANG LOAN TO VALUE (LTV)Kebijakan Loan

To Value Bank Indonesia

• Objek Pengaturan

Rumah Tapak, Rumah Susun, Rumah Toko, Rumah Kantor dan

Kredit Konsumsi Beragun Properti

• Skema Kredit

4. TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY


S.E BI TENTANG LTV -- Mengurangi spekulasiyang menggunakan kredit KPR banyak dalam 1 nama terkurangkan

-- Membantu pendinginan ekonomi

-- Konsumen KPR pertama masih berat(LTV 70%)

-- Pencairan dana KPR ke Pengembang setelah bangunan jadi memberatkan pengembang

REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

-- Akan menjadi sumber dana property reccuringincome

-- Bisa dikembangkan ke arah pemilikan propertyreal dalam jumlah satuan nilai kecil yang dapat dimiliki masyarakat

-- Double taxation-- Belum dikembangkan

secara optimal

4.TELAAH REGULASI TERKAIT PEMBENTUKAN NILAI PROPERTY


REGULASI INFRASTRUKTUR (jalantol ,bandara, pelabuhan,kereta api )

Infrastruktur merupakan faktor pemicu nilai tambah dan pengembangan kawasan

REGULASI PERMUKIMAN (UU 1/2011PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DAN UU20/2012 TENTANG RUMAH SUSUN)

Pengaturan rInci mengenai sektor perumahan dan permukiman serta rumah susun

-- ketentuan hunian berimbang untuk rumahtapak dan rumah susun perlu di kaji agar lebih realistis-- Beberapa aspek rumah susun perlu didalami

RUU TABUNGAN PERUMAHAN

Sektor Perumahan akan memiliki sumberdana berjangka panjang berbiaya rendah

REGULASI INFRASTRUKTUR

• Skema investasi jalan tol• Peran inisiator jalan tol• Dukungan Pemerintah

-- pembebasan tanah untuk kepentingan umum-- revolving fund melalui BLU jalan tol -- land price capping-- toll rate adjustment setiap 2 tahun -- infrastructure guarantee fund



REGULASI INFRASTRUKTUR (Jalan tol, Bandara, Pelabuhan, Kereta api )

Infrastruktur merupakan faktor pemicu nilai tambah dan pengembangan kawasan


Pengaturan rinci mengenai sektor perumahan dan permukiman serta rumah susun

-- ketentuan hunian berimbang untuk rumah tapak dan rumahsusun perlu di kaji agarlebih realistis

-- Beberapa aspek rumahsusun perlu didalami

-- Semakin clear, semakin tidak menjadi polemik dan hunian berimbang menjadi realistis

RUU TABUNGAN PERUMAHAN Sektor Perumahan akan memiliki sumberdana berjangka panjang berbiaya rendah

REGULASI PERMUKIMAN HUNIAN BERIMBANG1. Pasal 28 H UUD45 Tanggungjawab perumahan MBR

Adalah Pemerintah 2. Lokasi berimbang3. Pemerintah wajib vs dapat (Ps 54 UU 1/2011)4. Minimum berimbang5. Definisi rumah besar-menengah-kecil6. RST-Rusun dan Rusun-RST7. Penafsiran komposisi 1:2:3

RUMAH SUSUN1. Pasal 28 H UUD 45 Tanggungjawab perumahan MBR

adalah Pemerintah;Pemerintah wajib vs dapat (Ps 54UU 1/2011 termasuk buat MBR di sumah susun

2. Nilai pemilikan Proporsional3. Hak suara dalam hal penghunian 4. Jangka waktu penyerahan ke PPPSRS



REGULASI INFRASTRUKTUR (jalantol ,bandara, pelabuhan,kereta api )

Infrastruktur merupakan faktor pemicu nilai tambah dan pengambangan kawasan


Pengaturan rInci mengenai sektor perumahan dan permukiman serta rumah susun

-- ketentuan hunian berimbang untuk rumahtapak dan rumah susun perlu di kaji agar lebih realistis-- Beberapa aspek rumah susun perlu didalami

RUU TABUNGAN PERUMAHAN

Sektor Perumahan akan memiliki sumberdana berjangka panjang berbiaya rendahMemperkuat sektor Perumahan

REGULASI TABUNGAN PERUMAHAN

MODEL CPF SINGAPORE/SEMACAM JAMSOSTEK DANA KARYAWAN DAN PEMBERI KERJA DANA TABUNGAN PERUMAHAN RAKYATMERUPAKAN SUMBER DANA PERUMAHAN BERBIAYA RENDAH DIGUNAKAN UNTUK MEMPERKUAT SISI PERMINTAAN (uang muka, bunga pinjaman)

SISI PENAWARAN (tanah, konstruksi, prasarana) UNTUK MENGURANGI BACKLOG PERUMAHAN DI INDONESIA KHUSUSNYA SEGMEN

MENENGAH KE BAWAH TABUNGAN PERUMAHAN YANG TIDAK DIPERGUNAKAN AKAN DIKEMBALIKAN

BERIKUT BUNGA

Thank you

thankyou

Thank you

Telaah regulasi terkait investasi property

Investor Relations

Transcript of Telaah regulasi terkait investasi property