i

SKRIPSI

TANGGUNG JAWAB HUKUM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUKO

( RUMAH TOKO )

Dilengkapi dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas-tugas dan Syarat-syarat

Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

Oleh :

SITAKARA AYU HITA

NIM : C100150207

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA

2018

ii

HALAMAN PERSETUJUAN

Skripsi ini telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan

Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

DOSEN PEMBIMBING

NUSWARDHANI S.H., S.U.

iii

HALAMAN PENGESAHAN

TANGGUNG JAWAB HUKUM SEWA MENYEWA RUKO (RUMAH TOKO)

Oleh :

SITAKARA AYU HITA

C100150207

Telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta Pada hari Senin, 17 Desember 2018

Dan dinyatakan telah memenuhi syarat

Dewan Penguji

Ketua : Nuswardhani, S.H, S.U. (.................................)

Sekretaris : Septarina Budiwati, S.H, M.H. (.................................)

Anggota : Darsono, S.H, M.H. (..................................)

Mengetahui,

Dekan Fakultas Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta

(Prof. Dr. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.H)

NIK. 537/NIDN. 0727085803

iv

PERNYATAAN

Yang bertanda tangan dibawah ini , saya :

Nama : Sitakara Ayu Hita

NIM : C100150207

Alamat : Cantel Wetan Sragen Tengah RT 03/ RW 11, Sragen Tengah, Sragen.

Dengan ini saya menyatakan bahwa saya menyetujui untuk :

1. Karya tulis saya, skripsi ini asli dan belum pernah diajukan untuk memperoleh

gelar akademik baik di Universitas Muhammadiyah Surakarta maupun di

perguruan tinggi lain.

2. Karya tulis ini adalah murni gagasan , rumusan dan penelitian saya sendiri

tanpa bantuan pihak lain kecuali arahan dari Dosen Pembimbing Skripsi.

3. Dalam karya tulis ini tidak terdapat karya atau pendapat yang telah ditulis atau

dipublikasikan oleh orang lain, kecuali secara tertulis dengan dicantumkan

sebagai acuan dalam masalah dengan disebutkan nama pengarang dan judul

buku aslinya dan dicantumkan dalam daftar pustaka.

4. Pernyataan ini saya buat dengan sesungguhnya apabila dikemudian hari

terdapat penyimpangan dan ketidakbenaran dalam pernyataan ini, maka saya

bersedia menerima sanksi akademik berupa pencabutan gelar akademik yang

sesuai dengan peraturan perundang – undangan yang berlaku di perguruan

tinggi ini.

Surakarta , 13Desember 2018

Yang menyatakan

Sitakara Ayu Hita

C100150207

v

MOTTO

“Berlindunglah kamu kepada Allah dari beratnya bala, menimpannya kesukaran,

keburukan takdir dan cemoohan musuh”

( HR. Bukhari- Muslim )

“Barang siapa yang mengerjakan kebaikan sebesar biji zarah, niscaya ia akan

melihat balasannya”

( Q.S Al Zalzalah: 7 )

vi

PERSEMBAHAN

Penulis mengucapkan terimakasih dan mempersembahkan karya ilmiah kepada:

Pertama, untuk kedua orangtua saya yang selalu mendukung dan mendoakan dalam

pembuatan karya ilmiah ini. Kedua untuk kakak dan adik yang selalu memberikan

semangat untuk menyelesaikan karya ilmiah ini. Ketiga untuk semua teman-teman

yang selalu memotivasi penulis dalam pembuatan karya ilmiah. Keempat, Ibu

Nuswardhani S.H.,S.U.selaku dosen pembimbing dalam pembuatan karya ilmiah

penulis yang telah memberikan bimbingan, nasehat, dan juga saran.

vii

TANGGUNG JAWAB HUKUM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUKO

( RUMAH TOKO )

Abstrak

Kebutuhan tempat usaha sangat berperan dalam kegiatan usaha perdagangan

untuk mengembangkan usaha yang diperdagangkan. Namun tidak semua

pelaku usaha memiliki tempat usaha sendiri. Dengan adanya hal tersebut

mengharuskan suatu pelaku usaha untuk melakukan sewa menyewa tempat

usaha yang strategis kepada seseorang yang menyewakan tempat usahanya

seperti ruko. Dengan adanya keadaan demikian menyebabkan terciptanya

suatu perjanjian sewa menyewa ruko. Oleh karena itu, dalam penelitian ini

bertujuan untuk mengetahui proses perjanjian sewa-menyewa antara pihak

yang menyewakan ruko dengan pihak penyewa ruko, peraturan serta hak dan

kewajiban para pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa ruko,

tanggung jawab hukum apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi atau

perbuatan melawan hukum dalam perjanjian sewa menyewa ruko yang sudah

disepakati oleh kedua belah pihak. Penelitian ini bersifat deskriptif kualitatif

karena akan menerangkan mengenai tanggung jawab hukum perjanjian sewa

menyewa ruko. Pendekatan dalam penelitian ini, menggunakan metode

pendekatan normative karena akan meneliti peraturan dalam perjanjian sewa

menyewa ruko. Dalam hasil penelitian menunjukkan bahwa dalam proses

sewa menyewa ruko para pihak harus mentaati peraturan dan memenuhi

syarat administrasi dan juga syarat hukum. Kemudian antara para pihak

sepakat melakukan perjanjian dengan menandatangani akta perjanjian, pada

saat itulah terjadi hubungan hukum yang melahirkan hak dan kewajiban. Hak

pihak yang menyewakan merupakan kewajiban dari pihak penyewa ruko,

sedangkan hak pihak penyewa merupakan kewajiban dari pihak yang

menyewakan. Maka dari itu, kedua belah pihak harus patuh terhadap

peraturan yang berlaku, karena jika melanggar akan ada tanggung jawab

hukumnya. Tanggung jawab hukum terjadi apabila salah satu pihak

melakukan kesalahan yang berupa wanpretasi yang diatur dalam Pasal 1243

KUH Perdata dan perbuatan melawan hukum Pasal 1365 KUH Perdata maka

ia diharuskan mengganti kerugian.

Kata kunci : Ruko ( rumah toko ), Sewa menyewa, Tanggung Jawab Hukum

viii

ABSTRACT

The need for a business place plays an important role in trading business

activities to develop a business that is traded. However, not all businesses

have their own businesses. With this, a business actor is required to lease a

strategic place of business to someone who rents his place of business like a

shop house. With the existence of such conditions causes the creation of a

lease agreement to rent a shop. Therefore, in this study aims to determine the

process of leasing agreements between parties that rent out shophouses with

the tenants of the shop, regulations and the rights and obligations of the parties

in making shop rental agreements, legal responsibility if one party defaults or

illegal acts in the lease agreement to rent a shop that has been agreed by both

parties. This research is descriptive qualitative because it will explain the legal

responsibility of the lease agreement to rent a shop. The approach in this

study, using the normative approach method because it will examine the rules

in the lease agreement to rent a shop. In the results of the study showed that in

the process of renting shop houses, the parties must obey the rules and fulfill

administrative requirements as well as legal requirements. Then between the

parties agreed to enter into an agreement by signing the deed of agreement, at

that time there was a legal relationship that gave birth to rights and

obligations. The right of the renting party is an obligation of the shopper's

tenant, while the tenant's right is the obligation of the party who rents out.

Therefore, both parties must comply with the applicable regulations, because

if they violate there will be legal responsibility. Legal liability occurs if one of

the parties makes a mistake in the form of interpretation stipulated in Article

1243 of the Civil Code and acts against the law Article 1365 of the Civil Code

so he is required to compensate.

Keywords: Ruko (shop house), Leasing, Legal Responsibility

ix

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh

Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah

melimpahkan rahmat dan karunia-Nya serta memberikan kesehatan, ketabahan,

kekuatan, kemudahan, dan ketenangan, berfikir dalam menyelesaikan penyusunan

skripsi yang berjudul “TANGGUNG JAWAB HUKUM PERJANJIAN SEWA

MENYEWA RUKO( RUMAH TOKO ) “ untuk melengkapi dan memenuhi syarat

guna mencapai gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum Universitas

Muhammadiyah Surakarta. Penulis menyadari sepenuhnya tanpa adanya bimbingan,

dorongan, dan bantuan dari berbagai pihak, penulis tidak akan mampu melaksanakan

skripsi dengan baik. Maka dengan segala kerendahan hati mengucapkan terimakasih

kepada :

1. Allah SWT yang maha segala-Nya yang telah memberikan kebahagiaan,

nikmat, dan lindungan-Nya sebagai petunjuk dalam menjalani kehidupan.

2. Bapak Prof. Dr. Khudzaifah Dimyati, S.H., M.H selaku Dekan Fakultas

Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta.

3. Bapak Muchammad Iksan, S.H., M.H selaku kepala Program Studi Hukum

Universitas Muhammadiyah Surakarta.

4. Ibu Nuswardhani, S.H., S.U selaku Dosen Pembimbing yang telah

memberikan pengetahuannya untuk membantu , membimbing serta

memberikan saran, kritik , dan motivasi bagi penulis dalam menyelesaikan

penyusunan skripsi ini.

5. Segenap Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah

Surakarta yang telah memberikan bekal ilmu pengetahuan dan ketrampilan

hukum kepada penulis.

6. Segenap staff Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta yang

telah memberikan banyak bantuan yang mempermudah penulis selama

perkuliahan.

7. Orang tua penulis , Ibu (Wiji Lestariani) dan Bapak (Poernomo) yang selalu

memberikan dukungan moril maupun spiritual, mendoakan penulis disetiap

untaian Do’a dalam sujudNya dan mendukung penulis dengan ketulusan,

kesabaran, cinta dan kasih sayangnya untuk tidak pernah mengenal kata

menyerah , yang selalu menuntun penulis untuk melangkah kejalan yang benar

sesuai dengan syariat agama islam dan selalu mengutamakan akhirat.

8. Kakak dan adik penulis, Nindya dan Nina yang selalu mendukung, mendoakan

penulis dalam segala hal untuk mencapai sebuah kesuksesan dan telah

menghibur di setiap saat, dan memberikan energi positif kepada penulis dalam

menghadapi segala hal.

9. Rian Dwi Kusuma, seseorang yang selalu ada dalam setiap kondisi penulis dan

menjadi salah satu faktor sumber kebahagiaan penulis. Karena ia memberikan

x

semangat dan motivasi agar penulis tetap semangat dalam mengerjakan karya

tulis ini.

10. Bp. Wazir Fatoni dan Bp. Bevin Aprihandoko, selaku pemilik dan penyewa

ruko yang telah banyak membantu penulis dalam ketersediaannya untuk

memberikan informasi dan pengetahuan dalam menyelesaikan penelitian

penulis.

11. Teman seperjuangan di bangku perkuliahan, Giza , Mus dan Cendy yang

selalu memberikan kenyamanan kepada penulis dalam masa perkuliahan

selama 3,5 tahun ini.

12. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu, baik langsung maupun

tidak langsung dalam membantu penulisan ini.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini jauh dari kesempurnaan. Oleh karena

itu, penulis berharap kepada semua pihak untuk senantiasa memberikan kritik

dan saran yang bersifat membangun dan apa yang pembaca lihat dapat

bermanfaat bagi pembaca dan semua pihak yang berkepentingan dengan

skripsi ini.

Wassalammu’alaikum Warahmatullahi Wabarakatuh

Surakarta, 13 Desember 2018

Penulis

Sitakara Ayu Hita

C100150207

xi

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL ……………………………………………………… i

HALAMAN PERSETUJUAN ……………………………………………. ii

HALAMAN PENGESAHAN…………………………………………….. iii

HALAMAN PERNYATAAN…………………………………………….. iv

HALAMAN MOTTO………………………………………………........... v

HALAMAN PERSEMBAHAN ………………………………………….. vi

ABSTRAK………………………………………………………………… vii

KATA PENGANTAR…………………………………………………….. ix

DAFTAR ISI ……………………………………………………………… xi

BAB I PENDAHULUAN ……………………………………….. 1

A. Latar belakang…………………………………….. 1

B. Perumusan Masalah……………………………….. 5

C. Tujuan Penulisan…………………………………… 5

D. Manfaat Penelitian……………………………....... 6

E. Metode Penelitian………………………………… 7

F. Sistematika Skripsi……………………………….. 11

BAB II TINJAUAN PUSTAKA………………………………… 13

1. Pengertian Ruko……………………………. …. 13

2. Pengertian Sewa Menyewa ……………………… 14

3. Pihak-pihak dalam Sewa Menyewa……………… 17

4. Perjanjian Antara para pihak dalam Sewa Menyewa 17

5. Hubungan hukum antara para pihak dalam sewa menyewa 18

6. Hak dan Kewajiban para pihak sewa menyewa……. 19

7. Peraturan dalam Sewa Menyewa…………………. 23

8. Tanggung Jawab Hukum…………………………. 27

- Berdasarkan Wanprestasi…………... …….. 27

- Berdasarkan Perbuatan Melawan Hukum…. 29

9. Ganti Rugi Dalam Sewa Menyewa………………… 30

10. Resiko Sewa Menyewa…………………………….. 30

11. Overmacht (Keadaan Memaksa)…………………... 32

12. Berakhirnya Sewa…………………………………. 32

xii

BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ……………… 35

1. Proses perjanjian sewa-menyewa antara pemilik ruko

dengan penyewa ruko dan peraturan yang

mengaturnya……………………………………………. 35

2. Peraturan, serta hak dan kewajiban para pihak dalam

melakukan perjanjian sewa-menyewa ruko…………. 41

3. Tanggung jawab hukumnya apabila salah satu pihak

melakukan wanprestasi atau perbuatan melawan

hukum dalam perjanjian sewa menyewa ruko yang

sudah disepakati oleh kedua belah pihak…………. 44

BAB IV PENUTUP………………………………………………….. 67

A. Kesimpulan…………………………………………… 67

B. Saran………………………………………………. .. 70

DAFTAR PUSTAKA……………………………………………………… 72