I. Pengertian Pendaftaran Tanah

Sehubungan dengan Pendaftaran Tanah, saat ini berlaku ketentuan dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang

menggantikan ketentuan dalam Peraturan pemerintah Nomor 10/1961 tentang

Pendaftaran Tanah. Menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah

Nomor 24/1997, Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan

oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi

pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data

fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang

tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti

haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas

satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Kata-kata “suatu rangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai

kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu

dengan yang lain, berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara

pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan

kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat. Kata-kata “terus-menerus”

menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali dimulai tidak akan ada

akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara,

dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian,

hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir. Kata “teratur”

menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan

perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti

1

menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama

dalam hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.

Pendaftaran Tanah yang dimaksud di atas adalah Pendaftaran Tanah yang

diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang

pertanahan (suatu Rechts cadaster atau Legal cadastre atau Juridical

cadaster). Disamping pengertian pendaftaran tanah dalam arti Rechts cadaster

sebagaimana tersebut di atas, terdapat pengertian pendaftaran tanah dalam arti

fiscal cadaster dimana pendaftaran tanah dilakukan dalam rangka pemungutan

pajak.

Kegiatan Pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk

pertama kali dan kegiatan pemeliharaan data yang tersedia. Pendaftaran tanah

untuk pertama kali (initial registration) adalah kegiatan mendaftar untuk

pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar menurut

ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan yang meliputi tiga

bidang kegiatan yaitu ; bidang fisik, bidang yuridis dan penerbitan dokumen

tanda-bukti hak. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat

dilakukan melalui dua cara, yaitu secara sistematik dan sporadik. Pendaftaran

tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali

yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah

yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau

kelurahan. Sedangkan Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan

pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek

pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau

2

kelurahan secara individual atau massal, yang dilakukan atas permintaan

pemegang/penerima hak atas tanah yang bersangkutan.Kegiatan Pendaftaran

Tanah tidak berakhir dengan selesainya Pendaftaran Tanah untuk pertama

kali, karena data fisik dan data yuridis itu kemudian bisa berubah. Perubahan

itu perlu dicatat, kegiatan ini disebut Pemeliharaan Data yang dilakukan agar

data-data yang ada tetap sesuai dengan kenyataan (up to date).

Skema yang dapat digambarkan dari uraian di atas adalah sebagai berikut :

Kegiatan Pendaftaran Tanah

Pertama kali Pemeliharaan Data

Sistematik Sporadik Fisik Yuridis

Adapun Peraturan dasar untuk Pendaftaran Tanah adalah sebagai berikut :

A. Pasal 19 Undang-undang No.5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

pokok Agraria.

B. Peraturan Pemerintah No.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.

C. Peraturan Menteri Negara Agraria (PMNA)/Kepala BPN No.3/1997

tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.24/1997.

D. Peraturan Pemerintah No.37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT).

E. Peraturan Kepala BPN No.1/2006 tentang Peraturan Pelaksanaan

PP.No.37/1998.

3

II. Tujuan Pendaftaran Tanah

Tujuan Pendaftaran Tanah Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997, yaitu:

A. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada

pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak

lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai

pemegang hak yang bersangkutan ;

B. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang

diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang

tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;

C. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Adapun untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf a kepada pemegang hak

yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, untuk melaksanakan

fungsi informasi sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 huruf b data fisik

dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah

terdaftar terbuka untuk umum, serta untuk mencapai tertib administrasi

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf c, setiap bidang tanah dan

satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak

atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.

4

III. Sistem Pendaftaran Tanah

Sistem Pendaftaran Tanah terkait dengan kegiatan pengumpulan,

pengolahan, penyimpanan dan penyajian data yuridis. Sistem Pendaftaran

Tanah mempermasalahkan :

A. Apa yang didaftar?

B. Bagaimana bentuk pengolahan sampai dengan penyajian data yuridisnya?

C. Bagaimana bentuk surat tanda bukti haknya?

Ada dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem pendaftaran akta

(registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak (registration of titles).

III.1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of Deeds)

Sistem ini yang semula dikenal :

1. Akta merupakan sumber data yuridis;

2. Kegiatan pengumpulan data yuridisnya dilakukan dengan mengambil

akta tersebut;

3. Kegiatan pengolahan data yuridis hanya terbatas pada pemberian

nomor dan tanggal pendaftarannya, dimana akta tersebut yang didaftar

oleh Kantor Pendaftaran Tanah dengan membubuhkan nomor dan

tanggal pendaftarannya, untuk selanjutnya akta yang didaftar tersebut

menjadi surat tanda buktinya;

4. Kegiatan penyimpanan dan penyajian data yuridisnya di Kantor

Pendaftaran Tanah dilakukan dengan penyimpanan dan penyajian akta

tersebut, sedangkan kepada pemegang haknya diberikan salinan akta

yang sudah didaftar.

5

5. Jika terjadi perubahan data yuridis, misalnya karena pemindahan hak

yang dibuktikan dengan akta pemindahan hak, maka akta pemindahan

hak tersebut sebagai sumber datanya kemudian akta pemindahan hak

tersebut didaftar dengan dibubuhi nomor dan tanggal pendaftaran,

selanjutnya kepada pemegang haknya diberikan salinan akta

pemindahan hak yang sudah didaftar. Sehingga pemegang hak yang

terakhir memiliki lebih dari satu akta.

Dari uraian tersebut di atas, maka timbul suatu pertanyaan dari sekian

banyak akta yang terkumpul pada pemegang hak yang terakhir, bagaimana

dapat diketahui secara pasti data yuridis bidang tanah yang bersangkutan

padahal tidak mungkin dilihat dari akta yang terakhir karena keabsahan isi

dari suatu akta ditentukan oleh keabsahan isi dari akta-akta sebelumnya.

Sehingga diperlukan title search, yang memerlukan keahlian, waktu dan

biaya. Untuk mengatasi kelemahan tersebut, oleh Robert Richard Torrens

diciptakanlah sistem baru yang lebih sederhana dan memungkinkan orang

memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa harus mengadakan

title search pada akta-akta yang ada. Torrens pernah menjabat sebagai

Registrar General Of Deeds di Adelaide (South Australia) pada tahun 1853

sehingga dalam kedudukannya sebagai pejabat tertinggi pendaftaran itu ia

menciptakan sistem Registration Of Titles, yang kemudian dikenal sebagai

Sistem Torrens.

6

III.2. Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Titles)

Sistem ini dikenal :

1. Akta merupakan sumber data yuridis;

2. Kegiatan pengumpulan data yuridisnya dilakukan dengan mengambil

data yuridisnya yang ada didalam akta untuk dicatat, sedangkan akta

tersebut untuk selanjutnya tersimpan di Arsip Kantor Pendaftaran Tanah.

Dimana petugas pendaftaran tanah bersifat aktif, yaitu dengan melakukan

pemeriksaan/penelitian mengenai kelengkapan dan keabsahan data

yuridisnya.

3. Data yuridis tersebut diolah menjadi suatu dokumen yang disebut

dengan Buku Tanah.

4. Buku Tanah tersebut kemudian disimpan dan disajikan di Kantor

Pendaftaran Tanah, sedangkan kepada pemegang haknya diberikan

salinannya.

5. Jika terjadi perubahan misalnya karena pemindahan hak yang

dibuktikan akta pemindahan hak, maka akta pemindahan hak tersebut

sebagai sumber datanya, kemudian kegiatan pengumpulan data yuridisnya

dilakukan dengan mengambil perubahan data yuridisnya sedangkan akta

pemindahan hak tersebut tersimpan di Arsip Kantor Perndaftaran Tanah.

Data perubahan tersebut diolah dengan mencatat pada Buku Tanah yang

ada di Kantor Pendaftaran Tanah dan salinannya yang disimpan oleh

7

pemegang haknya. Begitu seterusnya jika terjadi perubahan-perubahan,

sehingga semua perubahan-perubahan yang terjadi kemudian terdapat

dalam Buku Tanah dan salinannya.

IV. Sistem Publikasi

Data yang sudah dituangkan dalam bentuk tanda bukti hak dan disajikan

dalam Kantor Pendaftaran Tanah, jika kemudian dalam mengadakan

perbuatan hukum mengenai bidang tanah yang sudah didaftar dimana orang

menggunakan data yang disediakan di Kantor Pendaftaran Tanah, apakah

akibat hukumnya bagi yang menggunakan itu jika kemudian ternyata bahwa

datanya tersebut tidak benar. Inilah yang merupakan masalah yang dikenal

dengan masalah SISTEM PUBLIKASI. Ada dua macam sistem publikasi,

yaitu :

IV.1. Sistem Publikasi Negatif

Kepentingan pemegang hak yang sebenarnya yang lebih didahulukan dan

dilindungi. Biarpun pihak lain sudah terdaftar sebagai pemegang hak, pihak

yang berhak sebenarnya masih tetap diberi kesempatan untuk mengajukan

gugatan pembatalan pendaftarannya ke pengadilan.

Biarpun sudah diteliti lebih dahulu kebenaran data yang didaftar, tetapi

karena negara tidak menjamin kebenarannya maka orang tidak dapat secara

mutlak percaya akan kebenaran data yang disajikan.

Sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka untuk mengatasi kelemahan

sistem publikasi negatif maka Hukum Barat menyediakan lembaga

Acquisitieve Verjaring, yang tidak dikenal dalam hukum adat. Hukum adat

8

sendiri telah menyediakan lembaga yang dikenal dengan lembaga

rechtsverwerking, yang menyebabkan pemegang hak yang sebenarnya

kehilangan haknya untuk mengajukan haknya dalam waktu yang wajar.

Lembaga Rechtsverwerking dimuat dalam Peraturan Pemerintah No.24/1997,

tetapi tidak secara otomatis digunakan karena lembaga rechtsverwerking

hanya dapat digunakan apabila diajukan sendiri oleh para pihak yang

berkepentingan. Dalam kenyataanya, lembaga rechtsverwerking telah

digunakan oleh Mahkamah Agung dalam berbagai keputusan sejak tahun

1955.

IV.2. Sistem Publikasi Positif

Sistem Publikasi positif diciptakan oleh Robert Richard Torrens. Semula

sistem publikasi positif digunakan di Negara Bagian Australia. Sistem

Publikasi positif diciptakan dalam rangka memberikan kepastian hukum

kepada pihak yang sudah terdaftar sebagai pemegang hak, dengan kata lain

orang yang namanya sudah terdaftar didahulukan kepentingannya. Dengan

didaftar sebagai pemegang hak yang bidang tanahnya diperoleh dengan

iktikad baik dan dengan pembayaran (the purchaser in good faith and for

value) maka dia menjadi pemegang haknya (title by registration), dengan

memiliki hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title).

Negara menjamin kebenaran data yang disajikan dalam Buku Tanah yang

disebut dengan register, karena sebelum didaftar pejabat pendaftarannya wajib

terlebih dahulu meneliti kebenaran data yang disajikan, sehingga orang boleh

secara mutlak percaya akan kebenaran data yang disajikan dalam register,

9

sebagaimana dalam sistem pendaftaran hak. Untuk memperoleh kepastian

data yang diperlukan, cukup dengan melihat data yang termuat dalam register

(The register is everything). Sehubungan dengan hal tersebut, maka pihak

yang sebenarnya berhak tidak lagi diberi kesempatan mengajukan gugatan

pembatalan pendaftarannya ke pengadilan dan hanya mempunyai hak untuk

menuntut ganti kerugian kepada negara, jika terbukti kesalahan pendaftaran

diakibatkan karena kelalaian dari pejabat pendaftaran tanah. Untuk itulah oleh

negara disediakan dana khusus.

Negara Indonesia sendiri menganut sistem publikasi negatif yang

bertendensi positif, hal ini ditunjukkan dengan :

1. Pendaftaran menghasilkan alat pembuktian yang “kuat” (Pasal 19 ayat 2

(c), Pasal 23, pasal 32, Pasal 38 UU No.5/1960). UU No.5/1960 tidak

menjelaskan lebih lanjut mengenai pengertian kuat, tetapi dalam

penjelasan Pasal 32 PP No.24/1997, “kuat”dalam arti selama tidak dapat

dibuktikan sebaliknya, maka data fisik dan data yuridis yang tercantum

dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam

perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di pengadilan.

Pihak yang menyangkal kebenarannya itulah yang wajib

membuktikannya. Hal ini diperkuat dengan adanya lembaga

rechtsverwerking yaitu lampaunya waktu sebagai sebab kehilangan hak

atas tanah, jika tanah yang bersangkutan selama waktu yang lama tidak

diusahakan sendiri oleh pemegang haknya dan telah dikuasai pihak lain,

melalui perolehan hak dengan iktikad baik.

10

2. Pejabat Pendaftaran tanah bersifat aktif

Dalam sistem publikasi negatif, biarpun sudah diteliti lebih dahulu

kebenaran data yang didaftar, tetapi karena negara tidak menjamin

kebenarannya maka orang tidak secara mutlak percaya akan kebenaran

data yang disajikan. Di Indonesia, melalui kegiatan pendaftaran tanah,

negara berusaha untuk memperoleh dan menyediakan data yang benar,

oleh karenanya pejabat pendaftaran tanahnya bersifat aktif dengan

meneliti terlebih dahulu kebenaran data yang didaftar.

3. Sistem Pendaftaran tanah yang dianut adalah Sistem Pendaftaran hak

Sistem pendaftaran hak digunakan dalam sistem publikasi positif, dengan

buku tanah sebagai tempat penyimpanan dan penyajian data yuridis, dan

sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya. Hal ini yang tidak dijumpai

dalam sistem publikasi negatif. Di Indonesia sendiri, bentuk pengumpulan

dan penyajian data yuridis adalah buku tanah yang disimpan di Kantor

Pertanahan dan penerbitan surat tanda bukti haknya berupa Sertifikat yang

diberikan kepada pemegang haknya.

V. Negara-Negara yang Menggunakan Sistem Pendaftaran Hak dan Sistem Pendaftaran Akta

No Sistem Pendaftaran Hak Sistem PendaftaranAkta

Sistem Campuran (Akta dan Hak)

1. Amerika Serikat2. Bangladesh

3. India4. Argentina

11

5. Belgia6. Hongkong7. United Mexican State8. Mexico (Espanol)9. Namibia10. Nepal11. Netherland12. South Africa13. Srilanka14. Austria15. Australia16. Brunei17. Kamboja18. China19. Cyprus20. Denmark21. Jerman

22. Finlandia23. Indonesia24. Israel25. Jepang26. Yordania27. Chech Republik

28. Fiji29. Kribati30. Korea

31. Latvia

32. Malaysia

33. NewZealand

34. Norwegia

35. Filipina

36. Swedia

37. Switzerland

38. Tanzania

39. Turki

40. Uzbekistan

41. Venezuela

12

42. Lithuania

43. Macao

44. Iran

VI. Daftaran Tanah di Jerman

VI.1. Sejarah Pendaftaran Tanah di Negara Jerman

1Kepemilikan tanah di Jerman memiliki tradisi beberapa abad. Bentuk

pendaftaran tanah berabad-abad telah beraneka ragam yang berlaku di sejumlah

besar negara merdeka di wilayah yang sekarang bernama Republik Federal

Jerman.

Sistem pendaftaran tanah di Jerman mulai terbentuk pada tanggal 1

Januari 1900 bersamaan dengan terbentuknya hukum perdata yang berlaku secara

nasional. Sistem pendaftaran tanah di Jerman yang disebut dengan “Grundbuch”

berisi segala hak kepemilikan dan hak-hak lainnya atas tanah dan bangunan.

Deskripsi bidang tanah (tanda pengenal dan peta yang berhubungan dengan

kadaster) menjadi resmi sebagai bagian dari tanah register. Kadaster

dikembangkan dari sistem perpajakan tanah ke sebuah register untuk menjamin

hak kepemilikan tanah.

Hak kepemilikan atas tanah dan bangunan merupakan hak yang mutlak,

hal ini dibuktikan dengan pencatatan pada Kantor Pendaftaran Tanah. Kantor

Pendaftaran Tanah di Jerman merupakan bagian dari Pengadilan Negeri. Kantor

tersebut bertanggung jawab atas pendaftaran tanah dan kepemilikan tanah di

daerahnya. Pejabat Kantor Pendaftaran Tanah terdiri dari: Hakim pengadilan

1 Cadastraltemplate.org

13

negeri yang bertindak pula sebagai hakim pendaftaran tanah; Pejabat

Administrasi; Pejabat yang Dipilih untuk Kantor Pendaftaran Tanah; Pejabat

Sertifikasi Kantor Pendaftaran Tanah.

Setelah tahun 1934, hasil penilaian tanah resmi direkam dalam kadaster. Ini

adalah langkah pertama ke arah multi-bertujuan kadaster. Saat ini kadaster

memenuhi semua tuntutan hukum dan tuntutan administrasi bagi masyarakat

maupun pihak swasta. Kadaster ini menggunakan dasar Sistem Informasi

Pertanahan (LIS) yang sangat beragam dan fleksibilitas dalam perencanaan,

perlindungan lingkungan hidup dan lain-lain yang berhubungan dengan kadaster

Maps dan catatan di sebagian besar wilayah Jerman disimpan dalam sistem

komputer. Sistem ini adalah peta yang berhubungan dengan kadaster otomatis

(alk) dan properti otomatis untuk mendaftar (ALB).

VI.2. Tujuan Pendaftaran Tanah di Jerman

Mendaftarkan tanah menunjukkan status hukum dari semua properti riil

khususnya untuk memastikan status kepemilikan dan hal-hal penting lainnya,

serta untuk pinjaman hipotek.

VI.3. Jenis Kadaster

Di Jerman hanya terdapat satu jenis kadaster yang meliputi semua wilayah

lengkap dengan segala macam pemilik tanah (swasta dan negara) dan semua jenis

penggunaan lahan (perkotaan, pedesaan, hutan dsb). Tidak ada masalah yang

berhubungan dengan kadaster seperti permukiman informal atau ilegal. Kadaster

14

di Jerman didefinisikan sebagai daftar dari semua paket dan bangunan di sebuah

negara, di mana semua paket digambarkan dengan grafik dan data tekstual.

Kadaster properti yang sebenarnya dirancang, menunjukkan secara de facto status

properti yang dimiliki dan merupakan bagian dari permukaan bumi dan

perluasannya. Semua fakta-fakta yang relevan, seperti peruntukan, lokasi, dan

ukuran, digunakan dengan menambah batas-batas yang disurvei oleh lembaga

pemerintah yang berwenang dan surveyor berlisensi.

Kadaster adalah satu-satunya register di mana semua paket dan bangunan

diuraikan dan juga mengandung informasi tambahan, seperti hasil penilaian tanah

resmi. Di beberapa bagian dari isinya, kadaster menciptakan kepercayaan bagi

publik, seperti paket-identifier peta dan catatan. Kadaster menjadi elemen dasar

dari semua jenis sistem informasi geografis dan merupakan bagian dari SDI-

proyek di daerah dan tingkat nasional.

VI.4. Konsep Kadaster

Pendaftaran Tanah di Jerman memiliki peran penting dengan memegang

dua prinsip hukum, yaitu:

1. Pengalihan hak atas tanah tidak akan berlaku jika belum didaftarkan pada

Kantor Pertanahan;

2. Seluruh hak yang terdaftar pada Kantor Pertanahan dijamin kebenarannya,

kecuali dibuktikan sebaliknya. Kantor Pendaftaran Tanah mengemban

kepercayaan publik (“public faith”), yang berarti bahwa segala hal yang dicatat

pada Kantor Pendaftaran Tanah dapat dianggap benar oleh siapapun yang akan

15

melakukan pengambilalihan hak atas tanah (membeli tanah), kecuali ada pihak

yang menyatakan dan membuktikan bahwa pencatatan tersebut salah.

Pendaftaran tanah dilakukan berdasarkan perjanjian yang dibuat di bawah

tangan dan disertifikasi oleh Notaris. Pendaftaran tanah di Jerman bukan

merupakan sistem pendaftaran akta, namun perjanjian di bawah tangan tersebut

disimpan pada dokumen pendaftaran tanah yang bersangkutan. Pendaftaran

tanah dilakukan oleh pemohon, oleh karena itu Kantor Pertanahan tidak aktif

melakukan pendaftaran tanah.

Sistem kadaster di Jerman dilakukan berdasarkan persil, yaitu bahwa

informasi dan data-data diatur secara geografis menjadi bagian-bagian tanah.

Bagian-bagian tanah tersebut dijabarkan dengan batas-batas yang menandakan

keberadaan suatu tanah. Setiap persil diberikan suatu nomor persil. Kadaster ini,

yang dibuat berdasarkan survei kadaster, menunjukkan pembagian tanah dalam

bentuk persil dan berisi keterangan mengenai status tanah dan bangunan secara

“de facto”, misalnya lokasi atau letak tanah, luas tanah serta peruntukkan tanah.

Daftar tanah berisi penjabaran atas bagian-bagian kadaster. Oleh karenanya,

gabungan antara Daftar Tanah dan Kadaster akan memberikan keterangan

lengkap mengenai status hukum dan fakta (de facto) atas suatu tanah. Kedua

daftar tersebut harus senantiasa diperbaharui dan dikorespondensikan satu

dengan lainnya.

16

VI.5. Hak-Hak Atas Tanah yang Dapat Didaftarkan Dalam Daftar Tanah

Hak-Hak Atas Tanah yang Dapat Di daftarkan Dalam Daftar Tanah adalah :

1. Hak milik;

1. Hak milik bersama;

2. Hak milik atas bangunan tanpa hak milik atas tanah (sewa jangka panjang);

3. Hak milik penuh atas rumah susun (apartemen) digabungkan dengan hak

milik sebagian atas tanah;

4. Hak terbatas atas kemudahan yang diberikan bagi pemilik persil untuk

menggunakan atau mencegah penggunaan persil yang bersebelahan, misalnya

hak pekarangan (hak servituut atau right-of-ways);

5. Hak terbatas atas kemudahan yang diberikan kepada orang atau

masyarakat, seperti hak bagi Pemerintah Daerah untuk memasang pipa gas pada

tanah milik pribadi;

6. Hipotek dalam berbagai bentuk untuk jaminan atas suatu pinjaman;

7. Hak istimewa untuk membeli tanah dan bangunan;

8. Hak istimewa untuk membeli kembali tanah dan bangunan.

VI.6. Cara Pemindahan Hak Atas Tanah dan Bangunan

17

Tata cara pemindahan hak atas tanah dan bangunan di Jerman diatur

dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata Jerman (Bürgerliches Gesetzbuch).

Seluruh perjanjian sehubungan dengan tanah dan bangunan harus

disertifikasi/dinotarisasi oleh Notaris. Umumnya, isi perjanjian dirancang oleh

para pihak (penjual dan pembeli) atau konsultan hukumnya. Rancangan perjanjian

tersebut akan diperiksa oleh Notaris. Notaris berkewajiban untuk memeriksa

seluruh data tentang tanah terkait pada Kantor Pendaftaran Tanah dan juga

mendaftarkan perjanjian itu pada Kantor Pendaftaran Tanah. Kewajiban Notaris

ini terbatas pada pemeriksaan hak dan jaminan-jaminan yang membebani tanah

dan bangunan tersebut. Calon pembeli harus melakukan sendiri pemeriksaan

sehubungan dengan sewa, rencana tata kota, lingkungan dan pajak dan hal-hal

lain yang terkait dengan tanah yang akan dibeli.

Cara perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan di Jerman dapat

dilakukan secara langsung atau dengan membeli saham. Perolehan hak secara

langsung adalah dengan membeli tanah dan/atau bangunan tersebut secara

langsung, sedangkan membeli saham maksudnya adalah perolehan hak atas tanah

dan/bangunan dengan cara membeli saham perusahaan pemilik tanah dan/atau

bangunan. Cara pembelian ini dapat dilakukan tergantung pada situasi hukum saat

itu dan bentuk transaksinya.

Pada perolehan hak secara langsung, dibuat perjanjian jual beli tanah

dan/atau bangunan. Dalam perjanjian tersebut disebutkan bahwa penjual setuju

untuk mengalihkan hak atas tanah dan pembeli setuju untuk membayar harga

18

pembelian. Namun demikian, hak baru akan beralih apabila pendaftaran atas hak

atas tanah dan/atau bangunan atas nama pemilik baru sudah dilakukan di Kantor

Pendaftaran Tanah. Dalam perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui

pembelian saham perusahaan yang memiliki suatu tanah dan/atau bangunan.

Dengan memiliki saham perusahaan tersebut, pembeli akan memiliki kontrol

terhadap tanah dan/atau bangunan tersebut. Pendaftaran atas pembelian saham

oleh pembeli tidak perlu dilakukan karena tidak terjadi pengalihan atas hak atas

tanah dan/atau bangunan. Dalam hal ini, hak atas tanah dan/atau bangunan tetap

dimiliki oleh perusahaan.

Dari deskripsi diatas dapat kita simpulkan bahwa system pendaftaran

tanah di Jerman merupakan system pendaftaran tanah yang yang bersifat positif

atau sering disebut pendaftaran tanah dengan Positive System. Bagi pemegang

sertifikat pada Positive System kekuataannya mutlak. tidak dapat diganggu gugat

walau terbukti ada penipuan.

2Sistem pendaftaran ini merupakan perbaikan atau penyempurnaan atas

system pendaftaran negative. Sistem ini merupakan suatu pencatatan hak baik

pencatatannya maupun penyimpanannya menjadi kewenangan dari lembaga

publik. Karakter yuridis yang spesifik dari system pendaftaran positif, ini adalah

bahwa:

1. Bidang tanah yang didaftarkan menurut sistem ini dianggap belum ada

haknya. Hak baru akan lahir setelah dilakukan pengujian atau penelitian dan

diumumkan. Seperti yang dikemukakan oleh Stein bahwa dalam pendaftaran

2 Sertifikattanah.blogspot.com

19

hak ini hak hanya dapat diperoleh melalui atau pada saat dilakukan

pendaftaran atau tercatat dalam register.

2. Negara memberikan jaminan penuh bagi pemegang haknya yang tercatat

( terdaftar ) dalam daftar umum terhadap tuntutan – tuntutan atau claim pihak

ketiga atau siapapun. Jaminan kerugian dari Negara bagi pemilik yang

mungkin dirugikan atau adanya kekeliruan atau kesalahan dalam pendaftaran

haknya bersifat " Indefeasible". Atau menurut Eugene C. Massie bersifat

absolute dan tidak dapat diganggu gugat. Setidaknya ada 3 ( tiga ) jaminan

keamanan bagi tanah yang terdaftar yakni: pertama, berkaitan dengan

bendanya (property ) atau tanahnya yang terdaftar ( the property register);

kedua, berkaitan dengan kepemilikan atau penguasaannya ( the proprietorship

register); ketiga, berkaitan dengan jaminan hak-hak yang ada ( the charges

register).

3. Dalam sistem pendaftaran tanah positif ini pejabat yang diberikan

kewenangan melakukan pendaftaran yang disebut " Barister and

Conveyancer" yang dikenal sebagai pejabat penguji atau peneliti yang disebut

" examiner of title”( pemeriksa alas hak). dalam PP No. 10 tahun 1961 disebut

sebagai Panitya A atau B, atau semacam panitia Ajudikasi dalam PP No. 24

tahun 1997.

4. Dalam sistem pendaftaran positif ini adalah diterbitkannya tanda bukti

sekaligus alat bukti yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah yang

didaftarkan yaitu berupa " sertifikat hak atas tanah" atau " sertificate of title".

20

DAFTAR PUSTAKA

Boedi Harsono. Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pembentukan, Undang-

Undang Pokok Agraria, isi dan pelaksanannya, Jakarta : Djambatan, cetakan

ke-10, 2005.

Boedi Harsono. Hukum Agraria Indonesia : Himpunan Peraturan-Peraturan

Hukum Tanah, Jakarta : Djambatan, cetakan ke-17, 2006.

www.google.com

www.wikipedia.com

Sertifikattanah.blogspot.com

Cadastraltemplate.org

21

22

23