studio perancangan arsitektur 4

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA

KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI SURABAYA2013

BAB IIITINJAUAN KHUSUS

3.1 PENGERTIAN JUDULDalam perencanaan dan perancangan bangunan kali ini mengambil tema adalah mixed use building. Bangunan yang menjadi pokok bahasan kali ini adalah kantor sewa yang dipadudankan dengan mall/ pusat perbelanjaan. Perencanaan dan perancangan kali ini mengambil judul Kantor Sewa dan Mall Elektronik di Surabaya.Kantor sewa merupakan sebuah bangunan yang sengaja disewakan untuk umum guna menjalankan aktifitas perkantoran. Kantor sewa yang direncanakan kali ini adalah sebuah kantor sewa khusus. Hal ini dikarenakan karena mixed use yang diaplikasikan berupa mall elektronik.Nantinya, kantor sewa ini akan lebih berintegrasi/ codong disewakan kepada perusahaan-perusahaan khusus, dimana perusahaan-perusahaan ini adalah sebuah industry yang bergerak dibidang teknologi dan elektronik. Hal ini dilakukan guna untuk mendukung fungsi sampingan dari bangunan ini yaitu sebagai pusat perbelanjaan elektronika yang ada di Surabaya.Sedangkan pusat perbelanjaan khusus elektronik itu nanti sendiri adalah sebuah pusat perbelanjaan yang retail/ took yang ada di dalamnya khusus untuk menjajakan dagangan yang bertemakan teknologi/ elektronik saja. Hal ini dilakukan guna menyeimbangkan fungsi utama dari bangunan ini yaitu sebagai kantor sewa yang notabennya juga khusus bergerak dibidang perusahaan elektronik. Hal itulah mengapa konsep perencanaan dan perancangan kali ini mengambil judul Kantor Sewa dan Mall Elektronik di Surabaya.

3.2 STRUKTUR ORGANISASIStruktur organisasi adalah bagan yang memperlihatkan tata hubungan kerja antar bagian dan garis kewenangan, tanggung jawab dan komunikasi dalam menyelenggarakan pelayanan dan antar unit pelayanan serta manajemen dari kantor sewa maupun pusat perbelanjaan elektronikMeskipun tidak bias disamaratakan, namun pada dasarnya ada beberapa fungsi perusahaan yang ditunjukkan dalam struktur organisasi perusahaan yang harus ada. Mengingat posisi tersebut memiliki peran penting dalam proses berjalannya sebuah organisasi perusahaan. Salah satu gambaran struktur organisasi perusahaan diantaranya sebagai berikut : General ManajerDalam sebuah perusahaan tugas dari GM adalah memimpin perusahaan. Selain itu, seorang GM memiliki tanggung jawab pada keseluruhan system yang berjalan dalam sebuah perusahaan. Dalam melaksanakan fungsinya, GM akan dibantu oleh beberapa manajer yang memiliki fungsi spesialisasi. Kebijakan GM merupakan hal tertinggi yang harus dipatuhi oleh anggota perusahaan lainnya karena ia merupakan posisi tertinggi yang terdapat di dalam struktur organisasi perusahaan.

Direktur/ DivisionTugasnya adalah memimpin bagian khusus dalam perusahaan serta melakukan koordinasi antar divisi dan memberikan laporan kepada GM. Setiap bagian, tidak memiliki garis komando lintas divisi sehingga hanya bias mengambil kebijakan pada masing-masing divisi.Seperti pada divisi marketing, tidak bias memberikan inverse kepada divisi keuangan. Yang bias dilakukan adalah memberikan informasi dan masukan yang dibutuhkan pada bagian lain.Oleh karena itu, direktur memiliki tugas yang sangat terarah sehingga tanggung jawab yang dimilikinya harus mampu ditransparasikan kepada GM dan kepada divisi lain sebagai bukti adanya satu kesatuan visi misi dalam struktur organisasi perusahaan.

General AffairMerupakan bagian divisi yang bertugas untuk menyediakan segala kebutuhan dan perlengkapan guna menunjang aktivitas perusahaan. Seperti untuk mengurusi masalah seragam karyawan, mobil dinas, mess karyawan, pemeliharaan lingkungan kantor atau juga memilih mitra kesehatan dengan perusahaan.Dalam struktur organisasi perusahaan, general affair ini juga mempunyai peranan yang sangat penting dalam memajukan perusahaan karena tanpa keseragaman karyawan yang baik maka perusahaan juga tidak akan terlihat rapid an terkoordinasi.

Personalia DepartmentDivisi ini memiliki tugas untuk menjaga kualitas sumber daya manusia perusahaan. Prosesnya dimulai dari masa perekrutan, penggantian jabatan, promosi dan mutasi karyawan, penilaian kinerja, pemberian penghargaan serta menjaga kinerja karyawan.Dalam proses perekrutan pegawai baru, pihak inilah yang berfungsi secara khusus untuk bisa memilih dan mendapatkan pegawai yangsesuai dengan kebutuhan perusahaan.

Accounting DepartmentMerupakan departemen yang bertugas untuk mencatat serta mengatur masalah keuangan perusahaan. Divisi ini juga bertugas untuk mengadakan audit atas kinerja yang sudah dilakukan divisi lain, guna menghindari terjadinya penyalahgunaan khususnya dibidang keuangan, termasuk mengontrol keseimbangan keuangan perusahaan.Pada bagian ini pegawai yang ditunjuk haruslah bersikap jujur dan teliti karena jika tidak, maka perusahaan akan kehilangan berbagai asset yang berpotensi memajukkan perusahaan.

Purchasing DepartmentDivisi ini biasanya dimiliki oleh perusahaan manufaktur. Tugasnya adalah membeli bahan baku produksi. Selain itu divisi ini juga bertugas menjalin kerjasama dengan pihak supplier bahan baku guuna menjamin kelangsungan proses produksi perusahaan

Marketing DepartmentDivisi marketing merupakan divisi ujung tombak perusahaan. Sebab, tugas divisi ini adalah memasarkan semua produk yang dihasilkan oleh perusahaan. Dengan demikian, perusahaan bias mendapatkan keuntungan jika produk yang mereka hasilkan bias laku di pasaran. R & D DevelopmentFungsi dari devisi adalah melakukan penelitian serta mengembangkannya. Penelitian yang dilakukan menyangkut semua kebutuhan perusahaan, yang bertujuan untuk meningkatkan kinerja perusahaan. Seperti melakukan penelitian mengena produk apa yang pada saat ini dibutuhkan oleh masyarakat, atau juga melakukan penelitian mengenai persepsi masyarakat atas produk yang dihasilkan perusahaan. Hasil dari penelitian tersebut akan digunakan untuk menciptakan sebuah system baru yang lebih baik bag proses yang ada di perusahaan. Quality Assurance DepartmentDi perusahaan manufaktur disivi ini bertugas untuk menjaga kualitas produk yang dihasilkan perusaan sebelum dipasarkan ke tengah masyarakat. Produk yang tidak sesuai standar, akan dipisahkan untuk kemudian dikelompokan ke dalam golongan produk gagal.Di perusahaan jasa, seperti bank tugas dari divisi ini adalah melakukan pengawsan atas system yang di jalankan dalam proses pelayanan pada nasabah. Dengan demikian, semua nasabah bisa mendapatkan pelayanan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di perusahaan tersebut. Mantenance DeparmentDivisi ini biasanya disiapkan bagi perusahaan menufaktur atau juga bagi perusahaan yang memiliki kantor sendiri. Sementara bagi perusahaan yang gedung kantornya masih bergabung dengan perusahaan lain secara menyewa, biasanya meniadakan divisi ini. Sebab divisi ini bertugas memelihara perangkat yang terkait proses operasional perusahaan. Seperti menjaga mesin produksi, instalasi listrik, pendingin atau menjaga perankat computer. Oleh karenanya, tidak semua perusahaan memiliki divisi ini, khususnya perusahaan jasa dan perusahaan yang gedung kantornya masih dalam status sewa. Public Relation DepartmentFungsi dari divisi ini adalah menjadi perwajahan perusahaan da pencipta citra perusahaan. Khususnya dilakukan dengan menjalin kerjasama dengan pihak eksternal perusahaan yang terkait dengan operasional perusahaan. Salah satu fungsinya adalah memberikan keterangan pers kepada wartawan apabila terdapat hal yang berkaitan dengan perusahaan tersebut. General managerGeneral Manager merupakan pimpinan utama pada stuktur organisasi Mall Panakkukang yang bertanggung jawab atas segala kegiatan yang berkenaan dengan Mall Panakkukang. Termasuk mengkontrol kinerja dari Building Manager.

PengelolaDalam urusan pegelolaan secara umum, manajemen mall berada di bawah pengawasan pihak pengelola. Pihak pengelola mengatur atau bertanggung jawab atas segala yang berkenaan dengan mall tak terkecuali dalam hal promosi, penanggung jawab setiap event atau kegiatan yang dilaksanakan di mall ataupun di luar mall selama masih bersangkutan dengan mall yang dikelola . Sedangkan dalam urusan sewa-menyewa, pihak pengelola memberikan kuasa pada devisi pemasaran.

PenyewaPenyewa merupakan pihak yang berhak atas toko atau tenant yang telah mendapatkan legalitas dari pihak pengelola untuk dimanfaatkan sesuai dengan keinginan penyewa.

Maintenance BuildingMaintenance Building merupakan komponen dasar (karyawan) mall yang bertanggung jawab terhadap perawatan ataupun pemeliharaan berbagai macam sarana yang ada. Termasuk pula mengusulkan atas penggantian komponen penunjang mall yang dianggap tidak layak. Pihak pengelola dengan terperinci melakukan pendataan terhadap seluruh komponen yang ada dalam di dalam mall, hal ini dilakukan untuk memudahkan pihak pengelola ataupun pihak lain apabila membutuhkan data sekunder tentang mall tersebut, seperti jumlah outlet fast food atau jumlah butik. Selain itu, manajemen mall juga sangat memperhatikan kebersihan dan perawatan gedung mall. Pihak marketing mengurusi User (penyewa) untuk medapatkan legalitas dari pihak pengelola untuk menempati toko yang telah disepakati antara pihak pengelola dan penyewa.Maintenance ini terbagi atas dua bagian yaitu : 1. Mechanical Electrical a. Bagian Mechanical bertugas untuk menjaga stabilitas suhu dalam bangunan (AC).b. Bagian Electrical yaitu bertugas mengatur sistem pencahayaan atau penerangan bangunan (lighting).c. Bagian Pemipaan bertugas untuk membuat sistem pembuangan serta sanitasi dari air kotor, air bersih dan gas.

Building ManagerBuilding Manager memiliki tanggung jawab kerja kepada General Manager.1. Tugas dan kewajiban a) Bertugas sebagai controlling dan monitoring atas operasional perusahaan melalui yang dibantu dan berkoordinasi dengan baik terhadap anggota-anggotanya serta memberikan masukan (saran) kepada manajemen mengenai apa yang kurang baik diterapkan pada operation system secara keseluruhan.b) Membentuk Team Work yang dapat diandalkan sebagai pelaksana operasional perusahaan dan senantiasa memberikan motivas kepada setiap anggota-anggotanya agar bekerja sebagai team yang solid.c) Membuat standar operasional dan penampilan kerja tim yang cocok serta diinginkan, untuk mencapai hasil pekerjaan yang optimal.d) Memiliki wewenang dalam memberikan sanksi atas kelalaian karyawan maupun staff dengan sepengetahuan pihak menejemen dan memiliki hak atas mempromosikan staff untuk mendapatkan hak yang lebih baik atas dedikasinya terhadap perusahaan.2. ProyekTugas dari bagian proyek ini adalah perawatan operasioanal sehari-hari bangunan. Yang terdiri dari dua bagian yaitu:a.SipilBertugas untuk melakukan penambahan dan pengurangan gedung, melakukan pengawasan lapangan kepada para tenant (penyewa) dibantu oleh marketing.b.ArsitekMempunyai tugas untuk mendesain bangunan yang akan disewa, melakukan pengarahan kepada penyewa yang baru tentang standar-standar yang diberlakukan oleh perusahaan.

Marketinga. Bertanggung jawab atas pemasaran kios kepada calon penyewa.b. Membuat program promosi tahunan ataupun event-event yang bersifat momentum.c. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan

Administrasia.Mengurusi segala sistem administrasi perusahaan secara detail dan rapi.b.Membuat laporan bulanan mengenai hal-hal yang perlu disampaikan kepada Building Manager.c.Mengurusi surat masuk dan surat keluar.

Berikut ditampilkan bagan struktur organisasi mall elektronik

Skema 4 : Struktur organisasi mall elektronik

Skema 5 : Struktur organisasi kantor sewa (pengelola)

3.3 PEMAKAI & KEGIATANBerikut ini dipaparkan mengenai pelaku serta kegiatan yang berada di dalam kawasan kantor sewa dan mall elektronik tersebut, baik secara harian maupun berkala.KEGIATAN UMUM

NOPELAKUKEGIATANKEB. RUANG

1

Pengunjung Pameran/ Mall ElektronikDatangEntrance

ParkirRuang parkir

Mencari InformasiRuang Resepsionis

Melihat pameran & berbelanjaLobby/ hall/ r. pameran/ retail

SanitasiToilet

PulangRuang parkir

Atau :PENGGUNAJENIS AKTIVITASKEBUTUHAN RUANG

Penyewa retail/tenant(penjual)Datang, parkerParking area

Melayani pembeliToko (anchor, retail tenant, gerai)

Makan dan minumCaf, restaurant, foodcourt

MetabolismeToilet

IbadahMusholla

Pemasok barangDatang, parkerLoading dock

Memasok dan memberekan barangGudang barang/ loading dock

Pengelola mallDatang, ParkirParking area

AbsenOffice

Memberikan informasiCustomer service area

Meeting, mengatur pemasukan dan pengeluaran keuanganOffice

Menindaklanjutkan saran dan kritik dari pengunjung dan penyewa tokoOffice

Meeting, makan dan minumCaf, restaurant, foodcourt

SholatMusholla

MetabolismeToilet

Mengganti pakaianToilet/ ruang ganti

Menyimpan barang bawaanLoker

Menjaga kinerja peralatan listrik, air, dan ACRuang panel

Menyimpan barang daganganLoading dock

Menurunkan/ menaikkan barang daganganLift

Menjaga kebersihan bangunan/ membuang sampahRuang janitor, TPS

Melakukan pengawasan/ keamananRuang keamanan/ security room

Pengunjung umumDatang, parkerParking area

BerbelanjaToko (anchor, retail tenant, gerai)

Meeting, makan dan minumCaf, restaurant, foodcourt

Jalan-jalanKoridor, citywalk

SholatMusholla

MetabolismeToilet

Mengambil uangATM center

Tabel 4 : Kebutuhan umum ruang & aktifitas para pengunjung pameran/ mall elektronik

KEGIATAN UMUM


2

Pengelola PameranDatangEntrance & R. parkir

Mengawasi pameranLobby/ hall/ r. pameran

Menunggu ruang informasiRuang Resepsionis

IstirahatRestoran

SembahyangMushola

PulangRuang parkir

Tabel 5 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum para pengelola pameran

KEGIATAN PERKANTORAN (HARIAN)


1

DirekturDatangEntrance & R. parkir

Kegiatan pengelolaan dan pengawasan perusahaanLobby/ hall/ r. pameran

Menerima TamuRuang Resepsionis

IstirahatRestoran

Sembahyang & SanitasiMushola

PulangRuang parkir

Tabel 6 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum direktur perkantoran

KEGIATAN PERKANTORAN (BERKALA)


1DirekturRapatRuang rapat kantor

SeminarLobby/ hall/ r. pameran

Mengawasi pameran berkalaLobby/ hall/ r. pameran

Tabel 7 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala direktur perkantoran

KEGIATAN PERKANTORAN (HARIAN)


2

Karyawan PerusahaanDatangEntrance & R. parkir

Kegiatan administrasi perusahaanRuang kantor

Menerima TamuRuang Resepsionis

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 8 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum para karyawan perusahaan

KEGIATAN PERKANTORAN (BERKALA)


2Karyawan PerusahaanRapatRuang rapat kantor perusahaan

Seminar/ Presentasi terhadap klienRuang rapat kantor perusahaan

Mengadakan dan mengawasi pameran produk berkalaLobby/ hall/ r. pameran

Tabel 9 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala para pengelola karyawan perusahaanKEGIATAN PENGELOLA (HARIAN)


1

Presiden DirekturDatangEntrance & R. parkir

Menerima TamuRuang tamu pada ruang direktur

Administrasi pengelolaan kantor sewaRuang direktur kantor sewa

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 10 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum presiden direktur pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (BERKALA)


1Presiden DirekturRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

KonferensiRuang konferensi

Tabel 11 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala presiden direktur pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENGELOLA (HARIAN)


2

Wakil Presiden Direktur/ General ManejerDatangEntrance & R. parkir

Menerima TamuRuang tamu pada ruang wakil direktur

Administrasi pengelolaan kantor sewaRuang wakil direktur kantor sewa

Koordinasi antar department di bawahnyaRuang kerja wakil direktur

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 12 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum GM pengelola kantor sewa



2Wakil Presiden Direktur/ General ManejerRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

KonferensiRuang konferensi

Tabel 13 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala GM pengelola kantor sewa



3

Divisi sekretaris dan inventarisDatangEntrance & R. parkir

Pembukuan, inventaris dan mengurusi pembayaran sewa kantor sewaRuang tamu pada ruang wakil direktur

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 14 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi sekertaris pengelola kantor sewa



3Divisi sekretaris dan inventarisRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 15 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi sekertaris pengelola kantor sewa



4

Departemen ManejemenDatangEntrance & R. parkir

Pengelolaan manejemen umum kantor sewaRuang kerja dept. manejemen

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 16 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum departemen manejemen pengelola kantor sewa



4Departemen ManejemenRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 17: Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala departemen manejemen pengelola kantor sewa



5

Divisi PeriklananDatangEntrance & R. parkir

Pengiklanan kantor sewaRuang kerja divisi periklanan

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 18 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi periklanan pengelola kantor sewa



5Divisi PeriklananRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 19 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi periklanan pengelola kantor sewa



6

Departemen UmumDatangEntrance & R. parkir

Kegiatan administrasi umumRuang kerja dept. umum

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 20 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum departemen umum pengelola kantor sewa



6Departemen UmumRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 21 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala departemen umum pengelola kantor sewa



7

Divisi PengembanganDatangEntrance & R. parkir

Kegiatan pengestimasian, pengembangan dan pengelolaan kantor sewaRuang kerja divisi pengembangan

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 22 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi pengembangan pengelola kantor sewa



7Divisi PengembanganRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 23 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi pengembangan pengelola kantor sewa



8

Divisi PenyewaanDatangEntrance & R. parkir

Menangani masalah penyewaan kantor sewaRuang kerja dept. penyewaan

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 24 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi penyewaan pengelola kantor sewa



8Divisi PenyewaanRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 25 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi penyewaan pengelola kantor sewa



9

Manajer PenjualanDatangEntrance & R. parkir

Menangani masalah penjualan ruang kantor sewaRuang kerja manajer penjualan

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 26 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum manajer penjualan pengelola kantor sewa



9Manajer PenjualanRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa



10

Divisi AsuransiDatangEntrance & R. parkir

Mengurusi masalah asuransi kantor sewaRuang kerja divisi asuransi

IstirahatRestoran


PulangRuang parkir

Tabel 28 : Kebutuhan ruang dan aktifitas umum divisi asuransi pengelola kantor sewa



10Divisi AsuransiRapatRuang rapat kantor pengelola kantor sewa

Tabel 29 : Kebutuhan ruang dan aktifitas berkala divisi asuransi pengelola kantor sewa

KEGIATAN PENDUKUNG (SEMINAR)


1

PengelolaMenyediakan dan merawan ruang konferensiRuang konferensi

Menyediakan panggung untuk ruang seminarPanggung podium

Peyimpanan alat-alat konferensiGudang ruang konferensi

Penataan ME ruang konferensiRuang panel konferensi

PulangRuang parkir

Tabel 30 : Kebutuhan ruang dan aktifitas pengelola berkala kegiatan pendukung kantor sewa



2Penyelenggara konferensi atau seminarMenyiapkan seminar atau konferensiRuang konferensi

IstirahatRestoran

SanitasiToilet

Tabel 31 : Kebutuhan ruang dan aktifitas penyelenggara konferensi berkala kegiatan pendukung kantor sewa



3

Peserta konferensi/ seminarDatangRuang parkir

Mencari informasiResepsionis

Mengikuti konferensi/ seminarRuang konferensi

IstirahatRuang serba guna/ lobby

SembahyangMushola

PulangRuang parkir

Tabel 32 : Kebutuhan ruang dan aktifitas peserta berkala kegiatan pendukung kantor sewaKEGIATAN SERVIS


1

Kepala Bagian Perawatan BangunanDatangRuang parkir

Kegiatan administrasi bagian perawatan bangunanRuang kerja administrasi kepala bagian perawatan bangunan dan staff

Memonitor pengoperasian peralatan yang mendukung aktifitas bangunanRuang control dan operator


SembahyangMushola

PulangRuang parkir

Tabel 33 : Kebutuhan ruang dan aktifitas kegiatan servis kepala bagian perawatan bangunan kantor sewa

KEGIATAN SERVIS


2

Divisi Mechanical ElectricalDatangRuang parkir

Ganti bajuRuang loker

Mengelola merawat mengontrol peralatan mekanik dan elektrikRuang mekanikal


SembahyangMushola

PulangRuang parkir

Tabel 34 : Kebutuhan ruang dan aktifitas kegiatan divisi mekanikal elektrikal bangunan kantor sewa

BAB IVPENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK

4.1 PENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN4.1.1 VISI, MISI, DAN TUJUANVISI: Menjadi bangunan komersial yang dapat mewadahi aktifitas perkantoran dan jual beli khusus elektronik di Surabaya. Memberikan fasilitas bagi penyedia usaha elektronik untuk dapat lebih mengembangkan serta memajukkan perusahaannya. Menjadi bangunan yang menyediakan lahan aktifitas untuk perkantoran dan aktifitas jual beli dalam lingkup dunia teknologi dan elektronik di Surabaya. Memberikan ruang publik yang serba ada dan lengkap khususnya di bidang perdagangan elektronik. Meningkatkan mutu jual beli dan pendapatan para perusahaan elektronik.

MISI: Memberikan ruang kerja yang efektif, kondusif serta nyaman dalam penggunaannya. Menyewakan kantor dan retail bagi perusahaan-perusahaan khususnya dalam bidang elektronik. Memberikan fasilitas-fasilitas kelas atas guna menunjang peningkatan transaksi jual beli perusahaan-perusahaan khusus elektronik. Menyediakan wadah yang dapat menyelaraskan serta melayani kebutuhan perdagangan industry dalam bidang ekonomi.

TUJUAN: Menyediakan wadah guna menaungi dan memberikan fasilitas bagi para perusahaan khususnya dalam bidang elektronik dalam menjalankan aktifitas perkantoran serta menjajakan, memperjualbelikan, memamerkan dan melakukan transaksi ekonomi dalam suatu wadah yang dapat melakukan kedua fungsi tersebut.

4.2 PENDEKATAN KONSEP PERANCANGAN4.2.1 PENDEKATAN PERUANGAN4.2.1.1.1 KEBUTUHAN RUANGAdapun pengelompokan ruang berdasarkan pelaku dan kesamaan kebutuhan ruang yaitu :

Kelompok kegiatan umum (mall elektronik)Adapun ruang kegiatan umum yaitu : Entrance Taman Lobby Ruang parkir Ruang pameran Selasar mall Ruang retail toko Mushola Toilet ATM Centre Food court

Kelompok kegiatan perkantoran (Perusahaan perdagangan) Ruang direktur perusahaan perdagangan Ruang tamu pada ruang direktur perusahaan perdagangan Ruang rapat kantor perusahaan perdagangan Ruang kantor perusahaan perdagangan Ruang tamu pada ruang kantor perusahaan perdagangan Toilet

Kelompok kegiatan pengelola Ruang tamu pada ruang direktur kantor sewa Ruang kerja wakil presiden direktur Ruang tamu pada ruang kerja wakil presiden direktur Ruang kerja divisi periklanan Ruang kerja departemen umum Ruang kerja divisi pengembangan Ruang kerja departemen penyewaan Ruang kerja manajer penjualan dan staff Ruang kerja divisi asuransi Ruang rapat pengelola kantor sewa ToiletBerikut adalah skema ruang pengelola

Skema 5 : Skema ruang pengelola di bangunan kantor sewa Kelompok kegiatan pendukung Ruang konferensi Panggung/ podium Gedung ruang konferensi Ruang panel konferensi

Kelompok kegiatan servis Ruang kerja administrasi kepala bagian perawatan bangunan dan staff Ruang control dan operator bangunan Ruang istirahat Toilet Ruang loker Ruang chiller Ruang panel teekomunikasi Ruang reparasi Ruang genset dan transformator Ruang pompa air dan tangki air Ruang bahan bakar Gudang peralatan Ruang kerja divisi perawatan Gudang Tanki sampah

Berikut ini disajikan skema hubungan ruang servis

Skema 6 : Skema hubungan ruang servis di kantor sewa dan mall

4.2.1.1.2 BESARAN DAN PERSYARATAN RUANGDasar pertimbangan : Standart besaran ruang yang digunakan : Architects Data, Ernest Neufert, New York, 1981 New Metric Hand Book Planning and Design Data, Patricia Tutt and David Adler Time Saver Standart for Building Types, Joseph de Chiara and John Calender, Mc Graw Hill Book, 1981 Kapasitas besaran ruang disesuaikan dengan : Jumlah dan besar peralatan yang akan ditampung Jenis kegiatan yang akan diwadahiAdapun pertimbangan besaran ruang adalah sebagai berikut : Kegiatan perkantoranStandar peruangan untuk ruang kantor menurut Neufert, Data Arsitek

Untuk area minimal :JJenis KantorBagianJumlahLuasan (m2)Net area (m2)Flow 15 %Luasan total (m2)

Perusahaan Perdagangan dengan populasi karyawan 10-30 orangR. Manejer12525

11

86

Personal Asisten-15-

Sekretaris11212

Staff21020

Pegawai biasa6636

Tabel 35 : Standar peruangan minimal untuk ruang kantor menurut Neufert, Data ArsitekUntuk area maksimal :JJenis KantorBagianJumlahLuasan (m2)Net area (m2)Flow 15 %Luasan total (m2)

Perusahaan Perdagangan dengan populasi karyawan 10-30 orangR. Manejer12525

67

512

Personal Asisten41560

Sekretaris11212

Staff61060

Pegawai biasa386228

Tabel 36 : Standar peruangan maksimal untuk ruang kantor menurut Neufert, Data ArsitekUntuk ruang rapat menurut Neufert Data Arsitek yaitu : Ukuran kecil 9 m2 untuk 6 orang Ukuran besar 16 m2 untuk 18 orangSesuai dengan kebutuhan kantor pada bab 1 di Kota Surabaya yaitu untuk kantor perdagangan dari sector industry yaitu 148218 m2. Kebutuhan ruang tersebut akan ditampung serta disesuaikan dengan tinggi lantai maksimal dan luasan bangunan yang diperbolehkan pada site yang ada. Pada kantor sewa dan mall elektronik tersebut akan dibedakan luasannya. Luasan tersebut dibedakan berdasarkan jumlah pegawai yang ditampungnya, ruang rapat dan lain lainnya. Sehingga untuk tiap jenis kantor tedapat 2 jenis kantor, yaitu besar dan kecil.Berikut adalah analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada mall elektronik yang direncanakan.

Tabel 37 : Analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada mall elektronik

Analisis besaran dan kebutuhan ruang pada retail yang disewakan di mall elektronik :

Tabel 38: Analisis besaran dan kebutuhan ruang pada retail mall elektronik

Skema hubungan analisis makro mall elektronik :

Skema 7 : Skema hubungan makro mall elektronik

Berikut adalah analisis besaran ruang dan kebutuhan ruang servis yang ada dalam bangunan kantor sewa dan mall elektronik :

Tabel 39 : Analisis kebutuhan ruang dan besaran ruang pada ruang servis di kantor sewa dan mall elektronik

4.2.1.1.3 HUBUNGAN DAN ORGANISASI RUANGDasar pertimbangan organisasi ruang dan pola hubungan ruang yaitu : Jenis kegiatan pola dan alur kegiatan Jenis dan kebutuhan ruang Hubungan antar kegiatanAdapun organisasi dan pola hubungan ruang adalah sebagai berikut : Kelompok kegiatan umumKeterangan symbol organisasi ruang : = dekatO= kurang dekat

Kelompok Perusahaan Perdagangan Industri

Kelompok Kegiatan Pengelola

Fasilitas Pendukung Utama

Kelompok Kegiatan Servis

4.2.2 PENDEKATAN LOKASITujuan analisa penentuan lokasi site adalah untuk mencari lokasi site terbaik yang berkaitan dengan masalah : Penggunaan area yang terbaik Parkir dan sirkulasi Pelayanan dan utilitas Kenyamanan EstetikaAdapun dasar pertimbangan yang dipakai adalah : Perwilayahan Utilitas kawasan Faktor-faktor teknis (sirkulasi kawasan)Dengan memperhatikan beberapa criteria dan ketentuan tersebut, maka akhirnya dipilih daerah yang memiliki prospek yang cukup baik untuk kegiatan perkantoran dan pusat perbelanjaan di mana daerah sekitarnya terdapat bangunan komersial yang akan mendukung sebagai alternative lokasi yang memenuhi syarat.Beberapa alternative pilihan lokasi adalah : Alternatif 1: Daerah jalan Ahmad Yani Alternatif 2: Daerah Jemur Andayani Alternatif 3: Daerah Genteng

Gambar 16 : Lokasi alternative 1 di Daerah jalan Ahmad Yani

Gambar 17 : Lokasi alternative 2 di Daerah Jemur Andayani

Gambar 18 : Lokasi alternative 3 di Daerah Genteng Kali

Pemilihan serta pertimbangan dari ketiga alternative site di atas adalah :NoKriteria PemilihanBobotAlternatif

123

1Lokasi sesuai dengan tata guna lahan RTRW Surabaya 200520360360360

2Mudah dicapai dari bangunan komersial lainnya20360360360

3Memiliki prospek perkembangan sebagai daerah bisnis20360360360

4Tersedia jaringan utilitas kota yang memadahi10330330360

5Dilewati jalur transpotasi umum10330330330

6Adanya sarana jalan tembus untuk mengurangi kepadatan lalu lintas10220110330

7Mudah dicapai dari pelabuhan dan bandara maupun terminal5315315315

TOTAL165270 300Tabel 40 : Analisis ke 3 site berdasarkan RTRW Surabaya 2005

Dilihat dari hasil pendataan yang didapatkan maka dipilih daerah no 3 sebagai site terpilih untuk kantor sewa dan mall elektronik.

4.2.3 PENDEKATAN TAPAK Analisis Tapak/ SiteSesuai dengan fungsi dan aktifitasnya, kantor sewa dan mall elektronik merupakan wadah kegiatan perkantoran dan perbelanjaan. Terdapat beberapa dasar pertimbangan penentuan site atau tapak dari lokasi site terpilih : Luas tanah mencukupi dan tersedia dalam artian tidak ditempati bangunan permanen Site atau tapak mudah dicapai oleh segala jenis kendaraan atau pejalan kaki Sesuai ketentuan peraturan daerah dan rencana induk pemerintah Berlokasi pada lingkungan yang mendukung Tersedia sarana kota seperti jaringan listrik, jaringan air bersih, jaringan telekomunikasi dan drainase kota

Berikut adalah alternative site yang berada di daerah Genteng

213

Gambar 19 : Alternatif site di daerah Genteng Kali

Alternatif 1= daerah Jl. Embong MalangAlternatif 2= daerah SiolaAlternatif 3= daerah BlauranNoKriteria PemilihanBobotAlternatif

123

1Fasilitas lingkungan tapak dapat saling mendukung20360360360

2Merupakan daerah bisnis15345345230

3Didukung transpotasi umum yang memadahi15345345345

4Tersedia jaringan utilitas kota yang memadahi15345345345

5Dampak positif bagi lingkungan sekitar 10330330330

6Tingkat harga tanah sesuai kondisi tapak10220330220

Tabel 41 : Analisis ke 3 tapak di daerah Genteng Kali berdasarkan RT RW Surabaya 2005

Dari pertimbangan-pertimbangan tersebut maka dipilih daerah Genteng, Siola sebagai area/ site dari kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini

Gambar 20 : Kondisi site terpilih

Kondisi eksisting tapak antara lain :Kondisi eksiting tapak meliputi keadaan tapak saat ini dan lingkungan yang ada di sekitarnya. Adapun kondisi tapak atau site antara lain : Lokasi di jalan Tunjungan Batas- batas tapak : Utara: Jl. Praban Selatan: Jl. Tanjung anom Timur: Jl. Tunjungan Barat: Jl. Lingkungan (gang) Luas tapak 9760 m2 / 0.97 ha GSB yang ada di tapak : Timur: minimal 3 m dari pinggir jalan Utara: minimal 3 m dari pinggir jalan Selatan: minimal 2 m dari pinggir jalan Barat: minimal 1 m dari pinggir jalan Topografi tapak relatif datar Koofisien dasar bangunan (Building Code = 50 %) Koefisien lantai bangunan (FAR = 1350%) Jumlah lantai yang diperbolehkan dibangun maksimum27 lantai Bangunan yang ada sekarang adalah bekas bangunan pasar swalayan di mana dalam pembebasan tidak mngalami kesulitan Adapun kondisi lingkungan yang ada di sekitar tapak : Adanya bangunan pertokoan, pusat perbelanjaan dan bank yang letaknya berdekatan dengan site, secara keseluruhan akan turut menunjang secara timbal balik pada kegiatan perkantoran dan bisnis yang direncanakan Tidak adanya jalur hijau menyebabkan suasana di jalur transpotasi dan daerah sekitarnya menjadi panas terutama pada saat siang hari Tapak terletak pada jalan yang dilalui oleh transpotasi umum sehingga dapat menunjang aksesbilitas tapak

Gambar 21 : Tampak udara daei site terpilih

Gambar 22 : View dari perempatan Tunjungan

Gambar 23 : View dari site ke Siola

Gambar 24 : Sketsa potongan A-A pada site terhadap lingkungan

Gambar 25 : Sketsa potongan B-B pada site terhadap lingkungan Analisis KlimatologisKondisi klimatologis yang berpengaruh pada site yaitu arah edar matahari dan hembusan angin. Arah edar matahari menyebabkan bangunan pada lingkungan sekitarnya akan menghasilkan pembayangan pada site. Orientasi bangunan pada daerah tropis sebaiknya utara selatan Angin yang berasal dari jalan Tunjungan membawa banyak polusi karena pada jalan ini sangat padat lalu lintasnya. Sehingga perlu pemberian vegetasi. Angin dari arah barat akan terhalang oleh bangunan di sekitarnya

Analisis PencapaianPencapaian adalah salah satu hal terpenting dalam mendesain dan merencanakan sebuah bangunan. Hal ini disebabkan karena pencapaian adalah titik poin mudah dijangka atau tidaknya sebuah bangunan. Berikut beberapa alternatif pencapaian ME dan SE yang bisa diterapkan di bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini. ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tunjungan(+) Merupakan jalan satu arah sehingga memudahkan untuk akses menuju ke dalam siteMerupakan jalan yang menuju ke arah jalan protokol, sehingga mudah untuk diakses.(-) Kepadatan jalan yang terjadi di jalan Tunjungan dan Praban akan sedikit menyulitkan kendaraan untuk keluar masuk

ME pada Jl. Praban SE pada Jl. Tanjung Anom(+) Akses dari Jl Tunjungan dan Jl Praban merupakan pintu masuk dan keluar sirkulasi utama karena mudah terlihatSE yang direncanakan di Jl Tanjung Anom memiliki tingkat kepadatan lalu lintas yang tidak padat.

(-) Akses untuk servis tidak sama dengan akses dari sirkulasi bangunan. Sehingga perlu jalur khusus

Dari analisis pencapaian di atas maka dipilih opsi 2 sebagai pencapaian ME dan SE pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini.

Analisis Kebisingan Pada Tapak/ Site Sebelah utara memiliki kepadatan dan keramaian lalu lintas yang cukup ramai dan polusi yang ditimbulkan cukup tinggi baik polusi udara maupun suara. Sebelah Timur memiliki tingkat kebisingan yang tinggi karena merupakan jalan yang banyak dilalui oleh pengguna jalan untuk menuju pusat kota Pada bagian selatan memiliki kebisingan yang rendah Pada bagian barat juga memiliki tingkat kebisingan yang cukup rendah

Gambar 26 : Analisis kebisingan pada tapak

Analisis Orientasi BangunanOrientasi bangunan berfungsi sebagai ekspos utama bangunan pada arah bebas. Berikut beberapa analisis penentuan orientasi bangunan : Utara dan Timur merupakan area dengan view bebas dimana orang dapat melihat bangunan dengan leluasa. Sehingga ekspos bangunan akan ditempatkan di arah ini. Barat dan Selatan memiliki arah pandang yang terbatas. Sehingga pada arah ini tidak dilakukan ekspos berlebih pada bangunan.

Gambar 27 : Analisis orientasi bangunan pada tapak

Analisis Zoning Vertikal Analisis zoning secara vertikal ini berfungsi untuk penentuan ruang serta penataan ruangan di dalam bangunan secara vertikal. Berikut adalah beberapa analisisnya : Kondisi lingkungan site cukup ramai, lalu lintas padat dan kadar polusi tinggi, oleh karena itu lantai dasar dan 1 digunakan sebagai mall elektronik. Untuk kegiatan perkantoran diletakkan di atas mall elektronik tersebut.

Analisis Zoning HorisontalAnalisa zoning horisontal adalah rangkuman dari beberapa analisis site sebelumnya. Analisis ini berfungsi sebagai penentuan peletakkan ruang yang ada di dalam bangunan secara horisontal. Berikut adalah analisisnya : Arah Utara dan timur membutuhkan vegetasi sebagai barrier terhadap polusi udara dan suara ME di jalan Tunjungan dan SE di Jl Praban Zone Publik berada di Jl Tunjungan dan Jl Praban Zone semi publik berada setelah zone publik dan berbatasan dengan zone privat Orientasi utama di arah utara dan selatan

Gambar 27 : Analisis zooning horizontal

4.2.4 PENDEKATAN BENTUK RUANG & BANGUNAN Bentuk BangunanBentuk dasar bangunan yang dipilih berdasarkan aspek tiga dimensinya sehingga tidak hanya berhenti pada bentuk 2 dimensi. Bentuk dasar tersebut antara lain :

Bentuk BundarSuatu sosok terpusat kea rah dalam, dan melindungi. Bangunan bundar melingkar tidak memiliki sisi gelap dan memungkinkan penetrasi sinar matahari yang tinggi dan memiliki segi aerodinamis yang baik dalam melewatkan angin pada posisi lengkungnya.

Bentuk SegitigaBersifat aktif, tajam dan mengaraj. Di satu sisi arah angin dapat diantisipasi dengan baik yaitu pada sisi tajamnya. Namun tidak bagi sisi yang lain. Kerugian yang paling menonjol yaitu peruangan interior tidak efisien.

Bentuk Empat Persegi Panjang/ Kubus & BalokBentuk murni, stabil, dan massif. Bentuk persegi tidak memiliki arah yang menonjol dan berkesan monoton, Sedangkan keuntungannya adalah efisien ruang yang tinggi, kemudahan perancangan struktur dan utilitas.

Bentuk Ruang/ Layout RuangBesar dan susunan organisasi menentukan layout perabot pada ruang serta menentukan layout ruang. Secara umum ada tiga layout yang dapat dijadikan standar dalam penyusunan ruang. Ketiga macam layour ruang tersebut adalah : Cellular SystemPada umumnya bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Konfigurasi ini memungkinkan rancangan ruang-ruang privasi tinggi.

Group Space SystemSistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan. Pembagian ini umumnya diterapkan pada bangunan yang mempunyai kedalaman 15-20 m dari koridor ke dinding terluar bangunan. Konfigurasi ini cocok dengan arakter semiformal.

Landscape/ Open Play System Sistem ini mempunyai susunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakai dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat dari partisi, furniture, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak sirkulasi dan lalu lintas kelompok atau unit kerja.

4.2.5 PENDEKATAN STRUKTUR & KONSTRUKSI

a. Sub StrukturDasar pertimbangan : Kondisi tapak perencanaan, meliputi daya dukung tanah, kedalaman tanah keras, air tanah dan derajat keasaman. Perwujudan bangunan berlantai banyak. Ekonomis dan efisien dalam segi biaya dan waktu pelaksanaan.Berdasarkan kondisi yang ada maka system pondasi yang akan digunakan adalah system pondasi tiang pancang dengan pertimbangan utama adalah bangunan high rise building ( lebih dari 5 lantai).b. Super StrukturDasar pertimbangan : Kekuatan dan kekakuan struktur dan mendukung utilitas bangunan. Fungsional, fleksibel, efisien, dan mendukung penampilan bangunan,Inti bangunan (core) dengan kolom dan balok sebagai pemikul beban merupakan alternative struktur badan bagi bangunan yang direncanakan. Inti bangunan diletakkan di tengah untuk menjaga stabilitas bangunan mengingat kantor sewa dan mall/ pusat perbelanjaan elektronik ini merupakan mixed use building yang memiliki jumlah lantai lebih dari 5 ( high rise building).

4.2.6 PENDEKATAN UTILITAS

a. Jaringan Air BersihAir bersih pada bangunan ini diperoleh dari 2 sumber, yaitu : Air sumur (artesis) berasal dari tanah yang dipompakan ke atas. Air PDAM/ PAM.Sistem yang digunakan untuk mendistribusikan air bersih adalah system distribusi ke bawah (Down feed distribution). Air dari bawah (reservoir) dipompa ke penampungan/ bak di lantai paling atas (top floor) dan didistribusikan ke bawah pada tiap-tiap lantai di dalam bangunan tersebut.Keuntungan dari system distribusi ke bawah (Down feed distribution) ini adalah : Perubahan tekanan pada plumbing tidak berarti Sistem pompa bekerja secara otomatis Distribusi air bisa tetap berjalan walaupun pompa macet Sangat ekonomis karena tidak membutuhkan energy yang sangat besar (gravitasi ke bawah)Pedoman untuk perancangan : Flat: 2 m3/hari/100 m2 Kantor: 1 m3/hari/100 m2 Rumah sakit: 1.5 m3/hari/100m2 Hotel: 3 m3/hari/100m2 Pertokoan: 0.5 m3/hari/100m2Kebutuhan untuk hydrant dan sprinkler adalah : Hydrant box: 400 liter/menit/coupling (7 buah) Hydrant pillar: 1000 liter /menit/coupling (2 buah) Sprinkler: 60 liter/ menit/coupling (590 buah)

Gambar 28 : Skema penyaluran distribusi air di bangunan

b. Jaringan Air KotorAir kotor diartikan sebagai air buangan, yaitu air yang tidak bisa dipergunakan lagi untuk fungsi yang layak, seperti air buangan dari kamar mandi, WC, air hujan, dapur, wastafel, dan cuci.Air kotor diklasifikasikan menjadi 4, yaitu : Black water (air kloset) Grey water ( air dari bak mandi, dapur) Air hujan Air buangan khusus (air yang mengandung racun seperti dari laboratorium, rumah sakit)Sistem yang digunakan untuk jaringan air kotor adalah sistem pipa ganda (double stock system), yaitu pemisahan black water dan grey water. Sistem pengolahan air kotor yaitu : Air kotor dari kloset disalurkan ke septictank dan selanjutnya ke sumur peresapan Air kotor dari kamar mandi, dapur, dan urinal disalurkan ke sumur peresapan. Air hujan disalurkan ke riol kota.

Gambar 29 : Skema distribusi air kotor di bangunanStandar daya buang rata-rata perlengkapan jaringan kotor adalah sebagai berikut :1Kloset120 liter/ menit

2Bak mandi90 liter/ menit

3Wastafel60 liter/ menit

4Urinoir120 liter/ menit

5Bak cuci dapur90 liter/ menit

6Bidet90 liter/ menit

7Shower60 liter/ menit

8Bak mandi pakaian60 liter/ menit

9Kebutuhan kloset1 buah/ 40 orang

NoJumlah orang yang dilayaniVolumeUkuran (m3)

16041.2 x 2.5 x 1.5

212081.5 x 3.5 x 1.9

3180121.8 x 4 x 1.9

4240161.8 x 5.4 x 2

5300202.2 x 5.4 x 2

6360242.4 x 6 x 1.5

7420282.5 x 6 x 2.1

8480322.5 x 7 x 2.1

Rata-rata = 0.10/orangTabel 42 : Standar daya buang rata-rata perlengkapan jaringan kotor

Air kotor yang berasal dari hujan disalurkan melalui saluran terbuka atau tertutup menuju saluran pembuangan riol kota. Hal yang perlu diperhatikan dengan jaringan air hujan adalah : Luas atap yang menampung air hujan Pipa vertikal yang menyalurkan air dari atap Saluran air hujan di dalam tanah Kemiringan tanah Pengolahan daerah yang terkena jatuhan air dan perkerasan tapak

c. Pembuangan sampahUntuk bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini disediakan shaft sampah tertutup yang langsung berhubungan dengan lantai paling bawah (basement) dimana terdapat bak penampung sampah untuk kemudian diangkut oleh petugas servis khusus sampah kemudian dibuang ke tempat pembuangan akhir.

Gambar 30 : `Model pembuangan sampah pada bangunan high rise

d. Jaringan Bahaya KebakaranUpaya pencegahan timbulnya bahaya kebakaran meliputi :

Pengamanan penghuni (proteksi kebakaran primer) Pengamanan properti (proteksi kebakaran sekunder) Tangga (Keberadaan tangga harus secara terus menerus pada setiap lantai. Eksternal stairs akses dari setiap balkon juga penting pada kasus penyelamatan) Dinding penyekat(Dinding penyekat pada penghalang rute penyelamatan terhadap nyala api. Serta melengkapi pintu darurat yang dapat membuka secara otomatis) Koridor(Koridor dipersiapkan untuk meloloskan diri dari bahaya kebakaran, dan untuk materialnya harus menggunakan bahan yang tahan api.) Evaluasi Asap(Asap harus dapat segera meninggalkan bangunan, untuk itu tangga tertutup didesain sengan ventilasi di atasnya.) Pintu Keluar Darurat(Pintu darurat yang dapat digunakan secara otomatis bila ada bahaya kebakaran dalam sebuah bangunan.)Cara kerja fire protection : ManualDalam sistem ini apabila kebakaran terjadi, maka orang yang melihat terjadinya kebakaran menuju ke signal box untuk menbunyikan alaram yang akan terdengar ke seluruh penjuru bangunan. Petugas akan menggunakan pemadam kebakaran yang ada dan secara manual.

OtomatisPada sistem ini peralatan bekerja secara otomatis, mulai dari pemberitahuan dini terjadinya kebakaran hingga pada proses pemadamannya.

Semi otomatisSistem ini menggabungkan cara kerja tersebut di atas. Tanda bahaya akan diberikan secara otomatis tetapi pemadamannya akan dilakukan/ ditindak secara manual.Sistem Penyelamatan dini : Smoke Detector : sebagai kontrol pencegahan kebakarandan keletakkan pada plafond setiap 92 m2 yang bekerja dengan sensor terhadap asap( bekerja apabila asap yang ada di dalam ruangan 4 %)

Heat detector : sebagai kontrol kebakaran yang bekerja dengan sensor terhadap panas ( bekerja apabila terjadi kenaikan temperatur 10 derajat per menit.Sistem pemadaman api : Fire HydrantMerupakan pilar-pilar yang dipasang pada tempat-tempat strategis di luar bangunan, saluran yang berhubungan dengan sumber air.

Automatic Sprinkler SystemDengan adanya rangsangan panas dan kebakaran, maka lubang sprinkler akan otomatis terbuka dan air akan memancar keluar. Tiap-tiap unit mampu secara efektif untuk menyemprotkan air seluas 11.6 m2.

Portable Fire ExtinguisherMerupakan unit CO2 dalam tabung praktis yang dapat dibawa kemana-mana dan diletakkan di tempat strategis.

Sistem penyelamatan penghuni : Perencanaan system penataan ruang dan sirkulasi yang dirancang semudah mungkin untuk berhubungan dengan ruang luar. Tangga darurat yang mudah dijangkau Kejelasan petunjuk dan arah untuk upaya penyelamatan kebakaran di dalam bangunan dan di luar bangunan

e. Transportasi Vertikal (Tangga, Ramp, Lift)Transportasi vertical adalah segala perangkat atau pelengkap dalam sebuah bangunan yang difungsikan untuk sirkulasi secara vertical baik itu barang ataupun manusia. Ramp EsensiRamp adalah jalur sirkulasi yang memiliki bidang dengan kemiringan tertentu, sebagai alternative bagi orang yang berkebutuhan khusus / tidak bisa melewati tangga.

Persyaratan-persyaratan Kemiringan suatu ramp di dalam bangunan tidak boleh melebihi 7 derajad. Perhitungan kemiringan tersebut tidak termasuk awalan atau akhiran ramp. Sedangkan kemiringan suatu ramp yang ada di luar bangunan maksimum 6 derajat.

Panjang mendatar dari suatu ramp (dengan kemiringan 7 derajat) tidak boleh lebih dari 900 cm. Panjang ramp dengan kemiringan lebih rendah dapat lebih panjang.

Lebar minimum dari ramp adalah 95 cm tanpa tepi pengaman, dan 120 cm dengan tepi pengaman. Untuk ramp yang juga digunakan sekaligus untuk pejalan kaki dan pelayan angkutan barang harus dipertimbangkan secara seksama lebarnya, sehingga bisa dipakai untuk kedua fungsi tersebut, atau dilakukan pemisahan ramp dengan fungsi sendiri-sendiri.

Bordes pada awalan atau akhiran dari suatu ramp harus bebas dan datar sehingga memungkinkan sekurang-kurangnya untuk memutar kursi roda dengan ukuran 160 cm.

Permukaan datar awalan atau akhiran suatu ramp harus memiliki tekstur sehingga tidak licin baik diwaktu hujan atau tidak.

Lebar tepi pengaman ramp 10 cm, dirancang untuk menghalangi roda kursi roda agar tidak terperosok atau keluar dari jalur ramp. Apabila berbatasan langsung dengan lalu lintas jalan umum atau persimpangan harus dibuat sedemikian rupa agar tidak mengganggu jalan umum.

Ramp harus diterangi dengan pencahayaan yang cukup sehingga membantu pengguna ramp saat malam hari. Pencahayaan disediakan pada bagian ramp yang memiliki ketinggian terhadap muka tanah sekitarnya dan bagian-bagian membahayakan .

Ramp harus dilengkapi dengan pegangan rambatan yang dijamin kekuatannya dengan ketinggian sesuai.

Tangga Esensi Fasilitas bagi pergerakan vertical yang dirancang dengan memperhatikan ukuran dan kemiringan pijakan dan tanjakan dengan lebar yang memadai.

Persyaratan Harus memiliki dimensi pijakan dan tanjakan yang berukuran seragam. Harus memiliki kemiringan tangga kurang dari 6 derajat Tidak terdapat tanjakan yang berlubang yang dapat membahayakan pengguna tangga. Harus dilengkapi dengan pegangan rambat minimum pada salah satu tangga Pegangan rambat harus mudah dipegang dengan ketinggian 65-80 cm dari lantai, bebas ujungnya harus atau dibelokkan dengan baik kea rah lantai, dinding atau tiang. Pegangan rambat harus ditambah panjangnya pada bagian ujung-ujungnya (puncak dan bagian bawah), harus dirancang sehingga tidak ada air hujan yang menggenang pada lantai

Keberadaan tangga statis dibagi menjadi dua, yaitu : Tangga umum, macam-macamnya ada tangga lurus, tangga parallel, tangga sudut, tangga kombinasi dan tangga putar Tangga darurat untuk menyelamatkan diri dari terjadinya kebakaran atau dalam keadaan darurat lainnya, sehingga tangga ini harus dilindungi dari api dan asap

Hal-hal yang perlu diperhatikan pada tangga darurat : Jauhkan bahan-bahan mudah terbakar pada tangga darurat Strategis tetapi diletakkan pada tempat yang kurang fungsional Berhubungan dengan udara luar, apabila tidak memungkinkan maka harus diberi smoke vestibule Dilengkapi dengan pintu tahan api Dimungkinkan dengan penerangan alamiPerhitungan anak tangga :Lebar 1 orang= 60 cmLebar dan tinggi anak tangga dirumuskan :2t + l = 60-65Dimana : t = tinggi anak tangga l = lebar anak tanggaUntuk anak tangga darurat diperlukan lebar tangga yang dapat dilewati 3 orang sehingga 3 x 60 cm = 180 cm ditambah dengan pegangan 10 cm sehingga total lebar jalur tangga adalah 180 cm + (2 x 10 cm) = 200 cm.Lebar dan tinggi anak tangga yaitu 2t+l = 60-65 sehingga 2(17) + 30 = 64 jadi lebar anak tangga 30 cm dan tinggi 17 cm. Elevator/ Lift Sebagai alat transpotasi vertical, elevator/ lift mempunyai persyaratan-persyaratan sebagai berikut : Tidak menunggu lama Perlambatannya nyaman Percepatannya nyaman Mempunyai kecepatan tinggi Mempunyai pemberhentian yang otomatis Cepat menaikkan dan menurunkan penumpang Digunakan pada bangunan dengan jumlah lantai lebih dari 4Kapasitas (Car/ kg)Jumlah Muatan (orang)Kecepatan ( m/menit)

9001340

10001560

11501790

135020105

Tabel 43 : Data kapasitas dan kecepatan lift berdasarkan jumlah muatan Keamanan Elevator/ LiftElevator selalu dilengkapi dengan beberapa alat untuk menghadapi keadaan darurat, selain itu juga dilengkapi dengan alat yang berguna bagi pencegahan kecelakaan akibat tidak tepatnya penggunaan lift itu sendiri. Pengamanan terhadap kelebihan penumpang, berupa switch yang diletakkan dibawah lantai minimal sebanyak 2 buah Pengamanan terhadap tidak adanya penumpang Pengamanan terhadap kelebihan kecepatan Pengamanan terhadap pintu kereta Pengamanan terhadap bahaya kebakaran Pengamanan terhadap hilangnya sumber daya listrik

f. Instalasi Penghawaan Dasar pertimbangan : Kebutuhan udara bersih yang didasarkan pada tuntutan atas kebutuhan dan pola gaya hidup penghuni akan kenyamanan Bangunan high rise building yang berada di pusat kota Tekanan dan kecepatan angin Kondisi polusi udara sekitar

Perhitungan beban pendingin dan penentuan perlengkapan system tata udara system control otomatisnya harus memperhatikan factor-faktor berikut : Penggunaan atau fungsi gedung Jenis konstruksi gedung Pola beban pengkondisian gedung Kondisi dalam ruangan yang direncanakan Batas-batas control yang diijinkan Penggunaan control dan peralatan-peralatan yang sesuai untuk meminimalkan pemakaian energyPada perencanaan bangunan kantor sewa menggunakan penghawaan buatan (AC). Sedangkan tipe mesin AC yang digunakan adalah tope mesin AC terpusat. AC terpusat yaitu AC tipe besar yang dikendalikan secara terpusat untuk melayani satu gedung besar yang melibatkan system jaringan distribusi udara untuk mengalirkan udara sejuk ke dalam ruangan dan mengambil kembali untuk diolah kembali. Lubang tempat udara dari system AC yang masuk ke dalam ruangan disebut difusser. Sedangkan lubang tempat udara kembali dari dalam ruangan ke jaringan disebut grill. Kelebihan system AC terpusat : Daya jangkau pengkondisian udara yang cukup luas Sangat tepat untuk ruang yang berkapasitas besar

Sistem yang digunakan pada AC terpusat yaitu : Unit pendingin (chiller) yang mengolah refrigerant hingga siap mendinginkan Unit pengelola udara (AHU) unit untuk mengolah udara yang digunakan untuk mengkondisikan udara ruangan. Udara luar dimasukkan untuk dicampur dengan udara baik (dari dalam ruangan) Unit koi fan (versi kecil dari AHU) Sistem saluran udara

Gambar 31 : Skema AC Terpusat

g. Instalasi PencahayaanPencahayaan yang digunakan pada bangunan kantor sewa dan mall elektronik ini dibagi menjadi dua, yaitu :

Pencahayaan Alami Data mengenai perubahan dan frekuensi tingkat pencahayaan alami yang terjadi di tempat terbuka dapat digunakan untuk memperhitungkan waktu dalam jam kerja selama satu tahun dimana tingkat pencahayaan alami dapat dipenuhi pencahayaan alami saja atau perlu tambahan pencahayaan buatan. Waktu tersebut pada umumnya di ambil antara jam 08.00-16.00 waktu setempat dengan prosentase tingkat pencahayaan yang dapat dipenuhi adalah 90 %

Pertimbangan : Lokasi di pusat kota Luas bukaan pada bangunan Warna dan tekstur obyek pembiasan Panjang kantilever dan overhang Menggunakan cahaya langit bukan sinar matahari secara langsung

Pencahayaan alami siang hari harus memenuhi ketentuan sebagai berikut : Pencahayaan alami siang hari dalam bangunan gedung harus memenuhi tata cara penerapan konservasi energy dengan selubung bangunan Cahaya alami harus dimanfaatkan sebaik baiknya untuk pencahayaan siang hari Dalam pemanfaatan pencahayaan alami, masuknya radiasi matahari langsung ke dalam bangunan harus dibuat seminimal mungkin. Cahaya langit harus diutamakan daripada cahaya langsung.

Untuk menghindari pencahayaan langsung dan terik matahari : Pemantulan, baik di dalam ruangan maupun di luar ruangan Pemilihan material (warna dan tekstur) yang dapat memantulkan cahaya matahari tanpa menyilaukan Menggunakan elemen kaca pada bukaan yang dapat memantulkan radiasi panas dan membaurkan sinar matahari Luas bukaan untuk ruang kegiatan adalah 20% luas lantai

Perancangan pencahayaan alami siang hari harus memenuhi ketentuan berikut : Kaca akan mengurangi performasi termal dari dinding, hal ini harus diperbaiki dengan memasang alat peneduh Tingkat pencahayaan yang dihasilkan oleh cahaya alami adalah tidak tetap, untu mengatur tingkat pencahayaan dihasilkan oleh gabungan cahaya buatan dan alami harus dipasang saklar otomatis Silau yang timbul harus dikendalikan semaksimal mungkin

Pencahyaan BuatanSistem tata cahaya buatan harus dirancang sehingga didapatkan lingkungan visual yang nyaman, efektif dan fleksibel serta penggunaan energy yang maksimal Dasar Pertimbangan : Kebutuhan pencahayaan dengan penyesuaian intensitas dan kegiatan penghuni Jenis dan warna lampu disesuaikan dengan kebutuhan penghuni Kesilauan karena lampu harus dihindari Pencahayaan menggabungkan antara pencahayaan umum dan local, Pencahayaan umum memanfaatkan sumber-sumber cahaya tersembunyi di langit-langit, sedangkan pencahayaan local memakai lampu-lampu di meja kerja

Pengendalian tata cahaya adalah sebagai berikut : Setiap pemasangan partisi yang membentuk ruangan harus dilengkapi minimum satu saklar on/off untuk setiap ruangan Denah dengan luasan maksimum 30 m2 harus dilengkapi dengan satu saklar Pencahayaan luar bangunan dengan waktu oprasional 24 jam terus menerus, harus dapat dikendalikan secara otomatis dengan timer Daerah dimana pencahayaan alami tersedua dengan cukup, harus dilengkapi engan saklar pengendali otomatis yang dapat mematikan atau menghidupkan amature sesuai dengan tingkat pencahayaan yang dirancang

h. Akustik Dasar Pertimbangan : Aktivitas di dalam ruangan yang membutuhkan ketenangan Jenis material interior Sifat dan karakter material interior Sumber bunyi

Penanganan Kebisingan (Ruang Dalam) Mengusahakan peredam pada sumber kebisingan Mengisolasi sumber kebisingan atau memakai penghalang bunyi Mengelompokkan ruang yang cenderung bising Meletakkan sumber-sumber bising pada bagian bangunan yang massive (basement) Mengurangi kebisingan akibat bunyi injak dengan bahan-bahan lentur Mengurangi kebisingan pada ruang-ruang bising dengan bahan-bahan peredam Mengurangi kebisingan dengan memutus jalan perambatan bunyi melalui struktur bangunan.

Pemilihan Bahan Akustik : Tahan terhadap api Penampilannya sesuai dengan karakteristik estetik ruangan Biaya pemasangan memadahi Pemasangan mudah dan menyediakan akses mudah Awet, tahan terhadap kondensasi jamur dan uap air

Gambar 32 : Vegetasi sebagai buffering polusi suara & udara

i. Jaringan ListrikInstalasi listrik sama seperti instalasi yang lain, memiliki peran yang penting dalam fungsi sebuah bangunan. Instalasi listrik merupakan instalasi penggerak yang vital dalam suatu bangunan, Karen hamper seluruh perangkat dalam bangunan, khususnya perangkat utilitas adalah berkekuatan listrik. Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam perencanaan instalasi listrik :

KeamananKaitannya dengan keselamatan bangunan di mana ada kemungkinan untuk terjadinya hubungan pendek KemudahanHubungannya dengan pengontrolan terhadap kerusakan dan kemudahan penggantian. EkonomisSyarat-syarat perancangan jaringan listrik yang ekonomis FleksibelJaringan harus member kemungkinan untuk menambah beban, tetapi harus dalam batas ekonomis, sedangkan tambahan beban yang berlibihan adalah tidak ekonomis dan pemborosan. KepercayaanJaringan instalasi harus dapat diandalkan dan dapat dipercaya, sebab pembebanan oleh peralatan listrik sering tidak dapat dikontrol. Hal yang perlu diperhatikan adalah kualitas bahan instalasi KeamananJaringan instalasi harus dirancang sesuai peraturan nasional yang berlaku. Tabung-tabung instansi harus mudah dicapai oleh bebas hambatanSumber tenaga listrik pada bangunan umumnya diperoleh dari : Perusahaan Listrik Negara (PLN) Generator, sebagai cadangan yang bekerja secara otomatis pada waktu listrik padam dengan delay sekitar 10 detik

Instalasi dalam gedung dapat dibagi menjadi 2 bagian, yaitu :

Instalasi untuk peneranganYaitu semua jaringan atau instalasi yang difungsikan untuk penerangan (lampu) Instalasi untuk power (lift, AC, pompa)

Gambar 33 : Skema aliran listrik di bangunan

Sumber listrik untuk banguan kantor sewa dan mall elektronik ini memenuhi ketentuan sebagai berikut : Bangunan dengan total daya listrik lebih dari 100 Kva harus dilengkapi dengan perancangan system listrik, sehingga konsumsi energy listriknya dapat dipantau. Suplay daya listrik minimal dibagi menjadi system tata cahaya dan system tata udara. Faktor daya instalasi listrik bangunan tidak boleh kurang dari 0.8 Perlengkapan hubungan bagi harus dilengkapi dengan pengukur arus, pengukur tegangan, dan pengukur factor daya Perlengkapan hubungan bagi system tata udara dan tata cahaya harus dilengkapi dengan pengukur energy listri (kwh meter) Bagian bangunan gedung yang disewakan harus dilengkapi dengan pengukur arus, pengukur tegangan dan pengukur energy kecuali untuk pencahayaan umum dan system tata udara sentral/ terpusat Setiap utilitas bangunan yang mengkonsumsi energy harus dilengkapi dengan alat pengukur energy listrik Setiap peralatan ukur harus diletakkan di tempat yang dapat dipantau dengan cermat

j. Jaringan TeleponInstalasi telepon dengan system PABX, adalah system jaringan telepon dengan menggunakan satu nomer (system operator) yang kemudian dihubungkan dengan pesawat telpon yang lain, baik untuk penggunaan dalam satu bangunan maupun untuk satu kawasan dalam bangunan itu sendiri.Supaya system telepon ini dapat berfungsi harus dipersiapkan : Panel distribusi saluran telepon Unita PABX sesuai dengan jumlah sambungan Handset telepon sesuai dengan jumlah kebutuhan Kabel telepon dalam bangunan Konektor kabel bangunan

k. Penangkal PetirInstalasi penangkal petir adalah suatu sistem instalasi dengan komponen-komponen dan peralatan yang secara keseluruhan berfungsi untuk menangkap petir dan menyalurkannya ke tanah, sehingga semua bagian dari bangunan beserta isinya atau benda-benda yang dilindunginya terhindar dari sambaran petir. Sedangkan penangkal petir terdiri dari bagian-bagian sebagai berikut : Penghantar panas di atas tanah yaitu penghantar yang dipasang di atas atap sebagai penangkap petir, berupa elektroda logam yang dipasang tegak dan elektroda logam yang dipasang mendatar Penghantar pada dinding atau di dalam bangunan, sebagai penyalur arus petir ke tanah yang terbuat dari tembaga, baja galvanish atau alumunium Elektroda-elektroda tanah antara lain : Elektroda pita yang ditanam minimum 0.5 1 m dari permukaan tanah Elektroda batang, dari pipa atau besi baja profil yang dipancangkan tegak lurus dalam tanah sedalam kurang lebih 2 ml. Sistem PengamananSistem pengamanan ruangan dibagi menjadi 2, yaitu : Sistem dengan anak kunci, dibagi menjadi master key (satu kunci dapat membuka beberapa pintu) dan sistem penguncian yang dipusatkan (beberapa pintu dapat dibuka dengan satu kunci) Sistem tanpa anak kunci, dapat digunakan 2 cara yaitu dengan menekan tombol angka yang ada di pintu atau menggunakan kartu mangnetik, suara dan sidik jari

Gambar 34 : Penggunaan kartu elektronik sebagai pengamanan

Sistem sensor infra merahSistem ini akan bekerja jika sinar infra merah yang dipancarkan terhalang oleh suatu benda yang mengakibatkan sinar infra merah tersebut tidak dapat terdeteksi. Kamera CCTV dan peralatan tanda bahaya yang akan berfungsi jika pintu dibuka secara paksa oleh orang yang tidak berwenang

119

studio perancangan arsitektur 4

Documents

Transcript of studio perancangan arsitektur 4