studi kelayakan finansial proyek tugas besar

8/10/2019 studi kelayakan finansial proyek tugas besar

1/67

TUGAS BESAR

STUDI KELAYAKAN FINANSIAL

(RC 14-1336)

DISUSUN OLEH:ANDI CANDRA 3114105014

TANNIA KURNIA P. 3114105016

M. LEKSI BUDIANTO 3114105019

ANGKI PRATIWI 3114105042DAWAMI BURHAN 3114105049

STUDI KELAYAKAN FINANSIAL

PROYEK : UNICORN RENTAL DVD & MINI THEATER

PROGRAM S1-JURUSAN TEKNIK SIPIL FTSP-ITS

SURABAYA 2014


2/67

BAB I

DESKRIPSI PROYEK

Seiring dengan meningkatnya kualitas dan kuantitas perfilman di

Indonesia maupun di Mancanegara peran film merupakan sarana

hiburan yang sering digunakan, dengan film kita dapat menceritakan

suatu cerita baik itu cerita fiksi atau non fiksi. Akan tetapi banyak

film-film dan harga bioskop yang mahal mengakibatkan tidak semua

golongan masyarakat bisa menikmatinya. Oleh karena itu kamimencoba membuat analisa kelayakan usaha persewaan DVD dan

Mini Theater didalamnya.

Judul kasus proyek yang akan dirancang dan direncanakan

adalah UnicornRental DVD & Mini Theater. Proyek ini merupakan

tempat persewaan DVD film sekaligus terdapat fasilitas ruangan yangdigunakan sebagai mini studio untuk menikmati film yang telah

disewa.

1. Tinjauan Umum


3/67

Fungsi Bangunan : Ruko

Lokasi : Jl Manyar Kertoadi 81-G

Luas Lahan : 125 m2

Koefisien Lantai Bangunan : 3 lantai

Pemilik : Swasta

Sumber dana : Swasta

Status : Ada

BatasBatas :

- Utara : Jl Kertajaya Indah

- Selatan : Jl. Arief Rachman Hakim

- Barat : Jl. Dr.Ir, Soekarno.

- Timur : Jl. Gebang Putih.

Gambar 1.1 : Tampak bangunan


4/67

Lokasi Unicorn Rental CD di

JL. Manyar Kertoadi, No. 8

WILAYAH PEMASARAN

Gambar 1.2 Peta lokasi


5/67

Karateristik Lokasi :

- Kondisi lahan sangat baik dilihat dari banyaknya pepohonan

yang membuat lingkungan lahan sejuk, rindang, dannyaman.

- Kondisi topografi relative datar.

- Lahan di kelilingi oleh jalur sirkulasi, dekat dengan jalur arteri

sekunder.

Potensi :- Lokasi berada di pusat kota, sehingga pencapaian yang

mudah ke lokasi.

- Meskipun lokasi berada di pusat kota, namun keadaan sekitar

lokasi sangat nyaman dan tenang (tidak terlalu bising)

sehingga sangat berpotensi dibangun sebuah rental DVD danMini Theater.

- Lokasi tempat berada di pusat kota dan dekat dengan Mall,

kampus, dan juga perumahan.

BAB II


6/67

Pengertian pasar sangat bermacam-macam:

1. Menurut Stanton adalah kumpulan orang-orang yang mempunyaikeinginan untuk puas, uang untuk belanja, dan kemauan untuk

membelanjakannya;

2. Menurut Trisnadi Wijaya adalah tempat pertemuan antara

kekuatan permintaan dan penawaran;3. Menurut Syafrizal Helmi adalah tempat bertemunya para penjual

dan pembeli untuk melakukan transaksi.

BAB II

DATA PROYEK

2.1 Aspek Pasar


7/67

Tinjauan Aspek Pasar

1. Dari segi permintaan: Banyaknya mahasiswa/i yang menginginkan tempat hiburan

(menikmati flim) dengan harga terjangkau. Apalagi lokasi yang

sangat strategis, dekat dengan kawasan kampus meliputi:Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS), Politeknik ElektroNegeri Surabaya (PENS), Politeknik Perkapalan Negeri Surabaya(PPNS), dan Universitas WR. Supratman.

2. Dari segi penawaran dan harga:

Dikarenakan Surabaya kota metropolitan, sudah banyak berdiritempat perbelanjaan (Mall) yang juga terdapat outlet 21cineplex, XII cineplex, dan The Premier. Flim yang ditayangkanpada tempat-tempat tersebut selalu flim terbaru dengankenyamanan theaternya sudah diakui oleh pemerintah (legal).Tetapi harga yang ditawarkan mulai dari Rp 20.000,00 hingga Rp

100.000,00. Dikarenakan harga yang cukup mahal bagi kalanganmahasiswa, maka Unicorn Rental DVD & Mini Theatermenawarkan harga sewa mini theater dengan harga dibawahtempat-tempat tersebut, dapat pula hanya menyewa DVDdengan flim-flim yang selalu ter-update.


8/67


3. Dari segi pemasaran:

Dikarenakan yang ditawarkan pertama adalah DVD flim, maka flimyang ditawarkan selalu ter-updatedengan cepat;

Mini Theater yang ditawarkan hampir mendekati seperti yang adapada 21 cineplex dan XXI Cineplex.

Terdapat mini caf. Disaat menonton flim di mini theater dapatmemesan makanan dan minuman yang tersedia pada mini caf. Jikahanya menyewa DVD selagi memilih DVD atau hanya kumpul santai

terdapat pula lokasi untuk menikmati makanan dan minuman yangdijajakan pada mini caf.

4. Dari segi perkiraan penjualan:

Sewa CD/DVD 10 keping/ hari;

Mini theater (small) untuk hari senin-jumat tersewa 6 kali/hari;

Mini theater (small) untuk hari sabtu dan minggu tersewa 18 kali/hari; Mini theater (medium) untuk hari senin-jumat tersewa 1 kali/hari;

Mini theater (medium) untuk hari sabtu dan minggu tersewa 2 kali/hari;

Mini theater (large) 1 kali/minggu;


9/67


5. Dari segi persaingan:

- Harga home theater yang sudah dapat di jangkau oleh

masyarakat, maka banyak keluarga yang sudah memiliki hometheater;

Lokasi yang dekat kampus, pasar utama adalah mahasiswa/i,

tetapi fasilitas dikampus sudah terdapat layar dan proyektor.

Banyak mahasiswa memanfaatkan fasilitas ini;

Kemajuan teknologi yang semakin pesat, flim-flim terbaru

dapat di unduh (download) pada internet. Apalagi

sekarang banyak tersedia hot-spot.


10/67


Saat usaha ini akan berjalan dan saat

berjalan, tetap harus dilakukan promosi.

Tujuan promosi ini, untuk mempekenalkan

produk dan memperluas tangkapan pasar dari

usaha ini. Cara promosi yang dilakukan:

Melalui website

Melaui media sosial

Melalui brosur


11/67

2.2 Data Aspek Teknis

1. Kebutuhan lahan, peralatan & mesin oprasional

Lahan terletak di lokasi yang strategis, terletak di pusat kota, dan

dekat dengan area sekolah/kampus. AC, papan nama, rak pajangan, meja dan kursi kantor, sofa,

keranjang DVD/VCD, seragam karyawan, software operasional,

TV, DVD player, dan sound system

2. Bahan yg diperlukan

Pengadaan film orisinil (2.500 keping DVD/VCD film lama dan

500 keping DVD/VCD film baru).

Pengadaan bahan-bahan makanan ringan dan minuman


12/67

2.2 Data Aspek Teknis

3. Proses Produksi

Pihak toko mengirimkan permintaan dari produsen DVD, laluprodusen mengirimkan DVD yang diminta lewat distributor.

Setelah itu, pihak toko menyimpan di gudang, lalu dipajang di

rak pajangan. Dengan ketentuan tertentu, pelanggan

mengembalikan DVD yang dipinjam dalam waktu tertentu. Lalu,

hasil pendapatan dari pinjaman tersebut dicatat oleh bagiankeuangan dalam harian, mingguan, ataupun bulanan.

4. Jumlah Tenaga Kerja yg dibutuhkan

5 oranng yang memiliki pengetahuan mengenai filem-filem

terbaru baik dalam negri maupun luar negeri

3 orang yang terampil memasak


13/67

Denah lantai 1 Denah lantai 2 Denah lantai 3


14/67

Tampak Timur

Tampak Utara


15/67

Site Plan Layout Plan


16/67

2.3 Data Aspek Manajemen

1. Perencanaan (Planning)

Proses menentukan arah yang akan ditempuh dan kegiatan-kegiatan yang diperlukan untuk mencapai yang telahditetapkan.

2. Struktur Organisasi (Organizing)

Proses pengelompokan kegiatan atau pekerjaan ke dalam

struktur untuk mempermudah dalam pelaksanan danpengawasan.

3. Pelaksanaan (Actuating)

Proses pelaksanaan (aksi) yang dilakukan setelah adanyasystem perencanaan yang baik dan effisien.

4. Pengawasan (Controlling)Suatu proses dalam pengawasan suatu kegiatan untukmengukur dan menilai pelaksanaan kegiatan telah sesuaidengan rencana.


17/67


Data yang berkaitan dengan aspek manajemen yaitu:

1. Data perencanaan

Sesuai dengan deskripsi proyek yang telah dijellaskan di atas maka direncanakan :

Bangunan yang digunakan adalah bangunan milik sendiri

Fungsi bangunan:

- Bangunan terdiri dari 3 lantai yang digunakan untuk melakukan usaha.

- Pada lantai 1 akan digunakan sebagai tempet penyewaan rentalDVDplayer.

- Pada lantai 2 dan 3 akan digunakan sebagai tempat mini theater yangterdiri dari kelas small,medium,dan large. Untuk kelas small sendiriberkapasitas 2 orang , kelas medium berkapasitas 5 sampai 8 orang,dan untuk kelas large meupakan kelas terbesar dengan kapasitas 20orang.

- Pada lantai 1 selain digunakan untuk tempat penyewaan juga terdapatsebuah mini caf yang bisa dimanfaatkan pengunjung rental danpengunjung mini theater.


18/67


Perencanaan Anggaran

Perencanaan anggaran ini sangat berpengaruh dalampelaksanaan dan berjalanya kekgiatan usaha dengan baik.

Perencanaan angaran ini meliputi hal-hal sebagai berikut :

Biaya pembangunan gedung

Biaya peralatan Upah pekerja

Sumber dana : dana pribadi, dan pinjaman dari bank

Pendapatan

Biaya perawatan


19/67


2. Struktur Organisasi

Gambar 2.1 bagan organisasi


20/67

Untuk mengoptimalkan pekerjaan masing-masing kegiatan makaperlu dijelaskan bagian-bagian pekerja dalam melakukan tugasnya:

Pimpinan

Bertanggung jawab untuk menjalankan dan memimpin usaha yangdikelola

Bagian Keuangan- Tanggung jawab kepada : Pimpinan

- Uraian pekerjaan :

Mengatur dan mengelola keuangan baik untuk pemasukanmaupun pengeluaran

Merekapitulasi keadaan keuangan yang digunakan untuk laporanmaupun arsip usaha.

Mengontrol pemasukan dari pihak kasir



21/67

Karyawan

- Penjaga Caf

Melayani konsumen yang membeli makanan

Memasak makanan yang dipesan oleh konsumen

Memastikan ketersedian minuman dan makanan ringan

Memastikan kebersihan di wilayah mini cafe

- Penjaga Rental DVD + Kasir

Melayani konsumen yang mau menyewa DVD

Melayani pembayaran yang dilakukan oleh konsumen

Melakukan rekap laporan pendapatan

Penjaga Mini Theater

Memastikan semua komponen untuk pemutaran film berjalan dengan baikMenunjukan tempat/ruangan mini theater yang sesuai dengan tiket

Menjaga kebersihan tempat/ruang pemutar film



22/67


3. Pelaksanaan

Jadwal OperasionalSeninJumat : Pukul 09.0023.00

SabtuMinggu : Pukul 09.0024.00

Pembagian tugas

Untuk pembagian tugas yang dilakukan bergantian adalahbagian penjaga rental DVD + kasir dan penjaga mini theater.

4. Pengawasan

Pengawasan pekerjaan /laporan keuangan seperti berikut :

Laporan keuangan mingguan, bulanan, dan tahunan

Dan rapat kordinasi pekerjaan di lakukan setiap minggu

BAB III


23/67

Investasi adalah penanaman modal untuk satu atau lebih

aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama denganharapan mendapatkan keuntungan di masa-masa yang akan datang.

Perencanaan investasi berhubungan dengan waktu. Karena jangka

waktu tertentu memiliki pengaruh terhadap perhitungan biaya-

biaya yang berkaitan dengan operasional usaha ini. Berikut adalah

rincian identifikasi dan perhitungan biaya awal, operasional,pemeliharaan dan pendapatan.

BAB IIIPERENCANAAN INVESTASI


24/67

3.1 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Awal

A. Perhitungan Biaya Tanah dan Bangunan

Menggunakan Metode Perbandingan Data (Market Data Approach)

1. Luas Tanah : 5 m x 25 m = 125 m2

Harga Tanah : Rp 5.500.000,00 /m2

Total Biaya Tanah : 125 m2 x Rp 4.500.000,00 /m2= Rp 687.500.000,00

2. Luas Bangunan : 5 m x 20 m = 100 m2 /lantai x 3 lantai = 300 m2

Harga Bangunan : Rp 3.000.000 /m2

Total Biaya Bangunan : 300 m2

x Rp 3.000.000 /m2

= Rp 900.000.000,00

Jadi, jumlah biaya tanah dan bangunan adalah

Rp 687.500.000,00 + Rp 900.000.000,00 = Rp 1.587.500.000,00


25/67

B. Perhitungan Biaya PeralatanNama Barang Jumlah Harga Satuan Total

Pasang Listrik Rp 500.000,00 Rp 500.000,00

Pasang PDAM Rp 500.000,00 Rp 500.000,00

Pasang Telepon Rp 500.000,00 Rp 500.000,00

Papan Nama 1 buah Rp 257.000,00 Rp 257.000,00

Kursi Tunggu 10 seater Rp 3.800.000,00 Rp 7.600.000,00

Meja Ranjang CD 3 buah Rp 700.000,00 Rp 2.100.000,00

Ranjang CD 30 buah Rp 50.000,00 Rp 1.500.000,00

Album CD 30 buah Rp 20.000,00 Rp 600.000,00

CD Film 3000 buah Rp 49.900,00 Rp 149.700.000,00

Komputer 1 buah Rp 2.150.000,00 Rp 2.150.000,00



26/67


Mesin Struk 2 buah Rp 30.000,00 Rp 60.000,00

Meja Admin 1 buah Rp 600.000,00 Rp 600.000,00

Kursi Admin 2 buah Rp 200.000,00 Rp 400.000,00

Pigura dan Poster Film Terbaru 7 buah Rp 200.000,00 Rp 1.400.000,00

AC 1 buah Rp 2.305.500,00 Rp 2.305.500,00

Software Operasional 1 set Rp 200.000,00 Rp 200.000,00

Seragam Karyawan 10 set Rp 300.000,00 Rp 3.000.000,00

Etalase 1 buah Rp 800.000,00 Rp 800.000,00

Kulkas Kaca 1 buah Rp 2.775.000,00 Rp 2.775.000,00

Makanan Snack Rp 500.000,00 Rp 500.000,00



27/67

Identifikasi dan Perhitungan Biaya

Awal


Minuman Rp 500.000,00 Rp 500.000,00

Peralatan Pembersih Kamar Mandi Rp 200.000,00 Rp 200.000,00

lampu LED 25 watt 2 buah Rp 60.000,00 Rp 120.000,00

Peralatan Tulis Rp 50.000,00 Rp 50.000,00

Peralatan Makan Rp 50.000,00 Rp 50.000,00

Kompor 1 buah Rp 150.000,00 Rp 150.000,00

Dispenser 1 buah Rp 180.500,00 Rp 180.500,00

Galon 1 buah Rp 15.000,00 Rp 15.000,00

Telepon 1 buah Rp 200.000,00 Rp 200.000,00

Sofa (2 seater) 10 buah Rp 2.000.000,00 Rp 20.000.000,00

f


28/67



Meja 10 buah Rp 500.000,00 Rp 5.000.000,00

LED TV 32'' 10 buah Rp 3.000.000,00 Rp 30.000.000,00

Bracket LED TV 10 buah Rp 200.000,00 Rp 2.000.000,00

AC 10 buah Rp 2.305.500,00 Rp 23.055.000,00

DVD Player 10 buah Rp 365.000,00 Rp 3.650.000,00

Home Theater 10 set Rp 2.500.000,00 Rp 25.000.000,00

Lampu LED 20 watt 10 buah Rp 55.000,00 Rp 550.000,00


Meja 4 buah Rp 500.000,00 Rp 2.000.000,00

LED TV 40'' 2 buah Rp 6.100.000,00 Rp 12.200.000,00


d ifik i d hi i l


29/67


LED TV 55'' 1 buah Rp 9.650.000,00 Rp 9.650.000,00

Bracket LED TV 2 buah Rp 250.000,00 Rp 500.000,00

AC 3 buah Rp 2.305.500,00 Rp 6.916.500,00

DVD Player 3 buah Rp 365.000,00 Rp 1.095.000,00

Home Theater 3 buah Rp 2.500.000,00 Rp 7.500.000,00

Brosur 500 lembar Rp 1.500,00 Rp 750.000,00

Lampu LED 20 watt 3 buah Rp 55.000,00 Rp 165.000,00

Total Rp 371.694.500,00


3 1 Id ifik i d P hi Bi A l


30/67

C. Total Perhitungan Biaya Awal

Biaya Tanah & Bangunan : Rp 1.587.500.000,00

Biaya Peralatan : Rp 373.944.500,00 +

Total Biaya Awal : Rp 1.961.444.500,00

Terbilang

Satu Milyar Sembilan Ratus Enam Puluh Satu Juta Empat

Ratus Empat Puluh Empat Ribu Lima Ratus Rupiah


3.2 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional


31/67

Tabel 3.3 perhitungan biaya operasional3.2 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional



32/67

Tabel 3.3 perhitungan biaya listrik bulanan3.2 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional



33/67


3.3 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Pemeliharaan


34/67

Biaya pemelihaaraan harus dianggarkan, agar barang yang sudah ada tetapterawat dengan baik, dan jika ada kerusakan dapat tergantikan dengan yang baru.

Selain itu, biaya pemeliharaan untuk menjaga kontinuitas umur suatu komponen.

Biaya pemeliharaan terbagi menjadi 2, biaya pemeliharaan peralatan dan biaya

pemeliharaan bangunan. Biaya pemeliharaan pada usaha ini merupakan biaya taklangsung yang nilainya asumsi sebesar 10% dari harga peralatan & bangunan. Harga

biaya total peralatan sebesar Rp 126.297.000,00, maka 10% dari nilai tersebut sebesar

Rp 12.629.700,00per tahun. Harga biaya bangunan sebesar Rp 900.000.000,00, maka

10% dari nilai tersebut sebesar Rp 90.000.000,00. Jadi, total biaya pemeliharaan

sebesarRp 102.629.700.

3.3 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Pemeliharaan


35/67


36/67

Identifikasi dan perhitungan pendapatan sangat penting

dilakukan dalam rangka penghitungan aliran kas yang masukdalam perusahaan.Pendapatan usaha ini darihasil sewa mini

theater, sewa CD dan DVD, dan mini caf.

3.4 Identifikasi dan Perhitungan Pendapatan

BAB IV


37/67

BAB IV

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SEBELUM PAJAKPerencanaan Aliran Kas

Rencana Investasi

Rencana Investasi awal :

Jumlah investasi yang diperlukan selama satu tahun sebesar Rp 1.961.444.500,00 Jumlah pengeluaran/biaya operasional selama satu tahun sebesar Rp 218.343.018,36

Jumlah pendapatan selama satu tahun sebesar Rp 582.240.000,00

Jumlah biaya pemeliharaan selama satu tahun sebesar Rp 102.629.700,00

Rencana investasi jika terjadi inflasi :

Data tingkat inflasi yang terjadi selama tahun 2014 :

Dari data di bisa di ambil nilai rata-rata untuk memperkirakan tingkat inflasi yang akanterjadi yaitu sekitar 6,24 %

Bulan Tahun Tingkat Inflasi

Oktober 2014 4,83 %

September 2014 4,53 %

Agustus 2014 3,99 %

Juli 2014 4,53 %

Juni 2014 6,70 %

Mei 2014 7,32 %

April 2014 7,25 %

Maret 2014 7,32 %Februari 2014 7,75 %

Januari 2014 8,22 %

Rencana Nilai Sisa


38/67

Rencana Nilai Sisa

Nilai sisa dari proyek Unicorn Rental DVD & Mini Theater dengan rincian sebagai

berikut :

Umur teknis bangunan : 40 Tahun

Masa investasi : 5 Tahun Sisa umur bangunan : 35 Tahun

Tabel 4.1 Perhitungan Nilai Sisa Tahun ke-5

Jadi nilai sisa dari proyek Unicorn Rental DVD & Mini Theater sebesar Rp

1.661.724.750,00

No. Rincian Item Umur Teknis Sisa Umur Teknis Nilai Awal Nilai Sisa

1 Tanah - - Rp 687.500.000,00 Rp 687.500.000,00

2 Bangunan 40 35 Rp 900.000.000,00 Rp 787.500.000,00

2 Peralatan 10 5 Rp 373.449.500,00 Rp 186.724.750,00

Total Nilai Sisa Rp 1.661.724.750,00

Aliran Kas Sebelum Pajak


39/67

Aliran Kas Sebelum PajakPerencanaan aliran kas yang di dapatkan sebelum terkena pajak.

Data Perhitungan :

Sumber dana = Dana milik pribadi + Pinjam Bank (40 : 60)

Tingkat suku bunga = 13,5 %

Safe Rate = 6 % Resiko = 3 %

Perhitungan :

MARR = (0,4 x 0,06) + (0,4 x 0,03) + (0,6 x 0,135) = 0,117

Investasi = - Rp 1.961.444.500,00

Pinjaman = 60 % x Rp 1.961.444.500,00 = Rp 1.176.866.700,00

Pendapatan = Pendapatan

Tahun ke 1 = Rp 582.240.000,00

Tahun ke 2 = Rp 582.240.000,00 + (0.0624 x Rp 582.240.000,00)

= Rp 618.571.776,00

Tahun ke 3 = Rp 618.571.776,00 + (0.0624 x Rp 618.571.776,00)

= Rp 657.170.654,82

Tahun ke 4 = Rp 657.170.654,82 + (0.0624 x Rp 657.170.654,82)

= Rp 698.178.103,68

Tahun ke 5 = Rp 698.178.103,68 + (0.0624 x Rp 698.178.103,68)

= Rp 741.744.417,35



40/67

Aliran Kas Sebelum Pajak Pembayaran pinjaman = Rp 1.176.866.700,00 x (A/P, 13.5% ,5)

= Rp 1.176.866.700,00 x

= Rp 1.176.866.700,00 x

= Rp 338.691.756,82

Biaya operasional

Tahun ke 1 = - Rp 218.343.018,36

Tahun ke 2 = - Rp 218.343.018,36 + (0.0624 x (-Rp 218.343.018,36))

= - Rp 231.967.622,71

Tahun ke 3 = - Rp 231.967.622,71 + (0.0624 x (-Rp 231.967.622,71))

= - Rp 246.442.402,36

Tahun ke 4 = - Rp 246.442.402,36 + (0.0624 x (-Rp 246.442.402,36))

= - Rp 261.820.408,27Tahun ke 5 = - Rp 261.820.408,27 + (0.0624 x (-Rp 261.820.408,27))

= - Rp 278.158.001,75

Biaya pemeliharaan

Tahun ke 1 = - Rp 102.629.700,00

Tahun ke 2 = - Rp 102.629.700,00 + (0.0624 x (-Rp 102.629.700,00))

= - Rp 109.033.793,28

Tahun ke 3 = - Rp 109.033.793,28 + (0.0624 x (-Rp 109.033.793,28))

= - Rp 115.837.501,98Tahun ke 4 = - Rp 115.837.501,98 + (0.0624 x (-Rp 115.837.501,98))

= - Rp 123.065.762.10

Tahun ke 5 = - Rp 123.065.762.10 + (0.0624 x (-Rp 123.065.762.10))

= - Rp 130.745.065,66



41/67


Nilai sisa = Rp 1.661.724.750,00

Net Cash Flow (NCF)

Tahun 0 = - Rp 784.577.800,00

Tahun 1 = - Rp 77.424.475,18

Tahun 2 = - Rp 61.121.396,80Tahun 3 = - Rp 43.801.006,34

Tahun 4 = - Rp 25.399.823,51

Tahun 5 = Rp 1.655.874.343,13

Faktor diskon = (p/f, i%, n)

Tahun ke 0 = = 1

Tahun ke 1 = = 0,895255148Tahun ke 2 = = 0,80148178

Tahun ke 3 = = 0,717530689

Tahun ke 4 = = 0,642373043

Tahun ke 5 = = 0,575087773



42/67

Aliran Kas Sebelum Pajak Present Value (PV) = NCF x Faktor Diskon

Tahun ke 0 = Rp - 784.577.800,00 x 1

= Rp - 784.577.800,00

Tahun ke 1 = Rp - 77.424.475,18 x 0,895255148

= Rp - 69.314.659,96

Tahun ke 2 = Rp - 61.121.396,80 x 0,80148178

= Rp - 48.987.685,87

Tahun ke 3 = Rp - 43.801.006,34 x 0,717530689

= Rp - 31.428.566,25

Tahun ke 4 = Rp - 25.399.823,51 x 0,642373043

= Rp - 16.316.161,91

Tahun ke 5 = Rp 1.655.874.343,13 x 0,575087773

= Rp 952.273.089,03 Net Present Value (NPV) = Jumlah PV ( PV )

= Rp 1.648.215,03 (OK)


BAB V
http://localhost/var/www/apps/conversion/tmp/scratch_5/Aliran%20Kas%20(11-10-2014)%202007.xlshttp://localhost/var/www/apps/conversion/tmp/scratch_5/Aliran%20Kas%20(11-10-2014)%202007.xls


43/67

1. Nilai Depresiasi Bangunan

Menggunakan metode Straight Line (garis lurus).

Rumus:

Nilai Awal : Rp 900.000.000,00

Nilai Sisa : Rp 787.500.000,00

Nilai depresiasi : Rp 22.500.000,00

BAB V

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SETELAH PAJAK

Tahun ke -Nilai Depresiasi Nilai Buku

0 900.000.000

1 22.500.000 877.500.000

2 22.500.000 855.000.000

3 22.500.000 832.500.000

4 22.500.000 810.000.000

5 22.500.000 787.500.000

BAB V


44/67

2. Nilai Depresiasi Peralatan

Menggunakan metode Straight Line (garis lurus).

Rumus:

Nilai Awal : Rp 373.944.500,00

Nilai Sisa : Rp 186.724.750,00

Nilai depresiasi : Rp 37.443.950,00Tahun ke -

Nilai Depresiasi Nilai Buku

0 373.944.500

1 37.443.950 336.500.550

2 37.443.950 299.056.600

3 37.443.950 261.612.650

4 37.443.950 224.168.700

5 37.443.950 186.724.750

BAB V

ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI SETELAH PAJAK


45/67

Perhitungan Depresiasi

Total Nilai Depresiasi per Tahun

Nilai Depresiasi Bangunan : Rp 22.500.000

Nilai Depresiasi Peralatan : Rp 37.443.950 +

Total Depresiasi : Rp 59.943.950

Jadi,

Nilai Awal Depresiasi : Rp 1.273.944.500

Nilai Sisa Depresiasi : Rp 1.214.000.550


46/67

Perhitungan Pajak

Menghitung PPh Badan Pasal 31E

Pasal 31E yaitu pengurangan tarif dasar PPh Badan. Wajib Pajak

Badan mendapatkan pengurangan 50% dari tarif dasar PPh Badan sebesar

25% (utk tahun 2010 - saat ini).

Cara Perhitungan

Untuk menghitung PPh Badan dengan Pasal 31E dapat menggunakan

rumus seperti berikut :

Pajak = 50% x 25% x Penghasilan Kena Pajak.

Keterangan : Rumus diatas digunakan jika nilai penghasilan kena pajak dibawah Rp 4.800.000.000,00


47/67

Perhitungan Pajak

Penghasilan Kena Pajak = NCF + Depresiasi

Tahun ke 1 = - Rp 77.424.475,18 - Rp 59.943.950,00 = - Rp 137.368.425,18

Tahun ke 2 = - Rp 61.121.396,80 - Rp 59.943.950,00 = - Rp 121.065.346,80

Tahun ke 3 = - Rp 43.801.006,34 - Rp 59.943.950,00 = - Rp 103.744.956,34

Tahun ke 4 = - Rp 25.399.823,51 - Rp 59.943.950,00 = - Rp 85.343.773,51

Tahun ke 5 = Rp 1.655.874.343,13 - Rp 59.943.950,00 = Rp 1.595.930.393,13

Pajak penghasilan = Penghasilan kena pajak x 25 % x 50 %

Tahun ke 1 = - Rp 137.368.425,18 x 25 % x 50% = Rp 0

Tahun ke 2 = - Rp 121.065.346,80 x 25 % x 50% = Rp 0

Tahun ke 3 = - Rp 103.744.956,34 x 25 % x 50% = Rp 0

Tahun ke 4 = - Rp 85.343.773,51 x 25 % x 50% = Rp 0

Tahun ke 5 = Rp 1.595.930.393,13 x 25 % x 50% = Rp 199.491.299,14

Ali K S t l h P j k


48/67

Aliran Kas Setelah Pajak Aliran kas setelah pajak = aliran kas sebelum pajak + pajak

penghasilan

Tahun ke 0 = - Rp 784.577.800,00Rp 0,00 = - Rp 784.577.800,00Tahun ke 1 = - Rp 77.424.475,18Rp 0,00 = - Rp 77.424.475,18

Tahun ke 2 = - Rp 61.121.396,80Rp 0,00 = - Rp 61.121.396,80

Tahun ke 3 = - Rp 43.801.006,34Rp 0,00 = - Rp 43.801.006,34

Tahun ke 4 = - Rp 25.399.823,51Rp 0,00 = - Rp 25.399.823,51Tahun ke 5 = Rp 1.655.874.343,13Rp 199.491.299,14

= Rp 1.456.383.043,99



49/67


Faktor diskon = (p/f, i%, n)

Tahun ke 0 = = 1

Tahun ke 1 = = 0,895255148Tahun ke 2 = = 0,80148178

Tahun ke 3 = = 0,717530689

Tahun ke 4 = = 0,642373043Tahun ke 5 = = 0,575087773

Aliran Kas Setelah Pajak


50/67

Aliran Kas Setelah Pajak Present Value (PV) = NCF x Faktor Diskon

Tahun ke 0 = Rp - 784.577.800,00 x 1

= Rp - 784.577.800,00

Tahun ke 1 = Rp - 77.424.475,18 x 0,895255148

= Rp - 69.314.659,96

Tahun ke 2 = Rp - 61.121.396,80 x 0,80148178

= Rp - 48.987.685,87

Tahun ke 3 = Rp - 43.801.006,34 x 0,717530689

= Rp - 31.428.566,25

Tahun ke 4 = Rp - 25.399.823,51 x 0,642373043

= Rp - 16.316.161,91

Tahun ke 5 = Rp 1.456.383.043,99 x 0,575087773

= Rp 837.548.081,99 Net Present Value (NPV) = Jumlah PV ( PV )

= - Rp 113.076.792,01 (NOT OK)

Aliran Kas Setelah Pajak


51/67

Aliran Kas Setelah PajakHasil perhitungan rencana investasi, dihitung sebagai investasi

rate (i %) pada NPV = 0. Rumus perhitungan IRR menggunakan

perbandingan segitiga. Tetapi sebelum menghitung IRR, harusdihitung terlebih dahulu NPV dengan nilai positif dengan cara

merubah MARR. Hal ini agar dapat perbandingan segitiga.

Maka setelah merubah angka MARR 10 % diperoleh NPV = Rp

196.302.086,19 Rumus: IRR = iL +

= 0,117 +

= 0,110787

= 11,0787 %



52/67

Rp(150,000,000.00)

Rp(100,000,000.00)

Rp(50,000,000.00)

Rp-

Rp50,000,000.00

Rp100,000,000.00

Rp150,000,000.00

Rp200,000,000.00

Rp250,000,000.00

0.098 0.1 0.102 0.104 0.106 0.108 0.11 0.112 0.114 0.116 0.118

IRR

IRR



53/67

Analisa Sensitivitas

Pengertian Analisa Sensitivitas

Adalah analisa yang mengukur batasbatas perubahan

variabelvariabel investasi yang menyebabkan perubahan

keputusan investasi. Variabel yang digunakan untuk

menganalisa tingkat sensitivitas pada tugas besar Unicorn

Rental DVD & Mini Theater adalah:

Biaya O/M dan Pemeliharaan

Pendapatan

Suku Bunga



54/67

Biaya O/M dan PemeliharaanPerhitungan kelayakan investasi Unicorn Rental DVD & Mini

Theater menggunakan metode NPV dengan variasi

penurunan biaya O/M sebesar 3%, 6%, 9%, 12%, 15%, 18%,21%, 24%

Tabel Hubungan Biaya O/M terhadap NPV

No Prosentase Biaya O/M NPV

1 -24 % 192.588.915Rp

2 -21 % 154.380.701Rp

3 -18 % 116.172.488Rp

4 -15 % 77.964.275Rp

5 -12 % 39.756.061Rp

6 -9 % 1.547.848Rp

7 -6 % (36.660.365)Rp

8 -3 % (74.868.579)Rp

9 0 % (113.076.792)Rp



55/67


Rp(150.000.000)

Rp(100.000.000)

Rp(50.000.000)

Rp-

Rp50.000.000

Rp100.000.000

Rp150.000.000

Rp200.000.000

Rp250.000.000

-26 %-24 %-22 %-20 %-18 %-16 %-14 %-12 %-10 %-8 % -6 % -4 % -2 % 0 %

NPV(

Rp)

Biaya Operasional (%)

Penurunan Biaya O/M dan Pemeliharaan




56/67


Nilai Awal:

Biaya O/M : Rp 218.343.018

Biaya Pemeliharaan : Rp 102.629.700

Prosentase penurunan biaya O/M dan

Pemeliharaan 8.88 %

Sebesar Rp 19.385.514

Total Biaya yang dikeluarkan :

Biaya O/M : Rp 198.957.505

Biaya Pemeliharaan : Rp 93.517.756

Pendapatan


57/67

PendapatanPerhitungan kelayakan investasi Unicorn Rental DVD & Mini

Theater menggunakan metode NPV dengan variasi kenaikan

pendapatan sebesar 2%, 4%, 6%, 8%, 10%, 12%, 14%, 16

Tabel Hubungan Pendapatan terhadap NPV

No Prosentase Pendapatan NPV1 0 % (113.076.792)Rp

2 2 % (66.870.684)Rp

3 4 % (20.664.576)Rp

4 6 % 25.541.532Rp

5 8 % 71.747.640Rp6 10 % 117.953.748Rp

7 12 % 164.159.856Rp

8 14 % 210.365.964Rp

9 16 % 256.572.072Rp

Pendapatan


58/67

Pendapatan

Rp(150.000.000)

Rp(100.000.000)

Rp(50.000.000)

Rp-

Rp50.000.000

Rp100.000.000

Rp150.000.000

Rp200.000.000

Rp250.000.000

Rp300.000.000

0 % 2 % 4 % 6 % 8 %10 %12 %14 %16 %18 %

NPV(

Rp)

Pendapatan (%)

Kenaikan Pendapatan

Pendapatan

Pendapatan


59/67

Pendapatan

Nilai Awal: Rp 582.240.000

Prosentase kenaikan pendapatan 4.894%

Sebesar Rp 28.497.458

Total Pendapatan :

Nilai Awal : Rp 582.240.000

Kenaikan : Rp 28.497.458 +

Total : Rp 610.737.458

Suku Bunga


60/67

Suku BungaPerhitungan kelayakan investasi Unicorn Rental DVD & Mini

Theater menggunakan metode NPV dengan variasi

penurunan suku bunga sebesar 5%, 10%, 15%, 20%, 25%,30%, 35%, 40%

Tabel Hubungan Suku Bunga terhadap NPV

No Suku Bunga NPV

1 -40 % 40.568.226Rp

2 -35 % 21.814.606Rp

3 -30 % 2.928.713Rp

4 -25 % (16.087.883)Rp

5 -20 % (35.233.617)Rp

6 -15 % (54.506.927)Rp

7 -10 % (73.906.258)Rp

8 -5 % (93.430.061)Rp

9 0 % (113.076.792)Rp

Suku Bunga


61/67

Suku Bunga

Rp(150.000.000)

Rp(120.000.000)

Rp(90.000.000)

Rp(60.000.000)

Rp(30.000.000)

Rp-

Rp30.000.000

Rp60.000.000

-50 % -40 % -30 % -20 % -10 % 0 %

NPV(

Rp)

Suku Bunga (%)

Penurunan Suku Bunga

Suku

Bunga

Suku Bunga


62/67

g

Nilai Awal: 13.5%

Prosentase penurunan suku bunga 29.23%

Sebesar 3.95%

Total Suku Bunga :

Nilai Awal : 13.50 %

Penurunan : 3.95 % -

Total : 9.55 %



63/67


Rp(160.000.000)

Rp(120.000.000)

Rp(80.000.000)

Rp(40.000.000)

Rp-

Rp40.000.000

Rp80.000.000

Rp120.000.000

Rp160.000.000

Rp200.000.000

Rp240.000.000

Rp280.000.000

-44 % -40 % -36 % -32 % -28 % -24 % -20 % -16 % -12 % -8 % -4 % 0 % 4 % 8 % 12 % 16 % 20 %

Grafik Sensitivitas

Biaya O/M dan Pemeliharaan Pendapatan Suku Bunga


64/67


Dari grafik di atas dapat disimpulkan bahwa investasi Unicorn

Rental DVD & Mini Theater dapat dijalankan jika:

Biaya O/M dan Pemeliharaan diturunkan mulai dari 8.88%

akan menghasilkan NPV positif yang dirupiahkan

Rp 19.385.514

Pendapatan dinaikkan mulai dari 4.894% akan menghasilkan

NPV positif yang dirupiahkan Rp 28.497.458

Suku bunga diturunkan mulai dari 29.23% akan menghasilkan

NPV positif, jadi turun sebesar 3.95%

Kesimpulan


65/67

p Biaya Investasi: Rp 1.961.444.500,00

Investasi yang diharapkan selama 5 tahun

MARR : tingkat pengembalian modal 0,117

Pendapatan yang direncakan sebesar Rp

582.240.000,00 / tahun

NPV : Rp113.076.792,01

IRR = 11,079% pada NPV = 0

Kesimpulan


66/67

pSensitif terhadap variabel:

1. Biaya O/M : diturunkan mulai 8.8% dirupiahkan Rp 19.385.514

Biaya O/M awal Rp 218.343.018

Maka total biaya O/M adalah Rp 198.957.505

Biaya Pemeliharaan awal Rp 102.629.700

Maka total biaya pemeliharaan adalah Rp 93.517.756

2. Pendapatan: dinaikkan mulai 4.894 % dirupiahkan Rp

28.497.458 /tahun

Pendapatan awal Rp 582.240.000

Maka total pendapatan adalah Rp 610.737.458 /tahun3. Suku Bunga: diturunkan mulai 29.23 % maka diturunkan

sebesar 3.95 %

Suku Bunga awal 13.50 %

Maka total suku bunga adalah 9.55 %


67/67

SEKIAN DAN TERIMAKASIH

studi kelayakan finansial proyek tugas besar

Documents

Transcript of studi kelayakan finansial proyek tugas besar