ŀMOHON DENGAN SANGAT

DENGAN MEMBACA E-BOOK INI

ANDA HARUS

MEMBERITAHU YANG

LAIN MENGENAI

GRATIS DOWNLOAD INI!!

JANGAN HANYA SAMPAI BERHENTI

DITANGAN ANDA SAJA!!! MINIMAL BERITAHU

3 ORANG

ENTAH VIA FACEBOOK, TWITTER,

ATAU TERSERAH ANDA

JIKA TIDAK ANDA BERDOSA

TERHADAP BANGSA INI, DAN MUNGKIN KATA B#NGS#T

MUNGKIN COCOK BAGI ANDA

(MAAF EMOSI, KRN SY SDH

DEDIKASIKAN PENUH TAPI

BERHENTI DITANGAN ANDA)

ŀ

ŀ

Saya Muak

Dengan

Motivasi

ŀ

Sanksi Pelanggaran Pasal 72

Undang-undang Nomor 19 Tahun 2002 tentang Hak Cipta

1. Barangsiapa dengan sengaja dan tanpa hak melakukan perbuatan sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) atau Pasal 49 ayat (1) dan ayat (2)

dipidanakan dengan pidana penjara masing-masing paling singkat 1 (satu)

bulan/atau denda paling sedikit Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah), atau pidana

penjara paling lama 7 (tujuh) tahun dan/atau denda paling banyak

Rp5.000.000.000,- (lima miliar rupiah).

2. Barangsiapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau

menjualkan kepada umum suatu ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak

Cipta atau Hak Terkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dipidana dengan

pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling banyak

Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

ŀ

Hadi Wijaya

Saya Muak

Dengan Motivasi

Penerbit

Lesprivatbisnis.com

ŀ

Saya Muak Dengan Motivasi

DC 770000

© 2011 Lesprivatbisnis.com

Lesprivatbisnis.com

Email: adminebook@lesprivatbisnis.com/

Ym: lesprivatbisnis@yahoo.com

Cetakan pertama, Maret 2011

ISBN : 978-602-99044-0-6

Hak cipta dilindungi undang-undang

Dilarang memperbanyak karya tulis ini dalam bentuk dan

dengan cara apapun, termasuk fotokopi,

tanpa izin tertulis dari Penerbit

ŀ

Dengan membaca buku ini maka anda

setuju bahwa segala implementasi yang

anda lakukan setelah membaca buku ini

adalah tanggung jawab anda sendiri,

bukan penulis

Jika anda terbantu atas buku ini

atau web ini dan ingin

mendonasikan untuk

kelangsungan web ini harap hub:

lesprivatbisnis@yahoo.com

Terima Kasih….

ŀ

Daftar Isi Daftar Isi vi

Kata Pengantar 1

Skema Perjalanan Bisnis 3

1. Memulai Bisnis

a. Mulai dengan pola pikir kita 4

b. Memulai Usaha 11

c. Apa Yang Membuat Bisnis Anda Berjalan 13

d. Permodalan Dengan Kartu Kredit 21

e. Pengurusan Ijin Usaha 29

f. Cashflow 38

2. Berhutang Dengan Membeli Properti

a. Kenapa Kita Musti Berhutang 45

b. Persiapan Hutang 47

c. Pilihlah KPR 49

d. Supaya Bank Tertarik Memberikan Pinjaman 52

e. Memilih Properti 55

f. Memperoleh Modal Dengan Membeli Properti 60

g. Cara Mudah Menilai Properti 67

3. Bisnis dan Properti

a. Memperoleh Modal Lagi Dari Properti

Yang Telah Kita Beli 71

b. Menyulap Properti 77

ŀ

c. Mengakselerasi Bisnis Dengan Modal dari Properti,

Properti dari Bisnis 82

4. Lampiran

1. Beberapa Pertanyaan Yang Sering Ditanyakan

Pemula 84

2. Apa Yang Bisa Anda Lakukan 91

3. Daftar Istilah Umum Dalam Properti 95

4. Contoh Real Hasil Appraisal 101

5. Studi Kasus 111

6. Kumpulan Tulisan-tulisan diforum-forum 131

Tentang Penulis 205

ŀ

Kata Pengantar

Saya Muak

Dengan Motivasi

ndonesia merupakan negara yang kaya akan sumber daya. Namun

ironinya Indonesia sangat kekurangan pengusaha. Sudah banyak para

motivator yang memotivasi masyarakat untuk menjadi pengusaha, entah

tingkat nasional, tingkat provinsi, maupun tingkat lokal. Gembar gembor untuk

menjadi pengusaha digaungkan setiap hari di media massa. Namun jarang

sekali dari para motivator tersebut mengajarkan bagaimana cara praktek

menjadi pengusaha, karena disatu sisi mereka bukan dari pengusaha, kalaupun

pengusaha, mereka sudah lupa caranya mulai dari nol atau enggan

memberitahu rahasianya (supaya tidak tersaingi orang lain mungkin, hahaha).

Sehingga dengan demikian, banyak yang termotivasi untuk menjadi

pengusaha, namun tidak tahu caranya.

Buku ini seperti lilin ditengah kegelapan, yang membantu sedikit

menjelaskan cara menjadi pengusaha. Mulai dari pembentukan pola pikir

pengusaha, permodalan, perhitungan bisnis, hingga bermain properti untuk

menunjang usaha. Semua disertai dengan contoh yang nyata terjadi disekitar

I

ŀ

saya dan lampiran-lampiran yang mendukungnya, hal tersebut supaya mudah

dimengerti oleh anda, para “perindu menjadi pengusaha”.

Masa depan ditangan anda, jika anda tahu bagaimana cara

bermainnya. Semoga dengan kehadiran buku ini, kehidupan anda menjadi

lebih baik lagi, sesuai harapan kita bersama.

~Hadi Wijaya~

ŀ3

Skema Perjalanan Bisnis

ŀ 4

BAB SATU

Memulai Bisnis

1.a. Mulai Dengan Pola Pikir Kita

Tidak ada bisnis tanpa modal, semua butuh modal. Cuma modal itu bisa

bermacam-macam, bisa modal tubuh yang sehat, jiwa yg sehat, dan

sebagainya.

Kalau modal uang, sebenarnya bisa diakal dengan banyak hal.

Pada intinya kekurangan kita ini hanya satu, tidak pandai lihat peluang usaha.

Melihat peluang usaha itu butuh latihan, butuh perhatian.

Dari mana kita bisa melihatnya? Dari bisnis-bisnis yang sudah ada.

Kita lihat bisnis-bisnis yang berdiri, bisnis yang sekarat, bisnis yang ramai,

bisnis yang lagi hot, bisnis booming, bisnis mau hancur, dan sebagainya.

Sering kali kita hanya menerima informasi disekeliling kita begitu aja, tidak

disangkutkan dengan sense kita.

Misalnya tetangga kita tokonya sepi, lihat apa yang timbul/kesan apa dlm hati

kita. Mungkin kita kasihan, lalu beli apa yg tidak kita perlukan biar mereka

senang, sekedar ajak omong, atau dalam hati berkata "goublok, buka toko

kok.....".

Baiknya, ketika kita melihat informasi "toko tetangga sepi" cari apa yang

membuat sepi, pikirkan kenapa kok tidak ada yang membelinya. berandai-

ŀ 5

andai bahwa anda adalah pemilik toko itu, apa solusinya.

Sebenarnya bisnis itu adalah masalah, atau problem; yang kita perlukan ialah

cara pemecahan problem itu, atau dikenal problem solving.

Ketika seseorang mengenali masalahnya, maka ia bisa memecahkan

masalahnya.

Ketika berkali-kali seseorang memecahkan masalah yang sama, maka masalah

itu akan tampak mudah dipikirannya.

Contohnya kita beli TV baru, masalahnya kita tdk tahu tombol2nya.

Nah lalu kita belajar, tekan tombol A, ternyata efeknya begini, tekan tombol B,

ternyata efeknya begitu,dan seterusnya.Lama kelamaan kita akan mulai

terbiasa dengan tombol-tombol itu. Semua tombol jadi mudah, sambil merem

melek (tutup mata, buka mata) pun bisa.

Proses pengenalan masalah diatas secara berulang-ulang, disebut juga proses

belajar/ learning.

Dalam hal ini, learning terhadap bisnis lah yang kita masukkan ke otak sehari-

hari.

Kita baca di koran perusahaan A sukses, Why? How? Who?

Lalu depot makanan di daerah B laris manis. How? Why? Who?

Itulah sehari2 yang kita lakukan agar terbiasa dengan bisnis.

Berikutnya ialah practice, atau berbuat berdasarkan keputusan.

Banyak kali kita lemah dalam hal ini, karena practise melibatkan seluruh

anggota tubuh kita untuk tujuan tertentu.

Yang dimaksud lemah dalam hal practice ialah kemalasan, ketakutan,

kekuatiran, kesusahan, dan kehati2an (5K) kita.

Just do it saja, Lakukan saja! Hantam saja! Bicara pd diri sendiri, Maki-maki

ŀ 6

diri kita sendiri kalau tidak melakukannya. Itu lah yang paling praktis untuk

mendobrak 5K diatas.

Lama kelamaan practice akan membentuk skill atau keahlian (practice made

skill), dlm hal ini bisnis.

Ada prinsip universal yang harus kita pahami, segala sesuatu dimulai dengan

berat sekali, jika sudah berjalan akan tampak ringan.

Hal Apapun Didunia, entah menggenjot becak, entah menjalankan mobil

(butuh gigi 1 yg terkuat), bahkan memulai bisnis.

Nah sekarang Bisnis tanpa modal, apa mungkin?

Mungkin, caranya? Anda jawab sendiri, terbiasa dulu dengan melihat

kesempatan disekitar kita, asah problem solving kita terhadap bisnis, asah

pikiran kita dengan pikiran bisnis, practice dan bentuk skill bisnis kita.

Jangan terbuai dengan mimpi ingin kaya, karena kita akan selalu terjebak

dengan mimpi itu. Yang terpenting ialah pola pikiran, ide kita, dan aksi kita

untuk memulai bisnis.

Kelemahan kita satu-satunya ialah 5K kita itu.

Ingin cepat ke tujuan, tapi tanpa usaha, bagaimana bisa?

Banyak bisnis besar yang dimulai dari hal kecil, entah mulai dari penjual kaki

lima, atau memulai dari garasi saja.

Yang terpenting ialah bagaimana kita membaca pasar, bagaimana kita

merespon pasar tersebut, dan bagaimana kita memenuhi kebutuhan pasar

tersebut.

Berikut ini beberapa pola pikir yang harus anda tanamkan dipikiran anda untuk

memulai bisnis:

ŀ 7

a. Tujuan berbisnis ialah mendapatkan uang;

Sekarang arahkan pemikiran anda “bagaimana cara mendapatkan

uang” (yang tentunya dengan cara legal, sesuai hukum dan norma).

Pikirkan, pikirkan dan selalu pikirkan, setiap hari, dimanapun,

kapanpun bagaimana anda menghasilkan uang.

Pemikiran anda akan membawa anda secara otomatis menuju

“penciptaan cara” mendapatkan uang. Hal tersebut dikenal juga

dengan “insight”, “eureka”, atau “aha experience”.

Memang hal ini memakan waktu, tenaga dan pikiran. Tetapi setelah

anda menemukan, maka tubuh akan bereaksi mewujudkan sesuai

dengan tujuan yang diperintahkan pikiran anda.

b. Melihat suatu barang di toko;

Jika kita pergi ke suatu toko, melihat barang yang dijual dengan harga

tertentu, apa yang kita pikirkan?

“wah ini memang mahal karena mereknya bagus”,

”Aduh, mahalnya masak gini aja kok mahal”,

atau langsung aja anda beli karena bagus bentuknya?

Ini yang harus kita perhatikan ketika kita melihat suatu barang apakah

murah atau mahal:

• berapa ongkos & bahan bakunya, apakah memang mahal,

bahan terbaik, atau langka

• berapa ongkos pembuatannya,

• berapa lama pembuatan tersebut,

• jika anda bisa memperkirakan faktor-faktor diatas, lalu hitung

berapa keuntungan toko dan produsen.

ŀ 8

• Jika harga barang tersebut anda rasa mahal, namun secara

“ongkos produksi” murah, pikirkan apa yang membuat mahal,

apakah merek, apakah kualitas, apakah resiko, apakah

kelangkaan, apakah keindahan, atau lainnya.

Hal tersebut harus anda biasakan, agar anda terlatih dengan

pematokan harga barang dagangan anda, atau disebut juga teknik

“pricing” bagi barang dagangan anda.

c. JANGAN GUNAKAN UTANG UNTUK BARANG KONSUMER. Ini syarat awal

yang harus kita pegang sebelum kita memulai bisnis.

Saat-saat kita bisa bijak mengolahnya, namun ketika kita memperoleh

modal atau uang dari utang-utang itu, kita cenderung menjadi boros.

Kita sering kali “merasa” punya uang sehingga ingin menghabiskannya.

Apa yang terjadi selanjutnya? Cicilan jadi tidak terbayar, akhirnya kita

sendiri tenggelam dalam utang.

Hal ini memang saya tekankan karena memang ini kelemahan fatal

yang tidak termaafkan (memang sebegitu parahnya, jika utang tidak

dijadikan modal kembali).

Kunci utama dari pengelolaan ialah “pengendalian diri”.

d. Anda adalah seorang pemimpin, pemimpin pekerjaannya adalah

menyuruh anak buahnya untuk melakukan sesuatu. Jangan anda

lakukan pekerjaan yang seharusnya dilakukan oleh anak buah.

Suruhlah anak buah anda, anda harus bisa mendelegasikan anak buah

untuk mengerjakan suatu pekerjaan.

Perintah anda, itulah yang dibutuhkan oleh anak buah anda.

ŀ 9

e. Berpikirlah positif, aura anda akan memancar kepada orang lain.

Anda sebagai pimpinan perusahaan, sebagai bos anda mempunyai

“virus” yang tidak anda sadari.

Jika anda positif terhadap bisnis anda maka pegawai anda juga ikut

bersemangat; jika anda lagi sedih, tidak bisa bayar utang, bisnis lagi

jelek, maka pegawai anda juga akan tidak bersemangat.

Memang hal ini memang bersifat relatif, namun saya sarankan buktikan

sendiri.

f. Kerja keras, usaha dan cerdik mengelola masalah, itulah kuncinya anda

sukses. Tidak ada uang cepat, yang ada hanya kerja keras. Memang

bisnis untuk pertama kali memulai memanglah sangat berat, jika sudah

mulai berjalan, segalanya jadi mudah. Saya jamin!

g. Bisnis hanya suatu alat untuk memperoleh penghasilan, anda harus

bisa melepaskan dengan mendelegasikan kepada orang lain. Sangat

tidak cocok jika anda hanya “memberati satu bisnis saja”. Apa yang

terjadi jika anda hanya memberati satu bisnis saja? Seumur hidup anda

hanya bergantung pada satu bisnis itu saja. Bandingkan jika anda

mempunyai beberapa bisnis, bisnis A menghasilkan sekian juta, bisnis

B menghasilkan sekian juta, bisnis C menghasilkan sekian juta,

totalnya bisa anda hitung sendiri.

h. Terbiasalah dengan laporan keuangan. Anda tidak perlu berbakat

dalam hal akuntansi, yang perlu anda tahu ialah pemasukan dan

pengeluaran.

Pengeluaran tetap dan tidak tetap. Pengeluaran tetap dan tidak tetap

inilah yang anda harus bisa bedakan.

ŀ 10

Contoh: Bisnis roti,

pengeluaran tidak tetap: pembelian tepung terigu, telor, mentega

pengeluaran tetap: gaji pegawai

Pengeluaran tidak tetap itu mengikuti seberapa banyak barang yang

kita produksi atau jual. Sedangkan pengeluaran tetap ialah

pengeluaran rutin/ teratur yang harus dikeluarkan setiap bulannya.

Dengan menguasai hal ini, anda akan bisa menghitung berapa

keuntungan anda setiap menjual barang, berapa minimum penjualan

yang bisa menutup biaya-biaya lainnya, dan berapa keuntungan bersih

yang anda raih (hal ini bisa anda baca detail pada bagian 1.f. Cashflow)

i. Bayarlah hutang anda tepat waktu, karena disitulah kredibilitas anda

teruji. Semakin bagus kredibilitas anda semakin dipercaya oleh orang

lain. Semakin dipercaya anda, semakin banyak keuntungan yang bisa

anda raih. Jangan terlambat 1 hari pun!

Salah satu kenapa kita tidak boleh terlambat 1 hari pun, karena pada

bank akan tercatat keterlambatan anda. Setiap bank harus

melaporkannya kepada Bank Indonesia, dan Bank Indonesia akan

mencatatnya. Jika dimasa mendatang anda hendak mengajukan kredit,

bank2 lain akan mengacu pada track record anda pada Bank Indonesia.

Jadi jika anda terlambat, maka bank-bank lain akan segera

mengetahuinya.

j. BERBISNIS ADALAH SUATU KEBERANIAN; pengusaha adalah

mengusahakan sesuatu dari tidak ada menjadi ada. Jika anda tidak

berani berbisnis, lebih baik anda tidak usah meneruskan membaca

buku ini.

ŀ 11

k. Karena memang butuh kenekatan untuk memulainya, mendobrak

ketakutan dan keraguan anda. Berusaha, berusaha, dan berusaha

itulah kuncinya. Tanpa kenekatan anda, anda tidak mungkin bisa maju

sukses.

1.b. Memulai Usaha

Banyak hal kecil yang dapat kita jadikan bisnis, Pada pembahasan sebelumnya

telah diberitahu agar sense melihat peluang kita dikembangkan dengan lebih

lanjut.

Peluang itu selalu ada disekitar kita, kita harus jeli melihatnya agar tidak

terlepas.

Memulai usaha tidaklah harus dengan modal besar, dengan modal seadanya

anda bisa memulai bisnis apapun.

Memang semua kembali kepada lingkungan disekitar kita. Apa yang bisa

dijadikan bisnis, ya kita jadikan bisnis asal legal dan tidak bertentangan dengan

norma.

Beberapa faktor yang perlu diperhatikan dalam memulai usaha:

a. Banyak momentum yang anda bisa manfaatkan sebagai sarana untuk

memulai bisnis anda, contohnya:

• Puasa bagi org Muslim, anda bisa memulai berjualan makanan kecil

untuk berbuka puasa,

ŀ 12

• Lebaran, anda bisa berjualan mulai dari kain sarung, baju baru,

tas, sepatu, handphone, makanan, parcel, makanan ringan dan

sebagainya

• Natal dan tahun baru, anda bisa berjualan parcel, kartu natal,

pohon natal, lampu hias, makanan ringan, kue, maupun

menyewakan baju sinterklas

• Tahun Baru Cina, anda bisa berjualan kue, makanan, atau pun

dekorasi.

• Tujuh belasan.

• Valentin.

• April Mob.

• Hallowen.

• Dan sebagainya.

b. Cari komoditi;

Anda memerlukan barang dagangan untuk dijual kepada pasaran, atau

kita sebut disini komoditi. Ciptakan sesuatu atau beberapa komoditi

yang bisa dijual kepada pasar. Apa yang bisa laku keras, apa yang bisa

dijual dengan untung yang besar, apa yang bisa membuat orang-orang

rela antri demi membeli produk kita.

Pada penciptaan komoditi terdapat beberapa faktor yang harus kita

perhatikan:

o Differensiasi,

o Konteks (tema) dan Kontent (isi),

o Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita.

Ketiganya akan saya bahas pada bagian berikutnya.

ŀ 13

1.c. Apa Yang Membuat Bisnis Anda Berjalan

Membuat bisnis tentu saja tidak mudah seperti membalikkan tangan.

Jika bisnis tidak menghasilkan keuntungan, tentu saja membuat kita ogah

untuk berbisnis.

Berikut ini beberapa faktor yang bisa dijadikan acuan supaya bisnis anda bisa

berjalan dan menghasilkan keuntungan buat anda:

1. Differensiasi/ Get Out of The Crowd

Saya mempunyai seorang teman, ia mengatakan kepada saya ingin

membuka usaha berjualan jus buah. Namun saya balik tanya kepadanya,

apa bedanya jus buahnya dengan jus buah orang lain, sehingga orang lain

lebih memilih produknya dibanding produk orang lain. Ia tidak bisa

mengatakannya.

Berikutnya kami berdiskusi dan berdiskusi, lama kelamaan ia mengganti

komoditinya dengan menjual susu. Lagi-lagi timbul pertanyaan “apa yang

membedakan dengan produk orang lain”.

Differensiasi dalam bisnis sangat diperlukan, kita harus cari tahu kenapa

orang membeli produk kita, kenapa orang memilih membeli produk kita

dibandingkan orang lain.

Banyak kesalahan-kesalahan bisnis yang diakibatkan kurangnya

differensiasi ini. Baik itu perusahaan besar, sampai warung kecil, hingga

sales kelilingan.

Saya ingat sebuah toko di daerah saya. Katakanlah toko A. Dulu toko A ini

kecil, namun sekarang menjadi seperti supermarket. Lalu rupanya

tetangganya ada yang iri melihatnya, lalu membuat toko kecil (sebut saja

toko B)yang serupa dengan toko A yang dulu. Barang dagangannya pun

ŀ 14

mirip, namun sepi pembeli. Kenapa? Karena pembeli lebih memilih toko A,

toko A jauh lebih lama daripada toko B, jadi lebih kenal dengan para

pegawai dan pemiliknya langsung. Kesalahan inilah yang bisa membuat

toko B jatuh bangkrut.

Lalu saya teringat pula disebuah kios kecil yang mangkal persis diparkiran

sebuah supermarket besar, supermarket terkenal dikota itu. Namun kios

tersebut terus bertahan, dan ramai pembeli. Barang dagangannya pun

mirip dengan jualan supermarket, ada rokok, ada aqua, ada roti-roti kecil

murah, ada permen, nasi bungkus, dan snack-snack kecil. Saya sempat

berpikir, gila pemilik kios ini, menantang raksasa. Dengan penasaran saya

pun mengadakan observasi. Ternyata segmentasi/konsumen kios ini adalah

untuk para tukang parkir, para sopir yang menunggu tuannya belanja di

supermarket, para tukang becak, dan para pegawai supermarket. Kios ini

memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual

rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/

bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan

pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya. Betul2 differensiasi.

Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, proses otak

kanan. Terkadang memerlukan waktu untuk menemukan jawabannya.

Namun hal tersebut bisa kita latih terus menerus, sehingga kita terbiasa

menemukan jawabannya.

Contohnya jika kita lihat minyak goreng, banyak sekali merek minyak

goreng, dari A sampai Z. Nah ada perusahaan yang kreatif yang

menanamkan image bahwa minyak gorengnya benar-benar bersahabat

15

dengan jantung, alias tidak membuat jantungan. Bahkan bisa diminum

secara langsung. Betul-betul get out of crowd.

Nah cobalah jika anda pergi ke toko dan melihat suatu barang, pikirkan

nilai tambah apa yang bisa anda tambahkan, jika ada kekurangan, nilai

mana yang bisa anda kurangi. Lalu pada akhirnya akan timbul pertanyaan

“Apakah anda bisa memproduksi barang yang lebih baik dan lebih bagus

dari barang itu?”. Memodifikasi suatu barang/produk juga bisa termasuk

sebagai proses diferensiasi terhadap produk orang lain; menjadikan produk

anda berbeda/lebih baik daripada produk orang lain.

2. Konteks dan Kontent

Konteks (tema) dan Konten (isi), Konteks yang saya maksudkan disini ialah

tema dari komoditi anda. Sedangkan Konten ialah barang dagangan itu

sendiri. Keduanya itu membantu anda membedakan komoditi anda dengan

komoditi orang lain.

Disinilah peran konteks atau tema. Contoh, pada kasus sebelumnya, teman

saya ingin berjualan produk susu. Pertama kita lihat bahwa kontennya

adalah susu sapi, berarti pasar ditujukan kepada anak-anak dan remaja.

Sekarang kita lihat apa yang disuka dari mereka dan hubungannya dengan

barang dagangan kita, ternyata dalam diskusi ditemukan bahwa mereka

senang akan gambar atau pernak pernik sapi, selain susunya. Berarti

nantinya kiosnya akan diwarnai dengan gambar-gambar sapi yang unik dan

lucu-lucu untuk menarik perhatian mereka, atau dengan kata lain

“bernuansa sapi”. Nah, “bernuansa sapi” itulah konteks.

Banyak produk-produk yang laku keras dipasaran karena kecocokan antara

konteks dan konten mereka. Lihat saja joger, konten mereka adalah kaos,

16

mug, jam dinding, atau barang-barang souvenir. Sedangkan konteks

mereka adalah banyolan atau guyonan atau kata-kata lucu.

Ayam Bakar Wong Solo, konten mereka adalah ayam bakar, sedangkan

konteks mereka adalah ciri khas solo atau nuansa solo tradisional.

3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita.

Ketika anda bisa menemukan kenapa orang membeli produk kita, maka

konsumen akan loyal terhadap kita.

Orang membeli suatu produk kita, demi pemenuhan kebutuhannya. Ketika

pemenuhan kebutuhannya terpenuhi (tercapai kepuasan) maka ia akan

mengulangi transaksi lagi.

Contoh:

Saya pernah membeli makanan disebuah kios. Secara tampilan, kios

tersebut menarik perhatian, lokasi strategis/ eye catching, desain grafis

yang menarik, dan foto makanan yang menarik. Langsung saya datangi

dan membelinya, tapi apa yang terjadi? Pelayanan bagus, cepat dan ramah

walaupun ramai dengan pembeli.

Namun ketika saya makan, rasanya tidak enak. Terus terang saya kecewa.

Lalu apakah saya mengulangi lagi pembelian ditempat itu? Terus terang

saja tidak, karena tercantum dipikiran saya, makanannya tidak enak.

Bagaimana dengan orang lain? Beberapa bulan setelah saya membeli

makanan dikios itu, kios itu menjadi sepi, berlawanan dengan ketika

pertama kali buka. Saya rasa orang lain pembeli di kios tersebut sama

dengan saya, ogah untuk membeli lagi (repeating buy).

Bagi diri saya ketika saya tertarik melihat kios tersebut dan foto-foto

makanannya yang menarik hari, saya sudah membayangkan betapa

17

nikmatnya makanan yang dijualnya, ketika improvement (saya mencoba)

ternyata harapan saya jauh tidak terpenuhi.

Terus terang ketika saya ditanya oleh teman saya, apakah makanan dikios

itu enak, maka saya akan berkata pengalaman negatif saya terhadap kios

itu.

Contoh lain:

Saya diberitahu teman saya bahwa depot A menjual Es Cincau paling enak,

di kota saya.

Saya pun meluncur ke lokasi. Mengharapkan menikmati Es Cincau paling

enak itu.

Setiba di lokasi, saya melihat tulisan pada menu, spesial di depot tersebut

adalah Es Cincau. Maka semakin penasaranlah saya. Saya & istri

memesannya, lalu ketika mencobanya, memang benar-benar enak.

Saat keluar dari depot itu, pada pikiran saya tertanam, depot ini Es Cincau

nya enak sekali. Jadi penguatan ingatan Es Cincau enak depot A semakin

kuat, karena ekspektasi saya dengan pemenuhannya tercapai.

Pada saat puasa sebelum lebaran, saya kembali untuk menikmati Es Cincau

itu kembali, ternyata rasanya “lain”, tidak enak. Lalu pada pikiran saya

timbul “pembelaan” terhadap Es Cincau yang tidak enak itu, “ah, ini

mungkin karena saat puasa, jadi yang bikin mungkin puasa, sehingga tidak

enak begini.”

Cerita diatas dapat kita lihat, ketika ekspektasi konsumen terpenuhi, maka

timbul loyalitas konsumen. Itulah alasan kenapa orang membeli dan

membeli kembali produk/toko kita.

18

4. Teknik Pricing/ Memberi Harga

Mungkin sering kali anda berbisnis, anda mengatakan untung beberapa

persen, tetapi akhirnya anda tekor/ malah merugi? Hal tersebut bisa

dikarena kurangnya keuntungan dalam barang dagangan jualan anda.

Pricing penting dalam bisnis. Hal tersebut menentukan besaran laba kita

dalam penjualan.

Jangan membaca pricing ini sebelum anda mengerti differensiasi, konteks

dan kontent. Kenapa? Karena dengan penguasaan hal tersebut kita bisa

menjual lebih mahal dibandingkan dengan produk lain, namun konsumen

kita tetap happy dan selalu ingin membeli kembali (repeating buy).

Mematok harga tinggi bukan berarti menipu konsumen, bahan baku biasa

bisa dijual dengan harga tinggi terjadi karena terdapat nilai lebih pada

barang itu. Artinya konsumen rela membeli barang itu karena mendapat

nilai yang lebih pada barang itu, misalnya kebanggaan memiliki, merek,

kualitas yang terjamin/terjaga, pasti tidak menipunya dan sebagainya.

Suatu hari istri saya membaca majalah wanita C*sm*p***tan, disana

terdapat ulasan foto barang-barang sebuah butik dengan harganya. Istri

saya terheran-heran dengan harga barang-barang tersebut yang benar-

benar fantastis, contohnya sebuah sepatu wanita seharga 4 juta, ikat

rambut seharga 500 ribu, dan sebagainya. Timbul pertanyaan, apa ada

yang beli barang tersebut? Jika jawabannya ada, nah timbul pertanyaan

lagi yang terpenting “mengapa mereka membelinya?”. Jawabannya bisa

salah satu dari ini, karena mereknya benar-benar berkelas, karena bagus

luar biasa, karena membuat mereka lebih cantik jika memakainya,

ŀ 19

membuat mereka lebih percaya diri jika memakainya, menunjukkan kelas

mereka, atau anda bisa menemukan alasan lain?

Jadi Teknik Pricing sangatlah fleksibel, tergantung dari kepuasan

konsumen. Mereka rela membeli dengan harga mahal, demi terpuaskannya

kebutuhan.

5. Nama, Brand / Merek

Nah, jika anda sudah menemukan komoditi, dan tanggapan pasar baik,

maka yang anda perlukan adalah tanda pengenal bahwa ini adalah poduk

anda. Anda memerlukan nama, memerlukan merek, penanda agar anda

dikenal oleh pasar.

Jangan anggap enteng merek, karena merek tersebut merupakan investasi.

Jaga, lindungi, dan patenkan.

Merek tidak terbatas pada barang saja, termasuk toko, dan jasa. Merek

berguna bagi konsumen untuk mengenal suatu produk anda dibandingkan

dengan produk lain.

Contoh, anda tentu mengenal berbagai macam odol misalnya, tapi ketika

anda membeli di supermarket, merek apa yang anda pilih?

Sama juga dengan toko, kenapa anda memilih supermarket A, bukan yang

lain?

Sama juga dengan jasa, kenapa pilih jasa yang merek A, bukan yang lain?

Pengalaman saya membuat merek,

memang membutuhkan tahunan (1-2 tahun) untuk mendaftarkan sebuah

merek.

Dan proses pembuatannya di Jakarta, memakan biaya sekitar 2-3 jutaan.

Memang anda bisa mendaftarkan sendiri merek anda di Jakarta, tetapi

ŀ 20

saran saya pakailah kantor pengacara atau kantor patent swasta di

Jakarta.

Merek sendiri terdiri dari belasan kelas yang berbeda, ada merek khusus

untuk toko, untuk makanan, dan sebagainya. Anda bisa tanyakan detail

pada pengacara/ pengurusan paten merek.

Karena jika pengurusan merek anda lakukan sendiri, anda akan bolak-balik

ke Jakarta, karena untuk pendaftaran merek ada tahapan-tahapannya.

6. Manajemen

Manajemen memang bisa kita atur. Kita bisa menyewa orang untuk

menjadi manager, mengatur kegiatan bisnis kita. Tapi mungkin bagi para

pemula, urusan manajemen memang sering dipegang sendiri. Banyak

bisnis yang tutup karena mengaku besar pasak dari pada tiang, seringkali

penyebabnya ialah mis manajemen atau kesalahan pengelolaan.

Jika anda kurang piawai dalam manajemen, anda bisa menyewa orang

untuk pengurusan administrasi. Minimal anda harus menguasai cashflow

(yang saya bahas khusus pada bagian selanjutnya).

ŀ 21

1.d. Permodalan Dengan Kartu Kredit

Memang jika anda belum mempunyai modal anda bisa memulainya dengan

kartu kredit.

Jika anda seorang pegawai anda bisa gunakan slip gaji untuk mendaftar kartu

kredit.

Jika anda belum mempunyai pekerjaan, anda bisa menjaminkan uang anda

untuk dijadikan kartu kredit. Misalnya anda punya uang 5jt, maka anda bisa

mengajukan kartu kredit dengan jaminan uang anda (nantinya uang itu akan

diblokir oleh pihak bank).

Tips menggunakan kartu kredit,

• Yang terpenting keuntungan bisnis anda haruslah lebih besar

dibandingkan dengan bunga kartu kredit anda.

• anda bisa buat kartu kredit bank terkenal (seperti BC*, cit*bank atau

bank luar) dengan jaminan uang tersebut, karena kredibilitas bank

terkenal sebagai bank penerbit kartu kredit, sudah bagus.

• Buatlah kartu kredit dengan minimum payment 10%, jangan lebih,

karena menguntungkan kita.

• Banyak bank yang menawarkan kartu kredit, namun yang anda perlu

perhatikan ialah bunganya. Biasanya bunga kartu kredit bank

pemerintah lebih murah dibandingkan kartu kredit bank swasta atau

bank asing. Namun yang terpenting keuntungan anda haruslah lebih

besar daripada bunga kartu kredit.

• Jika kartu anda sudah terbit, buat kartu kredit di bank lain sebagai

pendukung permodalan anda. Buatlah sekaligus 10 kartu kredit jika

ŀ 22

perlu, sesuai dengan perhitungan anda dalam permodalan bisnis yang

dibutuhkan.

Memang bunga mahal (2,5 sd 5% pertahun) dan administrasinya (100rb sd

250 rb) tetapi bisa digunakan sebagai permodalan awal bisnis anda.

Beberapa hal yang harus diperhatikan ketika anda memulai bisnis anda dengan

permodalan kartu kredit:

a) Jangan tarik tunai dari ATM dengan menggunakan kartu kredit.

Kenapa, karena ada biaya yang mahal untuk penarikan tunai. Kenapa

Bank mengenakan biaya yang mahal untuk tarik tunai, karena fungsi

kartu kredit ialah untuk berbelanja bukan untuk tarik tunai, artinya

melibatkan 3 pihak, Anda, Bank dan Merchant, jika anda tarik tunai

hanya melibatkan 2 pihak saja, Anda dan Bank. Bank butuh perputaran

uangnya. Gesek ditoko untuk mendapatkan uang tunai.

b) Bagaimana mendapatkan uang tunai dari kartu kredit?

Tanya kepada toko yang mempunyai mesin gesek kartu kredit (EDC)

apakah bisa “gesek tarik tunai”.

Kebanyakan yang melayani gesek tarik tunai tersebut ialah toko emas,

toko bangunan, dsb (atau cari iklan dikoran, jasa tarik tunai), karena ia

membutuhkan perputaran uang yang besar. Untuk ini biasanya

dikenakan charge toko sebesar 2 - 3% dari pengambilan tunai, hitung

sendiri berapa besarannya, dan hati-hati sering kali ada beberapa toko

yang menipu kita, yaitu dengan mempermainkan charge tersebut.

Saran saya, tanya dulu chargenya berapa, apakah rasional atau tidak

23

anda bisa hitung sendiri.

Atau jika tidak carilah teman yang mempunyai toko untuk bisa

menggesek kredit card anda, dan mengambil uang tunainya.

c) Kartu kredit adalah hutang, maka yang diperlukan adalah membayar

bunganya. Jadi misalnya si A berhutang pada kartu kredit sebesar 5

juta, bunganya 3,25%, maka jika si A tetap berhutang/ belum bisa

melunasinya, maka si A harus membayar bunga sebesar Rp.162.500,-

perbulan. Kenapa hanya perlu membayarkan bunganya? Nah, pada

tagihan kartu kredit akan tertera minimum pembayaran adalah 10%.

Jika misalnya minimum pembayaran 500rb, maka masukkan

pembayaran sesuai minimum (bayarkan), tapi jika anda masih butuh

uang lagi, anda bisa tarik/gesek kembali sesuai dengan pinjaman, tapi

dipotong dengan bunga saja, jadi anda hanya bayarkan bunganya saja.

d) Jangan pakai kartu kredit over limit, karena jika overlimit / melebihi

batas kredit maka ada pinalti atau denda (biasanya 40rb hingga 100rb

tergantung bank) atau 1 – 5% dari pinjaman, sisakan 10% dari

batasan limit kartu anda.

e) Jika anda menggunakan kartu kredit sebagai modal kerja, maka anda

akan dibatasi oleh batas waktu pembayaran. Ada beberapa cara untuk

mengulur batasan waktu, jadi anda tidak perlu terburu-buru, yang

terpenting bayarkan bunganya.

Sisakan beberapa kartu kredit sebagai cadangan jika anda terjepit

tidak bisa membayar.

Contoh: si Udin punya 10 kartu kredit dengan limit 5jt dan minimum

payment 10% semua, lalu ia menggunakan 5 kartu kreditnya sebagai

24

permodalan. Ketika ia terjepit tdk bisa membayar 5 kartu kredit tadi,

maka ia menggesek 3 kartu lain untuk membayarkan ke 5 kartu kredit

tadi.

f) Jangan pernah terlambat membayarkan kartu kredit anda, bayarkan

tepat waktu, karena akan mempengaruhi kredibilitas anda dimata

bank. Kini masing-masing bank mempunyai sistem informasi online

satu sama lain, dampaknya jika anda hendak mengambil kredit lainnya

lagi anda akan kesulitan karena track record yang sering terlambat.

Selain itu juga ada denda perhari jika kartu kredit tersebut terlambat

bayar. Bayarkan semua tagihan tepat waktunya.

Jika anda membayar kartu kredit anda lewat bank lain, anda harus

menanyakan berapa hari proses kliring mereka, perhitungkan juga

jumlah hari untuk proses kliring antar bank tersebut.

g) Jangan mencicil kartu kredit jika memang anda tidak membeli suatu

barang yang musti anda cicil.

Contohnya: Pada toko elektronik terdapat tulisan cicilan 0% pada toko

ini jika anda membeli barang elektronik dengan menggunakan kartu

kredit bank tertentu. Apa yang terjadi jika anda melakukan transaksi?

Misal kartu kredit limit 5jt, lalu membeli ditoko elektronik tersebut

barang elektronik seharga 3jt, lalu hendak dicicilnya selama 6 bulan.

Bank akan memblokir dana kartu kredit anda sebesar 3jt dan anda

mencicilnya sesuai promonya. Tapi dana yang masih bisa terpakai

adalah 5 – 3 = 2jt, artinya anda hanya bisa memakai 2jt saja walaupun

3 juta tersebut dicicil.

Jika cicilannya tersebut sudah dibayar, maka anda bisa memakai

25

kembali sisa dananya, misalnya 3jt dicicil, perbulan 500rb, maka bulan

berikutnya 3jt – 500rb = 2,5jt (berarti dana yang bisa dipakai 2,5jt),

bulan berikutnya bayar lagi 2,5jt - 500rb = 2jt (berarti dana yg bisa

dipakai 3jt), demikian seterusnya hingga cicilannya habis.

h) Perlu anda ketahui, jika muncul tagihan lalu anda membayar 100% dari

tagihan, maka anda tidak dikenai bunga sama sekali oleh bank. Bahkan

bisa menaikkan limit kartu kredit itu sendiri. Gunakan “jasa pelunasan”

kartu kredit yang bisa anda percaya. Bisa anda cari di koran.

Negosiasikan chargenya.

i) Jika bisnis anda telah berjalan, lebih baik jangan gunakan kartu kredit

untuk permodalan bisnis anda, tetapi gunakan langkah berikutnya,

yaitu properti.

Berikut ini beberapa contoh penggunaan kartu kredit untuk bisnis:

Contoh kasus membuat beberapa kartu kredit:

Si Amir meminjam uang kepada bapaknya 5 jt dan berjanji mengembalikan 6

bulan kemudian, lalu ia mendatangi bank. Ia meminta kartu kredit dengan

jaminan 5 jt tersebut kepada bank. Bank menahan 5jt tersebut sebagai

jaminan akan kartu kreditnya.

Tak lama kemudian keluarlah kartu kredit Amir. 3 bulan kemudian Amir

berjalan-jalan di Mall, lalu ternyata ada penawaran kartu kredit bank lain,

persyaratannya hanya isi formulir, foto kopi kartu kredit yang sudah ada dan

KTP pemiliknya. Lalu Amir segera membuatnya. Lalu sales kartu kredit tersebut

juga menawarkan apakah ia mau membuat kartu kredit yang lain, segera Amir

setuju. Tak tanggung-tanggung ia membuat 9 kartu kredit, sehingga ia

26

mempunyai 10 kartu kredit.

Lalu ia menggesek beberapa kartu kredit dan dibayarkanlah hutang 5jt nya

kepada bapaknya.

Contoh kasus kartu kredit sebagai permodalan:

Si Amir sudah mempunyai 10 kartu kredit, masing-masing limit 5jt, bunganya

rata-rata 3% perbulannya.

Lalu Amir menggesek 6 dari kartu kreditnya untuk permodalan bisnis HP nya

(ceritanya Amir buka counter HP bekas dirumahnya). Lalu dari 6 kartu

kreditnya, ia menggesek masing-masing 4,5jt, sehingga 6 x 4,5jt = 27jt.

Segera ia membeli barang dagangan dan semua habis untuk permodalan.

Sebulan berjalan. Si Amir diharuskan membayar minimum payment 10% dari

tagihan. Jadi hutang + bunga = total hutang; Rp.27jt + (Rp.27jt x 3%) =

Rp.27.810.000,-, 10% nya berarti Rp.2.781.000,- dibayarkan kepada 6 kartu

kredit tadi.

Tapi karena para pembelinya belum pada tahu, tokonya sepi, maka ia

menggesek kembali 1 kartu kreditnya sebesar 4,5jt juga. Lalu dibayarkan

Rp.2.781.000,- kepada 6 kartu kredit tadi. Sisanya dia buat sebagai modal lagi

(total 7 kartu kredit).

Lalu bulan berikutnya toko amir sudah ramai, sehingga ia mulai untung dalam

penjualan HP nya, sehingga bisa membayarkan semua kartu kreditnya.

Contoh jika membutuhkan permodalan lagi dengan kartu kredit yang

ada:

Ternyata Amir membutuhkan modal lagi karena ada HP orang lain yang dijual

murah, karena Amir melihat peluang, maka ia berani berhutang untuk

mendapatkannya.

ŀ 27

Lalu kartu kredit-kartu kreditnya yang dibayarkan setiap bulannya sudah

berkurang jumlah hutangnya, misalnya dari 6 kartu kredit modal awal itu, dari

4,5jt telah dibayar terus hingga utangnya tinggal 2 jt per kartu kredit, nah dia

bisa menggesek kembali kartu kreditnya, mengambil sisa sebelum limitnya

untuk permodalan kembali.

Contoh membayar bunganya saja:

Pada salah satu kartu kredit Amir, ia berhutang 4,5 jt. Lalu setelah 1 bulan

berjalan, maka ia di haruskan membayar 10% dari tagihan (misalkan

tagihannya=Rp.463.500). Maka ia membayar sesuai tagihan. Namun karena ia

membutuhkan uang lagi, maka tak lama ia menggesek lagi Rp.450.000,-,

sehingga uang setorannya kembali Amir dikurangi dengan bunganya (tapi

ingat, juga ada charge dari toko yang menggesek ±3% dari pengambilan/

gesek tadi; Rp.450.000 x 3% = Rp.13.500).

Sehingga dengan demikian Amir hanya membayar bunganya saja. Hal

demikian menghindari bunga berbunga, yang menyebabkan tagihan jadi

membengkak.

Jadi keuntungan bisnis anda haruslah lebih besar dari bunga kartu kredit anda.

Contoh mendapatkan bunga murah:

Pada salah satu kartu kredit Amir, ia berhutang 4,5 jt juga. Karena Amir punya

uang, maka ia membayarkan secara penuh tagihannya, yaitu 4,5 jt.

Secara otomatis Amir tidak dikenai bunga oleh bank.

Kemudian ia membutuhkan modal lagi, lalu ia menggesek tunai di toko.

Karena toko tempat ia menggesek sudah mengenal dan selalu menjadi

langganan, maka ia hanya dikenai charge 2,5% (yg semestinya 3%).

ŀ 28

Jadi jika kita hitung, bunga Amir hanya 2,5%, lebih murah dari bunga bank

yang 3,75% bukan?

Permodalan dengan KTA

Selain kartu kredit ada juga permodalan dengan menggunakan KTA (Kredit

Tanpa Agunan). Setiap bank berbeda policy untuk KTA (beda bunga, beda

penalti, beda pelunasannya, beda pemberian kredit). Namun kecenderungan

pada KTA ialah pelunasan ialah lewat cicilan saja, tidak boleh dilunasi ketika

KTA sedang berjalan.

Biasanya KTA yang bisa kita dapat ialah 2 hingga 2,5 kali kartu kredit kita

(karena menggunakan kartu kredit sebagai acuan).

KTA bisa saja menjadi permodalan untuk awal bisnis, tetapi saya sarankan jika

bisnis anda telah berjalan dan berpenghasilan lebih baik pindah dengan

properti. Kelebihan kredit properti jauh lebih baik dibandingkan KTA.

Yang terpenting jika anda menggunakan KTA, anda harus hitung cicilan KTA

dibandingkan dengan pendapatan yang akan anda peroleh.

ŀ 29

1.e. Pengurusan Ijin Usaha

Uruslah perijinan usaha sedini mungkin, kenapa? karena akan sangat

mempermudah anda memperoleh kredit apapun dari bank.

Syarat untuk mendapatkan kredit dari bank bagi pengusaha, ialah berbentuk

lembaga hukum (PT, CV, UD, toko, dll) yang mempunyai ijin usaha lengkap

(Surat Ijin Usaha Perdagangan/SIUP, Tanda Daftar Peruahaan/TDP, HO

(Hinder Ordonantiee)/ Ijin gangguan dari tetangga sekitar, dan sebagainya)

• Perusahaan berbentuk UD atau CV:

UD = Usaha Dagang (biasanya untuk toko atau perdagangan barang);

CV = Commanditaire Vennootschap, perusahaan

Hanya boleh beroperasi di daerah itu saja (area lingkup usaha kecil,

untuk daerah itu saja), biaya perijinan murah (kira-kira 1jt)

• Perusahaan berbentuk PT:

PT = Perseroan Terbatas; Boleh berbisnis dan beroperasi diseluruh

Indonesia, perijinan hanya 1 kali saja, jika membuka usaha lagi

didaerah maka disebut cabang.

Biayanya agak mahal, diatas 5jt keatas tergantung modal yang

disetorkan

Anda boleh memilih bentuk-bentuk usaha diatas. Jika anda seorang pemula,

anda bisa memilih UD atau CV sebagai awal untuk memulai bisnis anda.

Berikut urut-urutan cara pembuatan UD atau CV:

1) Pembuatan Akta Pendirian UD atau CV

a) Ke notaris, minta pembuatan CV atau UD.

ŀ 30

b) Syarat: pembentukan minim 2 orang (peraturan baru, CV tidak boleh

suami istri, kalau UD boleh suami istri), bawa KTP dan KK/Kartu

Keluarga.

c) Biaya sekitar 200 sd 800rb.

d) Lama pembuatan 1-2 minggu.

e) Tips:

Mintalah untuk dibuatkan bidang usaha yang bervariasi, kenapa?

Karena jika bidang usaha kurang menghasilkan masih bisa banting setir

ke jenis usaha yang berbeda (tidak usah mengganti aktanya).

Mintalah juga untuk didaftarkan sekalian dikantor pajak, untuk

dimintakan NPWP nya.

Juga legalisir pada pengadilan melalui notaris itu juga.

2) Pembuatan NPWP Perusahaan

a) Ke kantor Pajak setempat (KP3= Kantor Pelayanan Penyuluhan Pajak).

b) Syarat: fotokopi akte pendirian CV.

c) Biaya gratis.

d) Lama pembuatan: hari itu juga – 2 hari.

e) Tips: Jika sudah dibuatkan di Notaris (seperti diatas) tidak perlu lagi ke

kantor pajak seperti ini.

3) Pembuatan HO/ Ijin gangguan dari tetangga sekitar

a) Ke Dinas Perijinan setempat.

b) Syarat: fotokopi akte pendirian perusahaan, sertifikat rumah (jika

diagunkan/dijaminkan ke bank, minta legalisir pada bank yang

bersangkutan), denah rumah, KTP, KK.

c) Biaya relatif tergantung survey lokasi/ luasnya tempat usaha.

31

d) Meminta formulir pengurusan, lalu formulir tersebut ditandatangi oleh

tetangga kiri kanan dan belakang, lau dikembalikan ke dinas perijinan

untuk diproses.

e) Lama pembuatan 1 sd 2 minggu.

f) Tips: Biasanya akan ada pengecekan/survey usaha, yang didatangi

oleh orang dinas perijinan. Santai saja, karena mereka akan mengecek

besaran luas meter persegi yang dipakai untuk usaha.

4) Pembuatan SIUP dan TDP

a) Pembuatan di Deperindag (Departemen Perindustrian dan

Perdagangan).

b) Syarat: fotokopi akte pendirian perusahaan, KTP, KK, ijin HO, surat

pengantar dari kelurahan (biasanya ke RT dulu, RW, lalu kelurahan),

NPWP perusahaan.

c) Biaya sekitar 100 sd 500rb, berbeda tiap daerah, tergantung bentuk

badan usaha.

d) Lama pembuatan sekitar 1 minggu sd 1 bulan

5) Pembuatan rekening giro perusahaan

a) Pembuatan di bank mana pun, terserah anda.

b) Syarat: akte pendirian usaha, NPWP, SIUP & TDP, KTP & KK pemilik,

stempel perusahaan.

c) Biaya tergantung bank, biasanya ada dana yang diendapkan.

d) Lama pembuatan: langsung sd 2 hari.

Agak panjang prosesnya, tapi tetap buat saja mulai dari sekarang jika anda

belum mempunyai badan usaha. Karena perijinan adalah hal yang mutlak

32

dalam pemberian kredit oleh bank.

Semakin lama usaha anda, akan semakin besar peluang anda untuk diberi

kredit oleh bank.

Jangan takut dengan pajak.

Jika anda membuat perijinan perusahaan, tentu anda akan menemui NPWP,

pajak dan sebagainya. Jangan anda kuatir jika nantinya anda diperas oleh

petugas pajak.

Oleh pemerintah, pajak dibuat sebijaksana mungkin. Dan sekarang pelayanan

dan pengurusannya dibuat semudah mungkin.

Banyak orang yang takut akan pajak, karena mereka tidak mengerti dan

kurang paham akan soal pajak.

Anda bisa manfaatkan orang-orang penyuluhan pajak (dikantor pajak) jika

anda membutuhkan penjelasan pajak, mereka akan menjelaskannya.

Secara umum, jika anda rugi dalam bisnis anda, anda tidak perlu membayar

pajak, namun jika untung maka akan dikenakan pajak.

Jika anda berhutang kepada bank (kredit), maka anda bisa menganggap cicilan

akan hutang tersebut sebagai pengeluaran perusahaan.

Pengeluaran perusahaan itu mengurangi keuntungan perusahaan, sehingga jika

keuntungan perusahaan berkurang, maka pajaknya juga akan berkurang (krn

pajak seiring dengan keuntungan perusahaan).

Banyak cara mensiasati pajak, misalnya jika anda makan keluar, anda bisa

jadikan sebagai pengeluaran perusahaan, atau kebutuhan anda sebagai

pengeluaran bisnis anda, misalnya keluarga anda sakit, dan sebagainya.

Dengan demikian akan mengurangi keuntungan perusahaan anda,

33

memperkecil pajak anda, tapi kebutuhan anda terpenuhi.

Hal lain, jika tahun ini anda rugi, maka kerugian tahun ini bisa dibayarkan

tahun depan, jika perusahaan sudah untung. Jadi pajak dikenakan setelah

keuntungan tahun depan dikurangi kerugian tahun sebelumnya. Contoh thn

2007 perusahaan rugi -20jt, tahun 2008 untung 30jt, maka kenakan hanya

pada yang 10jt (30jt – 20jt). Sehingga keuntungan perusahaan berkurang.

Saran saya, jangan takut, jalani saja dengan tenang. Karena dengan perijinan

memerlukan nomor pajak, tapi dengan perijinan anda bisa mengambil hutang

di bank.

Untuk pajak memang mengharuskan anda tiap bulan, sebelum tanggal 20,

untuk menyerahkan laporan kepada kantor pajak. Tetapi hal tersebut bisa

diatasi, yaitu anda langsung melaporkan pajak anda (pribadi ataupun

perusahaan) selama 1 tahun secara langsung. Untuk laporan keuangan bisa

diisi dengan nihil/ nol. Baru setelah 1 tahun telah berjalan, anda bisa

melaporkan selama setahun tersebut apakah rugi atau untung.

Terkadang petugas pajak tidak memberitahukan kepada kita soal pelaporan

pajak langsung selama 1 tahun. Saran saya, coba anda bilang kepada petugas

pajak “Pak, ini perusahaan saya home industri, saya kesusahan kalau

menghitung tiap bulan, bagaimana kalau laporannya pajaknya saya isi nihil

dulu selama 1 tahun Pak? Nanti pelaporannya langsung akhir tahun (SPT)”

Jika memang anda memberikan laporan pajak bulanan (SSP), jangan sampai

terlambat (diatas tanggal 20), karena ada dendanya.

Pajak

Pajak ada dua macam, pajak perorangan dan pajak perusahaan.

34

Baik perorangan maupun perusahaan yang terkena pajak akan diberi NPWP

(Nomor Pokok Wajib Pajak). Fungsi NPWP salah satunya ialah untuk

pembuatan perijinan, pembuatan akte jual beli tanah, kredit bank, dan

sebagainya.

Berikut penjelasannya dan cara pembuatannya:

1. Pajak perorangan

a) Cara pembuatan NPWP. Untuk pajak perorangan bisa kita buat

langsung pada Dinas Pajak di daerah kita. Untuk pendaftarannya

diperlukan KTP, kartu keluarga, surat keterangan kelurahan mengenai

pekerjaan kita (harus dibuat melalui RT, lalu ke RW, lalu ke kelurahan).

Atau langsung ke kantor pajak.

b) Pembayaran pajak. Jika kita pegawai biasanya pajak kita dibayarkan

oleh perusahaan (anda bisa tanyakan pada perusahaan anda), jika kita

pedagang, maka ada perhitungan tersendiri.

• Pendapatan Tidak Kena Pajak (PTKP).

Untuk jomblo, pendapatan yang tidak kena pajak adalah 12 juta

setahun, artinya jika pendapatannya dibawah 1 juta perbulan,

maka tidak usah membayar pajak sama sekali. pada laporannya

ditulis nihil, alias Rp.0,- nol .

Untuk yang sudah punya 1 istri tapi istrinya tdk bekerja/ ibu rumah

tangga, PTKPnya 24 jt / tahun (12 jt x 2). Kl istrinya banyak, tdk

dibahas disini.

Untuk yang sudah punya tanggungan, anak, orang tua, mertua,

anak tiri, ditambah 1,2jt/ tahun/ kepala.

Contoh si A punya istri, punya 3 org anak, PTKPnya berarti 12jt +

ŀ 35

12jt + (1,2jt x 3) = 28,8 juta. Jadi kalau si A pendapatannya

dibawah 28,8 juta pertahun, ia tdk membayar pajak.

• Tarif Pajak untuk perorangan dibawah 25 juta adalah 5%

25 juta sampai 50 juta adalah 10%,

50 juta sampai 100 juta adalah 15%, begitu seterusnya.

Jadi si B misalnya pendapatan bersihnya setelah dipotong PTKP

adalah 80 juta, berarti 25 juta pertama kena 5%, 25 juta

berikutnya kena 10%, dan 30juta berikutnya kena 15%.

• Nah sekarang males kan kalau kita musti laporan setiap bulan,

caranya, kita laporan pajak (dikantor pajak), trus kita lapor selama

setahun, kita isi pendapatnya nihil atau Rp.0,- nol. Laporannya

kapan? Nah kalau bulan-bulan januari kita akan disuruh isi SPT

(Surat Pemberitahuan) Pajak Tahunan Penghasilan. disuruh isi

setiap bulan dapat penghasilan bersih berapa aja, nanti dihitung

pajaknya. SPT ini paling lambat diserahkan tgl 31 Mei setiap tahun.

Saran saya, jangan mepet-mepet, karena dijamin pasti antri.

2. Untuk pedagang, biasanya ada norma perhitungannya untuk melihat

penghasilannya. yaitu 20% dari pendapatan kotor/bruto adalah pendapatan

bersih. walaupun ia untung 50%, ya tetap dianggap pendapatannya 20%.

Pajak Perusahaan (berlaku untuk CV/UD saja)

a) Pelaporan keuntungan perusahaan, ialah berdasarkan keuntungan

perusahaan pertahun. Jadi misalnya keuntungan perusahaan 12 jt

selama 1 tahun, berarti pajak pertahunnya ialah 1,2 juta, dan

perbulannya ialah 100 rb, nah, 100 rb perbulan itulah harus dibayarkan

perusahaan itu perbulannya tahun depan.

ŀ 36

100rb perbulan setiap maksimum tanggal 20 itu dinamakan kredit

pajak. Nanti setelah SPT keluar, maka jika lebih (untung) akan

dibayarkan kekurangannya oleh perusahaan, jika kurang (merugi) akan

dikurangi pajaknya pada tahun didepannya.

Jika anda perusahaan baru, kan belum tahu pendapatannya berapa,

nah anda laporan aja ke pajak pendapatan nihil/ Rp.0,- nol, lalu nanti

setelah mendapatkan SPT, anda bisa hitung perbulannya berapa, nah

itulah yang anda harus setorkan selama 1 tahun. Jika anda malas

untuk setor setiap bulan, anda bisa melaporkan nihil dan bergantung

pada SPT saja. Namun ini hanya berlaku pada UD atau CV saja, untuk

PT harus setiap bulan.

b) Pelaporan pajak para karyawan perusahaan . Untuk ini pelaporan harus

sebulan sekali, paling lambat tanggal 20 setiap bulannya. Tidak bisa

disingkat selama 1 tahun seperti pelaporan keuntungan perusahaan.

Disini dilaporkan jumlah karyawannya berapa, berapa masing-masing

gajinya. Jika gaji karyawan ada yang diatas 1 juta perbulan/ 12 juta

pertahun, maka akan dikenakan pajak 5%, dari kelebihan 1 juta

tersebut. jika dibawah 1 juta dilaporkan nihil, Rp.0,- nol.

Pajak ini saya kira sudah dibuat seadil-adilnya. Saran saya, buatlah pajak

dengan sejujur jujurnya, karena jika kita “nakal” tidak membayar pajak

yang semestinya, kita bisa menjadi sasaran empuk pemerasan.

Sekali diperas, maka seumur hidup kita akan diperas.

Gunakan akuntan publik untuk menyiasati pajak, kadang-kadang anda

dapat menghemat pengeluaran pajak anda melalui akuntan anda.

ŀ 37

Salah satu cara untuk menghemat pajak secara legal, pengeluaran-

pengeluaran pribadi jadikan sebagai pengeluaran perusahaan.

Contohnya anda membeli HP, jangan gunakan uang gaji anda, tapi

gunakan sebagai pengeluaran perusahaan untuk kelancaran bisnisnya, atau

ketika anda sakit, pengeluaran sebaiknya dicatat sebagai pengeluaran

perusahaan bidang kesehatan atau anda makan siang direstoran, dicatat

sebagai makan siang bisnis bagi perusahaan anda.

Hal ini legal, karena pengeluaran-pengeluaran semua untuk kelancaran

bisnis perusahaan anda.

ŀ 38

1.f. Cashflow

Pada bisnis anda harus mengerti cashflow, walaupun secara sederhana. Baik

untuk perencanaan bisnis maupun ketika bisnis tersebut berjalan.

Fungsi dari cashflow adalah:

1. mengetahui keuntungan dari bisnis kita.

2. Mengetahui minimum pendapatan yang harus kita raih.

3. Mengetahui biaya-biaya yang dibutuhkan untuk suatu bisnis agar dapat

berjalan dengan baik.

Cashflow itu membantu kita mengetahui apakah bisnis yang kita jalankan atau

yang hendak kita buka, menguntungkan atau tidak.

Pada casflow, ada beberapa komponen yang harus diketahui:

a. pemasukan.

b. Pengeluaran, terbagi atas:

• Pengeluaran tidak tetap. Untuk lebih mudah pemahamannya,

pengeluaran tidak tetap adalah biaya bahan baku dari suatu

barang yang kita produksi.

• Pengeluaran tetap. Pengeluaran tetap adalah pengeluaran yang

selalu tetap dikeluarkan, tidak perduli berapapun barang yang

kita produksi. Contoh: gaji pegawai, biaya listrik, biaya telpon,

biaya promosi, dan sebagainya.

c. Keuntungan. Keuntungan adalah Pemasukan dikurangi Pengeluaran.

Contoh 1: Membuka Bakul/Warung Pecel.

Diketahui:

Harga Kulakan:

39

Bumbu Pecel, Rp.600,-

Sayuran, Rp. 400,-

Peyek, Rp. 400,-

Tahu/tempe/jagung, Rp.500,-

Bungkus, Rp. 300,-

Total = Rp.2.200,-

Harga Jual: Rp. 4.500,-

Gaji Karyawan: 2 Org @ Rp.400.000,- / bulan

Maka dapat dibuat cashflownya sebagai berikut:

40

Cashflow Bakul Pecel Per bulan:

Pemasukan Rp 3,150,000

700 piring/bln atau 23 prg/hari hrg jual = Rp4,500 /prg

Pengeluaran total = Rp3,095,000

Pengeluaran tidak tetap X 700 piring/bln = Rp 1,540,000

bahan baku/piring Rp 2,200

Bumbu Pecel Rp 600

Sayuran Rp 400

Peyek Rp 400

tahu/tempe Rp 500

bungkus Rp 300

Pengeluaran tetap Rp 1,555,000

2 karyawan @ Rp400,000 /bln/org Rp 800,000

Sewa Tempat

Rp 600,000

Listrik

Rp 70,000

air

Rp 50,000

iuran

Rp 35,000

Keuntungan Rp55,000 /bln

41

Dari perkiraan cashflow bakul pecel diatas maka bisa kita lihat:

1. berapa minimum target penjualan pecel selama sebulan, atau

sehari.

2. Berapa harga penjualan yang optimum agar keuntungan dapat

meningkat.

3. Biaya apa yang dapat kita tekan.

4. dan berapa target penjualan agar keuntungan sesai dengan

harapan kita.

Cashflow diatas hanyalah gambaran saja.

Bisa juga kita mengikutsertakan seperti biaya iklan, biaya sebar brosur,

dan sebagainya sebagai sarana meningkatan sales.

Dari keuntungan tersebut selama perbulan, maka dapat dihitung

berapa lama BEP akan tercapai. Yaitu total investasi/keuntungan

perbulan = .... bulan BEP tercapai.

42

Contoh 2: Membuka Persewaan Playstation

Diketahui:

Harga sewa Perjam Playstation: Rp.3.000,-

Mesin yang dipunyai 6 buah, jam kerja jam 09.00 sd 24.00

Gaji 2 Pegawai, @ Rp.400.000,- /bln

Sewa Tempat, Rp.400.000,- /bln

Biaya listrik, Rp. 180.000,- /bln

Biaya air, Rp. 70.000,- /bln

Iuran kebersihan/keamanan Rp. 50.000,-

Maka dapat dibuat cashflownya sebagai berikut:

ŀ 43

Cash flow Persewaan Playstation:

Pemasukan total = Rp3,240,000 /bulan

6 mesin @ Rp3,000 /jam efektif 6 jam/hari Rp108,000 /hari

total = Rp3,240,000

/bulan

Pengeluaran = Rp2,040,000 /bulan

Pengeluaran tidak tetap

Rp540,000

penyusutan mesin @ Rp500 /jam /mesin /bln = Rp540,000 /bulan

Pengeluaran Tetap

Rp1,500,000

2 karyawan @ Rp400,000 /bln/org Rp800,000

Sewa tempat

Rp400,000

Listrik

Rp180,000

rek air Rp70,000

iuran Rp50,000

Keuntungan Rp1,200,000/bln

ŀ 44

Jika Misalnya Investasi untuk sewa Playstation adalah sebagai berikut:

Investasi Persewaan Playstation

Jumlah Nama Satuan Total

6 Play station Rp1,900,000 Rp11,400,000

6 LCD 26" Rp2,400,000 Rp14,400,000

6 meja kecil Rp60,000 Rp360,000

12 bantal duduk Rp20,000 Rp240,000

1 bln Sewa Tempat Rp400,000 Rp400,000

lain-lain Rp500,000

Total investasi Rp27,300,000

Berarti dengan keuntungan Rp.1.200.000,- perbulan secara konstan/tetap,

maka BEP dicapai dalam 23 bulan (BEP=Total investasi/ perdapatan perbulan;

BEP=27,3jt /1.2jt)

Cashflow ini sangat penting sekali baik bagi perencanaan bisnis maupun saat

bisnis berjalan.

Dengan cashflow kita akan mendapat gambaran keuntungan yang kita peroleh

dari bisnis kita.

ŀ 45

BAB DUA

Berhutang Dengan

Membeli Properti

2.a. Kenapa Kita Musti Berhutang Menggunakan Properti?

Jika bisnis anda telah berjalan, kini anda bisa lanjutkan dengan tahap

berikutnya, berhutang menggunakan properti.

Nah salah satunya ialah membeli properti dengan berhutang, dengan cara KPR.

Kenapa properti?

1. karena properti tiap tahun harganya pasti naik,

2. resiko berinvestasi pada properti sangat kecil,

3. karena properti berkecenderungan naik harganya,

4. karena properti tahan inflasi,

5. karena hutang pada bank dengan jaminan properti bunganya lebih

rendah (KPR) dari pada barang lain (mobil, sepeda motor, dll),

6. hutang pada bank dengan jaminan properti dilindungi oleh asuransi

jiwa dan kebakaran (jadi jika kita mati, rumah atau properti itu lunas.

Atau jika terbakar habis juga akan lunas).

Tentu anda bingung, kita membutuhkan uang untuk modal tetapi kok malah

properti yang didapat.

ŀ 46

Nanti saya akan jelaskan pada bahasan berikutnya.

Anda bisa memilih properti baik itu tanah, rumah, ruko, ataupun apartemen.

Namun titik berat saya dalam tulisan ini ialah pada tanah, rumah, dan ruko

saja, karena pada ketiganya ini bisa mendapatkan keuntungan yang besar

dibandingkan apartemen. Untuk tanah memang dibahas tersendiri, karena

tidak bisa di KPR kan.

47

2.b. Persiapan Hutang

Sebelum berhutang di bank, kita siapkan terlebih dahulu syarat-syaratnya:

1. Hitung kemampuan Membayar Anda

Hitunglah seberapa besar anda mampu membayar hutang.

Secara mudah dengan kondisi saat ditulis tulisan ini (bunga KPR 9-

10%), dengan jangka waktu 15 tahun, maka bisa diperkirakan berapa

besar anda bisa cicil.

Untuk cicilan perbulannya 1jt, kredit yang bisa didapat 100jt.

Cicilan 2jt, kredit yang bisa didapat 200jt.

Cicilan 3jt, kredit yang bisa didapat 300jt.

Cicilan 10jt, kredit yang bisa didapat 1M.

Secara gampang 1% dari utang untuk mencicil hutang KPR tersebut

(jika kondisi bunga 9-10%, lama kredit 15 tahun).

Jika anda tidak mampu mencicil, lebih baik jangan kredit dulu, karena

jika suatu saat anda tidak bisa membayarnya, maka anda akan terkena

blacklist/ anda tidak bisa mengambil kredit lagi, karena track record

anda jelek.

2. Persiapkan perijinan perusahaan anda

Perijinan anda haruslah lengkap demi suksesnya anda kredit di bank.

Tidak masalah jika perijinan anda baru saja anda buat, atau baru

berumur 1 bulan, atau beberapa bulan tidak masalah (bisa diakal

dengan nomor 5).

Asal semua perijinannya lengkap dan tidak bermasalah.

3. Persiapkan secara matang untuk apa modal kerja itu

Hitunglah penggunaan uang hutang itu untuk keperluan bisnis anda.

48

Ingat, anda berhutang, jadi harus membayarnya. Jika tidak akan

menjadi masalah, bisa-bisa anda kehilangan segalanya (rumah disita)

jika salah perhitungan.

Secara manusiawi, jika seseorang menerima uang berlebih ia akan

boros, dihabiskan untuk keperluan-keperluan konsumtif, hal tersebut

yang akan menjerumuskan.

4. Aktifkan rekening anda.

Kenapa? Karena bank suka akan omzet dan perputaran uang kita.

Usahakan semua transaksi yang terjadi didalam bisnis kita bisa tercatat

dalam rekening bank, baik untuk pemasukan maupun pengeluaran

sekecil apapun.

Misalnya kita pada pagi hari mendapatkan uang, siang harinya uang itu

dibutuhkan, paksakan agar masuk ke bank terlebih dahulu. Baru

setelah masuk tercatat di bank, kita tarik kembali.

Bank akan menanyakan kepada kita berapa % keuntungan dari omzet

kita.

Untuk rekening/giro perusahaan, biasanya bank meminta 3-6 bulan

terakhir (bahkan ada juga yang minta 7 bulan terakhir). Jadi selama itu

anda harus mempersiapkan rekening anda.

5. Surat keterangan kelurahan/kecamatan.

Biasanya hutang dibank ada syarat usaha harus sudah berjalan 1-2

tahun.

Bagaimana jika ijin usaha kita masih baru? Tentunya tidak bisa, tapi

ada cara untuk mensiasatinya.

Kita ke RT terlebih dahulu, minta dibuatkan surat keterangan bahwa

usaha kita telah berjalan selama bebrapa tahun, artinya usaha kita

49

telah berjalan beberapa tahun, tapi pengurusan ijin usahanya baru saja

kita buat.

Setelah dari RT, ke RW, kemudian Kelurahan, terakhir Kecamatan

untuk pengesahannya. Kuncinya ialah pada Pak RT sebagai pencetus

surat pengantar tersebut.

6. Siapkan bukti-bukti pembayaran dari supplier maupun

distributor .

Bank akan meminta bukti-bukti bon, bukti-bukti pembayaran selama 6

bulan terakhir. Untuk meyakinkan bank, bukti-bukti yang kita berikan

seharusnya sama dengan yang tercatat pada rekening bank yang kita

berikan. Agar bank bisa percaya kepada kita.

7. Siapkan semua berkas.

Siapkan semua berkas yang diperlukan sebagai syarat KPR, untuk

detailnya anda tanya ke bank, karena tiap bank berbeda. Contoh

berkas-berkas: KTP, KK, rekening tabungan/ giro perusahaan, rekening

air, listrik, telpon, dan sebagainya.

2.c. Pilihlah KPR!

Kenapa Kita memilih KPR?

Sebagai pengusaha saya suka sekali dengan berhutang. Kenapa?

Dipikiran saya, kalau ada kesempatan (uang/modal) pasti saya bisa membuat

usaha yang kemudian menghasilkan uang/ keuntungan.

Ada banyak jenis hutang yang bisa kita gunakan, ada pinjaman rekening

koran, ada KUR (Kredit Usaha Rakyat), ada Kredit modal kerja, Kredit multi

guna, dan yang paling saya senang adalah KPR.

50

Kenapa KPR yang paling saya sukai? Mari kita bandingkan pinjaman-pinjaman

yang saya sebutkan td KPR, (PRK, KUR, KMK, KMG), kartu kredit dan KTA.

Perbandingan berbagai produk pinjaman pada bank saat modul ini ditulis:

KPR KUR, Kredit

Modal Kerja,

KUK, KMG

Kartu Kredit Kredit Tanpa

Agunan

Bunga 9-10% per

tahun atau 0,75-

0,8% per bulan

Bunga 1-2% per

bulan, atau 12 –

24% per tahun

Bunga 2,5 – 4%

per bulan, atau

30 – 48% per

tahun

Bunga 3 – 4% per

bulan, atau 36 –

48% per tahun

Jangka waktu

bisa sampai 15-

20 tahun

Jangka waktu

rata-rata 5 tahun

Jangka waktu

kira-kira 1

tahunan, sampai

cicilan lunas.

Jangka waktu 2-3

tahun

Contoh Pinjaman

100jt, bunga 9%

per tahun, jk

waktu 15 tahun,

cicilan 1jt per

bulan

Contoh pinjaman

100jt, bunga

12% per tahun,

jangka waktu 4

tahun, cicilan

2,65jt per bulan

Contoh pinjaman

100jt, bunga 3%

per bulan, jangka

waktu 1 tahun,

cicilan 10jt per

bulan

Contoh pinjaman

100jt, bunga 3%

per bulan, jangka

waktu 2 tahun,

cicilan 5,9jt per

bulan

Ada asuransi jiwa

dan kebakaran

Biasanya tidak

ada asuransinya,

krn jangka

pendek

Tergantung

nasabah, bisa

menaruh asurani

atau tidak

Biasanya tidak

ada asuransi

ŀ 51

Kita mati

meninggalkan

warisan (utang

lunas), karena

pasti ada

asuransinya.

Kalau dipasang

asuransi, kita

mati utang lunas,

jk tidak kita mati

meninggalkan

utang

Kalau dipasang

asuransi, kita

mati utang lunas,

jk tidak kita mati

meninggalkan

utang

Kalau dipasang

asuransi, kita

mati utang lunas,

jk tidak kita mati

meninggalkan

utang

Jaminan hanya

berupa rumah,

ruko atau

apartemen (untuk

KPA)

Jaminan bisa

berupa tanah,

rumah, ruko,

apartemen,

kendaraan

bermotor,

deposito atau

tabungan

Tanpa jaminan Tanpa jaminan,

hanya

membutuhkan

kartu kredit

KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan

yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi).

Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR.

Memang tidak menutup kemungkinan anda bisa pergunakan permodalan-

permodalan yang lainnya, misalnya dengan menggunakan PRK, KUR, KMK,

KMG tadi, dengan berbagai jaminan (mobil, tanah, sepeda motor) atau bahkan

tanpa jaminan, seperti kartu kredit dan KTA (Kredit Tanpa Agunan).

Tapi anda harus tahu, berapa cicilannya vs keuntungan yang bisa anda dapat

dari hutang, jika lebih besar/ jika bisa menaikkan keuntungan tidak mengapa.

ŀ 52

2.d. Bagaimana Membuat Bank Agar Tertarik Memberikan Pinjaman

Kepada kita

Bank mempunyai beberapa pertimbangan untuk memberikan kredit kepada

seseorang. Adapun faktor-faktor pertimbangan kredit tersebut ialah:

1. Jika anda pernah berhutang atau leasing (berhutang membeli

kendaraan), maka pasti ada track record di Bank Indonesia, bagaimana

track record pembayaran anda, seberapa besar hutang anda, dan

sebagainya.

Jika track record anda bagus (tidak pernah terlambat membayar

cicilan), maka anda akan mendapat nilai plus untuk bisa mendapatkan

kredit tersebut.

2. Bank akan melihat jenis usaha anda apakah berprospek atau kurang

berprospek (sunset industry/usaha yang sedang surut atau sunrise

industry/ usaha yag sedang ramai) . Semakin baik prospek usaha

anda, maka semakin bersemangat bank memberikan kredit.

kriteria sunset industry, industri yang sudah banyak pesaingnya,

margin keuntungannya sedikit, dan kurang menguntungkan; kriteria

sunrise industry, industri yang sedang naik daun, ramai margin

keuntungan besar, pesaing sedikit, pasarnya masih luas.

Untuk itu anda harus membuat komoditi yang bagus agar usaha anda

semakin ramai dan bank bersemangat untuk memberikan kredit

kepada anda.

3. Buatlah skema perhitungan keuntungan anda dalam menjual barang.

Misalnya anda memproduksi barang, bahan bakunya A, B, dan C, Lalu

dijual ke toko anu:

ŀ 53

harga bahan baku A, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya);

harga bahan baku B, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya);

harga bahan baku C, Rp sekian (sertakan fotokopi bon pembeliannya);

Total bahan baku Rp sekian;

Penjualan ke toko anu, Rp sekian (sertakan bon penjualan anda);

Keuntungan kotor Rp sekian, sama dengan sekian % dari bahan

bakunya.

Semakin detil semakin senang bank, semakin besar margin

keuntungan semakin senang bank.

4. Buatlah rekening koran, kenapa? Karena rekening koran akan terlihat,

siapa yang transfer, kepada siapa anda transfer. Semakin banyak

nama, semakin senang bank.

5. Semakin aktif rekening anda semakin bank suka, karena bank

menganggap itu sebagai omzet perputaran bisnis anda.

Semakin banyak nama pada rekening koran, semakin senang bank.

Bayarlah apapun melalui rekening anda. Masukkan segala pemasukan

melalui rekening anda. Hal tersebut memperbesar sirkulasi perputaran

uang pada rekening anda.

6. Semakin lengkap dokumen anda, semakin menunjukkan keseriusan

anda dalam mengambil kredit.

7. Sertakan bukti-bukti pembayaran, bukti-bukti penjualan anda

sebanyak-banyaknya.

Sertakan juga nama, alamat dan nomor telpon suplier atau distributor

anda, agar bank bisa menghubungi mereka. Mintalah tolong kepada

distributor dan suplier anda agar memberi tanggapan positif bagi anda

jika bank menelpon mereka.

ŀ 54

8. Mungkin ini hal sepele bagi banyak orang, tapi ketika anda bertemu

dengan orang bank, perhatikan penampilan anda. Berpakaianlah yang

rapi, tidak usah resmi (pakai jas segala), tetapi cukup rapi dan

menyakinkan. Contohnya jangan memakai sandal jepit, kaos oblong,

dsb.

Hal ini cukup menampilkan karisma anda sebagai pengusaha yang siap

menerima kredit dari mereka.

Bagaimana cara bank menghitung kemampuan kredit anda?

Bank kebanyak menilai 1/3 dari penghasilan bersih kita adalah untuk mencicil

cicilan.

Contoh, Pada rekening kita omzet Rp.100jt.

Lalu kita mengatakan kepada bank, dari omzet keuntungan bersih kita adalah

30%. Berarti keuntungan netto = Rp.100jt x 30% = Rp.30jt.

Dari keuntungan netto itu, 1/3 nya adalah kemampuan kita untuk mencicil,

atau dikenal dengan istilah Credit Capacity. 1/3 x Rp.30jt = Rp.10jt.

Misalnya pada saat modul ini ditulis, bunga KPR 9,5%, dengan cicilan Rp.10jt,

berarti kita bisa mendapat kredit sebesar Rp.1 M.

Terlepas entah anda mengambil kredit atau tidak, persiapkan rekening anda.

Dengan demikian jika suatu saat anda mendapat properti yang bagus, murah,

dan menguntungkan, ataupun bisnis/barang yang bagus dan menguntungkan,

bank akan siap memberikan kredit bagi anda (karena anda telah

mempersiapkan sebelumnya).

55

2.e. Memilih Properti

Tidak semua properti dapat menguntungkan kita, karena ada properti yang

harganya naik, ada yang stagnan, ada juga yang turun.

Sebelum kita membeli properti, ada beberapa hal yang perlu dihindari dalam

membeli properti, jika anda hendak mengambil untung dalam properti:

• Jangan membeli properti dekat dengan kuburan/ makam atau bekas

makam, kecuali dijual sangat murah.

• Jangan membeli properti dekat dengan pom bensin, kecuali dijual

sangat murah.

• Jangan membeli properti bekas pembunuhan, angker, atau ditakuti

penduduk sekitar, kecuali memang dijual dengan sangat sangat murah

sekali.

• Jangan membeli properti tusuk sate, kecuali dijual sangat murah.

• Jangan membeli properti yang tanahnya berbentuk segitiga, kecuali

kalau memang anda akan memecah-mecahnya sehingga tidak lagi

berbentuk segitiga (bentuk trapesium tidak mengapa), kecuali dijual

sangat murah.

• Jangan membeli properti yang sedang bersengketa pemiliknya, anda

bisa cek melalui notaris dan BPN.

• Jangan membeli properti dalam kawasan bencana yang dimana

recoverynya memakan waktu yang lama (contoh: lumpur lapindo).

• Jangan membeli properti yang berada dibawah listrik SUTET (Saluran

Udara Tegangan Ekstra Tinggi), kecuali dijual sangat murah.

• Jangan membeli properti yang berada dalam pembuangan limbah atau

terkena imbas limbah, kecuali dijual sangat murah.

56

• Jangan membeli properti di rawa-rawa atau air yang menggenang,

karena akan cepat merusak bangunan tersebut, mengurangi harganya

(kecuali memang ada infrastruktur yang mengatur pembuano9gan air,

contoh: daerah Ancol Jakarta), kecuali dijual sangat murah.

• Lihat disekitar properti anda, jika tingkat kriminalitasnya tinggi, tingkat

polusi tinggi (disebelah pabrik contohnya), tingkat kebisingan tinggi,

maka akan mengurangi harga properti tersebut.

Bagaimana Properti yang menguntungkan:

• Lihat sekitar properti, anda bisa melihat sekitar properti apa yang

hendak dibangun disekitar properti anda, misalnya akan dibangun mall,

dibangun supermarket, dibangun sekolah ataupun kampus. Jika perlu

tanya kepada dinas tata kota.

• Jika anda membeli properti diperumahan, pilihlah developer yang baik,

ternama, yang berpengalaman membangun perumahan, karena jika

developer mempengaruhi tingkat harga rumah didaerah itu.

Misalnya developer membangun tahap kedua, dan ketiga, maka tahap

pertama akan naik harganya. Berikutnya jika developer tersebut

menjaga keasrian, kebersihan, dan failitas umum perumahan tersebut,

maka akan meningkatkan harga properti disana.

• Lihat fasilitas umum disekitar properti anda, semakin dekat dengan

fasilitas umum, maka semakin mahal harganya. Semakin ramai fasiitas

umumnya, semakin naik pula harga properti itu.

• Jika anda membeli properti dan kemudian didekatnya dibangun

perumahan elit, maka akan menaikkan harga dari properti anda.

57

• Ketika anda membeli properti, mintalah PBB properti tersebut selama 3

tahun berturut-turut, jika perkembangannya bagus, setiap tahun

naiknya sekitar 15% maka kenaikan harga propertinya bagus tiap

tahunnya.

• Perkembangan daerah disekitar properti meningkatkan harganya,

misalnya dulu tidak ada jalan, lalu sekarang dijadikan jalan.

Jika anda membeli rumah berbeda dengan membeli ruko, adapun masing-

masing faktor yang harus diperhatikan dalam membeli keduanya, supaya

untung pada saat membeli:

Rumah:

• Lebar jalan harus bisa dilalui oleh 2 mobil (bukan didalam kampung)

• Adanya garasi atau carport menambah nilai.

• Tidak melanggar ketentuan pemerintah (misalnya IMB, dsb), jikapun

melanggar perhatikan seberapa jauh melanggarnya.

• Lingkungan yang baik dan nyaman.

• Keramaian lalu lintas tidak berpengaruh, yang penting tidak jauh dari

jalan utama.

• Fasilitas umum disekitarnya menambah nilai.

• Semakin mendekati arah kota, semakin tinggi harganya.

• Kawasan perumahan menambah nilai, misalnya terletak dikawasan elit

menambah nilainya.

• Tingginya tingkat hunian disekitar rumah (bukan rumah-rumah kosong

disekitarnya) akan meningkatkan nilai.

• Tidak tusuk sate, tanahnya tidak berbentuk segitiga.

58

• Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, listrik SUTET, dan

rawa.

• Tidak dalam sengketa.

• Tingkat kebisingan rendah, tingkat polusi rendah, tidak dekat dengan

limbah.

Ruko:

• Semakin tinggi tingkat keramaian lalu lintas, semakin bagus harganya.

• Semakin ramai disekitarnya, semakin tinggi nilainya; semakin sepi

disekitarnya makin mengurangi nilai.

• Semakin tinggi probabilitas orang untuk singgah, semakin bagus

harganya.

• Adanya parkir yang luas meningkatkan nilai, sebaliknya jika parkirnya

tidak tersedia atau susah, akan mengurangi nilai.

• Adanya supermarket, bank, atau mall yang terkenal disekitarnya akan

meningkatkan harga.

• Semakin berada dipinggir jalan besar, semakin tinggi harga ruko

tersebut.

• Jenis bangunan akan meningkatkan nilai bangunan (misalnya beton

lebih mahal dibanding tembok biasa).

• Tingginya tingkat kriminalitas disekitarnya akan mengurangi nilainya.

• Bangunan tingkat akan menaikkan nilai properti.

• Tidak tusuk sate, tanahnya tidak berbentuk segitiga.

• Tidak disekitar makam atau kuburan, pom bensin, limbah industri,

listrik SUTET, dan rawa.

• Tidak dalam sengketa.

• Tingkat kriminalitas disekitarnya tinggi bisa menjatuhkan harga.

ŀ 59

Jika anda adalah seorang yang baru, saya sarankan agar membeli properti

yang bisa menghasilkan uang. Contoh properti yang bisa menghasilkan uang,

kos-kosan, rumah yang bisa dikontrakkan, ruko untuk perluasan bisnis

anda/cabang dari bisnis anda, pabrik anda yang baru, dsb.

Jika properti itu bisa membayarkan cicilannya sendiri, maka anda masih bisa

membeli properti lain lagi untuk dipergunakan.

ŀ 60

2.f. Memperoleh Modal dari Membeli Properti?

Salah satu cara anda mendapatkan modal ialah dengan cara ini, membeli

properti plus mendapatkan uang.

Berikut contoh gampang kasus untuk menjelaskan bagaimana membeli rumah

plus mendapatkan uang:

Pak Amir menjual rumahnya, ia menjual rumahnya karena butuh uang.

Pak Amir menjual rumahnya seharga 100 jt. Lalu Pak Udin melihat rumah Pak

Amir lalu dia ingin membelinya karena ia melihat harga rumah tersebut murah.

Pak Udin segera mengkontak Bank, karena ia membelinya dengan cara kredit

di bank.

Setelah itu Bank menilai rumah itu, ternyata memang benar, rumah itu harga

pasarannya 125 jt.

Lalu Bank akan siap memberikan kredit kepada Pak Udin selama rumah itu

masih menjamin hutangnya (yaitu 125jt). Pak Udin setuju, lalu ia mengambil

kredit 125jt di bank itu, lalu memberikan 100 jt sesuai dengan harga rumah

kepada Pak Amir (penjual). Dan Pak Udin menerima 25 jt sisanya dari bank.

Secara kenyataan tentu saja tidak semudah contoh kasus diatas, ada

perhitungan-perhitungan lain yang musti dilihat, misalnya biaya-biaya yang

akan dikeluarkan oleh pembeli seperti provisi 1%, biaya notaris, pajak

penjualan 5% (dari njop/ nilai di PBB nya), biaya balik nama, biaya

administrasi dari pihak bank.

Selain itu juga rata-rata bank hanya memberikan 80% dari penilaian bank

terhadap properti itu.

ŀ 61

Jadi anda harus menghitung, berapa biaya yang dikeluarkan, berapa cashback

yang bisa didapat.

Untuk bisa mendapatkan cashback ada beberapa cara yang bisa anda lakukan:

1. Cari properti yang anda rasa murah dibandingkan dengan harga pasaran.

Contoh properti yang dijual murah: Rumah kuno, rumah warisan, orang

mau naik haji menjual rumahnya (takut tdk dapat kuota), suami istri yang

bercerai menjual harta gono gini mereka, sitaan bank yang belum masuk

balai lelang (yang siap ditake over oleh orang lain), orang yang terjepit

oleh bank, orang salah kasih harga, dan sebagainya.

Secara gampang menilai properti itu murah atau tidak, kita bisa mecah

perhitungan menjadi 2 bagian, bangunan dan tanah.

Untuk bangunan, bisa dihitung harga permeter perseginya. Jika bangunan

terdiri dari batu bata, pasti lebih mahal dari pada bangunan dari kayu

bambu. Jika terdiri dari beton cor maka akan lebih mahal lagi dibanding

batu bata biasa.

Untuk harga pasaran tanah anda bisa tanyakan kepada:

• Bank, berapa harga tanah disekitar situ, kalau-kalau bank

mempunyai debitur yang ada disekitar properti yg anda incar,

sehingga bisa dilihatkan hasil appraisalnya berapa harga pasaran

tanah disitu.

• Tanya kepada kantor appraisal, jika anda mempunyai koneksi/

teman appraisal, anda bisa tanyakan kepadanya; atau jika anda

mencoba nekat sediki, minta alamat & nomor telpon beberapa

appraisal, lalu coba lah menelpon mereka, tanyakan baik-baik

kira2 berapa harga tanah di situ.

ŀ 62

• Lihat disekeliling properti itu, apakah ada yang dijual, coba

bandingkan dengan properti pilihan anda.

2. Cara yang safe/aman, tapi membutuhkan modal Rp.100 rb sd 250 rb untuk

biaya appraisal (jika bank menunjuk lembaga appraisal untuk menilai

properti):

Ketika anda menemukan sebuah properti yang anda rasa murah, anda

tidak usah menawar dulu properti tersebut. Bilang pada penjualnya, “Pak,

saya ini tergantung dengan bank sepenuhnya, saya tidak menawar dahulu

harganya, tapi biar banknya dulu yang menilai. Bagaimana pak?” Jika

penjualnya setuju, anda bisa mencoba mendaftarkan properti itu untuk

dinilai bank. Jika bank mengutus appraisal untuk menilai, anda akan

dikenai biaya appraisal, tergantung kebijaksanaan bank yang memberikan

kredit.

Setelah bank mengeluarkan nilai berapa rumah itu dan berapa kredit yang

akan dikeluarkan oleh bank, baru anda tawar rumah itu dengan harga

dibawah hasil appraisal (tentunya yang membuat untung anda).

3. KPR hanya diberikan kepada bank dengan kriteria tanah dengan bangunan

yang bisa dihuni (walau kamar cuma 1 + kamar mandi).

Jika berbentuk tanah saja, berarti bukan kriteria untuk KPR.

Bagaimana jika anda menemukan tanah yang murah harganya? Jika anda

tetap memakai KPR anda bisa negosiasi dengan penjual, bilang kepadanya

“Pak ini saya kasih DP terlebih dahulu, tapi saya akan bangun dulu rumah

kecil, setelah itu saya masukkan ke bank.” Namun anda harus tahu benar

apakah tanah tersebut benar-benar murah atau tdk, jika tidak anda yang

rugi, karena anda harus membangun rumahnya terlebih dulu.

63

Pengalaman saya dan orang-orang sekitar saya yang membeli properti

mendapatkan modal kembali/cash back, ada beberapa hal yang bisa dilihat:

a. Nilai properti diatas 350jt baru cash back bisa dirasakan, semakin tinggi

harga propertinya, semakin tinggi cash back yang bisa didapat. Untuk

properti harga dibawah itu agak susah untuk bisa mendapatkan cash back,

Andaipun bisa mendapatkan tapi cash back impas dengan biaya notaris dan

biaya-biaya lainnya.

b. Ketidaktahuan penjual akan nilai propertinya adalah kunci dari cash back

itu.

c. Kepercayaan bank kepada kita bisa menambah cash back, pernah saya

temui bank memberikan pinjaman lebih dari nilai jaminan hanya karena

orang tersebut telah berhubungan baik dengan bank (track record yang

baik, pinjaman yang besar, prospek usahanya cerah, dan kredibilitasnya

baik); Bank mengatakan pinjamannya ditambahi dengan jaminan barang

dagangannya (padahal barang dagangannya tidak dipegang oleh bank).

d. Harga properti memang murah (kira-kira 60% dari harga pasaran).

e. biasanya hanya properti bekas/second atau properti baru namun

pembangunnya adalah perorangan, bukan perumahan.

Contoh real mendapatkan modal dari membeli properti:

Kasus 1:

Saya berjalan-jalan saya melihat sebuah rumah baru dijual, kebetulan

penjualnya sedang berada dilokasi tersebut. Sehingga iseng-iseng langsung

saya melihat dan menanyakan harganya. Penjual menawarkan harga 250jt.

Saya tahu harga pasaran dan harga penilaian appraisal di sekitar rumah saya,

karena memang saya beberapa waktu lalu menilaikan rumah saya pada

64

appraisal, namun saya tidak langsung menawar harga rumah tersebut.

Saya bilang sama penjualnya, pak saya berminat akan rumah ini. Tapi saya ini

tergantung dengan bank, biar bank menilai rumah ini baru setelah itu saya

akan tawar harganya. Penjualnya setuju.

Lalu saya mengajukan di 3 bank sekaligus, ternyata

Bank A mengeluarkan harga rumah 305jt, pemberian pinjaman 80%, bunga

9,5%.

Bank B tidak mau mengeluarkan kredit karena tanahnya belum selesai

sertifikatnya.

Bank C mengeluarkan kredit 305jt, pemberian kredit 90% (275jt) karena

rumah baru, bunga 9,5%.

Lalu saya menghubungi penjual itu lagi, saya menawar harga rumah tersebut.

Akhirnya disetujui harga rumah tersebut 240jt.

Saya masukkan ke bank C dengan perhitungan:

Kredit 15 tahun, bunga 9,5% Rp. 275.000.000,-

Biaya Proses

Biaya administrasi Rp. 100.000,-

Biaya APHT Rp. 2.500.000,-

Provisi 1% x kredit Rp. 2.750.000,-

Biaya notaris Rp. 1.500.000,-

Biaya Asuransi

Asuransi Jiwa single premium 15 thn Rp. 1.300.000,-

Asuransi Kebakaran single premium 15 thn Rp. 4.800.000,-

Biaya lain

Saldo blokir Rp. 550.000,-

65

Angsuran bulan 1 Rp. 2.930.000,-

Total Biaya Rp. 16.430.000,-

Harga jual dikurangi pinjaman kredit bank adalah:

Rp.275.000.000,- - Rp.240.000.000,- = Rp.35.000.000,-

Sehingga cash back yang saya nikmati ialah:

Rp.35.000.000,- - Rp. 16.430.000,- = Rp.18.500.000,- (pembulatan

kebawah).

Diatas merupakan contoh pembelian properti dibawah 350jt, seperti yang saya

katakan sebelumnya, semakin tinggi harga properti semakin besar cash back

yang bisa didapat.

Contohnya Ruko seharga 750jt, pada bank keluar nilai 1,35M, karena ruko

tersebut baru, maka bank mengabulkan kredit sebesar 1M. Cash back yang

didapat 250jt, dipotong notaris, provisi, dan biaya lain sebesar 35jt, sehingga

cash back bersih yang didapat 215jt.

Kasus 2:

Pak Ujo membeli sebuah ruko, perolehan cash back mirip dengan kasus nomor

1 diatas.

Ruko dijual pemiliknya Rp.800jt, pak Ujo mendapat cash back dari bank sekitar

200jt.

Cicilan Pak Ujo kepada bank perbulannya sekitar Rp.11 jt .

Ruko dipergunakan Pak Ujo untuk berdagang.

Lalu Pak Ujo menggunakan Rp.110jt dari cash backnya untuk mengisi ruko

tersebut dengan dagangannya. Sisa Rp.90jt masih dipegang oleh Pak Ujo

66

sendiri.

Dari tokonya itu, pendapatan bersih Pak Ujo perbulannya sekitar Rp.11jt,

sehingga digunakan untuk mencicil rukonya.

Dari cerita diatas, Pak Ujo mendapat Rp.90jt bersih untuk dirinya sendiri.

Karena cicilannya sudah dilunasi oleh tokonya.

Kasus 3:

Pak Joni membeli sebuah kos-kosan. Perolehan cash back juga seperti kasus

nomor 1 diatas.

Properti berbentuk rumah, rumah dijual Rp.500jt, dan Pak Joni memperoleh

cash back Rp.100jt.

Cicilan Pak Joni atas pembelian rumah itu sekitar Rp.7jt per bulannya.

Lalu Pak Joni menambah sekat-sekat pada ruangannya sehingga kamar

kosnya bertambah, menghabiskan sekitar Rp.5jt.

Dari kamar-kamar yang disewa itu Pak Joni mendapatkan keuntungan bersih

sekitar Rp.7jt, yang kemudian dipergunakan untuk mencicil cicilan KPR rumah

itu.

Dari cerita atas, Pak Joni mendapatkan keuntungan Rp.100jt – Rp.5jt = 95jt

bersih, karena cicilan KPR nya dibayarkan oleh properti itu sendiri.

ŀ 67

2.g. Cara Mudah Menilai Harga Properti

Properti bekas/Second bisa mendatangkan cashback bagi anda. Namun perlu

teknik untuk menilai, apakah suatu properti itu murah atau tidak.

Ada 3 kriteria yang perlu diperhatikan :

1. Harga Tanah disekitar itu.

2. Harga bangunannya.

3. Nilai-nilai yang menambah atau mengurangi, misal disebelah makam,

disebelah pom bensin, disebelah Mall, disebelah kampus, tusuk sate

atau tidak, dan sebagainya.

Berikut ini cara mudah menilai properti second.

1) Bagi Luas Rumah dan Tanahnya, contoh luas tanah 400M², luas bangunan

250M².

2) Lihat kondisi bangunan. Bangunan terdiri dari beberapa bagian yang bisa

dinilai:

a) Kualitas Bangunan, mulai jenis kayu, jenis bangunan beton atau batu

bata.

misalnya kalau sekarang membangun rumah biasa, dibangun dengan

batu bata, dan kayu kalimantan, hingga finishing sekitar 1,75jt per

meter². Kalau gedeg bambu biasa cuman 500rb per meter². Kalau

lantainya pakai granit yang paling bagus, maka bisa naik berapa juta,

dan sebagainya.

b) Bangunan tahun berapa, terkait dengan depresiasi/penyusutan

bangunan.

Misalnya sekarang tahun 2008, bangunan tahun 2003, berarti sudah 5

68

tahun usianya. Dari 5 tahun itu katakanlah penyusutan 5% per

tahunnya, maka didapat 5 thn x 5% = 25%.

3) Jika anda tahu harga pasaran tanah disitu, maka anda bisa jumlahkan:

Harga Total rumah = Harga Tanah + Harga Bangunan

4) Kenaikan PBB nya setiap tahun lebih dari 10%, maka tanah tersebut

dianggap berprospek/ naik harganya setiap tahunnya.

Supaya anda tidak bingung mari kita lihat contoh kasus ini:

tahun ini 2008, Pak Adam ditawari Pak Jon sebuah rumah, Rumah tersebut Pak

Jon jual seharga 250 jt. Luas tanahnya 150M², luas bangunan 75M².

Bangunan tahun 2004, belum renovasi, bangunan rumah biasa, batu bata,

genteng, dan lantai keramik.

Mari berhitung:

Bangunan:

Jika misalnya kita bangun bangunan baru mirip dengan itu, kira2 kita

menghabiskan Rp.1,75jt per meter²nya. Berarti bangunan itu kalo baru kira-

kira harganya Rp.75M² x Rp.1,75jt = Rp.131,25jt, bangunan barunya.

Kemudian penyusutan bangunan tiap tahunnya 5%, berarti 2008-2004= 4thn.

4 thn x 5% = 20%.

Berarti: Harga bangunan baru – penyusutan = harga bangunan sekarang;

Rp.131,25jt – 20% = Rp.105jt

Tanah:

Harga penawaran Rp.250jt, berarti

harga penawaran – harga bangunan sekarang = harga tanah menurut penjual;

Rp.250jt – Rp.105jt = Rp.145jt;

berarti per meter² nya: Rp.175jt / 150M² = Rp.965 ribu per meter² nya.

69

Mencari harga pasaran tanah disekitar properti itu:

Cara mencari harga tanah pasaran, gunakan cara diatas. Persis sama, dicari

bangunannya dulu, setelah itu dicari harga tanahnya.

Misalnya disekitarnya ada 3 properti dijual juga, A, B, dan C.

Dari perhitungan, harga tanah per meter² menurut properti A = 1,35jt/ M²;

properti B = 1,5jt/M²; dan properti C=1,4jt/M².

Berarti rata ratanya atau harga pasarannya adalah (A+B+C)/3 =1,42jt/M².

Kesimpulan, jadi Rumah Pak Jon:

Rumah Pak Jon mahal atau murah bisa dilihat disini,

harga pasaran tanah Rp.1,42jt/M² � Luas tanah x harga per M² = harga

tanah;

150M² x Rp.1,42jt = Rp.213jt.

Total = tanah + bangunan = Rp.213jt + Rp. 105jt = Rp.318jt.

Jadi harga pasaran rumah Pak Jon Rp.318jt. Jika Pak Jon menjualnya Rp.250jt,

maka bisa dikatakan murah.

Contoh perhitungan diatas hanyalah contoh saja, penilaian secara kasar.

Harga diatas bisa dipengaruhi oleh faktor lain disekitar properti itu, misalnya

sebelah pom bensin, disebelah makam, tingkat kriminalitas, disebelah mall dan

sebagainya.

Anda bisa menggunakan cara ini agar bisa mendapatkan cash back dari bank.

Misalnya benar perhitungannya diatas, maka bank biasanya membiayai 80%

dari harga pasaran rumah itu.

contoh diatas harga pasaran rumah itu Rp.318jt, maka bank membiayai

70

80%nya saja, berarti bank membiayai Rp.254,4jt. Maka Pak Adam mendapat

cash back sebesar: 4,4jt saja (Rp.254,4jt – Rp.250jt = Rp.4,4jt).

Itu merupakan contoh kecil yang bisa anda lihat, bagaimana seseorang bisa

mendapatkan cash back.

71

BAB TIGA

Bisnis dan Properti

3.a. Memperoleh Modal Kembali dari Properti Yang Telah Kita Beli

Tahun 2007 lalu, ketika bisnis sudah berjalan saya membeli rumah dengan

cara KPR dengan jangka waktu 15 thn, katakanlah utang 100 jt.

Apa yang terjadi setelah 1 tahun/ 2008? ya yang pasti cicilan berkurang sedikit

(sisa sekitar 95jt), tapi.... rumah sudah naik harga pasarannya.

Singkat cerita saya suruh bank menilai rumah saya, ternyata naik 125jt.

Ternyata saya boleh utang lagi selama rumah itu bisa menjaminnya, artinya

saya masih utang 95 jt, rumahnya bisa menjamin sd 125 jt, jadi 125jt-

95jt=30jt.

30jt itu boleh saya ambil dananya secara cash.

Apa yang terjadi? Karena saya mengambil skenario KPR, maka 30 jt itu juga

sama skenarionya dengan hutang sebelumnya, yaitu KPR juga, alhasil utang

30 jt itu saya cicil selama 15 tahun, bunga 9% juga, cicilannya perbulannya

hanya 300 ribu.

Hanya KPR yang bisa begini.

Cerita diatas dimana kita bisa ambil 30 jt sisanya, bisa dengan 2 cara:

ŀ 72

1) Utang di bank A, kemudian saya pindahkan ke bank B dengan pinjaman

yang lebih besar (namanya TAKE OVER).

Contohnya Pak Udin mempunyai hutang di Bank A sebesar 200jt yang

dimulai sejak 2007, lalu Pak Udin menyuruh Bank B untuk melihat berapa

harga rumahnya, ternyata Bank B menilai rumah tersebut telah naik harga

pasarannya sebesar 250jt. Lalu Pak Udin memindahkan hutangnya dari

Bank A ke Bank B, dari Bank B Pak Udin mendapat 250jt, untuk 200jt ia

bayarkan kepada Bank A, lalu ia mengambil 50jt sisanya untuk keperluan

bisnisnya.

2) utang di bank yang sama, kemudian ambil kredit keduanya juga dibank

yang sama (namanya TOP UP), contohnya jika Pak Amir tahun lalu

(misalnya 2007) membeli rumah secara kredit di Bank A sebesar 100 jt,

lalu tahun ini (2008) nilai propertinya naik, katakanlah naik 130 jt, berarti

Pak Amir mengajukan kembali kredit yang 30jt tersebut di bank yang sama

Bank A.

sedangkan utang yang lama masih tetap cicilannya, Pak Amir hanya

menambahkan utang yang baru di bank yang sama.

Jika anda tanya saya mana yang lebih baik, saya bilang cari tahu sendiri,

bandingkan keduanya. Karena setiap bank pasti berbeda aturan dalam

memberikan kredit.

Detilnya tanya bank-bank sekitar anda, bandingkan sendiri produk2 kredit

mereka.

Contoh kasus Take over:

ŀ 73

Tahun 2001 saya membeli sebuah rumah, dengan KPR di bank A rumah

seharga 200jt, lalu kemudian bank menyetujui dengan memberikan kredit 80%

dari harga rumah itu (160jt) kredit 11% selama 15 thn, cicilan sekitar

Rp.1.800.000,-.

Tahun 2002 hutang saya di bank A tersebut sudah berkurang, jadi sisa out

standing/ sisa kredit saya sebesar 143jt.

Lalu saya menanyakan kepada bank B untuk men-take over KPR saya, Waktu

itu bank B melakukan promosi bebas administrasi dan provisi untuk take over.

Lalu saya ajukan KPR take over saya ke bank B untuk diproses.

Bank menilai usaha pekerjaan/ pemasukan saya dan mengirim appraisal untuk

menilai rumahnya. Hasil appraisal keluar 213jt untuk rumah saya, bank

memberikan 80% dari harga tersebut, jangka waktu 15 thn, bunga 9%.

Lalu saya menyetujui untuk menindaklanjutinya, dan mengambil kreditnya

secara maksimum, yaitu 213jt – 20% = 170jt (pembulatan kebawah).

Saya masukkan ke bank B dengan perhitungan:

Kredit 15 tahun, bunga 9 % Rp. 170.000.000,-

Biaya Proses

Biaya administrasi Rp. 0,- (promosi)

Biaya APHT Rp. 1.500.000,-

Provisi 1% x kredit Rp. 0,- (promosi)

Biaya notaris Rp. 1.000.000,-

Biaya Asuransi

Asuransi Jiwa 15 thn Rp. 900.000,-

Asuransi Kebakaran 15 thn Rp 2.700.000,-

Biaya lain

Angsuran bulan 1 Rp. 1.780.000,-

ŀ 74

Total Biaya Rp. 7.880.000,-

Sehingga saya mendapatkan bersih:

Rp.170.000.000 – (Rp.143.000.000 + Rp.7.880.000) = Rp.19.120.000,-

NB: Memang jika anda hitung cicilan di Bank A selama thn 2001

Rp.1.800.000,- x 12 adalah Rp.21.600.000,-, jika tahun depannya saya

memperoleh Rp.19.120.000,- berarti saya rugi Rp.2.480.000,-, memanglah

demikian, karena harga tanah didaerah saya tidak terlalu tinggi kenaikan

harganya saat itu.

Tetapi saya anggap itu sebagai arisan (saya bayar mencicil lalu saya

mendapatkan kembali). Uang tersebut saya putar kembali menjadi modal

bisnis saya.

Kini anda bisa hitung jika kenaikan harga tanahnya melonjak tinggi, misalnya

harga tanah permeter dulu 100ribu, sekarang naik menjadi 500ribu. Nah,

selisih harga tanah itulah yang bisa anda nikmati sebagi modal bisnis anda.

Contoh kasus Top Up:

Kasus take over saya berlanjut, saya menjadi berhutang kepada Bank B

sebesar 170jt. Ternyata Bank B mempunyai program, bahwa bank B akan

memberikan pinjaman 90% dari nilai jaminan kepada debiturnya jika sudah

melewati masa penalti atau 1 tahun. Artinya debitur bisa pinjam kembali 90%

dari nilai jaminannya.

Lalu tahun 2003 saya mengajukan Top Up di Bank B. Hutang saya telah

berkurang menjadi 165jt.

Bank B mengirimkan appraisal untuk menilai properti saya, ternyata harga

ŀ 75

tanah disekitar saya agak stagnan, sehingga keluar angka tidak jauh berbeda

dari penilaian tahun lalu, keluar angka 218jt. Bank juga kembali menilai

kemampuan kredit saya dan melihat track record pembayaran saya yang tidak

pernah telat.

Lalu bank menyetujuinya, dari 218jt bank memberikan pinjaman 90% dari

nilai jaminan, sehingga:

Rp. 218.000.000 - 10% = Rp.196.000.000.

Jadi dikurangi dengan nilai sisa hutangnya:

Rp.196.000.000 – Rp.165.000.000 = Rp.31.000.000

Saya bisa mendapatkan 31jt tersebut karena nilai jaminannya masih

mencukupi (bank memberikan 90% dr nilai jaminannya).

Untuk hutang yang lama tetap berjalan tanpa ada perubahan sama sekali, jadi

saya hutang lagi dengan Bank B sebesar 31 jt lagi. Karena skema KPR

sebelumnya kredit 15 tahun, maka hutang baru inipun sama 15 tahunnya

(Bank B sebenarnya menawarkan 14 thn, krn utang saya sebelumnya telah

jalan 1 tahun, tapi saya tolak, saya ambil 15 thn dengan alasan supaya

hitungnya mudah).

Saya masukkan ke bank B tambahan utang saya dengan perhitungan:

Kredit 15 tahun, bunga 10 % Rp. 31.000.000,-

Biaya Proses

Biaya administrasi Rp. 150.000,-

Provisi 1% x kredit Rp. 3.100.000

Biaya notaris Rp. 600.000,-

Biaya Asuransi

Asuransi Jiwa 15 thn Rp. 160.000,-

Asuransi Kebakaran 15 thn Rp. 650.000,-

76

Biaya lain

Angsuran bulan 1 Rp. 360.000,-

Total Biaya Rp. 5.020.000,-

Sehingga saya mendapatkan bersih:

Rp.31.000.000 - Rp.5.020.000 = Rp.25.980.000

NB: Untuk Top Up tidak diperlukan biaya APHT, biaya balik nama, karena

jaminannya tetap sama dengan hutang KPR yang sebelumnya, anda bukan

membeli, namun hutang lagi dengan jaminan sama.

77

3.b.Menyulap Properti

Menyulap propeti bukan berarti seperti sulap betulan, dari tidak ada menjadi

ada.

Menyulap properti ialah memoles sebuah properti sehingga bisa nampak

berharga, sama seperti batu intan yang dipoles menjadi batu permata.

Ketika belum dipoles suatu properti bisa berharga rendah, namun ketika

dipoles, harganya bisa meningkat sampai ratusan kali lipat.

Memang memerlukan modal terlebih dahulu untuk menyulapnya, tapi

keuntungannya bisa beratus kali lipat.

Menyulap properti ada berbagai macam, namun akan saya jelaskan dengan

memakai contoh untuk memudahkan anda:

Contoh kasus 1 Suatu rumah yang jelek dan kuno.

Suatu saat terdapat rumah kuno dan jelek dengan halaman yang luas dijual

seharga 400jt, dengan luas tanah 350M², luas bangunan 100M².

Lalu pembeli, Pak Ujo mengadakan pejanjian dengan penjual rumah, Pak Soni,

bahwa rumahnya akan dibelinya, tapi ia meminta waktu untuk merenovasinya

sebelum melunasinya. Pembeli memberikan DP sebesar 5% dari harga rumah

itu kepada penjual.

Pak Ujo hanya membuat akte jual beli saja terhadap penjual Pak Soni,

sehingga pada sertifikat tetap memakai nama penjual.

Lalu Pak Ujo merenovasi dan memperbaiki rumahnya dan taman rumah itu.

Pak Ujo menghabiskan dana kira-kira 50jt untuk merenovasinya, dia habiskan

waktu hanya 3 bulan saja (dengan menggunakan kontraktor).

Setelah itu ternyata Pak Ujo menjual kembali rumah tersebut seharga 550jt

78

(cukup murah untuk rumah & pekarangan yang bagus, karena Pak Ujo takut

tidak laku kalau terlalu mahal), dan akhirnya tawar menawar diseujui dengan

pembeli lain seharga 535jt.

Sehingga keuntungan Pak Ujo 535jt – (400jt + 50jt) = 85jt.

Karena Pak Ujo tidak melakukan balik nama, maka proses balik nama

dilakukan oleh Pak Soni dengan Pembeli yang baru. Sehingga Pak Ujo tidak

dikenai pajak.

Kerugian kasus diatas:

• Pak Ujo harus mengeluarkan modal untuk merenovasi dan memberikan

uang muka kepada penjual, Pak Soni.

• Untung saja rumah tersebut langsung laku, bagaimana jika rumah

tidak laku-laku, sangat beresiko bagi pemula.

Keuntungan kasus diatas:

• Keuntungan bersih Pak Ujo dalam 3 bulan saja sebesar 85jt.

• Jika misalnya Pak Ujo membeli sendiri rumah tersebut, ia bisa

memasukkan ke bank. Misalnya bank memberikan penilaian terhadap

rumah itu 625jt dan memberikan pinjaman 20% dari nilai rumah (=

625jt – 25% = 500jt) maka Pak Ujo tetap mendapatkan keuntungan

50jt ( 450jt – 500jt = 50jt). Lalu ia bisa mencicilnya sambil menunggu

pembelinya.

Contoh kasus 2 tanah tidak terurus

Suatu ketika ada tanah yang tidak terurus pemiliknya mati, anaknya tinggal di

luar kota.

Karena anaknya tidak mau mengurusnya, maka ia menjual kepada Pak Gogon.

Luas tanah 495M² (lebar 15M x panjang 33M), dan dijual seharga 80ribu

79

/meternya sehingga total penjualan senilai 40jt.

Lalu Pak Gogon membagi tanah tersebut, 15M panjangnya ia kurangi 4M

sebagai jalan. Lalu 33M panjangnya ia bagi menjadi 4 bagian (8,25M/ bagian),

sehingga tampak seperti gambar dibawah ini:

33M

15M

4M

11M

8,25M

gambar denah kasus 2; tanah tidak terurus

Lalu Pak Gogon memecah sertifikat tersebut menjadi 4 bagian (warna putih

dan merah muda) menghabiskan 7jt an untuk memecah dari sertifikat induk.

Untuk jalannya ia paving dan menghabiskan 3,7jt (4M x 33M x ± Rp.27.500,-).

ŀ 80

Lalu Pak Gogon menjual petak-petak itu seharga 200 ribu permeter persegi

kepada orang lain.

Pak Gogon sebenarnya bisa saja membangun keempat petak tersebut menjadi

rumah, tetapi Pak Gogon waktu itu tidak mempunyai uang untuk

membangunnya, sedangkan dia juga belum mengenal bank.

Namun disini bisa dilihat keuntungan Pak Gogon,

Ia menjual total 4 petaknya (8,25M x 11M) x 4 = 363M²,

363M² x Rp.200.000 = Rp.72.600.000

Rp.72.600.000 – (Rp.40.000.000 + Rp.3.700.000 + 7.000.000) =

Rp.21.900.000

Contoh kasus 3 lanjutan contoh kasus 2

Pak Miing membeli 1 kavling tanah Pak Gogon seharga 200 ribu permeternya.

Tiap kavling berukuran 8,25 x 11 mtr. Lalu Pak Miing mendatangi Bank,

mengatakan bahwa ia telah mempunyai tanah, dan ia hendak membangunnya

lalu menjualnya kepada adiknya.

Pak Miing berminat untuk mengambil kredit konstruksi (untuk pembangunan

rumah), kredit konstruksi tersebut seperti kredit modal kerja, bunganya lebih

besar dari pada KPR.

Bank meyetujui kredit konstruksi Pak Miing jika memang ada yang membeli

rumah dan tanah itu. Sebenarnya Pak Miing tidak bermaksud menjual asetnya.

Ia meminta tolong adiknya untuk dipinjam namanya.

Jadi “ceritanya” adik Pak Miing membeli rumah tersebut dan meng-KPR-

kannya, namun uang hasil penjualannya dipakai oleh Pak Miing, dan cicilannya

dicicil oleh Pak Miing, dan rumah tetap jadi milik Pak Miing. Hanya nama

adiknya yang dipinjam, jika anda bingung ikuti saja ceritanya.

ŀ 81

Pada RAB (Rancangan Anggaran Bangunan) Pak Miing membutuhkan 80jt

untuk membangun rumah tersebut tipe 50, lalu bank memberikannya. Lalu

dibangunnya rumah Pak Miing tersebut.

Lalu rumah itu “dijual” kepada adiknya seharga 225jt. Karena adik Pak Miing

KPR di Bank lain, maka bank lain itu menyetujui kredit 90% dari 225jt tersebut

(202,5jt), dengan pertimbangan bangunannya baru, dan harga disekitarnya

sudah naik. Uangnya “diserahkan” dari adik Pak Miing kepada Pak Miing.

Setelah dikurangi biaya-biaya dan pajak, maka yang diterima bersih oleh Pak

Miing sekitar 175jt. Lalu dikurangi hutang kredit konstruksi sebesar 80jt,

sehingga ia menerima kira-kira 95jt bersih.

Dari uang tersebut, Pak Miing menggunakannya untuk membeli dan

mengembangkan properti lagi, dengan cara mirip seperti diatas, namun

menggunakan bantuan-bantuan kerabatnya.

Memang nama pada sertifikat berubah namanya menjadi yang meng-KPR

(kerabat Pak Miing), terkadang Pak Miing “membeli” lagi properti-properti itu,

sehingga namanya kembali ke Pak Miing.

ŀ 82

3.c. Mengakselerasi Bisnis Dengan Modal Dari Properti, Mengakselerasi

Properti Dengan Bisnis

Jika mendapat modal dari properti, lebih baik modal tersebut 100% kita

alokasikan dananya untuk pengembangan bisnis kita agar semakin besar atau

kita alokasikan untuk properti yang prospeknya bagus.

Berikut urutan kerja yang bisa anda mulai dari terjun ke dalam bisnis hingga

membesar:

1. Memulai bisnis dapatkan keuntungan (bisnis 1).

2. Keuntungan dari bisnis dibelikan properti (properti 1)secara kredit/KPR.

3. Dari properti 1 menghasilkan modal.

4. Modal dari properti digunakan untuk membangun bisnis yang lain

(bisnis 2).

5. Dari bisnis 2, keuntungan digunakan untuk membeli properti lain

(properti 2).

6. Dari properti 2 bisa menghasilkan modal kembali, buat bisnis lagi

(bisnis 3).

7. Dari bisnis 3, keuntungannya dibuat membeli properti lagi (properti 3).

8. Dan seterusnya.

Dengan demikian maka bisnis anda akan menggurita dan properti anda akan

semakin banyak.

Anda bisa simak gambar berikut ini:

ŀ 83

Memulai bisnis,

dapatkan keuntungan

(bisnis I)

Membeli Properti

dengan kredit

(properti I)

Buat bisnis

baru (bisnis

II)

Keuntungan

Membeli Properti

dengan kredit

(properti III)

Buat

bisnis

baru

(bisnis

III)

Membeli

Properti

dengan kredit

(properti IV)

Keuntungan

disetor ke

Anda

DST…..

Keuntungan

Keuntungan

keunt

ungan

Keuntungan

84

LAMPIRAN SATU

Beberapa Pertanyaan

Yang Sering

Ditanyakan Pemula

• Bagaimana saya memulai bisnis saya?

Anda bisa memulainya saat ini juga, cari peluang disekitar anda, apa yang

bisa dijadikan bisnis.

• Sebaiknya saya bisnis apa?

Tergantung apa yang bisa dimanfaatkan disekitar anda, memang

membutuhkan pikiran kreatif untuk bisa menciptakan suatu ide bisnis.

Anda bisa saja memilih franchise murah yang berprospek bagus, misalnya

makanan kecil, atau ice cream, atau gerobak-gerobak.

• Saya sudah banyak mencoba untuk berbisnis, tapi selalu gagal,

bagaimana itu?

Saya sendiri dulu juga begitu, yang penting jangan patah semangat. Jika

anda takut untuk berbisnis, anda bisa mengambil franchise yang bagus

(teruji ramai dan sistemnya bagus).

• Apakah saya harus berbinis dulu sebelum saya membeli properti?

Saran saya iya, apa lagi jika anda newbie dalam hal properti maupun

bisnis, skill/kemampuan bisnis anda harus dilatih terlebih dulu agar anda

85

terbiasa dengan bisnis. Sambil bisnis berjalan, anda bisa juga mengasah

ilmu properti anda, mencari, menawar, mengajukan, dan sebagainya.

Semua hanya masalah pembiasaan (habituasi) saja.

• Jika saya telah mempunyai penghasilan, apakah saya bisa membeli

properti dan memainkannya?

Ya, jika anda mempunyai penghasilan berapa pun, anda bisa membeli

properti dan mendapat modal kembali. Ada banyak cara untuk bisa

mendapatkannya.

• Apakah saya selalu dapat cash back ketika membeli properti?

Bisa, tetapi anda harus tahu tentang properti terlebih dahulu agar anda

bisa mendapatkan cash back tersebut. Memang kesempatan itu tidak selalu

ada, tetapi anda bisa melihat mana properti yang bisa menghasilkan cash

back, mana properti yang kurang menguntungkan, mana yang berprospek,

dan sebagainya.

• Saya takut jika nanti dikejar-kejar oleh bank untuk menagih hutang

saya, apakah saya bisa berhutang?

Bank tidak akan mengejar-ngejar anda jika anda tepat waktu dalam

membayar hutang. Pengalaman saya, jika tepat waktu dan tidak pernah

terlambat, bank akan selalu menawari hutang-hutang baru, bahkan bank

bisa memberikan hutang melebihi jaminan, dengan alasan jaminan barang

dagangan (padahal barang dagangan tetap saya pegang, tidak saya

berikan pada bank).

• Saya seorang karyawan, apakah saya harus keluar dari pekerjaan

saya untuk menjadi pengusaha?

Tidak selalu, jika anda tidak yakin benar, jangan tinggalkan pekerjaan

anda. Anda cukup menginvestkan saja, dan orang lain yang melakukan

86

untuk anda. Anda bisa melatih mereka untuk melakukan pekerjaan

sampingan anda, sehingga mereka bisa menghasilkan uang untuk mereka.

Atau anda bisa juga membeli franchise, biar mereka sendiri yang akan

melatih karyawan anda.

• Bagaimana saya bisa mempercayakan bisnis anda kepada orang

lain, bagaimana jika mereka menipu saya?

Untuk mengguritakan bisnis dan menghasilkan uang, anda harus bisa

mendelegasikan bisnis anda kepada orang lain. Untuk mendelegasikan

bisnis tersebut, anda harus percaya kepada orang lain. Anda bisa

mensiasati dengan berbagai cara, misalnya memakai lembaga bantuan

psikologi, atau lewat kenalan, atau saudara, atau kerabat anda. Atau juga

bisa memakai sistem tertentu yang anda sesuaikan, sehingga mereka tidak

bisa “mbeling” atau mencuri apa yang menjadi hak anda.

Anda sendiri haruslah adil bagi mereka, tentunya kerja keras mereka

haruslah sepadan dengan apa yang mereka terima.

Buatlah target, dan iming-iming hadiah jika target tercapai. Dengan

demikian memacu mereka untuk bekerja keras.

Saya sendiri untuk mempercayakan sesuatu yang penting, saya harus tahu

keluarganya, bagaimana orang tuanya, kakak adiknya, dan sekitar

rumahnya. Dengan demikian saya yakin dan percaya kepada mereka.

• Bagaimana jika bisnis saya nanti gagal, apa yang harus saya

perbuat?

Saya sarankan maju dulu, jika anda mau sukses. Pertanyaan diatas adalah

pertanyaan orang yang takut gagal, takut resiko. Bisnis adalah resiko,

namun dengan pengetahuan kita, resiko bisnis itu bisa diminimalisasi

dengan bermacam-macam, salah satunya dengan teori marketing.

87

Pada tulisan-tulisan buku ini, anda bisa melihat beberapa panduan yang

bisa anda lakukan untuk supaya produk anda laku dipasaran. Terapkan,

maka anda bisa meminimalisasi resiko bisnis anda.

• Saya adalah seorang pengangguran, tidak mempunyai modal, tidak

mempunyai apa-apa untuk dijadikan modal. Bagaimana saya bisa

memulai bisnis saya?

Sebenarnya modal utama anda adalah “mau sukses”, kemauan anda untuk

keluar dari situasi anda sekarang ini. Jika anda bersungguh dan mau

“nekat”, anda bisa maju.

Modal bisa diakal, anda bisa pinjam dulu kepada orang tua anda, kerabat

anda, atau teman anda. Bahkan dengan pinjam 5jt saja anda bisa memulai

bisnis anda.

Caranya seperti yang saya tulis di buku ini, dengan 5jt bisa membuat kartu

kredit, lalu dengan kartu kredit itu bisa menjadi batu loncatan untuk

membuat beberapa puluh kartu kredit lain (jika perlu). Jika anda

menggunakan sekaligus, maka anda bisa mendapatkan modal lebih besar

lagi. Memang anda akan terbeban dengan bunga, namun jangan kuatir,

anda bisa mensiasatinya dengan “hanya membayarkan bunganya saja”.

Untuk lebih lanjut silahkan anda baca kembali buku ini mengenai kartu

kredit.

Ada juga program pemerintah yang bernama KUR (Kredit Usaha Rakyat),

beberapa waktu lalu KUR ini bisa diberikan tanpa jaminan apapun dengan

maksimum kredit 5 jt. Namun harus ada ijin usahanya, anda bisa

memanfaatkannya.

Yang terpenting disini ialah informasi-informasi tentang kredit dan

keberanian anda dalam melakukan usaha anda.

ŀ 88

• Saya seorang karyawan kecil, penghasilan saya hanya dibawah 2jt.

Bagaimana saya bisa memulai bisnis saya?

Ada banyak hal yang bisa anda mulai, anda bisa memulainya dengan kartu

kredit, atau dengan hutang karyawan atau KTA. Mirip seperti pertanyaan

sebelumnya, anda bisa memulainya sekarang.

• Saya sudah mempunyai bisnis, sekarang bisnis inipun masih

“berdarah-darah”, bagaimana saya bisa mencapai kesuksesan?

Bagaimana bank bisa percaya sama saya?

Bisa, anda bisa benahi dulu bisnis anda. Anda seharusnya berbahagia

karena anda telah mempunyai pengalaman dalam berbisnis.

Kini bisnis anda yang musti dibenahi dulu, membuat bagaimana supaya

bank menjadi tertarik dengan anda untuk memberikan pinjaman.

Benahi pada semua struktur dan segi (teknik, human/manusianya,

pemasaran, dsb). Pelajari cashflow, sehingga anda bisa merancang yang

lebih baik untuk usaha anda dimasa mendatang.

Jika anda terkena warning dari Bank Indonesia (karena sering terlambat),

cobalah perbaikinya selama 1 tahun penuh tanpa terlambat. Dengan

demikian anda bisa mengambil kredit lagi.

Namun jika terkena blacklist, cobalah tanya kepada bank yang pernah

membuat anda terkena blacklist untuk menyelesaikannya. Juga perlu 1

tahun lebih tanpa cacat dan terlambat untuk mengembalikan kredibilitas

anda dimata bank.

• Perijinan perusahaan saya masih sangat baru, padahal saya sudah

memulainya sejak lama. Sedangkan bank meminta syarat untuk

kredit bahwa usaha harus sudah berjalan selama 2 tahun,

bagaimana saya bisa kredit?

ŀ 89

Jangan kuatir, bank bersifat administratif. Anda tetap bisa mengajukan

kredit walaupun usaha anda masih baru. Caranya, anda pergi ke RT, minta

surat keterangan bahwa usaha anda telah dimulai sejak beberapa tahun

yang lalu. Surat tersebut dilanjutkan ke RW, lalu ke kelurahan, untuk

distempelkan. Melalui surat itu, anda bisa gunaan sebagai persyaratan jika

ijin usaha anda masih baru.

Surat tersbut merupakan keterangan resmi untuk bisa mendapatkan kredit

pada bank.

• Sekarang saya sudah KPR, saya tidak bisa lagi meneruskan, dan

tidak punya modal lagi untuk berusaha. Apakah saya bisa berbisnis

lagi?

Sebagai pengusaha yang selalu ingin mendapatkan modal dari bank, saya

sarankan jangan pernah terlambat membayarkan hutang anda. Kenapa?

Karena jika terlambat dan pernah tidak membayar hutang, track record

anda akan jelek, cacat. Bank akan enggan untuk memberikan utang lagi

kepada anda.

Track record anda tersimpan dalam catatan Bank Indonesia, setiap hutang

dalam bentuk apapun kepada bank apapun, kepada lembaga apapun selalu

dilaporkan ke Bank Indonesia. Dari situ bank-bank akan mendapatkan

informasi mengenai catatan kredit anda. Semakin baik catatan anda,

semakin bisa dipercaya anda oleh bank.

Sama juga jika kita bisa dipercaya dalam hal kecil, selanjutnya pasti kita

dapat dipercaya dalam hal besar.

Anda harus usahakan berbagai macam cara untuk membayar hutang anda

agar tidak pernah terlambat, demi masa depan anda.

Jika memang anda tidak bisa membayar cicilannya, yang anda lakukan

ŀ 90

ialah menjual properti itu, walaupun masih dikreditkan pada bank.

Contohnya rumah 100jt di KPR kan, sudah berjalan 2 tahun hingga sisanya

95jt, tapi kemudian anda tidak bisa membayarnya, jual rumah itu. Misalnya

laku 120 jt, lalu uangnya bisa dipecah, yang 95 jt diberikan kepada bank,

untuk langsung melunasi hutang anda, dan 25 jt anda ambil sisanya.

Perhatikan penalti anda, tanyakan kepada bank, jika anda lunasi apakah

kena penalti. Jika kena penalti, berarti anda harus membayar penalti itu

kepada pihak Bank.

• Saya sudah mempunyai usaha, tapi dari dulu cuman itu itu saja.

Bagaimana mengembangkannya?

Pengembangan bisnis itu memerlukan beberapa hal yang perlu

diperhatikan:

o Kreatifitas pemasaran untuk meningkatkan omzet penjualan.

o Pemahaman cashflow.

o Administrasi profesional untuk membenahi cost di dalam

perusahaan.

o Dan kemauan dan tekat anda untuk berubah.

Dari bisnis anda sendiri bisa anda jadikan alat untuk memperoleh modal,

caranya bisa anda mengaktifkan rekening anda. Dari situ bisa anda

gunakan untuk mengambil kredit properti dan memperoleh cash back.

ŀ 91

LAMPIRAN DUA

Skema “Apa

Yang Bisa Anda

Lakukan Saat Ini”

erikut ini adalah skema secara mudah apa yang bisa anda lakukan

untuk memulai menjadi pengusaha. Ada 3 skema, yaitu anda sebagai

pegawai, anda yang belum memiliki pekerjaan dan modal

(mahasiswa/ pelajar/ pengangguran), dan anda yang sudah memiliki usaha

sendiri (pengusaha, pedagang, pemilik toko).

B

92

Pegawai

Gaji

Perus

ahaa

n

• Berusaha,

• Berbisnis,

• Buat ijin

usaha,

• Buat

rekening;

Ajukan

10

kartu

kredit

(jika

perlu)

Sebag

ai

modal

Putar

Uang

Anda,

buat

anda

dipercaya

bank

• Cari

properti

yang bisa

dapatkan

cash back

• Cari

properti

yang bisa

dijadikan

usaha,

atau kos-

kosan

(properti

yang

menghasi

lkan

uang)

• Ajukan

KPR

Kembang

kan

Properti

lebih

lanjut

SUK

SES

93

Mahasiswa/Pelajar/Pengangguran

Khusus untuk ini harus hati-hati, karena pendapatan anda hanya dari bisnis anda, dan modal bisnis anda

murni dari pinjaman kartu kredit.

Hutang/P

injam

uang

untuk

jaminan

kartu

kredit

pada

teman/

keluarga,

semakin

besar

semakin

baik

Ajukan

Kartu

kredit

dengan

jaminan

uang

Kartu

Kredit

Jadi,

Buat 10

kartu

kredit

lagi

• Berusaha,

• Berbisnis,

• Buat ijin

usaha,

• Buat

rekening;

Putar

Uang,

buat

anda

dipercaya

bank

• Cari properti

yang bisa

dapatkan cash

back

• Cari properti

yang bisa

dijadikan

usaha, atau

kos-kosan

(properti yang

menghasilkan

uang)

• Ajukan KPR

SUKSES

Kembangkan properti

lebih lanjut

94

Pengusaha/ Pedagang/ Pemilik Toko

Ini untuk yang sudah mempunyai usaha dan perijinan usaha yang lengkap. Anda sudah melewati setengah

jalan kesuksesan anda, jadi yang anda perlukan ialah pengembangan properti lebih lanjut.

• Berusaha,

• Berbisnis,

• Buat ijin

usaha,

• Buat

rekening;

Putar

Uang,

buat

anda

dipercaya

• Cari properti

yang bisa

dapatkan cash

back

• Cari properti

yang bisa

dijadikan

usaha, atau

kos-kosan

(properti yang

menghasilkan

uang)

• Ajukan KPR

Kemban

gkan

Properti

lebih

lanjut

SUKSES

95

LAMPIRAN TIGA

Daftar Istilah Umum

Dalam Properti

erikut ini adalah sebagian kecil daftar istilah umum dalam properti

yang harus anda ketahui. Istilah umum ini banyak dipakai oleh

masyarakat maupun lembaga umum (seperti Bank dan

pemerintahan) untuk penamaan dalam bidang properti.

A

AJB = Akta Jual Beli = akad jual beli antara pihak penjual dan pembeli yg

dibuat dan disahkan oleh notaris

AHT = Akta Hak Tanggungan, dibuat oleh notaris yg digunakan dalam akad

kredit bank

Akta Waris = surat yg dibuat oleh Kelurahan untuk menunjukkan siapa

sebenarnya yg berhak sebagai ahli waris dari suatu properti untuk menghindari

sengketa dikemudian hari

APHT = Akta Pembebanan Hak Tanggungan, akta yg dibuat oleh notaris yg

gunanya adalah nama yg tertera di buku sertifikat tersebut "telah melepaskan

haknya untuk sementara" kepada bank karena memiliki kredit dalam jangka

waktu tertentu

Apt = apartement

B

ŀ 96

B

BaruRenov = Baru renovasi, rumahnya seperti baru lagi

BPHTB = Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (pajak yg harus dibayar

pembeli tanah sebelum AJB)

BPN = Badan Pertanahan Nasional (lembaga yg mengurusi terbitnya sertifikat)

B/U = butuh uang

BU CPT = butuh uang cepat

C

cck u/ush = cocok untuk usaha

Cdmn = (apartement mewah)

Cover Note = surat pernyataan notaris yg diakui negara secara sah

D

DP = Down Payment = Uang Muka

F

FasLkp = fasilitas lengkap, biasanya berarti ke fasilitas : PDAM, TLP, PLN

Flat = Rusun

FullBgn = Full Bangunan, bangunannya berdiri diatas seluruh luas tanahnya

FullPrbt = Full Perabot, setiap ruang sdh ada perabotnya, dijual bersama

rumahnya

FullGipsum = plafon terbuatan dr gypsumboard

FullJati = semua kusen, pintu jendela, rangka atap dari kayu jati

FullKrmk =semua lantai terbuat dr ubin keramik

ŀ 97

G

Galvalum = kuda2 atap dari baja tahan karat

J

Jln kembar = boulevard, jalan 2 arah dengan dibatasi oleh taman ditengahnya

J CPT = jual cepat

J/K = dijual atau dikontrakkan

J/S = dijual atau disewakan

JRugi = dijual dibawah harga pasaran (biasanya karena butuh uang cepat)

K

kav = kavling = tanah kosong saja, misal kav7A = kavling no 7A

KPR = Kredit Kepemilikan Rumah

KPR UM 20% = bisa dibeli dgn KPR, Uang Muka minimal 20% dari harga jual

KPA = Kredit Kepemilikan Apartement

KPM = Kredit Multi Guna

KTA = Kredit Tanpa Agunan

Kredit Konstruksi = kredit yg diberikan ke bank untuk membangun

(rumah/ruko/gudang dll) dgn jaminan tanah kosong yg dibangun itu sendiri

KSB = Kavling Siap Bangun, jual kavling saja tanpa rumah dan fasilitasnya

L

LT/LB = Luas Tanah / Luas Bangunan, contoh LT72/LB36= tanah 72m2 &

bangunan 36m2

ŀ 98

N

NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak, dasar perhitungan jual beli yg ada di SPPT

tahun berjalan

NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak

Notaris = pejabat profesional yg ditunjuk oleh negara untuk membuat segala

macam akta/surat

O

OpenHouse = rumah tsb bisa dikunjungi, biasanya penghuni sdh pindah dan

siap huni

O/H = Open House (lihat atas)

Ovr Krd = over kredit, rumah yg dijual masih nyicil KPR

P

Pav = Pavilliun = rumah yg terpisah dari rumah induk (biasanya terletak di

samping atau belakang)

PBB = Pajak Bumi dan Bangunan

PK = Perjanjian Kredit (disebut juga sbg Akad Kredit, antara Bank dgn

Debitor/penghutang)

PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah = pejabat yg berwenang membuat &

mengesahkan AJB, biasanya merujuk ke Notaris atau Camat (sebagai PPAT

sementara) apabila di wilayah tsb belum ada Notaris.

PPh = Pajak Penghasilan (pajak yg harus dibayar penjual tanah sebelum AJB)

R

Rmh = rumah

ŀ 99

RmhMwh = rumah mewah

Rmh Tkt = rumah tingkat

Rm Br = rumah baru

Roya = pernyaataan kalau nama yg ada di sertifikat sdh selesai kreditnya ,

kebalikan dari APHT

Ruko = rumah toko, bangunan biasa terdiri 2 lantai atau lebih (lantai 1 buat

usaha, lantai atasnya buat tempat tinggal)

Rukan = rumah kantor, mirip ruko, bedanya lantai 1 bukan buat toko tapi

kantor atau seluruh lantainya buat kantor

Rusun = rumah susun

Rusunami = Rumah Susun Hak Milik (diperjual belikan, ada sertifikat HGB di

setiap unitnya)

Rusunawa = Rumah Susun Sewa (disewakan per bulan atau pertahun, tidak

diperjualbelikan)

RStock = ready stock, ada rumah yg sudah jadi dan siap dihuni

RIndent= rumah masih indent, masih dibangunkan dahulu serah terima bbrp

bulan kemudian

S

SHM = Surat Hak Milik

SHGB = Surat Hak Guna Bangunan (mirip SHM, bedanya setiap 25 tahun

sertifikatnya harus diperpanjang di BPN)

SHGU = Surat Hak Guna Usaha (biasanya untuk tanah yg luas beruap :

perkebunan, hutan dll)

SHPL = Surat Hak Penggunaan Lahan = mirip kontrak jangka panjang lahan,

diatasnya bole dibangun bangunan

100

SPPT = Surat Penagihan Pajak Tahunan (nilai NJOP ada disini, dibagikan setiap

tahun oleh kantor pajak lewat kantor kelurahan)

STTS = Surat Tanda Terima Setoran (setelah membayar PBB tahunan atau

melunasi PPh dan BPHTB akan menerima tanda terima ini, dibayarkan di bank

yg ditunjuk)

SWH = Solar Water Heater = pemanas air dgn tenaga matahari

T

Tanah ngantong = tanah sebelah belakang lahan ini lebih lebar dari pada

tanah depan yg menghadap jalan, biasanya dipercaya membawa

hoky/keberuntungan

Tandon = bak penampung air, bisa terbuat dr beton, tembok, stainless steel

atau fiberglass

Tlp PDAM 2200W = ada fasilitas Tlp-nya, ada air PDAM dan listrik PLN dgn

daya 2200 watt

TP = tanpa perantara (dijual/diiklankan langsung oleh pemilik, tidak lewat

broker/makelar)

101

LAMPIRAN EMPAT

Contoh Nyata Hasil

Appraisal Properti erikut ini adalah beberapa contoh nyata hasil penilaian properti oleh

lembaga penilaian (Appraisal) yang diberikan kepada bank, sebagai

acuan pada bank untuk memberikan besaran kredit kepada calon

debiturnya.

Terdapat tiga contoh yang bisa anda lihat, yaitu rumah tusuk sate,

rumah standar yang dinilai oleh appraisal A, rumah standar yang dinilai

oleh appraisal B.

Hasil tiap appraisal bisa sama, bisa berbeda, tergantung dari sudut

pandang appraisal tersebut terhadap rumah yang dinilainya.

B

102

Rumah Tusuk Sate

103

Rumah Standard Oleh Appraisal A

ŀ 104

ŀ 105

ŀ 106

Rumah Standar Oleh Appraisal B

ŀ 107

108

109

110

111

LAMPIRAN LIMA

Studi Kasus erikut ini beberapa kasus pemula bisnis yang saya temui, kasus ini

benar terjadi tapi nama dan tempat aslinya tidak ditulis (demi privasi

mereka), bagaimana mereka bisa membangun “kerajaan” bisnisnya.

Kasus 1 Memulai Bisnis

Katakanlah seseorang bernama Momon seorang pegawai penghasilan 3jt

perbulannya, ia belum menikah. Ia mempunyai kredit sepeda motor cicilan 3

tahun, perbulan 400rb.

Ia pergi ke bank menanyakan apakah ia dapat membeli sebuah properti.

Lalu bank mengatakan bahwa kapasitas kreditnya adalah 1/3 dari penghasilan,

1/3 x Rp.3.000.000 = Rp.1.000.000

karena ia telah kredit sepeda motor, berarti sisa kapasitas kreditnya

Rp.1.000.000 – Rp.400.000 = Rp.600.000

Dari 600rb tersebut momon oleh bank diperbolehkan membeli properti dengan

harga 60jt saja, dengan asumsi kredit 15 tahun dan bunga 9%.

Momon merasa tidak puas dengan jawaban bank, lalu ia berusaha menaikkan

kapasitas kreditnya agar ia dapat membeli properti yang lebih mahal lagi.

Dengan tabungannya, Momon membuka counter HP berjualan HP bekas dan

pulsa didekat pasar.

Perkiraan Modal awal Rp.6.000.000,-

Keuntungan penjualan perbulan:

B

ŀ 112

Penjualan pulsa 1jt perhari x 7% keuntungan x 24 hari kerja

Rp.1.680.000,-

Keuntungan dari penjualan HP bekas Rp.1.500.000,-

Keuntungan penjualan Rp.3.180.000,-

Biaya Operasional:

Gaji 2 karyawan Rp. 700.000,-

Sewa tempat Rp. 500.000,-

Sampah, iuran, keamanan, dan lain-lain Rp. 100.000,-

Total Biaya Operasional Rp.1.300.000,-

Keuntungan bersih perbulan Rp.1.880.000,-

Kemudian karena keuntungannya bagus, maka Momon 4 bulan kemudian

Momon membuka kembali cabang kedua ditempat berbeda. Sehingga Momon

memperoleh keuntungan lagi, hampir sama dengan keuntungan kios

pertamanya.

Jika kita hitung berapa penghasilan Momon setiap bulannya:

Gaji Pegawai Rp.3.000.000,-

Penghasilan kios pertamanya Rp.1.880.000,-

Penghasilan kios keduanya Rp.1.500.000,-

Total penghasilannya perbulan Rp.6.380.000,-

Apa yang terjadi jika Momon mengajukan kredit di Bank? Kapasitasnya juga

naik

1/3 x Rp.6.000.000 (pembulatan) = Rp.2.000.000

Berapa kredit yang bisa diambil Momon dengan asumsi bunga bank 9% jangka

waktu 15 tahun? Sekitar 200jt.

ŀ 113

Kasus 2 Memulai Bisnis

Jono seorang mahasiswa, tapi ia belum bekerja. Ia meminta ayahnya uang

untuk modal bekerja dan ayahnya memberikan Jono sebesar 5jt untuk modal

awal.

dari 5 jt ia berdagang jam tangan replika (tiruan aslinya) kepada teman-

temannya.

dari uang 5 jt tersebut ia berhasil mengembangkan menjadi 10 jt.

Lalu ketika berjalan-jalan di Mall, ada penawaran kartu kredit untuk

mahasiswa. Bukan dengan slip gaji, melainkan dengan uang jaminan. Jadi

uang jaminan akan diblokir oleh bank selama 1 tahun, jika sudah melewati 1

tahun maka uang akan dikembalikan.

Jono setuju untuk membuatnya dengan uang jaminan 7jt, tapi ia meminta

minimum payment adalah 10% kepada bank, bukan 50% dari yang ditawarkan

bank. Bank nya menyetujui. Dan kira-kira 3 minggu kemudian keluar kartu

kreditnya dengan limit sesuai jaminan 7jt nya.

Selang beberapa bulan ia membuat kartu kredit lain dengan syarat foto kopi

kartu kredit bank lain, sehingga ia mempunyai 2 kartu kredit dengan limit yang

sama dengan kartu kredit pertamanya.

Namun karena ia takut digerebek oleh polisi (karena dianggap pemalsuan

merek) ia berhenti berjualan jam replika tersebut.

Lalu ia melihat peluang bisnis lain disekitar kampusnya, bisnis laundry/ jasa

pencucian. Namun bisnis tersebut investasinya agak besar, lalu ia coba

menghitung modal awal bisnis laundry tersebut:

3 buah mesin cuci @Rp.2.750.000,- x 3 Rp.8.250.000,-

Sewa tempat Rp.1.000.000,-

Mesin press baju Rp.1.500.000,-

ŀ 114

Detergent, gantungan baju, dan lain-lain Rp.1.000.000,-

Jemuran baju Rp.1.000.000,-

Total investasi Rp.12.250.000,-

Uang cash yang ia punyai hanya 3 jt, lalu ia menggesek kartu kredit masing-

masing 5jt, sehingga ia mempunyai modal 13jt.

Lalu diwujudkanlah bisnis laundry tersebut.

Modal awal Rp.12.250.000,-

Keuntungan perbulan:

Jasa Pencucian 30kg x Rp.12.500,- x 24 hari kerja

Rp.9.000.000,-

Bahan baku detergen & pewangi (30kg x Rp.1500,- x 24hari )

Rp.1.080.000,-

Keuntungan Jasa Pencucian Rp. 7.920.000,-

Biaya Operasional

Gaji 5 Karyawan @Rp.300.000,- Rp.1.500.000,-

Sewa Tempat Rp.1.000.000,-

Biaya Air Rp.500.000,-

Biaya Listrik Rp. 350.000,-

Biaya iuran keamanan, air minum, dan brosur Rp. 500.000,-

Bunga kartu kredit Rp.10.000.000 x 4% Rp. 400.000,-

Total Biaya Operasional Rp. 4.250.000,-

Keuntungan Bersih perbulan Rp. 3.670.000,-

Dari keuntungan bersihnya, ia mengambil 1,5jt untuk dibayarkan kepada kartu

kredit, namun 2 bulan sebelum kartu kreditnya lunas, ia membuka lagi cabang

kedua di kampus yang berbeda, dengan cara yang sama, menggesek kartu

kredit.

ŀ 115

Kasus 3 Memulai Bisnis

Monik seorang pegawai perusahaan swasta, gajinya 4jt rupiah, mempunyai

suami juga pegawai swasta, gaji 5jt. Total penghasilan mereka berdua adalah

9jt. Mereka telah membeli rumah didaerah perumahan beberapa tahun yang

lalu, hingga sampai sekarang masih mencicilnya (KPR). Awal mereka membeli

rumah tersebut harganya 245jt, dan bank memberikan pembiayaan 80% dari

harga rumah itu, tetapi mereka memberikan uang muka sebesar 55jt (dari

hasil warisan) sehingga kredit diberikan 190jt. Mereka mencicil selama 15

tahun, dengan bunga 12,5% cicilannya Rp.2,341 jt per bulannya.

Setelah mereka “terprovokasi” oleh penulis, mereka mencoba untuk

berinvestasi dalam bisnis dan properti. Kredit KPR mereka telah berjalan

selama 43 bulan. Sisa out standing/ sisa hutangnya Rp.171 jt,-.

Mereka mencoba mengajukan “pemindahan” KPR mereka ke bank lain (take

over), berharap bisa memperoleh modal untuk mereka berbisnis dan

berinvestasi.

dari pengajuan beberapa bank, akhirnya mereka memilih satu bank.

Dari bank tersebut mengirimkan appraisal untuk menilai rumah mereka, dan

hasil appraisal keluar nilai rumah tersebut 293jt. Bank memberikan

pembiayaan 80% dari hasil appraisal. Bunganya 9%, fix 2 tahun, karena

promosi bebas provisi, cicilan sekitar 2,4jt.

Berikut hasil perhitungan uang yang didapat mereka:

Pembiayaan yang diberikan bank 293jt - 20% = 234,4jt

Uang yang didapat bruto 234,4jt – 171jt = 63,4jt

Biaya-biaya total (admin, notaris, angsuran 1, asuransi, dll) 9jt

Uang yang didapat bersih sekitar 54jt.

116

Dari hasil tersebut mereka buat modal untuk berbisnis membeli 2 buah

franchise makanan (gerobak). Dari keduanya mereka mendapatkan tambahan

penghasilan sebesar 5,5 jt per bulannya.

Dari penghasilan tersebut mereka kumpulkan dan gunakan kembali untuk

membeli beberapa franchise kembali.

Ketika beberapa franchise berjalan, mereka melanjutkan langkah mereka ke

pembelian properti.

Dari poperti itu juga dimanfaatkan untuk bisnis, dan akhirnya mereka bisa

sukses sampai sekarang.

Kasus 4 Ketika Sudah Mempunyai Modal Warisan

Si Amin mempunyai toko komputer kecil-kecilan. Ia menggadaikan rumah

bapaknya pada sebuah badan simpan pinjam (anak perusahaan sebuah bank).

Dia gadaikan rumah tersebut 200jt, dengan bunga 2% perbulan (24%

setahun), selama 3 tahun, dengan cicilan kira-kira 7,9jt. Telah berjalan selama

5 bulan.

Setelah “terprovokasi” oleh penulis, maka diadakan penyelamatan kredit

tersebut.

Rumah tersebut ternyata pada suratnya masih nama bapaknya. Sehingga Amin

bisa “membeli” rumah itu dari bapaknya dengan menggunakan KPR.

Sisa out standing/ sisa kredit pda koperasi itu sekitar 184,1jt.

Lalu Amin mengajukan KPR dengan “membeli” rumah bapaknya. Dari hasil

appraisal, rumah tersebut dinilai 384jt. Bank membiayai 80% dari hasil

penilaian appraisal (307jt). Ia mengambilnya dengan jangka waktu 15 tahun,

dan bunga 9,5% fix selama 1 tahun, cicilan per bulan 3,2 jt.

Berikut perhitungan uang yang didapat oleh Amin:

117

Pembiayaan yang diberikan bank 384jt - 20% = 307,2jt

Uang yang didapat bruto 307,2jt – 184,1jt = 123,1jt

Biaya-biaya total (pajak (5% pembeli + 5% penjual dari NJOP, karena ia yang

membeli sekaligus yang menjual), admin, notaris, angsuran 1, asuransi, dll)

21jt

Uang yang didapat bersih sekitar 102,1jt.

Mari kita lihat beberapa perbandingan sebelum dan sesudah kredit KPR Amin:

Sebelum KPR Sesudah KPR

• Bunga 2% perbulan = 24% per

tahunnya

• Jangka waktu 3 tahun

• Uang yang didapat 200jt

• Cicilan 7,9jt perbulan

• Bunga 9,5% per tahun = 0,792%

per bulannya

• Jangka waktu 15 tahun

• Uang yang didapat 307,1jt

• Cicilan hanya 3,2jt perbulan

Dari uang yang diperoleh Amin ia jadikan permodalan untuk bisnis lainnya.

Kasus 5 Ketika Mempunyai Modal Rumah Sendiri

Pak Ujo seorang karyawan ingin berbisnis. Ia sudah mempunyai sebuah rumah

yang ia cicil lunas beberapa tahun yang lalu. Ia mengajukan kredit kepada

bank dengan jaminan rumahnya tersebut.

Ternyata bank mengabulkan kreditnya berupa kredit modal kerja, dengan

jangka waktu 1-4 tahun saja, pembiayaan 80% dari nilai jaminan. Bank tidak

mengabulkan kredit KPR-nya karena jaminan sudah atas milik sendiri (jika

jaminan atas nama orang lain, maka dianggap pembelian rumah dan bisa di

KPR kan).

Karena KPR lebih lama waktunya (sehingga cicilan lebih murah), maka Pak Ujo

118

berminat untuk mengambil KPR. Pak Ujo meminta tolong anaknya untuk

“membeli” rumahnya. Lalu sang anak setuju, sehingga ia ”membeli” rumah

bapaknya, tetapi yang mencicil adalah bapaknya sendiri.

KPR diajukan di bank oleh anak Pak Ujo, dengan jangka waktu kredit 15 tahun.

Rumah tersebut dinilai oleh bank 213jt, pembiayaan disetujui 170jt, bunga

11%, cicilan 1,93jt.

Uang yang diterima Pak Ujo 170jt dikurangi biaya-biaya dan pajak 10% dari

NJOP, kira-kira 150jt.

Setelah menerima uangnya, Pak Ujo menggunakan untuk berbisnis properti

(membangun dan menjualnya kembali).

Jadi disini Pak Ujo meminjam nama anaknya untuk membeli rumahnya sendiri.

Memang pada dasarnya Pak Ujo menjual rumahnya keada anaknya, dan

anaknya membelinya. Lalu Pak Ujo menerima uangnya. Tetapi dalam hal ini

Pak Ujo masih tetap memiliki rumah itu (karena sudah “janjian” kepada

anaknya, kalau rumah masih tetap milik Pak Ujo) dan cicilan KPR-nya Pak Ujo

sendiri yang membayarkannya.

Sertifikat memang berganti nama kepada anaknya, karena bank menganggap

anak Pak Ujo yang membeli rumah tersebut. Tapi bagi keluarga Pak Ujo rumah

tersebut tetap milik Pak Ujo.

Untuk anda yang membeli “rumah sendiri” haruslah diperhatikan:

• Biasanya bank tidak mengijinkan jika pembeli dan penjual satu rumah,

melainkan harus berbeda rumah.

• Bank tertentu tidak mengijinkan hubungan darah antar pembeli dan

penjual, ajukan langsung beberapa bank, nanti bisa anda pilih mana

yang terbaik menurut anda.

119

• kekompakan keluarga sangat mendukung untuk dapat “membeli rumah

sendiri”. Karena jika tidak bisa menjadi sengketa antar keluarga.

Kasus 6 Rumah Warisan

Bu Tini mempunyai saudara 11 orang, orang tuanya meninggal dan mereka

mempunyai warisan rumah didaerah strategis. Lalu mereka bersepakat

menjualnya, jika laku maka dibagi-bagi diantara mereka. Rumah itu warisan 12

bersaudara. Seharusnya dijual, uangnya dibagi 12.

Lalu Ibu Tini ini sebenar “eman (bhs jawa)” atau sayang kepada rumah itu,

karena rumah itu rumah kenangan. Lalu ia menawakan ide kepada saudara-

saudaranya agar rumah itu dijadikan tepat usaha. Namun mereka sendiri tidak

mempunyai modal untuk memulai usaha seperti yang diingini ibu Tini.

Setelah berunding, maka diambil jalan cerita/ skenario seperti ini:

Kedua belas orang itu sepakat (semuanya hadir dan tanda tangan didepan

notaris) menunjuk 1 orang ahli waris, yaitu Ibu Budi (saudara ke 7), Jadi

rumah itu “menjadi milik” Ibu Budi seutuhnya.

Lalu Ibu Budi ini “menjual” ke Ibu Tini (saudara ke 3), dan Ibu Tini membelinya

dan meng-KPR kan rumah itu selama 15 tahun lewat bank.

Rumah itu “dijual” dengan harga yang mahal, demi mendapatkan pembiayaan

KPR yang tinggi oleh bank.

Dari rumah itu bank ternyata membiayai 600jt, cicilan 6jt an, bunga 9,5%.

Dari 600 jt itu, rumah dipermak, dibagi-bagi menjadi beberapa usaha, ada

yang depot, ada yang kios, ada yang disewakan (kpd kantor pengacara), ada

juga yang dibuat toko (jualan Ibu Tini, namun dianggap Ibu Tini menyewanya),

dan sebagainya.

Nah, dari semua itu, penghasilan bersih rumah itu sekitar 17jt/bulan. Dikurangi

ŀ 120

cicilan 6jt, lalu sisanya dibagi diantara 12 orang itu setiap bulannya.

Cerita diatas memang berhasil karena memang 12 bersaudara itu selalu

kompak dan saling percaya, sehingga tidak ada sengketa diantara mereka.

Kasus 7, Rumah Kos

Pak Arif sudah mempunyai bisnis. Ia membutuhkan modal untuk memperluas

bisnisnya.

Lalu Pak Arif menemukan sebuah rumah kos-kosan yang dijual murah. Rumah

tersebut cukup murah dibandingkan harga pasaran saat itu.

Penjual menawarkan 500 jt, lalu Pak Arif mengatakan kepada penjualnya “pak,

saya mohon dibantu. Saya masih membutuh kan uang lagi untuk renovasi

rumah itu, jadi rumah ini saya ajukan 1M kepada bank, jadi kalo bapak ditanya

bank berapa jualnya, maka Bapak bilang 1M ya....,” lalu penjualnya pun setuju.

Dari penilaian bank, ternyata memang benar rumah tersebut harga pasarannya

Rp.925jt, lalu bank bersedia membiayai 80% dari harga pasaran rumah itu

(Rp.740jt). Setelah dipotong biaya-biaya (pajak, notaris, provisi, etc), Pak Arif

memperoleh cash back 180 jt. Kredit 15 tahun, bunganya 9,9% dan cicilannya

10jt per bulan.

Rumah kos itu berisi 16 kamar kos, dan semuanya lagi penuh. Harga sewa per

kamarnya sekitar Rp.450rb.

Lalu Pak Arif menambahi kamar lagi sehingga total 21 kamar (ruang tamu

disekat lagi jadi kamar).

Jadi pendapatan dari kos = Rp.450rb x 21 = Rp.9,45jt.

Dikurangi cost/ biaya-biaya lainnya Rp.1,45jt, Jadi pendapatan bersih Rp.8jt.

Lalu Pak Arif membangun depot didepannya, dan keuntungan bersih perbulan

depotnya + Rp.2jt,

ŀ 121

Pendapatan Kos + Pendapatan Depot = Pendapatan total;

Rp.8jt + Rp.2jt = 10jt;

dari situ maka rumah tersebut bisa mencicil sendiri cicilannya.

dari 180 jt tersebut Pak Arif hanya menggunakan 30jt untuk modal depot dan

merenovasi rumah kos itu. Jadi Pak Arif terima bersih Rp.150jt nya.

Kasus 8, Pinjam Kepada 2 Pihak

Pak Doni membeli sebuah rumah, ia mendapat cash back dari bank kecil, yaitu

bersih 15jt saja.

Rumah itu dia beli 315jt, lalu bank memberikan kredit 345jt. Dipotong biaya-

biaya, ia mendapat bersih 15jt saja.

Namun Pak Doni mengatakan kepada penjual “Pak, apa boleh uangnya saya

beri 275jt dulu, sisanya saya cicil selama 6 bulan?”

Ternyata penjual memperbolehkannya, dan memberikannya tanpa bunga

(Rp.40jt / 6 bulan = Rp. 6,67jt). Sehingga Pak Doni mendapatkan cash back

dari bank sebesar 15jt dan dari penjual 40jt, total 55jt.

Kelihatannya penjual tersebut “tidak terlalu memerlukan” uangnya, sehingga ia

memperbolehkannya.

Disini sistem kepercayaan yang berlaku antara penjual dan pembeli.

Kasus 9: Rumah Warisan

Suatu kali ada yang email ke saya, menanyakan properti. Saya tertarik untuk

membahas lebih lanjut, langkah per langkah cara penangan rumah tersebut

sehingga bisa menjadi bisnis sekaligus untung dalam hal propertinya.

Selamat pagi Pak Hadi

ŀ 122

Salam kenal

Nama saya Siti Fauziah, tapi biasa dipanggil Popi.

Saya ibu rumah tangga berusia 30 tahun dan sedang

mencari2 bisnis yg tepat yang bisa saya jalankan.

Kebetulan saya “nyasar” ke forum pak Purdie dan

wah…ternyata saya menemukan banyak hal menarik dan

inspirasi bisnis disitu, terutama di Bagian Konsultasi

Hutang dan Properti.

Saya sangat tertarik dengan pembahasan2 Pak Hadi ttg

property. Nambah ilmu banget

Oh iya pak, sebetulnya ada sesuatu yang pengen saya

tanyain ke bpk. Saya tulis email ini karena gak bisa

register di forum. Udah beberapa kali coba tapi tetep

gak berhasil.

Gini pak, ortu saya punya rumah tua di Cianjur dan

mereka tinggali saat ini.

Luas Tanah kurang lebih 825m2 dan luas bangunan

sekitar 450m2. Sudah SHM. Letak sangat strategis.

Dipinggir jalan raya bandung-cianjur, diperempatan

yang ramai, angkot 24 jam.Bis juga. Diseberangnya

kantor Kepala Desa, teap disebelah kiri ada Puskesmas,

sebelah kanan sekitar 30m ada Alfamart, seberangnya

lagi sedang dibangun Showroom mobil. Dekat situ ada

juga kantor polisi, kantor bulog, perumahan semi real

estate, kantor cabang BRI dan terminal cianjur. Juga

ada bengkel/toko sparepart mobil, kios pulsa, restoran

ŀ 123

padang, restoran sunda, toko manisan, dll. Sehingga

bila disitu kelak dibangun ruko/tempat usaha insya

Allah akan laku. Sebagai informasi tambahan, saat ini

dirumah ortu ada paviliun yang dipakai warung dan

wartel 1KBU oleh abang saya.

Semoga bpk bisa membayangkan betapa strategis rumah

ortu saya. Karena ortu saya bermaksud menjualnya utk

biaya pengobatan bapak saya yang udah 3 tahun terakhir

ini tergeletak ditempat tidur karena Stroke.

Rencananya setelah rumah dijual ortu akan pindah ke

Jakarta biar bisa lebih dekat dg anak2nya dan

perawatan dijakarta lebih beragam.

Yang ingin saya tanyakan:

1. Gimana kami menentukan harga jual rumah tsb? Selama

ini kami nanya2 disekitar situ harga tanah sekitar

Rp.700rb/m2, sehingga kalau dihitung berikut harga

bangunan kami buka harga Rp. 850juta nego.

Kemahalan/kemurahan gak Pak?

2. Kami udah mengiklankan rumah itu sejak akhir 2007

tapi belum ada peminatnya, gimana caranya agar rumah

itu bisa cepat terjual?

3. Kira2 Pak Hadi punya kolega/teman yang tertarik

untuk berinvestasi property di Cianjur gak? Tolong

diinformasikan pada mereka ya pak. Kalo tertarik bisa

lihat rumah ortu saya. Ini sekalian ada foto2 rumah

itu tampak depan. Soal harga bisa nego karena ortu

124

saya butuh uang untuk pindah secepatnya dari situ. Ini

no telp ortu saya: Ibu Arifin (0263) ***** alamatnya

Jl.**** ***** No.** Cianjur. Dan ini no telp saya

(021) ********

Demikian pertanyaan2 saya. Semoga Pak Hadi bersedia

menjawabnya dan membantu saya supaya rumah tsb cepat

terjual. Terima kasih sebelumnya

Best Regards,

Popi

125

126

Spesifikasi:

Luas tanah 825M²,

luas bangunan 450M²,

Saya menjawab agar rumah itu tidak dijual oleh Ibu Popi. Karena mengingat

begitu strategis (sebelah terminal, dekat keramaian, dan terletak dipinggir

jalan) dan potensialnya properti Ibu Popi, walaupun tusuk sate (terlihat dari

foto).

Menurut pandangan saya, properti Ibu Popi ini bisa dijadikan sebuah pasar

mini, dimana dibagi menjadi tempat kecil2 atau serupa stand. Misalnya pada

properti itu bisa dibangun 10 stand, dan setiap stan disewakan 1jt

perbulannya, berarti pendapatan Ibu Popi dari properti itu bisa 10jt per

bulannya (stand 100% tersewa).

Misalnya Ibu Popi penghasilan 2jt perbulan dan suaminya karyawan gaji 2jt

sebulan, jadi total penghasilan keluarga (Join Income) sebesar 4jt.

Berikut langkah perlangkah yang bisa dilakukan Ibu Popi ini:

1. Karena Properti itu milik orang tua Ibu Popi, maka Ibu Popi harus

mendapat ijin dari semua saudara kandung Ibu Popi untuk

melaksanakan rencana pengolahan properti itu.

Mengapa harus ijin? Karena dilangkah selanjutnya Ibu Popi ini akan

“membeli” properti ini, sehingga terjadi perpindahan nama properti dari

orang tua Ibu Popi ke Ibu Popi (sehingga menjadi “milik” Ibu Popi).

Juga supaya tidak terjadi sengketa dihari-hari berikutnya.

Setelah Ibu Popi mendapat ijin, dilanjutkan ke langkah 2.

2. Ibu Popi harus menanyakan kepada kontraktor, bagaimana kira-kira

bentuk pasar kecil itu, bisa memuat berapa stand. Lalu berapa kira-kira

127

biaya yang diperlukan dari kondisi sekarang ini (bentuk rumah) hingga

menjadi pasar mini tersebut.

Ambil contoh saja, misalnya diperkirakan akan menghabiskan biaya

sebesar 200jt (dari pembongkaran rumah hingga stand jadi).

3. Pada email selanjutnya, Ibu Popi mengatakan bahwa ia sudah

mempunyai bisnis pulsa dan handphone. Ibu Popi harus

mempersiapkan rekening 3-6 bulan untuk syarat kredit pada bank.

Setiap pemasukan dan pengeluaran bisnis Ibu Popi, harus tercatat

pada rekening bank Ibu Popi. Hal tersebut menunjukan berapa omzet

Ibu Popi perbulannya.

Bank akan menilai berapa pendapatan Ibu Popi dari omzet rekening

bank Ibu Popi. Jadi misalnya omzet Ibu Popi sebulan sebesar 60jt, dan

dari omzet tersebut Ibu Popi mengatakan bahwa 10% dari omzet

adalah keuntungan, berarti pendapatan Ibu Popi perbulannya adalah

60jt x 10% = 6jt.

Nah dari pendapatan Ibu Popi ini saja, kapasitas kredit Ibu Popi

(kekuatan mencicil menurut bank) adalah 1/3 dr pendapatan, atau 6jt

x 1/3 = 2jt perbulannya.

Jika Ibu Popi kapasitas kreditnya 2jt perbulan, berarti dengan bunga

bank 9-10% per tahun, dan lama kredit 15 tahun, berarti Ibu Popi bisa

mengambil hutang KPR sebesar 200jt an.

Nah Jika misalnya penghasilan Ibu Popi dan suaminya digabungkan

(join Income), maka penghasilan keluarga Ibu Popi adalah

(penghasilan suami)2jt + (penghasilan Ibu Popi)6jt = 8jt. Dari 8jt

tersebut, maka kapasitas kredit keluarga Ibu Popi = 1/3 x 8jt = 2,67jt.

(maka bisa mengambil hutang 260jt an, dengan skema kredit KPR,

ŀ 128

bunga 9-10% pertahun, dan lama kredit 15 tahun).

Contoh Ibu Popi mempersiapkan rekeningnya selama beberapa bulan,

karena aktif maka omzet Ibu Popi menjadi banyak, katakanlah omzet

100jt perbulan, dan mengatakan kepada bank 10% adalah keuntungan

bisnisnya, sehingga 100jt x 10% = 10jt. Join Income dengan

pendapatan suami 2jt, berarti pendapatan total adalah 12jt; Sehingga

kapasitas kredit keluarga Ibu Popi adalah 12jt x 1/3 = 4jt.

Namun kapasitas kredit Ibu Popi hanya perkiraan saja, Ibu Popi bisa

meningkatkan omzet rekeningnya berapa pun agar bisa meningkatkan

kapasitas kreditnya.

4. Setelah rekening Ibu Popi telah berjalan 3-6 bulan dan omzetnya

bagus, selanjutnya Ibu Popi ini bisa mengajukan kredit KPR kepada

Bank.

Kenapa KPR? Kok bukan kredit modal kerja dan lainnya. Anda bisa

baca pada topik sebelumnya.

Dalam hal ini Ibu Popi membeli rumah itu, melalui fasilitas kredit KPR,

karena itu kenapa Ibu Popi harus mendapat persetujuan dari pihak

keluarganya, demi terlaksananya rencana pasar kecil tersebut.

Pada sebelumnya kapasitas kreditnya telah ditemukan sebesar

4jt/bulan, sehingga untuk pendapatan bersih 4jt perbulan, dengan

bunga bank 12% pertahunnya, dan kredit selama 15 tahun, maka Ibu

Popi bisa mendapatkan kredit KPR sebesar 350jt an.

5. Misalnya rumah ibu Popi dinilai oleh pihak bank sebesar 550jt

(perkiraan paling jelek), bank bersedia membiayai 30% dari nilai

properti itu, berarti bank membiayai kreditnya sebesar 385jt.

ŀ 129

Lalu misalnya Ibu Popi mengambil kredit sebesar 350jt saja, maka

Ibu Popi mendapat uang 350jt dari bank itu, selain itu 350jt tersebut

dipotong pajak penjualan dan pembelian (10% dari NJOP),

administrasi, provisi, dan notaris. Kemungkinan Ibu Popi terima bersih

sekitar 310jt (tergantung dari besaran pajak dari NJOPnya).

6. Nah dari 310jt tersebut, 200jt dipakai untuk membuat pasar mini

tersebut, lalu sisanya dibuat dana cadangan dan untuk mencicil

cicilannya itu.

7. Misalnya pasar mini itu terwujud, ternyata bisa didapat 10 stand, dan

masing-masing stand itu sewa perbulannya 1jt, berarti Ibu Popi

mendapat tambahan penghasilan 10jt perbulan, dipotong biaya-biaya

(keamanan, kebersihan, dll, mungkin kira-kira 1,5jt) berarti Ibu Popi

mendapat tambahan penghasilan bersih 8,5jt perbulannya dari pasar

mininya itu.

Misalnya Ibu Popi mendapat penghasilan konstan 8,5jt/bulan tersebut,

maka sisa uang dari kredit KPR itu bisa dibuat untuk berobat bagi

bapaknya yang sakit.

ŀ 130

LAMPIRAN ENAM

Kumpulan Tulisan

Penulis di

Forum-Forum erikut ini adalah tulisan-tulisan saya di berbagai macam forum, baik

forum purdiechandra.net, forum kaskus, maupun forum

lesprivatbisnis.com milik saya sendiri, mohon maaf ada beberapa

alamat URL yang tidak saya cantumkan karena website telah dihapus

(purdiechandra.net).

Beberapa dari tulisan-tulisan ini telah edit dan diperbaiki. Maaf jika

menggunakan bahasa daerah maupun bahasa gaul yang mungkin membuat

anda kurang mengerti.

Bisnis itu gimana seh?

(Tulisan saya dari Forum Purdiechandra.net)

Tidak ada bisnis tanpa modal, semua butuh modal. Cuman modal itu bisa

macam-macam, bisa modal tubuh yang sehat, jiwa yg sehat, dan sebagainya.

Nah, kalau modal uang, sebenarnya bisa di-akal dengan banyak cara. Cuman

kekurangan kita ini hanya 1, gak pinter liat peluang usaha.

Melihat peluang usaha itu butuh latihan, butuh perhatian, dari mana? Dari

bisnis yang sudah ada.

B

ŀ 131

Kita lihat bisnis-bisnis yang berdiri, bisnis-bisnis yang sekarat, bisnis-bisnis

yang ramai, bisnis yang lagi hot, bisnis booming, bisnis mau hancur, dan

sebagainya.

Sering kali kita hanya menerima informasi disekeliling kita begitu saja, namun

tidak disangkutkan hubungannya dengan sense bisnis kita.

Misalnya tetangga kita tokonya sepi, lihat kesan apa yang timbul dalam hati

kita. Mungkin kita kasihan, lalu beli apa yg tidak perlu biar mereka senang,

sekedar ajak omong, atau dalam hati berkata "goublok, buka toko kok.....".

Hehehe.

Baiknya ketika kita melihat informasi "toko tetangga yang sepi" cari apa yang

membuat sepi, pikirkan kenapa kok gak ada yang mampir, pikirkan apa

solusinya.

Sebenarnya bisnis itu adalah masalah, atau problem, yang kita perlu ialah cara

pemecahan problem, atau dikenal sebagai problem solving.

Ketika seseorang mengenali masalahnya, maka ia bisa memecahkan

masalahnya.

Ketika seseorang telah berkali-kali memecahkan masalah, maka masalah itu

akan tampak mudah didalam pikirannya.

Contohnya, kita beli TV baru, masalahnya kita tidak tahu tombol-tombolnya.

Nah lalu kita belajar, tekan tombol A, eh ternyata begini, tekan tombol B, eh

begitu, dan seterusnya.

Nah lama kelamaan mulai terbiasa dengan tombol-tombol itu. semua tombol

jadi mudah, sambil merem melek (tutup/buka mata) pun bisa.

Proses pengenalan masalah, diatas berulang-ulang, maka disebut juga proses

belajar/ learning.

Dalam hal ini, learning terhadap bisnis-lah yang kita masukkan ke otak sehari-

132

hari.

Misalnya kita baca di koran perusahaan A sukses, Why? How? Who?

Lalu depot makanan di daerah B laris manis. Who? How? Why?

Itulah sehari-hari yang kita lakukan agar terbiasa dengan bisnis.

Nah yang berikutnya ialah practice, atau berbuat berdasarkan keputusan.

Banyak yang lemah dalam hal ini, karena practice melibatkan seluruh anggota

tubuh kita untuk tujuan tertentu.

Yg dimaksud lemah dalam hal practice ialah kemalasan, ketakutan, kekuatiran,

kesusahan, dan kehati2an (5K).

Just do it aja, Lakukan saja! Hantam saja! Bicara pd diri sendiri, Maki-maki diri

kita sendiri kalau tidak melakukannya. Itulah yang paling praktis untuk

mendobrak 5K diatas.

Lama kelamaan practice akan membentuk skill atau keahlian (practice make

skill), dlm hal ini bisnis.

Ada prinsip universal yang harus kita pahami, segala sesuatu dimulai dengan

berat sekali, jika sdh berjalan akan tampak ringan. Hal Apapun Didunia, entah

genjot becak kah, entah narik mobil kah (butuh gigi 1 yg terkuat), entah mulai

bisnis kah.

Nah sekarang bisnis tanpa modal, mungkin gak? Hehehehehe

Mungkin, caranya? ya cari dong ah, terbiasa dulu dengan melihat kesempatan

disekitar kita, asah problem solving kita terhadap bisnis, asah pikiran kita

dengan pikiran bisnis, practice dan bentuk skill bisnis kita.

Jangan terbuai dengan mimpi pengen kaya, karena kita akan selalu terjebak

dengan mimpi itu. Yang terpenting ialah pola pikiran, ide kita, dan aksi kita

untuk memulai bisnis.

Kelemahan kita satu-satunya ialah 5K kita itu, hehehehe.

133

Pingin cepet ke tujuan, tapi tanpa usaha, mana bisa? Hehehehe

Buka usaha gagal dan gagal maning

Pertanyaan:

(Dari ???,Tulisan dari Forum Purdiechandra.net)

Saya mengawali usaha berupa rental komputer. Awalnya modal 10jt pinjaman

lunak dari orangtua. Usaha saya ini cukup memberikan hasil.

Kemudian untuk mengembangkan usaha saya mencoba meloncat ke usaha

lain. Namun sampai sekarang saya belum hoki dengan usaha baru. Terus

terang saya pengen sekali punya usaha lain diluar rental. Karena rental

komputer menurut saya omset tergantung mahasiswa. Kalo libur jadi sepi, dan

banyak masalah lain. Intinya saya bosan dengan rental dan kalo bisa pengen

buka usaha lain.

Dari hasil menabung saya coba membuka usaha:

1. Membuka usaha servis ac+elektonik panggilan dengan karyawan 1 orang

yaitu teknisi dan saya sendiri sebagai asisten bagian angkat jungjung dan beli

komponen kalo ada yang rusak. Bisnis ini hanya berjalan 2 bulan karena teknisi

saya keluar dan saya kehabisan dana untuk meneruskan.

2. Rental VCD

Saya pernah membeli rental vcd yang mau colaps kemudian saya coba

meneruskannya. Saya lihat VCD banyak yang rusak dan koleksi kurang

lengkap. Saya mulai mencoba menambah koleksi vcd dan memanage ulang

CD-CD yang ada. karena koleksi sangat banyak dan butuh waktu untuk

mensortir CD rusak akhirnya CD CD terbengkalai dan usaha ini jadi ngga saya

teruskan.

3. Grosir Monitor Bekas

134

Ada kenalan dari jakarta yang ingin buka cabang di Jogja, spesialis monitor 2nd

Kami sepakat untuk membuka usaha bersama. Kenalan saya yang mensuplai

barang2nya. Saya sebagai marketing di Jogja.

Kebetulan saya masih ada ruang kosong di rental saya untuk display dagangan.

Setelah promo sana sini, Banyak pembeli berdatangan. Namun sial nasib saya.

Barang yang dijanjikan kenalan saya bisa 1000 unit perbulan rupanya hanya 3

kali datang, pertama datang 30 monitor, kedua 20 monitor, ketiga 10 monitor

saja. Sementara pembeli ada yang minta minimal 50 unit bahkan ada yang

minta hak ekslusif 500monitor perbulan.

4. Warung Makan Mahasiswa

Tukang masaknya kurang joss. jadi masakan kurang enak. Pertama buka laris

manis tapi lama-lama jadi sepi. Mungkin pembeli kecewa masakanya ngga

enak.

5, Menjadi distributor VCO,

Saya melamar menjadi distributor VCO (Virgin Coconut Oil) dengan modal

dengkul. Kebetulan perushaan VCO ini masih merintis usaha. belum banyak

yang kenal dan membuka keagenan di seluruh indonesia. Kemudian saya

menawarkan jasa untuk mencarikan orang-orang yang mau menjadi agen.

Saya sukses mencarikan agen untuk perusahaan ini. dalam 3 bulan saya

Berhasil mendapa 15 agen dan 1 distributor wilayah.

Sayangnya komisi saya hanya keluar sampai bulan ketiga, Karena kemudian

terjadi konflik internal di perusahaan tersebut dan posisi saya jadi tidak jelas

termasuk komisi saya.

Demikian sedikit curhat dari saya. Saya mengharapkan masukan dari para

enterpreneur sejati disini

135

Jawaban Saya:

Buka usaha.....

Bagi saya ada beberapa hal yang perlu diperhatikan biar bisnis kita apik

(bagus) dan ramai.

Tapi yang terpenting diantara hal-hal itu ialah:

1. DIFFERENSIASI....

apa itu......?

ya...., berbedalah dengan orang lain.

Itu berlaku dalam bisnis apapun, berapapun besar atau kecil bisnisnya, mulai

dari warung kecil hingga pabrik raksasa, mulai dalam negeri sampai luar

negeri.

====Maksudnya apa seh Pak Hadi...?====

Hehehehe, yang berbeda pak. Apa yang membuat beda jualan anda

dibandingkan produk orang lain.

Contohnya jual pecel.

Banyak orang yang berjualan pecel. Hari ini anda berjualan pecel di daerah

tertentu, besok ada yang menyaingi. Bingungkan?

Nah sekarang kembali lagi. Apa yang membuat berbeda pecel anda

dibandingkan pecel lain.

Saya pernah melihat iklan minyak goreng, sudah ratusan merek minyak

goreng, namun minyak goreng baru ini beriklan, minyaknya tidak membuat

jantungan, bahkan bisa diminum.

Apa yang membuat berbeda dengan minyak goreng lain, itulah yang bisa

membuat seseorang memutuskan untuk membeli minyak goreng tersebut.

Cerita lain, saya juga pernah melihat warung kecil didepan supermarket besar.

Saya pertama kali melihat saya berpikir "Gila pemilik warung itu", kok

ŀ 136

menantang supermarket sebesar itu (karena dagangannya sama dengan

supermarket itu, rokok, mamin kecil, aqua, dsb). Ternyata kios ini

memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual

rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/

bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan

pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya.

Pasarnya untuk para sopir yang menunggu tuannya berbelanja disupermarket,

para tukang becak, tukang parkir, dan sebagainya.

Betul-betul differensiasi.

Perbedaan produk anda dibandingkan dengan produk orang lain itulah yang

menarik perhatian konsumen.

Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, yang katanya para

ahli melibatkan lebih banyak proses pada otak kanan.

Hal Lain selain differensiasi adalah:

2. Konteks dan Kontent dari komoditi jualan bapak.

3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita.

4. Teknik Pricing/ Memberi Harga

5. Nama, Brand / Merek

6. Manajemen, yang berhubungan dengan Cashflow.

Namun kembali lagi Pak, Prinsip utama dari bisnis anda adalah differensiasi.

Bagaimana anda membuat beda produk anda dibandingkan dengan produk

orang lain. Bagaimana Kreatifitas anda memoles produk anda menjadi berbeda

dari yang lain.

Mau Action

Pertanyaan

ŀ 137

(Dari Pak Eka, tulisan di forum Purdiechandra.net)

Terima kasih buat motivasi yg Bapak2 sekalian berikan di sini!

Nah, saya sudah terprovokasi oleh Bapak2 semua & mentor2 EU yg "gila2"

semua. Saya ingin mencoba usaha pendidikan perencanaan keuangan tanpa

modal sama sekali, bahkan nantinya tempat usaha juga di rumah saya sendiri.

Karyawan, bos, pengajar satu orang: SAYA sendiri.

rencananya pendidikan ini mau dibuka April ini. Iklan sudah saya taruh di

website: http://www.geocities.com/eka****/. Saya juga berencana membuka

iklan di koran KR dan menyebarkan brosur2 termasuk menggunakan jasa iklan

gratis di Internet.

Masalahnya, saya masih bingung, haruskah saya mengurus ijin TDP, HO, SITU

dan lain sebagainya? Menurut UU, bukankah usaha kecil yang dijalankan

sendiri atau dikelola oleh keluarga sendiri, tidak membutuhkan ijin apa-apa.

Bahkan pemerintah konon memberi perkecualian bagi usaha pendidikan agar

menjadi insentif upaya mencerdaskan bangsa. Nah, logikanya seharusnya saya

boleh mendirikan kursus pendidikan rencana keuangan tanpa ijin lebih dulu,

sebab hanya berupa usaha kecil yg saya kelola seorang diri.

apakah menurut teman2 saya harus mengurus ijinnya terlebih dulu? Tolong ya,

soalnya begitu perijinan ini beres, saya langsung action biar nggak kelamaan

berteori melulu.

Thank you berat lho

Jawaban Saya:

Kenapa ijin dulu?

1. Bank selalu menanyakan ijin-ijin perusahaan anda, semakin lama

ŀ 138

perusahaan anda berdiri (ada buktinya, bukti ijin tsb) semakin senang

banknya, berarti anda telah berpengalaman. Tidak peduli Toko, UD, CV,

maupun PT.

2. Dengan mengurus ijin, anda bisa sekaligus minta ijin kpd tetangga-tetangga

anda untuk keramaian atas bisnis anda.

3. Kalau tidak mempunyai ijin nanti anda dikira pertemuan ilegal, bisa-bisa

digrebek polisi, huahahahahaha bercanda Pak.

4. Bisnis bisa tetap berjalan, sementara anda masih dalam proses membuat

perijinan tersebut. Artinya bisnis anda tetep berjalan walaupun ijin perusahaan

belum keluar.

Kenapa gak usah ijin dulu?

1. Kalau bisnisnya tidak berjalan, kita tidak usah mencabut ijin bisnisnya itu.

2. Bisnisnya belum untung, kalau untung baru deh bikin ijin....

3. Bisnisnya masih coba-coba kalau ditutup mah no problemo, kalau langgeng,

baru dah bikin ijin

4. Tetangga gak ada yg protes.

5. Wong ijin sama Yang Maha Kuasa aja belom apalagi ijin sama manusia,

huahahhahaha

Omong2 pendidikan apa sih, kok yg saya baca disini (

http://www.geocities.com/eka****/ ) pendidikan financial?

Background warna websitenya gelap, tulisannya item, mata saya "mendolo"

(melotot) ngeliatnya, hehehehehe

Kalau pandangan saya sih oke-oke saja, cuma yang saya bingungkan,

pasarnya apa rame? bukannya ngajarin anda pesimis sih, tp kl soal ide n

ŀ 139

perencanaan financial mendingan anda tulis buku atau e-book, trus anda jual

ide-ide anda via buku dan e-book, toh di jogja ada buanyaaaak sekali penerbit,

bisa anda ajak joinan siapa tahu...... . Toh anda sendiri kan penulis buku?

JANGAN KATAKAN TIDAK BISA!

(Tulisan saya di:http://www.lesprivatbisnis.com,

http://www.kaskus.us/showthread.php?...#post149474977

http://forum.detik.com/showthread.ph...99#post9479499)

Saya suka sekali filem Pearl Harbour, salah satu adegan favorit saya adalah

ketika presiden Amerika Franklin D. Roosevelt rapat bersama para menterinya

usai Pearl Harbour di serang habis oleh Jepang. Terlepas dari dramatisasi oleh

pembuat filem, entah memang benar.

Presiden Franklin D. Roosevelt ingin membalas serangan Jepang, dikira para

menterinya menyerang Jepang lewat pertempuran biasa, tapi sang presiden

ingin membalas dengan serangan yang mendadak langsung di jantung Jepang.

Para Menterinya pesimis, karena Midwest terlalu jauh dengan Jepang dan Rusia

tidak akan mengijinkan Amerika untuk lepas landas di daerahnya.

Sang Presiden marah, Presiden yang lumpuh duduk di kursi roda berusaha

berdiri dan bisa berdiri tanpa bantuan siapapun. Lalu sang Presiden bilang ke

para menterinya "DON'T TELL ME IT CANNOT BE DONE!", yang artinya jangan

katakan pada saya hal itu tidak bisa dilakukan.

Saya jadi ingat, kita sebagai wira-usaha atau wira-swasta yang harus ingat arti

arti kata "wira" itu sendiri. Wira artinya PEJUANG atau PAHLAWAN. Jangan

sebut diri anda WIRAUSAHA/WIRASWASTA kalau anda tidak bisa mematahkan

140

patah semangat anda dan kemalasan anda........., karena bangsa dan negara

ini membutuhkan banyak WIRA-WIRA ini.

Langsung Resign atau.....

Pertanyaan:

(Dari Ambeghalib. Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Setelah ikut mentoring oleh Pak Komma Untoro, niat untuk resign dari tempat

kerja menggebu-gebu. Waktu itu saya sempat tanya bagaimana dengan nasib

anak dan isteri saya karena saya sendiri belum mulai usaha, di sisi lain saya

juga masih punya hutang yang harus dicicil selama 3 th ke depan. Kalau Pak

Komma waktu kenal pak Purdi langsung resign karena tabungannya mungkin

sudah cukup untuk biaya hidup selama belum buka usaha. Bagaimana dengan

saya yang justeru akan bingung dengan tagihan bank bila saya berhenti

sekarang, sementara ide bisnis saya hanya bisa dijalankan bilamana saya

sudah bebas dari rutinitas kerja yang menyita waktu hingga malam setiap

harinya. Pertanyaan ini memang melanggar kesepakatan yang dibuat oleh Pak

komma sebelum mulai mentoring bahwa pertanyaan yang berbau otak kiri

dilarang, tapi menurut saya, mungkin kalau saya masih hidup sendiri pasti

akan berani mengambil langkah extrem seperti itu, namun yang jadi

pertimbangan saya adalah tanggung jawab terhadap anak dan isteri saya.

Terimakasih untuk semua rekan yang mau memberikan sarannya.

Salam Sukses,

ambeghalib

Jawaban Saya:

Saya sendiri sering kali menemui kasus seperti anda, ingin sukses tetapi juga

141

terjepit.

Saya biasa memberikan solusi untuk jalan tengah pada murid-murid saya.

Karena saya sendiri juga takut jika murid belum pengalaman lalu terjun dan

salah langkah. Bisa jadi saya yang disalahkan.

Saya mempunyai teman, sudah agak tua. Dia dulu bekerja gaji + 15

juta/bulan, posisi dan perusahaan bergengsi.

Kemudian dia juga ingin berusaha, menjadi pengusaha. Lalu ia keluar

pekerjaan.

Waktu itu di kotanya ada pembukaan Mall baru, lalu ia menginvestkan,

semuanya (rumah, mobil, tabungannya) di bank, untuk membuka sebuah

restoran persis di sebelah gerai supermarket terkenal.

Salah satu penyebab investnya besar karena tidak boleh pakai kompor gas,

harus listrik.

Bulan pertama ramai pendapatan kurang lebih 25 juta, bulan kedua sama,

bulan ketiga, ke empat, dan ke lima agak menurun 20 juta, bulan-bulan

berikut sepi pengunjung, lama-lama pendapatan minus karena cost lebih tinggi

disbanding pemasukan.

Supermarket itu sendiri sepi juga, walaupun merek terkenal (mungkin

tempatnya kurang strategis karena agak masuk perumahan).

Akhirnya ia tidak kuat lagi, tutuplah retorannya.

Karena ia berhutang, maka rumah, mobil, semua disita dan diambil sebagai

pembayaran hutangnya.

Peralatan restoran dan isi rumah pun dijual untuk pembayaran hutangnya pula,

hingga ia tidak mempunyai apa-apa lagi.

Namun sekarang ia mencoba kembali dengan berbisnis properti.

Itu sekilas teman saya. Cerita diatas benar-benar terjadi.

142

Saya dalam penanganan murid saya, saya selalu ambil jalan tengah. Walaupun

anda karyawan, walaupun anda ikut orang, anda pun bisa sukses.

Yang perlu diubah kalau anda karyawan, adalah pola pikir anda. Pola pikir anda

untuk mau sukses. Pola pikir karyawan berbeda dengan pola pikir pengusaha.

Ada beberapa hal pola pikir yang musti dilatihkan untuk menjadi pengusaha

(kalau mau tahu di lesprivatbisnis.com aja, ....promosi....hehehe).

Yang kedua, sistemnya. Anda harus tahu sistem dan langkah-langkahnya untuk

menjadi pengusaha.

Yang ketiga, dan seterusnya...., anda bisa memainkan bisnis dg properti,

properti dg bisnis .

Gaji anda sendiri bisa mem-backup planning anda.

Usaha anda bisa anda delegasikan kepada orang lain, dengan gaji yang

disetujui antara anda dan karyawan anda.

Lama-lama jika usaha anda bisa melebihi gaji anda, anda pun bisa melepaskan

pekerjaan anda, dan fokus kepada bisnis anda.

Anda musti ingat, banyak usaha yang sukses berawal dari rumahan dan iseng-

iseng saja.

Nah kini silahkan anda atur, cari peluang, cari bisnis yang bisa dikembangkan.

Dan semuanya kembali kepada anda sebagai karyawan dan calon pengusaha,

mana yang anda pilih..... .

Kalau saya pilih jalan tengah..... .

Bisnis pakai Kartu Kredit?

Pertanyaan:

(Dari ???, Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

143

Saya mahasiswa, saya tidak mempunyai modal untuk memulai bisnis.

Bagaimana caranya saya bisa mendapatkan modal untuk berbisnis? Saya

dengar banyak orang mengunakan kartu kredit sebagai modal kerja,

bagaimana caranya?

Help me.....

Jawaban Saya:

Kartu kredit sebagai modal.

Wah hebat juga Bapak, masih mahasiswa sudah mau berbisnis. Saya sangat

salut.....

Saya ingin tahu apakah anda sdh mempunyai kartu kredit atau belum.

Namun akan saya jawab secara general aja ya, untuk semuanya.

Untuk Bapak bisa pinjam uang dulu pada kerabat anda, atau anda bisa

menggunakan KUR (kredit Usaha Rakyat) yang tanpa jaminan untuk

mendapatkan uang pinjaman (Untuk persyaratan tanya pada bank2

pemerintah aja ya, tidak saya jelaskan disini).

Nah uang itu jangan dibuat bisnis, namun gunakan untuk mendapatkan uang

modal lagi yang lebih besar, bagaimana caranya? Dengan kartu kredit.

Namun sebelum diterus membacanya, harus di perhatikan:

1. JANGAN GUNAKAN KARTU KREDIT SEBAGAI KONSUMER, pakai sebagai

modal usaha.

2. HITUNG KEUNTUNGAN ANDA VS BUNGA & BIAYA2 KARTU KREDIT (plus

biaya utang anda pada kerabat anda), jika masih menguntungkan, anda bisa

gunakan sebagai kartu kredit sebagai modal usaha.

3. JANGAN TARIK TUNAI DARI KARTU KREDIT, karena biaya tarik tunai sangat

mahal, nanti akan saya jelaskan bagaimana caranya.

ŀ 144

4. Jika kartu kredit yang memakai jaminan uang anda telah selesai (kartu telah

diterima), daftar kartu kredit yang lain dengan menggunakan kartu kredit yang

sudah ada itu.

Jika perlu daftarlah sekaligus 20 kartu kredit (dengan menggunakan referensi

kartu kredit anda yang sudah ada), jika 50% diterima berarti anda mempunyai

10 kartu kredit. Gunakan 5 kartu kredit sebagai modal, dan 5 lainnya sebagai

cadangan.

Seperti Judul yang saya berikan diatas, pakailah kartu kredit sebagai modal

usaha, JANGAN PAKAI KARTU KREDIT UNTUK KONSUMER, banyak orang yang

terjebak kartu kredit karena gaya hidupnya yang konsumeristis. Dengan kata

lain kartu kredit seperti pisau, bisa membantu kita sekaligus bisa juga melukai

kita.

Kenapa hati-hati gunakan Kartu Kredit sebagai modal usaha? Karena bunga

Kartu Kredit tinggi sekali (2 – 4% per bulan), nah jika anda pakai sebagai

usaha, anda pasti tahu perhitungannya akan kembali berapa.

Berikut tips Kartu Kredit sebagai modal usaha:

1. Jangan tarik tunai dari ATM menggunakan Kartu Kredit. Kenapa, karena ada

biaya yang mahal untuk penarikan tunai. Kenapa Bank mengenakan biaya yang

mahal untuk tarik tunai, karena fungsi kartu kredit ialah untuk berbelanja,

artinya melibatkan 3 pihak, Anda, Bank dan Merchant, jika anda tarik tunai

hanya melibatkan 2 pihak saja, Anda dan Bank. Bank butuh perputaran

uangnya.

2. Bagaimana mendapatkan uang tunai dari Kartu Kredit? Tanya pada

merchant/ toko yang punya mesin gesek (EDC) apakah bisa "gesek ambil

tunai". Kebanyakan ialah toko emas, toko bangunan, dsb, karena ia

membutuhkan perputaran uang yang besar.

ŀ 145

Untuk ini “gesek ambil tunai” biasanya dikenakan charge toko sebesar 2 - 3%

dari pengambilan tunai (karena si toko dikenakan biaya segitu juga pada pihak

bank, toko hanya mengambil keuntungan kira-kira ½ % nya), hitung sendiri

berapa besarannya, dan hati-hati sering kali ada beberapa toko yang menipu

kita, yaitu dengan mempermainkan charge tersebut. Saran saya, tanya dulu

chargenya berapa, apakah rasional atau tidak. Atau jika tidak carilah teman

yang mempunyai toko untuk bisa menggesek kredit card anda.

Contohnya menggesek dana 2 juta, charge 2%, berarti charge yang diberikan

adalah Rp.40.000,-. jika lebih dari itu adalah kemahalan.

3. Kartu Kredit adalah hutang, maka yang diperlukan adalah membayar

bunganya. Jadi misalnya si A berhutang pada Kartu Kredit sebesar 5 juta,

bunganya 3,25%, maka jika si A tetap berhutang/ belum bisa melunasinya,

maka si A harus membayar bunga sebesar Rp.162.500,- perbulan. Kenapa

hanya perlu membayarkan bunganya? Nah, pada tagihan kartu kredit akan

tertera minimum pembayaran adalah 10%. Jika misalnya minimum

pembayaran 500 ribu, maka masukkan pembayaran sesuai minimum

(bayarkan), tapi jika anda masih butuh uang lagi, anda bisa tarik/gesek

kembali sesuai dengan pinjaman, tapi dipotong dengan bunga saja, jadi anda

hanya bayarkan bunganya saja.

4. Jangan pakai Kartu Kredit over limit, karena jika over limit maka ada pinalti

atau denda (biasanya 40 ribu hingga 50 ribu) atau 1 – 5% dari pinjaman,

sisakan 10% dari batasan limit.

5. Jika anda menggunakan Kartu Kredit sebagai modal kerja, maka anda akan

dibatasi oleh batas waktu pembayaran. Ada beberapa cara untuk mengulur

batasan waktu, jadi anda tidak perlu terburu-buru, yang terpenting bayarkan

bunganya.

ŀ 146

Mintalah minimum payment adalah 10%! jangan lebih, karena menguntungkan

kita. Perlu anda ketahui, bahwa jika anda membayar 100% dari tagihan anda,

maka anda tidak akan dikenai bunga sama sekali oleh bank penerbit.

6. Jangan pernah terlambat membayarkan kartu kredit anda, bayarkan tepat

waktu, karena akan mempengaruhi kredibilitas anda dimata bank. Kini masing-

masing bank mempunyai sistem informasi online satu sama lain, dampaknya

jika anda hendak mengambil kredit lainnya lagi anda akan kesulitan karena

track record yang sering terlambat. Bayarkan semua tagihan tepat waktunya.

Jika anda masih membutuhkan uang lagi, buat kartu kredit lagi pada Bank

yang lain, jadi sistemnya gali lubang tutup lubang. Biasanya masa pembuatan

sekitar 10 hari kerja sampai dengan 1 bulan. Seperti yang saya katakan tadi,

ini hanya untuk mengulur waktu saja. Jadi gunakan Kartu Kredit sebijaksana

mungkin.

Bagaimana pengurusan ijin?

Pertanyaan:

(Dari ???, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Saya mau tanya, bagaimana mengurus perijinan usaha saya? apa yang terbaik

UD/CV/PT, usaha ini sepenuhnya milik saya, mohon petunjuknya...

Jawaban Saya:

Saya kira jika kepemilikan perusahaan itu milik bapak, bapak bisa ajukan CV

atau UD, nanti sekutunya bisa memakai nama istri bapak atau kerabat bapak.

Untuk pembuatan CV dan UD hampir sama, berikut cara pembuatannya:

Untuk pembuatan ijin2 perusahaan, kita persiapkan dulu KTP, Kartu Keluarga,

dana yang secukupnya (kira-kira Rp. 1.000.000,-). Sebenarnya pembuatan

ŀ 147

ijin-ijin ini mudah, namun jalannya agak panjang dan birokrasi.

1.Pembuatan Akte Pendirian CV

Untuk pembuatan Akte Pendirian CV, kita bisa mengurus ke Notaris. Biaya

pengurusannya sekitar 500 ribu an. Untuk pembuatan akte CV, biasanya diikuti

dengan pengesahan pada pengadilan setempat dan pembuatan NPWP

perusahaan.

Waktu pembuatan 1-2 minggu.

Untuk akte CV, biasanya ditentukan bergerak dalam bidang apa, teknik, atau

produksi, atau jasa, dan sebagainya.

Saran saya cantumkan semua bidang saja, keuntungannya jika nanti usaha

bidang yang ditekuni gagal, maka kita bisa bikin usaha bidang yang lainnya

tanpa harus membuat perijinan lagi.

2.Pembuatan Ijin Gangguan. Ijin gangguan disebut juga HO, saya tidak tahu

persis singkatannya (asal kata dari Belanda). Syarat pembuatan ijin Gangguan

tersebut ialah, KTP, Kartu Keluarga, akte pendirian usaha (jika usahanya

perorangan, atau toko biasa, tidak usah akte pendirian), sertifikat tanah (jika

masih diagunkan bank, minta legalisir dari Bank) (Jika sewa/kontrak tunjukkan

surat kontrak dan persetujuan pemilik lahan), fotocopy IMB, dan blueprint atau

denah rumah persis seperti keadaan (walau tidak sesuai dengan IMB tdk

apa2). Ada beberapa perijinan yang harus diurus terlebih dahulu jika usaha

anda adalah persewaan VCD/DVD, persewaan Playstation, pengangkutan

(seperti terminal, cargo, travel), dan lain-lain; hal tersebut harus diurus

terlebih dahulu di departemen perijinan dibidang yang bersangkutan, misalnya

infokom untuk rental VCD/DVD, perhubungan untuk pengangkutan, jika ada

limbah berbahaya harus ada ijin AMDAL (Analisis Dampak Lingkungan, kalau ga

salah)dan sebagainya.

148

Ada beberapa langkah untuk pengurusannya:

a.Pergi ke Dinas Perijinan setempat, kemudian meminta blangko untuk

pengurusan Ijin Gangguan tersebut.

b.Setelah diberi blangko, anda diharapkan meminta tanda tangan mulai dari

tetangga kiri kanan, tetangga belakang anda, ketua RT dan RW anda, setelah

itu kelurahan anda.

c.Setelah dari kelurahan, aplikasi HO/ Ijin Gangguan anda akan diproses

selama beberapa hari. Tempat anda akan ditinjau secara langsung oleh pihak

perijinan. Setelah ditinjau maka akan ditentukan besaran luas tanah yang

dipakai untuk usaha, berapa meter persegi, yang nantinya akan dipakai untuk

menentukan berapa pajak yg harus dibayarkan.

d.Setelah beberapa lama (kira-kira) 10 hari kerja (tergantung daerah), Ijin

anda akan selesai, anda bisa mengambilnya.

Ijin Usaha anda berlaku 3 tahun dan bias diperpanjang.

3.Pembuatan SIUP/TDP. Setelah pembuatan HO (Ijin Gangguan), kita bisa

mengurus SIUP / TDP. SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan) untuk

perdagangan, sedangkan TDP (Tanda Daftar Perusahaan) untuk perindustrian.

Semua tergantung dari jenis usaha kita.

SIUP/TDP bisa kita buat di Departemen Perindustrian setempat. Caranya kita

siapkan KTP, ijin HO/Gangguan, stempel perusahaan, kartu nama perusahaan

(tdk mutlak, untuk data saja), NPWP perusahaan, dan data-data perusahaan

kita seperti struktur kepemimpinan, modal awal, besaran investasi dan

sebagainya. Setelah semua terpenuhi, maka kita diberi surat tanda sementara

ijin perusahaan, umurnya sekitar 3 bulan, hingga sertifikatnya jadi 3 bulan

kemudian.

149

Biaya yang musti kita keluarkan kira-kira 400 ribu an, tergantung besaran

perusahaan kita.

Untuk PT lebih rumit lagi pak, perijinannya sampai tingkat pusat, Jakarta.

Biayanya juga lebih mahal. Namun garis besar tatacaranya hampir mirip degan

UD/CV. Namun saya sarankan buatlah CV atau UD untuk bisnis Bapak, untuk

perusahaan pertama Bapak.

Mohon masukan teman2 semua. Jika saya ada sisa dana setiap bln

Pertanyaan:

(Dari Shelookred, tulisan di

http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2422673)

Mohon masukan teman2 semua. Jika sy ada sisa dana setiap bulan sebesar 2-

3Jt. Enaknya dibuat investasi apa ya?

Sy bermaksud untuk investasi jangka panjang (utk anak2 besok, dan

kehidupan keluarga sy kedepan)

Jadi tiap bulan, sy akan rutin masukkan dana sisa itu ke investasi ini.

Soalnya jika hanya masuk bank, bunganya sangat kecil. Terkena inflasi,

takutnya malah berkurang nilai mata uangnya

Kl ada teman2 yang tau investasi jangka panjang yang bagus, mohon infonya.

Kl bisa dgn return >1% sebulan.

salam

Jawaban Saya:

Untuk cicilan saja.

Kalau saya mendapatkan uang tambahan yang tetap tiap bulan, biasanya saya

alokasikan dengan membeli rumah.

150

Untuk uang sebesar itu bisa untuk cicilan rumah atau ruko dengan harga 300 jt

an.

Mungkin anda bertanya, bagaimana dengan uang mukanya?

Saya hampir tiap beli rumah/ruko selalu tanpa uang muka. Biasanya saya

membeli rumah sekon (bekas) atau rumah baru yang penjualnya adalah

perorangan, bukan developer, bagaimana caranya supaya tidak pakai uang

muka?

Begini caranya: Penjual biasanya menawarkan harga, katakanlah 80 juta, lalu

ajukan ke bank, lalu bank menilai rumah itu 100 juta, nah dari situ bank akan

membiayai 80% (bank menganggap 20% nya itu adalah uang mukanya), maka

kredit yang dikeluarkan adalah seharga rumah itu.

Jadi intinya anda tidak usah mengeluarkan uang muka sama sekali.

Sering kali juga penilaian bank berlebih, bahkan bisa juga mendapatkan

cashback, atau minimal juga bisa untuk menutupi biaya-biaya provisi, asuransi,

pajak, dan notaris. Maka anda membeli rumah itu tanpa uang sama sekali,

tinggal mencicilnya.

Trus bagaimana keuntungannya? Keuntungannya ialah kenaikan properti.

Kenaikan properti adalah pasti setiap tahunnya. Kini tergantung anda dalam

hal memilih kestrategisan tempat yang hendak anda beli. Usahakan anda

mengerti prospek kedepan properti tersebut. Misalnya sebelahnya bakal

dibangun Universitas, atau dibangun mall, atau dibangun apa gitu. Untuk itu

tanya saja pada siapapun, termasuk pemerintah daerah setempat.

Jika pertumbuhan daerah disekitar properti itu pesat, maka kenaikan harga

properti itu bisa mencapai puluhan hingga ratusan persen dalam setahun.

Bahkan jika anda beli sewaktu krisis, lalu setelah krisis lewat maka harganya

bisa ratusan persen dibanding anda membelinya.

151

Ini juga mumpung bunga KPR bank turun hingga 10% saat ini.

Hutang 300jt cicilan untuk 15thn adalah 3,223jt perbulannya.

Nah, sekarang juga ada cara lain supaya properti tersebut tidak "menganggur",

yaitu dengan menyewakan.

untuk tempat yang strategis, perusahaan2 besar rela menyewanya dengan

harga yang cukup bagus. Misalnya harga sewa adalah 5%/tahun dari harga

jual/harga pasaran, anda sewakan selama 10 tahun, maka anda akan

mendapat 50% dari harga jualnya.

Atau anda bisa juga membuka usaha di tempat itu.

Bagaimana? Menguntungkan?

Bagaimana Mengembangkan Usaha Toko Listrik & Komponen Elektro

Pertanyaan:

(Dari ???, Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Saya buka toko komponen elektronik & listrik kira kira sudah satu setengah th.

Aplikasi bidang usaha untuk umum dan keperluan industri.

Sambil buka toko, saya juga masih kerja disebuah pabrik besi. Bila pagi sampai

sore toko dipegang oleh istri dan 1 pegawai, bila malam saya jaga. Modal 75%

dari bank. Neraca pembukuan positif, tapi kalau untuk keperluan keluarga

masih tidak memungkinkan. Saat ini saya sering bingung kapan saya tahu saya

harus keluar dari tempat kerja, sehingga ada waktu untuk mencari tambahan

pelanggan, karena penghasilan toko belum memadai untuk keperluan sehari

hari, dan adakah saran untuk mengembangkan toko listrik dan komponen

elektronik ini yang sedang saya usahakan ini. Terima kasih atas bantuannya.

Jawaban Saya:

ŀ 152

Komponen. Saya dulu waktu SMP hobi banget sama elektronika, sampai-

sampai tugas elektronika teman saya yang kerjakan dengan imbalan coklat

batangan, trus coklatnya saya jual ke toko ibu saya. Hahahaha, kadang-kadang

ada teman-teman saya dikasih uang juga, hehehehe jangan dikira kecil-kecil

mata duitan ya... hahahahaha.

Kalau menurut saya pasar yang besar untuk elektronik ialah orang-orang yang

hobi elektronik, yang pilih-pilih sendiri PCB untuk apa,lalu dibuat sendiri,

dipakai sendiri, hepi sendiri. Seperti saya waktu SMP itu.

Nah kalau ketemu konsumen seperti saya gitu, enak dong, bapak cepat kaya,

hahahahah.

Intinya disini, bapak cari deh dimana letak kepuasan konsumen anda.

Bapak pilah-pilah dulu jenis-jenis konsumen komponen listrik itu,

misalnya kelas rumah tangga, kelas hobist, kelas service, kelas mahasiswa

elektro, kelas industri, kelas nyasar, hahahaha.

Tiap-tiap kelas pasti berbeda kebutuhan, beda pendapat, beda konsumen, beda

keinginan. Nah itulah yang musti diisi.

Tiap pemenuhan kebutuhan itu ada kepuasan, atau sering dibilang kepuasan

pelanggan. Ketika seseorang puas, maka ia akan mengulang lagi kepuasan itu,

atau dikenal sebagai repeating buying. Bapak bisa pelajari dengan

memperhatikan konsumen-konsumen anda.

Banyak hal yg bisa digali di konsumen komponen listrik, juga banyak pasar

yang tersembunyi disitu.

Jaman saya kecil dulu pernah dijual di Gramedia, bagaimana merangkai

komponen elektronik (waktu itu tidak pakai solder, cuman pakai per besi untuk

menyambungkan komponen listrik 1 dengan yang lain) lalu bisa pilih, misalnya

buat suara burung, buat radio, buat sensor suara, gitu. Dari luar negeri juga

ŀ 153

ada yang serupa, dibungkus dengan kotak dan gambar yg menarik (kalau tidak

salah mereknya Mechado atau apa ya, maaf lupa....) Nah, bapak bisa jual yang

seperti ini untuk mendongkrak penjualan. Ini pasar anak2 yang baru mengenal

komponen listrik Pak. Intinya Bapak harus mengedukasi pasar.

Jualnya ke siapa Pak? Ya ke anak-anak kecil. Kalau perlu bapak suruh orang

dagangan dipintu sekolah. jual yang gampang dibuat oleh anak-anak, misalnya

lampu flip flop 2, flip flop 4, suara tok-tok, dan sebagainya.

Atau bisa juga Bapak kerjasama dengan sekolah untuk kursus gratis, namun

komponennya beli di toko bapak.

Jualnya harga berapa pak? Jualnya ya jangan murah-murah Pak, untungnya

yang gede dong, istilahnya kita bukan jual barangnya, kita jualan ide-nya.

Kalo Bapak siapa itu yang mengenalkan balok-balok kayu untuk mainan

edukatif, nah bapak yang mengenalkan mainan merangkai komponen listrik

edukatif.

Pakai merek ga Pak? Pasti dan harus. Kalau bisa dipatenkan, murah kok pak,

tapi buatnya bertahuntahun. Merek harus menancap di otak anak-anak

konsumen anda, sekalian promosi toko anda, taruh alamat anda besar-besar,

dikasih tulisan "kalau tidak bisa jalan, hubungi toko ......., kami akan bantu!

Gratis".

Bungkusnya pakai apa Pak? Terserah deh, pakek "godong" (daun) juga tidak

masalah, hahahahaha guyon pak, yang penting dibuat kids friendly, easy to

use, misalnya panduannya lucu-lucu menarik untuk anak-anak, kalo perlu

dibuatkan kotak karton dengan gambar-gambar lucu, kalau Bapak tidak mau

modal banyak2 ya diplastikin. Pokok yang menarik bagi anak-anak.

Loh itu musti pakai solder gak pak? Anak- anak kita anggap tidak ada yang

bias pakai solder, Bisa-bisa Bapak bisa dimarahi orang tua nya, karena minta

ŀ 154

barang-barang yang berbahaya. Cari saja yang bisa komponen menempel,

contohnya karton ditempelin per besi, atau Bapak punya ide lain?

Kalo konsumennya (anak2) puas trus gimana pak? Ya udah bapak terima

duitnya, hahahaha. Kepuasan memang ada batasannya, sama kayak kesabaran

(apa hubungannya ya? hahaha) artinya bisa bosen gitu loh, jadi bapak musti

pandai-pandai baca situasi konsumen. Misalnya kebanyakan pembelinya anak

laki-laki, nah mereka itu pengennya yang kayak apa, misalnya alat-alat agen

rahasia: mendengarkan pembicaraan jarak jauh, merekam pembicaraan, nah

bapak jualan yg kayak gitu. Misalnya lagi mereka pengen dinamonya tamiya

yang kenceng, nah bapak jualan dinamo yang siap dimodif. Macam-macam deh

pak.

Gimana mengatasi kepuasan? Gampang pak, bapak juga mulai bikin tingkatan

kesulitan, dari yang paling dummies (pemula) sampai mahir (misalnya bikin

robot atau komputer, hahahah). Bapak mulai promosi alat-alatnya, mulai

solder, multi meter, tang, obeng, volt meter, sekop, linggis, hahahaha, guyon

pak..., bisa bikin catalog-katalognya.

Trus kalo sudah rame gimana pak? Ya bapak konsultasi lebih lanjut dg saya

biaya lebih lanjut, huahahaha. Bapak bias buat kursus tambahan untuk anak-

anak itu. Bapak sediakan wadah berkumpul bagi anak-anak tersebut, supaya

mereka bisa saling membantu, bapak mendapat untungnya.

Lalu kursus itu bisa di waralabakan, semakin besar untung Bapak.

Tapi yang penting itu pengenalan pada anak-anak dulu pak, bikin yang

gampang (mudah), user friendly, dan menarik.

Pokoknya jangan jualan seharga komponen di pasaran pak, jualan yg mahal

tidak masalah, keuntungan konsumen adalah konsultasi gratis di took Bapak

dibanding beli ditoko lainnya.

ŀ 155

Bapak tidak perlu keluar dari pekerjaan dulu, kalau bisa memang toko bapak

didelegasikan kepada orang lain.

Pajak

Pajak ada dua macam, pajak perorangan dan pajak perusahaan.

Fungsi pajak salah satunya ialah untuk perijinan, pembuatan akte jual beli

tanah, kredit bank, dan sebagainya.

1.Pajak perorangan

a)Cara pembuatan NPWP. Untuk pajak perorangan bisa kita buat langsung

pada Dinas Pajak di daerah kita. Untuk pendaftarannya diperlukan KTP, kartu

keluarga, surat keterangan kelurahan mengenai pekerjaan kita (harus dibuat

melalui RT, lalu ke RW, lalu ke kelurahan).

b)Pembayaran pajak. Jika kita pegawai biasanya pajak kita dibayarkan oleh

perusahaan (anda bisa tanyakan pada perusahaan anda), jika kita pedagang,

maka ada perhitungan tersendiri.

•Pendapatan Tidak Kena Pajak (PTKP).

Untuk jomblo, pendapatan yang tidak kena pajak adalah 12 juta setahun,

artinya jika pendapatannya dibawah 1 juta perbulan, maka tidak usah

membayar pajak sama sekali. pada laporannya ditulis nihil, alias Rp.0,- atau

nol .

Untuk yang sudah punya 1 istri tapi istrinya tidak bekerja/ ibu rumah tangga,

PTKP-nya 24 juta/tahun (12 juta x 2). Kalau istrinya banyak, tidak dibahas

disini.

Untuk yang sudah punya tanggungan, anak, orang tua, mertua, anak tiri,

ditambah 1,2 juta/ tahun/ kepala.

Contoh si A punya istri, punya 3 org anak, PTKPnya berarti 12 juta + 12 juta +

156

(1,2 juta x 3) = 28,8 juta. Jadi kalau si A pendapatannya dibawah 28,8 juta

pertahun, ia tidak membayar pajak.

•Tarif Pajak untuk perorangan dibawah 25 juta adalah 5%

25 juta sampai 50 juta adalah 10%,

50 juta sampai 100 juta adalah 15%, begitu seterusnya.

Jadi si B misalnya pendapatan bersihnya setelah dipotong PTKP adalah 80 juta,

berarti 25 juta pertama kena 5%, 25 juta berikutnya kena 10%, dan 30 juta

berikutnya kena 15%.

•Nah sekarang males kan kalau kita musti laporan setiap bulan, caranya, kita

laporan pajak (dikantor pajak), trus kita lapor selama setahun, kita isi

pendapatnya nihil atau Rp.0,- nol. Laporannya kapan? Nah kalau bulan-bulan

januari kita akan disuruh isi SPT (Surat Pemberitahuan) Pajak Tahunan

Penghasilan. Disuruh isi setiap bulan dapat penghasilan bersih berapa saja,

nanti dihitung pajaknya. SPT ini paling lambat diserahkan tgl 31 Mei. Saran

saya, jangan mepet-mepet, karena dijamin pasti antri.

•Untuk pedagang, biasanya ada norma perhitungannya untuk melihat

penghasilannya. Yaitu 20% dari pendapatan kotor/bruto adalah pendapatan

bersih. Walaupun ia untung 50%, ya tetap dianggap pendapatannya 20%.

2.Pajak Perusahaan. Untuk CV, UD, dan PT biasanya NPWP dibuat bersamaan

pada saat pembuatan akte perusahaan di notaris. Pelaporan pajak perusahaan

ada 2, yaitu pelaporan keuntungan perusahaan dan pelaporan pajak karyawan.

Untuk pajak keuntungan perusahaan ialah 10%, sedangkan pajak karyawan

tergantung besaran gajinya.

a)Pelaporan keuntungan perusahaan, ialah berdasarkan keuntungan

perusahaan pertahun. Jadi misalnya keuntungan perusahaan 12 juta selama 1

tahun, berarti pajak pertahunnya ialah 1,2 juta, dan perbulannya ialah 100 rb,

157

nah, 100 rb perbulan itulah harus dibayarkan perusahaan itu perbulannya

tahun depan, sebagai cicilan pajak.

Jika anda perusahaan baru, kan belum tahu pendapatannya berapa, nah anda

laporan saja ke pajak pendapatan nihil/ Rp.0,- nol, lalu nanti setelah

mendapatkan SPT, anda bisa hitung perbulannya berapa, nah itulah yang anda

harus setorkan selama 1 tahun. Nah sekarang ada pertanyaan, kalau

perusahaannya merugi/pendapatan menurun bagaimana? Nah, tetap setor 100

ribu per bulan, nanti kalau mendapat SPT lagi tahun depannya, maka dihitung

lagi pajaknya (misalnya pajaknya ketemu 85 ribu per bulan, maka selama 1

tahun itu ia setor 85 ribu perbulan).

b)Pelaporan pajak karyawan. Untuk ini pelaporan harus sebulan sekali, paling

lambat tanggal 20 setiap bulannya. Tidak bisa disingkat selama 1 tahun seperti

pelaporan keuntungan perusahaan. Disini dilaporkan jumlah karyawannya

berapa, berapa masing-masing gajinya. Jika gaji karyawan ada yang diatas 1

juta perbulan/ 12 juta pertahun, maka akan dikenakan pajak 5%, dari

kelebihan 1 juta tersebut. jika dibawah 1 juta dilaporkan nihil, Rp.0,- nol.

Untuk pajak karyawan bisa ditanyakan kepada perusahaan dimana ia bekerja.

Pajak ini saya kira sudah dibuat seadil-adilnya. Saran saya, buatlah pajak

dengan sejujur jujurnya, karena jika kita “nakal” tidak membayar pajak yang

semestinya, kita bisa menjadi sasaran empuk pemerasan. Sekali diperas, maka

seumur hidup kita akan diperas.

Gunakan akuntan publik untuk menyiasati pajak, kadang-kadang anda dapat

menghemat pengeluaran pajak anda melalui akuntan anda.

Salah satu cara untuk menghemat pajak secara legal, pengeluaran-

pengeluaran pribadi jadikan sebagai pengeluaran perusahaan anda, contohnya

158

anda membeli HP, jangan gunakan uang gaji anda, tapi gunakan sebagai

pengeluaran perusahaan anda untuk kelancaran bisnisnya, atau ketika anda

sakit, pengeluaran dicatat sebagai pengeluaran perusahaan bidang kesehatan

atau anda makan siang direstoran,dicatat sebagai makan siang bisnis bagi

perusahaan anda. Ini legal karena pengeluaran-pengeluaran semua untuk

kelancaran bisnis perusahaan anda.

Bagaimana Menemukan Malaikat

Pertanyaan:

(Dari ???, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Saya pernah dengar....CARILAH MALAIKAT DI USAHA ANDA...

share dong pengalaman teman2

bagaimana caranya mencari malaikat??

membimbing malaikat??

dan akhirnya kita kita benar2 memiliki malaikat itu sendiri???

makasih atas sumbangan idenya

saya berdoa anda masuk surga....

Jawaban Saya:

Pilih malaikat, cara gampang pilihnya:

1. Carilah orang yang sekolahnya tinggi-tinggi, kenapa?

a. Pandai-pandai, walaupun secara teori.

b. Otaknya "cepat menangkap ilmu", krn terbiasa sekolah.

c. Kecenderungan mereka berpikir dan berjiwa pegawai, karena mereka

bersekolah agar mendapat pekerjaan bagus.

d. Dapat melakukan pekerjaan yang rutin dan monoton, karena terbiasa di

159

sekolah musti belajar dan belajar.

Terbiasa dengan statistik, pembukuan dan perhitungan, agar bisa membantu

kita ngitung duit.

2. Lihat bapak dan ibunya, apakah pegawai juga atau tidak, jika salah satu dari

bapak/ibunya ada jiwa-jiwa pengusaha seperti kita, bisa bahaya, nanti kita jadi

bisa menjadi batu loncatan. Pokoknya apel jatuh tak jauh dari pohonnya deh.

3. Sewa lembaga psikologi untuk bisa men-test kepribadian dan kecakapan

(problem solving) malaikat kita. Biasanya lembaga psikologi yang paling murah

adalah ada di universitas-universitas dibandingkan dengan swasta.

4.Carilah yang tulisan tangannya rapi, tertata, terorganisir. Jika tidak justru

sebaliknya, kreatif, tdk terorganisir, serampangan, otak kanan; bisa-bisa jadi

pesaing kita. Suruh menulis didepan kita, suatu surat (lebih baik saat

wawancara, tapi saat santai). Perhatikan bagaimana posisinya, sungguh-

sungguh, santai, males, marah-marah, grundel, tangan didaerah wajah, atau

semangat.

5. Datangi rumahnya, lihat sekelilingnya, sama seperti tulisan tangan, kalau

perlu lihat kamarnya, apakah otak kiri (rapi) atau otak kanan (agak nggilani

(jorok) kale? hahaha)

6. Cari yang keadaan keluarganya baik-baik, kenapa? karena keluarga baik-

baik biasanya berkomunikasi dengan baik-baik pula. Pemahaman komunikasi

adalah kunci dari manajemen.

7. Perhatikan tata bahasanya, apakah baik atau tidak. Karena tata bahasa

berhubungan dengan komunikasi antara atasan dengan bawahan nantinya.

8. Perhatikan semangatnya, apakah mudah capek, mudah mutung (putus asa),

malas, mudah sedih, manja, muram, mudah marah, kebanyakan tawa,

membangkang, mudah loyo, dan sebagainya. Semua yang saya sebut itu

ŀ 160

adalah virus emosi, ada virus emosi yang baik, dan ada yang jelek.

Begitu semangat atasannya loyo, maka loyolah bawahanya, jika semangat

atasannya tinggi, maka tinggi pula bawahannya.

9. Sebenarnya ada beberapa hal-hal lain seperti tampilan fisik apakah

meyakinkan/ tidak, atau bisa menjadi olok-olokan bagi bawahannya, atau

kurang wibawa, dan sebagainya. Namun hal itu relatif, misalnya Napoleon,

tubuh pendek tapi bisa memimpin.

10. Jangan "medit/pelit" (kikir) dengan malaikat kita, karena mereka pun ingin

kaya dan dihormati. Jika keinginannya tidak terpenuhi maka akan lari dari kita.

Jika perlu beri dia side job, kita bantuin urusin supaya dia tenang disamping

kita.

11. Buat hutang budi agar dia tidak lari dari kita. Banyak perusahaan-

perusahaan mengkader bibit-bibit muda sewaktu masih muda, yaitu dengan

dibiayai / beasiswa, nanti setelah lulus ya bekerja pada perusahaan yang

membiayainya itu.

Mudah-mudahan ini bisa membantu.....

Terlilit Kartu Kredit

Pertanyaan:

(Dari Jagoan Neon, Tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Halo moderator....

1. Saat ini saya sudah punya bisnis-Master franchise makanan, tapi entah

kenapa marginnya tipis sekali dan hanya mampu menutupi biaya operasional

(impas). Begitu juga dengan cabang-cabang dibawah saya... Apa yang harus

saya lakukan, untuk menaikkan harga jualnya saya sangat kawatir pelanggan

menjadi lari? Sedang sejak 6 bulan ini kita sudah naik harga 3x...

ŀ 161

2. Untuk permodalan dan membaguskan rekening saya menggunakan kartu

kredit -tarik tunai, tapi saya mulai capek dan nggak mau pakai kartu lagi dan

saya sudah tidak punya modal lagi jika tidak pakai kartu... untuk belanja bahan

baku?

3. Saat ini saya sudah punya rumah baru KPR sejak February. Baru selesai dan

serah kunci bulan agustus. Apa rumah KPR yang baru ini bisa dijadikan agunan

untuk menutupi hutang kartu kredit saya & membantu permodalan. Please

Info....Terima kasih...

Jagoan Neon

Jawaban Saya:

Bener2 jagoan...

Bisnis...., gampang-gampang susah.

Gampang kalau tahu tekniknya.

Susah kalo tahu tekniknya tapi bisnisnya gak jalan...., hahahahaha.

Saya jadi ingat kata-kata konyol bisnis yang bagus = "membuat orang lain

merasa senang ketika kita tipu"

Artinya, orang lain itu (pelanggan) merasa senang hati memberi uang lebih

kepada kita walau sudah tahu kalo harga dipasaran lebih rendah dari pada

jualan kita.

hehehe, puyeng kan.....

Nah, sekarang orang lain/pelanggan kita itu perlu "reason" untuk merasa

senang kalo kita tipu.

Reason itu arti bahasa indonesianya ialah alasan. Nah alasan-alasan itulah

yang kita harus cari dari produk/jualan/dagangan kita.

Ada alasan merek, ada alasan mata (kelihatan bagus, baik), ada alasan lucu,

ŀ 162

alasan harga, alasan lebih baik dari yang lain, alasan lebih banyak memberi

bonus, alasan ngetren, alasan beda dengan yang lain, bermacam-macam

deh...

Kenapa Pak Purdi ngomong “Gila” melulu?

Kalau anda ingat Pak Purdi E Chandra yang banyak mengkampanyekan kata

“Gila” (cara gila jd pengusaha, pengusaha gila, dsb); Nah konsep gila yang Pak

Purdi maksud itu konsep yang mengusung makna "berbeda dengan yang

lain".Bahasa teoritisnya differensiasi.

Kenapa kita musti gila? karena dengan gila, produk kita dikenal. Ada yang

mancep/tertanam diotak pelanggan. Bahasa teoritisnya = positioning.

Kalau produk kita diingat selalu / berkesan oleh pelanggan kita, maka akan ada

repeating buying, alias beli lagi, beli lagi dan beli lagi.

Nah dah gitu pelanggan kita jadi pegawai tanpa kita bayar, hehehe, artinya

kesan senang yang mereka rasakan itu akan disebarluaskan ke orang lain,

alhasil orang lain itu akan ikutan membeli produk kita.

akhir cerita....., ramailah bisnis kita......., Amen.

Intinya...., kenapa banyak yang gagal?

Banyak orang sekedar menjual dan menjual, tanpa mau tahu alasan kenapa

orang membeli produk kita, kok bukan membeli di orang lain yang

dagangannya sama dengan kita.

Banyak orang yang mengambil margin sedikit karena gak PD dengan

dagangannya.

Banyak orang yang menjual barang yang sama dengan penjual-penjual lain,

tanpa mau ada pembeda dia dengan pedagang lain.

ŀ 163

Banyak orang yang tidak tahu kenapa ia menjual barang dagangannya, krn

hanya jualan aja, kelihatan tolol, tapi ya itu sebagian besar kesalahan kita,

para penjual.....

Contoh: kenapa orang membeli buah yang lebih mahal di supermarket

daripada di pasar biasa, padahal buahnya sama?

Mungkin jawaban anda:

- Supermarket lebih terjamin.

- Supermarket kan lebih elit tempatnya.

- Supermarket kan bergengsi.

- Supermarket kan tidak menipu.

- Supermarket kan bayar tempatnya mahal.

- Supermarket ini mereknya sudah terkenal.

- Supermarket pelayanannya jauh lebih baik dari pada pedagang pasar.

- Supermarket bersih, licin, wangi, pasar gak usah diomong.... .

- Superman lebih kuat....., eh itu ga masuk hitungan, hahahaha.

Nah itulah alasan-alasan simpel kenapa harga di supermarket lebih mahal

dibandingkan di pasar.

Masalahnya lagi, sudah banyak yang tahu kalo harga supermaket lebih mahal

dari pasar, tetap saja mereka membeli di supermarket apa mungkin mereka

go-blik (bodoh), sin-ting, ed-an(gila)? (hehehe sori Pak Admin forum, kata-

kata kasar), nggak lah, mereka merasa senang kok di tipu sama superman,

eh.... supermarket, karena dapat nilai lebih, dengan tidak bermaksud

melecehkan guru..., itulah yang harus digugu lan ditiru......

Menemukan alasan untuk produk kita.

164

Menemukan ini agak susah, karena berhubungan dengan wangsit, insight,

eureka efect, kreatifitas, dan sedikit sarap (gila). Hahahaha.

Pokoknya paling gampang "cara gila" itu ya berlaku agak menyimpang dari

yang sudah ada/norma, agar bisa masuk ke otak pelanggan kita, tapi yang

ingatan baik loh ya...., krn ingatan bisa juga buruk.

Nah..., mekanismenya seperti ini:

- kalau sdh menemukan alasannya, kenapa kok orang musti beli produk kita,

bukan produk orang lain, berarti kita PD (Percaya Diri) dengan barang kita.

- Kalau kita PD dengan barang kita, berarti kita berani menetapkan harga

barang kita diatas harga pasaran.

- Kalau kita menetapkan harga diatas pasaran, berarti margin keuntungan kita

lebih besar.

- Kalau margin kita lebih besar berarti kita tambah kaya.

- Kalau tambah kaya Pak Hadi juga kecipratan karena susah payah menulis ini,

hahahaha, bercanda.....

Hehehe, kembali ke Pak Jagoan Neon.....

Sebenarnya sama dengan username yang anda pilih;

Kenapa anda pilih nama "jagoan neon" kok bukan yang lain?

Mungkin jawaban anda "jagoan neon" gak ada yang punya, biar lucu

kelihatannya, beda dengan yang lain.

Kenapa "jagoan neon" begitu menancap di otak anda?

Mungkin anda jawab ya karena nama "jagoan neon" lucu, gak pernah ada

sebelumnya, produk aneh....

165

Akhirnya.....

Fiuh.....,

bisnis anda sebenarnya sudah baik, sudah berjalan, sudah manak-manak

(beranak)/ punya cabang, walaupun kata orang sini “pok” (impas), nah yang

anda perlukan ialah menaikkan omzet penjualan. Bukan menaikkan harga.

Makin banyak yang terjual bukan kah makin untung pak?

Nah pikirkan bagaimana menaikkan penjualan itu.....,

ya berlaku gila itu (entah acara gila, entah diskon gila, entah gila beneran,

hahaha), itu intinya....

Agak miring sedikit......, tapi masih waras kok...., hahahaha

Hutang Gagal Bayar......

Pertanyaan:

(Dari Aksinasi, tulisan di forum kaskus,

http://www.kaskus.us/showthread.php?t=3014658)

Mohon Bantuannya] Debt Problem. Please Help >.<

Agan2 Sekalian.. mohon maaf ni, sy butuh Bantuan permasalahan hutang..

Mungkin saya salah taro Threadnya di sini, tp saya ga tau harus taro dimana..

Maklum saya nubi. Logis saya orang2 disini adalah orang2 yang terkait dengan

ilmu ekonomi.. jadi saya mau konsultasi di sini saja.

Gini Gan.. hari ini jam 10, sy ada pertemuan dengan pihak suatu bank

berkaitan dengan hutang perusahaan dagang Ayah saya. Sedikit prolog.. Ayah

saya mempunyai usaha dagang dibidang industri makanan.. yang saat ini

lumayan dikenal dan mempunyai kerjasama supply makanan terhadap

beberapa kantor di wilayah Jakarta. Sayangnya.. hasil saat ini dibangun dari

hutang yang cukup besar dari berbagai pihak.. Maklum Ayah saya bukan

166

berlatar belakang ekonomi, sehingga semuanya terjadi learning by doing..

hasilnya hutang dimana2 tidak terkendali. Syukur saat ini, perlahan-lahan kami

sekeluarga mulai memperbaiki sistem tersebut dan beberapa hutang kecil

sudah mampu di selesaikan.. namun begini gan permasalahannya..

Awalnya.. sekitar 2 tahun yang lalu, Ayah saya menutup hutang-hutang yang

cukup besar dari berbagai pihak dengan cara meminjam uang kepada bank

sebesar Rp.700 jt,- dengan cara menjual rumah produksi makanan kepada

kakak saya, kemudian Kakak saya membeli Rumah tersebut melalui sistem

KPR. Jadi sebenarnya yang terjadi adalah balik nama dari ayah saya kepada

Kakak saya dengan sistem KPR, dengan cicilan 15 tahun. Selama total 1 tahun

pembayaran berjalan lancar, tapi pada tiap tahunnya kami selalu bermasalah

dengan pemasukan ketika memasuki dan usai bulan Ramadhan, sehingga

setiap tahunnya kira2 4 bulan selalu bermasalah.. (Keadaan selalu mulai stabil

saat memasuki bulan January). Hal ini terjadi kembali pada tahun ini, dan

Pihak Bank rupanya sudah sangat keberatan dengan keadaan gagal bayar ini.

Pihak Bank berencana melakukan "Outing" kepada pihak kami dalam 3 bulan

kedepan. Nah yang ingin saya konsultasikan, ada ga dari agan-agan sekalian

yang punya gagasan atau sekedar ilmu.. bagaimana menyelesaikan hutang kita

kepada pihak bank selain dengan menyerahkan Rumah tersebut kepada pihak

Bank? Jujur saja, Rumah tersebut merupakan aset terakhir kami, apabila

Rumah itu harus di sita, praktis Usaha dagang ayah saya pailit, dan tidak bisa

beroprasi lagi.

Saya dengar2 ada program pemerintah berkaitan dengan dukungan terhadap

usaha sektor riil dan mikro.. Ada ga ya, program yang bisa saya presentasikan

167

kepada pihak bank sehingga bank bersedia melakukan restrukturisasi hutang

karena adanya dukungan dari pemerintah? Atau ada cara lain? Program

penundaan pembayaran hutang mungkin?

Mohon bantuannya kepada agan-agan sekalian, mungkin ada yang punya

pengalaman dan wawasan yang bisa menyelesaikan hal ini, Tujuan pertemuan

saya hari ini dengan pihak bank adalah untuk mencari jalan keluar

penyelesaian hutang atau setidaknya menunda pembayaran sampai jangka

waktu tertentu.. Karena permasalahannya.. selain dengan pihak Bank, kami

juga masih mempunyai berbagai sangkutan hutang dengan pihak2 lain,

walaupun dengan nilai nominal yang kecil.. Maksud kami dengan penundaan

yaitu untuk menyelesaikan hutang2 kecil ini terlebih dahulu dan setelah selesai

baru kami mampu untuk fokus kepada pembayaran Bank. Mohon bantuannya

ya Agan2 sekalian... Sekian dan terima kasih.

PS: Oh iya buat moderator, mohon maaf sebelumnya.. klo memang saya salah

taruh Thread, mohon sarannya Thread saya harusnya dialihkan kemana..

Makasi..

Jawaban Saya:

Hutang oh Hutang.....

Hutang pada bank memang beresiko seperti itu, memang disatu sisi kita harus

pandai-pandai berbisnis agar bisa membayar hutang tersebut.

Memang benar Gan (singkatan dari juragan; sebutan untuk orang lain di forum

Kaskus) toniton212, butuh info yang detail mengenai usahanya.

Mungkin tulisan ini berguna bagi yang lain jika gagal bayar....,

ŀ 168

Anda berhutang harus lah ada "goodwill" artinya itikad baik kita kepada bank

yang menghutangi kita.

Jika anda memang gagal bayar, cobalah berkomunikasi dengan bank....,

caranya?

Jangan gunakan lisan kalau bisa, tetapi gunakan tulisan, melalui surat dan

dikirimkan ke bank tersebut. Kita jelaskan baik-baik situasi kita kenapa gagal

bayar.

Kenapa musti menggunakan tulisan?

Semua bank itu sangat administratif dan birokrasi. Ini yang kita gunakan untuk

mengulur waktu.

Surat tersebut tidak langsung menuju pimpinannya, melainkan ke satpam dulu,

lalu ke pegawai, lalu supervisor, lalu kepala cabang, dan seterusnya.

Jika tidak dijawab oleh bank, kita kirimkan surat kedua yang isinya kenapa

tidak dijawab. Jka sudah dijawab, kita kirim surat lagi perkembangan bisnis

kita, begitu seterusnya.

Nah jika ada pegawai bank atau supervisor bank yang marah-marah atau

langsung menyita properti kita tanpa persetujuan kita, berarti mereka tidak

profesional. Kita bisa menuntut mereka ke pengadilan karena kita sudah

menunjukkan "goodwill" kita (dengan bukti tulisan kita dan resi pos tercatat

kita).

Kasus seperti ini pernah terjadi baik nasional maupun internasional, sehingga

bank bisa disalahkan dan diharuskan ganti rugi kepada kita.

Nanti hal tersebut tidak hanya mengulur waktu aja, bahkan bisa rescheduling,

pengurangan bunga, dan haircut pokok hutangnya hingga puluhan persen

(bahkan pernah hingga 50% sewaktu krismon dahulu).

ŀ 169

Kembali ke bisnis bapak anda,

Saya tdak tahu lagi perkembangannya, krn tulisan topik Pak Aksinasi ini sejak

maret yang lalu.

Bisnis anda perlu dibenahi juga. Percuma kita bisa membendung bank namun

bisnis kita tetap keok (tidak berjalan).

Bisnis anda perlu dibenahi dalam berbagai bidang, karena yang saya tangkap

dari tulisan Pak aksinasi ialah bisnis yang kue yang musiman.

Mungkin yang diperlukan ialah pembenahan bisnisnya agar bisnis anda berjalan

terus tak mengenal musiman.

Misalnya penjualan kue keliling, atau melayani pesta dan sebagainya. Strategi

marketing lah yang Pak Aksinasi perlu ketahui.

Omong-omong Pak, saya pernah menulis di forum yang lain, mungkin bisa

membantu Pak aksinasi, begini tulisannya:

Bagi saya ada beberapa hal yang perlu diperhatikan biar bisnis kita apik dan

rame.

Tapi yang terpenting diantara hal-hal itu ialah:

1. DIFFERENSIASI....

apa itu......

ya...., berbedalah dengan orang lain.

Itu berlaku dalam bisnis apapun, berapapun besar atau kecil bisnisnya, mulai

dari warung kecil hingga pabrik raksasa, mulai dalam negeri sampai luar

negeri.

====Maksudnya apa seh Pak Hadi...?====

Hehehehe, yang berbeda pak. Apa yang membuat beda jualan anda

dibandingkan produk orang lain.

ŀ 170

Contohnya jual pecel.

Banyak orang yang berjualan pecel. Hari ini anda berjualan pecel di daerah

tertentu, besok ada yang menyaingi. Bingungkan?

Nah sekarang kembali lagi. Apa yang membuat berbeda pecel anda

dibandingkan pecel lain.

Saya pernah melihat iklan minyak goreng, sudah ratusan merek minyak

goreng, namun minyak goreng baru ini beriklan, minyaknya tidak membuat

jantungan, bahkan bisa diminum.

Apa yang membuat berbeda dengan minyak goreng lain, itulah yang bisa

membuat seseorang memutuskan untuk membeli minyak goreng tersebut.

Cerita lain, saya juga pernah melihat warung kecil didepan supermarket besar.

Saya pertama kali melihat saya berpikir "Gila pemilik warung itu", kok

menantang supermarket sebesar itu (karena dagangannya sama dengan

supermarket itu, rokok, mamin kecil, aqua, dsb). Ternyata kios ini

memanfaatkan apa yang tidak dijual oleh supermarket, contohnya menjual

rokok eceran batangan, menjual nasi bungkus murah sekali (Rp.1.500,-/

bungkusnya, isinya terlalu banyak nasinya dibandingkan ikannya), bahkan

pemilik kios ini menyediakan jasa pijat di kiosnya.

Pasarnya untuk para sopir yang menunggu tuannya berbelanja disupermarket,

para tukang becak, tukang parkir, dan sebagainya.

Betul-betul differensiasi.

Perbedaan produk anda dibandingkan dengan produk orang lain itulah yang

menarik perhatian konsumen.

Memang differensiasi ini membutuhkan proses kreatifitas, yang katanya para

ahli melibatkan lebih banyak proses pada otak kanan.

Hal Lain selain differensiasi adalah:

ŀ 171

2. Konteks dan Kontent dari komoditi jualan bapak.

3. Temukan alasan, kenapa orang membeli produk kita.

4. Teknik Pricing/ Memberi Harga

5. Nama, Brand / Merek

6. Manajemen, yang berhubungan dengan Cashflow.

Namun kembali lagi Pak, Prinsip utama dari bisnis anda adalah differensiasi.

Bagaimana anda membuat beda produk anda dibandingkan dengan produk

orang lain. Bagaimana Kreatifitas anda memoles produk anda menjadi berbeda

dari yang lain.

Tulisan diatas sebenarnya pernah saya tulis di forum

http://www.Purdiechandra.net, tapi kini forumnya telah dihapus (entah

kenapa). Tapi saya masih menyimpannya, dan saya bikin forum sendiri di

http://www.lesprivatbisnis.com, tulisan ini saya postingkan kembali agar

berguna bagi yang lain......

Persyaratan Pengajuan KPR di Bank

Pertanyaan:

(Dari Pak Adul, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Mau tanya pada para senior, bagaimana cara mengajukan KPR di Bank.

Saya mempunyai bisnis kecil2 an, selama ini masih mengontrak, saya ingin

membeli rumah sendiri, bagaimana caranya KPR ke bank?

Jawaban Saya:

Wah Pak Adul sudah bagus tuh pak,

Nanti rumah tersebut bisa menjadi modal bisnis kembali.

Namun ini tips untuk mendapatkan kredit di bank (untuk pengusaha seperti

172

Pak Adul),

1.Siapkan KTP (ID Card), Kartu Keluarga, dan semua persyaratan perkreditan

lainnya.

2.Bank akan melihat seberapa aktif keuangan anda. Untuk itu Bank perlu

sesuatu bukti keaktifan keuangan anda, yaitu laporan keuangan anda pada

Bank seperti buku tabungan, giro dan sebagainya (kira-kia 3 sampai 6 bulan

yang terbaru).

Semakin aktif keuangan anda, semakin percaya Bank. Namun ada beberapa

bank yang tidak hanya melihat laporan keuangan saja, juga melihat

pengendapan uang pada rekening. Artinya jika rekening anda aktif, tapi

saldonya sering nol, maka bank akan menolaknya (tetapi tidak semua bank

begitu).

Untuk perputaran uang, saran saya, jika anda baru mendapatkan uang, lebih

baik masukkan terlebih dahulu di bank, setelah itu anda bisa ambil kembali

uang anda. Supaya buku laporan/rekening anda penuh.

3.Bank akan mensurvei kegiatan usaha anda, jika usaha anda terlihat ramai

dan padat, maka bank akan percaya. Jika terlihat sepi-sepi aja, maka biasanya

Bank meminta bukti-bukti transaksi, terutama yang melibatkan perusahaan

lainnya (akan dilakukan juga pengecekan pada perusahaan yang telah

bertransaksi dengan perusahaan anda), Bank biasanya juga melakukan

pengecekan pada supplier anda, seberapa aktif anda membeli bahan dari

supplier anda. Bank akan mengukur pendapatan anda.

Bank akan mendokumentasikan/ memotret ketersediaan bahan baku anda,

kegiatan usaha anda, dan usaha anda (aset, omzet, dan perputaran uang).

Pemberian kredit bank terkadang dilihat dari faktor apakah bisnis anda

tergolong sunset atau sunrise, maksudnya laku terus atau tidak laku

173

dikemudian hari (bakalan bangkrut).

4.Bank akan melihat kredit-kredit anda pada bank atau lembaga pembiayaan

lainnya (misalnya kredit sepeda motor, mobil, mesin, dll). Karena sekarang

masing-masing lembaga telah online dengan data pusat Bank Indonesia, maka

semua hutang-hutang anda akan terlihat, kemudian diperhitungkan dengan

kekuatan membayar anda. Biasanya Bank hanya memperbolehkan 1/3 dari

pendapatan netto. Hampir semua Bank telah online, sedangkan lembaga

keuangan yang telah online: ADI**, SWAMIT**, S*F, dan sebagainya

(biasanya anak perusahaan dari Bank tertentu).

Saran saya jika anda hendak kredit atau membutuhkan uang dengan

pembayaran jangka waktu lama, gunakan saja koperasi atau lembaga

pembiayaan biasa, dan sebagainya, yang penting tidak terlihat pada sistem

online.

5.Jika anda melakukan pemindahan kredit pada Bank lain (take over), yang

ditanyakan ialah apakah anda lancar dalam membayarnya, buktikan bahwa

anda lancar membayarnya, misalnya dengan struk pembayaran yang selalu

tepat waktu, stamp pada buku rekening yang selalu tepat waktu, dan

sebagainya. Hal tersebut manambah poin positif anda.

6.Track record anda pada kredit-kredit sebelumnya sangat dipantau oleh bank,

jika anda pernah telat 1 hari pun, maka akan mengurangi poin anda dimata

bank. Bank akan melihat ketepatan waktu membayarkan kredit anda. semakin

tepat semakin percaya bank itu. Kredit-kredit itu bisa seperti kredit sepeda

motor, kredit mobil, kartu kredit, kredit rumah, kredit mesin dan sebagainya.

Namun jika anda pernah tidak membayar hutang/menunggak kredit, bisa jadi

anda terkena blacklist Bank Indonesia, tentunya akan menghalangi kredit anda

pada bank itu.

174

7.Jangan terlalu over membesar-besarkan pendapatan anda, yang terpenting

bank percaya dan anda mampu membayarkannya besaran angsuran.

8.Mintalah bantuan kepada marketing bank anda, tanyalah segala sesuatu

kepada marketing bank anda, karena mereka juga berharap kredit anda bisa

gol. Marketing akan mendapatkan komisi atau pion dari bank jika kredit anda

disetujui (namun jika kredit anda macet maka akan mengurangi poin mereka).

Jika anda ternyata ditolak oleh Bank, jangan marah, tetap saja tersenyum,

kenapa? karena anda akan butuh mereka di masa-masa mendatang (bank

memperbolehkan pengajuan kembali setelah 3 bulan). Namun jika anda

terkena blacklist Bank Indonesia, butuh waktu 1-2 thn tanpa telat 1 hari pun

untuk menghilangkan blacklist itu.

Properti n Bisnis

Pertanyaan:

(Dari ???, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Wah.. menarik dan nambah wawasan juga ya forum ini. Dan sekarang giliran

ane bertanya :

..ane dalam dilema 'ringan' soal keputusan : mengambil kredit di Bank lagi

atau ambil modal dari tabungan sendiri untuk buka usaha baru.

Ada rencana.. banyak rencana malah yang udah ane susun, buat membuka

satu persatu usaha lain, selain usaha yang udah ada saat ini.

cerita sedikit, dulu mengawali usaha wartel, jual pulsa, kios softdrink, kos2an

sampe jual krupuk.. memang ane awali dari hutang di bank dengan jaminan

BPKB sampai sertifikat tanah.

Dan alhamdulilah.. sampai sekarang, semuanya berjalan baik.. hutang juga

udah lunas semuanya.

175

sedikit demi sedikit sudah bisa nabung..

Bini (istri-red) yang dulu selalu khawatir ditagih2 tunggakan anggsuran dari

bak, sekarang lebih tenang dan bisa tersenyum bangga sama ane.. bahkan

tahun depan dia katanya rela untuk mengandung anak ketiga kita lagi..

Nah.. yang jadi sedikit ganjalan, bang didik.. bang wahyou.. dan abang2 yang

lain..

ane mau buka usaha lain.. ada ide buka ternak lele sama usaha konveksi..

nah.. modalnya itu lebih baik ane ambil dari mana ?

dari tabungan ane sendiri.. dengan tenang.

apa ambil kredit usaha lagi dari bank .. dengan resiko hati ini dag-dig-dug lagi

(jujur aja.. ane kalo punya utang masih suka gemeteran, bang.... maklum,

punya trauma saat babe (ayah-red) ane meninggal dulu, wah.. jangan2 umur

ane gak panjang.. dan ninggalin hutang anak-istri lagi.... bukannya takut, tapi

cuma mikir aja)

kalo sementara ini sih.. ane punya niat 50-50.. 50% ane ambil dari tabungan

dan 50% dari pinjaman bank..

atau gimana ? ..

mohon pandangan dan pengalamannya dong bang !

Tengkyu..

salam !

Jawaban Saya:

Sakti juga Om ini sudah beberapa usaha, sudah lunas utangnya, sudah

beranak 3, hehehehe.

Gini Om, pinjem duit apa pake duit sendiri nanti aje jawabnya.

Pertama musti kita ketahui dulu; bisnis itu kayak maen monopoli.

ŀ 176

Misalnya bisnis A menghasilkan profit 10 ribu

Bisnis B menghasilkan profit 12 ribu

Bisnis C menghasilkan 5 ribu, dst. Nah setiap bisnis yang Om ternakkan harus

bisa saling mem-backup.

Kalau bisnis B kekurangan uang, bisa pinjem sama yang A dan C, begitu pula

satu sama lain.

Trus kalau untung semua dikumpulin keuntungan A, B, dan C nya, lalu buat

bisnis D, E, F yang baru.

Nah, kedua, Om puyeng bikin buka ternak lele sama usaha konveksi. Kalau

saya omong sih om, fokus dulu 1 aja, ketika sudah jalan, baru berikutnya

diusahain, kenapa? Karena pikiran kita biar fokus dulu, bagaimana bisnis ini

bisa berjalan sendiri dan menguntungkan. Jangan greedy/tamak Om (ampun

Om jgn marah), jangan kesusu, santai aje. Saya kira Tuhan tidak suka kalau

kita tamak, tul ga Om?

Nah ketiga, modal siapa? hehehehe ini yang menarik Om. Kita Hom pim pah

saja antara Om sama bank nya, hahahahahaha. Gak Om, bercanda....

ampun...., hehehehe.

Begini Om, Kalau Om suka dag dig dug saja, mending Om memakai modal

bank 100%, karena apa, dari situasi Om yang suka dag dig dug, secara

psikologi (cieeee...., minteri lagi Om...) Om lebih suka main safe.

Jadi Om punya pegangan uang untuk bisa membayar tagihan ke bank

(tabungan Om). Jadi Om bisa santai sedikit, karena masih punya uang untuk

bayar simpanan. Dag digu dug itu terjadi karena kita tidak spare uang untuk

membayarnya (atau gampangnya uang kas mepet, hehehehe, tul ga Om?).

Secara sudut pandang pengusaha (cieee.... ) modal lebih baik 100% dr bank,

kenapa? Karena banyak hal Om, misalnya: jika sekarang kita bisa dipercaya

ŀ 177

hal kecil, dimasa mendatang bisa dipercaya hal besar oleh bank, kedua kalo

bisnis belom untung, kita masih punya duit untuk bayar;

Om kalo takut mati ninggalin utang, nah pake yang namanya asuransi.

Memang tidak semua pinjaman menerapkan asuransi Om, Jadi Om tanya dulu

aja ama banknya.

Asuransi dipakai jika pinjaman itu panjang dan mengandung resiko tertentu.

Misalnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR), jika orangnya mati, maka pinjaman

langsung lunas, atau jika kebakaran, juga lunas. Hehehehe, memang beban

biaya jadi lebih tinggi Om, tapi..... itu loh Om, kalau mati ga ninggalin utang.

Malah dapet untung/ ninggalin warisan, hehehehe.

Om kalo sudah punya penghasilan, mending Om ambil rumah/ properti deh.

Utang saja Om, ambil KPR yang lama. Hehehehe, ampun Om bukan buat Om

dag dig dug deg dog, tapi penghasilan lebih baik diinvestasikan dlm bentuk

properti, Nah kalau Om ambil KPR itu untungnya banyak,

1. Asuransi jiwa & kebakaran.

2. Harga properti itu tiap tahun naik Om, nah Om bisa ambil dana nya itu dari

bank juga, hehehe Om tanya aja ama bank mengenai top up, atau refinance,

atau take over.

3. Utangnya segunung, bayarnya bisa 15 tahun keatas, hahahaha edan, jadi

cicilannya MURAH MEN! Eh sori, murah Om......

4. Dan sebagainya deh, hehehehe

Cuman ya gitu bayar cicilannya tiap bulan. Hehehehe, Nah cicilan itu dibayar

dari keuntungan dari bisnis-bisnis kita, ya kayak arisan gitu lah Om, cuman,

arisannya meningkat jumlah yg kita tanam. Meningkat dari mana? ya dari

harga tanah itu Om, hehehehe.

Gimana Om?

ŀ 178

Beli Properti Dapet Duit

Pertanyaan:

(Dari Pak Arif, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Pak saya mau tanya, gmana caranya beli properti malah dapet uang ya?

khan biasanya beli properti kita kluarin duit.

thx

Jawaban Saya:

Pengalaman saya Pak, bank suka kasih kredit kalo kita-nya kuat bayar.

Properti itu dinilai oleh bank itu sendiri atau lewat yang namanya appraisal/

lembaga penilai.

Nah kalau propertinya kita beli 100 juta, trus sama appraisalnya dinilai 150

juta, dan bank setuju kasih kita 150 juta, berarti kita dapat 50 juta. gitu........,

Pertanyaan:

Pak Hadi, caranya gimana untuk bisa mempunyai ruko???? Karena setelah saya

tanya-tanya ke kantor pemasarannya harus bayar uang muka 150 Juta. Waduh

Pak, uang dari mana saya segitu. Untuk mendapatkan ruko saja harus

ngeluarin duit dulu segedhe tersebut. Mungkin Pak Hadi mempunyai

masukan??? Saya tunggu informasinya Pak. Matur suwun...

Jawaban Saya:

Semua kok jd tanya saya?

Kalau berhasil beli ruko ingat saya ya pak, hehehehehe.

Jangan beli ruko yang baru-baru pak, rugi di uang muka.

ŀ 179

Beli saja yang bekas.

Cari yang harga penjualnya lebih rendah dr pd pasar (Bapak bisa cek pada

bank atau lembaga appraisal yang ditunjuk di bank, harga tanah yang

ditawarkan)

Jadi begini Pak, kalau harga penjualnya 100 juta, kita tanya dibank itu harga

dipasaran 150 juta, nah berarti kita beli properti itu gak pakai uang muka

(bank memberi kredit 20% dari harga pasaran, lha 20% itu dianggap uang

muka-nya)

Dari 150 juta, bank memberi kreditnya 80%, jadi bank memberi 120 juta. Nah

penjualnya kan 100 juta, berarti Bapak dapat selisih 20 juta, nah itu bisa untuk

bea notaris, pajak, provisi, dan disumbangin saya sedikit buat royaltinya,

huahahahahhahaha.

Pak sebenernya ini rahasia loh, jangan bilang sapa2 ya......pokok inget saya

aja deh....hahahahahaha.

Kalau memang Bapak ingin ruko baru itu, bapak tantang saja sama penjual,

“apakah saya bisa beli ruko plus dapatin modal?” soalnya kadang-kadang ada

yang berani demikian. Menjual ruko plus dapat modal bagi pembelinya.

Pertanyaan:

Matur Suwun Pak Hadi, atas informasinya........

Iye2 Pak, nanti klo sdh berhasil dpt rukonya sy tdk bakalan lupa sm Pak Hadi

Tapi sy ada pertanyaan lagi Pak....

Memang kelebihan dan kekurangannya beli ruko baru atau bekas apa sj

Pak????

180

Sepengetahuan sy lebih baik beli ruko baru sj. Karena itung2annya

bangunannya masih baru dan kokoh Pak..... Jadi bisa tahan lama.

Ya memang sich dari segi harga pasti lebih mahalan dibandingkan dengan ruko

bekas.

Maaf Pak Hadi, saya memang hal baru dalam bisnis spt ini. Makanya saya ingin

bertanya lebih dalam lagi.

Maksudnya gmn ya Pak, harga dari penjualnya 100jt terus harga 150jt nya apa

itu harga kita menawarkan ke Bank nya segitu Pak. Supaya kita dapat harga

yang lebih tinggi dr pasaran ya Pak?????

Terus apakah kita dapat dari Bank 20% itu untuk kita bayarkan ke pemilik ruko

untuk membayar DPnya????? Dan apakah Bank di awal mau ngasih ke kita

sebesar 20% dulu yah??? Kalau itu benar mengapa demikian Pak???

Terus 80%nya kapan Bank mau ngasih uang sisanya ke kita Pak???

Maaf Pak, kalau sy salah persepsinya ya maaf. maklum masih awam...

Berarti pasti seperti itu ya Pak, Bank ngasih uang ke kitanya 20% dan 80%

ya??? Jadi kita waktu beli ruko harus ngurus ke Notaris dll juga ya Pak??? Wah

berarti untungnya kita ya berkurang to Pak....

Baik lah Pak...

Matur suwun...

Salam sukses

Jawaban Saya:

hahahahaha, puyeng-nya belum sampe ubun-ubun deh Pak, hihihihi.

Pak Arif jangan bingung, ikutan panadol 2 ya, hahahaha.

Kl beli dapat duit itu memang butuh praktek Pak biar ngerti.

181

Kl teorinya:

Si A ======> jual rumah 100 juta.

Si B ======> Pembelinya.

Si Bank ===> Bank yang punya duit.

Trus si B ini pergi ke bank ====> bilang "pak saya mau beli rumah itu loh,

secara kredit".

Bank bilang "oke pak, nanti kita lihat rumahnya".

Besoknya si Bank dan si B lihat rumahnya si A.

Eh, si Bank ini ngomong sama si B " Pak, ini harga rumah dipasaran 150 jutaan

loh pak!! Oke Bapak boleh ambil rumah ini secara kredit!"

dan si B berkata "horeeeeeee...."

===============tarik napas dulu==================

Si Bank bilangi si B "Pak, rumah itu kan kami hargai 150 juta, lha kami biayai

hanya 80% saja Pak, jadi bapak ini boleh pinjam sampai dengan 120 juta,

gimana? Bapak ambil pinjaman 100 juta atau 120 juta?"

segera si B berteriak dengan garang dan lantang "SAYA AMBIL KREDITNYA

SEMUA, 120 JUTA, HUAHAHAHAHAHAHAHAHA (dengan gaya kayak Shincan

gitu) ".

Ternyata si Bank kasih duit 120 juta ke si B, dan si B membayar 100 juta

kepada si A sesuai dengan harga rumah.

Dan si B menikmati 20 juta sisanya untuk berfoya-foya......, eh salah, untuk

modal usahanya.............

============Tarik napas lagi kalo kepingin ==============

Ya itulah dongeng cerpen pendek karangan dari Pak Seto, sekarang anak-anak

bubuk ya....., hahahahah, guyon Om...,

Bapak ga usah bingung dengan yang namanya uang muka, POKOKNYA BANK

ŀ 182

HANYA MEMBIAYAI 80% DARI JAMINAN.

Lha yang 20% itu kita anggap sebagai uang mukanya, iya to? Dari pada

bingung, hahahahahaha.

Wah kalau Bapak baca ini masih bingung juga, saya sarankan untuk berdoa

dulu mohon wangsit. hahahahhaha, bercanda....

============Topik lain lagi, beli bekas ato baru?===========

Pak, kalau cerita diatas itu rata-rata untuk rumah sekon, Memangnya kalau

baru sih enak, kita tidak perlu renovasi, gak usah takut ambruk. Cuman ya gitu

kl baru rata-rata ga bisa cara ini, kecuali developernya perorangan, bukan

perusahaan pengembang.

Ada cara lain Pak jika memang mau kondisi baru.....hehehehehe,

Beli bekas dengan kredit, direnovasi yang apik, trus dipindahkan kredit kita ke

bank lain (take over dan refinance). Kan nanti bank yang lain menilai lebih

tinggi dari pada bank sebelumnya Pak.

Kalau Bapak mau tanya lagi tentang ini, jangan deh........, nanti saya jadi lupa

kalau sudah minum Panadol 2, hahahaha

Lebih baik Bapak cari di forum ini obrolan lain tentang refinance.

===========Virus entrepreneur=============

Waduh Pak Wahyou, kalau lelang sih saya belom pelajari. Nanti kalau sudah

saya pelajari dan diberi wangsit (wangsit melulu...., wangsit mie ayam,

hahahaha), nanti saya bilangi deh.

Kalau saya sih cari properti secara manual aja, di koran, putar-putar sendiri,

dan sebagainya.

Kalau punya salary, atau masih status pegawe sih ga masalah Pak, asal Bapak

kuat bayar (kira-kira 1/3 dr penghasilan Bapak untuk angsuran, aturan dari

bank BI, biar ga kredit macet).

183

Nanti juga kalau Bapak ditanya kerja apa, nanti juga jawabnya pegawe. masak

mau bo'ong?

Lain lagi kalau ditanya Bapak bilang punya toko, nah, penghasilannya kan gak

tentu, nah itu bisa masuk keluar gitu.

===================== the end =====================

Sekiyan deh tulisan yang paaaanjaaaaang dan laaaaamaaaaaa

Pertanyaan:

Wah sungguh luar biasa dan mulia engkau Pak, saya sangat2 berterimakasih

Pak.

Karena Bapak sudah menjelaskan secara detail detailnya. Saya skr jadi mulai

paham Pak, tapi kepala saya puyengnya blm sembuh2 walaupun sdh minum

panadol 2 Pak. Mungkin puyengnya akan ilang setelah nanti dpt propertinya

Pak. Hehehehe........

Memang harus berani terjun ya Pak, jgn teori melulu. Supaya melatih mental

kita juga untuk dpt propertinya.

O iya Pak, saya ada pertanyaan lagi nih supaya tambah muantab Pak.

Hehehehe...

Kalau saya mau nyoba2 cari properti lewat iklan kecik di koran2 kan banyak tu

Pak dan yg mau saya lakukan ini hanya sekedar iseng gmn ya Pak?????

Syukur2 dapat properti tersebut. Tapi yg saya takutkan nanti apa yg saya

lakukan ini kena black list sama Bank tersebut, ya karena kan saya hanya iseng

Pak. Dan semua mentor EU bilang, kalau mau berhubungan dengan Bank itu

jangan sampai kena Black List. Makanya saya tanya2 terus nich Pak.

Okey dech Pak, nanti ilmunya Pak Hadi sy praktekin. Kalau blm dpt saya hrs

ŀ 184

berusaha terus spy dpt tu propertinya.

Matur suwun.

Sukses selalu.

Jawaban Saya:

Walah, kok iseng melulu, betulan dong Pak. kalau kena bleklist jangka

waktunya 1 tahun aja kok teorinya, hahahahaha, saya sendiri ya berusaha ga

kena. Hihihihi.

Omong2, cari aja kok bisa kena bleklist? Aneh-aneh saja Bapak ini. Kalau gak

bayar, nah itu kena bleklist.

bleklist itu untuk cek kosong, untuk yang gak bisa bayar, kredit macet, yang

nipu orang, yang larikan uang, yang korupsi, yang jelek-jelek toh, wong kita ini

berusaha jadi calon penghuni sorga ya to Pak, begituan kan haram.

Saya sendiri ajukan beberapa kali ke bank, banknya setuju, tapi propertinya ga

jadi saya beli juga ga papa, bank nya malah suruh-suruh saya cari lagi,

hahahaha,jangan takut toh Pak,........

Dah deh Pak, pokoknya Bapak kalo gak berani, coba ambil botol minuman

beling (pecah belah). Kalau orang normal itu pasti takut kalau mecahin-nya

(sambil merem-merem (tutup mata), sambil teriak-teriak, sambil berdalih, dan

lain-lain), tapi bapak kalau berani, langsung pecahin saja. (apa hubungannya

dengan bisnis ya? jadi juragan beling? huahahahaha).

Wong kita ini kan "wira-usaha", wira kan berarti perwira, pejuang, pahlawan,

kalau gak berani perang mana bisa jadi wira? wira wiri kali, hahahaha

pokoknya kalau Bapak sukses inget saya deh, hahahaha.

ŀ 185

Pertanyaan:

Kalau Baru nanya2 dan tawar2an sich ndak di Blacklist Pak. Katagorinya masih

bluelist (kwakakakakakak....). Kalau Penampilan oke dan pinter diplomasi,

Mudah2an sukses ng BODOL Bank ...Pak.

Pangalaman saya saat pertama nge Bodol Bank juga agak ribuuuuet banget,

karena mereka minta 2 guarantor (Penjamin). Guarantor ini juga khan perlu

uang bensin (seperti otobus saja pakai bensin). Setelah hutang yg pertama

lunas nas......!. di suruh ambil lagi dalam jumlah besar dan tidak perlu

garantor.. karena kita sudah di percaya Pengutang yg taat , handal dan ndak

ngabur...(emangnya Edi Tansil , kabur ke LN...!).

Masa sich Bapak datang ke bank saja ndak berani?. Padahal Costomer

servisnya cantik2.dan bahenol....., Jangan dtng ke C S yang cowok Pak........!.

susah ngerayunya.(nti di sangka Homo lagi kalau ngerayu sesama cowok).

Praktekin teorinya Mbah Purdia Pak. Kalau gagal pindah ke Bank lain dst dst...

salam

Jawaban Saya:

Saya sama saja kayak Pak Wahyou, EU EU an, hahahaha, alias belajar lewat

DVD tok trus minta wangsit sama Yang Diatas, hehehehe.

Ngertinya ya dilapangan itu, sebenarnya cara-cara begini ini sudah lama, alias

kuno, hanya Pak Purdi yang mau berbagi pada orang banyak.

Sejak dulu jamannya Pak Harto sudah ada. Karena itu rentan dengan korupsi,

suap, dan mark up.

Jaman pak Harto banyak orang ngutang di bank tapi jaminannya gak

sebanding (mark up). Alhasil ketika Asia goncang mereka tidak bisa

kembalikan hutangnya, dan parahnya lagi, ternyata jaminannya tidak

ŀ 186

sebanding dengan hutangnya. Negara rugi deh...., itu menipu negara, dosa.

Nah sekarang aturan mainnya diperketat.

Kita main didaerah legal dan aman.

Banyak yang terjadi ketika mendengar Pak Purdi, langsung cari properti.

Memang sih bisa, namun yang penting itu usaha/ bisnisnya harus berjalan

terlebih dulu, alias bisa bayar angsurannya dulu.

Banyak sekeliling saya yang jatuh karena ga bisa bayar propertinya, karena

bisnisnya baru dirintis, dan belum sukses. Kasihan kan.

Kalau dilihat efek sampingnya dari gak bayar hutang, waduh gak enak deh,

salah satunya blacklist.

Contoh kecilnya efek samping itu saya dulu pernah bayar lewat e-banking,

diwebnya tertulis berhasil. Eh tak disangka saldo saya tak berkurang, uang

tidak sampai ke bank nya.

Sampai dengan 1 bulan saya diberi surat teguran, lalu segera saya selesaikan

termasuk dendanya dan saya jelaskan dengan baik-baik. Selesai. Namun

sesudah berapa lama ketika saya akan ambil kredit lagi, saya ditanya lagi loh,

"Pak dulu bapak pernah terlambat ya? Disini track record-nya kelihatan loh!"

wah, saya jelaskan sekali lagi sampai benar-benar paham bank nya itu.

Untungnya masih percaya, karena ketika ditanya ke supervisornya memang

sering terjadi begitu krn maintenance....., fiuh.....

Itu hal kecil tentang terlambat, nah kalau gak bisa bayar, waduh....., gak bisa

omong saya.

Bisnis dulu yang bagus, kalau bisnisnya sudah bagus, ambillah properti sebagai

pendukung.

Jangan nafsu kaya, nanti malah terjerembab, karena blacklist itu sukar

dihapus, karena ada track record-nya.

ŀ 187

Kalau memang bisnis itu prospeknya bagus (otak kanan lihat peluang), anda

bisa hitung ROI/rate of return on investment nya, trus dicoba bikin

perencanaan cash flow-nya, perhitungkan matang (otak kirinya ngikut itung).

Kalau memang bisnis itu bagus dan anda yakin, anda bisa bikin proposal

kasihkan ke bank. Namun ya gitu pak, bank akan balik menanyakan kepada

anda, "Pak jaminannya apa?", anda jawab "rumah/ruko", bank bilang lagi

"rumah/ruko itu nanti kami nilai pak sesuai harga pasaran, setelah itu bank

akan membiayai 70-80% nya pak, tergantung rumah/rukonya", heheheheh

balik lagi ke jaminannya

Kalau saran saya, mulailah dari hal kecil. biar kita rasakan dulu jungkir

baliknya bisnis. Ya kayak intan itu loh, di gosok dulu (kan sakit), lama lama

kan jadi mengkilat. Kalau langsung kaya ya lewat dukun/kuasa kegelapan,

Hahahaha ujungnya neraka, waduh. Kan kita prinsip kayak pak Joger, muda

foya-foya, tua kaya raya, mati masuk surga, hahahahah.

Pertanyaan:

eh iya pak... numpang nanya...

syarat kita kredibel dimata bank tu apa aja??

trus juga, saya pernah iseng2 ngitung max kredit yg bisa saya ambil di bank

dengan gaji yg skrg melalui web'ny bank... max kredit yg saya dapet cm sktr

60-70jt...

wahh... dapet properti yg ky gmn dgn kredit segitu??

188

denger2 properti yg bisa di acc bank letakny juga dipertimbangkan...

jalan masuknya minimal bisa dilewati 1 mobil... bnr begitu??

Jawaban Saya:

Sekarang memang berbeda pak, antara karyawan dengan pengusaha. Jika

anda tanya lebih mudah mana bank kasih pinjaman, karyawan atau

pengusaha, saya jawab sama susah.

Tapi jangan kecil hati pak, karena memang bank menerapkan kehati-hatian

agar tidak terseret kredit macet.

Untuk karyawan, memang bank menerapkan cicilan = 1/3 dari gaji, atau

dengan kata lain gajinya harus 3x dibanding dengan cicilannya. Minta maaf

sebelumnya, jika anda dapat 60-70 juta, berarti gaji anda sekitar 3 kali-nya

dari cicilan. Namun itu bisa digabungkan dengan penghasilan istri anda pak jika

istri anda bekerja atau buka usaha. Katakanlah istri anda gaji 1 juta, anda gaji

2 juta juga, berarti totalnya 3 juta, berarti bisa ambil kredit 100 juta-an

dengan cicilan 1 juta an (asumsi kredit 9-10%)

Nah sekarang untuk pengusaha, pengusaha akan dilihat laporan rekening dan

keuangannya selama 3-6 bulan, kemudian dilihat usahanya, apakah memang

bagus bisnisnya dan bekelanjutan, kemudian bank akan meminta contoh-

contoh bon, kuitansi, dan surat pemesanan dan sebagainya. Lalu bank akan

juga meminta seluruh data suplier/pemasok dan data costumer. Nanti bank

akan meng"cross check" kepada mereka untuk menanyakan keberadaan bisnis

kita.

Kemudian langkah berikutnya bank akan memeriksa status kita di bank

Indonesia, bagaimana hutang-hutang sebelumnya, ataukah kita masih

mempunyai hutang, apakah kita telat bayar pada cicilan lainnya, apakah kita

189

kena blacklist (ngemplang hutang).

Jadi kalau disimpulkan ada 3 hal yang membuat kredit anda disetujui:

a. Verifikasi, yaitu pemeriksaan rekening-rekening anda, pemeriksaan bisnis

anda, pengecekan tempat kerja anda, pengecekan keberadaan sumber

penghasilan anda, Balcklist/tdk, dsb.

b. Rekening aktif, yaitu rekening yang keluar masuknya bagus dan mendukung

usaha atau pekerjaan anda.

c. Dokumen yang lengkap, yaitu dokumen seperti foto kopian KTP suami istri,

NPWP, Kartu keluarga, formulir, tanda tangan suami istri, foto kopian data-

data properti yang akan dibeli, dan sebagainya.

Pak, jika memang anda mendapat segitu, anda musti mendapatkan

penghasilan lain yang menambah limit kredit anda, mungkin bisa bisnis

sampingan atau pekerjaan sampingan.

Memang bisa anda men-setrika rekening supaya "kelihatannya rekening anda

bagus"

Tapi saya TIDAK MEMPERBOLEHKAN.

Mensetrika rekening tersebut sama saja dengan membohongi bank, dan

terutama diri anda sendiri. Anda tidak kuat membayar tapi memaksa diri anda

untuk membayar cicilan yang sangat besar, hasilnya ialah KREDIT MACET,

contohnya di Amerika (Mortage).

Untuk itu saya sarankan anda untuk menambah penghasilan lagi dengan bisnis

sampingan.

Jika memang anda ingin membeli properti, saya sarankan agar anda bisa

melihat peluang dari properti tersebut, misalnya bagian tertentunya bisa

disewakan dengan harga tinggi, atau memberdayakan bagian properti itu

190

dengan bayaran didepan.

Memang agak sulit bagi yang belum berpengalaman, tapi kalau anda latih terus

menerus akan mudah dalam membeli properti.

Contohnya: saya membeli ruko, saya sewakan bagian2nya, bagian bawah

untuk supermarket, bagian tengah untuk perkantoran, bagian atas untuk kost,

bagian atap untuk reklame, bagian halaman untuk reklame juga, dan

sebaginya dan sebagainya. saya suruh mereka membayar didepan semua atau

dengan sistem mencicil kepada saya dengan waktu tertentu/tdk terlalu lama.

=============

Benar pak, karena bank mempertimbangkan kalau properti itu susah untuk

menjualnya jika kredit anda macet.

Kalau hanya bisa dimasuki 1 mobil aja berarti dianggap kampung pak. Apa lagi

1 sepeda motor, berarti gang aja. Bank akan keberatan juga, pikir bank susah

untuk menjualnya jika kredit anda macet.

Pertanyaan:

Penjelasan Pak Hadi ini benar-benar bagus sekali. Terima kasih pak Hadi juga

karena telah membalas email saya dengan penjelasan yang gak aras-arasen

atau malas malasan tetapi dengan panjang lebar dan masuk akal. Sekali lagi

pak terima kasih.

Saya ingin tanyakan adalah ini:

Kita KPR kita di setujui oleh bank, Bank tuh menyiapkan dananya itu dalam

bentuk apa? Tunai dan transfer ke rekening mana? ke rekening kita sebagai

ŀ 191

Pembeli atau rekening si Penjual? Nah kalo misal A jual 100jt ke B dan B dapat

*setelah di potong 20% total B dapet kredit 120jt (CONTOH), nah lalu si bank

tuh transfer 120JT ke mana? ke A atau ke B? Kalau ke A, susah pak ntar kita

minta duitnya balik ke kita 20jt kan sulit bin ajaibin deh pasti.

Bagaimana Pak?

Jawaban Saya:

Kalau kita dapat cash bank,

bank kita kasih tahu harga sebenarnya juga ga pa pa, bilang aja sisa uang nya

untuk renovasi atau modal kerja. Nanti sisa uang yang sebagian/ hak kita itu

minta ditransfer ke rekening kita.

Atau kalau Bank nya gak mau repot, kita minta BG atau cek sebesar sisa uang

kepada penjual, bilang aja itu kita pinjam lagi di bank.

Oh iya, percakapan kita di email saya expose di forum ya, biar bisa dibaca org

lain.

Data-data seperti nama, website anda, dsb saya samarkan ya.

Beli Properti Tanpa Uang Bag 2

Pertanyaan:

(Dari ???, tulisan di

http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2059343&page=11)

Dear all,

tadi nya saya mau beli tuh modul/videonya pak Cipto,

ternyata sdh selesai tuh masalahnya.

Gini. Soal properti tanpa uang sebenarnya bukan hal yang umum. Sudah

ŀ 192

banyak euy...,

beli properti bisa macam2, dengan tunai keras, tunai lunak, ada juga yang

tunai super lunak (KPR...., hahaha bercanda).

Yang penting sekarang ialah cara bayarnya.

semuanya bisa tanpa uang sama sekali.

Jawaban Saya:

Untuk menilai rumah atau ruko:

Kita pecah-pecah dahulu, harga tanah, harga bangunan dan nilai tambah atau

pengurangnya.

Contoh, harga rumah 150 juta, Luas tanah 100 mtr2, bangunan 45 mtr2,

bangunan dibangun sejak 2 tahun lalu. cara itungnya:

1. harga bangunan (kalau misalnya kita bangun baru), permeternya 1 juta, jadi

45 mtr2 x 1 juta = 45 juta, kemudian dihitung depresiasi bangunannya,

misalnya pertahun 5%, berarti: harga bangunan =45 juta -depresiasi thn I-

depresiasi th II; = 45 juta -5%-5%; = 40,612 juta, kita bulatkan 40 juta.

2. Harga tanah, berarti penjual menetapkan harga tanah adalah 110 juta,

berarti harga permeternya 1,1 juta. Sekarang cek dipasaran apa dengan harga

segitu kemahalan/tdk.

3. Sekarang apa nilai tambahnya atau nilai kurangnya, misalnya disebelah

mall, disebelah kuburan, dikampung, tingkat kriminalitas tinggi, dan

sebagainya. Itu yg relatif.

4. Untuk ruko juga ada sendiri, misalnya probabilitas org mampir, lalu lalang

jalan, dan sebagainya.

===================

Sekarang KPR

ŀ 193

Untuk KPR beli tanpa uang bisa, malah dapat uang juga bisa.

Caranya: bank akan kirim 'utusan' untuk menilai properti itu. Nama utusannya

adalah appraisal.

Appraisal akan menilai rumah itu, caranya sama dgn yang diatas. Namun

appraisal mempunyai norma2 tersendiri untuk harga tanahnya, maksud norma

= patokan appraisal sendiri. Ada perhitungannya. Untuk norma tidak saya

bahas lebih lanjut, walau bisa di pelajari, karena bisa sampai besok,

hahahahaha.

Nah setelah harga rumah diketahui, ia akan lapor kepada bank bahwa harga

rumahnya sekian juta.

Nah sekarang dr harga rumah tsb 150 juta, misalnya harga rmh tsb dinilai

bank 200 juta, karena harga tanahnya sdh naik, bank menilai harga tanah

disitu 1,6 juta /mtr2. Dan bank memberikan kredit 80% dr rumah itu atau 160

juta tersebut, trus anda ambil semua kreditnya.

Nah sekarang kembali ke penjual. Penjual menjualnya 150 juta, dan bank

memberikan 160 juta, berarti anda akan menerima kelebihan 10 juta itu dari

bank. Itu sama artinya dg cashback.

Karena selama properti itu masih menjamin utang anda, bank memberikan

utang kepada anda sebesar itu.

Sampai disini anda bisa danggap, beli rumah tanpa uang, malah dapat uang,

==================

tapi.......

Kelemahan disini, memang anda hutang kepada bank dan mencicilnya pada

bank. Namun cashback tersebut bisa ratusan juta, bahkan pada beberapa

teman saya menerima hingga 400-500 juta, dengan nilai properti 1-2 M an.

Dari pengalaman saya properti 350 juta keatas baru bisa menikmati cash back

ŀ 194

ini.

Selain itu juga harus anda perhitungkan, biaya administrasi bank, provisi,

pajaknya 5%, asurasi jiwa dan kebakaran yang harus anda tanggung.

Nah, sekarang bagaimana membayar cicilan itu kepada bank, anda bisa

memberdayakan rumah itu, misalnya rumah itu disewakan bagian perbagian,

bagian depan untuk toko, dengan sewa perbulannya Rp sekian, dan bagian

tengahnya disewakan untuk kantor dengan sewa perbulannya sekian Rp, dan

bagian belakang disewakan untuk kos yang dibayar juga perbulan, Nah, kalau

dikumpulkan semua uang sewa, hingga bisa membayar cicilan rumah itu.

Sampai disini juga dinamakan dapat rumah gratis.

===================

Untuk tunai keras,

Tunai keras intinya juga sama, bagaimana pandai-pandainya kita menyewakan

bagian perbagian rumah/ruko tersebut. Contohnya: kita beli ruko dengan harga

200 juta, kemudian kita beri uang tanda jadi 5 juta kepada penjual, dan kita

minta diberi waktu 2-3 bulan untuk melunasinya. Lalu kita akan diberi

Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), artinya jika kita tidak bisa melunasi

properti itu dalam jangka waktu tertentu, maka uang itu akan hangus dan

menjadi bagian dari penjual dan hak kita hilang dengan sendirinya.

Hal ini tergantung kepandaian kita untuk bernegosiasi dengan penjualnya,

meminta waktu lebih dalam hal pembayaran.

Nah, sekarang bagaimana caranya kita memanfaatkan waktu yang ada

(sebelum uang itu hangus/ grace period nya lewat) untuk menyewa-nyewakan

bagian dari properti itu.

Bagian tembok samping untuk iklan, bagian bawah untuk disewakan

supermarket, bagian atas untuk kantor, bagian atasnya lagi untuk apa, dan

ŀ 195

seterusnya dan seterusnya, sehingga harga rumah tersebut menjadi lunas.

Mungkin anda bingung, bagaimana bisa dengan bermodal PPJB tersebut kita

bisa menyewakan properti itu, nah disini PPJB sudah merupakan suatu

kekuatan hukum bagi anda (bisa juga PPJB dibuat didepan notaris, tergantung

kesepakatan penjual dan pembeli), walaupun sifatnya hanya sementara,

namun bisa menjadi modal anda untuk menyewa2kan rumah itu.

untuk jelasnya PPJB bisa anda tanyakan kepada notaris terdekat anda.

===================

Untuk tunai lunak,

Tunai lunak ini artinya kita mencicil rumah itu kepada penjual. Namun tidak

bisa selama KPR, hanya beberapa bulan atau biasanya maksimal 1 tahun saja,

tergantung dari negosiasi kita. Namun tetap saja seperti tunai keras diatas,

kita bisa meminta PPJB kepada penjual, dan dari PPJB itu anda bisa

menyewa2kan kepada orang lain/perusahaan lain untuk membayar cicilannya.

Nah sekarang mungkin anda bertanya kembali, bagaimana bisa sewa menyewa

bisa mengembalikan uang pembelian, bukankan sewa hanya sekian persen dari

harga pasaran? bisa, disinilah dibutuhkan kecerdikan anda dalam memecah-

mecah ruangan properti itu, misalnya: pada pasaran biaya sewa ruko 7%,

sedangkan anda menyewakan bagian bawahnya saja anda bisa menawarkan

5%/thn, nah misalnya harga ruko itu 200 juta (100%), anda sewakan bagian

bawah selama 10 tahun, berarti 5% x 10thn = 50% dari harga ruko itu, berarti

anda menerima dari penyewa 100 juta, nah itu sudah menutup separoh dari

harga properti itu, kemudian bagian atas anda sewakan lebih murah, hanya

4% pertahun, jika misalnya ada yang menyewa 5thn berarti 4% x 5thn = 20%

dari harga ruko itu, dan kemudian anda sewakan lagi tingkat atasnya, lalu

bagian tembok samping untuk sewa iklan, dan seterusnya sehingga menutup

ŀ 196

100% harga ruko itu, bahkan berlebih.

Sekali lagi itu kembali kepada kecerdikan anda untuk mengolah properti anda.

===================

tentang bisnis dan properti,

Sebenarnya banyak sekali tulisan bisnis dan properti yang pernah saya bahas,

anda bisa lihat kumpulannya di http://www.lesprivatbisnis.com.

Dulu memang saya memberikan les privat untuk para pebisnis dalam

menjalankan usaha dan bermain properti, namun karena waktu saya yang

terbatas, saya ganti website itu menjadi forum dan siapapun bisa

membacanya.

Tulisan-tulisan saya di forum lesprivatbisnis.com sebenarnya merupakan

tulisan saya di forum purdiechandra.net. Namun forum purdiechandra.com

sekarang sudah tak beroperasi lagi. Namun saya masih menyimpan tulisan-

tulisan saya, sehingga saya bisa mempersembahkan lagi pada anda.

Mudah-mudahan tulisan saya di lesprivatbisnis.com bisa berguna bagi anda

Bunga KPR Setelah Fixed Rate

Pertanyaan:

(Dari Pak Nur, tulisan di Forum Purdiechandra.net)

Sekarang kan banyak bank pasang bunga KPR dengan fixed rate (rata-rata

setahu saya 1 -2 thn). Nah tadi iseng-iseng saya browsing nemu halaman yang

mendiskusikan kemungkinan bank jadi 'semena-mena' menaikkan bunganya.

Ada yang 12% ke 17% ditahun selanjutnya, dll.....

Hmmm, ada saran...?

Trimmss...

197

Jawaban Saya:

Jangan kuatir Pak Nur, itu bisa diakal.

ketika bunganya mau naik/ tahun depannya, bisa dilakukan refinance:

1. Top Up di bank yang sama

2. Take Over di bank berbeda/ KPR nya dipindahkan ke bank lain.

Keuntungan banyak sekali, yang terpenting:

1. bunganya tidak mahal lagi dan bisa fix 1 tahun lagi

2. anda bisa mendapatkan dana segar kembali / cash back

Nah apa itu Top Up? Bisa dikatakan 'merestruktrisasi' hutang KPR anda di bank

yang sama.

Artinya anda ke bank dimana anda mengambil KPR itu, meminta kredit lagi

dengan jaminan yang sama (yaitu rumah itu sendiri).

Tiap bank berbeda dalam ketentuan dan caranya masing-masing. Lebih baik

tanyakan saja kepada bank dimana anda mengambil KPR itu.

Kalo Take Over? Take Over tersebut memindahkan hutang kita ke bank yang

lain, prosesnya sama seperti kita mengambil KPR dulu, namun kalau dulu anda

dikenai biaya pajak pembelian rumah dan balik nama, kalau ini tidak, hanya

perjanjian hutang, plus provisi dan adminitrasi saja. Nanti rumah anda akan

dinilai kembali, dan dikaji seberapa ruah itu dapat menjamin hutang.

Nah sekarang bagaimana bisa mendapatkan dana segar kembali?

Begini Pak. misalnya dulu anda beli rumah itu 100 juta dan hutang (KPR)

kepada bank A tahun 2010.

Setahun (2011) berjalan anda mencicil rumah itu sehingga hutangnya

berkurang, dari 100 juta menjadi 90 juta.

Trus ditahun yang sama (2011) anda berniat memindahkan hutang (KPR) anda

ke bank lain yaitu bank B.

198

Ternyata setelah dinilai oleh bank B, ternyata harga tanah disekitarnya

meningkat. Katakanlah naik menjadi 120 juta.

Nah, bank B berkata, Pak Bapak Boleh ambil 120 jt.

Lalu anda setuju, "oke saya ambil 120 juta ".

Lalu Bank B mengucurkan kredit 120 juta ke Bapak.

Dari 120 juta itu, 90 juta diberikan ke bank A untuk melunasi hutang (KPR)

Bapak.

Sekarang saya tanya, sisanya 30 juta kemana Pak?

Hehehe, ya ke kantong bapak, hahaha....., dana itu bisa anda gunakan untuk

permodalan bisnis anda lagi.

Tapi......,

hehehe..., biar tegang.....

Hutang bapak tambah banyak, dari 90 juta menjadi 120 juta.

Cicilannya pun tambah besar. Misalnya cicilan 90 juta dengan bunga 10% 15

thn adalah 900 ribuan, kalau 120 juta dengan bunga 10% 15 thn adalah 1,2

jutaan.

Tapi lagi Pak........,

hehehe...., biar klimaks pak...., hahahaha

Bapak menikmati 30 juta cash...., buat modal usaha bapak.

dan....., pilih yang tahunnya panjang pak, karena apa? untuk 30 juta dengan

hutang model KPR (bunga 10% an, 15 thn), cicilannya hanya 300 ribuan.

Kalau kredit modal usaha? dengan hutang 30 juta, maksimum hanya 5 tahun

saja, bunganya pasti lebih dari KPR, (biasanya kalau KPR 10%, kredit modal

kerja lebih tinggi 2% = 13%). Nah kalau 30jt cicilan kredit modal kerja berapa

pak? sekitar 700 ribuan.

Nah sekarang bandingkan sendiri pak, apakah Bapak untung atau tidak......

ŀ 199

Pertanyaan:

segampang2nya sepertinya juga perlu hati2 nih mas..., misalnya waktu saya

tanya ke orang bank tsb, apa bisa proses re finance saya lakukan setahun dari

sekarang? (dengan alasan plafn kurang memuaskan, dan memang rada rendah

hasil appraisalnya, bank nya juga mengakui)...

lalu,

saya dapat jawaban yang cenderung tidak menyarankan demikian....

so, sepertinya harus hati2 nih baca kontraknya ntar ya.....

a. memangnya ntar ditulis detail soa pasal refinance/top up/ take over gituh?

b. lagipula, semua pilihan itu ada bea adminitrasinyakan? jadi apapun yang

dipilih sepertinya perlu bayar lagi...( ini belum mempertimbangkan

kemungkinan adanya pinalti, kalo misalnya kita pilih jalan take over...)

c. kecuali, kalo tetep di bank itu dari awal sampai lunas..., dan memang

idealnya gitu ya mas?

anteng sampe lunas....

trimssss....

Jawaban Saya:

Refinancing memang perlu diperhatikan:

1. Pinalti, biasanya bank akan memberikan pinalti 1-2 th, tergantung dari

kontraknya. Biasanya pinalti habis bersamaan dengan bunga fix.

2. Memang Pak, ada biaya administrasi dan provisi lagi jika kita pindahkan ke

bank lain. Namun banyak bank yang menggratiskan biaya administrasi dan

provisi itu jika kita take over ke bank dia.

3. Besaran cash back memang tergantung dari besaran kenaikan harga tanah

ŀ 200

dan jumlah hutang Bapak di bank sebelumnya.

4. Bapak harus perhitungkan depresiasi bangunan bapak, biasanya 3-5%/thn

dari nilai bangunan.

5. Bapak jangan takut dengan bank. Bank selalu membutuhkan penghutang2

seperti kita. Semua bank bersaing memperebutkan kita, bahkan jika track

record Bapak bagus dimata bank, bank akan mengejar, mendatangi,

menelpon, ataupun mengajak makan siang Bapak supaya Bapak memindahkan

hutang ke banknya. Jangan takut dengan bank.

Kalau bapak tanya idealnya bagaimana, saya jawab ya loncat-loncat bank aja,

biasanya saya meloncatkan property-properti saya, misalnya properti 1 saya

KPR ke bank A, setahun kemudian saya lempar ke bank B, lalu saya ambil

properti baru (properti 2) lagi melalui bank A, tahun berikut lagi saya

pindahkan properti2 ke bank C, dan seterusnya.

jangan bingung ya pak.....

Cerewetnya Bos

(Tulisan saya di lesprivatbisnis.com)

Dalam mengelola toko saya sering kali cerewet dalam banyak hal. Banyak hal

kecil yang saya persoalkan dalam toko saya. Misalnya saja seperti lampu,

penataan barang, kerapian petugas, ucapan/tutur kata petugas, bahkan hal-hal

sekeliling toko.

Pegawai saya banyak mengabaikan hal tersebut karena mereka mengangap hal

tersebut adalah hal kecil, tidak patut dipersoalkan. Tapi bagi saya hal itu yang

diperhatikan dan dirasakan konsumen.

Contoh: lampu, di toko saya ada lampu berdiri (standing lamp). Pernah lampu

tersebut tidak dinyalakan oleh pegawai saya, lalu saya panggil pengawasnya,

ŀ 201

saya marahi. Bagi saya lampu tersebut membawa rejeki bagi toko saya. Bukan

karena hal gaib atau kepercayaan, tetapi saya berlogika bahwa terang tidaknya

suatu toko merupakan daya tarik bagi orang yang lalu lalang. Sama saja

dengan lilin menyala ditengah kegelapan, orang normal pasti melihat lilin

bukan pada kegelapannya. Nah hal tersebut sama dengan lampu toko saya,

menarik perhatian orang sekitarnya.

Penataan barang, banyak yang keliru menganggap “barang jualan jangan

banyak-banyak, nanti kalau rugi bagaimana?” Hal itu salah, karena ramainya

barang jualan kita akan menarik perhatian konsumen. Saya sering berkata

pada pegawai saya, bahwa kita (toko saya) harus “niat jualan” yaitu dengan

banyaknya barang jualan dan penataannya yang apik (sesuai rak dan etalase).

Kalau barang jualan cuman beberapa biji, penataan semrawut, tidak rapi, saya

anggap “tidak niat jualan”. Akibatnya konsumen enggan mampir.

Juga hal-hal sekeliling toko, saya pernah pergi ke sebuah toko besar di mall

bersama pegawai saya. Didepan toko tersebut ada 1 tangga berjalan, dan

waktu itu dinyalakan untuk turun saja (menjauh dari toko). Lalu saya langsung

bilang kepada pegawai saya “kalau saya jadi manager toko besar itu, saya

akan ngotot tangga berjalan itu harus disetel untuk naik (menuju kearah

toko)”. Lalu pegawai saya tertawa. Pikiran saya orang akan diarahkan (melalui

tangga berjalan) ke arah toko, bukan menjauhi toko.

Menyuruh pegawai berdiri, di toko saya pegawai saya haruskan untuk berdiri,

tidak boleh duduk (kecuali hal-hal mendesak). Tempat duduk pun hanya untuk

konsumen saja. Mereka harus siap menyambut pelanggan. Bahkan saya

menyuruh tidur siang (1 jam an) mereka agar mereka berdiri terus selama

menjaga toko.

ŀ 202

Sadis? Iya sih, namun bagi saya jika pegawai keberatan saya mempersilahkan

mundur saja. Apa efeknya dengan berdirinya mereka? Efeknya ialah mereka

siap menghadapi konsumen, mereka langsung melayani konsumen. Maka

otomatis pelanggan akan suka hal itu, membuat mereka kembali lagi ke toko

kita.

Perilaku pegawai, ditoko saya ada pembatasan-pembatasan perilaku pegawai.

Seperti mengorek hidung, tangan diwajah ketika berbicara dengan konsumen,

bahkan garuk-garuk pun tidak boleh lebih dari 2 detik. Penguasaan produk pun

harus detail, bahkan saya sering mengutus mata-mata saya untuk berpura-

pura sebagai pembeli supaya saya tahu bagaimana perilaku pegawai saya.

Cerewet saya akan hal-hal kecil tersebut banyak membuahkan hasil bagi toko

saya, disamping promosi-promosi. Kesuksesan toko bagi saya adalah semahal

kecerewetan saya terhadap pegawai saya.

ŀ 203

Tentang Penulis

ahir 1978, besar, dan tinggal di Malang hingga sekarang.

Sejak kecil (usia 7 thn an) sudah mulai mengenal dagang, ketika

mengenal obeng dan peralatan mulai membetulkan mainan yang

rusak dan menjualnya ke orang sekitar.

Berlanjut hingga besar (SD, SMP, SMA) berjualan apapun yang legal.

Mulai dari jasa (membuatkan PR teman dengan upah), menjual stiker,

walkman, alat elektronik, handycraft, makanan, dan sebagainya.

Mulai mempunyai perusahaan sendiri sejak masa kuliah semester 4 di

Surabaya dengan modal pinjaman.

Sekarang mempunyai beberapa perusahaan dan paten.

l

ŀ 204

Jika anda terbantu atas buku ini

atau web ini dan ingin

mendonasikan untuk

kelangsungan web ini harap hub:

lesprivatbisnis@yahoo.com

Terima Kasih….

205