STUDI KASUS Broad Biz - Apartemen.pdf

Kerangka Acuan - Analisis Dampak Lingkungan (KA-ANDAL)

Rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel

II-1

BAB II

RUANG LINGKUP STUDI

2.1. Lingkup Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang akan Ditelaah

2.1.1. Status dan Lingkup Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Ditelaah

2.1.1.1. Status Studi AMDAL

Studi AMDAL rencana pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia

dilakukan setelah studi kelayakan teknis dan studi kelayakan ekonomi selesai dilakukan.

Berdasarkan hasil studi tersebut diketahui, bahwa rencana pembangunan apartemen

dan hotel ini secara teknis dan ekonomi layak dilakukan.

2.1.1.2. Kesesuaian Lokasi Kegiatan dengan RTRW

Lokasi rencana pembangunan apartemen dan hotel ini secara administratif berada

di Jalan Jenderal Sudirman, Kelurahan Babakan, Kecamatan Tangerang, Kota Tangerang,

Provinsi Banten (Peta lokasi disajikan pada Gambar 2.1). Secara fisik batas-batas tapak

lokasi kegiatan adalah sebagai berikut :

Sebelah Utara berbatasan dengan Perumahan Modernland.

Sebelah Selatan berbatasan dengan permukiman warga/permukiman

masyarakat .

Sebelah Barat berbatasan dengan Jalan Jenderal Sudirman.

Sebelah Timur berbatasan dengan Perumahan Modernland.

Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kecamatan Tangerang (Lampiran

Perda No. 11 Tahun 2005) bahwa lokasi tanah rencana pembangunan apartemen dan

hotel ini terletak pada zona yang diarahkan untuk komersial (perdagangan dan jasa).

Berdasarkan RTRW Kota Tangerang Tahun 2010-2030 (Gambar 2.2), Kecamatan

Tangerang diarahkan sebagai pusat kota dengan kegiatan pemerintahan, perdagangan

jasa dan kebijakan pengembangan Kecamatan Tangerang adalah :

1. Menciptakan pusat Kota Tangerang sebagai pusat utama yang menjadi

konsentrasi pusat kegiatan dan pelayanan skala kota.

2. Pengembangan pusat kegiatan perdagangan dan jasa skala kota dengan

membuka peluang kemitraan dengan swasta.

3. Menciptakan kawasan perlindungan tata air dengan penataan sistem drainase

lingkungan, melestarikan dan mencegah kerusakan lingkungan sekitar Situ Gede

dan Sungai Cisadane.



II-2

4. Pengembangan perumahan menengah-atas oleh pengembang swasta.

5. Mengembangkan Kecamatan Tangerang sebagai kawasan strategis dengan

pengembangan kegiatan perdagangan dan jasa komersial.

6. Peremajaan kawasan perkampungan sekitar pusat kota sebagai kawasan

penunjang kegiatan perkotaan.

7. Memanfaatkan budaya lokal untuk pegembangan wisata Kota Tangerang.

8. Penataan lalulintas dan perparkiran yang memadai secara on street dan off street

dengan kerjasama pengelolaan dengan swasta.

Berdasarkan uraian arahan RDTR Kecamatan Tangerang dan RTRW Kota

Tangerang di atas diketahui bahwa rencana pembangunan apartemen dan hotel di

Kelurahan Babakan ini tidak bertentangan dengan rencana tata ruang tersebut.



II-3

Gambar 2.1. Lokasi rencana pembangunan apartemen dan hotel

Peta Lokasi Proyek



II-4

LokasiProyek

Lokasi Proyek

Gambar. 2.2. Peta rencana tata ruang Kota Tangerang



II-5

2.1.1.3. Status Tanah dan Permodalan

Luas tanah yang digunakan untuk pembangunan apartemen dan hotel ini seluas

8.200 m2. Status tanah adalah Hak Milik atas nama PT. Broadbiz Asia. Tanah tersebut

diperoleh dengan cara membeli hak atas tanah dari masyarakat pemilik hak.

Pengalihan hak atas tanah dituangkan dalam Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Nomor: 22 Tanggal 25 Maret 2011. Status permodalan usaha PT. Broadbiz Asia adalah

100 % PMDN (Penanaman Modal Dalam Negeri).

2.1.1.4. Rencana Penggunaan Lahan

Pada lahan seluas 8.200 m2 tersebut direncanakan akan dibangun apartemen,

hotel dan area komersial. Bangunan apartemen dan hotel terdiri atas 2 tower (Tower A

dan Tower B). Total jumlah lapis lantai sebanyak 25 lapis, dengan rincian 23 lapis lantai

di atas permukaan tanah (ground floor hingga lantai 23) dan 2 lapis lantai di bawah

permukaan tanah (lower ground dan basement). Tinggi bangunan adalah 77,7 m

(ground floor-lantai 23). Luas bangunan adalah 4.141m2 (ground floor) dan luas lantai

bangunan adalah 71.556,50 m2.

Letak Lokasi kegiatan pembangunan Apartemen dengan ketinggian 77,7 m yang

berdekatan dengan Bandara Internasional Sukarno-Hatta harus memenuhi persyaratan

kawasan keselamatan operasional penerbangan ditinjau dari: 1) kawasan pendekatan

dan lepas landas; 2) kawasan kemungkinan bahaya kecelakaan; 3) kawasan di bawah

permukaan horizontal dalam; 4) kawasan di bawah permukaan horizontal luar; 5)

kawasan di bawah permukaan kerucut; 6) kawasan di bawah permukaan transisi; dan

7) kawasan di sekitar penempatan alat bantu navigasi penerbangan. Secara rinci

alokasi penggunaan lahan disajikan pada Tabel 2.1 dan gambar rencana tapak (site

plan) disajikan pada Gambar 2.3.



II-6

Tabel 2.1. Rencana penggunaan lahan

A. Lahan Terbangun

No Uraian Luas Bangunan (m2) Penggunaan

1 Tower A 420,27 Hotel

2 Tower B 1.752,31 Apartemen

3 Komersial 1.893,99 Komersial

Sub Total A 4.066,57 49,59 %

B. Sarana dan Prasarana

No Uraian Luas (m2) Penggunaan

1 Jalan, saluran, dan parkir 2.466,92 Jalan, saluran, dan parkir

2 Lahan untuk pelebaran jalan 1.049,05 Diserahkan ke Pemda

3 Taman (ruang terbuka hijau)

dan sarana (jalan setapak, dll)

597,46 Taman (ruang terbuka hijau)

dan sarana (jalan setapak, dll)

Sub Total B 4.133,43 50,41 %

Total (A + B) 8.200,00 100,00 %

Keterangan :

Luas areal perencanaan 8.200,00 m2

KDB 50,50 % (Building Covered yang diizinkan = 60%)

RTH 49,50 %

2.1.1.5. Rencana Bangunan

a. Apartemen dan Hotel

Bangunan Tower A diperuntukkan untuk hotel sebanyak 19 lantai (lantai 5 hingga

lantai 23). Jumlah unit hunian hotel direncanakan sebanyak 247 unit. Bangunan Tower

B adalah untuk apartemen sebanyak 19 lantai (lantai 5 hingga lantai 23) dengan jumlah

unit hunian sebanyak 1025 unit. Tipe hunian apartemen dan hotel yang disediakan

adalah tipe 1 BR (luas unit 21,82 m2), tipe 2 BR (luas unit 32,62 m2), tipe 3 BR (luas

unit 57,55 m2) dan tipe 2 BR A (luas unit 35,65 m2). Rincian jumlah unit hunian setiap

lantai disajikan pada Tabel 2.2.

Tabel 2.2. Jumlah unit hunian untuk tower A dan B

Lantai Tower B

Keterangan 1 BR 2 BR 3 BR 2 BR A 1 BR 2 BR

Lantai 5 12 1 0 1 36 16

Total tipe 1 BR =930 unit

Total tipe 2 BR = 305 unit

Total tipe 3 BR = 18 unit

Total tipe 2 BR A = 19 unit

Luas per unit tipe 1 BR

= 21,82 m2


= 32,62 m2


= 57,55 m2

Lantai 6 12 0 1 1 37 16 Lantai 7 12 0 1 1 37 16 Lantai 8 12 0 1 1 37 16 Lantai 9 12 0 1 1 37 16 Lantai 10 12 0 1 1 37 16 Lantai 11 12 0 1 1 37 16 Lantai 12 12 0 1 1 37 16 Lantai 13 12 0 1 1 37 16 Lantai 14 12 0 1 1 37 16 Lantai 15 12 0 1 1 37 16 Lantai 16 12 0 1 1 37 16 Lantai 17 12 0 1 1 37 16 Lantai 18 12 0 1 1 37 16 Lantai 19 12 0 1 1 37 16



II-7

Lantai Tower B

Keterangan 1 BR 2 BR 3 BR 2 BR A 1 BR 2 BR

Lantai 20 12 0 1 1 37 16 Luas per unit tipe 2 BR A

= 32,65 m2

Lantai 21 12 0 1 1 37 16 Lantai 22 12 0 1 1 37 16 Lantai 23 12 0 1 1 37 16 Jumlah 228 1 18 19 702 304

Sumber: PT. Broadbiz Asia 2011

b. Area Komersial

Untuk menunjang penyediaan kebutuhan sehari-hari di apartemen dan hotel akan

disediakan area komersial seperti supermarket, cafe, dan restoran. Area komersial

disediakan di lantai lower ground, ground floor, upper ground floor, lantai 3 dan lantai 5.

Fasilitas penunjang lain yang akan disediakan yakni: kolam renang & pusat kebugaran,

taman bermain anak, ruang serbaguna, sarana peribadatan, dan klinik dokter.

Tabel 2.3. Rincian luas lantai bangunan dan rencana penggunaan bangunan

apartemen, hotel, dan area komersial

Lantai

Penggunaan/Luas (m2)

Total Luas

(m2) Area

Komersial

Faslitas

Apartemen

Taman &

Kolam

Renang

Tower A

Condotel

Tower B

Apartemen

Parkir,

M/E

Basement - - - - - 5.806,76 5.806,76

Lower Ground 2.100,35 - - - - 3.706,40 5.806,75

Ground Floor 3.689,60 491,40 - - - - 4.141,00

Upper Ground 3.611,14 322,27 - - - - 3.933,41

P3 (Lantai 3) 828,50 224,11 - - - 4.308,14 5.360,75

P4 (Lantai 4) - 224,11 - - - 4.308,14 4.532,25

Lantai 5 606,50 - 2.254,21 434,04 1.743,28 - 2.783,82

Lantai 6-23 - - - 7.812,72 31.379,04 - 39.191,76

Total 71.556,50 Sumber: PT. Broadbiz Asia

Rencana tapak (site plan) pembangunan apartemen, hotel dan area komersial

yang akan dibangun PT. Broadbiz Asia disajikan pada Gambar 2.3 dan gambar potong

vertikal bangunan disajikan pada Gambar 2.4. Gambar-gambar detail bangunan

disajikan pada Lampiran 2.



II-8

Gambar 2.6. Lay out ground floor plan gedung Apartemen dan Hotel

Gambar 2.7. Lay out 2nd floor plan gedung Apartemen dan Hotel

Gambar 2.8. Lay out P1/3rd floor plan gedung Apartemen dan Hotel

Gambar 2.9. Lay out P2/4th floor plan gedung Apartemen dan Hotel

Gambar 2.10. Lay out 5th floor plan gedung Apartemen dan Hotel

Gambar 2.3. Rencana tapak (site plan) bangunan apartemen, hotel, dan area komersial



II-9

Gambar 2.4. Gambar potong vertikal bangunan apartemen, hotel dan area komersial



II-10

2.1.1.6. Deskripsi Rencana Kegiatan

Secara umum tahapan kegiatan rencana pembangunan apartemen dan hotel

oleh PT. Broadbiz Asia terdiri atas: (1) tahap prakonstruksi, (2) tahap konstruksi, dan (3)

tahap operasi. Adapun jenis-jenis kegiatan pada masing-masing tahap adalah sebagai

berikut :

a. Tahap Prakonstruksi :

1. Perencanaan.

2. Sosialisasi dan konsultasi publik rencana kegiatan.

3. Pengurusan perizinan.

4. Pemasaran.

b. Tahap Konstruksi :

1. Rekruitmen tenaga kerja konstruksi.

2. Mobilisasi alat dan material.

3. Penggalian basement.

4. Pekerjaan konstruksi bangunan.

5. Pemasaran.

c. Tahap Operasi

1. Rekruitmen tenaga kerja operasi.

2. Aktivitas operasional gedung.

3. Penggunaan air.

4. Pemeliharaan sarana dan prasarana pendukung.

5. Pengelolaan limbah padat dan cair.

6. Aktivitas perparkiran.

7. Pemasaran.

d. Tahap Pascaoperasi

1. Pemutusan hubungan kerja

2. Pembongkan bangunan

3. Demobilisasi peralatan

2.1.1.6.1. Tahap Prakonstruksi

(a) Perencanaan

Kegiatan perencanaan, terdiri atas penyusunan site plan, perencanaan detail

bangunan, penyiapan gambar kerja dan spesifikasi teknis, serta perhitungan rencana

anggaran biaya (RAB) dan waktu. Perencanaan konstruksi apartemen dan hotel oleh PT.

Broadbiz Asia dilakukan oleh konsultan perencana untuk menentukan desain,



II-11

kebutuhan tenaga kerja, peralatan, biaya serta jadwal pelaksanaan kegiatan dan

konsultan pengawas untuk membantu pemrakarsa memilih kontraktor pelaksana dan

mengawasi pembangunannya dari awal sampai serah terima proyek (hand over)

kegiatan pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia. Dengan adanya

konsultan pengawas ini diharapkan kegiatan yang dilakukan oleh kontraktor sesuai

dengan spesifikasi teknis dan lingkungan yang ditetapkan dalam perencanaan.

Perencanaan meliputi pemilihan kontraktor yang akan melaksanakan usaha dan

kegiatan. Kegiatan ini diprakirakan akan menimbulkan dampak terhadap komponen

sosial, yaitu persepsi masyarakat.

(b) Sosialisasi Rencana Kegiatan dan Konsultasi Publik

Sosialisasi rencana kegiatan dan konsultasi publik dalam rangka penyusunan

AMDAL rencana pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia dilakukan

melalui pengumuman di media cetak lokal dan diskusi interaktif langsung dengan

masyarakat di wilayah dampak yaitu di Kelurahan Babakan, Kecamatan Tangerang,

yang dihadiri juga oleh perwakilan masyarakat dan tokoh masyarakat. Pengumuman

melalui media cetak dimuat di Surat Kabar Harian Tangerang Ekspres Hari Selasa,

Tanggal 10 Mei 2011. (Kliping pengumuman rencana kegiatan disajikan pada

Lampiran 3).

Konsultasi publik dengan masyarakat yang akan terkena dampak dilaksanakan di

Aula Kantor Kelurahan Babakan. Resume pelaksanaan konsultasi publik adalah

sebagai berikut :

Waktu pelaksanaan: Sabtu, Tanggal 14 Mei 2011, jam 14.0016.00 WIB,

bertempat di Aula Kelurahan Babakan.

Jumlah peserta: 63 orang.

Latar belakang peserta: perwakilan masyarakat yang terkena dampak, tokoh

masyarakat, LSM (Lembaga Swadaya Masyarakat), LPM (Lembaga Perwakilan

Masyarakat), Lurah yang ada di lokasi kegiatan, RT, RW, dan wakil dari

pemrakarsa.

Hasil dari konsultasi publik secara umum sebagai berikut:

(1) Masyarakat Kecamatan Tangerang khususnya Kelurahan Babakan

menyetujui rencana kegiatan dan mengharapkan PT. Broadbiz Asia

sebagai pemrakarsa segera merealisasikan pembangunan apartemen dan

hotel tersebut.

(2) Masyarakat menginginkan agar pemrakarsa mengkaji secara mendalam

dampak kegiatan terhadap komponen lingkungan, seperti: kejadian banjir,



II-12

timbulnya getaran, dan kebisingan yang akan diterima oleh masyarakat

sekitar proyek.

(3) Masyarakat mengharapkan adanya komitmen dari pemrakarsa untuk

memperhatikan apabila rencana kegiatan ini berdampak terhadap

kerusakan rumah warga tentang ganti rugi yang akan diterima oleh warga.

(4) Masyarakat mengharapkan agar proporsi penerimaan tenaga kerja dan

peluang berusaha mengutamakan warga di sekitar tapak proyek.

(5) Masyarakat mempertanyakan penggunaan air apabila apartemen dan

hotel beroperasi bersumber dari mana?

(6) Masyarakat menginginkan adanya kerjasama yang harmonis antara

pemrakarsa dengan warga sekitar proyek selama masa konstruksi dan

operasional dari rencana kegiatan apartemen dan hotel ini.

Berita acara, daftar hadir, dan foto dokumentasi konsultasi publik disajikan

pada Lampiran 4.

(c) Pengurusan Perizinan

Untuk memenuhi legalitas usaha, maka sebelum kegiatan dilaksanakan terlebih

dahulu dilakukan pengurusan perizinan yang diperlukan sesuai peraturan perundangan

yang berlaku. Proses pengurusan perizinan sampai saat ini masih berlangsung,

termasuk izin lingkungan melalui proses studi AMDAL. Sementara dokumen perijinan

yang telah dimiliki oleh PT. Broadbiz Asia dapat dilihat pada Tabel 2.4. dan Lampiran 1.

Tabel 2.4. Izin dan legalitas yang telah dimiliki pemrakarsa

No Jenis Izin dan Legalitas Nomor & Tanggal Instansi yang

Mengeluarkan

1. Izin Penggunaan

Pemanfaatan Lahan

651/345-IPPT/BPPT/2011 Walikota Tangerang

2. Surat Keterangan Lokasi 2326/9-36.71/IV/2011 Kantor Pertanahan

Kota Tangerang

3. Pertimbangan Teknis

Pertanahan untuk

Pembangunan Apartemen

dan Hotel

No. 21/9-36.71/III/2011

Tanggal 30 Maret 2011

Kantor Pertanahan

Kota Tangerang

4 Akta Pendirian PT. Broadbiz

Asia

No. 21


Notaris Myra

Yuwono, S.H.

5 Pengesahan Akta

Pendirian Perseroan

Terbatas

No. C-12514 HT.01.01.TH.2002

Tanggal 9 Juli 2002

Departemen

Kehakiman dan HAM

6 Persetujuan Perubahan

Anggaran Dasar Perseroan

Terbatas

No. C-09337 HT.01.04.TH.2004

Tanggal 19 April 2004

Departemen

Kehakiman dan HAM

7 Persetujuan Akta

Perubahan Anggaran

Dasar Perseroan Terbatas

No. AHU-11711.AH.01.02.Tahun

2009


Departemen

Kehakiman dan HAM



II-13

No Jenis Izin dan Legalitas Nomor & Tanggal Instansi yang

Mengeluarkan

8 Persetujuan Akta

Perubahan Anggaran

Dasar Perseroan Terbatas

No. AHU-21858.AH.01.02.Tahun

2010


Departemen

Kehakiman dan HAM

9 Surat Keterangan Domisili

Usaha

No. 503/669-Perek.Cbds.

Tanggal 13 Agustus 2010

Camat Cibodas Kota

Tangerang

10 Surat Pengukuhan

Pengusaha Kena Pajak

No. PEM-

00610/WPJ.08/KP.0803/2010


Kantor Pelayanan

Pajak Pratama

Tigakarsa

11 Tanda Daftar Perusahaan

(TDP) Perseroan Terbatas

N0. 09.05.1.51.43949


Suku Dinas

Perindustrian dan

Perdagangan Kota

Madya Jakarta Pusat

12 Surat Izin Usaha

Perdagangan (SIUP) Kecil

No. 503/30/-BP2T/30-

03/PK/VIII/2010


Badan Pelayanan

Perizinan Terpadu

Kabupaten

Tangerang

13 Surat Keterangan Domisili

Usaha (SKDU)

No. 503.2/38-Kel.Bng


Kelurahan Binong

Kecamatan Curug

14 Rekomendasi Bangunan

Apartemen

No.AOSH/94/TEK.05/III/2011

tanggal 14 Maret 2011

Dirjen Perhubungan

Udara, Kementerian

Perhubungan

13 Kajian Teknis Penataan

Drainase Hotel, Apartemen

dan Pusat Perbelanjaan

Paragon II

No.611.13/0538.SDA/2011

tanggal 7 Juli 2011

Dinas Pekerjaan

Umum Kota

Tangerang


(d) Pemasaran

Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz Asia

memegang peranan penting agar investasi yang ditanamkan dapat segera kembali dan

dapat dimanfaatkan untuk rencana investasi kegiatan perekonomian lainnya.

Mengingat hal tersebut maka kegiatan promosi dan pemasaran perlu dilakukan sejak

tahap prakonstruksi, dengan harapan agar segera setelah tahap konstruksi selesai

seluruh fasilitas komersial yang dibangun dapat terjual dan dapat dioperasikan.

Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel dilakukan oleh tim pemasaran

yang didukung dengan fasilitas yang memadai meliputi sistem administrasi, leaflet atau

brosur, media cetak, dan komunikasi personal.

2.1.1.6.2. Tahap Konstruksi

a. Rekruitmen Tenaga Kerja

Salah satu kegiatan penting pada tahap konstruksi pembangunan apartemen dan

hotel oleh PT. Broadbiz Asia adalah rekruitmen tenaga kerja. Hal tersebut karena tahap

konstruksi akan menciptakan kesempatan kerja yang tidak sedikit. Keperluan tenaga

kerja selama tahap konstruksi mencakup: keahlian di bidang manajemen, teknisi,



II-14

teknik sipil (engineering), tenaga administrasi, dan tenaga lapangan (mandor dan

pekerja harian).

Penciptaan kesempatan kerja selama tahap konstruksi diprakirakan mencapai

255 orang (Tabel 2.5). Tingkat pendidikan tenaga kerja untuk mengisi posisi atau

bidang keahlian yang diperlukan meliputi strata sarjana (S1), diploma atau ahli madya

(D3), SLTA (STM dan SMU), SLTP, dan SD. Seluruh pekerjaan konstruksi akan dikerjakan

oleh pihak kontaktor. Pemrakarsa akan menyarankan kepada pihak kontraktor agar

mengutamakan masyarakat setempat dalam perekrutan tenaga kerja yang sesuai

dengan kualifikasi yang dibutuhkan.

Tabel 2.5. Prakiraan kebutuhan tenaga kerja tahap konstruksi

No Posisi/Keahlian Tingkat Pendidikan Jumlah (Orang)

1 Manager S1 5

2 Supervisor S1 dan D3 10

3 Teknisi/Surveyor S1 dan STM 5

4 Engineering S1 dan STM 5

5 Tenaga Administrasi STM/SMU 10

6 Mandor STM/SMU 10

7 Pekerja Harian SD/SLTP 200

8 Satpam SMU 10

J u m l a h 255


Gambar 2.5. Struktur organisasi pelaksana konstruksi pembangunan apartemen dan

hotel oleh PT. Broadbiz Asia

Manager Project

Site Manager

Divisi Peralatan Supervisor Divisi Keuangan

Mandor

Tukang

HSE



II-15

Pekerjaan konstruksi rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT.

Broadbiz Asia dilaksanakan oleh kontraktor yang ditunjuk dengan struktur organisasi

sebagaimana disajikan pada Gambar 2.5. Struktur organisasi tersebut terdiri atas

tingkatan Project Manager (PM), Kepala Divisi, Kepala Seksi, dan Pelaksana.

b. Mobilisasi Alat dan Material

Mobilisasi alat dan material dalam proses pembangunan fisik gedung Apartemen

dan Hotel oleh PT. Broadbiz Asia akan dilakukan oleh kontraktor pelaksana yang akan

menggunakan berbagai peralatan berat, seperti tractor, dump truck, buldozer,

excavator, bore pile, tower crane, motor crane dan berbagai peralatan pendukung

lainnya. Peralatan tersebut digunakan untuk perataan lahan, pembangunan, dan

pemeliharaan infrastruktur. Sedangkan beberapa peralatan tersebut juga digunakan

dalam rangka pengadaan dan pengangkutan bahan-bahan yang berasal dari lokasi

setempat atau dari luar seperi: pasir, batu, semen, besi, kawat beton, tiang besi, cat,

dan lain-lain. Pada tahap awal beberapa alat berat yang dipergunakan dalam

operasional diadakan secara sewa (rental) dan dilaksanakan oleh kontraktor yang

sudah berpengalaman di bidangnya yang berasal dari sekitar Kota Tangerang dan

sekitarnya.

Peralatan berat diangkut dengan trailler sedangkan bahan bangunan diangkut

dengan truck. Semua jenis peralatan ini diangkut melalui segmen jalan yang berada di

sekitar lokasi. Mobilisasi peralatan berat dilakukan pada malam hari, sedangkan

pengangkutan bahan bangunan ada yang dilakukan pada siang dan malam hari.

c. Penggalian Basement

Bangunan Apartemen dan Hotel direncanakan terdiri atas dua lantai basement.

Pada pekerjaan basement ini akan dilakukan penggalian tanah sedalam 7 m. Metode

penggalian dilakukan dengan cara open cut dari atas ke bawah. Alat penggalian tanah

untuk lokasi basement menggunakan excavator lengan pendek. Untuk mencegah

keruntuhan tanah selama proses penggalian, stabilitas tanah akan dijaga agar tidak

runtuh. Volume galian sebesar 5.806,76 m2 x 7 m = 40648 m3.

Tanah galian ditumpuk pada lokasi tertentu menunggu dibuang oleh dump truck

ke luar lokasi atau digunakan sebagai bahan timbunan di dalam lokasi. Tumpukan

tanah akan dibuat tidak terlalu tinggi agar tidak mudah runtuh sehingga mengganggu

pekerjaan yang lain. Tanah galian harus diangkat secepatnya ke luar lokasi atau

ditimbun ke tempat penimbunan sementara di dalam lokasi.

Kendaraan pengangkut hasil galain menggunakan dumptruck engkel yang tidak

melebihi 10 MST (muatan sumbu terberat). Pada prose pengangkutan berkoordinasi



II-16

dengan Dinas perhubungan setempat. Standar pengangkutan galian dilakukan dengan

cara menutup bak kendaraan dengan terpal dan membersihkan roda kendaraan agar

rute jalan yang dilalui tidak kotor.

Tahap pekerjaan yang dilakukan pada saat membuat basement yaitu: pengaturan

stabilisasi tanah, pembuatan dinding, penyokongan gaya samping (lateral), pengaturan

penggalian, pengeluaran air (dewatering) dan pemindahan tumpukan tanah.

Ketika dilakukan penggalian tanah untuk basement maka kecenderungan tanah

mengalami keruntuhan meningkat. Keruntuhan ini terjadi karena adanya tekanan pasif

dan aktif tanah. Keruntuhan tanah akan dicegah dengan membangun dinding penahan

(retaining wall) di sekeliling sisi galian basement. Dinding penahan ini terbuat dari beton

pracetak yang dipancang menggunakan alat pemancang. Selama proses penggalian

tanah untuk basement maka air cenderung tergenang di dalam galian karena adanya

proses pengaliran air ke dalam galian terutama pada musim penghujan. Hasil

pengukuran kedalaman air tanah dangkal, bahwa di tapak proyek kedalaman air tanah

sekitar 12 m, dengan demikian diperkirakan pada penggalian tanah hingga kedalaman

7 m belum ditemukan air tanah dangkal. Jika selama proses penggalian terdapat

genangan air akibat hujan, air tersebut akan dikeluarkan (dewatering). Pengeluaan air

menggunakan selang karet yang ditarik dengan mesin. Air yang dikeluarkan dari dalam

basement dapat diresapkan kembali atau dibuang ke saluran yang disediakan. Metode

yang dilakukan untuk mengeluarkan air yaitu: metode dewatering aktif dengan

menggunakan jenis penghisap well point dan dewatering pasive dengan menggunakan

sum pit .

d. Pekerjaan Konstruksi Bangunan

d.1. Pekerjaan Struktur Bawah

Pekerjaan konstruksi dimulai dengan melakukan pemancangan tiang pancang

dengan ukuran dan kedalam pemancangan yang sesuai dengan kekuatan daya dukung

tanah. Tiang pancang ini berfungsi sebagai fondasi dalam konstruksi apartemen.

Kekuatan daya dukung tanah diperoleh dari hasil test sondir. Dari hasil test sondir

diperoleh besar daya dukung setiap lapisan tanah. Kekuatan tiang pancang dan berapa

kedalaman tiang pancang yang dipancang kedalam tanah tergantung pada beban

bangunan yang akan dipikul tiang pancang. Mutu beton tiang pancang yang

dipergunakan untuk tiang pancang disarankan adalah K-400 atau K-500 yang nilai

kekuatan tekannnya minimum ( bk

= 400 atau 500 kg/cm2

). Jumlah tiang pancang

sebanyak 112 titik



II-17

Pada bagian atas tiang pancang dibuatkan kepala tiang sebagai tatakan kolom.

Jumlah lapisan tanah yang akan memikul semua beban yang bekerja akan

didistribusikan melalui tiang pancang, sehingga tiang pancang harus dapat memikul

beban tanpa terjadi penurunan. Penurunan tiang pancang terutama penurunan

setempat (tidak rata) akan menimbulkan kemiringan bangunan dan pada akhirnya akan

dapat menimbulkan keruntuhan bangunan. Untuk mencegah terjadinya penurunan

tiang pancang maka sebelum tiang pancang dipancang, maka terlebih dahulu dilakukan

uji pembebanan (loading test). Beban yang akan dipikul oleh tiang pancang adalah

beban berat sendiri, beban angin, beban gempa dan beban hidup yang bergerak di atas

bangunan. Oleh karena itu maka konstruksi tiang pancang harus dapat memikul

kombinasi pembebanan yang bekerja. Beban yang bekerja pada bangunan adalah

beban berat sendiri bangunan, beban hidup, beban angin, dan beban gempa.

Bahan yang digunakan sebagai tiang pancang fondasi adalah prestress concrete

yang dibuat di pabrik pembuatan beton prestress. Jumlah dan ukuran bahan prestress

concrete dibuat di pabrik pembuatan prestress sesuai dengan pemesanan dan diangkut

dengan truk pengangkut ke lokasi proyek. Bahan tiang pancang prestressed dipancang

dengan menggunakan alat pemancang tiang pancang. Tiang pancang dipancang

menggunakan alat pemancang tiang pancang bore pile, sehingga tidak menimbulkan

dampak kebisingan bagi masyarakat sekitar tapak proyek.

Pada saat pemancangan dilakukan alat pemancang dan tiang pancang diangkat

menggunakan truck crane. Crane ini dapat dipindah dari suatu lokasi ke lokasi lain

tanpa bantuan alat pengangkutan. Truck crane ini mempunyai bagian atas yang dapat

berputar 360. Untuk menyangga keseimbangan alat, truck crane memiliki kaki

(outrigger). Di dalam pengoperasiannya kaki tersebut dipasangkan dan roda diangkat

dari tanah sehingga keselamatan dan pengoperasiannya dengan boom yang panjang

akan terjaga.

d.2. Pekerjaan Struktur Atas

Pekerjaan struktur atas adalah semua struktur yang berada di permukaan tanah

dasar. Pekerjaan struktur atas meliputi pekerjaan kolom, balok, plat lantai, dinding.

Bahan struktur kolom, balok, plat lantai, dinding ringan dapat berupa pabrikasi atau cor

di tempat yang sudah dibentuk di pabrik. Untuk bahan beton bertulang pabrikasi, maka

bahan kolom, balok dan plat lantai ini merupak beton bertulang yang sudah diberikan

kekuatan sebelumnya (prestress). Pertemuan antara kolom dan balok disambung

dengan cara grouting supaya mencapai kekuatan penuh. Menurut penelitian pemakaian

bahan ini lebih cepat, kuat, dan ramah lingkungan. Untuk pemasangan kolom yang di



II-18

cor di tempat, kolom diletakkan terpusat di atas pondasi tiang pancang yang telah

dipancang dan dibuatkan kepala tiangnya sebagai dudukan kolom. Kolom berfungsi

untuk memikul semua beban yang bekerja pada konstruksi. Kolom dibentuk dari

pembesian kolom yang di cor dengan beton ready mix yang dituangkan melalui selang

besar ke dalam formwork kolom dari mobil pengangkut ready mix bila campuran beton

didatangkan dari luar proyek. Dimensi dan kekuatan kolom disesuaikan dengan beban

yang bekerja pada kolom. Kolom-kolom harus dirancang menerus dari bawah ke atas

sehingga akan membuat kekakuan yang optimal. Sementara balok seminimal mungkin

menerima beban terpusat di antara dua tumpuannya. Dengan demikian sambungan-

sambungan harus menuju pada titik temu yang dapat diteruskan langsung vertikal ke

bawah. Untuk merencanakan peletakan kolom, denah harus dirancang tepat dengan

pola peletakan kolom. Pola peletakan kolom ini atau disebut juga dengan grid struktur

dipakai untuk mengatur kesesuaian antara fungsi, bentuk ruang dan fasilitas struktur

yang membentuk bangunannya.

Bangunan dengan struktur beton bertulang direncanakan dan dirancang dengan

pertimbangan-pertimbangan tertentu. Untuk merencanakan sebuah bangunan ini harus

diketahui dahulu ketersediaan bahan material dan tenaga kerja pada lokasi bangunan.

Material atau bahan bangunan tidak hanya meliputi semen, pasir, batu atau besi

tulangan saja tapi juga ketersediaan air, cetakan (begesteng) dan juga keadaan alam

(cuaca, iklim). Cuaca terlalu banyak hujan akan membuat konstruksi kurang berjalan

dengan cepat sementara cuaca terlalu panas akan membuat beton terlalu cepat kering

yang akan menimbulkan keretakan. Untuk iklim yang mempunyai perbedaan suhu siang

dan malam yang tinggi akan membuat kembang susut yang tinggi pula pada beton yang

belum jadi tersebut, akibatnya retak-retak juga akan mudah didapatkan pada beton.

Apabila proyek konstruksi menggunakan volume beton relatif besar maka beton

dapat dibuat langsung di lokasi proyek dengan mendirikan concreate mix plant. Hal ini

biasa dilakukan untuk mempercepat pelaksanaan konstruksi dan mengurangi ke luar

masuknya angkutan ready mix. Bahan agregate campuran beton didatangkan dari luar

lokasi proyek. Pengecoran dilakukan setelah kolom dibentuk dengan formwork yang

terbuat dari plat baja yang dapat dipasang dan dibongkar sesuai dengan kebutuhan.

Pada saat kolom sampai pada tiap lantai maka dibuatkan balok (beam) sebagai balok

penopang plat lantai. Pada penggunaan beton untuk pelat lantai akan dipilih lantai yang

tahan terhadap air. Namun untuk pemakaian atap, masih harus dipikirkan penambahan

lapisan kedap air lain untuk mengantisipasi keretakan akibat cuaca. Atap dengan pelat

beton juga dapat dimanfaatkan untuk fasilitas penempatan elemen sistem bangunan

seperti watertank, bahkan taman luar.



II-19

Balok lantai ini terbuat dari beton bertulang dan dicor langsung di tempat dengan

memakai formwork yang juga dapat dipasang dan dibongkar. Pemasangan kolom dan

balok dilakukan sampai lantai tertinggi rencana gedung apartemen dan hotel setinggi

24 lantai. Tinggi tiap lantai kira-kira 3,1 m sudah termasuk tempat pemasangan

plumbing yang diikat pada plat lantai. Kolom, balok, dan lantai harus kuat sehingga

tidak mengalami keruntuhan secara struktur. Pada saat pemasangan kolom, balok, dan

lantai sampai dicapai kekuatan penuh maka konstruksi ditahan dengan menggunakan

scafolding yang dapat dipasang dan dibongkar. Tebal plat lantai 12 cm. Dimensi

kolom 60 x 60 cm. Untuk membentuk sebuah sistem struktur, elemen-elemen beton

(kolom, balok, pelat, dsb) harus disambung dengan cara yang sama dengan pembuatan

elemen tersebut (dicor). Ketika proses pencoran dilakukan supaya hasil cor padat sering

digunakan alat perojok yang bergetar. Ketika pembuatan kolom, balok, dan lantai

dilaksanakan sekaligus juga cerobong tempat pemasangan pipa pembuangan saluran

air kotor, air mandi, lift dan pembuangan sampah serta jaringan kabel yang dibutuhkan.

Selama pelaksanaan konstruksi untuk bangunan tinggi memakai alat pengangkat

tower crane yang dapat berputar bebas. Scaffolding dan tangga digunakan untuk naik

turunnya pekerja bangunan dan sekaligus penyangga. Pada bagian terluar dari

konstruksi sebaiknya dipasang jaring penyelamat untuk mencegah terjadinya

kecelakaan akibat benda-benda jatuh dari atas konstruksi. Setelah konstruksi kolom,

balok dan lantai terpasang maka dapat dilanjutkan dengan pekerjaaan dinding, plafond,

jendela, dan lain-lain. Selama pelaksanaan konstruksi atas ini banyak dijumpai

potongan-potongan sisa bahan seperti kayu, besi, aluminium, kabel, gypsum, karet,

kaca, dan lain-lain. Peralatan yang sering dipergunakan adalah bor, pemotong, gurinda,

mesin las listrik, gergaji, dan lain-lain. Selama pelaksanaan konstruksi atas ini

diperkirakan banyak dijumpai limbah potongan-potongan sisa bahan seperti kayu, besi,

aluminium, kabel, gypsum, karet, kaca, sisa pelumas dan lain-lain. Selain itu terjadi

kebisingan, getaran, pencemaran udara.

Konstruksi bangunan bertingkat harus mempunyai keandalan bangunan yang

meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Persyaratan keselamatan dipenuhi dengan membuat komponen struktur utama

mempunyai daya tahan terhadap api dan dipasang anti petir. Ketahanan api komponen

struktur utama pada 4 (empat) lantai teratas pada bangunan tinggi, minimal 1 (satu)

jam sedang dari lantai 5 (lima) sampai dengan lantai 14 (empat belas) dari atas minimal

2 (dua) jam dan dari lantai 15 (lima belas) dari atas sampai lantai terbawah minimal 3

(tiga) jam. Ketahanan api dinding luar pemikul maupun dinding partisi pada 4 (empat)

lantai teratas minimal 1 (satu) jam dan dari lantai di bawah lantai tersebut sampai lantai



II-20

terbawah minimal 2 (dua) jam. Ketahanan api dinding luar bukan pemikul yang

mempunyai risiko terkena api pada semua lantai minimal 1 (satu) jam. Ketahanan api

dinding bukan pemikul pada bagian dalam semua lantai minimal 1/2 (setengah) jam.

d.3. Mekanikal dan Elektrikal

1. Sistem Transportasi Vertikal

Bangunan bertingkat apartemen yang lebih dari lima lantai disyaratkan

mengunakan transportasi vertikal untuk sampai ke lantai yang lebih tinggi. Untuk

apartemen ini menggunakan lift sebagai transportasi vertikal yang beroperasi selama

24 jam/hari. Pada bangunan ini akan disediakan lift penumpang kapasitas 15 orang

(1.000 kg) sebanyak 2 unit dan lift service kapasitas 24 orang (1.600 kg) sebanyak 3

unit. Lokasi lift ditempatkan pada area hall atau lobby bangunan sebagai simpul

sirkulasi horizontal ataupun vertikal. Pada bangunan, lift memerlukan cerobong

menerus yang menembus semua lantai dengan ukuran sesuai pesawat dan peralatan

lain yaitu rell dan atau bandul pemberatnya. Lift barang (service) digunakan untuk

mengangkut barang pada bangunan. Kapasitas angkat lift barang bisanya lebih besar

dari lift penumpang walaupun dengan ukuran yang kurang besar. Lift barang biasanya

diletakkan pada area service dimana delivery barang dilakukan. Lift barang ini tidak

diperuntukkan secara umum, sehingga tidak diberikan akses secara terbuka kepada

pengguna bangunan.

Selain lift juga disediakan tangga cadangan dan tangga darurat. Fungsi tangga

cadangan adalah sebagai alat trasportasi kedua disamping lift untuk keperluan

cadangan bila power atau listrik mati, terjadi kerusakan pada sistem lift, over-capacity

pada lift, terjadi gempa atau gangguan alam lain. Desain tangga akan memperhatikan

aspek-aspek, antara lain lebar, tinggi anak tangga dan jumlahnya (kelipatannya). Lebar

tangga cadangan dibuat minimal 110 cm dan maksimal 160 cm. Anak tangga setinggi

25 cm. Dengan lebar tangga ini pengguna dapat berjalan dua arah melewati anak

tangga dalam keadaan aman. Tangga cadangan terletak di sekitar lift berada, atau di

area sirkulasi utama dalam bangunan (hall, lobby dsb).

Selain tangga cadangan juga akan disediakan tangga darurat. Tangga darurat

fungsinya sebagai alat transportasi vertikal yang hanya ditujukan untuk menurunkan

pengguna ke luar bangunan secepatnya dalam keadaan darurat. Prinsip tangga darurat

ini hanya digunakan untuk satu arah menurun saja sehingga lebar tangga didesain

hanya untuk satu orang saja sekitar 60 70 cm. Lebar dan tinggi anak tangga relatif

sama dengan tangga biasa namun agar tidak terlalu landai dan terlalu curam untuk

menghindari kecelakaan jika digunakan secara bersama-sama dalam antrian pada

keadaan yang panik.



II-21

2. Sarana Pemadam Kebakaran

Untuk menghindari bahaya kebakaran, pada bangunan ini akan disediakan sistem

untuk mencegah dan mematikan kebakaran. Untuk mencegah dan mengendalikan

kebakaran akan dipasang sistem sprinklers dan hydrant. Sistem springklers dipasang

pada gedung dengan menggunakan media pemadam api air atau cairan khusus untuk

efektifitas pemadaman. Hydrant dipasang pada setiap lantai dengan jarak 40 m dan

posisi kegiatan usaha memungkinkan secara cepat mobil pemadam kebakaran masuk

ke dalam lokasi apabila terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.

Sistem pemadam kebakaran dirancang untuk dapat mengendalikan kebakaran

yang terjadi di dalam lokasi apartemen dan hotel. Pemadam kebakaran akan dirancang

sebagai berikut:

1. Pelaksanaan pemadaman api sudah harus terlaksana begitu terjadi kejadian.

2. Alat-alat pemadam kebakaran ditempatkan di lokasi yang mudah dijangkau/diakses.

3. Beberapa alat pemadam kebakaran portabel ditempatkan di lokasi-lokasi strategis.

4. Box hidran di tempatkan pada area dengan interval jarak maksimum 40 m.

Kapasitas air hidran minimum 2.000 l/menit.

5. Pada bangunan apartemen dan hotel akan dipasang detektor panas.

Sumber air untuk pemadam kebakaran berasal dari ground tank, jaringan pipa

PDAM dan mobil pemadam kebakaran. Untuk memompa air dari ground tank akan

disediakan electrical fire pump (kapasitas 750 GPM, 10,3 bar), electrical jockey pump

(kapasitas 25 GPM, 11,3 bar dan diesel pupm (kapasitas 750 GPM, 10,3 bar). Untuk

dapat mengakses air dari jaringan PDAM akan dipasang hidran pillar dan untuk dapat

mengalirkan air dari tangki air pemadam kebakaran akan dipasang siemess connection.

Adapun spesifikasi alat dan system pengendalian kebarakan yang diterapkan digedung

apartemen dan hotel ini berupa :

a. Hidran Box Indoor sebanyak 76 unit

b. 1 buah pillar hidran lengkap dengan outdoor hidran box pada masing masing

tower.

c. Tabung Pemadam Kebakaran (APAR) 5 kg dan 3 kg.

d. Automatic Sprinkler System untuk setiap ruangan.

e. Fire Alarm untuk kontol asap dan panas.

f. smoke Extract untuk menyedot asap saat kebakaran.

g. Siamese Connection ditempatkan dekat dengan jalan masuk comersial area

agar akses mobil pemadam kebakaran lebih mudah untuk hydrant dan

sprinkler.

h. Tangga biasa yang digunakan sebagai tangga kebakaran dan tangga darurat.



II-22

Dibeberapa tempat juga dilengkapi dengan sarana kebakaran seperti pada

ruang diesel disediakan portable fire extinguisher menggunakan CO2 23 Kg dan

menggunakan troley, Ruang AHU juga dilengkapi fire extinguisher CO2 5 Kg. Untuk lebih

jelas tentang posisi dan jumlah alat pengendali kebakaran pada gedung dan bangunan

Apartemen dan Hotel Paragon Square disajikan pada Lampiran 2.

3. Instalasi Listrik

Sumber listrik utama berasal dari PLN dan sebagai cadangan akan disediakan

generator set (genset). Untuk itu akan dipasang trafo sebanyak 2 unit dengan kapasitas

masing-masing 500 kVA (20 kV/30/50 Hz) dan genset dengan kapasitas 500 kVA

(380/220/50 Hz). Dengan demikian sistem instalasi listrik gedung didesain dapat

menggunakan keduanya. Hal utama yang harus disediakan adalah ruang panel. Panel

ini berfungsi mengatur pasokan listrik ke dan di dalam bangunan.

Selain sumber listrik dari PLN, juga diperlukan sumber cadangan untuk

mengantisipasi bila pasokan listrik dari PLN padam. Genset akan ditempatkan di ruang

khusus sehingga bila beroperasi tidak menyebabkan gangguan seperti getaran dan

kebisingan.

4. Sistem Tata Air (Plumbing)

Pada kegiatan ini, air bersih diperlukan dengan volume yang tinggi yakni untuk

kebutuhan hotel, apartemen, dan area komersial. Selain itu air bersih juga diperlukan

untuk pemeliharaan taman, cadangan untuk pemadam kebakaran dan untuk kolam

renang. Sumber air direncanakan berasal dari sumur dalam dan dari PDAM. Untuk

menampung air akan disediakan 1 unit ground tank dan 3 unit roof tank. Dimensi

tangki air bersih dirancang untuk dapat mensupplai kebutuhan air pada jam puncak

seperti pagi dan sore hari dan untuk cadangan air pemadam kebakaran.

Pipa-pipa air bersih (digabung dengan pipa lainnya) ditempatkan di dalam shaft

yang sudah disediakan untuk memudahkan pemasangan, pemantauan, dan

pemeliharaan. Shaft-shaft ini diletakkan tidak jauh dengan area layanan kamar mandi.

Untuk itu, posisi area layanan ini secara vertikal idealnya segaris lurus vertikal. Pada

beberapa bangunan diperlukan penyediaan air panas. Air panas ini didapatkan dengan

menyediakan pemanas air.

Pada saat bangunan sudah dioperasikan volume air kotor yang dihasilkan juga

tergolong besar. Air kotor dari W.C. dan kamar mandi dialirkan melalui saluran pipa yang



II-23

berbeda. Air kotor (limbah cair domestik) ini akan diolah terlebih dahulu di STP (Sewage

Treatment Plant) sebelum dibuang ke saluran drainase/saluran kota. Ukuran pipa

dibuat untuk dapat mengalirkan semua air kotor yang dihasilkan, karena itu ukuran pipa

dari lantai atas ke lantai dibawahnya mulai dari ukuran kecil dan besar. Dengan

penyusunan ini diharapkan air tidak meluap dari dalam pipa. Pipa terbuat dari bahan

yang kuat sehingga mampu melawan tekanan air di dalam pipa saluran. Air kotor yang

berasal dari kamar mandi, air pencucian di wastafel akan diolah terlebih dahulu dalam

IPAL sebelum dibuang ke saluran drainase.

5. Instalasi Penangkal Petir

Mengingat bangunan apartemen dan hotel ini merupakan bangunan tingkat tinggi,

sehingga rawan terkena sambaran petir, maka akan dipasang instalasi penangkal petir.

Pemasangan instalasi penangkal petir akan mengikuti standar, normalisasi teknik dan

peraturan yang berlaku. Prinsip instalasi penangkal petir yang akan dipasang ;

a. Harus dapat melindungi semua bagian dari bangunan termasuk juga manusia

yang ada di dalamnya, terhadap bahaya sembaran petir.

b. Harus memperhatikan arsitektur bangunan, tanpa mengurangi nilai

perlindungan terhadap sambaran petir yang efektif.

c. Terhadap instalasi penangkal petir harus dilakukan pemeriksaan dan

pemeliharaan secara berkala.

d. Setiap perluasan atau penambahan bangunan instalasi penangkal petir harus

disesuaikan dengan adanya perubahan tersebut.

e. Adanya terjadi sambaran pada instalasi penangkal petir, harus diadakan

pemeriksaan dari bagian-bagiannya dan harus segera dilaksanakan perbaikan

terhadap bangunan yang mengalami kerusakan.

d.4. Pembuatan Sarana Penunjang

Prasarana dan sarana apartemen adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan

yang memungkinkan lingkungan apartemen dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Prasarana dan sarana itu antara lain berupa: jaringan pemadam kebakaran, tempat

sampah, parkir, saluran drainase, sumur resapan, rambu penuntun, dan lampu

penerangan luar.

1. Jalan Keluar-Masuk

Sistem sirkulasi keluar-masuk gedung akan dirancang untuk dapat saling

mendukung, antara sirkulasi eksternal dengan internal bangunan, serta antara individu

pemakai bangunan dengan sarana transportasinya. Sirkulasi harus memberikan



II-24

pencapaian yang mudah dan jelas untuk kendaraan pemadam kebakaran dan

kendaraan pelayanan lainnya.

Sirkulasi dibuatkan petunjuk arah supaya jelas. Akses keluar-masuk gedung

direncanakan dibuat di sisi Jalan Sudirman (lihat layout bangunan). Pintu masuk (in)

dibuat di sisi Selatan, pintu keluar (out) dibuat dua yakni di sisi Selatan dan Utara. Hal

ini dimaksudkan untuk mempermudah aksesibilitas ke apartemen dan hotel.

2. Parkir

Areal parkir kendaraan yang disediakan sebanyak 536 SRP (Satuan Ruang Parkir)

untuk mobil dan 368 SRP untuk sepeda motor. Rincian lahan parkir yang disediakan

disajikan pada Tabel 2.6.

Tabel 2.6. Parkir yang disediakan

Lokasi Parkir

Jumlah Unit (SRP)

Keterangan Mobil

Sepeda

Motor

Parkir Area Komersial (A) Ketentuan Parkir (SNI 03-

1733-2004)

Apartemen = 1 SRP mobil untuk 5 unit

(0,2 x 1117 = 223 SRP) Area komersial = 1

SRP mobil untuk setiap

60 m2 bangunan

(10.836,09 m2/60 =

180,6 SRP mobil

Basement 140 184

Lower ground 69 184

Ground floor 43

Jumlah A 252 368

Parkir Apartemen dan Hotel (B)

Lantai 3 (P3) 142 -

Lantai 4 (P4) 142 -

Jumlah B 284 0

Total parkir (A + B) 536 368


Dalam penyediaan parkir maka setiap bangunan apartemen bertingkat tinggi

diwajibkan menyediakan area parkir dengan rasio 1 (satu) lot parkir kendaraan untuk

setiap 5 (lima) unit hunian yang dibangun. Namun demikian besaran parkir akan

berbeda-beda tergantung pusat kegiatan yang dilayaninya. Standar besaran yang

umumnya dipakai adalah:

a. Setiap luas 60 m2 luas area perbelanjaan 1 lot parkir mobil.

b. Setiap luas 100 m2 luas area perkantoran 1 lot parkir mobil.

c. Sedangkan pemilikan kendaraan adalah 60 mobil setiap 1.000 penduduk.

d. Rumus Luas parkir untuk area hunian:

e. Luas lahan parkir (bruto) = 3% x Luas daerah dilayani (Pedoman Perencanaan

Lingkungan Pemukiman Kota Dirjen Cipta Karya, 1983).

f. Dimensi minimal parkir 2.5 x 5.5. m (SNI 03-1733-2004).

Sarana parkir akan disediakan di beberapa tempat, yakni di area apartemen dan

di basement bangunan. Kapasitas parkir yang disediakan dapat dilihat pada Tabel 2.7.



II-25

Tabel 2.7. Kapasitas parkir yang akan disediakan

No. Peruntukan Kapasitas

Mobil Motor

1. Basement 140 184

2. Semi Basement 69 184

3. Ground FL 43 -

4. P1/3rd FL 142 -

5. P2/4rd FL 142 -

TOTAL 536 368

Sumber: PT. Broadbiz Asia, 2011

3. Landscaping

Landscaping dan penghijauan yang dilakukan adalah dengan membuat taman di

sekitar area pembangunan. Hal ini perlu dilakukan dalam upaya menambah nilai

estetika keberadaan Apartemen dan Hoteldan berfungsi sebagai daerah resapan air

saat terjadi hujan. Area yang digunakan dalam kegiatan ini adalah seluas 597,46 m2.

Jenis vegetasi yang akan ditanam memiliki multifungsi: yaitu fungsi hidrologi

(menjaga tata air), penguat tanah, dan menyediakan habitat fauna, seperti pohon

Beringin. Tanaman penyerap CO2 adalah tanaman-tanaman yang berdaun lebar, yaitu

seperti Glodokan Tiang dan Dadap Merah; dan untuk menyerap SO2 tanaman yang

sering digunakan adalah tanaman Kayu Manis. Area yang digunakan untuk penghijauan

dapat dilihat pada Lampiran 2.

4. Drainase

Sistem drainase permukaan berfungsi untuk mengendalikan limpasan air hujan

(run off) di permukaan agar tidak merusak konstruksi seperti kerusakan karena air

banjir yang melimpas di atas permukaan jalan dan kerusakan pada badan jalan akibat

erosi. Limpasan air hujan akan meningkat dengan dibangunnya apartemen dan hotel

karena berkurangnya resapan air. Untuk mencegah menyebarnya aroma yang bau dan

kelihatan indah maka dipakai drainase sistem tertutup yang dilengkapi dengan bak

kontrol (man hole) untuk mempermudah mengeruk drainase apabila terjadi sumbatan.

Man hole terbuat dari plat baja yang dipasang pada jarak 6 m, sehingga memungkinkan

air masuk ke dalam saluran. Permukaan aliran air menuju drainase harus dibuat miring

supaya dapat dengan cepat mengalirkan limpasan air permukaan akibat hujan ke

drainase. Dengan demikian genangan air diharapkan tidak terjadi. Bahan yang dipakai

untuk drainase adalah pasangan batu kali yang dilapisi dengan dengan spesi semen.

Dapat juga dibuat dari cor beton di tempat dengan penguatan besi bertulang.



II-26

5. Sumur Resapan

Sumur resapan berfungsi untuk membantu infiltrasi air hujan ke dalam tanah

sehingga mengurangi run off yang masuk ke saluran drainase utama. Kapasitas dan

jumlah sumur resapan yang akan dibuat disesuaikan dengan volume air yang akan

diresapkan (air hujan yang jatuh ke atap bangunan). Jumlah sumur resapan ditentukan

satu unit untuk luasan kira-kira 50 m2 dengan ukuran mimimal 1 m x 3 m. Berdasarkan

Permen LH No. 12 Tahun 2009, bahwa setiap tambahan 500 1.000 m2 luas tutupan

bangunan diperlukan tambahan 1 (satu) unit sumur resapan dalam. Pada

pembangunan apartemen dan hotel yang memiliki luas lahan 8.200 m2 maka wajib

membuat 9 17 unit sumur resapan dalam. Area lokasi sumur resapan dapat dilihat

pada Lampiran 2.

Sumur resapan yang dibangun berupa lubang yang terdiri atas bagian-bagian:

Bak kontrol yang berfungsi untuk menyaring air sebelum masuk sumur resapan.

Pipa pemasukan atau saluran air masuk. Ukuran tergantung jumlah aliran

permukaan yang akan masuk.

Bidang resapan.

Pipa pembuangan yang bersungsi sebagai saluran pembuangan jika air dalam

sumur resapan sudah penuh.

Gambar 2.6. Spesifikasi sumur resapan

6. Tempat Penampungan Sementara (TPS) Sampah

Pengelolaan sampah dimulai dari mengumpulkan sampah ke dalam wadah yang

telah disediakan. Pada setiap unit hunian akan diberikan 2 wadah sampah, satu untuk

sampah organik dan satunya anorganik. Sampah-sampah yang berasal dari aktivitas

penghuni akan dibuang ke TPS yang berada di lantai terbawah unit hunian. Pengaliran

sampah tersebut akan melalui lorong-lorong yang telah disiapkan sebelumnya agar

mempermudah pembuangannya. TPS yang ada di lantai terbawah bangunan berupa



II-27

kontainer. Kontainer TPS juga terdiri atas 2 macam, yaitu untuk sampah organik dan

sampah anorganik. Wadah sampah harus dapat menampung jumlah sampah yang

dihasilkan oleh penghuni apartemen.

Wadah sampah ini ditempatkan pada bangunan yang ditempatkan di bagian

bawah lantai. Ukuran dari bangunan tempat sampah disesuaikan dengan kebutuhan.

Semua sampah yang ada di TPS kemudian diangkut oleh pengangkut sampah ke

pembuangan akhir. Pengangkutan sampah dari TPS menuju ke TPA akan dikordinasikan

dengan petugas Dinas Kebersihan dan Pertamanan Kota Tangerang. Kontainer sampah

harus tertutup dan diangkut tepat waktu supaya sampah tidak menumpuk. Cara-cara

mengurangi produksi sampah oleh penghuni harus disosialisasikan supaya kesehatan

lingkungan dapat ditingkatkan.

Selain itu pemrakarsa juga akan membuat TPS untuk limbah B3. Limbah padat B3

dari operasional Apartemen, Hotel dan fasilitas komersil lainnya seperti Lampu TL,

Battery bekas, cartridge printer bekas, dan lain-lain dikumpulkan di TPS limbah B3

sebelum dikirim ke pengelola Limbah B3 berijin KLH. Untuk desain masih dalam proses

pembuatan dan akan mengacu kepada Keputusan Kepala Bapedal No. 1 Tahun 1995

sedangkan proses perizinan penyimpanan limbah B3 akan segera diurus ke instansi

yang berwenang. Dalam rangka melaksanakan UU No. 18 Tahun 2008 tentang

Pengelolaan Sampah, pemrakarsa mensosialisasikan pengelolaan sampah, khususnya

dalam pelaksanaan prinsip 4R (Reduce, Reuse, Recycle, dan Replant). Reduce

(Mengurangi), artinya masyarakat atau penghuni harus berhemat dalam penggunaan

listrik, air, bahan bakar, dan lain sebagainya. Gunakan sesuatu seperlunya saja, jangan

berlebihan dan boros. Reuse (Menggunakan Kembali), artinya barang-barang layak

pakai yang sudah tidak digunakan sebaiknya disumbangkan kepada orang lain.

Kembangkan imajinasi dan kreatifitas agar barang bekas/lama menjadi tampak baru

dan bermanfaat. Recycle (Daur Ulang), artinya lakukan kegiatan daur ulang barang-

barang yang sudah tidak terpakai. Recycle yang paling umum dan mudah adalah

pengomposan dan daur ulang kertas. Replant (Menanam Kembali), artinya masyarakat

harus punya inisiatif untuk memulai menanam di lingkungan kita dengan tanaman obat,

rempah dapur, buah-buahan, sayuran, dan tanaman hias.

7. Pembuatan Instalasi Pengolah Limbah Cair

Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) akan dibangun untuk mengolah air

buangan dari toilet (WC) kamar, umum, dan restoran yang ada sebelum air limbah

tersebut dibuang ke perairan umum terdekat. Sistem pengolahan air limbah terdiri atas

dua sistem, yakni (1) sistem pengolah air limbah dari dapur restoran dan hotel atau



II-28

kitchen waste water grease trap dengan perlengkapannya meliputi influent box,

submersible pumps, hydraulic piping, dan electric cabling; dan (2) sistem pengolah air

limbah dengan perlengkapannya berupa tangki penampung air kotor dan teknik

perlakuannya dengan sistem aerasi. Kapasitas IPAL yang terpasang akan menyesuaikan

dengan kapasitas yang dibutuhkan. Limbah cair dari dapur akan diperlakukan dengan

sistem penangkap lemak, mulai dapur sampai pada tangki pusat penampungan (central

grease trap) yang kemudian masuk Ke IPAL. Air kotor dari toilet langsung masuk ke IPAL

dengan perlakuan biologi aerasi. Limbah cair yang dihasilkan akan diolah kembali

(recycle) untuk keperluan penyiraman tanaman dan keperluan lain seperti flushing toilet

sehingga diharapkan tidak semua air limbah terbuang ke drainase ataupun perairan

kota.

e. Pemasaran

Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel memegang peranan

penting agar investasi yang ditanamkan dapat segera kembali dan dapat dimanfaatkan

untuk rencana investasi kegiatan perekonomian lainnya. Mengingat hal tersebut maka

kegiatan promosi dan pemasaran perlu dilakukan sejak tahap prakonstruksi, dengan

harapan agar segera setelah tahap konstruksi selesai seluruh fasilitas komersial yang

dibangun dapat terjual dan dapat dioperasikan. Kegiatan promosi dan pemasaran

apartemen dan hotel dilakukan oleh tim pemasaran yang didukung dengan fasilitas

yang memadai meliputi sistem administrasi, leaflet atau brosur, media cetak, dan

komunikasi personal.

Sasaran pasar apartemen dan hotel ini meliputi :

Pekerja/kelompok masyarakat dengan pendapatan Rp 3 juta Rp 7 juta/bulan

Pegawai Negeri, Guru, Pegawai Swasta, dan golongan masyarakat

berpenghasilan menengah ke bawah yang membutuhkan perumahan.

Karyawan yang bekerja di pusat-pusat aktivitas ekonomi seperti perkantoran,

industri, rumah sakit, sekolah, yang belum memiliki rumah sendiri.

Pekerja sektor informal yang membutuhkan membutuhkan tempat tinggal yang

baik, sehat dan dekat dengan pekerjaan.

2.1.1.6.3. Tahap Operasi

a. Rekrutmen Tenaga Operasi

Kegiatan pengelolaan dan pengoperasian apartemen dan hotel akan memerlukan

tenaga kerja meskipun tidak dalam jumlah besar, sehingga perlu dilakukan rekruitmen

tenaga kerja. Diprakirakan jumlah tenaga kerja yang akan direkrut oleh perusahaan

pengelola untuk mengelola, mengoperasikan dan memelihara gedung sekitar 200



II-29

orang. Keperluan tenaga kerja selama tahap operasi mencakup untuk posisi general

manager, manager, staf, staf pemasaran dan tenaga penunjang lainnya baik sebagai

tenaga tetap maupun harian.

b. Aktivitas Operasional Gedung

1. Aktivitas Apartemen

Setelah bangunan apartemen selesai dibangun, maka ruangan di tiap lantai siap

digunakan oleh para penghuninya. Apartemen akan dikelola oleh manajemen yang

sama dengan pengelola hotel. Manajemen ini bertugas untuk memelihara, memperbaiki

dan mengontrol kerusakan-kerusakan yang terjadi di apartemen.

2. Aktivitas Hotel

Setelah bangunan hotel selesai dibangun, maka kamar di tiap lantai siap

digunakan oleh para pengunjung. Kegiatan ini merupakan pengaturan penyewaan

kamar dan pemanfaatan fasilitas oleh pengunjung. Kegiatan operasional hotel dan

fasilitas yang ada akan diatur oleh pihak hotel. Untuk menciptakan keamanan dan

kenyamanan pengunjung akan dibuat tata-tertib, hak dan kewajiban penyewa kamar.

Pengunjung hotel dapat menggunakan semua fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel

sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Kegiatan pelayanan hotel yang dicakup adalah pelayanan tamu saat masuk

(check in), pelayanan prasarana dan sarana kamar hotel, pelayanan restorasi, penyajian

sarana dan prasarana hiburan, sarana informasi dan ruang pertemuan.

3. Aktivitas Area Komersial

Aktivitas perdagangan dan jasa akan berlangsung di area hotel, perkantoran,

rumah makan, gedung pertemuan. Pada area komersil tersebut terdapat coffee shop,

lobby, ruang makan, dan meeting room, dan lainnya. Fasilitas perdagangan dan jasa ini

adalah salah satu fasilitas yang disediakan dengan tujuan untuk memberikan

kesempatan kepada pengunjung yang hendak bersantai diluar kamar serta memberikan

kesempatan kepada pihak lain untuk menggunakan fasilitas pendukung seperti

meeting room, yang dapat digunakan untuk acara rapat dan kolam renang.

Pelayanan hidangan makanan/minuman kepada tamu hotel dan lainnya

dilakukan di ruang makan (restoran) utama. Pengadaan dan penyediaan energi untuk

bahan pengolah masakan seperti gas, minyak tanah, arang, dan lain-lain dilakukan

secara berkala menurut kebutuhan dan tingkat ketersediaannya. Penyediaan gas

dilakukan kerjasama dengan pengusaha gas LPG yang ada di wilayah Kota Tangerang.



II-30

Bahan makanan akan disajikan dalam bentuk segar dan olahan sesuai dengan

menu yang ada di Hotel. Frekuensi pengolahan disesuaikan dengan jumlah pesanan.

Untuk mempermudah proses pengolahan makanan maka pada setiap meja pengunjung

disediakan Buku Daftar Menu Makanan dan Minuman.

4. Aktivitas Kolam Renang

Hotel menyediakan kolam renang sebagai sarana pelayanan untuk memuaskan

tamu hotel. Letak kolam renang berada di lantai 5. Untuk mempertahankan kejernihan

air kolam, dilakukan dengan cara resirkulasi air secara kontinu. Selain untuk

mempertahankan kejernihan air, cara ini dapat menghemat penggunaan air karena air

dari kolam renang tidak langsung dibuang/dialirkan ke drainase, tetapi digunakan

ulang. Apabila ada hujan atau kotoran yang terdapat dalam kolam renang seperti daun

atau ranting tanaman yang berasal dari tanaman sekitar kolam, dilakukan pembersihan

secara manual menggunakan tongkat penyaring.

Proses pengurasan biasanya dilakukan setiap 1 (satu) bulan sekali. Untuk

mencegah kecelakaan bagi pengguna kolam tersebut, disediakan petugas yang

menjaga kolam renang dan siaga apabila ada keadaan darurat.

5. Pengoperasian Genset

Penyediaan dan pengoperasian genset dimaksudkan sebagai cadangan sumber

listrik apabila aliran listrik PLN sewaktu-waktu terputus. Dalam pemeliharaannya, setiap

hari atau dalam jangka waktu tertentu genset dinyalakan selama 15-30 menit untuk

memanaskan mesin agar kondisi mesin genset tetap optimal.

c. Penggunaan Air

Asumsi penggunaan air untuk aktivitas hotel asumsi penggunaan air berdasarkan

SNI 03-7065-2005 adalah 250 liter/jumlah tempat tidur/hari, jumlah kamar sebanyak

209 unit dengan jumlah tempat tidur sebanyak 283 unit, maka diperlukan air bersih

70,75 m3 per hari. Untuk hunian apartemen, asumsi penggunaan air adalah 250

liter/penghuni/hari, dengan jumlah unit hunian sebanyak 1025 unit, dimana

diperkirakan 1 BR dihuni oleh 2 orang dan 2 BR dihuni 3 orang, maka kebutuhan airnya

adalah sebanyak 593,25 m3 per hari. Dengan jumlah karyawan sebanyak 200 orang

dan kebutuhan air lain untuk kebersihan gedung, maka total air yang dibutuhkan untuk

operasional Hotel dan Apartemen serta areal komersil adalah sebanyak 690 m3/hari,

dengan jumlah debit air limbah yang dihasilkan sebesar 514 m3/hari. Untuk



II-31

penggunaak air untuk kolam renang sebesar 24,81 m3/hari. Rencana penggunaan air

dapat dilihat pada Tabel 2.8.

Tabel 2.8. Rencana penggunaan air

Penggunaan

Air

Kapasitas Penggunaan air Prakiraan debit air limbah

Jumlah

(unit)/

Luas (m2)

Jumlah

(TT/orang)

(liter/

tempat

tidur/ hari)

Penggunaan

air (liter/hari)

Debit air

limbah

Debit air

limbah

(liter/hari)

Karyawan 200 50 (*) 10.000 80% 8.000

Hotel 209 283 250 (*) 70.750 80% 56.600

Apartemen 1025 2327 250 (**) 593.250 80% 474.600

Area Komersil 1.893,99 5 (*) 9.469,95 80% 7.575,96

Kebutuhan Air 683.469,95 546.775,96

Kebersihan

Gedung 1% total pemakaian air (***) 6.834,79

Kolam renang 24,81 (***)

Total

Kebutuhan Air

dan Debit Air

Limbah

690.329,46 513.952,36

Sumber : (*) SNI 03 7065 2005

(**) Soufyan et a/, 2009

(***) Asumsi



II-32

Gambar 2.7. Neraca penggunaan air

PDAM kota

Tangerang

Roof Tank Ground Water Tank

Hydrant

Fasos / Fasum :

Kebersihan Gedung

Siram Tanaman

Domestik Hunian

(Mandi, Cuci,

Dapur, Laundry,

dan Toilet

STP sistem

Extended

Aeration Badan Air

Penerima

690 m3/ hr

Grease

Trap

683,2 m3/hr

6,8 m3/hr

20 % terpakai

pada kegiatan

Dapur

Meresap ke tanah

(loss)

6,8 m3/ hr

514 m3/ hr



II-33

d. Pemeliharaan Sarana dan Prasarana Pendukung

Kegiatan pemeliharaan gedung dan fasilitas penunjangnya mencakup antara lain

kebersihan lingkungan gedung sehari-hari, pemeriksaan berbagai peralatan dan

fasilitas umum dan sosial yang ada, pengecatan, pemeliharaan saluran air, listrik

telepon, tempat parkir, taman, sound system, MCFA, telephone/MDF/server, dan

lainnya.

Untuk mengetahui tingkat keandalan struktur bangunan, akan dilakukan

pemeriksaan keandalan bangunan secara berkala sesuai dengan ketentuan dalam

Pedoman/Petunjuk Teknis Tata Cara Pemeriksaan Keandalan Bangunan Gedung.

Perbaikan atau perkuatan struktur bangunan akan segera dilakukan sesuai

rekomendasi hasil pemeriksaan keandalan bangunan gedung, sehingga bangunan

gedung selalu memenuhi persyaratan keselamatan struktur.

e. Pengelolaan Limbah Padat dan Cair

Limbah padat yang dihasilkan berasal dari apartemen, hotel, dan restoran seperti:

plastik, kertas, daun-daunan, kaleng, dan sisa-sisa makanan. Untuk penanganan limbah

padat ini pihak pengelola menyediakan tempat sampah di setiap sudut lantai. Sampah

yang terkumpul dari setiap lantai selanjutnya dibuang ke TPS. Sampah selanjutnya dari

TPS diangkut oleh petugas Dinas Kebersihan dan Pertamanan Kota Tangerang untuk

dibuang ke Tempat Pembuangan Akhir (TPA). Sampah yang dibuang ke TPS adalah

sampah yang sudah tidak dapat digunakan ulang, sementara itu sampah yang masih

dapat dipergunakan ulang, seperti: kardus, botol/gelas air kemasan, dan plastik dipilah

untuk selanjutnya dijual ke pihak ke 3.

Tabel 2.9. Prakiraan timbulan sampah

Uraian

Kapasitas Prakiraan timbulan sampah

Jumlah

kamar (unit)

Jumlah

penghuni/kamar

Standar timbulan

sampah (l/org/hri)

Timbulan sampah

(liter/hari)

Hotel 247 2 2,25 * 1111,5

Apartemen 1025 3 2,5 * 7687,5

Karyawan - 200 0,75 * 150

Taman - 1.582,51 (m2) 0,01 ** 15,8

Parkir dan jalan - 2.486,92 (m2) 0,02 ** 49,7

9014,5

9 m3/hari Sumber : * SNI 3242:2008 tentang Pengelolaan Sampah di Pemukiman

** KepMen Kimpraswil No.534/Kpts/M/2001

Limbah cair berasal dari kegiatan domestik yaitu: penghuni apartemen, restoran

dan hotel (mandi, cuci, dapur, laundry, dan WC). Seluruh limbah cair yang dihasilkan

baik dari WC maupun restoran akan diolah dalam IPAL. Limbah cair yang berasal dari

restoran masuk ke grease trap kemudian diolah dalam IPAL. Sedangkan limbah cair



II-34

yang berasal dari mandi, cuci, dapur, laundry, dan WC langsung diolah dalam IPAL.

Setelah limbah cair memenuhi BML maka dibuang menuju badan air penerima yang

ada di depan lokasi proyek (saluran kota). Secara garis besar bagan alir proses

pengolahan limbah cair pada IPAL disajikan pada Gambar 2.8. dan lebih lengkapnya

bisa dilihat pada Lampiran 2.

Untuk pengelolaan limbah B3 (padat dan cair) disimpan dalam TPS B3 sementara

yang selanjutnya dibawa ke pengelola limbah B3 yang sudah mempunyai ijin dari

Kementrian Lingkungan Hidup.

IPALBadan Air

Penerima

Air Limbah Toliet

Bak Pemisah

Lemak

Air Limbah

restoran

Gambar 2.8. Bagan alir proses pengolahan limbah cair

f. Pemasaran

Kegiatan promosi dan pemasaran apartemen dan hotel memegang peranan

penting agar investasi yang ditanamkan dapat segera kembali dan dapat dimanfaatkan

untuk rencana investasi kegiatan perekonomian lainnya. Mengingat hal tersebut maka

kegiatan promosi dan pemasaran perlu dilakukan sejak tahap prakonstruksi, dengan

harapan agar segera setelah tahap konstruksi selesai seluruh fasilitas komersial yang

dibangun dapat terjual dan dapat dioperasikan. Kegiatan promosi dan pemasaran

apartemen dan hotel dilakukan oleh tim pemasaran yang didukung dengan fasilitas

yang memadai meliputi sistem administrasi, leaflet atau brosur, media cetak, dan

komunikasi personal.

g. Pengelolaan Parkir

Lokasi parkir kendaraan disediakan pada lantai basement, semi basement,

ground floor plan, 2nd floor plan, lantai 1 & 3 serta lantai 2 & 4. Rincian kapasitas

parkir pada setiap lantai dapat dilihat pada Tabel 2.6. Pengelolaan parkir dilakukan

oleh pihak ketiga. Sistem pengamanan kendaraan pada area parkir adalah dengan

mencatat nomor polisi dan jam masuk parkir. Catatan tersebut diserahkan kepada

pemilik kendaraan sebagai tanda bukti masuk parkir. Pada saat kendaraan akan

keluar, petugas mengecek kesesuaian tanda bukti parkir dengan kendaraan.

Pencatatan jam masuk berkaitan dengan besarnya biaya parkir yang harus dibayar

pemilik kendaraan.



II-35

2.1.1.6.4. Tahap Pascaoperasi

Pada tahap pascaoperasi akan dilakukan pengurusan perpanjangan izin

beroperasi ketika izin HGB masih diberikan oleh Pemerintah. Namun demikian

apabila izin tersebut tidak diperpanjang, maka kegiatan yang akan dilakukan antara

lain:

a. Pemutusan Hubungan Kerja (PHK)

Dengan berakhirnya kegiatan apartemen dan hotel maka rasionalisasi tenaga

kerja atau Pemutusan Hubungan Kerja (PHK) tidak dapat dihindari. Dalam kegiatan

ini pihak pengelola akan mengacu pada peraturan dan ketentuan yang berlaku serta

disesuaikan dengan kondisi perusahaan. Pemrakarsa akan memberikan pesangon

sesuai dengan peraturan yang berlaku..

b. Pembongkaran bangunan

Pada tahap pascaoperasi perusahaan PT. Broadbis Asia akan melakukan

pengembalian lahan Hak Guna Bangunan (HGB) yang di pergunakan untuk kegiatan

Apartemen, hotel dan komersil kepada pemerintah. Pada tahap ini bangunan fisik

akan dilakukan pembongkaran atau dirobohkan. Adapun metode pengembaliannya

disesuaikan dengan metode yang tercantum pada penjanjian saat melakukan

pengurusan perizinan sebelumnya.

c. Demobilisasi alat dan material

Pemindahan alat yang telah selesai digunakan dalam kegiatan operasional

apartemen, hotel dan komersil tidak berbeda jauh dengan kegiatan mobilitas peralatan

pada tahap konstruksi. Semua peralatan yang ada di dalam lokasi kegiatan setelah

melakukan pembingkaran dibawa keluar, sehingga di dalam lokasi kegiatan siap

digunakan untuk kepentingan yang lain oleh pemerintah setempat. Dalam mobilisasi

peralatan, pemrakarsa akan berkoordinasi dengan instansi terkait.

2.1.1.7. Jadwal Kegiatan

Jadwal kegiatan rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT. Broadbiz

Asia adalah sebagai berikut:

Tabel 2.10. Jadwal rencana pembangunan apartemen dan hotel oleh PT. Broadbiz

Asia

No Jenis kegiatan ..... 2011 2012 ..... 2041

.... Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan-Apr

1 Prakonstruksi

Perencanaan x

Pengurusan perizinan x x x x x x X x x x

Sosialisasi & konsultasi

publik x



II-36

No Jenis kegiatan ..... 2011 2012 ..... 2041

.... Mei Jun Jul Ags Sep Okt Nov Des Jan-Apr

Pemasaran x x x x x x x x x

2 Konstruksi

Rekruitmen tenaga

kerja konstruksi

x

Mobilisasi alat dan

material

x

Penggalian basement x

Pekerjaan kontruksi

bangunan

x

Pemasaran x

3 Operasi x

Rekruitmen tenaga kerja operasi

x

Aktivitas operasional gedung

x

Penggunaan air x

Pemeliharaan saran dan prasarana

x

Pengelolaan limbah padat dan cair

x

Aktivitas perparkiran x

Pemasaran x

4 Pascaoperasi

Pemutusan hubungan kerja

x

Pembongkaran bangunan

x

Demobilisasi alat dan material

x

Sumber: PT. Broadbiz Asia, 2011

2.1.1.8. Kegiatan Lain di Sekitar Lokasi Rencana Kegiatan

Kegiatan lain yang ada di sekitar lokasi rencana kegiatan yaitu :

a. Perumahan

Perumahan yang berada di rencana Pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT.

Broadbiz Asia berupa Perumahan Moderland. Lokasi tersebut berada di sebelah Utara

dan Selatan calon lokasi proyek.

Pemukiman yang ada di sekitar lokasi rencana Pembangunan Apartemen dan

Hotel oleh PT. Broadbiz Asia berada di sebelah Selatan. Namun demikian permukiman

masyarakat yang terdekat dengan lokasi proyek berada di RT 02 dan RT 03, RW VII

Kelurahan Babakan.

b. Perdagangan

Di sebelah Timur, Utara dan Selatan terdapat aktivitas perdagangan seperti

bengkel, warung makan, toko, dan lain-lain.



II-37

c. Jalan Raya

Ada ruas ruas jalan yang merupakan satu kesatuan dengan jalan Jend.

Sudirman yaitu jalan terdekat dengan Kegiatan. Dari arah Timur terdapat Jalan Jenderal

Sudirman yang merupakan jalan 2 jalur 2 arah yaitu: menuju Tanah Tinggi dan Cikokol

sebaliknya. Jalan ini merupakan jalan Arteri Primer. Jarak dari lokasi proyek 10 meter

dari pintu masuk calon lokasi proyek. Tingkat pelayanan jalan Jen Sudirman masuk

pada tingkat pelayanan D dimana kondisi jalan mendekati arus tidak stabil. Kecepatan

lalu lintas turun sampai 60 km/jam, Volume lalu lintas dapat mencapai 85% dari

kapasitas (yaitu 1700 smp perjam, 2 arah

Alat alat perlengkapan jalan seperti rambu-rambu lalu lintas untuk pembatas

kecepatan, dan. marka jalan sudah terpasang pada sebagian jalan yang dekat dengan

kegiatan.

2.1.2. Alternatif yang Dikaji di dalam AMDAL

Lokasi dan luas rencana pembangunan Apartemen dan Hotel oleh PT. Broadbiz

Asia yang akan dikaji dalam ANDAL ini adalah seperti yang telah dijelaskan sebelumnya.

Tidak ada alternatif lokasi lain yang akan dikaji. Demikian halnya dengan teknologi

pembangunan Apartemen dan Hotel adalah seperti yang telah diuraikan pada deskripsi

tahapan pembangunan konstruksi, sehingga tidak ada alternatif teknologi lain yang

akan dikaji.

Gambar 2.9. Keadaan sekitar lokasi rencana kegiatan

Lokasi

Proyek

Pemukiman

Perumahan

Moderland

Jl. Jend

Sudirman

Pemukiman

Bengkel



II-38

2.2. Lingkup Rona Lingkungan Hidup Awal

Rona lingkungan awal yang akan dikaji meliputi komponen fisik-kimia, komponen

biologi, komponen sosial ekonomi dan budaya (sosekbud), komponen kesehatan

lingkungan masyarakat (keslingmas) serta komponen ruang dan lahan.

2.2.1. Komponen Fisik-Kimia

2.2.1.1. Klimatologi

Kuantitas air permukaan di lokasi proyek tergambar dari kondisi iklimnya.

Gambaran umum kondisi iklim di Kota Tangerang termasuk lokasi studi disajikan pada

Tabel 2.11. Data hujan berasal dari Stasiun Pencatat BMG Kelas I Tanah Tinggi, Kota

Tangerang. Curah hujan rata-rata terendah terjadi pada Bulan Agustus yakni 25,8 mm

dan curah hujan rata-rata tertinggi terjadi pada Bulan Februari yakni 416,2 mm.

Terdapat lima bulan kering dengan intensitas kurang dari 100 mm/bulan dan tiga bulan

basah dengan intensitas di atas 200 mm/bulan. Sehingga menurut klasifikasi Oldeman

(1975) wilayah ini memiliki Zona Agroklimat D-3 dan berdasarkan klasifikasi Schmidt

Ferguson (1951) wilayah ini memiliki Tipe Hujan D.

Kondisi rata-rata beberapa peubah iklim di lokasi studi menggambarkan bahwa

bulan terpanas adalah Mei dengan temperatur 24,2oC, dan bulan terdingin adalah Juli

dengan temperatur 22,9 oC. Rata-rata temperatur tahunan adalah 27,7 oC. Bulan

terlembab adalah Februari dengan kelembaban 84% dan bulan terkering adalah

September dengan kelembaban 72%. Rata-rata kelembaban udara tahunan sebesar 79

%. Lama penyinaran matahari berkisar antara 3,5 jam pada Desember hingga 10,2 jam

pada Bulan Juli dengan rata-rata lama penyinaran matahari tahunan sebesar 7,4 jam.

Tabel 2.11. Keadaan curah hujan dan hari hujan di Kota Tangerang

Bulan IKLIM SAT 2002 2003 2004 2005 2006 2009 RATA-RATA

Jan

Curah Hujan mm 643 121 185 367 383 359.0 339,8

Kelembaban % 87 77 86 87 86 84 84,6

Kecepatan Angin knot 4 4 2 2 4 - 3,2

Feb

Curah Hujan mm 504 479 559 302 237 252.8 416,2

Kelembaban % 86 86 87 86 85 84 86


Mar

Curah Hujan mm 171 149 247 165 264 211.1 199,2

Kelembaban % 83 85 85 85 84 81 84,4


April

Curah Hujan mm 147 33 707,7 198 94 305.2 235,94

Kelembaban % 82 79 84 82 82 82 81,8


Mei

Curah Hujan mm 27 101 259 111 93 196.5 118,2

Kelembaban % 84 82 85 81 81 82 82,6


Juni

Curah Hujan mm 46 21 33 200 22 129.1 64,4

Kelembaban % 77 77 80 85 80 79 79,8




II-39

Bulan IKLIM SAT 2002 2003 2004 2005 2006 2009 RATA-RATA

Juli

Curah Hujan mm 104 0 75 80 17 21.3 55,2

Kelembaban % 78 75 81 81 76 75 78,2


Agust

Curah Hujan mm 16 23 0 86 4 15.4 25,8

Kelembaban % 74 75 74 81 72 75 75,2


Sept

Curah Hujan mm 0 62 53 22 1 36.8 27,6

Kelembaban % 68 73 76 79 69 72 73


Okt

Curah Hujan mm 0 0 12 172 25 38.7 41,8

Kelembaban % 68 79 73 72 69 74 72,2


Nop

Curah Hujan mm 145 68 190 62 56 247.2 104,2

Kelembaban % 74 78 82 81 74 79 77,8


Des

Curah Hujan mm 105 0 227 222 105 187.7 131,8

Kelembaban % 80 83 83 83 82 81 82,2

Kecepatan Angin knot 4 6 0 6 5 - 4,2 Sumber Data: BMG Kelas I Tanah Tinggi, Kota Tangerang.(Periode data tahun 2002-2006 dan 2009)

2.2.1.2. Geomorfologi dan Topografi

Secara umum geomorfologi daerah kajian dapat dibagi menjadi dua satuan

geomorfologi, yaitu: satuan dataran aluvium sungai dan satuan dataran vulkanik.

Topografi yang terdapat pada satuan ini cukup landai dengan kemiringan sekitar 5%,

dan tersusun oleh endapan lempung lanauan, lanau pasiran, dan pasir. Satuan dataran

aluvium sungai terdapat di bagian barat daerah kajian seluas sekitar 5%. Satuan

bentang alam ini merupakan dataran bergelombang dengan kemiringan lereng yang

umumnya kurang dari 5%, kecuali pada lembah sungai yang mencapai 30%. Aliran

sungai berarah selatan-utara, setempat membentuk pola dendritik, dan secara umum

berpola sejajar. Satuan ini terbentuk oleh endapan batuan sedimen berupa lempung

lanauan, tuf, dan batu pasir tufan. Satuan dataran vulkanik terdapat pada bagian

tengah, selatan, dan timur daerah kajian seluas hampir 85%. Satuan ini membentuk

dataran bergelombang dengan kemiringan lereng kurang dari 5%, kecuali pada lembah

sungai yang mencapai 30%. Satuan ini terbentuk oleh batu pasir tufan, endapan lahar,

dan batu pasir.

2.1.1.1. Geologi

(Jurnal Geologi Indonesia, Vol. 1 No. 3 September 2006: 115-128 ) Secara

geologis, daerah Tangerang berada pada suatu tinggian struktur yang dikenal dengan

sebutan Tangerang High. Tinggian ini terdiri atas batuan Tersier yang memisahkan

Cekungan Jawa Barat Utara di bagian barat dengan Cekungan Sunda di bagian Timur.

Tinggian ini dicirikan oleh kelurusan bawah permukaan berupa lipatan dan patahan

nomal, berarah utara-selatan. Batuan yang menutupi daerah Tangerang merupakan



II-40

batuan Kuarter yang terdiri atas Tuf Banten yang tersusun atas tuf, tuf batu lempung,

batu pasir tufan; ditindih oleh endapan kipas aluvium yang terdiri atas pasir tufan

berselingan dengan konglomerat tufan, cangkang moluska; serta endapan aluvium yang

terdiri atas bongkah, kerakal, kerikil, pasir halus, dan lempung. Di Subcekungan Jakarta,

berdasarkan data pemboran menunjukkan adanya endapan aluvium yang menebal ke

arah utara, yang disusun oleh klastika halus hingga kasar, sedangkan cekungan di

Barat Tangerang High memiliki ciri endapan pantai dan delta. Struktur-struktur tersebut,

pada saat ini, sulit dijumpai di permukaan karena endapan Kuarter yang berumur lebih

muda telah menutupi lapisan batuan tersebut. Endapan Kuarter yang menindihi batuan

tersebut berupa batuan vulkanik yang berasal dari Gunung Gede-Pangrango dan Salak.

Hampir seluruh daerah kajian ditutupi oleh batuan vulkanik yang berasal dari Gunung

Gede-Pangrango dan Salak serta sebagian kecil ditindihi oleh endapan alluvium.

Deskripsi singkat satuan batuan dari tua ke muda yang terdapat di daerah kajian dapat

dilihat pada Tabel 2.12.

Tabel 2.12. Stratigrafi batuan kuarter dan tersier

a. Satuan Batuan Tuf Banten Atas/Tuf Banten

Satuan ini terdiri atas lapisan tuf, tuf batu apung, dan batu pasir tufan yang

berasal dari letusan Gunung. Tuf tersebut menunjukkan sifat yang lebih asam (pumice)

dibandingkan dengan batuan vulkanik yang diendapkan sesudahnya. Bagian atas

satuan tersebut menunjukkan adanya perubahan kondisi lingkungan pengendapan dari

lingkungan pengendapan di atas permukaan air menjadi di bawah permukaan air.

Satuan ini berumur PlioPlistosen atau sekitar dua juta tahun (Effendi, 1974).



II-41

b. Endapan Vulkanik Muda

Endapan ini terdiri atas material batu pasir, batu lempung tufan, endapan lahar,

dan konglomerat yang membentuk endapan kipas. Ukuran butiran berubah menjadi

semakin halus (lempungan) dan menebal ke arah utara. Hal ini menunjukkan sumber

material berasal dari selatan. Satuan ini terbentuk oleh material endapan vulkanik yang

berasal dari gunung api di sebelah selatan Kabupaten Tangerang, seperti Gunung Salak

dan Gunung Gede-Pangrango. Batuan ini diendapkan pada umur Plistosen (20.000

dua juta tahun). Kipas vulkanik tersebut terbentuk pada saat gunung api menghasilkan

material vulkanik dengan jumlah besar. Kemudian ketika menjadi jenuh air, tumpukan

material tersebut bergerak ke bawah dan melalui lembah. Ketika mencapai tempat yang

datar, material tersebut akan menyebar dan membentuk endapan seperti kipas.



II-42

Gambar 2.10. Peta geologi daerah Tangerang dan sekitarnya



II-43

Gambar 2.11. Penampang Geologi Utara-Selatan Berdasarkan Data Pemboran di Cekungan Jakarta. (Sumber: Jurnal Geologi Indonesia, 2006).



II-44

c. Endapan

Endapan batuan ini berasal dari material batuan yang terbawa oleh aliran sungai

dan berumur antara 20.000 tahun hingga sekarang. Endapan tersebut tersusun oleh

material lempung, pasir halus dan kasar, dan konglomerat serta mengandung cangkang

moluska. Endapan aluvium tersebut dapat membentuk endapan delta dan endapan

sungai dengan bentuk meander atau s

STUDI KASUS Broad Biz - Apartemen.pdf

Documents

Transcript of STUDI KASUS Broad Biz - Apartemen.pdf