STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN...

109
STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN NEGARA KCP SYARIAH CIPUTAT Skripsi Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Sosial (S.Sos) Oleh Putri Setianti Huzaimah NIM: 1113053000021 PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA 2017 M/ 1438 H

Transcript of STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN...

Page 1: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN

MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN KPR DI BANK

TABUNGAN NEGARA KCP SYARIAH CIPUTAT

Skripsi

Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Sosial (S.Sos)

Oleh

Putri Setianti Huzaimah

NIM: 1113053000021

PROGRAM STUDI MANAJEMEN DAKWAH

FAKULTAS ILMU DAKWAH DAN ILMU KOMUNIKASI

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI

SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

2017 M/ 1438 H

Page 2: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

ii

Page 3: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

iii

Page 4: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

iv

Page 5: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

v

ABSTRAK

Putri Setianti Huzaimah, NIM: 1113053000021, “Studi Komparasi

Penggunaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada Pembiayaan KPR Di Bank

Tabungan Negara KCP Syariah Ciputat”. Dibimbing oleh Drs. Muhammad

Sungaidi, MA. 2017.

Kebutuhan rumah setiap tahun semakin meningkat, setiap keluarga

membutuhkan rumah namun tidak semua keluarga dapat membeli rumah secara

tunai karena dana yang terbatas. Bank syariah di Indonesia salah satunya bank

BTN Syariah memiliki berbagai produk diantaranya pembiayaan Kredit

Pemilikian Rumah (KPR), masyarakat dapat mengajukan pembiayaan pemilikan

rumah dengan membayar angsuran setiap bulannya. Terdapat dua macam akad di

dalam pembiayaan KPR, yaitu akad istishna dan akad murabahah, akad istishna

adalah akad jual beli dengan sistem pesanan sementara akad murabahah adalah

akad jual beli dengan keuntungan yang disepakati.

Tujuan penulisan skripsi ini adalah untuk mengetahui persamaan dan

perbedaan, risiko serta keunggulan akad istishna dan murabahah pada

pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah Ciputat. Dimaksudkan agar masyarakat

luas dapat membedakan penggunaan akad istishna dan murabahah pada

pembiayaan KPR di bank BTN syariah.

Jenis penelitian di dalam skripsi ini adalah penelitian kualitatif yang

bersifat deskriptif dengan menggambarkan permasalahan yang didasari dengan

data yang didapat dari hasil survey, wawancara, dan studi pustaka.

Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa perbandingan akad

istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR di bank BTN Syariah Ciputat

banyak ditemukan perbedaan dan persamaanya, salah satu perbedannya adalah

dari obyek pembiayaan. Pada pembiayaan KPR menggunakan akad istishna

rumah yang dibiayai belum ada, sementara pada akad murabahah rumah yang

dibiayai sudah ada. Persamaannya adalah pada jangka waktu pembiayaan yang

sama-sama berjangka waktu maksimal 15 tahun. Selain persamaan dan perbedaan

terdapat juga keunggulan, pada KPR dengan akad istishna keunggulannya adalah

rumah yang dibiayai sesuai dengan kemauan nasabah dari bahan, material, ukuran

dll sementara keunggulan pada akad murabahah cicilan perbulannya lebih murah

dari pada akad istishna. selain itu ada juga risiko yang ditimbulkan dari kedua

akad tersebut yaitu risiko yang bersumber dari nasabah, developer, pihak bank,

bencana alam seperti gempa bumi atau kebakaran yang dapat merugikan kedua

belah pihak. Proses penyelesaian permasalahan yang digunakan pihak bank juga

telah menggunakan prosedur hukum yang berlaku di Indonesia. Prosedur yang

ditempuh telah didasarkan atau mengacu pada peraturan perundang-undangan

yang sekarang diberlakukan di Indonesia.

Kata Kunci : Istishna, Murabahah.

Page 6: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

vi

KATA PENGANTAR

Bismillāhirraḫmānirraḫîm

Puji syukur kehadirat Allah SWT, Tuhan semesta alam yang senantiasa

memberikan pertolongan dan petunjuk yang tiada batasnya kepada seluruh

ummatnya, termasuk kepada saya hingga akhirnya skripsi ini dapat terselesaikan.

Shalawat serta salam semoga selalu tercurahkan kepada Nabi Muhammad SAW,

keluarga, serta para sahabatnya yang telah senantiasa setia dan taat kepadanya

hingga akhir zaman.

Penulis bersyukur setelah proses yang panjang dan sarat akan gangguan

dan hambatan, akhirnya dengan limpahan kasih dan sayang-Nya, penulis mampu

menyelesaikan skripsi yang berjudul “Studi Komparasi Penggunaan Akad

Istishna Dan Murabahah Pada Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara

KCP Syariah Ciputat”.

Dengan kerendahan hati, penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-

besarnya kepada semua pihak yang telah membantu penulis baik langsung

maupun tidak langsung dalam penyusunan skripsi ini. Karena berkat bantuan

mereka jugalah skripsi ini dapat terselesaikan.

Sebagai bentuk penghargaan yang tidak dapat terlukiskan, izinkanlah

penulis menuangkan dalam bentuk ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya

kepada:

Page 7: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

vii

1. Bapak Prof. Dr. Dede Rosyada, MA selaku Rektor Universitas Islam

Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Bapak Dr. H. Arief Subhan, MA selaku Dekan Fakultas Ilmu Dakwah dan

Ilmu Komunikasi UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

3. Bapak Suparto M.Ed, Ph.D selaku Wakil Dekan I Bidang Akademik, Ibu

Dr. Raudhonah, M.Ag selaku Wakil Dekan II Bidang Administrasi Umum

dan Bapak Dr. Suhaimi, M.Si selaku Wakil Dekan III Bidang

Kemahasiswaan Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas

Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

4. Bapak Drs. Cecep Castrawijaya, MA selaku Ketua Jurusan Manajemen

Dakwah Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam

Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

5. Bapak Drs. Sugiharto, MA selaku sekretaris Program Studi Manajemen

Dakwah Fakultas Ilmu Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam

Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta.

6. Bapak Drs. Muhammad Sungaidi, MA selaku dosen pembimbing skripsi

penulis, yang dengan amat sangat sabar telah memberikan banyak

meluangkan waktu, tempat dan masukan serta saran-saran kepada penulis

sehingga skripsi ini dapat selesai, tak lupa penulis meminta maaf atas

segala kesalahan yang pernah dilakukan selama bimbingan. Semoga apa

yang telah Bapak ajarkan dan arahkan bermanfaat bagi penulis serta

mendapat balasan dari Allah SWT.

Page 8: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

viii

7. Kepada seluruh Dosen dan Civitas Akademika Ilmu Dakwah dan Ilmu

Komunikasi Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, yang

telah mentransfer ilmunya dengan ikhlas kepada penulis.

8. Pimpinan dan staf Perpustakaan Pusat dan Perpustakaan Fakultas Ilmu

Dakwah dan Ilmu Komunikasi Universitas Islam Negeri Syarif

Hidayatullah Jakarta yang telah banyak membantu menyelesaikan skripsi

dengan berbagai referensi.

9. Bapak Taufik Anwar, S.E., selaku operasional staff yang telah berkenan

untuk melaksanakan wawancara dan banyak membantu penulis dalam

memperoleh data dan informasi yang penulis butuhkan dalam

menyelesaikan skripsi ini.

10. Rasa Ta’zim dan terima kasih yang tak terhingga kepada kedua orang

tuaku tersayang Bapak H. Abdul Somad dan Mamah Hj. Titi Herawati

yang tak kenal lelah berjuang dan berkorban untuk memberikan yang

terbaik, perhatian serta cinta dan kasih sayang yang tak pernah habis.

Untaian do’a yang beliau panjatkan merupakan sumber kekuatan bagi

ananda untuk menjalani hidup dan mencapai kesuksesan di masa depan.

11. Tak lupa pula untuk keluarga dan saudara-saudaraku tercinta, Rendra

Furqonulloh, Ahmad Haerudin, Ahmad Fehrizal Afriansyah S.Pd serta

kepada keponakan-keponakan tercinta Khansa, Antariksa Fawwaz dan

Ibrahim yang selalu mendoakan, memberi semangat, dan selalu menjadi

isnpirasi bagi penulis untuk menyelesaikan skripsi ini.

12. Sahabat terbaikku Uda Erikh Muhartono, S.Th.I yang selalu sabar

menghadapi keluh kesah penulis, dan selalu memberikan semangat serta

Page 9: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

ix

dukungan kepada penulis, terima kasih penulis ucapkan semoga semua

kebaikanmu dibalas oleh Allah S.W.T.

13. Sahabat-sahabatku ka Inne, Melly, Clara, Lisa, Intan, Dewi dan Ayang.

Terima kasih atas kebersamaan dan keceriaan selama ini. Menempuh

pendidikan di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta tanpa

kalian tentulah semua hari-hariku tak secerah mentari pagi. Keep our

friendship forever and ever.

14. Tanpa mengurangi rasa hormat, kepada seluruh pihak yang tidak dapat

penulis sebutkan satu per satu, atas semua bantuan dan dukungannya,

penulis ucapkan terima kasih. Semoga Allah SWT membalas kebaikan

kalian dengan pahala yang berlipat ganda. Amin.

Penulis dengan tulus memohon kehadirat Allah SWT kiranya

berkenan dalam memberikan ganjaran yang berlipat ganda kepada semua

pihak yang telah berkenan berpartisipasi. Semoga karya ini bermanfaat

bagi semua kalangan masyarakat dan para akademisi.

Page 10: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

x

DAFTAR ISI

PERSETUJUAN PEMBIMBING .......................................................................... ii

LEMBAR PERNYATAAN ..................................................................................... iii

PENGESAHAN PANITIA UJIAN ......................................................................... iv

ABSTRAK ................................................................................................................ v

KATA PENGANTAR ............................................................................................. vi

DAFTAR ISI ............................................................................................................. x

DAFTAR GAMBAR ................................................................................................ xii

DAFTAR TABEL ................................................................................................... xiii

DAFTAR LAMPIRAN ............................................................................................ xiv

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah ..................................................................... 1

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah ................................................. 4

C. Tujuan dan Manfaat Penulisan ........................................................... 5

D. Metodologi Penelitian ........................................................................ 6

E. Tinjauan Pustaka ................................................................................ 9

F. Sistematika Penulisan ......................................................................... 10

BAB II LANDASAN TEORI

A. Pembiayaan KPR ................................................................................ 12

B. Istishna ................................................................................................ 16

C. Murabahah .......................................................................................... 25

BAB III GAMBARAN UMUM DAN OBJEK PENELITIAN

A. Sejarah Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat ............................... 32

B. Visi, Misi dan Tujuan Pendirian Bank Tabungan Negara Syariah .... 35

Page 11: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

xi

C. Budaya Organisasi .............................................................................. 36

D. Produk-Produk Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat ................... 38

E. Struktur Organisasi ............................................................................. 57

BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Persamaan Dan Perbedaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada

Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat .......... 60

B. Keunggulan Akad Istishna Dan Murabahah Pada Pembiayaan KPR

Di Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat ....................................... 64

C. Risiko Pembiayaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada

Pembiayaan KPR Di Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat .......... 68

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan ......................................................................................... 81

B. Saran ................................................................................................... 82

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 84

LAMPIRAN

Page 12: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

xii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Skema Istishna ........................................................................ 24

Gambar 2.2 Skema Murabahah .................................................................. 30

Gambar 3.2 Struktur Organisasi Bank BTN KCP Syariah Ciputat ............ 57

Page 13: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

xiii

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Pertumbuhan Total Asset dan Pembiayaan KPR .......................... 67

Page 14: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

xiv

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 : Surat Bimbingan Skripsi

Lampiran 2 : Surat Keterangan Penelitian Skripsi

Lampiran 3 : Hasil Wawancara

Lampiran 4 : Foto-Foto wawancara.

Page 15: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

1

BAB I

Pendahuluan

A. Latar belakang Masalah

Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal,1

tinggal bersama keluarga dan memiliki hubungan sosial dengan

masyarakat sekitarnya. Segala aktivitas di luar rumah berasal dari rumah.

Rumah haruslah menjadi tempat yang nyaman untuk pulang, dimana

seseorang mendapatkan perlindungan, ketenangan, kenyamanan,

kesenangan dan kebahagiaan. Menjadi tempat sumber pemulihan energi

dan sumber inspirasi. Menjadi tempat tumbuhnya manusia-manusia yang

sehat, bahagia dan berkualitas. Sebagaimana firman Allah dalam surat An-

Nahl/16:80 berikut:

عنكم والله جعل لكم من ب يوتكم سكنا وجعل لكم من جلود األن عام ب ي ا وم ون و و وم وتا تا وأوبارها وأشعارها أثاثا وماعا إل حين إقامكم ومن أصواف

Artinya: “Dan Allah menjadikan bagimu rumah-rumahmu sebagai tempat

tinggal yang nyaman dan Dia menjadikan bagimu rumah-rumah (kemah-

kemah) dari kulit binatang ternak yang kamu merasa ringan (membawa)nya

di waktu kamu berjalan dan di waktu kamu bermukim dan (dijadikannya

pula) dari bulu domba, bulu onta dan bulu kambing, alat-alat rumah tangga

dan perhiasan (yang kamu pakai) sampai waktu (tertentu). (QS. 16:80). 2

Imam Ibnu Katsir rahimahullah menjelaskan ayat di atas, “Allah

mengingatkan akan kesempurnaan nikmat yang Dia curahkan atas para

1 www.kemendagri.go.id Menurut Undang-Undang Republik Indonesia No.1 Tentang

Perumahan dan Kawasan Pemukiman Tahun 2011,h. 4. (diakses pada tanggal 3 maret 2017 pukul

23:00). 2Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya (Jakarta: CV Darus Sunnah, 2007),

h. 277.

Page 16: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

2

hamba-Nya, berupa rumah tempat tinggal yang berfungsi untuk memberikan

ketenangan bagi mereka. Mereka bisa berteduh (dari panas dan hujan) dan

berlindung (dari segala macam bahaya) di dalamnya. Juga bisa

mendapatkan sekian banyak manfaat lainnya”.3

Ayat tersebut menjelaskan fungsi rumah sebagai tempat bernaung

di kala panas dan hujan juga sebagai tempat berlindung dari segala macam

bahaya, oleh karena itu setiap keluarga membutuhkan rumah tapi tidak

semua keluarga memilikinya. Maka tidak heran pada zaman yang modern

ini permintaan masyarakat terhadap rumah setiap tahun semakin

meningkat. Namun harga rumah yang terus meningkat menyebabkan

jarang yang mampu membeli rumah secara tunai. Peluang inilah yang

dimanfaatkan oleh banyak lembaga perbankan untuk menawarkan produk

konsumtif yang banyak dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Bank Konvensional maupun Bank Berbasis Syariah menawarkan

pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah. Banyaknya bank yang berusaha

menerapkan praktek syariah merupakan hal yang patut disyukuri. Saat ini,

bank yang berprinsip syariah tidak kalah banyak diminati oleh masyarakat.

Karena setiap keluarga memerlukan rumah dan sebagian besar keluarga

Indonesia adalah Muslim yang tentunya ingin tetap istiqomah dalam

memiliki rumah yang sesuai dengan syariah. 4

3http://muslim.or.id/6552-rumah-tempat-tinggal-suatu-nikmat-yang-terlupakan.html

(diakses pada tanggal 3 maret 2017 pukul 23:08). 4Ahmad Gozali, Serba-Serbi Kredit Syariah : Jangan Ada Bunga Diantara Kita (Jakarta :

PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2005), h. 28

Page 17: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

3

Bank Tabungan Negara Syariah (untuk selanjutnya saya singkat

menjadi bank BTN Syariah) merupakan salah satu bank yang memiliki

produk pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR) berbasis syariah. BTN

Syariah fokus menjadikan produk KPR sebagai produk jawara di bisnis

Perbankan Syariah.5

Bank BTN memiliki integritas tinggi dalam pengembangan

perumahan di Indonesia, dikarenakan kepercayaan masyarakat yang tinggi

terhadap Bank BTN sebagai Bank yang terkemuka dalam pembiayaan

perumahan.6 KPR adalah pembiayaan kepemilikan rumah kepada nasabah

perorangan dalam rangka pemilikan rumah, ruko, rusun, atau apartement.7

Tersedia beberapa model pembiayaan syariah yang ditawarkan oleh bank

BTN Syariah, yaitu dengan akad istishna dan murabahah. Kedua akad

tersebut merupakan akad yang paling umum digunakan dalam proses

pembiayaan KPR. Jual beli Istishna yaitu akad jual beli dalam bentuk

pesanan pembuatan barang dalam kriteria dan persyaratan tertentu yang

disepakati antara pemesan (mustashni’) dan penjual (shani’). Produk

pembiayaan KPR BTN dengan sistem istishna dinamakan KPR BTN

Indent iB. Sedangkan pada akad murabahah yaitu jual beli barang dengan

menetapkan harga belinya kepada pembeli. Pembeli membayarnya dengan

harga yang lebih sebagai laba (keuntungan). Produk KPR BTN

menggunakan prinsip murabahah disebut KPR BTN Platinum iB.

5Http://www.btn.co.id(diakses pada tanggal 14 november 2016 pukul 10.30) 6http://bangunrumahkpr.com/rumah-kpr/bank-pelaksana-kpr/kpr-bank-btn (diakses pada

tanggal 14 november 2016 pukul 10.54) 7http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk/Produk-Pembiayaan/Pembiayaan-KPR

Indensya-BTN-Syariah (diakses pada tanggal 14 november 2016 pukul 16.00).

Page 18: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

4

Perbedaan penggunaan akad pada pembiayaan KPR di bank syariah

merupakan bagian dari produk yang tidak bisa dikembangkan oleh bank

konvensional. Inovasi berperan penting dalam proses kemajuan produk

pembiayaan KPR.8 Dengan adanya berbagai macam pilihan produk KPR

sendiri membuat masyarakat lebih terbantu dengan menyesuaikan

kebutuhannya. Setiap produk tentunya memiliki persamaan, perbedaan,

keunggulan dan risiko masing-masing. Atas dasar inilah peneliti tertarik

untuk melakukan penelitian mengenai perbandingan dari berbagai macam

akad tersebut dengan melihat persamaan, perbedaan, keunggulan dan risiko

masing-masing. Judul penelitian yang akan dibahas adalah: “STUDI

KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN

MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN

NEGARA KCP SYARIAH CIPUTAT TAHUN 2016 ”.

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah

1. Pembatasan Masalah

Memperhatikan luasnya masalah yang diuraikan, penulis membatasi

masalah dalam penelitian ini. Apa perbedaan dan persamaan akad istishna dan

murabahah pada pembiayaan KPR? Apa keunggulan akad istishna dan

murabahah pada pembiayaan KPR? Apa risiko akad istishna dan murabahah

dan bagaimana mengatasinya?

2. Perumusan masalah

8Aggi Nauval, “Inovasi Produk Perbanka Syariah” Makalah Seminar Bulanan MES Di

Ruang Serba Guna BNI (Jakarta: Masyarakat Ekonomi Syariah, 2009), h. 4.

Page 19: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

5

Berdasarkan pembatasan masalah di atas, maka perumusan masalah yang

akan penulis kemukakan sebagai berikut :

a. Apa perbedaan dan persamaan akad istishna dan murabahah pada

pembiayaan KPR?

b. Apa keunggulan akad istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR?

c. Apa risiko akad istishna dan murabahah dan bagaimana

mengatasinya?

C. Tujuan penelitian dan manfaat penelitian

1. Tujuan dari penelitian ini adalah :

a. Untuk mengetahui apa perbedaan dan persamaan akad istishna dan

murabahah pada pembiayaan KPR?

b. Untuk mengetahui apa keunggulan akad istishna dan murabahah

pada pembiayaan KPR?

c. Untuk mengetahui apa risiko akad istishna dan murabahah dan

bagaimana mengatasinya?

2. Manfaat dari penelitian ini adalah :

a. Bagi penulis :

Menambah wawasan pengetahuan mengenai pembiayaan

KPR menggunakan akad istishna dan murabahah di bank BTN

KCP Syariah Ciputat dan mengetahui bagaimana perbandingan dari

kedua akad tersebut.

b. Bagi bank

Page 20: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

6

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan

yang bermanfaat dalam menentukan langkah selanjutnya ke arah

yang lebih baik terutama dalam hal pembiayaan KPR.

c. Bagi jurusan manajemen dakwah

Hasil penelitian ini merupakan informasi mengenai Studi

Komparasi Penggunaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada

Pembiayaan KPR Di Bank BTN KCP Syariah Ciputat.

d. Bagi masyarakat

Hasil penelitian ini dapat memberi pemahaman lebih

kepada masyarakat mengenai produk pembiayaan KPR sehingga

masyarakat tertarik untuk mengajukan KPR di bank BTN Syariah.

D. Metodologi penelitian

Berdasarkan tujuan yang hendak dicapai dan jenis data yang

diperlukan maka penelitian ini menggunakan bentuk penelitian kualitatif.

Peneliti berusaha mengumpulkan data yang akurat dengan cara observasi

dan wawancara.

1. Jenis penelitian

Penelitian ini termasuk jenis penelitian lapangan yaitu deskriptif

analisis dengan pendekatan kualitatif untuk memaparkan data-data yang

didapat di lapangan kemudian menganalisisnya dan mendapatkan

kesimpulan dari penelitian ini.

Penelitian deskriptif adalah penelitian yang bertujuan

mendeskripsikan atau menjelaskan sesuatu hal seperti apa adanya.9

9 Prasetya Irawan, logika dan prosdur penelitian, (sekolah tinggi ilmu administrasi

lembaga administrasi negara : 2004), h. 23

Page 21: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

7

Penelitian kualitatif menurut flick (2002) ialah keterkaitan spesifik pada

studi hubungan sosial yang berhubungan dengan fakta dari pluralisasi

dunia kehidupan. Metode ini diterapkan untuk melihat dan memahami

subjek dan objek penelitian yang meliputi orang, lembaga, berdasarkan

fakta yang tampil secara apa adanya. Penelitian kualitatif bertujuan

mengembangkan konsep sensivitas pada masalah yang dihadapi

menerangkan realitas yang berkaitan dengan penelusuran teori dari

bawah (gorounded theory) dan mengembangkan pemahaman akan suatu

atau lebih dari fenomena yang dihadapi.10

Dengan memilih metode kualitatif ini, penulis mengharapkan dapat

memperoleh data yang lengkap dan akurat. Ditinjau dari sifat penyajian

datanya, penulis menggunakan metode desktiptif di mana metode ini

merupakan penelitian yang tidak mencari atau menjelaskan hubungan,

tidak menguji hipotesa atau prediksi.11

2. Objek Penelitian

Objek dari penelitian ini adalah Bank Tabungan Negara Syariah

pada Kantor Cabang Pembantu Ciputat.

3. Lokasi dan waktu penelitian

Penelitian ini bertempat di kantor Bank Tabungan Negara Syariah

Pusat Pertokoan Ciputat Center Jl.Ir.H.Juanda No.15 Ciputat Tangerang

Selatan 15412. Waktu penelitian yaitu pada bulan November sampai

dengan Desember 2016.

10 Imam Gunawan, Metode Penelitian Kualitatif : Teori dan Praktik, (Jakarta: PT Bumi

Aksara, 2013), h. 81 11 Jalaluddin Rahmat, metode penelitian komunikasi dilengkapi contoh analisis statistic.

(Bandung: PT Remaja Rosdakarya, 2002), cet 11, h. 24

Page 22: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

8

4. Teknis Analisis Data

Analisis dilakukan setelah data-data yang dibutuhkan dalam

penelitian ini terkumpul. Proses analisa dimulai dari membaca,

mempelajari, menelaah dan menganalisis data dengan menggunakan

analisis yang didapat dari pelaksanaan akad istishna pada produk

pembiayaan KPR dalam membantu masyarakat untuk memiliki rumah

seksama. Selanjutnya dari proses analisa tersebut, penulis mengambil

kesimpulan dari masalah yang bersifat khusus (deduktif).

5. Teknik pengumpulan data

Untuk memperoleh data yang diinginkan, maka penulis

menggunakan teknik pengumpulan data sebagai berikut:

a. Riset keperpustakaan, riset ini dimaksudkan untuk

mendapatkan acuan teori dalam melengkapi data yang ada.

Dengan cara membaca buku-buku, mempelajari literatur

dan catatan yang sesuai dengan masalah yang dibahas, agar

yang diperoleh benar-benar memiliki landansan teori dan

acuan yang jelas.

b. Riset lapangan ini dimaksudkan untuk mendapatkan data

primer yang dilakukan peneliti sebagai pelengkap data

dalam hasil penelitian kelak yaitu dengan melakukan

wawancara dengan pejabat yang berwenang untuk

memperoleh data yang benar-benar dapat dipertanggung

jawabkan kebenarannya.

Page 23: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

9

c. Dokumentasi yakni mencari data mengenai hal-hal atau

variabel yang berupa catatan, transkip, buku, surat kabar,

majalah, notulen rapat, agenda, dan sebagainya.

6. Teknik penulisan skripsi

Dalam penulisan skripsi ini berpedoman pada standar penulisan

skripsi pada buku “ Pedoman Penulisan Karya Ilmiah (Skripsi, Tesis,

dan Disertasi)” yang diterbitkan CeQDA (Centre for Quality

Development and Assurance) Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif

Hidayatullah Jakarta Tahun 2007.

E. Tinjauan Pustaka

Berdasarkan telaah yang sudah dilakukan terhadap beberapa sumber

kepustakaan, penulis meliput bahwa masalah pokok penelitian ini

tampaknya sangat penting untuk dibahas. Penelitian tentang Studi

Komparasi Penggunaan Akad Istishna dan Murabahah Pada Pembiayaan

KPRdi Bank BTN KCP Syariah Ciputat menurut sepengetahuan penulis

belum ada yang meneliti karna sampai dengan saat ini penulis belum

menemukan bentuk penelitian yang sama. Adapun kajian yang digunakan

adalah :

1. “Strategi Pemasaran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Griya iB

Hasanah Bank Bni Syariah KCP Cilandak” , oleh Neneng

Zakiatul Badriyah, Mahasiswi Jurusan Manajemen Dakwah

Fakultas Dakwah dan Ilmu Komunikasi, tahun 2014. Skripsi ini

menitikberatkan pada perumusan strategi pemasaran KPR,

Page 24: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

10

Implementasi strategi pemasaran KPR dan evaluasi strategi

Pemasaran KPR di Bank BNI Syariah KCP Cilandak.

2. “Akad Istishna dalam Pembiayaan Rumah pada Bank Syariah

Mandiri” , oleh Erdi Marduwira Mahasiswa Jurusan Muamalat

Fakultas Syariah dan Hukum, tahun 2010. Skripsi ini menjelaskan

mekanisme pembiayaan akad istishna, faktor penyebab

pembiayaan bermasalah pada akad istishna dan cara penyelesaian

pembiayaan bermasalah.

3. “Efektivitas Strategi Pemasaran Produk KPR Pada BSM

Cabang Bintaro. Oleh Rindi Antika, Mahasiswi Konsentrasi

Perbankan Syariah Program Studi Muamalat Fakultas Syariah dan

Hukum, tahun 2012. Skripsi ini menjelaskan tentang konsep

strategi pemasaran KPR pada peningkatan jumlah nasabah dan

keefektifan dari strategi pemasaran dalam menarik minat

masyarakat.

F. Sistematika Penulisan

Penulisan skripsi ini dibagi dalam beberapa bab, dengan maksud

untuk memudahkan dalam melakukan pembahasan. Hal ini penulis

lakukan agar pembahasan yang dilakukan tidak menyimpang dari tema

dan pokok pembahasan. Adapun pembagiannya sebagai berikut :

1. Bab 1 Pendahuluan

Pada bab ini membahas tentang latar belakang masalah, perumusan

dan pembatasan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, metode

penelitian, tinjauan pustaka dan sistematika penulisan.

Page 25: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

11

2. Bab II Kerangka Teori

Pada bab ini berisi tentang teori teori tentang tinjauan teoritis

pengertian pembiayaan KPR, jenis-jenis pembiayaan KPR, pengertian

istishna dan murabahah, dasar hukum istishna dan murabahah, rukun dan

syarat istishna dan murabahah serta skema pembiayaan istishna dan

murabahah.

3. Bab III gambaran umum Bank Tabungan Negara KCP Ciputat

Pada bab ini menguraikan tentang sejarah berdirinya Bank

Tabungan Negara Syariah KCP Ciputat, visi misi, budaya organisasi,

produk-produk yang dijalankan dan struktur organisasi di bank BTN

Syariah Ciputat.

4. Bab IV temuan dan hasil data

Pada bab ini menguraikan tentang perbedaan dan persamaan akad

istishna dan murabahah, keunggulan akad istishna dan murabahah serta

risiko akad istishna dan murabahah dan cara mengatasinya.

5. Bab V Penutup

Pada bab ini merupakan bagian penutup dikemukakan kesimpulan

dari semua permasalahan yang dibahas dan memberikan saran-saran.

Page 26: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

12

BAB II

LANDASAN TEORI

A. PEMBIAYAAN KPR

1. Pengertian Pembiayaan KPR

Firman Allah dalam al-Qur’an Surat Al-Ma’idah [5]: 1:

يا أي ها الذين آمنوا أوفوا بالعقودArtinya: “Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu”

(Al-Ma’idah : 1 ).1

Ayat di atas menjelaskan tentang akad atau perjanjian yaitu mencakup

janji prasetia hamba Allah dan perjanjian yang dibuat oleh manusia

dalam pergaulan sesamanya (dalam hal ini antara pihak bank dan

nasabah).

Pembiayaan atau financing, adalah pendanaan yang diberikan oleh

suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah

direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain,

pembiayaan adalah pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung

investasi yang telah direncanakan.2

Sehingga dapat didefinisikan, pengertian pembiayaan adalah

penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,

berdasarkan persetujuan atau kesepakatan terhadap bank dengan pihak lain

1Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya,(Jakarta: CV Darus Sunnah, 2007),

h. 277. 2Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP

YKPN. 2005), h. 17.

Page 27: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

13

yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau

tagihan tersebut dalam waktu tertentu dengan imbalan bagi hasil.3

Secara teknis bank memberikan pendanaan atau pembiayaan untuk

mendukung investasi atau berjalannya suatu usaha yang telah

direncanakan antara kedua belah pihak dengan kesepakatan bagi hasil di

dalamnya.

Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu

pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-

pihak yang merupakan defisit unit.4 Disebut pembiayaan karena bank

syariah menyediakan dana guna membiayai kebutuhan nasabah yang

memerlukan dan layak memperolehnya.5 Terdapat beberapa macam

pembiayaan di bank syariah, salah satunya pembiayaan Kredit Pemilikan

Rumah (KPR).

Kredit Pemilikan rumah (KPR) adalah jenis pembiayaan yang

diberikan bank kepada nasabah untuk memenuhi kebutuhan dalam

pembangunan rumah. KPR muncul karna banyaknya permintaan

kebutuhan rumah yang semakin lama semakin tinggi namun belum dapat

mengimbangi kemampuan daya beli kontan dari masyarakat.6

Dari sekian banyak produk syariah, kredit pemilikan rumah (KPR)

syariah ternyata mendapat respon yang positif dari masyarakat karena

3 Kasmir, Manajemen Perbankan, (Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2003), h. 73. 4Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek, (Jakarta: Gema Insani

Press, 2001), h. 160. 5 Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, (Jakarta, Pustaka Alpabet.

2006), h. 200. 6Suzzanna Hardjono, Mudah Memiliki Rumah Idaman Lewat KPR (Jakarta: PT.Pustaka

Grahatama, 2008), h. 25.

Page 28: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

14

nasabah tidak terbebani fluktuasi suku bunga yang selalu mengalami

perubahan. Munculnya kredit pemilikan rumah syariah telah memberikan

alternative pembiayaan perumahan di tengah situasi ekonomi yang terus

menerus mengalam inflasi, KPR syariah dapat menjadi solusi alternative,

meskipun suku bunga mengalami inflasi namun cicilan KPR tidak

mengalami perubahaan.

Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 (dua) jenis KPR7 :

a. KPR Subsidi

Yaitu bentuk pembiayaan yang diberikan kepada masyarakat

menengah kebawah dalam rangka memenuhi kebutuhan

perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk

subsidi yang diberikan berupa: Subsidi meringankan kredit dan

subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah.

Kredit subsidi ini diatur langsung oleh pemerintah, sehingga tidak

semua masyarakat yang mengajukan kredit diberikan fasilitas ini.

Secara umum batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam

memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum

kredit yang diberikan.

b. KPR Non Subsidi

Yaitu pembiayaan perumahan yang diperuntukan bagi seluruh

masyarakat. Kredit non subdsidi ini diatur langsung oleh bank,

sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga

dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.

7www.bi.go.id/id/iek/produk-jasa-perbankan/jenis/Document/KPRumah.pdf diakses pada

tanggal 22 Januari 2017 jam 21:10 WIB.

Page 29: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

15

2. Jenis-Jenis Pembiayaan KPR

Secara umum pembiayaan yang dapat dibiayai oleh KPR adalah

pembiayaan rumah dengan status ready stock,8 indent9 dan take over.10

Sedangkan jenisnya tidak hanya rumah tinggal saja, tetapi bisa berupa

ruko, rusun, rukan dan apartement, baik itu dilakukan secara individu

maupun lembaga. Pembiayaan rumah dengan ready stock adalah

pembiayaan rumah siap pakai atau sudah jadi. Sedangkan pembelian

rumah dengan status indent adalah pembiayaan rumah dalam bentuk

pesanan diatas lahan/kavling yang sudah dimiliki maupun yang belum

dimiliki calon nasabah. Terakhir, pembiayaan rumah dengan status take

over adalah pengambilalihan pembiayaan yang sedang berjalan dari satu

nasabah ke nasabah lainnya.

8Ready stock adalah barang yang akan dibeli konsumen sudah tersedia.

https://id.answers.yahoo.com diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:12 WIB. 9Indent adalah pembelian barang dengan cara memesan dan membayar lebih dulu.

http://kbbi.web.id/inden diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:14 WIB. 10Take over adalah memindahkannya dari kreditur satu ke lainnya dalam hal ini

contohnya bank misalnya untuk keperlan KPR dengan tujuan utama untuk mendapatkan plafond

yang lebih tinggi dan memilih suku bunga yang paling sesuai dengan kondisi finansial debitur.

www.mcsv.com diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:22WIB.

Page 30: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

16

B. ISTISHNA

1. Pengertian Istishna

Dalam kamus bahasa arab istishna berarti minta dibuatkan

(sesuatu).11 Dalam Ensiklopedia Hukum Islam "istishna adalah akad yang

mengandung tuntutan agar sha’ni’ (pembuat) membuatkan suatu pesanan

dengan ciri-ciri khusus dan harga tertetu.”12

Dalam fatwa DSN-MUI, istishna yaitu akad jual beli dalam bentuk

pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan

tertentu yang disepakati antara pemesan (mustahni’) dan penjual (shani).13

Ulama Madzhab Hanafi mengatakan bahwa akad istishna

merupakan akad jual beli bukan ijaroh (upah mengupah atau sewa

menyewa). Oleh sebab itu menurut mereka obyek akad dan kerja

dibebankan kepada shani’ (produsen) dan harga barang bisa dibayar

kemudian. Apabila disyaratkan bagi shani’ hanya bekerja saja dan barang

baku dari konsumen, maka ini tidak lagi disebut sebagai akad istishna’

tetapi berubah menjadi akad ijarah.

Menurut jumhur ulama bahwa akad istishna’ merupakan jenis

khusus dari akad salam (akad jual beli pesanan), sehingga syarat-syaratnya

pun sama dengan syarat-syarat yang berlaku dalam akad salam. Seluruh

harga barang yang dipesan harus disepakati pada waktu akad dan tenggang

11 Syarifuddin Anwar, Kamus al-Misbah: Arab-Indonesia, (Surabaya: Bina Iman, t.th), h.

258. 12 Abdul Azis Dahlan. Enskolpedia Hukum Islam, (Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve,

1996), h. 778. 13 Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan Syariah

Nasional, (Jakarta: MUI Pusat, 2003), Cet ke-2, h. 36.

Page 31: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

17

waktu penyerahan barang-barang harus jelas. Dengan demikian dalam

akad istishna’ barang dan kerjanya dari produsen. Sedangkan konsumen

hanya memesan sesuai dengan kehendaknya.

Sunarto Zulkifli mendefinisikan bahwa “istishna’ adalah salah satu

pengembangan prinsip bai’ as-Salam, di mana waktu penyerahan barang

dilakukan di kemudian hari sementara pembayaran dapat dilakukan

melalui cicilan atau ditangguhkan”.14 Dengan demikian, ketentuan

istishna’ mengikuti ketentuan dan aturan akad salam. Biasanya istishna’

digunakan hanya pada bidang manufaktur dan konstruksi.

Melihat definisi-definsi diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa

jual-beli istishna merupakan kontrak penjualan antara pembeli dan

pembuat barang. Dalam kontrak ini, pembuat barang menerima pesanan

dari pembeli. Pembuat barang lalu berusaha melalui orang lain untuk

membuat atau membeli barang menurut spesifikasi yang telah disepakati

dan menjualnya kepada pembeli akhir. Kedua belah pihak bersepakat atas

harga serta sistem pembayaran: apakah pembayaran dilakukan di muka,

melalui cicilan, atau ditangguhkan sampai suatu waktu pada masa yang

akan datang.

Secara umum akad jual-beli istishna’ yang dipraktekan dalam

bermuamalah ada dua macam, yaitu jual beli istishna dan istishna pararel.

Perbedaan keduanya yaitu terletak pada penggunaan sub kontraktor, yakni

bisa saja pembeli mengizinkan pembuat menggunakan sub kontraktor

14 Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syari’ah, (Jakarta: Zikrul

Hakim, 2003), Cet ke-1, h. 41.

Page 32: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

18

untuk melaksanakan kontrak tersebut. Dengan demikian, pembuat dapat

membuat kontrak istishna’ kedua untuk memenuhi kewajibannya pada

kontrak pertama. Kontrak baru ini yang kemudian dikenal sebagai istishna

pararel.15

2. Landasan Hukum Istishna

Dalam menentukan hukum akad istishna ulama fiqh berbeda

pendapat. Di kalangan Ulama Hanafi sendiri terdapat dua pendapat.

Sebagian berpendapat bahwa, jika akad ini didasarkan pada dalil qiyas16,

maka akad istishna dianggap tidak sah, sebab obyek jual belinya belum

ada. Hal ini masuk dalam kategori jual beli ma’dum17 (jual beli yang

obyeknya belum ada) yang dilarang oleh Rasulullah. Namun sebagian

Ulama Hanafi melihat bahwa istishna didasarkan pada dalil istihsan

(berpaling dari kehendak qiyas, karena ada kemaslahatan yang kuat), maka

untuk kemaslahatan orang banyak akad ini diperbolehkan.

Dari keterangan di atas, dapat disimpulkan bahwa kebolehan akad

istishna bukan atas dasar dalil nash suci al-Qur’an maupun nash al-Hadist

15 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….. , h.115. 16Qiyas adalah menetapkan hukum suatu kejadian atau peristiwa yang tidak ada dasar

nashnya dengan cara membandingkan kepada suatu kejadian atau peristiwa.

https://elmisbah.wordpress.com diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:27 WIB. 17 Jual beli ma’dum adalah jual beli yang tidak ada barangnya yang mana itu termasuk

dalam jual beli gharar. Seperti contoh jual beli buah yang belum berbuah kemudian jual beli untuk

beberapa tahun kedepan, maksudnya jual beli berupa hasil perkebunan untuk beberapa tahun

kedepan yang mana kita masih belum tahu bagaimana hasil panen tahun depan dan tahun

depannya lagi apakah berhasil seperti panen pertama ata tidak. Jika panen berikutnya tidak

berhasil maka sama saja dengan jual beli yang tidak ada barangnya.

http://m.kompasiana.com/rifqy-tazkiyyaturrohman/yuuk-mengenal-ba-iul-ma-

dum_558d8e995fafbda40be4a807 diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 22:34 WIB.

Page 33: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

19

akan tetapi Ijtihad Ulama Fiqh. Atas dasar istihsan18, Ulama Hanafi

menyetujui istishna dengan alasan berikut:19

a. Masyarakat telah mempraktekan jual beli istishna secara luas dan

terus menerus tanpa ada keberatan sama sekali. Dalam hal ini

maka akad istishna sudah menjadi konsensus umum.

b. Dalil qiyas tidak lagi digunakan jika ada alasan kuat dan ijma

ulama terkait hal tersebut.

c. Keberadaan jual beli istishna didasarkan atas kebutuhan

masyarakat. Banyak orang seringkali memerlukan barang yang

tidak tersedia di pasar sehingga mereka cenderung menggunakan

sistem pesan barang agar orang lain membuatkan pesanan sesuai

spesifikasi yang diminta pemesan.

d. Jual beli istishna sah sesuai aturan umum karna tidak menyalahi

aturan nash dan aturan syariah.

Sebagian ahli fiqh kontemporer berpendapat bahwa jual beli

istishna hukumnya sah atas dasar qiyas dan aturan umum syariah. Mereka

berpandangan bahwa akad istishna termasuk jual beli biasa, dimana

penjual mampu menyediakan barang yang dipesan. Jika kemudian terjadi

perselisihan kualitas barang dapat diminimalisir dengan pencantuman

spesifikasi dan ukuran serta bahan material pembuatan barang tersebut.

18 istihsan/is.tih.san/ adalah pendapat yang berpegang pada kebaikan sesuatu bagi umat

manusia sehingga apa yang dipandang baik boleh dikerjakan atau dijadikan pedoman.

http://kbbi.web.id/istihsan diakses pada tanggal 22 januari 2017 jam 21:38 WIB. 19 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….., h. 114.

Page 34: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

20

Landasan Hukum:

1. Al-Qur’an

Ulama fiqh berpendapat, bahwa yang menjadi dasar

diperbolehkannya transaksi istishna adalah firman Allah di bawah

ini, yaitu :

a. QS. Al-Baqarah, ayat 282, yang berbunyi :

ى فاكبو ه م نن إل أجلن م ا الذن آمنوا إذا تدا نم بد ا أ وArtinya : “Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu

bermu’amalah tidak secara tunai untuk waktu yang telah

ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya...............” (Al-

Baqarah : 282).20 Dalam ayat tersebut, Ibnu Abbas r.a. menjelaskan

keterkaitan ayat tersebut dengan jual beli salam, dan dalam hal ini

dalil ini pun menjadi acuan pada jual beli istishna. hal ini tampak

jelas dari ungkapan beliau, “saya bersaksi bahwa salam yang

dijamin dalam jangka waktu tertentu telah dihalalkan oleh Allah

pada kitab-Nya dan diizinkan-Nya”. Lalu ia membaca ayat al-

Qur’an tersebut.

b. QS. Al-Baqarah, ayat:275, yang berbunyi:

وأحل الله الب يع وحرم الربا

Artinya: “Dan Allah menghalalkan jual beli dan

mengharamkan riba” (Al-Baqarah : 275 ).21

20Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya (Jakarta: CV Darus Sunnah,

2007), h. 277. 21Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya….., h. 277.

Page 35: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

21

2. Hadist

ألونه عن المنب ف قال ب عث ل بن سعدن سول ر عن أب حازمن قال أتى رجال إل سار ل أن مري غالمك النج اهلل صلى اهلل عليه وسلم إل فالنة امرأةن قد ساها س

ا من طرفاء الغابة ث ن إذا كلمت الناس فأمرته عمل عمل ل أعوادا أجلس عليا ف وععت فجلس با فأرسلت إل رسول اهلل صلى اهلل عليه وسلم با فأمر ب جاء * عليه

Dari Abu Hazim, ia berkata: Ada beberapa lelaki datang

kepada Sahal bin Sa’ad menanyakan tentang mimbar lalu ia

menjawab: Rasululah saw mengutus seorang perempuan yang

telah diberi nama oleh Sahal, ” Perintahkanlah budakmu yang

tukang kayu, untuk membuatkan aku mimbar dimana aku

duduk di atasnya ketika saya memberi nasehat pada manusia.”

Maka aku memerintahkan padanya untuk membuatkan dari

pohon kayu. Kemudian tukang kayu datang dengan membawa

mimbar, kemudian ia mengirimkannya pada Rasululah saw.

Maka beliau perintahkan padanya untuk meletakkannya, maka

Nabi duduk di atasnya. (HR Bukhari, Kitab al-Buyu’)

3. Landasan Operasional

Adapun yang menjadi landasan hukum diperbolehkannya

istishna dalam dunia perbankankan, yaitu:

a. Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 22/DSN-MUI/IV/2000

tertanggal 4 April 2000 tentang Jual Beli Istishna

b. Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 22/DSN-MUI/III/2002

tertanggal 28 Maret 2002 tentang Jual Beli Istishna Pararel

3. Rukun dan Syarat Istishna

Adapun rukun dari akad istishna yang harus dipenuhi adalah22 :

22Arcarya, akad dan produk bank syariah (jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007), h.

97.

Page 36: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

22

a. Pembeli (mustashni), sebagai pelaku akad yang akan memesan

barang tertentu, dan penjual (Sha’ni’) sebagai pemasok atau

pembuat barang yang diinginkan mustashni dengan spesifikasi

tertentu.

b. Objek akad, yaitu barang tertentu dengan spesifikasi dan harga

khusus.

c. Shighat yaitu adanya ijab dan qabul

Sedangkan syarat istishna23 adalah:

a. Pihak yang melaksanakan akad

1) Kerelaan/keridha-an dari kedua belah pihak dan tidak

mengingkari janji

2) Punya kekuasaan untuk melakukan jual beli

3) Pembuat barang menyanggupi untuk membuatkan barang yang

diinginkan pembeli.

b. Penjual/pembuat (sha’ni’)

1) Pembuat barang merupakan orang yang ahli dalam bidangnya

dan bertanggung jawab penuh terhadap hasil produksinya

2) Pembuat barang/produsen bisa ditunjuk langsung oleh bank

(pihak pertama) atau bisa juga pilihan dari nasabah.

c. Pemesan/pembeli (mustashni’)

1) Nasabah harus mengerti hukum

2) Memiliki kemampuan untuk membayar tunai/cicilan

23 Sofyan Syafri Harahap dkk, Akuntansi Perbankan Syariah, (Jakarta: Penerbit LPEE

Usakti, 2005), Cet, ke-1, h. 183.

Page 37: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

23

3) Pesanan yang telah selesai dibuat harus dibeli oleh nasabah

selaku pemesan

4) Jika nasabah ingin merubah kriteria pesanan maka harus

segera dilaporkan ke bank dan bank akan segera

menyampaikan kepada produsen selaku pembuat barang

5) Perubahan bisa saja dilakukan apabila bank dan pihak

produsen menyetujui

6) Jika terjadi perubahan kriteria pesanan dan harga barang

mengalami perubahan maka seluruh biaya tambahan tetap

ditanggung nasabah.

d. Mashnu’ (barang/objek pesanan)

1) Harus jelas ciri-cirinya dan dapat diakui sebagai hutang

2) Harus dapat dijelaskan spesifikasinya

3) Penyerahannya dilakukan dikemudian pada waktu yang telah

ditentukan kedua belah pihak

4) Waktu dan tempat penyerahan barang harus ditetapkan sesuai

kesepakatan

5) Pembeli tidak dibolehkan menjual barang sebelum

menerimanya

6) Tidak boleh menukar barang, kecuali dengan sejenis sesuai

kesepakatan

7) Jika terjadi kecacatan pada saat barang telah selesai dibuat

maka pembeli memiliki hak khiyar (hak memilih) melanjutkan

atau membatalkan akad

Page 38: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

24

e. Harga jual (Tsaman)

1) Harga jual kepada nasabah adalah harga beli ditambah

keuntungan yang disepakati oleh penjual dan pembeli

2) ketentuan harga barang pesanan tidah dapat berubah selama

jangka waktu akad

3) sistem pembayaran dan jangka waktunya disepakati bersama

4. Skema Istishna

Gambar 2.1

Skema Pembiayaan Istishna pada bank syariah24

Keterangan:

1. Nasabah memesan barang kepada bank selaku penjual. Dalam pemesanan

barang telah dijelaskan spesifikasinya, sehingga bank syariah akan

menyediakan barang sesuai dengan pesanan nasabah.

24 M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….., h. 115.

BANK

PENJUAL

4. Kirim Barang

KONSUMEN

NASABAH

(PEMBELI)

PRODUSEN

PEMBUAT

1. Pesan

3. Jual

2. Beli/pesan

Page 39: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

25

2. Setelah menerima pesanan nasabah, maka bank syariah segera memesan

barang kepada pembuat atau produsen. Produsen membuat barang sesuai

pesanan bank syariah.

3. Bank menjual barang kepada pembeli atau pemesan dengan harga sesuai

kesepakatan.

4. Setelah barang selesai dibuat, maka diserahkan oleh produsen kepada

nasabah atas perintah bank.

C. MURABAHAH

1. Pengertian Murabahah

Secara etimologi, kata murabahah berasal dari kata ribhu

(keuntungan) sehingga murabahah berarti saling menguntungkan.25

Sedangkan dalam pengertian terminologis, murabahah adalah jual-beli

suatu barang dengan menambahkan keuntungan sesuai dengan

kesepakatan.26

Definisi pembiayaan akad murabahah adalah akad jual beli barang

dengan menyatakan harga dan keuntungan yang telah disepakati oleh

kedua belah pihak yakni penjual dan pembeli.27 Karena dalam definisinya

disebutkan adanya “karakteristik keuntungan yang disepakati”, maka

karakter murabahah adalah si penjual diharuskan memberi tahu harga asli

barang dan menyatakan perolehan keuntungannya kepada pembeli.

25 Abdullah al-Muslih & Shalah ash-Shawi, Fikih Ekonomi Keuangan Islam (Jakarta:

Daarul Haq, 2004), h. 198.

26 Adiwaran Karim, Bank Islam;Analisi Fiqih dan Keuangan (Jakarta: Rajawali Pers,

2009), Ed. 3, h. 113. 27 Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama,

2012), h. 200.

Page 40: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

26

Dalam penyaluran pembiayaan berdasarkan akad murabahah,

Undang-Undang Perbankan Syariah memberikan penjelasan bahwa yang

dimaksud dengan akad murabahah adalah akad pembiayaan suatu barang

dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli dan pembeli

membayarnya dengan harga yang lebih sebagai keuntungan yang

disepakati.

Dalam praktik perbankan syariah, murabahah selalu menggunakan

jenis bai’ bi tsamanil ajil atau muajjal (jenis pembayaran secara tangguh

atau cicilan). Jadi, murabahah merupakan transaksi jual beli, di mana bank

sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli. Transaksi murabahah

merupakan salah satu bentuk akad bisnis yang mencari keuntungan

bersifat pasti (certainly return) dan telah diketahui dimuka (pre-determiner

return). Dengan sistem murabahah yang di gunakan pada pembiayaan

KPR ini berarti pihak bank harus menyampaikan harga beli dari developer

kepada nasabah dan menentukan keuntungannya sesuai kesepakatan

bersama.28 Pada umumnya bank-bank syariah di Indonesia menggunakan

skim murabahah dalam produk KPR-nya.

2. Landasan Hukum Murabahah

a. Al-Qur’an

ا الب يع مثل الربا وأحل الله الب يع وحرم الربا قالوا إنArtinya: “mereka berkata bahwa jual beli sama dengan riba.

Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan

riba” (Al-Baqarah: 275).29

28 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah; Wacana Ulama & Cendekiawan (Jakarta:

Bank Indonesia, 1999), h. 21. 29Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya….., h. 277.

Page 41: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

27

ا الذ نكم بالباطل إل أن تكون تارة عن ت راضن ا أ و ن آمنوا ل تأكلوا أموالكم ب ي كم منكم كانبكمرحيما ولت ق لواأن إنالل

Artinya: “hai orang-orang yang beriman janganlah kamu saling

memakan harta sesamamu dengan jalan bathil, kecuali dengan

jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama suka diantara

kamu, dan janganlah kamu membunuh dirimu; sesungguhnya

Allah Maha Penyayang kepadamu” (An-Nisa: 29).30

Dua ayat diatas menegaskan akan keberadaan jual beli pada

umumnya. Keduanya tidak merujuk pada salah satu model jual beli. Ayat

pertama berbicara tentang halalnya jual beli tanpa ada pembatasan dalam

pengertian tertentu. Sedangkan ayat kedua berisi tentang larangan kepada

orang-orang beriman untuk memakan harta orang lain dengan cara yang

batil, sekaligus menganjurkan untuk melakukan perniagaan yang

didasarkan rasa saling ridha.

b. Hadist

قة ربا وقال النبو صلى اهلل ع دن ل بأس العشرة بأحد عشر وأخذ للن ليه عن مم وسلم لندن خذي

كيك وولدك بالمعروف )صحيح الباري( ما

Dari Muhammad, tidak bahaya (menjual harga) sepuluh dengan

sebelas, dan dia mengambil untung sebagai nafkah. Dan bersabda

Nabi saw kepada Hindun:” Mengambillah engkau pada apa-apa

yang mencukupi bagimu dan anak mu dengan sesuatu yang

baik.”(HR.Bukhori)

عان عن حكيم بن حزامن رعي الله عنه قال قال رسول اهلل صلى اهلل عليه وسلم الب ي ما وإن باليار ما ل رقا أو قال حت نا بورك لما ب يع رقا فن صدقا وب ي

ما *)صحيح الباري( قت ب ركة ب يع كما وكذبا م

30Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya….., h. 277.

Page 42: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

28

Dari Hakim bin Hizam berkata ia, bersabda Rasululah saw:” Dua

orang yang berjual beli itu berhak memilih selama keduanya

belum berpisah”, atau beliau bersabda:” Sehingga keduanya

berpisah.” Jika keduanya jujur dan terus-terang, maka keduanya

mendapat berkah dalam jual-belinya. Jika keduanya

menyembunyikan dan berdusta maka dihapuslah berkah jual-

belinya itu.”(HR.Bukhori)

c. Landasan Hukum Operasional

Adapun yang menjadi landasan hukum diperbolehkannya murabahah

dalam dunia perbankan, yaitu:

1) No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tanggal 1 April 2000 M tentang

Murabahah

2) No. 23/DSN-MUI/III/2002 tanggal 28 Maret 2002 M tentang

Potongan Pelunasan dalam Murabahah

3) No. 46/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 Februari 2005 M tentang

Potongan Tagihan Murabahah

4) No. 47/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 Februari 2005 M tentang

Rescheduling dalam Murabahah

5) No. 48/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 Februari 2005 M tentang

Penyelesaian dalam Murabahah Tak Mampu Bayar.

6) No. 49/DSN-MUI/II/2005 tanggal 17 februari 2005 M tentang

Reconditioning dalam Murabahah.

3. Rukun dan Syarat Murabahah

Rukun jual beli murabahah yang disepakati oleh jumhur ulama

adalah:

a. Penjual

b. Pembeli

Page 43: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

29

c. Barang/objek

d. Harga

e. Ijab dan qabul

Sedangkan syarat jual beli murabahah adalah sebagai berikut:

a. Penjual memberi tahu biaya modal kepada pembeli.

b. Kontrak pertama harus sah sesuai dengan rukun yang telah

ditetapkan.

c. Kontrak harus bebas riba.

d. Penjual harus menjelaskan kepada pembeli apabila terjadi cacat

atas barang sesudah pembelian.

e. Penjual harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan

pembelian, misalnya jika pembelian dilakukan secara utang. 31

31M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek….., h. 102.

Page 44: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

30

4. Skema Murabahah

Gambar 2.2

Skema Pembiayaan Murabahah32

Keterangan:

1. Nasabah mengajukan permohonan untuk membeli kepada bank.

Bank memberikan persyaratan atas pengajuan nasabah, serta

dilakukan negoisasi harga.

2. Bank dan nasabah melakukan akad jual beli atas barang yang

diminta oleh nasabah.

3. Bank membeli barang dari supplier penjual sesuai dengan

spesifikasi yang diminta nasabah.

32M. Syafi’i Antonio, Bank Syariah dari Teori ke Praktek…., h. 107

BANK NASABAH

SUPLIER/PENJUAL

1. Negoisasi &

Persyaratan

2. Akad Jual Beli

6. Bayar

3. Beli Barang

4. Kirim

5. Terima Barang

& Dokumen

Page 45: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

31

4. Supplier mengirim/menyerahkan barang sesuai spesifikasi yang

telah disepakati kepada nasabah.

5. Nasabah menerima barang dan dokumen.

6. Kemudian nasabah melakukan pembayaran kepada pihak bank

secara angsur/cicil.

Page 46: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

32

BAB III

GAMBARAN UMUM OBJEK PENELITIAN

A. Sejarah Bank Tabungan Negara Syariah Ciputat

Berdirinya Bank Tabungan Negara (BTN) dimulai dari pendirian

postpaarbank oleh pemerintah Hindia Belanda. Tujuan pendiriaan

postpaarbank untuk menghimpun dana masyarakat yang didasarkan pada

koninjlik Besluit No.27. Pada tahun 1946, postpaarbank dibekukan oleh

pemerintah Jepang yang menduduki Indonesia dan mengganti nama

menjadi Tyokin Kyoku. Pendirian tyokin kyoku tidak berjalan lancar karena

adanya proklamasi kemerdekaan bangsa Indonesia yang menyebabkan

Jepang harus keluar dari Indonesia. kemudian tyokin kyoku diambil alih

oleh indonesia diubah menjadi Kantor Tabungan Post atau KTP yang

diprakarsai oleh Darmasoetanto selaku Direktur Kantor Tabungan Pos.

Kantor Tabungan Pos sebagai penghimpun dana masyarakat

kemudian harus diberhentikan operasinya pada tahun 1946 untuk

sementara waktu karena terjadi agresi militer Belanda di Indonesia.

Setelah agresi militer berhenti pada tahun 1949, pemerintah membuka

kembali Kantor Tabungan Pos menjadi Tabungan Pos pada Februari tahun

1950 yang kemudian dijadikan tanggal kelahiran Bank Tabungan Negara

(BTN). Pada tahun 1950 namanya berubah menjadi Bank Tabungan Pos,

dan kemudian berganti nama lagi menjadi Bank Tabungan Negara pada

tahun 1963. Pada saat itu Bank BTN masih berstatus Bank Umum Milik

Negara kemudian diintegrasikan kedalam Bank Indonesia berdasarkan

ketetapan Presiden No.11 tahun 1965. Dengan dikeluarkannya penetapan

Page 47: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

33

Presiden No.17 tahun 1965, seluruh Bank Umum Milik Negara termasuk

Bank BTN beralih statusnya menjadi Bank Tunggal Milik Negara.

Peralihan Bank BTN menjadi Bank Tunggal Milik Negara didasarkan

pada Undang-Undang No.20 tahun 1968 yang mempunyai tugas utama

memperbaiki perekonomian rakyat melalui penghimpunan dana

masyarakat dalam bentuk tabungan. Bentuk hukum Bank BTN pun ikut

berubah menjadi Perusahaan Perseroan dengan nama PT. Bank Tabungan

Negara (persero).

Berawal dengan adanya perubahan peraturan perundang-undangan

perbankan oleh pemerintah dari UU Perbankan No. 7 tahun 1992 menjadi

perbankan No. 10 tahun 1998, dunia perbankan nasional menjadi marak

dengan fenomena terkenalnya bank syariah. Persaingan dalam pasar

perbankan pun kiat ketat. Dengan banyaknya pendirian Bank Umum

Syariah atau Bank Konvensional yang membuka Unit Usaha Syariah

(UUS) menandai pesatnya perkembangan bisnis di dunia perbankan

khususnya perbankan syariah. Bank BTN sebagai bank konvensional,

membuka unit layanan syariah untuk memenuhi kebutuhan nasabahnya

yang tidak menginginkan transaksi berupa bunga. Sehingga bank BTN

mempunya dua sistem operasi (dual system bank) yaitu secara

konvensional dan syariah. Pada tahun 2004, BTN Syariah membuka

beberapa unit usaha di beberapa daerah di Indonesia, BTN syariah

merupakan strategic bussiness unit (SBU) dari bank BTN yang

menjalankan bisnis dengan prinsip syariah.

Page 48: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

34

Dalam pelaksanaan kegiatannya, Unit Usaha Syariah didampingi

oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang bertindak sebagai pengawas,

penasehat dan pemberi saran kepada Direksi Pimpinan Divisi Syariah dan

Pimpinan Kantor Cabang Syariah mengenai hal-hal yang berkaitan dengan

prinsip syariah. Pada bulan November tahun 2004 dibentuklah struktur

organisasi kantor cabang syariah, dimana setiap kantor cabang syariah

dipimpin oleh satu orang kepala cabang yang bertanggung jawab kepada

kepala divisi syariah. Yang pada saat bersamaan Dirut Bank BTN meminta

rekomendasi penunjukan DPS dan pada tanggal 3 Desember 2004, Dirut

Bank BTN menerima surat rekomendasi DSN/MUI tentang penunjukan

DPS bagi BTN Syariah. Yang pada tanggal 18 Maret 2005 resmi ditunjuk

oleh DSN/MUI sebagai DPS bagi BTN Syariah, yaitu Drs. H. Ahmad

Nazri Adlani, Drs. H. Muhammad Hidayat, MBA, MBL dan Dr. H. Endy

M. Astiwara, MA, AAIJ, FIIS, CPLHI, ACS.

Pada tanggal 14 Februari 2005 dengan dibukanya KCS Jakarta

Bank BTN Syariah mulai beroperasi, diikuti tanggal 25 Februari dengan

dibukanya KCS Bandung, dan dilanjutkan 17 Maret 2005 dengan KCS

Surabaya dan berturut-turut tanggal 4 dan 11 April 2005 KCS Yogyakarta

dan Makassar dan pada bulan Desember 2005 dibukanya KCS Malang dan

Solo.1

Pada bulan april tahun 2012 bank BTN membuka kantor cabang

pembantu syariah yang berlokasi di Ciputat Tangerang Selatan, alasan

bank BTN mendirikan di lokasi tersebut karena Ciputat lokasinya strategis,

1http://www.btn.co.id/Syariah/ diakses pada tanggal 26 Januari 2017 pukul 18:29 WIB.

Page 49: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

35

kebutuhan rumah di daerah tersebut semakin meningkat dari hasil survey

yang di lakukan bank BTN sebelumnya, selain itu di Ciputat banyak

berdiri universitas-universitas islam yang memang sangat membutuhkan

kerja sama dengan bank-bank syariah, alasan tersebut yang membuat bank

BTN mendirikan BTN Kantor Cabang Pembantu syariah daerah Ciputat

Tangerang Selatan.

Selama 5 tahun berdiri sejak tahun 2012-2016 pertumbuhan dan

perkembangan BTN Syariah Ciputat semakin berkembang dilihat dari

banyaknya nasabah yang menabung setiap tahunnya semakin meningkat,

pembiayaan yang diajukan oleh nasabah lama maupun calon nasabah baru

semakin bertambah baik pembiayaan dengan akad murabahah ataupun

pembiayaan dengan akad istishna.2

B. Visi, Misi dan Tujuan Pendirian Bank Tabungan Negara Syariah

1. Visi

“Menjadi strategic bussiness unit BTN yang sehat dan terkemuka

dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan

kemaslahatan bersama.”

2. Misi

a. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.

b. Memberikan pelayanan jasa keuangan syariah yang unggul dalam

pembiayaan perumahandan produk serta jasa keuangan syariah

terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan

memperoleh pangsa pasar yang diharapkan.

2Wawancara pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 27 Februari 2017.

Page 50: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

36

c. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip

syariah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam

menghadapi perubahan lingkungan usaha.

d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap

stakeholders3serta memberikan ketentraman pada karyawan dan

nasabah.4

3. Tujuan Pendirian

a. Untuk memenuhi kebutuhan bank dalam memberikan pelayanan

jasa keuangan syariah.

b. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha bank.

c. Meningkatkan ketahanan bank dalam menghadapi perubahan

lingkungan usaha.

d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap

nasabah dan pegawai.5

C. Budaya Organisasi

Budaya organisasi BTN Syariah memiliki nilai-nilai dasar sebagai

berikut :

3Stakeholder yaitu orang yang memiliki minat maupun kepentingan di dalam suatu

perusahaan. Hal ini bisa menyangkut kepentingan finansial atau kepentingan lainnya. Jika orang

tersebut terkena pengaruh dari apa yang terjadi pada perusahaan , baik itu dampak negatif atau

positif orang tersebut dapat dikatakan sebagai stakeholder. Beberapa contoh stakeholder misalnya

seperti pegawai atau karyawan, pelanggan, staff dan supplier.

http://www.pengertianku.net/2015/11/sekilas-pengertian-stakeholder-dan-contohnya-secara-umum.html diakses pada tanggal 29 Januari 2017 pukul 22:10

4http://www.btn.co.id/Syariah/tentang-kami/visi-misi diakses pada tanggal 26 Januari

2017 pukul 19:08 WIB. 5http://www.btn.co.id/Syariah/tentang-kami/tujuan-pendirian diakses pada tanggal 26

Januari 2017 pukul 19:10 WIB.

Page 51: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

37

1. Sebagai orang yang beriman dan bertaqwa. Pegawai bank BTN taat

melaksanakan dan mengamalkan ajaran agama masing-masing secara

khusyuk.

2. Pegawai bank BTN Syariah selalu berusaha untuk menimba ilmu guna

meningkatkan pengetahuan dan keterampilannya demi kemajuan bank

BTN Syariah.

3. Pegawai bank BTN Syariah mengutamakan kerjasama dalam

melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan bank BTN Syariah dengan

kinerja yang baik.

4. Pegawai bank BTN selalu memberikan yang terbaik secara ikhlas bagi

bank BTN dan semua stakeholders, sebagai perwujudan dari

pengabdian yang didasari oleh semangat kesediaan berkorban tanpa

pamrih pribadi.

5. Pegawai bank BTN selalu bekerja secara professional yang kompeten

dalam bidang tugasnya.

Dalam bekerja. BTN Syariah memiliki budaya kerja yang senantiasa

diaplikasikan dalam setiap aktivitas karyawan yang dikenal dengan istilah

“Pola Prima” yaitu :

1. Sinergi: membangun kerja sama yang sinergis dengan seluruh

stakeholders dilandasi sikap tulus, terbuka dan mendorong kolaborasi

yang produktif dengan menjunjung tinggi sikap saling percaya dan

menghargai untuk mencapai tujuan bersama.

Page 52: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

38

2. Integritas: konsisten antara pikiran, perkataan dan tindakan sesuai

dengan ketentuan perusahaan, kode etik profesi dan prinsip-prinsip

kebenaran yang terpuji.

3. Inovasi: senantiasa mengembangkan gagasan baru dan

penyempurnaan berkelanjutan yang memberi nilai tambah bagi

perusahaan.

4. Professionalisme: visioner, kompeten di bidangnya, selalu

mengembangkan diri dengan teknologi terkini sehingga menghasilkan

kinerja terbaik.

5. Spirit Mencapai Keunggulan: menunjukan semangat dan komitmen

yang kuat untuk mencapai hasil terbaik serta memberikan pelayanan

yang melebihi harapan pelanggan (internal dan eksternal) dengan

menempatkan pentingnya aspek kualitas disetiap kegiatan serta risiko

yang telah diperhitungkan.6

D. Produk-produk Bank BTN KCP Syariah Ciputat

Selama ini bank BTN dikenal dan mendapatkan tugas khusus untuk

menyalurkan kredit perumahan dengan subsidi, sejalan dengan

perkembangan bisnis, bank BTN mulai mengarah pada bank komersil.

Untuk itu, produk-produk yang disediakan oleh bank BTN Syariah adalah

produk-produk yang sesuai dengan bank BTN disesuaikan dengan prinsip-

prinsip syariah.

1. Produk pendanaan

a. Tabungan BTN Batara iB

6http://www.btn.co.id/id/content/BTN-Info/budaya-organisasidiakses pada tanggal 27

Januari 2017 pukul 22:30 WIB

Page 53: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

39

Adalah produk tabungan dengan akad Wadi’ah (titipan),

bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus

yang menguntungkan bagi nasabah. Dengan keuntungan dan

kegunaan sebagai berikut:

1) Hanya dengan setoran awal Rp.50.000,- telah dapat memiliki

Tabungan Batara iB

2) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana

tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank

BTN di seluruh Indonesia.

3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank

BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.

4) Tersedia juga pilihan rekening gabungan atau joint account

(khusus Tabungan Batara iB per orang)

5) Bebas biaya administrasi bulanan maupun tahunan

6) Nasabah dilindungi asuransi jiwa dan premi asuransi

ditanggung oleh bank.

7) Dapat digunakan sebagai pembayaran tagihan, pembayaran

angsuran pembiayaan, termasuk pembayaran zakat.

Persyaratan Perorangan:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS)

Page 54: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

40

Persyaratan Lembaga:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,

dan Akte Pendirian perusahaan.7

b. Tabungan BTN Prima iB

Adalah produk tabungan dengan akad Mudharabah

(investasi), Bank menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan

bagi nasabah atas simpanannya. Dengan keuntungan dan

kegunaan sebagai berikut:

1) Hanya dengan setoran awal Rp.100.000,- telah dapat memiliki

Tabungan Prima iB

2) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana

tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank BTN

di seluruh Indonesia.

3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank

BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.

4) Tersedia juga pilihan rekening gabungan atau joint account

(khusus Tabungan Prima iB perorang)

5) Bagi hasil diberikan setiap akhir bulan dan dihitung

berdasarkan saldo harian biaya administrasi bulanan ringan.

7http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:42.

Page 55: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

41

6) Nasabah dilindungi asuransi jiwa dan premi asuransi

ditanggung oleh bank.

7) Dapat digunakan sebagai pembayaran tagihan, pembayaran

angsuran pembiayaan, termasuk pembayaran zakat.

Persyaratan Perorangan:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS)

Persyaratan Lembaga:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,

dan Akte Pendirian Perusahaan.8

c. Tabungan BTN Haji iB

Adalah produk tabungan untuk Biaya Perjalanan Ibadah

Haji dengan menggunakan akad Mudharabah (Investasi), Bank

menjanjikan bagi hasil yang menguntungkan bagi nasabah atas

simpanannya. Dengan keuntungan dan kegunaan sebagai berikut:

1) Hanya dengan setoran awal Rp.100.000,- telah dapat memiliki

Tabungan BTN Haji iB.

8http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:45

Page 56: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

42

2) Pembukaan rekening pada kantor cabang syariah SISKOHAT

Depag, sementara penyetoran lanjutan maupun penarikan dana

tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank BTN

di seluruh Indonesia.

3) Diprioritaskan terdaftar sebagai Calon Jemaah Haji setelah

memperoleh dan menunjukan Surat Pendaftaran Pergi Haji dari

Kandepag domisili penabung.

4) Bagi hasil diberikan setiap akhir bulan dan dihitung

berdasarkan saldo harian.

5) Bebas biaya administrasi bulanan.

Persyaratan :

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor)

3) Data didaftarkan pada SISKOHAT Departemen Agama setelah

saldo Tabungan Haji mencapai sesuai ketentuan BPIH dan

Calon Jemaah Haji memperoleh dan mendapatkan Surat

Pendaftaran.

4) Tabungan BTN Haji iB boleh ditutup setelah Jemaah Haji tiba

kembali di rumah dari tanah suci.9

9http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:48

Page 57: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

43

d. TabunganKu iB

Adalah produk tabungan dengan akad Wadi’ah (titipan),

bank tidak menjanjikan bagi hasil tetapi dapat memberikan bonus

yang menguntungkan bagi nasabah. TabunganKu adalah produk

tabungan perorangan dengan persyaratan mudah dan ringan untuk

menumbuhkan budaya menabung serta meningkatkan

kesejahteraan masyarakat. Dengan keuntungan dan kegunaan

sebagai berikut:

1) Hanya dengan setoran awal Rp.20.000,- telah dapat memiliki

TabunganKu iB

2) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana

tabungan dapat dilakukan di Kantor Cabang Syariah Bank BTN

di seluruh Indonesia.

3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank

BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.

4) Bebas biaya administrasi

5) Bebas biaya penggantian buku tabungan hilang/rusak

Persyaratan Perorangan:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS)

Page 58: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

44

3) >17 Thn : Kartu Pelajar/ Akta Kelahiran/ Surat Pernyataan

Orang Tua.10

e. Giro BTN iB

Adalah produk penyimpanan dana dengan akad Wadi’ah

(titipan), yang diperuntukkan bagi nasabah perorangan/korporasi

untuk memperlancar aktivitas bisnis dan penarikan dana dapat

dilakukan dengan cek/bilyet giro atau sarana pemindah bukuan.

Bank tidak menjajikan bagi hasil tetapi boleh memberikan bonus

yang menguntungkan bagi nasbaah. Dengan keuntungan dan

kegunaan sebagai berikut:

1) Penyetoran dapat dilakukan disemua Kantor Cabang Syariah

Bank BTN.

2) Penggunaan cek/bilyet giro, transaksi bisnis akan menjadi lebih

mudah

3) Keleluasaan dalam melakukan transaksi melalui ATM bank

BTN atau melalui jaringan ATM Bersama.

4) Tersedia juga pilihan rekening gabungan atau joint account

(khusus Giro Batara iB perorangan)

5) Dapat digunakan sebagai pembayaran tagihan, pembayaran

angsuran pembiayaan, termasuk pembayaran zakat.

Persyaratan Setoran Awal:

1) Perorangan = Rp.500.000,-

2) Lembaga = Rp.1000.000,-

10http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:50

Page 59: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

45

3) Joint Acont = Rp.1000.000,-

4) Tidak termasuk daftar hitam BI.11

f. Giro BTN Prima iB

Adalah produk penyimpanan dana dengan akad

Mudharabah (Bagi hasil), Giro BTN Prima iB bersifat investasi

atau berjangka yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut

syarat-syarat tertentu dengan imbalan bagi hasil yang disepakati.

Persyaratan perorangan:

1) 21 tahun ke atas atau telah menikah

2) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya

3) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS), dan NPWP.

4) 1 lembar pas foto 4x6

5) Dikenakan biaya administrasi bulanan sesuai ketentuan bank

6) Menyerahkan surat referensi.

Persyaratan Lembaga:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,

dan Akte pendirian Perusahaan.

11http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:52

Page 60: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

46

3) 1 lembar pas foto 4x6

4) Dikenakan biaya administrasi bulanana sesuai ketentuan bank

5) Menyerahkan surat referensi.

Persyaratan Setoran Awal:

1) Perorangan = Rp.500.000,-

2) Lembaga = Rp.1000.000,-

3) Joint Acont = Rp.1000.000,-

4) Tidak termasuk daftar hitam BI.12

g. Deposito BTN iB

Adalah produk penyimpanan dana dengan akad

Mudharabah (Bagi hasil), produk ini berbentuk simpanan

deposito dengan jangka waktu tertentu sesuai pilihan/keinginan

nasabah. Bank memberikan bagi hasil untuk nasabah atas

simpanan depositonya. Dengan kegunaan dan keuntungan sebagai

berikut:

1) Bagi hasil yang menarik dan kompetitif serta dapat

diakumulasikan kepada simpanan pokok deposito, sehingga

menjadikan investasi lebih cepat berkembang.

2) Tersedia pilihan jangka waktu yang dapat ditentukan sendiri

sesuai dengan kebutuhan yaitu: 1, 3, 6, 12 atau 24 bulan.

12http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:55

Page 61: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

47

3) Pembukaan rekening, penyetoran maupun penarikan dana

tabungan dapat dilakukan diseluruh kantor cabang syariah bank

BTN.

4) Bebas memperpanjang deposito secara otomatis.

5) Anda dapat memilih untuk menginvestasikan kembali bagi hasil

bulanan Deposito Batara iB ke pokok deposito atau ditransfer

ke rekening Giro Batara iB atau Tabungan Batara iB yang dapat

ditarik setiap saat.

6) Dapat dibuka atas nama 2 orang pribadi.

7) Apabila membutuhkan dana segera, pencairan Deposito Batara

iB tidak dikenakan pinalti/denda.

Persyaratan perorangan:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS).

Persyaratan Lembaga:

1) Mengisi dan menandatangani formulir permohonan beserta

pendukungnya.

Page 62: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

48

2) Menyerahkan fotokopi identitas diri (KTP/Paspor dan

KIMS/KITAS pejabat yang berwenang), NPWP, TDP, SIUP,

dan Akte Pendirian Perusahaan.13

2. Produk Pembiayaan

a. Pembiayaan KPR BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko,

rusun, rukan, apartement bagi nasabah perorangan dengan

menggunakan akad Murabahah (Jual beli). Dengan keuntungan

dan kegunaan sebagai berikut:

1) Dengan menggunakan prinsip murabahah, maka kesepakatan

harga akan tetap terjaga (fixed) pada nilai tertentu sampai akhir

jangka waktu sehingga nilai angsuran tidak berubah sampai

akhir.

2) Jangka waktu pembiayaan maksimal 15 tahun

3) Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari

developer dan 20% sisanya merupakan kontribusi uang muka

nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji,

kontribusi uang muka cukup 10%.

4) Rumah baru atau rumah second.

Persyaratan Nasabah:

1) Mengisi formulir permohonan

2) Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta Nikah)

13http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:58

Page 63: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

49

3) Menyerahkan copy slip/keterangan gaji atau keterangan

penghasilan.

4) Menyerahkan copy SK pegawai atau keterangan kerja dari

perusahaan.

5) Menyerahkan copy izin usaha untuk wiraswasta (Akte

pendirian, domisili usaha, TDP, SIUPP, NPWP, dll)

Persyaratan Jaminan:

1) Sertifikat SHM atau SHGB

2) IMB

3) PBB.14

b. Pembiayaan KPR Indensya BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko,

rusun, rukan, apartement secara indent (atas dasar pesanan), bagi

nasabah perorangan dengan manggunakan akad Istishna (jual beli

atas dasar pesanan), dengan pengembalian secara tangguh (cicilan

bulanan) dalam jangka waktu tertentu. Dengan kegunaan dan

keuntungan sebagai berikut:

1) Dengan prinsip Istishna maka kesepakatn harga akan tetap

terjaga (fixed) pada nilai tertentu sampai akhir jangka waktu

sehingga nilai angsuran tidak berubah sampai akhir.

14http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

22:01

Page 64: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

50

2) Selama masa pembangunan, nasabah belum diwajibkan

membayar angsuran (diberikan grace period/penundaan

pembayaran).

3) Jangka waktu pembiayaan maksimal 15 tahun.

4) Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari

developer dan 20% sisanya merupakan kontribusi uang muka

nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji,

kontribusi uang muka cukup 10%.

Persyaratan Nasabah:

1) Mengisi formulir permohonan

2) Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta Nikah)

3) Menyerahkan copy slip/keterangan gaji atau keterangan

penghasilan.

4) Menyerahkan copy SK pegawai atau keterangan kerja dari

perusahaan.

5) Menyerahkan copy izin usaha untuk wiraswasta (Akte

pendirian, domisili usaha, TDP, SIUPP, NPWP, dll)

Persyaratan Jaminan:

1) Sertifikat SHM atau SHGB

2) IMB

3) PBB.15

15http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

22:10

Page 65: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

51

c. Pembiayaan KPR Sejahtera iB

KPR Sejahtera iB adalah produk pembiayaan BTN Syariah

guna pembelian rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

(MBR) dengan menggunakan akad Murabahah (jual beli), dengan

keuntungan dan kegunaan sebagai berikut:

1) Pemohon merupakan WNI berusia 21 tahun atau telah menikah

2) Pemohon mempunyai NPWP dan SPT PPh Orang pribadi

sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

3) Pemohon telah bekerja/memiliki usaha minimal 1 tahun.

4) Pemohon memiliki penghasilan yang cukup untuk pembayaran

angsuran sampai dengan fasilitas pembayaran lunas

5) Pemohon dan pasangan belum memiliki rumah

6) Pemohon dan pasangan belum pernah mendapatkan subsidi

pemerintah untuk pemilikan rumah.

7) Pemohon melengkapi persyaratan sebagai berikut:

Tabel 3.1

Dokumen Persyaratan Nasabah

Dokumen Karyawan wiraswasta

a. Formulir aplikas pembayaran dilengkapi dengan

pas photo terbaru pemohon dan pasangan

b. Fotokopi KTP pemohon dan pasangan, fotokopi

kartu keluarga dan fotokopi surat cerai/nikah

c. Asli slip gaji 3 (tiga) bulan terakhir dan fotokopi

SK Pengangkatan Pegawai Tetap/Surat

Keterangan Kerja

d. Surat Keterangan Penghasilan dan Surat Ijin

Usaha/Surat Keterangan Usaha dari pihak yang

Page 66: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

52

berwenang ‒

e. Fotokopi NPWP dan SPT PPh Orang pribadi

f. Fotokopi Rekening Tabungan/Giro 3 (tiga)

bulan terakhir

g. Surat Pernyataan Belum Memiliki Rumah dari

pemohon dan pasangan

h. Surat Pernyataan Belum Pernah Menerima

Subsidi Pemerintah Untuk Pemilikan Rumah

dari pemohon dan pasangan

Biaya-biaya:

1) Biaya administrasi

2) Biaya notaris

3) Biaya appraisal16

d. PembiayaanKendaraan Bermotor BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian kendaraan

bermotor (mobil dan sepeda motor) bagi nasabah perorangan

dengan menggunakan akad Murabahah (jual beli). Dengan

keuntungan dan kegunaan sebagai berikut:

1) Angsuran tetap sampai masa pembiayaan selesai.

2) Jangka waktu pembiayaan maksimal 5 tahun (mobil) dan 4

tahun (sepeda motor).

3) Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli di dealer dan

20% sisanya merupakan kontribusi uang muka nasabah. Untuk

16http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

22:15

Page 67: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

53

pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka

cukup 10%.

4) Standar layanan maksimal 7 hari dari permohonan lengkap

sampai dengan pelaksanaan akad.

Persyaratan:

1) Mengisi formulir persyaratan

2) Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta Nikah)

3) Menyerahkan copy slip/Keterangan Gaji Atau Keterangan

Penghasilan.

4) Menyerahkan copy SK Pegawai atau Keterangan Kerja Dari

Perusahaan.

5) Menyerahkan copy Izin Usaha Untuk Wiraswasta (Akte

Pendirian, Domisili Usaha, TDP, SIUPP, NPWP, dll).17

e. Pembiayaan KonstruksiBTN iB

Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi

kebutuhan belanja modal kerja pengembang perumahan untuk

membangun proyek perumahan dengan akad Musyarakah (bagi

hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi

kemampuan cashlow nasabah. Dengan keuntungan dan kegunaan

sebagai berikut:

17http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

22:18

Page 68: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

54

1) Dengan akad musyarakah, nasabah baru akan membayar bagi

hasil dan pengembalian pokok setelah proyek atau persediaan

yang dibiayai telah menghasilkan pendapatan.

2) Jangka waktu pembiayaan maksimal 2 tahun.

3) Bank menyediakan dana 80% dari kebutuhan modal kerja

konstruksi.

4) Untuk optimalkan pendapatan bagi hasil, Bank lebih proaktif

ikut berperan mempercepat pembangunan dan penjualan,

melalui percepatan proses KPR, percepatan proses pencairan

termin, dll.

Persyaratan:

1) Menyerahkan surat permohonan pembiayaan.

2) Menyerahkan copy legalitas usaha (Akte pendirian, Domisili

Usaha, TDP, SIUP, NPWP).

3) Menyerahkan laporan keuangan 2 tahun terakhir.

4) Menyerahkan copy rekening bank 3 bulan terakhir.

5) Menyerahkan RAB Proyek dan proyeksi cashflow.

6) Menyerahkan legalitas proyek: izin lokasi, site plan, imb, bukti

penguasaan lahan.18

f. Multimanfaat BTN iB

Multimanfaat BTN iB merupakan pembiayaan konsumtif

perorangan yang ditunjukkan khusus bagi para pegawai dan

pensiunan yang manfaat pensiunannya dibayarkan melalui jasa

18http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

22:24

Page 69: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

55

Payroll BTN Syariah. Produk ini digunakan untuk keperluan

pembelian berbagai jenis barang yang bermanfaat sesuai

kebutuhan dan tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku,

seperti barang elektronik, furniture dan alat rumah tangga, serta

barang kebutuhan lainnya. Produk ini menggunakan akad

Murabahah (jual beli). Dengan persyaratan sebagai berikut:

1) WNI

2) Minimal 21 Tahun atau telah menikah dan berwenang

melakukan tindakan hukum.

3) Karyawan/pegawai minimal 1 tahun.

4) Melengkapi aplikasi permohonan pembiayaan

5) Menyerahkan identisas diri seperti fotocopy kartu keluarga,

fotocopy surat nikah/cerai dan pasfoto.

6) fotocopy rekening bank 3 bulan terakhir.

7) Data lainnya yang dibutuhkan sesuai syarat dan ketentuan yang

berlaku.

Jangka waktu pembiayaan: Jangka waktu maksimal 60 bulan.19

g. Multijasa BTN iB

Multijasa BTN iB merupakan pembiayaan yang dapat

digunakan untuk keperluan mendanai berbagai kebutuhan layanan

jasa bagi nasabah seperti: paket biaya pendidikan, paket biaya

pernikahan, paket biaya travelling (perjalanan wisata), paket biaya

19http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

22:28

Page 70: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

56

umroh/haji plus, paket biaya kesehatan, paket biaya jasa lainnya

yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah. Produk ini

menggunakan akad Kafalah( menanggung) dengan konsep bank

sebagai penanggung/penjamin jasa layanan yang diselenggarakan

penyelenggara layanan jasa atau pihak ketiga untuk memenuhi

kewajiban yang ditanggung nasabah dalam rangka mengambil

manfaat dari layanan jasa tersebut sesuai kebutuhan. Atas manfaat

dari layanan jasa yang dipilih, nasabah membayar ujroh (fee)

sesuai ketentuan bank.20

h. Talangan Haji BTN iB

Talangan Haji BTN iB merupakan pinjaman dana kepada

nasabah tabungan BTN Haji iB yang membutuhkan dana talangan

untuk menunaikan ibadah haji berdasarkan akad Qardh

(penyaluran dana). Dengan keuntungan sebagai berikut:

1) Memudahkan mewujudkan keinginan menunaikan ibadah

haji.

2) Biaya administrasi yang ringan.

3) Dilindungi oleh suransi jiwa.

4) Proses cepat dan mudah

5) Maksimal pembiayaan dapat mencapai Rp. 23.000.000,- (dua

puluh tiga juta rupiah)

6) Jangka waktu pembiayaan maksimal 1 tahun.21

20http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

21:30 WIB 21http://www.btn.co.id/id/Syariah/Produk diakses pada tanggal 29 januari 2017 pukul

22:44 WIB

Page 71: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

57

E. Struktur Organisasi

Struktur organisasi dilaksanakan agar sistem kerjasama berjalan

dengan baik, perlu jelaslah pembagian kerja, tugas, kewajiban, tanggung

jawab, dan wewenang setiap orang di dalamnya. Pembagian kerja dan

penentuan tanggung jawab itu menciptakan struktur organisasi. Dengan

kata lain, struktur organisasi adalah susunan dan hubungan antara

komponen atau bagian dalam suatu organisasi. Suatu organisasi kecil

dengan jenis dan jumlah pekerjaan sedikit biasanya dapat dijalankan

dengan struktur yang sederhana, misalnya dengan satu pimpinan dan

beberapa bawahan.22 Seperti pada struktur organisasi Bank BTN KCP

Syariah Ciputat sebagai berikut:

Gambar 3.2

STRUKTUR ORGANISASI BANK BTN KCP SYARIAH

CIPUTAT23

TAHUN 2016-2017

Dokumen Bank BTN Kantor Cabang Pembantu Syariah Ciputat tahun 2016.

22Suparjati, dkk. Tata usaha dan kearsipan (Yogyakarta: Kanisius, 2004), h. 2 23Dokumen Bank BTN Syariah Kantor Cabang Ciputat tahun 2016.

Teller

Annafi Fathia A

Customer Service

Febriana Sari

Operasional Staff

Taufik Anwar

Pimpinan Cabang

Yusitta Ahadiah

Account Officer

Bayu Prasetya S

Page 72: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

58

Tanggung Jawab Pegawai Bank BTN KCP Syariah Ciputat :

1. Pimpinan Cabang:

a. Menjamin kualitas pelayanan nasabah dan kualitas sumber daya

manusia di cabang.

b. Menciptakan, memastikan, dan meningkatkan usaha cabang.

c. Mengkoordinasi pembuatan rencana kerja, anggaran cabang dan

melakukan evaluasinya serta memenuhi target yang telah ditentukan.

d. Menjamin kualitas dan pertumbuhan usaha cabang baik dalam asset,

laba, kredit, serta dana pihak ketiga.

e. Menjamin produktivitas, kemampuan, motivasi dan disipilin pegawai

yang tinggi.

2. Account Officer :

a. Mencari/menghimpun dana dari nasabah.

b. Menganalisa karakter, history dan data-data keuangan calon debitur.

c. Menawarkan kredit dan produk Bank BTN Syariah.

d. Memastikan peningkatan nilai kualitas aktiva produktif cabang.

3. Operasional Staff:

a. Mengelola operasional harian cabang untuk menjamin efektivitas dan

efisiensi.

b. Menjamin bahwa asset cabang telah dilindungi.

c. Mewakili bank BTN Syariah dalam acara resmi apabila Kepala

Cabang tidak ada di tempat atau berhalangan.

d. Bertanggung jawab keluar masuknya surat berharga, obligasi dan

lainnya.

Page 73: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

59

e. Membuat surat keputusan yang berhubungan dengan pembiayaan.

4. Teller :

a. Menangani penerimaan, penarikan, dan pembayaran yang dilakukan

oleh nasabah.

b. Menerima percetakan buku tabungan.

c. Memastikan efektivitas dan efisiensi proses transaksi di layanan teller,

bahwa pelayanan dapat memuaskan nasabah.

d. Melakukan penjualan produk bank BTN Syariah.

5. Customer Service:

a. Menerima, melayani dan mengatasi permasalah yang disampaikan oleh

nasabah.

b. Menangani pembukaan rekening.

c. Melakukan penjualan produk Bank BTN Syariah.24

24http://www.gajimu.com/main/tips-karir/pilihan-karir-under-tips/posisi-customer-

service-dan-teller-di-industri-perbankan-banyak-diminati diakses pada tanggal 27 Januari 2017

jam 22:50 WIB.

Page 74: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

60

BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. PERSAMAAN DAN PERBEDAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH

PADA PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN NEGARA KCP

SYARIAH CIPUTAT.

Dalam penerapannya pembiayaan KPR dengan menggunakan akad istishna

dan akad murabahah di bank BTN Syariah Ciputat memiliki beberapa persamaan

dan perbedaan. Persamaan yang terdapat dalam pembiayaan dengan menggunakan

kedua akad ini yaitu pertama dalam hal persyaratan, syarat-syarat yang harus

dipenuhi ketika pengajuan pembiayaan KPR baik dengan menggunakan akad

istishna maupun akad murabahah pada dasarnya sama.

1. Persamaan antara akad istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR di

bank BTN Syariah Ciputat yaitu:

a. Persyaratan umum nasabah , dalam melakukan pembiayaan ini nasabah

harus Warga Negara Indonesia (WNI), Usia minimal 21 tahun atau telah

menikah dan berwenang melakukan tindakan hukum, Pada saat

pembiayaan lunas usia tidak lebih dari 65 tahun, Tidak memiliki

kredit/pembiayaan bermasalah (IDI BI Clear), Minimal masa kerja/usaha

1 tahun, Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan BTN Syariah

dapat menjamin kelangsungan angsuran (pokok+margin) sampai dengan

pembiayaan lunas, Pemohon yang masih berstatus sebagai nasabah di

bank BTN Syariah atau bank/lembaga pembiayaan harus memiliki

kemampuan membayar yang cukup untuk membayar angsuran

(pokok+margin) atas seluruh pembiayaan.

Page 75: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

61

b. Persyaratan umum wajib, dalam hal ini nasabah diharuskan Mengisi

formulir permohonan, Menyerahkan copy identitas diri (KTP, KK, Akta

Nikah), Menyerahkan copy slip/keterangan gaji atau keterangan

penghasilan, Menyerahkan copy SK pegawai atau keterangan kerja dari

perusahaan, Menyerahkan copy NPWP dan SPT tahunan, Pasphoto 3x4

pemohon dan pasangan (suami/istri) yang terbaru 1 lembar, Menyerahkan

copy legalitas objek rumah yang dibeli (sertifikat, IMB, PBB) dan

fotocopy kartu keluarga, surat nikah dan KTP Penjual (untuk rumah

second), Maksimal pembiayaan 80% dari nilai appraisal untuk tipe rumah

dibawah 70 dan 70% untuk tipe rumah 70 ke atas.

c. Persyaratan Non Fix Income (wirausaha), bagi nasabah yang berstatus

pengusaha/wiraswasta harus menyediakan Copy akta perusahaan, izin

usaha, SIUP, TDP, NPWP, Laporan keuangan/catatan keuangan minimal

3 bulan terakhir (untuk wiraswasta), daftar supplier dan distributor.

d. Persyaratan Jaminan, untuk persyaratan jaminan antara akad murabahah

dan akad istishna yaitu berupa Sertifikat SHM atau SHGB, IMB, PBB.

e. Persyaratan Lokasi Untuk Pembangunan Rumah yaitu lokasinya harus

strategis, Mempunyai nilai jual, Tidak ada banjir (bebas banjir), Sertifikat

sudah dikuasai semua oleh penjual, kawasan dapat dilalui 2 mobil.

f. Maksimal jangka waktu pembiayaan. Pada pembiayaan KPR dengan akad

murabahah dan istishna sama-sama memiliki jangka waktu minimal 5

tahun maksimal 15 tahun. Hal tersebut sesuai dengan pernyataan Bapak

Taufik Anwar:

“mengenai jangka waktu pada pembiayaan KPR baik dengan akad

murabahah atau istishna sama saja, minimal 5 tahun dan maksimalnya 15

Page 76: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

62

tahun. Kalau nasabahnya mampu membayar cicilan perbulan dengan

jumlah besar maka biasanya mereka ambil jangka waktu lima tahun”.1

g. Margin keuntungan. Margin keuntungan yang ditetapkan bank BTN

Syariah baik menggunakan akad istishna ataupun akad murabahah

sebenarnya sama saja.

2. Perbedaan antara akad istishna dan murabahah pada pembiayaan KPR di

bank BTN Syariah Ciputat yaitu:

a. Obyek. Obyek dalam hal ini adalah rumah, pada produk pembiayaan KPR

dengan menggunakan akad istishna pelaksanaan antara bank BTN Syariah

dengan nasabah dilaksanakan pada saat rumah atau obyek dalam akad ini

masih belum jadi, hal ini dikarenakan akad ini adalah akad jual beli dengan

sistem pesanan, jadi nasabah harus mau melakukan akad di saat rumah

belum jadi. Sedangkan pembiayaan KPR dengan menggunakan akad

murabahah obyek atau rumah yang dibiayai harus sudah jadi/ready stock.

Hal ini sesuai dengan hasil wawancara dengan Bapak Taufik Anwar:

“salah satu perbedaan antara akad istishna dan akad murabahah adalah

obyek yang dibiayai. Pada akad istishna rumahnya belum jadi, belum ada,

masih pesanan. Sementara pada akad murabahah rumahnya sudah ada,

statusnya sudah ready stock”.2

b. Jumlah angsuran. Pada akad istishna angsuran yang harus dibayar oleh

nasabah lebih mahal dari pada akad murabahah hal tersebut terjadi

dikarenakan pada akad istishna nasabah diberikan grace period atau

penundaan pembayaran selama 6 bulan hal inilah yang menjadi timbulnya

perbedaan dalam jumlah angsuran perbulannya.

1Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul

13.38. 2Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul

13.40.

Page 77: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

63

c. Perbedaan selanjutnya terletak pada jenisnya, pada pembiayaan dengan

akad murabahah ada beberapa jenis KPR yaitu berupa FLPP, Subsidi dan

Jamsostek. FLPP dan subsidi ini diperuntukkan bagi nasabah yang

memiliki gaji pokok maksimal adalah Rp.3.500.000 dan rumah yang

dibiayai minimal tipe 36. Dengan harga jual rumah maksimal

Rp.88.000.000 sedangkan untuk KPR murabahah jenis Jamsostek

diperuntukkan untuk anggota Jamsostek yang tidak memiliki uang muka

untuk melakukan pembiayaan KPR. Sedangkan pada pembiayaan KPR

dengan akad istishna tidak ada jenisnya, dikarenakan dalam pembiayaan

KPR FLPP, Sejahtera dan Jamsostek rumahnya harus berstatus ready stock

maka itu dari ketiga jenis pembiayaan KPR ini hanya bisa diterapkan pada

pembiayaan yang menggunakan akad murabahah saja.

d. Perbedaan yang terakhir yaitu terletak pada ketentuan pembayaran

angsuran perbulannya. Untuk akad istishna ketentuan pembayarannya

yaitu:

1) Dalam masa pembangunan nasabah diberikan grace period

pembayaran angsuran maksimal selama 6 bulan (selama pembangunan

rumah nasabah tidak diwajibkan untuk membayar angsuran)

2) Pembayaran angsuran melalui pendebetean rekening di tabungan

nasabah.

3) Pembayaran angsuran pertama bisa dimulai pada bulan keenam pada

saat rumah telah diserahkan ke nasabah maupun bulan ketujuh atau

satu bulan setelah habisnya masa grace period.

Page 78: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

64

Sedangkan pada akad murarabah ketentuan pembayaran angsuran

bulanannya yaitu:

1) Pembayaran angsuran dilakukan setelah satu bulan akad dilakukan.

2) Pembayaran angsuran melalui pendebetan rekening di tabungan.

B. KEUNGGULAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN NEGARA KCP SYARIAH

CIPUTAT

Adanya berbagai macam pilihan penggunaan akad pada pembiayaan KPR

membuat bank syariah dapat melakukan diversifikasi produk dan masyaratak lebih

terbantu dengan menyesuaikan kebutuhannya. Dengan adanya perbedaan prinsip

maka akan menciptakan ciri khas dan keunggulan dari masing-masing akad,

berikut akad dipaparkan keunggulan dari kedua akad berdasarkan hasil wawancara

dan penelitian yang dilakukan:

Keunggulan pembiayaan KPR menggunakan akad istishna:

1. Nasabah dapat memesan rumah sesuai keinginannya dari bahan material,

pondasi, atap, ukuran rumah dan sebagainya sesuai dengan kemauan

nasabah.

2. Dengan berdasarkan prinsip istishna meskipun rumahnya belum jadi bisa

langsung realisasi dengan begitu nasabah pun bisa mendapatkan jaminan

harga sesuai dengan saat akad karena dikhawatirkan apabila akad

dilakukan menunggu sampai rumah sudah jadi maka margin keuntungan

yang ada di bank BTN Syariah pun sudah naik.

Page 79: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

65

3. Selama masa pembangunan nasabah belum diwajibkan membayar

angsuran (diberikan grace period atau penundaan pembayaran selama

enam bulan).

4. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naiknya angsuran apabila

terjadi kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap

terjaga sampai masa angsuran selesai.

5. Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari developer dan

20% sisanya merupakan kontribusi uang muka nasabah. Untuk

pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka cukup

10% saja.

Keunggulan pembiayaan KPR menggunakan akad murabahah:

a. Pembiayaan KPR dengan akad murabahah memberikan kepastian jumlah

angsuran yang harus dibayar oleh nasabah setiap tahun.

b. Angsurannya lebih murah dikarenakan pada akad murabahah tidak ada

grace period seperti yang ada pada akad istishna.

c. Nasabah tidak akan dipusingkan dengan masalah naiknya angsuran apabila

terjadi kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap

terjaga sampai masa angsuran selesai.

d. Nasabah akan lebih terbantu dalam pengalokasian pengeluaran untuk

mengangsur karena memang beban yang harus dikeluarkan setiap

bulannya.

e. Maksimal pembiayaan bank 80% dari harga beli rumah dari developer dan

20% sisanya merupakan kontribusi uang muka nasabah. Untuk pembayaran

angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka cukup 10% saja.

Page 80: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

66

f. Rumah baru atau second. Dalam hal ini nasabah dapat membeli rumah baik

berupa rumah yang masih baru maupun yang sudah second, hal tersebut

dikarenakan pada akad murabahah ini ketentuan bisa melakukan akad

adalah apabila rumahnya sudah ada.

g. Pelekasanaan akad bersamaan delivery property.

h. Bagi bank, pembiayaan murabahah menjauhkan ketidakpastian yang ada

pada pendapatan dari pembiayaan dengan konsep profit and loss sharing.

i. Dengan pembiayaan ini, bank syariah bisa menentukan besarnya

keuntungan yang diinginkan di awal.

j. Mekanisme murabahah cukup mudah dan sederhana, sehingga mudah

diterapkan oleh bank syariah dan mudah dipahami oleh nasabah.

Dari keunggulan-keunggulan di atas kita dapat mengetahui dan

membandingkan dari kedua akad tersebut yang mana yang lebih unggul dilihat

dari total asset pada tabel 4.1 disajikan data pertumbuhan total aset dan

pertumbuhan pembiayaan KPR yang menggunakan akad istishna dan akad

murabahah dari tahun 2008-2012.

Page 81: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

67

Tabel 4.1

Pertumbuhan Total Asset dan Pembiayaan KPR Bank Tabungan

Negara KCP Syariah Ciputat

Tahun 2008 – 2012

No

Tahun

Istishna

(dalam rupiah)

Kenaikan(%)

Murabahah

(dalam rupiah)

Kenaikan(%)

1

2008

12,108

642,304

2

2009

47,486

292%

981,836

53%

3

2010

65,486

38%

1,312,613

34%

4

2011

134,332

105%

1,945,167

48%

5

2012

492,163

266%

2,791,742

44%

Sumber: Laporan Keuangan Bank Tabungan Negara yang telah diolah penulis.

Dari tabel pertumbuhan tersebut menunjukan bahwa total asset piutang

istishna mengalami pertumbuhan pada setiap tahunnya yaitu pada tahun 2009 naik

sebesar 292% dari tahun sebelumnya dan naik lagi sebesar 38% pada tahun 2010

dan naik lagi sebesar 105% pada tahun 2011 dan terus mengalami kenaikan lagi

pada tahun 2012 sebesar 266%.

Sedangkan untuk piutang murabahah juga terus mengalami kenaikan yaitu

pada tahun 2009 naik sebesar 53% dari tahun sebelumnya dan naik lagi sebesar

34% pada tahun 2010, naik 48% pada tahun 2011 dan juga terus mengalami

kenaikan sebesar 44% pada tahun 2012.

Dari data tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa tingkat pembiayaan

KPR BTN Syariah baik dengan menggunakan akad istishna (KPR BTN Indent)

maupun akad murabahah (KPR BTN Platinum) pada setiap tahunnya mengalami

Page 82: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

68

peningkatan, namun dilihat dari tabel total asset di atas pembiayaan KPR dengan

akad murabahah lebih unggul dan lebih diminati masyarakat dari pada

pembiayaan KPR yang menggunakan akad istishna.

C. RISIKO PEMBIAYAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

PEMBIAYAAN KPR DI BANK TABUNGAN NEGARA KCP SYARIAH

CIPUTAT

Tentunya dalam setiap pembiayaan yang diberikan sebuah lembaga keuangan

seperti bank atau yang lainnya tidaklah terlepas dari berbagai risiko yang akan

menyertainya. Demikian juga halnya dengan pembiayaan yang menggunakan skim

murabahah dan istishna dimana faktor pembagian risiko (loss sharing) tetap ada

dan menjadi alasan untuk mengambil keuntungan. Berikut adalah hasil analisa dan

wawancara mengenai risiko-risiko dari penerapan kedua akad tersebut dalam

pembiayaan KPR di bank BTN Syariah Ciputat.

1. Risiko Terkait Produk KPR Yang Menggunakan Akad Istishna

a. Risiko yang bersumber dari nasabah

Risiko gagal bayar (default risk). Risiko gagal bayar pada sisi pembeli

adalah bersifat alamiah, atau sering disebut sebagai kegagalan untuk

membayar secara penuh dan tepat waktu. Hal ini sudah menjadi hal yang

lumrah dalam suatu pembiayaan. Keterlambatan pembayaran atau lebih

sering kita dengar sebagai kredit macet sangatlah rentan terjadi dari suatu

pembiayaan. Langkah pertama yang dilakukan bank adalah dengan

mengambil alih rumah tersebut, untuk pembiayaan istishna, yang dijadikan

barang jaminan adalah rumah itu sendiri, sehingga nasabah tidak perlu lagi

Page 83: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

69

menyediakan jaminan lain untuk meng-cover pembiayaan yang diajukan.,

maka apabila di tengah-tengah perjanjian nasabah cidera janji, maka rumah

tersebut dapat ditarik kembali oleh pihak bank. Pada saat rumah beserta surat

tanah/bangunan telah selesai, maka surat atas bangunan tersebut disimpan di

bank sebagai jaminan sampai nasabah telah selesai mengangsur pembiayaan

sampai akhir period. Langkah kedua jika terjadi kecacatan pada nasabah maka

bank akan melakukan proses take over rumah atau pindah tangan/balik nama

atas rumah tersebut. Jika terdapat nasabah yang tidak dapat melanjutkan

kembali pelunasan sisa pembiayaan kepada bank karena pihak nasabah

terlibat konflik rumah tangga yang cukup berat, maka pihak bank akan

melakukan tindakan penyelamatan dengan proses take over, atau dengan kata

lain pihak bank dan nasabah sepakat untuk menjual rumah tersebut kepada

pihak lain, proses penjualan rumah tersebut diawali dengan promosi kepada

pihak lain, yang pada akhirnya pihak ketiga tersebut bersedia untuk melunasi

dan membiayai rumah tersebut.3 Proses take over ini adalah sah karena pada

saat rumah telah selesai dibangun, rumah tersebut telah sah milik nasabah

hanya saja surat tanah dan surat lainnya disimpan di bank yang dijadikan

sebagai jaminan. Apabila proses take over tersebut telah selesai, maka

nasabah pertama yang melakukan take over mendapatkan angsuran pokok

yang telah dibayarkan kepada bank. Pada kasus yang telah dialami oleh bank

BTN Syariah Ciputat, pihak yang membeli rumah telah menempati rumah

tersebut dan permasalahan ini telah selesai.

3Wawancara pribadi dengan Bapak taufik anwar, 17 Februari 2017 pukul 13:35 WIB.

Page 84: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

70

b. Risiko yang bersumber dari Developer/pengembang

1) Risiko kemungkinan terjadinya barang yang dibuat dalam hal ini

rumah tidak sesuai dengan keinginan nasabah. Hal ini kemungkinan

besar terjadi, yang dimana pada dasarnya pembiayaan KPR dengan

akad istishna ini pihak developer lah yang berperan dalam pembuatan

barang pesanan, dalam hal ini pembangunan rumah. Risiko seperti ini

misalnya adalah pondasi rumah yang jadi tidak sesuai dengan apa

yang diinginkan nasabah, dan lain sebagainya.

2) Risiko pihak developer yang memalsukan data progress pembuatan

rumah. Maksud dari memalsukan data progress disini adalah pada

akad istishna pararel yang terjadi antara bank dengan pihak developer

telah disepakati, bahwasanya pihak developer harus mengirimkan

bukti berupa foto/laporan yang disampaikan kepada pihak bank sesuai

dengan waktu yang telah diperjanjikan. Risiko ini muncul apabila

pihak developer melaporkan laporan palsu mengenai progress

pembangunan rumah kepada pihak bank.

3) Risiko kegagalan yang terkait dengan waktu penyerahan rumah, dalam

hal ini pihak developer terlambat menyerahkan rumah sesuai dengan

waktu yang telah disepakati. Pihak developer bisa saja terlambat

dalam menyelesaikan pembangunan rumah yang dipesan. Dalam

perjanjian pembangunan sebuah rumah antara pihak developer dan

Page 85: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

71

pihak bank disepakati selama 6 bulan masa pembangunan atau sesuai

kesepakatan.4

Untuk pembiayaan KPR menggunakan akad istishna yang melibatkan pihak

ketiga sebagai developer/pengembang, pihak bank juga sangat memperhatikan

karakter dari pihak developer, umumnya bank hanya memilih developer-develepor

terpercaya yang memang selama ini tidak pernah mengecewakan nasabah. Namun

jika memang terjadi risiko demikian pihak bank dapat meminimalisir risiko yang

bersumber dari pihak developer yang dapat dijelaskan sebagai berikut:

1) Risiko kemungkinan terjadinya barang yang dibuat dalam hal ini rumah

tidak sesuai dengan keinginan nasabah. Pengendalian risiko yang

dilakukan oleh bank adalah dengan mamantau dan melihat secara

langsung progress/perkembangan dari pembangunan rumah yang

dilakukan oleh developer tersebut. Proses pembangunan rumah yang

dilakukan oleh developer dilaksanakan dalam jangka waktu maksimal 6

bulan. Maka dalam jangka waktu 6 bulan ini, bank dapat memantau

secara langsung akan perkembangan pembangunan rumah tersebut.

Pemantauan atas pembangunan rumah dilakukan oleh bagian marketing

di bank BTN Syariah. Dalam pemantauan tersebut diharapkan rumah

yang dipesan nasabah dapat terselaikan seperti keinginan nasabah.

2) Risiko pihak developer yang memalsukan data progress pembuatan

rumah. Pihak developer diwajibkan untuk menyerahkan laporan

perkembangan pembangunan rumah nasabah kepada bank secara

4Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul

13.10.

Page 86: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

72

berkala, laporan tersebut berisi foto-foto hasil perkembangan

pembangunan rumah, total dana yang telah dikeluarkan untuk

pembangunan, yang selanjutnya pihak bank membayarkan kembali

angsuran dana pembangunan rumah tersebut sesuai dengan termin-nya.

Untuk menghindarkan risiko kebohongan dari pihak developer atas

informasi dan laporan yang diberikan, maka dalam hal ini faktor

pemantauan risiko sangatlah penting.

3) Risiko kegagalan yang terkait dengan waktu pengiriman. Apabila pihak

developer gagal menyerahkan rumah tepat waktu, maka telah disepakati

pada masa awal akad akan adanya sejumlah denda tertentu yang harus

dibayarkan oleh pihak developer. Tetapi dalam hal ini pihak bank tidak

serta merta langsung menagih uang denda keterlambatan kepada

developer, melainkan bank juga menganalisa dulu lebih jauh mengenai

sebab akan keterlambatan waktu penyerahan rumah. Apabila

keterlambatan tersebut disebabkan oleh faktor alam yang tidak dapat

dielakkan lagi, maka sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak hal

ini dapat dimaklumi. Pihak bank dapat mengetahui sebab keterlambatan

ini dari adanya proses pemantauan pembangunan rumah. Oleh karena

itu, pemantauan risiko ini lagi-lagi sangat dibutuhkan.5

c. Risiko yang bersumber dari faktor internal (bank BTN Syariah)

1) Terdapat kemungkinan terjadinya kesalahan pihak AO (Account Officer)

pada saat identifikasi pembiayaan nasabah. Nasabah yang tidak layak

untuk mendapatkan pembiayaan, dikatakan layak untuk

5 Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul

13.20.

Page 87: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

73

mendapatkannya, sehingga menimbulkan risiko kegagalan pembayaran

angsuran pembiayaan.

2) Kemungkinan terjadinya kelemahan pada saat monitoring/pemantauan

risiko, atau kegiatan monitoring yang dilakukan oleh pihak bank tidak

dilakukan secara optimal, terutama pada saat risiko pembiayaan nasabah

dan risiko dari pihak pengembang. Hal ini dapat menyebabkan kerugian

pada bank.

Terjadinya risiko-risiko yang timbulkan oleh faktor internal ini merupakan

risiko akibat adanya moral hazard dari pegawai bank BTN Syariah Ciputat.

Sebagaimana yang telah disebutkan oleh Bapak Taufik Anwar, bahwanya pada

Bank BTN Syariah belum menemukan kasus seperti ini, tetapi risiko ini tetap

mungkin terjadi. Beberapa upaya pencegahan dan pengendalian risiko yang

bersumber dari pihak internal bank adalah sebagai berikut:

1) Apabila risiko ini terjadi di lingkungan bank BTN Syariah, dan sudah

diselidiki kebenarannya maka pihak Direksi bisa saja memberikan

teguran atau bahkan sanksi bagi pegawai yang melanggar norma dan

etika bank.

2) Selain itu, diadakan pula monitor/pengawasan dari pihak Kepala Bidang

Marketing dalam proses kelancaran pembiayaan sehingga proses

monitoring pembiayaan akan tetap berjalan secara maksimal.

3) Terakhir, sebagai upaya pencegahan timbulnya risiko ini adalah dengan

mengikutsertakan para pegawai bank BTN Syariah dalam berbagai

Page 88: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

74

kegiatan seperti pelatihan dan seminar yang bertujuan untuk

pengembangan Sumber Daya Insani di bank BTN Syariah Ciputat.6

4) Risiko yang bersumber dari faktor eksternal

a) Risiko jatuhnya harga barang (price-drop risk). Risiko jatuhnya harga

barang diantisipasi dengan menetapkan bahwa jenis pembiayaan ini

hanya dilakukan atas dasar kontrak/pesanan yang telah ditentukan

harganya.7

b) Risiko terjadinya bencana alam. Risiko bencana alam adalah suatu

risiko yang tidak terduga dan tidak dapat dihindari. Khusus dalam

pembiayaan istishna, risiko terjadinya bencana alam ini berdampak

pada dua pihak, yaitu bencana alam dapat terjadi pada nasabah,

sehingga nasabah tidak mampu lagi melunasi kewajiban kepada bank,

dan bencana alam yang terjadi menimpa bangunan rumah yang sedang

atau telah selesai proses pembuatan. Risiko ini telah diantisipasi oleh

pihak bank yang mengikutsertakan asuransi atas rumah tersebut.

Risiko ini termasuk ke dalam risiko yang tidak disebabkan oleh

pihak bank, nasabah maupun pihak developer. Risiko ini sangatlah

sulit untuk diperkirakan karena tidak berkaitan dengan subyek dari

pembiayaan istishna ini. Oleh karena itu, untuk mengantisipasi dari

timbulnya risiko ini pihak bank telah mengantisipasi sebelum akad

istishna dilaksanakan, yaitu sebagai berikut:

6 Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul

13.25. 7 Adiwarman Karim, Bank Islam Analisi Fiqih Dan Keuangan, (Jakarta: Rajawali Pers.

2005) , h.265.

Page 89: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

75

i. Risiko naiknya harga barang bangunan. Untuk menghadapi risiko

naiknya harga bangunan secara tiba-tiba, maka pihak bank telah

menetapkan bahwa harga yang telah disepakati adalah harga pada

awal akad dilaksanakan, tidak diperkenankan pihak developer

menaikkan atau meminta tambahan dana pembangunan rumah

kepada pihak bank. Misalnya telah disepakati harga rumah pada

awal akad adalah sebesar Rp. 150.000.000 dengan spesifikasi

bahan bangunan yang telah disepakati. Tiba-tiba setelah dua bulan

berjalan, harga barang bangunan naik sehingga pihak developer

harus menanggung tambahan dana. Hal seperti ini adalah

tanggung jawab developer yang menanggung biaya kenaikan

barang. Pada awal kontrak ditandatangani, terdapat pasal yang

menyebutkan bahwa harga rumah adalah harga yang disepakati

pada awal akad ditandatangani. Meskipun demikian, menurut

Bapak Taufik Anwar risiko seperti ini kemungkinanya sangat

kecil, karena masa pengerjaan untuk sebuah rumah adalah

disepakati selama 6 bulan. Jadi, selama 6 bulan masa pengerjaan

rumah kemungkinan adanya kenaikan barang secara drastis dan

tiba-tiba sangatlah kecil. Selain itu, menurut beliau pihak

developer menaksir harga rumah tersebut sudah beserta

keuntungan yang diterima, sehingga apabila ada kenaikan harga,

pihak developer hanya mengurangi keuntungan saja, tidak

menambah biaya pribadi. Meskipun demikian, selama akad ini

Page 90: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

76

berlangsung risiko kenaikkan barang bangunan belum pernah

terjadi.8

ii. Risiko bencana alam dan musibah lainnya. Risiko selanjutnya

adalah risiko terjadinya bencan alam dan musibah lainnya.

Musibah lainnya diantaranya adalah musibah kebakaran. untuk

risiko bencana alam yang dialami oleh rumah yang telah selesai

dibangun, maka salah satu upaya yang dilakukan adalah dengan

cara menyertakan rumah tersebut dengan asuransi yang dapat

mengcover kerugian. Apabila rumah sedang dibangun, maka

kerugian tersebut ditanggung oleh bank. Meskipun demikian,

risiko bencana alam ini belum pernah terjadi pada akad istishna,

karena perumahan yang dijadikan lokasi pembiayaan merupakan

lokasi yang aman dari bencana alam.9

2. Risiko Terkait Produk KPR Yang Menggunakan Akad Murabahah

a. Risiko yang terkait dengan barang (rumah)

DSN pada Fatwanya No:04/DSN-MUI/IV/2000, Tentang Murabahah

menyatakan:

“Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank

sendiri, dan pembelian ini harus sah dan bebas riba”.

Berdasarkan ketentuan tersebut, secara teoritis bank syariah diharuskan

membeli rumah yang diminta oleh nasabahnya, dan menanggung risiko kerusakan

pada rumah tersebut dari saat pembelian sampai diserahkan kepada nasabah.

Artinya kondisi rumah ketika diserahkan harus dalam keadaan baik. Hal ini

8 Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, 17 Februari 2017 pukuln 13:26 9Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul

13.30.

Page 91: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

77

memang sudah menjadi ketentuan yang berlaku dalam hukum muamalah islam.

Seorang pembeli (nasabah) menurut kajian fiqih islam berhak menolak barang-

barang yang rusak atau kurang jumlahnya atau tidak sesuai dengan spesifikasi

yang diberikan. 10

Bagaimana pun juga dalam praktiknya untuk menghindari timbulnya hal-

hal semacam itu, bank syariah mengantisipasinya dengan asuransi dan klausul

kontrak.Biaya asuransi merupakan salah satu biaya yang harus ditanggung oleh

nasabah sebagai biaya yang ditambahkan pada pengeluaran-pengeluaran

murabahah untuk mencapai total harga barang dan sebagai dasar bagi penetapan

jumlah mark up-nya. Sedangkan klausul disusun sedemikian rupa sehingga

membantu bank syariah untuk meminimalisir atau bahkan menghindari risiko yang

terkait dengan rumah.11

Nasabah harus berhati-hati dan mematuhi hukum dan aturan yang terkait

dengan pengadaan properti. Dalam hal ini bank hanya melakukan financing.

Mengenai kondisi barang menjadi urusan antara nasabah dan developer. Oleh

sebab itu, segala risiko yang terkait dengannya, secara teoritis harus ditanggung

bank, secara efektif telah terhindarkan.

b. Risiko yang terkait dengan nasabah

Adakalanya nasabah melakukan cidera janji untuk membeli rumah yang

dipesan dalam pembiayaan KPR di bank BTN Syariah Ciputat. Tentunya ini akan

merugikan pihak bank, dikarenakan bank telah melakukan berbagai proses dan

mengeluarkan biaya sampai rumah yang dipesan nasabah siap untuk dijual. Risiko

10Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP

YKPN. 2005), h.128. 11Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah...., h.128.

Page 92: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

78

bank terhadap kemungkinan penolakan nasabah untuk membeli barang dapat

dihindari dengan pembayaran uang muka dan dengan klausul kontrak. Posisi uang

muka dalam akad murabahah adalah sebagai penjamin bahwa nasabah benar akan

membeli rumah yang telah disediakan bank sebagai penjual baik melalui

developer maupun tidak. Bank akan melaksanakan realisasi setelah nasabah

terlebih dahulu melunasi uang muka pembelian atau biaya-biaya yang disyaratkan.

c. Risiko terkait dengan pembayaran

Risiko lain yang mungkin terjadi dalam pembiayaan murabahah adalah

risiko yang terkait dengan pembayaran angsuran nasabahnya. Nasabah bisa saja

melakukan kesengajaan tidak membayar angsuran atau sebagian uang muka,

seperti yang dijadwalkan dalam kontrak.12Karenanya untuk menghindari resiko

ini, dalam klausul kontrak tertulis yang dibuat sebagian besar bank syariah

mengharuskan adanya jaminan serta denda keterlambatan.

Kaitannya dengan risiko yang terkait dengan pembayaran ini atau kemungkinan

penunggakan nasabah untuk membayar kewajibannya, bank syariah

membedakannya sebagai berikut:13

1) Jika tidak adanya pembayaran atau ketidakmampuan seseorang

nasabah dalam membayar diakibatkan oleh adanya faktor-faktor di

luar kemampaun nasabah untuk mengontrolnya, maka bank syariah

secara moral berkewajiban menjadwal ulang pembayaran sisa

angsuran tersebut.

12Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah....., h.130. 13Naili Rahmawati, “Mekanisme Pembiayaan Murabahah,” (t.t., t.p.,2007), h. 10-11.

Page 93: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

79

2) Jika nasabah memiliki kemampuan untuk membayar tepat waktu dan

tidak melakukannya, maka bank syariah dalam kondisi ini

menggunakan sistem denda kepada nasabahnya, yang jumlahnya

disesuaikan dengan “tingkat laba yang wajar” pada dana bank yang

diinvestasikan sebagai opportunity cost (biaya untuk menutupi peluang

yang hilang) dari modal tersebut.

3) Jika pelunasan pinjaman tidak mungkin dilakukan, maka bank syariah

dalam sebagian besar praktiknya akan menyita jaminan yang diberikan

beserta barang-barang yang diserahkan kepada nasabah.

d. Risiko yang terkait dengan dana pihak ketiga dan keuntungan bank

Pembiayaan murabahah merupakan pembiayaan yang dicirikan dengan

adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian dalam bentuk

angsuran secara tetap (fix) hingga akhir period.14 Dalam hal ini, karena bank

menerima pemasukan (cash in) setiap bulannya maka pembiayaan ini dapat

didanai dengan menggunakan dana investasi tidak terikat atau yang dikenal

dengan URIA (Unrestricted Investment Account) sehingga bank dapat

membayarkan bagi hasil setiap bulannya kepada pemegang URIA.15

Bila diperhatikan dari ketentuan di atas, ada dua risiko yang ditanggung

bank syariah apabila dikemudian hari terjadi perubahan kondisi perekonomian

yang menyebabkan suku bunga kredit naik, yaitu:

1) Pemberian pembiayaan murabahah dengan jangka waktu panjang

menimbulkan risiko tidak bersaingnya bagi hasil kepada dana pihak

14Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisa Fiqih dan Keuangan....., h. 263. 15Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah....., h.128.

Page 94: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

80

ketiga karena bank menerima pemasukan secara tetap dan tidak bisa

berubah.

2) Bank syariah tidak dapat mengubah besaran angsuran karena sifat

angsuran yang tetap dan telah ditentukan di awal, sehingga bank

syariah akan mengalami kerugian.

Oleh karena itu, untuk mengatasi risiko tersebut bank dapat menetapkan

jangka waktu maksimal yang tidak terlalu panjang.16 Selain itu yang perlu

diperhatikan dalam menentukan tingkat margin, seperti yang disampaikan oleh

Adiwarman Karim, bank syariah harus memerhatikan hal-hal seperti: tingkat

margin yang berlaku di pasar perbankan syariah; suku bunga kredit saat ini dan

prediksi perubahannya di masa mendatang yang berlaku di pasar perbankan

konvensional; dan ekspektasi bagi hasil kepada dana pihak ketiga yang kompetitif

di pasar perbankan syariah.17

16Wawancara Pribadi dengan Bapak Taufik Anwar, Ciputat, 17 Februari 2017 pukul

13.35. 17Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisa Fiqih dan Keuangan....., h. 264.

Page 95: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

81

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

Dalam penerapannya pembiayaan KPR dengan menggunakan akad

istishna dan murabahah memiliki beberapa persamaan dan perbedaan.

persamaannya terdapat pada syarat-syarat yang harus dipenuhi, jangka waktu dan

margin keuntungan. Perbedaannya terletak pada obyek akad, jumlah angsuran dan

jenisnya, dengan akad murabahah lebih banyak terdapat janis atau macamnya

dibandingkan dengan akad istishna.

Produk pembiayaan KPR menggunakan akad istishna dan murabahah

memiliki keunggulan pada masing-masing akadnya. Keunggulan akad istishna

yaitu nasabah dapat memesan rumah sesuai keinginan dari ukuran, bahan

bangunan, warna, dan lain sebagainya.. Keunggulan pada akad murabahah adalah

rumah yang menjadi obyek pembiayaan sudah ada, angsuran lebih murah karena

tidak dikenakan grace period, nasabah dapat membeli rumah baru maupun

second.

Dalam pelaksanannya pembiayaan KPR dengan akad istishna dan

murabahah tentunya memiliki berbagai risiko. Risiko pembiayaan KPR

menggunakan akad istishna yaitu bersumber dari nasabah, developer, bank dan

risiko yang bersumber dari faktor luar. Sementara risiko pembiayaan KPR

menggunakan akad murabahah risiko yang terkait dengan barang dan nasabah.

Page 96: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

82

B. Saran

Berdasarkan kesimpulan di atas maka saran yang dapat peneliti

berikan adalah sebagai berikut:

1. Pembaca/masyarakat luas:

Bagi masyarakat yang ingin mengajukan pembiayaan KPR

diharapkan dapat lebih memilih produk pembiayaan KPR yang sesuai

dengan kemampuan nasabah, jika nasabah memiliki materi lebih dan

ingin berkreasi dengan huniannya maka dianjurkan memilih

pembiayaan KPR dengan akad istishna, namun jika nasabah memiliki

kemampuan membayar yang tidak lebih dari tiga juta perbulan maka

dianjurkan mengambil produk KPR dengan akad murabahah, karena di

dalam akad murabahah terdapat banyak tipe pembiayaan perumahan

yaitu KPR Platinum dan KPR Sejahtera khusus untuk anggota FLPP,

Jamsostek dan Subsidi, untuk KPR FLPP dan Subsidi diperuntukkan

untuk nasabah yang memiliki penghasilan di bawah 3 juta sedangkan

KPR Jamsostek yaitu anggota jamsostek yang tidak memiliki uang

muka untuk melakukan pembiayaan KPR yang diinginkannya

sehingga bisa meminjam uang muka Jamsostek.

2. Pihak bank BTN Syariah Ciputat:

Seiring dengan meningkatnya bisnis properti dan meningkatnya

jumlah penduduk yang membutuhkan KPR diharapkan bank BTN

Syariah Ciputat terus melakukan inovasi-inovasi terhadap produk

pembiayaan KPR Syariah sehingga lebih menarik, kompetitif, sesuai

Page 97: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

83

dengan kebutuhan masyarakat tetapi tetap sesuai dengan prinsip-

prinsip syariah.

3. Peneliti selanjutnya:

a. Diharapkan untuk Penelitian selanjutnya agar subjek penelitian

yang diwawancarai dari pihak bank BTN Syariah Ciputat lebih

banyak sehingga data yang didapatkan mengenai pelaksanaan akad

dan perbandingan akad istishna dan murabahah lebih banyak dan

akurat.

b. Diharapkan untuk peneliti selanjutnya dapat menambahkan fokus

penelitian kepada kendala dalam pelaksanaan akad istishna dan

akad murabahah pada produk pembiayaan KPR di bank syariah.

Page 98: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

84

DAFTAR PUSTAKA

Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya. Jakarta: CV Darus Sunnah,

2007.

Al-Muslih Abdullah danAsh-Shawi Shalah. Fikih Ekonomi Keuangan Islam.

Jakarta: Daarul Haq, 2004.

Antonio, Muhammad Syafi’i. Bank Syariah dari Teori ke Praktek. Jakarta: Gema

Insani Press, 2001.

________________ Bank Syariah; Wacana Ulama & Cendekiawan. Jakarta:

Bank Indonesia, 1999.

Anwar, Syarifuddin. kamus al-Misbah: Arab-Indonesia. Surabaya: Bina Iman,

t.th.

Arcarya. Akad dan Produk Bank Syariah. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,

2007.

Arifin, Zainul. Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah. Jakarta, Pustaka Alpabet.

2006.

Bank Indonesia. Memiliki Rumah Sendiri Dengan KPR” dalam Program Edukasi

Masyarakat dalam Rangka Implementasi Arsitektur Perbankan Indonesia.

Dahlan, Abdul Azis. Enskolpedia Hukum Islam. Jakarta: Ichtiar Baru Van Hoeve,

1996.

Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia. Himpunan Fatwa Dewan

Syariah Nasional. Jakarta: MUI Pusat, 2003.

Gozali, Ahmad. Serba-Serbi Kredit Syariah : Jangan Ada Bunga Diantara Kita.

Jakarta : PT Elex Media Komputindo Kelompok Gramedia, 2005.

Gunawan, Imam. Metode Penelitian Kualitatif : Teori dan Praktik. Jakarta: PT

Bumi Aksara, 2013.

Harahap, Sofyan Syafri dkk. Akuntansi Perbankan Syariah. Jakarta: Penerbit

LPEE Usakti, 2005.

Hardjono, Suzzanna. Mudah Memiliki Rumah Idaman Lewat KPR. Jakarta:

PT.Pustaka Grahatama, 2008.

Irawan, Prasetya. logika dan prosdur penelitian. Sekolah Tinggi Ilmu

Administrasi Lembaga Administrasi Negara : 2004.

Page 99: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

85

Karim, Adiwaran. Bank Islam;Analisi Fiqih dan Keuangan. Jakarta: Rajawali

Pers, 2009.

Kasmir, S.E., MM. Manajemen Perbankan. Jakarta, PT Rajagrafindo Persada,

2003.

Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah. Yogyakarta, UPP AMP

YKPN, 2005.

Menurut Undang-Undang Republik Indonesia No.1 Tahun 2011 Tentang

Perumahan dan Kawasan Pemukiman.

Nauval, Anggi. “Inovasi Produk Perbankan Syariah” Makalah Seminar Bulanan

MES Di Ruang Serba Guna BNI. Jakarta: Masyarakat Ekonomi Syariah,

2009.

Rahmat, Jalaluddin. Metode Penelitian Komunikasi Dilengkapi Contoh Analisis

Statistic. Bandung: PT Remaja Rosdakarya, 2002.

Rahmawati, Naili. Mekanisme Pembiayaan Murabahah. t.t., t.p.,2007.

Suparjati. dkk. Tata usaha dan kearsipan. Yogyakarta: Kanisius, 2004.

Wangsawidjaja Z., S.H.,M.H. Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta: PT Gramedia

Pustaka Utama, 2012.

Zulkifli, Sunarto. Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syari’ah. Jakarta: Zikrul

Hakim, 2003.

INTERNET:

http://bangunrumahkpr.com/rumah-kpr/bank-pelaksana-kpr/kpr-bank-btn, diakses

14 November 2017 pukul 10.45 WIB.

http://kbbi.web.id/inden, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.14 WIB.

http://kbbi.web.id/istihsan, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.38 WIB.

https://elmisbah.wordpress.com, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.27 WIB.

https://id.answers.yahoo.com, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.12 WIB.

http://m.kompasiana.com/rifqy-tazkiyyaturrohman/yuuk-mengenal-ba-iul-ma-

dum_558d8e995fafbda40be4a807, diakses 22 Januari 2017 pukul 22.34 WIB.

http://muslim.or.id/6552-rumah-tempat-tinggal-suatu-nikmat-yang-

terlupakan.html, diakses 3 Maret 2017 pukul 23:08 WIB.

Page 100: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

86

Http://www.btn.co.id, diakses 27 Januari 2017 pukul 22.30 WIB.

http://www.btn.co.id/Syariah/, diakses 26 Januari 2017 pukul 18.29 WIB.

http://informasiproperty.agent.co.id/agent-page/17204/memesan-rumah-dengan-

sistem-inden-melalui-kpr, diakses 27 Januari 2017 pukul 22.50 WIB.

www.bi.go.id/id/iek/produk-jasa-perbankan/jenis/Document/KPRumah.pdf

www.mcsv.com, diakses 22 Januari 2017 pukul 21.22 WIB.

www.kemendagri.go.id

Page 101: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

TRANSKRIP WAWANCARA

Pewawancara : Putri Setianti Huzaimah

Narasumber : Bapak Taufik Anwar, S.E

Jabatan : Operasional Staff Bank BTN KCP Syariah Ciputat

Hari/Tanggal : Selasa/ 17 Januari 2017

Tempat Wawancara : Kantor Cabang Pembantu Bank BTN KCP Syariah

Ciputat

P : Assalamu’alaikum warahmatullahi wabaraktuh

N : Wa’alaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh

P : Nama saya Putri Setianti Huzaimah, mahasiswi dari Manajemen

Lembaga Keuangan Syariah UIN Syarif Hidayatullah Jakarta. Saya bermaksud

untuk mewawancarai Bapak Taufik selaku Operasional Staff di Bank BTN

Syariah Ciputat terkait dengan Perbandingan Akad Istishna dan Murabahah Pada

Pembiayaan KPR di Bank BTN KCP Syariah Ciputat, dan setiap komentar atau

jawaban Bapak dalam wawancara ini akan saya tulis untuk kepentingan

dokumentasi penelitian.

P : Yang pertama, salah satu produk pembiayaan yang paling unggul di BTN

Syariah apa ya, pak?

N : Produk pembiayaan yang paling unggul adalah pembiayaan KPR, karena

sampai saat ini permintaan rumah semakin meningkat, sandang pangan dan papan

sangat dibutuhkan setiap orang. Salah satunya papan/rumah. Setiap keluarga

butuh rumah, bagi masyarakat yang tidak mampu membeli rumah secara tunai

maka diberikan solusi agar membeli rumah secara angsuran/cicilan. Di samping

Page 102: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

itu bank di Indonesia yang pertama kali mengadakan pembiayaan khusus

perumahan adalah bank BTN lho. Pembiayaan KPR di bank BTN jaringannya

terluas se Indonesia, produk KPR disebut paling unggul dari produk lainnya

karena permintaan nasabah paling banyak dari tahun ke tahun yaitu pembiayaan

KPR.

P : Produk pembiayaan KPR di BTN Syariah ada berapa akad, pak?

N : Pembiayaan KPR ada dua akad. Yang pertama akad istishna dan yang

kedua akad murabahah. akad istishna adalah jual beli dengan sistem pesanan, jadi

nasabah datang ke bank memesan rumah yang diinginkan, bank dan developer

bekerjasama untuk membangun rumah, jadi rumahnya harus dibangun terlebih

dahulu. kalo akad murabahah rumahnya udah ada.

P : untuk persyaratan pembiayaan KPR dengan akad istishna apa aja ya,

pak?

N : Mengenai persyaratan nasabah itu...ada persyaratan umum ada juga

persyaratan khusus untuk wiraswasta/pengusaha. Persyaratan wirausaha itu harus

ada foto copy akta perusahaan, harus ada bukti izin usaha, NPWP dll. Untuk

persyaratan jaminan harus ada sertifikat SHM, IMB dan PBB. Kalo persyaratan

lokasi itu ya lokasinya harus strategis, lokasinya juga punya nilai jual yang tinggi,

bebas banjir, sertifikat sudah kepemilikan penjual dan yang terpenting dapat

dilalui mobil minimal dua mobil. Untuk syarat lengkapnya, kamu lihat aja disini

ya <<menunjuk ke brosur>>.

P : Mekanisme atau alur pembiayaan nya gimana ya, pak?

N : Mmm.... untuk mekanismenya jadi nasabah yang sedang butuh rumah

tapi gak mampu beli rumah secara tunai dateng aja ke bank BTN Syariah untuk

Page 103: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

mengajukan permohonan pembiayaan KPR kemudian pihak bank mewawancarai

nasabah akan keseriusannya mengenai pinjaman pembiayaan KPR, trus nasabah

ngisi beberapa berkas, kayak... apakah nasabah itu punya pinjaman di

bank/lembaga lain atau engga, jika berkasnya bagus gak ada kecacatan maka

pengajuan pembiayaan dilanjutkan, kemudian nasabah wawancara dengan pihak

bank mengenai penghasilan, tempat tinggal, pekerjaan dan lain sebagainya trus

pihak bank nyurvey perusahaan tempat nasabah bekerja atau memeriksa tempat

usaha yang nasabah miliki, tahap selanjutnya pihak bank melakukan analisa

keseluruhan data nasabah, kalo ga ada kecacatan maka dikeluarin SP3 (Surat

Persetujuan Pemberian Pembiayaan) kemudian pihak bank dan nasabah

mengadakan pertemuan dan pihak bank ngasih tau mengenai besarnya pinjaman,

besarnya keuntungan yang bank ambil, jangka waktu pinjaman, cicilan perbulan,

denda keterlambatan pembayaran dan lain sebagainya, kalo nasabah gak sanggup

maka akad dapat dibatalin tapi jika nasabah setuju maka pihak bank menghubungi

notaris dan developer/pengembang untuk membuat perjanjian resmi, selama masa

pembangunan nasabah diberikan grace period atau penundaan pembayaran selama

6 bulan, setelah itu bank nyerahin rumah yang dipesan nasabah melalui

pengembang atau developer sesuai dengan waktu dan tempat penyerahan yang

disepakati, setelah rumah diserahin ke nasabah maka nasabah diwajibkan

membayar angsuran yang telah disepakati dengan bank.

P : Pak, kalo pencairan dana pembiayaan KPR akad istishna itu uangnya

langsung cair semua atau gimana ya, pak?

N : Untuk pencairan KPR Indent (akad Istishna) tahapannya 40-40-20. Jadi

pas udah fix tuh yah udah disetujui, pihak bank nyairin uang ke developer sebesar

Page 104: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

40% dari harga pinjaman minimal untuk pondasi, itu buat termin pertama tuh ya,

kalo untuk termin kedua uang turun lagi 40% untuk biaya pembangunan atap,

untuk termin ketiga uang cairnya 20% dari harga pinjaman dan pada saat

pemberian termin ketiga sertifikat tanah dan bangunannya udah serah terima dari

developer ke nasabah.

P : Pak, kalo cara perhitungan angsuran, trus kayak semacam... ketentuan

marginnya gimana ya pa? Setau saya margin setiap bank beda-beda kan ya, untuk

bank BTN Syariah gimana, pak?

N : wah itu ribet, ada rumusnya. Bentar saya buka di komputer ada ko

rumusnya.......nih ini nih <<menunjuk ke komputer>> baca deh gampang ko ntar

juga ngerti sendiri.

P : Untuk Persyaratan KPR akad murabahah gimana, pak? Apa aja

syaratnya?

N : sama aja kaya yang istishna gak ada bedanya.

P : kalo mekanismenya sama juga ya, pak? Atau beda?

N : ada bedanya dong tapi emang hampir sama sih. Bedanya pada akad

istishna ada yang namanya grace period jadi nasabah mulai bayar angsuran 6

bulan kemudian diitung dari waktu akad, sementara akad murabahah karena

rumahnya udah jadi kan enak tuh udah bisa langsung ditempatin jadi nasabah

mulai bayar angsurannya bulan depan setelah perjanjian akad, contoh akad

dilaksanakan pada tanggal 10 januari maka 10 februari bulan depannya nasabah

udah harus bayar angsuran pertama, mengenai keseluruhan alur pengajuan sama

aja, gak ada bedanya.

Page 105: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

P : Untuk tahap pencairan uang ke developer gimana, pak? Per termin juga

ya?

N : oooo engga.... pencairan dana beda banget sama yang istishna, untuk

pencairan pinjaman KPR platinum hanya satu tahap, kalo misalnya akad udah

disepakati bank, nasabah dan developer maka pihak bank akan nyerahin uang

pinjaman secara keseluruhan atau 100% kepada developer, trus nasabah langsung

bisa nempatin rumah itu.

P : Pak, kalo perhitungan angsurannya sama gak kayak KPR Indent?

N : Dalam hal perhitungan angsuran antara akad istishna dan akad

murabahah hampir sama, hanya beda pada sistem pembagian bulanannya aja,

soalnya kan kalo akad murabahah gak ada grace period sedangkan dalam akad

istishna ada grace periodnya, kalo untuk margin keuntungannya sama aja sih

antara akad istishna dan murabahah..

P : pak, persamaan dan berbedaan dari akad istishna dan murabahah apa ya,

pak?

N : persamaannya dulu ya, syarat-syaratnyanya sama... udah baca kan

brosurnya? sama kan gak ada bedanya? trus tenornya (jangka waktu) juga sama...

minimal 5 tahun maksimalnya 15 tahun, margin keuntungannya sama, kalo

perbedaannya yang kentara banget sih perbedaan di obyek ya (rumah), kalo

istishna kan belom ada rumahnya sementara murabahah udah ada, trus berbeda

dari jumlah angsuran karena di KPR indent ada grace period (masa penundaan

pembayaran selama 6 bulan) bayarnya ditunda pas bayar ya lebih mahal

sedangkan di KPR Platinum gak ada grace period dari awal akad udah harus

bayar angsuran jadi lebih murah dari KPR indent, oh iya trus beda di jenis, Nah

Page 106: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

kalo yang akad murabahah ada banyak jenis KPRnya ada KPR Subsidi Jamsostek

FLPP, untuk akad istishna gak ada jenisnya.

P : untuk keunggulan dari masing-masing akad gimana, pak?

N : Saya bahas satu-satu ya.. untuk keunggulan KPR Indent (akad istishna)

keunggulannya nasabah dapat memesan rumah sesuai keinginannya dari bahan

material, pondasi, atap, ukuran rumah dan sebagainya sesuai dengan kemauan

nasabah, trus meskipun rumahnya belum jadi tapi bisa langsung realisasi artinya

nasabah bisa mendapatkan jaminan harga sesuai dengan saat akad soalnya

khawatirnya kalo akad dilakukan nunggu sampai rumah udah jadi ntar margin

keuntungan yang ada di bank BTN Syariah udah keburu naik. Keuntungan lainnya

selama masa pembangunan nasabah belum diwajibin bayar angsuran (diberikan

grace period atau penundaan pembayaran selama enam bulan). Trus juga nasabah

gak akan dipusingin dengan masalah naiknya angsuran kalo misalnya terjadi

kenaikan suku bunga pasar karena besarnya nilai angsuran tetap terjaga sampai

masa angsuran selesai. Nah untuk keunggulan pembiayaan KPR Platinum (akad

murabahah) salah satu keunggulannya itu bank memberikan kepastian jumlah

angsuran yang harus dibayar oleh nasabah setiap tahun, jadi pas akad nasabah

dikasih tau keuntungan yang bank ambil, biaya perbulan dan lain sebagainya. Trus

juga angsurannya lebih murah karena kan pada akad murabahah gak ada grace

period kayak yang ada pada akad istishna, nasabah juga gak akan dipusingin

dengan masalah naiknya angsuran apabila terjadi kenaikan suku bunga pasar

karena besarnya nilai angsuran tetap terjaga sampai masa angsuran selesai.

Keunggulan lainnya pembiayaan KPR dengan akad murabahah ini bisa untuk

Page 107: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

rumah baru atau second. Dalam hal ini nasabah dapat membeli rumah baik berupa

rumah yang masih baru maupun yang sudah second.

P : Mengenai risiko bagaimana ya, pak? Setiap pembiayaan pasti ada aja

risikonya, nah khusus untuk pembiayaan KPR menggunakan akad istishna dan

murabahah risikonya bagaimana dan apa saja, pak?

N : oke risiko ya... saya jelasin yang risiko pada KPR indent dulu ya (akad

istishna), untuk risiko sih... ya banyak risikonya, bisa saja bersumber dari nasabah

itu sendiri, bisa dari pihak developer, pihak bank, faktor luar juga.. bisa jadi

semacam adanya bencana alam gempa kebakaran dll... /bisa dijelasin lebih detail

gak, pak/ ya jadi kalo risiko yang bersumber dari nasabah misalnya adanya kredit

macet, udah 3 bulan gak bayar ditagih cuek aja nah kalo udah gitu cara

nyelesainnya ya kita tarik rumahnya, kan yang jadi jaminan pada saat akad ya

tanah itu sendiri karena nasabah udah gak bisa bayar jadi kita tarik rumahnya,

untuk risiko yang bersumber dari developer contohnya seperti rumah yang

dipesan nasabah tidak sesuai dengan pesanan, kan repot kalau terjadi hal seperti

itu maka cara mencegahannya adalah pihak bank memantau developer selama

masa pembangunan rumah nasabah agar tidak terjadi hal-hal yang tidak

diinginkan, untuk risiko yang bersumber dari pihak bank contohnya kesalahan AO

(accout officer) dalam menganalisa nasabah, yang seharusnya nasabah tersebut

tidak layak menerima pembiayaan disebut layak untuk mendapatkan pembiayaan,

nah untuk mengatasi hal tersebut pihak bank akan memberikan teguran atau bisa

jadi sanksi kepada pegawai yang melanggar norma dan etika Bank BTN Syariah.

Untuk yang terakhir risiko yang timbul dari pihak luar seperti adanya kebakaran,

gempa bumi dan kecelakaan lainnya, pencegahan yang bank lakukan agar tidak

Page 108: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

terjadi hal tersebut adalah dengan mendaftarkan asuransi atas rumah tersebut..

/untuk risiko pembiayaan KPR dengan akad murabahah bagaimana, pak?/ risiko

yang terkait dengan KPR platinum sama saja.. risiko pembiayaan bisa bersumber

dari nasabah, bisa juga dari developer (rumah), ada nasabah yang punya uang tapi

gak mau bayar angsuran itu ada, bayarnya di lambat-lambatin, untuk

pencegahannya pada saat akad dilakukan pihak bank menyebutkan bahwa jika

nasabah membayar angsuran lewat dari tanggal yang ditentukan maka akan

dikenakan denda per harinya, karena dikenakan denda itulah jarang ada nasabah

yang telat-telat bayar ya masih ada memang beberapa tapi tidak banyak.

Mengenai risiko lain-lainnya sama saja seperti yang saya sebutkan pada

pembiayaan KPR menggunakan akad istishna.

P : Yang terakhir mengenai sejarah Bank BTN Syariah Ciputat gimana ya,

pak?

N : Untuk Sejarah saya tidak terlalu tahu detailnya seperti apa tapi saya bisa

jelaskan walaupun sedikit gak apa-apa ya?.../pendirian Bank BTN Syariah Ciputat

kapan ya, pak? Tanggal dan tahunnya?/ Bank BTN Syariah Ciputat didirikan pada

bulan april tahun 2012 /alasan bank BTN Syariah membuka kantor cabang di

daerah Ciputat kenapa ya, pak?/ alasannya karena Ciputat lokasinya strategis,

kebutuhan rumah di daerah ini semakin meningkat dari hasil survey yang di

lakukan bank BTN sebelumnya, selain itu di Ciputat banyak berdiri universitas-

universitas islam yang memang sangat membutuhkan kerja sama dengan bank-

bank syariah, alasan itu sih yang membuat bank BTN mendirikan BTN Kantor

Cabang Pembantu syariah daerah Ciputat Tangerang Selatan../mengenai

pertumbuhan dan perkembangannya bank BTN Syariah Ciputat dari semenjak

Page 109: STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN …repository.uinjkt.ac.id/dspace/bitstream/123456789/35048/1/PUTRI... · STUDI KOMPARASI PENGGUNAAN AKAD ISTISHNA DAN MURABAHAH PADA

tahun 2012 sampai saat ini (tahun 2017) terus mengalami peningkatan tidak, pak?/

oh jelas mengalami peningkatan dong.. selama 5 tahun berdiri sejak tahun 2012-

2017 pertumbuhan dan perkembangan BTN Syariah Ciputat semakin berkembang

dilihat dari banyaknya nasabah yang menabung setiap tahunnya semakin

meningkat, pembiayaan yang diajukan oleh nasabah lama maupun calon nasabah

baru semakin bertambah baik pembiayaan dengan akad murabahah ataupun

pembiayaan dengan akad istishna.

P : Baik pak, terima kasih atas kesidaan bapak yang telah meluangkan

waktunya untuk diwawancarai dan menjawab pertanyaan-pertanyaan yang

diajukan. Semua jawaban dan komentar bapak sangat bermanfaat untuk penelitian

saya dan digunakan semata-mata hanya untuk penelitian skripsi saya. Terima

kasih. Wassalamu’alaikum warahmatullahi wabarakatuh.

N : Wa’alaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh.

Ciputat, 17 Januari 2017

Operasional Staff Bank BTN Syariah KCP Ciputat

( )