SOP MAINTENANCE.docx

8/12/2019 SOP MAINTENANCE.docx

1/19

SOP MAINTENANCE

HAKEKAT PEMELIHARAAN GEDUNG

Maintenance atau pemeliharaan pada Gedung dimaksudkan sebagai gabungan dari tindakan teknis dan

administrative, yang dimaksudkan untuk mempertahankan,dan memulihkan fungsi bangunan

sebagaimana yang telah di rencanakan sebelumnya. Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari

kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan, yang dipengaruhi oleh beberapa

persyaratan,antara lain :

1. Persyaratan fungsional

Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah persyaratan yang terkait dengan fungsi bangunan. Setiap

bangunan memiliki fungsional umum dan khusus yang perlu dipenuhi. Persyaratan umum contohnya

adalah bangunan mampu melindungi pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan persyarat khusus

sangat tergantung pada jenis dan fungsi bangunan tersebut.

2. Persyaratan Performance

Masingmasing bangunan memiliki persyaratan performance bangunan yang sangat spesifik.

Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai dari performance fisik luar bangunan, sampai

pada elemenelemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).

Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan oleh tuntutan performance yang terkait dengan

fungsi bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart performance bangunan menurut USER

dan menurut OWNER, terutama pada bangunan sewa.

3. Persyaratan Menurut Undangundang

Persyaratan menurut undangundang merupakan persyaratan yang tidak bisa diabaikan, karena

menyangkut regulasi dan legalitas.Persyaratan ini diantarnya : Persyaratan terhadap pengelolaan

gedung tinggi / Hight risk ,

4. Persyaratan Menurut User


2/19

Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan kenyamanan. Kenyamanan user merupakan

ukuran keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang memiliki persyaratan user adalah

bangunanbangunan sewa dan bangunan bangunan umum.

Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki kriteriakriteria untuk menghasilkan suatu

performansi tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan selama masa operasi gedung akanlebih efektif. Namun seringkali kriteriakriteria semacam itu tidak dibuat sehingga menimbulkan

kesulitan dalam menentukan program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya.

Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan,

yaitu :

Pemeliharaan rutin harian

Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )

Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu bangunan )

Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )

Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan

rutin dan Pemeliharaan remedial / perbaikan.

A. Pemeliharaan Rutin

Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interval waktu tertentu untuk

mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginkan / sesuai. Contohnya pengecatan dinding luargedung 2 tahunan, pengecatan interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis

pekerjaan pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen yang rusak.

Kerusakankerusakan tersebut bias diakibatkan oleh proses secara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam )

atau proses pemakaian ( contohnya : goresan,pecah dll ).

Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemeliharaan. Siklus pemeliharaan

bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi,

manual pemeliharaan ataupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.

Dalam suati rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah ditentukan, maka jenis

pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.

Kendalakendala yang sering terjadi dalam pemeliharaan rutin adalah :

Pemilik / Owner


3/19

Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah dibuat,bahkan

cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengurangi beban biaya pemeliharaan

agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal dengan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin

akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas kerusakan ( Multipier effect ) yang akhirnya akan

membutuhkan biaya perbaikan yang jauh lebih besar.

Kurangnya data dan pengetahuan

Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,sejarah

pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahuan dari personil

pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibatkan program pemeliharaan dan

pelaksanaanya kurang optimal.

B. Pemeliharaan Remedial

Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat diakibatkan oleh :

Kegagalan teknis / manajemen

Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian

bangunan. Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen

bangunan. Pada tahap pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan

bias terjadi dan ini dapat berakibat pada kerusakan alat atau bahan bahan bangunan.

Kegagalan kontruksi dan desain

Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan

dalam pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama.

Sedangkan dari segi kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia

pemakaiannyapun tidak bertahan lama.

Kegagalan dalam pemeliharaan

Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan

adalah akibat kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :

Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai

Program perbaikan yang tidak efektif

Inspeksiinspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik

Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi


4/19

Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat

diklasifikasikan menjadi :

1. Pemeliharaan terencana / planned.

2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned

Dibawah ini adalah diagram yang menunjukan klasifikasi kegiatan pemeliharaan.

Difinisi :

Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan perencanaan,

control dan penggunaan laporanlaporan untuk suatu rencana yang ditentukan sebelumnya.

Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak ditentukan

sebelumnya.

Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan sebelumnya

atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi kemungkinan

kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.

Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan ditujukan

untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan

fungsinyayang diperlukan.

Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari akibat

akibat yang serius.

Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil pengetahuan

kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.

Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu yang

telah ditentukan sebelumnya.

Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan / survey

terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan menyeluruh,sehingga

dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap kegagalan tertentu.

PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK

Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak yang

berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu :


5/19

Owner / pemilik gedung

Tenant / penghuni

Building management / pengelola bangunan

Masing

masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa menyulitkan

untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat

kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi

biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI

PEMELIHARAAN GEDUNG.

Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan

penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. Organisasinya bisa InHouse atau berasal dari

lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan.

Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 2 hal yang harus diperhatikan, yaitu :

Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang

telah ditentukan oleh perusahaan.

Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian

terhadap performansinya.

Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi pengelola yang

lebih besar yang disebut Building management.Building management dipimpin oleh seorang building

manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.

Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada

organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi fungsi yang berada dibawah

organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan ( accounting ), fungsi

administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik.

Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan

gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :

Reliabilitas ( kehandalan )

Availabilitas ( ketersediaan )

Memperpanjang umur teknis

Memberikan nilai tambah

Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan

sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.


6/19

Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab

atas kegiatan pemeliharaan terhadap :

AC

System pengadaan air bersih

System pembuangan air kotor

System pencegah kebakaran

Elevator

Gondola

Power suplay ( PLN dan genset )

Penerangan,telekomunikasi dan CCTV

Sound system

Dll

Tugastugas pokok masingmasing bidang

1. Buiding Manager

Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.

Membuat planning,budgeting dan program tahunan

Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.

Membuat laporan rutin dan insidentil

2. Chief

Membuat protapprotap

Membuat standart operasi dan maintenance

Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana

Melakukan inspeksi

Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin

3. Supervisor

Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersamasama chief


7/19

Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya

Mengatur penggunaan peralatan dan bahan

Membuat laporan kepada chief secara rutin

4. Teknisi / Pelaksana

Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung

Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan

Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )

Membuat laporan kepada supervisor

Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan

dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di

tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan

kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik. Berikut skema yang

menggambarkan bagaimana complain ditanggapi :

STANDART OPERASIONAL PROSEDUR

MAINTENANCE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL

NO URAIAN PEKERJAAN SCHEDULE

1

2

Perawatan Genset

a. Penggantian olie

b. Penggantian filter olie

c. Penggantian filter solar

d. Running genset

e. Pembersihan

f. Pengisian air accu

g. Pengisian solar

Perawatan STP ( Sewage Treatmant Plan )

Setiap 6 bulan sekali

Setiap 1 tahun sekali


2 kali dalam seminggu


Seminggu sekali

1 tahun sekali


8/19

3

4

5

a. Pembersihan

b. Penggantian olie pompa

c. Pemberian Grece ( gemuk )

d. Penggantian Bearing Motor dan pompa

e. Pemberian Chemical

- HCL

- Soda api

- Kaporite

- Asam sulfat

f. Penggantian V Belt

Perawatan PompaPompa

a. Pembersihan

b. Pemberian Grece ( gemuk )

c. Penggantian bearing motor dan pompa

Perawatan Lift

a. Preventif

- Pembersihan kabin

- Pembersihan Atas sangkar

- Pembersihan Rel pintu

b. Service

- Pengechekan level pintu

- Pengecheckan olie dan panel utama

Perawatan Gondola

a. Preventive

b. Service















9/19

6.

7

8

9

Perawatan AC ( Air Conditioning )

a. Service meliputi

- Pembersihan body unit indoor outdoor

- Pembersihan Filter indoor

- Pembersihan Evaporator dan condensor

- Pengecekan drainase

Perawatan Water Treatmant

a. Pembersihan

- Bak penampung

- Bak chemikal

- Filter

b. Penggantian media filter

c. Pemberian chemikal

- PAC

- NAOH

- SPO ( Kaporit )

d. Beckwhose

Perawatan Panel Listrik

a. Pembersihan

b. Check Conection

- Ampere

- Tegangan

c. Infrared

Perawatan Instalasi Listrik




Setiap 1 minggu sekali


Setiap hari



10/19

10

11

12

13

14

a. Pengecheckan Conection

b. Pembersihan Cover lampu

Perawatan Instalasi Pipa

a. Pembersihan

b. Pengecatan

c. Pemberian soda api untuk instalasi air kotor

d. Pembuangan air di instalasi pipa hidrant

Perawatan PABX

a. Pembersihan

b. Pengecheckan conection

Perawatan MATV

a. Pembersihan

b. Check signal

- Parabola 10 fit

- Boster

- Spliter

- Outlet MATV

Perawatan Panel alarm

a. Pembersihan


- Bel

- Head detector

- Smoke detector

- Splinkler

Perawatan Lampu Taman

Setiap hari







Setiap hari


Setiap hari


Setiap hari


11/19

15

16

17

a. Pembersihan

- Cover lampu

- Panel control


Perawatan Groundtank dan rooftank

a. Pembersihan Roof tank

b. Pembersihan Groundtank

Perawatan bak Control

a. Pembersihan

Perawatan Ac chiller / Central

a. Service rutin

- Evaforator

- Filter udara

- Blower indoor

- Colling tower

- Strainer

- Motor indoor dan outdoor

- Body unit

b. Schelling

- Pipa instalasi

- Condenser


Setiap hari







12/19

Adapun jadwal schedule harian seorang maintenance pemeliharaan dan perawatan mekanical dan

electrikal antara lain :

1. Checklist harian

Melaksanakan kegiatan yang telah ditentukan oleh supervisor

Menanggani komplain

Membuat laporan kerja

Mencatat pemakaian listrik dan air

Melaksanakan kegiatan schedule kerja yang telah dibuat sesuai jadwal

Mengkoordinasikan kegiatan dengan atasan

Setiap teknisi yang melakukan tugas checklist harian harus paham terhadap standarisasi

pengcheckan.apa saja standarisaisi pengecheckan itu antara lain :

NO PEKERJAAN KETERANGAN STANDART KERUSAKAN

1 Genset a. Check olie

- Encer

- Hitam

b. Air accu

- Level air accu harus selalu berada di level atas

c. Running seminggu 2 kali

- Temperatur

- Voltase accu

- tegangan

d. Check air radiator

- Air berkurang


13/19

2

3

4

Panel Listrik

Trafo

Tubecle

Hydrant dan splinkler

- kotor

e. Kebersihan

f. Check solar

- Tank solar yang berada di unit harus selalu terisi

a. Ampere

b. Tegangan 380 V / 400 V

c. Bunyi

d. Check fisik

e. Rembesan olie

f. Temperatur trafo50

g. Olie

h. Bunyi

i. Conection elastimol

a. Fuse

b. Conection

a. Bocor

b. Rembes

c. Valve macet

d. Karat

e. Valve dalam kondisi on

f. Check tekanan

g. Nozzel


14/19


15/19

8

9

10

AC ( air conditioning )

Panel

Panel

Ac chillier / central

a. Freon ( tekanan freon )

b. Filter udara

c. Filter dryer

d. Fan belt

e. Temperatur/ suhu kedinginan

f. Drainaser

g. ampere

a. Body kropos

a. Check tekanan refrigent

b. Check ampere dan voltase

- Compresor

- Motor indoor dan outdoor

c. Check bearing motor fan indoor dan outdoor

d. Check fanbelt indoor

e. Check wearing diagram

Catatan :

a. Standarisasi ini hanya sebagai bentuk dasar dalam checklist

b. Setiap petugas harus bisa menganalisa data pengecheckan sendiri


16/19

Di dalam Pemeliharaan dan perawatan gedung memiliki SOP yang berbeda beda sesuai dengan

kapasitas ataupun kemampuan dalam membuat standart operasional prosedur.jadi SOP ini tidak selalu

mengikat karena disesuaikan dengan kebutuhan ataupun setiap masingmasing perusahaan yang

menanganinya.

Untuk menunjang kwantitas dan kwalitas mantenance harus lebih spesifik dalam menanggani suatu

pekerjaan harus mengetahui peralatan yang akan digunakan dan fungsi suatu alat kerja,berikut standart

kerja disesuaikan dengan pekerjaan yang akan dilakukan :

NO JENIS PEKERJAAN PERALATAN

1

2

Service AC

Perbaikan Pompa

Penggantian olie gierbox pompa

Penggantian MCB

Pengecatan

a. Kacher / alat semprot

b. Obeng ( - ) dan ( + )

c. Tang Kombinasi

d. Kunci inggris

e. Tang ampere

f. Multi tester

g. Plastik service

h. Penjepit plastik

i. Presmeter

j. Ember

k. Chemikal / applied

a. Kunci pas ring

b. Kunci sock

c. Tang jepit

d. Obeng ( - ) dan ( + )


17/19

3

4

Perbaikan sipil e. Obeng ketok

f. Kunci inggris

g. WD

h. Palu

i. Kunci pipa

a. Kunci pas ring

b. Kunci sock

c. Kunci inggris

d. Kunci pipa

e. Olie

f. Obeng ( - ) dan ( + )

a. Obeng ( - ) dan ( + )

b. Tespen

c. Tang Ampere

d. Multitester

e. Tang kombinasi


18/19

5

f. Tang buaya

g. Tang potong

a. Kuas

b. Rool

c. Tangga

d. Bak cat

e. Kain lap


19/19

SOP MAINTENANCE.docx

Documents

Transcript of SOP MAINTENANCE.docx